LIMA METROPOLITANA: EL

MERCADO INMOBILIARIO
DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 0
Ventas de viviendas nuevas cayeron en el 1S2013

LIMA METROPOLITANA: VENTA DE VIVIENDAS

NUEVAS EN EL PRIMER SEMESTRE, 2008-2013 En el ao 2012 se vendieron 24 143
12 000
(Unidades) -12% viviendas nuevas en Lima
Metropolitana, 12% ms que en el
10 000
2011.
8 000
Arranque bajo en la primera mitad del
6 000 2013:
1T2013: 22%
4 000
2T2013: -30%
2 000

0
1S08 1S09 1S10 1S11 1S12 1S13
Fuente: Tinsa

B. 1
Colocaciones de crditos de la banca cayeron en el 3T2013

COLOCACIONES DE CRDITOS HIPOTECARIOS DEL El nmero de crditos hipotecarios

SISTEMA BANCARIO 1/ 2/ colocados de la banca cay 13% en el
(Nmero)
12 000 3T2013 respecto del mismo periodo
del ao anterior.
10 000

8 000 Mayor cautela de los bancos para

otorgar crditos.
6 000

4 000 Medidas de la SBS para

desincentivar compra de segunda
2 000
vivienda (mayor cuota inicial,
0 mayores tasas).
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T
2010 2011 2012 2013 Aumento del tipo de cambio.
1/ A nivel nacional.
2/ Crditos para viviendas nuevas y usadas.
El sistema bancario concentra el 90%
de las colocaciones de crditos
Fuente: SBS

hipotecarios del sistema financiero.

B. 2
Colocaciones de crditos MiVivienda continan con su
dinamismo

COLOCACIN DE CRDITOS MIVIVIENDA

(Nmero)
A nivel nacional, el nmero de
3 500 crditos MiVivienda colocados creci
3 000 16% en el 3T2013 respecto del
mismo periodo del ao anterior:
2 500

2 000 Lima: 23%

1 500 Provincias: 7%
1 000
60% de las colocaciones estn en
500 Lima.
0
1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T
2010 2011 2012 2013
Fuente: FMV

B. 3
Moderacin del crecimiento de las ventas de viviendas en el
2013 y 2014

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS 1/

(Unidades)

35 000
Crecimiento 10%-12%
promedio anual
30 000 6%-8%
15%

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
1/ Proyeccin realizada en octubre del 2013.
Fuente: Tinsa, APOYO Consultora

B. 4
Viviendas de precios medios liderarn el crecimiento

LIMA METROPOLITANA: VENTAS DE VIVIENDAS NUEVAS LIMA METROPOLITANA: DEMANDA POTENCIAL DE VIVIENDAS
(Unidades) SEGN RANGOS DE PRECIOS, 2012 1/
(Miles de familias)
Precios medios 1/ Segmento de precios medios: 324 mil familias
30 000
250
Resto
210
25 000
200

20 000
150
55% 78%
15 000 78% 86% 114
85%
100
76
10 000

50
5 000 45%
4
22% 15% 14%
0
0
Entre US$8 000 y Entre US$20 000 y Entre US$60 000 y Ms de US$150 000
2011 2012 2013 2014 US$20 0000 US$60 0000 US$150 000
1/ Entre US$20 mil y US$140 mil.
2/ Proyeccin realizada en octubre del 2013. 1/ Considera el precio mximo de vivienda al que puede acceder una familia.
Fuente: Tinsa, APOYO Consultora
Fuente: Capeco

Desarrollo de proyectos de gran escala en

distritos de la periferia como Ate y Carabayllo
(mayor disponibilidad de terrenos y alta
densidad poblacional).

B. 5
Crecimiento de los precios de departamentos se moderara en
los prximos aos

LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/ LIMA METROPOLITANA: PRECIO DE DEPARTAMENTOS POR M 2 1/
(2007=100) (2007=100)

350 300

300 250

250 200

200 150

150 100

100 50

50 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
Jess Mara, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Barranco, Chorrillos, Surquillo
Miraflores San Isidro La Molina
1/ ndice de precios en dlares nominales. Fuente: Capeco 1/ ndice de precios en dlares nominales. Fuente: Capeco

En el 2012, el precio promedio de departamentos en Lima Metropolitana creci 21%

respecto del ao 2011.

B. 6
Riesgo de burbuja inmobiliaria en Lima Metropolitana se
disipa

NMERO DE AOS EN ALQUILER PARA RECUPERAR

PRECIOS PROMEDIO POR M2 DE DEPARTAMENTOS, 2012
(US$) EL PRECIO DE LA VIVIENDA 1/
3000
2 660 Distrito 2T2011 2T2012 2T2013
2500 San Borja 17,2 19,5 17,5
1 950
San Isidro 15,9 17,7 17,2
2000
Miraflores 14,0 17,0 16,5
Surco 15,8 16,7 16,3
1500
1 221 Jess Mara 13,1 15,7 15,6
1000 San Miguel 15,9 15,3 14,8
La Molina 17,2 10,7 14,7
500 Lince 15,6 14,2 14,6
Magdalena 13,7 14,1 14,5
0
Pueblo Libre 15,6 16,5 14,3
Santiago de Chile Bogot Lima Metropolitana
Metropolitano 1/ Ratio PER: Precio de venta / alquiler anual en
US$ por m2. Fuente: BCR
Fuente: Capeco, Global Property Guide, APOYO Consultora

El stock de crditos hipotecarios equivale a 4,8% del PBI mientras que en Chile representa 19%.

B. 7
Crdito hipotecario seguir creciendo a buenas tasas

STOCK DE CRDITOS HIPOTECARIOS DEL SISTEMA TASAS DE INTERS PROMEDIO DE CRDITOS

HIPOTECARIOS 1/
BANCARIO 1/2/
(%)
(Var.%) 10,5
Crecimiento promedio 2008-2012: Soles
25%
10,0 Dlares
40,0
9,5
35,0 Crecimiento
promedio 9,0
30,0 2013-2014:
17% 8,5
25,0

20,0 8,0

15,0
7,5
10,0 E M S E M S E M S E M S E M S E M S
2008 2009 2010 2011 2012 2013
5,0
1/ Sistema bancario.
0,0 Fuente: BCR

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1/ A partir del 2013 son proyecciones realizadas en octubre del 2013. Tasas de inters en dlares todava
2/ Crditos corregidos por efecto de tipo de cambio. no reflejan las restricciones al
Fuente: SBS, APOYO Consultora
endeudamiento en dlares tomadas
por la SBS.

B. 8
Alto potencial en provincias

FAMILIAS QUE PUEDEN ACCEDER A UN CRDITO

HIPOTECARIO, 2012 1/
(nmero de familias)

Arequipa

La Libertad El stock de crditos hipotecarios casi se

Piura
duplic entre los aos 2010 y 2013 en
provincias.
Lambayeque

Cusco El 20% del stock de crditos

Ica hipotecarios est en provincias.
Ancash

Puno

Tacna

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000

1/ Principales provincias por departamento.

Fuente: Enaho INEI, APOYO Consultora

Familias que pueden acceder a un crdito

hipotecario pero no necesariamente estn
interesadas en solicitarlo.

B. 9
Precios de terrenos tenderan a estabilizarse

PRECIO DE TERRENOS POR M2 SEGN DISTRITO

(US$)
3 200
2 800 Menor competencia por terrenos lo que
2 400 moderara el fuerte crecimiento de los
2 000 precios observado en aos anteriores.
1 600
1 200 Mayor desarrollo de proyectos de gran
800 escala: salida del mercado de las
400 empresas ms pequeas.
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1/ 1/
San Borja Miraflores San Miguel
La Molina San Borja

1/ Estimado. Fuente: Capeco

B. 10
Mrgenes con tendencia a la baja

ESTRUCTURA DE INGRESOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE VIVIENDA 1/

2008 2014 2/

Costos Terreno, Costos

administrativos y 8%-10% administrativos y Terreno,
financiamiento financiamiento 18%-20%
10% 10%

Margen,
20%-22%
Margen,
10%-12%

Costos de Costos de
60% 60%
construccin construccin

1/ Muestra de proyectos en Lima Metropolitana. Fuente: APOYO Consultora

2/ Estimado. Preliminar.

Los bancos, en su mayora, no estn interesados en proyectos inmobiliarios con

mrgenes menores a 8%.

B. 11
 Perspectivas del mercado inmobiliario de viviendas

VIVIENDAS EN LIMA METROPOLITANA

2008 2009 2010 2011 2012 2013 (e) 2014 (p)

Venta de viviendas n.d 2,7 11,9 40,0 12,0 6,0 8,0 10,0 12,0
(Var.%)

Precio de
departamentos 100 110 130 136 165
(2008=100)

Precio de terrenos 100 151 177 230 216

(2008=100)

Mrgenes de la
inmobiliarias

1/ ndice de precios en dlares nominales.

n.d.: no disponible Fuente: Tinsa, Capeco, APOYO Consultora
(e): estimado en octubre del 2013.
(p): proyectado en octubre del 2013.

B. 12
Continuar dinamismo del sector de edificaciones

PRINCIPALES DRIVERS DEL SECTOR CONSTRUCCIN 1/

(Var. % real)

Peso 3/ 2013 2014

Inversin en minera e
20% 6,3 -9,0
hidrocarburos

Proyectos de
infraestructura de uso 10% 25,0 18,0
pblico

Edificaciones 2/ 15% 6,8 8,7

55% 5,0 4,3

Autoconstruccin

PBI Construccin 10,2 5,5

1/ Proyecciones realizadas en agosto del 2013.

2/ Viviendas, oficinas, centros comerciales, plantas industriales.
3/ En US$.
Fuente: APOYO Consultora
B. 13
LIMA METROPOLITANA: EL
MERCADO INMOBILIARIO
DE VIVIENDAS

Octubre 2013

B. 14