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Prescripcin adquisitiva

La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa


adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo
fijado por la ley.

Introduccin Dentro de los modos de adquisicin que enumera este Captulo,


hllase el de la prescripcin adquisitiva. A l se refiere el precepto,
estableciendo que para adquirir por esta va es necesario ejercer la posesin
de una cosa durante el tiempo fijado por la ley.

Interpretacin Por intermedio de la prescripcin adquisitiva la ley atribuye la


propiedad de una cosa al poseedor de ella. Probados sus presupuestos, el
poseedor se convierte en titular del derecho real que se ejerce por la posesin,
contra la voluntad de propietario. Trtase de una adquisicin originaria, que as
cabe distinguirla de la derivada, que resulta anunciada por el art. 1892 CCyC.
La regulacin anterior consideraba que la prescripcin para adquirir era un
derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquira la propiedad de
ella por la continuacin de la posesin durante el tiempo fijado por la ley. Los
trminos concedidos en el artculo en comentario no parecen responder a ese
paradigma, desde que en lugar de considerarlo un derecho del poseedor,
refiere de manera ms precisa que se trata de un modo para adquirir el
derecho de propiedad por la posesin.

Libro Cuarto. Derechos Reales - Ttulo I. Disposiciones generales 20 | Ministerio


de Justicia y Derechos Humanos de la Nacin

Es claro para nosotros el inters social comprometido en la cuestin, desde que


al exigirse la posesin de la cosa como fundamento fctico para acceder a ella
por esta va, supone la actuacin til de quien no tiene la propiedad y que, sin
embargo, la conserva frente a la inactividad de su dueo. El inters social
comprometido en la cuestin es evidente desde que, al exigirse la posesin de
la cosa como fundamento fctico para acceder a la atribucin del derecho real
por esta va, supone la actuacin til de quien no tiene la propiedad y que sin
embargo la conserva frente a la inactividad de su dueo. Debe recordarse en
este punto que los derechos de propiedad no son derechos absolutos, en razn
de lo cual la ley no ampara a quien demuestra desinters sobre ellos. Como lo
seala el precepto, la prescripcin para adquirir es el modo por el cual un
poseedor adquiere un derecho real. A tal fin, se aprecia evidente que solo
pueden ser adquiridos por esta va los derechos reales que se ejercen por la
posesin. Descartamos, sin embargo, que puedan ser objeto de ello los
derechos reales de garanta que se ejercen por la posesin, como lo son la
prenda y la anticresis, habida cuenta la inexistencia de crdito principal del
cual ellas son su garanta. Son objeto de adquisicin por esta va las cosas
muebles e inmuebles, con independencia de la condicin de resultar
registrables, sean estos constitutivos o declarativos del derecho de propiedad.

Una lectura de los arts. 1898 y 1899 CCyC, a cuya revisin remitimos, permite
observar que los plazos establecidos por la ley para tener por cumplido el
trmino mnimo que ponga al poseedor en la posibilidad de lograr el
reconocimiento del derecho real, han sido impuestos segn la clase de cosa
que corresponda. Se desprenden del artculo los elementos para que funcione
este instituto. Ellos son la posesin y el tiempo. El primero requiere la
efectividad de la posesin en los trminos que el propio Cdigo juzga
reconocida, de conformidad con la previsin del art. 1909 CCyC.

A su vez, el art. 1900 CCyC exige para lograrla que la relacin de poder de que
se trata sea ostensible (pblica, exteriorizada, no clandestina) y continua (no
alcanzada por planteos posesorios). Ambas cualidades de la posesin para
prescribir pueden verificarse en distintos sujetos, tal como lo autoriza el art.
1901 CCyC que permite al sucesor particular unir su posesin a la de los
antecesores, siempre que una derive inmediatamente de las otras. Existen dos
modalidades en esta materia. Encontramos la prescripcin adquisitiva breve
(art. 1898 CCyC) y la prescripcin adquisitiva larga (art. 1899 CCyC),
especificando en cada caso los presupuestos puntuales de cada una. En ambas
hiptesis varan los presupuestos y sobre la base de ellos, tambin los plazos.
ARTCULO 1898. Prescripcin adquisitiva breve La prescripcin adquisitiva de
derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de dos aos. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a
partir de la registracin del justo ttulo. Remisiones: ver art. 1902 CCyC.
Comentario al art. 1898 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado | 21
1. Introduccin Una primera cuestin que cabe destacar es que, si lo que se
pretende es adquirir la propiedad por la posesin continua de 10 aos, la
exigencia de que el poseedor tenga a su favor justo ttulo, como lo manda el
artculo, pone en evidencia que en el caso ya existe un derecho del poseedor
en la cosa. Este derecho preexistente hace ver a la prescripcin breve no como
un modo de adquirir un derecho que no se tiene, sino como una manera de
consolidar frente al verdadero propietario el derecho ya adquirido. Valen en
este sentido las reiteradas consideraciones de la doctrina en punto a que esta
clase de prescripcin no sera un caso expreso de adquirir, pues la cosa ya es
tenida como dueo, solo que con justo ttulo. 2. Interpretacin No lo expresa
este artculo, pero por justo ttulo se entiende aquel que rene las condiciones
del ttulo suficiente que referimos al explicar el artculo 1892 CCyC, pero sin
consideracin de la persona de la que emana. Esto es, un acto jurdico con
aptitud para la transmisin de un derecho de propiedad que cumple con las
formas asignadas por la ley para ese acto, con omisin en su faccin de la
intervencin del titular o, habiendo participado, obstando el ttulo suficiente la
ausencia de capacidad para la realizacin del acto (art. 1902 CCyC). Ello as, se
aprecia claro que para sanear ese dficit es preciso de un remedio que, en el
caso, la ley acuerda a travs de la prescripcin breve. Para hacerse acreedor
de dicha posibilidad, el poseedor con justo ttulo, debe reunir, en los casos que
su derecho real repose en un inmueble, el trmino de 10 aos en el ejercicio de
la posesin y buena fe para impedir el progreso de cualquier accin del
verdadero titular que intente reivindicar la cosa adquirida. Tambin dice el
precepto que si la cosa fuera mueble, hurtada o perdida, el plazo es de dos
aos. Cabe aqu memorar que si la cosa no es hurtada ni perdida se aplica el
artculo 1895 CCyC, que importa un modo de adquisicin legal de la propiedad.
El plazo es el mismo si la cosa fuera mueble registrable, computndose el
trmino desde la registracin del ttulo. Respecto del requisito de la buena fe,
cabe consignar la previsin contenida por el artculo 1902 CCyC, al establecer
que cuando se trata de una relacin posesoria, ella consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella; y cuando se trata de
cosas registrables, la buena fe requiere el examen preciso de la documentacin
y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin
pertinente establecidos en los respectivo rgimen especial. A ello cabe agregar
la que dimana del artculo 1918 CCyC, que seala que el sujeto de la relacin
de poder es de buena fe si no conoce o no puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por mero error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad. Por ltimo el artculo 1919 CCyC fija los casos en
que la mala fe se presume, que son: a) cuando el ttulo es de nulidad
manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace
tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando
recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra
persona. Libro Cuarto. Derechos Reales - Ttulo I. Disposiciones generales 22 |
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nacin ARTCULO 1899.
Prescripcin adquisitiva larga Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de
veinte aos. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del
ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin. Tambin adquiere el
derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable, no
hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios
que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Remisiones: ver art. 1913 CCyC. 1. Introduccin La prescripcin adquisitiva
larga, o extraordinaria, como la anterior, es un modo de adquirir derechos
reales por medio de la posesin continuada en el tiempo de cosas que, en este
caso, no le pertenecen al poseedor. Pinsese en el supuesto de aquel que se
comporta como propietario de una cosa durante el trmino expresado mientras
su propietario real y verdadero se abstuvo de promover acciones de recupero
de la posesin perdida (art. 1913 CCyC). 2. Interpretacin Expresa el precepto
que esta prescripcin para adquirir no requiere ni justo ttulo ni buena fe. De
manera que basta el carcter de poseedor para peticionar el reconocimiento de
la adquisicin operada. Recordamos que habr posesin siempre que una
persona, por s o por medio de otra, ejerza un poder de hecho sobre una cosa,
comportndose como titular de un derecho real sin serlo (art. 1909 CCyC). Ello
supone que a la ley no le interesa qu clase de poseedor se es, ya que se
contenta con que simplemente lo sea. Es ms, hllese verificado este extremo,
sea que el poseedor sea vicioso respecto del propietario, sea que hubiere
usurpado el bien despojando al propietario de su posesin, sea que la
hubiere recibido de un tercero que dijo ser propietario. Para todos los casos se
interpreta que la extensin del plazo acordado es suficiente para inferir el
abandono de la propiedad de parte de su titular, como el inters de conservar
la cosa por parte del pretenso propietario. No dejamos de observar, tambin,
que sin constituirse en una herramienta saneatoria del derecho de propiedad,
el plazo de prescripcin supone la extincin de pretensiones posesorias de
terceros, desde que si el verdadero propietario pierde la reivindicatoria, con
mayor razn la accin posesoria que el Cdigo sujeta a un plazo de vigencia
menor. Tampoco parece dudoso que, conformando la del caso un modo de
adquisicin originario, resultara improcedente extenderle al usucapiente, los
efectos reipersecutorios de acciones originarias contra el propietario o
propietarios anteriores. Tambin vale afirmar que la pretensin de adquirir por
prescripcin adquisitiva constituye un derecho nacido del cumplimiento de los
presupuestos legales (posesin y tiempo), que pueden esgrimirse contra
cualquiera que resulte el propietario, o terceros que pretendan ejecutar el bien
por deudas del dueo, extremo este ltimo que habr de materializarse
mediante la pertinente accin procesal denominada tercera. Comentario al art.
1900 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado | 23 Volviendo a los
requisitos que debe cumplir quien pretenda acceder a la adquisicin de un
derecho real por esta va, observamos que la posesin del sujeto debe ser
ejercida ostensible y continuamente (art. 1900 CCyC) durante el trmino de
veinte aos para el caso de cosas inmuebles y diez aos para el caso de
cosas muebles registrables no hurtados ni robados. Resulta inconducente que
el propietario contra quien la prescripcin adquisitiva corre, alegue y pruebe la
mala fe del poseedor, pues, siguiendo el segundo prrafo de la norma, no
puede invocrsele la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe
de su posesin. El mayor tiempo exigido en la posesin, insistimos, compensa
que la ley se desentienda de las razones por las que la cosa se posee o del
modo en que se la adquiri.