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1 Produccin

inmobiliaria y P o n t if ic ia

reestructuracin
U n iv er s id a d .
C atlica
de C hile

metropolitana
:f. I

en Amrica Latina
Paulo Cesar Xavier Pereira y Rodrigo Hidalgo (editores)
Nos encontramos ante un libro que in
tenta indagar en ios diferentes mbitos
de la influencia de la reestructuracin in
mobiliaria que est modelando en la ac
tualidad las metrpolis latinoamericanas.
Esta obra, adems, representa un inten
to por acercar de modo bilinge el dilo
go entre Investigadores, profesionales y
acadmicos de distintas disciplinas inte
resados por el estudio de la ciudad en
los diferentes pases latinoamericanos
que ella involucra. Es una expresin de
un debate necesario entre el mundo ibe
roamericano de habla portuguesa y cas
tellana, que debe ser un puntal bsico
para comprender la realidad de nuestro
continente, marcado por diferencias y
similitudes, que necesitan ser abordadas
de manera urgente para construir una
teora propia que explique, sin dejar de
lado ei acontecer del resto del mundo,
nuestra propia realidad.
PAULO C ESA R XAVIER PEREIRA,
p ro fe s o r e in v e s tig a d o r del
Departam ento de Historia de la
Arquitectura y Esttica de la Facultad
de Arquitectura y Urbanismo en la
Universidad de So Paulo (FAUUSP).
S o ci lo go, m agster en Ciencias
Sociales y doctor en Ciencias Polticas
en la Facultad de Filosofa, Letras y
Ciencias Humanas de la Universidad
de So Paulo. rea de investigacin:
Fundamentos de la arquitectura y del
urbanismo, con especial inters sobre
la historia de la ciudad de So Paulo.
Ha publicado varios artculos sobre la
urbanizacin y el desenvolvimiento
tcnico de la construccin inmobiliaria
en So Paulo, destacndose los libros:
Espao, Tcnica e Construo (1998)
y So Paulo: a construo da cidade,
1872 -1914(2004).

R O D R IG O H ID A L G O , d o c to r en
Geografa Humana por la Universidad
de Barcelona en 2000. Gegrafo y
licenciado en Geografa por la Pontificia
Universidad Catlica de Chile en 1992.
Desde 1995 es profesor jornada
completa del Instituto de Geografa de
esta ltima casa de estudio. Ha
centrado su labor investigadora en los
procesos territoriales vinculados a la
co n fo rm a ci n de los e sp a cios
residenciales urbanos. El estudio de
la ciudad, desde la perspectiva
geogrfica y social, est presente en
sus num erosos artculos y
presentaciones a congresos nacionales
e internacionales, entre los que se
destaca su libro La vivienda social en
Chile y la construccin del espacio
urbano en Santiago en el siglo XX
(2005). Tambin ha prestado atencin
a estudios cercanos al campo de la
geografa urbana, como la historia de
la ciudad y del urbanismo. En la
actualidad investiga sobre los procesos
de expansin residencial metropolitana
en Santiago y Valparaso (Chile).
U\\ro <x V5o Q

UFF-Biblioteca de Arquitetura e Urbanismo


Rua Passo da Ptria, 158 So Domingos - Niteri

11
Produccin
inmobiliaria y s
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reestructuracin
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metropolitana
en Amrica Latina
Paulo Cesar Xavier Pereira y Rodrigo Hidalgo (editores)

FAUUSP f P T p U n iv e rs id a d e d e S o P a u lo
f) o?-) f \G Jy

UFF/ SDC / BAU


Cd. do Acervo;
Cd. do Exemplar: n
Daia:

INSTITUTO DE GEOGRAFA
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FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO


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SERIE GEOlibros N 11

Produccin inmobiliaria y reestructuracin metropolitana en Amrica Latina


Paulo Cesar Xavier Pereira - Rodrigo Hidalgo (editores)

Revisin de textos en castellano: Tania Timofeew


Revisin de textos en portugus: Jenniffer Thiers
Gestin editorial: Tania Timofeew
Diseo portada: Manuel Flores
Revisin grfica: Gastn Aliaga

Primera edicin: abril 2008

@ Inscripcin RPI N 170.719


ISBN N 978-956-14-1002-2

Impresin: Alfabeta Artes Grficas


alfabeta@alfabeta.cl
NDICE

PRESENTACIN

Paulo C esar X avier Pereira y Ro drigo H idalgo : Produccin inmobiliaria y


reestructuracin metropolitana en Amrica Latina..........................................................................7

GLOBALIZACIN Y PRODUCCIN INMOBILIARIA:


LA EMERGENCIA DE UNA NUEVA CIUDAD?

C arlos A. de Mattos : Globalizacin, negocios inmobiliarios y mercantilizacin


del desarrollo urbano.................................................................................................................................. 23

Sandra Lencioni: Da metrpole como estratgia desenvolvimentista metrpole


como sobrevida do capitalismo.............................................................................................................41

Paulo C esar X avier Pereira : Produo imobiliria e a crise da cidade na emergncia


de urna nova forma de metrpole na Amrica Latina.................................................................55

MOVILIDAD ESPACIAL Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA:


LECTURA DE LOS PROCESOS RECIENTES

)ORGE O r t iz V. y Severino Escolano : Migraciones intrametropolitanas y sus efectos


en la estructuracin del espacio sociorresidencial del Gran Santiago...................................... 69

JORGE C erda T roncoso : El comportamiento del mercado inmobiliario en la


cuenca operacional del Gran Santiago: un nuevo enfoque de anlisis............................89

O rlando E. Moreno Prez : Tendencias recientes en el proceso de metropolizacin


del oriente de la ZM C M .......................................................................................................................... 107

EXCLUSIN Y DESIGUALDAD EN LA PRODUCCIN INMOBILIARIA

V iviana R iw ilis : Los barrios cerrados en las metrpolis latinoamericanas:


nuevo producto inmobiliario o una nueva forma de habitar la ciudad?
El caso de Nordelta en Buenos A ires................................................................................................ 119

5
1 In d ic e

Sonia V idal-Koppmann : Dinmica de las urbanizaciones cerradas en la


reconfiguracin de la periferia metropolitana de Buenos A ire s......................................... 137

Rodrigo H idalgo , A xel Borsdorf y H ugo Z u n in o : Las dos caras de la expansin


residencial en la periferia metropolitana de Santiago de Chile: precaripolis
estatal y privatpolis inmobiliaria....................................................................................................... 167

J upira C omes de M endona y L uciana T eixeira de A ndrade : Formas atuais de


produo do espao: a nova periferia metropolitana em Belo Horizonte, Brasil .... 197

Isabel Rodrguez y Eloy M ndez : Paisajes y arquitecturas de las nuevas tendencias


inmobiliarias fronterizas: el caso de Tijuana.................................................................................211

EL ESTADO, LA VIVIENDA SOCIAL Y SUS CONSECUENCIAS


EN LA GEOGRAFA SOCIAL METROPOLITANA

Norma Lacerda , J ulia Morim M el y Mauro Normando M. Barros Filh o :


Funcionamento do mercado de habitaes nas reas pobres da Regio
Metropolitana do Recife. Uma primeira aproxim ao........................................................... 231

Eduardo A. C. Nobre : A precariedade do habitat e poltica de habitao de


interesse social: o caso da Grande So Paulo..............................................................................245

C arlos T eixeira de C ampos J nior y Silma L ima Ferreira : Poltica de habitao


social na metrpole de Vitria: o BNH e as experiencias recentes.................................. 257

J ulia V irginia Ro f : Hbitat popular y polticas pblicas sobre tierra y vivienda


en la ciudad de Buenos Aires, a partir de 2 0 0 0 ..........................................................................273

CENTROS HISTRICOS Y ESPACIOS METROPOLITANOS DE SERVICIOS

Rubn C ant C hapa : Centro Histrico de la Ciudad de Mxico: crisol y escenario


del medio ambiente sociourbano crtico, en el ltimo tercio del siglo X X ................. 297

Mauro Motoda y J lio C sar B u tu h y : Urbanismo e hotelaria: a questo da


regulao da expanso dos empreendimentos hoteleiros em So Paulo
- O caso dos fa ts ........................................................................................................................................ 315

A na Paula Spolon G arca : Hospitalidade contempornea nas grandes cidades da


Amrica Latina: So Paulo, Santiago e Buenos Aires em fo c o ............................................323

Acerca de los autores ........................................................................................................................................ 341

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PRODUCCI N IN M O BILIA RIA
Y REESTRU CTU RA CI N
M ETROPOLITANA EN AM RICA
LATINA

PAULO CESAR XAVIER PEREIRA1


RODRIGO HIDALGO2

El estudio de los efectos de la produccin inmobiliaria en la ciudad, entendida como


el modo en que los diferentes agentes que participan directa o indirectamente en la
generacin de suelo urbano, es uno de los desafos que siguen presente para explicar la
forma en que se configuran en la actualidad las metrpolis latinoamericanas. Esto va
desde la comprensin de la construccin de las obras necesarias para que se genere un
uso que sustente las funciones que tomarn lugar y se apropiarn de los espacios que ello
involucra -residencial, industrial, comercial, ocio, entre otros- hasta los diferentes equi
pamientos e infraestructuras -seguridad, transporte y redes en general- necesarias para
que dichas actividades puedan asentarse. El estudio y conocimiento de este conjunto de
elementos y las relaciones que se establecen entre ellos, es de gran trascendencia para
entender la morfologa de los asentamientos humanos sobre la superficie terrestre (Capel,
2002, 2005).
La misma definicin del trmino inmobiliario genera cierto grado de confusin a la
hora de entender la forma en que se interpreta el papel que juega este sector de la
economa -con un pie en la actividad de los servicios y otro en la industria manufacturera
propiamente tal- en la construccin del espacio urbano. Por definicin es un sector clave,
dinmico y generador a su vez de verdaderas economas de escala y aglomeracin. Pero
si recurrimos a la definicin etimolgica de la palabra nos encontramos que ella proviene
del latn mmobilis -inm vil-, vocablo que expresa todo lo contrario de lo que ocurre
precisamente con lo inmobiliario, donde lo nico fijo pueden ser las coordenadas de
ubicacin de los terrenos donde se materializa dicha actividad.
La actividad inmobiliaria est en las bases de la construccin histrica de la ciudad,
situacin que se refleja en el modo en que los propietarios del suelo e inversionistas
involucrados a la construccin que se desarrolla en l, han modificado constantemente el*1

1 Departamento de Histria da Arquitetura e Esttica do Projeto Faculdade de Arquitetura e Urbanismo


Universidade de So Paulo (FAUUSP) (Brasil). E-mail: pcxperel@usp.br
1 Instituto de Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile (Chile). E-mail: hidalgo@geo.puc.cl

7
H PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO
espacio edificado de ia ciudad (Capel, 2002). La pregunta que aparece entonces en los
tiempos de la globalizacin neoliberal es qu caracteriza el momento actual? Una parte
importante de los trabajos que se presentan en este libro tienen que ver con los efectos de
la bsqueda de rentabilidades por parte del capital financiero en la actividad inmobilia
ria. Dicho de otro modo, las posibilidades de renta, medido en monto y velocidad, que
ofrece el negocio inmobiliario, son realmente atractivas y por ello que una parte impor
tante de las inversiones de los grupos econmicos transnacionales estn concentradas en
dicho sector (Harvey, 2004; Harvey y Smith, 2005). Este ltimo incluye dentro de sus
funciones no solo la construccin, sino que tambin abarca la gestin del suelo, la
promocin de compra y venta del producto, as como la proyeccin de sus inversiones en
aquellos lugares de la ciudad y su periferia que pueden reportar mayores ganancias. En
este sentido, el capitalismo global dej de tener como principal eje de crecimiento y
especulacin al sector fabril, trasladndose ahora el nfasis hacia los negocios inmobilia
rios, que constituyen una dinmica fundamental del crecimiento, de la reestructuracin
y/o de la reproduccin de los espacios y las sociedades del mundo contemporneo.
En este mismo sentido, uno de los acontecimientos que hizo que se concentraran an
ms las inversiones en el sector, estuvo dado por la crisis de lo que se llam la burbuja
tecnolgica, producida en la ltima dcada del siglo pasado y que llev al desplome de
las bolsas internacionales de valores en la medida que las inversiones en tecnologas de
la comunicacin y de la informacin cayeron de modo notable en su rentabilidad. Esta
situacin se tradujo en la bsqueda de inversiones seguras en renta fija, como son las que
se generan en el mbito inmobiliario (Brenner, 2004; Snchez, 2003).
Como un verdadero proceso cclico de crisis, hoy los grandes intereses y la especula
cin en torno al precio de las viviendas e inmuebles tiene en jaque al sistema econmico
mundial, fenmeno que se conoce como burbuja inmobiliaria, que est en las bases de la
crisis econmica que enfrenta Estados Unidos y que se podra difundir hacia el resto de los
pases del mundo. Lo anterior se tradujo en una sostenida alza en el precio de los bienes
inmuebles y generaliz el acceso del ciudadano comn a los crditos hipotecarios de largo
plazo. Sin embargo, la dificultad de los deudores para cumplir sistemticamente con el
pago de las cuotas mensuales est, como sealamos, haciendo tambalear a una de las
economas ms potentes del orbe. Otro de los lmites ai crecimiento de la burbuja inmobi
liaria estar dado por el declive demogrfico que se vive en gran parte del primer y tercer
mundo, cuestin que se podra traducir en una baja "de las tasas de crecimiento, en precios
y en cantidad, del parque de viviendas observadas en los ltimos aos" (Naredo, 2004).
La situacin planteada muestra parte de las consecuencias o efectos de la actividad
inmobiliaria en la economa en particular y en la sociedad en general. El libro que
presentamos es un intento por adentrarse en la dimensin socioespacial de los efectos
provocados por dicho sector, a travs de estudios que abordan la realidad de diferentes
ciudades latinoamericanas. Existe una literatura no despreciable que desde finales de la
dcada de los ochenta nos ha informado del modo en que se estn transformando las
metrpolis latinoamericanas y de las consecuencias que ha provocado en ellas la recon
versin econmica, las transformaciones del rol del Estado, las modificaciones de la

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PRODUCCIN INMOBILIARIA Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA... 1
estructura social y los cambios territoriales asociados (Lombarda y Veiga, 1989; Heck,
1993; Bolvar, Coulomb y Muoz, 1993; De Mattos, Hiernaux y Restrepo, 1998; Ziccardi
y Reyes, 1998; Hidalgo, Trumper y Borsdorf, 2005; Reguillo y Godoy, 2005; Lima da
Silveira, Pereira y Ueda, 2006, y Geraides de Lemos, Arroyo y Silveira, 2006, entre otros).
De esta forma, la obra que iniciamos trata de ser un aporte ms al acervo del conocimien
to e interpretacin de las mutaciones que estn gestando en la actualidad en las grandes
ciudades latinoamericanas.

Las transformaciones metropolitanas en Amrica Latina

En los ltimos aos se asiste a una importante modificacin de las metrpolis latino
americanas, representada, entre otros aspectos de singular importancia, por los cambios en
las formas de expansin urbana, la segregacin socio-espacial en las ciudades y el desarro
llo de nuevas centralidades. Del mismo modo, se observa una expansin de los condomi
nios cerrados, en su mayora distantes del centro urbano, as como una produccin de
grandes torres en altura al interior de las aglomeraciones urbanas, vinculadas a los edificios
corporativos de las grandes empresas y tambin a otros usos, como el residencial, el de
oficinas y el hotelero. A su vez, estas ltimas intervenciones estn en directa relacin con la
necesidad de recuperacin de las reas centrales y con las renovadas estrategias del capital
financiero que apunta a los negocios inmobiliarios en bsqueda de rentabilidades con
mayor velocidad de retorno. Muchos de estos productos se asocian a lo que De Mattos
(2004) ha definido como artefactos de la globalizacin: grandes centros comerciales, hote
les de las grandes cadenas y condominios exclusivos, entre otros.
Adems de esa emergente produccin inmobiliaria, las formas tradicionales destina
das a la habitacin se revisten de un nuevo impulso recurrente de la dinmica inmobilia
ria, que se torna ms agresiva y potente por el aumento de la integracin con el capital
financiero (Pereira, 2006). Esta integracin potencia la transformacin de lo urbano en
una urbanizacin excluyente, sobre todo para aquellos que no tienen posibilidades de
insertarse en su lgica de produccin, porque no se constituyen en consumidores de
productos inmobiliarios. En esa urbanizacin persisten y en algunos casos se amplifican
las formas tradicionales de solucin habitacional en los pases latinoamericanos, donde
siempre fue expresiva la concentracin de la renta en determinados grupos de la socie
dad. De esta manera, segn el Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos
Humanos (UN-HABITAT), 130 millones de latinoamericanos viven en asentamientos pre
carios e informales, sin ttulos de propiedad ni acceso legal a servicios (PNUD, 2006). En
estos asentamientos parece no haber lugar para la vivienda en plenitud, apareciendo
apenas las calles donde las personas se instalan, dando a lugar la imagen de un modo de
vida casi nmade.
Esa reestructuracin metropolitana, que en su dimensin urbana y territorial encuen
tra referencias en las formas actuales de produccin inmobiliaria, viene alterando la
relacin entre lo pblico y lo privado, influyendo con ello en la gestin de las modalida
des de crecimiento de la metrpoli. Tanto que, en algunos casos, podemos decir que en el

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| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

interior de la aglomeracin se estn desarrollando una o varias ciudades privadas, dados


los cambios de significado del espacio urbano y de la influencia de la accin de los
grandes emprendimientos inmobiliarios. Con la renovada intensificacin de la exclusin
socioespacial, la tensin social tiene entre sus expresiones la creciente violencia urbana,
que muestra que la dinmica en curso puede traspasar ciertos lmites, que podran com
prometer la vida urbana actual. Este escenario requiere de parte del poder poltico de
acciones concretas y de una nueva comprensin terica, que gue interpretaciones que
estn al servicio de la sociedad y de los tomadores de decisiones, debido a que prctica
mente no hay ningn agente que est ajeno a los desdoblamientos de dichas tensiones
socioespaciales.
Esas fueron las preocupaciones iniciales que condujeron a muchos de los artculos
aqu reunidos, que buscan analizar la transformacin de las metrpolis latinoamericanas
en los tiempos de la reestructuracin capitalista mundial, asociada a la globalizacin
econmica neoliberal. La mayora de estos trabajos buscan desvelar las tramas y los
vnculos de las renovadas formas de produccin social del espacio que muestran ciuda
des al generarse dichos cambios. En definitiva, se trata de profundizar y desentraar en
qu medida estamos delante de una fase del capitalismo, en el cual las variaciones de las
condiciones de vida urbana tambin significan una nueva articulacin entre las formas de
produccin de las ciudades.
Formulado de manera concisa, la intencin de este libro es discutir la transformacin
contempornea de la metrpoli latinoamericana, relacionando la emergente produccin
inmobiliaria con el momento actual del capitalismo. Esta discusin est desarrollada por
acadmicos e investigadores de diferentes profesiones y campos cientficos como son
arquitectos, economistas, ingenieros, gegrafos y socilogos.

El trazado de la obra

Este libro se propone discutir la fase actual de reestructuracin metropolitana,


resultado de la articulacin de procesos econmicos, polticos y culturales internacio
nales, vinculados en una escala mundial a la globalizacin y, en un nivel local, a las
respuestas socioespaciales subnacionales y/o regionales, representados en lo especfi
co por los lugares donde la produccin inmobiliaria toma lugar, en este caso las reas
metropolitanas.
En este sentido, el foco del conjunto de trabajos que rene el libro es precisamente la
produccin inmobiliaria y la reestructuracin de los espacios metropolitanos como un
aspecto que necesita ser mejor conocido en el estudio de las transformaciones de las
ciudades contemporneas. Se trata de un problema emergente que viene acompaado de
un agravamiento de las tensiones socioterritoriales (Arenillas, 2003) y que, cada vez ms,
desafa a la gestin urbana, principalmente de las grandes ciudades latinoamericanas que
muestran carencias histricas en su desarrollo urbano.
Los trabajos aqu recogidos se exponen para la confrontacin de diferentes interpreta
ciones de distintas situaciones urbanas relativas a las ciudades latinoamericanas: desde el

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PRODUCCIN INMOBILIARIA Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA... |
mtodo de investigacin, pasando por ios conceptos y aportes tericos, cuya discusin se
constituye en un instrumento fundamental para el conocimiento desde una perspectiva
crtica que permita responder a indagaciones de una vigencia significativa, hasta resulta
dos empricos que alimentan de modo notable el poder de explicacin de los aspectos
anteriores. Lo expuesto se expres en las preguntas de inicio que se plantearon a la hora
de disear el trazado del libro, como son:

Cmo las ciudades latinoamericanas se estn transformando en la fase de la reestruc


turacin capitalista actual?
Existen cambios en las coaliciones tradicionales de intereses en torno a la valoriza
cin inmobiliaria urbana?
Qu formas asumen dichos cambios con la intensificacin de la presencia del capital
financiero en la dinmica urbana?

Respuesta a estas preguntas se encuentran en los dieciocho captulos que componen


la obra y que fueron agrupados en cinco grandes secciones. La primera, Globalizacin y
produccin inmobiliaria: la emergencia de una nueva ciudad?, es abierta por el trabajo
de Carlos de Mattos, que se adentra en la relacin entre el proceso de globalizacin, los
negocios inmobiliarios y la mercantilizacin del desarrollo urbano. En trminos genera
les, se puede sealar que los cambios observados desde la dcada de 1980 hasta el
presente avalan la conclusin de que algunas de las tendencias constitutivas del nuevo
modelo de crecimiento influyeron decisivamente en la consolidacin y profundizacin de
una lgica ms ortodoxamente capitalista en la transformacin urbana. En ltima instan
cia, esto significa que desde que las grandes aglomeraciones se convirtieron en un desti
no particularmente atractivo para los negocios inmobiliarios, la maximizacin de la plus
vala urbana pas a ser uno de los factores que ms impacto ha tenido en la actual
metamorfosis urbana. En lo fundamental, estos procesos empezaron a afirmarse y a acele
rarse desde el momento en el que los promotores inmobiliarios advirtieron que la recupe
racin del crecimiento de las grandes ciudades en el contexto de la globalizacin, las
estaba convirtiendo en lugares en los que se localizaba la parte ms dinmica de los
correspondientes aparatos productivos nacionales y, en consecuencia, tambin un por
centaje mayoritario de los sectores sociales perceptores de los ingresos ms elevados; a
partir de all, el suelo metropolitano y ciertos productos inmobiliarios aumentaron en
forma significativa su atractivo como medio para la valorizacin de los capitales mviles
y las inversiones inmobiliarias comenzaron a tener un trascendente y sostenido incremen-
to en las ciudades respectivas, pasando a jugar un papel central en su transformacin.
Por su parte Sandra Lencioni basa su texto en las relaciones sociales de produccin
capitalista y de la precarizacin del trabajo, que aceleran la movilidad territorial del
capital en las metrpolis brasileas con espacial nfasis en So Paulo. Se discute sobre el
papel que tuvo dentro de las polticas nacionales el espacio metropolitano en el contexto
capitalista y sobre las transformaciones de la misma dentro de la globalizacin. Dichas
metrpolis haban sido estratgicas en las polticas de desarrollo nacional en los aos

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| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

sesenta y setenta del siglo pasado, donde fueron objeto de planificacin a travs de la
teora de los polos de desarrollo. Sin embargo, con el nuevo orden econmico esta va de
disear el futuro de las regiones y ciudades se fue debilitando. Por otro lado, la propia
dinmica del proceso urbano e industrial se alter haciendo de la metrpoli un instru
mento primordial de reproduccin del capital, debido a la nueva relacin entre las inver
siones inmobiliarias y el capital financiero. En este sentido, la metrpoli contempornea
se constituye como un espacio privilegiado de posibilidades para la sobrevivencia del
capitalismo en nuestros das.
En el mismo mbito de modificaciones originadas por la difusin del modelo neolibe
ral, Paulo Cesar Xavier Pereira se adentra en los cambios originados en las ciudades
latinoamericanas a partir de la reestructuracin de la produccin inmobiliaria. El modelo
emergente define en las grandes ciudades latinoamericanas una configuracin que descri
be una ciudad-regin, con un espacio ocupado en forma de archipilago, cuyo conjunto
configura un polo central de negocios, y que, en el caso de So Paulo, corresponde a la
mayor regin urbana industrial de Brasil. El texto tiene como objetivo el anlisis de la
transformacin actual de dicha ciudad, discutida como la emergencia de una nueva forma
metropolitana. El trabajo busca comprender esa emergencia como el resultado de la
articulacin de los procesos internacionales, tales como la globalizacin y los encadena
mientos locales atribuidos a una reestructuracin de la produccin inmobiliaria. El nfasis
dado a la nocin de reestructuracin inmobiliaria y a la constitucin de una nueva forma
de metrpoli direcciona el anlisis del significado de la fragmentacin socioespacial en
So Paulo, como un caso que encuentra resonancia en otras grandes ciudades de Amrica
Latina. La conclusin indica que esas transformaciones no hacen ms que profundizar la
carencia de posibilidades para la insercin de los espacios precarios preexistentes y
refuerza los privilegios y distincin en la creacin de espacios exclusivos. Por lo tanto, la
emergencia de una nueva metrpoli parece significar la aparicin de una aglomeracin
ms desigual y que parece no tener lmites en el devenir de la sociedad urbana, cuestin
que es representativa de las condiciones de reproduccin social de este momento de la
urbanizacin en nuestro continente.
El segundo apartado del libro, llamado Movilidad espacial y reestructuracin metro
politana: lectura de los procesos recientes, est integrado por tres captulos. Inicia esta
seccin el trabajo de Jorge Ortiz V. y Severino Escolano, que se interesan en el fenmeno
migratorio ntraurbano como proceso de reestructuracin urbana en el Gran Santiago y
como detonante de la acentuacin de las diferencias socioespaciales, expresada en pro
cesos de polarizacin y de fragmentacin territorial. El trabajo es un intento por demos
trar que las migraciones intraurbanas constituyen un factor esencial de los cambios actua
les del modelo de segregacin residencial del Gran Santiago, tanto en su magnitud como
en los aspectos cualitativos ms relevantes. Hoy la capital nacional transita desde una
estructura compacta, con patrones de diferenciacin socioespacial a gran escala, a otra
estructura territorial dispersa y fragmentada, con nuevos patrones de segregacin residen
cial que se producen a microescala. Los autores postulan que los procesos que estn
detrs del crecimiento fsico de la ciudad son diversos y complejos, como por ejemplo los

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PRODUCCIN INMOBILIARIA Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA... |
de tipo normativo, derivados de las polticas de planificacin urbana llevadas a cabo en
diferentes perodos de tiempo; no obstante ello, se reconocen a las migraciones intrame-
tropolitanas como las responsables en gran medida de la difusin de la ciudad en el
territorio de la regin, toda vez que en el perodo 1997-2002 cambiaron de residencia al
interior de la capital nacional alrededor de 900.000 personas, con una orientacin clara
mente centro-periferia.
Le sigue el trabajo de jorge Cerda, que analiza el comportamiento del mercado
inmobiliario en la Cuenca de Santiago, asocindolo al aumento de la poblacin urbana.
El autor propone que el Gran Santiago delimita una cuenca operacional urbana siempre
constante; argumentando que si bien fsicamente se producen cambios, los tiempos de
viaje se mantienen en equilibrio. Su trabajo se orienta hacia la caracterizacin de la
oferta inmobiliaria y el precio del suelo. El escrito seala que el acelerado aumento de la
poblacin urbana, asociado a los nuevos procesos territoriales, ubica en el centro de la
discusin el crecimiento de las ciudades. Este crecimiento ha sido histricamente asimila
do tanto al crecimiento demogrfico, asociado a la movilidad intraurbana y al crecimien
to vegetativo (sin desestimar el crecimiento econmico), como a la expansin fsica de
esta (aumento de la superficie urbanizada) como una respuesta a la demanda de suelo
urbano para la localizacin de viviendas y actividades relacionadas. Considera que este
ltimo proceso es el que ha dado paso al fantasma de la mancha de aceite, de la cual
muchos investigadores discuten. En este trabajo se desarrolla el concepto de la cuenca
operacional de una ciudad, es decir, el espacio limitado que captura al habitante o la
actividad y lo hace interactuar con ella (la ciudad) y en ella. Es en esta cuenca donde
opera el mercado inmobiliario, y la produccin de suelo urbano, en base a lgicas claras
y detectables. As, el objetivo principal del texto es primero el identificar la cuenca
operacional del Gran Santiago en base al concepto de interaccin espacial, para luego
caracterizar el patrn de comportamiento del mercado inmobiliario en dicha cuenca.
Cierra esta seccin el captulo de Orlando Moreno, quien se interesa en la nueva
fisonoma de las reas urbanas de Mxico; analiza las transformaciones urbanas a travs
de datos censales, identificando un perfil metropolitano en el rea metropolitana de
Ciudad de Mxico, definiendo principalmente los fenmenos de policentrismo y refuncio-
nalizacin urbana. Por otra parte, se investiga en los lincamientos y normativas que han
incidido en esta configuracin. Mxico de mediados del siglo pasado pas de un pas
rural a ser un pas urbano, y ms an, a partir de los aos noventa, un pas metropolitano,
ya que, en el ao 2000, alrededor de la mitad de la poblacin -51,5 millones, que
representan el 52,8 por ciento de la poblacin total del pas- habita en zonas metropoli
tanas. De esta manera, el perfil metropolitano adquirido es la expresin territorial de las
transformaciones econmicas y sociales ocurridas durante los ltimos veinte aos han
estado marcadas por un desarrollo capitalista oligoplico, concentrador del capital, prin
cipalmente extranjero y de la riqueza en pocas manos. Su objetivo es exponer los efectos
que han trado los procesos econmicos, sociales y demogrficos ocurridos en Mxico,
particularmente en la regin centro y la corona metropolitana que rodea a la Zona
Metropolitana del Valle Mxico.

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| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

La tercera unidad del libro, titulada Exclusin social y desigualdad en la produccin


inmobiliaria, es abierta por Viviana Riwilis, que a partir del estudio Nordelta -emblemti
co proyecto inmobiliario en Argentina y que se ha convertido en todo un smbolo de una
megaurbanizacin enrejada o amurallada en Amrica Latina- concluye que este nuevo
modelo residencial es un elemento detonador de las desigualdades sociales y funcionales
en el espacio urbano argentino. Adems, la autora enfatiza en los conflictos que provoca
la administracin privada de ciertos bienes y servicios privados -de uso comn solo para
los miembros de estos espacios de exclusividad- con aquellos ofrecidos por los gobiernos
locales, destinados a la poblacin toda. Viviana Riwilis estudia el impacto del emplaza
miento de los barrios cerrados sobre la estructura urbana de las periferias desfavorecidas
de las metrpolis de Amrica Latina. Toma como caso de estudio esta "ciudad privada" en
la Municipalidad de Tigre, ubicada en la tercera corona del rea metropolitana de Buenos
Aires. Esto signific en primer lugar, analizar "los barrios cerrados" como fenmeno
global. Este modelo, que es originario de los Estados Unidos, fue copiado e implantado
en las periferias de gran parte de nuestras ciudades. Esto abre el segundo ngulo de
estudio: el impacto de la proliferacin de estos modelos residenciales privados sobre la
estructura urbana de las periferias desfavorecidas.
Dentro de similar lnea se encuentra el aporte de Sonia Vidal-Koppmann que analiza
la evolucin expansiva de las urbanizaciones cerradas en la Regin Metropolitana de
Buenos Aires, as como su alto impacto en la regin dentro del espacio pblico-privado
y la modificacin de la relacin entre ambos. La autora destaca tres aspectos nuevos en
la dinmica bonaerense; la transformacin del uso de las viviendas, de temporario a
permanente; su estrecha vinculacin con el desarrollo de las redes de autopistas metro
politanas y la diversificacin del producto urbanizacin cerrada mediante la propuesta
de nuevas tipologas urbansticas. Las nuevas tecnologas de comunicacin e informa
cin y los procesos de acumulacin del capital, a comienzos del siglo XXI, han genera
do nuevos escenarios urbanos conformados por redes de flujos y nodos articulados a
nivel mundial. Dentro de este contexto la expansin urbana ha incorporado una morfo
loga socioterritorial diferente: la de la fragmentacin, la de la segregacin del hbitat y
la de la autoexclusin de determinados sectores sociales. En el rea Metropolitana de
Buenos Aires, la presencia de ms de cuatrocientas urbanizaciones privadas, con distin
tas dimensiones y tipologas, ha alterado la relacin entre el espacio pblico y el
privado, entre lo urbano y lo rural y ha enfrentado la realidad de los instalados con la
de los desposedos, poniendo un vez ms sobre el tapete la enorme brecha que separa a
los sectores ms altos y ms bajos de nuestra sociedad. Las ciudades privadas, los
barrios cerrados, los country-clubs, constituyen las nuevas formas urbanas que se iden
tifican con un estilo de vida asociado a la globalizacin y a los adelantos tecnolgicos.
Alrededor de ellas, ios asentamientos precarios y las denominadas villas miseria siguen
creciendo, sin que se haya encontrado hasta el presente una solucin adecuada para
eliminar el dficit de la vivienda y de las carencias en las infraestructuras y en los
servicios bsicos. Esta situacin no es solo caracterstica de Buenos Aires, aparece en
muchas otras grandes ciudades de Amrica Latina, pero en el caso de Buenos Aires, la

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PRODUCCIN INMOBILIARIA Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA... |
transformacin de la periferia metropolitana que se oper de manera abrupta en la
dcada de los noventa, ha sido marcada por la falta de estrategias y polticas de planifi
cacin urbana y ha inaugurado una nueva forma de producir ciudad, manejada exclusi
vamente por el mercado inmobiliario.
En este mismo apartado y en un mbito de trabajo con ciertas correspondencias est
el aporte de Rodrigo Hidalgo, Axel Borsdorf y Hugo Zunino, que se detienen en la formas
de la expansin residencial metropolitana en Santiago de Chile. Los autores buscan otor
gar antecedentes empricos y lecturas tericas al modo en que se estn gestando las
emergentes configuraciones territoriales en la periferia metropolitana de Santiago de Chi
le, teniendo como base de anlisis de los dos principales polos del espacio residencial
construido: condominios cerrados y viviendas sociales. Se postula que los primeros estn
dando lugar a la formacin de una privatpolis inmobiliaria, que se relaciona con el
aumento de los lmites espaciales en la promocin y construccin de espacios residencia
les cerrados, marcados por barreras de proteccin y seguridad, en los cuales se comienza
a vivir una progresiva autosegregacin no solo del habitar, sino que tambin de los
servicios necesarios que apoyan dicha funcin. Este fenmeno que se comenz a vivir
con especial vigor desde la segunda mitad de la dcada de 1990, encuentra hoy en la
periferia metropolitana el espacio propicio para expandirse: ms metros cuadrados a
menor precio que en la ciudad consolidada y muchas veces mejor conectada que en su
interior en trminos de infraestructura vial a causa de las autopistas privadas. La segunda
modalidad se caracteriza por la emergencia de la precaripolis estatal, que corresponde a
un espacio monofuncional, segregado y fragmentado, definido por la presencia de los
servicios de urbanizacin: electricidad, agua potable, luz elctrica y en algunos casos
calles pavimentadas. En estos lugares, la poblacin habita en residencias con tamaos
cuyo promedio no supera los 45 m2 edificados y por la ausencia del resto de clases
sociales, equipamientos y algunos servicios bsicos y no bsicos, como colegios, centros
de salud, reas de esparcimiento y centros de comercio, entre otros.
Por su parte, Jupira Gomes de Mendona y Luciana Teixeira de Andrade realizan un
estudio del fenmeno de surgimiento de nuevas iniciativas inmobiliarias de barrios cerra
dos en las periferias de las ciudades, tomando como caso de estudio a la ciudad de Belo
Horizonte en Brasil. El anlisis se centra en la bsqueda de los factores que inciden en la
generacin de estos nuevos espacios y en las modificaciones que se producen en los
lugares perifricos resultantes de estos emprendimientos inmobiliarios. Las autoras apun
tan que las metrpolis brasileas replican fenmenos similares a los observados en el
primer mundo, donde las periferias crecen demogrficamente a tasas superiores que los
ncleos internos de las aglomeraciones. Atrs de este fenmeno hay efectos de la rees
tructuracin productiva que han marcado tambin un nuevo dibujo de la configuracin
socioespacial. As, en un nivel macro el padrn centro periferia se mantiene y se reprodu
ce, a travs de una dinmica inmobiliaria que posee una produccin horizontal de lotes
de bajo costo como su principal estrategia, que se expresa en la generacin de nuevas
formas de organizacin del espacio asociadas a nuevas centralidades y formas de urbani
zacin enrejada perifrica que antes ostentaban un escaso o nulo desarrollo. El objetivo

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| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

del trabajo es analizar estos procesos y discutir las perspectivas presentadas por las
estrategias inmobiliarias recientes para el caso de Belo Horizonte. La produccin de una
nueva periferia viene acompaada de algunas trazas de las periferias tradicionales. La
integracin de los llamados circuitos superiores e inferiores de la economa se mantienen
presentes en este inicio del siglo XXI, dando a lugar una dinmica inmobiliaria que tiene
como estratagema el diseo de espacios exclusivos que se alimentan o se valen de la
proximidad de espacios precarios.
Isabel Rodrguez y Eloy Mndez centran su estudio en los nuevos paisajes urbanos,
especficamente en las emergentes morfologas de urbanizacin cerrada en Mxico.
Estudian en profundidad la ciudad difusa y las causalidades de estos nuevos productos
inmobiliarios, tanto en el mbito del mercado inmobiliario como el contexto social
donde se desarrolla. El artculo abarca en su estudio la organizacin territorial fragmen
tada y la dualidad entre el espacio pblico y el espacio privado, que se ha dado
producto de un crecimiento acelerado y desordenado en el caso de Tijuana, que ha sido
acompaado de un activo proceso de elitizacin o gentrification como se conoce en el
mundo anglosajn. Un sello hbrido y complejo, propio de los paisajes urbanos fronteri
zos, ha irrumpido en la inmanejable Tijuana, aspecto que se manifiesta en la produc
cin de la vivienda y de otros productos inmobiliarios, con variados destinos geogrfi
cos y sociales. Los megaproyectos residenciales y las aparatosas intervenciones de
infraestructura viaria contribuyen a la formacin de estos paisajes hbridos, que en
combinacin con otras operaciones inmobiliarias contribuyen a la exacerbacin de sus
tradicionales y singulares rasgos, que hoy tambin son propios de gran parte de las
urbes del mundo, conjunto que manifiesta los tpicos y negativos efectos de la reestruc
turacin metropolitana. El captulo indaga la vertiente morfoespacial, inmobiliaria y
social de las arquitecturas hermticas de los nuevos vecindarios defensivos que estn
recomponiendo estas crecientes aglomeraciones y que abarcan mercados residenciales
de muy diferente condicin, en tanto cubren la demanda turstica de lite como la
produccin barata y clonada de minsculas viviendas para la reconquista de una Tijua
na domesticada. As, el urbanismo cerrado, creando vecindarios defensivos, facilita los
muros para construir la nueva ciudad marcada por la psicosis colectiva del miedo y la
violencia.
El cuarto apartado del libro, llamado el Estado, la vivienda social y sus consecuencias
en la geografa social metropolitana, comienza con el trabajo de Norma Lacerda, Jlia
Morim Mel y Mauro Normando M. Barros, quienes basan su estudio en el anlisis del
mercado inmobiliario informal, tema que no cuenta con la tradicin que tienen los estu
dios sobre el mercado formal brasileo. En este contexto, se analiza el mercado informal
en las reas de expansin urbana en la Regin Metropolitana de Recife, generando una
comparacin constante entre los tipos de mercado ya nombrados. Se indaga en las varia
bles que estn presentes en la lgica de mercado, como las caractersticas de la demanda,
de los productos, las externai idades y el accionar de los agentes urbanos, entre otros
aspectos de singular importancia. Conviene sealar que el acceso de los pobres a la
vivienda gener numerosos conflictos con los propietarios del suelo rstico en las perife-

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PRODUCCIN INMOBILIARIA Y REESTRUCTURACIN METROPOLITANA... |
rias de las ciudades brasileas, sobre todo en los aos 1960 y 1970, impulsando el
desarrollo de varios estudios, cuyo eje central de anlisis fueron los movimientos sociales
que se organizaban para concretizar las ocupaciones. A partir de la reduccin significati
va de estos procesos en la dcada de 1990, la importancia del mercado inmobiliario
informal viene a imponer la urgencia de trazarlo como un importante objeto de estudio
para explicar de forma ms acabada la realidad urbana actual del pas. Considerando ese
contexto, el objetivo del trabajo fue caracterizar y comparar el mercado informal en las
reas de expansin urbana y en los asentamientos consolidados de la Regin Metropolita
na de Recife.
Eduardo Nobre indaga en la relacin entre el dficit de vivienda y la poltica habita
cional en las ciudades brasileas en el siglo XX, iniciado con la migracin campo-
ciudad que se produce en el contexto del desarrollo dependiente, donde las cuestiones
estructurales de la sociedad nacional nunca fueron resueltas. Esto tuvo como resultado
ciudades extremadamente desiguales, donde la mayora de la poblacin vive en condi
ciones de extrema precariedad de hbitat. Dentro de las aglomeraciones urbanas brasi
leas, se destaca la Regin Metropolitana de So Paulo, con casi 20 millones de habi
tantes, de los cuales la mitad vive en condiciones inadecuadas, tanto en lo que atae a
aspectos de regularidad urbanstica como de salubridad ambiental. Este trabajo analiza
la formacin de dicha precariedad en funcin del proceso de produccin social de esa
metrpoli, las respuestas del poder pblico a travs de la puesta en marcha de las
polticas de habitacin de inters social y sus tendencias recientes, a partir de la regula-
rizacin que impuso el nuevo marco legal del urbanismo brasileo, el Estatuto de la
Ciudad.
Carlos Teixeira de Campos Jnior y Silma Lima Ferreira exponen el panorama de la
poltica habitacional en la ciudad de Vitria y su influencia en la configuracin de la
metrpoli, realizando un seguimiento de su desarrollo de acuerdo a la realidad poltica y
social de la regin y del pas. Se investiga tambin el fenmeno del uso del suelo de los
municipios perifricos como lugares que satisfacen la demanda de vivienda social en
Vitoria. Los autores discuten el actuar del Banco Nacional da Habitao (BNH) y los
rumbos que la poltica tom despus de la extincin de dicho Banco en 1986. Toda la
discusin est basada para explicar los efectos de la poltica habitacional en la satisfac
cin de la demanda por vivienda social en la ciudad metropolitana de Vitoria. El BNH fue
un marco importante en la produccin de unidades habitacionales, especialmente porque
la metrpoli estaba en formacin y el Estado de Espirito Santo estaba en pleno proceso de
industrializacin. Sin embargo, la poltica dej mucho que desear en lo relativo al acceso
a la vivienda a los ms pobres, cuestin que tambin es vlida para el resto de los pases
latinoamericanos, con distintas magnitudes y realidades por supuesto. En medio de la
desorientacin que gobern la poltica de vivienda despus del cierre del BNH y las
nuevas responsabilidades atribuidas a los estados y municipios por la Constitucin de
1988, fueron creadas en el nivel local municipal alternativas importantes, que se diferen
ciaban de las soluciones acostumbradas hasta entonces para abordar el problema de la
vivienda social. El trabajo para representar estas alternativas se adentra en el Proyecto San

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H PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

Pedro y por el Proyecto Terra puesto en marcha por el Municipio de Vitoria en el contexto
sealado.
Julia Virginia Rof se encarga del anlisis de la cuestin de la vivienda social en la
ciudad de Buenos Aires, realizando un estudio de los distintos programas y proyectos que
han tenido lugar en esta. El objetivo central es analizar la respuesta pblica frente a la
emergencia habitacional que viven los sectores ms pobres de la ciudad, la que se vio
agravada por la crisis del 2001, ejercicio que se realiza a travs del estudio de los
programas nacionales, provinciales y municipales para el rea propuesta. El salario que
obtienen los involucrados en dichas iniciativas garantiza cada da menos la posibilidad de
satisfacer las necesidades bsicas de los trabajadores, incluyendo la de la vivienda. El
trabajo se penetra en definir las respuestas estatales frente al dficit habitacional y cul es
el tipo de relacin y de articulacin establecida entre los distintos niveles de gestin.
Procura relacionar dichos programas con el contexto sociopoltico y econmico del que
emergen y averiguar el grado de aplicacin y ejecucin de los resultados de los citados
programas, junto con analizar lo que ocurre con la disponibilidad de tierras para los
emprendimientos dentro del mercado informal de tierras. El nfasis est centrado en los
mecanismos para la regularizacin, junto con detallar si existe o no alguna vinculacin
entre los planes alimentarios y el plan jefes de hogar, con los programas de viviendas
estudiados. A su vez, se precisa lo acontecido con la segregacin socioespacial y lo que
ocurre con la fragmentacin de esta en la ciudad frente a la acentuacin de los procesos
de mercantilizacin del suelo con relacin a los sectores bajos.
La ltima parte, denominada Centros histricos y espacios metropolitanos de servi
cios, es abierta por Rubn Cant Chapa, quien hace hincapi en el peso de los hechos
histricos en el paisaje poltico y social actual en la Ciudad de Mxico. Se lleva a cabo
una descripcin analtica de la evolucin del Centro Histrico en los procesos vividos en
el ltimo tercio del siglo XX, destacando que su protagonismo no va ms all del aspecto
espacial, sino que entrega vistas sobre la importancia sociolgica de la cabeza de una
ciudad latinoamericana en la configuracin social y en el accionar del Estado. El espacio
ms representativo de los procesos sociales en ese perodo fue el Centro Histrico, esce
nario y protagonista de los problemas econmicos, sociales y polticos ms relevantes de
ese lapso. El Centro Histrico, referente de la mayor parte del pasado cultural, prehispni
co y colonial de la Ciudad de Mxico, pas en lo social, lo poltico y lo econmico, as
como el espacio de identidad nacional, de objeto a sujeto urbano protagnico de las
contradicciones de la sociedad, el Estado y el territorio. Los cambios tecnolgicos que
impuso la competencia de la economa de mercado en el proceso de globalizacin al que
ingres el pas recientemente, originaron conflictos sociales, por un lado, y por el otro,
problemas ambientales.
Mauro Motoda, Jlio Csar Butuhy desenvuelven su estudio en el crecimiento acelera
do de las regiones metropolitanas de Brasil, analizando el auge econmico del sector
terciario, especialmente el turismo y el entretenimiento, que se ha expresado en un
incremento de las edificaciones hoteleras en las ltimas dcadas. En este contexto la
ciudad de So Paulo fue territorio frtil para la construccin de hoteles de las grandes

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PRODUCCIN INMOBILIARIA VREESTRUCTURACIN METROPOLITANA... |
cadenas internacionales. Esta expansin ocurri apoyada tanto por las condiciones crea
das por las iniciativas locales como por las inversiones en fats -pisos o departamentos
tipo hotel apartamento con servicio de hotel-, alternativa de proteccin del capital que se
origina durante el perodo de hiperinflacin y estancamiento econmico que acontece en
Brasil hacia la dcada de 1980. Los propietarios de estos departamentos pueden ser de
grandes hoteleras o en ocasiones ser arrendados por propietarios individuales a las gran
des cadenas. El mercado inmobiliario percibi ah una manera conveniente de eludir las
restricciones impuestas por la reglamentacin del uso residencial, en tanto que para las
operadoras hoteleras fue una forma de financiamiento de bajo costo. Todo esto se ve
paradjicamente avalado por el reconocimiento que hace la prefectura de So Paulo a esa
nueva modalidad hotelera como edificacin residencial, generando distorsiones, inclusive
de orden tributaria, en detrimento del inters publico.
Cierra el libro el captulo de Ana Paula Spolon Garca que explora el papel de los
nuevos emprendimientos hoteleros en las transformaciones de los espacios metropolita
nos en Latinoamrica. En esta perspectiva la autora analiza esta nueva forma de consumo
inmobiliario dentro del espacio urbano como producto del fenmeno de la globalizacin.
En esta sentido, la autora se refiere al cambio de perfil de la hotelera comercial en tres
de los ms importantes destinos tursticos de Amrica Latina -Santiago de Chile, Buenos
Aires y So Paulo-, tanto en trminos de los cambios en la morfologa de dichas ciudades
como en la relacin de los medios de hospedaje con el espacio urbano, en funcin de los
movimientos de reestructuracin inmobiliaria experimentados en las ltimas dcadas en
las urbes analizadas. Espoln termina refirindose al nuevo rol de la hotelera en la
reconstitucin del valor del acervo urbano contemporneo, como punto de encuentro de
la poblacin de distintos orgenes geogrficos y culturales.
En definitiva nos encontramos ante un libro que intenta indagar en los diferentes
mbitos de la influencia de la reestructuracin inmobiliaria que est modelando en la
actualidad las metrpolis latinoamericanas. Los agentes que participan de este proceso no
solo estn reducidos al mundo de los empresarios privados, el Estado es tambin un
productor de la realidad urbana y con sus actuaciones se compromete en las diferentes
acciones que ello involucra, desde la normativa de uso del espacio hasta la construccin
directa o indirecta a travs de mecanismos fiscales que incentivan la participacin de los
distintos inversionistas, todo lo cual afecta directamente a los usuarios de estas interven
ciones. Adems, esta obra representa un intento por acercar de modo bilinge el dilogo
entre investigadores, profesionales y acadmicos de distintas disciplinas interesados por
el estudio de la ciudad en los diferentes pases latinoamericanos que ella involucra. Es
una expresin de un debate necesario entre el mundo iberoamericano de habla portugue
sa y castellana, que debe ser un puntal bsico para comprender la realidad de nuestro
continente, marcado por diferencias y similitudes, que necesitan ser abordadas de manera
urgente para construir una teora propia que explique, sin dejar de lado el acontecer del
resto del mundo, nuestra propia realidad.

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| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA / RODRIGO HIDALGO

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20
GLOBALIZACION Y PRODUCCION
INMOBILIARIA: LA EMERGENCIA
DE UNA NUEVA CIUDAD?

C arlo s A . de M atto s
Globalizacin, negocios inmobiliarios y mercantilizacin
del desarrollo urbano

Sa n d r a L e n c i o n i
Da metrpole como estratgia desenvolvimentista
metrpole como sobrevida do capitalismo

Pa u l o C esar X a v i e r P e r e ir a
Produo imobiliria e a crise da cidade na emergncia
de uma nova forma de metrpole na Amrica Latina
GLOBALIZACIN , N EG O CIO S
IN M O BILIA R IO S Y
M ERCAN TILIZACIN DEL
D ESA RRO LLO U RBA N O 1

CARLOS A. DE MATTOS2

"Acrcate y mira Tokio. Ves todos aquellos espacios? Terrenos vacos aqu y all,
como bocas desdentadas. Desde arriba se ve muy bien. Andando casi ni te das cuenta.
Son casas y edificios viejos que han sido derruidos. ltimamente, el precio del suelo se
ha disparado y los viejos edificios son cada vez menos rentables. En un edificio viejo no
se pueden pedir alquileres altos y hay pocos inquilinos. Se necesitan edificios nuevos y
grandes. Al subir el precio del suelo, entre impuestos sobre bienes inmuebles e impuestos
sucesorios, mantener un domicilio particular en el centro de la ciudad se hace imposible,
as que todos acaban vendiendo. Dejan sus casas en el centro y se mudan a la periferia.
Esas casas las compran empresas inmobiliarias especializadas. Y los de las inmobiliarias
derriban los edificios viejos y construyen otros nuevos mucho ms rentables. Es decir, que
en los solares que ves all se irn levantando, rpidamente, uno al lado del otro, edificios
nuevos. Suceder en unos dos o tres aos. En esos dos o tres aos, el aspecto de Tokio
cambiar por completo. Tampoco hay escasez de capital. La economa japonesa est en
un momento de completa actividad, la Bolsa contina subiendo. Los bancos tienen las
arcas llenas. Y si tienes solares, los bancos te los hipotecan y te prestan tanto dinero como
quieras. Si tienes terrenos, no te faltar efectivo. Por eso se ha levantado un edificio tras
otro.). [ ...] " (Murakami, [1992] 2003: 162-163).
Aun cuando esta descripcin est referida especficamente a Tokio, la mercantiliza-
cin de la dinmica urbana a que aqu se hace referencia, tambin se puede observar en
gran parte de las grandes ciudades que estn siendo objeto de procesos de transformacin
bajo el impacto de la dinmica econmica que se ha impuesto durante las ltimas dca
das en casi todo el mundo. En lo esencial, puede considerarse que se trata de un rasgo
congnito a la urbanizacin capitalista que, con menor o mayor intensidad, ha estado
siempre presente desde sus mismos orgenes, aunque durante las ltimas dcadas ha

1 Una primera versin del presente texto fue publicada en la revista Nueva Sociedad, Buenos Aires, N 212,
noviembre-diciembre 2007.
Acadmico, Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales, Pontificia Universidad Catlica de Chile (Chile).
E-mail: cdmattos@uc.cl

23
1 CARLOS A. DE MATTOS

alcanzado una intensidad incomparablemente mayor a la que jams haba alcanzado en


el pasado.
Ha sido la intensificacin de esta tendencia lo que ha provocado un conjunto de
cambios en la organizacin y el funcionamiento, as como tambin en la morfologa y el
paisaje de un nmero creciente de grandes ciudades en diversas partes del planeta,
cambios que han llevado a algunos autores a sostener que por su contenido y alcance
estn configurando una tercera revolucin urbana (Ascher, 2001). En general, gran parte
de la literatura especializada en esta materia atribuye lo medular de estos cambios a las
mutaciones provocadas por la dinmica econmica globalizada e informacionalizada que
se conform con las respuestas a la crisis del fordismo.
Si bien expresiones embrionarias de algunos de estos cambios ya podan observarse
en etapas anteriores del desarrollo capitalista, la forma en que ellos estn manifestndose
en la fase actual presenta diferencias tanto cuantitativas como, especialmente, cualitati
vas, con respecto a como se haban presentado anteriormente. Y uno de los cambios en
que esto es especialmente visible, es el que resulta del impacto que estn teniendo las
inversiones inmobiliarias privadas, que es incomparablemente mayor al observable en
cualquier otro momento del pasado.
En trminos generales, este fenmeno debe ser analizado en el contexto de la globali-
zacin financiera que comenz a procesarse durante las ltimas dcadas del siglo pasa
do, y que se profundiz bajo los efectos combinados del despliegue de las nuevas tecno
logas de la informacin y la comunicacin (NTIC) y de la aplicacin de polticas de
liberalizacin econmica, desregulacin y apertura externa. En este contexto se ha produ
cido una vertiginosa aceleracin de la movilidad de un volumen creciente de excedentes
de capital, en el mbito de un espacio mundial en persistente expansin. En este escena
rio, la recuperacin del crecimiento de numerosas ciudades imbricadas en la dinmica
globalizada ha hecho que la mayora de ellas hayan pasado a convertirse en un escenario
privilegiado para la valorizacin de esos capitales mviles.
Cules son los aspectos especficos de esa dinmica que permiten explicar el aumento
de la importancia (y, por tanto, del impacto) de los negocios inmobiliarios en los procesos
de transformacin urbana en comparacin con fases anteriores? A este respecto, tres aspec
tos, que pueden considerarse como constitutivos de la dinmica econmica que se impuso
a partir de la crisis del fordismo, aparecen como la causa principal del desencadenamiento
de un proceso de acentuacin de la mercantilizacin del desarrollo urbano:

a. La globalizacin financiera o financierizacin de la economa mundial que, bajo el


estmulo de las polticas de desregulacin, privatizacin y liberalizacin, se manifies
ta en una incontenible intensificacin y aceleracin de la movilidad internacional del
capital (Chesnais, 1994; Palazuelos, 1998) y se traduce en un rpido y significativo
aumento de la oferta de capital, de la cual una parte no despreciable busca valorizar
se por la va de la inversin inmobiliaria;
b. La imposicin de un enfoque de gestin pblica sustentado por criterios de neutrali
dad y subsidiariedad, que ha contribuido, por una parte a consolidar condiciones

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GLOBALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO |
mucho ms favorables para los negocios Inmobiliarios y, por otra parte, a otorgar
mucho mayor autonoma y libertad que la que haban tenido hasta ahora, a las
decisiones y acciones de las empresas y de las familias en todo lo relativo a bienes
races;
c. Y, por ltimo, la difusin, en el marco de este nuevo enfoque de gestin urbana, de
las estrategias de competitividad urbana y de city marketing, mediante las cuales las
autoridades de un nmero creciente de ciudades buscan explcita y deliberadamente
atraer capitales externos, lo que tambin lleva a aumentar la importancia del papel de
la inversin inmobiliaria privada en la transformacin urbana y metropolitana.

La confluencia de estas tres tendencias est jugando un papel de crucial importan


cia en la generacin de una dinmica urbana sustantivamente diferente a la que haba
caracterizado al crecimiento de la ciudad industrial, debido a que el aumento de la
importancia cuantitativa y cualitativa de la inversin inmobiliaria privada est reforzan
do la imposicin de una lgica ms estrictamente capitalista al desarrollo urbano. Esta
lgica, que se est afirmando en la mayor parte de las grandes ciudades en crecimiento
en el mundo entero, como lo ilustra la descripcin de la novela de Murakami para
Tokio, tambin est presente, cada da con mayor nitidez, en la evolucin de las princi
pales ciudades latinoamericanas.
En esta parte del mundo, esta situacin est directamente relacionada con el hecho de
que ya en las ltimas dcadas del siglo pasado se haba comenzado a impulsar, con
(verso nfasis e intensidad segn los pases, un conjunto de reformas estructurales,
sustentado bsicamente en los postulados de un discurso terico-ideolgico neocapitalis-
ta que estaba ganando espacio asociado a los avances de la globalizacin en diversas
partes del mundo (Lora y Panizza, 2002). Fue as que, desde ese momento, la mayora de
estos pases fueron escenario de un experimento, aludido bajo el eufemismo de "ajuste"
estructural, a lo largo de cuyo desarrollo se procesaron cambios sustantivos en materia de
poltica econmica que, en general, siguieron la direccin preconizada por el discurso
que ms tarde sera formalizado en el "Consenso de Washington" (Williamson, 2004).
A ll donde estos procesos lograron imponerse, y tuvieron avances efectivos en trmi
nos de reestructuracin productiva e insercin en la dinmica globalizada, se pudo obser
var un importante aumento del crecimiento de los negocios inmobiliarios, particularmen-
lc en las principales ciudades de los pases respectivos, lo cual, como se ver, tuvo una
decisiva Incidencia en un intensificacin de la mercantilizacin de su transformacin
urbana.

(lobalizacin financiera e inversiones inmobiliarias

Ante todo, es necesario reconocer que fue la financierizacin de la economa mun


dial el cambio que ms influy en la generacin de condiciones ms favorables para que
los flujos de capital pudiesen desplazarse, prcticamente sin obstculos, hacia los lugares
ms ventajosos para su valorizacin, lugares por lo general situados en los pases mejor

25
| CARLOS A. DE MATTOS

evaluados en trminos de estabilidad econmica, riesgo-pas y/o competitividad interna


cional. Iniciado en la dcada de los aos setenta, el proceso de globalizacin financiera
se termin de consolidar y profundizar con la aplicacin de las polticas de liberalizacin
y desregulacin, que hicieron factible que los capitales en movimiento pudiesen traspasar
cada vez con mayor facilidad unas fronteras nacionales que se fueron haciendo cada da
ms permeables.
En lo fundamental, esto ocurri en virtud de que fueron los propios Estados naciona
les los que establecieron y/o perfeccionaron diversos arreglos institucionales con los que
se desnacionalizaron ciertos componentes particulares de lo nacional, con el deliberado
propsito de permitir su vertebracin en determinados circuitos globalizados (Sassen,
2007: 18). Esto es, en concordancia con la lgica de la globalizacin, los gobiernos de un
nmero creciente de pases buscaron instaurar en sus respectivos mbitos jurisdiccionales
"un terreno de maniobras que permita el libre despliegue de las estrategias de las empre
sas, sea para ampliar el mercado, sea para minimizar los costos, sea para los dos a la vez"
(Michalet, 2007: 107-8). Una consecuencia fundamental del establecimiento de este te
rreno de maniobras, fue que los procesos respectivos permitieron una mayor articulacin
de "los mercados internacionales con los sistemas financieros nacionales, que tambin se
internacionalizan a travs de inversiones en cartera" (Palazuelos, 1998: 202).
En las condiciones que se afirmaron con la adopcin de las polticas de liberalizacin
econmica y con la difusin de las NTIC, la organizacin y el funcionamiento de la
economa mundial evolucionaron asociados a un persistente y prcticamente incontrola
ble crecimiento de los flujos internacionales de capital. De esta manera, como afirma
Plihon, "al abolir las fronteras nacionales, la liberalizacin financiera ha creado las con
diciones para una circulacin de los capitales sin trabas, a escala internacional. Las NTIC
han amplificado esta evolucin permitiendo a los capitales desplazarse a la velocidad de
la luz a travs del planeta. La liberalizacin financiera y las NTIC han abolido las dimen
siones espacio-temporales: los capitales circulan instantneamente y por todos los luga
res. Es el triunfo de la economa virtual a gran velocidad" (2001: 43).
Bajo las nuevas reglas del juego, junto con aumentar aceleradamente su movilidad en
un espacio mundial cada da ms amplio, los flujos de capital tambin incrementaron su
autonoma con respecto a las indicaciones pblicas, a sus races territoriales y a los
movimientos de mercancas. Seguramente, la consecuencia de mayor relevancia que se
deriva de esta evolucin es la consolidacin de una situacin en la que, como afirma
Peyrelevade, "el capitalismo financiero, habindose impuesto por todas partes, se ha
liberado en todos lados del poder poltico y de sus variaciones nacionales para transfor
marse en el principio indiscutido de la organizacin econmica de las sociedades"
(2005: 58 y 59). De hecho, esta situacin representa la culminacin de un largo proceso
que llev inexorablemente a la afirmacin de un escenario regido por la dependencia
estructural de las sociedades respectivas con respecto al capital (Przeworski, 1990), prc
ticamente a escala mundial.
Esto significa que, en el escenario emergente, donde el crecimiento est condicionado
bsicamente por los montos de inversin (en capital fsico, en capital humano, en capital

26
GLOBALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO 1
tcnico), las posibilidades de crecimiento de cada lugar dependen de las condiciones
para la valorizacin del capital que el mismo ofrezca a unos propietarios o administrado
res del capital que toman sus decisiones de inversin en funcin del retorno que all
pueden obtener. Por tanto, habida cuenta de la creciente autonoma de la que gozan los
flujos de capital para escoger su destino territorial, lo que cada lugar puede hacer para
incrementar su acumulacin, no es mucho ms que intentar mejorar su atractividad para
la valorizacin de los capitales mviles. As han quedado establecidas las coordenadas
bsicas -y, tambin, las contradicciones fundamentales- del escenario que se ha venido
ajustando desde entonces.
Como respuesta a esta situacin, en la que se contraponen, por una parte, una oferta
cada da mayor de capitales que se mueven con creciente autonoma en busca de lugares
para su mejor valorizacin y, por otra parte, un nmero tambin creciente de lugares que
buscan atraer a esos capitales, se fue estableciendo un amplia variedad de productos e
instrumentos financieros funcional al despliegue territorial de esos capitales, los cuales se
han ido perfeccionando con el avance de la liberalizacin econmica. En ese proceso,
han ido adquiriendo creciente importancia los inversores institucionales (fondos de pen
siones, fondos mutuos, hedge funds, sociedades de inversin, etc.), los cuales, al imbri
carse en un sistema bancario globalizado, han desplegado cotidianamente, y en tiempo
real, un volumen de magnitud incalculable de capitales de diversa procedencia hacia los
ms variados destinos.
Una parte relevante de este incesante e incontrolable aumento de los flujos finan
cieros, que traspasan sin mayor dificultad las debilitadas fronteras nacionales, se enca
min a aumentar la inversin en bienes races en aquellos lugares en que estos activos
ofrecan mejores condiciones para su valorizacin. Porque, como apunta The Wall
Street Journal, "la teora detrs de estas inversiones globales es que, a medida que estas
naciones estabilizan y modernizan sus economas, se convierten en lugares ms seguros
para invertir y con precios inmobiliarios que continuarn en alza" (Levine & Haughney,
2006).
No se puede ignorar, adems, que estos flujos financieros tambin se alimentan de
capitales procedentes del crimen organizado y, en particular, del narcotrfico (Strange,
1998; Nam, 2005), en virtud de que el destino inmobiliario constituye un medio idneo
para su reciclaje, aspecto este de importancia no despreciable para entender la magnitud
de este tipo de inversin. Al respecto, como consigna el Informe 1997-1998 del Grupo de
Alcin Financiera sobre Blanqueo de Capitales (GAFI), "el sector inmobiliario entra hoy
plenamente en la esfera de las actividades fraudulentas de los blanqueadores. Las inver
siones de capitales lcitos en el sector inmobiliario constituyen un mtodo clsico y
probado para blanquear dinero sucio, particularmente en los pases del GAFI dotados de
una estabilidad poltica, econmica y monetaria. El blanqueo puede ser operado sea por
Iransacciones inmobiliarias realizadas en cadena para impedir que se rastree el origen
i I h lo de los fondos, sea por inversiones de capitales criminales en complejos inmobilia-
i ios tursticos o de esparcimiento que les confieren una apariencia de legalidad" (GAFI,
I998: punto 59).

27
fl CARLOS A. DE MATTOS

Por otra parte, hay que tener presente que el destino urbano de los flujos financieros
recibi un importante estmulo con la recuperacin del crecimiento de numerosas ciuda
des en proceso de globalizacin, y que por ello fueron evaluadas por los potenciales
inversores como lugares atractivos para los negocios inmobiliarios. Esto se deriva del
hecho de que, con el establecimiento de un terreno de maniobras cada vez ms extenso
para el libre despliegue de las estrategias de las empresas, se afirm una geografa articu
lada en torno a circuitos desnacionalizados y desfronterizados, donde un nmero cada
da mayor de grandes ciudades y, en especial, de grandes regiones urbanas se constituye
ron en los focos principales de acumulacin y de crecimiento de la economa mundial
(Brenner, 2003) y, por lo tanto, en potentes focos de atraccin para este tipo de negocio.
Cmo afectaron estos cambios al sector inmobiliario? A este respecto, un dirigente
inmobiliario canadiense (Perreault, 2004) destaca tres cambios fundamentales que han
afectado a este sector desde fines del siglo pasado:

- El arribo masivo de inversores institucionales, de los bancos de negocios y de las


empresas que cotizan en la bolsa, que han transformado la manera de abordar lo
inmobiliario: en particular, las fuentes de fondos son ms numerosas y sofisticadas, el
mercado es ms lquido, las transacciones son ms accesibles y la variacin de los
ciclos se hace de manera menos pronunciada.
- La industria inmobiliaria, que en el pasado operaba con carcter local, ahora pasa a
hacerlo a escala mundial, por lo que los principales inversores tienen una aproxima
cin internacional a la inversin inmobiliaria, lo que tiene impactos sobre las estrate
gias, sobre los valores y sobre los mercados.
- El nmero de medios de colocacin inmobiliaria se ha multiplicado, pues mientras en
el pasado se limitaba a las inversiones con fondos propios, ahora incluye, entre otros,
propiedad directa, fondos inmobiliarios, acciones, unidades fiduciarias de colocacin
inmobiliaria, prstamos de primer rango, prstamos subordinados, prstamos partici
pativos, etc.

En trminos generales, cambios en esta direccin se pueden comprobar, con alcan


ce e intensidad diversa, en la mayor parte de los mercados inmobiliarios internacionali
zados del mundo, especialmente desde el momento en que aumenta la oferta de capital
para este tipo de inversin y se multiplican los mecanismos e instrumentos menciona
dos anteriormente. Ello permiti que, como ya se ha sealado, una parte significativa de
estos capitales intensificase su movilidad hacia aquellos lugares cuya estabilidad, creci
miento econmico y bajo riesgo los situaban como mbitos recomendables para los
negocios inmobiliarios. Entre esos lugares, diversas grandes ciudades latinoamericanas
comenzaron a ser consideradas como destinos particularmente atractivos para este pro
psito. En este sentido, como anota Fernandez Durn " [...] en los espacios perifricos
las operaciones inmobiliarias se concentran especialmente en sus metrpolis ms signi
ficativas y dentro de ellas solo en determinados enclaves altamente centrales, simbli
cos y rentables" (2006: 6) .

28
GLOBALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO |
Fue as que durante los ltimos aos esta tendencia se acentu, especialmente en pases
como Argentina, Brasil, Colombia, Costa Rica, Chile, Mxico, Panam y Per. En este
sentido, por ejemplo, la intensificacin de los flujos externos de capital destinados a inver
siones inmobiliarias en Brasil aparece como un hecho que, por su indita magnitud, co
mienza a sorprender: "ahora, espaoles, portugueses, ingleses, canadienses y americanos
-solo para citar algunos- estn alterando los rasgos del sector inmobiliario en Brasil al
colocar (literalmente) camiones de dinero en la construccin y compra de terrenos, hoteles
de lujo, fbricas y almacenes. Los nmeros son impresionantes. Juntos, ellos deben traer mil
millones de dlares para inmuebles en Brasil en este ao" (Carvalho, 2006).
Como contraparte al persistente aumento de los flujos de capital, alimentado tanto
desde fuentes externas como internas, se ha observado, especialmente en los pases antes
mencionados, un incremento de la demanda tanto de las familias como de las empresas
por una diversificada gama de nuevos productos inmobiliarios que, al materializarse,
comenzaron a impulsar una importante transformacin del paisajes urbano de un conjun
to creciente de grandes ciudades en proceso de globalizacin. Entre estos nuevos produc
ios inmobiliarios, merecen ser destacados, entre otros, los grandes proyectos urbanos
(CPU), los edificios inteligentes y rascacielos para sedes de empresas transnacionales, los
tliopping-malls, los hoteles de cadenas multinacionales, etc., que como se ver tienen un
impacto relevante en la organizacin y el funcionamiento de las ciudades respectivas y
dejan su particular impronta en ellas.
A la larga, en muchos casos el continuo aumento de la disponibilidad de capitales
para este tipo de negocio ha terminado por provocar un crecimiento excesivo de las
inversiones respectivas y una sobreoferta de productos inmobiliarios; dado que, por lo
general, estos procesos se desarrollan en forma asociada a aumentos desproporcionados
del precio de los bienes races y, en especial, del precio del suelo urbano, su evolucin
ha resultado muy difcil de controlar, sobre todo en los casos en que esto ha ocurrido en
mbitos donde ya se haban impuesto la liberalizacin y la desregulacin. Ello ha llevado
al desencadenamiento de crisis econmicas de gran magnitud y alcance, como lo docu
mentan lo ocurrido con la sobreespeculacin inmobiliaria en Bangkok, cuya explosin en
l')')7 estuvo en los orgenes de la crisis asitica (Charmes, 1998), as como la ms
reciente crisis de la hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos. Ambos ejemplos se
han constituido un elocuente testimonio acerca de la importancia que la inversin inmo
biliaria ha adquirido en la dinmica econmica global.

Subsidiariedad estatal y nueva gestin urbana

I ,i adopcin de los criterios de subsidiariedad estatal y el consecuente repliegue de la


Intervencin pblica en la gestin urbana ha sido otro factor que contribuy a otorgar
mayor protagonismo a los negocios inmobiliarios en los procesos de transformacin urba
na. Esto ocurri cuando, frente al agotamiento de las propuestas de fundamento keynesia-
no que haban ganado influencia, en especial en los aos que siguieron a la gran crisis de
I 1).'1), que postulaban la necesidad de una intervencin exgena al mercado para contro-

29
1 CARLOS A. DE MATTOS

lar y/o regular los desequilibrios generados por el propio desarrollo capitalista, comenza
ron a imponerse las polticas de liberalizacin y de desregulacin basadas en un discurso
terico-ideolgico de signo diferente.
De hecho, durante las ltimas dcadas del siglo pasado ya se haba generalizado en la
mayor parte de los pases latinoamericanos la conviccin de que las recetas basadas en
un fuerte intervencionismo estatal, como las que preconizaban la "programacin del
desarrollo econmico y social", que se haban popularizado durante la segunda posgue
rra, especialmente al amparo de la Alianza para el Progreso y la Carta de Punta del Este,
no resultaban efectivas para conducir y/o regular procesos de cambio en sociedades
complejas tanto a nivel nacional como urbano (De Mattos, 2005). En la medida que esta
visin se fue generalizando, se produjo un abandono prcticamente total y definitivo de
la confianza en el urbanismo racionalista, en especial, en la versin de esta corriente que
haba sido promovida por Le Corbusier y por la Carta de Atenas, que se haba constituido
en una de las concepciones ms influyentes de aquellos aos.
Con el fracaso de los intentos de planificacin del desarrollo econmico y social y del
urbanismo racionalista se abrieron camino las propuestas sobre governance y planifica
cin estratgica, que revalorizaron el papel del mercado en la regulacin de la vida
econmica y de la participacin consensuada de los principales actores involucrados en
las prcticas sociales respectivas. Desde entonces, ha tendido a crecer la creencia de que
en lo esencial el manejo de los procesos econmicos y sociales deba quedar librado al
juego de las fuerzas del mercado y regirse por la aplicacin del principio de subsidiarie-
dad estatal; vale decir, en esta fase del proceso de modernizacin capitalista, "el Estado
debera sujetar sus funciones a un esquema de racionalidad econmica en el que estaran
claramente diferenciadas las actividades pblicas y el nuevo papel del capital privado,
ncleo de las capacidades y la iniciativa individual"; por consiguiente, se debera tender
hacia un Estado "que en materia econmica solo se encargara de regular, supervisar y
vigilar que las relaciones de mercado se realizaran de acuerdo con los marcos legales
establecidos" (Huerta Moreno, 2005: 145-6).
A ll donde se acept y aplic el ideario de la subsidiariedad, se ha observado una
drstica reduccin tanto de la intervencin como de la Inversin pblica, lo cual, como
contrapartida, condujo al restablecimiento del protagonismo del capital privado. En lo
que concierne a la administracin urbana, esto se materializ en una evolucin que,
como seala Harvey, pas desde una concepcin que supona un manejo de corte geren
cial hacia otro de tipo empresarial, bajo el supuesto de que "beneficios positivos sern
obtenidos por ciudades que asuman una postura empresarial en relacin al desarrollo
econmico" (Harvey, 1989: 4).
El abandono de las ideas y propuestas "gerenciales" se puede explicar por el hecho
de que al mismo tiempo que se haba llegado a un generalizado consenso sobre la
inoperancla del urbanismo racionalista, tambin se haba fortalecido el acuerdo en cuan
to que, " [...] la coherencia del proceso no se deriva de una imposicin de una doctrina
urbanstica bajo la coaccin de la autoridad", puesto que "la autoridad poltica no es la
nica base de una racionalidad espacial, detrs de la cual no se encontrara ms que el

30
GLOBALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO 8
( ios" (Remy, 2001: 5), tal como postulaba el urbanismo racionalista en sus diversas
venientes; a partir de estas premisas, se lleg a la inevitable conclusin de que "la
Intervencin poltica y urbanstica tiene mucho ms peso si se inserta en un proceso que
toma fuerza independientemente de ella" (Remy, 2001: 5). Al entender de esta manera la
lgica de los procesos sociales, la nueva poltica urbana se encamin a actuar en concor
dancia con ese "proceso que toma fuerza independientemente de ella", bajo la considera
cin de que la viabilidad de los procesos respectivos solamente puede asegurarse en la
medida que sus objetivos no sean contradictorios con lo medular de la dinmica socio-
lerritorial dominante.
Esta forma de concebir las prcticas sociales, que descarta la posibilidad de una
planificacin normativa como la que haba logrado su apogeo en la posguerra, tiene su
fundamento en el reconocimiento de que "los procedimientos practicados por los poderes
pblicos no son sino uno de los componentes de procesos en los que se combinan segn
modalidades muy diversas, lgicas pblicas y lgicas privadas, evoluciones 'espontneas'
e intervenciones planificadas, racionalidad tcnica y elecciones polticas, expertises cien-
licas y compromisos militantes, programacin y concertacin, etc." (Crafmeyer, 2005:
111). Es en esta forma de entender la dinmica social, que implica un cambio radical con
respecto a las ideas y a las prcticas que haban dominado durante buena parte del siglo
pasado, donde subyacen los fundamentos del concepto de gobernanza (OECD, 2001),
que ahora tiende a imponerse como base para la gestin en sociedades complejas y
democrticas, como es el caso de las grandes aglomeraciones metropolitanas.
Lo que importa considerar es que en este tipo de sociedad, una gestin basada en los
principios de la gobernanza termina estableciendo un escenario ms adecuado para la
cristalizacin de los intereses y las aspiraciones de ios actores que tienen el poder y la
capacidad para llevar a cabo las intervenciones de ms impacto en la evolucin y trans
formacin de la ciudad. En primer lugar, un escenario de esta naturaleza permite que las
estrategias, decisiones y acciones que expresan las preferencias locacionales de las em
presas y de las familias, en especial de las de mayores recursos, puedan materializarse
con mucho ms autonoma y libertad efectiva que en uno ms regulado, lo que resulta de
fundamental importancia para explicar los cambios que desde entonces afectaron a las
ciudades.
Y, en segundo lugar, lo que es ms importante, la vigencia de unas reglas del juego
compatibles con el enfoque de la gobernanza, ofrece mayor libertad y flexibilidad para la
formacin y operacin de ciertas urban growth machines que se constituyen en distintas
fases de la historia de cada ciudad, como propone el clsico estudio de Molotch (1976);
esto es, de coaliciones de miembros de lites directa o indirectamente relacionadas con
los negocios inmobiliarios, que buscan asegurar las precondiciones para el crecimiento
de su ciudad y que conducen las correspondientes polticas urbanas con el propsito de
expandir la economa local y acumular riqueza (Joas & Wilson, 1999).
En esta direccin, no hay que olvidar que, en concordancia con las ideas centrales
del nuevo discurso ideolgico dominante, se preconiz la conveniencia de implementar
polticas de descentralizacin poltica y administrativa, bajo el supuesto de que este

31
i CARLOS A. DE MATTOS

sera un camino adecuado para limitar las atribuciones del Estado central en beneficio
de la sociedad civil y de las comunidades locales. Sin embargo, en sociedades donde la
desigual distribucin del poder entre los distintos actores sociales es un dato, es fcil
comprobar que la descentralizacin fue un medio idneo para que las autoridades
locales favoreciesen con frecuencia los intereses de los actores ms poderosos. En
particular, la descentralizacin les permiti disponer de mayores y mejores atribuciones
para negociar directamente con los capitales privados las condiciones requeridas por
estos para aumentar sus inversiones en el respectivo mbito local. En la medida en que
se tradujo en mayor libertad para que los inversores inmobiliarios pudiesen obtener
rentabilidades ms elevadas, la descentralizacin se convirti en un camino funcional
al mejor desarrollo de estos negocios.
Esto es, al destrabar, estimular y sostener las acciones de las fuerzas sociales con ms
capacidad para concretar las intervenciones que, por su magnitud e importancia, son las
de mayor incidencia en el desarrollo de las ciudades, se consolidaron condiciones ms
favorables para que los negocios Inmobiliarios pudieran pasar a jugar un papel todava
ms importante que el que haban tenido en el pasado. Como destacan Silva y Castillo
(2007: 49) con referencia a lo ocurrido en Brasil, "en algunas regiones metropolitanas,
verdaderos mosaicos de poderes pblicos locales, la competencia entre diversas munici
palidades conduce a una superoferta de este tipo de mercanca, inmovilizando capitales
en construcciones ociosas".
Se puede concluir, por lo tanto, que all donde la aplicacin de este nuevo enfoque
pudo avanzar en su propsito de remover, debilitar y/o neutralizar las regulaciones esta
blecidas cuando el urbanismo racionalista se haba propuesto controlar o regular, aun
cuando con escasa efectividad prctica, el desarrollo urbano, lo que se logr fue ante
todo consolidar una situacin mucho ms ventajosa para el despliegue de "la multitud de
procesos privados de apropiacin de espacio" (Topalov, 1979: 20) que constituyen la
esencia misma de la urbanizacin capitalista; esto es, se pudo avanzar hacia el estableci
miento de un escenario en el que es posible un despliegue mucho ms efectivo de ciertas
tendencias congnitas al desarrollo urbano capitalista, que si bien haban estado presen
tes en fases anteriores, no haban alcanzado entonces su intensidad actual. En definitiva,
la aplicacin de polticas concebidas segn este enfoque alternativo fortaleci an ms la
vigencia de una lgica de urbanizacin intrnsecamente capitalista en los procesos de
transformacin urbana y metropolitana.

Competifividad de ciudades y atractividad urbana

Finalmente, otro cambio que favoreci la preferencia de los capitales mviles por
materializar inversiones en las grandes ciudades en expansin, radica en el hecho de que
en el transcurso de las ltimas dcadas numerosas administraciones urbanas decidieron
adoptar e impulsar estrategias especficas orientadas a competir por inversin externa.
Con ese propsito, se defini un variado conjunto de polticas e instrumentos orientados
a mejorar la atractividad urbana vis--vs los capitales en movimiento, con lo cual mejo-

32
GLOBALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO |
r.iron ms an las condiciones para el desarrollo de los negocios inmobiliarios en ese
Ambito. Si bien en cierta forma las ciudades siempre han estado en competencia, lo
novedoso es que ahora la competitividad interurbana pas a ubicarse como un compo
nente central de la gestin de las mismas.
En lo fundamental, las administraciones respectivas han justificado sus estrategias de
<ily marketing en el supuesto de que la atraccin de un mayor volumen de inversin
Inmobiliaria (as como tambin de nodos de empresas y de visitantes globales) constituye
un requisito para incrementar la capacidad productiva y el crecimiento de sus ciudades;
esto, a su vez, ha sido postulado como una condicin necesaria para aumentar los
correspondientes niveles de empleo y de ingreso y, por ltimo, para asegurar una mejor
i alidad de vida para sus habitantes.
En concordancia con estos objetivos, por lo general las inversiones en el sector inmo
biliario son altamente valoradas por las administraciones urbanas, en la medida que se
i onsidera que las mismas inducen la activacin de la industria de la construccin, la cual
por sus efectos en trminos de encadenamientos productivos y por su capacidad para
generar empleos, resulta beneficiosa para estimular el crecimiento econmico del lugar.
Ior esta razn, las estrategias de competitividad urbana habitualmente tienden a estable-
i cr condiciones especialmente permisivas para la atraccin de inversiones que tengan
electos favorables en esta direccin.
Por otra parte, estas estrategias se estructuran teniendo presente que, con la progresiva
desronterizacin que afecta a la movilidad global del capital, los flujos respectivos tienen
mucho mayor autonoma que en el pasado para escoger su lugar de destino en el mbito
de un espacio de multinacional en continua ampliacin en el que, adems, se est
produciendo un persistente aumento de lugares (esto es, fundamentalmente, de ciudades)
en competencia; en esta situacin, el principal medio disponible para una estrategia de
competitividad es el aumento de su atractividad vis--vis los flujos de capitales. Como ha
sealado Harvey"[...] las inversiones toman crecientemente la forma de un negociacin
entre el capital financiero internacional y los poderes locales, los cuales hacen lo mejor
que pueden para maximizar la atractividad local como un aliciente para el desarrollo
capitalista" (1989: 5).
Una de las consecuencias de la aplicacin de estrategias y polticas de competitividad
ha sido el establecimiento y la ampliacin de un mbito territorial mucho ms ventajoso
para el despliegue de los capitales que se orientan hacia los negocios inmobiliarios,
puesto que mientras por un lado un nmero creciente de potenciales inversores buscan
lugares que les ofrezcan condiciones ventajosas para valorizar sus capitales, por otro lado
una cantidad tambin creciente de lugares busca atraerlos mediante acciones destinadas
especficamente a mejorar aquellas condiciones. En otras palabras, al mismo tiempo que
aumenta la disponibilidad y la oferta de capitales, tambin crece la demanda por estos, lo
cual, como es obvio, genera una situacin extremadamente conveniente para la inversin
inmobiliaria.
En cualquier caso, cuando se analizan las motivaciones de los inversores inmobilia-
| CARLOS A. DE MATTOS

siones inmobiliarias, no es posible desconocer que quienes invierten en una economa


capitalista lo hacen en respuesta a los estmulos que ofrecen estas estrategias, motivados
por objetivos que no son ni la generacin de empleos ni el mejoramiento de la calidad de
vida de las ciudades de destino, sino lisa y llanamente para aprovechar las ventajas que
cada ciudad puede ofrecer para valorizar sus capitales, esto es, en definitiva, para hacer
buenos negocios.
Ello no obstante, abundan los ejemplos que muestran que cada da son ms las admi
nistraciones urbanas que promueven estrategias de competitividad, muchas veces basadas
en ambiciosos programas de cosmtica urbana que se aplican a partes seleccionadas de la
ciudad, que luego son utilizadas como imgenes promocionales ante los potenciales inver
sores y/o visitantes. Son justamente estos programas, de los que los grandes proyectos
urbanos constituyen actualmente uno de sus componentes principales, el instrumento bsi
co para la venta de cada ciudad ante los posibles inversores inmobiliarios.
En sus intentos por contar con productos utilizables para su marketing, numerosas
ciudades se han dado a la tarea de obtener la colaboracin de starchitects (Ouroussoff,
2007) de renombre internacional como, por ejemplo, Norman Foster, Frank Gehry, Santia
go Calatrava o Cesar Pelli que, entre tantos otros, se han convertido en fabricantes de
iconos de la globalizacin, fundamentales para la venta de la ciudad respectiva. Tambin
como parte de estas estrategias, y con el mismo propsito, muchas ciudades estn impul
sando en diferentes partes del mundo la construccin de grandes proyectos urbanos,
conforme a la receta ya probada en algunas capitales mundiales. En particular, ya se
puede comprobar que varias ciudades latinoamericanas se han embarcado en esta direc
cin, como lo documentan, entre otros, Puerto Madero en Buenos Aires (Novoa, 2005), el
Centro Comercial Santa Fe en Ciudad de Mxico (Cruz y Carrillo, 2006), el nuevo centro
empresarial de So Paulo en la Av. Berrini (Fix, 2007) y la Ciudad Empresarial de Santiago
de Chile. Como resultado de estos esfuerzos, muchas ciudades ya son identificadas inter-
nacionalmente mediante la imagen de algn artefacto as concebido.
En definitiva, los elementos introducidos por estos programas, materializados merced
a la movilizacin de volmenes crecientes de capitales vinculados a los nuevos mecanis
mos y productos inherentes a la financierizacin de la economa mundial, tuvieron una
incidencia crucial en los cambios que han afectado a la organizacin, al funcionamiento,
a la morfologa y a la imagen de las ciudades involucradas.

Consideraciones finales: riesgos y acechanzas

Cmo se podran sintetizar los principales impactos provocados por la intensifica


cin de las inversiones y los negocios inmobiliarios en la evolucin urbana de las ltimas
dcadas? En trminos generales, se puede sealar que los cambios observados en este
perodo avalan la conclusin de que algunas de las tendencias constitutivas del nuevo
modelo de crecimiento influyeron decisivamente en la consolidacin y profundizacin de
una lgica ms ortodoxamente capitalista en la transformacin urbana. En ltima instan
cia, esto significa que desde que las grandes aglomeraciones se convirtieron en un desti-

34
(III WAUZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO |
mi (i.irlicularmente atractivo para los negocios inmobiliarios, la maximizacin de la plus-
v.ili.i urbana pas a ser uno de los factores que ms impacto ha tenido en la actual
nii'l.iinorfosis urbana.
I u lo fundamental, estos procesos empezaron a afirmarse y a acelerarse desde el
un miento en el que los promotores inmobiliarios advirtieron que la recuperacin del
...... miento de las grandes ciudades en el contexto de la globalizacin, las estaba convir-
llendo en lugares en los que se localizaba la parte ms dinmica de los correspondientes
i| m i ,ilos productivos nacionales y, en consecuencia, tambin un porcentaje mayoritario
i|t< los sectores sociales perceptores de los ingresos ms elevados; a partir de all, el suelo
ini'lropolitano y ciertos productos inmobiliarios aumentaron en forma significativa su
(ili,K lividad como medio para la valorizacin de los capitales mviles y las inversiones
Inmobiliarias comenzaron a tener un significativo y sostenido incremento en las ciudades
n*'.|lectivas, pasando a jugar un papel central en su transformacin.
;Cules fueron los destinos preferidos para la materializacin de esas inversiones
Inmobiliarias? La evidencia indica que las inversiones inmobiliarias de mayor envergadu-
i ,i financiadas con capitales mviles globalizados durante estos aos se orientaron en
especial a satisfacer las demandas de los sectores ms solventes de las grandes ciudades,
lano a nivel de las empresas como de las familias.
I n lo que respecta a las primeras, desde las ltimas dcadas del siglo pasado se
<'improb un rpido y sostenido crecimiento del "inmobiliario de empresa" (Malezieux,
l'l'li), con el que se busc dar respuesta a los requerimientos planteados por la expan
sin de una nueva arquitectura productiva conformada en torno al continuo aumento del
numero de empresas multinacionales en red (37.000 en 1993 vs. 78.400 en 2007), cuya
organizacin productiva considera la dispersin de sus nodos por el mundo entero
(178.000 filiales en todo el mundo en 1993 vs. 780.000 en 2007) (UNCTAD, 2007). Esta
i re ente dispersin territorial multiplic la demanda por edificios e instalaciones en cada
uno de sus lugares en que esos nodos se implantaban.
Iero con la peculiaridad de que esta demanda debe dar respuesta a requerimientos
i ii,imitativa y cualitativamente diferentes a los del perodo anterior, pues al mismo tiempo
que hay una exigencia de superficies mayores, estas deben estar en edificios concebidos y
((instruidos conforme a exigentes criterios normalizados a nivel internacional (Silva y
( astillo, 2007). Lo que lleva a que "las singularidades de los edificios son removidas en
nombre de la padronizacin y de la homogeneizacin, de modo que se transformen en
bienes de alta liquidez, ms fcilmente negociables en el mercado, aproximndose a las
i nrnctersticas perseguidas por una aplicacin financiera tpica de la bolsa de valores, o
mm, rpidamente convertibles en dinero, sin perder valor" (Fix, 2007: 15).
Para poder dar respuesta a esta demanda, que ha sido uno de los objetivos bsicos de
los promotores inmobiliarios, se recurri a una muy amplia variedad de artefactos arqui-
In Inicos, cuya presencia pas a constituirse en la expresin distintiva de la moderniza-
i ion de las ciudades respectivas. En este sentido, en particular, habra que hacer referen-
i i,i a la multiplicacin de complejos empresariales, integrados por una amplia variedad
de "edificios inteligentes" concebidos segn las normas y diseos antes mencionados,

35
I CARLOS A. DE MATTOS
entre los que los rascacielos aparecen como la mxima expresin del paisaje urbano
globalizado. A ello debera agregarse, entre otros, una enorme variedad de hoteles de lujo
de cadenas internacionales en continua expansin, tambin concebidos segn diseos
normalizados, as como diversos tipos de centros y complejos comerciales, donde los
shoppings-malls aparecen como otro de los iconos representativos de los nuevos tiempos,
amn de sofisticados e mpactantes complejos para las ms variadas expresiones del
esparcimiento y la cultura.
Se ha sealado que buena parte de estas configuraciones edilicias son diseadas y
construidas como verdaderos "no lugares" (Aug, 1992), lo cual tambin estara contribu
yendo a perfilar una mayor homogeneizacin del medio ambiente construido, con lo
cual, ms all de la especfica identidad de cada ciudad, un tipo de paisaje urbano estara
reproducindose en ciudades ubicadas en distintas partes del mundo (Picn, 1998).
Complementariamente, las demandas de las familias han dado lugar a un aumento de
las inversiones inmobiliarias en otra variedad de nuevos productos arquitectnicos, que
tambin han tenido un importante impacto en la actual metamorfosis urbana. En este
terreno, han ganado especial importancia los conjuntos residenciales para sectores de
ingresos altos y medios, entre los que, por una parte, se multiplica la presencia de
edificios de departamentos en altura, mucho ms sofisticados que en el pasado y dotados
de un diversificado equipamiento en servicios para las familias (piscinas, gimnasios, sau
nas, canchas de tenis, salones de fiestas, etc.); y, por otra parte, con una dimensin y
equipamiento hasta ahora desconocida, la generalizacin de los barrios amurallados y
vigilados, cuya proliferacin est contribuyendo a intensificar de manera significativa la
fragmentacin social de estas ciudades.
Puesto que las reas donde residen los sectores de menores ingresos continan siendo
poco atractivas para los negocios inmobiliarios globalizados, los cuales en su mayor parte
se orientan a atender la demanda de las grandes empresas y de las familias de mayores
recursos, el escenario urbano resultante contina poniendo en evidencia una diferencia
cada da ms ntida entre las partes ms ricas y ms pobres de cada ciudad. Bajo esta
dinmica, en que se contraponen la opulencia y la miseria, "la vivienda solo es un
problema para las personas que buscan casa y no pueden pagrsela a los precios actua
les, pero no para la administracin, ni tampoco para la arquitectura ni para la proyeccin
urbana, que en el ltimo cuarto de siglo han vivido consagradas a las iniciativas especta
culares y grandilocuentes vinculadas al marketing urbano" (Delgado, 2006: 163).
Si como ha ocurrido durante las ltimas dcadas, contina manifestndose la tenden
cia a que las desigualdades socioterritoriales existentes en estas ciudades se acenten, y
se hagan ms evidentes, como lo documenta rigurosamente el informe sobre el desafo de
los tugurios de UN-Habitat (2003), es previsible que la vida social en un nmero crecien
te de grandes ciudades de diversas partes del mundo avanzar inexorablemente hacia una
situacin de creciente conflictividad y violencia (Pedrazzini, 2005). Lo que ser inevitable
si es que no se encuentra una respuesta satisfactoria a las carencias en materia de em
pleos y servicios que actualmente afectan a los sectores de menores ingresos en muchas
de estas ciudades, en especial en Amrica Latina.

36
i III BALIZACIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO 1
Por otro lado, otra manifestacin de estos procesos de mercantilizacin de la transfor-
iii.H Ion urbana deriva del hecho de que la existencia de excedentes financieros en ince-
iinlr bsqueda de nuevos negocios inmobiliarios que aseguren su mejor valorizacin, ha
ilrvniiido en una continua incorporacin de suelo urbanizable adicional en las grandes
mji iniciaciones urbanas. Ha sido de esta forma que se ha podido aumentar y/o mantener
11 ulula de nuevos productos inmobiliarios, lo que a la larga ha redundado en un estmu-
ln .1 la expansin territorial metropolitana que, en los hechos, ha sido incontrolable. De
all ha resultado la persistencia de la tendencia a la periurbanizacin, que ha culminado
i on la formacin de ciudades-regin, a las que se ha intentado caracterizar con expresio-
iM hilos como, entre otras, ciudad difusa (Indovina, 1990), ciudad desbordada (Geddes,
I'l'l7), ciudad sin confines (Nel-Lo, 2002).
( orno un componente especfico de esta tendencia a la metropolizacin expandida,
i|iM* se desarrolla asociado al aumento del ingreso medio de las familias que se ha
pmilucido en las ltimas dcadas, se ha amplificado un tipo de negocio inmobiliario que
ilutante los ltimos aos ha alcanzado un fuerte impulso: la residencia frente al agua,
i mi esto, los inversores inmobiliarios han encontrado un nuevo destino para la valoriza-
i Inn de sus capitales: los bordes fluviales o martimos prximos a las grandes aglomera-
i lunes urbanas. Si bien se trata de un tipo de negocio que ya haba logrado cierta
Impiirlanda en el pasado, ahora ha cobrado una magnitud y una intensidad que nunca
hab,i i nseguido antes, dando paso a un fenmeno que se est materializando con un
enorme dinamismo y, tambin, con un gran costo ambiental. Este fenmeno, que tiene
ah ame mundial, se est manifestando, tambin en algunas grandes ciudades latinoameri-
i anas, segn dos modalidades importantes: la apertura e incorporacin del frente fluvial o
martimo de la propia ciudad y la litoralizacin no contigua.
I a primera modalidad, que tambin tiene sus antecedentes en algunos conocidos y
muy difundidos experimentos llevados a cabo en ciudades como Sydney y Barcelona que,
pin su xito, se han constituido en modelos de referencia, est relacionada con la recupe-
i,n ln y rehabilitacin de los frentes martimos o fluviales en aquellas ciudades que hasta
,ilini,i no haban explotado este potencial o, simplemente, le haban dado la espalda. Este
i , imino, que por lo general concita una respuesta entusiasta de los inversores internacio-
ii, des, ha estado ganando fuerza en varias grandes ciudades latinoamericanas, donde
mlems del ejemplo ya mencionado de Puerto Madero, pueden considerarse, entre mu-
i lias otras, experiencias como el Malecn 2000 en Guayaquil, la Estao das Docas en
llelem y la recuperacin del frente sobre el ro Paran en Rosario, Argentina, que han
permitido abrir y ofrecer a los negocios inmobiliarios sus respectivos bordes costeros. Por
lo general, estas operaciones han producido importantes cambios en la organizacin, el
lilil ionamiento y el paisaje de cada una de las ciudades involucradas y, sobre todo, en la
tev.ilorizacin de ciertas partes del suelo urbano prximo al rea intervenida.
la segunda modalidad, que tambin puede considerarse como una manifestacin
especial de la metropolizacin expandida, aparece como resultado de la respuesta de los
Inversores inmobiliarios a las preferencias de los habitantes de las grandes ciudades por
icsidir y/o desarrollar actividades tursticas y de esparcimiento en reas costeras no conti

37
1 CARLOS A. DE MATTOS

guas, cuando esa posibilidad existe. Aparece as un fenmeno de litoralizacin ocasiona


do por un desbordamiento poblacional metropolitano hacia algn frente martimo o flu
vial de accesibilidad cotidiana, en un proceso que frecuentemente se sustenta principal
mente en un aumento de la demanda por una segunda vivienda. De esta manera diversas
urbanizaciones costeras, muchas veces preexistentes, han reactivado descontroladamente
su crecimiento, adoptando diversas modalidades, segn la configuracin morfolgica y la
ubicacin geogrfica del respectivo borde costero con respecto a la aglomeracin princi
pal, que siempre es la que aporta la mayor parte del aluvin poblacional que otorga
viabilidad a los negocios inmobiliarios que desencadenan y sustentan el proceso.
Algunos ejemplos permiten documentar la forma y la magnitud de este fenmeno en
las metrpolis latinomericanas. En algunos casos, cuando la aglomeracin principal es
costera, la litoralizacin se manifiesta como una prolongacin de la ciudad sobre su
propio borde martimo, como ocurre, por ejemplo, en Montevideo y en Lima. En la
primera de estas ciudades, las nuevas condiciones de movilidad (crecimiento del uso del
automvil, habilitacin de autopista de conexin) ha impulsado la conurbacin de un
conjunto de balnearios preexistentes en una larga y estrecha franja costera, conocida
como la Ciudad de la Costa, constituida en una prolongacin de la ciudad de Montevideo
(Artigas et al., 2002), que seguramente continuar extendindose al ritmo del crecimiento
del pas. En el caso de Lima, luego de una expansin inicial por la costa del Pacfico
hacia Ancn al norte, se produjo un cambio de direccin, hacia el sur, dando paso a un
proceso de urbanizacin costera al ritmo de importantes operaciones inmobiliarias, toda
va en desarrollo: "la conversin del litoral limeo en un espacio ms de especulacin y
rentabilidad urbanas es otro fenmeno nuevo procreado en los noventa. Si bien este
espacio de la ciudad fue siempre objeto de intervenciones urbansticas, la envergadura de
la inversin en juego y la naturaleza de los proyectos resulta algo sin antecedentes en la
historia urbana de Lima" (Ludea, 2002).
En otros casos, cuando la aglomeracin principal est prxima pero no contigua a la
costa, la litoralizacin se manifiesta en una urbanizacin lineal, a veces sin sucesin de
continuidad, a lo largo de una costa separada de la aglomeracin metropolitana pero
relativamente prxima a ella, como ha estado ocurriendo, por ejemplo, en Buenos Aires,
So Paulo y Santiago. Para hacer referencia solamente a uno de estos procesos, el que se
desarrolla a partir de la ciudad de Buenos Aires, estudios recientes han comprobado que
"si contina la tendencia actual, en poco ms de una dcada la costa atlntica
bonaerense mostrar un frente urbano entre San Clemente del Tuy y Baha Blanca, con la
sola excepcin en la zona del Faro Querand en Villa Cesell y Mar Chiquita. Sern 300
kilmetros continuos de ciudad, sin planificacin, ser algo poco sustentable" (Perfil, 23/
diciembre/2007, reseando los estudios del investigador Jos Dadon de la Universidad de
Buenos Aires). La litoralizacin de So Paulo y Santiago de Chile estn evolucionando en
una direccin similar.
Todos los fenmenos sealados permiten afirmar que el crecimiento de las inversiones
inmobiliarias en una situacin en la que se ha acentuado la autonoma de ios flujos de
capital con respecto a los lugares, han incidido fuertemente en los procesos de transfor-

38
GLOBAL IZA CIN, NEGOCIOS INMOBILIARIOS Y MERCANTILIZACIN DEL DESARROLLO URBANO I
macin urbana y metropolitana durante las ltimas dcadas, dando lugar a ciudades muy
diferentes a las de la poca de la industrializacin. Frente a la evidencia de lo ocurrido
hasta ahora, parece posible inferir que en la medida que esta tendencia siga profundizn
dose se corre el riesgo de que, como afirma Harvey, se deje "[...] la suerte de las ciudades
casi en su totalidad en manos de los contratistas y especuladores inmobiliarios, de cons-
Iructores de oficinas y del capital financiero" (2000: 180).
De alguna manera, este probable destino llegue a ser el inevitable desenlace de una
gestin urbana basada en las deas de gobernanza y de planificacin estratgica, puesto
que la aplicacin efectiva del criterio de subsidiariedad puede conducir a un fortaleci
miento todava mayor de la importancia del papel de las inversiones inmobiliarias en la
transformacin de las ciudades y, por tanto, a una tambin mayor mercantilizacin del
proceso de desarrollo urbano. Quizs todava estamos a tiempo de reaccionar para impul
sar un cambio de direccin.

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40
DA METRPOLE COMO
ESTRATGIA
1 S ) LV
: LE COMO ' 5VIDA
YPIT/ . I .

SANDRA LENCIONI1

Crises profundas marcaram as derradeiras dcadas do sculo XX mas nada indicava


uma agonia do capital, que se renovava acelerando sua centralizao fazendo emergir
com fora herclea os grande grupos econmicos.
Aprofundaram-se as relaes sociais de produo capitalista tangidas por estratgias
inovadoras de precarizao do trabalho, se acelerou a mobilidade territorial do capital e
Iodas as esferas da vida acabaram subjugadas mais intensamente ao capital.
Nas diversas estratgias de prolongamento da dinmica capitalista a metrpole se
colocou como pedra angular dos novos tempos que se anunciavam. Ela, que j havia sido
um elemento estratgico nas polticas nacionais de carter desenvolvimentista, considera
da como importante plo de desenvolvimento, se apresentava agora com toda potncia
de se constituir numa das possibilidades da sobrevida do capitalismo.
Essa transio, entre o momento que a metrpole se coloca estratgica para os planos
e polticas de governo, numa fase de projeto nacional desenvolvimentista, e o momento
em que se apresenta com a virtualidade de se constituir numa sobrevida do capitalismo,
que se expressa na sua prpria transformao, o tema desse texto. Primeiramente,
discutimos como as polticas nacionais de carter desenvolvimentista consideraram a
metrpole e, em seguida, refletimos sobre as transformaes havidas na metrpole no
contexto da globalizao como produto de uma estratgia de sobrevida do capitalismo
contemporneo.

A metrpole no contexto das polticas desenvolvimentistas

Os anos 60 e 70 do sculo XX foram anos marcados por polticas nacionais de carter


desenvolvimentista assentada na idia de modernizao e de planejamento territorial.
Entre as vrias posies dizendo respeito ao planejamento, sem dvida nenhuma foram os
paradigmas da CEPAL (Comisso Econmica para a Amrica Latina e o Caribe) que mais

1 Docente no Departamento de Geografia, Universidad ce So Paulo (Brasil). E-mail: slencion@usp.br

41
SANDRA LENCIONI

influenciaram os projetos de desenvolvimento na Amrica Latina. Dentre esses cabe des


tacar a nfase dada ao papel do Estado, que se coloca como o principal agente de
implementao das reformas sociais e que faz do planejamento governamental, o princi
pal instrumento de interveno na sociedade.
No Brasil, vivia-se uma acelerada urbanizao e a economia apresentava expressivo
crescimento industrial. Em 1970, pela primeira vez o Brasil apresentou taxa superior de
populao urbana em relao rural (55,8%) e, entre 1960 e 1970, o produto industrial
brasileiro apresentou crescimento de 83%2 Essas aceleraes se deram num contexto de
ditadura militar no qual o poder poltico centralizado orientava as polticas de desenvolvi
mento, inclusive urbanas e regionais. Pela primeira vez na histria brasileira o governo
federal se propunha a dirigir e controlar o desenvolvimento urbano e regional fazendo
das polticas pblicas o principal instrumento de sua interveno.
Isso no quer dizer que anteriormente no houvesse preocupao com a dinmica
urbana e regional. Longe disso, essa preocupao foi uma constante na ao poltica,
quer da metrpole portuguesa no perodo colonial, quer do Estado brasileiro desde sua
gnese. O que difere, no perodo em questo, que a preocupao com o desenvolvi
mento urbano e regional se coloca como uma questo do Estado, uma questo nacional a
ser resolvida diretamente pela interveno do governo federal e que fez com que este
colocasse a poltica urbana e regional como elemento estruturador das polticas publicas
daquele momento. Essa a diferena marcante.
A orientao das polticas pblicas pelo regime militar se fez acompanhar da criao
de novos organismos governamentais como instrumentos de implementao e operacio-
nalizao das polticas urbanas e regionais. Dentre esses cabe destacar a SERFHAU (Se
cretaria Federal da Habitao e do Urbanismo), de 1964, responsvel pelas polticas
urbanas e agente financiador dos planos diretores para as cidades mais importantes do
pas. Tambm, lembrar o BNH (Banco Nacional da Habitao), desse mesmo ano, voltado
para a construo e para o financiamento de habitaes.
A SUDENE (Superintendncia para o Desenvolvimento do Nordeste), criada em 1959,
que objetivava promover o desenvolvimento da regio nordeste, a regio mais pobre do
pas, foi redimensionada e recebeu ateno especial.
Nos anos 70 o governo federal formulou vrios planos de ao, cabendo destacar os
Planos Nacionais de Desenvolvimento; o primeiro, compreendendo o perodo de 1972 a
1974 e, o segundo, de 1975 a 1979. Por meio desses planos o governo, de um lado,
procurou desenvolver sua poltica urbana voltada para o equacionamento dos transportes,
saneamento e habitao. De outro lado, buscou promover a descentralizao econmica
frente a uma realidade que apresentava extrema concentrao das atividades industriais
no sudeste do territrio brasileiro. A busca pela descentralizao econmica tinha como
objetivo no s alavancar o desenvolvimento do Nordeste mas, tambm, intensificar a

2 Fonte: IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica) e IPEA (Instituto de Pesquisa Econmica
Aplicada).

42
DA METRPOLE COMO ESTRATEGIA DESENVOLVIMENTISTA A METRPOLE... i
ocupao territorial do Centro-Oeste e da Amazonia, que apresentavam baixa densidade
populacional e pequena participao na riqueza gerada.
Os principais rgos de governo do pas traaram objetivos e aes buscando orientar
o desenvolvimento urbano e regional. Esse o caso do Ministrio do Planejamento, do
Escritrio de Pesquisas Econmicas, do Conselho Nacional de Geografia, da SUDENE e
da Comisso Interestadual da Bacia Paran-Uruguai.
Arquitetou-se, por outro lado, a instituio das regies metropolitanas, buscando-se a
coordenao integrada de aes interessando aos municpios pertencentes a cada regio
metropolitana.
A referncia terica, quer para o desenvolvimento regional, quer para o urbano, se
pautou em grande parte, por duas referncias. A primeira, dizendo respeito discusso de
modelos aplicativos, fazendo com que estudos economtricos de crescimento urbano e
regional tivessem importncia e ocupassem profissionalmente investigadores no planeja
mento. A segunda referncia relaciona-se Teoria dos Plos de Crescimento, de Perroux
et alli (1973), que teve grande influncia no discurso dos organismos de planejamento.
Enfim, planejar de forma racional o crescimento urbano e a descentralizao econmica
era o novo desafio naqueles anos.
Em 1973 foram institudas, por decreto federal, 8 regies metropolitanas no Brasil e
no ano seguinte se acrescentou mais uma. Essas regies metropolitanas dizem respeito s
de Belm, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, So Paulo, Curitiba e Porto Alegre.
A essas se acrescentou a do Rio de Janeiro depois da fuso dos Estados da Guanabara e
do Rio de Janeiro3.
Essas metrpoles deveriam impulsionar o desenvolvimento irradiando-o pelo territrio
e dentre essas, aquelas metrpole do Sudeste (So Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte)
deveriam arrefecer seu crescimento como uma das medidas que contribuiram para supe
rar as mazelas de uma urbanizao avassaladora.
O alcance da influncia de cada metrpole estava relacionado diretamente ao seu
grau de importncia na economia brasileira. Podia-se, assim, hierarquiz-las segundo o
seu grau de influncia. Essa compreenso tinha como fundamento a teoria dos plos de
crescimento de Perroux que grande influncia teve no planejamento urbano e regional
daquela poca.
A teoria dos plos de crescimento entende que o crescimento econmico no surge
em todos os lugares e que a partir de certos pontos do territrio se pode dinamizar uma
regio. Um plo de crescimento tem, portanto, a capacidade de irradiar o desenvolvimen
to numa dada regio e para isso requer uma rede de circulao viria que possa estabele
cer os fluxos entre o plo e a regio.

3 A instituio das regies metropolitanas se deu pela Lei Complementar Federal n. 14 de 8 de junho de
1973. Com a Constituio Federal de 1988 a atribuio da institucionalizao das regies metropolitanas
passou a ser de competncia dos estados da federao. Hoje, temos 28 regies metropolitanas que envol
vem 393 municpios (Grostein, 2004).

43
1 SANDRA LENCION!

Convm chamar a ateno para o seguinte fato: essa teoria coloca a indstria motriz
como a principal geradora de um plo de crescimento e considera que segundo a influn
cia econmica de cada plo se estabelece uma hierarquia entre eles que compreende
desde plos internacionais at regionais e centros locais. Essa idia de hierarquia dos
plos de crescimento encontra suas razes no trabalho de Duncan (1964) sobre a hierar
quia das regies metropolitanas.
Foi a teoria dos plos de crescimento, como dissemos, a grande inspiradora dos
planos de desenvolvimento urbano e regional. Ela orientou uma grande parte dos projetos
de desenvolvimento naquele perodo. Buscou-se identificar, no territrio brasileiro, as
cidades e reas que poderiam se constituir em plos de desenvolvimento com a finalida
de de orientar polticas. As regies metropolitanas ganharam destaque porque se coloca
ram como plos estruturadores do ordenamento territorial.
Hoje em dia pensar o desenvolvimento urbano e regional em termos dessa teoria
encontra srios limites. Mesmo sem nos referirmos questo fundamental, que a do
papel do Estado e de sua ao centralizadora, que hoje em dia completamente diferente
dada a agenda neoliberal, as idias de um plo ser dinamizado, sobretudo, por uma
indstria motriz e a idia de uma estrutura hierrquica entre o local, o regional, o nacio
nal e o internacional no se aplicam mais. Isso porque na idia de indstria motriz
residem aspectos que a produo flexvel superou e que, igualmente, se apresentam
dinamizadores do territrio. Algumas das caractersticas da indstria motriz so a sepa
rao distinta dos fatores de produo e a decomposio tcnica das tarefas, aspectos
esses que a produo flexvel deita por terra e, nem por isso, comprometem a capacidade
dessas indstrias dinamizarem o territrio.
Por outro lado, a clssica hierarquia: metrpole regional, nacional e internacional
igualmente superada j que se torna muito difcil hierarquizar os fluxos de relaes de
cada uma delas. No demais lembrar que pode haver intensos fluxos entre o local e o
global, que comprometem a idia de que a densidade de relaes internacionais so
exclusividades dos nveis superiores da hierarquia urbana.
Estamos falando da teoria dos plos de crescimento, mas o discurso do governo se
referia a plos de desenvolvimento. Em Perroux est bem ntida a diferena entre cresci
mento e desenvolvimento. Esse autor denomina os plos com capacidade de irradiar
crescimento econmico, de plos de crescimento e no de plos de desenvolvimento.
Alerta dizendo que o crescimento diz respeito capacidade de gerar riqueza, enquanto
que desenvolvimento significa a incorporao do crescimento s mudanas sociais.
Sem dvida nenhuma a instituio dos chamados plos de desenvolvimento se consti
tuiu num elemento importante na busca da racionalidade tcnica por parte dos rgos de
planejamento e tambm, um instrumento de controle do crescimento econmico por
parte do Estado. Acima de tudo, foi um paradigma de um planejamento centralizador e
tecnocrtico.
Do ponto de vista do desenvolvimento regional, a busca pela descentralizao in
dustrial, que contou com subsdios estatais e vrias formas de incentivos fiscais, funda
da na idia de indstrias motrizes, repercutiu no crescimento industrial de algumas

44
DA METRPOLE COMO ESTRATGIA DESEUVOLVIMENTISTA METRPOLE... |
ti roas, mas significou tambm o fechamento de muitas indstrias regionais que no
puderam fazer frente chegada de fbricas, sobretudo de So Paulo, que devido ao
padro tcnico e a organizao da produo mais avanados. No final, os resultados
das polticas de desenvolvimento regional se mostraram muito aqum do esperado e o
esforo em promover plos de desenvolvimento no se traduziu na diminuio das
desigualdades regionais do pas4.
Nas regies metropolitanas a atuao setorial do planejamento via habitao, trans
portes e saneamento se desenvolveu separadamente, o que no desejvel, por outro
lado, e a desconsiderao desses setores pela instncia metropolitana no permitiu um
desenvolvimento que integrasse cada uma dessas polticas de forma coordenada. Talvez a
resida o n grdio da gesto metropolitana, que persiste at os dias atuais: um estranha
mento de cada poltica setorial em relao s demais. Em outros termos, esse um
aspecto no superado, em que as polticas setoriais pouco dialogam entre si.
Nas metrpoles do Sudeste, na poro mais rica do pas, muito embora os planos de
desenvolvimento tivessem colocado como prioridade a conteno do seu crescimento,
essas metrpoles continuaram a se expandir, via mercado de terras, quer formal ou infor
mal. Alm do mais, a instituio das reas de proteo aos mananciais, como parte de
uma poltica de regulao do uso e ocupao do solo se traduziu na proliferao de
favelas nessas reas e na posse dessas terras pelos chamados loteamentos clandestinos
relacionados aos extratos da populao sem capacidade de participarem do mercado
formal de terras para suprirem suas necessidades de habitao.
No final dos anos 70 estava claro que se havia superestimado a capacidade de
atuao do Estado e, ao mesmo tempo, se subestimado a ao de agentes situados fora do
controle estatal.
A subestimao dos agentes situados fora do controle estatal era uma realidade que
no podia ser ocultada. Esquecidos muitas vezes nos textos procedentes da administrao
pblica apareciam cada vez com mais freqncia nos textos dos pesquisadores acadmi
cos. Muito desses trabalhos se referiam questes fundamentais para se pensar o urbano.
Dentre essas questes cabe destacar: 1) a de como os dos diversos atores e seus interesses
agem sobre o urbano; 2) a da insero do migrante rutal nas grandes cidades; 3) a da
proletarizao do trabalhador do campo decorrente da capitalizao das relaes sociais
nas atividades agrrias; 4) a do crescimento das favelas e das condies de vida urbana.
Progressivamente vai ganhando fora a idia de que a cidade se constitui num produto
da dinmica capitalista com suas contradies imanentes, Sob forte influncia de interpre
taes inovadoras, se busca, ento, analisar muito mais como as coisas so do que decretar
como a realidade deveria ser, como aparecia nos planos de desenvolvimento.
A cidade vista como um produto social e se busca relacionar o processo de repro
duo do capital ao de produo do urbano. Nos anos 80 os temas da renda fundiria,

4 Em 30 anos, o Nordeste, objeto de muitos pianos de desenvolvimento, no apresentou resultados positi


vos. A participao da renda per capita do Nordeste, que era de 40.2% em 1949, se reduziu para 35.1%
em 1978. (Lencioni, 1992: 87).

45
1 SANDRA LENCIONI

das formas de moradia, dos equipamentos e meios de consumo, da segregao urbana e


dos movimentos sociais ganham destaque.
Em relao ao desenvolvimento regional face aos baixos resultados dos planos de
desenvolvimento a questo regional perde sua base institucional, que de se colocar
como projeto poltico e como questo de Estado. Como decorrncia os organismos de
planejamento regional perdem verbas, influncia e poder. O tema regional, de tradicional
reconhecimento acadmico, aparece, ento, como caduco sem o ser; como um tema
obsoleto.
Quanto questo urbana as instncias institucionais referentes gesto metropolita
na, perdem fora e poder. Distancia-se mais ainda o sonho de um planejamento metropo
litano integrado.
O aprofundamento da crise nos anos 80, no s econmica e social, mas tambm
fiscal e do prprio Estado, acaba repercutindo numa reduo expressiva dos investimen
tos. Est, portanto, aberto o espao para que o capital, por meio do mercado, oriente de
maneira onipotente o desenvolvimento urbano e regional.
Uma nova realidade se apresenta. Um mundo desiludido, um mundo neoliberal onde
os processos de globalizao alteram profundamente as atividades produtivas, as relaes
entre os lugares e a vida cotidiana e, em especial o Estado. A teia de relaes entre os
lugares no pode ser mais pensada em termos de uma hierarquia entre o local, o regional,
o nacional e o internacional. Os fluxos e as relaes se do independentemente dessa
hierarquia e o que era visto como internacional passa a ser global, uma vez que o
crescimento dos grupos econmicos e das empresas oligopolsticas no permitem mais,
pela estrutura que os compem, pelos lugares envolvidos e pelos complexos e mltiplos
fluxos que estabelecem entre si, o estabelecimento da contraposio clssica entre nacio
nal e internacional.
O poder dos grandes grupos econmicos ao submeterem, como nunca antes, o poder
do Estado-Nao emerge com fora hegemnica na reestruturao do territrio. As lti
mas duas dcadas do sculo XX e os anos mais recentes, anos de desregulao financeira
e de revoluo na telemtica que expandiram a mobilidade geogrfica do capital em
escalas e intensidades jamais vistas, conhecem profundas mudanas estruturais, que ao
implicarem em alterao das condies gerais de reproduo social do capital acabaram
por alterar os fatores de atrao das cidades e das regies conduzindo reestruturao de
algumas e marginalizao de outras.
O final do sculo XX e o incio do XXI se constitui num perodo em que novos
processos emergem e que h profundas alteraes nas relaes sociais. Muitos desses
processos esto diretamente relacionados dinmica territorial, como o caso do proces
so social de metropolizao do espao a exigir novos aportes tericos para a compre
enso da dinmica metropolitana e regional contempornea. Uma nova realidade se
impe e se faz urgente a necessidade de reviso de teorias, bem como a audcia de se
criar novas referncias de anlise que permitam compreender as dinmicas atuais.
Terminamos o sculo XX com a maioria da populao vivendo em cidades e com
graves problemas urbanos. Da cidade vista como plo de desenvolvimento e da crena

46
DA METRPOLE COMO ESTRATGIA DESENVOLVIMENTISTA METRPOLE... |
no planejamento urbano tecnocrtico chegamos cidade vista como um produto social
Inserida numa nova lgica da reproduo do capital, num contexto de refluxo da ao
do Estado.
Terminamos o sculo XX com a imperiosa necessidade de nos reformularmos para
encontrar respostas aos novos desafios. Pensar a metrpole nos dias atuais nos conduz
necessidade de novos aportes tericos. Dentre as vrias referncias que nos ajudam a
compreender a nova realidade urbana queremos destacar o processo de metropolizao
do espao, que, a nosso ver, pode elucidar vrias indagaes sobre as mudanas na
dinmica urbana que temos vivenciado.

A metrpole no contexto da globalizao

Estamos vivendo um novo contexto cujo processo dominante o de metropolizao


do espao. Isso no significa dizer que no conhecemos mais o processo de urbanizao.
Esse continua a transformar o territrio, no entanto a determinao do momento atual
reside mais no processo de metropolizao do que no de urbanizao.
O processo de metropolizao corresponde a um momento mais avanado do proces
so de urbanizao e se constitui numa determinao histrica da sociedade contempor
nea associada reestruturao capitalista. Esse processo uma determinao histrica
porque se coloca como condio, meio e produto fundamental para a reproduo social
contempornea. A metrpole contempornea, a que exprime o momento mais avanado
da urbanizao, a que exprime uma nova poca, condio para a reproduo do
capital, mas tambm um meio utilizado para a reproduo do capital e, ainda, um
produto do prprio capital. Nesse sentido, precisamente uma condio, meio e produto
do momento da reproduo cuja determinao reside no capital imobilirio e financeiro5.
Para Ascher (1998) o processo de metropolizao se constitui num processo que
transforma profundamente as formas de territorializao da economia. E, diriamos ainda,
num certo sentido ele exprime uma ps urbanizao que, segundo Ferrier (2005), anuncia
uma novidade radical na histria da civilizao. Em sntese, o processo de metropoli-
/ao demarca uma nova poca que emerge da dinmica da economia global que produz
um novo tipo de metrpole.
Esse novo tipo de metrpole tende a apresentar no s caractersticas semelhantes a
outras metrpoles, mas at paisagens muito semelhantes, independentemente de sua loca
lizao. Apresentam, tambm em comum, um processo de expanso territorial da regio
metropolitana. O exemplo de So Paulo significativo, pois o aglomerado metropolitano
alcana grande extenso territorial, com cerca de 200 quilmetros a partir do seu centro,
o municpio de So Paulo. Nesse imenso aglomerado metropolitano vrios municpios
apresentam-se conurbados e torna-se difcil, num percurso pelas rodovias, sabermos exa
tamente em que municpio estamos (Figura N 1).

A discusso sobre determinao bastante expressiva em Vade (1992).

47
i SANDRA LENCIONI

Figura N 1
AGLOMERADO METROPOLITANO DE SO PAULO. UMA CIDADE-REGIO

Fonte: Para possuir o elaboration.

Nesse aglomerado metropolitano pequenas cidades apresentam hbitos e represen


tao de valores urbanos at ento exclusivamente relacionados ao viver na metrpole.
Alm do mais, as relaes entre as cidades no interior desse aglomerado no obedecem
lgica de priorizar as relaes internas entre as cidades. E comum, ento, ocorrer re
laes intensas com cidades mais distantes do que com as prximas, sobretudo quando as
mais prximas ficaram margem do processo de metropolizao.
Esse aglomerado metropolitano, fragmentado em cidades, como se fosse um arquip
lago constitui uma regio, precisamente uma regio metropolitana de outro tipo, que no
pode ser confundida com a regio metropolitana relacionada ao processo de industriali
zao e urbanizao tpicos do sculo XX. Nessa regio j no se tem claramente distin
tos a cidade e o campo, os limites entre o rural e o urbano, entre o agrrio e o industrial e
nem entre o intra-urbano e inter-urbano. Nessa cidade-regio os movimentos pendulares
cotidianos entre o morar e o trabalhar em cidades distintas se constituem numa de suas
principais caractersticas.
Essa cidade-regio se conformou como um espao socialmente produzido, especfica
mente como produto do processo de metropolizao do espao relacionado reestrutu

48
DA METRPOLE COMO ESTRATEGIA DESENVOLVIMENTISTA METRPOLE...

rao produtiva recente. A o imprio dos grandes grupos econmicos estruturados em


empresas-rede, ou seja, em empresas organizadas em redes, em malhas que tecem retcu
las entre si e entre os lugares. As caractersticas dessas empresas-rede so:1) diviso de
Irabalho flexvel; 2) tendncia flexibilizao nos contratos de trabalho; 3) terceirizao,
quer relativa fora de trabalho, quer relativa fases do processo produtivo; 4) externali-
/ao de atividades no estratgicas.
No se trata mais da indstria motriz como principal agente da atividade industrial
fabril e de conformao do urbano, que caracterizou o sculo XX. Essa empresa-rede,
cabe observar, tem a caracterstica de mais ancorar no territrio do que criar razes, posto
que est sempre posta a migrar para outras paragens que apresentem maiores vantagens.
O que, em sntese, significa dizer que a empresa-rede tem pouco enraizamento no territ
rio, situao oposta das indstrias motrizes.
No s essas empresas-rede tecem uma mirade de fluxos entre os lugares. Todas as
atividades mais significativas se situam num complexo sistema de redes. A densidade dos
fluxos de comunicao torna essa regio prxima de lugares distantes, enquanto lugares
vizinhos podem conhecer poucas relaes entre si. Isso significa que a antiga idia de
primazia de relaes entre o plo e sua regio encontra limites nessa nova realidade. Por
outro lado, as redes materiais, como as redes digitais de informao e comunicao,
lornam prximo o que distante.
Essa a realidade contempornea onde o processo de metropolizao e a transfor
mao da metrpole herdada indicam profundas metamorfoses da emergncia de um
novo momento histrico. Uma realidade em que a cidade-regio emerge como produto
da metropolizao do espao regionalizando o espao a indicar que metropolizao e
regionalizao apresentam unicidade. Tal como a industrializao e crescimento urbano
se apresentavam, anteriormente, como processos duplos.
Forma-se, assim, uma regio que no foi produzida por algum localismo nem pro
duzida por um plano tecnocrtico ou por um projeto poltico assentado numa racionali
dade tcnica referida a uma teoria, como anteriormente, quando o planejamento territo
rial induziu a formao de plos de desenvolvimento e configurou regies.
Essa cidade-regio expressa de maneira contundente o que Smith disse a respeito das
transformaes atuais, muito embora no tenha se referido cidade-regio. Ele afirma
que estamos vivendo uma a "nova escala de processos e relaes sociais que suplanta as
antigas relaes entre a comunidade, o urbano, o regional, o nacional e o global". (Smith,
2002: 430).
No ncleo dessa cidade-regio, na metrpole de So Paulo, esto concentrados os ser
vios mais avanados do Brasil. A esto as maiores empresas de consultoria e auditorias
financeiras e se concentram as maiores empresas de servio de acesso Internet. No ano
2000, na cidade de So Paulo foram instaladas 267 empresas de servio de acesso Internet,
denominadas de empresas pontocom, nmero esse que vem crescendo exponencialmente6.

6 Os dados relativos s empresas pontocom provm da pesquisa elaborada pela empresa de consultoria
Cushman & Wakefield Semco. (Tunes, 2004: 151).

49
1 SANDRA LENCIONI

em So Paulo que se localiza a maior bolsa de valores da Amrica Latina, a BOVES-


PA, significando abundante oferta de capital de risco e a BM&F (Bolsa de Futuros e
Opes de Comodities) que ocupa o sexto lugar no mundo em volume de contratos
negociados. A tambm esto situadas 63% das sedes dos grupos transnacionais que
atuam no pas. E, tambm, mais da metade das maiores corretoras de valores, as maiores
operadoras de crdito e metade das maiores empresas de seguros.
Segundo pesquisa publicada na Gazeta Mercantil, a cidade de So Paulo concentra o
maior potencial de consumo da cidade de So Paulo7 esse potencial que permite
compreender o fato desta cidade concentrar o maior nmero de cinemas, teatros, salas de
espetculos, museus, bares e restaurantes do pas. A quase totalidade das salas de cinema
pertence a trs redes transnacionais - Cinemark, UCI e Hoyts - que faturaram 69 milhes
de dlares no ano 2000. Investimentos transnacionais tambm se fazem presentes as
salas de espetculo, a exemplo do Credicard Hall. Esses simples exemplos indicam as
transformaes por que vem passando a cidade decorrente da internacionalizao da
cultura.
Local por excelncia das feiras de negcios e exposies, So Paulo a maior cidade
de turismo de negocios da Amrica do Sul. Correlativamente, h uma expanso do nme
ro de hotis e fats da cidade, que vem conhecendo grande transformaes, quer pela
presena marcante de grandes capitais transnacionais, quer pela alterao na localizao
desses empreendimentos. A localizao dos hotis e fats, que praticamente era concen
trada no centro velho, passou para o centro expandido (regio da Avenida Paulista) e,
atualmente, tem escolhido os bairros de Pinheiros e Jardins, bem como a Avenida Engen
heiro Lus Carlos Berrini e Berrini e Avenida Naes Unidas (Marginal do Rio Pinheiros).
So Paulo , tambm, um importante centro de inovao, de pesquisa e de universida
des, o que significa uma concentrao de trabalhadores relacionados produo mate
rial, que produzem idias, conselhos, juzos e valores. Por isso que a cidade de So
Paulo se traduz como um lugar de difuso de normas de comportamento.
O aspecto mais significativo das transformaes metropolitanas diz respeito s profun
das alteraes imobilirias. Antecipando-se em 30 anos, Lfbvre (1968) mostrou a impor
tncia crescente do setor imobilirio, que controla o mercado de terras e constri a
cidade, defendendo a tese de que a urbanizao iria suplantar a industrializao enquan
to fora motriz da expanso capitalista8. Desse ponto de vista possvel compreender
porque o processo de metropolizao acompanhado de renovao urbana. De um lado,
porque a renovao se constitui numa estratgia central de competio entre as cidades
por investimentos transnacionais e, por outro, porque se constitui numa estratgia da
produo imobiliria internacional (Pereira, 2004).
O processo de metropolizao significou, tambm, o desenvolvimento acentuado da
segregao no interior da cidade-regio fazendo contrastar mais fortemente, a produo
de bairros cada vez mais elitizados ao lado do crescimento de cortios e favelas cada vez

7 Segundo pesquisa de Florezano Marketing para a Gazeta Mercantil, em 2000, apud (Tunes, 2004:152).
8 Lefebvre Produo do espao.

50
DA METRPOLE COMO ESTRATGIA DESENVOLVIMENTISTA METRPOLE... |
mais empobrecidas (Figura N 2). A segregao social e espacial prpria da metrpole
( ontempornea muito mais acentuada do que da metrpole vinculada ao processo de
industrializao e urbanizao anterior. Por isso, o grau de desafios que coloca no
permite postergar solues, que ningum as tem, verdade, mas que preciso buscar e
planejar.

Figura N 2
EDIFCIO DE LUXO E FAVELA PARAISPOLIS

Consideraes finais

A metrpole no contexto da globalizao, aquela que exprime uma nova poca uma
realidade que faz com que o arcabouo terico da teoria dos plos de crescimento, que
loi o paradigma de um planejamento centralizador e tecnocrtico, encontre certos limites.
A idia de rea de influncia de uma metrpole, circunscrita segundo a abrangncia
regional, nacional e internacional no pode ser aplicada com todo o rigor. Tambm, a
coeso interna da chamada rea de influncia, se fragmentou e a questo da hierarquia

51
B SANDRA LENCIONI
urbana -em termos de hierarquia metropolitana - no resiste mais s crescentes relaes
entre o global e o local.
Em outros termos, embora possamos dizer quais so as metrpoles mais importantes
de um pas no nos mais permitido, pelas transformaes havidas, pensarmos numa
hierarquia urbana como no passado. Isso porque passamos de um sistema urbano hierar-
quizado para um sistema urbano de cidades em redes. Essa nova forma significa, por
exemplo, que as metrpoles regionais no tem mais uma dinmica restrita a um espao
fechado, mas a um espao mundializado onde elas tecem relaes por meio de infinitas e
complexas redes. O regional, nacional e internacional se apresentam no capitalismo
contemporneo de uma outra forma, revista pela globalizao.
De certa maneira podemos afirmar que cada metrpole se coloca como um aglomera
do que integra as anteriores escalas: regional, nacional e internacional. Uma integrao
que se d forma anastomoseada, ou seja, que se une a outras por meio de complexas e
inmeras ramificaes anastomoseadas. Essas ramificaes no estabelecem uma estrutu
ra hierrquica piramidal e arborescente, tpica das hierarquias urbanas tradicionais. Por
isso, no mais pertinente pensarmos em termos de local, regional, nacional e interna
cional como no passado, uma forma de pensar que tanta influncia teve na comunidade
geogrfica e no planejamento urbano e regional.
A realidade contempornea, cabe reiterar conhece uma metamorfose do processo
urbano e industrial que to bem marcou o sculo XX. O contexto j no mais do
desenvolvimentismo e, sim, de proclamao do Estado mnimo que deixa no passado o
projeto que fez da poltica urbana e regional o fio condutor das polticas pblicas.
A metamorfose do processo urbano diz respeito ao processo de metropolizao do
espao, que est intimamente relacionado reestruturao produtiva que faz da metrpo
le um instrumento primaz da reproduo do capital, devido nova relao que se desen
volve entre o capital imobilirio e financeiro.
Por isso, afirmamos: a metrpole contempornea expressa a sobrevida do capitalismo.
Sua compreenso exige a produo de conhecimento por meio de novas chaves tericas
para abrir a caixa de segredos que o real.
H o novo, mas h, tambm, a continuidade de processos e metamorfose dos atribu
tos da metrpole. a devemos centrar o olhar buscando compreender a dinmica atual
da metrpole contempornea: o que ela tem permanncia e o que tem de novo.
Esse novo desafio posto pelo real exige a construo de aportes tericos e novos
conceitos. Essa foi a inteno desse texto, de destacar o conceito de metropolizao
como fundamental para se pensar a metrpole contempornea. Como foi, tambm, a
inteno de mostrar que referncias tericas importantes do passado tm que ser renova
das para que possam continuar a serem instrumentais na compreenso da nova realidade.
Os conceitos atualmente utilizados so mltiplos, como o de regio metropolitana
expandida, complexo metropolitano expandido, cidade-arquiplago, cidade-regio e me-
taplis. Essa diversidade apenas indica a necessidade de maiores reflexes e anlises.
Viver "na carne" as dvidas nas reflexes, no deixa de causar um certo desconforto
intelectual, contudo, devemos ter em mente que essas dvidas tm o grande mrito de

52
DA METRPOLE COMO ESTRATGIA DESENVOLVIMENTISTA METRPOLE... |
impulsionar o pensamento, alm de no nos permitir esquivar dos desafios do conheci
mento.

Referncias bibliogrficas

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VADE, M. Marx. Penseur du Possible. Paris: Meridiens Klincksieck, 1992.

53
PRODUO IM O BILI RIA E A
CRISE DA CIDADE NA
EM ERGNCIA DE UMA NOVA

PAULO CESAR XAVIER PEREIRA'

Neste texto se discute o significado da emergncia de uma nova forma metropolita


na a partir da transformao das grandes cidades latino-americanas, procura-se associar
esta mudana ao surgimento de novos produtos imobilirios na iminncia da globali
zao contempornea. Nele se destaca como a criao de novos artefatos arquitetni
cos e urbanos, agravam a segregao urbana reforando a fragmentao da cidade em
inmeros centros como formao, em escala mundial, de um novo modelo de metrpo
le. Procura-se entender como esta transformao na Amrica Latina, esta na base da
n ise dos modelos anteriores, particularmente do modelo centro-periferia e significa
uma nova sntese.
Essa discusso objetiva mostrar como o surgimento desses artefatos contemporneos
revela mais que uma crise da arquitetura pela possibilidade de conceber novos produtos
imobilirios, mas uma mudana na maneira de habitar e construir a cidade pois temos
sinais de que esta associada a significativas transformaes scio-espaciais: uma reestru
turao imobiliria. A partir dessa noo formulamos nossas preocupaes iniciais: at
que ponto o agravamento da fragmentao e a emergncia de espaos exclusivos repli
cam tenses culturais e econmicas com um novo significado social. Ser que desse
conjunto de novos artefatos -tais como centros empresariais, escritrios, hotis, fats,
shoppings centers, condomnios fechados, e tc - emana uma nova organizao scio-
espacial, uma nova cidade?
Da a nossa preocupao com essa incipiente produo imobiliria, que por ser
recente, materialmente fixa e localizada pode no ser suficientemente expressiva para
assumir o significado dessa envergadura. Assim, neste texto, se procura registrar at que
ponto a emergncia de um novo modelo de metrpole nas grandes cidades latino-ameri
canas, poderia ser observada considerando esta produo em So Paulo, como uma1

1 Departamento de Histria da Arquitetura e Esttica do Projeto Faculdade de Arquitetura e Urbanismo


Universidade de So Paulo (FAUUSP) (Brasil). E-mail: pcxpereifusp.br

55
S PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

cidade-regio que configura um "arquiplago" em que cada "ilha" praticamente uma


cidade, cujo conjunto conforma o principal plo de negcios e maior regio urbano-
industrial do Brasil.

A crise da cidade e o ltimo captulo das propostas modernistas

O titulo desse item busca referncia em conhecido livro de Leonardo Benvolo,


historiador da arquitetura e defensor de propostas modernistas em arquitetura. Em O
ltimo captulo da arquitetura moderna, esse historiador discute como, a partir de meados
do sculo XX, os problemas da arquitetura haviam se transformado radicalmente e expe
como o perodo que se seguira aos anos 1960 seria bem distinto do anterior. Para ele,
aquele entendimento chave de "confiana no futuro -que alimentou na segunda metade
do sculo todos os movimentos de inovao e de protesto- comea a esbater-se tambm
no campo arquitectura" (Benvolo, 1985: 95). Em sua avaliao as grandes experincias
da arquitetura na segunda metade do sculo e a teoria vigente em boa parte dos projetos
da poca, no se constituram em vises to utpicas como quanto foram pragmticas.
Tanto que acabaram "produzindo uma srie de modelos que se antecipam realidade"
(Benvolo, 1985: 85).
Havia nas vises, utpicas ou no, que orientavam os projetos da poca, no s a
dificuldade de coordenar na cidade a confrontao de uma urbanizao ordenadora do
territorio com a informalidade das construes irregulares no tecido urbano; mas, tam
bm, a inaptido do urbanismo em lidar com o prprio crescimento formal e regular nas
reas centrais das cidades2.
Benvolo adverte que, nessa poca, h "no s a incapacidade da arquitectura para
coordenar um universo tecnolgico que se expande com demasiada rapidez, fracionando-
se em sectores especializados, mas tambm a inadequao dos tipos de construo e dos
modelos urbanos herdados das fases anteriores ao moderno movimento arquitectnico".
Assim, em suas consideraes expe uma variedade de experincias que recebiam adeso
pelo pragmatismo com que se dava a produo do espao urbano e dos seus artefatos,
ficando em segundo plano o reconhecimento das qualidades essenciais ou formais do
projeto, porque, antes de tudo, essa adeso pelo pragmatismo arquitetnico ou urbano se
colocava subordinada s "leis de um mercado cada vez mais vasto e com um maior peso"
(Benvolo, 1985: 87, 200).
Dessas consideraes, que podemos considerar clssicas para o conhecimento da
histria da arquitetura, se pretende reter as pistas que permitem aprofundar a discusso
das circunstncias contemporneas presentes na produo da cidade e a compreenso de

2 "El tema de la utopia es evidentemente complejo y plurivalente y aqu no podemos siquiera abordarlo.
Digamos, de todas maneras, que el primer problema con que tropezamos es que con esta misma palabra
solemos englobar actitudes muy distintas. Una de ellas coincide prcticamente con la investigacin y la
promocin del progreso a partir de los hechos y los medios reales, ofreciendo incluso nuevos contenidos a
una futura sociedad posible" (Bohigas, 1969: 23).

56
PRODUO IMOBILIRIA EA CRISE DA CIDADE NA EMERGNCIA DE UMA NOVA FORMA... |
porque mudaram to radicalmente os problemas da arquitetura e do urbanismo. Tendo em
vsla essas preocupaes vlido pr em foco que circunstncias so essas que permitem
i ompreender a crise da cidade e a emergncia de um novo modelo de metrpole.
Para Benvolo, essas circunstncias tm como centro o fato da indstria perder impor
tncia em relao aos servios, sugerindo que a ascenso dos servios caracteriza a
atualidade. Argumenta que a base histrica da arquitetura foi corroda pela ascenso dos
servios, bem como pelas possibilidades da tecnologia e pelas foras do mercado. Con-
i Ini que essa mudana na base social tornou irrelevante qualquer mtodo ou proposta de
repertorio homogneo para a produo, para a arquitetura e para a cidade.
"A modernizao da arquitectura havia sido baseada em relao Indstria, mas
agora a indstria perde importncia em relao aos servios. [...] No campo da arquitetu-
la o crescimento da tecnologia no ambiente natural e histrico no pode ser considerado
como um processo ilimitado, impondo por sua vez um controle tecnolgico mais cerrado
v exigente. E a tentativa de criar um novo estilo homogneo... falha clamorosamente em
ii'lao ao fluxo, enormemente acrescido, que produzido pelos instrumentos da tecno
logia contempornea.
Repete-se, numa maior escala, a crise das formas dos primeiros produtos industriais
cm meados do sculo XIX: no existe um mtodo eficaz para selecionar uma produo
mais abundante e mais rpida e esta cai fatalmente sob as leis do mercado, as quais no
fazem distines entre as referncias formais, baralhando-as continuamente. [...]" (Ben
volo, 1985: 133).
Afirma, ainda, que toda apreciao dessa mudana deveria ser feita orientada de um
ngulo mundial, pois, segundo le, na "escala mundial" que residem os vetores que
"tendem a integrar numa nova sntese" os problemas das cidades nos pases desenvolvi
dos e nas do Terceiro Mundo. Esse mais um ponto que retemos de suas consideraes
para a reflexo que aqui se faz. Em que medida esses vetores se fazem presentes e
conjugam uma "sntese" que d significado e devm uma nova forma de metrpole na
Amrica Latina?

(ilobalizao: reestruturao e produo imobiliria

Assumindo a necessidade de pensar as questes propostas sobre a transformao das


idades numa escala mundial, mas no compartilhando com a maneira de Benvolo ver a
indstria, como se essa tivesse perdido importncia e que os servios se constituem na
base da atual transformao; bem como, no imaginando que o peso do mercado pudesse
ser algo recente no capitalismo, o foco da discusso orienta-se para a compreenso das
circunstncias contemporneas presentes na produo imobiliria. Quais seriam essas
circunstancias, processos e produtos, particularmente, os que atribuem significado
transformao das grandes cidades?
Certamente existem processos relevantes em escala mundial, mas seriam esses hege
mnicos na transformao das cidades, implicando, inclusive, numa nova forma de me
trpole na Amrica Latina? Antes de discutirmos se so hegemnicos ou no, cabe tecer

57
i PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

algumas consideraes quanto s noes de reestruturao e, em particular, de reestrutu


rao produtiva como referentes relevantes relacionados aos processos scio-espaciais
fundamentais da contemporaneidade.
Primeiro, cabe observar que a noo de reestruturao se destacou no debate recente
sobre globalizao, que, dentre os vrios aspectos analisados, discutiu a relao entre o
global e o local, bem como o carter homogeneizador da reestruturao produtiva. Quan
to ao primeiro aspecto, especialmente nas grandes cidades, mesmo em diferentes pases
do mundo, pode-se distinguir se o carter das transformaes sobredeterminado pelo
local ou pelo global, bem como pela maneira na qual esto imbricados. Quanto ao
segundo aspecto, afirmamos que a reestruturao produtiva no se constitui em um pro
cesso que acontece de forma sempre igual, embora proporcione alguma homogeneidade,
at mesmo na aparncia das cidades.
Esses aspectos, como outros relacionados s transformaes recentes das cidades se
aglutinam e encontram integrao na noo de reestruturao imobiliria, que envolve a
dimenso da reestruturao produtiva da indstria da construo e a relao dessa dimen
so com a propriedade imobiliria urbana3.
A reestruturao produtiva da industria da construo imobiliria no diz respeito
apenas s novidades introduzidas diretamente na produo (adoo de materiais novos,
novos mtodos de construo, novas tecnologias e sistemas, novas formas de gesto da
fora de trabalho, etc.), mas inovao na concepo de novos projetos e tambm s
novas formas de apropriao e comercializao dos produtos imobilirios que resultam
no que estamos chamando de novos artefatos arquitetnicos e urbanos.
A difuso desses artefatos arquitetnicos e urbanos pode ser percebida nas principais
cidades dos pases latino-americanos e, muitas vezes, cria nelas semelhanas pontuais.
Esta oferta imobiliria nova se deu, especialmente, nas duas ltimas dcadas do
sculo XX e resultou em empreendimentos de "luxo", no s dizendo respeito a edifcios
voltados aos servios superiores, mas tambm destinados habitao para extratos de
rendas altas. Estamos falando aqui dos pases latino-americanos, mas essa oferta de es
paos exclusivos para privilegiados no especfica a eles, tem carter transnacional, se
espalhando por diversas cidades no mundo.
No caso dos pases pobres o impacto desses empreendimentos, contraditoriamente se
beneficia e, ao mesmo tempo, faz aumentar a j elevada concentrao de riqueza e torna
transparente a alterao que se processa no convvio urbano e na distribuio espacial

! A idia dc reestruturao produtiva na industria da construo civil, embora seja importante, se limita
analise da produo industrial tendo destacado a utilizao de materiais novos e a pouca inovao em
maquinrio. Ver, como exemplo desse enfoque, o trabalho do DIEESE (2001). Em Lyons, Haran & Tuccillo
(1998) na discusso da reestruturao da industria imobiliria, o destaque dado transformao de
aspectos da organizao comercial e imobiliria, que emana claramente de sua indagao? O que signifi
ca todo isto para as bens races? E interesante notar que no primeiro caso a denominao incorpora o
adjetivo 'produtiva', pois o enfoque tem uma perspectiva industrial, enquanto que, no segundo caso, o
toco se desloca para o carter do imobilirio porque preocupao se desloca para a sua apropriao do
produto numa perspectiva urbana.

58
PRODUO IMOBILIRIA EA CRISE DA CIDADE NA EMERGNCIA DE UMA NOVA FORMA...
dos diversos grupos sociais na cidade. Tanto que um pressuposto desta oferta imobiliria
luxuosa que o controle ao acesso desses artefatos novos seja muito seguro implicando
cm rigorosas restries entrada de pessoas de camadas sociais com menores recursos e
s pessoas consideradas "perigosas". Valendo o uso das mais sofisticadas tecnologias de
guaritas blindadas cmeras digitais para assegurar a exclusividade e segurana desses
espaos.
A acelerao dessa produo imobiliria e a intensificao na oferta dos novos artefa-
los arquitetnicos e urbanos acompanham o maior distanciamento social entre ricos e
pobres na cidade. O fato dessa nova sociabilidade se fazer presente em vrias cidades e
em diferentes pases evidencia que estamos diante de circunstncias contemporneas
presentes nas cidades, as quais so decorrentes do processo de globalizao e implicam
uma fragmentao scio-espacial com carter mundial.
Essas circunstncias, a bem dizer, processos atuais, recolocam, de um lado, a questo
da segmentao tradicional das grandes cidades latino-americanas, que foi considerada
um resultado da metropolizao exacerbada e da caracterstica de uma urbanizao
dependente num quadro de ausncia de planejamento e aumento da marginalidade4. De
outro, pela viso endgena dos processos recoloca a questo de sobrevivncias "prcapi-
talistas" ou perifricas, onde o que iria ser resolvido com o desenvolvimento industrial e
o avano da modernizao, deixou de ser percebido como algo supervel pelo desenvol
vimento (urbano e nacional) colocando se dvidas sobre sua real possibilidade5.
A fragmentao scio-espacial passa, ento, a se verificar nas mais importantes e ricas
cidades do mundo, independentemente do desenvolvimento e modernizao dos pases,
ocorrendo sua intensificao e aprofundamento mesmo em pases em que o capitalismo
est florescente6. Isso significa que os problemas das cidades se transformaram e a atual e
extrema fragmentao scio-espacial se aprofundam, sobretudo pela insero exclusiva
dos que negando a cidade e o convvio urbano foram a "privatizao" dos espaos
urbanos. Mas, tambm, pela persistente insero precria dos trabalhadores pobres, que
encontra suas razes histricas na constituio da cidade capitalista.
Por meio da insero exclusiva criam-se arquiplagos na busca de se criar espaos
exclusivos onde "iguais" possam imaginar estar "protegidos" por estarem perto dos seus
"mais iguais". Trata-se de algo novo? No. No nova a exclusividade no usufruto do
espao urbano, mas nova a forma pela qual a privatizao desses espaos est ocorren-

4 Ver Castells, Manuel. La urbanizacin dependiente en Amrica Latina. En Imperialismo y Urbanizacin en


America Latina (1973).
5 Em Oliveira (2003) a impossibilidade de permanecer subdesenvolvido e falta de possibilidade avanar foi
chamada de Ornitorrinco essa impasse se presta para compreender as circunstancias dessa a crise da
cidade e da sociedade.
6 A esse respeito a pesquisa sobre a linguagem publicitria e a fragmentao urbana em Nova Delhi
concluiu que essa fragmentao "reflete la fracture particulirement flagrante dans les grandes mtropoles
du Tires Monde entre riche et pauvres" (Dupont, 2001: 59) E, nos impressionou, o artigo jornalstico com o
significativo titulo "O novo apartheid indiana" que ao mencionar esse apartheid urbano no deixa de
nos lembrar que a india juntamente com a China, dominar a economia mundial em poucas dcadas.

59
| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

do, revelando um novo momento no processo de urbanizao porque nessa busca se


tecem novas formas de sociabilidade e de convivio urbano e, portanto, de reproduo de
relaes sociais. Conformam esse novo momento, o policentrismo que passa a caracteri
zar a metrpole emergente tanto quanto as antigas feies da persistente fragmentao do
tecido urbano, agora, renovadas pela negao do convvio urbano e reforadas pela
recusa da cidade, configura-se um "arquiplago" como condio contempornea da re
produo social e devir da sociedade urbana.

So Paulo: a reestruturao imobiliria e nova metrpoli

O devir de uma sociedade urbana tecido por novas formas de sociabilidade encontra-se
nas cidades latino-americanas, tanto como em outras cidades do mundo, como o primeiro
captulo de uma nova forma de morar e viver nas cidades. Pensamos em So Paulo, como
um caso a ser destacado, porque pelas transformaes em curso termina constituindo caso
especial do maior interesse para revelar o andamento destes procesos, na medida em que a
cidade-regio conforma esta nova metropole em o "Cambio Metropolitano en Amrica
Latina" um numero especial da revista EURE, que apresenta estudos de vrias cidades
latino-americanas, retiramos a observao de que no so todas as metrpoles que aceitam
a generalidade dos processos de globalizao como vetores das transformaes recentes. A
partir desta constatao o editor e autor desse artigo que sintetiza o tema desse nmero da
revista, Carlos De Mattos (2002), questiona a globalizao como sendo um processo homo
gneo e como causa de impactos semelhantes em diferentes cidades.
Assim, Mattos d relevo s circunstancias locais para compreender a transformao
da cidade sem desconsiderar as circunstancias criadas pela globalizao. Sugere a perce
po de temporalidades diversas em que a velocidade da mudana espacial nas metrpo
les seria mais lenta que a da transformao social. Conclui dizendo que o novo espao
das metrpoles no implica numa ruptura da sociedade capitalista, porque apesar da
transformao da aparncia da cidade se confirma a continuidade scio-espacial no des
empenho de antigas funes urbanas e na manuteno da reproduo das condies
preexistentes7. Essas colocaes indicam que os efeitos da globalizao na Amrica Lati
na devem ser mais bem discutidos, j que a nfase exagerada nos processos globais
podem no dar conta da interpretao do agravamento da segmentao scio-espacial na
cidade contempornea e, especialmente, da nova forma que assumem as metrpoles.
Ento a noo de reestruturao imobiliria seria uma mediao de processos, dimen
ses e nveis que foram indevidamente separados pela tradio das anlises urbanas e
uma possvel resposta necessidade de superao do modelo centro-periferia para o
estudo das transformaes recentes da cidade8.
Discutindo essa nova metrpole, Santos (1990) a denomina de metrpoli corporativa
e exemplifica com o caso de So Paulo. A, a presena de grandes empresas multinacio-

7 Essa discusso esta mais detalhada em Pereira (2006).


8 Ver sobre modelo centro-periferia em Torres, H. et all (2003) e Caldeira (2000).

60
PRODUO IMOBILIRIA EA CRISE DA CIDADE NA EMERGNCIA DE UMA NOVA FORMA... 1
n,lis reforam o papel regional e nacional desempenhado por So Paulo, cuja regio
metropolitana, se torna mais extensa, menos densa e policntrica, mesmo que em termos
administrativos mantenha o mesmo contorno. Esse autor, na sua anlise da emergncia da
empresa corporativa, identificava essa como sendo um agente social do capitalismo con-
lemporneo que permitia compreender a substituio da antiga forma monocntrica da
i idade servio do capital concorrencial, por uma metrpole fragmentada e com mlti
plas centralidades servio das empresas corporativas.
Embora essa nova forma de metrpole siga sendo a materializao das condies de
reproduo capitalista, o seu crescimento j no se expressava apenas como derivado da
funo de reproduo da fora de trabalho industrial, mas, em especial, como devir de
uma forma metropolitana que, no dizer de Santos (1990), est relacionado ao reforo das
funes de controle e manuteno centralizada da gerncia dos negcios.
Essa metrpole mais extensa, rarefeita e policntrica faz com que o chamado padro
perifrico de crescimento urbano deixe de ser essencial para definir a ampliao territo
rial da metrpole paulista. A caracterizao da expanso metropolitana resulta menos da
especulao de terras na periferia e da construo da moradia para os trabalhadores da
industria que se dirigiam preferencialmente para os bairros distantes e, mais, da recente
inleriorizao da atividade industrial e da referida insero exclusiva9.
O padro perifrico, essencialmente produzindo uma urbanizao sem urbanismo,
expressava uma construo predatria da cidade, em territrio a ela precariamente incor
porado, cuja carncia urbana acabou sendo resolvida, em termos, pela extenso da oferta
publica de equipamentos e servios essa populao espoliada. A tendncia na reso
luo dessa urbanizao sem urbanismo se deu de maneira populista, irregular e pragm-
lica10. Hoje, o pragmatismo e a irregularidade das propostas continuam a ser motivos de
interveno, mas ao contrario da antiga soluo populista, esses tendem, nas suas so
lues, a agravar, ainda mais, a segmentao urbana e a expulsar firmemente as popu
laes pobres, sem meio termos, j que muitas das operaes urbanas e imobilirias so
de carter neoliberal. E, devido a esse carter tem uma outra lgica que busca, por meio
da atuao de diferentes empresas privadas consorciadas com o poder pblico, a melhor
soluo de mercado, combinada com o atendimento possvel demanda e emanado da
correlao de foras entre empresa e Estado, mesmo que ultrajando, com consentimento,
a Lei de Zoneamento da cidade11.*1

'' O texto a seguir retrata um tempo que se foi. "A periferia o destino residencial dos trabalhadores, ainda
que haja reas vagas em locais mais prximos do centro, ou melhor, providos de recurso bsicos. E no
somente os recm chegados que devem dirigir aos bairros longnquos. As populaes mais pobres que
vivem nas reas de povoamento antigo da cidade so dali expulsas pela valorizao dos terrenos". (Camar
go eta lli., 1975: 35).
111 A urbanizao latino-americana marginalizava e segregava a populao pobre resultava em grandes metr
poles, cada vez maiores, desordenadas e desiguais. Vide Castells, (1973) e Kowarick (1975).
'1 Em So Paulo, a "Operao Urbana expandiu as possibilidades de venda de exceo Lei de Zoneamento.
O mecanismo de obteno de recursos semelhante a venda de rea de construo acima do permitido e
outras excees definidas no projeto de cada operao. A diferena que cada Operao Urbana define

61
H PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

A atual persistncia da insero precria dos estratos de renda baixa da populao na


cidade, no pode ser vista como mera "reedio ampliada do passado"*12. Ela se relaciona
ao surgimento de uma forma nova de metrpole, tanto quanto os megaprojetos dirigidos
aos servios superiores ou aos estratos de renda alta da metrpole. Esses ltimos, por
meio da criao de espaos exclusivos, de uma insero excludente que se constitui
numa verdadeira "pea" ilustrativa da grande "mquina de construo" da cidade e tram
polim das estratgias voltadas para a economia mundial.
"Entre os elementos mais visveis dessa 'nova cidade' esto, sem dvida, os megapro
jetos, que se multiplicaram intensamente nos anos 90. Torres de escritrios ou complexo
de edifcios que conjugam atividades voltadas aos negcios ditos 'transnacionais', como o
World Trade Center ou Centro Empresarial Naes Unidas. Prximo a elas, empreendi
mentos residenciais como o Panamby...hotis de luxo... Ou ainda novos shopping centers
e grandes casas de espetculo..., que promovem uma oferta de consumo, 'cultura'e entre
tenimento variada e sofistificada, encontrada em poucas partes do mundo" (Fix: 2001:
110).
E, acrescentamos s colocaes acima, a construo de condomnios fechados, que
mais expressam a insero exclusiva das elites e dos estratos de maiores rendas da cida
de, e que fazem estender o tecido urbano da metrpole.
Nesse novo contexto a questo das formas de construo da cidade se reveste de nova
roupagem. Ficou no passado o domnio de uma produo domstica da casa trrea na
periferia, com suas construes irregulares e, no centro, o predomnio da produo mer
cantil de edifcios modernos e verticais, que consagraram um padro imobilirio intensi
vo. Para o conhecimento da cidade como totalidade se fazia necessrio compreend-la
como uma totalidade: lugares diferentes, forma de produo diversa e produtos desiguais.
Se fazia e, ainda se faz necessrio, embora mude as caractersticas intrnseca aos lugares,
s formas de produo e aos produtos construdos.
No resta dvida nenhuma que o modelo centro-periferia permitiu compreender, ao
menos, as diferentes formas de produo, que eram chamadas ora de "primitivas" e
"moderna" ou de "perifricas" e "industrial". O estudo de como essas diferentes formas
de produo se imbricavam ajudava a compreender o papel do crescimento da cidade,
mas no o processo de formao-construo da cidade em si mesma e obscureca a
compreenso do prprio desenvolvimento capitalista da industria da construo ao no
considerar a reproduo do capital no interior do setor da construo.
Nos dias atuais, quer em So Paulo como em outras metrpoles da Amrica Latina, h
uma mudana na forma e no carter de sua expanso territorial. A metrpole se estende

um permetro para o qual estipula as novas regras, como um volume de 'potencial construtivo'que pode
ser vendido aos proprietrios dos lotes da regio, e um programa para a utilizao dos recursos, que, ao
invs de aplic-los em habitaes de interesse social, os destina a obras e servios dentro da prpria rea
definida. Desse modo, possibilita a reordenao de grandes reas da cidade" (Fix, 2001: 74).
12 Como bem disse Kowarick a respeito, "No se trata apenas de velhos problemas que se agravaram com o
aumento populacional, numa espcie de reedio ampliada do passado" (Kowarick, 2000: 57).

62
PRODUO IMOBILIRIA E A CRISE DA CIDADE NA EMERGNCIA DE UMA NOVA FORMA... |
li'iiilorialmente no apenas por meio de uma "ocupao pobre, extensiva, e horizontali-
k I.i que ganhou apelidos "inchamento", "cinturo de pobreza", "espao marginal""
(Maricato, 1979: 83). Ocupao essa que se caracterizava por combinar superexplorao
e sobretrabalho do trabalhador na construo da casa prpria na periferia. Ela se estende,
l.imbm, devido a outros processos, como o relativo insero exclusiva ao qual nos
inferimos anteriormente.
Particularmente, dizendo respeito aos artefatos arquitetnicos e urbanos que desem
penham novas funes sociais, vale lembrar sua vinculao com o capital internacional e
com o sentido que assumem de serem trampolim para as estratgias de reproduo do
i apitai em geral no mbito de uma economia mundial. No se trata, apenas, de serem
mundiais, ou globais, enquanto meio e produto do capital internacional, mas enquanto
desenho arquitetnico "Essa incorporao do padro internacional aparece no aumento
da rea da laje do nmero de vagas de estacionamento; na instalao de sofisticados
sistemas de ar-condicionado central, de sistemas informatizados de controle de energia
eltrica e de regulagem automtica da iluminao artificial; nos sistemas de termoacumu-
lao; e assim por diante. A aparncia dos edifcios tambm alterase... de maior porte,
formas arredondadas ou chanfradas, revestidos externamente com chapas metlicas ou
vidro espelhado, e forrados por dentro numa combinao de granitos de cores e tipos
variados. Entretanto,... rejeita o "rotulo" de ps-moderna... euforia e desrecalque de quem
finalmente pode fazer uma arquitetura diretamente ligada s dinmicas do mercado imo
bilirio internacionalizado, sem nenhum tipo de constrangimento -design de produtos
sofisticados cujo fim ltimo mesmo a acumulao" (Fix, 2001: 110).
Assim, alterando a paisagem, que visvel, e a produo da cidade com seus mean
dros secretos, que podem ser revelados pela anlise da reestruturao imobiliria, a
metrpole se redefine integrando, de um lado, uma densa rede social e territorial articula
da com a acumulao global, por meio de fluxos materiais que redefinem a insero
dessa estrutura scio-espacial na rede mundial. De outro, se fragmenta de uma nova
maneira por meio das mltiplas centralidades e do agravamento da segmentao social.
Acima de tudo, e o que mais grave, que nessa nova forma de metrpole, extensa
lerritorialmente, intensamente submetida ao capital e com sua paisagem descontnua,
fragmentada territorialmente e fracionada segundo os estratos sociais, uma ova sociabili
dade se desenvolve recusando a cidade e negando o convvio urbano.

Consideraes finais

Poder-se-ia considerar que centro e periferia continuam a se opor e configuram


grandes cidades latino-americanas. Todavia, como se pode ver em So Paulo, o signifi
cado de um e outro termo se modificou e oposies dicotmicas tornaram-se insuficien
tes para explicar a transformao da cidade. O conhecimento da metrpole no se
consegue pelo tratamento isolado de uma de suas formas de produo ou de uma das
[tartes da cidade a insuficiencia do modelo centro-periferia esta a indicar a necessidade
de novas maneiras de falar e pensar a produo da cidade. Acreditamos que a formu

63
| PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

lao de um pensamento sobre as cidades que compreenda o processo scio-espacial,


como totalidade, aproxima-se do instrumental terico para comprender as referncias
da emergncia de um novo modelo de metrpole na Amrica Latina. A nossa preocu
pao inicial foi com produo imobiliria, que poderia no ter a expressividade neces
sria para assumir esse significado. Todavia, revelou-se como uma produo que s ser
mais bem compreendida dentro de uma problemtica scio-espacial com enquadramen
to mais amplo relativo ordem distante de mudanas na sociabilidade e nos valores.
Esse quadro de mudanas, contemporneamente, tem se refletido numa crise da busca
moderna de uma maneira democrtica de lidar com a desigualdade urbana e o projeto
de arquitetura e do urbanismo; por isso, procuramos nos apoiar em Benvolo situar as
circunstncias dessa crise na produo da cidade. Todavia precisavamos ter claro que
embora a cidade tenha sido historicamente o lugar onde se construiu os valores demo
crticos, no era acaso que hoje se acumulavam dvidas sobre o destino da democracia
moderna, dos direitos civis e da cidadania.
Quais eram os vetores e circunstacias que criavam essa falta confiana no futuro.
Vimos, pois, era inegvel que foras globais -como as grandes empresas corporativas de
internacionalizao comercial e financeira- beneficiam-se da produo de espaos exclu
sivos, artefatos arquitetnicos e urbanos novos -tais como centros empresariais, escrit
rios, hotis, fats, shoppings centers, condomnios fechados, etc.-, reforando o agrava
mento da fragmentao scio-espacial do um novo significado metrpole que comea
a se constituir. A hibridez da produo e dos produtos imobilirios configura nas des-
igualdes desses espaos latinosamericanos uma nova metropole.
So Paulo no se limita sua fronteira oficial, nem a do municipio e nem do Regio
Metropolitana, to grande sua extenso territorial como cidade regio, que permite
caracterizar a emergencia de uma nova forma de espao metropolitano. Hoje, esta metro
pole est sendo fortemente impactada pela reestruturao imobiliria que oferece um
conjunto de artefatos arquitetnicos e urbanos novos e emula a homogeneizao-frag-
mentao de reas, cada vez maiores. Nelas, esparge espaos exclusivos para habitao,
mas tambm, os especialmente criados para as corporaes transnacionais. Esses artefatos
novos distribudos por esse amplo territorio apoiam a desconcentrao urbana e industrial
que atinge em alguns eixos a distncia de 250 quilmetros, conurbando cidades num
grande arquiplago que envolve a RMSP. Reforase, assim a nivel local, a construo de
uma metropole com aparncia dispersa, fragmentada e desigual que contraditoriamente
imposta por uma homogeneizao do capitalismo mundial. A sua imagem de arquiplago
tende a ser, cada vez mais, a de inmeras prteses clonadas, dispersas em rede centraliza
das pela sede da metrpole que lhe empresta o nome.
Esta configurao da nova metrpole, parece apresentar semelhana com algunas
descries de outras cidades e talvez possa configurar o modelo mais acabado e inovador
de produo e apropriao do espao pelo capitalismo contemporneo. Em So Paulo as
desigualdades scio-espaciais tornaram-se to extremadas que talvez as diferenas na
produo social do espao que do fundamento este modelo no se aplique mediata
mente a todas cidades, to extremadas e diversas so essas formas. Uma concluso poss-

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PRODUO IMOBILIRIA EA CRISE DA CIDADE NA EMERGNCIA DE UMA NOVA FORMA... |
vcl seria a de que neste novo espao metropolitano as oposies e os conflitos no
deveriam mais ser visto como dualidade, caso assim se considere seria grande o risco de
uma reduo inadequada pela sua pureza abstrata e simplicidade de mtodo que at
poderia dar conta do aparente de algumas situaes, mas no se compreendera jamais a
hibridez de seus fundamentos.
O aprofundamento da discusso da complexidade da reestruturao imobiliria em So
Paulo parece dar conta tanto dos novos processos de globalizao, como dos novos proces
sos de metropolizao e como uma mediao de processos scio-espaciais, articulando
diferentes niveis e dimenses, os circunscreve mostrando que uma construo terica que
pode responder necessidade de construo de novos objetos de investigao que favorea
o conhecimento e a criao de novos esquemas de interpretao das cidades.
Por ltimo, cabe pr em relevo que no essencial essas mudanas s vm aprofundar a
carencia dos espaos onde a insero precaria preexistente e reforar a distino e
privilgios de espaos exclusivos. Portanto, ao considerarmos as recentes transformaes
das cidades compreendemos que elas significam possibilidade de uma metrpole maior,
mais desigual, e que parece no ter limites para responder s condioes da reproduo
social contempornea e devir da sociedade urbana.

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65
MOV V lCI A
Y RI ( RA
ME1 3PO LI l I li RA
DE 3 S PRO C ESO S RECIEN TES

J o rge O rtiz V. y S everino Esco lan o


Migraciones ntrametropoltanas y sus efectos en la
estructuracin del espacio sociorresidencial del Gran
Santiago

J o rge C erda T roncoso


El comportamiento del mercado inmobiliario en la
cuenca operacional del Gran Santiago: un nuevo enfoque
de anlisis

O rlando E. M o reno Prez


Tendencias recientes en el proceso de metropolizacin
del oriente de la ZMCM
M IG RA CIO N ES
IN TR AM ETROPOLITAN AS
Y SUS EFECTOS EN LA
ESTRU CTU RA CI N DEL ESPACIO
SO C IO RRESID EN C IA L DEL GRAN
SA N TIA G O 1

JORGE ORTIZ V.2 y SEVERINO ESCOLANO3

Las migraciones o desplazamientos residenciales ntraurbanos conforman uno de los


11 imponentes fundamentales de los procesos recientes de reestructuracin urbana. Los
electos y naturaleza de aquellas se manifiestan en mltiples dimensiones de la organiza-
i ion social, de la morfologa y del funcionamiento de las grandes ciudades.
Desde el punto de vista de la dimensin social, en las grandes ciudades, en especial
en las de carcter metropolitano, la creciente relevancia cuantitativa y cualitativa de las
migraciones intraurbanas tiende a acentuar las diferencias socioespaciales preexistentes
en los lugares de destino debido a los atributos que posee la poblacin que se desplaza
respecto de la residente, lo que da lugar al incremento de la polarizacin y fragmentacin
espacial de la poblacin, al tiempo que acenta la segmentacin de la estructura social
urbana.
Ln Amrica Latina la fragmentacin territorial y la segregacin social de las ciudades
sorprenden no tanto por su presencia, que es tpica en las ciudades de todo el mundo,
sino por su magnitud y fuerza, particularmente la alcanzada en las ltimas dcadas como
bien lo sealan Hidalgo y Borsdorf (2005).
El patrn tradicional de segregacin en ciudades de la regin se manifiesta, principal
mente, a gran escala: la elite se sita en un determinado sector, generalmente con forma
de "cono" o "cua", que conecta el centro de la ciudad con la periferia, en tanto que los
estratos ms bajos se ubican hacia la periferia peor equipada de la ciudad conformando
extensas zonas de pobreza.
En el caso de Santiago, la segregacin urbana a gran escala se ha caracterizado,
desde mediados del siglo XX por una polarizacin de los estratos medios-altos y altos, en

1 Proyecto FON DECYT N 1040707.


Departamento de Geografa, Universidad de Chile (Chile). E-mail: jortiz@uchile.cl
' Departamento de Geografa y Ordenacin del Territorio, Universidad de Zaragoza (Espaa).
E-mail: severino@posta.umizar.es

69
IJORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO
el sector nororiente de la ciudad, conocido por el comn de la gente como "Barrio Alto",
y por la aglomeracin de estratos o grupos socioeconmico bajos, en el sector sur y
poniente de ella. Al respecto, Rodrguez y Winchester (2005) sealan que mirada desde
cerca la ciudad capital del pas aparece como una ciudad fragmentada en distintos aspec
tos. Es una ciudad fuertemente segregada en trminos socioeconmicos, lo que se percibe
tanto en la distribucin de los ingresos como en la calidad de la infraestructura bsica y
los servicios pblicos.
Sin embargo, las transformaciones en curso estn modificando el modelo de segrega
cin residencial, tanto a la escala a la que se produce como las formas que adopta. En
este sentido se puede sealar que el Gran Santiago no es una excepcin a esta dinmica,
puesto que en la etapa actual de la historia urbana, las migraciones residenciales intrame-
tropolitanas aparecen asociadas de forma indisoluble a las principales transformaciones
sociales y espaciales de la metrpoli. Unas y otras se refuerzan mutuamente a travs de
variados mecanismos de produccin de suelo urbano y de difusin de nuevos estilos de
vida.
Segn Escolano (2005), el sistema de relaciones entre estos movimientos migratorios y
otros de fenmenos socioeconmicos es muy complejo, y alcanza a todos los aspectos
del proceso de reestructuracin socioespacial: a los cambios en la morfologa y funciones
del centro y la periferia, a la creacin de nuevas centralidades, a la difusin de renovados
modos de uso de suelo urbano, al nacimiento de nuevos espacios simblicos, a la recon
figuracin del modelo tradicional de densidades de poblacin y al incremento de la
segregacin socioespacial. Estas y otras categoras figuran entre las dimensiones concerni
das por los cambios de residencia de la poblacin.
En este contexto, el propsito general de este trabajo pretende demostrar que las
migraciones intraurbanas constituyen un factor esencial de los cambios actuales del mo
delo de segregacin residencial del Gran Santiago, tanto en su magnitud como en los
aspectos cualitativos ms relevantes. Hoy la capital nacional transita desde una estructura
compacta, con patrones de diferenciacin socioespacial a gran escala, a otra estructura
territorial dispersa y fragmentada, con nuevos patrones de segregacin residencial que se
producen a microescala.

Gran Santiago: procesos de segregacin sociorresidencial

Los procesos que estn detrs de la acentuacin de la diferenciacin interna del espacio
social de la capital nacional son diversos y complejos. Al temprano abandono del centro de
la ciudad por parte de la poblacin de ms alto estatus social, producto de las condiciones
ambientales adversas que aquella presenta (contaminacin atmosfrica, acstica y paisajs
tica, entre otras), se suma la Poltica Nacional de Desarrollo Urbano, que en el ao 1979
estableci que el suelo no era un recurso escaso y por tanto el desarrollo urbano se deba
dar en un marco de "economa social de mercado" (regulndose sus mecanismos a travs
de la oferta y demanda) y las iniciativas de desarrollo deban ser privadas, siendo el Estado
un ente solo subsidiario y preservador del bien comn.

70
M IG R A C IO N ES IN TR A M ETR O PO LITA N A S Y S U S E F E C T O S EN LA E S T R U C T U R A C I N .., |

La poltica se fundamentaba en que, a mayor oferta de suelo, se producira natural


mente un menor valor de este. Esta normativa repercuti fuertemente en la diferenciacin
socioeconmica interna de la ciudad, producto del rol que asumieron las empresas inmo
biliarias en el proceso de urbanizacin, al construir viviendas preferentemente dirigidas a
los estratos superiores de la demanda.
En este sentido, y segn Rodrguez y Winchester (2005), dejar el crecimiento de a
i utlad en manos del mercado genera un desequilibrio urbano que se traduce en fuertes
desigualdades socioeconmicas que, en el caso de Santiago, se manifiestan muy clara
mente en el territorio.
De forma paralela a esta flexibiIizacin normativa (fue derogada por la Poltica Nacio
nal de Desarrollo Urbano de 1985 o "Poltica Ajustada"4), durante el gobierno militar se
lleva adelante un programa de "erradicaciones y radicaciones forzadas" que permiti que
entre los aos 1979 y 1985 las comunas con mayores recursos econmicos se "despren
dieran" de los campamentos bajo su jurisdiccin administrativa (Las Condes, La Reina,
Nuoa y Santiago aparecen como las entidades administrativas francamente expulsoras de
este tipo de asentamiento poblacional). Los grupos familiares expulsados fueron traslada
dos a otras comunas de ms bajo estatus, al interior de la propia ciudad o bien fuera de
ella. En este proceso, 28.000 familias fueron erradicadas, monto que en trminos absolu
tos represent cerca de 112.000 personas.
Los sectores homogneamente pobres que recibieron una mayor cantidad de pobla-
i in producto de este proceso de reasentamiento fueron las comunas de La Pintana, San
Bernardo y Puente Alto en el sector sur; La Granja y Pealoln en el sureste; Renca y
Dudahuel en el noroeste y Maip en el oeste. Como bien dicen Rodrguez y Winchester
(2005), hasta el da de hoy estas erradicaciones representan un problema de desarraigo y
prdida, no solo de los espacios fsicos conocidos, sino del espacio social en que se
tejan sus redes laborales, familiares y grupales; en otras palabras, lo que algunos autores
lo han conceptualizado como prdida del capital social de estos habitantes.
Por otro lado, la Reforma Poltico Administrativa de 1981 consolid el proceso ante-
lior en la medida que las 17 comunas originales de la ciudad fueron subdivididas en las
actuales 34 entidades administrativas que conforman el llamado Gran Santiago. Resultado
de esta reforma es la existencia de territorios urbanos ms homogneos tanto desde el
punto de vista social como espacial.
A las consideraciones reseadas se puede agregar el impacto de las migraciones
intraurbanas en la consolidacin de los patrones socioecolgicos preexistentes. En efecto,
Ortiz y Schiappacasse (1997) llegaron a establecer que entre 1987 y 1992 se efectuaron

A travs del Decreto N 31 de 1985 se promulga la Poltica Ajustada, que no es sino un cambio de
enfoque de la poltica anterior. El cambio sustantivo radicara en el reconocimiento de que el suelo s es
un bien escaso, y que el crecim iento de la oferta no necesariamente tendera a abaratarlo, y menos a
asegurar el equilibrio entre extensin urbana y desarrollo del sistema metropolitano. Junto con establecer
la necesidad de optim izar y p lanificar el uso del suelo, defiende la tesis de que el mercado debe supeditar
se al bien comn, definindose este concepto como " e l g r a d o p o s it iv o e n q u e lo s a s e n t a m ie n to s h u m a n o s
s e a p r o x im a n a l m e n o r u s o d e l s u e l o y a la m e jo r h a b ili t a c i n d e l o s e s p a c i o s " (Fernndez, 1998).

71
i JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

ms de 800.000 desplazamientos intercomunales en el Gran Santiago, concluyendo que


estos movimientos se efectan, por un lado, a corta distancia, y por el otro, a comunas de
similar estatus socioeconmico a la entidad de origen.
Diez aos ms tarde (1997-2002), Ortiz y Escolano (2004) determinaron que ms de
900.000 movimientos se registraron en el interior de la Regin Metropolitana de Santiago,
siguiendo el mismo comportamiento espacial del perodo anterior.
Todos estos mecanismos han conducido a que en el transcurso del tiempo se haya ido
polarizando cada vez ms el patrn socioeconmico de la metrpolis santiaguina, gene
rando una situacin de franca segregacin de los grupos de poblacin a gran escala,
estructura espacial que no excluye la fragmentacin y mayor proximidad espacial a pe
quea escala.
En efecto, en la actualidad se puede hablar perfectamente de un patrn generado por
el proceso de dispersin urbana (u r b a n s p r a w l ) al que ha estado sujeta la ciudad capital
en las ltimas dcadas. El nuevo modelo de desarrollo celular de asentamientos humanos,
ms all de la frontera de la ciudad compacta, ha dado origen a renovadas formas de
segregacin social, como es el surgimiento de espacios cerrados ( c o n d o m i n i o s ) .
Para Parnreiter (2005), este patrn general de segregacin en las grandes ciudades
latinoamericanas resulta ser ms complejo. Seala que hasta los aos noventa se crea
que exista una divisin espacial muy clara de los grupos sociales en las zonas urbanas.
Para ello utiliza una cita de Gilbert que resume esta dea: " c o m o r e g la g e n e r a l, r i c o s y
p o b res v iv e n en d ife re n te s rea s d e la c iu d a d l a t i n o a m e r ic a n a ... Los r ic o s e li g e n su s
lu g a r e s p r e f e r i d o s y lo s p o b r e s o cu pa n la tie r r a que queda, u s u a lm e n t e en la s p a r t e s
(Gilbert, 1994 citado en Parnreiter, 2005).
m e n o s a t r a c t iv a s d e la c i u d a d "
En la actualidad, este planteamiento est cuestionado por el proceso de segregacin
social a menor escala, lo cual ha llevado a algunos autores a modificar el modelo de la
estructura funcional y socioespacial de la ciudad latinoamericana como es el caso de
Borsdorf (2003), Meyer y Bhr (2001) y Janoschka (2002).
No obstante, y como seala Parnreiter (2005), esta disminucin de escala no debe
entenderse como una mayor mezcla entre las diferentes clases, a pesar de la mayor
proximidad espacial, tal como lo interpretan benevolentemente este fenmeno Sabatini,
Cceres y Cerda (2001). El que se localice poblacin con mejores condiciones econ
micas bajo la forma de "islas enrejadas" en el interior de un medio social preexistente,
irrumpiendo en el hbitat residencial de los residentes de menores recursos, puede
generar sentimientos de exclusin, lo que puede traer consigo problemas de integracin
social.

El Gran Santiago: patrn espacial de las migraciones intrametropolitanas

A un nivel de resolucin espacial distrital de toda la Regin Metropolitana de Santia


go se procedi a establecer, mediante el ndice de segregacin de Taeuber (Duncan &
Duncan, 1955), la concentracin espacial de la movilidad de la poblacin para el pero
do comprendido entre 1997 y 2002.

72
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS Y SUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN... 1
Conforme a la Figura N 1, los ndices de inmigracin ms altos estn presentes en
distritos de franca localizacin perifrica, en especial en distritos que forman parte de la
frontera urbana de la ciudad. Es el caso de Huechuraba y Quilicura por el norte, San
Bernardo y Puente Alto por el sur, Pudahuel y Maip por el poniente, solo por nombrar
algunos.
Excepciones a esta estructura espacial se da en la comuna de Santiago, ya que algu
nos distritos muestran altas tasas de inmigracin, lo que no resulta contradictorio con los
saldos negativos de la unidad administrativa en el marco del sistema de comunas de la
Regin Metropolitana de Santiago, puesto que en el conjunto emigra ms poblacin de la
que llega a ella.
Las entidades distritales que alcanzaron los valores ms altos de segregacin (concen-
Iracin de migrantes) fueron La Pirmide en la comuna Huechuraba y Parque O'Higgins
i orrespondiente a la comuna de Santiago, con valores de 37,1 y 32,4, respectivamente.
In el primer caso, corresponde al sector de emplazamiento de la ciudad empresarial y
foco de desarrollo inmobiliario, como es la presencia de diversos barrios cerrados en el
sector, en tanto que en el segundo se explica fundamentalmente por presencia de un
recinto militar y la crcel pblica.

Impactos de las migraciones en la diferenciacin sociorresidencial

En la relacin movilidad espacial de la poblacin - segregacin, y tal como se seala-


i .i con anterioridad, los atributos de la poblacin que se desplaza estn estrechamente
asociados con el lugar de destino, lo que implica que la migracin tiende a profundizar
las diferencias socioespaciales preexistentes. Dicho de otra manera, las pautas de migra-
<in agudizan la segregacin social.
El Cuadro N 1 muestra a nivel comunal la disponibilidad de internet y lavavajillas en
hogares de poblacin residente como de poblacin migrante, equipamientos domsticos
que por primera vez fueron considerados en el censo del ao 2002 marcando claramente,
(le acuerdo a su mayor o menor presencia, las diferencias en las 34 entidades del Gran
Santiago.
Al respecto, el informe mundial de competitividad del ao 2003 (Blanke ef al. citados
por De Mattos y Riffo, 2005), ubica a Chile a la cabeza de los pases latinoamericanos en
los dos componentes bsicos del Indice Tecnolgico (Subndice de Innovacin y Subndi
ce de Tecnologa de Informacin y Comunicacin). Desde el punto de vista de los hogares
que disponen de conexin a Internet, el Gran Santiago sobresale en el contexto nacional,
sin embargo a nivel ntraurbano se verifican fuertes desigualdades.
En efecto, las comunas que forman parte del sector oriente de la ciudad se caracteri
zan por la posesin de este equipamiento. Es el caso de Vitacura, Las Condes, Providen-
i a, Lo Barnechea, La Reina y tambin uoa, sobresaliendo en particular las dos prime-
ras. Estas dos comunas poseen la mayor proporcin de hogares con conexin a Internet,
lauto en el caso de residentes como de inmigrantes, con montos que superan ampliamen-
le el promedio de la ciudad.

73
1 JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

Figura N 1
REGIN METROPOLITANA DE SANTIAGO: NDICE DE SEGREGACIN DE MIGRANTES
A NIVEL DISTRITAL (TAEUBER)

Indice de Tauber Intervalos: unidades de desv. tpica


-26.6--14,3
-2,50--1,50 S -14.3 --4.5
m -1,50--0,50 S -4.5 - 5,2
i -0,50-0.50 S
E S 0.50 - 1.50 S 5 ,2 -1 4 ,9
H 1,50- 2.50 S 14.9 - 24,7
W > 2,50 S 24,7 - 50.2
Comunas Media aritmtica = 0,3
I 1 Comunas Desviacin tpica (S) = 9,8

Fuente: NE, Censo de poblacin, 2002. Elaboracin propia


10 5 0 10 20 30 40 50

FONDECYT n: 1040707. FONDECYT n: 7040151

Fuente: Elaboracin propia.

74
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS Y SUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN.,. 1
Cuadro N 1
HOGARES DE POBLACIN RESIDENTE Y MIGRANTES SEGN DISPONIBILIDAD DE
INTERNET Y LAVAVAJILLAS (%) EN LAS COMUNAS DEL GRAN SANTIAGO EN 2002

Gran Santiago Posee Internet Posee lavavajillas


Residentes Migrantes Residentes Migrantes
Santiago 19,3 19,9 2,4 2,4
Cerrillos 11,6 10,8 2,2 1,5
Cerro Navia 5,1 4,4 1,1 1,0
Conchal 9,5 8,2 1,7 1,4
El Bosque 10,5 9,8 1,3 1,5
Estacin Central 12,6 10,9 1,5 1,6
Huechuraba 14,8 21,8 7,7 12,1
Independencia 17,2 13,4 2,1 2,0
La Cisterna 15,6 12,9 2,3 2,3
La Florida 21,3 18,9 2,4 2,6
La Granja 7,5 5,0 1,1 1,1
La Pintana 4,8 3,3 1,7 1,5
La Reina 50,1 49,5 17,8 15,2
Las Condes 59,2 57,4 32,3 29,9
Lo Barnechea 36,7 48,1 31,0 42,8
Lo Espejo 5,8 3,8 2,0 1,1
Lo Prado 8,0 5,9 1,1 1,1
Macul 21,5 21,3 2,4 1,8
Maip 18,8 14,0 2,2 1,7
uoa 37,7 38,1 7,1 5,2
Pedro Aguirre Cerda 8,6 7,5 1,3 1,4
Pealoln 12,4 18,7 2,5 4,9
Providencia 46,7 44,2 11,9 9,4
Pudahuel 7,2 8,6 1,4 2,0
Quilicura 8,3 10,5 1,3 1,3
Quinta Normal 11,2 9,1 1,8 1,4
Recoleta 12,1 10,1 2,1 2,2
Renca 7,0 5,6 1,0 1,3
San Joaqun 10,3 9,6 2,7 1,8
San Miguel 23,6 24,9 4,3 5,5
San Ramn 6,8 5,6 1,6 1,1
Vitacura 68,7 65,0 45,4 40,8
Puente Alto 12,3 10,6 1,8 1,9
San Bernardo 11,8 12,4 2,2 2,1
Gran Santiago 18,7 18,2 6,0 6,1

Nota: En gris claro: diferencias entre residentes y migrantes > 5% en Intenet y > 4% en lavavajillas.
Fuente: Elaboracin propia.

75
1 JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

En las restantes entidades administrativas, salvo Huechuraba y Pealoln, a sus bajos


porcentajes de posesin, se suma el hecho que la poblacin migrante presenta mayores
carencias en comparacin a la poblacin residente. Comunas pobres y populosas como
Cerro Navia, La Pintana, Lo Espejo y San Ramn no alcanzan el 7% en una y otra
categora de hogares.
En un nivel de resolucin espacial de mayor detalle, como es el distrital, se observa
con mayor nitidez el impacto de los desplazamientos poblacionales en la sociogeografa
de los territorios.
En el Cuadro N 2 se han .seleccionado las dos entidades administrativas que en el
ltimo tiempo han sido valorizadas por los agentes inmobiliarios producto del bajo
valor del suelo por un lado, y de las buenas condiciones ambientales que ellas ofertan
por el otro.
Es importante sealar que este proceso de radicacin de poblacin de mayor estatus
social en comunas con condiciones socioeconmicas inferiores no es general desde el
punto de vista espacial, ya que incluso en las comunas de Huechuraba y Pealoln son
solo algunos los distritos en donde la poblacin migrante, en este caso de mayor estatus,
acenta las diferencias sociales.

Cuadro N 2
HOGARES DE POBLACIN RESIDENTE Y MIGRANTES SEGN DISPONIBILIDAD DE
INTERNET Y LAVAVAjILLAS (%) EN ALGUNOS DISTRITOS DEL GRAN SANTIAGO EN 2002

Gran Santiago Posee Internet Posee lavavajillas


Comuna Distrito Residentes Migrantes Residentes Migrantes

Huechuraba Huechuraba 14,9 45,4 3,2 23,1


Huechuraba La Pincoya 3,9 1,6 1,4 1,1
Huechuraba Avenida Principal 4,8 8,6 3,2 7,2
Huechuraba Repblica de Francia 3,6 3,6 0,8 0,3
Huechuraba La Pirmide 61,9 64,7 43,4 33,3
Huechuraba Parque del Recuerdo 5,0 3,1 0,8 0,2
Pealoln Jos Arrieta 9,4 12,7 2,1 1,3
Pealoln Pealoln 9,4 8,7 1,3 0,8
Pealoln Lo Hermida 41,5 57,8 9,6 17,3
Pealoln Torres de Macul 12,8 9,5 1,8 1,0
Pealoln Via Macul 28,4 34,5 4,8 4,2
Pealoln Villa Los Lagos 4,9 3,4 1,7 0,9
Pealoln Avenida Parque 5,7 7,0 0,8 0,6
Pealoln Quebrada Camarones 6,1 5,4 0,7 0,7
Pealoln Diagonal Las Torres 8,2 42,2 2,9 24,1
Pealoln Gabriela Mistral 6,3 6,5 1,2 0,6
Pealoln Simn Bolvar 3,5 17,9 1,0 2,8

Nota: En gris claro: diferencias entre residentes y migrantes > 5% en Intenet y > 4% en lavavajillas.
Fuente: Elaboracin propia.

76
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS VSUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN... |
En Huechuraba destacan en especial los distritos de Huechuraba y La Pirmide, enti
dades donde prevalecen viviendas de calidad superior en condominios. Similar proceso
ocurre en la comuna de Pealoln, sobresaliendo los distritos de Lo Hermida, Via Macul,
Diagonal Las Torres y Simn Bolvar, todos ellos emplazados en los primeros contrafuertes
de la cordillera de los Andes. Ambas comunas representan la ampliacin "natural" hacia
el nororiente y suroriente del tradicional sector de mayor estatus social de la poblacin
santiaguina, expansin que implica nuevas formas de polarizacin del espacio residencial
y cambios en la escala geogrfica de segregacin.
La Figura N 2 muestra los patrones espaciales de disponibilidad de Internet de los
hogares de la ciudad, rubro que en cierta medida es fiel expresin de las condiciones
socioeconmicas de la poblacin.

Figura N 2
MIGRANTES: HOGARES CON CONEXIN A INTERNET EN LOS DISTRITOS
DEL GRAN SANTIAGO

Fuente: Elaboracin propia.

77
| JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

Diferenciacin del espacio sociorresidencial segn categora ocupacional de la pobla


cin trabajadora

Con el objeto de enfatizar el rol de las migraciones en la profundizacin de la


segregacin residencial se ha considerado como indicador de diferenciacin a la pobla
cin migrante y no migrante segn categoras ocupacionales, especficamente profesiona
les y trabajadores no calificados en empleo domstico, puesto que estas categoras por s
solas involucran una serie de atributos asociados como nivel educativo, ingreso, tipo de
trabajo, tipo de viviendas y localizacin de estas en la ciudad.
El Cuadro N 3 exhibe la proporcin de profesionales en distritos de comunas selec
cionadas, conforme si estos son residentes o bien migrantes, considerando en el segundo
caso las comunas que aportan la mayor proporcin. Del anlisis de ella, claramente se
puede concluir que se marca la dicotoma entre las entidades administrativas de mayor y
menor estatus socioeconmico del Gran Santiago.
En efecto, los profesionales que cambiaron de residencia entre 1997-2002 y que se
direccionaron hacia distritos que forman parte de las tradicionales comunas de medio
alto y alto estatus socioeconmico, provienen precisamente de las mismas entidades que
forman parte de la "cua" del sector oriente de la ciudad. Es el caso de La Reina, Las
Condes, Lo Barnechea, Providencia y Vitacura. Lo contrario desde el punto de vista de la
dimensin socioeconmica ocurre en Estacin Central, Maip, Pudahuel, Quilicura, San
Miguel y Puente Alto, donde ahora son las comunas de estratos medios o bien medios
bajos las que contribuyen en una mayor proporcin.
El patrn descrito viene a reafirmar lo manifestado en pginas anteriores en el sentido
que los desplazamientos poblacionales tienden a acentuar las diferencias espaciales pre
establecidas en la sociogeografa de la ciudad. La excepcin a esta dinmica ocurre en
las dos entidades administrativas que hemos venido destacando precisamente por tener
un comportamiento que se escapa a la situacin general, como son las comunas de
Huechuraba y Pealoln.
En Huechuraba, los distritos Huechuraba y La Pirmide sobresalen en particular, pues
to que del total de profesionales ms del 75% son migrantes, los que en sus montos ms
altos provienen de las comunas de Las Condes, Vitacura y Providencia, es decir, de
habitantes que han abandonado el sector oriente de la ciudad para radicarse en ambien
tes ms atractivos, ya sea desde el punto de vista del ambiente fsico-natural o bien del
ambiente construido, como es la presencia de espacios cerrados (condominios).
En Pealoln, ahora en el sector inmediatamente al sur de las comunas de alto esta
tus, la situacin no es diferente a la de Huechuraba, puesto que la orientacin de profe
sionales hacia los distritos Lo Hermida, Via Macul, Diagonal Las Torres y Simn Bolvar
tienen su origen en las comunas de uoa, La Reina y Las Condes, operando los mismos
mecanismos explicatorios de destino que en Huechuraba.
La Figura N 3 da cuenta del patrn espacial de movilidad de los migrantes profesio
nales en el interior de la ciudad, quedando claramente en evidencia los fuertes movi
mientos intracua.

78
r
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS Y SUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN... |

Figura N 3
PATRONES ESPACIALES Y VOLUMEN DE LOS FLUJOS DE LOS CAMBIOS RESIDENCIALES
DE LOS "PROFESIONALES" (1997-2002)

Flujo (profesionales)

Jo
La Cisterna ,'f La Flor ida
San
Padre Hurlado
El Bosque Total profesionales del distrito

2-250
250-500
Puenie.-I 500- 1000
1000 - 2500
2500 - 5955

. Calera de Tango

San Jos de Maipo


Talagaitle

Fuente: Elaboracin propia.

Respecto a los trabajadores migrantes ocupados en el otro extremo de la escala


laboral, como es el empleo domstico, la Figura N 4 muestra un patrn espacial ms
disperso que el verificado en el de los profesionales, ya que al considerar los valores
absolutos de 10 y ms personas que se desempean en esta categora, la distribucin de
estos se ve reflejada en los cuatro puntos cardinales de la ciudad.
No obstante esta dispersin, el sector oriente muestra una alta concentracin, lo que
queda refrendado en el Cuadro N 3 donde se han considerado ahora solo aquellas
comunas que aportan 50 y ms trabajadores, destacando como comunas de destino aque
llas que forman parte de la elite residencial y que se caracterizan por la tradicional y
amplia ocupacin de empleadas domsticas "puertas adentro" (La Reina, Las Condes, Lo
Barnechea, Providencia y Vitacura). Respecto a las comunas de origen de estos trabajado
res, una alta proporcin proviene de la cua misma como es en particular el aporte que
hace Las Condes, especialmente hacia los distritos La Dehesa de Lo Barnechea y Estadio
Manquehue, Lo Curro y Club de Golf de Vitacura.

79

Cuadro N 3
GRAN SANTIAGO: PROPORCIN DE PROFESIONALES RESIDENTES Y MIGRANTES EN DISTRITOS

JO R G E O RTIZ V. y S EV E R IN O ESCO LAPIO


DE COMUNAS SELECCIONADAS

Com una D is trito s P o b laci n Total Total Total % Com una P ro fe sio 0//o
to tal p ro fe p ro fe p ro fe p ro fe de origen n ales p ro fe sio
sio n a le s sio n ale s sio n a le s sio n a le s p ro fe s io m ig ran tes n ales
m ig ran tes re sid e n te s resid e n te s n ales segn m ig ran te s
m ig ran tes co m u n a
de origen

E sta c i n Ce n tra l Las P arce las 1 6 .2 0 5 1.022 374 648 6 3 ,4 M a ip 83 2 2 ,2


E sta c i n Ce ntra! Las Parce las 1 6 .2 0 5 1.022 374 648 6 3 ,4 S an tia g o 51 1 3 ,6
H u e c h o rab a H uechuraba 2 5 .5 8 9 1 .5 4 4 1 .2 1 0 334 2 1 ,6 Las C o n d e s 303 2 5 ,0
H uechuraba H uechuraba 2 5 .5 8 9 1 .5 4 4 1.2 1 0 334 2 1 ,6 V it a c u r a 144 1 1 ,9
H uechuraba H uechuraba 2 5 .5 8 9 1 .5 4 4 1.2 1 0 334 2 1 ,6 P r o v id e n c ia 13 5 1 1 ,2
La R e in a P r n c ip e de C a le s 1 3 .9 7 4 2.2 5 5 801 1 .4 5 4 6 4 ,5 Las C o n d e s 204 2 5 ,5
La R e in a P r n c ip e de G a le s 1 3 .9 7 4 2,2 5 5 801 1 .4 5 4 6 4 ,5 uoa 16 5 2 0 ,6
La R e in a P r n c ip e de G a le s 1 3 .9 7 4 2.2 5 5 801 1 .4 5 4 6 4 ,5 P r o v id e n c ia 10 5 13,1
Las C o n d e s Las C o n d e s 1 4 .4 8 7 1.8 0 9 482 1.3 2 7 7 3 ,4 V it a c u r a 14 5 30 ,1
Las C o n d e s Las C o n d e s 1 4 .4 8 7 1.8 0 9 482 1.3 2 7 7 3 ,4 P r o v id e n c ia 69 1 4 ,3
Las C o n d e s Las C o n d e s 1 4 .4 8 7 1.8 0 9 482 1.3 2 7 7 3 ,4 Lo B a r n e c h e a 67 1 3 ,9
Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 3 4 .5 1 4 3 .4 8 2 1.6 2 4 1.8 5 8 5 3 ,4 Las C o n d e s 609 3 7 ,5
Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 3 4 .5 1 4 3 .4 8 2 1 .6 2 4 1.8 5 8 5 3 ,4 V it a c u r a 480 2 9 ,6
Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 3 4 .5 1 4 3 .4 8 2 1.6 2 4 1 .8 5 8 5 3 ,4 P r o v id e n c ia 116 7,1
M a ip Los Pajaritos 4 7 .3 3 9 1.8 5 0 719 1 .1 3 1 6 1 ,1 E sta c i n C e n tra l 109 1 5 ,2

II
Cuadro V 3
(CONTINUACIN)

M a ip Los Pajaritos 4 7 .3 3 9 1.8 5 0 71 9 1 .131 61,1 S an tia g o 62 8,6

M IG R A C IO N E S IN T R A M E T R O P O L IT A N A S Y S U S E F E C T O S E N L A E S T R U C T U R A C I N ...
M a ip Los Pajaritos 4 7 .3 3 9 1.8 5 0 719 1.1 3 1 61,1 Lo Prad o 53 7 ,4
P e a lo l n Lo H e r m i d a 3 1 .6 4 9 3 .9 0 0 2 .0 3 7 1 .8 6 3 4 7 ,8 uoa 449 2 2 ,0
P e a lo l n Lo H e r m i d a 3 1 .6 4 9 3 .9 0 0 2 .0 3 7 1 .8 6 3 4 7 ,8 La R e in a 210 1 0 ,3
P e a lo l n Lo H e r m i d a 3 1 .6 4 9 3 .9 0 0 2 .0 3 7 1 .8 6 3 4 7 ,8 Las C o n d e s 191 9,4
P r o v id e n c ia Los Leo ne s 2 2 .9 8 5 4 .5 2 7 2 .4 1 6 2 .1 1 1 4 6 ,6 Las C o n d e s 434 1 8 ,0
P r o v id e n c ia Los Leo ne s 2 2 .9 8 5 4 .5 2 7 2 .4 1 6 2 .1 1 1 4 6 ,6 uoa 178 7,4
P r o v id e n c ia Los Le o n e s 2 2 .9 8 5 4 .5 2 7 2 .4 1 6 2 .1 1 1 4 6 ,6 V it a c u r a 139 5,8
Pudahuel S an ta C o r in a 8 1 .9 2 0 1.7 8 0 764 1.0 1 6 57,1 M a ip 120 1 5 ,7
Pudahuel S an ta C o r in a 8 1 .9 2 0 1.7 8 0 764 1.0 1 6 5 7 ,1 E sta c i n C e n tra l 83 1 0 ,9
Pudahuel S an ta C o r in a 8 1 .9 2 0 1.7 8 0 764 1.0 1 6 5 7 ,1 S an tia g o 62 8,1
Q u ilicu ra M a n u e l A n t o n io M atta 4 2 .8 8 4 1.503 941 562 3 7 ,4 C o nchal 182 1 9 ,3
Q u i l cura M a n u e l A n t o n io M atta 4 2 .8 8 4 1 .5 0 3 941 56 2 3 7 ,4 in dep en d en cia 100 1 0 ,6
Q u ilicu ra M a n u e l A n t o n io M atta 4 2 .8 8 4 1 .5 0 3 941 56 2 3 7 ,4 R e c o le t a 86 9,1
V it a c u r a Estad io M a n q u e h u e 2 3 .8 4 2 3.7 0 5 1.2 3 5 2 .4 7 0 6 6 ,7 Las C o n d e s 460 3 7 ,2
V it a c u r a Estad io M a n q u e h u e 2 3 .8 4 2 3.7 0 5 1 ,2 3 5 2 .4 7 0 6 6 ,7 P r o v id e n c ia 191 1 5 ,5
V it a c u r a Estad io M a n q u e h u e 2 3 .8 4 2 3.7 0 5 1 .2 3 5 2 .4 7 0 6 6 ,7 Lo B a r n e c h e a 88 7,1
P u e n te A lto Las V i z c a c h a s 3 2 .1 7 5 74 3 411 33 2 4 4 ,7 La F lo r id a 11 6 2 8 ,2
P u e n te A lto San C a rlo s 6 2 .4 1 6 1.9 6 0 514 1.4 4 6 7 3 ,8 La F lo rid a 120 2 3 ,3
P u e n te A lto Los Toros 2 4 .9 2 7 92 3 256 667 7 2 ,3 La F lo r id a 69 2 7 ,0
P u e n te A lto P adre H u rta d o 2 8 .3 1 5 1,0 8 7 308 779 7 1 ,7 L a F lo rid a 59 1 9 ,2

Nota: Se han considerado solo aquellas comunas que aportan 50 y ms profesionales migrantes.
Fuente: Clculos propios a partir del Censo de Poblacin y Viviendas 2002, INE.
1 JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

En el caso de las restantes comunas polarizadoras, como Pudahuel, Quilicura y Puen


te Alto, la procedencia del empleo domstico es de comunas de similar origen socioeco
nmico (Lo Prado, Conchal, Recoleta, La Florida, Pealoln y La Pintana) aunque la
proporcin de trabajadores domsticos que cambiaron de residencia tiende a ser inferior
al de las comunas del sector oriente de la ciudad.
Respecto a los trabajadores migrantes ocupados en el otro extremo de la escala
laboral, como es el empleo domstico, la Figura N 4 muestra un patrn espacial ms
disperso que el verificado en el de los profesionales, ya que al considerar los valores
absolutos de 10 y ms personas que se desempean en esta categora, la distribucin de
estos se ve reflejada en los cuatro puntos cardinales de la ciudad.

Figura N 4
PATRONES ESPACIALES Y VOLUMEN DE LOS FLUJOS DE LOS CAMBIOS RESIDENCIALES
DE LOS "EMPLEADOS DOMSTICOS" (1997-2002)

Fuente: Elaboracin propia.

82
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS Y SUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN... fl
Consideraciones finales

El Gran Santiago, y buena parte de la Regin Metropolitana, estn afectados por


procesos generales de reestructuracin que tocan a todos los mbitos de la vida urbana:
social, cultural, econmico, urbanstico y territorial.
Al respecto, y de los anlisis llevados a cabo se desprenden las siguientes conclu
siones:

1. El Gran Santiago no ha estado ajeno al proceso de transformacin territorial y


socioespacial que a nivel mundial se ha gestado en las grandes urbes del mundo.
En efecto, en la actualidad la reestructuracin urbana se caracteriza por la forma
cin de una ciudad dispersa y fragmentada, multipolar en lo funcional, que se
desarrolla en un contexto normativo ms flexible y desregulado que en perodos
anteriores.
2. Los procesos que estn detrs del crecimiento fsico de la ciudad son diversos y
complejos, como por ejemplo los de tipos normativos derivados de las polticas de
planificacin urbana implementadas en diferentes perodos de tiempo; no obstante
ello, se reconocen a las migraciones intrametropolitanas como las responsables en
gran medida de la "difusin" de la ciudad en el territorio de la regin, toda vez que
en el perodo 1997-2002 cambiaron de residencia al interior de la capital nacional
alrededor de 900.000 personas, con una orientacin espacial claramente centro-peri
feria.
i. En virtud de los atributos asociados a la poblacin migrante, el impacto en el lugar de
destino ha tendido ms bien a acentuar las diferencias socioespaciales preestableci
das, salvo en un par de entidades administrativas ubicadas inmediatamente al norte y
sur de la tradicional "cua" del sector oriente de la ciudad, territorios donde se ha
radicado poblacin con un mejor estatus socioeconmico.
4. La disminucin de la escala de segregacin socioeconmica es ms bien puntual
desde el punto de vista espacial, puesto que esta solo se ha dado en aquellos lugares
que poseen condiciones ambientales, tanto naturales como construidas, ms atracti
vas para el emplazamiento de grupos con mejores condiciones econmicas, como son
las comunas de Huechuraba y Pealoln. En otras palabras, perfectamente se puede
afirmar que la segregacin a gran escala se mantiene e incluso espacialmente se
ampla.
'i. En definitiva, los desplazamientos poblacionales en Santiago han conducido a perpe
tuar la segmentacin social preestablecida a gran escala, y que los cambios en la
escala geogrfica solo se ha producido en un sector muy especfico de la ciudad, lo
que ha permitido aseverar que ms que una disminucin, la escala se ha ampliado
tanto hacia el norte como al sur de la tradicional "cua" de la elite residencial
santiaguina, tal como se muestra en la Figura N 5.

83
Cuadro N 4

J 0 R G E O R TIZ v - y S EV E R IN O E SC O LA N O
GRAN SANTIAGO: PROPORCIN DE EMPLEADOS DOMSTICOS RESIDENTES Y MIGRANTES

Com una N o m b re Pob, Total N m ero N m ero % Com una N m e ro %


d estin o d istrito to tal E .D . E .D . E .D . E .D . de E .D . E .D .
re si d istrito m ig ran tes re s i re s i o rig en m ig ran tes m ig ran tes
d entes d entes d entes E .D .
m ig ran tes

La R e in a P r n c ip e de G a le s 687 233 454 233 3 3 ,9 Las C o n d e s 53 1 1 ,7


La R e in a P la z a O s s a n d n 1 .0 0 1 355 646 355 3 5 ,5 Las C o n d e s 73 1 1 ,3
Las C o n d e s Las C o n d e s 1 .7 9 7 661 1.1 3 6 661 3 6 ,8 V it a c u r a 85 7,5
Las C o n d e s C e r r o San Luis 1.893 85 2 1 .041 85 2 4 5 ,0 V it a c u r a 67 6 ,4
Las C o n d e s C e r r o San Luis 1 .8 9 3 85 2 1 .0 4 1 85 2 4 5 ,0 P r o v id e n c ia 59 5 ,7
Las C o n d e s San C a r lo s de

A p o q u n e lo 1.472 463 1.0 0 9 463 3 1 ,5 V it a c u r a 51 5,1


Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 4 .9 0 0 1 .3 5 9 3 .5 4 1 1.359 2 7 ,7 Las C o n d e s 388 1 1 ,0
Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 4 .9 0 0 1 .3 5 9 3 .5 4 1 1 .3 5 9 2 7 ,7 V it a c u r a 247 7,0
Lo B a r n e c h e a La D e h e s a 4 .9 0 0 1 .3 5 9 3 .5 4 1 1 .3 5 9 2 7 ,7 S an tia g o 82 2 ,3
Lo B a r n e c h e a El A r r a y n 1 .4 1 3 87 5 538 87 5 6 1 ,9 Las C o n d e s 56 1 0 ,4
Lo B a r n e c h e a Lo B a r n e c h e a 1 .8 5 5 1 .1 3 0 72 5 1 .1 3 0 6 0 ,9 Las C o n d e s 64 8 ,8

II
Cuadro N 4
(CONTINUACIN)

Los Pajaritos 1.085 521 564 521 4 8 ,0 Las C o n d e s 53 9 ,4


M a ip
Las C o n d e s 87 1 0 ,4

M IG R A C IO N E S IN T R A M E T R O P O L IT A N A S Y S U S E F E C T O S E N L A E S T R U C T U R A C I N ...
P r o v id e n c ia Los Le o n e s 1.5 6 1 72 2 839 722 4 6 ,3

P o c u ro 1 .4 2 0 571 849 571 4 0 ,2 Las C o n d e s 69 8,1


P r o v id e n c ia
S an ta C o r in a 2 .0 0 8 1 .3 6 2 646 1 .3 6 2 6 7 ,8 Lo P rad o 50 7 ,7
Pudahuel
Lo E c h e v e rs 1.475 69 2 783 69 2 4 6 ,9 C o nchal 85 1 0 ,9
Q u ilicu ra
Q u i i cura Lo E ch e v e rs 1.475 69 2 78 3 69 2 4 6 ,9 R e c o le t a 76 9 ,7

N a c io n e s U n id a s 1.4 9 4 577 917 577 3 8 ,6 Las C o n d e s 92 1 0 ,0


V it a c u r a
V it a c u r a Estad io M a n q u e h u e 2 .7 3 7 97 5 .7 6 2 975 3 5 ,6 L as C o n d e s 156 8 ,9

V it a c u r a Estad io M a n q u e h u e 2 .7 3 7 975 .7 6 2 97 5 3 5 ,6 P r o v id e n c ia 63 3 ,6

Estad io M a n q u e h u e 2 .7 3 7 97 5 .7 6 2 975 3 5 ,6 Lo B a r n e c h e a 60 3 ,4
V it a c u r a
Lo C u rro 1,698 624 .0 7 4 624 3 6 ,7 Las C o n d e s 107 1 0 ,0
V it a c u r a
C lu b de G o l f 1 .8 3 9 564 .2 7 5 564 3 0 ,7 Las C o n d e s 132 1 0 ,4
V it a c u r a
L as V i z c a c h a s 936 481 455 481 5 1 ,4 La F lo rid a 71 1 5 ,6
P u e n te A lto
B a jo s de M e n a 3 .2 2 9 1.803 .4 2 6 1.803 5 5 ,8 La F lo rid a 190 1 3 ,3
P u e n te A lto

P u e n te A lto B a jo s de M e n a 3 .2 2 9 1.803 .4 2 6 1 .8 0 3 5 5 ,8 P e a lo l n 11 2 7 ,9

B a jo s de M e n a 3 .2 2 9 1 .8 0 3 .4 2 6 1 .8 0 3 5 5 ,8 La P in ta n a 95 6 ,7
P ue nte A lto
S an C a rlo s 1 .2 6 4 830 434 830 6 5 ,7 La F lo rid a 70 16,1
P u e n te A lto
San B e rn a rd o C e r r o N eg ro 1 .4 7 8 794 684 794 5 3 ,7 El B o s q u e 81 1 1 ,8

Nota: Se han considerado solo aquellas comunas que aportan 50 y ms empleados domsticos migrantes.
Fuente: Clculos propios a partir del Censo de Poblacin y Viviendas 2002, INE.
j JORGE ORTIZ V. y SEVERINO ESCOLANO

Figura N 5
ESQUEMATIZACIN DE LAS TRANSFORMACIONES EN LOS PATRONES
DE SEGREGACIN SOCIAL DEL GRAN SANTIAGO

MODELO PREEXISTENTE TRANSFORMACIONES EN CURSO


PATRN A GRAN ESCALA PERMANENCIA DEL PATRON A GRAN ESCALA
SURGIMIENTO DE UN PATRN A PEQUENA ESCALA

Fuente: Elaboracin propia.

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86
MIGRACIONES INTRAMETROPOLITANAS Y SUS EFECTOS EN LA ESTRUCTURACIN... |
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SABATINI, F.; CCERES, G. y CERDA, J. Segregacin residencial en las principales ciudades chilenas. Tenden
cias en las tres ltimas dcadas y posibles cursos de accin. EURE, 2001, Vol. 27, N 82, p. 21-42.

87
EL COMFC ATAMIENTO DEL
MERCADO INMOBILIARIO EN IA
CU I )PERA NI DEL
GRAN SANTIAGO: UN NUEVO
I U UE LISIS

JORGE CERDA TRONCOSO1

El acelerado aumento de la poblacin urbana asociado a los nuevos procesos territo


riales ubica, en el centro de la discusin, la preocupacin acerca del crecimiento de las
ciudades. Este crecimiento ha sido histricamente asimilado tanto al crecimiento demo
grfico, asociado a la movilidad ntraurbana y al crecimiento vegetativo (sin desestimar el
crecimiento econmico), como a la expansin fsica de esta (aumento de la superficie
urbanizada) como una respuesta a la demanda de suelo urbano para la localizacin de
viviendas y actividades relacionadas. Este ltimo proceso es el que ha dado paso al
"fantasma" de la mancha de aceite, de la cual muchos investigadores discuten.
Las tradicionales lneas de anlisis urbano plantean que el mayor impacto territorial
de la expansin urbana es la disminucin de tierras agrcolas, aumento en la congestin y
trfico, manejo de aguas y residuos, contaminacin atmosfrica, significativa prdida de
poblacin en las reas centrales, as tambin un aumento de los tiempos de viaje, produc
to de! tendiente crecimiento perifrico.
La generalidad de las investigaciones que actualmente analizan la morfologa urbana
plantean la dicotoma entre la ciudad compacta versus la ciudad dispersa, catalogando a
esta ltima como la ciudad "fragmentada", "difusa", "confusa", "dual", por mencionar
algunos. Se asocia una serie de connotaciones negativas a la denominada "fragmenta
cin", ya sea en el contexto energtico, econmico, ambiental, social, entre otros (Figue-
roa, 2004).
Histricamente, las ciudades se diferenciaron de las reas rurales por ser un conjunto
compacto de edificaciones, cuyos escasos intersticios estaban destinados al desplazamiento y
al mercado (Pozueta, 2000). El ferrocarril y los tranvas son los primeros que rompen la
ciudad, en la segunda mitad del XIX y principios del XX. As, surgen los primeros ncleos de
urbanizacin en torno a estaciones y paradas. El uso del automvil, a partir de los aos 50,
indujo la localizacin de actividades urbanas hacia la periferia, facilitando la aparicin de

1 Departamento de Ingeniera Geogrfica / Facultad de Ingeniera, Universidad de Santiago de Chile (Chile).


E-mail: jcerdat@usach.cl

89
| JORGE CERDA TRONCOSO

una urbanizacin dispersa, cuya distancia al centro se ampla considerablemente con la


construccin de recles de autopistas siguiendo las grandes aglomeraciones, cinturones y radia
les, que han extendido a territorios cada vez ms amplios el proceso de difusin urbana.
Paradjicamente, el argumento original del proceso de dispersin y difusin urbana
tienen su origen en la bsqueda de mejores condiciones ambientales, calidad de vida y
precios del suelo ms reducidos. Entonces, el modelo de crecimiento discontinuo y disper
so no es, en general, el resultado de un plan que haya tenido en cuenta la disposicin de
las infraestructuras de transporte y la de los ncleos urbanizados, ni tampoco de un plan
que haya dejado sin urbanizar los terrenos menos aptos o peor situados. Es bsicamente un
modelo espontneo que se apoya en gran medida de la infraestructura existente, en el que
la gestin inmobiliaria y la actuacin personal de los distintos agentes resultan decisivas.
En definitiva, la ciudad dispersa o difusa constituye una forma de asentamiento muy
exigente en materia de movilidad, difcil de afrontar mediante medios de transporte co
lectivo y que, por tanto, induce al uso intensivo del automvil privado para los desplaza
mientos urbanos (Pozueta, 2000).
Con la ruptura de la ciudad continua en la dcada de los 40 y 50, surge la imagen
fragmentada y alveolar de la ciudad (Rueda, 2001), la que da pie al surgimiento del
urbanismo de las redes.
Tony Garnier y luego Le Corbusier entendieron cmo las transformaciones tecnolgi
cas que afectaban a la industria, la sociedad, impactaran tambin en las formas de las
ciudades (Choay, 1976). Las innovaciones en medios de transporte, transmisin de ener
ga, medios de comunicacin y otros fueron percibidas muy pronto por Cerda, Howard,
Renard, Chambless o Wright (Dupuy, 1998). "La red, como concepto y no como objeto,
emerge progresivamente en la historia reciente porque plantea una nueva organizacin
del espacio, identificando tipos de relaciones espacio/tiempo/informacin/territorio carac
tersticos de la sociedad moderna"2.
"En el fondo, y hablando de territorios, parece que hay dos concepciones opuestas. El
urbanismo siempre ha privilegiado imgenes definidas por zonas, lmites y fronteras, en
cuyo seno se ejercen los poderes. A esta concepcin parece oponrsele la de una territo
rialidad reticular, que va ms all de las zonificaciones y las barreras, y en la que se
ejercen otros poderes"3. La problemtica aparece entonces en cmo conciliar la habita
bilidad del territorio con la movilidad? y cmo modelar un urbanismo de redes armoni
zado con un urbanismo que produzca lugares aptos para crear una identidad local a
diferentes escalas y segn diversas modalidades?
En los emergentes desarrollos del urbanismo moderno, se reconoce al territorio de las redes
como su nuevo paradigma de entendimiento y modelacin. La pregunta que surge, y que da pie
a este trabajo es respecto de qu tanto de zonificacin puede llegar a tener una red?

2 Extrado del programa del curso de formacin general G lo balizaci n: nuevo escenario de la ciudad con
te m p o r n e a , U n iv e rs id a d de C h ile , D e p a rta m e n to de P re g rad o . D is p o n ib le en In te rn e t:
www.plataiorm a.uchlle.cl/fg/sem estre1/_2001/globalizaclon/m odulo2/clase4/doc/urb_redes.doc
3 Ibid.

90
E L COM PO RTAM IEN TO D E L M ER C A D O IN M O BILIA R IO EN LA C U EN C A O P E R A C IO N A L ... 1

Aplicando el principio de relatividad a la observacin de una red, se puede tener dos


puntos de vista. El primero corresponde a la visin externa de la red, en donde un observa
dor puede identificar a una persona que parte de un origen, se desplaza por un medio de
interaccin, para finalmente llegar a un destino y ah satisfacer su necesidad. Esta visin
puede reconocer un origen claro, una va de interacciones a veces congestionada, y un
destino tambin a veces congestionado. El otro punto de vista corresponde al viajero, el
que aprecia que sale de su origen, y luego de un tiempo satisface su necesidad, por lo tanto
el viajero no aprecia su desplazamiento. Un ejemplo de lo que se plantea son los modernos
ascensores, en donde uno sube en el primer piso, y despus de 5 a 10 segundos se
encuentra en el piso 20, demorando casi el mismo tiempo que si bajara de un segundo piso
al comedor en el primer piso. Luego, la relatividad se genera dado que el viajero no ve la
ruta ni el modo de desplazamiento, para l solo se trata de tiempo ms o tiempo menos. La
zona la construye el viajero, al utilizar su origen y su destino casi simultneamente. En la
medida que el tiempo del desplazamiento es mayor al tiempo dedicado en origen y en
destino, el viajero percibe una zona ms grande (como si la recorriera a pie). Mientras ms
rpido es el desplazamiento, ms pequea o compacta es la zona.
Algunos autores han catalogado el fenmeno de la expansin urbana como una "ex
pansin mirando hacia el centro". Entonces, y teniendo en consideracin que el creci
miento territorial del Gran Santiago y de muchas otras ciudades en Latinoamrica y el
mundo coinciden en el aumento poblacional hacia las periferias urbanas, es que surge la
interrogante de investigacin respecto de: Cul es el umbral de funcionamiento de la
ciudad de Santiago? Cmo dicho umbral ha variado en el tiempo?, y Cmo se comporta
('I mercado promotor del desarrollo urbano fsico en esta cuenca operativa?

Hiptesis de trabajo, objetivos y metodologa

La hiptesis que gui este trabajo tiene relacin con el comportamiento de la denomi
nada cuenca operacional del Gran Santiago, y se refiere a:

Que el Gran Santiago delimita una cuenca operacional urbana siempre constante, es
decir, que el tiempo de viaje lmite no vara en el tiempo, siendo que el lmite fsico s
experimenta cambio.

En otras palabras, si la ciudad se expande, es porque el umbral de tiempo lmite


diminuy, y al expandirse se reestablece el equilibrio temporal de la cuenca.

Que en la cuenca operacional, el mercado inmobiliario se ordena y define distintos


nichos temporales en los cuales se desarrolla intensamente, es decir, surge el nicho
temporal de competencia inmobiliaria.

En este contexto, el objetivo principal de este trabajo es primero identificar la cuenca


operacional del Gran Santiago en base al umbral de interaccin espacial (tiempo de viaje), para
luego caracterizar el patrn de comportamiento del mercado inmobiliario en dicha cuenca.

91
| JORGE CERDATRONCOSO

Desde el punto de vista metodolgico, este estudio se desarroll en cuatro grandes


etapas. La primera etapa consisti en el procesamiento de informacin de encuestas
origen-destino de viajes (EOD) para los aos 1979, 1991 y 2001, a nivel de comunas del
Gran Santiago. El procesamiento de esta informacin consisti en construir, a partir de las
matrices de distribucin de viajes totales y de la matriz de tiempos de viajes, un histogra-
ma de frecuencia (absoluta y relativa) de viajes en la dimensin temporal (eje de tiempo)
y en la dimensin fsica (distancia), respecto del CBD (Central Business District o Distrito
Central de Negocios, para referirse al centro funcional o financiero de la ciudad). Estos
histogramas de distribucin espacial y temporal de viajes se analizaron desde el punto de
vista estadstico, respecto de percentiles y su evolucin en el tiempo. De este anlisis
surge el "lmite" temporal que delimita la cuenca operacional del Gran Santiago.
La segunda etapa consiste en asignar un valor de tiempo a cada comuna, para lo cual
se trabajaron el tiempo al CBD y el tiempo promedio a todos los destinos, denominado
centralidad comunal.
La tercera etapa consisti en recopilar, estandarizar y agregar a nivel de comunas
informacin del mercado inmobiliario referente a: valores de suelo en el perodo 1990-
2003, total de m2 por usos de suelo al ao 2002, permisos de edificacin aprobados y
construidos por uso en el perodo 1983-2003, y estratificacin socioeconmica de la
poblacin segn censo 2002 y 1992.
En la cuarta etapa se referenci la informacin del mercado inmobiliario recopilada,
respecto del eje temporal identificado en la primera etapa. As se obtuvo el patrn de compor
tamiento del mercado inmobiliario pero en su dimensin temporal respecto del CBD (merca
do lineal), identificndose nuevos nichos temporales de competencia inmobiliaria.

Principales resultados obtenidos

A continuacin se exponen los resultados ms importantes de las etapas metodolgi


cas planteadas en el punto anterior.

La cuenca operacional del Gran Santiago

Como se plante en la metodologa, los viajes totales en el Gran Santiago responden


a ciertas lgicas operativas, es decir, tienen un comportamiento identificable en lo que se
refiere a su duracin. A continuacin se presenta el Cuadro N 1 en donde se muestran
los resultados obtenidos del anlisis de distribucin temporal de viajes.
Del cuadro se aprecia que los viajes totales aumentan significativamente su magnitud
desde el ao 1979 al 1991 (del orden del 100%), y al ao 2001 (del orden de un 200%).
La distribucin temporal de viajes del ao 1979 sufre una expansin en el ao 1991. Lo
que ocurre el ao 2001 es que la distribucin se contrae hacia tiempos menores de viaje.
Este comportamiento se observa en los valores del Cuadro N 1, en donde se aprecia la
expansin y posterior contraccin de la curva a travs de los valores de los distintos
percentiles. Esto quiere decir que el tiempo de viaje que concentra un 25% de los viajes

92
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... |
ms cortos, ha pasado de 17 minutos ei ao 1979, a 22 minutos el ao 1991 (expansin
de la distribucin), y luego a 12 minutos el ao 2001 (contraccin de la distribucin).
Hasta el percentil 75, es decir, el valor de tiempo de viaje que concentra a un 75% de los
viajes, se verifica el comportamiento de aumento al ao 1991, y disminucin al ao
2001. El percentil del 95% aumenta entre los aos 1979 y 1991, y luego mantiene su
valor de tiempo de viaje en 67 minutos. El percentil ms extremo, que indica el tiempo de
viaje del 99% de los viajes, es el nico que aumenta en forma creciente, pasando de 72
minutos en 1979, a 82 minutos en 1991, y 92 minutos el 2001.
Para contextualizar el anlisis anterior es que surge el siguiente cuadro en donde se
muestran caractersticas fsicas y demogrficas del Gran Santiago.

Cuadro N 1
DISTRIBUCIN TEMPORAL DEL TIEMPO DE VIAJE PARA LOS AOS 1979, 1991 Y 2001

Tiempo de viaje (minutos) Var. % Var. %


Ao 1979 Ao 1991 Ao 2001 Ao 1979- Ao 1991-
2001 2001

Percentil 25 17 22 12 -29,4 -45,5


Percentil 50 22 32 17 -22,7 -46,9
Percentil 75 32 42 27 -15,6 -35,7
Percentil 95 52 67 67 28,8 0,0
Percentil 99 72 82 92 27,8 12,2
Total viajes 4.459.600 8.437.732 15.021.017 236,8 78,0

Fuente: Elaboracin propia en base a datos EOD 1979, 1991, 2001.

Cuadro N 2
EVOLUCIN HISTRICA DE LA POBLACIN, EXTENSIN URBANA Y DENSIDAD

Ao Poblacin Var. % Superficie Var. % Densidad Var. %


urbana urbana (ha) (Hab./ha)

1940 982.893 _ 11.017 _


89 -

1952 1.436.870 46,2 15.351 39,3 94 4,9


1960 1.996.142 38.9 21.165 37,9 94 0,8
1970 2.820.936 41,3 31.841 50,4 89 -6,1
1982 3.902.356 38,3 42.080 32,2 93 4,7
1992 4.754.901 21,8 49.270 17,1 97 4,1
2002 5.456.326 14,8 64.140 30,2 85 -11,9
Promedio 33,6 34,5 -0,6

Fuente: Caletovic y Jordn (2006).

93
1 JORGE CERDATRONCOSO

En el Cuadro N 2 se aprecia que si bien la poblacin aumenta del orden de 34% por
decenio, y la superficie urbanizada del orden 35% por decenio (expansin de la "mancha
urbana"), la densidad media de la ciudad se mantiene relativamente constante, con com
pensaciones entre aumento y disminucin.
De los resultados obtenidos, y de los datos contextales, se verifican los siguientes hechos:

- La cuenca operacional del Gran Santiago se ha mantenido constante desde 1979 a


2001, es decir, la ciudad siempre ha operado, desde el punto de vista de los viajes,
hasta 67 minutos.
- El comportamiento oscilante de la distribucin de los viajes da cuenta de un mecanis
mo de regulacin propio de la ciudad, que cuando estn aumentando mucho los
tiempos de viaje, la ciudad se autorregula. De hecho, en el perodo 1982-2002 la
superficie urbana aument en 22.060 ha (52%), y los tiempos de viaje disminuyeron
en promedio un 9,7%. Este mecanismo de autorregulacin tambin se aprecia en el
comportamiento de la densidad media de la ciudad.

Lo anterior entonces demuestra la hiptesis que operativamente el Gran Santiago se


comporta en trminos constantes, es decir, la cuenca operacional del Gran Santiago es
siempre la misma, en la dimensin temporal. La deduccin simple que se puede hacer de
lo anterior es que si los tiempos de viaje disminuyen, la ciudad se va a expandir para
lograr el equilibrio operacional de siempre. Lo expuesto entonces est en franca contra
diccin con la imagen urbana respecto que la expansin urbana fsica origina aument en
los tiempos de viajes. Lo que s ocurre es que las distancias son mayores.

La accesibilidad medida a partir del tiempo de viaje

Los trminos "accesibilidad" y "conectividad" tienen en el contexto urbano una gran


cantidad de definiciones y constructos. En este trabajo se entender por accesibilidad al
tiempo de viaje que tiene una determinada unidad territorial, que en este caso es la
comuna. Pero al definir la accesibilidad en funcin del tiempo de viaje, surge la gran
pregunta de cul es el destino a considerar para poder establecer dicho tiempo de viaje.
Frente a la interrogante anterior, en este trabajo se han definido y utilizado dos tiempos
de viaje. El primero corresponde al tiempo de viaje desde cada comuna al CBD de la
ciudad, que para efectos de este estudio es la comuna de Santiago.
Este dato se lee directamente de las matrices elaboradas por las distintas encuestas
EOD de viajes.
El segundo tiempo corresponde al tiempo promedio ponderado de una comuna hacia
todos sus destinos reales, es decir, solo hacia donde registra viajes (por eso es que se habla
de un promedio ponderado, ya que se calcula ponderando los tiempos de viaje por la
cantidad de los viajes correspondientes). Este tiempo as calculado se puede interpretar
como una medida de centralidad, es decir, qu tan cerca est cada comuna de sus destinos.
Los valores obtenidos indican que el tiempo promedio de viaje al CBD aument en el
perodo 1979-1991 del orden de 0,7 minutos por ao (desde 32 a 45 minutos), pero luego

94
E L COM PO RTAM IEN TO D E L M ER C A D O IN M O BILIA R IO EN LA CU EN C A O P E R A C IO N A L...

disminuye en ei perodo 1991-2001 en 1,7 minutos por ao (de 45 a 25 minutos). En el


perodo 1979-1991 casi todas las comunas se alejaron del CBD, siendo las que ms se
alejaron La Florida (1,7 min/ao), Cerro Navia (1,6 min/ao), Pedro Aguirre Cerda (1,6
min/ao) y Quinta Normal (1,5 min/ao). En este perodo existen solo tres comunas que
se acercan al CBD, estas son Vitacura (-0,8 min/ao), La Pintana (-0,2 min/ao) y La Reina
(-0,1 min/ao). En el perodo 1991-2001 todas las comunas analizadas se acercan al
CBD. Las que ms se acercan son La Florida (-2,8 min/ao), Estacin Central (-2,3 min/
ao), Pealoln (-2,3 min/ao) y Recoleta (-2,2 min/ao).
Respecto de la centralidad calculada para cada comuna, se obtuvo que, al igual que el
tiempo al CBD, la centralidad general aument en el perodo 1979-1991 del orden de 0,4
minutos por ao (de 30 a 34 minutos), pero luego disminuye en el perodo 1991-2001 en 1,1
minutos por ao (de 34 a 23 minutos). En el perodo 1979-1991 casi todos las comunas
perdieron centralidad (se alejaron de sus destinos), siendo las que ms perdieron Puente Alto
(1,2 min/ao), Maip (1,0 min/ao) y Renca (1,0 min/ao). Existen cuatro comunas que, en
este perodo, mejoraron su centralidad (se acercaron a sus destinos), estas son San Ramn
(-0,4 min/ao), Providencia (-0,1 min/ao), Vitacura (-0,1 min/ao) y La Granja (-0,1 min/
ao). En el periodo 1991-2001 todas las comunas analizadas mejoraron su centralidad. Las
que ms se acercaron fueron Maip (-2,0 min/ao), Lo Prado (-1,7 min/ao), Recoleta (-1,7
min/ao) y Puente Alto (-1,7 min/ao). Los datos as obtenidos afirman lo expuesto en el
punto anterior, en relacin a la contraccin de los tiempos de viaje. Lo interesante de los
resultados es que se aprecia el efecto diferenciado de contraccin de los tiempos en las
comunas.
Ahora, la relacin que existe entre los tiempos a! CBD y la centralidad por comuna se
aprecia en la Figura N 1:

Figura N 1
DIAGRAMA DE DISPERSIN ENTRE TIEMPO AL CBD Y CENTRALIDAD

Fuente: Elaboracin propia.

95
| JORGE CERDATRONCOSO

De la Figura N 1 se aprecia una relacin lineal estadstica, con un grado de ajuste del
46%. Lo anterior significa que la centralidad de una comuna no tan solo depende del
tiempo al CBD, sino que depende tambin de otros destinos, propios de cada comuna.
Conceptualizando sobre la Figura N 1, en ciudades mononucleares se debera esperar una
relacin mucho ms lineal y de mayor ajuste, ya que por tener un solo ncleo, los viajes
tendran el mismo destino (el CBD). En ciudades polinucleares, la nube debiera presentar
una alta dispersin (independencia estadstica), ya que los destinos o ncleos son variados.
Finalmente, fue el tiempo al CBD la variable de accesibilidad que se consider en la
caracterizacin del mercado inmobiliario. Lo anterior se debe a que el concepto de centra
lidad es ms complejo de interpretar en relacin a otras variables. Ahora, dada la relacin
pseudolineal, es mejor utilizar el tiempo al CBD por su mejor entendimiento y claridad.

El mercado de suelo y sus variables

En este punto se reportarn las distintas variables analizadas en el contexto del merca
do inmobiliario. Al respecto, se entiende al mercado inmobiliario a travs de tres elemen
tos que son:

a) La oferta inmobiliaria, para lo cual se recopilaron y analizaron los permisos de edifica


cin aprobados y construidos por uso y por comuna en el perodo 1983-2003, adems
se considera solo para el ao 2002 el rea urbanizada y de expansin por comuna.
b) La demanda inmobiliaria, para la cual se considera la poblacin y su estratificacin
socioeconmica, adems de los m2 existentes de distintos usos de suelo.
c) El valor de suelo como factor de intensidad de la competencia inmobiliaria.

Oferta Inmobiliaria

Del anlisis de los permisos de edificacin aprobados por uso en el Gran Santiago en
el perodo 1983-2003, y de la cartografa del rea urbanizada y de extensin urbana por
comuna, se obtiene el siguiente cuadro:

Cuadro N 3
TOTALES DE OFERTA INMOBILIARIA CO N STRUID A ENTRE 1983 Y 2003

Superficie urbana consolidada 2002 65.060


Superficie de extensin urbana 2002 22.340
Hectreas construidas de casas 1983-2003 3.039
Hectreas construidas de departamentos 1983-2003 2.310
Hectreas construidas de comercio 1983-2003 629
Hectreas construidas de servicios 1983-2003 523
Hectreas construidas de industria 1983-2003 558
Hectreas construidas totales 1983-2003 7.059
Fuente: Elaboracin propia en base a datos INE.

96
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... |
El rea de expansin urbana que tiene el Gran Santiago corresponde a un tercio de la
superficie urbanizada al 2002. En el perodo 1983-2003 se construyeron un total de 7,60
hectreas, de las cuales el usos residencial tipo casa acapara 3.000 ha, seguido por el uso
icsidencial tipo departamento. En la Figura N 2 se muestra la evolucin de la construc
cin por uso y ao.

Figura N 2
EVOLUCIN DE LA CO N STRU CCI N POR USO Y AO

En la Figura N 2 se observa un comportamiento relativamente estable y creciente del


mercado de usos no residenciales, frente a un mercado errtico del mercado residencial.
Tambin se observa que en el mercado residencial, hasta el ao 1990 era el formato casa
el que predominaba, pero a partir de ese ao el formato departamento iguala y muchas
veces sobrepasa al formato casa. De la figura se aprecia claramente la crisis inmobiliaria
residencial de los aos 2000-2001, en cambio el auge comercial e industrial en los
mismos aos.

Demanda inmobiliaria

La demanda inmobiliaria se debe diferenciar en usos residenciales y no residencia


les. El uso residencial reconoce a la poblacin y a los hogares que esta conforma. La
forma de caracterizar los hogares es a travs de su estratificacin socioeconmica. A
continuacin se presenta el Cuadro N 4 con los valores totales obtenidos para el Gran
Santiago:

97
1 JORGE CERDA TRONCOSO

Cuadro N 4
DEMANDA INM OBILIARIA EN BASE A HOGARES Y USOS YA ESTABLECIDOS

Estrato Ao 1992 Ao 2002 Tasa anual (%)

E 265.030 209.915 -2,1


D 381.763 480.087 2,6
C3 251.421 343.781 3,7
C2 151.431 309.036 10,4
ABC1 67.922 135.638 10,0
Total 1.117.567 1.478.457 3,2

Uso Superficie 2002 (ha) Densidad promedio (m2/ha urbanizada)

Comercio 1.476 258


Deporte 40 6
Educacin 475 88
Residencial 9.127 1.581
Industrial 1.372 264
Oficina 660 104
Culto 90 18
Salud 109 22

Fuente: Procesamiento base REDATAM, INE censos 1982 y 2002, usos de suelo SEREM I-M IN VU.

Respecto de la estratificacin socioeconmica de los hogares, se aprecia un leve


corrimiento en donde disminuye el estrato ms bajo, y aumentan todo el resto. Lo que s
se puede recalcar es el aumento significativamente mayor que tienen los estratos mayores
v e r s u s el aumento de los estratos medios. Independientemente de los corrimientos antes
mencionados, se llega al ao 2002 con una estructura tradicional del 10% de estratos
ms altos, un 13% de estratos ms bajos y el resto repartido en clase media.
Las densidades por usos corresponden al promedio de densidades por uso por comu
na. Se aprecia que el valor de la densidad es concordante con el valor de la superficie
absoluta.

V a lo r d e l s u e l o

Para analizar el valor de suelo, se proces una data de valores por comunas desde
1990 hasta 2002. Los valores calculados por comuna fueron el valor mximo, mnimo,
promedio, y desviacin estndar. Luego para el Gran Santiago se calcul un valor prome
dio de todas las comunas, para cada uno de los aos. Los resultados se muestran en el
Cuadro N 5.

98
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... |

Cuadro N 5
EVOLUCIN HISTRICA DEL VALOR DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO

Ao Mnimo Promedio Mximo Desviacin Mx.-Mn.


(UF/m2) (UF/m2) (UF/m2) estndar (UF/m2) (UF/m2)

1090 0,8 1,8 3,5 1,0 2,7


1991 1,0 2,2 4,4 1,3 3,4
1992 1,4 3,0 5,5 1,6 4,1
1993 1,7 3,6 6,2 1,7 4,5
1994 2,5 4,3 7,6 2,1 5,2
1995 2,6 4,8 8,5 2,4 5,9
1996 2,7 5,1 8,6 2,3 5,9
1997 3,0 5,7 9,0 2,3 6,1
1998 3,3 6,0 11,2 3,1 8,0
1999 3,0 5,7 9,8 2,8 6,8
2000 3,2 5,6 8,4 2,2 5,3
2001 3,1 5,3 8,6 2,1 5,5
2002 3,5 6,0 8,6 2,1 5,1

Fuente: Elaboracin propia en base a datos del boletn de valor de suelo (Trivelli).

Desde el punto de vista de los valores del suelo (mnimo, promedio y mximo), se
aprecia que todos crecen en el perodo analizado. Pero tambin los valores que indican
la dispersin de los mismos (desviacin estndar y rango) crecen. Lo anterior muestra que
si bien el valor promedio aumenta, existe mayor variabilidad de los valores al interior de
las comunas.

E l m e rc a d o d e s u e lo y e l t ie m p o d e v ia je

En este punto se presentan los resultados del anlisis temporal de las variables del
mercado de suelo antes presentadas. La idea es responder a las preguntas respecto de
en qu tiempos vive la poblacin, en qu tiempos se ha construido mayormente, y por
ltimo en qu tiempos valen ms los suelos. A continuacin se presenta una serie de
grficos con los resultados de la temporalizacin de las variables, conformando as las
Figuras N 3, 4 y 5.
La distribucin temporal de la oferta muestra la predominancia de lo construido en
industria y servicios en tiempos al CBD de 30 minutos, lo construido en comercio se
desplaza hacia 35 minutos, y finalmente las casas y departamentos se ubican entre los 40
y 45 minutos.

99
| JORGE CERDATRONCOSO

Figura N 3
DISTRIBUCIN TEMPORAL DE VARIABLES DEL MERCADO DE SUELO.
HECTREAS CONSTRUIDAS ENTRE 1983 Y 2003
S u p e rfic ie (h e c t re a s )

Casas
Departamentos
......Comercios
Industrias
^ Servicios

O 10 20 30 40 50 60
Tiempo al CBD

inte: Elaboracin propia.


?

Figura N 4
DISTRIBUCIN TEMPORAL DE VARIABLES DEL MERCADO DE SUELO.
DENSIDAD DE USOS VERSUS TIEMPO AL CBD
D ensidad (m 2/h e c t re a s urban izadas)

......'"Comercio
-"Educacin
..... Residencia
Industria
Oficina
"
Salud

Fuente: Elaboracin propia.

100
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... |

La distribucin temporal de la demanda se muestra en la figura N 4 como la distribu


cin de los valores de densidad por uso. En general, se puede apreciar que las densidades
de usos no residenciales se concentran preferentemente hasta los 20 minutos del CBD. La
densidad habitacional toma su p e a k a los 15 minutos, para luego descender hasta un
segundo p e a k a los 45 minutos.

Figura N 5
DISTRIBUCIN TEMPORAL DE VARIABLES DEL MERCADO DE SUELO.
SIMULACIN DE VARIACIN DEL VALOR DEL SUELO

Fuente: Elaboracin propia.

Los valores de suelo muestran una distribucin temporal que parte en 8 UF/m2 y
disminuye hasta 6 UF/m2, manteniendo la baja hasta los 25 minutos del CBD. A los 40
minutos baja significativamente el valor de suelo, para posteriormente remontar entre los
55 minutos.
Las zonas de mayor variabilidad del valor de suelo se presentan desde los 0 a 10
minutos al CBD y entre los 35 y 55 minutos.
Teniendo la claridad respecto de la temporalizacin de cada variable, es que a conti
nuacin se presenta un anlisis integrado de oferta, demanda y valor de suelo, agrupados
en usos residenciales y no residenciales.

U s o r e s id e n c ia l

En el Cuadro N 6 se sintetizan las variables del mercado de usos residencial.

101
| JORGE CERDATRONCOSO

Cuadro N 6
DISTRIBUCIN TEMPORAL DE LAS VARIABLES DE OFERTA Y DEMANDA RESIDENCIAL

Tiempo Oferta Demanda Valor del suelo


de viaje Superficie de ha Superficie de ha
al CBD construidas entre existentes al ao
(minutos) 1983 y 2003 2002
Residencial
Casas Departa ha Densi Promedio UF/ao
mentos dad

0 10 14 13 731 1.879 8,2 0,34

10 20 31 22 2.207 2.181 7,2 -0,03


20 30 355 346 3.684 1.454 5,7 0,07
30 40 919 744 1.192 1.073 2,8 0,19

40 50 1.002 975 1.082 1.119 1,8 0,16


50 60 . 399 399 257 516 3,2 0,15
60 60 y ms 387 360 73 287 0,0 0,00

Fuente: Elaboracin propia.

En el Cuadro N 6 se destacan en negrita los dos puntos de mayor valor en cada


variable. La dea de esto es identificar cmo oper el mercado y cul es su proyeccin en
base a la variacin del valor de suelo. Analizando los datos se tiene que:

a) La oferta principal tanto de casas como departamentos se da en el rango de 30 a 50


, minutos.
b) El valor de suelo ms alto se asocia preferentemente a los valores altos de densidad
residencial, que al valor absoluto de m2 construidos.
c) La variacin del valor del suelo, en su segundo valor, coincide con el nicho temporal
principal de la oferta.

Finalmente, respecto del uso residencial se puede concluir que se detecta un nicho
temporal ya explotado por la oferta, pero an no saturado dado su estructura de valor de
suelo. Este nicho temporal corresponde al intervalo entre 30 y 50 minutos del CBD.

U s o n o r e s id e n c i a l

En el Cuadro N 7 se sintetizan las variables del mercado de uso no residencial.

102
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... I

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Fuente: Elaboracin propia.

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103
i JORGE CERDATRONCOSO

En el cuadro se destacan otra vez en negrita los dos puntos de mayor valor en cada
variable. La dea de esto es identificar cmo oper el mercado y cul es su proyeccin en
base a la variacin del valor de suelo. Analizando los datos se tiene que:

a) La oferta principal de comercio se encuentra desfasada temporalmente de la oferta


principal de industrias y servicios, estando la primera en el rango entre 30 y 50
minutos al CBD y los servicios e industrias entre 20 y 40 minutos al CBD.
b) Nuevamente el valor de suelo ms alto se asocia preferentemente a los valores altos
de densidad de los usos y tambin a los valores altos absolutos.
c) La variacin del valor del suelo, en su segundo valor, coincide con el nicho temporal
principal de la oferta.

Para el caso de los usos no residenciales ocurre lo mismo que para las residencias, se
detecta un nicho temporal ya explotado por la oferta, pero an no saturado dado su
estructura de valor de suelo. Este nicho temporal corresponde al intervalo entre 30 y 50
minutos del CBD.
Para finalizar, se muestra la Figura N 6. Esta figura surge de la aplicacin de un
modelo de ruta mnima mltiple para determinar los tiempos de viaje desde el centro del
CBD hacia todos los puntos unidos por la red vial de la Regin Metropolitana de Santia
go. Las iscronas que surgen de este procedimiento muestran una configuracin tipo
"Estrella", en donde la accesibilidad o tiempo de viaje menor se difunde a travs de las
vas expresas en la regin. En la misma figura se identifica el lmite de la cuenca opera
cional del Gran Santiago, el nicho temporal ya consolidado y el nicho temporal en
desarrollo (30-40 minutos del CBD).

Consideraciones finales

Las principales conclusiones del presente trabajo se refieren a la cuenca operacional


determinada, y del comportamiento del mercado al interior de esta.
Respecto de la cuenca operacional del Gran Santiago, se concluye que se ha manteni
do constante desde 1979 a 2001, es decir, la ciudad siempre ha operado, desde el punto
de vista de los viajes, hasta 67 minutos. En la determinacin del umbral anterior se
identific un comportamiento oscilante de la distribucin de los viajes. Esto induce a
plantear que existe un mecanismo de autorregulacin temporal de la ciudad, que cuando
varan los tiempos de viaje en la cuenca, las decisiones de emplazamiento y expansin
del rea urbanizada actan para retomar el equilibrio.
El nico problema de estas acciones es que no son reversibles, dado lo inmobiliario
del desarrollo urbano. Entonces si los tiempos de viaje disminuyen, la ciudad se va a
expandir para lograr el equilibrio operacional de siempre. Lo expuesto entonces est en
franca contradiccin con la imagen urbana respecto que la expansin urbana fsica origi
na aumento en los tiempos de viaje.
Como conclusin surge tambin el hecho de diferenciar el tiempo de viaje al CBD de
la central idad.

104
EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CUENCA OPERACIONAL... 1
La centralidad es un factor ms completo, pues da cuenta de toda la operacin de una
unidad territorial. Como se plante, en sistemas urbanos complejos la centralidad es la
mejor forma de anlisis temporal del territorio.
La nueva variable temporal de anlisis urbano tiene la bondad de "ecualizar" los
histogramas de distribucin, logrando identificar patrones ms continuos (temporalmente
hablando), dejando de lado la alta variabilidad que presentan ios histogramas referidos a
la distancia en kilmetros. Es decir, el espacio temporal ordena de mejor forma que el
espacio fsico o de distancia. Esto lleva a pensar que tambin existen otros espacios,
como el social, econmico, cultural, que son interesantes de explorar, todo en sentido de
tener mayor claridad del funcionamiento multidimensional del fenmeno urbano.
Por ltimo, se identifican nichos temporales de competencia del mercado inmobiliario
que son variables en el espacio, pero constantes en el tiempo. Luego esta puede ser la
explicacin del disperso mercado inmobiliario que se muestra en la localizacin de los
distintos proyectos y megaproyectos inmobiliarios, ya que esta dispersin fsica se est
dando en un nicho temporal constante.

Figura N 6
CUENCA OPERACIONAL TEMPORAL DEL GRAN SANTIAGO
Y NICHO S DE MERCADO TERRITORIAL

PAINE

SANPEDRO

ALHUE
Cuenca operacional del Gran Santiago
Nichos de mercadodesuelo
MU Consolida rio
N ich o temporal

Fuente: Elaboracin propia.

105
1 JORGE CERDATRONCOSO

Referencias bibliogrficas

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DUPUY, G. El urbanismo de las redes. Teora y mtodos. Barcelona: Oikos-Tau, 1998.
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Santiago: Ediciones Sur y Libros EURE, 2004, p. 243-271.
GALETOVIC, A. y JORDN, P. Santiago: dnde estamos y hacia dnde vamos. Santiago: Centro de Estudios
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RUEDA, S. Modelos de ordenacin del territorio ms sostenible. Zaragoza: Documento de trabajo, 2001.

106
TEN DEN CIAS RECIEN TES EN EL
PRO CESO DE M ETRO PO LIZACI N
DEL ORIEN TE DE LA ZMCM

ORLANDO E. MORENO PREZ1

Las transformaciones ocurridas en los ltimos aos en el proceso de urbanizacin en


nuestro pas le han dado una nueva fisonoma. De ser a mediados del siglo pasado un
pas rural, pas a ser un pas urbano, y ms an, a partir de los aos noventa un pas
metropolitano, ya que, para el ao 2000, alrededor de la mitad de la poblacin habita en
zonas metropolitanas (51,5 millones que representan el 52,8% de la poblacin total del
pas) (CONAPO; INEGI; SEDESOL, 2004).
De esta manera, el perfil metropolitano que ha adquirido nuestro pas es la expresin
territorial de las transformaciones econmicas y sociales ocurridas durante los ltimos
veinte aos que nos han llevado a una etapa del desarrollo capitalista oligoplico, con
centrador del capital, principalmente del capital extranjero, y de la riqueza en pocas
manos.

Policentrismo y refuncionalizacin urbana en Mxico

Al nivel del sistema urbano-regional, nuestro pas ha consolidado una organizacin


territorial de sur a norte con tres aglomeraciones urbanas polcntricas constituidas por:
la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico (ZMCM), la Zona Metropolitana de Gua-
dalajara (ZMG) y la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM). Desde la frontera del norte
del pas, el oriente y el poniente; as como en el sur y sureste del pas tenemos distribui
das las 52 Zonas Metropolitanas restantes.
La existencia de todas estas zonas metropolitanas expresan los desequilibrios existen
tes en las reglones de nuestro pas, que no son ms que un reflejo de la ley del desarrollo
desigual, en donde coexisten en el mbito intra e interregional desigualdades en los
niveles de desarrollo econmico y social.

1 Facultad de Estudios Superiores Aragn, Universidad Nacional Autnoma de Mxico (UNAM) (Mxico).
E-mail: ormor@servidor.unam.mx

107
ORLANDO E. MORENO PREZ

El proceso de refuncionalizacin de la ZMCM ha profundizado su preeminencia con


respecto a las dems zonas metropolitanas del sistema urbano nacional y con respecto al
sistema regional, reproduciendo la desigualdad, no tan solo a escala nacional, sino tam
bin en su estructura interna.

Transformacin de la estructura del oriente de la ZMCM

El mismo fenmeno ocurre en la estructura interna de las ciudades, en donde se


da una polarizacin social que, en trminos generales, aparece en forma de concen
tracin de actividades econmicas en el centro urbano por una parte, mientras que
por otra, se da una aglomeracin de grandes contingentes del proletariado que, por
efecto de la sobrepoblacin relativa, se concentra principalmente en la periferia de la
ciudad, al estar cerca de los lugares de trabajo. Esta concentracin de actividades,
tanto en el centro como en la periferia, es la manifestacin de las relaciones de
produccin capitalista.
As, la urbanizacin capitalista refleja la dinmica del proceso de acumulacin capi
talista en su devenir histrico, econmico, poltico, social y cultural.
En ese sentido, el proceso de concentracin de capital en diversas ramas de la pro
duccin y de la distribucin social se expresa en la localizacin de las principales activi
dades econmicas en el ncleo central de la ciudad, mientras que su concomitante en los
efectos de este proceso de aglomeracin de capital en la clase trabajadora es su congre
gacin en la periferia de la ciudad, misma que carece de las condiciones ms favorables
para la reproduccin de su vida social, abaratando de esta manera los costos de repro
duccin de la fuerza de trabajo.
Este fenmeno de divisin entre centro y periferia que se produce en trminos genera
les en la estructura interna de las metrpolis, tambin se reproduce en diversas zonas de
las mismas, en donde se da una polarizacin social al aparecer zonas marginadas con
zonas de bienestar, reproduciendo al nivel intraurbano la ley del desarrollo desigual y,
con ello, la desigualdad urbana.
Este es el caso de las zonas metropolitanas de Mxico, en donde conviven zonas de
bienestar junto a zonas marginadas. La diferenciacin social existente en las ciudades,
manifestada en amplias zonas deterioradas y carentes de infraestructura, equipamiento y
servicios pblicos, a la par de la existencia de zonas que gozan de todos los beneficios de
la urbanizacin; aunado a la tendencia a la segregacin territorial o urbanizaciones
cerradas, en pequeos fraccionamientos de lujo que, en la prctica, se han convertido en
enclaves con todos los servicios, equipamientos propios, la mayora de las veces, privados
y/o pblicos de primera, administrados por rganos de gobierno privados, al margen de la
administracin pblica local.
Estos fenmenos de segregacin urbana son el producto de las polticas privatizadoras
del espacio que, por pertenecer a algn municipio, debera estar bajo su jurisdiccin, al
igual que cualquier otra zona residencial.

108
TENDENCIAS RECIENTES EN EL PROCESO DE METROPOLIZACIN DEL ORIENTE DE LA ZMCM |
Sin embargo, las autoridades de los diferentes niveles de gobierno han permitido que
el grupo ms pudiente, y de mayor influencia poltica, pueda autoexcluirse sin perjuicios
de la ciudad, eludiendo los principios distributivos ms elementales.
Un ejemplo de este fenmeno de segregacin del espacio social lo tenemos en la
Zona Metropolitana de Cuadalajara en que, al igual que en el caso de la ZMCM, la
divisin de clases sociales se expresa territorialmente con un poniente de ricos y un
oriente de pobres.
As, el municipio de Zapopan, la periferia poniente del rea metropolitana, con una
poblacin de 1.001.021 habitantes, es el asiento mayoritario de estas urbanizaciones de
lujo; mientras que, al oriente, en el municipio de Cuadalajara y deTonal, con 1.646.319
y 337.149 habitantes, respectivamente, concentran al mayor nmero de pobres de esa
ciudad (Cabrales, 2002).
En el caso de la ZMCM, constituida por 56 unidades poltico-administrativas; 16
delegaciones en el Distrito Federal, 39 municipios en el Estado de Mxico y 1 municipio
en el Estado de Hidalgo (CONAPO, 2004), la expresin territorial de la divisin de clases
sociales tiene mayor complejidad dada la gran cantidad de poblacin asentada en los
lugares y bajo las condiciones materiales ms diversas. Por otra parte, las etapas de
metropolitanismo ocurridas en la Ciudad de Mxico fueron configurando una distribucin
de la poblacin anrquica al ir asentndose la poblacin en todos los puntos cardinales
de la ciudad. As, podemos ver asentamientos de clase media y media alta contiguos con
otros de carcter popular de bajos niveles socioeconmicos.
Sin embargo, podemos decir en trminos generales que es en la zona oriente de la
ciudad donde se ha dado el mayor asentamiento de habitantes de niveles socioeconmi
cos bajos, tanto en terrenos no urbanizados como en aquellos cuya urbanizacin es
deficiente o, como en los casos de localidades absorbidas por el proceso de expansin
urbana, con una infraestructura y equipamiento no diseado para responder a la aglome
racin creciente.
Este territorio constituye parte de lo que podemos llamar la gran megalpolis del
centro del pas. Se localiza al oriente del Estado de Mxico, entre los lmites con el
Distrito Federal y el Estado de Morelos al poniente y los estados de Hidalgo, Tlaxcala y
Puebla al oriente. Se integra por 37 municipios con una superficie cercana a los
4.000km2, correspondiendo al 17% de la superficie total del Estado de Mxico e incluye
653 localidades de las cuales para el ao 2000, 86 eran urbanas y 567 rurales (Rbora,
2000). Para 1995 la poblacin total de la regin alcanz 5,35 millones de habitantes,
correspondientes al 43,69% del total estatal y a 31,1% del total de la zona metropolitana
de la Ciudad de Mxico (ZMCM).
Para el ao 2000, eran 6,63 millones de habitantes en la regin y 20,15 millones en la
ZMCM; la poblacin de la regin representa 32,9% del total metropolitano, incrementan
do sistemticamente su participacin al ser el rea con mayor presin para ampliar el
espacio metropolitano.
Mientras que en 1995 la regin represent un 43,7% de la poblacin del estado, para
el ao 2000 se increment a un 44,6%, lo que confirma a esta regin como la de mayor

109
1 ORLANDO E. MORENO PREZ

dinmica pobiacional. El 39,6% de la poblacin de la Regin Oriente naci en otra


entidad federativa, lo que refleja su importancia como receptora de migrantes2.
Es en esta regin en donde se ha orientado buena parte del crecimiento metropolitano
de los ltimos aos, siendo la principal receptora de poblacin que se traslada fundamen
talmente del Distrito Federal, as como de los estados de Morelos, Hidalgo, Puebla y el
mismo Estado de Mxico.
Para la dcada de los noventa, la funcin dinamizadora de cuatro municipios de esta
regin asumi la forma de crecimiento urbano a travs de un patrn de densificacin del
espacio ocupado, acompaado a la vez de una intensa urbanizacin de la periferia
metropolitana en reas rurales, mediante un patrn disperso de baja densidad pobiacional
que, de continuar la actual tendencia de crecimiento, pasar de un patrn de expansin
territorial a uno de densificacin.
Esta elevada concentracin pobiacional presenta bajos ndices de ocupacin produc
tiva declarada, con sus consecuentes repercusiones en un deterioro gradual de su nivel y
calidad de vida por los escasos ingresos promedio.
La mayor parte de estos pobladores son pobres y se asientan en cualquier espacio que
les sea permitido, independientemente de la legalidad de asentamiento o de la existencia
de servicios pblicos o equipamientos para la vida urbana.
Estos asentamientos han sido producto de la carencia de polticas orientadas a aten
der las contradicciones que genera el mercado inmobiliario especulativo, incapaz de
ofrecerles lotes habitacionales con los servicios y las caractersticas que exige la legisla
cin y el sistema de planeacin del desarrollo urbano, ya que los pobladores son "expul
sados" por la va del incremento sistemtico del costo de vida dentro del Distrito Federal,
encontrando en el Estado de Mxico y especialmente en los municipios de la Regin
Oriente, lugares "baratos" que, por ello, son ilegales y carecen de los servicios pblicos y
equipamientos que propicien mejores condiciones de vida de sus habitantes.
Esta regin tiene, probablemente, los ms graves problemas de urbanizacin del esta
do y de la ZMCM, no solo por la multitud de asentamientos espontneos que han dado
origen a ciudades como las del Valle de Chalco, sino por la catica localizacin de
fbricas y servicios, que han llegado a lmites territoriales y ambientales que exigen
solucin inmediata.
La infraestructura de comunicaciones presenta dos grandes retos; por una parte es
claramente insuficiente para las necesidades actuales y previstas de la poblacin y las
actividades econmicas. Por la otra, no se ha aprovechado debidamente su capacidad
como elemento ordenador del territorio, permitindose la urbanizacin espontnea sin
control ni planeacin a lo largo de las vialidades regionales (carreteras urbanas y subur
banas).

2 Los datos estadsticos que se presentan son tomados de Alberto Rbora Togno, quien los tom de la
memoria tcnica del Proriente, Toluca, 1995 y son complementados con las cifras del Censo de poblacin
2000, IN EG I.

110
TEN D EN C IA S R E C IE N T E S EN E L P R O C E S O D E M ETR O PO LIZ A C IO N D EL O R IE N T E D E LA Z M C M X

En lo que corresponde a la dinmica demogrfica de la Regin Oriente, un porcen


taje considerable de la poblacin es de origen externo a la entidad, as tenemos que en
cuanto a los municipios con mayores porcentajes de poblacin no nativa, los principa
les son: Coacalco, con un 71,3% ; Ecatepec con un 64,9% y Nezahualcyotl con
59,5% 3.
La atraccin de poblacin de los municipios de la regin la perfila como predominan
temente urbana. Esta situacin se acenta en los municipios de Ecatepec y Nezahualco-
yotl, con ms de 2 millones y medio de habitantes, concentrando cerca de un veinte por
ciento de la poblacin total del estado.
Esta regin ha tenido un papel muy importante en las transformaciones urbanas ocu
rridas en la metrpolis de Ciudad de Mxico en los ltimos cuarenta aos, pero particu
larmente durante las dcadas de los 70 y 80 cuando la metrpolis experiment un creci
miento basado en la expansin territorial, teniendo como ejes de ese fenmeno los
municipios arriba citados.
Esta situacin tuvo un efecto en la atraccin pobiacional por la demanda de servicios
pblicos, infraestructura y de vas de comunicacin y medios de transporte, propiciando
una expansin del espacio ocupado, tanto en estos municipios como en los aledaos, la
mayor parte de las ocasiones de manera irregular, atrayendo poblacin tanto del Distrito
Federal como del interior del pas, como ya se ha sealado, transformando terrenos
rurales en urbanos. As podemos ver cmo Ecatepec tena una poblacin rural en 1950
que representaba un 53,1%, y ya para 1990 era inexistente.
Este fenmeno de expansin territorial se puede observar segn la informacin del
CONAPO, que seala que para 1995 se haban incorporado a la ZMCM los siguientes
municipios del Estado de Mxico: Cocotitln, Chiautla, Chiconcuac, Huehuetoca, Coyo-
tepec, San Martn de las Pirmides, Teotihuacn, Tezoyuca, Temamatla y Valle de Chalco,
y en el Estado de Hidalgo, Tizayuca4.
Esta regin es la que est experimentando un mayor dinamismo de toda la zona
metropolitana de Ciudad de Mxico, ya que esta gran concentracin de la poblacin
ejerce presin social al demandar infraestructura urbana, servicios de todo tipo, empleo y
vivienda entre otros, sin contar con que las proyecciones de la poblacin de esta regin
para los prximos diez aos es de aproximadamente entre 3 y 5 millones de habitantes
ms de los que actualmente tiene, lo que significar entre 9 y 11 millones de habitantes.

Metropolizacin y jerarquizacin municipal

El perfil general de la ZMCM va adquiriendo caractersticas especiales cuando se


analiza la incorporacin de los municipios conurbados al rea urbana de la metrpolis.

3 Ver Guevara, j. P y Barreto, A. Diagnstico de la evolucin de ia dinmica pobiacional en el Estado de


M xico. 1950-1994. Consejo Estatal de Poblacin y El Colegio Mexiquense, A .C . M x., 1995: 130.
4 Ver Escenarios demogrficos y urbanos de la Zona Metropolitana de la Ciudad de M xico, 1990-2010.
Serie: Estudios Regionales (CO N APO M ex., 1998: 81).

111
| ORLANDO E. MORENO PEREZ

As, desde la incorporacin del municipio de Tlanepantla al rea urbana de Ciudad


de Mxico, a mediados de los cuarenta del siglo pasado, se han venido desarrollando
una serie de transformaciones en la morfologa urbana que, a partir de la dcada de los
noventa y hasta la fecha, han dado lugar a una vinculacin de varios municipios que se
integran, conformando un sistema de municipios que funcionan a partir de relaciones
que se establecen entre ellos, generando un fenmeno de jerarquizacin de alguno de
ellos, en funcin de la hegemona ejercida sobre los dems municipios que conforman
este sistema.
Esto no significa que la atraccin que han ejercido las unidades poltico-administrati
vas, que en este caso son las delegaciones polticas centrales del Distrito Federal, haya
perdido su vigencia; por el contrario, junto con esa tendencia de atraccin que ejerce el
centro con respecto a la periferia, las caractersticas que ha tenido el proceso de urbani
zacin en la ZMCM ha generado este fenmeno.
En efecto, como parte de las etapas del metropolitanismo, tenemos que la suburba
nizacin y desurbanizacin expresaron cambios intrametropolitanos como consecuen
cia de la modificacin del patrn de distribucin poblacional que, a su vez, correspon
de a los estadios de concentracin y desconcentracin de la demanda ocupacional, con
lo que la Regin Oriente de la ZMCM se vio impactada, al observar, como se ha
sealado, un patrn de densificacin poblacional en su primer anillo y un patrn de
expansin de raja densidad en el segundo y tercer anillo (suburbanizacin). A partir de
la etapa de desurbanizacin, los anillos externos estn experimentando un patrn de
densificacin poblacional.
Estas transformaciones urbanas reproducen la relacin centro periferia a partir de la
concentracin de las actividades industriales, comerciales y de servicios en determinados
municipios del Estado de Mxico, especficamente a lo que nos interesa en el presente
trabajo, aquellos municipios que estn localizados en el oriente de la ZMCM.
De tal manera que estos comenzaron a ejercer su influencia sobre los municipios
adyacentes y cercanos. Esta influencia se fortaleci mediante las vas de comunicacin y,
por consiguiente, de los medios de transporte que facilitaron el desarrollo en algunos
casos, mientras que en otros, la consolidacin de relaciones intermunicipales.
As, a partir de la dcada de los ochenta, comenz a desarrollarse un sistema de
municipios localizados entre el segundo, tercero y cuarto anillo que conforman la
periferia metropolitana. Estos sistemas se fueron consolidando durante la dcada de los
noventa, mediante obras de infraestructura, equipamiento, servicios urbanos, educati
vos, mdicos, de esparcimiento, etc. Durante este primer lustro del siglo XXI las obras
realizadas en la dcada anterior posibilitaron el establecimiento de grandes cadenas
comerciales y de servicios, al tiempo de incrementar los servicios educativos y de
salud, entre otros.
La conformacin de estos sistemas de municipios que son parte de los 37 que confor
man la Regln Oriente del Estado de Mxico, han generado una serie de nodos que
trabajan entre s y determinan la centralidad urbana de ciertos municipios, estableciendo
su grado de jerarqua.

112
TEN D EN C IA S R E C IE N T E S EN E L P R O C E S O D E M ETR O P O LIZ A C I N D EL O R IE N T E D E LA ZM C M

El universo que hemos escogido para realizar el anlisis y la comprobacin de estas


hiptesis lo componen 27 municipios del oriente de la ZMCM. El criterio de seleccin se
basa en la importancia que tienen los municipios de Ecatepec, Nezahualcoyotl, Texcoco y
Chalco-lxtapluca-La Paz-Valle de Chalco, tanto por el nmero de su poblacin como por
su actividad econmica.
Por otra parte, los dems municipios que conforman los nodos propuestos son aque
llos aledaos a los arriba sealados. En estos municipios habitaban en 1980 3.231.801
personas, para el ao 2000 eran ya 5.481.069 y se estim que para el ao 2005 era de
6.219.888, es decir, cerca de la tercera parte de los habitantes de la ZMCM.
Estos nodos son:

- Nodo Ecatepec: 3.452.921 (Ao 2000); 3.746.520 (Ao 2005).


- Nodo Nezahualcoyotl: 3.961.719 (Ao 2000); 4.440.115 (Ao 2005).
- Nodo Texcoco: 1.168.248 (Ao 2000); 1.455.743 (Ao 2005).
- Nodo La Paz / Chalco Solidaridad / Ixtapaluca: 1.191.905 (Ao 2000); 1.476.708
(Ao 2005).

La poblacin total de estos 4 nodos es en 2005 de 11.119.086, lo que hace de esta


zona de estudio la ms poblada de toda la ZMCM, tendencia que se espera se mantenga
para los prximos cinco aos.
El primer nodo est constituido por los municipios de Ecatepec de Morelos, Neza
hualcoyotl, Coacalco de Berriuzabal, Tecamac, Acolman, Teotihuacan, Ateneo, San Martn
de las Pirmides y Tezoyuca.
El segundo nodo est constituido por los municipios de Texcoco, Chicoloapan, Chi-
malhuacan, Ixtapaluca, Ateneo, Chinconcuac, Chiautla, Tepetlaoxtoc, Papalotla.
El tercer nodo est constuido por los municipios de Nezahualcoyotl, Ecatepec de
Morelos, Chicoloapan, Chimalhuacan, La Paz, Ixtapaluca y Ateneo.
El cuarto nodo constituido por los municipios de Chalco, Valle de Chalco, La Paz,
Ixtapaluca, Tlalmanalco, Amecameca, Juchitepec, Tenango del Aire, Cocotitlan, Temamat-
la y Ayapango.
La determinacin de los nodos se realiz a partir de la vecindad entre ellos, estable
ciendo nexos a partir de la interrelacin existente.
A partir de lo anterior, y mediante la aplicacin del modelo gravitacional, se defini
el grado de atraccin entre los municipios de cada nodo para establecer el grado de
centralizacin y, en consecuencia, la jerarqua existente en cada nodo.
De la aplicacin del modelo gravitacional se obtuvieron dos ndices. El primero fue el
ndice de jerarquizacin que determin el lugar que cada municipio ocupa en la jerar
qua del nodo. De manera que, en la medida en que el ndice es menor, mayor es la
jerarqua que ocupa el municipio en el nodo.
El otro ndice es el de potencial demogrfico, que nos muestra el impacto que ejerce
el municipio central en el proceso de urbanizacin de cada municipio del nodo, de tal
manera que, a mayor valor, mayor es la urbanizacin y, en consecuencia, el orden de
jerarqua de cada municipio.

11 3
| ORLANDO E. MORENO PREZ

Para poder observar la dinmica del sistema de municipios, se tom el nmero de


habitantes de cada municipio de estudio entre 1980, 1990, 1995 y 2000, para determinar
el comportamiento intranodal y, as, poder determinar la centralidad nodal y la manera en
que cada municipio trabaja en el sistema.
Con los resultados obtenidos se defini la centralidad municipal mediante una matriz
de atraccin de poblacin, lo que nos permiti determinar municipios de primero, segun
do y tercer orden al interior de cada nodo.
Para complementar y reforzar los resultados del modelo gravitacional se utilizaron el
grado de urbanizacin municipal, la tasa bruta de actividad econmica, el ndice de
concentracin sectorial de las actividades secundarias y terciarias y, finalmente, la tasa de
la PEA por actividad principal. Esta informacin nos permiti poder establecer la dinmi
ca econmica de cada municipio y su evolucin urbana en el contexto del nodo.
De esa manera, al conocer la estructura econmica de cada municipio y su grado de
urbanizacin, se pudo corroborar el grado de centralidad de cada uno.
El resultado de lo anterior fue el establecimiento de los municipios con mayor jerar
qua, cuyo orden es el siguiente:

1. Nezahualcoyotl
2. Ecatepec de Morelos
3. La Paz - Ixtapaluca - Valle de Chalco Solidaridad - Chalco.
4. Texcoco.

Consideraciones finales

Estos municipios son los que, a partir de su importancia econmica y social, dinami-
zan el proceso de urbanizacin de los municipios pertenecientes a cada nodo; as, se
puede afirmar que, en la medida en que se establecen una mayor cantidad de relaciones
entre los municipios adyacentes con respecto al municipio central, la influencia de este
ltimo aumentar y, con ello, se reproducir una mayor influencia econmica y social, lo
que incrementar, por un lado, la relacin de hegemona intranodal. Pero a la vez,
mediante los nexos que se establecen entre los municipios de cada nodo, se da una
tendencia a expandir el permetro de la zona metropolitana al ir incorporando nuevos
municipios al proceso de urbanizacin.
De esta manera opera el proceso de expansin metropolitana, reproduciendo las
relaciones de dominio y dependencia entre los municipios y, con ello, la ley del desarro
llo desigual capitalista, que es una forma de expresin de la ley general de la acumula
cin.
Del anlisis realizado en cada nodo se pudo observar que, en la medida en que la
distancia es menor al municipio hegemnico, mayor es la influencia.
Lo anterior parecera muy evidente, pero la cercana tambin est vinculada con el
grado de urbanizacin y con actividades econmicas que expresan relaciones urbanas.
Este fenmeno refuerza las relaciones arriba descritas y permite explicar, por una parte,

114
TENDENCIAS RECIENTES EN EL PROCESO DE METROPOLIZACIN DEL ORIENTE DE LA ZMCM |
la conformacin de un sistema de municipios que van indicando la direccin de la
expansin urbana y, por otra, aclara el papel que juegan estas relaciones ntranodales
en la conformacin de la estructura y morfologa urbana de la zona metropolitana.

Referencias bibliogrficas

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Guadaiajara - UNESCO, 2002.
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Gobierno de la Ciudad de Mxico, Miguel ngel Porrua, Librero-editor, 2000.

115
EXCLUSION Y DESIGUA LDAD
EN LA PRODUCCI N IN M O BILIA RIA

V ivian a R iw ilis
Los barrios cerrados en las metrpolis latinoamericanas:
nuevo producto inmobiliario o una nueva forma de
habitar la ciudad? El caso de Nordelta en Buenos Aires

So n ia V id a l -Koppmann
Dinmica de las urbanizaciones cerradas en la
reconfiguracin de la periferia metropolitana de
Buenos Aires

Ro d r ig o H id a lg o , A xel B o rsdo rf y H ug o Z un in o
Las dos caras de la expansin residencial en la periferia
metropolitana de Santiago de Chile: p r e c a r i p o lis estatal
y p r iv a t p o lis inmobiliaria

J upira G omes de M en do n a y
L ucian a T eixeira de A ndrade
Formas atuais de produo do espao: a nova periferia
metropolitana em Belo Horizonte, Brasil

I sabel Ro d r g u ez y Eloy M ndez


Paisajes y arquitecturas de las nuevas tendencias
inmobiliarias fronterizas: el caso de Tijuana
LOS BA R R IO S CERRADO S
EN LAS M ETR PO LIS
LATINOAM ERICANAS: NUEVO
PROD UCTO IN M O BILIA RIO O
UNA NUEVA FORM A DE HABITAR
LA CIUDAD? EL CASO DE
NORDELTA EN BUENOS A IRES

VIVIANA RIW1LIS1

Esta presentacin es parte de un estudio ms amplio que estoy realizando en el marco


de mi tesis de doctorado en estudios urbanos en el INRS-UCS2. Mi inters est focalizado
en estudiar el fenmeno de los barrios cerrados en las metrpolis latinoamericanas; un
nuevo modelo residencial privado estadounidense que goza de una gran aceptacin en
Amrica Latina y retienen mi atencin a partir de una problemtica bastante amplia: el
crecimiento de las desigualdades sociales, la transformacin del rol del Estado local, la
aceptacin de las polticas neoliberales de privatizaciones, el acceso a los bienes comu
nes y a los servicios pblicos, etc.
Expondr a continuacin algunas definiciones preliminares para comprender el sujeto
de estudio: se consideran, en este trabajo, barrios cerrados a los conjuntos residenciales
urbanos privados, delimitados por murallas u otro tipo de cerramiento, cuyo acceso es
exclusivo a los propietarios. Estos barrios ofrecen diversos servicios y bienes en comn,
por ejemplo, los servicios de seguridad o los espacios deportivos y en algunos casos
cuentan incluso con escuelas, centros de salud o centros de compras. Muchos modelos se
han desarrollado y cada uno tiene sus particularidades, sin embargo, el denominador
comn, lo que caracteriza el fenmeno es, en mi opinin, la construccin de barreras que
delimitan el territorio y el hecho que incluyan servicios y equipamiento de tipo urbano.
Los autores Blakely & Snyder (1997), en su libro que hoy es un clsico en el tema,
definen los barrios cerrados como conjuntos residenciales cerrados, de acceso exclusivo a
los propietarios que privatizan el espacio pblico. Nora Clichevsky (1999), por su parte,
remarca que se trata de una ruptura de la forma urbana que fragmenta la ciudad constru
yendo fronteras fsicas, institucionales y sociales.

Candidata a doctora en Estudios Urbanos, bajo la direccin de Anne-Marie Sguin, profesora del INRS-
UCS, Montreal (Canad). Institu National de la Recherche Scientifique, Urbanisation, Culture et Socit;
Montral, Qubec (Canada). E-mail: viviana_rewilis@ucs.inrs.ca

119
B
VIVIANA RIWIL1S

Si observamos la historia de las ciudades, estos desarrollos nos recuerdan las mura
llas de las antiguas ciudades medievales o las utopas urbanas de Howard y su proyecto
de ciudad jardn. Por eso cabe aclarar que no es la originalidad del modelo, sino su
proliferacin (Blakely & Snyder, 1997; Coy & Pohler, 2002; Low, 2003) lo que retiene
mi atencin. Varios autores consideran que la propagacin de estos modelos son una
manifestacin de los profundos cambios de nuestra sociedad (Robert, 1999): el aumento
de la inseguridad (Caldeira, 1996), la necesidad de estar entre guales (Chevalier ef
Carvallo, 2004), la estandarizacin del consumo (Zukin, 1998), el xito de las polticas
neoliberales de privatizacin (McKenzie, 2003), etc. En mi opinin, otra particularidad
a tener en cuenta al estudiar los barrios cerrados en las ciudades latinoamericanas es su
localizacin: siguiendo el modelo original, los barrios cerrados se implantaron en las
zonas perifricas de nuestras metrpolis, sin embargo, a diferencia de los Estados Uni
dos, estas son reas en general pobres, desprovistas de servicios y deterioradas. Esta
caracterstica es determinante de una serie de problemas especficos a tener en cuenta
al estudiar los barrios cerrados en Amrica Latina: la creacin de islas de riqueza en
una zona desfavorecida que agudizan el problema de las desigualdades sociales y
espaciales.
Dentro de esta temtica, un caso en particular retiene mi atencin y constituye un
interesante objeto de estudio: Nordelta, en la Municipalidad de Tigre, Buenos Aires. Se
trata de un gran conjunto residencial que se presenta como una "ciudad privada". Este
megabarrio cerrado ocupa 1.600 hectreas y podra albergar ms de 100.000 habitantes
distribuidos en 20 barrios cerrados, esto significa ante todo un doble cierre; el primero
para acceder a la ciudad Nordelta, un proyecto que incluye centros de salud, escuelas,
centros de compras, oficinas, etc., y el segundo para ingresar a cada barrio. Esta situacin
representa sin duda como un doble control: quin entra y adonde entra. Como expondr
en el desarrollo del trabajo, por su forma, tamao y concepcin, Nordelta plantea interro
gantes especficos dentro del modelo de barrio cerrado. En este documento presentar, a
partir del fenmeno de los barrios cerrados, dos ejes temticos principales: la transforma
cin del rol del Estado local y la segregacin definida como la desigual accesibilidad a
los bienes y servicios locales. El objetivo es discutir sobre si estos nuevos modelos repre
sentan un nuevo producto inmobiliario o si pueden ser considerados como una nueva
forma de habitar la ciudad.

El fenmeno de los barrios cerrados

Pese a la magnitud que el fenmeno de los barrios cerrados ha adquirido en los


ltimos aos, los datos estadsticos no son muy precisos. Setha Low (2003: 149) presenta
en su trabajo estimaciones de 1997 para los EE.UU. en donde los datos varan entre
250.000 y 8 millones de habitantes en 20.000 urbanizaciones privadas; sin embargo, la
autora constata que ms de un tercio de las construcciones nuevas se realizaron en
barrios cerrados. Por otro lado, uno de los primeros anlisis de American Housing Survey
2001 seala que ms de 7 millones de hogares, es decir el 6% del total de los EE.UU., se

120
LOS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS... |
encuentran en una urbanizacin cerrada, y ms de la mitad de ellos, alrededor de 4
millones, tiene puertas de acceso controlada y vigilada. En el ao 2002, la CAI (American
Community Association Institute) considera que el 50% de los nuevos desarrollos urbanos
de las grandes ciudades estadounidenses responden al modelo de gate communities
(Atkinson & Blandy, 2005).
Similar es la situacin de la Regin Metropolitana de Buenos Aires en cuanto a la
precisin estadstica del fenmeno. Pedro Pirez (2002) trabaj a partir de la base de datos
del INDEC (Instituto Nacional de Estadsticas y Censos) donde se estima en 500.000 los
habitantes de barrios cerrados, es decir un 5% de la poblacin total de la metrpolis.
Interesado tambin en esta temtica, Guy Thuiller (2005) bas su anlisis en datos de la
Gua de countries, barrios privados y chacras. Segn sus estudios, en el ao 2000 Buenos
Aires contaba con ms de 350 barrios cerrados en una superficie de 300 km2, lo que
constata la proliferacin del fenmeno es que en 1995 la misma gua contabilizaba
menos de 100 emprendimientos en 80 km2.
Lo cierto es que ms all de la precisin estadstica, el fenmeno de los barrios
cerrados hace referencia a diversas lgicas que caracterizan las metrpolis contempor
neas: Setha Low (2003) sostiene que este nuevo concepto del hbitat se articula alrededor
de cuatro elementos: la seguridad, la homogeneidad social, el marco legal o reglamenta
rio y los servicios especializados. Otros autores relacionan su proliferacin al fuerte
consenso de las polticas neoliberales, que apoyndose en las privatizaciones transfirieron
funciones y roles del sector pblico al sector privado (McKenzie, 2003). Teniendo en
cuenta la exclusin social (Low, 2003), la retraccin del espacio publico (Prevot Schapira,
2002a; Robert, 1999) y la segregacin social que le son asociadas (Baires, 2003; Glasze,
2003; Sguin 2003), los barrios cerrados son considerados por Le Goix (2005) como una
manifestacin de las patologas urbanas. Otros autores hablan de "secesin" (Blakely et
Snyder, 1997; Prvt-Schapira, 2002b) para referirse al alejamiento voluntario de la po
blacin ms rica, una cierta forma de oponerse a la redistribucin de las riquezas.
A partir de estudios realizados en gate communities de los Estados Unidos, Blakely &
Snyder (1997) identifican tres tipologas de barrios cerrados: los lifestyle communities,
que son caracterizados por ofrecer actividades deportivas o servicios especializados, lo
que implica que los residentes se agrupan en funcin de intereses en comn creando as
una identidad compartida (clubes de golf, deportes nuticos, o ecuestres, entre otros); los
prestige communities en cambio son un smbolo de estatus social, estos emprendimientos
son el lugar elegido por los grandes empresarios y los famosos del mundo del espectcu
lo. Las murallas les procuran ante todo intimidad protegindolos del resto de la sociedad,
pero en general no tienen espacios o servicios comunes. Finalmente, el tercer grupo, los
security communities, reflejan, segn los autores, el miedo al caos de la ciudad y un
deseo de seguridad pero tambin de control de ruidos, de la polucin, las drogas, la
violencia, etc. Los residentes de estos barrios cerrados pertenecen en general a la clase
media.
A pesar de las diferencias, estas tres tipologas responden a un mismo objetivo:
marcar el espacio para diferenciarse a partir de elementos fsicos, sociales, econmicos

121
| VIVIANA RIWILIS

o polticos. En los ltimos aos, la proliferacin de estos modelos en diferentes ciuda


des del mundo, y por lo tanto en diferentes contextos, han impulsado a otros autores a
profundizar estas primeras tipologas. Es as que Crant y Mittelsteardt (2004) han incor
porado cuatro variables a las ya estudiadas por Blakely & Snyder: el modo de ocupacin
de la residencia (temporal, permanente, etc.); la localizacin (urbana, rural, periurbana,
etc.); el tamao (entre 10 y 100 lotes un vecindario; hasta 100 unidades y zonas
comerciales barrio; y ms de 1.000 lotes y uso del suelo mixto, un megagated commu-
nity), y en cuarto lugar las condiciones reglamentarias de aprobacin de estos empren
dimientos.
En cuanto a Nordelta, puede considerarse una combinacin de las tres tipologas
desarrolladas por Blakely & Snyder (1997). En su conjunto, la "ciudad privada" podra
pensarse a partir de la tipologa prestige communities porque representa claramente
un smbolo de estatus social y de bienestar econmico. Sin embargo, cada uno de los
barrios nordelteos representan tambin una forma de lifestyle communities; ellos
ofrecen diferentes actividades deportivas y servicios especializados, por ejemplo el
nuevo barrio G o lf Club, que incluye un imponente terreno de golf. Evidentemente, en
el contexto latinoamericano, los diferentes tipos de barrios cerrados responden bien a
la categora security communities. Finalmente, incorporando las variables estudiadas
por Grant y Mittelsteardt (2004), Nordelta es un megagated community (se prevn ms
de 10.000 viviendas, ya cuenta con algo ms de 2.500 terminadas y habitadas); es
urbano, puesto que est localizado en el rea metropolitana; las viviendas son de uso
permanente (propietarios o locatarios, pero en general no son utilizadas como segun
da residencia) y, finalmente, el reglamento municipal acepta y promueve este tipo de
desarrollos.
Antes de abordar las temticas especficas de esta presentacin, quisiera hacer una
breve presentacin de los barrios cerrados vistos como comunidades; estos debates ayu
dan a comprender la lgica de vivir tras las murallas y el discurso de los promotores.

Comunidades cerradas o guetos de ricos?

Si bien muchos autores hacen referencia a la ambigedad que el concepto "comuni


dad" ha adquirido estos ltimos aos, el objetivo de presentarlo en relacin a mi sujeto
de estudio se basa en que l mismo ocupa un lugar importante tanto en el discurso de
los promotores como en el de los residentes de barrios cerrados. Remy efVoy (1974)
definen la comunidad como una red de relaciones nterpersonales que incluye una
pluralidad de funciones y dispone una amplia autonoma respecto al exterior. Sin em
bargo, los autores resaltan que se trata de un concepto que puede acercarse a un
modelo idealizado de sociedad sin conflictos. En su obra, Wellman y Leighton (1979)
analizan las caractersticas contemporneas de la relacin comunidad-territorio. A par
tir de tres teoras, la de comunidad perdida, comunidad protegida y comunidad emanci
pada, los autores explican el impacto social del aumento de la movilidad en las metr
polis modernas. Por otra parte, los autores relacionan cada una de estas tipologas con

122
LOS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS... 1
la nocin de redes sociales (dbiles, densas o ramificadas) segn la proximidad o dis
tancia que manifiesten los ciudadanos.
Siguiendo las lneas planteadas por el trabajo de Weilman & Leighton (1979), los
barrios cerrados podran asociarse a la tipologa de comunidad protegida con redes con
centradas territorialmente (densas), porque los residentes consideran su barrio como fuen
te de sociabilidad. Sin embargo, los autores definen este tipo de comunidad como repre
sentativa de la poblacin ms desfavorecida porque denota una movilidad limitada. En el
otro extremo, los barrios cerrados podran referirse a una comunidad emancipada en
redes ramificadas territorialmente teniendo en cuenta que los residentes crean relaciones
extendidas territorialmente en funcin de intereses en comn, pero esta definicin impli
ca, segn los autores, un dbil sentimiento de pertenencia al territorio; esta situacin no
es representativa de estos modelos residenciales que tienden a relacionar su comunidad
al territorio. En cualquiera de los dos casos, es importante retener que Weilman &
Leighton (1979) sostienen que asimilar un barrio a una comunidad es otorgarle al espacio
todo el poder de organizar la sociedad.
Wilson-Doenges (2000) sostiene que el debilitamiento del sentido "comunidad" en las
metrpolis contemporneas es vivido como una prdida, una situacin negativa y que
merece ser remediada. Los promotores de las urbanizaciones privadas han elaborado a
partir de esta necesidad una estrategia de marketing en donde se asocia el modelo de
barrio cerrado a la creacin de una comunidad. Segn Chevalier ef Carballo (2004),
unificar la comunidad al barrio es, en estos casos, el resultado de una serie de interaccio
nes que incluyen valores en comn (prcticas deportivas, servicios de alta calidad, etc.) y
una serie de reglamentaciones que se adoptan para organizar el territorio compartido, con
el objetivo de "hacer comunidad". Maristella Svampa (2001) reproduce en su libro extrac
tos de entrevistas con residentes de varios barrios cerrados bonaerenses en los cuales se
remarca que la importancia de la comunidad intramuros reposa en la tranquilidad de
estar entre iguales; los habitantes pareceran tener necesidad de afirmar su eleccin de
vivir en estos complejos habitacionales privados sealando los beneficios de "su comuni
dad" como parte de valores importantes; la confianza, la solidaridad y las actividades
compartidas son parte de los mismos. Setha Low (2003), a partir de entrevistas realizadas,
indica que los habitantes de barrios cerrados tienen miedo de ser robados, molestados o
atacados; ellos asocian la diferencia a la criminalidad y son percibidos como peligrosos
quienes son distintos socioeconmica, racial o tnicamente. En resumen, en las grandes
metrpolis la distancia fsica con "los otros" puede llegar a ser tan nfima que la idea de
esta proximidad engendra miedo. Es por eso que construyen las murallas, para mantener
alejado a quienes son diferentes.
Finalmente, a pesar de esta visin utpica de la sociedad o nostlgica del antiguo
pueblo que incluye contactos personales ms estrechos, buenos vecinos y una sociabiliza-
cin sin conflictos, algunos autores sealan que este encierro tendr un costo social muy
alto (Robert, 1999) y que las contradicciones propias del modelo lo revelan como una
comunidad ilusoria, un escenario, un reality show (Chervalier ef Carballo, 2004). El discur
so de los promotores pretende construir un decorado, un mundo social simulado y los

123
| VIVIANA RIWILIS

residentes quedan atrapados en una socializacin integral que restringe muchas libertades
individuales, por eso la investigadora Daniela Szajnberg, (2000) habla de guetos de ricos.

La gnesis de un gobierno privado

De un punto de vista administrativo, los barrios cerrados son una combinacin de dos
distintos tipos de propiedades privadas: los bienes individuales (casas) y los espacios en
comn y los bienes compartidos (parques, calles, infraestructura, etc.). El primer caso,
una vivienda privada, se trata de una propiedad privada de uso privado no muy diferente
a las que se encuentran fuera de un barrio cerrado; sin embargo, la segunda tipologa es
ms compleja por cuanto se trata de un conjunto de propiedades privadas de uso en
comn, algo as como un bien comn de uso exclusivo de los accionistas o propietarios
de las viviendas. Para comprender mejor la naturaleza legal de este fenmeno, muchos
autores lo comparan a los clubes:

"Catee/ c o m m u n i t ie s can b e a n a l y z e d in e c o n o m i c te r m s a s a fo r m o f h o l d i n g p r o p e r -
ty r ig h t s d e v e l o p e d t h r o u g h c o l l e c d v e a c t i o n o f i n d i v i d u i s f o r i n d i v i d u a l a n d m u t u a l
b e n e f i t s . T h is m a k e s g a t e d c o m m u n i t ie s d i f f e r e n t fo r m p r v a t e g o o c ls , su c ia a s a s i n g le
d w e U in g o w n e d b y a p e r s o n , a n d p u b l i c g o o c ls , b e c a u s e w h ile th e re is s h a r in g o f
b e n e f i t s ( w h ic h is t h e d e f i n it i o n o f a p u b l i c g o o d ) t h e r e is a l s o 'e x c l u d a b i l i t y ' o f t h e
b e n e f i t s (t h e d e f i n it i o n o f a p r v a t e g o o d ) . T h e h y b r i d q u a l i t y o f t h is g o o d s h a r in g h a s
l e d to t h e c o n c e p t o f c l u b e c o n o m i c s b e in g u s e d to e x p l a i n t h is t y p e t h e c o m m o d i t y "
(Manzi & Smith-Browers, 2005: 348).

Es precisamente el hecho de contar con ese tipo de bienes privados pero de uso
comn que determina la necesidad de autoadministracin de los barrios cerrados. De
hecho, estos conjuntos son administrados por una asociacin de propietarios como verda
deras ciudades privadas (Le Coix, 2003); ellas cubren un amplio abanico de funciones
tradicionalmente a cargo del gobierno local: la recoleccin de residuos domiciliarios, el
mantenimiento de calles y parques, la aplicacin de reglamentos, etc. Una caracterstica
sobresaliente de estas asociaciones es que han acumulando mucho poder y libertad de
accin dentro de su territorio. En Estados Unidos gran parte de los especialistas en leyes
reconocen estas asociaciones como q u a s i- g o v e r n m e n t .
Segn Nelson (2000), el xito de estas asociaciones reside en la forma eficaz de
construir y mantener las infraestructuras, porque son menos costosas y porque al estar a
cargo de instituciones ms flexibles (en relacin a la burocracia estatal) el mantenimiento
es ms eficaz. No obstante, Nelson y otros defensores de estos modelos residenciales
privados basan la razn de ser de los barrios cerrados en la libertad individual y el libre
mercado, condiciones que son cuestionadas por McKenzie (2003) porque ellos evitan
analizar las consecuencias; el autor discute el hecho que estos modelos puedan basarse
en una eleccin individual y sostiene que si de eso se tratase, estas acciones no seran
cuestionables porque una eleccin individual es siempre vlida desde un punto de vista

124
L O S B A R R IO S C E R R A D O S EN L A S M E T R P O LIS LA TIN O A M ER IC A N A S ... 1

personal. Siguiendo esta lgica, como cada propietario se somete voluntariamente a un


contrato entre particulares, no sera funcin del Estado el intervenir. McKenzie se interro
ga qu ocurrira ante una situacin de crisis, por ejemplo en un incendio o en caso de
inundacin, estas asociaciones de propietarios podran hacerse cargo de reparaciones
mayores? O qu pasara en caso de una mala administracin o administracin fraudulen
ta? El autor anticipa que sera sin duda el Estado local, con fondos pblicos, el que
actuara para resolver estos problemas. En mi opinin, en el contexto latinoamericano, la
cuestin es tambin saber si estas asociaciones que asumen las funciones de un gobierno
privado local podran transformarse en actores polticos no democrticamente elegidos, lo
que, entre otras cosas, fragmentara el territorio municipal entre ricos y pobres. Por otro
lado, es necesario saber si estas asociaciones han desarrollado mecanismos para garanti
zar la participacin, la transparencia o la equidad dentro de su territorio.
Para terminar esta seccin, har una referencia a las particularidades de la organiza
cin administrativa de Nordelta. Como he explicado en los prrafos anteriores, los barrios
cerrados tienen una administracin central que se ocupa del mantenimiento de los bienes
comunes, de la previsin de servicios o de hacer cumplir las reglamentaciones dentro de
su territorio, caracterstica bien sintetizada por Le Golx (2003: 3).

" C o n s t r u it s le p l u s s o u v e n t p a r d e s p r o m o t e u r s m m o b il ie r s , c e s q u a r t ie r s s o n t g r s
p a r u n e a s s o c i a t io n d e p r o p r i t a i r e s ( P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n ) q u i e s t e n c h a r g e
d e l 'e n s e m b l e d e s S e r v ic e s e t n fr a s t r u c t u r e s in tra m u r o s " .

En Nordelta, la situacin es ms compleja. Por un lado, es necesario tener en cuenta


su tamao, la diversidad de usuarios y la complejidad de los servicios ofrecidos; por otro,
la empresa desarrolladora del proyecto sigue siendo la principal accionista del conjunto y
funciona como un verdadero gobierno privado: si bien existen asociaciones de propieta
rios para cada barrio, la empresa se ocupa de administrar el conjunto del territorio
recaudando Incluso el pago mensual destinado al mantenimiento de los espacios y servi
cios comunes (cada barrio contribuye al mantenimiento de la "ciudad privada" y es la
empresa Nordelta la administradora de esos fondos. Sobre el total del dinero recaudado,
el 46% est destinado al conjunto de la ciudad, en tanto que el 54% restante es redistri
buido por la empresa a cada barrio para solventar sus propias necesidades).

Los barrios cerrados como espacios de segregacin

El objetivo de esta seccin es presentar los barrios cerrados desde el ngulo de la


segregacin, una nocin que, segn Yves Grafmeyer (1994), ocupa una posicin paradji
ca pero que ha contribuido a aclarar la relacin entre los fenmenos sociales y el espacio
urbano. El autor sostiene que el trmino "segregacin" se sita siempre entre los dos, es
decir, que representa a la vez una situacin social y fsica que puede presentarse como un
"estado, una configuracin o una situacin susceptible de ser descripta o medida" (Graf
meyer, 1994: 86). Anne-Marie Sguin (2003), refirindose a la segregacin como una

125
1 VIVIANA RIWILIS

accin que separa, divide y que es parte de un proceso que implica la jerarquizacin y
finalmente la exclusin (Danserau, 1992) sintetiza la definicin del concepto de segrega
cin a partir de tres visiones que pueden incluso combinarse entre ellas:

" L a s g r g a t io n p e u t t r e d f i n ie d ' u n e f a o n d e s c r i p t i v e , e l l e r e f e r e a lo r s la c o n c e n
t r a d o r i d a n s l 'e s p a c e u r b a in d e m n a g e s a p p a r t e n a n t d e s c a t g o r ie s s o c i a l e s s p c if i-
q u e s b a s e s s u r la r a c e , l 'e t h n ie , la c la s s e s o c i a l e o u le r e v e n u [ . . . ] L a s g r g a t io n
p e u t a u s s l t r e d f i n i e c o m m e u n a c c s in g a l d e s q u l p e m e n t s e t S e r v ic e s c o l l e c t l f s
[ ...] E n fin , il y a la s g r g a t io n d fin ie com m e la s t r a t g ie de m e ttre d is ta n c e
c e r t a in e s c a t g o r ie s s o c i a l e s " (Sguin, 2003: 188).

Aplicando estas ltimas definiciones a los barrios cerrados, se constata que los mis
mos pueden ser estudiados bajo estas tres caracterizaciones de la segregacin. En primer
lugar, porque se trata de la concentracin de una misma categora social en un espacio
delimitado; una homogeneidad socioeconmica en el contexto de Buenos Aires, pero en
otros contextos se encuentran tambin agrupados por edad o por Intereses. Esta concep
cin en apariencia "tcnica" parecera garantizar un uso neutro y objetivo del trmino
porque se miden los ndices de concentracin espacial, un tipo de segregacin que no
refleja en s mismo un significado negativo (Grafmeyer, 1994). La segunda definicin de
la segregacin, centrada en la desigual accesibilidad a los bienes y servicios ofrecidos por
la ciudad, explicara en trminos generales la divisin social del espacio urbano. Si
pensamos en una interpretacin del fenmeno a partir de una visin weberiana, los
diferentes grupos sociales se establecen en el espacio urbano a partir de sus recursos, del
estatus social, del prestigio o de la participacin en la vida pblica (Grafmeyer, 1994).
Desde una mirada marxista, el mismo fenmeno sera explicado como la materializacin
de las relaciones o de las fuerzas de dominacin entre las clases sociales. Siguiendo esta
ltima perspectiva, numerosos trabajos se realizaron en Francia en los aos 70 que hacen
referencia a una triple segregacin de la poblacin obrera de sus grandes ciudades: por la
localizacin y la calidad de las viviendas, por los equipamientos y servicios colectivos
disponibles y finalmente por la distancia entre el lugar de residencia y el trabajo (Grafme
yer, 1994: 89). Finalmente, los barrios cerrados responden tambin a la tercera definicin
de la segregacin, porque creando un "vivir entre guales" desarrollan una clara estrategia
para distanciarse de otros grupos sociales. Sin embargo, es importante tener en cuenta
que esta figura que se acerca a la nocin de enclave o gueto desarrollada por Wirth, Park
y otros autores de la escuela de Chicago, fue pensada como una situacin transitoria y
dentro de un proceso que tenda a la integracin, condiciones que no son parte del
proyecto actual del fenmeno de barrios cerrados.
En este estudio, la segregacin es definida como el acceso desigual a los bienes
colectivos y servicios urbanos. Muchos trabajos han constatado la importancia que tiene
el acceso a los diferentes servicios de la ciudad para mejorar las condiciones de vida de
la poblacin; Sguin e t Divay (2002) remarcan que en el caso de una poblacin desfavo
recida, un fcil acceso a los recursos urbanos de buena calidad compensara las limita-

126
LOS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS..
. |

( iones impuestas por sus bajos salarios. En el contexto del caso que voy a estudiar, los
servicios pblicos y bienes colectivos que son ofrecidos, por un lado, por Nordelta, una
"ciudad privada" y representativa del poder y la fuerza de los actores privados y, por otro,
la Municipalidad de Tigre, que tiene todas las caractersticas de las comunas perifricas
de la Regin Metropolitana de Buenos Aires y que representara entonces el sector pbli
co. La cuestin es saber si esta nueva relacin de poder entre servicios pblicos y/o
privados, con la que se construye la ciudad, produce o ahonda las desigualdades en
cuanto a la accesibilidad equitativa a ios mismos.
Para profundizar sobre esta concepcin de accesibilidad, empezar con el significado
de la desigual accesibilidad a los servicios urbanos tomando las palabras de Pierre J.
Hamel2, quien sostiene que es bastante complejo medir o definir la accesibilidad en
trminos de equidad; esta depende de la orientacin terica que se tome o incluso de la
concepcin poltica del rol del Estado. Desde el punto de vista de la repblica americana,
por ejemplo, el ideal de equidad podra estar representado por la inexistencia del Estado,
pero es claro que tambin se pueden encontrar ejemplos de pases en los cuales los
Estados estn muy implicados en la seguridad alimentaria, las viviendas, el agua potable,
la educacin, etc. Lo cierto es que analizar la accesibilidad teniendo en cuenta la equi
dad, implica tener en cuenta un conjunto de variables tales como el costo de los servi
cios, la proximidad, la oferta, la calidad, etc. Siempre en relacin a la accesibilidad a los
servicios urbanos, Talen (1998) describe cuatro concepciones de la equidad; la primera en
relacin a la igualdad: los beneficios de acceder a bienes y servicios urbanos no tienen
relacin a las necesidades o a la capacidad de pagar de la poblacin, es decir, son
universales a todos los ciudadanos. Esto determinara que la localizacin de los mismos
debera ser proporcional a la distribucin de la poblacin. La segunda concepcin tiene
en cuenta las necesidades de la poblacin, por lo tanto sera pensable que los sectores
ms pobres de la ciudad cuenten con ms equipamientos y servicios. Por ejemplo, si las
viviendas de esta parte de la poblacin son ms pequeas o que el nivel de hacinamiento
de las mismas es ms elevado, una mayor superficie de parques bien equipados sera "una
necesidad". En tercer lugar, el autor relaciona la equidad con la demanda de servicios
que puede expresarse en trminos econmicos o polticos, es decir, cules son las necesi
dades "manifiestas" de los residentes de un sector de la ciudad y cules seran los rditos
econmicos (tenido en cuenta sobre todo por los actores privados en la oferta de servi
cios) o polticos de ofrecer estos servicios. Finalmente, equidad es definida en relacin al
mercado: costo de los servicios, capacidad o voluntar de pagar o la eficiencia son los
factores que determinan la distribucin de los mismos, estn ellos a cargo del sector
pblico o privado.
Ahora bien, muchos estudios han constatado que el acceso desigual a los bienes y
servicios urbanos est relacionado con la oferta y la proximidad (Apparicio et Sguin,

2 Pierre J. Hamel es profesor del INRS. En el ao 2003 realic una entrevista en el marco de la maestra en
estudios urbanos.

127
1 VIVIANA RIWILIS

2005; Pinon-Charlot et al., 1986). Sin embargo, Sguin ef Divay (2002) sostienen la
importancia de analizar tambin la calidad de los servicios pblicos y privados ofrecidos
en un territorio como una variable que puede generar en s misma una gran diferencia
social, es decir, que los autores hablan de estudios basados tambin en una definicin
cualitativa de los servicios. Teniendo en cuenta el contexto de esta investigacin, en
Nordelta y la Municipalidad de Tigre la segregacin definida como la desigual accesibili
dad a los servicios urbanos ser estudiada a partir de la oferta y la calidad de los servicios
pblicos y/o privados. La oferta se refiere a los bienes y servicios disponibles en el
territorio de la Municipalidad de Tigre y la calidad describir las condiciones en las
cuales los mismos se efectan. Setha Low (1996) evoca esta desigual accesibilidad como
un reflejo de la distancia social creciente; de una parte quienes estn incluidos en el
mercado de trabajo, con altos ingresos y que tienen los medios financieros para escapar
de la crisis del Estado en lo que se refiere a los servicios pblicos, y por otro lado "los
otros", que dependen de los servicios ofrecidos por el Estado. Desde esta perspectiva, a la
cual adhiero, el rol del Estado local es determinante en la localizacin, la calidad de
servicios pblicos y por lo tanto en su accesibilidad, tal como lo manifiestan Sguin ef
Divay (2002: 15):

" [...] iI ne faut pas ngliger les phnomnes de redistribution qu peuvent intervenir
l'chelon municipal notamment par le biais des Services publics locaux. Ainsi, toute
dcision d'implantation (ou d'amlioration) d'quipements (bibliothque, pare, terrain
de sport...) aura un effet redistribua ou non redistributif de la richesse sociale lcale
selon les choix de localisation faits [...]" .

Los barrios cerrados en la Regin Metropolitana de Buenos Aires

La mayora de los autores que han trabajado el tema de los barrios cerrados en
Buenos Aires coinciden en destacar que la implantacin de los mismos en las zonas
perifricas est relacionada con el proceso de suburbanizacin de las metrpolis
(Clichevsky, 1999; Prvt Shapira, 2002a). Estas teoras hacen referencia a la disponibili
dad de grandes terrenos a bajo precio en la segunda y tercera corona de la aglomeracin,
situacin que intentar resumir a continuacin.
Buenos Aires, fundada a fines de la dcada de 1550, fue construida a partir de la
imagen de las ciudades espaolas: dispuesta en damero, su centro administrativo, co
mercial y religioso, organizado alrededor de la plaza central, estaba rodeado de los
sectores residenciales (Prvt Shapira, 2002a). Las importantes migraciones europeas de
los primeros aos del siglo XX han conservado e incluso afirmado estas caractersticas
"europeas" de la ciudad. Hoy, la Regin Metropolitana est conformada por la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires y 24 municipalidades de la provincia de Buenos Aires, y
ms all de los lmites jurisdiccionales, la urbanizacin que se extiende en un radio de
70 km, constituye un espacio continuo y cuenta con una poblacin total de 12.000.000
de habitantes.

128
LOS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS... |
Como en la mayor parte de las ciudades latinoamericanas, el perodo de gran creci
miento urbano se sita entre los aos 1940 y 1960; en Argentina en particular, este hecho
es coincidente con el desarrollo del Estado Benefactor. En esta poca de fuerte progreso
urbano, las zonas perifricas se constituyeron fundamentalmente a partir de loteos popu
lares como un resultado de una combinacin de laissez-faire e intervencin del Estado
(Clichevsky, 1999). Por un lado, la dbil reglamentacin en cuanto al uso del suelo o a las
caractersticas tcnicas de las nuevas construcciones dio lugar a una marcada tendencia a
la autoconstruccin. Pero por otro, la subvencin del tren suburbano y los crditos hipo
tecarios accesibles permitieron, durante esos aos, la proliferacin de loteos populares en
las periferias (que en general seguan las lneas del tren suburbano) y el acceso a la
propiedad a un. gran nmero de habitantes. Prvt Schapira (2002a) explica que la canti
dad de propietarios pasa en esos aos del 27% al 67%. Es cierto que tambin haba
muchas desigualdades, tambin se nota un fuerte crecimiento de las villas miserias, pero
la movilidad social de la poca y el pleno empleo hacan considerar todas las miserias
urbanas como una etapa pasajera, un paso necesario hasta lograr el bienestar deseado
(Oszlak, 1991).
El ingreso de la metrpolis de Buenos Aires a la nueva economa mundial estuvo
claramente ligado a algunas polticas urbanas aplicadas en los ltimos aos de la
dcada del 70. Estas polticas, que podramos llamar de preparatorias, produjeron
grandes cambios en el paisaje urbano y en el mercado Inmobiliario. Por ejemplo, las
nuevas leyes de uso del suelo restringieron la superficie de construccin permitida a
los edificios entre medianeras, esto favoreci la construccin de grandes torres de
viviendas (las nicas que obtuvieron un permiso especial para aumentar la altura de la
construccin) y por lo tanto la concentracin de capitales inmobiliarios. La desregula
cin del precio de alquileres tuvo como consecuencia un inmediato aumento de la
construccin de viviendas respondiendo a los inversores que buscaban una mayor
rentabilidad. Es necesario decir que la ley que ms impacto tuvo en el tema que aqu
nos ocupa, fue la regulacin del uso del suelo en la provincia de Buenos Aires: la Ley
8912/77. Esta ley prohibi el desarrollo de nuevas urbanizaciones sin servicios e
infraestructuras, las que hasta ese momento haban afirmado la vocacin "popular" de
las periferias, y es el antecedente de la aceptacin de los primeros countries clubs
que se desarrollaron en la segunda y tercera corona. Estos tenan en principio una
finalidad deportiva y de casas de fin de semana. Si bien muchas otras polticas urba
nas incidieron en la transformacin de la imagen de la metrpolis (desalojo de fbri
cas e industrias bajo una justificacin ecologista, desalojo violento de villas miserias,
etc.), me gustara remarcar que esta fue la poca en donde se decidieron las polticas
urbanas concernientes a la construccin de las autopistas. Las mismas permitieron el
acceso fcil y rpido a grandes terrenos en las periferias que ya no podan ser utiliza
dos como loteos populares (no era redituable porque los promotores deban hacerse
cargo de construir la infraestructura) y donde se localizaron en los aos 90 las cons
trucciones que responden a la nueva economa global: centros de compras, complejos
de cines, barrios cerrados, etc.

129
| VIVIANA RIWILIS

El nuevo rol del Estado local

La dcada del 90 en Argentina se caracteriz por una liberacin comercial, financiera


y la estabilidad democrtica, revela a la ciudad de Buenos Aires como un lugar atrayente
para las inversiones internacionales y locales (Ciccolella, 1999). Para comprender mejor
el nuevo rol que el Estado local debe jugar en la gestin de esta nueva forma urbana,
comenzar por examinar el contexto global de estas transformaciones.
Como en muchos otros pases, estos cambios comienzan en Argentina a fines de los
aos 60 con fuertes crticas al modelo estatal centralizado (Jalbert, 1992). Crticas que
podemos justificar en mltiples razones: la decadencia del Estado Benefactor, la falta de
eficacia y de eficiencia en los gastos pblicos o centrados en una crisis que, para Amrica
Latina, Bresser-Pereira (1994) la define como crisis de las finanzas pblicas, pero tambin
incluye la cada del modelo de sustitucin de las importaciones (Ciccolella, 1999). En
todos los casos, lo que s se puede constatar es una disminucin de las polticas asociadas
al Estado Benefactor y un corte en los grandes programas de inversiones centralizados y a
cargo del Estado. Por otra parte, es interesante destacar la puesta en marcha de estrategias
similares en casi todos los pases para salir de la crisis: la descentralizacin y la privatiza
cin. Ciertamente, la descentralizacin vista como la accin de transferir una parte del
poder y de la gestin administrativa hacia los niveles locales de gobierno apareca en esa
poca como una buena respuesta para resolver los problemas relacionados a la eficacia y
a la eficiencia de las polticas pblicas, pero adems, la descentralizacin podra garanti
zar una mejor prctica democrtica, en tanto que los dirigentes polticos estaran ms
cercanos a las necesidades y a los recursos locales; en sntesis, la descentralizacin
favorecera la capacidad, la eficiencia y la participacin de los ciudadanos en la gestin
de su territorio. En el lado opuesto, Lemieux (1996) seala que si tenemos en cuenta las
especificidades de las distintas instancias a descentralizar, un posible problema de equi
dad se podra presentar porque la descentralizacin sirve tambin para reducir el presu
puesto central transfiriendo los costos sociales, polticos y econmicos a los gobiernos
locales.
En Amrica Latina se puede constatar el acercamiento de la descentralizacin y la
entrada en la era llamada neoliberal: fuertes polticas de descentralizacin y privatizacio
nes se han puesto en marcha hacia los aos 90. Bajo el escudo de la crisis financiera,
pero apoyados tambin por programas internacionales de reestructuracin o reformas del
Estado, se construy una nueva relacin entre el sector pblico y el sector privado. En
principio, entre los aos 1980-1985, esta crisis se minimiz a un problema de disponibili
dad monetaria; sin embargo, despus de 1985, los problemas resultantes de esta crisis
comenzaron a tomarse ms en serio. Para el autor Bresser-Pereira (1994), se trata de una
crisis fiscal puesto que el Estado es incapaz de financiarse a partir de los impuestos que
recauda, pero admite que esto es una caracterstica estructural de los pases latinoameri
canos.
Lo cierto es que el rol del Estado ha cambiado definitivamente a partir de las polticas
de descentralizacin y la visin neoliberal de privatizaciones llevadas a cabo en los 90.

130
L OS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS... |
Mario Lungo & Baires (2005) sealan que las administraciones de las ciudades latinoame
ricanas han adquirido una dinmica empresarial que se caracteriza por la asociacin con
actores privados para la produccin de bienes y servicios urbanos, aumentando la compe-
titividad incluso en lo que se refiere a la disponibilidad del espacio como un bien a
consumir (Zukin, 1998). Un ejemplo de esto es la modernizacin de las leyes de uso del
suelo por las cuales el gobierno ha favorecido la valorizacin de ciertos espacios urbanos
y de ciertos usos. Pero tambin tenemos que considerar la aparicin del discurso que
valoriza el poder de la democracia local y en consecuencia del gobierno local como
actor "privilegiado" si se trata de resolver los problemas urbanos. En lo que se refiere a
Amrica Latina, Pedro Pirez (1999) adelanta que la debilidad del gobierno y la implanta
cin de las polticas neoliberales de privatizacin han determinado la construccin de
una governance caracterizada por una fuerte participacin de actores privados, un Estado
dbil o alejado y la exclusin de la poblacin desfavorecida. Esto coincide con lo dicho
por Pablo Ciccolella (1999) al remarcar que la construccin de la ciudad queda a cargo
de los actores privados, concentrando poder y riqueza y consolidando las inequidades
sociales y espaciales.
Al relacionar estas discusiones tericas con mi estudio de caso, me surgen varias
preguntas; por ejemplo, es suficiente con privatizar una porcin del territorio (Nordelta)
para resolver los problemas econmicos de la Municipalidad de Tigre? Si pensamos que
esta es la estrategia seguida por los gobiernos locales, tendramos entonces que conside
rar que el aumento del ingreso pblico, como resultado de una mayor renta inmobiliaria,
sera en cierta medida una herramienta de redistribucin de la riqueza. Es fcil constatar
el aumento de la renta del suelo urbano a partir de la implantacin de los barrios
cerrados, situacin que es en general presentada como de inters para el conjunto de la
ciudad, comnmente se hace referencia a la creacin de empleo y al compartir los gastos
pblicos se aligera el fardo fiscal (Lamarche, 1981). Las 1.600 hectreas sobre las cuales
se desarroll Nordelta, hasta 1992 no eran aptas para la urbanizacin. A partir de la
presentacin del proyecto tanto el gobierno provincial como el municipal cambiaron las
leyes de uso del suelo3, multiplicando varias veces el valor del terreno. Se podra pensar
entonces que la localizacin de estas urbanizaciones privadas en las periferias de la
Regin Metropolitana de Buenos Aires implica una cierta forma de redistribucin de la
riqueza?
Una primera aproximacin a las polticas fiscales de la provincia de Buenos Aires
pone en duda esta posibilidad. En este contexto, las propiedades deben pagar tres tipos
de cargas pblicas: el impuesto inmobiliario, las tasas por servicios y las contribuciones
por mejoras. El primer caso, a cargo del gobierno provincial, se grava separadamente el
terreno y la construccin. Uno de los problemas es que la base sobre la cual se hacen
las evaluaciones fiscales representa segn ios casos menos del 30% del valor de merca
do; las construcciones por su parte al ser evaluadas por la categora de los materiales,

3 Decreto 1736-92 (1992) modifica las normas existentes y declara el proyecto Nordelta de inters provin
cial y municipal.

131
1 VIVIANA RIWILIS

el uso, es decir, si se trata de viviendas, comercios, etc.; la antigedad y la superficie no


incluyen un dato determinante del valor de mercado: la localizacin. Segn Nora Cli-
chevsky (2001) esta concepcin de la valuacin de las propiedades significa, por varias
razones, una fuente de inequidad. Por ejemplo, al no tener en cuenta la renta diferen
ciada que resulta de la localizacin de las propiedades, la valuacin difiere enorme
mente del valor de mercado beneficiando sobre todo a los sectores ms ricos de la
ciudad ubicados en las reas ms caras de la misma. Tampoco se tiene en cuenta las
caractersticas determinantes del nivel socioeconmico de los propietarios. Segn estos
criterios, el gobierno de la provincia de Buenos Aires podra recibir el mismo impuesto
por una propiedad, sea que ella pertenezca a una familia de altos o bajos ingresos, si
ambas cumplen con los mismos criterios de valuacin: superficie, uso o materiales de
construccin.
En lo que concierne al segundo tipo de carga pblica, las tasas por servicios represen
tan el pago que los propietarios deben a sus municipalidades en funcin de los servicios
de proximidad que ellas brindan; por ejemplo la recoleccin de residuos domiciliarios, el
alumbrado pblico, etc. Las tasas municipales como el impuesto inmobiliario representan
un porcentaje del valor fiscal de la propiedad. Tambin como ocurre en el impuesto
inmobiliario, la valuacin fiscal que realiza cada municipalidad no tiene en cuenta ni el
valor de mercado ni la localizacin de las propiedades. El criterio que las municipalida
des incorporan para esta valuacin es la zonificacin, es decir, el uso del suelo: zonas
residenciales de alta, media o baja densidad, zonas comerciales o zonas industriales y los
metros de fachada. En el caso de la Municipalidad de Tigre, Nordelta y todos los otros
barrios cerrados del territorio, si bien tienen una zonificacin especfica, el ndice que se
aplica sobre las propiedades es igual al de los barrios residenciales de la municipalidad,
en tanto que el valor de mercado es marcadamente superior.
Finalmente, las contribuciones por mejoras tuvieron, en su origen, la finalidad de
crear un fondo de financiamiento para las infraestructuras urbanas. La justificacin es que
si a partir de una accin del Estado las propiedades se benefician de un aumento de la
renta inmobiliaria, las mismas deben pagar una "contribucin por mejoras". Esto hace
referencia a diversos tipos de acciones que el Estado puede abordar, por ejemplo desarro
llar una red de agua potable, ampliacin de rutas de acceso o bien un cambio en la
reglamentacin del uso del suelo. El problema es que estas contribuciones quedan a
discrecin del gobierno, lo que favorece, entre otras cosas, la corrupcin o la presin por
parte de los grupos de poder econmico. Utilizar dos ejemplos que implican el tema de
los barrios cerrados, para ilustrar lo dicho. En cuanto a las mejoras de infraestructuras,
varios estudios han comprobado que en los ltimos aos la ampliacin y la construccin
de nuevas autopistas valorizaron un gran nmero de lotes de las periferias metropolitanas
en los cuales se desarrollaron el 90% de los barrios cerrados de Buenos Aires. Para hacer
referencia a un cambio en la reglamentacin del uso del suelo, Nordelta es un ejemplo
bien preciso: las 1.600 hectreas sobre las cuales el proyecto se desarroll, estaban
clasificadas hasta los 90 como terrenos no aptos para la urbanizacin, el uso del suelo
fue cambiado a partir de la presentacin, por los empresarios del proyecto Nordelta en

132
LOS BARRIOS CERRADOS EN LAS METRPOLIS LATINOAMERICANAS... i

1992. En los dos ejemplos que hemos mencionado, la accin del Estado tuvo como
resultado un gran aumento del valor inmobiliario de los terrenos, pero ninguna contribu
cin por mejoras fue establecida.

Consideraciones finales

A partir de lo presentado, en mi opinin, los modelos residenciales privados represen


tan una nueva modalidad de habitar la ciudad que se traduce en nuevas formas de
organizacin social (gobiernos privados), nuevas formas de socializacin (alta homoge
neidad social) y producen una nueva relacin de poder entre el sector pblico y el sector
privado en lo que concierne la construccin de la ciudad (concentracin de poder, mayor
distancia social, etc.). A partir del estudio de Nordelta, es fcil constatar el poder que los
barrios cerrados, como actores privados, estn desplegando en la Regin Metropolitana
de Buenos Aires. Muchos son los interrogantes que esta situacin plantea; en principio,
ser necesario saber qu tipo de sociedad se puede construir a partir de criterios altamen
te segregativos (Svampa, 2001) como los observados en Nordelta, pero me gustara tam
bin retomar los interrogantes presentados por Donzelot (1999) cuando se pregunta si
puede existir un contrato social sin contacto social.
La proliferacin de estos modelos en las periferias desfavorecidas de las grandes
metrpolis latinoamericanas, cuestiona, en mi opinin, la prctica democrtica y la con
cepcin de la ciudadana que tienen estas ciudades. Segn O'Donnell (2001), la demo
cracia puede ser definida como un rgimen representativo de gobierno que es validado
por elecciones libres, institucionalizadas y competitivas. La democracia est a su vez en
relacin con el sistema jurdico como garante de la libertad de eleccin y regulador de
los derechos fundamentales de la ciudadana. Actualmente, las discusiones sobre las
prcticas democrticas latinoamericanas estn centradas en la existencia de grandes des
igualdades porque, entre otras cosas, esta situacin restringe la libertad de eleccin.
Finalmente, la ciudadana en este trabajo es definida como la relacin entre el Estado y
los individuos (Duchastel et al., 2004), y considera a los miembros de una comunidad
definida territorialmente, como iguales en derechos y obligaciones. La conciencia ciuda
dana se expresara entonces por acciones polticas y prcticas sociales que tienen por
objetivos la adquisicin de estos derechos ciudadanos.

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135
DINMICA DE LAS
M URBANIZACIONES CERRADAS
EN LA RECONFIGURACIN
. DE LA PERIFERIA
/ METROPOLITANA
m DE BUENOS AIRES
SONIA VIDAL-KOPPMANN1

Despus de haber transcurrido ms de dos dcadas desde que el fenmeno de las


urbanizaciones cerradas hiciera su irrupcin masivamente en la Regin Metropolitana de
Buenos Aires, se ha podido constatar que, lejos de ser una moda sin mayores consecuen
cias, su impacto sobre la regin ha generado una multiplicidad de situaciones que es
preciso estudiar y resolver.
La presencia de ms de cuatrocientas urbanizaciones privadas, con distintas dimen
siones y tipologas, ha alterado las relaciones entre espacio pblico/espacio privado,
espacio urbano y espacio rural, y ha enfrentado la realidad de los "instalados" con la de
los "desposedos", poniendo una vez ms en evidencia la enorme brecha que separa a los
sectores ms altos y ms bajos de nuestra sociedad.
Si bien, algunos clubes de campo o country-clubs comenzaron a construirse antes de
los aos 7O2, la gran expansin de los mismos solo comenz hacia fines de los 80. Desde
ese momento en adelante se pueden observar diferentes tipologas de proyectos y su
ubicacin en localizaciones variadas, es decir, en reas urbanas, semiurbanas y rurales.
Es necesario destacar tres aspectos en la evolucin de las urbanizaciones cerradas. El
primero de ellos, consiste en la transformacin del uso de las viviendas, de temporario a
permanente. El segundo, es su estrecha vinculacin con el desarrollo de las redes de
autopistas metropolitanas. Y el tercero, se relaciona con la diversificacin del "producto
urbanizacin cerrada" mediante la propuesta de nuevas tipologas urbansticas.
Con respecto al primero de los puntos, cabe acotar que las urbanizaciones privadas
en sus inicios contemplaban la construccin de viviendas temporarias para que los socios

1 Investigadora Adjunta del D IG EO /C O N ICET - Centro de Informacin Metropolitana, Universidad de Bue


nos Aires (Argentina). E-mail: s v id a lfciu d a d .co m .ar
2 En las zonas norte y noroeste se construyeron dos campus de universidades privadas, tres centros mdicos
de alta com plejidad, ms de veinte establecimientos educativos, hoteles de cadenas internacionales (She-
raton, Howard Johnson, etc.), s h o p p in g c e n t e r s , centros de esparcimiento de cadenas internacionales
(Hoyts, Village, etc.) y complejos de oficinas de empresas extranjeras.

137
1 SONIA VIDAL-KOPPMANN

de los clubes con actividades hpicas u otro tipo de deportes pudieran pernoctar los fines
de semana. Ms adelante, se consider el club de campo como agrupacin de viviendas
de fin de semana, dada la preferencia de los usuarios de poseer sus casas quinta dentro
de un predio con vigilancia, mantenimiento y servicios y equipamientos comunes (pisci
nas, canchas para la prctica de deportes, etc.). Pero la transformacin que produjo "un
salto" dentro de esta tipologa de hbitat fue el cambio en la funcin de la vivienda, vale
decir, de su categora de temporaria a permanente.
Estudios sociolgicos sobre este tema dan una explicacin acerca del cambio en las
preferencias de los habitantes (Svampa, 2001; Lacarrieu y Thuillier, 2001). Por una parte,
la imposibilidad de mantener dos viviendas, una en la ciudad de Buenos Aires y otra en
los suburbios solo para un uso peridico, hizo que algunas familias se desprendieran de
sus propiedades en Buenos Aires y se asentaran definitivamente en la casa de fin de
semana. Por otra, la distancia en trminos de tiempos de viaje desde la periferia hacia el
centro se fue acortando notablemente con la construccin y ampliacin de la red de
autopistas y la posibilidad de comunicacin entre la vivienda y los lugares de trabajo, con
la incorporacin de nuevas y accesibles tecnologas de comunicacin e informacin.
Ambos factores son clave para la concrecin del alejamiento de las reas residenciales;
distanciamiento que adems se complement con la relocalizacin de equipamientos de
educacin, salud, esparcimiento y consumo privados.
El segundo aspecto est referido a la vinculacin directa entre los conjuntos residen
ciales cerrados y la ampliacin de la red de autopistas metropolitanas. El momento de
mayor auge en la oferta de urbanizaciones cerradas es coincidente con la consolidacin
de las autopistas metropolitanas.
El nuevo patrn urbano de insularidad (De Mattos, 2004; Ciccollela, 2004; Vidal,
2005; Telia, 2001) est sustentado por la relacin automvil-autopista-urbanizacin cerra
da. La movilidad definida como factor de prestigio segn los estudios de Bauman (1999)
juega un rol fundamental: solo aquellos que poseen movilidad propia (lase uno o ms
autos por familia) pueden circular libremente dentro de este nuevo patrn.
Es difcilmente concebible que alguien que carezca de vehculo pueda habitar en
algn barrio cerrado de la periferia. Por el contrario, en el patrn de suburbanizacin
anterior (tentacular) gran parte de los habitantes de los partidos metropolitanos recorran
y continan recorriendo todos los das distancias mayores a los 15 20 kilmetros para ir
desde sus hogares a sus puestos de trabajo, utilizando medios de transporte pblico
(ferrocarriles metropolitanos, colectivos de corta y media distancia), bastante deficitarios.
En realidad, estamos frente a dos formas de produccin del espacio suburbano que se
vinculan con diferentes estratos socioeconmicos de poblacin.
Los trabajos de investigacin de Blanco (2005) acerca de las modificaciones en el
territorio como consecuencia de la ampliacin de la red de autopistas, dejan en claro que
la infraestructura de circulacin ha sido un factor de peso en la transformacin de la
periferia metropolitana. Al respecto presentamos la distribucin de urbanizaciones cerra
das en relacin con la traza de los corredores viales, que fueron ampliados o construidos
en la dcada de los 90 (Cuadro N 1).

138
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFtGURACIN ... |

Cuadro N 1
URBANIZACIONES CERRADAS Y AUTOPISTAS

Autopista Zona Urbanizaciones Urbanizaciones


cerradas (%) cerradas

Acceso norte/Panamericana
Ramal Pilar/Escobar Norte/noroeste 73,35 344

Acceso oeste /RN 7 Oeste 11,51 54

AU Bs.As.-La Plata
AU Ezeiza/Cauelas Sur 15,13 71

Fuente: Elaboracin propia sobre la base de Gua Verde Country (2005).

Dentro de la Regin Metropolitana, los corredores de transporte se localizan en cua


tro zonas: norte, noroeste, oeste y sur. A su vez, los mismos se prolongan en la dudad de
Buenos Aires, a travs de autopistas urbanas, llegando hasta el rea central. Alrededor de
estas autopistas metropolitanas se han construido "racimos" de urbanizaciones cerradas
de distintas tipologas y dimensiones. Puede observarse que la mayor concentracin de
emprendimientos urbansticos se da sobre el corredor del acceso norte, acaparando ms
de las dos terceras partes de los proyectos.
Coincidiendo con las investigaciones de Blanco (2005), el desarrollo diferencial sobre
el eje norte est asociado a la prolongacin del espacio social del sector de poblacin de
mayores ingresos que se extiende desde el norte de la ciudad de Buenos Aires a los
partidos del norte del conurbano bonaerense.
Por otra parte, la zona oeste es la que presenta el menor porcentaje de emprendimien
tos privados y en ello habran incidido las demoras en la construccin del acceso oeste y
de la autopista homnima.
Cabe agregar que, aunque no se desprende de la informacin aportada por el cuadro
precedente, hemos podido analizar a partir de trabajos propios y de otros investigadores
del tema (Arizaga, 2004; Ainstein, 2004; Ciccollela, 2004) que, en principio, todas las
urbanizaciones cerradas estn conectadas directa o indirectamente con las autopistas,
pero no estn comunicadas entre s por canales locales de circulacin. Y en segundo
lugar, que los subcentros generados a partir de la localizacin de actividades de servicios
y de consumo se encuentran vinculados a la red de autopistas, pero no a las reas
centrales de las ciudades cabeceras de los partidos afectados. Tal es el caso que hemos
verificado en el denominado "Kilmetro 50" del partido de Pilar, una de las nuevas reas
de centralidad ms consolidada de la regin.
Las dos consideraciones precedentes son remarcables para definir el nuevo patrn de
suburbanizacin; ya que demuestran el aislamiento de cada uno de estos conjuntos con
respecto a las reas urbanizadas vecinas.

139
SONIA VIDAL-KOPPMANN

En relacin con el tercero de los aspectos que sealramos, es decir, el referido a la


diversificacin del producto "urbanizacin cerrada", hay que destacar que esa diversifica
cin se produce en la ltima dcada del siglo XX.
La relativizacin de la "friccin de la distancia" y la posibilidad de comprar grandes
fracciones de suelo a bajo costo en los partidos de la segunda y tercera corona metropoli
tanas, permiti a los emprendedores inmobiliarios disear y promoclonar un nuevo pro
ducto para estas latitudes, el "barrio cerrado". En realidad, no se trat de ningn invento
novedoso ya que en Estados Unidos existan desde fines del siglo XIX, en Mxico desde
principios del siglo XX y en otros pases de Amrica Latina (Venezuela, por ejemplo) antes
de los aos setenta. Adems, se reprodujeron los mecanismos de promocin de los pro
ductos y captacin de la demanda, apareciendo nuevos actores para llevarlos a cabo
(promotores, desarrolladores, consultores inmobiliarios, etc.).
Asimismo, los conjuntos de barrios cerrados dieron lugar a la fundacin, a fines de
los 90, de los denominados "pueblos privados" o "ciudadpueblo"3. Tambin en esta
poca aparecieron los clubes de chacras y los condominios, que siguen en proceso de
expansin.
En consecuencia, despus de esta breve exposicin acerca de la evolucin de las
urbanizaciones cerradas en la regin, podemos destacar que las transformaciones acaeci
das han generado un nuevo patrn urbanstico, distinto al del proceso de suburbaniza
cin que se desarroll entre 1940 y 1970.
La transformacin ms evidente es la superposicin de estos procesos de urbaniza
cin topolgicamente distintos: uno consistente en una trama reticular que va conectando
fragmentos urbanos (sistemas casi cerrados y autnomos), y el otro basado en una morfo
loga urbana areal de prolongacin continua e indefinida.
Como resultante final de ambos puede observarse en la periferia de la Regin Me
tropolitana de Buenos Aires un fenmeno de hibridacin en su segundo y tercer cordn,
conformando una especie de "rompecabezas" en el que fragmentos urbanos se insertan
en reas semirrurales; centros concentradores de abastecimiento, servicios y amenida
des se emplazan fuera de las reas centrales de las ciudades cabeceras de los partidos;
y parques industriales aparecen pegados a urbanizaciones cerradas. Es difcil pensar
que esta mixtura espacial de usos del suelo haya sido producto de un esquema de
ordenamiento territorial planificado; ms bien, nos inclinamos a pensar que es un ejem
plo de un urbanismo guiado solamente por intereses financieros del mercado inmobilia
rio (Figura N 1).

3 La denominacin "ciudadpueblo" obedece a un fin estrictamente comerciai, no hay una legislacin urba
nstica que la encuadre. El primer emprendimiento de estas caractersticas fue proyectado en el partido de
Tigre en 1995 y se lo conoce como Nordelta.

140
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
Figura N 1
OCUPACIN DEL SUELO EN LA RMBA

Fuente: C.I.M . (FADU/UBA) (2006).

141
| SONIA VIDAL-KOPPMANN

La estructura dei rea metropolitana expresa un proceso de expansin indefinido,


caracterizado por la ocupacin no planificada del suelo. En el grfico precedente se
observan dos tipos de suburbanizacin (insular y tentacular) que han incorporado a la
regin partidos que otrora conformaban el interior de la provincia de Buenos Aires.
Resumiendo, los procesos de urbanizacin privada, planificados por el mercado han
conducido inexorablemente a la fragmentacin socioterritorial y a la hibridacin de la
periferia metropolitana, generando tensiones socioespaciales a las que deben hacer frente
los gobiernos locales con nuevas estrategias de ordenamiento urbano-territorial.

Urbanizaciones cerradas: definiendo tipologas

En el apartado anterior hemos sealado que existe una marcada diferencia en la


dinmica de crecimiento de las urbanizaciones cerradas en relacin con los cuatro princi
pales corredores de transporte (direccin norte, noroeste, oeste y sur). La concentracin
de urbanizaciones cerradas en la zona norte y noroeste de la Regin Metropolitana
estara evidenciando una tendencia de crecimiento desde la ciudad primada en esta
direccin, en donde adems se concentran equipamientos comerciales, de esparcimiento
y de servicios de gran envergadura, situacin que hasta el presente no se ha registrado en
las otras zonas.
La segunda diferencia que debemos destacar est referida a la diversidad de proyectos
que se encuadran como urbanizaciones cerradas y al crecimiento de los mismos. Justa
mente debido a las distintas denominaciones que reciben, es necesario intentar definir
cada una de estas tipologas urbansticas y analizar en qu medida ello tiene importancia
en cuanto a su ubicacin dentro de una zonificacin del territorio.
Genricamente todo conjunto habitacional que posea un permetro vallado (con
transparencia o sin ella), uno o ms accesos controlados y vigilancia interna privada,
puede englobarse dentro de la denominacin "urbanizacin cerrada". Sin embargo, para
la legislacin vigente a nivel provincial4 no rigen las mismas reglamentaciones para un
barrio cerrado, para un club de campo o para un club de chacras. Existen ordenanzas y
decretos provinciales que estipulan diferencias en cuanto a su localizacin, a las dimen
siones de los parcelamientos, a las densidades, etc.
Como el tema requerira un tratamiento en profundidad que excedera los lmites de
este trabajo, a modo de sntesis hemos elaborado el Cuadro N 2, en donde se ha
relacionado cada tipologa con la legislacin vigente que la regula.
Bsicamente, el diseo urbano de los conjuntos presenta escasas diferencias. Hay
algunos elementos repetitivos que crean el paisaje de la urbanizacin cerrada, tales como
las lagunas artificiales, la trama sinuosa de arterias circulatorias, la terminacin de las
calles en un cul-de-sac, la predominancia de reas verdes, la ausencia de veredas, la
cerca perimetral y el portal de acceso con barreras. Habra que agregar que las viviendas

4 Nos estamos siempre refiriendo a ia legislacin de la provincia de Buenos Aires, que, por otra parte, es la
que ms ha avanzado con respecto a este tema.

142
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
poseen una tipologa que no llega a los diez modelos posibles, ya que la mayora de los
estudios que construyen en las urbanizaciones poseen un catlogo pret'a porter, que sirve
para que el propietario elija el modelo que ms le conviene. Por otra parte, el sistema
housing o de "llave en mano" ya le entrega la casa terminada, evitndole las molestias de
verificar la marcha de las obras.

Cuadro N 2
TIPOLOGAS DE URBANIZACIONES CERRADAS

Tipologa Caractersticas Marco legal

Barrio cerrado Viviendas unifamiliares de permetro exen Decreto ley 8912 (PBA) Decr.
to. Poseen infraestructura de servicios y un 9404/86 Decr. 27/98 "Regla
mnimo equipamiento comunitario. Desa mentacin p/barrios cerrados"
rrollo desde 2 a 80 ha, Pdte. 10 a 15 ha. Decr. 1727/02 "Regularizacin
Localizacin en reas urbanas o comple provincial de urbanizaciones
mentarias. cerradas".

Country club Viviendas unifamiliares y muitifamiliares. In Ley nacional 3487 Ley nacio
fraestructura de servicios completa. 40% de nal 13512 "Propiedad horizon
la superficie destinada a espacios comunes. tal" y Decr. reglamentario 2489
Importante equipamiento social y deportivo. Decreto ley 8912 (PBA). Decr.
Desarrollo entre 10 y 300 ha. Localizados en Reglamentario 9404/86 Decr.
reas semiurbanas o rurales. 2815 Secretara de Tierras y Ur
banismo Decr. 1727/02.

Condominio Construccin en tira de ms de dos y ms Ley 13.512 (Propiedad Hori


plantas de altura. Desarrollo en 1 ha (mx.). zontal) Decr. Reglamentario
Localizacin en reas urbanas. Equipamiento 2489.
para recreacin reducido.

Club de chacras Edificacin unifamiliar aislada en terrenos de dem clubes de campo.


gran superficie (lotes de 2 y ms ha). Infraes
tructura de servicios y equipamiento bsico.
No se permite la explotacin intensiva agro
pecuaria. Localizacin en reas rurales.

Pueblo privado Conjuntos de barrios asociados (algunos te dem barrios cerrados.


mticos) con un rea central de equipamien
tos comunitarios. Poseen un Master Plan.
Desarrollo en 300 y ms ha. La edificacin
combina unidades unifamiliares y condomi
nios. Importante infraestructura de servicios.
Localizados en reas semirrurales.

Fuente: Elaboracin propia en base a Carballo y Batalla (2005).

143
1 SONIA VIDAL-KOPPMANN

Las principales diferencias que pueden encontrarse, las hemos clasificado a continua
cin:

Ubicacin

Si bien algunos trabajos de investigacin (Davis, 1993; Rodrguez y Lpez, 2005)


destacan que una caracterstica esencial de las urbanizaciones privadas es la de ser un
producto ubicuo, tambin es preciso agregar que no todas las tipologas, por lo menos en
lo que respecta a la RMBA, pueden estar localizadas en cualquier parte. Es cierto que la
mayora de los proyectos tienen como pauta de partida buscar las tierras vacantes ms
baratas, importando muy poco sus condiciones intrnsecas (inundables, prximas a una
cuenca hdrica contaminada, vecinas a un basural a cielo abierto, etc.); pero solamente
los barrios cerrados y los condominios pueden localizarse en reas urbanas.
Los clubes de campo, segn la Ley Provincial 89125, solo pueden construirse dentro
de las llamadas reas complementarias o rurales, lo que equivale a decir zonas semi-
rrurales o rurales. Esta misma reglamentacin se aplica a los clubes de chacras, que por
no existir una reglamentacin especfica, se asimilan al concepto de club de campo. Por
otra parte, la necesidad de contar con grandes fracciones para su desarrollo, naturalmente
obliga a que los mismos se encuentren ms alejados de las zonas urbanizadas.
En cuanto a las ciudades privadas (conjuntos de barrios cerrados) se encuadran dentro
de la categora de urbanizaciones especiales de la mencionada ley y su ubicacin es
exterior a las reas urbanas, exigiendo un plano maestro inicial.

Dimensiones del conjunto

No es una variable relevante para definir una determinada tipologa. Con excepcin
de los condominios, que se desarrollan en una hectrea y a veces en superficies menores,
en el resto de las urbanizaciones hay una gran variedad. Tanto barrios cerrados como
clubes de campo pueden poseer desde 4 hectreas a ms de 300, indistintamente.
No obstante, el desarrollo en superficies ms reducidas est ms generalizado en la
tipologa barrio cerrado. Ello obedece a varias razones. En principio, los equipamientos
comunitarios de menor envergadura no demandan tanto espacio. En segundo lugar, mu
chos de estos barrios han sido diseados pensando en usuarios de un nivel econmico
ms bajo que el de los potenciales clientes de los clubes de campo y por lo tanto sus
dimensiones son ms modestas. Y por ltimo, como muchos de ellos se han construido
dentro de reas urbanas consolidadas, las fracciones son de menor tamao debido a los
valores del suelo urbano y a la capacidad vacante de las ciudades.
Por el contrario, la tipologa "club de chacras" es la que posee un mayor desarrollo
horizontal, ya que el loteo promedio en estos conjuntos siempre supera las dos hectreas

5 Ley Provincial 8912 de Usos del Suelo y Ordenamiento Territorial sancionada en la provincia de Buenos
Aires en 1977.

144
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... I
como mnimo. Junto con los "pueblos privados" o "ciudades privadas", son las tipologas
que consumen mayor superficie y las ltimas en aparecer dentro del escenario de las
urbanizaciones cerradas. Para dar una idea de las dimensiones que pueden alcanzar estas
dos tipologas, podemos mencionar como ejemplo la ciudad privada de Nordelta en el
partido de Tigre, que posee una extensin de 1.300 hectreas y el club de chacras
"Chacras de la Cruz" en Exaltacin de la Cruz, de 210 hectreas.

Tamao de los lotes

Esta es una variable de relativa importancia pero que incide en las caractersticas de
las urbanizaciones. En general, las dimensiones de los lotes son ms generosas en los
clubes de campo y los barrios cerrados de mayor categora, como asimismo en los con
juntos de mayor antigedad. En estos casos, los terrenos poseen alrededor de 800 a 1.500
metros cuadrados. El contar con ms metraje cuadrado implica, segn los casos, poder
tener una piscina privada, o simplemente estar ms alejado de las miradas del vecindario.

Costo de los terrenos por metro cuadrado

Esta variable se encuentra relacionada con el tamao de los terrenos, pero fundamen
talmente con la zona en donde se localizan las urbanizaciones. Teniendo la informacin
actualizada de aproximadamente 400 emprendimientos distribuidos en la regin bajo
estudio pudimos elaborar el Cuadro N 3.

Cuadro N 3
COSTOS DE LOTES POR ZONAS

Zona Costo m2/US$ Costo expensas Partidos

Norte 7 0 /5 6 0 10 0/90 0 Tigre - S. Isidro

Noroeste 1 5 /8 0 0 150 /650 Pilar - Escobar

Oeste 1 1 /3 0 0 150 /300 Lujn - Moreno

Sur 20 /200 50 / 600 Echeverra - Ezeiza

Fuente: Elaboracin propia a partir de Verde Country (2007).

Es interesante agregar los montos estimados de expensas, ya que al igual que el


tamao y el precio de los terrenos, tambin incide en la categora que se le pretende dar
a la urbanizacin. Las urbanizaciones ms antiguas, ms consolidadas, con equipamiento
deportivo sofisticado (nutico, hpico, golfstico, etc.), y de mayor prestigio, poseen ex
pensas ms elevadas. Esta situacin sirve para regular el acceso de determinados sectores
sociales.

145
I SONIA VIDAL-KOPPMANN

Cabe agregar que en este primer relevamiento no se hizo una desagregacin por
tipologa, en lo que respecta a clubes de campo y barrios cerrados, ya que los valores
cotejados eran semejantes.
Las dos categoras que no se incluyeron en la tabla fueron la de condominios y clubes
de chacras. Los precios en ambos casos son bastante ms bajos y produciran una distor
sin inadecuada.
En sntesis, se observa una tendencia de valores ms altos en las zonas norte y
noroeste. Los precios de los lotes segn las diferentes zonas y segn las categoras de las
urbanizaciones cerradas son determinantes en la homogeneizacin de los potenciales
habitantes de las mismas.

Equipamiento dentro de la urbanizacin

Es una variable de importancia para la diferenciacin de tipologas. En principio, para


ser un club de campo es imprescindible que dentro del mismo se puedan practicar
algunos deportes, en especial actividades hpicas. Esta situacin los distingue de los
barrios cerrados, ya que algunos de ellos no cuentan con ninguna instalacin para las
prcticas deportivas.
El equipamiento tambin ha permitido disear conjuntos cerrados "temticos", por
ejemplo para los aficionados al golf o a las actividades nuticas. Disear un barrio
temtico o una ciudad temtica es indiferente para los proyectistas; solo es cuestin de
saber cuntas hectreas tendr el conjunto y a qu clientela potencial ir dirigido.
Contar con uno o varios edificios para reuniones sociales, poseer edificios expresa
mente construidos para albergar huspedes o lagunas artificiales diseadas para la prcti
ca de remo, surf y otras actividades por el estilo, eleva tanto los costos de los lotes como
el pago mensual de las expensas y segn puede leerse en los avisos de los suplementos
especializados de los diarios, es uno de los elementos en los que se centran las campaas
de marketing de los emprendimientos.
Finalmente, es interesante sealar que los equipamientos externos tienen su peso en
el costo de los terrenos, ya que las zonas norte y noroeste de la regin son las mejor
abastecidas y, por lo tanto, las ms consolidadas.

Densidad

La densidad media bruta para los clubes de campo no supera, segn la Ley 8912, las
ocho unidades residenciales por hectrea. En el caso de los barrios cerrados, las densida
des deben ajustarse a los indicadores urbansticos que rigen para la zona donde vayan a
localizarse6. Las mismas en los pueblos privados adoptan tambin este criterio, puesto
que se consideran por separado cada uno de los barrios que comprenden cada conjunto.

6 Este criterio queda establecido en el Decreto Provincial N 27/98, que reglamenta la localizacin de
barrios cerrados en la provincia de Buenos Aires.

146
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
La densidad de los clubes de chacras es an menor que la de los clubes de campo,
debido a que los lotes tienen dimensiones mayores a las dos hectreas. Para el clculo
habra que estimar una familia-tipo constituida por cinco integrantes por hectrea.
De todas las tipologas analizadas, los condominios son los que ostentan los valores
ms altos. En este caso, la densidad est en correspondencia con la determinada para el
rea por el cdigo de planeamiento del municipio. Por poseer una tipologa edilicia
asimilable a los edificios de departamentos, sus valores son ms altos que los planificados
para los conjuntos de viviendas individuales; siempre dependern de la cantidad de pisos
y de unidades construidos.

Caractersticas funcionales

La funcin predominante de todas las urbanizaciones cerradas es la de hbitat tempo


rario o permanente. En muchos de los proyectos que pertenecen a la tipologa "barrio
cerrado" es su nica funcin.
En la tipologa "condominio" esta funcin tambin es predominante, aunque ya se
han comenzado a observar algunos proyectos destinados exclusivamente a estudios y
oficinas (como ejemplo, los Condominios de la Baha en Nordelta, actualmente en proce
so de comercializacin); y otros destinados a alquiler temporario en reas tursticas.
En la tipologa clubes de campo o country clubs, la funcin de habitar es compartida
con la funcin de esparcimiento o deportiva.
Finalmente, en lo que concierne a los "clubes de chacras", debemos destacar que no
se trata de agrupaciones de emprendimientos productivos como su denominacin parece
ra indicar. Despus de haber realizado un estudio pormenorizado sobre un conjunto de
casos que estn actualmente funcionando y en vas de crecimiento (Vidal y Boudoux,
2005), puede afirmarse que en los reglamentos internos de todos ellos no se tolera ningn
tipo de explotacin agropecuaria por pequea que sea. La chacra es en verdad un simula
cro de vida campestre, buscado por un cierto segmento de usuarios que prioriza la
privacidad, y al que no le molesta recorrer mayores distancias. Como todava no existen
demasiados emprendimientos de este tipo, no se puede analizar el funcionamiento de los
mismos. Lo nico observable es que en los ms antiguos, como por ejemplo "El Argentino
Farm Club" localizado en el partido de Lujn, hay un escaso conjunto de familias residen
tes en forma permanente.
Despus de haber descrito las principales variables que a nuestro juicio facilitan la
elaboracin de una tipologa de proyectos, decidimos mostrar cmo evolucionaron las
diferentes tipologas en la regin. Para ello, utilizamos la informacin publicada sobre
ms de cuatrocientas urbanizaciones asentadas en las cuatro zonas, en las que se ha
dividido el rea de estudio (Figura N 2).
La casustica permite observar que los clubes de campo, que fueron los primeros en
aparecer en la regin, alcanzaron su mayor punto de crecimiento en la dcada de los 80,
aunque siempre fueron expandindose de manera continua en pocas anteriores y poste
riores.

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SONIA VIDAL-KOPPMANN

Figura N 2
EVOLUCIN DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS POR ZONAS

Zona Noroeste

80
70
60
50
Cantidad de ECC
urbanizaciones
40 BC
30 3 CH

20 COND

10
e> O em [_ CL n.
0-40 41-60 61-70 71-80 81-90 91-00 01
ME

Aos

Zona Norte

acc
BC
CH
COND
ME

148
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... I
Figura N 2
(CONTINUACIN)

Zona Oeste

Aos

Zona Sur

Cantidad de
urbanizaciones

0-40 41-60 61-70 71-80 81-90 91-00 01


Aos

Referencias:
CC: Clubes de campo.
CH: Clubes de chacras.
ME: Megaemprendimientos.
BC: Barrios cerrados.
CO: Condominios.

Fuente: Elaboracin propia a partir de Verde Country (2007).

149
B SONIA VIDAL-KOPPMANN

En Ia Figura N 2, Io ms significativo es el crecimiento de los barrios cerrados


tambin entre 1990 y 2000. De la comparacin del crecimiento de ambas tipologias se
puede inferir que la preferencia de Ia demanda se inclino hacia los barrios cerrados. La
explicacin ms evidente es de tipo econmica, ya que para acceder a uno de estos
barrios solo se requiere adquirir el lote o la vivienda; por el contrario, el ingreso a un
club de campo requiere del pago de una membresa, que en algunos casos supera los
3.000 dlares, del aval de dos o ms socios activos, y de la aceptacin de la solicitud de
ingreso por la Comisin Directiva del country-club.
Asimismo, desde el lado de la oferta hay mayores limitaciones para construir un club
de campo (CC) que un barrio cerrado (BC). El proyecto de CC debe contar con un mnimo
equipamiento deportivo y social y ello demanda una superficie de mayor tamao, que
para construir solamente un conjunto de viviendas.
La variedad de dimensiones de terrenos como de cantidad de viviendas son otros dos
posibles factores que permiten explicar este crecimiento acelerado. Como esta tipologa
solo tuvo una normativa especial a partir de 1998, los desarrolladores no se vieron
limitados por patrones de densidad o de superficie. De tal forma que pueden encontrarse
barrios cerrados con lotes inferiores a los 500m2 y con las vas de circulacin como
nicas superficies comunes. Aunque indudablemente la explicacin del crecimiento ex
plosivo de los barrios cerrados y del resto de las urbanizaciones se basa en el floreciente
negocio inmobiliario que surgi avalado por la estabilidad econmica y por las inversio
nes en obras de infraestructura (especialmente viales).
En este sentido, hay que destacar que muchos de los BC y CC se edificaron para
ofertarlos como una opcin posible de resguardo del patrimonio individual. Las publicida
des despus de la crisis de 2001, insistan en la "seguridad de ahorrar invirtiendo en
ladrillos". El hbitat, por lo tanto, represent una posible forma de reproduccin del capital.
Por ltimo, cabe remarcar que el crecimiento de las urbanizaciones cerradas tambin
se refleja en el aumento demogrfico de los partidos afectados. Tratando de hacer una
sntesis, podemos afirmar que en la primera corona, con excepcin de los partidos de San
Isidro y de San Fernando, donde predominan los barrios cerrados, en particular los parti
dos que integran la zona sur, no hay casi presencia de urbanizaciones cerradas y en la
mayora de los mismos los porcentajes de crecimiento de la poblacin entre 1991 y 2001
son muy bajos o arrojan cifras negativas (Cuadro N 4).
Por el contrario, en la segunda y tercera corona algunos partidos en donde desde
1990 en adelante ha crecido el nmero de urbanizaciones cerradas de manera significati
va, tambin presentan elevados porcentajes de crecimiento demogrfico; tal es el caso de
Ezeiza, E. Echeverra, Moreno, Tigre, Escobar, Gral. Rodrguez y Pilar (Vidal, 2005).
Es de destacar que todos estos partidos muestran graves carencias de infraestructura
de servicios en lo que sera "la ciudad abierta", no as en las urbanizaciones cerradas que
han construido sus propias redes y plantas de tratamiento. En el Cuadro N 5 se han
tomado como ejemplo algunos partidos ubicados en las cuatro zonas, en los que se
concentran gran parte de las urbanizaciones cerradas. Los datos censales muestran los
bajos porcentajes en materia de infraestructura y servicios de las reas urbanizadas.

150
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... i
Cuadro N 4
CRECIMIENTO DE LOS PARTIDOS Y URBANIZACIONES CERRADAS

Partido Cabecera % Crecim. Urbanizac. Observac.


poblac. privadas

1a corona
Avellaneda Avellaneda -4,45 0
General San Martn General San Martn -0,41 0
Hurllngham Hurlingham 2,87 1
Ituzalng Ituzaing 10,86 5
La Matanza San Justo 11,94 1
Lans Lanas -3,43 0
Lomas de Zamora Lomas de Zamora 2,85 0
Morn Morn -7,54 0
San Fernando San Fernando 4,50 10
San Isidro San Isidro -1,94 24
Tres de Febrero Caseros -3,95 0
Vicente Lpez Olivos -5,42 0

2a corona
Almirante Brown Adrogu 14,42 0
Berazategul Berazategui 17,85 8 2 pueblos priv.
Esteban Echeverra Monte Grande 23,79 15 1 pueblo priv.
Ezeiza Jos Mara Ezeiza 59,26 14
Florencio Varela Florencio Varela 37,50 0
Jos C. Paz Jos C. Paz 23,08 2
Malvinas Argentinas Malvinas Argentinas 21,50 5
Merlo Merlo 20,17 1
Moreno Moreno 32,96 11
Presidente Pern Guernica 47,03 3
Quilmes Quilmes 1,46 1
San Miguel San Miguel 19,01 15
Tigre Tigre 16,03 57 2 pueblos priv.

3a corona
Cauelas Cauelas 33,26 8
Escobar Beln de Escobar 41,58 41
General Rodrguez General Rodrguez 52,79 10 1 pueblo priv.
Marcos Paz Marcos Paz 56,76 1
Pilar Pilar 67,43 114 3 pueblos priv.
San Vicente San Vicente 31,25 3

Ciudad de Bs. Aires -7,60

Fuente: Elaboracin propia en base a Censo Nacional de Poblacin y Hogares, INDEC (2001).

151
i SONIA VIDAL-KOPPMANN

Cuadro N 5
PORCENTAJE DE HOGARES SIN COBERTURA DE SERVICIOS

Partido T. Hog. Desag. Agua Electr. Gas Al. P. Pav. R. Res. T.P. T.E.

Echeverra 62.922 81,87 54,4 2,4 21,0 9,9 19,6 3,5 9,4 12,9
Ezeiza 29.561 83,13 79,2 1,8 31,2 20,6 26,8 9,7 47,6 73,4
Malvinas 72.948 96,99 90,7 3,6 29,4 13,1 29,8 3,7 14,3 24,4
Moreno 95.523 75,48 53,1 3,7 55,9 19,1 18,1 8,1 9,7 20,4
Pilar 58.303 84,10 76,0 6,8 60,7 24,5 44,9 13,6 27,4 51,4
S. Miguel 65.688 62,41 63,0 2,1 17,9 7,4 14,9 3,1 5,2 13,1
Tigre 79.782 85,47 35,5 2,7 27,8 7,2 8,5 3,9 9,5 26,7

Referencia: T. Hog.: total de hogares; Desag.: desages cloacales y pluviales; Agua: agua por red.domiciliaria;
Electr.: electricidad domiciliaria; Gas: gas natural por red; Al. P.: alumbrado pblico; Pav.: calles pavimentadas;
R. Res.: recoleccin de residuos; T.P.: transporte pblico; T.E.: conexin telefona fija.

Fuente: Censo 2001, elaboracin propia sobre la base del cuadro 4.18. INDEC (2001).

Dinmica inmobiliaria y tendencias

Los diez aos precedentes al siglo XXI, se caracterizaron por la llegada de inversiones
extranjeras directas (1ED) focalizadas sobre ciertos sectores de la economa (bienes races,
obras pblicas, comunicaciones, etc.) y por el repliegue del Estado como agente promotor
de los procesos de desarrollo.
La mayor parte de estos flujos financieros recal en la Regin Metropolitana de Bue
nos Aires, pero lo hizo de una manera selectiva sobre ciertas reas y en algunos sectores
en particular. En un estudio llevado a cabo en la Universidad de Buenos Aires, se destaca
ron cinco ejes de inversin; a) las nuevas tipologas residenciales tanto en la ciudad
primada (torres-jardn amuralladas) como en las zonas ms alejadas de la periferia (clubes
de campo, barrios cerrados, etc.); b) la localizacin de equipamientos de envergadura
destinados preferentemente al consumo y al ocio (hipermercados, shopping centers, com
plejos cinematogrficos, etc.); c) la concentracin de las industrias en parques industria
les de alta tecnologa; d) la consolidacin y/o ampliacin de los distritos de gestin
empresarial (especialmente dentro de la ciudad de Buenos Aires); y e) la ampliacin y
reestructuracin de la red vial y de transporte metropolitana (Ciccolella, 2004).
La concentracin de la inversin en estos rubros ha logrado que la impronta territorial
de la regin se modificara aceleradamente, producindose un cambio sustancial en los
patrones espaciales, como ya lo hemos sealado en apartados anteriores.
Hacia el final de la dcada, ms precisamente en el transcurso del ao 2000, la
provincia de Buenos Aires recibi 5.451 millones de dlares en IED, cifra equivalente al
36,2% del total de inversiones realizadas en el pas, revirtiendo la tendencia decreciente

152
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
que se haba producido en 1999 (Reporte Inmobiliario, abril de 2004). El informe tambin
consigna que el 89,6% de esas inversiones (US$ 4.881 millones) se concentr en 16
partidos de la provincia, de los cuales 14 pertenecan a la Regin Metropolitana recibien
do la industria de la construccin casi un 32% de los flujos. Gran parte de los mismos se
canaliz en el eje de direccin noroeste en la construccin de: barrios cerrados, clubes
de campo, clubes de chacras y pueblos privados.
Actualmente, la superficie que ocupan estos emprendimientos en la regin equivale a
casi dos veces la superficie de la ciudad de Buenos Aires, o sea, alrededor de 400 km2.
Una cuarta parte (ms de cien) se ha localizado en el partido de Pilar, ubicado a 60 km
de la ciudad de Buenos Aires y con una vinculacin directa con el Acceso Norte-Autopis
ta Panamericana.
Las cifras muestran cmo la dinmica inmobiliaria ha tenido un fuerte peso dentro de
la economa de la regin, pues a su vez tambin se asocia a la misma, la construccin de
obras pblicas y de emprendimientos privados en el sector servicios.
"Estas mejoras actuaron como disparadores para la revalorizacin de las reas rurales
que rpidamente resultan en una renta diferencial incorporadas tanto por propietarios de
los establecimientos productivos, como por los agentes del negocio de la construccin e
inmobiliario" (Carballo, 2004: 13).
As puede explicarse que las urbanizaciones sin control hayan do consumiendo tie
rras de alta productividad, en gran parte de las reas metropolitanas ms densas de
Amrica Latina. En las ciudades-regln es donde las nuevas empresas inmobiliarias for
madas por conglomerados empresariales y con una importante capacidad de gestin han
encontrado un escenario adecuado.
En la Regin Metropolitana de Buenos Aires nuevos actores han hecho irrupcin,
apareciendo el emprendedor inmobiliario como un agente clave dentro del sistema. Su
funcin consiste en detectar y comprar tierras baratas, para posteriormente venderlas
loteadas y/o edificadas a precios muy superiores.
Como resultado de este proceso, familias de ingresos medio-altos y altos se han
instalado en partidos histricamente pobres como Moreno, Gral. Rodrguez, Echeverra,
etc. Al igual que en Santiago de Chile "la construccin de carreteras y obras de infraes
tructura ha contribuido a hacer posibles esas localizaciones 'raras' [...] esas obras garanti
zan la conexin de sus residentes con los otros sectores de la ciudad moderna" (Sabatini
y Cceres, 2005: 17).
Por otra parte, se ha asociado la construccin con la promocin inmobiliaria y se han
producido vinculaciones entre empresas nacionales y extranjeras que han fortalecido la
capacidad para desarrollar proyectos de importantes dimensiones (ciudades o pueblos pri
vados). La pujanza de la industria inmobiliaria y la desaparicin del Estado como agente
mediador para asegurar una adecuada poltica de inversiones y de crecimiento urbano, ha
transformado al mercado en el casi nico organismo regulador de la expansin urbana.
En una entrevista realizada por un medio local al secretario de Planeamiento de la
Municipalidad de Pilar (ao 2004), este sostiene la necesidad de cambiar la zonificacin
del partido para promover la llegada de inversiones.

153
| SONIA VIDAL-KOPPMANN

"La idea tiene como objetivo zonificar como urbanos y residenciales, los sectores que
hoy figuran como complementarios, rurales e incluso industriales, los cuales son terrenos
que no pueden dividirse en pequeas parcelas, lo que impide el crecimiento de las
inversiones... Estamos haciendo modificaciones generales, esto es para facilitar la llegada
de inversiones a estas zonas, como viviendas multifamiliares, comercios, centros comer
ciales, concesionarias, hoteles y complejos de oficinas" (Pilar de Todos, 2004).
Tanto en Pilar como en muchos otros partidos de la regin se advierte el beneplcito
de los funcionarios con respecto a la llegada de inversiones destinadas a la generacin de
espacios de consumo y no de produccin. Queda claro en la entrevista precedente la
intencin de urbanizar reas rurales, que en el caso de Pilar son de alta productividad.
Obviamente, los propietarios de importantes fracciones de tierra cuyas plusvalas han
aumentado sensiblemente, encuentran ms rentable el negocio inmobiliario que otro tipo
de explotacin.
Asimismo, la reglamentacin flexible en algunos partidos ha facilitado la especula
cin. Para citar un ejemplo, podemos decir que en el partido de Ezeiza (zona sur de la
regin) es factible que un emprendedor retenga tierras dentro de las urbanizaciones por
lapsos de diez aos, sin necesidad de venderlas, pagando por esos lotes impuestos como
tierras sin urbanizar.
Esta maniobra no resulta novedosa. M. Davis en su libro Ciudad de Cuarzo afirma que,
en Los Angeles, los emprendedores dejaron que las tierras ms alejadas "envejecieran" o se
aejaran como un buen vino, para despus sacar condiciones ms ventajosas con su venta.
(Davis, 1993: 125). Esto se asocia con las formas de actuar de los developers vernculos.
Solo basta con ver la cantidad de proyectos lanzados al mercado, de los cuales est
consolidado un porcentaje menor al 50%; es decir, que si el proyecto promete la construc
cin de seis barrios, solo se estn levantando dos. El resto va a esperar hasta que los valores
de la tierra aumenten, ya sea por el poblamiento de la regin o por la construccin de
nuevas infraestructuras o equipamientos, para ser vendidos a precios ms altos.
La situacin generada por estos procesos de crecimiento urbano donde el objetivo
bsico consiste en obtener beneficios financieros, puede acarrear una serie de amenazas
que comprometen el futuro de las ciudades.
En primer lugar, el aumento de la plusvala de la tierra tender a expulsar a los
pobladores de menores recursos que habitan en ellas. En general, se comenta siempre que
estos procesos de urbanizacin son generadores de nuevos puestos de trabajo, ya sea en
la construccin de los proyectos como en el ulterior mantenimiento; pero se dice muy
poco acerca del encarecimiento de los valores del suelo y de la posibilidad de acceso a la
vivienda de los sectores ms pobres. En los partidos que integran la zona noroeste, donde
hay un 35% de nuevas urbanizaciones, se verifican cifras bastante elevadas de poblacin
con necesidades bsicas insatisfechas. En Pilar esa cifra llega al 30%.
La segunda amenaza radica en la posible contaminacin y en los desrdenes ambien
tales que pueden surgir de la modificacin de usos del suelo sin una planificacin previa.
A los proyectos se les exige un estudio de impacto ambiental, que en la mayora de los
casos solo cubre una formalidad. El impacto ambiental de un conjunto cerrado, tal vez no

154
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... 1
significa una gran amenaza para el entorno, pero si esa modificacin del uso del suelo y
de las actividades se multiplica por veinte, por cuarenta o por ms de ciento veinte veces
como es el caso de Pilar, se puede afirmar que indudablemente esto requiere de una
planificacin integral.
En tercer y ltimo lugar debemos reconocer la amenaza que representa el avance de
la urbanizacin privada en relacin a la continuidad del tejido urbano y por ende de las
redes de infraestructura. Algunas ciudades suburbanas van quedando fracturadas por la
presencia de lo privado. Otras estn rodeadas por urbanizaciones que comprometen su
crecimiento futuro.
Frente a estas amenazas se advierte que las polticas de planeamiento en buena parte
de los casos se han conformado con cambiar las zonificaciones para adecuarse a las
tendencias del mercado.
Cules seran las principales tendencias dentro del concepto de urbanizaciones ce
rradas? A travs del anlisis de casos y del seguimiento de los nuevos productos que se
estn promocionando en el mercado, hemos detectado cuatro sectores de inters para los
emprendimientos:

a) Los proyectos de urbanizaciones cerradas en zonas tursticas y de buen nivel paisajstico,


b) La construccin de condominios residenciales multifamiliares y de oficinas,
c) Los clubes de chacras en los partidos ms alejados de la periferia metropolitana,
d) Las ciudades privadas, y
e) La concentracin de equipamientos de gran envergadura destinados a comercio y
servicios.

La tendencia a construir urbanizaciones cerradas en lugares de veraneo se est conso


lidando rpidamente: en destinos muy visitados tales como la costa atlntica, San Luis,
Crdoba, Mendoza, Salta y otros sitios de inters se han afincado proyectos destinados a
vivienda temporaria y/o de alquiler.
Consultadas algunas empresas inmobiliarias, coincidieron en que los potenciales
compradores se mostraban interesados en la posibilidad de obtener una renta de estos
inmuebles. Agregan que para muchos de ellos el poseer su segunda vivienda dentro de un
predio donde el mantenimiento y la vigilancia estn asegurados, es un factor positivo
frente a otras opciones.
La construccin de condominios cerrados para vivienda permanente es una tendencia
que ha aparecido en los ltimos aos para atraer nuevos compradores de clase media.
Algunos de estos proyectos constan de varios bloques de edificios con unidades de depar
tamentos de hasta tres ambientes y servicios comunes, tales como lavadero, cocheras,
juegos para nios en el jardn comn, piscina, solrium y saln de usos mltiples. Los
departamentos no exceden los 100 m2 y con una financiacin adecuada, organizada por
la propia empresa constructora, pueden ser adquiridos por familias de medianos recursos.
La diferencia importante con respecto a los barrios cerrados es que en estos casos siempre
la tipologa edilicia es la de vivienda en altura y multifamiliar.

155
H SONIA VIDAL-KOPPMANN
La tercera alternativa que se est imponiendo en los partidos que rodean a la tercera
corona de la RMBA, es la de los clubes de chacras. Por su distancia a la ciudad de Buenos
Aires (ms de 70 km), muchos proyectos han sido concebidos para funcionar como
segunda residencia. En determinados municipios (por ejemplo, Exaltacin de la Cruz en
el noroeste de la provincia de Buenos Aires) se est promocionando este tipo de empren
dimientos con apoyo de las autoridades locales. Segn lo expresado por los empresarios
inmobiliarios, existe la expectativa de que los clubes de chacras reactiven el turismo
rural.
Las ciudades privadas se encuentran en expansin. Por un lado, los proyectos existen
tes siguen consolidando sus barrios; mientras que por otro, el lanzamiento de una nueva
ciudad en el partido de Escobar, de 1.500 hectreas, a desarrollar por la misma empresa
que est edificando Nordelta (partido de Tigre), es una muestra de que las inversiones en
importantes proyectos inmobiliarios no se detienen.
En ltimo lugar, y en correspondencia con la intencin de los desarrolladores de
"hacer ciudad"7, aparecen los proyectos de centros de compras, hotelera internacional,
edificios de oficinas, etc., localizados fuera de las reas urbanas y vinculados con la traza
de las autopistas metropolitanas. En el partido de Pilar ya se vislumbran dos nodos de
centralidad: el "Km 50" y el "Km 42". Hacemos notar que la denominacin de estos dos
subcentros alude directamente al kilmetro de la autopista a la vera del cual estn locali
zados.
En sntesis, lejos de lo que se poda creer que despus de la crisis econmica de fines
de 2001 se frenaran los emprendimientos de grandes proporciones, los mismos se diver
sificaron en cuanto a tipologas y, adems, se convirtieron en una alternativa de inversin.
Los consultores inmobiliarios han afirmado que la demanda se muestra sostenida y
que las viviendas ms lujosas dentro de barrios privados son las que han mostrado el
mayor repunte. Al respecto sealan que este segmento de la construccin aument en el
primer trimestre de 2005 un 130% en relacin con el mismo trimestre del ao anterior.
Segn un informe elaborado por Stieglitz Construcciones, el perfil del cliente potencial
no es el del consumidor final, sino el del inversor que compra para alquilar o para volver
a vender. La explicacin de este cambio de comportamiento de la demanda se explica de
la siguiente manera:
"Despus de 2002 casi la nica inversin segura para la poblacin pas a ser el
ladrillo en vivienda de alta gama, que si bien haba perdido valor, fue el segmento que
menos sufri y que ms rpido se recuper, y lleg a superar los niveles de la convertibi
lidad" (Diario La Nacin, 28 de enero de 2006).
Resumiendo, la vivienda como inversin es presumiblemente la tendencia que ms
fuertemente est liderando la industria inmobiliaria, y siguen siendo las urbanizaciones
cerradas los productos favoritos para atraer inversores, aprovechando la flexibilidad del

7 En workshops de emprendedores urbanos y en salones inmobiliarios realizados en los tres ltimos aos,
los representantes de las firmas desarrolladoras han usado frecuentemente la expresin "hacer ciudad",
asimilndola a la nocin de desarrollo urbano.

156
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
marco legal urbanstico y las condiciones de inseguridad y de bajo nivel en la prestacin
de servicios de las reas metropolitanas.

Consideraciones finales acerca de la articulacin entre lo "tradicional" y lo "reciente"

Si se considera que las urbanizaciones cerradas son un conjunto de fragmentos urba


nos, uno de los problemas-clave que se presentan es cmo se articularn en la trama pre
existente.
Por otro lado, si las tipologas de clubes de campo y barrios cerrados, tal como fueron
descritas en el apartado precedente, tienden a poseer una casi total autonoma, cmo
podra ello compatibilizarse con alguna forma de integracin dentro del municipio donde
se encuentran ubicadas?
Para intentar esbozar una primera respuesta a estos interrogantes, nos focalizamos en
Pilar como caso de estudio, puesto que, como lo sealramos anteriormente, la cantidad
de urbanizaciones y la antigedad de las mismas permite analizar un comportamiento,
que posiblemente pueda extenderse al resto de los partidos de la regin.
En la Figura N 3 se observa la localizacin del partido dentro de la tercera corona de
la RMBA. Su territorio abarca 355 km2, de los cuales casi un 20% esta cubierto por
urbanizaciones cerradas y est vinculado a la ciudad de Buenos Aires por el Acceso
Norte-Panamericana (ramal Pilar), a una distancia aproximada de 60 kilmetros.
La poblacin del partido en el ltimo decenio creci ms de un 60% y se concentr
predominantemente en las zonas urbanas (90%), siendo las localidades de mayor tamao:
la ciudad de Pilar (cabecera del partido), Presidente Derqui y Del Viso. Ninguna de ellas
alcanza los 100.000 habitantes en la actualidad. El resto de los ncleos urbanos del
partido son pequeos centros con menos de 10.000 habitantes.
Pilar puede ser caracterizado como un partido marcado por los contrastes. As como
se contabilizan ms de un centenar de urbanizaciones cerradas con viviendas con un
costo no inferior a los 100.000 dlares por unidad, tambin se encuentran barrios total
mente carenciados, cuyo nmero es superior a veinte segn las estimaciones de la Secre
tara de Accin Social del municipio (Figura N 4).
El rea central presenta una dinmica propia de las ciudades del interior bonaerense.
Se perfilan pocos edificios en altura y los comercios siguen siendo los mismos de hace
medio siglo. Sin embargo, a menos de 10 km de la misma, al costado de la autopista, se
est expandiendo un importante centro de actividades de comercio y servicios, el llama
do "Kilmetro 50".
Las caractersticas de este nodo, desde su arquitectura hasta las actividades que abarca,
muestran una ruptura con el centro tradicional. Restaurantes de comidas rpidas, shopping
centers, hipermercados, complejos de cines y de amenidades, pareceran demostrar que las
inversiones no se han concentrado dentro de la ciudad, sino fuera de ella, en una fuerte
oposicin entre lo nuevo y lo antiguo. Por un lado los ghettos de riqueza y de pobreza, y
por otro, un rea central tradicional y otra nueva, estn creando un paisaje polarizado,
territorialmente segregado, mostrando que el desafo consistira en tratar de articularlos.

157
i SONIA VIDAL-KOPPMANN

Figura N 3
EL PARTIDO DE PILAR EN LA REGIN METROPOLITANA DE BUENOS AIRES

Fuente: Elaboracin propia.

En una entrevista otorgada a una publicacin electrnica metropolitana, el actual jefe


comunal es consciente de esta situacin al manifestar que:
"El distrito tiene una dualidad, una afinidad a partir de los clubes de campo, barrios
privados e inversiones del sector privado con los municipios de zona norte, como Tigre,

158
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |

San Isidro, San Fernando y Vicente Lpez, pero simultneamente y a diferencia de estos
distritos tenemos un 80% de calles de tierra, 75% sin agua ni cloacas y 20 por mil de
mortalidad Infantil. Esto hace que la intendencia busque un punto de integracin con
equilibrio para que esa desigualdad existente se pueda planificar estratgicamente..."
(Gobierno de la Repblica Argentina, 2004).

Figura N 4
URBANIZACIONES CERRADAS Y BARRIOS CARENCIADOS EN PILAR

Fuente: C .I.M . (FADU/UBA) (2006).

15 9
| SONIA VIDAL-KOPPMANN

A partir de esta situacin de fragmentacin territorial y de segregacin social han


aparecido en el escenario local nuevos grupos de actores que, mediante diferentes
mecanismos, intentan alcanzar esa difcil articulacin entre Io tradicional y lo reciente sin
perder de vista sus propios objetivos e intereses.
Para proceder a una descripcin sinttica de los mismos, optamos por agruparlos de
la siguiente manera: a) las asociaciones civiles comunitarias y ONGs que participan en el
desarrollo local y la accin social; b) las agrupaciones de empresarios, brokers inmobilia
rios y desarroiladores, que han generado importantes transformaciones en el progreso
econmico y urbano; y c) los actores polticos, que estn interviniendo en la toma de
decisiones y en la formulacin de estrategias de planeamiento (Cuadro N 6).
Los actores privados, muchos de ellos nuevos residentes en las urbanizaciones priva
das, se han organizado bajo la forma de fundaciones y asociaciones sin fines de lucro,
para trabajar de manera voluntaria en aspectos puntuales (accin social, salud, educa
cin, planeamiento, etc.).
Uno de los objetivos prioritarios compartido por las asociaciones no gubernamenta
les, es el de intentar articular esos "dos Pilares" tan polarizados: el de las urbanizaciones
privadas y el de la tradicional ciudad pampeana. Entre 1990 y 2000 data el surgimiento
de la Fundacin por Pilar (2000), de la Asociacin Damas del Pilar / Amigos del Pilar
(1996), de la Asociacin Civil de Ayuda a Villa Astolfi (1997), de la Red Solidaria de Pilar
(2000), de la Fundacin Prosalud (1999), entre otras.
Sus autoridades y socios colaboran con el municipio a travs de la ayuda solidaria a
las comunidades ms carenciadas. Por ejemplo, la primera de las asociaciones menciona
das ha canalizado su aporte en tres reas de trabajo: accin social, cultura y planeamien
to. Esta asociacin tiene entre sus miembros a importantes empresarios de la zona, y ha
podido poner en marcha convenios con universidades privadas (Universidad Austral, Uni
versidad Catlica Argentina) para capacitar y organizar programas de microemprendi-
mientos, y con algunas empresas privadas para distribuir alimentos en los comedores
escolares.
No obstante, debemos remarcar que los esfuerzos solidarios de los vecinos de las
urbanizaciones privadas y de las empresas para intervenir en distintos sectores, demues
tra, por una parte, una ausencia de iniciativas pblicas y, tal vez, un deficiente aprove
chamiento de la oportunidad de redistribuir inversiones; y, por otra, la aparicin de
estrategias asistencialistas, aunque sean bien intencionadas.
El segundo grupo est conformado por nuevos actores que han adquirido protagonis
mo en el proceso de urbanizacin privada, y tiene un perfil predominantemente corpora
tivo. Los emprendedores, los consultores inmobiliarios, los administradores de los consor
cios de urbanizaciones, etc., dominan la escena y necesitan consensuar reglas de
actuacin.
El dinamismo y crecimiento acelerado de las operaciones inmobiliarias de envergadu
ra ha requerido la agrupacin de los distintos actores involucrados, para acordar objetivos
y defender intereses. As surgieron asociaciones como la Federacin Argentina de Clubes
de Campo (FACC), que ha patrocinado anteproyectos de ley para reglamentar aspectos

160
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
Cuadro N 6
ARTICULACIN DE ACTORES PRIVADOS EN LA GESTIN URBANA

Entidad Integrantes Funciones

CEDU (Ao de creacin: Representantes de empre Proteger los intereses de los asociados
2001) sas desarrolladoras y cons y negociar en los diferentes niveles
tructoras, consultores in con los organismos pblicos.
mobiliarios, etc.

FACC (Ao de creacin: Representantes de urbani Promover el crecimiento de las UP y


1983) zaciones privadas. proponer medidas legislativas para
beneficiar los nuevos desarrollos.

AMIGOS KM 50 (Ao de Empresarios y comercian Proponer un accionar conjunto al mu


creacin: 2004) tes localizados en el nuevo nicipio en materia de seguridad y te
centro. mas puntuales.

FUNDACIN POR PILAR Empresarios, vecinos y au Interactuar con el municipio en tres


(Ao de creacin: 2000) toridades residentes en Pi sectores: accin social, cultura y pla
lar. neamiento.

FUNDACIN DEL VISO Socios del CC Highland Fundacin de jardines de infantes y


(Ao de creacin: 1989) Park. escuelas pblicas; implementacin
proyectos educativos; capacitacin y
formacin.

POLO EDUCATIVO PI Instituciones educativas Apoyar al sector educativo (pblico y


LAR (Ao de creacin: del mbito privado. privado) del partido.
2002)

ASOCIACIN VILLA AS- Socios del CC Martindale. Centro de capacitacin en oficios; ta


TOLFI (Ao de creacin: reas de accin social de apoyo a em
1999) pleados del CC de bajos recursos.

ASOCIACIN AMIGOS Asociacin Damas del Pi Tareas de beneficencia actualmente


DEL PILAR (Ao de crea lar en sus orgenes. concentradas en el sector salud.
cin: 1996)

PILAR SOLIDARIO (Ao Asociacin de institucio Atender las necesidades de educacin


de creacin: 1999) nes universitarias y cole y capacitacin laboral de sectores
gios privados. desfavorecidos de Pte. Derqui.

FUNDACIN PROSA Estructura de voluntariado Solventar la atencin mdica de pa


LUD (Ao de creacin: con apoyo del Hospital cientes de bajos recursos de la zona.
1999) Universitario Austral.

Fuente: Elaboracin propia.

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| SONIA VIDAL-KOPPMANN

inherentes al dominio y administracin de las urbanizaciones privadas; y la Cmara


Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que agrupa a las empresas que actual
mente estn construyendo los proyectos de mayor impacto en cuanto a dimensiones y
capital invertido (Faralln-Pulte Homes, Nordelta S.A., CREAURBAN S.A., IRSA, etc.).
En ambos casos, el nfasis est puesto en la promocin y el desarrollo de un "urbanis
mo privado", liderado por firmas mixtas de capitales nacionales y extranjeros. Estas aso
ciaciones han participado en cuestiones inherentes a la legislacin urbanstica, a la tem
tica impositiva y a la promocin de la figura del desarrollador, a travs de eventos de
trabajo y de exposiciones y salones inmobiliarios.
El tercer grupo de actores est integrado por los municipios y por los organismos que
dentro del municipio de Pilar trabajan en forma descentralizada para lograr la integracin
comunitaria.

Consideraciones finales

El concepto de integracin se ha posicionado tanto en el discurso de los polticos locales


como en el de las asociaciones intermedias del partido de Pilar. En los prrafos anteriores
hemos sealado cmo los actores privados se han agrupado de acuerdo con intereses afines y
estn realizando acciones sobre determinadas reas o sectores especficos.
A su vez, los actores pblicos, especialmente el gobierno local, tambin se encuen
tran abocados a la tarea de articular el municipio hacia el interior y hacia el exterior.
Entre los organismos descentralizados que colaboran con la accin municipal pueden
mencionarse la Comisin de Integracin Pilarense y el Instituto Municipal de Cultura y
Animacin Social.
La Comisin de Integracin Pilarense comenz sus actividades en 2001 y estaba
constituida por un grupo de entidades privadas y pblicas: la Sociedad de Comerciantes,
Industriales, Propietarios y Afines de Pilar (SCIPA); la Cmara PYME de Mujeres; la Fede
racin de Centros Tradicionalistas de la Provincia de Buenos Aires; el Rotary Club de
Pilar; Estancias del Pilar S.A.; Vecinos de Pilar; Fundacin por Pilar; Amigos del Pilar y los
medios grficos y radiales locales (FM del Sol, Diario Regional, FM Pilar, etc.).
La idea convocante fue la de integrar a todos los sectores de poblacin mediante una
serie de actividades sociales y culturales, que posibilitaran el encuentro no solo de veci
nos nuevos y antiguos, sino tambin de las diferentes colectividades extranjeras que a lo
largo de ms de 150 aos colaboraron con el desarrollo del partido.
A diferencia del resto de las asociaciones que hemos presentado, esta se form para
cumplir con un objetivo puntual y no previendo una continuidad de acciones planificadas.
Por el contrario, el Instituto de Cultura y Animacin Social, entidad oficial descentra
lizada, est abocado desde su creacin a la tarea de integrar a los ciudadanos travs de la
cultura; aunque segn lo manifestado por sus autoridades, el proceso demandar un
tiempo para lograr resultados. Como parte de la estrategia, firm un convenio con la
Universidad del Salvador para la fundacin de la Casa de la Cultura, proyecto que se
concret en 2004 y que sigue vigente.

162
DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... |
La integracin "hacia afuera" del partido se comenz a gestar a partir de la crea
cin de los llamados "consorcios de municipios". En ausencia de una institucin
ntegradora de toda la Regin Metropolitana, por iniciativa propia algunos partidos de
la zona norte, en 1999, se cre el Consorcio Regin Metropolitana Norte. Este consor
cio, formado por los partidos de Vicente Lpez, San Isidro, San Fernando y Tigre, ha
aportado el marco institucional para celebrar convenios que tienden hacia el desarro
llo conjunto.
Con un criterio similar, un ao despus, se estructur el consorcio de la subregin
noroeste, al que pertenece el partido de Pilar. Uno de los objetivos comunes de este
segundo conjunto de municipios es el de proponer una estrategia con respecto a la
temtica de las urbanizaciones.
En efecto, teniendo por finalidad aunar esfuerzos para potenciar las fortalezas indivi
duales de los partidos, en junio de 2000, Pilar junto con Lujn, Gral. Rodrguez, Moreno,
Exaltacin de la Cruz, Escobar, Campana y Zrate conformaron el consorcio interdistrital
"Regin del Desarrollo Urbano y Productivo". La firma del convenio intermunicipal res
pondi a la necesidad de planificar de manera conjunta tanto el crecimiento econmico
como el desarrollo urbano.
Los objetivos generales que se difundieron con la constitucin de este segundo con
sorcio, bsicamente consistan en:

a) Garantizar y controlar el cuidado del medio ambiente, promoviendo proyectos de


urbanizacin y de industrializacin sustentables;
b) Formular planes integrales en materia de infraestructura y servicios para cubrir los
dficit actuales;
c) Evitar que el avance de la urbanizacin desaliente la produccin agropecuaria.

Cabe destacar que los partidos adherentes, si bien poseen diferentes caractersticas en
materia de desarrollo urbano, se han visto afectados por transformaciones similares en lo
que respecta a procesos de urbanizacin privada y de cambios en el mercado de trabajo
local.
Tomando el partido de Pilar como un caso-testigo para la regin, se ha podido verifi
car que: uno, la ciudad traspasa no solo sus propios lmites, sino la escala del municipio,
para integrarse en una ciudad-regin. De ah la importancia de estos incipientes consor
cios, para hacer frente a problemticas comunes. Y dos, que los procesos de intervencin
sobre el territorio requieren de mecanismos de gestin y de negociacin, para lo cual los
nuevos actores se reagrupan en funcin de objetivos e intereses comunes.
De esta forma podemos afirmar que coincidimos plenamente con la concepcin de
un nuevo urbanismo (Ascher, 2004) que se debera sustentar en formas estratgicas de
consenso entre actores; en programas y proyectos articulados en un marco de sustentabi-
lidad a mediano y largo plazo, para la regin; y en un monitoreo y control permanente no
solo de parte de los agentes pblicos, sino tambin con la participacin efectiva de los
ciudadanos.

163
| SONIA VIDAL-KOPPMANN

Agradecimientos

Al Centro de Informacin Metropolitana de la Facultad de Arquitectura, Diseo y


Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires, y en especial a la Arq. Patricia Dietrich
que prepar la cartografa SIG que acompaan el texto.
A Walter Koppmann por la diagramacin de los grficos.

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DINMICA DE LAS URBANIZACIONES CERRADAS EN LA RECONFIGURACIN ... 1

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165
LAS DOS CARAS DE LA
EXPANSIN RESID EN CIA L EN LA
PERIFERIA M ETROPOLITANA DE
SA N TIA GO DE CHILE:
P R E C A R I P O L IS ESTATAL Y
P R IV A T P O L IS INMOBILIARIA1
RODRIGO HIDALGO2, AXEL BORSDORF3 y H U G O Z U N IN O 2

Una de las principales manifestaciones de cambio que se viven hoy en las grandes
ciudades de Amrica Latina, y del tercer mundo en general, tienen que ver las modifica
ciones recientes que se manifiestan en los usos del suelo de sus periferias. Los cambios se
expresan en estas urbes con una velocidad y magnitud de regeneracin de los procesos
que dieron forma a la expansin metropolitana en las dcadas anteriores, muy diferentes
a los que trazan actualmente la huella de la ocupacin territorial que ocurre en dichos
lugares y que son particularmente destacables en la era del reinado de la globalizacin
neoliberal (De Mattos, 1999, 2002).
Los estudios realizados en diferentes ciudades de la regin muestran que las aglome
raciones de mayor tamao estn viviendo una acentuada expansin territorial, marcada
por la periurbanizacin y la policentralizacin, fenmenos que comienzan a caracterizar
a una ciudad diferente a la que se haba consolidado en el perodo industrial-desarrollista
(De Mattos e Hidalgo, 2007). En paralelo, estas tendencias se viven con una intensidad
menor en los ncleos secundarios que experimentan procesos similares pero con manifes
taciones que no dejan de expresar cambios que han sido motivo de estudios comparativos
que han concluido que las urbes situadas en las escalas inferiores de los sistemas urbanos
nacionales no escapan a las tendencias metropolitanas (Ortiz y Escolano, 2005; Castro y
Ortiz, 2005; Arenas, Andrade y Lagos, 2005).
Desde el punto el vista demogrfico, uno de los elementos ms importantes dentro de
este proceso de cambio metropolitano tiene relacin con el papel que desempea o ha
desempeado en los ltimos aos la migracin o desplazamientos residenciales intrame-
tropolitanos y las fuerzas que la determinan (Rodrguez, 2007; Escolano y Ortiz, 2007).
En el caso chileno, en esta evolucin, durante los ltimos aos, un conjunto de obras
pblicas han influenciado de modo notable, sobre todo en lo que dice relacin con los

1 Proyecto Fondecyt regular 1060759 y Cooperacin Internacional 77070242.


2 Instituto de Geografa, Pontificia Universidad Catlica de Chile. E-mail: hidalgo@geo.puc.cl; hzunino@uc.cl
3 Instituto de Geografa, Universidad de Innsbruck. E-mail: axel.borsdorf@uibk.ac.at

167
i RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

accesos viales principales y vas de alta circulacin, la movilidad residencial de los


sectores de ingresos medios y altos con los consiguientes cambios en el paisaje urbano e
interurbano nacional que ello implica. En este sentido, bajo el esquema de las "concesio
nes viales", el sector privado ha comenzado a movilizarse en bsqueda de rentabilidades
atractivas para sus inversiones, potenciando la expansin fsica de las reas metropolita
nas y de las ciudades intermedias.
De esta forma, una de las manifestaciones de la expansin fsica del rea metropolita
na de Santiago de Chile (AMS) hacia su rea de influencia est relacionada con la
construccin de viviendas en condominios dirigidas a grupos socioeconmicos medios,
medios altos y altos, que migran hacia las reas periurbanas en bsqueda de nuevos
espacios residenciales, de mayor tamao e inmersos en un hbitat supuestamente opuesto
a la modernidad de la metrpoli.
Esta ltima modalidad residencial por sus caractersticas de superficie se convierte en
teora en el principal agente modificador del hbitat rural y en el detonante de mltiples
conflictos en la relacin urbano-rural, a travs del cambio de uso del suelo y su constante
fragmentacin. Ello genera una serie de disfuncionalidades que se relacionan con la
materializacin de usos que poco tienen que ver con las actividades primarias asociadas
a la agricultura, lo que se manifiesta en incompatibilidades entre dos formas de ocupar un
territorio con medios y fines muchas veces opuestos. El estudio y diseo de posibles
soluciones a las externalidades planteadas por la implantacin de dichos usos requiere de
metodologas de anlisis particulares, capaces de comprender la complejidad del medio
rural que ha sido utilizado por dcadas por la funcin residencial, pero en la actualidad
con una magnitud nunca antes vista (Hidalgo y Salazar, et al., 2005).
El binomio condominios ms autopistas concesionadas est en las bases de lo que
hemos denominado privatpolis inmobiliaria, que se relaciona con el aumento de los
lmites espaciales en la promocin y construccin de espacios residenciales cerrados,
marcados por barreras de proteccin y seguridad, en los cuales se comienza a vivir una
progresiva autosegregacin no solo del habitar, sino que tambin de los servicios necesa
rios que apoyan dicha funcin. Este fenmeno, que se comenz a vivir con especial vigor
desde la segunda mitad de la dcada de 1990, encuentra hoy en la periferia metropolita
na el espacio propicio para expandirse: ms metros cuadrados a menor precio que en la
ciudad consolidada y muchas veces mejor conectada que en su interior en trminos de
infraestructura vial a causa de las citadas autopistas.
En este sentido, cada vez se comienzan a ofrecer productos inmobiliarios para las
clases medias y altas en la periferia rural que incluyen supermercados, colegios, jardines
infantiles y espacios de ocio exclusivos para sus residentes, tal cual existen en el interior
del AMS. Lo nico que se excluye, hasta el momento, en estos proyectos tiene que ver
con las fuentes laborales donde se desempean los posibles propietarios (Hidalgo, Bors-
dorf y Snchez, 2007).
Otra manifestacin del proceso de expansin o de la generacin de suelo urbano
hacia el exterior del AMS est asociado histricamente al desarrollo de proyectos de
viviendas sociales promovidas por el Estado y dirigidas a grupos socioeconmicos medios

168
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
bajos y bajos. Tradicionalmente estos conjuntos, en especial durante la segunda mitad del
siglo XX, se construyeron en la periferia inmediata de la mancha urbana, sin embargo hoy
se hacen lejos de ella, en los municipios cuya mayor proporcin de superficie est en la
categora rural.
Los resultados de estas iniciativas de vivienda pblica son lo que hemos denominado
precaripolis estatal, que corresponde a un espacio monofuncional, segregado y fragmen
tado, definido por la presencia de los servicios de urbanizacin: electricidad, agua pota
ble, luz elctrica y en algunos casos calles pavimentadas. En estos lugares la poblacin
habita en residencias con tamaos cuyo promedio no supera los 45 m2 edificados y por la
ausencia del resto de clases sociales, equipamientos y algunos servicios bsicos y no
bsicos, como colegios, centros de salud, reas de esparcimiento y centros de comercio,
entre otros (Hidalgo, 2007).
El conjunto de estas tipologas residenciales constituyen la mayor parte de la oferta
residencial dentro del mercado metropolitano, y en este sentido su patrn de desarrollo
significa cambios diferenciados en los perfiles socioeconmicos de la poblacin y de las
actividades comunales. Lo anterior est relacionado con una serie de implicancias no
menores sobre la modificacin de los usos del suelo rural y, por lo tanto, procesos
necesarios de explicitar en la comprensin del rediseo de la geografa social y en la
planificacin futura de estos espacios.
Precisamente este captulo busca otorgar antecedentes empricos y lecturas tericas al
modo en que se estn gestando las emergentes configuraciones territoriales en la periferia
metropolitana de Santiago de Chile, teniendo como base de anlisis los dos principales
polos del espacio residencial construido: viviendas sociales y condominios cerrados. En
este sentido, interesa adentrarse en las diferentes dimensiones y procesos que dan lugar a
la construccin de la nueva geografa social en los anillos externos del AMS y que se
relaciona con el papel desigual que desempean los agentes involucrados, desde los
promotores privados, pasando por el Estado hasta los propios habitantes.

Los nuevos espacios residenciales en la periferia metropolitana: elementos para su


interpretacin

Tomando como referencia las ciudades europeas y de Amrica del Norte, la evolucin
de la ciudad desde el siglo XIX hasta hoy tiene momentos clave que interesan ser destaca
dos en la ptica del presente trabajo. En un primer momento, la urbe decimonnica se
orden de modo gravitacional: un centro funcional y econmico en torno al cual exista
una periferia dependiente y cercana, donde el lmite entre lo urbano y lo rural era claro y
preciso. Influida por el proceso de industrializacin y la proliferacin del medio de trans
porte -desde el ferrocarril urbano y suburbano hasta el mismo automvil- esta situacin
comienza a modificarse de un modo notable. En rigor, producto de este proceso es que
nace el suburbio, como un rea de expansin deliberada de la ciudad sobre el campo, con
fines mayoritariamente residenciales. Con el correr del tiempo este territorio llega a ser
cada vez ms complejo, incontrolado y difcil de definir y delimitar (Borsdorf, 2004).

169
| RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

En el siglo XX existe un constante proceso de fusin espacial entre los centros de


menor importancia que rodean a las ciudades principales y sus zonas suburbanas, por la
interaccin y el crecimiento mutuo. Fuerzas centrpetas y centrfugas se traslapan, indu
ciendo a un constante avance de la ciudad, dando paso a lo que se ha denominado como
el continuo urbano-rural. En este entrelazamiento espacial, las ciudades principales man
tienen su papel de centros culturales, pero se debilita su fuerza polarizante. A fines de la
citada centuria un nuevo patrn espacial caracteriza la periferia, una estructura formada
por unidades espaciales diversas y especializadas, cada vez menos dependientes de la
urbe tradicional, est substituyendo las viejas jerarquas. En este sistema espacial la rela
cin entre la ciudad y el campo no se estructura de un modo nico y racional. La
aleatoriedad y la diversidad son caractersticas de lo que se denomina postsuburbio. La
Figura N 1 muestra la sntesis de la evolucin de los diferentes momentos de la expan
sin urbana desde el siglo XIX en trminos de la relaciones entre lo urbano, lo rural y la
formacin del suburbio (Borsdorf, 2004).

Figura N 1
EVOLUCIN DE LA EXPANSIN DE LA CIUDAD: DEL SUBURBIO AL POSTSUBURBIO

Fuente: Borsdorf (2004).

170
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |

En este contexto, y siguiendo la tradicin de lo que ocurre en Amrica del Norte y


Europa occidental, el postsuburbio corresponde al nuevo tejido urbano que se forma en el
borde de la ciudad tradicional y funciona prcticamente independiente de las central ida-
des tradicionales que operan al interior de la aglomeracin, siendo altamente diverso en
actividades, formas y estilos (Borsdorf, 2004).
Estas formas que asume el crecimiento perifrico de las ciudades han sido tambin
definidas a travs de otras nociones como la de ciudad dispersa o periurbanizacin o
ciudad difusa o de expansin en baja densidad (Moncls, 1998; Dematteis, 1998).
Segn la situacin geogrfica se definen tambin diferentes categoras conceptuales:
hiperciudad (Corboz, 2001) y metpolis (Asher, 2001), que se refieren a las transfor
maciones referidas a la mutacin de la condicin fundamental que dio origen a la
ciudad: la diversidad social, funcional y morfolgica, en superficies reducidas y a
veces sobrepuestas, que sustent la consolidacin del fenmeno urbano clsico (Vi
cente, 2003). Las metpolis y las hiperciudades estn relacionadas con una ruptura de
esta forma urbana tradicional y por la emergencia de procesos de fragmentacin de
gran escala que ocurren en las periferias de las aglomeraciones, donde la lgica de
relaciones entre los asentamientos de diferente tamao va cambiando hacia relaciones
que poco tienen que ver con la jerarqua demogrfica y de actividades preexistentes
(Vicente, 2003).
Atrs del conjunto de estas manifestaciones existe una serie de transformaciones
que tienen que ver con la modificacin de los patrones productivos que han sido
relacionados con los procesos de reestructuracin econmica que actan en la escala
global. Lo anterior permitira explicar, a travs de los cambios en el mercado de
trabajo y su diversificacin geogrfica, la aparicin contempornea del fenmeno en
la mayora de los pases y regiones industrializadas y en vas de desarrollo (De Ma
ttos, 2002, 2004).
Esta diversidad conceptual e interpretativa nacida al amparo de la realidad europea y
anglosajona es diferente a la situacin que experimentan las ciudades latinoamericanas,
lo cual hace necesario una permanente reteorizacin conceptual y calce con la realidad
emprica. A partir de ello, es posible formular una serie de preguntas referidas al calce de
la realidad que se vive en los pases latinoamericanos con aquellos donde se originaron
dichas categora analticas, entre las cuales destacamos las siguientes: realmente estamos
o no en las ciudades de la regin y en este caso en Santiago ante la presencia de un post-
suburbiol, podemos aplicar casi mecnicamente los conceptos de ciudad difusa o dis
persa para diferenciar las formas de crecimiento metropolitano?, qu tipo de descentrali
zacin funcional ocurre en la periferia metropolitana de Santiago?, desde el punto de
vista del espacio construido existen reas diversas y polifuncionales o nos encontramos
ante periferias monofuncionales y cuya correspondencia con el postsuburbio es solo la
fragmentacin social de los usos del suelo?

171
1 RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

La p re ca ti p o lis estatal y la p riv a t p o lis inmobiliaria: de qu estamos hablando en la


periferia metropolita de Santiago?

El anlisis de comportamiento demogrfico de las comunas del rea metropolitana de


Santiago (AMS) y las de su entorno rural muestra que las comunas centrales tienen tasas
inferiores de crecimiento que las de la periferia (Figura N 2), aspecto relevante de
destacar en el proceso de metropolizacin que se vive en el AMS e informa de la tenden
cia a la contraurbanizacin (Arroyo, 2000; Berry 1976; Ferrs, 2007) observada tambin
en las otras grandes ciudades del pas (para Valparaso ver Hidalgo y Borsdorf, 2005; para
Concepcin, Prez y Salinas, 2007),
En este marco general existen en el espacio estudiado consideraciones relevantes
como son la dimensin histrica y la amplitud de formas que presenta la expansin
metropolitana, propias de la ciudad chilena, en general y del AMS en particular, que

Figura N 2
PORCENTAJE DE VARIACIN INTERCENSAL DE POBLACIN A NIVEL COM UNAL
EN EL AMS, 1992-2007

Porcentaje de variacin
de poblacin
2002-2007
Regin de Valparaso Repblica
Argentina
Regin Metropolitana

Leyenda
{ Area Urbana

Porcentaje de variacin

E i- -

Regin del Libertador


General Bernardo O'Higgins

Fuente: Elaboracin propia.

172
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |

ayudan a establecer las especificidades y la necesidad de generar categoras de anlisis


que tengan una correspondencia ms cercana a los acontecimientos y realidades que le
dan forma. En este trabajo buscamos examinar, en primer lugar, cmo la vivienda social
en la bsqueda de suelo ms barato va formando verdaderos espacios monofuncionales,
segregados y fragmentados, que podramos denominar " p r e c a r i p o l i s estatal", definida
por la presencia de los servicios de urbanizacin -electricidad, agua potable, luz elctri
ca y en algunos casos calles pavimentadas-, pero carente de las otras dimensiones que
dan lugar a la ciudad propiamente tal como la existencia del resto de las clases sociales,
servicios y equipamientos indispensables para el desarrollo de la vida urbana (Capel,
1975, 2003).
La lgica de localizacin que se relaciona con la vivienda social se asocia con la
oferta de terrenos con un bajo valor por unidad de superficie, reservas que por lo
general se encuentran en la periferia. Estos proyectos de viviendas se constituyen en un
factor ms de la conduccin del patrn de segregacin socioespacial que desarrollan
los agentes urbanos en la lgica de reproduccin de sus intereses econmicos, de clase
y de carcter poltico y que de paso modelan la expansin urbana en su contexto ms
amplio (Harvey, 1977; Lefebvre, 1978). Concentrndose en su generalidad, a pesar de
los esfuerzos pblicos de diversificar la oferta geogrfica del proceso centrfugo de
poblacin de bajos recursos, en espacios residuales, de margen, dichos conjuntos pro
vocan la concentracin de grupos socioeconmicos bajos en contados sectores de las
ciudades (Hidalgo, 2007).
Desde los inicios de la poltica de vivienda social en Santiago de Chile, se observa la
localizacin de los conjuntos pblicos en la periferia de la ciudad. As lo demuestran los
estudios de Hidalgo (2005, 2007) que muestra cmo progresivamente dichas intervencio
nes desde la promulgacin de la Ley de Habitaciones Obreras en 1906 fueron constru
yendo la periferia de la ciudad, tanto por su accin directa como indirecta, edificando
nuevas viviendas, favoreciendo el acceso al suelo o gestionado los servicios bsicos de
urbanizacin para el inicio de la consolidacin de los asentamientos espontneos o
"irregulares" que han adoptado distintas tipologas y denominaciones en los diferentes
pases latinoamericanos como "favelas" en Brasil, "pueblos jvenes" en Per, "villas mise
ria" en Argentina y "campamentos" en Chile, por mencionar algunos.
Sin embargo, desde la segunda mitad de la dcada de los noventa nos encontramos
con un importante crecimiento de las viviendas sociales en las comunas de la periferia
metropolitana de Santiago debido al avance y consolidacin de una poltica de libre
mercado que repercute, con fuerza, en todas las iniciativas sectoriales impulsadas por el
Estado de Chile. Entre 1978 y 2003 se han construido en las comunas de la periferia
metropolitana cerca de 27.000 unidades, casi la mitad de ellas se han edificado en la
ltima dcada (Hidalgo, Zunino y lvarez, 2007). Aunque muchas de estas viviendas son
para poblacin que efectivamente reside en las localidades asociadas a esas comunas, las
cifras sealadas no dejan duda que la vivienda social ya no se localiza solo en la periferia
inmediata de la ciudad, sino que se comienza a ubicar en aquellos espacios que limitan
con el rea metropolitana propiamente tal (Figura N 3).

173
1 RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

Figura IM 3
LOCALIZACIN DE VIVIENDAS EN EL AMS 1978-2003

Fuente: Elaboracin propia.

La pregunta que aparece luego de esta breve descripcin del comportamiento de la


construccin de las viviendas sociales en la periferia metropolitana es cules son las
consecuencias socioespaciales de esta nueva localizacin? Al analizar la informacin del
ndice de Desarrollo Socioeconmico (IDS)4 para el perodo 1992-2002, podemos afirmar
que ah donde se construyeron conjuntos de viviendas sociales el IDS descendi, se mantu
vo o subi levemente, cuestin que nos lleva a afirmar que estos conjuntos residenciales
muchas veces son motores de un cambio regresivo de los espacios donde se ubican.

El procedimiento del clculo del IDS fue tomado a partir del ndice de Desarrollo Humano (IDH), metodo
loga propuesta por el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) (PNUD/MIDEPLAN,
2000). El IDS se construy en base a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de
estudio de la poblacin de ms de 25 aos y calidad de la vivienda (Hidalgo y Borsdorf, 2005). El primero
de ellos consider nueve variables para 1992 y once para 2002. En el caso de las reas urbanas, la unidad
de anlisis elegida fue la zona censal; y en el de las reas rurales, el distrito censal. Estas ltimas son
categoras manejadas por el Instituto Nacional de Estadstica (INE) para la gestin y manejo de la recolec
cin y tratamiento de los datos censales.

174
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Como apuntamos, la poltica mercantilista de uso del suelo urbano impuesta desde
mediados de los ochenta en adelante distanci a las viviendas sociales cada vez ms
lejos de la ciudad. De esta manera, las comunas periurbanas comenzaron a recibir
nuevos habitantes que, debido a su condicin de pobreza, disminuyen la condicin
socioeconmica de los lugares o reas donde ellos se emplazan. La evidencia emprica
muestra una relacin entre la generacin de focos pobreza y las polticas habitacionales
del Estado. Este proceso se observa al comparar los valores del IDS de las zonas con
viviendas sociales para los aos 1992 y 2002 (Figura N 4).
Entonces estamos en presencia de la construccin de una verdadera precaripolis
estatal, que adems de presentar bajos indicadores objetivos de calidad de vida -medidos
a travs de los componentes del IDS-, ella presenta otros problemas que se ven reflejados
en la Figura N 5, que muestran la asociacin de los lugares donde se construye la
vivienda social con la dependencia funcional de actividades de estudio y trabajo. En
concreto, los conjuntos de vivienda social se localizan en lugares que son "sometidos" a
los servicios y fuentes de trabajo que se dan al interior del rea metropolitana o en la

Figura N 4
LOCALIZACIN DE VIVIENDAS SOCIALES Y CONDOMINIOS SEGN VARIACIN
DEL IDS, 1992-2002.

Indice de desarrollo
socioeconmico

Regin Metropolitana
1992

Leyenda
a Vivienda social

Condominios

1 j rea Urbana
H RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

Figura N 4
(CONTINUACIN)

Indice de desarrollo
socioeconmico

Regin Metropolitana
2002

Leyenda
A Vivienda social

Condominios

{ rea Urbana

Fuente: Elaboracin propia.

ciudad consolidada, debiendo muchos de sus habitantes recorrer grandes distancias para
satisfacer sus necesidades laborales y de educacin.
En este documento, en segundo lugar, deseamos destacar la otra cara de la expansin
residencial metropolitana de Santiago y ella tiene relacin con los espacios residenciales
cerrados o condominios que aparecen como un producto inmobiliario de los promotores
privados, que buscan rpidas rentabilidades aprovechando factores de diversa ndole que
les ayudan a valorar el suelo de la periferia. Pero no son localizaciones ubicuas que
pueden estar en cualquier posicin geogrfica, sino que aprovechan la existencia de
recursos paisajsticos, presencia de seguridad las veinticuatro horas del da y accesibili
dad de alta velocidad vinculadas a las megainfraestructuras metropolitanas, que les ayu
dan a reproducir la inscripcin de sus lugares de habitacin al corazn de la ciudad bien
servida y equipada (Hidalgo y Borsdorf, 2005).

176
-

LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |


Figura N 5
VIAJES AL TRABAJO Y AL ESTUDIO SEGN COMUNAS DEL AMS, 2002

Comuna donde
estudia y trabaja

Leyenda
Mi rea urbana de Santiago

[ ] Lmite comunal

Poblacin que estudia o


trabaja en otra comuna

- 100-500

------- 501 -1000

--------- 1001 - 2000

2000 y ms

Fuente: Elaboracin propia.

Si se analiza la localizacin de los condominios en las tipologas que existen en la


periferia metropolitana5 y que dan lugar a la privatpolis, indican una situacin diferente
respecto de la precaripolis en el sentido que en los lugares donde se localizan estos conjun
tos residenciales existe una tendencia a que su ubicacin se asocie a espacios que aumentan

5 Segn Hidalgo (2004), las tipologas de condominios existentes en la periferia metropolitana de Santiago
son: (a) Urbanizaciones cerradas: conjuntos de viviendas unifamiliares de ms de 100 viviendas, con
permetro cerrado y accesos controlados. En la mayora de las ocasiones no se encuentran amparados en
la normativa de copropiedad y han logrado legalidad a partir de la aplicacin de las ordenanzas locales de
cierre de calles y pasajes, (b) Ciudades valladas: grandes proyectos inmobiliarios construidos por etapas,
en la periferia inmediata de las reas metropolitanas. Principalmente estn constituidos de viviendas
unifamiliares, pudiendo tambin considerar edificios de departamentos. En su diseo se considera una
amplia gama de equipamientos y servicios, que dan autonoma de estos asentamientos respecto del
entorno urbano donde se localizan. Se ven potenciados por el mejoramiento de la redes de infraestructura
vial y por la poltica urbana en torno a las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado, ZODUC (c). Loteos
de parcelas de agrado: unin de predios desde 5.000 m2 en espacios periurbanos, acceso controlado y
edificacin libre en base a normativa interna del condominio.

177
1 RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

o que ostentan un mayor IDS. A la vez, hay que considerar que en algunas reas se han
edificado condominios cerrados y vigilados relativamente cercanos a la construcciones de
vivienda social, reduciendo la segregacin espacial pero manteniendo la segregacin social.
En estos casos, las cifras pueden denotar un aumento del IDS, pero este no es consecuencia
de un proceso global de mejora de las condiciones de vida de esos lugares actuando a nivel
de distrito censal, sino consecuencia del emplazamiento de sectores medio y medio-alto que
se autoexcluyen, fsica y simblicamente, de la poblacin ms pobre (Figura N 4).
Las modalidades de crecimiento de las ciudades chilenas y de sus reas metropolitanas
en las ltimas dcadas se asocian a un modelo que podra ser homologado al de ciudad
dispersa y tambin del p o s ts u b u r b io , pero que no puede ser ledo automticamente como
tal. Tanto la p r e c a r i p o lis como la p r iv a t p o lis no se condicen con la realidad europea y de
Amrica del Norte debido a que en ellas no existen las caractersticas bsicas de formacin
de los espacios que se dieron a lugar en esas naciones del hemisferio Norte.
Como apuntamos, en estas ltimas el crecimiento y ocupacin de la periferia metro
politana inmediata y de las reas circundantes a ella se ha dado con un conjunto de
equipamientos y servicios equivalentes muchas veces a lo existente en el interior de la
aglomeracin (Borsdorf, 2005). Esto en el caso del AMS queda demostrado en la medida
que los habitantes de la periferia de esta realizan sus actividades diarias, educacin y
trabajo, principalmente al interior de ella.
Esto quiere decir que tanto los modos de vida de los residentes de la p r e c a ri p o lis como
de la p riv a t p o lis basan en una proporcin no despreciable sus fuentes laborales y provisin
de bienes y servicios en la oferta ntrametropolitana. La migracin de los habitantes de esta
ltima categora hacia las reas periurbanas est asociada principalmente a la bsqueda de
nuevos espacios residenciales, con algunas ventajas comparativas respecto de la oferta inmo
biliaria existente al interior de la aglomeracin. Una de las hiptesis que explica lo anterior se
relaciona con el acceso a viviendas de mayor tamao predial y construido que se ofertan en
estos lugares de transicin entre el medio rural y el medio urbano (Hidalgo, Salazar, Lazcano
y Roa, 2003). Tambin existen connotaciones subjetivas en las decisiones de los nuevos
habitantes que buscan espacios abiertos que evocan paisajes buclicos campestres, en los
cuales se pueden desarrollar actividades de ocio inmersas en la n a tu ra leza y m e d io rural,
como los campos de golf, clubes ecuestres y lagunas para deportes acuticos (Cuadro N 1).
Entonces la p r iv a t p o lis se forma a partir del cambio de la localizacin residencial y
necesariamente no se condice con un desarrollo al unsono de la mayora de los otros
servicios y funciones especializadas que los citadinos que moran en ella requieren para
satisfacer sus necesidades. Aunque en muchas de las comunas de la periferia del AMS se
comienzan a localizar algunas instituciones de educacin primaria y secundaria5, los gra
dos de central idad que ellas ostentan son bastante inferiores que los existen al interior de la
aglomeracin, y, por lo mismo, sus residentes deben viajar las mismas distancias de aque
llos moradores de la p r e c a ri p o lis , pero con la ventaja de la automovilidad (Figura N 6).6

6 Ver trabajo de Hidalgo, Borsdorf y Snchez para el caso de los megaproyectos de Chicureo en Colina al
norte del AMS, recientemente publicado en la Revista Ciudad y Territorio (2007).

178
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... 1
Cuadro N 1
FACTORES DE ATRACCIN Y REPULSIN EN LA MIGRACIN HACIA LA P R IV A T P O LIS

Repulsin Atraccin

Contaminacin del aire, ruido, congestin Aire limpio, silencio, espacios de ocio
vehicular. abiertos e inmersos en la "naturaleza" y
"vida campestre" (por ejemplo: canchas de
golf, clubes ecuestres, lagunas para depor
tes acuticos, entre otros).

Seguridad, delincuencia y aumento de la Oferta inmobiliaria: acceso a viviendas de


sensacin de las tasas de criminalidad que mayor tamao predial y construido a un
repercuten. costo menor en relacin a la del mercado
intrametropolitano. Vigilancia y mayor se
guridad. Posibilidades de disear "su pro
pia vivienda" en relacin a la construccin
estandarizada del interior del AMS.

Modificacin de la fuente laboral o acogi Posibilidades de ejercer una nueva activi


miento a jubilacin. dad que no involucre movilidad a la fuente
de trabajo.

Renuncia a la vida en la ciudad y migra Mayor tiempo para la familia. Mejoras de


cin al campo para vivir en l y de l. la salud corporal.
Bsqueda de un espacio d ife re n te y ajeno
a los males de la ciudad para el c r e c im ie n
to de los hijos.

Fuente: Elaboracin propia.

Atrs de las dinmicas sobre la urbanizacin existen distintas lecturas sobre los
efectos que provoca la p r iv a t p o lis en los medios geogrficos donde se emplaza. Una
aproximacin tiene que ver con la disponibilidad de la tierra de alta productividad,
base natural para las actividades primarias de la poblacin, no solo originaria, sino
sobre las labores agrcolas en general de la regin. Esta situacin debe ser matizada en
la medida que el mercado de la tierra no es ciego y que pone a disposicin una oferta
de p a r c e la s d e a g ra d o 7 cuya renta es inferior a usos agrcolas cuya produccin supera al

7 Las parcelas de agrado corresponden al fraccionamiento del suelo rstico originado por el Decreto con
Fuerza de Ley 3.516 de 1980, que estableci en su artculo primero que "los predios rsticos, esto es, los
Inmuebles de aptitud agrcola, ganadera o forestal ubicados fuera de los lmites urbanos o fuera de los

179
| RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

rendimiento de usos urbanos. Esto ocurre en la actualidad con la produccin vinculada


a las agriculturas globalizadas, como lo ha demostrado el trabajo de Corbaln, Ramrez
y Aguirre (2007) para el caso de la ciudad de Molina, en la Regin del Maul, que
informa que los valores de la tierra urbana son inferiores a aquellas superficies dedica
das a la actividad vitivincola.
Es probable que esto dependa del estrato socioeconmico al cual est dirigida la
oferta residencial y en consecuencia de la capacidad de pago de los adquirentes del suelo
para llevar adelante sus intereses, pero los propietarios del suelo no dejarn margen
alguno para disminuir sus ganancias. En el escenario econmico globalizado, el suelo
agrcola compite con usos urbanos y los terrenos que se ponen en el mercado residencial
son precisamente aquellos que no cuentan con las condiciones agroproductivas para
insertarse en los circuitos econmicos internacionales.
En definitiva estas dinmicas tienen consecuencias sobre la generacin y gestin del
suelo urbano ms all de los lmites de la ciudad tradicional y en su relacin con las
transformaciones socioeconmicas de los municipios involucrados. Esta situacin reper
cute directamente en la sustentabilidad del proceso de metropolizacin o, en otras pala
bras, sobre la armona territorial de la expansin metropolitana, lo que es un gran desafo
para la gobernabilidad de estos espacios y, de paso, para los actores que convergen en
ella, tanto del sector pblico como privado y de la comunidad en general (Hidalgo y
Salazar, et al., 2005).
En este sentido, la colonizacin residencial de las comunas externas al AMS provoca
un verdadero efecto domin sobre la dotacin de infraestructuras, equipamientos y servi
cios (Hidalgo y Salazar, et al., 2005). Inclusive, si la magnitud de la migracin induce un
cambio sustantivo en el nmero de residentes de las reas de destino, se pueden generar
consecuencias sobre la representacin sociopoltica de estos espacios de interfase urbano
rural (Orellana, 2007; Salazar, 2007).

lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaso y del plan regulador metropoli
tano de Concepcin, podrn ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes
tengan una superficie no inferior a 0,5 hectreas fsicas". La aplicacin de esta normativa condujo a un
intenso proceso de subdivisin de la tierra en las reas rurales del pas y con especial vigor en la periferia
de las ciudades.
En este proceso se genera una serie de nuevos asentamientos de poblacin, que son reconocidos en la
toma de datos de los Censo de Poblacin y Vivienda del ao 2002. En este sentido, el glosario de dicho
Censo seala que la parcela de agrado corresponde a: "asentamiento humano, concentrado o disperso que
se ubica en una o ms propiedades de pequea extensin, inferior a media hectrea (5.000 metros
cuadrados), con nombre propio comn a todas ellas. La parcela de agrado, por su dimensin no constituye
una explotacin agrcola, aun cuando existan cultivos al interior de ella; se diferencia de la parcela
agrcola por el tipo de edificacin moderna de la vivienda, correspondiente a un nivel socioeconmico
medio-alto y alto. Por lo general, la parcela de agrado se ubica en las cercanas de los centros urbanos de
importancia; ellos forman un conjunto de varias propiedades que se reconocen con un nombre propio
comn, que generalmente se deriva del nombre del predio que las origin, independientemente del
nombre propio que pudiere tener cada propiedad. La parcela de agrado pierde su categora si su monto
poblacional corresponde a la de Aldea (entre 301 y 1.000 habitantes)".

180
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Figura N 6
NDICE DE CENTRALIDAD DE DAVIES SEGN COMUNAS DEL AMS8

Indice de centralidad
de Davies

Regin Metropolitana

Leyenda
| rea Urbana

ndice de centralidad

Fuente: Elaboracin propia.

Desde la dcada de los noventa del siglo pasado algunos de estos procesos pueden
observarse, por ejemplo, en el aumento de los flujos viales en reas de baja densidad de
poblacin con la consecuente carga sobre los caminos rurales de bajo trnsito y cuyas
franjas de proteccin no responden ahora a las condiciones de seguridad mnima para sus
residentes (Figura N 7).
Un factor que influye en la gobernabilidad metropolitana de Santiago es la fragmenta
cin administrativa determinada por los cuarenta y dos municipios que dan forma a la
mancha urbana continua del AMS. En el caso chileno existen escasas instancias institu
cionales que traten de coordinar de modo intersectorial las polticas y procesos que
influyen en las configuraciones territoriales que dan forma a los espacios metropolitanos

8 El ndice de Centralidad de Davies (ICa) consider el nmero de farmacias, supermercados, hipermerca


dos, hospitales, colegios y bancos. Su concentracin en base al universo del AMS dio lugar a la jerarqua
de las comunas consideradas. La frmula de clculo fue adaptada de Davies (1967).

181
9 RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

(Arenas, 2006, 2007). Los principales instrumentos estn asociados a los planes regiona
les de desarrollo urbano y planes reguladores intercomunales destinados por definicin a
regular el suelo urbano y sus reas de expansin9.
El marco desregulador y subsidiario que dio lugar a la reforma neoliberal chilena
permiti la instalacin de un modo de ordenar el territorio en funcin de la competencia
de la rentabilidad de usos ms que de la capacidad ambiental y territorial de los mismos.
En este mbito, el dibujo residencial de la periferia metropolitana tambin est dado por
el papel que desempean las empresas que proveen los servicios de urbanizacin bsicos
para la instalacin de las viviendas que se construyen en los espacios aludidos (Figura N
8). Esto cobra especial valor en las residencias de la privatpolis en la medida que ellas
se hacen en las denominadas parcelas de agrado. Estas ltimas se ubican fuera de lmites
de los planes reguladores comunales y en definitiva su instalacin no depende de una

Figura N 7
VARIACIN DEL TRNSITO VEHICULAR EN LA PERIFERIA DEL AMS, 1994-2006

Trnsito de vehculos
segn carretera 1994

Regin Metropolitana

Leyenda
Trnsito de vehculo s
Promedio en 24 horas
600 a 1150
------ 1151 a 3100
3101 a 6650
mmmt 6651 a 10000
,,' | rea Urbana

Sin informacin

Densidad
(Hab/Ha)

9 Las definiciones y atribuciones de los instrumentos citados quedan definidos por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.

182
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA...
Figura N 7
(CONTINUACIN)

Transito de vehculos
segn carretera 2006

Regin de Valparaso
Repblica
Argentina
Regin Metropolitana

Leyenda
Transito de vehculos
Promedio en 24 horas
60 a 2500
------ 2501 a 6300
6301 a 13160
HRM 13161 a 22500

_ J rea Urbana
Sin informacin
iJoiDeMalpo
Densidad
(Hab/Ha)

Regin del Libertador


General Bernardo O'Higglns

Fuente: Elaboracin propia.

normativa de construccin urbana, sino que de la factibilidad de las empresas que otor
gan el servicio. Dicho de otro de modo, se habita con fines residenciales el suelo rural
que no es rentable en la dimensin agroproductiva y su materializacin no est dada por
las instancias de ordenacin territorial de la legislacin urbana chilena, sino por la capa
cidad que tienen las empresas prestadoras del servicio, todas ellas privadas.
Existen en todo caso esfuerzos por guiar el ordenamiento territorial metropolitano.
Durante los ltimos aos, desde la perspectiva sectorial de Ministerio de Vivienda y
Urbanismo (MINVU), se impulsa una constante actualizacin desde de los Planes Regula
dores Comunales, Intercomunales y Metropolitanos. Para el caso de Santiago, la actuali
zacin del Plan Regulador Metropolitano (PRMS), en noviembre de 2006, anex las lti
mas doce comunas que l no abarcaba (todos los municipios de las provincias de
Talagante y Melipilla, ms las comunas de Buin y Paine), con lo que dicho instrumento
cubre la totalidad del territorio poltico administrativo: la Regin Metropolitana de Santia
go. Ello implica, entre otros aspectos, el aumento de la superficie predial mnima de

183
| RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

subdivisin rural de media a cuatro hectreas (MINVU, 2006), pero se podrn llevar
adelante en estos espacios Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC)10 (ver
Hidalgo, Borsdorf y Snchez, 2007).

Figura N 8
DISTRIBUCIN DE EMPRESAS PRESTADORAS DE LOS SERVICIOS DE AGUA POTABLE
Y LUZ ELCTRICA EN EL AMS

Distribucin del agua


potable comunal

Regin Metropolitana

Leyenda
__"j rea Urbana

Empresa distribucin de agua


I ' . ' j Agua rural
y Ajuas Andinas
U H Aguas Cordillera
jjjgggl Cooperativa local
B B S Rio Maipo
II I 6
H H j Serv comunal

1(1 Los Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PD UC) nacen con la modificacin del PRMS, de 2003,
que establece que ser posible construir proyectos inmobiliarios en terrenos calificados como zonas de
inters siIvoagropecuario, siempre y cuando se cumplan ciertas medidas de mitigacin que el propio PRMS
establece para ello. Involucran reas superiores a trescientas hectreas, con una densidad bruta promedio de
85 hab./ha con una tolerancia de 15 hab./ha. Los PD U C debern contemplar una serie de medidas de
compensacin, mitigacin o reparacin. Ellas deben establecerse en los informes tcnicos previos y vincular
se con: (1) compensar la prdida potencial de sectores con capacidad de uso de clases I, II y III, con la
rehabilitacin de otros suelos de menor capacidad; (2) las propuestas que afecten al hbitat de flora y fauna
silvestre y/o con alto valor para la blodiversidad debern presentar un Plan de Restauracin en hbitat
sim ilar; (3) eliminacin y control de riesgos de origen natural y actividades peligrosas; (4) diseo de propues
tas para satisfacer las nuevas demandas de transporte generadas por e! proyecto; (5) control de la evacuacin
de las aguas lluvias y servidas; y (6) la eliminacin de residuos slidos (M IN VU, 2003).

184
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSION RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA,.. I

Figura N 8
(CONTINUACIN)

Empresa de distribucin
de electricidad comunal
Repblica
Regin d e Valparaso Regin Metropolitana

Leyenda
j' .j rea Urbana

Empresa elctrica
1 l cBe
I P B Chilectra
IHHB Emetectric
Emetel
M Empresa etectricE
9 Sinel

Regin del libertad o r


General Bernardo O'Higgins

Kilmetros

Fuente: Elaboracin propia.

Es ms, existen en la actualidad instancias ya aprobadas de traspasar competencias en


materia de Planificacin Territorial a la recin creada Divisin de Planificacin y Desarro
llo Regional de los Gobiernos Regionales (GOREs). En este contexto, los Planes Regiona
les de Desarrollo Urbano se pasaran a denominar Planes Regionales de Ordenamiento
Territorial (PROT), con lo cual ellos podran ser instrumentos orientadores de la ocupa
cin del espacio regional y dar inicio a una nueva forma de concebir la ordenacin del
territorio ms all de la ciudad, con una visin de coordinar las iniciativas sectoriales
(vivienda, obras pblicas, salud, educacin, entre otros) con los intereses de los actores
pblicos y privados y las condicionantes del medio natural que dan lugar a la sostenibili-
dad ambiental presentes en determinada regin (SUBDERE, 2007).
Atrs de estos procesos existe una serie de relaciones de poder entre los agentes que estn
determinando con sus decisiones el dibujo de las formas de ocupacin del territorio. En este
contexto, se entiende que el poder, definido en este caso como el grado de influencia que
tienen los actores involucrados en la construccin social del territorio, ejerce influencia sobre

185
1 RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

el destino de una determinada rea o lugar, con el fin de alcanzar objetivos especficos
deliberados con antelacin. En su articulacin intervienen tanto personas que ocupan una
situacin de privilegio para ejercer dominio sobre otros actores que -a primeras luces-
aparecen subordinados a decisiones tomadas en esferas que escapan de su control inmediato.
Para descifrar la mecnica del poder en un determinado caso, resulta til considerar elemen
tos operando a distintas escalas geogrficas. Siguiendo a Zunino (2002), tanto en escalas
generales como especficas existen diferentes estrategias para hacer valer la autoridad (por
ejemplo reglamentos, leyes) o la capacidad para cambiar lneas de accin definidas por
actores que operan en los diferentes niveles que le son propios (por ejemplo las autoridades
del nivel local o nacional pueden ver afectadas sus decisiones de entes locales o viceversa).
La autoridad formal de las leyes, reglamentos vigentes y criterios de costos en materia
de construccin de viviendas sociales que dan a lugar la p r e c a r i p o l i s , dibujan una
situacin en donde los promotores inmobiliarios gozan de una capacidad amplia para
decidir la localizacin de los conjuntos residenciales dirigidos a los ms pobres, el diseo
arquitectnico de dichos emprendimientos y la calidad de la infraestructura y equipa
miento que se ofrecer a los adquirentes. Dado que la poltica de vivienda vigente en
Chile fomenta la postulacin individual o a travs de los "comits de vivienda" que
aglutinan a un nmero acotado de familias que residen en una determinada comuna, esta
poltica tiene un fuerte sesgo individualista, lo cual limita severamente la capacidad de la
poblacin beneficiaria para organizarse y ejercer presin ante los organismos formales
como los municipios o ante los promotores inmobiliarios. As los beneficiarios de los
programas de vivienda social permanecen en una situacin subyugada en tanto que
poseen escasos recursos para cuestionar y cambiar decisiones que ya han sido tomadas y
sancionadas por la autoridad formal de turno. Como corolario, en Chile ha desaparecido
el llamado m o v im ie n t o p o b l a c i o n a l que tuvo un papel influyente desde los cincuenta
hasta mediados de la dcada de los ochenta del siglo pasado (Garcs, 2003). La capaci
dad de los pobladores para ejercer influencia e x p o s t al proyecto depende de su capaci
dad de organizar y llevar adelante sus estrategias para promover cambios.
La situacin con respecto a la p r iv a t p o li s es distinta. En este caso los promotores
inmobiliarios utilizan resquicios legales para urbanizar terrenos fuera del lmite urbano o
bien ejercen su influencia -la cual es potenciada por la necesidad de las autoridades
formales para atraer inversin y d e s a r r o l l o - para modificar los instrumentos de planificacin
con el objeto de darle el sustento legal a proyectos especficos. En la fase pre-proyecto se
involucran en un dilogo directo con las autoridades municipales. La decisin sobre la
factibilidad de la realizacin de estos emprendimiento, surge a partir de estos canales de
comunicacin y muchas veces se establecen instancias informales para la toma de decisio
nes (Zunino, 2006). En el caso de las subdivisiones prediales fuera del lmite urbano, los
adquirentes de los terrenos y/o viviendas se enfrentan a una situacin de desamparo, pues
no pueden exigirle a la municipalidad que los dote de los servicios, equipamiento e infraes
tructura, pues el predio no se encuentra afecto, como sealamos, a las disposiciones que
amparan las subdivisiones en reas urbanas. La relacin que se establece entre los promoto
res y los adquirentes corresponde a acuerdos que muchas veces dan origen a un nmero

186
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
importante de conflictos. En el caso de los condominios dentro de reas urbanas, su desa
rrollo debe enmarcarse en los instrumentos formales de planificacin urbana vigente.
A modo de sntesis, el Cuadro N 2 intenta caracterizar y explicar los procesos
preponderantes que se dan tanto en la precaripolis como en la privatpolis, elementos
todos que dan cuenta de un marco global de cmo se est configurando la periferia
metropolitana de Santiago (Figura N 9). En dicho cuadro se explicitan cuestiones de
singular importancia para leer ambas formas de la expansin del AMS y que dicen rela
cin con: las especificidades de la oferta inmobiliaria; las relaciones de poder entre los
agentes que intervienen desde sus propios mbitos de actuacin; la seguridad; el espacio
pblico; los servicios urbanos y las condiciones de accesibilidad y movilidad presentes en
cada una de las dos megaformas definidas.

Figura N 9
VIVIENDAS EN LA PRECARIPOLIS Y PRIVATPOLIS

a) Viviendas sociales en la comuna de Paine. b) Viviendas en condominio de la comuna de Tiltil.

Fuente: Coleccin personal de los autores.

Cuadro N 2
PRECARIPOLIS Y PRIVATPOLIS: MARCO EXPLICATIVO
Y PROCESOS PREPONDERANTES

Proceso/caracterstica P recari polis P riva tp olis

Oferta inmobiliaria Residencias con tamaos cuyo Residencias con tamaos cuyo
promedio no supera los 45 m2 promedio superan los 140 m2
edificados. edificados, en predios con una
superficie de 500 a 5.000 m2.
Trazado estndar que repiten ti
pologas en serie, que pueden Existen proyectos con diversas
ser viviendas unifamiliares o tipologas, que van desde la v-

187
I RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

Cuadro N 2
(CONTINUACIN)

Proceso/caracterstica P reca ri p o lis P riva tp olis

monobloques de hasta 4 pisos vienda terminada hasta la venta


de altura. del sitio con o sin servicios de
urbanizacin.
Estado construye viviendas y
decide localizacin en funcin Valoracin de atractivos pai
de precios del suelo o disponi sajsticos: vistas a cerros, cursos
bilidad de terreno. de aguas o ambientes de vegeta
cin particular.
El proceso de seleccin de los
asignatarios se da a travs del Construidos por el sector inmobi
Sistema de Subsidio Habitacio liario que aprovecha la normativa
nal, el que se define como una flexible de uso del suelo para lle
ayuda directa que otorga el Es var adelante sus proyectos.
tado a las familias cuya capaci
dad de pago no les permite ac Los conjuntos aprovechan los
ceder por s solas la propiedad menores precios del suelo en la
de la vivienda. periferia para aumentar ganan
cias y mejorar la oferta.
Las viviendas se entregan a un
grupo de poblacin con necesi Los proyectos de inversin tie
dad habitacional, proviniendo nen diferentes etapas.
su financiamiento de tres fuen
tes: subsidio estatal, ahorro del Los adquirentes de las viviendas
postulante y un crdito hipote tienen una amplia oferta de crdi
cario en caso de necesitarse. tos hipotecarios de grandes mon
tos que financian hasta el cien
por ciento del valor de la obra.

Relaciones de poder: Los agentes inmobiliarios defi Para subdividir predios en reas
agentes pblicos -Esta nen las caractersticas del pro fuera del lmite urbano los pro
do- y escalas de actua- yecto, incluida su localizacin, motores individuales recurren a
cin/intervencin de acuerdo a los criterios de subterfugios legales para evitar
costo que imponen las bases de regulaciones por parte del mu
las licitaciones de construccin nicipio. En subdivisiones dentro
diseadas por el Estado (Minis del lmite urbano los promoto
terio de Viviendas y Urbanismo res tienen abiertos canales para
[MINVU] a travs del Servicio influir en las decisiones de pla
de Vivienda y Urbanizacin nificacin del gobierno local.
[SERVIU]). Los adquirentes de viviendas o

188
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Cuadro N 2
(CONTINUACIN)

Proceso/caracterstica P reca ri p o lis P rivatpolis

Los adquirentes de viviendas sub terrenos fuera del lmite urbano


sidiadas tienen abierta la posibili quedan subordinados a acuer
dad para presionar por determi dos con los desarrolllstas inmo
nados adelantos una vez biliarios. Los adquirentes de vi
entregadas las viviendas. La efec vienda dentro del lmite urbano
tividad de su accionar depender gozan de proteccin legal ema
del grado de organizacin y mo nada de instrumentos de plani
vilizacin que pueden alcanzar. ficacin vigente.

Las demandas son negociadas con


el municipio (nivel local) y la de
cisin de construccin es definida
por el Estado central a travs de
los servicios del nivel regional.

Seguridad Escasa presencia de polica p Ausencia de polica pblica y


blica. presencia de seguridad privada,
variable segn el rgimen de
administracin interna.

Espacio pblico Ausente, solo trazado en el di Es de uso exclusivo de sus resi


seo original del conjunto. dentes.

Su materializacin y manutencin Construccin y manutencin


queda en manos del municipio. est dentro del sistema de ad
ministracin que los conjuntos
El espacio pblico usado es se imponen.
esencialmente el espacio de la
movilidad.

Servicios urbanos y uso Presencia de los servicios de ur- Presencia de los servicios de ur
segregado banizacin: electricidad, agua banizacin: electricidad, agua
potable, luz elctrica y en algu potable, luz elctrica y en algu
nos casos calles pavimentadas. nos casos calles pavimentadas.

Ausencia del resto de clases so Ausencia del resto de clases so


ciales, equipamientos y algunos ciales y presencia cada vez ma
servicios bsicos y no bsicos, yor de equipamientos y algunos
como colegios, centros de salud, servicios bsicos y no bsicos,

189
| RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

Cuadro N 2
(CONTINUACIN)

Proceso/caracterstica P reca ri p o lis Priva tp olis

reas de esparcimiento y centros como colegios, centros de salud,


de comercio, entre otros. reas de esparcimiento y centros
de comercio, entre otros, de uso
exclusivo de los residentes.

Accesibilidad y movili Transporte pblico cuya cober- Autopistas urbanas e interurba-


dad: tura no siempre alcanza directa- as favorecidas por el sistema
mente al conjunto. de concesiones.

Distantes, en tiempo y espacio, Apartadas de fuentes de trabajo,


de fuentes de trabajo, servicios servicios y equipamientos avan-
y equipamientos bsicos. zados.

Fuente: Elaboracin propia.

Consideraciones finales

Tanto la precaripolis como la privatpolis son formas territoriales resultantes de un


tiempo y espacio determinado, que en trminos macro se vinculan con acciones que se
dan en el marco del Estado neoliberal. En este sentido, las dos se relacionan con la
flexibilizacin del mercado del suelo, un mismo proceso que acta en niveles de decisin
diferentes y en escalas distintas.
En la misma dimensin existen velocidades desiguales determinadas por los flujos de
capital y la capacidad de decisin de los agentes involucrados. Respecto de esto, la preca
ripolis y la privatpolis pueden ser vistas dentro del proceso de reestructuracin inmobilia
ria (Pereira, 2006), que es producto del agotamiento de la dinmica de crecimiento perifri
ca que caracteriz la expansin metropolitana del Estado industrial-desarrollista
centro-periferia. En contrapartida, la reestructuracin inmobiliaria tiene que ver con el
modo en que las condiciones de movilidad del capital, nacional e internacional, obtienen
las condiciones ptimas para retrotraer ganancias, cuestin que en el contexto de la globa-
lizacin econmica es uno de los smbolos de cambio de las grandes ciudades.
Tal como lo hemos planteado, las formas espaciales resultantes de esta reestructura
cin no son iguales y las diferentes reas metropolitanas o grandes ciudades no respon
den de modo homogneo. As los actores que actan a escala global pueden ser los
mismos pero no en el mbito local, pues este es expresin adems de la relacin produc
cin-capital, de procesos histricos, culturales y sociales que trascienden esa problemti
ca y que otorgan un marco fundamental para comprender las manifestaciones de la
expansin metropolitana en los pases latinoamericanos.

190
LAS DOS CARAS DE LA EXPANSIN RESIDENCIAL EN LA PERIFERIA METROPOLITANA... |
La precaripolis y la privatpolis son el caso chileno de las ecuaciones residenciales
de la periferia metropolitana (Pereira, 2006) y expresan, en parte, la repeticin del patrn
de la geografa social que se vive al interior de la ciudad entre la vivienda pblica
dirigida a los ms pobres y el espacio de autoconstruccin de las clases obreras formado
desde la dcada de 1950 con aquellos barrios de la lite y las clases medias, construidos
en el mismo perodo, y que en la actualidad se desarrolla en base a los condominios que
dan lugar a la urbanizacin cerrada. A diferencia de ello, lo que ocurre en las afueras del
AMS est justamente asociado a un fenmeno cuya localizacin y extensin est en las
bases de lo que el mismo Pereira ha denominado "el fin de la ciudad, la urbanizacin sin
lmites" (Pereira, 2007).
La vivienda social -que se relaciona con la precaripolis-, por lo tanto, cobra impor
tancia en la medida que se conforma sobre la base de las polticas estatales, que tienden
a generar en los conjuntos de mayor tamao grandes espacios de marginalidad social.
Ellos se materializan muchas veces sobre ejes que son parte de la expansin continua de
la ciudad o de la exurbanizacin de la poblacin a ciudades menores o nuevas ciudades,
como lo describe Semmoud (2001) para el caso de Pars. En la periferia de esta ciudad y
de otras urbes francesas los conflictos generados durante el ao 2005 muestran que la
acumulacin de poblacin de inmigrantes de los pases del magreb y de otras naciones
del llamado tercer mundo, ms los excluidos de la sociedad gala, reclaman por oportuni
dades de inclusin, las que muchas veces pasan por la localizacin de sus residencias.
Esto ltimo lo debemos poner en relieve dado que en el caso chileno en las ltimas
dcadas se ha llevado adelante una intensa construccin de viviendas para los ms
pobres en las periferias de casi todas las ciudades del pas, pero con estndares bastante
ms bajos que los realizados en Francia y otros pases europeos, y a diferencia de ellos
con poblacin con poblacin no migrante.
Los condominios que dan lugar a la privatpolis tienen, como sealamos, una raz
que est en la flexibilizacin del marco legal para acoger proyectos inmobiliarios en la
periferia del AMS y da cuenta de una accin deliberada del Estado chileno. En ella se
manifiestan situaciones que tienen que ver con el modo en que el mercado inmobiliario
promueve sus productos y la forma en que responden los adquirentes. Existe un aumento
de la oferta de suelo y de viviendas construidas que no se condice con el incremento de
la demanda en funcin del crecimiento demogrfico del AMS. En otras palabras, hay ms
unidades a ser habitadas-construidas que potenciales compradores. En paralelo aumenta
la oferta y los precios de los inmuebles tienden a mantenerse o a incrementarse y la
demanda se mantiene o crece levemente. A su vez, progresa la posibilidad de acceder a
crditos hipotecarios de bajo costo para adquirirlos, situacin que en Europa y en Amri
ca del Norte se conoce como la burbuja inmobiliaria (Brenner, 2004), concepto que
significa que el precio de las viviendas no tiene relacin con los principios bsicos de la
racionalidad econmica y que estn determinados en definitiva por cuanto estn dispues
tos a pagar por ellos los compradores (Rullan y Artigues, 2007).
En el caso de la privatpolis suceden acontecimientos que deben ser destacados en la
lnea precedente, debido a que estas propiedades estn ancladas, muchas veces, en inver

191
| RODRIGO HIDALGO, AXEL BORSDORF y HUGO ZUNINO

siones familiares que persiguen una renta segura para ser arrendadas o ser usadas como
segundas residencias, por la aspiracin de personas citadinas de poseer un lugar de ocio
y descanso fuera de la ciudad. Esto coloca un elemento de complejidad al anlisis pura
mente econmico y que en definitiva es un aspecto a considerar en los cambios que se
viven en las periferias metropolitanas, lo que pone en relieve la necesidad de seguir
indagando en el comportamiento de los intereses de los actores comprometidos en la
configuracin de las periferias metropolitanas.
La precaripolis y la privatpolis son factores de cambio del complejo socioterritorial
que se construye en la actualidad fuera del permetro de la conurbacin del AMS. Ellos
modifican el patrn de la geografa social que se configura en gran parte en base a
poblacin migrante del ncleo urbano consolidado del AMS, que en el caso de los
condominios constituye una opcin deliberada por localizarse distantes de las reas con
solidadas de la AMS. Para los residentes de los conjuntos habitacionales del Estado es
prcticamente la nica alternativa de acceder a la "casa propia", la que soluciona mu
chos problemas, pero de paso ocasiona inconvenientes que tienen que ver con la locali
zacin, distante muchas veces de los puntos donde ellos desarrollan tradicionalmente sus
actividades laborales y de educacin, entre otras.
La indagacin en los procesos territoriales actuales que viven las reas urbanas del
pas y sus respectivas implicaciones tericas constituye un mbito del conocimiento a
profundizar por parte de las disciplinas'cientficas interesadas por las transformaciones
del territorio. La comprensin e interpretacin de las dinmicas espaciales debe llevar a
establecer marcos de referencia adecuados para la realidad nacional y que aporten al
estudio y solucin de las dificultades que enfrenta el Estado y la sociedad chilena en estas
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195
FO RM A S ATUAIS DE PRODUO
DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA
M ETROPOLITANA EM BELO
H ORIZO N TE, BR A SIL 1

JUPIRA GOMES DE MENDONA2 y


LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE3

A literatura, brasileira e internacional, sobre a produo do espao urbano destaca o


surgimento de novas localizaes imobilirias. As chamadas edge cides (Marcuse, 1989) e
os enclaves fortificados (Caldeira, 2000) so as formas mais disseminadas. Nos pases da
Amrica Latina j somam muitos trabalhos sobre os loteamentos fechados perifricos
(tambm conhecidos como condomnios) e a resultante fragmentao do tecido urbano e
social4. Maiores distncias sociais, processos de elitizao de pores do territrio, com
trocas de grupos sociais e maior concentrao dos segmentos dirigentes e de alta renda, e
segmentao do mercado imobilirio residencial formal so alguns dos componentes
dessas transformaes (Marques e Torres, 2005 e Ribeiro e Do Lago, 1995). As formas
especficas so resultantes de particularidades histricas e geogrficas de cada local.
Este trabalho busca analisar e discutir as condies que propiciaram as novas formas
de produo do espao, particularmente a expanso perifrica do mercado de produo
de terras para os segmentos de alta renda, atravs do estudo da chamada expanso sul da
Regio Metropolitana de Belo Horizonte, quarta metrpole do pas em populao. O
chamado eixo sul desta metrpole atualmente a principal frente de expanso do grande
capital imobilirio, seja na produo de moradias ou de reas comerciais. No primeiro
( iso, tratam-se de moradias em loteamentos residenciais fechados destinados aos seg-

1 trabalho apresentado no 52 Congresso Internacional de Americanistas no GT "Produccin inmobiliaria y


reestructuracin metropolitana en Amrica Latina", Sevilla, Espanha, 14 a 18 de Julho de 2006. Este
Irabalho 6 fruto da participao das autoras nos seguintes projetos de pesquisa: Observatrio das Metrpo
les; territrio, i oes.io sw i.il <> governana urbana, financiada pelo CNPq/Instituto Milnio e A expanso
liielriipolltiinn eltl Helo I lorl/oule; dinmicas e especificidades no Eixo Sul, financiada pela FAPEMIG.
Dmiloia rin l'l.tite|iiiiH'Mlo Urbano, pmlessor.i do Ncleo de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo/
I o l a di1Aiqulleluiii ,1a 11| M i, IVsquisndoia do Innliluto do Milenio (brasil). E-mail: juplra@arq.ufmg.br
limitla oin 'o lologia |o, ,i ,,i, do l'iogiaina lie Ps gradua......... Cincias Sociais da PUC Minas,
i i'oidi'iiiidoia i ah,n do a, oiiii" i,, Milnio ( iliM'ivulmlo das Metrpole1.; territrio, coeso social c
uoveillilllil llihilllii IHi nuil I nuil Liiiiliaili'1" |illl lllllMN lll
\ h | ...........tipio o- li ib allio- d,, t u, " lili" do i luiijialos da Amei li a I alia, leall/ado eni KIDS, o do XI
lili nubil Nai loiiitl Ha M U'l 'I1 o all uto Minlibn mu illlPi
1 JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

mentas de alta renda e, no segundo, na produo de uma nova centralidade metropolita


na que tem no setor de servios avanados a sua principal estratgia.
Entretanto, essa frente de expanso no est totalmente imune aos clssicos processos
de periferizao, com presena de concentraes de populao de baixa renda atrada
pelos servios menos qualificados que essa mesma expanso demanda. A explicitao e
compreenso desse processo sero o foco da anlise a seguir.

As metrpoles brasileiras

O Brasil possui um conjunto de 26 regies metropolitanas, que somadas Regio


Integrada de Desenvolvimento (RIDE) do Distrito Federal, totalizam uma populao de
aproximadamente 70 milhes de habitantes. Trata-se de uma realidade extremamente
diversificada, em que, em um extremo, est a Regio Metropolitana de So Paul com
mais de 19 milhes de habitantes e, no outro, a Regio Metropolitana de Tubaro com
pouco mais de 300 mil habitantes (Observatrio Das Metrpoles, 2005). No entanto,
quando se consideram as principais regies metropolitanas, observam-se algumas tendn
cias comuns, como a desacelerao do seu crescimento mdio em relao s duas dca
das anteriores, que se faz sentir com mais intensidade nas cidades plos.
Alguns municpios perifricos continuam apresentando taxas altas de crescimento,
fruto dos processos de mobilidade social do centro em direo a essas periferias.
Historicamente, esse processo revelador da segregao socioespacial que se verifica
nos espaos metropolitanos brasileiros -as reas mais centrais concentrando a populao
com maior poder aquisitivo e as regies perifricas a pobreza. Mais recentemente, esse
quadro se agravou com ao aumento da criminalidade violenta, que vem se revelando um
fenmeno tipicamente metropolitano.
Entre 1998 e 2002 a taxa mdia de vtimas de homicdios por 100 mil habitantes nas
regies metropolitanas, foi de 46,7 e a mdia nacional para o mesmo perodo foi de 28,6
vtimas por 100 mil habitantes. Alm dessa concentrao, observa-se tambm um cresci
mento dos homicdios. Em 1980, a taxa de homicdios por 100 mil habitantes nas regies
metropolitanas era de 19,0 e, em 2002, passou para 46,0 (Andrade e Figueiredo, 2005).
Os efeitos da criminalidade so facilmente percebidos na paisagem das grandes cida
des, seja no comportamento mais vigilante das pessoas nos espaos pblicos, seja nas
novas formas de morar como os condomnios horizontais e verticais com segurana priva
da e reas de lazer privativas, seja tambm nos lugares semi-pblicos de consumo e lazer,
como os shopping centers. Alm dos efeitos da criminalidade, observa-se tambm nas
principais regies metropolitanas brasileiras o surgimento de novas centralidades e de
novos tipos de urbanizao perifrica. Se no nvel macro, o padro centro-periferia se
mantm e se reproduz, na dimenso mais local, observam-se novos processos de segre
gao (Caldeira, 2000; Torres e Marques, 2001 e De Mendona, 2002). As periferias mais
imediatas aos centros constituem, nesse processo, espaos intermedirios de mescla so
cial, locais de expanso da dinmica imobiliria residencial formal, interstcios entre os
centros cada vez mais elitizados e as periferias distantes, cada vez mais empobrecidas.

198
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA. .. |

A Regio Metropolitana de Belo Horizonte

A Regio Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), possua em 2000, uma populao


de 4.357.942 habitantes distribuidos em 34 municipios que juntos ocupam urna rea de
9.460 km2. Como se observa no conjunto das regies metropolitanas brasileiras, trata-se
tambm de uma realidade extremamente diversificada, seja em relao populao,
atividade econmica, e integrao dinmica metropolitana5.
Para se ter uma idia da diversidade dos seus 34 municpios, o municpio plo, Belo
Horizonte o nico com populao superior a dois milhes de habitantes, seis munic
pios tm populao entre 600 e 100 mil, trs entre 99 e 50 mil, nove entre 19 mil e 10
mil e nove abaixo de 10 mil habitantes.
Alguns desses municpios tm forte tradio industrial, como Contagem e Betim, e,
por isso mesmo, vivenciam atualmente os efeitos perversos da retrao desse setor na
economia metropolitana. Outros so verdadeiras cidades dormitrios, nas quais, parcela
significativa de sua populao desloca-se cotidianamente em busca de trabalho e estudo.
Em 9 municpios esse indicador (movimento pendular) superior a 25%, sendo que a
principal direo desse deslocamento o municpio plo, Belo Horizonte.
Os indicadores sociais tambm evidenciam situaes bastante diferenciadas. Belo
Horizonte destaca-se como o municpio em melhores condies sociais, ainda que inter
namente guarde profundas desigualdades. Ao tomarmos a taxa de pobreza6 como um
entre os vrios indicadores existentes, observa-se uma diferena entre 14,17% (Belo Hori
zonte) e 46,43% (Nova Unio). Essas disparidades, no entanto, so passveis de serem
compreendidas na medida em que so confrontadas com o processo de expanso metro
politana nas suas diferentes dimenses: demogrficas, econmicas e poltico-sociais.
Tomaremos como referncia o estudo, anteriormente citado, Anlise das Regies Me
tropolitanas do Brasil: Identificao dos espaos metropolitanos e construo de tipolo
gias (2005). Esse estudo analisou, entre outras coisas, o grau de integrao dos municpios
metropolitanos s cidades plos, utilizando os seguintes indicadores: taxa mdia geom
trica de crescimento populacional 1991-2000, densidade demogrfica, movimento pen
dular, e proporo de emprego no agrcola. Como resultado obteve-se 5 categorias de
integrao: Muito Alta, Alta, Mdia, Baixa e Muito Baixa.
Analisou tambm a condio social dos municpios a partir de dois indicadores: o
ndice de Carncia Habitacional e a Taxa de Pobreza dos municpios. Esses resultados
foram confrontados com o ndice de Desenvolvimento Humano, chegando-se a uma
classificao da condio social em 5 grupos: Muito Boa, Boa, Mdia, Ruim e Muito
Ruim. A figura a seguir mostra o grau de integrao dos municpios da RMBH e a sua
condio social (Figura N 1).

5 As informaes apresentadas a seguir tm como referncia o documento "Anlise das Regies Metropolita
nas do Brasil: Identificao dos espaos metropolitanos e construo de tipologias" (2004).
6 Taxa calculada pelo PNUD (2003) com base nos dados do Censo de 2000. Registra o percentual de
pessoas com renda familiar mensal per capita de at salrio mnimo. (Observatrio, 2005: 67).

199
| JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

Figura N 1
REGIO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE: GRAU DE INTEGRAO DOS
m u n ic p io s a o p l o e c o n d i o s o c ia l d o s m u n ic p io s

Grado de integracin al proceso metropolitano Condicin Social


Muy Bajo ::: Mala
Bajo m Media
II Medio | * Buena
Alto HSMuy Buena
Muy Alto Base Cartogrfica: Limites Municipales - GeoMnas
Polo Base de datos: Observatrio das Metrpoles - Ncleo Minas Gerais
Elaboracin: Jupira G. Mendona

Fonte: Para possuir o elaboration.

200
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Os municpios mais integrados ao plo (Muito Alta e Alta) situam-se prximos a este.
Eles constituem, na verdade, o territorio de expanso da metrpole, seja de atividades
produtivas (na direo oeste), seja de formao das "cidades dormitorio", depositrias do
menso exrcito de reserva e dos (novos) excludos. Quanto mais distante, menor a inte
grao. Em relao condio social, os municpios com Baixa e Muito Baixa integrao
ao plo apresentam os piores indicadores. Todos os municpios com Baixa integrao tm
condio social Mdia e entre os seis municpios com baixa integrao, apenas um tem
condio social Mdia, os outros cinco apresentam condio Ruim. Estes cinco integram
o grupo dos oito municpios com condio social Ruim. Apenas Belo Horizonte apresenta
condio social Muito Boa. Nesse sentido, a proximidade pode significar inter-relaes
econmicas e, portanto, melhores condies sociais, ou, ao contrrio, a "periferizao da
pobreza", qual seja, dos assentamentos precrios das populaes miserveis.

Os municpios da expanso sul

Os dois municpios objeto de anlise neste trabalho, Nova Lima e Brumadinho, no


esto entre os mais integrados ao plo7 (Figura N 2). Nova Lima apresenta nvel Mdio
de integrao e Brumadinho, Baixo. A condio social Boa e Mdia, respectivamente.

Figura N 2
EIXO SUL DE EXPANSO DA REGIO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE

Fonte: Para possuir o elaboration.1

1 A classificao de Brumadinho com menor grau de integrao deve-se em grande parte sua baixa
densidade demogrfica, uma vez que a densidade um dos critrios para definio do grau de integrao.

201
1 JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

Brumadinho localiza-se ao sul de Belo Horizonte, mais exatamente a 49 Km do


centro capital. Seu acesso pode ser feito por duas estradas federais, uma delas liga a
capital ao Rio de Janeiro (BR-040) e a outra a So Paulo (BR-381). o terceiro municpio
da RMBH em rea (634,3 Km2) e sua densidade de 42 hab/Km2. Em termos demogrfi
cos e metropolitanos um municpio pequeno, sua populao em 2000 era de 26.614
habitantes, mas no est entre os menos populosos da RMBH, uma vez que h um grupo
de 13 municpios com populao inferior a 20 mil habitantes. Na dcada de 80 seu
crescimento populacional foi inferior ao da RMBH, 0,63 (Brumadinho) e 2,37 (RMBH). J
na dcada de 90 foi superior ao da RMBH, 3,63 e 2,15, respectivamente. Ou seja, sua
populao saltou de 19.308 em 1991 para 26.614 em 2000. E, apesar de ser um munic
pio com taxa de urbanizao (72,8) inferior mdia da RMBH (97,5), o crescimento
verificado nessa ltima dcada deve-se ao incremento da populao urbana cuja taxa de
crescimento geomtrica foi de 5,9 e a rural apresentou ndice negativo, -0,7. O acrscimo
da populao urbana de Brumadinho tem participao significativa de imigrantes da
prpria RMBH: sua taxa de imigrantes de data fixa de 15,7 (Metrodata).
Em relao ao movimento pendular, em Brumadinho, apenas 12,07% de sua popu
lao que trabalha e estuda desloca-se diariamente para outro municpio, tratando-se de
um percentual baixo quando comparado aos outros municpios fronteirios, o que indica
uma mayor independncia de Brumadinho em relao a Belo Horizonte (o municpio
para o qual se desloca a maioria dos que realizam movimento pendular na RMBH), o que
tambm no o caracteriza como um municipio dormitrio.
Brumadinho um municpio com tradio rural8, tanto que sua integrao regio
metropolitana foi mais tardia, s ocorreu em 1989. Mas a atividade agrcola vem sendo
gradativamente substituda por stios de recreio em reas fechadas. De grande relevncia
para o municpio tem sido a atividade extrativa9, basicamente minrio de ferro, presente
ao longo da Serra Trs Irmos, que faz divisa, a norte, com os municpios de Ibirit,
Sarzedo e Mrio Campos. Outra atividade que vem se desenvolvendo no municpio o
turismo com oferta de pousadas, passeios ecolgicos e esportes de aventura10.

8 5% do valor adicionado do municpio estava na agropecuria, em 2002, enquanto em Nova Lima era
prximo de zero. Na mdia, em Minas Gerais o valor adicionado na agropecuria, no mesmo ano, era de
8,6% (www.ibge.gov.br, acessado em 28 de maro de 2006).
9 No final da dcada de 80, a extrao mineral respondia por cerca de 98% do valor de transformao
industrial total do municpio, empregando mais de 85% do pessoal ocupado no setor (Plambel, 1995).
10 Em 2004 aconteceu uma iniciativa indita no municpio, com poder de afetar o turismo na regio assim
como ocasionar uma valorizao de seus imveis. Trata-se da inaugurao do Centro de Arte Contempor
nea Inhotim (Caci) um museu ao ar livre, situado em uma fazenda de 300 mil metros quadrados com
jardins projetados na dcada de 80 pelo paisagista Burle Marx. Seu proprietrio uma pessoa ligada ao
setor da minerao. A maioria de suas obras est exposta ao ar livre, at porque so obras de grandes
dimenses. O acervo permanente abriga 450 obras de artistas brasileiros e estrangeiros. A imprensa
nacional o saudou como um dos mais importantes museus de arte contempornea do pas, como se pode
ver nessa passagem do jornal Folha de So Paulo: "Megalomania? Sem dvida, a iniciativa lembra o
exagero do teatro de Manaus, na floresta amaznica, mas ela traz o arroubo de um aficionado das artes, o
que no se via, em termos institucionais, desde a criao do Masp, por Assis Chateaubriand, em 1947"
(www1 .folha.uol.com.br/folha/ilustrada/ult90u45630.shtml).

202
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Nova Lima o sexto municipio da RMBH em rea (429,7 Km2) com densidade de
149,8 Hab/Km2. Sua populao em 2000 era de 64.387 habitantes. Nesse ano a RMBH
possua um grupo de sete municpios com mais de 100 mil habitantes, incluindo a capi
tal, com 2.238.526 habitantes e outro grupo com trs municipios acima de 50 mil habi
tantes - Nova Lima situa-se nesse segundo grupo. Na dcada de oitenta, seu crescimento
populacional foi ligeiramente inferior ao da RMBH, respectivamente, 2,21 e 2,37% ao
ano. J na dcada de noventa, enquanto a taxa de crescimento da RMBH cai para 2,15%
a.a., a de Nova Lima cresce, atingindo a cifra de 2,32% a.a. Nesse aspecto as dinmicas
de Nova Lima e Brumadinho so semelhantes, ambos crescem mais que a RMBH, ainda
que Brumadinho venha, na mdia, crescendo mais que Nova Lima.
Nova Lima , juntamente com Contagem, o municpio com maior rea de fronteira
com Belo Horizonte, fronteira essa no apenas administrativa, mas tambm natural. Divi
de os dois municipios a Serra do Curral. Essa barreira geogrfica at hoje s foi rompida
por estrada em um nico ponto, o que significa que em toda a sua extenso h apenas um
acesso por carro que liga a cidade capital. Essa caracterstica explica, em grande parte,
o tipo de ocupao do seu solo e as diferenas entre os seus indicadores demogrficos e
os dos outros municpios que fazem fronteira com Belo Horizonte. Trata-se de um munic
pio bastante antigo e cuja principal atividade durante os ltimos 3 sculos foi a mine
rao de ouro e de ferro.
Em relao ao movimento pendular, Nova Lima ocupa a stima posio (26,4%) na
RMBH. No entanto, quando se analisa o destino desses deslocamentos, observa-se a forte
relao de dependncia com a capital, 82,6% ,dos moradores de Nova Lima que estudam
ou trabalham em outro municpio, o fazem em Belo Horizonte.
Internamente a esses dois municpios, h diferenas expressivas no ritmo de cresci
mento demogrfico (Figura N 3), o qual tem, em grande parte, como veremos, relaes
com as novas formas de expanso metropolitana. Em Brumadinho, as reas que mais
cresceram foram, de um lado, reas contguas sede, vizinhas BR-381 e ao chamado
eixo industrial da regio metropolitana, nas proximidades dos municpios de Contagem,
Betim, Mrio Campos, Sarzedo e So Joaquim de Bicas, e, de outro, nas reas prximas a
Nova Lima e com acesso pela BR-040, constitudas pelos loteamentos fechados (conheci
dos como condomnios), destacando-se o Retiro das Pedras e a regio de Casa Branca. As
primeiras, Conceio de Itagu e Inhotim11, apresentaram um crescimento populacional
de 8,2% ao ano, no perodo entre 1991 e 2000. As reas dos condomnios cresceram
entre 8 e 9% ao ano, no mesmo perodo (IBGE, Censos Demogrficos).*

O crescimento dessa rea pode ser tambm observado a partir do grande nmero de loteamentos clandes
tinos: "O Ministerio Pblico Estadual conseguiu impedir a aprovao de 28 loteamentos clandestinos no
municpio de Brumadinho ao recomendar Cmara Municipal que no votasse o projeto de lei encamin
hado pelo prefeito Antnio do Carmo Neto. Por meio do Projeto de Lei n 25/2005, o prefeito pretendia
alterar o zoneamento no municpio para tornar de expanso urbana 960 hectares do distrito-sede de
Brumadinho e dos distritos de Conceio do Itagu, Aranha e do povoado de Melo Franco" (Fonte:
Ministrio Pblico Estadual, In: Informativo ANDA, 23/11/2005).

203
| JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

No caso de Nova Lima, a rea dos condomnios, que havia crescido a taxas muito
elevadas nos anos oitenta (mais de 5% ao ano), na dcada de 90 cresce a taxas prximas
da mdia metropolitana, enquanto as reas de ocupao antiga, da sede do municpio,
apresentam crescimento muito mais baixo (1,5% a.a.). Isso se explica em virtude da
desativao da antiga mina de extrao de ouro do municpio, a mina de Morro Velho,
localizada no centro da sua rea urbana, e que em 2000 encerrou definitivamente as suas
atividades. Destaca-se, ainda, o crescimento das reas constitudas por loteamentos aber
tos, principalmente os loteamentos com caractersticas heterogneas e mais populares -o
bairro Jardim Canad, raro exemplo desse tipo de loteamento nas reas de expanso do
municipio- cresceu mais de 20% ao ano no perodo.

Figura N 3
CRESCIMENTO DEMOGRFICO POR CONJUNTO DE SETORES CENSITRIOS - 1991-
2000 - BRU M AD IN H O /M G

T a sa Anual de Crecim iento Pofaiacional (% )


I ~1 Negativo
N K l 0,1 hasta 2,0
P~~i 2,1 hasta 5,0
m 5,1 hasta 7,0
Base cartogrfica: Limites Municipales, Geominas;
Limites de sectores censales: IBGE/Instiuto Brasileiro
l 7,1 hasta 10,0
de Geografia e Estatstica. Ms que 10,0
Base de Datos: Censos Demogrficos de 1991 y 2000. IBGE
Elaboracin: Floriana Gaspar y Jupira Mendona

Fonte: Para possuir o elaboration.

204
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Nova Lima o municipio que mais se aproxima dos bons indicadores sociais da
capital. O seu IDHM o mais alto dos municipios do entorno (0,821), perdendo apenas
para Belo Horizonte (0,839). Sua taxa de pobreza tambm a mais baixa (14,64), e a
mais prxima de Belo Horizonte (14,17). Nos outros municipios do entorno ela oscila
entre 18,75 (Contagem) e 32,46 (Ibirit). De maneira geral, Nova Lima ocupa, nos indica
dores sociais, o posto de segundo lugar na RMBH, atrs apenas de Belo Horizonte e com
taxas sempre superiores mdia da RMBH. Tambm como a capital, um dos municipios
que guarda grandes desigualdades internas: aparecendo entre os menos pobres, est entre
os mais desiguais da regio metropolitana. "Belo Horizonte, juntamente com Nova Lima,
apresenta indice de desigualdade de Gini entre 0,61 e 0,66 para o rendimento domiciliar
per capita" (Machado et al, 2005: 110).
Nova Lima vem se destacando tambm como uma centralidade de servios avana
dos, os quais se concentram na fronteira com o municipio de Belo Horizonte, em rea
conhecida como Seis Pistas. Utilizando-se de dados da RAIS (Relao Anual de Infor
maes Sociais) para o perodo de 1994 a 2002, Simes et all (2004) mostra que o setor
de servios absorve quase 70% da mo de obra da RMBH. Belo Horizonte o que
absorve mais mo de obra nesse setor (73,5%), seguido por Lagoa Santa (66,9%) e Nova
Lima (66,2%). Quando se analisam as mudanas nesse perodo, e em especial no setor de
servios produtivos, nota-se que a capital registrou suas maiores perdas em "Instituies
cientficas e Tecnolgicas" e "Informtica"; no primeiro caso o municpio de Santa Luiza
foi o que mais cresceu nesse item, seguido de longe por Nova Lima. J em Informtica, o
municpio da RMBH que mais cresceu foi Nov Lima. Segundo Simes et all o que se
percebe aqui uma descentralizao dos servios com o seu transbordamento para os
municpios do entorno, ou seja, essas perdas referem-se a "migraes contbeis", resulta
do de guerras fiscais entre os municpios (Simes et alll, 2004: 42). Pesquisa de campo
realizada na regio das Seis Pistas corrobora a interpretao de Simes, ao mostrar que,
do total dos estabelecimentos pesquisados na regio, "64% j estiveram instalados em
outro lugar -a maioria em Belo Horizonte" (Craveiro e Linhares, 2006: 430). Segundo
estes autores, trata-se de uma centralidade bastante diversificada, com consultorias de
vrias naturezas, estabelecimentos de ensino superior, servios mdicos, entre outros.
No por acaso que os indicadores sociais de Nova Lima se aproximam tanto dos de
Belo Horizonte, tanto nos ndices positivos quanto nas desigualdades internas. Trata-se de
uma gesto que deliberadamente buscou aproximar-se dos resultados alcanados por Belo
Horizonte, ainda que por caminhos diferentes. Nova Lima desenvolveu uma poltica
competitiva com Belo Horizonte por meio da guerra fiscal e da maior liberalizao das
leis de uso e ocupao do solo12. Tudo isto visando transferir para as suas fronteiras,

12 Loteamentos com a forma dos atuais condomnios foram aprovados em Nova Lima j no final dos anos
50, mas, como ocorreu em todo o Brasil, foi nas dcadas de 80 e 90 que os condomnios mais cresceram.
E nessas dcadas que os antigos loteamentos so ocupados e, na ltima dcada, surgem os megaempreen-
dimentos fechados, como o Alphaville e o Vale dos Cristais. J Belo Horizonte seguiu uma direo
contrria, evitando a formao de reas fechadas e de condomnios. S muito recentemente uma lei
passou a permitir o fechamento de ruas em cul de sac ou sem sada.

205
1 JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

investimentos, principalmente no setor de servios, e populao com alto poder aquisiti


vo para os condomnios. Os resultados dessa gesto devem-se, em grande parte, ao
principal aliado do poder municipal, as mineradoras -que so tambm as principias
proprietrias de terra na regio- cientes que essa direo favorecera seus futuros investi
mentos imobilirios. J Brumadinho no teve uma gesto que buscasse de forma to
agressiva essa aproximao da capital e nem teve um aliado to poderoso como as
mineradoras, pois, apesar de ser tambm um municpio minerador, nele no se verifica o
mesmo processo de concentrao de terras pelas mineradoras. Se Nova Lima conseguiu
resistir s presses por loteamentos populares, s os permitindo nas proximidades da sua
sede13, Brumadinho ao contrrio, enfrenta um processo intenso de parcelamento do seu
territrio.

A nova periferia metropolitana em Belo Horizonte

Em vrias metrpoles brasileiras e latino-americanas os anos noventa revelaram um


novo processo de periferizao, com a oferta de moradias em condomnios fechados para
os estratos de renda alta e mdia, encravados nas antigas periferias precrias, com uma
nova aproximao fsica que mantm, no entanto, a enorme distncia social, atravs dos
aparatos de segurana. Em Belo Horizonte o surgimento dessas novas formas de morar
apresentou a particularidade de manuteno do distanciamento fsico: de um lado, as
periferias norte e oeste continuam sendo caracterizadas pela pobreza e precariedade dos
assentamentos, os quais vo se expandindo para regies ainda mais distantes, lugares
receptores dos pobres continuamente expulsos do ncleo da regio metropolitana (De
Mendona, 2002 e Rigotti & Vasconcelos, 2003); de outro lado, a zona sul, tradicional
localizao dos segmentos de alta renda, se expande alcanando os municpios de Bru
madinho e Nova Lima, configurando uma nova periferia, caracterizada pela aparncia de
riqueza, prosperidade, segurana e beleza natural (Costa, 2006). Esse processo teve incio
na dcada de setenta, com os parcelamentos para stios de recreio, e intensificou-se nos
anos oitenta e noventa.
Fatores histricos locais explicam a formao dessa nova periferia metropolitana.
Trata-se de uma regio que ficou margem dos grandes fluxos imigratrios e do rpido
crescimento de Belo Horizonte e municpios vizinhos nos anos sessenta e setenta, em
virtude de fatores geogrficos, polticos e fundirios. A topografia montanhosa e a preca
riedade de acessibilidade, somadas classificao da regio como rea de proteo
ambiental, em virtude da reserva de mananciais para abastecimento, so as principais
razes para a tardia ocupao do chamado eixo sul da RMBH. No caso de Nova Lima,
acrescente-se ainda a grande concentrao de terras de propriedade das mineradoras.

13 Um ator importante nessa restrio foi o Plambei, extinto rgo de gesto metropolitana, que, nos anos
setenta, ao elaborar o Plano de Ocupao do Solo na Regio Metropolitana, classificou parte importante
do territrio de Nova Lima, assim como de Brumadinho como rea de proteo ambiental e de preser
vao de mananciais (Plambei, 1976).

206
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Como vimos, a posio de Brumadinho, quando comparada de Nova Lima, bas
tante diferente, seja em relao aos seus indicadores demogrficos e econmicos, seja em
relao sua gesto. De todo modo, a presena dos condomnios em seus territorios
um fator de semelhana entre esses municpios, assim como as qualidades relativas
geomorfologia e beleza natural, at porque so municpios que fazem fronteiras.

Os condomnios de Nova Lima e Brumadinho

Os condominios de Nova Lima situam-se em quatro regies: no Vale do Mutuca (entre


a BR-040, que liga a capital ao Rio de Janeiro, e a MG-30, que liga Nova Lima a Belo
Horizonte); no Vale do Jambreiro (nas duas margens da MG-30); no distrito de So Sebas
tio das guas Claras (os mais distantes de Belo Horizonte) e nas margens da BR-040, que
abriga, entre outros, o Alphaville. Os de Brumadinho esto situados em duas regies: nas
margens da BR-040, muito prximos a esse ltimo grupo de Nova Lima e tambm de Belo
Horizonte e na regio de Casa Branca, de acesso mais difcil e distante aproximadamente
30 km de Belo Horizonte (Figura N 1).
Em ambos os municpios, quanto maior a distancia de Belo Horizonte, mais baixa a taxa
de ocupao permanente, ou seja, os condominios mais prximos da capital so preferencial
mente utilizados como moradia permanente, enquanto os mais distantes so mais ocupados
com casas de lazer para finais de semana, como se pode ver pelo quadro abaixo (Quadro N 1).

Quadro N 1
EIXO SUL DE EXPANSO DA RMBH TAXA DE DESOCUPAO DOS DOMICLIOS
DOS PRINCIPAIS CONDOMNIOS 2000

Condomnios Localizaao N de Domicilios


domicilios particulares
particulares no ocupados
%

Residencial sul/Ouro Velho Manses 321 38 11,80


Bosque Residencial Jambreiro Nova LimaAale do Jambreiro 175 37 21,10
Ville de Montagne 177 40 22,60
Serra Del Rey/Vila Castela Nova Lima - Vale do Matuca 559 104 18,60
Outros condomnios da MG-30 Nova Lima 253 75 29,60
Jardim Petrpolis 249 124 49,80
Morro do Chapu Nova Lima/BR-040 485 277 57,10
Miguelo 394 196 49,70
Retiro das Pedras Brumadinho/BR-040 509 202 39,70
Retiro do Chal 465 414 89,00
Aldeia da Cahoeira Brumadinho/Casa Branca 224 158 70,50

Fonte: IBGE (2000) - Censo de 2000 Sinopse Preliminar.

207

k.
| JUPIRA GOMES DE MENDONA y LUCIANA TEIXEIRA DE ANDRADE

A novidade, no incio deste sculo XXI em Nova Lima o surgimento de um novo


produto no mercado de imveis em condomnios fechados: tratam-se de empreendimen
tos com tipologia diversificada, com presena de edificaes verticais multifamiliares e de
atividades comerciais e de servios. O Vale dos Cristais o mais recente exemplar,
resultado de parceria entre uma grande empreendedora imobiliria e uma mineradora
proprietria das terras: tentativa de reproduo de um simulacro de uma cidade Intra
muros, como j ocorrera com o Alphaville.
Alm dos condomnios, importante ressaltar a centralidade anteriormente mencio
nada, conhecida como Seis Pistas, que se beneficiou tanto da localizao privilegiada
quanto da iseno de impostos promovida pela Prefeitura, para concentrar servios
avanados.

Consideraes finais

A insero tardia de Nova Lima e, mais recentemente, de Brumadinho, dinmica


metropolitana, somada s suas qualidades ambientais e sua proximidade com os bairros
de alta renda de Belo Horizonte, acabou por conformar uma ocupao marcada pela
segregao socioespacial, que se inscreve tambm nas novas dinmicas nacionais e glo
bais de ocupao do solo nas reas perifricas das grandes cidades.
Entretanto, se essa nova periferia metropolitana, caracterizada pelo chamado tercirio
superior e pelos loteamentos fechados de alta renda, tem como motor a expanso da zona
sul elitizada, ela formada tambm por trabalhadores pouco qualificados e de baixa
renda. A dualidade apontada por Sassen (1994) nas cidades globais se faz presente na
poro do territrio metropolitano inserida na nova economia. A estrutura social, particu
larmente em Nova Lima, significativamente polarizada: grupos dirigentes e profissionais
de nvel superior, de um lado, e prestadores de servios domsticos e no-especializados
e trabalhadores da construo civil, de outro, so os grupos mais sobrerepresentados na
regio (Mendoa e Perptuo, 2006). Trata-se, de um lado, dos proprietrios de residncias
nos condomnios fechados e prestadores de servios de consultoria e informtica, entre
outros, e, de outro lado, prestadores de servios pessoais, principalmente servios doms
ticos.
Em sntese, as novas formas de ocupao que caracterizam a recente e nova expanso
metropolitana em Belo Horizonte tm como principais caractersticas:

a) A concentrao fundiria nas mos das mineradoras e o esgotamento de parte das


jazidas ferrferas, alm do esgotamento de jazidas aurferas em condies competiti
vas de extrao, apontando o investimento imobilirio como alternativa econmica;
b) O deslocamento do capital vinculado ao chamado tercirio superior e a formao
de uma nova centralidade metropolitana na divisa de Nova Lima com Belo Hori
zonte;
c) A ao do Poder Pblico Local orientada para a atrao de investimentos, caracteriza
da pela guerra fiscal e atrao dos segmentos de alta renda.

208
FORMAS ATUAIS DE PRODUO DO ESPAO: A NOVA PERIFERIA METROPOLITANA... |
Em Nova Lima, esse processo produziu um espao mais exciudente, particularmente
na regio dos condomnios, na qual aos trabalhadores restou apenas o bairro Jardim
Canad como alternativa de moradia. Este bairro, como mostra a Figura N 3, foi a rea
que mais cresceu no municpio, nos anos noventa. Em Brumadinho o processo distinto,
uma vez que h uma maior fragmentao da propriedade do solo e uma gesto municipal
mais liberal em relao sua ocupao, permitindo diversos loteamentos populares. Essa
ocupao tem lugar na poro do municpio prxima sede e ao eixo industrial da
RMBH, predominando, na rea prxima a Nova Lima, os condomnios.
O eixo sul de expanso da RMBH reproduz uma fragmentao espacial e um tipo de
segregao e de ocupao do solo que aproximam espacialmente ricos e pobres, ainda
que em dimenses bem diferentes, no que se refere presena desses ltimos, quando
comparada Regio Metropolitana de So Paulo (Caldeira, 2000 e Marques e Torres,
2005). Na RMSP os novos empreendimentos se instalaram em municpios pobres e perif
ricos, enquanto na poro sul da RMBH os estratos altos e mdios chegaram primeiro,
ocasionando uma extrema valorizao da terra e marcando uma nova forma de produo
do espao, j os estratos menos qualificados e de baixa renda chegaram depois, atrados
pelas novas oportunidades de emprego. Trata-se de uma regio marcada pela imagem da
homogeneidade, onde predominam os condomnios e suas cancelas, mas que, quando
analisada em sua composio interna, revela a configurao de uma estrutura social
bastante polarizada que reafirma a antiga dependncia dos grupos situados nas duas
extremidades da hierarquia social.

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210
PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE
LAS NUEVAS TEN DENCIAS
INMOBILIARIAS FRONTERIZAS:
EL CASO DE TIJUANA
ISABEL RODRGUEZ1 y ELOY MNDEZ2

Al sello hbrido y complejo de los paisajes urbanos fronterizos, la inmanejable Tijuana


adiciona unos desmesurados crecimientos actuales resultado de los procesos de reestruc
turacin. Nuevas formas espaciales vinculadas al urbanismo privado y cerrado y renova
dos diseos invaden la produccin de vivienda, configurando emergentes paisajes urba
nos como piezas autnomas e independizadas que conquistan la periferia, dilatada en sus
contornos hasta enlazar con Rosarito por el rumbo costero y con Tecate hacia la sierra.
El trabajo indaga la vertiente morfoespacial, inmobiliaria y social de las arquitecturas
hermticas de los nuevos vecindarios defensivos. Con el objeto de entrar en las bases
conceptuales que caracterizan los nuevos paisajes urbanos se hace necesario concretar el
tipo de produccin inmobiliaria reciente: es la urbanizacin cerrada (de los vecindarios
defensivos) una forma urbana propia de la ciudad difusa? Se barajan los porqus de estos
productos inmobiliarios, si estn o no apoyados en cambios internos del propio mercado
o de la valoracin de las demandas y satisfacciones sociales, o son la materializacin de
un nuevo orden.
Las recientes dimensiones del crecimiento fragmentario del territorio, a travs de la
urbanizacin residencial dispersa y tendente al aislamiento fsico, se obtienen al aplicar
la hiptesis de que el consumo, el miedo y la simulacin, constituyen los elementos
claves del nuevo discurso de la oferta inmobiliaria actual, que inventa y vende una
amplia variedad de estilos de vida de este emergente modelo de urbanismo cerrado.
Define la ciudad contempornea y ha demostrado ms profusin en Latinoamrica que en
Europa, imponindose como el rasgo ms global, para definir la variable espacial del
urbanismo contemporneo, debido a la prctica privada de producir y organizar los
espacios fragmentariamente, por proyectos.

Departamento de Geografa, Universidad Autnoma de Madrid (Espaa). E-mail: isabel.rodrigueziuam.es


2 El Colegio de Sonora (Mxico). E-mail: emendez@colson.edu.mx
ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

Paisajes de frontera

El primer supuesto o hiptesis es que la reduccin de distancias que ha introducido la


revolucin de la velocidad del tiempo, con su fulminante disminucin, provoca formas de
ocupacin del suelo difusas que involucran mucho territorio y nuevas formas de consu
mirlo. As, las interrelaciones entre los elementos permanentes, dispersos, cerrados y
mayoritariamente privados, determinan la necesidad de cruzarlos definiendo una circula
cin continua en un espacio operativo que antes no exista. Se trata, por consiguiente, de
usos del suelo donde el elemento diferenciador es el tipo de propietario y las funciones
especficas que les asignan las emergentes relaciones espacio-temporales de la contempo
raneidad.
La organizacin territorial traduce estas relaciones a travs de la fragmentacin espa
cial en una dualidad entre espacio pblico-operativo y espacio privado. Por una parte, la
aparicin de espacios privados y cerrados, donde se cualifica el "espacio pblico" (de
propiedad privada comunitaria), se desarrolla al tiempo que el espacio pblico colectivo
(y el resto de servicios e infraestructuras urbanas de la ciudad) mantiene unas fuertes
deficiencias de conservacin o es inexistente. Adems, la continuidad y conectividad
fsica que da razn de ser al espacio pblico se ha roto y se ha especializado en sus
funciones hacia un uso efmero, solo de paso entre los lugares.
Un espacio pblico as pierde una de sus finalidades bsicas: la de espacio comn y
tradicional, es decir, se relega su papel de nico espacio fijo y permanente de interrela
cin social. En definitiva, se ha exacerbado su condicin de transmisor en detrimento
de otras cualidades y, en consecuencia, se ha habilitado su estructura y su artificio
hacia una condicin de espacio transitorio3, funcin que sobre especializa el espacio
pblico4 y le confiere un importante papel en la configuracin de una renovada expan
sin del territorio.
Hay, por tanto, procesos espacio-temporales emergentes, efmeros y fugaces que ne
cesitaran ser analizados. Sin llegar a afirmar que se ha roto el paradigma tradicional del

3 El principal soporte de prcticas que implican movilidad, principalmente, desde la casa, nodo an central,
y que imprimen una imagen veloz en el paisaje para desaparecer inmediatamente (Hiernaux, 2002).
4 Muestra la aparicin de un nuevo panorama, hbrido, una forma distinta de paisaje integrado resultan
te del continuo e intempestivo cruce de los sujetos en la superficie tradicional, es decir, interactuando
en la movilidad del territorio, cruzndolo, usndolo como espacio operativo para una apropiacin
eficaz y rpida, sin apreciarlo, sin participar de l, solo consumirlo en el perodo ms corto de tiempo
y a travs del trayecto espacial ms corto. Esa fugacidad es una nueva forma de consumo de espacios
y actividades y, en consecuencia, puede ser demandada y satisfecha, es una dimensin invisible del
lugar que expresa la lgica cultural de ciertos componentes del paisaje que no se leen a primera vista:
"lo fugaz no es solo lo que resulta de la fragmentacin espacial de las actividades y de la necesidad
de articularlas, sea visible o sea invisiblemente, sino tambin, es el gusto de una demanda social y de
una poltica pblica y empresarial hacia un nuevo modo de usar o abusar del espacio" (Hiernaux,
2002: 15).

212
PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
paisaje urbano5, se considera que estos terrenos hbridos pueden identificarse como una
especial categora de paisaje metropolitano, en el sentido ms arriba apuntado, de exa
cerbacin de su condicin de transmisor y, por tanto, su carcter de espacio transitorio.
Adems, hay que aadir la categora de espacio transitorio e hbrido definida en otros
momentos6. Cuando la importancia de estos en el territorio es notable y lo ordena, se
sugiere asignar la denominacin de "paisajes de frontera" como una nueva categora para
definir la prioridad lineal de un espacio de flujo, un lugar para el movimiento, efmero y
fugaz, que la ciudad difusa engendra y que configura paisajes hbridos en permanente
cambio continuo de su lmite.
Por lo anterior, por la singular circunstancia de una reduccin de distancias, y con
ella la desaparicin de los lmites, hay en el espacio una comunin en las relaciones
sociales que produce incertidumbre y por ello vulnerabilidad. Se trata de un vrtigo
"socioagorafbico" que est actuando como factor modelador del territorio entre las
actuales condiciones que operan en su construccin.
Acta para contrarrestar la reduccin de la distancia en este espacio (interpretado a
veces, desacertadamente, como efecto de desterritorializacin7), construyendo y justifi
cando la necesidad de fijar lmites con elementos permanentes y privados8.
En las ciudades de la frontera, tanto la lnea internacional como las lneas de las
bardas de los vecindarios defensivos son permanentemente penetrados, son lmites siem
pre tenues, frgiles, porosos9.

5 El enfoque humanstico y constructivista de las ciencias sociales suministra los instrumentos y categoras
indispensables para elaborar una geografa de lo efmero y lo fugaz donde el individuo y sus prcticas se
privilegian para analizar la especialidad, la temporalidad y la morfologa resultante (Hiernaux, 2002: 17).
6 Se identifica a las ciudades de esta frontera noroeste de Mxico por su condicin efmera de espejo natural
de un orden social y territorial de proyecto inacabado (Mndez, 2002).
7 Del mismo modo se ha hablado de paisajes que se definen por su aterritorialidad, porque se han indepen
dizado del lugar y ya no traducen sus caractersticas sobre el territorio, ni son el resultado de sus conteni
dos fsicos, sociales o culturales (Muoz, 2005: 1). Con el anlisis de casos, como el presente, se desentra
an los mecanismos de produccin de ciudad donde la estructura de la propiedad y la poltica urbana se
vuelven a combinar causalmente con la base econmica y la poltica empresarial regional, (untos constitu
yen los factores de la produccin urbana "convencionales" que siguen dirigiendo la construccin del
territorio urbano.
8 Tambin se puede enunciar esta segunda hiptesis considerando que, precisamente, la percepcin del
carcter limitado del planeta ha determinado la exacerbacin de la separacin para garantizar lo privado.
As, el muro evidencia la yuxtaposicin entre el adentro y el afuera, precisamente, porque no lo hay,
requiere explicitarse, materializarse, constituir el punto de concrecin para naturalizar el lmite y que se
familiarice la sociedad con la incomunicacin, o con la diferencia, la distincin, lo otro.
9 En el sentido de que las fronteras son mviles pues no hay alianzas duraderas, ni colonos que cumplan los
acuerdos, o que los incumplen antes de que se firmen, redefiniendo constantemente el lmite que separa a
los aliados de los enemigos (Bauman, 2004: 24), "ms bien, participaran coaliciones flotantes de pases,
sujetas al cambio y a la evolucin". Tambin son tenues y frgiles los lmites de los conjuntos residenciales
de baja densidad que tiene ms que ver con el tiempo y el espacio social, que con el propio espacio fsico
de la urbanizacin cerrada, pese al carcter hermtico.

213
1 ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

Cabra entonces argumentar que ahora que la distancia ya no es una defensa,


tampoco lo es el muro porque, adems, el territorio pierde importancia y ya no hay
afuera10.
La imagen compleja e incontrolable de estas ciudades, marcadas por el deterioro de
sus espacios urbanos sin terminar de construirse, y al tiempo sin acabar de derribarse por
deterioro, se puede considerar una primera pauta del espacio inmanejable. El discurso de
la prensa, tan monotemtico como meditico, esculpe cada da una imagen difcil de la
ciudad fronteriza que refuerza la idea de ser un espacio inmanejable. Forja a fuego la
inseguridad y la violencia en el imaginario del habitante fronterizo. Enganchado y cohe
rente aparece el discurso de la promocin inmobiliaria que ofrece la solucin con la
construccin de unos fraccionamientos que crean mundos interiores y cerrados: lugares
seguros.
Las condiciones descritas estn operando en la frontera noroeste de Mxico. En Tijua-
na, el crecimiento urbano, acelerado y desordenado ha construido un deficiente espacio
fsico que hace ms explcitas las respuestas empresariales y sociales que se generan a
favor de la reconquista de parte de esos espacios, los que han quedado fuera del control
econmico y social hegemnico. Su yuxtaposicin con los lmites permanentes que impo
nen los vecindarios defensivos, con el lmite mismo de la lnea internacional -refortifica
do-, conforma los "paisajes de frontera", como aquellos que se dibujar para marcar el fin
de la comunicacin fsica y, por tanto, indica expresivamente la falta de cohesin social,
y no nace para defenderse o dominar.
La construccin del artificio urbano combate con la simulacin y el consumo de las
nuevas condiciones espacio-temporales. Estas se exacerban en el escenario local de la
frontera noroeste de Mxico y se traducen en el urbanismo cerrado de sociabilidad
interrumpida. As, los nuevos lmites en el espacio se concretan en muros que simulan
eliminar la comunin citada en las relaciones socioespaciales. Se simula el control de
una parte del territorio mediante la separacin fsica del espacio, creando uno interno
de control privado y otro exterior. Un "afuera" de carcter operativo, sin lmites y de
indefinida incertidumbre. Se justifica con los argumentos forjados en una frrea cadena
del miedo a base de unir el eslabn de la pobreza con el de la inmigracin y ambos con
la criminalidad. Grilletes del peligro y la vulnerabilidad social reinante que determinan
la demanda de nuevas fronteras en el espacio y la refortificacin de otros lmites fronte
rizos.
La construccin de renovados confines en el espacio urbano, por los motivos y justifi
caciones expuestos, constituye una demanda social en boga entre las reacciones a la
fragmentacin territorial que auspicia la poltica pblica y resuelve la poltica empresa
rial. Se somete a los mecanismos tradicionales de produccin e inversin inmobiliaria
que asume y reinterpreta las demandas actuales de exclusin social ofreciendo continua

10 El mismo concepto de frontera tambin dej de ser un lugar geogrfico porque el espacio de frontera se
expandi hasta ocupar la totalidad. Tambin por ello, los paisajes de frontera transcienden los espacios
urbanos de la regin fronteriza objeto de estudio (Bauman, 2004: 288).

214
PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
mente diferentes productos, renovadas variantes de modos y formas de vida exitosos y,
por tanto, rentables. En Tijuana, igual que en otras ciudades del noroeste (Nogales y
Ciudad Jurez), el territorio fuera de control es la inevitable tramoya del escenario local,
la que ha impuesto el drama de la inmigracin. As, con el continuo flujo de inmigrantes
queda garantizada, por una parte, la necesidad creciente de alojamiento barato que solo
encuentra acomodo en invasiones11. Por otra parte, se genera la presencia de "el otro",
pieza maestra en el tablero inmobiliario fronterizo, que permite manejar la pertinencia de
los vecindarios defensivos como una necesidad y orientar su demanda social. Esta inercia
territorial1
12 de ocupaciones ha determinado una usurpacin continua del suelo perifri
1
co13. Adems de las evidentes agresiones directas al medio natural y a la habitabilidad, el
orden urbano definido se caracteriza por su imagen ambivalente entre ciudad desordena
da, dominante, y la ciudad ordenada, pequea y coincidente con las etapas fundaciona
les e histricas de su evolucin urbana. En definitiva, una ciudad dual fragmentada en su
expansin difusa.
Las nuevas condiciones espacio-temporales se asimilan, entonces, construyendo for
mas cerradas de hbitat con el objeto de combatir los efectos negativos de la globaliza-
cin14.

La reconquista inmobiliaria

La idea de la capacidad de la globalizacin de determinar el funcionamiento de los


elementos estructurales del mundo actual, sugiere reconocerle la condicin de diseado
ra y omnipresente de trinidad. Le permite desempear el papel de coartar el quehacer
pblico y, al mismo tiempo, precisamente, servir de oportunidad para el negocio privado.
Paradoja! es el fluido de la deriva urbana, en parte, por los modos y efectos que ha trado
consigo la movilidad y tecnologa definitorias de los tiempos actuales. Estos tres elemen-

11 La mayor parte de las nuevas periferias en las ciudades fronterizas del noroeste, en efecto, han sido
ocupadas a travs de invasiones de predios privados durante las dos ltimas dcadas con frecuencia como
"autoinvasiones": una ocupacin legal del suelo propiciada por los propietarios para vender suelo eva
diendo los costos de urbanizacin, a corto plazo, y buscando su regularizacin para la consecuente
revalorizacin de los terrenos adyacentes, en el medio plazo.
12 Muy adecuada para identificar la temprana problemtica que la expansin urbana irregular en la ciudad
latinoamericana tiene al reconocer que cualquier espacio evoluciona con arreglo a su modelado (Chaline,
1994).
13 El mecanismo dominante de creacin de suelo es la invasin y/o autoinvasiones. Ver pginas siguientes del
presente texto donde se abordan los mecanismos de control territorial aplicados por promotores y propie
tarios inmobiliarios, que desarrollan estrategias cambiantes segn el momento y la coyuntura.
14 La "socioagorafobia" sugiere otras vertientes a contemplar como respuesta generalizada de encierro indivi
dual frente al miedo social por las condiciones imperantes. El vecino encerrado, autoexcluido del "afuera"
adverso, por ms motivaciones colindantes con la sealada, representa el retraimiento social ante el
vrtigo de la movilidad del tiempo. El encierro as, supone un ensimismamiento, un retraerse sobre s
mismo del individuo para enfrentar a solas la adversidad de un mundo hostil, producindose la paradoja
del sinsentido del individuo sin su sociedad.

215
1 ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

tos tienen en la globalizacin un referente comn y caracterizan estas tendencias inmobi


liarias fronterizas: 1) la actuacin de los actores pblicos 2} la de los agentes privados1
15 y
4
3) la configuracin y funcionamiento espacial16.
Respecto del quehacer pblico en Tijuana, basta sealar que la configuracin y di
mensiones "derrochadoras" de la ciudad y el alto porcentaje de su espacio fsico y social
"precario" tienen carcter deficiente. La gran superficie de suelo involucrada en la nueva
expansin territorial lleva a la ciudad a todas las direcciones posibles, salpicando con la
urbanizacin dispersa un amplio espacio. El nuevo suelo urbano regular, incorporado
conforme a las previsiones y supervisin del planeamiento vigente, se suma a las amplia
ciones espontneas de los asentamientos marginales. Juntos constituyen la extensiva ciu
dad que se prolonga hasta los confines fronterizos del oriente y los cerros y caadas del
sur y sur-oriente, hasta casi enlazar con la urbanizacin diseminada de Rosarito. Estas
pautas de ocupacin del suelo permiten interpretar la poca eficacia de las acciones de
control del quehacer pblico.
Las fallas del quehacer pblico en Tijuana se ejemplifican en el reforzamiento de los
procesos de dualidad social entre habitantes de asentamientos regulares (aunque tambin
estn aislados y desdotados) e irregulares, marginales por definicin. Su reflejo en el
territorio, por la escala e intensidad del crecimiento demogrfico y espacial, evidencian
un agravamiento de la segregacin socio-espacial como principal efecto negativo de la
particular expansin territorial de Tijuana. Lo anterior, teniendo en cuenta que, por lo
pronto, no se consideran los severos desequilibrios medioambientales que produce a
mediano y largo plazo. Por consiguiente, todo conduce a una valoracin negativa y
crtica del quehacer pblico y sus mecanismos de control habitual mediante el planea
miento convencional.
Sin embargo, desde mediados de los noventa funciona el Instituto Municipal de Pla-
neacin (IMPLAN). El hecho de que ha transcurrido ms de una dcada de la creacin del
IMPLAN y que ha coincidido con la fase de mxima expansin urbana, sugiere la corres

14 Entre los apoyos tericos se manejan instrumentos y categoras indispensables para estudiar al individuo y
sus prcticas y aunque ningn entramado terico es capaz de proporcionar claridad en el anlisis de la
ciudad y su contexto actual, se opta por el manejo de elementos tericos que enfatizan el papel del
inversor y la lgica privada en las dinmicas de las metrpolis actuales y, en particular, en la produccin
de vivienda como bien de consumo. Principalmente, a travs de su arquitectura y morfologa espacial
resultantes. En la historia cultural del territorio, se trata de entender el elemento visual que es el paisaje
como producto de la historia en toda su complejidad: ideas y contextos socioeconmicos, situacin
tecnolgica, estructuras de poder" (Vilagrasa, 1991: 7). Dentro de esta concepcin se le reconoce mayor
protagonismo al sector inmobiliario por las nuevas condiciones creadas tras los procesos de desregulacin
urbanstica. Son las pautas de ocupacin y explotacin del territorio convencionales, es decir, con fines
lucrativos e intereses individuales, pero aplicadas a un espacio que se mide y funciona como espacio
velocidad.
15 Los conceptos de inercia y deriva territoriales definen la actual configuracin espacial. Su dificultad
interpretativa expresa la condicin de espacio inmanejable, es, por ltimo, el tercer elemento de la
trinidad de la globalizacin.

216

L
PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
ponsabilidad de la institucin en el tipo de crecimiento reciente, y aconseja poner en
duda su misin y su visin.
Cabe concluir que, de uno u otro modo, todos los intereses en juego de los grupos
locales han sido cumplidos; obviamente, cabe pensar que se trata de negociaciones y
consensos dentro y fuera de las alternancias de poder, y dentro y fuera de las estructuras
partidistas.
Entretanto, las grandes deficiencias, objeto permanente de crticas y balances sobre la
ciudad en estos ltimos veinticinco aos de planeacin municipalizada, siguen en pie:
antes y despus del planeamiento municipal partidista, y antes y despus de la existencia
del IMPLAN como rbitro permanente, pblico y tcnico, del quehacer de los gestores
pblicos. En estos aos el aumento de la mancha urbana ha trado consigo ms espacio
fsico y social precario, porque se han ampliado los barrios marginales. Este aumento de
la superficie urbana tan extraordinariamente extensivo, tan laxo, incluso en los proyectos
programados, no tiene resueltas las necesidades de equipamientos e infraestructuras p
blicas.
Resulta paradjico que en este contexto las propuestas y ejecuciones de nuevos desa
rrollos campeen en las inmensas y horizontales periferias burlando todas las lgicas de la
produccin sostenible, en medio de la nada, sin conexin con la ciudad, ni siquiera con
la red bsica de infraestructuras urbanas, acaso, teniendo como vecindad una maquila o
una derivacin del nuevo viario. As, sin ninguna otra lgica que la del mercado del suelo
y el manejo tosco de su revalorizacin y puesta en valor de los terrenos -quiz como
moneda de cambio por otros convenios en la poltica empresarial de Tijuana-, han apare
cido grandes agrupaciones de casas desdotadas y desconectadas del todo, aisladas en el
territorio y de la ciudad como pretenciosas miniciudades, por su tamao y por el desape
go con la otra ciudad, alejndose de una autosuficiencia que en absoluto tienen.
Bien, en estas condiciones, el quehacer pblico de Tijuana puede expresarse, como
ha quedado expuesto aqu, en esas caractersticas descritas del tipo de crecimiento re
ciente que vive.
Obviamente, el discurso poltico no reconoce la evidencia de esta configuracin
aberrante de la ciudad, ni una gestin pblica deficiente en la medida que ha posibilitado
la "invasin" del territorio en todos sus rumbos y con ella ha favorecido la reconquista
territorial por parte del capital inmobiliario en alianza con los grupos de poder local
(muchos grandes terratenientes).
La reconquista del territorio hacia los canales de control del mercado, y de los que lo
controlan a su vez, comenz en los aos noventa a partir de la modalidad de conjuntos
cerrados y ha supuesto impresionantes movimientos de tierra17 y un /eureka! en los

17 Estas intervenciones masivas sobre el territorio suponen una potente transformacin del espacio, frecuente
mente con allanamientos del terreno que explicitan la capacidad del hombre con sus mquinas cuando la
maquina inmobiliaria decide mover las piezas del juego, y ganar la partida del tablero inmobiliario,
entonces, los cerros desaparecen, las vaguadas se rellenan y una tupida red de infraestructura tapiza de
tcnica y confort el territorio. El artificio humano construye ciudad.

217
B ISABEL RODRGUEZ y ELOY MNDEZ

negocios inmobiliarios18 que se orientaron a la produccin masiva de vivienda de clase


media baja a gran escala. La combinacin de los factores globales aqu descritos, mun
dialmente reconocidos, con las trayectorias locales y singulares de las ciudades fronteri
zas, va a determinar oportunidades extraordinarias de negocio, como lo atestigua la
llegada de las principales inmobiliarias del pas. Son los protagonistas de esta reconquista
los que provocan la aparicin de paquetes de vivienda de clase media-baja en enormes
extensiones, intercalados entre los parques industriales en medio del espacio precario,
colonizando con enormes explanaciones (en los mbitos ms cercanos a las carreteras y a
las nuevas vialidades de peaje) una extenssima periferia.
Es la dea de que muchos habitantes pueden vivir mejor en los emergentes y grandes
nodos controlados por el capital financiero y el capital local19, atados por una hipoteca
que tiene vecindad, tcnica y es simblica, con la maquila y, en general, con la precarie
dad de las condiciones laborales -flexibilidad y desregulacin sindical- As se reconquis
ta el control para ordenar el espacio y la sociedad en su crecimiento20, que resulta de la
intervencin consensuada de los sistemas financiero y poltico, aliados en el liderazgo de
la promocin inmobiliaria de megaproyectos estratgicos. La poltica empresarial21 en
Tijuana es, pues, sin las cortapisas del control pblico, la protagonista de las tendencias
urbanas actuales, son los empresarios inmobiliarios los "hacedores"22 de Tijuana23. De

18 Estas potentes inversiones son posibles en parte por la llegada masiva del capital forneo que ha
repercutido tambin en el mercado del suelo, no solo a travs de la demanda directa de grandes
extensiones para los nuevos usos comerciales e industriales sino, sobre todo, mediante la reconversin
hacia el sector inmobiliario de importantes capitales locales antes dedicados a la produccin manufac
turera o al comercio.
19 Por eso la ciudad hoy, adems de fuertemente segregada, es fragmentaria, por la propia naturaleza arbitra
ria y autnoma de los intereses y agentes inmobiliarios que manejan la ciudad al margen de la propia
ciudad, con notable autonoma de las tcnicas y sistemas de construccin y de normativa legal, incluidas
las estructuras de propiedad. La ciudad fragmentada, en sus formas y funciones, probablemente solo lo sea
de forma efmera, precisamente por las mismas razones anteriores, y en su deriva devendr, sometida a
fuerzas arbitrarias y autnomas, nuevas configuraciones urbanas hacia la compacacin de los espacios
emergentes como mera etapa de rentabilizacin consecuente a la actual de laxa expansin creadora de la
ciudad dispersa.
20 Es expresiva la utilizacin del trmino "detonar" para hacer alusin a la puesta en valor que una inmobi
liaria hace en determinados sectores de la periferia que decide urbanizar. Denota la capacidad de crear,
en el ms amplio sentido de la palabra, de estos grandes inversores nacionales en las ciudades de la
frontera (entrevistas con el personal tcnico y comercial de diversas inmobiliarias nacionales con sede y
negocio en las ciudades de Tijuana, Nogales y Ciudad Jurez).
21 Las ciudades de la regin fronteriza nortea viven igual que el resto de Mxico un proceso de profesionali-
zacin y concentracin del sector inmobiliario desde finales de los ochenta, que hasta los noventa no se
ha manifestado con contundencia, cuando el soporte necesario de polticas colaterales como la de la
vivienda y los compromisos financieros se han consolidado.
22 Papel de dominio del promotor en la produccin de ciudad. Su mano maneja los destinos y construye la
ciudad.
23 Tambin son "hacedores" de ciudad, los otros hacedores, los autoconstructores de su alojamiento, habi
tantes de la frontera, y por cierto los ms numerosos, aquellos autodidactos que provisoria y sutilmente
levantan millones de casas precarias en los cerros y caadas.

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PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
sus conveniencias de negocio han dependido que sean los sectores del gran sur-oriente y
oriente los que tengan conjuntos residenciales de mayor tamao (a base de megaopera-
clones por sucesivas fases de varios miles de viviendas), referentes de vida de muchas
jvenes familias.
Rodeando el cerro Colorado y el ro Tijuana, y entre la sucesin de cerros y caadas
hasta la costa del Pacfico, se han levantado en los ltimos cinco aos grandes complejos
masivos para las clonadas y minsculas casas-nicho24. Estas viviendas son producto del
xito de todos los hacedores profesionales locales (ms modestos en la clonacin) y
externos (los principales del pas). Diversos factores, en efecto, favorecen su conversin
en producto estrella.
En Tijuana el estilo lo marca la "Vida residencial" y la vida "Urbi", esta ltima
crdito publicitario de la empresa nortea Urbi. Hoy una gran inmobiliaria de mbito
nacional, con gran xito en la bolsa de valores del pas25, Urbi Desarrollos Urbanos,
con su eslogan "Vida residencial", lustra cmo se maneja el negocio. "Vida residen
cial" es el producto en el que se especializa dentro del mercado inmobiliario; la dea
central de su objetivo empresarial26 y su propia estrategia como empresa. Se definen
convencidos y seguros creadores de un concepto de ciudad, capaces de hacer realidad
mucho ms que una casa, tambin como un modo de vida definido por una cultura
comunitaria con capacidad de reconquistar el territorio a la deriva y colonizarlo con un
nuevo grupo social27.
La filosofa humanista para los empleados promueve lo que llaman "el espritu gran
de", que consiste en creer para crear por "el prestigio del hacer". Creen tambin que es la
base de "una slida y original cultura corporativa" que tambin ha desarrollado un voca
bulario propio28.
La casa Urbi es la ms abundante, porque su actividad en Tijuana es muy destacada,
habiendo prcticamente monopolizado la implosin de las tierras en la periferia sur-
oriental entre la carretera de Ensenada (Figura N 1) y el municipio costero de Rosarito. El

24 Casas de pequeas dimensiones promocionadas masivamente con crditos oficiales. Son las mismas casas
sin pasillo en calles cerradas de un espacio fsico clonado y annimo, producto estrella del sector inmobi
liario mexicano actual y al que el habitante fronterizo tambin debe hacer habitable, como si se tratara de
un lote vaco del que lograr un espacio social construido. El necesario milagro para dotar de habitabilidad
a este annimo, escaso y deficitario espacio urbano pasa por los aberrantes reglamentos de las promotoras
que abogan por un control del conjunto.
25 Creada en 1981 por Cuauthmoc Prez Romn, arquitecto, y hoy presidente del grupo, con delegaciones
en varios estados del pas despus de haber centrado su actividad en Chihuahua ente 1995-2006.
26 El Plan Maestro Comunitario rene el sistema completo de razonamientos que desarrolla la idea de "Vida
residencial" de Urbi.
27 La empresa explicita su objetivo de "reconstruir la clase media del pas". El Kilo, rgano de difusin
interior de Urbi Desarrollos Urbanos, 2005.
28 Dice la empresa Urbi que "describe actitudes y situaciones del negocio". Difunden este diccionario de su
propio idioma en El Kilo, en su tercer ao de edicin cmo rgano informativo interno trimestral. El Kilo,
2000, Ao 3, N 9.

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| ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

esquema se repite en la vivienda promovida por otras inmobiliarias29 y en otras ciudades


de la frontera noroeste30. Consiste en viviendas de 30,70 m2 (en parcelas de 41,20 m2),
agrupadas en conjuntos de viviendas variables31.
El caso deTijuana confirma la idea de "reconquista inmobiliaria" para categorizar
la accin que mejor define a los actores y mecanismos que operan para explicar esta
expansin territorial y la "socioagorafobia" citadas. Por consiguiente, las intervencio
nes y discursos sobre la ciudad de los distintos agentes urbanos locales estn refor
zando, adems, la idoneidad fronteriza que se le reconoce a las ciudades de esta
frontera de estudio como laboratorio donde observar las actuales tendencias urbanas
globales.

La arquitectura de Nueva Tijuana

En Tijuana se hace tambin nueva arquitectura encerrada. Las clases medias locales se
suman al gusto y el consumo de las clases medias de Shanghai, Florida, Dubai o Buenos
Aires. Todas ellas se funden en el caldo de cultivo de la globalizacin, se homogenizan
entre ellas en tiempo y espacio; tienen el cuidado de diferenciarse de los pobres locales.
Las distancias son ms cortas gracias a que el tiempo de traslado es cada vez menor, pero
sobre todo porque la comunicacin es instantnea; ms an, es simultnea. Con ello, el
tiempo digitalizado se ensancha, se multiplica sin lmite previsto. A su vez, el espacio
achicado tiene cada vez menos umbrales restrictivos en el tiempo. De manera que el
horizonte del espacio accesible se ampla sin medida. La penetracin fsica y mental del
universo apoyada en la tecnologa de la comunicacin relativiza las nociones de espacio
y tiempo aprendidos hace apenas unos lustros.
Pero los procesos culturales parecen tener relaciones caprichosas con los procesos
tecnolgicos y con la economa globalizada, lo que se reconoce en que el acercamien
to en el territorio se acompaa con el encierro arquitectnico para enfatizar distancia.
La interposicin de diversos recursos entre grupos sociales a falta de lejana territorial

29 El caso de Brasa, revisado por Sergio Castillo (2005) para Ciudad Jurez, aporta datos y valoraciones no
solo del producto de las cerradas de clase media e inters social, sino que, adems, manifiesta una
explcita preocupacin por caracterizarlo. Se trata tambin de una empresa de mbito regional que
acta en los estados fronterizos de Baja California Norte, Sonora, Chihuahua y Tamaulipas, que ya ha
desplegado una gran infraestructura para el desarrollo de sus comunidades. Segn este autor su estrate
gia empresarial est influida por las promotoras norteamericanas "que han tenido la visin mercantil de
proporcionar una vivienda (producto), dentro de un ambiente muy valorado por la clase media y alta";
sin embargo, en el mismo mbito de la regin fronteriza se han comprobado como promotores locales y
con una produccin tambin local, como en el caso de Nogales (Sonora) el esquema es el mismo y todo
apunta a las propuestas profesionales sin vnculo con la citada produccin estadounidense (Rodrguez,
2005).
30 Esquema que tambin se cumple en otras ciudades de la frontera noroeste de Mxico. Ver casos en
Imagnales, 2005, N 2 y Maycott, 2005.
31 Dormitorio, un bao y una habitacin de usos mltiples.

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PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
crea la sensacin de distandamiento, lo cual proviene del obstculo fsico solo en
nfima medida. El obstculo real no es el bulto, que, en trminos volumtricos, puede
ser incluso casi etreo, sino el dispositivo ingeniado, cuyo efecto es lograr una distancia
efectiva mayor que kilmetros de suelo accidentado. El solo hecho de pasar por un
acceso, con permiso o sin l, puede implicar para las personas excluidas tiempo de
esfuerzos interminables.
Ya Buuel ilustr en "El ngel exterminador" la profunda dificultad de cruzar umbra
les simblicos. Luego, la distancia acortada forma parte del escenario. El impacto por
contraste y contigidad es una de las condiciones de diseo para seguir la regla conocida
"juntos, pero no revueltos". Con frecuencia las diferencias entre personas y residencias se
perciben con mayor claridad si se muestran juntas. Ante el incremento de la poblacin
aglomerada, el espacio defensivo es una medida de primera intencin que no resuelve la
vida social. Pero tambin es cierto que la distancia fsica no sale sobrando, de ah la
existencia de la urbanizacin difusa. No es que poner tierra de por medio genere de por
s obstculos, sino que forma parte de otro tipo de escenario de aseguramiento que
agrega umbrales y, ante todo, cuenta con el espacio para dramatizar la escena, la sensa
cin de cruzar, emparentada con la accin de poseer, gastar, consumir en cantidades
notables.

Figura N 1
VECINDARIOS DEFENSIVOS EN TIJUANA

Vecindarios Defensivos---------- Vas Principales


---------- ------------ Linea Divisoria Internacional

Fuente: Elaboracin propia.

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| ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

La industria inmobiliaria igual vende distancias fsicas y simblicas, as como todas


las combinaciones hbridas derivadas de la casustica de las circunstancias. El narcisismo
tambin se cotiza, se vende la imagen construida de las personas que asisten gozosas a su
propia presencia. Qu vale ms si no?
Cada vecindario tiende a constituirse entonces: a) con arquitectura completa, termi
nada en lo individual y todo cambio condicionado segn la forma prevista; b) con arqui
tectura de consenso, que implica tipos convencionales y variaciones individuales en
mrgenes estrechos; c) en base a diseo urbano cerrado, con lmites infranqueables sin
expansin posible, modulado por la agregacin de unidades menores, y d) con unidad
indisoluble entre el conjunto y las partes.
Reforzando la estructura de la ciudad, los racimos vecinales se articulan por los ejes
viales que conducen a los centros de trabajo y de consumo, as como al equipamiento
colectivo. Los espacios pblicos aparecen, de esta manera, recargados con nuevas dotes
de interaccin social, mientras calles y plazas de los vecindarios se destinan a reforzar la
vigilancia introspectiva. De modo que el nuevo paisaje urbano tiende a regirse por unas
cuantas directrices: a) conjuntos arquitectnicos ordenados, homogneos, aislados o
agrupados segn requisitos de adyacencia, generando centralidades focales y exclusivas;
b) secuencias horizontales invariables de accesos selectivos y bardas, con arborizaciones
y mobiliario urbano ubicados segn el clculo que garantice la puesta en seguridad del
miedo invocado; c) asentamientos populares abiertos deficitarios de servicios y equipa
mientos que enmarcan las vistas anteriores a manera de islotes con umbrales inflexibles, y
d) la ciudad preexistente potenciada por la demanda creciente de la socialidad posterga
da en la vida cotidiana.
La nueva arquitectura residencial no ha roto las convenciones constructivas de los
estilos de la vida moderna. Las ha profundizado hacindolas ms ntidas, las ha mezclado
ya no en funcin de principios, sino de efectos. El lenguaje arquitectnico est en el
cajn de sastre para brindar soluciones de ocasin. Pueden presentarse tipologas ociosas
de la arquitectura del miedo. Parece inacabable la cantidad de cosas que se exhiben para
convencer de la seguridad del espacio construido, donde el muro y el acceso controlado
son monedas de viejo cuo. Dinero y tecnologa cohabitan donde la imaginacin ha
desvanecido lmites para convencer a quin? Por supuesto, al residente y su crculo
cercano de amigos y enemigos. El crimen organizado no asienta sus centros nerviosos en
los arrabales, sino en los peleados y restringidos medios de las inversiones, la informa
cin, las decisiones y el control.
Por eso los espacios habitados de las clases medias potencian fantasas. Resulta para
djico que en la era del capital y la tecnologa desmaterializados se acuda a mscaras
viejas: voluminosos muros de piedra, ostentosos y pesados portones metlicos, agresivas y
onerosas alambradas cortantes, elevaciones topogrficas, perros entrenados de ataque,
armas de plvora, cactos espinosos, cuerpos de agua, casetas de vigilancia, ventanas
enrejadas, puentes, barrancos, cauces secos de arroyos temporales. Del mismo modo que
el cine futurista viste a sus guerreros con trajes y armas inspirados en los antiguos samu
rais, la industria inmobiliaria revalora los cascajos medievales de museo. Esto, cuando se

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PAISAJES y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |
sabe desde antao que la efectividad del resguardo se deposita tanto en lo que se ve
como en lo oculto. Parecera, entonces, que se observa ms el modelo de Disneylandia
que la lgica de defensa. Es decir, interesa ms el montaje de un espectculo de autocon-
sumo que la construccin de tejido social. Por ende, con la nueva Tijuana se ha forjado
una indita sobreposicin en el paisaje (Figura N 1). La configuracin especfica de cada
engarce obedece a los mbitos locales: la ciudad vieja, la periferia campestre, la costa,
las caadas y la lnea internacional. Esto es as porque no hay ente colectivo alguno que
orqueste las intervenciones particulares en virtud de visiones de largo plazo y postulados
de consenso.
En la ciudad vieja est echado a andar un agresivo proceso de "gentrificacin" o
elitizacin de la base social que habita en ella. reas depauperadas, deterioradas y en el
abandono son incorporadas a nuevos usos relacionados con el mayor precio del suelo y
el consumo turstico. La operacin ms ambiciosa es el megaproyecto de la zona del ro,
cuyo xito se ha cifrado en la oferta repentina de un gran banco de suelo de ubicacin
estratgica en el distrito comercial, generado con la canalizacin del ro Tijuana y el
desalojo de colonias populares asentadas en el cauce. Ah se concentra la imagen cosmo
polita moderna de la ciudad, con una pequea seccin para vivienda, irrepetible ante la
inusitada elevacin del precio del suelo. As que los vecindarios defensivos cntricos son
pequeos enclaves irrelevantes en el paisaje y es previsible que tambin lo sean en
trminos de impacto sobre la vieja trama reticular de origen estadounidense en el proyec
to fundacional. Es tambin espacio de la mayor pugna simblica que forcejea entre la
fachada de metrpoli de primer mundo, el funcionalismo primario y balbuceos oficiales
errticos que bandean hacia el moralismo igual que a concesiones ldicas.
El paisaje de la periferia campestre ha sido modificado sustancialmente con la nueva
estrategia de construccin. Adosados a la trama vial primaria se erigen inmensos comple
jos de decenas de millares de casas pequeas privadas agrupadas en que entroncan en
vas de alimentacin, extendidas en sinuosos lomeros cuyas dimensiones descomunales
brindan el panorama de maqueta.
La monotona del orden planeado al interior de las barreras circundantes, accesos
selectivos y calles vertebrales, abruma por la repeticin ineludible de unos cuantos proto
tipos cuyos detalles de diseo pueblerino colman el contrasentido de conjuntos impensa
bles en lugar tradicional alguno. El exceso del orden se encierra en convenciones crpti
cas con inconfundible acento corporativo que el observador debe aprender en cada caso
a la vez que se confunde con la misma imagen repetida en cada pequea calle de
retorno, en cada vecindario, en diferentes latitudes de la ciudad. Sin embargo, el entorno
persiste marcado por el desorden, la precariedad de asentamientos irregulares y los ce
menterios de chatarra. El horizonte emerge compuesto por un cubismo indescifrable de
incontables planos simultneos, donde los nuevos conjuntos aparecen como feudos triun
fantes adyacentes a caseros confusos.
Soberbia, Tijuana se apuesta en la costa ante el Pacfico. El ncleo originario adosado
al borde fronterizo se expande hacia el sur sin ms opcin. El mar antes distante prolonga
ahora el borde norte del tejido urbano hacia el suroeste. La escasa distancia entre la

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1 ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

cumbre serrana y la playa est ocupada por una ladera en pendiente baada tanto por el
sol poniente como por la brisa ascendente, logrando el inigualable nicho de clima tem
plado que bien se encontr con su nombre: California. Asiento de las clases medias
consolidadas en la economa de maquiladoras y servicios de las ltimas dcadas, as
como refugio vacacional de los habitantes de Los ngeles y San Diego, se configura en
los ltimos aos con los rasgos de la segregacin escudada en rejas y murallas. Prados de
muestrario y casas minsculas son solo plataforma de observatorios marinos atractivos.
Pero la vista puesta en el mar se resguarda entre toda suerte de bordes naturales y
artificiales que surcan en todas direcciones la acentuada linealidad del corredor playero.
El perfil hbrido de ciudad balneario es impactado por los vecindarios defensivos de corte
gated community, combinados con reas privadas restringidas de clase media baja y la
traza abierta que es el damero distribuidor de base.
Las caadas son el contrapunto exacto del paisaje anterior. Salvo pequeas planicies
escasas, la mayor parte del suelo habitado de Tijuana son lomas y caadas que dan
continuidad al paisaje desde las orillas del centro viejo hasta playas y la periferia campes
tre. Las dificultades topogrficas para la ocupacin en una primera oleada constructora
dejaron predios residuales formando intersticios que ahora se revaloran ante el aumento
de precio por accesibilidad y presin de la demanda. Esto contribuye a la diversificacin
del paisaje calibrado con mayor objetividad desde vistas panormicas, ya que las percep
ciones inmediatas solo captan los accesos controlados.
Por ltimo, el paisaje de la lnea internacional marca la pauta de las segregaciones
amuralladas. Las dimensiones del muro, el material metlico (planchas recicladas tras la
guerra del Prsico), la repeticin por dos lneas paralelas en territorio norteamericano, las
torres de iluminacin, la densa red de caminos para el patrullaje terrestre constante
apoyado por helicpteros, crean la parafernalia suficiente para minusvalorar cualquier
barda divisoria tijuanense. Por ello sorprende la imagen de vecindarios defensivos con la
delimitacin oportunista del traspatio con la imponente cerca internacional bien vigilada
desde el otro lado.
En trminos de forma urbana, el vecindario encerrado es redundante. Reitera y repro
duce la sensacin ambiental que se pretende extinguir: el miedo. No es esta una afirma
cin generada por el impacto de la ausencia, sino una presencia ubicua en los distintos
dispositivos colectivos y recursos individuales, en el extremo, los avisos recuerdan hasta
la caricatura la constancia del vecino vigilante. El paisaje de la calle vaca tendida entre
muros de conjuntos vecinos constituye el tnel de espacio liso que impone el paso
rpido, contraparte exacta del pasaje para detenerse, estar, ver, encontrarse y convivir. No
es el efecto panptico dirigido a la disciplina de los cuerpos, es ms bien su exclusin
ante la desconfianza de la capacidad real de control. Claro, este "ideal" normativo no es
el ms frecuente, hay muchas variantes en las vistas de colindancia: parques industriales
con riesgos en apariencia soslayados, taludes que salvan desniveles topogrficos y sustitu
yen vallas, puertas discretas y comercios dispuestos hacia fuera en evidente violacin del
ostracismo, exacerbacin de las evidencias visuales de seguridad paranoica, basureros
con desechos de contaminacin "externa", pramos deshabitados que atraviesan las

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PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS,., |
border patrols y helicpteros (el borde internacional es a veces tambin muralla trasera de
vecindario), asentamientos abiertos que presumen desde la hostilidad, pasando por la
indiferencia hasta la exclusividad.
En fin, la heterogeneidad de entornos se multiplica ante intervenciones inmobiliarias
que flexibilizan los criterios de emplazamiento.
La arquitectura llega tambin a escenificar la desolacin. Las peores vistas de los
conjuntos masivos de la vivienda en serie del modernismo se repiten con mayor ahnco,
ahora depuradas de modificaciones puntuales y aplanadas por las bardas en que se
agolpan los patios traseros. Sin embargo, en las unidades populares la reduccin irracio
nal del rea construida de las casas obliga a las ampliaciones y los muros ciegos de
fachada son alterados de mil maneras por los usuarios. Ms todava, enjambres de nios
invaden las calles con sus juegos. En los conjuntos de clase media se logran variaciones
interesantes dentro de la rutinaria homogeneidad formal y se asemejan a los fracciona
mientos de ingresos altos en el abandono de las reas de convivencia y el refuerzos sin
fin de herrajes y rejas de seguridad, as como en los barroquismos decorativos que lo
mismo tienden a reflejar suburbios estadounidenses que residencias neocoloniales, o los
hbridos ostentosos de la narcoarquitectura.
En todo caso, el rechazo al minimalismo modernista es unnime. El paisaje impregna
do de prolongadas bandas horizontales de vidrio o, incluso, de construcciones escultri
cas que levitan en prados intocados, es ya inexistente en las nuevas franjas habitaciona-
les. Los umbrales simblicos y las sugerencias ambivalentes estn en desuso. En cambio,
se erigen masivas murallas de piedra, verjas con picos, casetas militarizadas de control en
los accesos selectivos, o simples murallas coronadas con el alambre cortante "ala de
ngel" y accesos con portales precarios. Desde luego, hay variaciones con la intencin de
ofrecer referentes primarios monumentales con alusiones a la arquitectura de las hacien
das, a villas residenciales norteamericanas, al clasicismo de frontones y arcos del triunfo,
o solo se destacan puntos por color y tamao, a menudo con influencia de los parques
temticos de Disneylandia. Pero en particular sobresale la imagen corporativa de las
promotoras, cuyos logotipos lucen entre la "marca" del prestigio y el mero herraje ran
chero de propiedad privada, siempre a la cabeza de la violenta irrupcin simblica. En
este sentido prevalece el diseo autorreferido inscrito en la estrategia publicista ejemplifi
cado en Las Vegas. El espacio simulacro es la regla.
Las ciudades fronterizas prefiguran escenarios pendientes tierra adentro. Prefiguran y
no. Ejercen de preludio en la medida que el pas y el subcontinente subsumidos en la
globalizacin se tornan fronterizos, son sensibles a procesos generales de migracin,
inseguridad, riesgo, produccin flexible, liberalizacin del suelo y abandono de la figura
del Estado Benefactor. Las ciudades son cada vez ms espacios de paso con hechos
urbanos efmeros y la arquitectura se incorpora al espectculo de las apariencias. Los
vecindarios defensivos son ya un fenmeno difundido que repite frmulas de financia-
miento, discurso publicitario, lenguajes arquitectnicos, dispositivos de seguridad y aso
ciaciones vecinales. Pero la experiencia fronteriza es tambin irrepetible. Son los lugares
que retienen las mojoneras en que se ancla la lnea divisoria de rigidez y porosidad

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1 ISABEL RODRIGUEZ y ELOY MNDEZ

progresivas; los flujos de paso son ms intensos y predominan en la configuracin del


territorio; son reas histricas de confluencia cultural sin proyecto de permanencia; la
construccin, como otras ramas productivas, depende an ms de la inversin oportunis
ta. Por tanto, los vecindarios defensivos son de crecimiento espasmdico y de ocupacin
provisoria, sujetos a movimientos pendulares transfronterizos. El principio de simulacin
se afianza sin resistencia en materializaciones deslocalizadas.
Es por tanto probable que la consistencia etrea del principio de realidad se consolide
en la generacin de ciudades siempre inacabadas, cascarones semivacos de rpida cadu
cidad. Esto implica nuevos retos en sociedades de escasez crnica de recursos materiales
en las que es un derroche inadmisible la configuracin de ciudades mviles, ms todava,
de ciudades ocupadas y construidas a medias. Luego, los vecindarios defensivos seran
campamentos provisorios de comunidades discontinuas en el territorio. Ante esto, la
conformacin actual es rgida y vulnerable, ms todava en las presentaciones figurativas
posmodernas, lo que fuerza an ms al aligeramiento del plstico desechable de los
tinglados construidos y sugiere el reuso de materiales y espacios a flexibilizar como
estrategia de sustentabiIiclad. Ante estas premisas, el andamiaje de la seguridad vigente
encorseta a sociedades dinmicas requeridas de certidumbres y patrimonios cambiantes,
transferidles, incluso prescindibles. En pocas palabras, el retorno al referente medieval ha
de reducirse solo a la dimensin visual de los dispositivos de seguridad, a la manera de
los juegos electrnicos que simulan cualquier trama real o ficticia, pues su costo y
pesadez material es excesivo para el espectculo circunstancial.

Consideraciones finales

En la configuracin actual del territorio es fcil interpretar un derroche inaceptable


porque el planeta s es limitado y el individuo sin sociedad tambin lo es. El fatdico
bucle de la flexibilidad temporal, sin control social consensuado, conduce al aniquila
miento fsico y social. Este primer encare "salvaje" de la paradoja de la modernidad
lquida (las nuevas tendencias inmobiliarias) se ha hecho, como se ha visto, desplegando
los mecanismos tradicionales. Esta respuesta no es la nica posible, aunque s es desde
luego negativa.
La nueva configuracin identificada en Tijuana, y su papel en la recomposicin socio-
espacial, entendindolas como acciones correctoras de la inmanejabilidad del espacio y
la sociedad fronteriza, lejos de lograrlo las sita como protagonistas de la deriva urbana:
el fluido lquido de la contemporaneidad donde se atrinchera una sociedad polarizada. La
ciudad dual que resulta est simplificando sus antagonismos entre caadas de diversidad
autoconstruida y uniformes vecindarios prefabricados.
El territorio y los paisajes construidos son la prueba evidente del dao irreparable
causado, no obstante, la dualidad social imperante que explicita antagnicos modos de
habitar puede refrescar permanentemente la reflexin. La revolucionaria movilidad ca
racterstica de estos tiempos de la globalizacin puede servir para "reparar" la desigual
dad actual con la extensin inconcebible de las malas condiciones de vida, por ejem-

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PAISAJES Y ARQUITECTURAS DE LAS NUEVAS TENDENCIAS INMOBILIARIAS FRONTERIZAS... |

po, la articulacin y el equilibrio del espacio regional conurbado de Tijuana, con el


consenso de todos los actores a partir de proyectos de ciudad.

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227
EL ESTADO, LA V IV IEN D A SOCIAL Y
SUS CONSECUENCIAS EN LA
GEO G RA FA SOCIAL M ETROPOLITANA

Norm a Lacerda , J u lia M o rim M el


y M auro No rm an do M. Barros F ilho
Funcionamento do mercado de habitaes nas reas
pobres da Regio Metropolitana do Recife.
Uma primeira aproximao

Ed uard o A. C. Nobre
A precariedade do habitat e poltica de habitao de
interesse social: o caso da Grande So Paulo

C arlos T eixeira C ampos J n io r y


S ilma L ima F erreira
Poltica de habitao social na metrpole de Vitria:
o BNH e as experincias recentes

J u lia V ir g in ia Rof
Hbitat popular y polticas pblicas sobre tierra y
vivienda en la ciudad de Buenos Aires, Argentina, a partir
del ao 2000
I FUNCIONAM ENTO DO M ERCADO
:jl| DE H ABITAES NAS REAS
H PO BRES DA REGIO
P M ETROPOLITANA DO RECIFE.
m UMA PRIM EIRA APRO XIM AO 1
NORMA LACERDA1
2, JLIA MORIM MELO3
y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO4

0 objetivo deste artigo contribuir para a discusso sobre os mecanismos de funcio


namento do mercado imobilirio informal em um conjunto de reas pobres da Regio
Metropolitana do Recife (RMR), tendo como fundamento os resultados preliminares de
urna ampia pesquisa direta, cujos resultados so apresentados e discutidos a partir de
indagaes tericas formuladas luz das semelhanas e particularidades desse mercado,
quando comparado ao mercado formal.
Esse objetivo orientou a organizao deste texto, fazendo com que fossem apresenta
dos para discusso: as razes de se investir no conhecimento do mercado imobilirio
informal; as inquietaes tericas a respeito desse mercado, e os resultados preliminares
da referida pesquisa direta -expondo, inicialmente, a dimenso das reas pobres na RMR,
os critrios que nortearam a escolha das reas e a interpretao do conjunto das respostas
s questes formuladas aos habitantes das reas selecionadas.
Como se ver, a sondagem permitiu reconhecer os elementos determinantes, a partir
dos quais foi possvel delinear os mecanismos de funcionamento do mercado imobilirio
informal.

1 A presente proposta de investigao insere-se no mbito do Projeto mercados informais de solo urbano as
cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo, financiado pela Finep, tendo como coordenador geral o
professor Pedro Abramo, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade
Federal do Rio de Janeiro (IPPUR/UFRJ) e como coordenadora responsvel pelos estudos na Regio Metro
politana do Recife, a Professora Norma Lacerda.
2 Professora do Programa de Ps-graduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Per
nambuco (Brasil). E-mail: nlacerda@elogica.com.ar
3 Antroploga e bolsista do Conselho Nacional de Pesquisa (CNPq) (Brasil). E-mail: jmorim@yahoo.com
4 Doutorando do Programa de Ps-graduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de
Pernambuco (Brasil). E-mail: mbarrosfilho@gmail.com

231
| NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

Razes de investir no conhecimento do mercado imobilirio informal

O acesso terra urbana decorre diretamente da magnitude do capital monetrio


acumulado por individuos ou grupos de indivduos. Esse acesso realiza-se mediante duas
formas institucionais diferentes: a primeira rege-se por um conjunto de normas legais
advindas de um vasto aparato documental de f pblica; a segunda prescinde dessas
normas.
A identidade conceituai do mercado informal pode ser buscada na literatura que trata
das atividades econmicas informais, to sistematicamente objeto de estudo a partir dos
anos 1960, quando se percebeu a sua importncia para o desenvolvimento econmico
(Lautier, 1997: 58). Embora as pesquisas fossem totalmente dirigidas para o mercado de
trabalho, considerado uma forma de gerao de emprego e renda, o importante para os
fins desta pesquisa que a conceituao dada s atividades informais sempre lhe confere
um carter de ilegalidade. Entretanto, existem srias dificuldades de conceituao, uma
vez que dificilmente uma atividade formal obedece a todas as leis que regem as ativida
des econmicas. Da mesma forma, as informais, muitas vezes, pagam algum tipo de
imposto ou taxa.
Quando se trata do mercado imobilirio informal, as dificuldades so ainda maiores,
em virtude do relativo silncio, at h pouco tempo, consternador. Para situar esse siln
cio, particularmente no Brasil, necessrio retomar brevemente o estado da arte sobre as
pesquisas urbanas no Brasil e suas contribuies para o entendimento dos conflitos fun
dirios que, particularmente nas dcadas de 1970 e 1980, constitua o cerne do problema
de acesso moradia dos segmentos de baixa renda.
Durante os ltimos trinta anos, os trabalhos sobre a questo urbana se multiplicaram
em um contexto estimulante e polmico, oferecendo tentativas de resposta ao agravamen
to da crise urbana. Geralmente, seguiam uma das duas grandes tendncias de anlise
abaixo relacionadas.
A primeira enfatiza as condies de vida dos trabalhadores e privilegia os processos
de consumo a partir dos movimentos sociais urbanos. O paradigma da pesquisa residia
no papel do Estado frente acumulao e s contradies urbanas. A maior parte dos
trabalhos teve como referncia os estudos desenvolvidos pela escola europia de tra
dio marxista, em particular os trabalhos de Manuel Castels (notadamente A questo
urbana, 1972) e os de Jean Lojkine (sobretudo O Estado capitalista e a questo urbana,
1981).
A segunda tendncia enfatiza o urbano como o lugar de reproduo do capital, sendo
a apropriao do espao e os conflitos dele resultantes a principal expresso econmica
do fenmeno urbano. A interveno do Estado interpretada como um elemento partici
pante do processo de acumulao, em particular daqueles investidos na produo de
habitao, atividade que gera as condies de formao de lucros e sobrelucros e, por
extenso, de rendas fundirias. Os trabalhos de Christian Topalov (1974) e de Alain
Lipietz (1974) tiveram uma influncia decisiva sobre a pesquisa brasileira, ao formularem
os elementos necessrios para que a teoria da renda fundiria aparecesse como o nico

232
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
elo entre a pesquisa urbana e a economia poltica. Nessa linha, ocorreu uma srie de
publicaes da escola francesa nos anos 1970 e, no Brasil, uns dez anos mais tarde.
Sobre essas publicaes, o que se pode afirmar que praticamente a totalidade dos
trabalhos sobre o mercado imobilirio centrava-se na identificao da lgica de apro
priao do excedente econmico e de suas implicaes no processo de estruturao do
espao urbano. E verdade que, mais recentemente, essa perspectiva tem se renovado, ao
se articularem os estudos fundirios com os impactos espaciais da reestruturao produti
va e dos projetos de reestruturao urbana (Abramo, 2003). Em outras palavras, trata-se
do mercado imobilirio formal.
Embora os numerosos conflitos fundirios -vivenciados sobretudo nos anos 1970 e
1980- nas grandes cidades brasileiras tenham, tambm, impulsionado o desenvolvimento
de vrios estudos, situavam-se na mencionada primeira tendncia de abordagem, ou seja,
centravam-se nos movimentos sociais que se organizavam para concretizar as ocupaes.
A situao atingiu tal nvel de efervescncia que culminou no Movimento Nacional pela
Reforma Urbana, cujo desdobramento foi a incluso do Captulo sobre a Poltica Urbana
na Constituio de 1988, definindo instrumentos urbansticos, regulamentados, em 2001,
pelo Estatuto da Cidade.
Nesse contexto, poder-se-ia estranhar que o mercado informal de terras -embora
existente em todas as cidades latino-americanas, sendo a forma predominante mediante a
qual parte significativa da populao teve, e ainda tem, acesso habitao- no se tenha
constitudo em objeto de estudos sistemticos e abrangentes. Ora, a questo do acesso
terra vinha sendo resolvida pela populao de baixa renda mediante ocupaes de terras
urbanas pblicas e privadas. Mas, com a reduo expressiva desses processos na dcada
de 1990, a importncia do mercado imobilirio informal impe a urgncia de traz-lo
como objeto de estudo.

Alguns questionamentos tericos sobre o mercado imobilirio informal

Como foi ressaltado, muito embora os estudos sobre o mercado imobilirio formal
tenham uma grande tradio, o informal praticamente desconhecido. Assim, a pergunta
que deve orientar o esforo de anlise diz respeito s similitudes e diferenas entre ambos
os mercados. Assim como no mercado formal -composto territorialmente por vrios sub-
mercados em decorrncia das diferenciaes espaciais das reas ocupadas pelas mdia e
alta classe social-, as reas pobres so portadoras de enormes diferenciaes (Bitoun, s/f:
4). Especficamente em relao ao mercado imobilirio informal, Abramo (2003: 210)
afirma:
"O mercado imobilirio no interior da favela bastante diferenciado em funo das
caractersticas topolgicas dos terrenos e da temporalidade do processo de edificao:
quanto mais antiga a rea, mais consolidada em termos de edificaes em alvenaria e
proximidade da rede de comrcio e servios".
Essas diferenciaes internas, semelhana do mercado imobilirio formal, provavel
mente decorrem de vrios fatores reveladores de uma fragmentao socioespacial interna,

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| NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

os quais incidem na formao dos preos. Essa fragmentao tem sido pouco explorada
nos estudos sobre as reas pobres, como se se tratasse de um espao homogneo, desti
tudo de diferenciaes espaciais. No resta dvida de que o que est em jogo na for
mao dos preos imobilirios no apenas o custo de produo, mas tambm a locali
zao do imvel, entendida como o acesso dos seus moradores s infra-estruturas e bens
e servios que se estruturam espacialmente, acesso que, muitas vezes, carregado de
simbolismo em termos de status e prestgio. Mas a questo se torna ainda mais complexa
quando no h elementos suficientes, no caso particular da RMR, para afirmar se cada
uma das reas pobres conforma ou no um mercado localizado ou um nico mercado,
onde as diversas reas pobres se inter-relacionam no processo de formao dos preos
imobilirios. Acompanhe-se mais uma vez Abramo (2003: 210-211).
"As favelas tm localizaes diferentes na territorialidade da cidade, e, portanto,
absorvem de forma indireta as externalidades de localizao produzidas pelo processo de
estruturao urbano. A hierarquizao dessas externalidades no mercado imobilirio for
mal reveladora da segmentao socioespacial das famlias e, apesar das favelas no
refletirem diretamente essa hierarquizao, elas apresentam uma relativa diferenciao
entre elas em relao ao rendimento mdio familiar e as caractersticas das condies de
moradia".
Convm ressaltar que, quando a questo se refere formao de preos, fundamen
tal identificar a situao mediante a qual os agentes tomam as suas decises. No caso
especfico do mercado imobilirio informal, cujas aes decorrem basicamente de dois
agentes (proprietrios dos imveis e compradores), funciona a partir de que modelo?
Em princpio, poder-se- imaginar que o mercado imobilirio, quer seja formal, quer
informal, funciona a partir de um modelo concorrencial, uma vez que existem vrios
vendedores e vrios compradores. No entanto, uma das particularidades desse mercado
o fato de os bens serem diferenciados. No existe uma moradia igual. Mesmo no caso de
serem arquitetonicamente iguais, no ocupam o mesmo espao. Isso necessariamente
constitui um elemento de monoplio. Portanto, no se estaria diante de uma situao de
concorrncia monopolista?
Essa questo j foi devidamente esclarecida por Lacerda (1990), para o caso do
mercado imobilirio formal. Segundo a autora, os bens imobilirios no so homogneos,
diferem em termos de localizao, de materiais de construo... No entanto, o nmero de
vendedores nesse mercado elevado em relao ao de consumidores. Esse fato no
autoriza a falar de situao de monoplio, mas denuncia uma situao de concorrncia
perfeita. No que se relaciona ao nvel de informao, o diferencial entre promotores
imobilirios e consumidores no significativo.
Edward Chamberlain, em 1953, no seu notvel trabalho a Teoria da concorrncia
monopolstica, foi um dos primeiros economistas a questionar a hiptese da concorrncia
perfeita. Leftwich (1979: 279) retoma a sua tese, dando uma definio precisa: "No
mercado de concorrncia monopolstica h muitos vendedores de um produto particular
e o produto de cada vendedor , de uma certa maneira, diferenciado daquele dos outros
vendedores". Mas, quantos vendedores devem existir para assegurar a classificao de

234
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
concorrncia perfeita? Essas questes no podem ter respostas objetivas em termos num
ricos. Quando o nmero de vendedores suficiente para que as aes de um tenham
efeito sobre as aes dos demais, o mercado est em situao de concorrncia monopo
lstica. Essa situao fornece uma melhor explicao quando h diferenciao de produ
tos, pois reconhece elementos de monoplio (Lacerda, 1990: 122).
Um dos pontos fundamentais da concorrncia monopolstica reside nas condies da
demanda confrontada com os vendedores. A diferenciao dos produtos induz os consu
midores a escolherem o produto de um vendedor, o que confere empresa a capacidade
de exercer um certo controle sobre os preos. Assim, diferentes empresas, no caso da
promoo imobiliria privada, obtero preos diversos segundo o julgamento dos consu
midores em relao s qualidades comparativas dos produtos diferenciados.
De acordo com Vincent (1986: 15), a concorrncia monopolstica recorre elasticida
de cruzada da demanda, isto , elasticidade de um bem substituto em relao ao preo
de um bem original, "princpio de substituio estrita", o que d uma boa representao
das situaes concretas, pois uma pessoa que procura comprar uma habitao no se
decide, jamais, sem comparar antes vrias outras habitaes, mesmo se elas so pouco
diferentes entre si.
Isso no significa que as habitaes colocadas venda incorporem sempre elementos
monopolsticos e que, inevitavelmente, a taxa de satisfao seja mais importante que a
mdia, o que conduzira a concluir que a atividade imobiliria formal tem uma taxa
generalizada de lucro acima da mdia. Na realidade, o que acontece que, em certas
localizaes, os preos fundirios e imobilirios comportam elementos de monoplio, e
em outras, no. Nestas ltimas, os promotores imobilirios entram em concorrncia e os
preos de mercado podem gravitar em torno dos preos de produo.
No mercado imobilirio informal, onde praticamente os promotores imobilirios no
atuam, como definir o modelo mediante o qual os proprietrios de imveis e os compra
dores tomam as suas decises quanto fixao dos preos? Ser que alguns dos elemen
tos que caracterizam uma situao de monoplio no estariam presentes no interior de
uma rea pobre? Como se comporta o vendedor para determinar o preo de sua habi
tao? O comprador compara o preo estabelecido pelo vendedor com os demais preos
de outras habitaes que porventura estejam venda? Ser que o vendedor recupera os
investimentos realizados na habitao?
Algumas dessas questes foram exploradas por Abramo (2003), quando da anlise do
mercado imobilirio informal no Rio de Janeiro. Esse autor chama a ateno para as
externalidades, particularmente no que se refere vizinhana e, mais precisamente, aos
laos de famlia e de amizade (Abramo, 2003: 204). Essa questo no posicionaria o
vendedor em uma melhor situao para fixar o preo? Outra questo diz respeito
grande assimetria informacional, "decorrente da sua estrutura bastante atomizada", carac
terizando um mercado concorrencial onde os vendedores revelam um completo descon
hecimento dos preos em outras reas pobres, tendo um carter auto-referencial no mer
cado im obilirio local (Abramo, 2003: 213). Embora o autor afirme que essa
desinformao seja reveladora de uma forma de funcionamento desse mercado, convm

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1 NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

registrar que a demanda do mercado imobilirio formal muitas vezes desconhece os


preos de outras localizaes, particularmente quando fortemente influenciada pelas
externalidades de vizinhana nos termos acima referidos. Tal questo, por si s, no
constitui um elemento de monoplio?
Isso posto, para apreender a lgica mercantil desse mercado, necessrio entender os
seus elementos determinantes, quais sejam: as caractersticas da oferta e da demanda; as
caractersticas informacionais desse mercado; as caractersticas do produto; as externali
dades; a racionalidade dos agentes e, o ambiente da tomada de deciso. O conhecimento
desses elementos suficiente para delinear as diferenas substantivas entre os mercados
formal e informal.
No entanto, antes de adentrar na anlise dessa lgica, importante tecer conside
raes sobre a dimenso das reas pobres da RMR e os instrumentos legais de proteo
em relao a algumas dessas reas que repercutem nos preos imobilirios.

Dimenso das reas pobres na RMR e instrumentos de proteo

Segundo o Banco de Dados sobre as reas pobres, em 1991, a RMR contava com
2.920.039 habitantes. Desses, 1.603.409 foram considerados pobres, o que equivale a
54,91% do total da populao metropolitana. Alm disso, esses pobres ocupavam 706 reas
de pobreza, equivalentes a 5.731,30 hectares. Essas reas concentram-se nos municpios do
Recife, com 416, acompanhado de longe por Olinda, Jaboato e Camaragibe com 62, 64 e
40, respectivamente. Detecta-se uma caracterstica do Recife: as suas reas pobres, embora
haja uma concentrao nos morros das zonas norte e sul, espalham-se por todo o territrio
recifense, sendo impossvel que no raio de 1.200 metros de uma rea valorizada um
transeunte no se depare com uma rea de pobreza. Outro aspecto a ser registrado que,
nos municpios de Olinda, Jaboato dos Guararapes e Camaragibe, essas reas se situam,
sobretudo, prximas s linhas limtrofes entre esses municpios e o do Recife.
exatamente em um ambiente de extensas reas de pobreza no Recife que a Lei de
Uso do Solo N14.511, de 1983, d um passo importante na direo de enfrentar as
condies precrias de habitabilidade e de acesso moradia, instituindo legalmente as
Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), definidas como sendo "assentamentos habita
cionais surgidos espontaneamente, existentes e consolidados, onde so estabelecidas nor
mas urbansticas especiais, no interesse social de promover a sua regularizao jurdica e
sua integrao na estrutura urbana".
Embora naquele momento (1983) no tenha significado muito do ponto de vista da
soluo do problema -primeiro, porque foram inseridas apenas 27 reas e, segundo,
porque o dispositivo de definio de Zeis, previsto na lei, definia unicamente princpios e
demarcava os permetros para um conjunto de reas pobres j bastante consolidadas no
tecido urbano-, estava plantada a semente necessria para que o movimento popular
avanasse na direo de ampliar e rever as conquistas e limites do instrumento.
Assim, com a semente lanada, teve incio um longo processo de discusso, envol
vendo organizaes populares e culminando na elaborao e implantao do Plano de

236
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
Regularizao de Zonas Especiais de Interesse Social (Prezeis), institudo pela Lei N
14.947/87.
O carter inovador do Prezeis evidencia-se pelos aspectos polticos -mediante a parti
cipao popular na mesa de decises; jurdicos -desvinculando o direito de posse do
direito de propriedade e conferindo a Concesso do Direito Real de Uso, no caso das
terras pblicas, e usucapio urbano, no caso das terras privadas; e urbansticos -quando
ndices prprios so definidos em funo da realidade de cada rea, uso e forma de
ocupao, mas tambm no desestimulo especulao imobiliria.
Hoje, o Recife abriga em seu territrio 66 Zeis, representando 80% da superfcie das
reas pobres do Recife e abrigando, aproximadamente, 527.000 pessoas, o que equivale a
quase 37% populao recifense. Em 2003, de acordo com o Observatrio Pernambuco de
Polticas Pblicas e Prticas Socioambientais (Observatrio PE), havia 40 reas pobres
solicitando sua transformao em Zeis.

O universo emprico de anlise

A anlise do funcionamento do mercado imobilirio teve como fundamento os resul


tados da aplicao de dois tipos de questionrios, de acordo com a modalidade de
transao: compra e venda. Quanto ao universo emprico de anlise, restringiu-se a qua
tro reas pobres -Braslia Teimosa, Mustardinha e Comunidade do Pilar, situadas no Reci
fe e Passarinho, em Olinda- selecionadas por apresentarem situaes distintas quanto
topologia, localizao em relao ao centro do Recife, ao provimento de infra-estrutu
ras e servios urbanos e situao institucional.
Nessas reas, no perodo compreendido entre os meses de outubro e dezembro de
2005, foram aplicados (Quadro N 1 ) 168 questionrios, envolvendo todos os 109 im
veis colocados venda e 59 vendidos nos ltimos seis meses, considerando-se o dia da
aplicao de cada questionrio. Sobre as caractersticas dessas reas cabe fazer refern
cias a cada uma delas.

Quadro N 1
REGIO METROPOLITANA DO RECIFE: QUESTIONRIOS APLICADOS SEGUNDO AS
REAS POBRES SELECCIONADAS

reas pobres Venda Compra Total


V. abs %

Passarinho 52 23 75 44,6
Braslia Teimosa 41 16 57 33,9
Mustardinha 10 9 19 11,3
Pilar 6 11 17 10,1
Total 109 59 168 100,0

Fonte: Pesquisa directa, Agosto a Dezembro de 2005.

237
1 NORMA LACERDA, JLiA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

Braslia Teimosa

Essa rea -na verdade um bairro- localiza-se na bacia do Pina, entre o centro do
Recife e o to valorizado bairro de Boa Viagem. A paisagem do seu entorno uma das
mais preciosas da RMR. Tais condies a colocam como alvo dos interesses do mercado
imobilirio formal. A sua ocupao teve incio em 1947, sendo que, a partir de 1967, a
sua comunidade passou a contar com um atuante Conselho de Moradores. No sem
razo, resistiu s tentativas de expulso, culminando com a sua institucionalizao como
Zeis, em 1983. Quanto situao fundiria, parte expressiva do bairro pertencia ao
Patrimnio da Unio, tendo sido realizada uma doao Prefeitura do Recife, lavrada em
cartrio em maro de 2006.
Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000, Braslia Teimosa, espraiada em
64,87 hectares, contava com uma populao de 20.464 habitantes, morando em 5.168
residncias. Ao longo do tempo recebeu melhorias em termos de infra-estruturas e ser
vios urbanos. Atualmente, 3 postos de sade, 3 escolas municipais, 3 escolas estaduais,
1 colgio e 1 creche atendem comunidade.
importante registrar que parte dessa populao ocupava palafitas que se projetavam
em direo ao mar. Mais recentemente (2003), as palafitas foram retiradas e os seus
moradores passaram a receber um salrio-habitao enquanto so construdos conjuntos
habitacionais, sendo um deles no prprio bairro. A orla martima foi urbanizada.

Mustardinha

A rea pesquisada corresponde inteiramente a uma Zeis. Situa-se na plancie do


Recife, na zona oeste do municpio, ocupando o que, originalmente, eram terrenos alaga
d lo s . Ao longo dos anos, essa Zeis foi sendo aterrada e suas guas drenadas. A localida
de foi, territorialmente, se expandindo de forma desordenada e informal. Por ser uma
comunidade antiga, em 1974 encontrava-se consolidada, possuindo um traado virio
definido. Em 1982, a Associao dos Moradores da Mustardinha, iniciou a luta pela
desapropriao das terras. Em 1983, mediante a acima comentada Lei 14.511/83, essa
localidade foi transformada em Zeis. A sua situao fundiria mista (pblica e privada).
At o incio dos anos 1980, boa parte dos proprietrios de imveis pagava "foro" Unio.
A nica ao realizada, visando regularizao fundiria, foi a desapropriao, em 1985,
de uma gleba pela Companhia de Habitao de Pernambuco.
Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000, esse bairro, com 50,16 hectares,
abrigava 17.938 habitantes. Como Braslia Teimosa, foi objeto de intervenes urbanas,
significando melhorias das condies de habitabilidade. Por se situar prximo a um dos
principais eixos de circulao da cidade (Avenida Caxang), apresenta condies favo
rveis em termos de acesso ao centro da cidade. Alm disso, a sua populao conta com
a assistncia de dois postos de sade, alm do apoio de 12 entidades organizadas.

238
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
Comunidade do Pilar

Trata-se de uma rea plana, situada no centro histrico do Recife, mais precisamen
te no Bairro do Recife. Na dcada de 1970, o Porto demoliu algumas edificaes para a
sua expanso. Para evitar a ocupao por populaes de baixa renda, foi erguido um
muro com dois metros de altura, isolando as quadras desapropriadas. A partir da,
ocorreu uma ocupao por populaes de baixa renda nos logradouros prximos a essa
rea. Em 1987, essa ocupao era formada por 78 barracos, abrigando 330 habitantes.
Surgia a Favela do Rato, denominao que, por si s, revelava as precrias condies de
habitabilidade de sua populao. Em 1995, provavelmente em resposta ao processo de
revitalizao da rea sul do Bairro do Recife, a ocupao, que passou a se chamar
Comunidade do Pilar, estendia-se para o interior dos lotes desocupados, contabilizando
mais de 690 habitantes.
O ltimo levantamento sociopopulacional -realizado em 1998 pela empresa de Urba
nizao do Recife- contabilizou mais de mil pessoas, vivendo em condies to sub-
humanas que fazem com que o local seja detentor de um dos piores Indices de Desenvol
vimento Humano (IDH) da RMR. importante notar que, embora a Comunidade do Pilar
registre o menor nmero de habitaes quando se considera o universo total desta pesqui
sa, detm a particularidade de ser uma periferia na centralidade histrica.

Passarinho

Passarinho, situada em Olinda, localiza-se parcialmente em rea plana, s margens


do rio Beberibe e, majoritariamente, em reas de encostas, muitas delas ngremes. As
ocupaes ngremes desenvolvem-se de forma desordenada, com alto nvel de precarie
dade e, predominantemente, nos grotes das encostas. As moradias, responsveis pela
devastao da vegetao e construdas de forma precria, comprometeram a drenagem
natural, fazendo com que as famlias convivam com o risco iminente de deslizamento
de barreiras. No incio do sculo XX, por volta de 1906, as terras, ocupadas pela
comunidade de Passarinho conformavam uma fazenda, cujo principal cultivo era o caf.
Em 1947, a fazenda foi desmembrada e dividida entre os herdeiros. Esses herdeiros
lotearam suas partes e passaram a vender os terrenos. As famlias que conseguiram
quitar as prestaes possuem contrato de promessa de compra e venda. Aquelas que
no tiveram a mesma sorte pagam, at hoje, uma taxa de ocupao. Estima-se que,
aproximadamente, 100 famlias se encontram nessa situao. A partir de ento, outras
pessoas passaram a ocupar desordenadamente o local, atradas, provavelmente, por
familiares e amigos que l residiam.
No existe nas proximidades da rea nenhum plo de comrcio ou servios, sendo o
centro secundrio mais prximo o de Beberibe, localizado a 5 km de distncia da rea.
Alm disso, sua populao convive com a ausncia de equipamentos de sade e edu
cao de maior porte, estando presentes apenas Unidades de Sade da Famlia.

239
| NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

O funcionamento do mercado imobilirio informal

A seguir, apresenta-se uma anlise sobre o funcionamento do mercado imobilirio nas


reas pobres da RMR, iniciando-se com um panorama dos preos imobilirios nas reas
selecionadas, para, em seguida, apreender a lgica mercantil a partir das informaes
relativas a Braslia Teimosa. A escolha decorreu unicamente da sua singularidade em
termos locacionais, o que no compromete a anlise, uma vez que, como se ver a
seguir, o mercado imobilirio nessa regio metropolitana formado por submercados
bastante delimitados.
Convm chamar a ateno que, em relao aos preos realizados no mercado, se
reconhece a extrema complexidade de anlise, uma vez que para explicar a sua compo
sio necessrio considerar uma srie de variveis, tais como a localizao, o tamanho
do terreno e do imvel, o acabamento da edificao, dentre outras. Assim, optou-se por
considerar os preos mdios realizados por metro quadrado de construo em cada uma
dessas reas. De acordo com a tabela abaixo, esses preos apresentam variaes conside
rveis quando se levam em conta as quatro reas analisadas (Quadro N 2).

Quadro N 2
REGIO METROPOLITANA DO RECIFE PREO MDIO DE VENDA
POR REA POBRE SELECCIONADA

reas Preo (m2)

Braslia Teimosa - Recife 450,86


Passarinho - Recife 427,56
Mustardinha - Recife 55,44
Passarinho - Olinda 70,22

Fonte: Pesquisa direta: Agosto a Dezembro de 2005.

Em Braslia Teimosa, o preo mdio de venda por metro quadrado de R$ 450,00,


quantia que se justifica por ser uma Zeis, situada em uma poro territorial privilegiada e
dotada de um certo nvel de infra-estruturas e servios. Em Mustardinha, esse preo
praticamente o mesmo -R$ 427,00-, o que se explica pelo fato de o bairro ser, tambm,
uma Zeis, com uma ocupao consolidada, tendo recebido melhorias em termos de infra-
estruturas e servios urbanos. A Comunidade do Pilar, como foi registrado, uma perife
ria na centralidade histrica, apresentando o pior ndice de incluso social quando se
consideram as demais reas pobres do Recife. No sem razo, o preo mdio de venda
por metro quadrado de construo atinge R$ 55,44. Alm disso, no se configura como
Zeis, nem conta com infra-estruturas bsicas. Em Passarinho, em decorrncia das caracte
rsticas mencionadas, esse preo atinge R$ 70,22, quantia prxima mdia do Pilar.

240
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
As observaes acima permitem concluir que a situao geogrfica das reas, as
condies topolgicas dos terrenos, as temporalidades dos seus respectivos processos de
consolidao e o fato de ser ou no Zeis influenciam nos preos imobilirios. E mais: o
mercado de habitaes de reas pobres funciona a partir de submercados. Cada um deles
corresponde a uma rea pobre, onde os compradores e os vendedores -como ver-se-
adiante-, no se informam dos preos em outras localidades. Esses submercados so,
portanto, mais atomizados e mais delimitados territorialmente, quando comparados aos
submercados formais, caracterizados na RMR por uma certa continuidade espacial.
Feita essa anlise geral dos preos praticados nesses submercados, passa-se a analisar o
funcionamento do mercado imobilirio em Braslia Teimosa. Na figura abaixo, esse bairro
surge no primeiro plano, tendo ao fundo o valorizado bairro de Boa Viagem (Figura N 1).

Figura N 1
VISTA AREA DE BRASLIA TEIMOSA (PREFEITURA DO RECIFE, 2004)

Fonte: Coleo pessoal do autor.

Sobre os aspectos legais relativos ocupao da rea, como foi visto, parte signifi
cativa da rea de propriedade do poder pblico municipal. A regularizao vem
sendo empreendida a partir da Concesso do Direito Real de Uso. Isso significa que
seus moradores no possuem o ttulo de propriedade do solo. Tal situao no compro
mete a comercializao dos imveis. Alis, as informaes contidas nos questionrios

241
: NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

de compra revelam que o mercado adota uma formalidade, urna vez que todos os
adquirentes possuem algum tipo de documentao em relao transao (recibo com
a assinatura de duas testemunhas, com ou sem reconhecimento de firma em cartrio).
Assim, dispem de um documento com valor jurdico, portanto legal, que lhes permite
comprovar a posse da habitao (benfeitorias do terreno), mas no o domnio do terre
no (a propriedade).
Acrescente-se, ainda, que dos 41 imveis colocados venda, 41,5 % pagam o Impos
to Predial e Territorial Urbano (IPTU), 14,6% so isentos (indicando o reconhecimento
por parte da municipalidade da impossibilidade de certas famlias fazerem face co
brana desse imposto) e 43,9% simplesmente no pagam. Tal situao vem ao encontro
do que foi anteriormente afirmado quanto s dificuldades de conceituao das atividades
ditas informais. Tudo leva a concluir que, no caso do mercado de habitaes nas reas
pobres, se trata de uma atividade que no obedece a todas as leis, particularmente no que
se refere aos aspectos relativos ao domnio do terreno e s normas urbansticas, mas
possuem algum tipo de documentao capaz de comprovar a transao.
Quanto aos recursos para a aquisio, foram viabilizados a partir de uma equao
financeira que envolve a poupana do prprio adquirente, indenizao trabalhista, em
prstimos a amigos e parentes, alm de prestaes mensais aos vendedores. Isso denota
claramente a ausncia de qualquer esquema de financiamento nos moldes tradicionais de
aquisio da classe mdia.
No que se refere ao processo de venda de imveis, a totalidade dos vendedores levou
em considerao -da mesma forma como se comportam os promotores imobilirios for
mais- os preos histricos praticados na mesma rua onde se situa o imvel ou no seu
entorno, significando que eles detm um grau de informao suficiente para estabelecer
os preos, mas desconhecem, os praticados em outras reas pobres.
Quanto s motivaes que levaram a adquirir o imvel no bairro, segundo as infor
maes dos questionrios de compra, os consumidores foram impulsionados pela pers
pectiva de valorizao do imvel (25%), proximidade do trabalho (19%) e de parentes e
amigos (13%) bem como pelos programas de urbanizao e regularizao fundiria
(13%). A perspectiva de valorizao do imvel est diretamente relacionada aos progra
mas de urbanizao e de regularizao fundiria, o que confere a esses programas um
significado na formao dos preos imobilirios.
Alm disso, nesse mercado praticamente no atuam promotores imobilirios. Com
exceo de dois conjuntos habitacionais -o existente (Vila Teimosinho) e o que vem
sendo construdo para abrigar os habitantes das palafitas, ambos iniciativa do poder
pblico municipal-, as demais moradias foram sendo construdas ao longo do tempo
pelos prprios moradores com os seus parcos recursos. medida que as famlias iam se
multiplicando foram feitas puxadas e/ou construdos mais pavimentos. No sem razo
Braslia Teimosa apresenta a segunda maior densidade populacional por bairro do Recife,
chegando a 249,10 hab/ha (Censo Demogrfico de 2000).
Quanto aos corretores imobilirios, praticamente inexistem. Das 41 habitaes colo
cadas venda, apenas 3 esto sendo ofertadas com o apoio desses agentes, 1 com a

242
FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE HABITAES NAS REAS POBRES... |
intermediao da Associao de Moradores, 2 foram anunciadas nos jornais locais e 3
no esto sendo anunciadas. Em relao s demais (32), os anncios so efetivados
mediante placas fixadas nas fachadas das residncias. Esses dados revelam uma fraca
atuao de corretores, provavelmente porque esse tipo de intermediao acaba onerando
o preo final da habitao. Essa situao bem diferente do mercado imobilirio formal
na RMR, onde atuam empresas responsveis por esse tipo de intermediao, remuneradas
a partir de um percentual calculado no preo de venda.
Quanto aos produtos ofertados -todos em Braslia Teimosa so em alvenaria-, apre
sentam diferenciaes quanto localizao interna no bairro, ao tamanho do terreno e
das edificaes e aos padres de acabamento, induzindo, como acontece no mercado
formal, os consumidores a escolherem o produto de um vendedor, conferindo ao vende
dor um certo controle sobre o preo. Dessa forma, os diferentes vendedores obtm preos
diversos segundo o julgamento e a capacidade financeira em relao s qualidades com
parativas dos produtos diferenciados. Isso explica por que, nesse bairro, as habitaes
mais prximas orla urbanizada apresentam preos mais elevados, chegando a atingir a
R$ 1.083,00 (preo relativo a uma edificao de 32 metros quadrados em um terreno de
30 metros quadrados, situada a aproximadamente 80 metros da orla recm-urbanizada).
Esse preo se assemelha queles observados em bairros do Recife ocupados por uma
classe mdia baixa. Em outras palavras, o mercado imobilirio informal comporta, depen
dendo da localizao no interior do bairro, elementos de monoplio.

Consideraes finais

Os resultados da pesquisa, at ento apresentados, constituem uma primeira aproxi


mao em termos de conhecimento das caractersticas do mercado de habitaes nas
reas pobres da RMR. Trata-se de um mercado que funciona em descordo com as con
dies legais, uma vez que, em geral, o morador no dispe do ttulo de propriedade do
solo, o que no impede que as habitaes sejam comercializadas. As transaes so
sempre efetivadas mediante algum tipo de documentao que permite comprovar a posse
da habitao e no o domnio, ou seja, a propriedade.
Alm disso, nele atuam praticamente dois agentes: os compradores e os vendedores,
cujas decises, semelhana do mercado formal, so pautadas por um modelo de conco
rrncia monopolista, uma vez que h muitos vendedores e o produto de cada vendedor
diferenciado particularmente no que se refere localizao. A diferenciao maior diz
respeito ao grau de provimento de infra-estruturas e servios urbanos, bem como ao fato
de ser reconhecida ou no como Zeis.
Embora seja caracterizado por uma assimetria informacional no sentido de que h um
desconhecimento por parte dos vendedores e compradores dos preos em outras reas
pobres -tendo, portanto, um carter auto-referencial-, no se pode deixar de registrar que
em relao ao mercado formal, embora esse apresente uma certa continuidade espacial,
os compradores so altamente influenciados pelas externalidades de certas reas, descon
hecendo tambm os preos em outras localizaes.

243
8 NORMA LACERDA, JLIA MORIM MELO y MAURO NORMANDO M. BARROS FILHO

Provavelmente, o aprofundamento da pesquisa ir confirmar ainda mais essas caracte


rsticas do mercado de habitaes nas reas pobres da RMR. Tratando-se de urna pesquisa
em rede, essas caractersticas podero ser confrontadas com as de outras metrpoles
brasileiras.

Referncias bibliogrficas

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mercado imobilirio informal. En: ABRAMO, P. (Org.). A cidade da informalidade: Desafio das cidades
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Recife: Departamento de Cincias Geogrficas, UFPE, s/f.
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Recife: Editora Universitria da UFPE, 1990.
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VINCENT, M. La formation du prix du logement. Paris: Econmica, 1986.

244
A PRECARIEDADE DO HABITAT E
S POLTICA DE HABITAO DE
INTERESSE S ' CIAL: C CASO A
I ANDE S. i:
EDUARDO A. C. NOBRE1

0 crescimento das cidades brasileiras ocorreu de forma vertiginosa durante o Sculo


XX, decorrente da concentrao de atividades econmicas associada migrao do cam
po. No incio do Sculo, apenas 10% da populao morava nas cidades. Na dcada de
1940, a concentrao de investimentos e industrializao, localizada, principalmente, na
Regio Sudeste, comea a reverter esse fenmeno, como pode ser observado no Figura N
1. Conforme dados do IBGE (2000), atualmente 81% da populao brasileira urbana,
sendo que as 27 regies metropolitanas e os maiores municpios brasileiros concentram
40% da populao.
Esse crescimento se deu no contexto de um desenvolvimento dependente, tpico de
um pas latino-americano, onde grande parte do capital produzido no pas expatriado,
seja sobre a forma de repatriao dos lEDs - Investimentos Externos Diretos, ou, seja
sobre a forma de pagamento dos juros da dvida externa (Dek, 1991: 33). Dessa forma,
as questes estruturais da sociedade brasileira nunca foram resolvidas. Adicionando a
esse fator, as questes culturais advindas do processo de colonizao do Brasil, o resulta
do foi uma sociedade com distribuio de renda extremamente desigual, com o acesso
aos servios essenciais restrito pequena parcela da populao que tem renda para
consumi-los. Em 2000, os 10% mais ricos da populao brasileira detinham 46,7% da
renda nacional, enquanto que os 10% mais pobres apenas 0,5%.
Do ponto de vista urbano, isso resultou em cidades extremamente desiguais, onde,
segundo o Ministrio das Cidades (2004), 6,6 milhes de famlias no possuam moradia,
11% dos domiclios urbanos no tinham acesso ao sistema de abastecimento de gua
potvel e quase 50% no estavam ligados s redes coletoras de esgotamento sanitrio no
ano de 2000. Esses problemas so piores nas Regies Metropolitanas, que concentram 1/3
desse dficit habitacional e 80% dos domiclios em favela.

1 Professor Doutor Departamento de Projeto, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So


Paulo, Departamento de Projeto, Rua do Lago, So Paulo, SP. (Brasil). E-mail: eacnobre@usp.br

245
EDUARDO A. C. NOBRE

A urbanizao no contexto brasileiro y a formao da metrpole e a precariedade do


habitat em So Paulo

A Regio Metropolitana de So Paulo - RMSP, localizada no Estado de So Paulo,


Regio Sudeste do Brasil, apresenta urna rea de 8.501 km2, sendo formada por 39
municipios, conforme Figura N 2. De acordo com o IBGE (2000), a maior concentrao
urbana brasileira e contava em 2000 com uma populao de 17.878.703 (10% da popu
lao nacional), cuja maioria (10.434.252) morava na capital, o Municpio de So Paulo -
MSP. Segundo a EMPLASA (2005), o seu Produto Interno Bruto US$ 99 bilhes, corres
pondendo a 16,7% do PIB nacional.

Figura N 1
EVOLUO DA POPULAO BRASILEIRA

1872 1900 1940 1960 1980 2000

Populao total Populao urbana A Populao rural

Fonte: IBGE, diversos anos.

A formao dessa metrpole ocorreu durante o sculo XX, quando a cidade de So


Paulo e os municpios vizinhos apresentaram um processo de urbanizao intenso,
resultante da dinmica de crescimento das atividades econmicas, ocasionado pelos
diversos ciclos produtivos (Nobre, 2000: 61). Da segunda metade do sculo XIX at
1930, a economia agro-exportadora do caf resultou num acmulo de capital, que foi
investido na indstria nascente. No perodo seguinte, de 1930 a 1950, a regio se
consolidou como o maior centro industrial do pas. Nesta dcada, a instalao da
indstria pesada, liderada pelo ramo automobilstico, resultou numa concentrao cada
vez maior da produo e do emprego industrial nacionais at a dcada de 1970. A
partir desta poca, comeou a ocorrer uma desconcentrao industrial em direo ao
interior do Estado e para outras regies do pas, ocasionando um aumento do peso do
Setor Tercirio na sua base econmica.

246
A PRECARIEDADE DO HABITATE POLITICA DE HABITAO DE INTERESSE SOCIAL... |
Figura N 2
REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO

---- Divisa da RMSP Vias principais


Divisa do MSP Mancha urbana
---- Estradas principais Rios c corpos d gua
........ Ferrovias Parques e reas verdes
N

Fonte: CESAD; DERSA (1997).

Como resultado da concentrao dessas atividades econmicas, a regio apresen


tou um grande incremento populacional, resultando na metropolizao a partir da
dcada de 1950. Como pode ser visto na Figura N 3, entre 1940 e 1991, as taxas
mdias de crescimento populacional foram mais elevadas que a mdia da Nao e do
Estado, decorrentes principalmente da migrao interna, em funo da concentrao
de empregos na regio e de fatores regionais, como, por exemplo, a grande seca do
Nordeste na dcada de 1950. Em 1973, a Lei Complementar N 14 instituiu legalmen
te a RMSP.
A partir da dcada de 1960 e intensificado nas dcadas recentes, o ritmo do cresci
mento da populao comeou a diminuir. Isso se deve em funo da desconcentrao das
atividades produtivas para outras regies do Estado de So Paulo e do pas, levando a uma
queda no crescimento migratrio (Nobre, 2000: 76). Por outro lado, ocorreu tambm uma
reverso nos padres de comportamento nacional, com a taxa de fecundidade caindo de
5,8 para 2,4 filhos/mulher entre 1970 e 2000, diminuindo tambm o crescimento vegeta
tivo (Nobre, 2000: 77).

247
| EDUARDO A. C. NOBRE

Figura N 3
TAXA GEOMTRICA DE CRESCIMENTO ANUAL

40/50 50/60 60/70 70/80 80/91 91/00

- Brasil Estado de So Paulo


Regio Metropolitana de So Paulo Municpio de So Paulo

Fonte: IBGE, diversos anos.

Como suporte a esse processo de desenvolvimento econmico, o Poder Pblico


concentrou os investimentos em infra-estrutura e servios essenciais nas reas de con
centrao das atividades produtivas, visto que o desenvolvimento dependente gera urna
escassez artificial de capital. Segundo Villaa (1997), o resultado desse processo foi a
estruturao de um espao urbano diferenciado e segregado, com os segmentos de
rendas mdia e alta ocupando as reas centrais, melhor providas de empregos, acessibi
lidade, infra-estrutura e servios, enquanto que os setores de menor renda foram "expul
sos" para a periferia, para reas menos privilegiadas do ponto de vista de proviso
desses fatores.
A ineficincia da ao normativa do Poder Pblico e a falta de polticas habitacionais
eficientes, capazes de atender aos segmentos de menor renda, acentuaram a distancia
entre a demanda e a oferta habitacional. O setor imobilirio formal no conseguiu aten
der esse segmento, que acabou buscando alternativas fora do mercado, nos cortios, nas
favelas e nos loteamentos clandestinos em regies inadequadas urbanizao do ponto
de vista ambiental (encostas de alta declividade, vrzeas alagveis, reas de proteo
ambiental, etc.).
A parcela da populao de baixa renda, que conseguiu acessar os programas pblicos
de habitao social, acabou morando em conjuntos habitacionais perifricos, em regies
desprovidas de infra-estrutura urbana e com dificuldades de acesso.

248
A PRECARIEDADE DO HABITAT E POLTICA DE HABITAO DE INTERESSE SOCIAL... |
Dessa forma, grande parte do habitat resultante da populao de baixa renda apresen
ta um grande nvel de precariedade e condies inadequadas.
A partir dos anos 80, o perodo recessivo que se iniciou aumentou as taxas de
desemprego, resultando na diminuio da renda para grande parte dos trabalhadores
assalariados, agravando ainda mais esse quadro (EMPLASA, 2005). A reestruturao
econmica dos anos 90 e o ajuste ao neo-liberalismo imposto pelas agncias multilate
rais (FMI, BID, BIRD) pioraram ainda mais essa situao, ampliando a distncia entre
trabalhadores qualificados, capazes de assimilar novos mtodos e processos de trabal
ho, e aqueles com baixa escolaridade, que no se adaptam s novas exigncias do
mercado de trabalho.
Entre 1991 e 2000, a participao de pessoas vivendo abaixo da linha da pobreza
passou de 9,4 para 14% na RMSP (EMPLASA, 2005), enquanto que a taxa de desemprego
subiu de 9,4 para 17,5% entre 1987 e 2005 (Seade-Dieese, 2007). Esse fato aumentou a
precariedade do habitat, pois entre 1980 e 2000, a populao favelada do Municpio de
So Paulo passou de 3,5 para 11,2% da populao (Cardoso e Moreira, 2004).
Por outro lado, os altos investimentos do Poder Pblico e da iniciativa privada para
adequar a metrpole ao paradigma da "Cidade Global", acabaram por sobre-valorizar a
Zona Sudoeste da metrpole, regio de concentrao de infra-estrutura, emprego e das
camadas de alta renda, aumentando o processo de "expulso" da populao de baixa
renda (Nobre e Bomfim, 2002).
Entre 1991 e 2000, os distritos que concentraram investimentos no setor tercirio2
perderam juntos 76 mil residentes (decrscimo de 2,6% a.a.) em funo das alteraes
de uso que o grande investimento imobilirio no setor tercirio tem ocasionado (IBGE,
1991, 2000). Por outro lado, a concentrao desses investimentos pblicos e privados
tem acentuado tambm a "decadncia" do centro histrico, resultando em 600 mil m2
de rea til comercial vaga (Nobre, 2000: 208). Entre 1991 e 2000, os 10 distritos3
que formam a coroa central perderam juntos cerca de 100 mil residentes (decrscimo
de 2,0% a.a.), resultando em 46.638 imveis inutilizados (vagos e fechados)(IBGE,
2000) .
Enquanto isso, os distritos e municpios perifricos ganharam 360 mil habitantes,
com taxa de crescimento mdio de 6,3% ao ano, muito superior mdia da metrpole
(1,6%). Esse crescimento aumenta a precariedade do habitat, na medida em que boa
parte dele ocorre em reas no adequadas urbanizao do ponto de vista ambiental,
como nas proximidades da Serra da Cantareira, da Represa de Guarapiranga e da rea
de Proteo Ambiental do Carmo. Esse crescimento centrfugo pode ser observado na
Figura N 4.

2 Os distritos de Jardim Paulista, Pinheiros, Itaim-bibi e Santo Amaro apresentaram o maior crescimento da
rea construda vertical no residencial no MSP, superior a 4%, entre 1990 e 1995 (Nobre, 2000: 147).
3 So eles os distritos de Cambuci, Consolao, Bela Vista, Bom Retiro, Brs, Liberdade, Pari, Repblica,
Santa Ceclia e S.

249
1 EDUARDO A. C. NOBRE

Figura N 4
TAXA GEOMTRICA DE CRESCIMENTO ANUAL ENTRE 1991 E 2000

Fonte: IBGE, 1991 e2000.

O dimensionamento dessa precariedade no simples e muitas vezes contraditrio.


Para o MSP, estudos indicam que por volta de 29% da populao apresentava algum tipo
de precariedade habitacional em 2000 conforme segue (SEHAB, 2004; CDHU, 2007):

- 1.160.597 moradores em favelas (11,1% da populao do MSP);


- 1.256.947 moradores em loteamentos irregulares (12,1% da populao);
- 600.000 moradores em cortios (5,8% da populao);
- 8.706 moradores de rua (0,09% da populao)

J a CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So


Paulo estima o dficit habitacional da RMSP em 561.000 unidades habitacionais, que seria
equivalente a quase dois milhes de pessoas, ou, aproximadamente 11% da populao
metropolitana. Esse nmero est subestimado, pois, considerando-se a faixa da populao
metropolitana que tinha renda familiar menor do que 4 salrios mnimos em 1997 (Metr,
1998), que no atendida pelos programas pblicos de habitao social, pode-se estimar
que no mnimo 26% da populao metropolitana more em condies precrias.

250
A PRECARIEDADE DO HABITAT E POLTICA DE HABITAO DE INTERESSE SOCIAL... i
Alguns autores avaliam que esse nmero chegue por volta de 40% a 50% (Maricato,
1996; Ferreira, 2005). Essa argumentao encontra respaldo no fato de que o acesso ao
mercado habitacional formal ocorre somente para a faixa acima de 10 salrios mnimos, e
como 53,8% da populao metropolitana tinha renda familiar menor que 8 salrios mni
mos em 1997, essa parcela apresentaria algum tipo de precariedade, seja no acesso
habitao adequada, seja no acesso aos servios urbanos essenciais.
Dessa forma, o processo de crescimento da metrpole paulistana sempre se caracteri
zou pela produo de um espao dual e segregado, onde a precariedade do habitat dos
estratos de renda baixa a "regra". Esse processo tem-se tornado mais paradoxal e
Insustentvel, na medida em que o crescimento recente, alm de "expulsar" essa popu
lao das reas mais valorizadas, tem produzido uma oferta para o consumo dos estratos
mdio e alto acima da demanda, representado tanto no aumento da vacncia comercial,
como no aumento da vacncia residencial, pois segundo dados do IBGE (1991, 2000), o
nmero de imveis vagos do MSP passou de 270.000 para 420.000 entre 1991 e 2000,
chegando a aproximadamente 14% de vacncia

As polticas de habitao de interesse social

A produo de HIS - habitao de interesse social em So Paulo e no Brasil nunca


conseguiu atender o dficit habitacional, fazendo com que as formas alternativas e prec
rias de habitao proliferassem (Sampaio e Pereira, 2003).
At a dcada de 1930, a questo da proviso de HIS ocorria pelo mercado rentista,
baseado na construo para aluguel, usando-se principalmente da tipologia da casa de
cmodos, o cortio (Bonduki, 1999). Contudo, a Lei do Inquilinato de 1942 congelou os
aluguis, fazendo que a produo rentista se inviabilizasse, ocasionando uma grande
crise habitacional com o surgimento das primeiras favelas da cidade e a proliferao da
auto-construo perifrica. Entre 1920 e 1970, a locao habitacional caiu de 80 para
40% do total de imveis.
Data desse perodo as primeiras iniciativas estatais para a proviso de HIS, como a
criao da Fundao da Casa Popular do Governo Federal. Contudo, o principal prove
dor de habitao social desse perodo foram os lAPs, os institutos de aposentadoria e
penses das diversas categorias profissionais urbanas. Com o objetivo de prover habi
tao para seus associados e tambm buscando uma estratgia de capitalizao atravs
do aluguel das unidades residenciais construdas, os institutos foram responsveis pela
construo de 142.157 unidades habitacionais em todo o Brasil, entre 1937 e 1964,
porm muito aqum das necessidades da populao da poca, que passou de 40 para
70 milhes de habitantes.
A interveno do Estado s se intensificou a nvel nacional a partir da criao do SFH
- Sistema Financeiro Habitacional em 1964 pelo Regime Militar (1964-1985) (Bolaffi,
1992). Essa iniciativa era uma estratgia para reduzir a influncia das ideologias de
esquerda na populao de baixa renda, atravs do fortalecimento da idia da propriedade
privada, pois, conforme constava na prpria lei de criao do SFH, seu principal objetivo

251
| EDUARDO A. C. NOBRE

era a "construo de habitaes de interesse social e o financiamento da aquisio da


casa prpria, especialmente pelas classes da populao de menor renda" (Brasil, 1964,
caput da lei).
Seguindo esses propsitos, foi criado o BNH - Banco Nacional de Habitao, que
seria responsvel pelo financiamento da construo habitacional de baixa renda no pas,
atravs da gesto do FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Servio, um fundo pblico
de poupana compulsoria, formado pela contribuio de 8% sobre toda a folha salarial
das empresas.
Em 1986 o BNH foi extinto, sendo que a sua atuao acabou no cumprindo com
seus objetivos iniciais, pois apenas 33% dos recursos do banco foram utilizados na pro
moo de HIS. O restante dos recursos foi apropriado pelas incorporadoras e usado na
construo de diversos prdios de apartamento de classe mdia, estimulando o mercado
imobilirio desse setor (Maricato, 1996).
Na RMSP, os principais agentes promotores de habitao de interesse social so a
COHAB/SP4 e a C D H U 5. Desde a sua criao at 2006, ambas haviam construdo por
volta de 290 mil unidades habitacionais, a maioria em conjuntos habitacionais perifricos
(Brito, 2005; Cardoso e Moreira, 2004; CDHU, 2007; Mangavita, 1994). A atuao dessas
companhias nunca conseguiu atender a demanda metropolitana, seja pela parcela dimi
nuta de investimentos destinada pelo Poder Pblico, seja pela dificuldade de pagamento
das prestaes pela populao de menor renda, seja pela dificuldade de acesso terra
urbanizada, que extremamente cara em So Paulo.
Em funo desses fatores, as polticas habitacionais mudaram de foco a partir do final
da dcada de 1980, e comearam a trabalhar com a reabilitao das reas precrias,
atravs da reurbanizao de favelas, reabilitao de cortios, dotao de infra-estrutura
em loteamentos clandestinos (Brito, 2005). Contudo, essas iniciativas tambm tm sido
muito modestas.

Tendncias recentes

Recentemente, as polticas habitacionais e para reas precrias urbanas vm se adap


tando ao novo marco legal Brasileiro, a Lei Federal 10.257 de 10 de julho de 2001, mais

4 A COHAB/SP - Companhia Metropolitana de Habitao de So Paulo foi criada em 1965 como rgo
integrante do SFH. vinculada SEHAB - Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano do Munic
pio de So Paulo e sua funo implementar a poltica habitacional do municpio, executar programas e
projetos dessa poltica, normatizar a utilizao do Fundo Municipal de Habitao.
5 A CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano originada de CECAP - Caixa Esta
dual de Casas para o Povo, antigo rgo estadual criado em 1949, vinculada Secretaria do Trabalho,
Indstria e Comrcio. Em 1983 criada a Secretaria da Habitao, ao qual vincula-se a CDH - Compan
hia de Desenvolvimento Habitacional. Em 1988 a Secretaria transformada em Secretaria de Habitao e
Desenvolvimento Urbano do Estado de So Paulo e o CDH em CDHU. Originalmente financiada com
recursos do BNH, a partir de 1990, conta com a dotao de 1% do ICMS - Imposto sobre Circulao de
Mercadorias e Servios arrecadado no Estado.

252
A PRECARIEDADE DO HABITAT E POLTICA DE HABITAO DE INTERESSE SOCIAL... |
conhecida como "Estatuto da Cidade". Fruto das reivindicaes do Movimento Popular
pela Reforma Urbana, essa Lei regulamentou o Captulo da Poltica Urbana da Consti
tuio Federal de 1988, trazendo uma srie de inovaes e definindo novos instrumentos
urbansticos.
Em funo das exigncias dessa Lei, as cidades tiveram de elaborar seus Planos
Diretores, incluindo os instrumentos urbansticos por ela definidos e aprov-los em lei
nas Cmaras Municipais. O Municpio de So Paulo aprovou em 2003 o seu Piano Diretor
Estratgico - PDE, dentro dos parmetros estabelecidos pelo Estatuto da Cidade.
Seguindo as definies da Constituio e do Estatuto, o PDE definiu que a proprieda
de urbana tem que cumprir com a sua funo social, podendo o municpio utilizar-se de
instrumentos de induo a essa funo, no caso de imveis vagos, sub-utilizados ou no
utilizados atravs do parcelamento, edificao e utilizao compulsrios; do IPTU - Im
posto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo; e por fim pela desapropriao
com pagamentos em ttulos da dvida pblica. O objetivo desses instrumentos coibir a
reteno especulativa de imveis e terrenos, forando a "desova" dos imveis vagos,
aumentando oferta e por consequncia o acesso moradia.
No caso do proprietrio no dar uso ao imvel aps determinado perodo, a Prefeitura
pode desapropri-lo, sendo que um dos usos possveis pela lei a produo de habitao
de interesse social. Considerando a existncia de 420.000 imveis vagos no Municpio, a
utilizao desse instrumento poderia ser de grande importncia. No caso do proprietrio
no ter condies financeiras de dar uso ao imvel lhe facultado a transferncia de sua
propriedade municipalidade atravs do Consrcio Imobilirio, sendo que a prefeitura
pagar em unidades comercializveis o valor original do imvel.
Contudo, a implementao desses instrumentos passa pela conjuno de foras polti
cas que lhes possibilitem as condies de aplicao. No caso do centro histrico, forma
do pelos 10 distritos centrais, por exemplo, o Plano definiu que seria considerado solo
urbano no utilizado todo tipo de edificao que tivesse, no mnimo, 80% de sua rea
construda desocupada h mais de cinco anos. Porm na regulamentao e detalhamento
do Plano, o Plano Regional da S6 apresentou apenas 160 imveis na listagem dos im
veis que no cumprem com a funo social da propriedade, sendo que nenhum deles
grande edifcio, apesar de existirem por volta de 50 mil imveis vagos nessa rea (Nobre,
2005: 3). Apesar do Poder Executivo Municipal ter elaborado a lista completa, ela foi
reduzida quando da aprovao do Plano Regional na Cmara Municipal.
O Plano tambm criou as ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social que so zonas
destinadas recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo de habitao
de interesse social. Nessas zonas, os novos empreendimentos acima de uma determinada
rea, devem garantir a construo de um mnimo de unidades de habitao de interesse
social. Elas so de 4 tipos:

6 O Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo foi aprovado na Lei 13.430 de 2002. Contudo, ele
foi detalhado e regulamentado nos Planos Regionais das Subprefeituras e no novo Zoneamento, aprovados
na Lei 13.885 de 2004. O Plano Regional da S abarca o Centro Histrico.

253
1 EDUARDO A. C. NOBRE

1. ZEIS 1 - reas abrangendo favelas, loteamentos precrios e empreendimentos habita


cionais de interesse social;
2. ZEIS 2 - reas com predominncia de glebas ou terrenos no edificados ou subutiliza-
dos adequados urbanizao;
3. ZEIS 3 - reas com predominncia de terrenos ou edificaes subutilizados situados
em reas centrais;
4. ZEIS 4 - glebas ou terrenos no edificados e adequados urbanizao, localizados em
reas de proteo aos mananciais, ou de proteo ambiental.

Criada originalmente para possibilitar a regularizao fundiria de favelas e loteamen


tos clandestinos, as ZEIS permitem formar um estoque de terra destinado produo de
habitao de interesse social, atravs de exigncia legal. Dessa forma, destaca-se princi
palmente a ZEIS 3, que procura definir esse estoque nas reas centrais, j dotadas de
infra-estrutura e de empregos, e que apresentam vacncia e ociosidade em funo do
prprio processo de produo da cidade e da dinmica econmica atual. Boa parte das
reas gravadas como ZEIS 3 em So Paulo so antigas indstrias e galpes que esto
fechados e vazios h muito tempo. Aprovadas em 2004, somente agora os primeiros
empreendimentos esto surgindo.
Por fim, o Plano regulamentou a outorga onerosa do direito de construir, cujos recur
sos advindos formaro o FUNDURB - Fundo de Desenvolvimento Urbano, que poder ser
utilizado na promoo ou reabilitao das HIS. Baseado na idia do "solo criado"7, muito
difundido na dcada de 1970 pelos arquitetos e urbanistas, a outorga onerosa vem sendo
utilizada na cidade desde a dcada de 1980. Porm, a aplicao dos recursos advindos
dela nem sempre tem sido utilizados para minimizar os problemas sociais.
Na Operao Urbana Faria Lima, por exemplo, os recursos obtidos atravs da outorga
onerosa tm sido gastos em melhorias do sistema virio, aumentando a valorizao da
rea, sendo que nada at agora foi gasto na produo de HIS, apesar da previso original
da Lei de sua criao (Montandon, 2007).

Consideraes Finais

O crescimento da Regio Metropolitana de So Paulo ocorreu de maneira intensa ao


longo do sculo XX, resultado das polticas de concentrao de investimentos na Regio
Sudeste e da migrao, no contexto de um pas semi-perifrico, com uma distribuio de
renda extremamente desigual. Dessa forma, as reas centrais dessa metrpole, mais privi
legiadas do ponto de vista de infra-estrutura, servios pblicos essenciais e empregos,
foram apropriadas pelos estratos de rendas mdia e alta, sendo que a parcela de menor
renda ficou excluda desse processo, pois nem a ao do Poder Pblico, nem a oferta do
mercado residencial formal atenderam a demanda dessa populao.

7 Para maiores informaes ver Bolaffi.

254
A PRECARIEDADE DO HABITAT E POLTICA DE HABITAO DE INTERESSE SOCIAL... |
Como conseqncia desse processo, as formas alternativas de habitao proliferaram
nos loteamentos clandestinos, nas favelas e nos cortios, resultando num alto nivel de
precariedade do habitat, seja pelas condies da prpria habitao, seja pela baixa quali
dade urbanstica dos assentamentos, seja pela falta de infra-estrutura e servios pblicos,
seja pela ocupao de reas inadequadas urbanizao. Pode-se estimar que por volta da
metade da populao metropolitana apresente algum tipo de inadequao e precariedade
no que tange questo do habitat. A ao do Poder Pblico tem sido muito aqum da
demanda e por vezes aumenta o problema, na medida em que os contnuos investimentos
na regio central privilegiam as classes de maior renda e aumentam a "expulso" da
baixa renda.
Os instrumentos recm aprovados no Estatuto da Cidade foram pensados para tentar
reverter esse processo histrico da segregao scio-espacial, na medida em que procu
ram garantir o acesso terra urbanizada, a regularizao fundiria e taxam o empreende
dor imobilirio que usufrui da infra-estrutura instalada pelo Poder Pblico. Apesar da
instituio desses instrumentos, a reverso desse processo em So Paulo ainda frgil,
pois apesar das potencialidades dos novos instrumentos, a problemtica urbana estrutu
ral, decorrente das relaes polticas, econmicas e sociais de um pas latino-americano.
A aplicao desses instrumentos depender da conjuntura de foras polticas que criem
condies reais para a sua soluo.

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256
POLTICA DE HABITAO SOCIAL
NA METRPOLE DE VITORIA:
O BNH E AS EXPERINCIAS
RECENTES1
CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR1
2 y SILMA LIMA FERREIRA3

Este artigo traa um panorama da poltica habitacional na metrpole de Vitria, capi


tal do Estado do Espirito Santo. Discute a atuao do BNH e os rumos que a poltica
tomou aps a extino desse banco em 1986.
O BNH foi um marco importante na poltica habitacional da Grande Vitria. Nessa poca
Vitoria ainda no tinha as caractersticas de uma metrpole, mas fazia parte do aglomerado
urbano constituido pelos municpios de Vitria, Vila Velha, Serra, Cariacica e Viana. Era um
momento de transformaes importantes; o ncleo mais dinmico do sistema produtivo se
deslocava do campo para a cidade. Por conseqncia, criou um intenso processo de urbani
zao, que conformou o mencionado Aglomerado Urbano da Grande Vitria.
Coincidindo com o perodo mais promissor do Banco Nacional de Habitao, as
demandas requeridas pelo Esprito Santo, que se industrializava, tiveram importante acol
hida do banco. Contudo, os princpios que nortearam a poltica de habitao naquele
momento atendiam aos propsitos de auto-sustentao econmica do sistema, nem sem
pre compatvel com as demandas dos mais pobres, que precisavam de subsdios para
serem includos como beneficirios do programa.
Com a extino do BNH verificou-se um completo desgoverno na poltica habitacio
nal. O comando da poltica em pouco tempo se tornou atribuio de diversos ministrios
e de diferentes rgos. Nem sempre as instituies pblicas reuniam no seu corpo tcnico
a experincia que o BNH acumulou nos seus 22 anos de existncia. A Constituio de
1988, alm do mais, transferiu para os municpios atribuies que eles no estavam
preparados para assumir, porque no dispunham de recursos financeiros nem de tcnicos

1 Este trabalho foi baseado na pesquisa "Poltica habitacional e a questo habitacional no Esprito Santo",
coordenada por CAMPOS JR, com financiamento da Fapes.
2 Professor Associado-Doutor do Depto. de Geografia e do Programa de Ps-Graduao em Economia da
Ufes (Brasil). E-mail: ctcampos22@uol.com.br
3 Licenciada e Bacharel em Geografia e membro do grupo de pesquisa da ATTES da Ufes (Brasil). E-mail:
silma.lima@oi.com.br

257
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SUMA LIMA FERREIRA

suficientes para atender as exigencias criadas pelos programas habitacionais instituidos


pelo governo.
Em meados da dcada de 90, contudo, os propsitos da poltica ficaram mais expl
citos. O ponto de vista dos estudiosos, alardeado havia muito tempo, de que somente
com subsdio se produzira moradia social, foi assumido pelo governo: para urna parte
da populao o governo criaria subsdios; para a outra parte, o mercado proveria as
demandas.
Tudo, no entanto, comeou num contexto adverso, criado pelos impactos da poltica
macroeconmica, que amarraram Estados e municpios, impedindo os seus comprometi
mentos mais efetivos com a poltica habitacional em vigor. Em meio conjuntura de
mudanas e isolamento de Estados e municpios, algumas experincias importantes foram
criadas nos interstcios da poltica mais geral nos municpios e que, de certa forma,
expressaram alternativas de enfrentamento do problema da moradia social na hoje cidade
metropolitana de Vitria.

O BNH na promoo de moradia na Grande Vitria

A soluo estabelecida pelo BNH para moradia no atingiu a populao que preci
sava de subsdio para morar. Apesar de a populao pertencente aos estratos de renda
mais baixos concentrar a maior fatia do dficit, essa populao foi a menos assistida
pelo Banco Nacional de Habitao. De tudo o que o BNH financiou de moradia no pas
desde a sua criao em 1964 e extino em 1986, apenas 5,3% destinou-se popu
lao com at trs salrios mnimos de renda. Portanto, fez muito pouco em termos de
moradia social.
Na Regio Metropolitana da Grande a situao no foi diferente daquela do pas. Os
principais programas do BNH destinados promoo pblica de moradias realizaram-se
por intermdio da Companhia Habitacional do Esprito Santo (COHAB-ES) e dos Institutos
de Orientao s Cooperativas Habitacionais do Esprito Santo (INOCOOP-ES).
Durante a dcada de 1960 as COHABs em todo o pas ainda estavam focadas para
atender a populao com renda familiar de at trs salrios mnimos. Na dcada de 1970
o foco foi outro. As COHABs orientaram-se para atender a populao com renda de at
cinco salrios mnimos. Resultado: os muturios dos programas habitacionais das COHA
Bs, na sua grande maioria, situavam-se nos estratos de renda prximo dos cinco salrios
mnimos; deixava-se, por conseqncia, um imenso contingente de pessoas desassistidas.
E os INOCOOPs foram destinados populao com mais de cinco salrios mnimos.
Os 22 anos de existncia do BNH foram bastante tumultuados, marcados por mu
danas de rumo e reorientaes da poltica, que atingiram os programas habitacionais e
os setores da populao aos quais se destinavam. Revestida de uma funo social, a
poltica habitacional disps-se a atender a demanda social por moradia e ser um veculo
promotor do desenvolvimento econmico, estimulando prticas empresariais, que, contu
do, entraram em contradio com a situao de pobreza em que se encontrava a popu
lao que intencionava atender. Pela lgica de mercado, a poltica habitacional foi posta

258
p o ltic a d e h a b ita o s o c ia l na m e t r p o le d e v it r ia ... i
em prtica a fim de que o Sistema Financeiro da Habitao se auto-sustentasse e garantis
se a lucratividade dos investimentos, produzindo e vendendo uma mercadoria cara para
uma populao que no tinha condies de compr-la. Viu-se no perodo em que o
banco esteve em atuao o aumento expressivo de favelas e o crescimento da autocons-
truo, quase sempre em loteamentos clandestinos, em virtude da falta de acesso da
populao de baixa renda, a mais penalizada pela inflao e pelo desemprego, aos
programas financiados pelo banco.
No Esprito Santo inicia-se a implantao da Poltica Habitacional do regime autorit
rio, com a criao, em 1965, da COHAB-ES, com a denominao de Companhia Habita
cional de Vitria; rgo da Prefeitura Municipal de Vitria (PMV) que tinha como finalida
de atender a populao do municpio de Vitria. Sua vinculao com o municpio
restringia a amplitude da poltica, que, para dar cumprimento s diretrizes estabelecidas
pelo BNH, estendeu sua abrangncia para os limites estaduais. Por isso, passou para o
domnio do Estado em 1966 e foi denominada Companhia Habitacional do Esprito Santo
(COHAB-ES), cujo objetivo era ser o representante do BNH no Estado e realizar seus
projetos habitacionais, atendendo prioritariamente s famlias com renda de zero a trs
salrios mnimos.
O INOCOOP-ES foi criado em 1968, por empresrios da construo civil, com o
objetivo de produzir moradias para o mercado formado pela populao de renda mdia,
constitudo de forma mais precisa por pessoas com renda familiar acima de cinco salrios
mnimos.
A limitao da poltica habitacional brasileira no atendimento da populao de menor
renda, no Esprito Santo, pode ser percebida quando se compara as informaes referen
tes ao que foi realizado pelos programas da COHAB-ES e do INOCOOP-ES com os dados
sobre dficit e seus componentes.
Durante o perodo de atuao do BNH no Esprito Santo, a COHAB-ES produziu
33.630 unidades destinadas habitao, entre casas, apartamentos, embries (Nodari e
Guidoni, 2002) e lotes urbanizados. O INOCOOP-ES produziu, com financiamento do
BNH, 49.608 unidades habitacionais4 (casas e apartamentos)5. Somando a produo da
COHAB-ES e do INOCOOP-ES tem-se um total de 83.238 unidades habitacionais pro
duzidas e uma mdia anual de 4.161 unidades construdas com recursos do BNH. Embora
esses nmeros sejam expressivos, quando se atenta para o dficit habitacional no Esprito
Santo ao final da existncia do BNH, tem-se a idia do quo grave era a situao da
populao capixaba no que se refere s condies de moradia.
Em 1987, um ano aps a extino do BNH, estimou-se que somente na Grande
Vitria, formada por 5 dos 7 municpios que compem a metrpole de Vitria, pelo
menos 400 mil moradores habitavam em 179 assentamentos subnormais, o que corres
pondia a 43,37% da populao, estimada, em 1985, em 922.174 habitantes. Esses assen-

4 Esto sendo consideradas todas as unidades habitacionais produzidas pelo INOCOOP-ES com recursos do
BNH e as contratadas at 1986 e assumidas pela CEF aps a extino do banco.
5 INOCOOP-ES, 2003. Informaes cedidas pelo Instituto.

259
I CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SILMA LIMA FERREIRA

tamentos subnormais estavam distribudos da seguinte forma: 47 em Vitria, 25 em Vila


Velha, 27 em Viana, 60 em Cariacica e 20 na Serra (IJSN, 1987).
O municipio de Cariacica apresentava carncia em praticamente todos os seus bai
rros. Sua populao, cuja maioria era de baixa renda, convivia com constante acrscimo
de populao migrante de igual condio social, que buscava nas invases e nos lotea-
mentos clandestinos a soluo para seu problema habitacional. De um total de 211
loteamentos, 61 eram clandestinos, 150 eram aprovados pela prefeitura municipal e ape
nas 69 estavam registrados em cartrio (IJSN, 1983).
No incio da dcada de 80 constatou-se que 82,63% da populao de Cariacica
havia fixado residncia no municpio aps 1970, tendo sido atrada pelas alternativas
mais viveis para a ocupao decorrentes da proximidade com Vitria, plo de emprego,
e do menor custo dos terrenos, pois em Vitria e Vila Velha os preos dos terrenos j
estavam bastante elevados, por causa da valorizao imobiliria (IJSN, 1983).
As reas de Flexal, Rio Marinho e Itanhenga foram ocupadas por meio de invases e
se tornaram locais de moradia sem possurem nenhuma estrutura para isso. Mas nos
loteamentos a situao dos moradores no era muito melhor, pois mesmo os aprovados
pela prefeitura distanciavam-se das formas ideais de parcelamento do solo, e os lotes
eram vendidos sem que possussem infra-estrutura. O que se tinha era uma gleba de terra
dividida em lotes com um traado de ruas.
A COHAB-ES construiu no municpio de Cariacica 1.968 unidades habitacionais,
entre casas e apartamentos, e promoveu a urbanizao de 5 mil lotes em Itanhenga. Mas
era grande a insatisfao dos muturios, em virtude dos muitos problemas que os conjun
tos apresentavam. O conjunto Cristo Rei, por exemplo, foi construdo abaixo do nvel da
rua, o que provocava alagamento quando ocorriam chuvas. No conjunto Mocambo o
problema era com o acesso; havia necessidade de desapropriao de um lote e de retira
da de postes para melhorar o acesso. Esses so exemplos dos muitos problemas que os
conjuntos apresentavam.
Quanto atuao do INOCOOP-ES, no realizou nenhum projeto no municpio de
Cariacica.
No municpio de Vila Velha o panorama habitacional era bastante variado; apre
sentava moradias desde o mais alto padro construtivo at o mais precrio. O munic
pio possua 60 bairros (IJSN, 1983) na sua totalidade, e na maioria deles encontravam-
se reas carentes com graves problemas sociais. Desses bairros, 25 poderiam ser
classificados como favelas,6 em virtude do elevado grau de carncia e o baixo nvel
de renda dos moradores; 13 eram carentes, mas apresentavam melhor situao em
relao tipologia da habitao, infra-estrutura, nveis de emprego e renda; e havia 6
loteamentos irregulares.

Assentamentos subnormais. " subnormal o conjunto constitudo por um mnimo de 51 unidades habita
cionais, ocupando ou tendo ocupado, at perodo recente, terreno alheio, disposto, em geral, de forma
desordenada e densa e carente, em sua maioria, de servios pblicos essenciais" (IBGE, 2000).

260
POLTICA DE HABITAO SOCIAL NA METRPOLE DE VITRIA... |
Havia ainda problemas decorrentes da especulao imobiliria. Em 1982 existiam 33
mil lotes vagos em Vila Velha, em sua maioria concentrados nas mos de quatro famlias.
Eles formavam extensos vazios urbanos e dificultavam a busca de soluo do problema
habitacional no municpio (IJSN, 1983).
At 1987 foram construdas por promoo pblica 14.426 unidades habitacionais
pelo BNH/SFH no municpio de Vila Velha. A COHAB-ES construiu 3.199 unidades, e o
INOCOOP-ES, 11.227.
A maioria dos conjuntos habitacionais implantados no municpio no satisfazia a
populao, em virtude da deficincia que possuam em relao ao comrcio, ao transpor
te, e nos equipamentos de sade, educao e lazer. Nos conjuntos mais antigos essa
deficincia era atenuada pelas prestaes mais baixas, valorizao dos imveis e melho
ramentos nas vias de acesso. Nos conjuntos mais recentes, alm dos problemas citados,
as prestaes eram mais elevadas, causando inadimplncia. Os conjuntos que apresenta
vam os maiores problemas eram os construdos pela COHAB-ES.
O municpio de Viana apresentava um grande nmero de loteamentos, os irregulares,
com precariedade de infra-estrutura e servios, e os regulares, que tambm no possuam
condies bsicas de instalao, mas se enquadravam na legislao vigente (Decreto-lei
N 58/37). A grande maioria desses loteamentos foi criada na dcada de 1970 e se
localizou prximo s indstrias que se instalaram no municpio. Pelo fato de estarem
essas indstrias distantes umas das outras, esses loteamentos deram origem a bairros que
se transformaram em verdadeiras "ilhas urbanas", que se ligavam s indstrias e ao muni
cpio de Vitria (IJSN, 1983).
Os bairros do municpio de Viana apresentavam problemas muito graves de infra-
estrutura, como o abastecimento de gua, o fornecimento de energia eltrica, a rede de
esgoto e o calamento. Com exceo dos bairros Sede, Jucu e Vila Bethnia, onde foi
considerado satisfatrio o nvel de urbanizao, os demais bairros localizados na rea
urbana, cerca de 29, eram completamente desprovidos destes servios (IJSN, 1983).
Foi realizado um projeto habitacional pelo BNH no municpio de Viana. Trata-se
do conjunto habitacional Marclio de Noronha, localizado prximo BR 101, na
divisa com o municpio de Cariacica. Esse conjunto foi construdo pela COHAB-ES e
possui 2.270 unidades habitacionais. O conjunto sofria com problemas causados pela
eroso decorrente do mau aproveitamento do terreno e no possua rede de esgoto,
calamento e equipamentos comunitrios, tendo sido aceito somente aps o Governo
do Estado ter subsidiado a construo da infra-estrutura, o que provocou a reduo
das prestaes.
O municpio da Serra foi local de implantao dos maiores projetos habitacionais do
BNH na Grande Vitria. At 1987 haviam sido construdos no municpio 34 conjuntos
habitacionais, com um total de 25.980 unidades, entre casas, apartamentos e embries. A
COHAB-ES foi responsvel pela construo de 9 conjuntos, com um total de 12.224
unidades habitacionais. O INOCOOP-ES construiu 16 conjuntos, que totalizaram 13.756
unidades, 11.316 casas e 2.440 apartamentos (IJSN, 1986). A atuao desses rgos teve
grande impacto sobre a ocupao do municpio, determinando, no perodo de 1970 a

261
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SILMA LIMA FERREIRA

1985, o crescimento do nmero de domicilios. Em 1985 havia na Serra 27.383 domiclios


permanentes; destes, 25.980 foram construdos pela COHAB-ES e pelo INOCOOP-ES.
Tambm influenciou no processo intenso de crescimento da populao, que, estimada em
124.389 moradores em 1985 pelo IJSN (1985), teve um incremento em torno de 619,59%
em 15 anos de 1970 a 1985. Houve tambm um grande impacto sobre a expanso da
infra-estrutura no municpio; isso porque os conjuntos habitacionais foram implantados
em reas desprovidas desses servios, tendo sido necessria sua criao para que se
tornassem viveis.
Mas esses projetos no atenderam a populao de baixa renda. Para esta restou, como
alternativa, a invaso das reas de baixada localizadas prximo aos conjuntos habitacio
nais, as reas de mangue e os loteamentos irregulares sem infra-estrutura e terrenos de
topografia acidentada. Essa ocupao irregular estava em franco processo em 1987. Tam
bm nessa poca estava ocorrendo a invaso dos conjuntos da COHAB desocupados
(IJSN, 1979).
Nos conjuntos habitacionais da Serra havia pouca carncia quanto aos servios urba
nos e infra-estrutura. Nos loteamentos a precariedade de servios e de infra-estrutura
era maior e variava de acordo com o grau de consolidao da ocupao. Nos assenta
mentos que abrigavam a populao de baixa renda a precariedade era generalizada, e
contribuam para seu agravamento o parcelamento irregular do solo, a estreiteza das ruas
e a falta de iluminao pblica (IJSN, 1979).
O municpio de Vitria possua 59 bairros cadastrados pela prefeitura municipal em
1986; destes, 47 eram considerados carentes. Dos 73.543 domiclios existentes, 23.199
eram considerados precrios. Cerca da metade da populao do municpio habitava pre
cariamente, ou pelo padro construtivo, ou pela infra-estrutura e equipamentos, ou pelas
caractersticas fsicas do terreno (morro e mangue); ou ainda pela soma desses trs fato
res, como acontecia com os moradores dos mangues e morros (IJSN, 1986).
Os assentamentos problemticos de Vitria apresentavam, de forma geral, problemas
quanto posse do terreno, infra-estrutura, ao traado urbanstico, localizao, aos
servios urbanos e ao padro construtivo das casas. Um problema comum a todos eles era
a falta de rede de esgoto, grande causador de poluio ambiental e de conseqentes
doenas.
A regio de So Pedro, formada pelo bairro So Pedro e adjacncias, se configurou na
mais problemtica do municpio. Os bairros se formaram por meio de sucessivas invases
feitas no mangue e se localizaram prximo ao local de depsito de lixo da prefeitura
municipal. Os moradores desses bairros, em sua luta pela sobrevivncia, faziam do lixo
sua fonte de renda e de alimento. Do lixo aproveitava-se tudo, desde restos de alimentos,
que eram consumidos por esses moradores, at papis, garrafas, latas, que eram vendidos.
Alm disso, o lixo era utilizado no aterro do mangue; razo por que a maioria das ruas
est assentada sobre o lixo.
A partir de meados da dcada de 1960 at 1985 foram construdas no municpio de
Vitria 4.526 unidades habitacionais por promoo pblica (BNH/SFH), tendo sido 1.697
construdas pelo INOCOOP-ES e 2.829 pela COHAB-ES. Mas a atuao desses rgos

262
POLTICA DE HABITAO SOCIAL NA METRPOLE DE VITRIA... 1
representou apenas 8,4% do total de domicilios permanentes surgidos no perodo de 25
anos, de 1960 a 1985 (IJSN, 1986).
Considerando-se o problema habitacional como uma questo social, entende-se que
seu equacionamento provm no apenas da melhoria do padro construtivo e maior
qualidade do material usado na construo, sem desmerecer sua importncia, mas tam
bm de melhorias da infra-estrutura, dos servios e dos equipamentos que servem
populao. No Esprito Santo, e com maior intensidade na Grande Vitria, constatou-se
que, um ano aps a extino do BNH, a situao habitacional da populao capixaba era
muito grave e envolvia problemas desde a m qualidade do material utilizado na cons
truo at a precariedade do transporte coletivo. Ou seja, em seu local de moradia a
populao capixaba era afligida por toda ordem de problema.
O problema habitacional no Esprito Santo foi se avolumando desde o incio da
dcada de 1960 e assumiu enorme dimenso, sem que existisse uma poltica habitacional
ou urbana que lhe fosse compatvel. Contriburam para a gerao e agravamento da
situao habitacional no Estado as transformaes socioeconmicas ocorridas no Esprito
Santo, a exigncia de renda mnima nos projetos do BNH, que exclua a maioria da
populao, e a inexistncia de uma poltica de real promoo da moradia para a popu
lao de baixa renda e que tivesse como elemento norteador de suas realizaes a
moradia como questo social.

Desgoverno da poltica habitacional com o fim do BNH e o alinhamento de seu rumo na


dcada de 1990

De acordo com Azevedo (1995: 295), no incio de 1985 o setor habitacional apresen
tava o seguinte panorama:

[...] quando se implantou a chamada Nova Repblica, o quadro existente no setor


habitacional apresentava, resumidamente, as seguintes caractersticas: baixo desem
penho social, alto nvel de inadimplncia, baixa liquidez do sistema, movimentos de
muturios organizados nacionalmente e grande expectativa de que as novas autorida
des pudessem resolver a crise do sistema sem a penalizao dos muturios.

Nos anos que se seguiram, o que marcou o setor habitacional foi a derrocada de uma
poltica baseada num sistema que se autofinanciava, o que fez aumentar a importncia
dos programas habitacionais alternativos, executados com recursos do OGU e do FGTS,
em sua maioria, como, por exemplo, as habitaes construdas por mutires.
Durante a segunda metade da dcada de 1980 o setor habitacional sofreu abalos
tanto decorrentes do desequilbrio atuarial do SFH derivado de problemas da conjuntura
macroeconmica, quanto gerados pela crise institucional iniciada com a extino do
BNH em 1986. Com a extino do banco suas atribuies foram distribudas entre o
Conselho Monetrio Nacional (CMN), o Banco Central (BACEN) e a Caixa Econmica
Federal (CEF).

263
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SUMA LIMA FERREIRA

A CEF herdou do BNH a responsabilidade de implantar programas habitacionais e


gerir os recursos destinados habitao. Mas no tinha, at ento, nenhuma experincia
na gesto desses programas. Alm disso, o problema habitacional passou a ser tratado em
mbito setorial, enquanto no BNH essa era a funo que justificava sua existncia, ou
seja, era sua atividade-fim e por isso contava com um quadro de funcionrios que acumu
lavam mais de 20 anos de experincia no setor.
Alm da prpria extino do BNH, o plano institucional foi tambm gravemente
afetado pela confuso gerada pelas constantes reformulaes nos rgos responsveis
pela questo urbana em geral e pelo setor habitacional em particular. Num perodo de
quatro anos, de 1985 a 1989, o setor habitacional passou pelas mos de quatro minist
rios.
As atribuies e aes do governo na rea habitacional, que at 1986 estavam con
centradas no BNH, foram pulverizadas em vrios rgos federais, o que resultou em
atuaes desarticuladas e com pouco alcance social. Coube ao Banco Central o papel de
rgo normativo e fiscalizador do SBPE; a Caixa Econmica Federal passou a ser gestora
do FGTS e agente financeiro do SFH; algum ministrio era ocasionalmente institudo
como responsvel pela poltica habitacional, e a Secretaria Especial de Ao Comunitria
era a responsvel pela gesto dos programas habitacionais alternativos.
Com o agravamento da crise financeira e institucional do setor habitacional as aes
passaram a apoiar-se em programas alternativos ao SFH, e no na reformulao do siste
ma convencional. Ao contrrio, o que ocorreu foi o desmanche da rea social do SFH,
que anteriormente havia destinado recursos para a realizao de programas como o
PROFILURB, o PR-MORAR e o Joo-de-Barro, que se destinaram a famlias com menor
renda.
Embora esses programas alternativos contassem com um bom aporte de recursos a
fundo perdido, o alcance social de suas aes foi prejudicado em decorrncia da m
utilizao dos recursos e da poltica de alocao destes, que favoreceu o clientelismo e o
trfico de influncia (Azevedo, 1995).
O IPEA (1989) classificou a rea habitacional desse perodo logo aps a extino do
BNH como de "um conjunto de aes segmentadas, sem articulao adequada a uma
poltica consistente e coerente com os objetivos expressos nos planos de governo, que
determinam tratamento prioritrio populao de baixa renda".
Na dcada de 1990 os programas da rea de habitao popular passaram para o
Ministrio do Bem-Estar Social. Ocorreu um redesenho desses programas e passou-se a
exigir a participao de conselhos comunitrios na ao dos governos locais no setor
habitacional e a contrapartida financeira aos investimentos da Unio. Para Santos (1999)
"Tais mudanas aumentaram significativamente o controle social e a transparncia da
gesto dos programas em questo, e constituram-se em ponto de inflexo importante na
conduo das polticas pblicas na rea de habitao popular".
Foram criados como conseqncia, primeiramente, os programas Habitar-Brasil, que
foi mantido pelos governos posteriores, e o Morar Municpio, que serviu de base para a
formulao de programas semelhantes.

264
POLITICA DE HABITAO SOCIAL NA METRPOLE DE VITRIA... |
Com a extino do Ministrio do Bem-Estar Social foi criada a Secretaria de Poltica
Urbana (SEPURB) no mbito do Ministrio de Planejamento e Oramento. Essa passou a
ser a esfera do governo federal responsvel pela formulao e implementao da Poltica
Nacional de Habitao (Oliveira, 2000), e no final da dcada de 1990 a SEPURB passou a
ser secretaria especial da Presidencia da Repblica, com o nome de Secretaria Especial
de Desenvolvimento Urbano (SEDU/PR).
A linha de atuao da SEPURB tinha como marco norteador a descentralizao na
realizao dos programas de habitao, saneamento e infra-estrutura. Unio foram
destinadas as funes normativas e reguladoras, que podiam ser exercidas por processos
legislativos convencionais, por meio de medidas provisrias, ou mediante portarias e
instrues normativas da prpria SEPURB. Aos Estados e municpios reservou-se a exe
cuo dos programas (Lorenzetti, 2001). Com isso limitou-se a atuao da Caixa Econ
mica Federal, que passou a exercer o papel de agente operador dos recursos do FGTS e
agente financeiro do SFH (Oliveira, 2000).
O modelo de poltica habitacional proposto nessa ocasio se baseava nos seguintes
preceitos (Santos, 1999):

- focar as polticas pblicas para a habitao no atendimento da populao de baixa


renda, que concentrava 85% do dficit habitacional brasileiro;
- descentralizar os programas federais de habitao, a fim de aumentar o controle
social sobre a gesto deles;
- envolver na busca de soluo para o problema habitacional o poder pblico, a inicia
tiva privada e a sociedade civil, a partir do reconhecimento da incapacidade do
governo federal de resolv-lo sozinho;
- no negligenciar a grande parcela da populao de baixa renda do pas que trabalha
no setor informal da economia e/ou habita moradias informais;
- melhorar o funcionamento do mercado de moradias no Brasil.

A reorganizao do setor habitacional contou com a criao de programas habitacio


nais, lanados a partir de 1995, e tambm com a reviso e aperfeioamento de programas
que estavam sendo praticados no governo anterior. Os programas e aes do governo
podem ser agrupados em trs grupos (Lorenzetti. 2001):

- "Programas de financiamento aos estados e municpios, em geral a fundo perdido ou


subsidiados, destinados s famlias com rendimento de zero a trs salrios mnimos;
- Programas de financiamento direto s famlias, destinados compra, construo e/ou
melhoria das condies de habitao de famlias com renda mensal inferior a doze
salrios mnimos;
- Programas e aes visando melhoria do funcionamento do mercado habitacional".

No primeiro grupo os programas tinham por finalidade a reurbanizao de reas


habitacionais degradadas com melhoria das habitaes existentes, construo de novas

265
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SILMA LIMA FERREIRA

habitaes quando necessrio e instalao e ampliao da infra-estrutura dessas reas,


ocupadas principalmente por camada social de baixa renda. Os dois principais programas
com tal finalidade foram o Pr-Moradia e o Habitar-Brasil.
Esses programas tinham traados e objetivos muito parecidos. Mas divergiam quanto
fonte de recursos. Enquanto o Habitar-Brasil era realizado com recursos do OGU a fundo
perdido, o Pr-Moradia era financiado com recursos do FGTS. E nos dois era obrigatria a
contrapartida de Estados e municpios. Em ambos os casos cabia aos Estados e municpios
apresentar seus projetos SEPURB/SEDU-PR, que decidia sobre a liberao do financia
mento. A aprovao do projeto levava em conta, entre outros requisitos, a disponibilidade
de recursos, a qualidade tcnica do projeto, a relao custo-benefcio, a adequao aos
objetivos do programa. A partir da liberao dos recursos, o poder pblico local executa
va o projeto e legalizava a situao das famlias beneficiadas.
A diferena quanto fonte de recursos trouxe implicaes para os dois programas.
A concesso de financiamentos para a realizao de projetos habitacionais pelo Pr-
Moradia colocava Estados e municpios na qualidade de muturios, porque, tendo eles
como fonte de recursos o FGTS, os financiamentos concedidos deviam ser obrigatoria
mente ressarcidos. E assim passou-se a exigir como condio para participao no
programa a comprovao da capacidade de pagamento/endividamento de Estados e
municpios, o adimplemento de compromissos anteriormente assumidos com o FGTS e
a disponibilidade de recursos para a contrapartida. Tais exigncias levaram quase
paralisao de contrataes, em virtude da incapacidade de Estados e municpios de
contrair novos emprstimos junto ao FGTS. A situao financeira no lhes dava con
dies de se habilitarem ao programa, em virtude tanto das exigncias para contrair
emprstimos pelo FGTS como da incapacidade de arcar com uma parcela do subsdio,
que a contrapartida.
O Habitar-Brasil poderia ter tido alcance maior, j que contava com recursos a
fundo perdido do O G U , embora tambm exigisse contrapartida de Estados e munic
pios, que um problema para a maioria dos municpios brasileiros. Mas o montante dos
recursos orados era pequeno, em vista das necessidades habitacionais; por serem ex
tremamente pulverizados, esses recursos se tornavam pouco produtivos. Isso acontecia
porque, enquanto os recursos para o Pr-Moradia tinham sua disponibilidade definida a
partir de normas tcnicas de utilizao do FGTS, os do Habitar-Brasil eram definidos
pelo Congresso Nacional, responsvel pela aprovao final do Oramento Geral da
Unio. Dessa forma, a interferncia poltica no montante de recursos destinada a princ
pio para o programa era corrente. Tambm o contingenciamento de recursos orament
rios imposto para atingir as metas de supervit perseguidas pelo governo deixava sem
aplicao percentual significativo do que havia sido estabelecido no oramento como
recurso para o setor. Contudo, o Habitar-Brasil alcanou resultados melhores que o Pr-
Moradia (Santos, 1999).
Nos interstcios da poltica de habitao social do governo federal alguns municpios
criaram as suas alternativas. A experincia do Projeto So Pedro e a do Projeto Terra
exprimem a tendncia que orienta as polticas de moradia no municpio de Vitria. Ten

266
POLTICA DE HABITAO SOCIAL NA METRPOLE DE VITRIA... |
dncia essa que se estende para os outros municpios da metrpole no que tange ao
tratamento das moradias situadas em reas de risco.

Os Projetos So Pedro e Terra7

Os projetos So Pedro e Terra so exemplos de poltica de habitao social, im


plantados na cidade metropolitana de Vitria, capital do Estado do Espirito Santo, que
expressam bem as oscilaes pela qual passou a poltica habitacional brasileira aps a
extino do BNH. Esses projetos decorrem do aprimoramento ao longo do tempo das
respostas dadas pela municipalidade presso organizada da populao, diante de
um problema social grave, que alcanou grande visibilidade, ocorrido na Capital do
Estado.
O Projeto Terra, ainda hoje em implantao em Vitria, um aperfeioamento do
Projeto So Pedro, criado no incio dos anos 1990. Esta foi uma tentativa do poder
pblico municipal de apresentar solues para o problema de moradia existente no bairro
de So Pedro, situado na poro noroeste da ilha de Vitria.
O bairro So Pedro tem origem numa antiga comunidade de pescadores. O local
ocupado por essa comunidade transformou-se, na dcada de 1970, numa rea de despejo
do lixo que, coletado em Vitria, era utilizado para aterrar manguezais. O lixo atraa a
populao carente, que via em sua seleo e coleta uma forma de obteno de renda. A
populao atrada para o lugar construa palafitas e vivia em meio ao lixo.
No incio da dcada de 1980 constatou-se um importante incremento na populao
do bairro com o trmino das obras de construo da Companhia Siderrgica de Tubaro,
que na ocasio desempregava aproximadamente 20 mil pessoas. Um importante contin
gente desses trabalhadores, sem perspectivas de ingresso no mercado de trabalho, foi
morar em So Pedro.
Vivia-se um perodo de organizao popular que envolvia movimentos de luta pela
moradia, direitos humanos e a presena da Igreja Catlica. No se pode esquecer que o
pas atravessava um momento de abertura, com maior democratizao de suas insti
tuies.
Tal situao fortaleceu os movimentos populares, em especial o de luta pela moradia,
que passaram a pressionar o poder pblico por solues para o problema de So Pedro.
Em consequncia, comearam as intervenes no bairro.
Trs etapas caracterizaram esse processo. A primeira ocorreu entre 1977 e 1988.
Foram respostas da municipalidade dadas de forma pontual, assistemtica e imediatista,
resultado somente das presses dos moradores organizados.
Conquistaram-se nesse perodo intervenes para construo de moradias atravs do
PROMORAR, que era um programa nacional destinado erradicao de sub-habitaes,

7 Esta parte do texto teve como referncia o trabalho PMV. Desenvolvimento urbano integrado e preservao
do manguezal em Vitria. In. Habitat. So Paulo: Studio Nobel, 1996, e uma entrevista realizada com a
coordenadora do projeto, Margareth ES. Coelho, e o arquiteto Jos Carlos Neves Loureiro.

267
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SUMA LIMA FERREIRA

e iniciou-se, na ocasio, a construo de urna usina de beneficiamento de lixo. Era o


caminho vislumbrado naquele momento para o problema.
O programa de moradias do governo federal era um pacote fechado, que no foi
adaptado realidade vivida em So Pedro. Por conseqncia, teve impacto pontual e sem
expresso. A usina de lixo, que no chegou a ser concluda nesse perodo, destinava-se a
funcionar como uma das alternativas s precrias condies sanitrias do lugar e oferecer
soluo s limitadas disponibilidades fsicas de terra em Vitria para deposio de seu
lixo.
A segunda etapa das intervenes d origem ao Projeto So Pedro. Ocorreu entre
1989 e 1992. Nesse momento a administrao municipal comea a pensar de forma
sistemtica o bairro e construir seu projeto. Algumas condies foram dadas pelo momen
to histrico: a garantia de participao popular nos processos decisorios de polticas
pblicas dada pela Constituio de 1988 e maior envolvimento da populao nas ques
tes do meio ambiente, como resultado da emergncia dos movimentos de defesa da
ecologia. E, por fim, a poltica habitacional, refletindo a Constituio de 1988, transferiu
muitas de suas atribuies, anteriormente centralizadas em mos do governo federal
desde o perodo do BNH, para Estados e municpios. Ento, nesse contexto de garantia de
participao popular e de preocupao com o meio ambiente, inicia-se o Projeto So
Pedro.
Nessa etapa, o foco do projeto foi a questo ambiental e a da urbanizao. Centrou-
se na defesa do manguezal e na construo de obras de urbanizao para melhoria das
condies de moradia da populao. Nesse aspecto j se entendia que moradia no era
apenas a casa, mas tambm a infra-estrutura.
Os procedimentos efetivaram-se por meio da delimitao do manguezal e da reali
zao de um trabalho de conscientizao ambiental das comunidades. O manguezal
deveria fazer parte da vida daquelas pessoas, levando-se em considerao, particularmen
te, que muitos viviam da cata do caranguejo.
O envolvimento das comunidades estendia-se busca de sua participao nas defi
nies sobre o uso e ocupao do solo das reas que sofreriam urbanizao. Um novo
arranjo espacial seria dado para realocao dos lotes e proporcionar melhorias s con
dies de acessibilidade a partir da implantao da malha viria.
Delimitado o manguezal, a populao desta rea foi removida. A parte degradada do
mangue e ocupada por lixo recebeu aterro, pavimentao e urbanizao. Alm das obras
de infra-estrutura bsicas, construiu-se uma estao de tratamento de esgoto e efetuou-se
a concluso da usina de lixo.
Segue uma listagem das principais aes realizadas nos bairros So Pedro I, II e III:

- delimitao do manguezal e fiscalizao efetiva e permanente envolvendo rgos do


governo federal, estadual e municipal;
- cadastramento das famlias;
- definio dos critrios de parcelamento do solo em lotes definidos de 150 m2;
- indenizao dos ocupantes por benfeitorias;

268
p o ltic a d e h a b ita o s o c ia l n a m e t r p o le d e v it r ia ... I
- implantao da infra-estrutura;
- remoo das famlias ocupantes de reas de manguezal;
- reassentamento das famlias com a construo de casas de madeira, nas reas urbani
zadas, com fornecimento de material;
- construo de casas-modelo em madeira com 48 m2, que eram utilizadas pela prefei
tura como postos de atendimento a populao local8.

Destacam-se algumas medidas importantes dessa etapa: a delimitao do manguezal,


o trabalho de conscientizao sobre as questes ambientais, bem como o envolvimento
da populao nas definies sobre o traado do seu territrio e a concluso da usina de
lixo. Tudo acontecia de maneira bem diferente dos processos anteriores.
A terceira etapa do Projeto So Pedro, realizada entre 1993 e 1996, caracteriza-se
pela continuidade e ampliao do programa desenvolvido na etapa anterior e principal
mente pela efetivao de polticas articuladas. Dentre os programas que ampliaram a
atuao da abrangncia do projeto destaca-se a Regularizao Fundiria, Gerao de
Emprego e Renda e Capacitao Profissional.
A experincia da etapa anterior apresentou um dado novo e ao mesmo tempo visto
como um desafio. Originou as chamadas intervenes integradas, tanto as articuladas
para mudar o meio fsico, voltadas para a urbanizao, quanto as integradas de cunho
social.
Constatou-se, porm, sem a devida verificao quantitativa, que as intervenes reali
zadas na etapa anterior, provocaram uma importante mobilidade da populao no interior
do prprio bairro. As reas urbanizadas se valorizaram e foram vendidas, dando origem
formao de novos bairros, na prpria regio de So Pedro. A expectativa era de que
outras iniciativas de urbanizao se processassem, para que pudessem promover novas
valorizaes.
Do ponto de vista urbano, So Pedro vai se expandir e formar a Grande So Pedro,
constituda por 12 novos bairros. O que a princpio apresentava-se como uma soluo,
serviu para atrair um imenso contingente de pessoas. Contava, no incio da dcada de
1990, a Grande So Pedro aproximadamente 47 mil moradores nos seus 13 bairros.

Consideraes finais

A estratgia do projeto nessa terceira etapa destinou-se a administrar essa situao.


Ampliaram-se os programas e fundamentalmente buscou-se promover a articulao das
polticas. O mote do projeto foi concentrar a aplicao dos recursos num territrio deter
minado, que apresentava variados tipos de carncias socioespaciais. Deste modo,
potencializavam-se os impactos dos investimentos de forma localizada.

PMV. Desenvolvimento urbano integrado e preservao do manguezal em Vitria. In: Habitat. So Paulo:
Studio Nobel, 1996.

269
| CARLOS TEIXEIRA DE CAMPOS JNIOR y SILMA LIMA FERREIRA

Alm dos investimentos feitos em urbanizao, concentraram-se recursos para a cons


truo e manuteno de equipamentos urbanos. Nesse particular investiu-se em edu
cao, sade, esportes e lazer, segurana e transporte pblico. Em 1996, a Grande So
Pedro contava com 14 escolas de primeiro grau, 4 unidades sanitrias, mais 1 de alta
resoluo, voltada para o atendimento de toda a regio.
Faziam parte das aes educativas e preventivas de orientao e assistncia familiar
campanhas de educao e preveno sanitrias, que resultaram em importante reduo
da mortalidade infantil em So Pedro. De mais de 100 mortes por 1000, esse indicador
caiu para 7.
Atreladas prtica de esportes nas novas reas de lazer construdas, foram criadas
escolinhas de futebol, que conquistaram, entre crianas e adolescentes, grande aceitao.
Como forma de ajudar a promoo da segurana, difundiu-se a iluminao pblica para
reduzir riscos e estabeleceu-se convnio com a polcia interativa, estendendo sua atuao
regio de So Pedro. O planejamento da acessibilidade facilitou a circulao do trans
porte pblico nos bairros.
Para assegurar melhoria populao, procurou-se estimular iniciativas que pudessem
gerar renda para as pessoas, tais como a fbrica-escola de alimentos, que produz e treina
trabalhadores para o mercado. Juntamente com essa iniciativa estimulava-se a capaci
tao para formar empresas associativas, que receberam, por parte do banco de desen
volvimento do Estado, crdito em condies especiais.
Foram iniciativas que tiveram o propsito de garantir renda para o trabalhador na
expectativa de que pudesse contribuir para que se fixasse no bairro, evitando desloca
mentos para formar novas periferias, como anteriormente foi mencionado.
A inteno de implantar infra-estrutura urbana e prover de equipamentos os bairros
tratou-se de experincia inovadora, relativamente a tudo o que tinha sido feito no Esprito
Santo. Tratava-se de tornar So Pedro um espao economicamente vivel, com funes
normais de cidade, de trabalho, de moradia e lazer. Deste modo, poderia se pensar na
integrao de espaos clandestinos cidade legal.
O Projeto Terra assemelha-se nos seus propsitos ltima etapa do Projeto So
Pedro. Trata-se do aprimoramento deste. Sua concepo, ainda no implementada, mas
que se esboa teoricamente, inverte a ordem das aes: primeiro investe no homem,
depois nas condies fsicas do lugar. O Projeto Terra promove, de forma articulada,
melhorias fsicas de urbanizao e constri equipamentos. Estabelece programas de
promoo de emprego e renda, assim como os criados no Projeto So Pedro. Alm
desses propsitos, discutem-se formas de construir o homem valorizando o seu lugar. O
caminho seria dotar o homem de poder, considerando-o sujeito do processo, e no
objeto.
Trilhar esse longo percurso significa considerar o outro, o homem comum, como
sujeito de conhecimento e possibilidades. Caberia construir as instncias mediadoras, que
possibilitariam que esse novo homem pudesse emergir e estabelecer sua prxis. nessa
perspectiva que o projeto se orienta.

270
POLTICA DE HABITAO SOCIAL NA METRPOLE DE VITORIA... |
Referncias bibliogrficas

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SANTOS, C. Polticas Federais de Habitao no Brasil: 1964/1998. Braslia: IPEA, 1999.

271
H ' B A l PO MULAR Y POI TICA.S
PBLICAS SOB E TI RR '
V I VIENDA EN LA CIUDAD DE
BUENOS AIRES, A FA RTIR DE 2000
jU LIA VIRGIN IA ROF1

Este trabajo intenta analizar la problemtica habitacional a partir de los siguientes


interrogantes:

- Cul es el estado actual de la cuestin de la vivienda en la ciudad de Buenos Aires y


cmo se manifiesta el problema frente a la emergencia habitacional de los sectores
ms pobres de la ciudad agravada por la crisis de 2001?
- Cul es la respuesta pblica del gobierno de la ciudad y a travs de qu programas o
polticas se llevan a cabo analizando el grado de aplicacin, ejecucin y resultados
de los citados programas?

Para ello se recurrir a distintos tipos de fuentes: desde datos secundarios, tanto
estadsticos como documentales, hasta bibliogrficos y periodsticos y a entrevistas en
profundidad a funcionarios responsables del rea de vivienda

Cambios de la dcada de los noventa en la divisin social del espacio urbano

En la segunda postguerra se favoreci el desarrollo industrial y la consolidacin del


capitalismo a travs del pleno empleo, la intervencin estatal y la generacin de polticas
sociales que generaron salario indirecto.
La crisis de fines de los setenta y la incapacidad de los esquemas clsicos para
resolver la inflacin y el dficit fiscal favorecieron el apoyo a las recetas neoliberales
basadas en el achicamiento del Estado y en especial de sus polticas sociales, las privati
zaciones de las riquezas nacionales, la apertura del mercado, la llegada de capitales
trasnacionales que terminaron controlando los sectores clave de la economa y generando
acumulacin a partir de la especulacin financiera.

1 Acadm ico Fa cultad de C ie n c i a s S o c i a le s , U n iv e rs id a d de Bu enos A ir e s (Arge ntina ). E -ma il:


juliarofe@hotmail.com
| JULIA VIRGINIA ROF

Qu papel cumplen las grandes metrpolis en este contexto de globalizacin? Se


observan cambios significativos en las formas de producir, consumir, gestionar y pensar,
reflejadas en la configuracin espacial.
Los investigadores urbanos sealan -con mayor o menor intensidad- que se dan dos
procesos contradictorios: por un lado la inclusin acompaada de la exclusin, esto
significa, la expansin y el desarrollo de determinados sectores sociales, actividades, y
por otro la simultnea exclusin de otros de estos sectores. Ambos procesos tienen como
escenario la ciudad (Borja y Castells, 1997).
En este sentido se observa que la lgica de construccin de espacio urbano queda
totalmente ligada a la lgica de valorizacin del capital y acarrea grandes consecuencias
para los sectores populares en el acceso a la vivienda, ya que estos no conforman una
demanda solvente para este tipo de mercanca, por lo que se registra un predominio de la
inversin inmobiliaria en grandes equipamientos de consumo para las clases medias-altas
(como shopping centers, centros de entretenimiento y espectculo, etc.), as como en
viviendas para las mismas.
La segregacin residencial refleja, con clara evidencia, este complejo proceso de
fragmentacin socioespacial, caracterstica cada vez ms frecuente en las grandes ciuda
des latinoamericanas actuales. Si bien la segregacin residencial es inherente a la vida
urbana, actualmente su consideracin constituye un importante tema de anlisis por su
mayor visibilidad, al ser su raz fundamentalmente socioeconmica (Rodrguez y Amaga
da, 2004).
Esta dinmica econmica y social modific la estructura y el funcionamiento de las
Areas Metropolitanas (AMP) latinoamericanas generndose dos fenmenos: la consolida
cin de una estructura urbana polarizada y segregada, donde la estratificacin social
tiene una clara lectura territorial; y la acentuacin de una metropolizacin expandida, un
periurbano difuso, de baja densidad, de estructura policntrica que prolonga la ciudad
hacia todas las direcciones posibles (De Mattos, 2003; Ciccolella, 1999).

Los efectos de la globalizacin en Argentina. La reforma del Estado y la vivienda

Hacia fines de la dcada del 80, con una crisis manifiesta del capitalismo argentino,
se asiste al quiebre definitivo del modelo de intervencin social del Estado (Estado de
Bienestar) que haba caracterizado a nuestro pas desde mediados de los cuarenta.
Las exigencias de la poltica econmica neoliberal y los programas de ajuste estructu
ral, implementados por el gobierno de Carlos Menem, redefinieron el papel central del
Estado, generndose un proceso de privatizaciones, desregulacin y descentralizacin. El
Estado pas a un segundo plano como instancia central ejecutora de la poltica social, y
el mercado se impuso como mecanismo predominante en la asignacin de recursos y
servicios.
En materia de empleo, la reduccin del tamao del sector pblico traslada al sector
privado una mayor responsabilidad en la creacin de nuevos puestos de trabajo que no
logra concretar.

274
HBITAT POPULAR Y POLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
Adems, se introdujeron importantes cambios en la legislacin laboral, a saber, se
modificaron las condiciones de los contratos, flexibilizando la duracin y distribucin de
la jornada de trabajo y se ampliaron los causales de despido al incorporar a la legislacin
los motivos econmicos. Estas reformas explican la "explosin" del desempleo.
A su vez, en el frente externo se llev a cabo la "apertura econmica", con una
gradual reduccin de impuestos a los productos importados. Esto provoc una creciente
competencia externa y de este modo el cierre de una parte importante de empresas
nacionales.
Los miembros de los sectores directa o indirectamente relacionados con los negocios
inmobiliarios buscaron asegurar precondiciones para el crecimiento de su ciudad, y el
suelo metropolitano cobr mayor importancia como medio privilegiado para la valoriza
cin de sus capitales, por lo que las inversiones inmobiliarias cobraron significativo y
sostenido aumento.
Con polticas de liberalizacin y desregulacin se consolid la maximizacin de la
plusvala urbana como criterio urbanstico. En la ciudad de Buenos Aires los cambios en
el espacio urbano empezaron a quedar marcados por intervenciones fragmentarias e
inconexas de una nueva asociacin pblico-privada bajo la forma jurdica de una corpo
racin2 en espacios antes abandonados.
La lgica de la operacin consista en cubrir los gastos de infraestructura y de viabili
dad del sitio con la venta de terrenos pblicos a desarrolladores para viviendas de lujo y
oficinas, sin olvidar que este proyecto se concret a travs de la venta del patrimonio
inmobiliario del Estado (Prevot, 2003).
El resultado fue el surgimiento de una nueva zona que incluye Puerto Madero, Retiro, el
tren de la costa, el antiguo mercado de abasto y el albergue Warnes, y la aparicin de
nuevos espacios pblicos de consumo: shopping centers y hoteles cinco estrellas como el
"Milton", tambin en Puerto Madero. Se dobla la capacidad hotelera de lujo en la parte
norte de la ciudad y se profundiza el contraste entre el norte y el sur de esta (Cuenya,
2003).

Se constituye una nueva estructura econmica y social

Surgi el diseo de un nuevo modelo social caracterizado por la desigualdad crecien


te: "el superenriquecimiento de los ricos signific un superempobrecimiento de los po
bres" (Feijo, 2001). Tambin se observa un proceso de empobrecimiento creciente de los
sectores medios. A la desigualdad del conjunto de la estructura social se suma ahora el
incremento de la desigualdad dentro del universo popular.
La poblacin de nuestro pas es predominantemente urbana y aproximadamente el
30% de la poblacin total vive en la Regin Metropolitana de Buenos Aires (RMBA),
donde coexiste la pobreza y la riqueza, la precariedad y el lujo.

2 Como la renovacin de las bodegas (docks) de Puerto Madero (170 hectreas en la antigua zona de Puerto
Madero).

275
JULIA VIRGINIA ROF

La pobreza en nmeros aument entre 1999 y 2001 en ms de un 50%; para fines del
2001, ms de 8 millones de personas en toda Argentina estaban por debajo de la lnea de
la pobreza, cifra que para 2002 se incrementa en 30%. En la ciudad de Buenos Aires
habitan 2.768.772 personas y entre 1992 y 2002 se duplic el nmero de estas viviendo
bajo la lnea de pobreza, pasando del 6,6% al 13,4% del conjunto de la poblacin3.
Mientras que en 1992 la poblacin por debajo de la lnea de pobreza y de indigencia
en la ciudad era del 5,6 y 0,9%, respectivamente, y en el ao 2000 del 9,5 y 1,8%, para el
ao 2002 estas cifras suban al 21,2 y 5,7% (Direccin General de Estadsticas y Censos
GCBA, 2002). A inicios del 2003, cerca de 370 mil personas no alcanzaban a obtener
ingresos suficientes para garantizar su subsistencia. Las cifras impresionan, en las calles de
Buenos Aires se ven pobladores sin domicilio fijo y si bien este fenmeno de las personas
en situacin de calle era preexistente al estallido de 2001, esta coyuntura los potenci. Tal
como seala Prevot Schapira, Buenos Aires funciona como una caja de resonancia de la
crisis, que ms que ciudad global se manifiesta como ciudad de un pas en crisis.
La tasa general de pobreza para el segundo semestre de 2004 fue de 40,2% de la
poblacin (15,2 millones de personas), frente al 47,8% registrado en igual perodo del
2003.
El 15% de la poblacin argentina (5,6 millones) sobrevive por debajo del nivel de la
indigencia. En 2001, el porcentaje de pobres era de 35,9% y el de indigentes 13,6% y en
2002 los porcentajes haban trepado al 57,5% y 27,5%, respectivamente. El 56,4% de los
menores de 14 aos vive en la pobreza (diario La Nacin, 21-05-05).
Los datos sobre distribucin del ingreso que se presentan a continuacin confirman
que la crisis no golpea por igual a todos los sectores sociales.

- En los ltimos 10 aos la brecha entre el ingreso per cpita del 10% ms rico y del
10% ms pobre se ampli alrededor de un 70%.
- En la segunda mitad de 2004 el 10% ms rico de la poblacin total del pas tuvo
ingresos 28,2 veces superiores al 10% ms pobre. En la primera mitad esa distancia
era de 26,3 veces.
- Esta desigualdad se reproduce cuando se miden los ingresos por hogares. Con un agra
vante: como en los hogares ms pobres vive ms gente, cada integrante del 10% ms de
las familias ms ricas recibe 31 veces ms que cada persona de los hogares ms pobres.
- En el 10% de las familias ms pobres vive el 15,2% de la poblacin total que son 5,8
millones de personas que disponen de 54 pesos por mes para vivir y 1,80 peso por da.
- El deterioro y la inequidad se magnifican si se comparan los datos de los ltimos
treinta aos: la distancia entre el 10% ms rico de poblacin con el 10% ms pobre
en el ao 1974 era de 12 veces, mientras que en el ao 2003 pas a 38,2 veces. Con
relacin a la participacin de ingresos del 10% ms rico, en el ao 1974 era del
31,7%, alcanzando en el ao 2003 el 38,6% (INDEC, 2002).

3 Coordinacin Plan Estratgico de la Ciudad de Buenos Aires.

276
HBITAT POPULAR Y POLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
Qu nos revelan todos estos datos?

Se ha configurado una nueva estructura social: "un nuevo pas, una nueva pobreza"
(Feijo, 2001). Una sociedad muy diferente a la de 30 40 aos atrs. Entonces poda
mos hablar de una "sociedad salarial" en la que el trabajo era fundante de las relaciones
sociales; fuente primordial de constitucin de la identidad y de la subjetividad. La gente
era fundamentalmente lo que haca en el trabajo y ese hacer era el principio organizador
de la vida cotidiana.
Despus del impacto del "neoliberalismo" se ha roto de manera definitiva la red de
seguridad que posibilit el crecimiento en la "vieja Argentina", basada en oportunidades
en el mercado laboral, apoyo estatal y en la accin colectiva, sobre la base de la solidari
dad. Estos tres elementos se debilitaron dando paso a una sociedad de la exclusin-
inclusin, de dualismo, pero de un dualismo interconectado: pobres y no pobres se
reconocen mutuamente y construyen su propia subjetividad a travs del reconocimiento
de las diferencias. Si la desocupacin y la desigualdad se sostienen y se consolidan, la
dinmica futura ser cada vez ms excluyente.

El problema habitacional en el pas

Ser propietario de la vivienda constituye un anhelo muy preciado por la poblacin


argentina. Si bien la oferta de vivienda y de los loteos siempre fue insuficiente a la
demanda debido a la concentracin de la poblacin en la zona pampeana y en particular
en el rea Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), las condiciones cambiaron de manera
radical a partir de 1976, dado que se inici una poltica tendiente a excluir del mercado
de tierras y viviendas a los sectores ms carenciados sin la contrapartida de polticas
sociales de contencin (Ley 8912)4. En dcadas anteriores, el Estado produca vivienda
pero lo haca de manera incompleta y sin contemplar las necesidades de los usuarios.
En las presidencias de Pern (1946-1955) se construyeron monoblocks y barrios de
chalets en el Gran Buenos Aires como Ciudad Evita en Ezeiza, acompaados de infraes
tructura fsica y social. Aos ms tarde, y con la ayuda de prstamos externos y el
accionar del FONAVI, se construy vivienda social para la erradicacin de villas, pero
con una deficiente calidad constructiva y de materiales. Rpidamente se hizo notorio el
deterioro de los complejos habitacionales realizados. Las empresas constructoras fueron
las grandes beneficiarias, dado que eran las encargadas de concretar los proyectos reque
ridos por el Estado que obtenan a travs de licitaciones.
A lo largo de la historia de la ciudad de Buenos Aires y de Argentina en general, la
poblacin de bajos recursos ha tenido que buscar un lugar donde alojarse a travs de
mltiples formas de informalidad o legalidad.

4 Decreto-Ley de ordenamiento territorial del ao 1977 que establece condiciones de infraestructura para
realizar los loteos y que dificult el acceso a la tierra de los pobres por el encarecimiento de valor del
suelo. Luego, la Ley 24374, conocida como Ley Pierre, trat de regularizar las tierras suspendiendo en
muchos casos la Ley 8912 para concretar la titularizacin del loteo.

277
| JULIA VIRGINIA ROF

Las diferentes modalidades de hbitat popular incluyen as conventillos, inquilinatos


(una de las formas ms antiguas de habitacin en condiciones de gran hacinamiento),
ocupacin de tierras fiscales o privadas sin las condiciones de utilizacin para residencia,
autoconstruccin de vivienda en loteos propios5, ocupacin de inmuebles abandonados y
tomas de casas6, hoteles, pensiones y piezas de inquilinato y "villas miseria"7. En estas
ltimas, sus pobladores padecieron violentos procesos de erradicacin durante la dictadu
ra militar como parte de un plan de renovacin urbana y "embellecimiento de la ciudad"
de Buenos Aires8.
Muchas de estas formas de hbitat se superponen hoy en da en las ms variadas
combinaciones (regulares e irregulares).

Dficit habitacional a nivel nacional

De acuerdo con el Censo Nacional de Poblacin y Vivienda de 1991, Argentina


presentaba un dficit habitacional total de alrededor de 3 millones de hogares, casi un
33% del total de los ms de 9 millones censados en el pas. El informe del ao 2000 del
Ministerio de Economa en el sector FONAVI reconoce que "esta cifra de dficit se ha
mantenido prcticamente sin variaciones en los ltimos 30 aos" (FONAVI, 2000).
El reordenamiento neoliberal de las polticas pblicas en materia de vivienda otorg
mayor autarqua financiera a los entes provinciales y municipales.
La crisis econmica y poltica de diciembre de 2001 aument la pobreza, la desocu
pacin y la vulnerabilidad social frente al fin de la convertibilidad y el aumento del
precio del dlar. Un importante sector de la clase media pas a engrosar el nmero de los
"nuevos pobres"9.
Citando el caso de la ciudad de Buenos Aires se produjo un fuerte crecimiento de la
demanda habitacional. Existen en la ciudad unas 127.000 viviendas que se encuentran

5 Su perodo de mayor crecimiento fue entre 1947 y 1955, consolidando la estructura espacial de los
partidos del Gran Buenos Aires y extendiendo el radio de extensin de la ciudad (Clichevsky, 2000).
6 La falta de alternativas donde vivir, sumado al parque del 15% de viviendas desocupadas en Buenos Aires,
forzaron a la poblacin de bajos ingresos a ocuparlas. Pasaron de 6.000 a 12.000. Fuente: diario Clarn
29-07-05. Con respecto a las casas tomadas, los barrios ms afectados son San Telmo, Flores, Barracas,
Constitucin y la zona de Abasto. Sean de propiedad privada o pblica son viviendas muy deterioradas y
en torno a ellas se constituye un mercado ilegal de subalquileres. El tipo de vivienda ocupada corresponde
a la casa chorizo que posee muchas habitaciones fcilmente subdivididas entre varias familias y con altos
niveles de hacinamiento por cuarto.
7 Estas tienen comienzo en los aos 40 con la expansin urbana y las migraciones internas. La ocupacin
fue paulatina y sin una accin previa organizada. Este fenmeno comenz siendo una situacin excepcio
nal y percibida como lugar de paso por sus habitantes, convirtindose en residencia permanente.
8 En la actualidad, la mayora de las familias que las habitan tienen ms de diez aos de residencia en el
lugar, pero continan en condiciones de vulnerabilidad respecto de su situacin legal.
9 Trabajadores sociales que atienden la emergencia social relatan su sorpresa al atender la demanda de
alimentos o de subsidio habitacional por desalojo a sectores de clase media con nivel educativo terciario/
universitario. Entrevistas en profundidad: rea Emergencia Habitacional GCBA.

278
HBITAT POPULAR Y POLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
desocupadas, tendencia que viene registrndose aproximadamente desde 1991, perodo
en ei cual se cuadruplic el nmero de viviendas desocupadas10.
Sin embargo, la crisis habitacional no es para todos: el parque construido durante este
perodo en Buenos Aires correspondi a unidades suntuarias o dirigidas a sectores con
capacidad de ahorro.
Entre 1991 y 2001 se registr un aumento del 100,3% en la cantidad de personas que
habitan en villas de emergencia y ncleos habitacionales transitorios desarrollando la modali
dad de alquiler dentro de la villa. Pero si consideramos que la poblacin residente en la ciudad
de Buenos Aires disminuy un 6% aproximadamente, se concluye que en esos aos se materia
liza un proceso de concentracin de riqueza acompaado de niveles crecientes de pobreza.
En los asentamientos precarios se implementan polticas de radicacin dotando a la
poblacin de servicios bsicos como agua y desages cloacales -fomentando el mejora
miento de este hbitat popular cuyo origen se debi al ingenio de sus moradores-.
Hay una nueva modalidad de produccin de vivienda e infraestructura basada en la
descentralizacin. El municipio ocupa un nuevo rol en la medida en que los distintos
Institutos Provinciales de Vivienda delegan sus funciones en ellos.
En cuanto a la recuperacin de viviendas deficitarias esta incluye el entorno donde se
localizan las unidades. Las viviendas deben contar con un equipamiento colectivo bsico
social y de infraestructura.
La asuncin de Nstor Kirschner como Presidente de la nacin en mayo de 2003
modific la estrategia habitacional implementada hasta el presente, ya que se propuso
centralizar las polticas sociales en torno a la construccin de viviendas para los sectores
populares. Se gener una centralizacin en las Directivas Generales a cargo del Poder
Ejecutivo Nacional (Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios -
Subsecretara de Desarrollo Urbano y Vivienda-); pero las tareas ejecutoras son responsa
bilidad de los gobiernos provinciales y municipales. Los Institutos Provinciales de Vivien
da sern los encargados de convocar a las licitaciones.
En la actualidad los Programas de vivienda a nivel nacional son:

- Programa Federal de Vivienda.


- Programa Arraigo, iniciado en 1989, que permiti la regularizacin dominial de algu
nos terrenos pero de manera insuficiente.
- Programa de Emergencia Habitacional, cuya intencin es promover la formacin de
Cooperativas de Vivienda para tal fin.
- Programa de solidaridad habitacional.

Los Programas arriba mencionados planifican construir 420.000 viviendas en el pero


do 2003-2007, divididos en dos etapas. La inversin proviene de recursos propios (Tesoro
Nacional), a diferencia de perodos previos que se solventaban con prstamos externos
incrementando la deuda.

10 La falta de crdito hipotecario y un aumento desmedido del precio de los alquileres complic an ms el
problema habitacional.

279
i JULIA VIRGINIA ROF

El dficit habitacional en la ciudad de Buenos Aires

El dficit habitacional resulta de especial inters, sobre todo en relacin con las
personas en situacin de pobreza, que son aquellas que se encuentran en peores condi
ciones para afrontarlo. Segn el Censo 2001, en la ciudad de Buenos Aires hay 155.780
hogares que padecen dficit habitacional total y 128.028 hogares en situaciones irregula
res de tenencia de vivienda, de los cuales 47,87% (61.294) padecen dficit habitacional
absoluto11. Los siguientes cuadros muestran una clasificacin de los hogares segn la
situacin habitacional en el ao 20011 12 y la cantidad de hogares con situaciones de
precariedad habitacional (Cuadros N 1, N 2 y N 3).

Cuadro N 1
HOGARES SEGN SITUACIN HABITACIONAL (2001)

Situacin habitacional Hogares %

Hogares de la ciudad de Buenos Aires 1.024.231 100


Hogares que padecen situaciones deficitarias
1. Hogares que ocupan viviendas precarias irrecuperables
Casillas 7.811
Ranchos 415
Loe. no construidos con fines habitacionales 2.461
Vivienda mvil 74
Hoteles 18.608
Total 1 29.369 2,86
2. Hogares que ocupan viviendas precarias recuperables
Casas Tipo B 11.099
Inquilinatos 20.826
Total 2 31.925 3,11
3. Hogares que padecen hacinamiento por cuarto
Casas Tipo A 24.891 2,43
4. Hogares que padecen hacinamiento de hogar 69.595 6,79
Total Hogares con Dficit Total (1+2+3+4) 155.780 15,20
Total Hogares con Dficit Absoluto (1+2) 61.294 5,97
Total de Hogares no deficitarios 868.451 84.79

Fuente: Direccin de Estadsticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (2001).

11 Por "dficit habitacional absoluto" se hace referencia al dficit cualitativo, es decir, a la situacin de
precariedad de la vivienda, mientras que al hablar de "dficit habitacional total" se agrega la situacin de
hacinamiento en la vivienda, esto es, el dficit cuantitativo.
12 Esta clasificacin se corresponde con el informe realizado por la Direccin Nacional de Polticas Habita-
cionales de Desarrollo Urbano y Vivienda sobre Diagnstico de la Situacin Habitacional Urbana. Los
datos estn en conformidad con el ltimo Censo 2001- INDEC.

280
HBITAT POPULAR VPOLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
El 2,9% de la poblacin habita viviendas irrecuperables, el 10% lo hace en viviendas
con diferentes niveles de precariedad (de las cuales algunas podran ser recuperables) y el
2,43% reside en viviendas de buena calidad aunque con situaciones de hacinamiento por
cuarto. El total de hogares no deficitarios alcanza al 84,79%.

Cuadro N 2
HOGARES CON SITUACIONES DE PRECARIEDAD HABITACIONAL

Jurisdiccin Total de Hogares en % Hogares que %


hogares situaciones comparten la
de tenencia vivienda
de la vivienda con otros

Ciudad de Buenos Aires 1.024.231 128.028 12,50 69.595 6,79

Fuente: Direccin de Estadsticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (2002).

En relacin con la condicin de tenencia de la tierra, en Argentina en general existe


un alto grado de situaciones de irregularidad. Si bien la mayora de los programas de
vivienda actuales tienen como objetivo la regularizacin dominial de los terrenos en
donde habitan o habitarn sus beneficiarios, sigue siendo al da de hoy uno de los
mayores problemas sin resolver.

Cuadro N 3
HOGARES SEGN RGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA (2001)

Rgimen de Situaciones Porcentaje Situacin Porcentaje Total de


tenencia legales irregular hogares

Capital Federal 944.983 92,3 79.248 7,7 1.024.231


Gran Buenos Aires 2.009.421 84,3 375.261 15,7 2.384.682
Total del pas 8.491.395 84,3 1.582.230 15,7 10.073.625

Fuente: COHRE, 2004.

Centro de derecho a la vivienda y contra los desalojos (COHRE)

Con respecto al rgimen de tenencia cabe sealar que el 7,7% de los hogares de la
ciudad de Buenos Aires estn en una situacin irregular que para el Gran Buenos Aires. Y
en el pas alcanzan el 15,7%.
Un tema crtico corresponde a los habitantes que viven en hoteles y pensiones. El
informe elaborado por la Defensora del Pueblo de la Ciudad, en 2001, sobre la situacin

281
| JULIA VIRGINIA ROF

de los hoteles "municipales", dio cuenta de la situacin de hacinamiento y promiscuidad


a la que miles de personas son sometidas desde las propias polticas pblicas del gobier
no local (Saboulard, 2004). En las villas, la poblacin se duplic en los aos 90, sobre
todo en aquellas densamente pobladas, llegando hoy a albergar a 116.000 personas
(cerca de 30.000 familias).
La propuesta de integrar a las villas a la ciudad, pero bajo control, se vuelve contra
dictoria cuando se trata de una villa que atenta contra los intereses de los grupos privados
como ocurre en el caso de la Villa 3113.
Segn datos de la encuesta anual de hogares de la ciudad de Buenos Aires, la mayor
parte de la poblacin y de viviendas ubicadas en villas se localiza en la zona sur14.
El Instituto de Vivienda de la ciudad registraba en 2002 un total de 2.100 notas
ingresadas por razones de emergencia habitacional, cifra que viene demostrando eviden
temente una tendencia notable al aumento. En el mismo sentido, cabe destacar -como
ejemplo- que la poblacin asistida por el Plan de Emergencia Habitacional (PAFSIT)
aument cuatro veces entre 1999 y 2002: de 2.285 personas pas a abarcar 8.090,
evidenciando as el deterioro social producido a este respecto15.
Por ltimo, el acceso a los servicios pblicos es otro factor imprescindible para analizar
la situacin habitacional de los sectores populares de la ciudad de Buenos Aires. El proceso
de privatizaciones de los mismos no mejor la situacin de los pobres en cuanto a su
provisin -los contratos firmados con las empresas no contemplaron de ninguna manera su
situacin-, sino que increment la distribucin desigual en su acceso y aument la presta
cin irregular de los mismos. Mientras en los barrios con trazado urbano casi el 100% de
los hogares cuenta con red de agua corriente y entre el 60 y 70% con las otras redes y
servicios urbanos en las villas y asentamientos irregulares, con excepcin de la red de agua
con la que cuenta ms del 90% de los hogares residentes, la cobertura de la infraestructura
y servicios es mucho menor. As, el promedio de disponibilidad de los mismos (recoleccin
de residuos diaria, alumbrado pblico, calles pavimentadas, veredas completas, desage
pluvial entubado, red elctrica, red de agua corriente, red de cloacas, red de gas) alcanza el
42%. "El problema no es solo la presencia o ausencia de servicios, sino en el modo en que
estos valores de uso fueron mercantil izados (...) la caera de agua pasa por la puerta de la
vivienda, pero no pueden pagar el servicio" (Clichevsky, 2000). En todos los casos, las
condiciones y los niveles son peores en la zona sur de la ciudad.

13 La Villa 31, ubicada en Retiro, posee un valor estratgico-representativo, ubicada en una zona de conexin
de transportes, considerada como una de las ms caras de Buenos Aires.
u EAH. Cabe mencionar el caso de las villas 1-11-14 que recibieron 16.000 pobladores entre 1991 y 2001.
La Villa 31 ha sobrevivido distintos ataques desde su conformacin, primero fue vctima de un proyecto de
erradicacin de villas durante la dictadura de Ongana en 1966, y esto est relacionado con la formacin
de Fuerte Apache, ya que se traslad a los habitantes de la villa al Fuerte (hasta que fue nuevamente
poblada en la dcada del 80); luego, el ex intendente Jorge Domnguez quera eliminarla con topadoras.
15 Las cifras son obtenidas del Informe "Por una poltica de vivienda respetuosa de los derechos constitucio
nales y los derechos humanos", presentado en 2002 por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y
otros.

282
HBITAT POPULAR Y POLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
El marco legal

El artculo 14 bis de la Constitucin de 1994, en vigencia, seala que el Estado debe


garantizar a todos sus ciudadanos "el acceso a una vivienda digna", y desde 1996 rige
para la ciudad de Buenos Aires un nuevo estatuto organizativo y un nuevo marco jurdico
institucional que establece una serie de mecanismos sobre "cmo gestionar la ciudad".
As, la nueva Constitucin en su captulo "IV Ambiente" y "V Hbitat" define el marco
general sobre el cual deben desarrollarse las polticas propias, resaltando la definicin de
un Plan Urbano Ambiental que "constituye la Ley marco a la que se ajusta el resto de la
normativa urbanstica y las obras pblicas" (Art. 29) y el reconocimiento del "derecho a
una vivienda digna y un hbitat adecuado" (Art. 31).
De esta manera, el "sistema de respuestas" de la ciudad en materia habitacional est
conformado actualmente por la Legislatura, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y la
Secretara de Desarrollo Social. Mientras que la primera ha sancionado decenas de leyes
vinculadas a la problemtica de la vivienda, en general no aparecen como una solucin
integral y abarcadora de la misma, sino que se presentan ms bien como normativas de
diferentes programas que responden a problemas especficos de distintos grupos sociales.
La Comisin Municipal de la Vivienda fue desde 1962 el organismo encargado de
disear y llevar adelante la poltica de vivienda de la ciudad de Buenos Aires. Como
organismo descentralizado y autrquico reciba fondos del FONAVI y tambin posea
recursos propios16.
En la actualidad el Instituto de la Vivienda (IVC) se desenvuelve en un contexto de
fuerte crecimiento de la demanda habitacional.

Poltica habitacional en la ciudad de Buenos Aires

La Ley 1.408 de 29/7/2004, de la legislatura portea, declara el estado de emergencia


habitacional para los sectores en emergencia en la ciudad de Buenos Aires. Lo hace
explicitando en el artculo N 2 que se encuentran en emergencia los ocupantes de casas
o edificios con sentencia judicial, ncleos habitacionales transitorios y asentamientos,
ocupantes de viviendas en estado de hacinamiento, hoteles o pensiones, adems de todos
aquellos que se encuentran en situacin de calle. Asimismo, en el artculo N 7 se hace
referencia a la necesidad de suspender los desalojos de los ocupantes de inmuebles
pertenecientes al gobierno de la ciudad, dado que se encuentran incluidos en el estado
de emergencia habitacional citado.
Pero en septiembre de ese ao el gobierno de la ciudad vet estos dos artculos,
dejando a la Ley bajo una aceptacin parcial. La argumentacin que fundamenta el

16 Cabe sealarse que en el rea sur de la ciudad se construyeron complejos habitacionales como torres y
monoblocks de baja calidad, en zonas sin equipamiento tales como: Barrio Los Perales, Barrio General
Salvio - Lugano I y II, Barrio Cardenal Copello, Barrio Espora, Barrio Presidente llla, Barrio Ramn
Carrillo, entre otros.

283
| JULIA VIRGINIA ROF

decreto de veto parcial radica en que la descripcin hecha acerca de la emergencia


habitacional es demasiado amplia, y por ende es necesario que se disponga de profesio
nales que determinen particularmente en cada caso si se encuentran en presencia de
emergencia habitacional.
Adems, el decreto afirma que el no desalojar a los ocupantes de los edificios de
propiedad del gobierno solo reforzara la situacin de pobreza ya existente, y que adems
estos no estn siendo considerados bajo las definiciones del artculo N 2, puesto que si
as fuera no se permitira que mantengan su situacin de dficit habitacional. Tambin se
hace mencin acerca del problema que se generara imposibilitando la continuacin de
obra pblica en aquellos inmuebles ocupados, incluso con peligro de derrumbe. Con el
veto17 de los dos artculos, el Gobierno se presenta como uno de los actores del conflicto
que expresa la tensin existente entre los sectores excluidos que quieren el acceso al
espacio y los lmites de las polticas pblicas para contrarrestar esa exclusin, teniendo
en cuenta siempre que estos lmites responden a las contradicciones mismas de las formas
de asignacin del espacio urbano del actual modelo de acumulacin, y que, por ende, el
Gobierno busca encontrar un "equilibrio" entre aquellas formas permitidas de asignacin
a travs del mercado y las polticas pblicas que puedan contrarrestar sus consecuencias,
a pesar de que esto no tenga siempre los resultados esperados. La ciudad es un escenario
de lucha y conflicto social en el cual mltiples factores y agentes sociales inciden sobre
su conformacin y organizacin social. Instituciones pblicas, agentes privados, familias,
organizaciones sociales, se conjugan para conformar el espacio urbano dentro de un
proceso histrico: poltico, econmico y sociocultural (Schteingart; 2001).
Finalmente, podra decirse que la conformacin y aplicacin de polticas pblicas
que busquen mejorar la calidad habitacional necesita de creacin de consenso. Solo una
vez garantizado el mismo podr pretenderse la efectiva aplicacin de las mismas.
La Secretara de Desarrollo Social del GCBA lleva adelante diversos programas (algu
nos de ellos convenidos con organizaciones no gubernamentales) a travs de los cuales se
entregan materiales de construccin, subsidios y alojamiento en hogares propios. Dichos
programas no constituyen tampoco parte de una poltica general que los enmarque, sino
que representan, ms bien, diferentes y aisladas respuestas orientadas a resolver situacio
nes puntuales de emergencia social o habitacional. Es decir, no son programas abiertos a
la poblacin en general, sino que suelen estar referidos a grupos especficos en funcin
de casos particulares.
Han existido fuertes e importantes crticas a la operatoria de esta Secretara ante denun
cias graves de "manejos" clientelistas de la misma y sobre todo a partir del Informe de la
Defensora de la Ciudad en relacin al caso del sistema de hoteles y pensiones. Estos
hoteles, de propiedad privada, se caracterizan por su precariedad habitacional, su dudosa
situacin fiscal y especialmente por las inaceptables condiciones de habitabilidad humana
que su mayora ofrecen, en particular siendo parte de una poltica social del Estado.

17 El veto trab el uso de 50 millones de pesos. Clarn, 12 de agosto de 2005.

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HBITAT POPULAR Y POLTICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
En sntesis, la Secretara de Desarrollo Social del GCBA se ocupa de las operaciones
crediticias relacionadas con la emergencia habitacional18. Los Programas que actualmen
te estn funcionando son:

- Programa BAP, Buenos Aires Presente, que funciona desde mayo de 1999 y atiende
casos de adultos en situacin de calle derivndolos a los Paradores Nocturnos19.
- En 1986 se incorporaron los hoteles como posible solucin temporaria con el Progra
ma ACEIF, que en 1997 se convirti en el PAFSIT: Programa de atencin de familias
sin techo. Su objetivo inicial era albergar indigentes por quince das con posibilidad
de renovacin. En el ao 2000 alcanz el nmero de 1.830 familias. Se asignaba una
familia por habitacin, llegndose a ubicar 7 personas en una habitacin de dos.
Bao y cocina compartidos por diez familias en promedio. Se establecieron convenios
con 59 hoteles, ubicados en su mayora en San Telmo, Montserrat, Constitucin y San
Cristbal. Resta indicar las condiciones de hacinamiento y precariedad habitacional
de estos hoteles.

Esta propuesta, que se inici con carcter provisorio, se convirti en permanente,


costosa y precaria y de ningn modo resolvi la emergencia habitacional, sino que
reprodujo en lo hoteles las condiciones de pobreza de la que estos sectores vulnerables
procedan20.
La extrema precariedad de los hoteles subsidiados por el gobierno de la ciudad dio
lugar a reiteradas denuncias que provocaron el procesamiento en causas penales en
varios funcionarios, motivo por el cual el Poder Ejecutivo decidi suspender la asisten
cia a los potenciales beneficiarios de los programas de alojamiento transitorio en hote
les -ACEIF y PAFSIT- (Art. 19 del Decreto 895/02) en el ao 2002. Dicha modalidad fue
reemplazada por un subsidio monetario a las familias, por el trmino mximo de seis
meses, de $1.800 a pagar hasta en seis cuotas, sin posibilidad de renovacin. Al mismo
tiempo, se propicia la organizacin de los hotelados en Cooperativas para que busquen
un terreno y accedan a un crdito del Instituto de la Vivienda a travs del Programa de
Autogestin de la Vivienda (ver ms abajo), pero el proceso organizativo es muy lento y
parte de los demandantes no pueden pagar el monto de la cuota solicitada, y como el
perodo de construccin y acceso es muy lento pueden perder su empleo y, por ende,
sus ingresos.

- Programa Vivienda Transitoria: Este programa reconoce el Derecho a la Vivienda Dig


na e impulsa la participacin de las Organizaciones Sociales. A aquellas cooperativas

18 Se refiere a un tipo de demanda que requiere una resolucin urgente, pero luego de la crisis de 2001
emergencia habitacional y situacin de pobreza se confunden.
19 Se cuenta con dos Paradores y un total de 220 camas y son exclusivos para varones.
20 Llegaron a vivir en hoteles pagados por el GCBA al ser desalojados por falta de pago de alquiler en
departamentos, hoteles o inquilinatos. Buena parte sobrevive gracias a percibir el Plan Jefes y Jefas de
Hogar.

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R JULIA VIRGINIA ROF

que estn en otros programas de construccin de vivienda definitiva a travs del


Instituto de la Vivienda y tienen problemas urgentes habitacionales, se les otorga un
subsidio de alquiler hasta que obtengan la definitiva. El monto depende de la deman
da de la Cooperativa, que es la encargada de encontrar la casa colectiva o departa
mento que compartirn los miembros de la misma. El pago de los servicios corre por
cuenta de los usuarios. El gobierno de la ciudad le paga el alquiler a la Cooperativa,
que es la que acuerda con el dueo21.

Por su parte, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) es un organismo creado en


reemplazo de la Comisin Municipal de la Vivienda, con las tareas especficas de otorgar
acceso a la vivienda a aquellos sectores sociales que se ven incapacitados de hacerlo va
mercado, reducir el dficit habitacional, reactivar el mercado de vivienda y regularizar la
situacin dominial de los inmuebles, entre otras. Para realizar estas tareas, esta organiza
cin desarrolla programas para los cuales asume los objetivos de organizar planes de
acceso a la vivienda a travs de la urbanizacin de tierras, incluyendo con preferencia a
los "sectores organizados colectivamente" a travs de acciones autogestivas. Adems, se
propone estimular la oferta y la demanda de viviendas a travs de polticas de crdito
para la compra de inmuebles (demanda), as como tambin el desarrollo de proyectos de
construccin buscando financiamiento en entidades financieras oficiales. Finalmente, im
pulsan la urbanizacin de villas, asentamientos y ncleos habitacionales transitorios.
En la actualidad el IVC tiene una serie de programas localizados que se expondrn
brevemente:

Crditos hipotecarios: "Operatoria crdito individual"

Consisten en crditos individuales que el IVC ofrece para la compra de viviendas en


la ciudad de Buenos Aires, para aquellas familias que no estn en condiciones de obtener
un crdito en el sistema bancario.
El monto mximo del crdito es de $ 60.000 por grupo familiar residente en la
ciudad, a devolver en cuotas mensuales en un plazo de hasta 30 aos; siendo el tope de
la propiedad a comprar de $ 72.000 (tasacin realizadas por peritos del Banco Ciudad).
Los crditos se otorgan con garanta hipotecaria a favor del IVC, no debiendo superar
el 20% del ingreso del grupo familiar.

Vivienda portea

Es un Programa de Crditos Hipotecarios Individuales destinado a personas fsicas


residentes de la Capital Federal cuyos ingresos familiares oscilen entre $ 1.800 y $ 4.500.
El IVC financia hasta el 25% del valor de la vivienda con una tasa anual de inters del
6%, mediante una hipoteca en 2o grado.

21 Informacin obtenida a travs de una entrevista a una trabajadora social del Programa.

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HBITAT POPULAR Y POLITICAS PBLICAS SOBRE TIERRA Y VIVIENDA... |
El 15% restante del precio de venta lo aporta el adquirente (1% a la reserva, 4% a la
firma del boleto compra venta, 5% en cuotas durante el transcurso de la obra y 5% al
momento de la escrituracin), no pudiendo exceder en ningn caso el 30% del ingreso
del grupo familiar.
Estos programas estn dirigidos a sectores medios con ingreso estable22.

Programa mejor vivir

Dentro del marco del Plan Federal de Vivienda se contempla la entrega de crditos
con un cero por ciento de inters para los propietarios de vivienda nica o de propiedad
horizontal, a fin de introducir refacciones con el objetivo de mejorar las instalaciones de
servicios (baos, cocinas, gas, electricidad) y el estado de la vivienda (impermeabilizar
techos y filtraciones). El IVC, a travs de una empresa contratista, se encarga de llevar a
cabo dichas refacciones pagadas con los crditos especiales a cargo del Gobierno.
Podrn mejorarse partes comunes de viviendas colectivas/consorcio como son: azo
teas, escaleras, balcones, ascensores; ello con la conformidad de la totalidad de los
propietarios.
Las obras de mejoras son por un monto mximo de $ 13.500 por vivienda, las cuales
sern realizadas por empresas contratadas por el IVC.
El crdito se devuelve en cuotas mensuales durante un plazo mximo de 30 aos.
El solicitante-propietario interesado presenta al IVC las mejoras que considera necesi
ta su vivienda.
En una segunda instancia el Verificador de Obra realiza las mediciones reales y
confecciona el presupuesto pertinente, el cual siendo aceptado por el propietario origina
un acuerdo escrito entre las partes (Propietario y el IVC).

Programa de Rehabilitacin y Mantenimiento de Conjuntos y Barrios y Programa de


Regularizacin Dominial

Este programa intenta resolver los errores de la ya inexistente Comisin Municipal


de la Vivienda (CMV), es decir, la falta de escrituracin a la hora de la entrega bajo
los ya nombrados programas "llave en mano" de los conjuntos habitacionales cons
truidos por esta, as como tambin el deterioro infraestructura! de estos; debido, segn
la concepcin del gobierno de la ciudad, a la ya nombrada poltica de la CMV que
mantena la idea de "beneficiario" por encima de la de "adjudicatario y/o propieta
rio", lo que se traduce en una falta de "compromiso social"23 y de mantenimiento de
la infraestructura de los conjuntos habitacionales por parte de sus habitantes. El pro
grama trabaja respondiendo a las demandas de mantenimiento por parte de los veci

22 Los programas de crdito individual estn suspendidos por falta de recursos.


23 Es decir, morosidad con los crditos.

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nos, as como tambin proveyendo asistencia integral a consorcios para consolidar la


conformacin de los llamados consejos de administracin y la gestin de los adminis
tradores y el programa de regularizacin dominial. Ahora bien, para lograr estos obje
tivos el programa es acompaado por dos leyes, la N 775 y la N 177, emitidas en el
ao 2002.
En resumen, lo que mplementan estas leyes es la conformacin de una comisin que
tiene por objetivo generar propuestas para regularizar la situacin de los conjuntos habi-
tacionales creados por la CMV, as como tambin un pedido de abstencin del Poder
Ejecutivo para que este no pueda realizar juicios contra los barrios por deudas referidas al
precio de los inmuebles hasta tanto la comisin no cese sus actividades.

Programa de autogestin para la vivienda

El presente programa se basa en la entrega de crditos a familias unidas en organi


zaciones colectivas con personera jurdica (Cooperativas, Asociaciones Civiles, Mutua
les) para la compra de viviendas, hasta un lmite de precio. Acompaando esto, el
Gobierno se compromete a monitorear los fondos y a poner a disposicin equipos
interdisciplinarios de profesionales en el tema mientras los beneficiarios asumen la
responsabilidad de administrar los recursos y pagar las deudas hipotecarias (las leyes N
341 y N 964 emitidas en el ao 2000 y 2002, respectivamente, que detallan el monto
mximo del crdito al igual que cuestiones sobre la formacin de los equipos interdisci
plinarios y la preferencia al tipo de familias o individuos para los cuales estos estn
dirigidos).
Las Organizaciones Colectivas aportan al proceso autogestionario un equipo de profe
sionales ajenos al IVC, compuesto por un arquitecto, un abogado, un contador pblico,
un psiclogo o un socilogo.
El Instituto otorga el Crdito Hipotecario, promueve y controla el proceso social y
tcnico, como asimismo financia la compra, refaccin o construccin del inmueble y
tambin controla el uso del crdito.
El monto de este alcanza los $ 75.000 por hogar, pagadero mensualmente en 360
cuotas (30 aos) a partir de la finalizacin de la obra.
El trmite es gratuito y pueden acceder quienes posean DNI argentino, mayores de 21
aos o 18, emancipados, mnima residencia de 2 aos en la Capital Federal, no ser
propietarios de inmuebles aptos para vivienda, no haber recibido indemnizacin por
expropiacin de causa pblica, no haber sido beneficiado por crdito o subsidio para la
compra o construccin