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Derechos reales
sobre cosa propia
9. La propiedad en
general propiedad
intelectual garantas
de la propiedad
9.1 Derechos intelectuales
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin
econmica, conceder licencias, etctera, mientras que su faz extrapatrimonial o
moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus
sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
Derechos mixtos:
1
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de
utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).
9.2.2 Titulares
"Son titulares del derecho de autor:
a) el autor de la obra;
1
Art. 1 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
2
c) los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante..."2.
2
Art. 4 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
3
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica le
pertenece al autor durante toda su vida, y ante su muerte, a sus
herederos o derechohabientes por el lapso de setenta aos. En caso de
que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1 de Enero del ao
siguiente a la muerte del ltimo autor.
Contratos tipo:
Edicin: La ley establece que se da este contrato cuando el titular del derecho
de propiedad de una obra la entrega a un editor, y ste en contraprestacin se
encarga de reproducirla, difundirla y venderla. Es dable mencionar que el titular
no cede su obra (salvo pacto en contrario) sino que solamente faculta al editor
a llevar adelante las tareas antes mencionadas, por lo que mantiene todos sus
derechos sobre la misma.
4
Venta: Respecto a la obra, el autor o sus derechohabientes poseen la facultad
de cederla total o parcialmente durante el lapso en que dure su derecho. Sin
embargo, lo que se transmite al adquirente es aprovechamiento econmico
nicamente, por lo que el autor conserva el derecho a exigir la fidelidad en su
obra, y la mencin de su nombre o seudnimo. Cabe destacarse adems, que
toda enajenacin debe inscribirse, ya que al ser un rgimen de inscripcin
constitutivo, sin ese requisito la venta carece de validez.
CAL - Cmara Argentina del Libro: para inscribir obras literarias en general, en
formato texto papel y en multimedia; asimismo, contratos de edicin,
traduccin, adaptacin, cesin de derechos, licencias de uso, referentes a los
mismos.
5
18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de pblico
conocimiento (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
6
9.3.1 El invento
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos cientficos y tcnicos,
el hombre comenz a implementar los resultados de sus investigaciones en la
realizacin de diversos inventos. Ello llevo a que el sistema legal tuviera que
adaptarse a dicho proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de
dichas invenciones.
7
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de
conformidad a derecho. En numerosos pases, las teoras
cientficas, los mtodos matemticos, las obtenciones vegetales
o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en
oposicin a productos mdicos) por lo general, no son
patentables. (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).
3
Art. 6 Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable Congreso
de la Nacin Argentina.
8
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio
de lo normado en los artculos 36 y 99 de la ley. Dichos artculos permiten
impedir que los terceros, sin el consentimiento del propietario de la patente,
realicen actos de fabricacin, venta, uso o importacin cuando se trate de un
producto, y su utilizacin para los mismos fines cuando se trate de un
procedimiento.
Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos
del autor de la patente.
9
cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de
explotacin, que se justificar por ttulos denominados
certificados de modelos de utilidad4.
"El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud"5.
"Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de
invencin que no le sean incompatibles"6.
a) Al vencimiento de su vigencia;
4
Art. 56 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
5
Art. 57 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
6
Arts. 61 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
10
hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de
terceros;
()
e) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin
en un PLAZO de DOS (2) aos por causas imputables al titular de la
patente7.
9.4.1 Definicin
Segn la ley 22.362 de Marcas y Designaciones, marca es todo signo con
capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un servicio de otro.
La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la competencia. La
calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a travs de
su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos, el
valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.
La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir
productos o servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de
las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso
7
Art. 62 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
11
exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no
autorizado por parte de terceros.
8
Art. 2 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.
12
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para
distinguir los mismos productos o servicios.
9
Art. 3 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.
13
garanta de sus crditos. Como se puede observar, el titular posee una amplia
gama de facultades de administracin y disposicin de la misma.
9.4.2 Duracin
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro.
El trmino de duracin de la marca registrada ser de DIEZ (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro
de los CINCO (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un
producto, en la prestacin de un servicio o como parte de la designacin de una
actividad. La transferencia de la marca registrada es vlida respecto de
terceros, una vez inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o
venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en
contrario.
14
Esta propiedad se adquiere por el uso de la misma, debiendo diferenciarse con
las ya existentes en el mismo rubro. Es dable mencionar que al obtenerse con el
slo uso, cualquier persona que acredite un inters legtimo puede oponerse al
mismo, siempre que plantee dicha oposicin dentro del plazo de un ao desde
que comenz la utilizacin de la misma en forma pblica o bien desde que
conoce su uso (plazo de prescripcin).
15
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o
diseos ya conocidos;
16
de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el art. 17 enuncia el
principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn
habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona
de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est
sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares.
En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo
caso, cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe
hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la
garanta constitucional contenida en la segunda parte del art. 17, CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada (), la confiscacin de bienes queda borrada para
siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (), todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que
le acuerde la ley14.
14
Art. 17 Constitucin Nacional.
17
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad
pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo
desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial
y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el
inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
Se recomienda una atenta y detallada lectura de esta ley a los fines de una
mejor comprensin de la temtica.
9.6.1 Definicin
El art. 18 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece una nueva forma
de derecho real a favor de las comunidades indgenas. En l se expresa que las
mismas tienen derecho a la posesin y propiedad, en forma comunitaria, de las
tierras que ocupan y asimismo, de las que sean aptas para el desarrollo
humano.
18
Este artculo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia
tnica y cultural de las comunidades indgenas argentinas que regula el art. 75
inc. 17 de la Constitucin Nacional.
Asimismo se estableca que la extincin del derecho real se produca slo con la
extincin de la propia comunidad, no as con la muerte o abandono de sus
integrantes.
b) por usucapin;
19
que no la vacen de contenido y no impidan el desarrollo econmico, social y
cultural, como tampoco el goce del hbitat por parte de la comunidad
conforme a sus usos y costumbres. Los miembros de la comunidad indgena
estn facultados para ejercer sus derechos pero deben habitar en el territorio,
usarlo y gozarlo para su propia satisfaccin de necesidades sin transferir la
explotacin a terceros.
15
Recuperado de: http://www.lavoz.com.ar/files/PROYECTO_CODIGO_CIVIL.pdf.
20
10. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.888, reza:
Propiedad y dominio
16
Art. 1888 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
21
10.1 Dominio
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una
cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi,
iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
10.1.1 Definicin
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee
facultades mermadas. Cuando el Cdigo Civil define la institucin, lo hace
atendiendo al dominio perfecto, diciendo en su art. 1941 que:
10.1.2 Caracteres
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del
tiempo. Expresa el Cdigo en su art. 1942: El dominio es perpetuo. No tiene
lmite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste
adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva19.
22
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la
misma cosa. Dice el Cdigo: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de
un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al ttulo20.
10.1.4 Extincin
El derecho real de dominio se pierde por la destruccin o consumo total de la
cosa que estaba sometida a l, como as tambin cuando sta es puesta fuera
del comercio, el Cdigo Civil indica, en trminos genricos: sin perjuicio de los
medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de
los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la
ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los
derechos reales. Podemos citar asimismo como causales de extincin:
Por abandono. Aqu debemos tener en cuenta que el que no tiene sino la
propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la
parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede
abandonarla por una parte indivisa.
20
Art. 1943 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
23
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo
vicioso.
10.2.1 Clases
Tal como se expresara ut supra las clases de dominio son:
dominio imperfecto.
dominio revocable.
dominio fiduciario.
dominio desmembrado.
El art. 1965 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece que el dominio
revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorio. Por ende, una vez que
se haya cumplido la condicin o el plazo se debe restituir la cosa a quien se la
transmiti. Es dable mencionar, que la condicin o el plazo deben ser
24
impuestos por las partes en pleno uso de la autonoma de la voluntad o por la
ley.
21
Art. 1.969 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
22
Art. 2.662 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin - Segn Ley 24.441 de Financiamiento de la
vivienda y la construccin.
25
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que
es oponible frente a terceros desde el momento en que se cumplen los
requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
"Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, que slo son
satisfechas con los bienes fideicomitidos"23.
Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o
jurdica. Slo pueden ofrecerse al pblico para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurdicas que autoriza el
organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir.
El fiduciario, como "titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas"25. "Puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea
necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario"26, sin embargo "el contrato puede prever limitaciones a estas
facultades"27. Debe rendir cuentas de su gestin al menos una vez al ao, a
solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario.
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua sino que cesa por
determinados motivos, a saber:
26
biensubsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso,
con la citacin del fiduciante.
b) al ser una funcin que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus
funciones en casos de incapacidad, inhabilitacin y capacidad restringida
mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso de ser una persona
humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurdica, con su
disolucin.
c) quiebra o liquidacin;
Esta figura puede recaer sobre una nica persona, o sobre varios. En este
ltimo caso, todos ellos se benefician por igual, salvo que en el contrato de
constitucin del fideicomiso se establezco algo distinto. Asimismo, en dicho
instrumento se puede contemplar la posibilidad de designar beneficiarios
suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie
o muera posteriormente.
27
El fideicomiso puede extinguirse por:
Una vez finalizado el mismo, va de suyo que el fiduciario debe entregar todos
los bienes que posea a los fines del cumplimiento del fideicomiso, al
fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar todos los instrumentos
con los que consta y ayudar a realizar todas las inscripciones registrales
necesarias a estos fines
28
Art. 1.697 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
29
Art. 1.705 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
28
10.3 Restricciones y lmites
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe
ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan ejercido con
lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
10.3.1 Definicin
Las limitaciones y restricciones son medidas adoptados por nuestro
ordenamiento jurdico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que
como expresamos anteriormente, los derechos no son absolutos. Estas
limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea (como veremos a continuacin)
que sean impuestas en pos del inters pblico o en pos del inters de los
particulares.
29
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la
extensin del curso, en la que no puede hacer ningn
acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios de este artculo30.
30
Art. 1974 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Arts. 1.974, 1.975 y 1.976 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
30
"Clusulas de inalienabilidad. En los actos a ttulo oneroso, es nula la clusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales..."32
Estas clusulas valen en los actos a ttulo, siempre que su plazo no exceda los
diez aos. Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados desde que se
estableci.
En caso de que las clausulas sean insertadas en actos por causa de muerte, son
invlidas las que afecten las porciones legtimas, o impliquen una sustitucin
fideicomisaria.
Clusulas de indivisin
Debemos destacar que, en todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas
clusulas, a solicitud de parte y mediando justa causa.
32
Art. 1972 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin
ms cercana al inmueble colindante33.
Por ltimo, debemos recordar que el agua, como bien inmueble, forma parte
del ecosistema. El derecho al agua y el derecho al mantenimiento del
33
Art. 1978 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
34
Art. 1979 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
Art. 1982 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Art. 1973 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
ecosistema, son considerados derechos de incidencia colectiva y como tales
protegidos por el ordenamiento. Expresa el Cdigo Civil y Comercial.
37
Art. 240 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
33
10.4.2 Aguas de dominio pblico
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 295, ha establecido una
enumeracin de los bienes que pertenecen al dominio pblico. A dichos
efectos, menciona los siguientes:
c) los ros y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos navegables
y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters
general, las cuales comprende las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas
en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se
entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la
lnea de ribera que fija la crecida media ordinaria en su estado normal. El lago
es el agua, sus playas y su lecho delimitado de la misma manera que los ros;
34
perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles38.
a. territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn Ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo.
2) Terrestres: el Cdigo fija una hiptesis abierta, pues consigna que sern de
dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer
usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas 39, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas
terrestres en:
a) Superficiales:
El ro se compone de: cauce o fondo (lugar por donde el agua corre); ribera
interna (se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la
porcin que queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o
margen.
38
Art. 239 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
Art. 235 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
El rgimen jurdico de las aguas corrientes se podra simplificar con la siguiente
afirmacin: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen
en propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro,
pertenecen al dominio pblico.
36
11. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)
11.1.1 Definicin
40
Art. 1.983 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
37
pluralidad de sujetos,
unidad de objeto,
Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las
cosas materiales.
41
CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.
38
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos
casos de la ley, como el caso de las medianeras.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es
la regla).
42
Art. 1985 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
Art. 1986 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
Art. 1990 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
11.1.4 Facultades respecto de la parte indivisa
Las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y
disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin
consentimiento de los otros condminos. Cada condmino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del
condmino a su parte acrece a los otros condminos.
Tal como expresa el art. 1992 del Cdigo Civil y Comercial, si uno de los
condminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la
comunidad, el es el nico obligado frente al acreedor, pero posteriormente
puede pedirle al resto de los condminos el reembolso de lo que el abon.
45
Art. 1.991 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
Es dable mencionar que si no se divide la deuda o se pacta solidaridad, todos
los condminos responden por partes iguales.
Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar
que:
o pacten solidaridad;
En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condminos
responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez
ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.
46
Art. 1993 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
41
11.2 Condominio sin indivisin forzosa
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede
pedir la particin en cualquier momento.
Forma
47
Art. 2.369 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
Art. 2.371 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
42
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartcipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe
proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto
que se obtiene. Tambin puede venderse parte de los bienes si
es necesario para posibilitar la formacin de los lotes49.
Divisin antieconmica
Efecto de la particin
49
Art. 2.374 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
50
Art. 2.375 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
Condominio con indivisin forzosa:
La ley establece asimismo que existen ciertos bienes para los cuales se permite
mantener la indivisin por el plazo antes mencionado o bien hasta que todos
los herederos cumplan la mayora de edad. Este supuesto es aplicable a: a) un
bien determinado; b) un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad econmica; c) las
partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o
accionista.
Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condminos
pueden solicitar la divisin antes del vencimiento del plazo, siempre y cuando,
medien causas justificadas.
Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables debe ser
inscripto en los registros respectivos.
44
Existe un supuesto especial, para el caso de que exista dentro de la masa
hereditaria un establecimiento comercial, industrial, agrcola, minero,
ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad
econmica de explotacin, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cnyuge suprstite que adquiri o constituy alguno
de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario
en las sociedades, puede oponerse a que dichos bienes sean incluidos en la
particin. La excepcin a este supuesto se da cuando esos bienes puedan ser
adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el mismo derecho el
cnyuge que no adquiri ni constituy el establecimiento pero que participa
activamente en su explotacin. El plazo por el que se puede pedir dicha
indivisin es de 10 aos, contados desde la muerte del causante, existiendo la
posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cnyuge
suprstite (a pedido de este).
45
11.4 Condominio con indivisin forzosa
perdurable
A diferencia del condominio sin indivisin forzosa, en este caso, las
circunstancias especiales de caso obligan a que mientras subsista el condominio
no se pueda solicitar la particin.
46
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de
los colindantes;
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin, la cual ha sido
desarrollada con anterioridad.
51
Art. 2.006 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
47
Cerramiento forzoso rural
Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin
o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento.
Asimismo la norma establece que debe contribuir al cerramiento si con ello su
predio queda completamente cerrado.
Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza
el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del
lugar"52.
Un muro es medianero hasta la altura de TRES (3) metros, de igual modo que lo
es el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripcin adquisitiva.
En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los 3
metros, se presume que es medianero hasta la lnea comn de elevacin.
Desde all se presume que es privativo del edificio ms alto.
Cobro de la medianera
Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular
del terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de los
cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, slo puede exigir la
mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
52
Art. 2032 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del
muro y de sus cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes
exteriores, que exceden los estndares del lugar.
Dentro de las facultades que poseen los condminos sobre el muro, el Cdigo
Civil y Comercial establece que estos pueden adosar construcciones al muro
medianero, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades a lo
largo de todo el muro. La nica limitacin que se establece, es que el ejercicio
de dicho derecho no ponga en situacin de peligro la solidez del muro.
49
genera una indemnizacin para el otro condmino por el peso mayor que
cargue sobre el muro, y al ser a costa de uno de los condminos, es privativo de
l la nueva construccin. Sin embargo, nacer el derecho de reembolso ni bien
el vecino se valga de la construccin para algn uso efectivo.
Obligaciones
Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condminos estn
obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones
o reconstrucciones de la pared, pero ello no es as en los casos de mejoras
tiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular colindante.
Por ltimo es muy importante recalcar que ms all de que alguno de los
condminos abdique a la medianera del muro, esta se puede adquirir
nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagndola en cualquier
momento.
50
12. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)
12.1 La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Cdigo Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un inmueble
pertenecieran a distintos propietarios.
12.1.1 Definicin
51
del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible53.
12.1.2 Constitucin
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la
adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo
y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
53
Art. 2.037 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
52
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso comn del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse ms cosas comunes
en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva,
fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Si nada se dice de dicho porcentual, es el mismo que ocupa la unidad en el
inmueble.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los
PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Cdigo establece una enumeracin no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no indispensables
(como piscinas).
54
Art. 2.039 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
Art. 2.043 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
53
12.1.4 El consorcio: definicin. Subconsorcio: definicin
De acuerdo a lo estipulado por el Cdigo Civil y Comercial el consorcio se
compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personera jurdica. Tiene, adems, su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
56
Art. 2.068 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
54
La temtica se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del Cdigo Civil
y Comercial. Veamos los aspectos principales sobre el tema:
57
Art. 2046 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble;
Estas expensas, son una obligacin propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes
de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a
diferencia de las obligaciones propter rem genricas, no se concede el derecho
al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
56
partes comunes a todos) es que la legislacin solicita que a los fines de realizar
dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a continuacin.
12.3.1 Anlisis
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el
art. 2051 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial. Analizaremos los aspectos
ms importantes, a saber:
-si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar
o modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se requiere
unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en
inters particular de un solo propietario que se beneficia;
57
12.4.1 Contenido y modificacin
59
Art. 9 - Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin.
58
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de
propietarios y su periodicidad;
12.5 Asambleas
Dentro de los regmenes de PH debe existir un rgano mximo de decisin, el
cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este rgano es de vital importancia
para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y operativa del PH en
cuestin.
60
Art. 2.056 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
59
Asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver cuestiones de
inters comn al consorcio (art. 2058). De cada Asamblea se labra un Acta, en
el libro de Actas que lleva el administrador.
61
Art. 2.059 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
60
12.6.1 Anlisis de la figura
12.7 Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, est subordinado a la Asamblea.
Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a continuacin, es el
representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar adelante
la voluntad de los propietarios.
62
Art. 2.064 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
61
12.7.2 Derechos y obligaciones del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en
todo lo referente a la administracin, mantenimiento y funcionamiento del
inmueble comn y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea,
redactar el orden del da y labrar el acta respectiva, ejecutar sus decisiones,
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria, mantener asegurado el inmueble, llevar en legal forma
los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros
de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local, expedir el
certificado de deudas y de crditos del consorcio, representar al consorcio.
12.8 Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal, existe
un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la sancin de
la Ley 19724 (Rgimen de la prehorizontalidad) y est principalmente
destinado a regular la comercializacin de unidades de edificios que
posteriormente se sometern al rgimen de Propiedad Horizontal. Ello tiene
fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante
boletos de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la
aparicin de acreedores o bien porque no se contine con la construccin por
falta de fondos por ejemplo.
12.8.1 Definicin
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070, se refiere a
las contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de
la propiedad horizontal propiamente dicha.
62
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular
del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo
a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda
el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar...63.
63
Art. 2.071 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
63
Referencias
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
www.21.edu.ar
64