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ENTIDADES FINANCIERAS

As se reclaman los gastos de la


formalizacin de la hipoteca
Los bancos se juegan 18.000 millones en los gastos de
formalizacin de hipotecas. La OCU ha lanzado una campaa para
reclamar y calcula que hay ms de seis millones de afectados
P. M. SIMN
MADRID
04-01-2017 17:53
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Cartel de un piso en venta. (Efe)

Una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, varias de


primera instancia y tambin de audiencias provinciales consideran que
los bancos debe hacerse cargo, al menos en parte, de los costes de
formalizar un prstamo hipotecario. La OCU ha lanzado una
campaa para reclamar y calcula que hay ms de seis
millones de afectados.
Quin paga los costes asociados a la constitucin de una hipoteca? En
casi todos los casos, el cliente. El banco que concede el prstamo suele
incluir una clusula en el contrato que traspasa todos los gastos
derivados de formalizar el crdito al futuro hipotecado. Pero, al igual
que ocurri con la famosa sentencia del Supremo del 9 de mayo
de 2013, ya hay jurisprudencia del Alto Tribunal que
indica que esa clusula es abusiva.
La sentencia del 23 de diciembre de 2015, que puede consultarse
en Cinco Das, indica que resulta llamativa la extensin de la
clusula, que pretende atribuir al consumidor todos los
costes derivados de la concertacin del contrato,
supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas
legales con previsiones diferentes al respecto.
El fallo aade que quien tiene el inters principal en la
documentacin e inscripcin de la escritura de
prstamo con garanta hipotecaria es, sin duda, el
prestamista []. El pleno del Supremo ratifica as la decisin de la
Audiencia Provincial de Madrid que obligaba, en este caso a BBVA, a
devolver los gastos de constitucin de la hipoteca, al declarar nula ese
punto del contrato.
La Organizacin de Consumidores y Usuarios (OCU) resume que los
gastos de formalizacin de hipoteca que de forma abusiva los bancos
obligan a pagar en su totalidad a los consumidores son los gastos de
notario, registro e Impuesto de Actos Jurdicos Documentados. La
cantidad de esos gastos es variable, pero en una hipoteca media
de 150.000 calculamos que pueden ascender a ms de
3.000 euros, aade la OCU.
La OCU calcula que son alrededor de seis millones las hipotecas
afectadas, lo que supondra un coste de 18.000 millones
de euros, un 350% ms que los 4.000 millones de euros que costara
la devolucin de lo cobrado de ms por las clusulas suelos segn los
clculos del Banco de Espaa. Est por ver, eso s, si esta cantidad se
reembolsa en su totalidad o si, como indican algunos fallos, lo justo es
que los gastos se dividan a medias entre entidad y cliente.
La sentencia del Supremo ha sido seguida por otras de primera
instancia, como la conocida ayer de un juzgado de Granollers
(Barcelona) y otra del pasado diciembre de un juez de
Oviedo; tambin se han pronunciado instancias ms elevadas
como las audiencias provinciales de Zaragoza y de
Pontevedra. Desde esta ltima, el fallo aboga por una reparticin
de los gastos. Resulta exigible desde un punto de vista abstracto
la reciprocidad en el gasto, pues ambas partes se benefician de la
intervencin notarial o registral, al menos desde una aproximacin
inicial frente a la norma contractual inserta en una escritura de
prstamo hipotecario con clusulas predispuestas. Concluye, eso s,
que la clusula que traspasa todos los gastos de constitucin al cliente
es invlida.
Esta nueva sentencia, a la que seguro seguirn muchas ms, allana el
camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el
dinero pagado de ms en la formalizacin de su crdito hipotecario,
asegura la asociacin de consumidores, en referencia a la de la
Audiencia de Zaragoza.
Las sentencias consideran en cualquier caso que no es justo que el
hipotecado cargue con todos los gastos, si bien existen dudas de si lo
adecuado es que el banco se haga cargo de todos ellos. Los pagos
cuestionados son los del notario, los de escritura del crdito en el
Registro de la Propiedad, los de gestora y los de actos jurdicos
documentados. Pero aqu es clave que exista esa clusula, que es
abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una
negociacin entre la entidad y el cliente y que este asumi los
gastos motu proprio.
La OCU ha diseado una calculadora que, conforme al importe de
la hipoteca y la comunidad autnoma en la que se constituy, ofrece
una cantidad orientativa de los gastos, que seran susceptibles de
recuperarse.
Estos son los pasos para reclamar, segn indican
fuentes jurdicas:
1 Lo primero es reclamar al servicio de atencin al cliente
o al defensor del cliente. Con la respuesta negativa encima del
tapete, en caso de que as sea, o sin respuesta a los dos meses de su
presentacin, el siguiente paso debe ser el judicial.
2 La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la
nulidad de la clusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos
derivados de la constitucin de la hipoteca y la devolucin de estos,
debe presentarse con toda la documentacin de las facturas de notara
y Registro de la Propiedad y tambin de la gestora si la eligi el banco.
3 La OCU cuenta ya con unas 20.000 personas que se han
interesado en el procedimiento para reclamar y desde la
asociacin, responsable de la sentencia del Supremo pues fue la que
inici las acciones judiciales, preparan reclamaciones multiindividuales
para recuperar el dinero. No es posible una accin colectiva, puesto que
cada caso tiene sus propias caractersticas.
4 El coste de la reclamacin a travs de la OCU es de 125 euros
en concepto de gastos de abogado, otros 75 por el coste de procurador
en ambos casos ms el IVA correspondiente del 21% y, en caso de
ganarse, el 20% de la cantidad recuperada. Este precio incluye los
costes de las eventuales apelaciones si estas son necesarias.
5 Desde la asociacin explican que las primeras
acciones comenzarn en el plazo de un mes y requieren al
reclamante los siguientes documentos: la escritura de la hipoteca, el
justificante de haber pagado los actos jurdicos documentados y las
mismas pruebas de los abonos de notario y del Registro de la
Propiedad.
6 La OCU tambin solicita el papel que demuestra el pago de la
gestora, si la eligi el banco, y explican que, en caso de no disponer de
toda la documentacin, pueden solicitarse duplicados a la entidad
financiera o, en el caso de la factura del impuesto de actos jurdicos
documentados, a la Agencia Tributaria. Todos esos documentos
debern escaneados para la puesta en marcha la
reclamacin ante el juzgado mercantil
correspondiente.
Plazos
Se puede reclamar la nulidad de la clusula sobre los gastos de
formalizacin de la hipoteca y la devolucin de estos en los cuatro
aos siguientes a la sentencia del Supremo para los
prstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de
2019. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca tambin podrn
demandar siempre que no hayan pasado cuatro aos desde que la
acabaran de pagar.
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