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UNIVERSIDAD PERUANA DE LAS

AMRICAS
FACULTAD DE DERECHO

LA BUENA FE REGISTRAL
CURSO: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
ALUMNO: HUGO FERRO CUELLAR
CICLO ACADEMICO: XI
PROFESOR: Dr. JUAN FELIPE OTOYA LAMAS
LIMA 2016
 2

Resumen

El crecimiento econmico de los ltimos aos ha aumentado el nmero de transferencias

inmobiliarias y, por tanto, la necesidad de mayor seguridad jurdica. Una herramienta

fundamental para la seguridad jurdica es el Principio de Fe Pblica Registral. El presente

artculo pretende exponer el concepto y naturaleza jurdica de este principio, as como

sealar sus principales caractersticas. De este modo, se analizan los requisitos para la

aplicacin de la Fe Pblica Registral, haciendo nfasis en la importancia de la buena fe y

sus alcances prcticos. Finalmente, tratamos sobre el tercero registral, que en nuestra

legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar

del Reglamento General de los Registros Pblicos.

 3

ndice general

Resumen

Introduccin

Concepto la buena fe registral.6

Principios Registrales en el Derecho Registral Peruano.6

La Buena Fe como Principio General del Derecho.8

Presuncin de la Buena Fe10

La Buena Fe Registral...11

Principio de la Buena Fe Pblica Registral...13

Fundamentos del Principio de Fe Pblica Registral..16

La Inexactitud Registral.18

La Adquisicin Inmobiliaria a Non Domino.19

Requisitos para que el Principio de Buena Fe tenga efectos.21

Onerosidad en la Transmisin del Derecho..24

Buena Fe del Adquirente..25

Inscripcin del Derecho a favor del Adquirente..30

Tercero Registral o Beneficiario de la Buena Fe Pblica Registral.31

Caractersticas del Tercero Registral....33

Amparo Constitucional del Tercero Registral..35

Conclusiones

Referencias bibliogrficas
 4

Introduccin

El comercio en una economa globalizada requiere no slo rapidez, sino tambin y

fundamentalmente seguridad, tal como lo seala Felipe Salgado Padilla en su Manual de

Derecho Registral se requiere proteger el trfico jurdico de bienes y derechos. Dentro de

este contexto, hemos realizado este trabajo para analizar EL PRINCIPIO DE FE PBLICA

REGISTRAL, mediante el anlisis de cada uno de los requisitos exigidos para el despliegue

de sus efectos.

EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL es un principio que ha significado un

avance trascendental en materia de Derecho Registral y que, a la vez, constituye la mdula

de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de la proteccin que el Registro

brinda a los actores inmersos en dicho trfico.

En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos destinatarios

perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho

inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren un derecho

amparados en la publicidad que brinda el Registro.

La proteccin del titular registral surge a travs del principio de legitimacin registral en la

medida que de la presuncin relativa de exactitud que impone, se desprende que aqul no

podr ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervencin. Por su

parte, la proteccin de los terceros, adems del principio de oponibilidad de lo inscrito,

emana del principio de fe pblica registral. Este, en lneas generales, establece que,
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aqullos no podrn ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o

ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisicin.

El principio de fe pblica registral, adquiere especial importancia dentro de la dinmica de

los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial,

adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a

travs de un negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo

pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho

del tercero.

Como veremos al finalizar el trabajo, este principio protege vigorosamente a quien de

buena fe y a ttulo oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el Registro,

apareca como titular y facultado para disponerlo. La proteccin despliega su eficacia en la

adquisicin a non domino.

 6

LA BUENA FE REGISTRAL

Concepto

El derecho registral es el conjunto de normas jurdicas y principios registrales que rigen la

constitucin, organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, as como los

derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relacin con

terceros; cumple una importante funcin de servicio pblico cuya finalidad es garantizar y

fortalecer los diferentes actos y contratos segn sea el organismo registral que lo ampare.

Principios Registrales en el Derecho Registral Peruano

Los principios registrales son reglas fundamentales y orientadoras de un sistema registral,

aplicables bsicamente en el procedimiento registral en cada pas, son universales porque

se aplican en todos los sistemas registrales, diferencindose en la priorizacin o nfasis de

uno u otro principio1

Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurdico peruano, son

los que a continuacin se enumeran:

1) Principio de Legalidad.

2) Principio de Rogacin.

3) Principio de Especialidad.

4) Principio de Titulacin Autntica.

1
Salgado, F. (2011) Manual de Derecho Registral, Editorial Imprenta Cadillo S.R.L. Lima, 2011, pp 26
 7

5) Principio de Publicidad.

6) Principio de Legitimacin.

7) Principio de Fe Pblica Registral.

8) Principio de Tracto Sucesivo.

9) Principio de Prioridad Excluyente.

10) Principio de Prioridad Preferente.

Estos principios se encuentran consagrados en el Ttulo Preliminar del Reglamento General

de los Registros Pblicos y en el Ttulo I del Libro IX del Cdigo Civil (a excepcin del

Principio de Especialidad), adems se consagran principios registrales en el Ttulo

Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolucin del

Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP/SN, publicado

en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001. En los Reglamentos Registrales

especiales y otras normas tambin se consagran principios registrales.

El Principio de Fe Pblica Registral

Concepto de Buena Fe

Tambin se le denomina principio de probidad. La palabra buena fe proviene del latn bona

fides, el cual es un principio general del derecho, consistente en el estado mental de

honradez, de conviccin en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinin, o

 8

la rectitud de una conducta. Ella exige una conducta recta u honesta en relacin con las

partes interesadas en un acto, contrato o proceso2.

Para efectos del derecho procesal, Eduardo Couture lo defina a la buena fe como la

"calidad jurdica de la conducta legalmente exigida de actuar en el proceso con probidad,

con el sincero convencimiento de hallarse asistido de la razn". En este sentido, este

principio busca impedir las actuaciones abusivas de las partes, que tengan por finalidad

dilatar un juicio.

La buena fe es aplicada en diversas ramas del Derecho. En el Derecho civil, por ejemplo, a

efectos de la prescripcin adquisitiva de un bien, en virtud de cual, quien lo ha posedo de

buena fe" se le exige un menor tiempo que a aquel lo ha hecho de mala fe. En general,

en las diversas ramas del Derecho reciben un tratamiento diferenciado las personas que

actuaron de buena o de mala fe.

La Buena Fe como Principio General del Derecho

Los principios generales del derecho son mximas o proposiciones y hasta aforismos de

carcter lgico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas, postulados ticos, o

criterios fundamentales, bsicos, positivizados o no, que condicionan y orientan la creacin,

interpretacin e integracin del ordenamiento jurdico escrito (legal y jurisprudencial) y

consuetudinario. Estos principios son fundamentales porque son el fundamento o fuente;

son imperativos e interesan al orden pblico; universales, por ser generales y por qu

2
http://es.wikipedia.org/wiki/Principio_de_buena_fe"
 9

regulan no solo un caso sino varios o muchos y se aplican a todo el ordenamiento o a una o

varias ramas instituciones o normas suyas; tpicos, porque son lugares comunes; normas

axiolgicas y deontolgicas, puesto que se ocupan del deber ser del derecho; y son

explicitas o implcitamente positivas, porque se consagran o aplican expresamente por un

rgano estatal o porque se extraen o inducen de normas particulares.

La concepcin de los principios desde el punto de vista del positivismo y desde el enfoque

del iusnaturalismo. Los positivistas los consideran directrices de un ordenamiento jurdico,

o sea, criterios que sirven de fundamento e informan el derecho positivo de cada pas. Los

iusnaturalistas creen que son criterios universales y eternos de justicia, con carcter supra

positivo, verdades jurdicas universales dictadas por la recta razn, que se hallan fuera del

ordenamiento de un pas, por tanto previo y externo al derecho positivo.

No hay consenso doctrinal sobre las funciones de los principios, pero en general se les

atribuye el cumplimiento de tres funciones conexas, cuales son las de servir de fuente

creadora de derecho, de integracin en caso de lagunas o vacos y de medio interpretativo 3.

La funcin creadora consiste en que los principios sealan las pautas que deben acatarse en

la elaboracin, modificacin y derogacin de las normas. Para Anbal Torres Vsquez,

cuando se trata de la funcin creadora "los principios son fuente material del derecho.

Cuando cumplen la funcin integradora, son fuente formal".

3
Ledesma M. (1995-1995) Ejecutorias Supremas Civiles, La interpretacin y ejecucin de los contratos deben sujetarse en
primer trmino a lo expresado en ellos y si esto no fuese posible por la discrepancia en la forma de pago del saldo del
precio, es necesario someterlo a las reglas de la buena fe y comn intencin de las partes. Jurisprudencia: Exp. N 384
95- Lima, pp. 372.
 10

Presuncin de la Buena Fe

A favor de los particulares, la presuncin de la buena fe apunta a garantizar los derechos de

las personas en todas aquellas circunstancias en las que su ejercicio este supeditado a la

actuacin de las autoridades y tambin de los particulares. A pesar de ser un supuesto

necesario del buen desenvolvimiento de las relaciones de los particulares con las

autoridades y con otros particulares, en el trmite de las diligencias que las personas deben

adelantar ante los despachos oficiales la confianza fue sustituida por la sospecha general

hacia el particular. El proceder honesto y legal de los ciudadanos se presume en muchas

normas de nuestro ordenamiento jurdico hasta que se demuestre lo contrario es decir hasta

que se demuestre la mala fe, as establece el artculo 665 del Cdigo Civil La accin

reivindicatoria procede contra el tercero, que sin buena fe, adquiere los bienes

hereditarios por efecto de contratos de contratos a ttulo oneroso celebrados por el

heredero aparente que entro en posesin de ellos. Si se trata de bienes registrados la

buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebracin del contrato, hubiera estado

debidamente inscrito, en el registro respectivo, el ttulo que amparaba al heredero

aparente y la transmisin de dominio en su favor, y no hubiera anotado demanda ni

medida precautoria que afecte los derechos inscritos...

Por otro lado, emparentada con la garanta procesal de la presuncin de inocencia, la

presuncin de buena fe hace que las diligencias de los particulares ante la autoridad y otros

particulares sean tenidas de antemano como ajenas a toda intencin reprochable

jurdicamente. Desde luego, los funcionarios pueden revisar razonablemente su contenido

 11

y la ley puede crear procedimientos para verificar lo manifestado por los particulares, lo

que puede conducir a que los hechos y su prueba desvirten esta presuncin, porque si no,

en contrario sensu, se incurrira en el absurdo de pensar que todas las personas por el

simple hecho de ser particulares actan siempre y sin excepcin conforme a derecho, las

buenas costumbres y el ordenamiento pblico.

A nivel del derecho administrativo la presuncin de la buena fe establecida a favor de los

particulares implica que las autoridades debern, entre otras obligaciones, tener por

legtimos los documentos que acompae una persona a sus solicitudes. Entre ellos, los

documentos pblicos aportados han de asumirse como ciertos y vlidos, y constituyendo as

plena prueba, presumiendo buena fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones

que en ellos hagan los funcionarios que los autorizan. Aun cuando es menester

Constitucional y legal proteger esa presuncin de buena fe frente al particular que se torna

para estas instancias como una garanta, excepcionalmente, la ley puede establecer la

presuncin contraria, es decir, la presuncin de mala fe.

Por tanto, la presuncin de mala fe que ahora impera, en la prctica se convierte en una

pesada carga para los ciudadanos honestos, para quienes la administracin no es otra cosa

que un conjunto de ventanillas donde se hace cola.

La Buena Fe Registral

Como toda figura jurdica, la la buena fe no es un fin en s mismo, sino un medio para

encauzar la proteccin de determinados valores e intereses sociales.

 12

El contenido de la buena fe ms conocido es el que encontramos en el Cdigo Civil, en las

normas referente a los derechos reales y a lo establecido respecto al tercero registral Con

estas normas se protege a los titulares de dominio y a los que suplen el capital. La buena fe

no se orienta aqu a la proteccin de deberes de lealtad, por ejemplo, de una persona frente

a otra determinada, sino a garantizarles a los titulares que el ordenamiento sancionar a

quienes adquieran bienes de personas sobre las cuales pueda haber sospechas respecto a su

facultad para transferirlos. En lo que respecta a la figura del tercero registral4, el concepto

de buena fe se orienta a garantizarle a ste que la apariencia (bautizada fe pblica registral)

que generan las constancias del Registro son superiores a la realidad de la titularidad.

El concepto de la buena fe registral5 se define as por nuestra jurisprudencia "el

desconocimiento por el tercer adquirente de la verdadera situacin jurdica del derecho

adquirido en la parte no reflejada exacta o ntegramente en el Registro.

La buena fe en trminos psicolgicos: es la creencia o la ignorancia excusable respecto a la

titularidad del que nos transfiere y a la legalidad del negocio.

El principio de la buena fe, el cual aparece del ordenamiento jurdico como una garanta de

proteccin, por lo que en ltimas sera un mecanismo de proteccin para los individuos, de

4
Cdigo Civil: Artculo 2014 .- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de la persona que el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La Buena fe del
tercero se presume mientas no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
5
La buena fe es un presupuesto de la proteccin registral dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha
contratado confiando en el registro. La proteccin registral es una proteccin a la fe pblica registral y esta fe es confianza
en que la titularidad que el registro pblica es la verdadera titularidad. Un contratante o un adquirente que son conocedores
de la inexactitud del registro no merecen una especial proteccin.
 13

modo que, como tal, cumple su funcin de limitar los derechos ajenos. La buena fe como

principio general del derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurdico.

Las caractersticas de la vida moderna, con su creciente complejidad, exigen que este

principio de la buena no sea simplemente un criterio de interpretacin y un lmite en el

ejercicio de los derechos, sino su consagracin como garanta para los particulares. As,

dentro de los mecanismos de proteccin de los derechos, pueden distinguirse los que

apuntan a hacer eficaz la actuacin de los particulares y las autoridades administrativas

como la prohibicin de la tramitomana los cuales tambin tienen aplicacin en la esfera de

las actuaciones judiciales.

Principio de la Buena Fe Pblica Registral

Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del

Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza

nuestro Sistema Registral, Este principio protege el trfico jurdico de bienes y derechos;

y, en virtud del cual la realidad registral va a primar sobre la realidad extra registral u

obligacional6.

La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la

adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como

6
Salgado, F. Obra Citada, pp 32.
 14

titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha

adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes7.

A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en

primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o

defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de

derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos,

intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe,

necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley,

derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes

que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan

derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras,

siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar

inevitablemente ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la

seguridad del derecho.

Veamos cmo explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho.

Segn el derecho comn, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra un derecho

y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece que ser nulo

tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por

el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite.

7
Normas Legales (1999) Comisin Revisora del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Libro Registros Pblicos.
En Cdigo Civil. Editora. Trujillo, pp. 823.
 15

Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extra registral, es sacrificada por lo

que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que expresa que si esa nulidad

no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del

ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del trfico registral

sacrifica la aplicacin del derecho comn8.

Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del principio

de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho

comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer ms

difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no

aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el

reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin.

Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la

norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral, se

requieren las siguientes caractersticas:

Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para

otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral,

Que la adquisicin se a ttulo oneroso,

Que el adquirente inscriba su derecho; y,

8
Normas Legales (1999) Comisin Revisora del Cdigo Civil. . Ob. Cit. pp. 823.
 16

Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carcter

legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica registral, inscribe

su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el

cual se opone el tercer.

Fundamentos del Principio de Fe Pblica Registral

Garca, M9. (1993) seala las ideas-fuerza que, a modo de fundamento, subyacen en el

principio de fe pblica registral son:

La confianza en la apariencia registral,

La ineficacia del negocio jurdico precedente al del tercero,

La inexactitud del registral y

La adquisicin inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuacin

desarrollamos cada uno de tales aspectos.

La Confianza en la Apariencia Registral

El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es

brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la confianza

que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad

previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.

9
Garca, M. (1993) Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid, pp Ob. Cit., Pg.
227
 17

Ya hemos anotado que el principio de fe pblica registral guarda estrecha relacin con el

principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y

vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las

inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.

La Ineficacia del Negocio Jurdico Precedente al del Tercero

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra

el supuesto del principio de fe pblica registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y

afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho

(invlido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribindolo en el

Registro. En otros trminos, el principio que tratamos se plantea como hiptesis normativa

la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogndose sobre el

destino de los derechos ulteriores, derivados de aqul, tambin inscritos en el Registro.

Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente slo a la anulabilidad,

resolucin o rescisin como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al

negocio jurdico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita

una interrogante: Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego, tambin

pueden provocar la invalidez e ineficacia de los negocios jurdicos?.

 18

La Inexactitud Registral

El principio de fe pblica registral parte, tambin, de la consideracin que no siempre existe

conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral,

que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripcin.

Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sera,

por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna,

en el mundo de la realidad se est discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de

quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.

A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral mantiene su

adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del

otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos 10 Ahora, siendo

que el vocablo causas que no consten en los registros pblicos que utiliza el Art. 2014 del

C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.

En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe

pblica registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen

el Registro Pblico.

De este modo, queda claro que en la determinacin del principio de fe pblica registral se

debe tener en cuenta, nicamente, los diversos asientos de inscripcin (o anotaciones

preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se

10
Salgado, F. Ob. Cit., pp 34.
 19

discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las dems

partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relacin

directa con aquel.

En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe

pblica registral deber examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral

del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros

Registros con el propsito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los

poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la

capacidad de ejercicio los mismos.

La Adquisicin Inmobiliaria a Non Domino.

El principio se plantea como supuesto normativo la adquisicin de un derecho mobiliario

de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisicin a non domino estamos

aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no

era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.

Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., el carcter a non dominio de la adquisicin

debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisin o resolucin del

derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas

registrales) cuando el adquirente inscribi su derecho. Frente a tal situacin, el Art. 2014

del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no sea
 20

perjudicado pues, mantiene su adquisicin. Lo mismo seala el Art. VIII, T.P., del

N.R.G.R.P. cuando, en tal suposicin, dispone que no perjudicar al tercero registral.

En esta regla pone de manifiesto el juego positivo de la apariencia registral, como

fundamento del principio de fe pblica registral. As, por ejemplo, cuando el comprador

adquiri el derecho de propiedad de persona que, segn el Registro, estaba legitimado para

transferirlo (del vendedor que, en el Registro, apareca como propietario del bien y sin

ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisin la tom sobre

la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la

inscripcin del derecho del comprador, se revela que ste adquiri el derecho de propiedad

a non dominio porque, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el

derecho de ste era ineficaz porque estaba afectado por causales de invalidez, rescisin o

resolucin); el comprador no podr ser perjudicado. Mantendr su derecho.

El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es

brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la confianza

que merece lo publicado por el Registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad

previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.

Ya hemos anotado que el principio de fe pblica registral guarda estrecha relacin con el

principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y

vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las

inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.

 21

Requisitos para que el Principio de Buena Fe tenga efectos

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias

para que el principio de fe pblica registral despliegue sus efectos, son:

Adquisicin vlida de un derecho,

Previa inscripcin del derecho transmitido,

Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido,

Onerosidad en la transmisin del derecho,

buena fe del adquirente e

inscripcin del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e

indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa:

convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.

Adquisicin Vlida de un Derecho

La proteccin que brinda el principio de fe pblica se despliega en favor de la adquisicin

derivada que surge de un negocio jurdico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega

los efectos del principio que tratamos a favor de quien hubiere contratado sobre la base

de los asientos registrales.

La doctrina ha excluido de la proteccin a las adquisiciones no-derivadas como seran las

realizadas por ministerio de la ley, accesin, usucapin, etc., toda vez que el propsito del

principio es proteger el trfico jurdico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a

travs de la contratacin civil o comercial.

 22

Es importante tener en cuenta que la proteccin que brinda el principio despliega su

eficacia, nicamente, respecto del negocio jurdico previamente inscrito. No se hace

extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mrito adquiere su propio derecho.

Previa Inscripcin del Derecho Transmitido.

Hemos insistido en que el principio de fe pblica registral despliega su eficacia protectora

respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere proteccin a

quien adquiri un derecho de persona que, segn el Registro, se encontraba legitimado para

transmitirlo.

El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: El tercero que de buena fe

adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades

para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se

anule... Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. seala: La inexactitud de los

asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina,

no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado

sobre la base de aquellos....

De las reglas glosadas se deduce que no ser beneficiario de la fe pblica registral quien,

inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues,

aqu no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripcin del derecho adquirido.

Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripcin adquisitiva de

dominio, tampoco se beneficia de ste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido
 23

sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la

prescripcin adquisitiva de dominio es la falta de conexin (tracto sucesivo) entre el

derecho de peticionante y el ltimo que aparece en el Registro.

En cuanto a la previa inscripcin del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud:

en qu oportunidad debe haberse realizado la inscripcin del derecho del transferente: en

el momento de la celebracin del negocio jurdico por cuyo efecto el tercero adquiere el

derecho o, en el momento en que ste inscribe aquel derecho?

Inexpresividad Registral respecto de Causales de Ineficacia del Derecho Transmitido.

El principio de fe pblica registral no slo requiere la previa inscripcin del derecho que le

sirve de antecedente. Adems, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de

aqul derecho, esto es, la no-inscripcin de las causales que provoquen la invalidez o

ineficacia de aqul derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando seala: por

virtud de causa que no consten en los registros pblicos.

Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que

no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin

del negocio jurdico no obstante que el Art. 2014 del C.C., nicamente, hace referencia

literal a los tres ltimos. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha planteado y

resuelto el tema precisando que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no

tendrn que ser slo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que tambin podrn ser causas

rescisin o resolucin.
 24

Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de

nulidad, rescisin o resolucin; utiliza la frase que no consten en los Registros Pblicos:

De aqu surge una inquietud: Se refiere nicamente al Registro de la Propiedad Inmueble

o, incluye a los dems Registros? Al respecto, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil

responde que estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble,

sino que podran aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se

encuentran legislado por el Cdigo civil (personal, mandatos, etc.).

Onerosidad en la Transmisin del Derecho

Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia

protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurdico por el cual adquiri el

derecho; se hubiera celebrado a ttulo oneroso, esto es, con prestaciones recprocas, este es

un requisito sine qua non- indispensable- para la eficacia del principio de fe pblica

registral11. El Art. 2014 del C.C. expresamente seala: El tercero que de buena fe

adquiere a ttulo oneroso algn derecho...

Adems de los tpicos negocios jurdicos onerosos bilaterales como son la compraventa,

dacin en pago, transaccin, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-

negociables, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate

pblico pues, tambin se trata de negocios jurdicos bilaterales celebrados a ttulo oneroso

donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.

11
Salgado, F. Ob. Cit, pp 33.
 25

Queda excluido de la proteccin registral que genera este principio aquellos que hubieran

adquirido su derecho a ttulo gratuito, como es el caso de la donacin, anticipo de legtima

y traslado de dominio inmobiliario por sucesin hereditaria. En estos casos, los adquirentes

defendern su derecho con la proteccin registral que el derecho de su transferente ha

obtenido del registro12.

Buena Fe del Adquirente

Seala Garca, (1993)13 que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha

destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha

sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral.

Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento de

algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de la

cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio.

Garca (1993) impugna el segundo criterio. Seala que el concepto de buena fe debe

centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa

una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones

jurdicas extrarregistrales. Dice: Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar

de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y

no el hombre creyente. No estamos en religin sino en Derecho Hipotecario.

12
COMISIN REVISORA DEL CODIGO CIVIL. Ob. Cit. pp. 827
13
GARCIA, Ml. Ob. Cit., pp. 305
 26

Diez-Picazo14 afirma que en la configuracin general de la buena fe de los actos y

negocios y en las situaciones jurdicas en general, aparecen dos diferentes lneas de

razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicolgico o psquico,

consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la

actuacin diligente o conducta socialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con

referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria espaola, seala que la opinin general se inclina

por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicolgica.

En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe

psicolgica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud

registral. Justamente, a ella se refiere el artculo acotado cuando expone que: ... La buena

fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Por

lo dems, la Exposicin Motivos del Cdigo Civil ratifica este criterio de interpretacin.

Seala que la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero

registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro.

En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicolgica. El

adquirente de un derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud registral.

Por el contrario, habr actuado con mala fe quien conoca la inexactitud registral.

Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pblica registral, no solo es

objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o

14
DIEZ-PICAZO, L. (1986) Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen II, 2da. edicin, 1ra. Reimpresin, Editorial
Tecnos S.A., Madrid, pp. 378, 379.
 27

ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la

inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido).

Tambin comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente,

verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho,

como seala la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, aun cuando no aparecan en el

Registro.

El Art. 2014 del C.C. seala que la buena fe se presume mientras no se pruebe que conoca

la inexactitud del registro. De aqu se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe

puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro, que procesalmente

el adquirente no estar obligado a probar su buena fe pues, por efecto de aquella

disposicin, la carga de la prueba corresponder al demandante.

El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales

cuestionamientos tenemos:

a) Titularidad de la buena fe.

Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: Quin debe haber obrado con buena

fe: quin adquiere el derecho, quin lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del

C.C. destaca ntidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe.

Seala: El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso... La buena fe del tercero se

presume mientras... Por ende, la buena fe del adquirente perdurar, inclusive, si el

transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil
 28

expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalsimo por lo que

resulta quiz ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y slo

por l. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es

absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse

en tercer registral.

b) Oportunidad en que se debe tener la buena fe.

Por otro lado, la doctrina se ha planteado, tambin, el problema de la oportunidad en que el

adquirente debe tener buena fe. Respecto de ste asunto se ha fundado hasta tres teoras.

La primera seala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripcin

(Gmez Gmez, Sanz Fernndez).

La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradicin (Roca

Sastre, Diez-Picazo).

La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebracin del

negocio jurdico (Lacruz, Garca Garca, Diez-Picazo).

Nuestro sistema registral se adhiere a la tercera teora pues, la Exposicin de Motivos del

Cdigo Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el

momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se

trate.

As, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebracin del negocio

como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: El tercero que
 29

de buena fe adquiere a ttulo oneroso... Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP

en tanto seala: ... tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado

sobre la base de...

Juzgamos ilustrativa la explicacin que, sobre este criterio, expone Garca Garca. Sustenta

la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebracin del negocio

jurdico del siguiente modo: la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formacin del

conocimiento, a detenerse en el momento del otorgamiento del ttulo, que es el momento en

que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisicin a non domino se produce,

pues, a partir de la inscripcin y en virtud del elemento de la inscripcin. Pero la buena fe,

al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del

negocio jurdico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el ttulo. Es

esa la razn y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento

del ttulo. No es, pues, porque la adquisicin del derecho real se produzca con anterioridad,

pues al ser adquisicin a non domino la adquisicin se produce a partir de la inscripcin.

No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradicin, pues si el

momento de la inscripcin no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo

importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente.

c) Duracin de la buena fe.

Otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la

buena fe. Entre nosotros, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha resuelto el asunto
 30

sealando que debe permanecer hasta la inscripcin del derecho en el Registro. Dice: la

buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por

cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pblica registral

deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algn momento en el que todos

ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin.

Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al

momento que se debe tener buena fe. Conforme anota Garca (1993), una vez que exista

buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se

produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situacin extrarregistral por parte del

adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el momento de la declaracin de

su voluntad. Sera injusto y contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el

adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el mero hecho de haber

llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que l no cont en el

momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo.

Inscripcin del Derecho a favor del Adquirente.

El principio de fe pblica registral despliega sus efectos a favor de del adquirente,

nicamente cuando ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art.

VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente

del derecho slo ser tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.
 31

Tercero Registral o Beneficiario de la Buena Fe Pblica Registral.

La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a la persona que goza del efecto

fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la

adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para

ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para

transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su

derecho en el Registro de la Propiedad15

El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo

Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros

Pblicos16.

En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a

ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su

adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica

en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado,

tambin es tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal

situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya

15
DICCIONARIO JURDICO ESPASA. (1998) Espaa, Editorial Espasa Calpe S.A. pp. 954
16
ART. 2014 DEL C.C.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero
se presume mientras que no se pruebe que conoca la inexactitud del registro
ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin
del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquellos. Siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales
 32

intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose

su posicin en invulnerable e inatacable.

Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar para

defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran resultar perjudiciales,

sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su

derecho est asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden pblico, y, por

lo consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales

inscritos o de derechos de la misma naturaleza segn el artculo 2022 del Cdigo Civil. La

Doctrina Espaola entiende por tercero registral, a la persona que goza del efecto

fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la

adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para

ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para

transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su

derecho en el Registro de la Propiedad.

El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo

Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros

Pblicos.

En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a

ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su

adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica

 33

en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado,

tambin es tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal

situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya

intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose

su posicin en invulnerable e inatacable.

Caractersticas del Tercero Registral

El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pblica registral,

participa de ciertas caractersticas.

a) El tercero registral debe ser extrao en la relacin jurdica previamente inscrita.

El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relacin

jurdica (inscrita) precedente, esto es, en la relacin jurdica por cuyo mrito adquiri su

derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral.

b) El tercero registral debe ser parte en otra relacin jurdica.

El tercero registral debe haber intervenido en otra relacin jurdica (tambin inscrita),

distinta a la relacin jurdica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan

su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin).

c) Debe existir conexin lineal entre las dos relaciones jurdicas.

 34

Entre las relaciones jurdicas antes referidas, esto es, la relacin jurdica donde el tercero

registral no ha intervenido (relacin jurdica afectada por causales de invalidez o ineficacia)

y la relacin jurdica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexin lineal.

d) La relacin jurdica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente

inscrita.

Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por

las causales de ineficacia que afectan a la relacin jurdica inscrita precedente, de la cual

deriva. El principio de fe pblica registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva.

e) El tercero registral debe ser un titular registral.

Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero

registral es registral en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro,

Para que el principio de fe pblica registral surta sus efectos a favor del adquirente, es

preciso que este inscriba su derecho, slo as, operar a su favor17.

f) El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.

El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de

invalidez o ineficacia que afectaba a la relacin jurdica por la cual adquiri su derecho el

antecesor.

17
Salgado, F. Ob. Cit., pp 34
 35

Amparo Constitucional del Tercero Registral.

En el numeral 4 del Captulo II de este artculo, se ha explicado en qu consiste la figura

del tercero registral y en el numeral del mismo Capitulo el principio de buena fe pblica

registral; de lo cual se ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los

Registros Pblicos es la Seguridad Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin

vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional del tercero

registral tambin radica en el principio de Juricidad, materializndose expresamente en la

seguridad del trfico registral, seguridad sta que sacrifica la seguridad del derecho, por la

misma naturaleza de los Registros Pblicos, por la presuncin que toda persona tiene

conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de

legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no

se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Por otro lado, los Registros Pblicos, hay que indicar, que forman parte de la Estructura del

Estado; en consecuencia, su desempeo slo puede ser ejercitado dentro de los mrgenes

establecidos por la Constitucin y el ordenamiento jurdico y, como lgica consecuencia,

sometido, a su vez, a los controles constitucionales frente a los excesos de su denominada

autonoma registral.

Ahora bien, como todo acto jurdico registral (inscripciones, cierre de partidas, bloqueos,

publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho administrativo con sujecin a las

normas constitucionales, las disciplinas encargadas del estudio de la solucin a los

 36

conflictos que genera la administracin pblica, sern el Derecho Procesal Administrativo y

el Derecho Procesal Constitucional, dentro de este ltimo se convierte en mecanismo

procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales puede

encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los registradores o

servidores de los registros.

Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200 de la Constitucin, que

la consagra como aquella garanta constitucional que procede contra el hecho u omisin,

por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los dems

derechos reconocidos por la Constitucin, con excepcin de los referentes a la libertad

individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo procesal

indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las Oficinas Registrales,

cuando determinados actos vulneran o amenazan derechos constitucionales, como el

derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho de peticin, derecho a la juricidad, etc.

De igual modo, la garanta constitucional de habeas data, tambin se constituye como

mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad,

funcionario o persona, que vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el artculo 2,

incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto es, a solicitar sin expresin de causa la informacin

que requiera y a recibirla de cualquier entidad pblica, en el plazo legal que suponga el

pedido. Se exceptan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que

expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a que los servicios
 37

informticos, computarizados o no, pblicos o privados, no suministren informaciones que

afecten la intimidad personal y familiar.

Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el inciso 6 del artculo 200 de la

Constitucin, est destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los funcionarios de las

Oficinas registrales de toda norma legal o de un acto administrativo; como por ejemplo,

cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido en el Art. 2017 del C.C. o con el

acto de cerrar una partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin. Pero, claro est, todo

esto sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurrira el registrador y la

consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios por responsabilidad extracontractual, las

cuales pueden ser ejercitadas en va penal, o excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin

civil.

Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento constitucional del

principio de la fe pblica registral y, por ende, la proteccin al tercero registral, no podemos

establecer un mecanismo especfico amparado por la Constitucin para la proteccin del

tercero registral; por ende, se constituye en una necesidad impostergable la de uniformar la

jurisprudencia en materia registral y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con

el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo.

 38

Conclusiones

1. Los principios generales del derecho son mximas o proposiciones y hasta

aforismos de carcter lgico que fundamentan el ordenamiento positivo. Son ideas,

postulados ticos, o criterios fundamentales, bsicos.

2. El principio de la buena fe, el cual como una garanta de proteccin, es un

mecanismo de proteccin para los individuos, de modo que, como tal, cumple su

funcin de limitar los derechos ajenos. La buena fe como principio general del

derecho, impregna la totalidad del ordenamiento jurdico.

3. Se define EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL como el que protege la

adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el

Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier

intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes.

4. En caso de conflictos de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters

pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua

jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la

cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica

institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han

alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se

intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante

una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del

derecho.
 39

5. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL guarda estrecha relacin con el

principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen

ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su amparo, adquiere un derecho y

lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al

tercero.

6. Es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de

quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su

adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin

jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral.

7. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL, adquiere especial importancia

dentro de la dinmica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que,

dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se

encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto,

tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz.

 40

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

1. COMISIN REVISORA DEL CDIGO CIVIL (1990) Exposicin Oficial de

Motivos del Cdigo Civil de 1984. Registros Pblicos Separata Especial. El

peruano.

2. DICCIONARIO JURDICO ESPASA: (1998), Editorial Espasa Calpe S.A.

Espaa.

3. DIEZ-PICAZO, L. (1986) Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, Volumen II,

2da. Edicin, 1ra. Reimpresin, Editorial Tecnos S.A., Madrid, Espaa.

4. GARCIA, M. (1993) Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo II,

Editorial Civitas S.A., Madrid, Espaa.

5. SALGADO, F (2011) Manual de Derecho Registral, Editorial Imprenta Cadillo

S.R.L., Lima, Per.