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Parque ecolgico Entrenubes de Bogot: Un espacio pblico para el mejoramiento de


la calidad de vida de los habitantes del sur de la ciudad?

Ricardo Briceo Ayala1

Presentacin

El Plan de Ordenamiento Territorial de la ciudad de Bogot defini la existencia de


cuatro (4) parques ecolgicos, administrados por la Secretaria Distrital de Ambiente, en
los que funcionan las llamadas Aulas Ambientales, como experiencias piloto de
educacin ambiental ciudadana. Estos parques son: Entrenubes, Santa Mara del Lago,
Mirador de los Nevados y Soratama. Cada uno de ellos se encuentra ubicado en un
micro-territorio particular de la ciudad y enfrenta una dinmica social y espacial
especfica.

Resumen

El propsito de ste artculo consiste en reflexionar -desde los aportes de la economa


espacial y de los mercados del suelo urbano- acerca de la situacin actual y futura del
Parque Ecolgico Entrenubes, ubicado al sur de la ciudad de Bogot, teniendo en
cuenta el contexto socioespacial en el que se ubica y las tensiones y conflictos
particulares a los que se enfrenta el territorio del parque, en trminos de los intereses
pblicos y privados en pugna y de los proyectos de renovacin y de expansin urbana
que se proponen a futuro para esta zona del Distrito Capital.

Palabras Clave: Parque Ecolgico Entrenubes, economa espacial, mercados del suelo
urbano.

Abstract

The purpose of this article is to reflect -from the contributions of the spatial economy and
urban land markets- about the current and future situation of Entrenubes Ecological
Park, located in the south of Bogota, taking into account the social and spatial context
where lies and the tensions and particular conflicts facing the park boundaries, in terms
of public and private interests resulting from the renewal and urban expansion projects in
the future they intend for this area of the Capital District.

Key Words: Entrenubes Ecological Park, spatial economy, urban land markets.

1
Politlogo Universidad de Los Andes. Aspirante a Magister en Gestin Urbana. Universidad Piloto de Colombia.
Bogot, Enero 2011.
2

El Parque Ecolgico Entrenubes

El Parque Ecolgico Distrital de Montaa Entrenubes se encuentra ubicado en la zona


suroriental de la ciudad de Bogot y limita con tres localidades: Usme, Rafael Uribe
Uribe y San Cristobal. Su extensin proyectada es de unas 626 hectreas, de las
cules, a la fecha, la Secretara Distrital de Ambiente (SDA) y el Instituto Distrital para la
Recreacin y el Deporte (IDRD) han adquirido unas 270, lo que representa un 43% del
total proyectado.2

Desde el punto de vista geomorfolgico, el parque se encuentra conformado por tres


cerros conocidos por los nombres de: Juan Rey, Guacamayas y Cuchilla del Gaviln. Su
vegetacin se caracteriza por ser nativa del Bosque Alto Andino y Sub-pramo. Las
quebradas que atraviesan el parque son tributarias de la cuenca del Ro Tunjuelo, uno
de los tres ms grandes afluentes del Ro Bogot, junto con el Fucha y el Salitre.

Imagen 1. Cerros que conforman el Parque Entrenubes

Historia del Parque Entrenubes

La iniciativa del Parque naci desde la dcada de 1980, apoyada por lderes
ambientales y por procesos organizativos de las comunidades circunvecinas que
reivindicaban la necesidad de apropiarse de un espacio pblico para la recreacin
pasiva y activa de cerca de 104 barrios de estratos 1 y 2 del suroriente de Bogot, que
rodean los 30 Km de permetro del Parque. Estos lderes empezaron a reconocer y

2
SDA. Parque Ecolgico Distrital de Montaa Entrenubes. Volante Promocional. Junio de 2010.
3

recorrer la zona, y a llamar la atencin de las comunidades vecinas, la academia y el


sector pblico, hasta posicionar el tema del Parque en la agenda Local y Distrital. Es as
como en 1990 se concret la idea, a travs del Acuerdo Distrital No. 06, que declar el
rea como reserva forestal.3

En 1996 se conform la Corporacin Entre Nubes y para 1997 el rea del parque se
reconoci como rea de Conservacin a travs del Acuerdo No. 02 del Plan de
Ordenamiento Territorial del Borde Sur. En 1999 el DAMA (hoy SDA) hizo la
delimitacin del rea protegida y en 2000 se adopt la denominacin de Parque
Ecolgico Distrital de Montaa a travs del Decreto No. 619 por medio del cual, se
incluy el rea del parque como elemento importante de la Estructura Ecolgica
Principal de Bogot. Desde ese ao, se inici la adquisicin de predios y empezaron las
labores de intervencin fsica en el rea del parque. En 2003 se inaugur oficialmente el
Parque Entrenubes con actividades de educacin ambiental, conservacin, restauracin
y recreacin pasiva.

Imagen 2. Vista de la entrada al Parque.

Una de las dos entradas al Parque Entrenubes en pocas del DAMA.

3
AGUIRRE, William. Conflictos Ambientales y Participacin Ciudadana: 12 estudios de caso en las regiones
colombianas. Minambiente Corporacin Ecofondo. 1999.
4

Actualmente, en el Parque Ecolgico Entrenubes se desarrolla una estrategia de


educacin ambiental gratuita para los habitantes del Distrito, conocida como Aulas
Ambientales, que lleva a cabo actividades dirigidas a toda la poblacin de la ciudad
como: recorridos interpretativos, talleres pedaggicos y de educacin ambiental,
prcticas de servicio social, vacaciones, cine-foros, investigacin ambiental, lombri-
cultura, talleres de agricultura urbana, artesanas y arcilla, entre otros.

Algunos conflictos sociales y ambientales del Parque

Entre los conflictos sociales y ambientales, derivados de un uso del suelo contrario a su
vocacin, se pueden mencionar los siguientes:

- Existencia de asentamientos humanos sobre los terrenos del Parque. En


particular, existe una urbanizacin subnormal llamada Nueva Esperanza
habitada por cerca de 1.500 familias algunas en situacin de desplazamiento y
otras en situacin de pobreza extrema.4

Imagen 3. Vistas del Barrio Nueva Esperanza.

4
SDA. Parque Ecolgico Distrital Entrenubes. Pag. 7.
5

- Presencia de propietarios privados con ttulos que acreditan su propiedad dentro


del parque, algunos de los cuales desarrollan actividades productivas de
agricultura y porcicultura.

- Existencia de senderos y caminos al interior del Parque, por los cuales la


comunidad histricamente ha transitado, que deben ser contemplados en el
respectivo Plan de Manejo Ambiental.

- Existencia de actividades mineras con una informalidad cercana al 93% y


proximidad con el llamado Parque Minero Industrial del Tunjuelo, que es la mayor
explotacin minera de la ciudad de Bogot, a cargo de empresas privadas como
CEMEX, HOLCIM y Fundacin San Antonio. Estas empresas fueron suspendidas
en 2010 por orden de la SDA, por modificar el lecho del ro Tunjuelo, por la
prdida de su cauce y por la afectacin de sus acuferos y aguas subterrneas. 5

Imagen 4. Parque Minero Industrial del Tunjuelo.

5
SDA. Resolucin 4626 de 2010. Mediante la cual se ordena suspender la actividad minera en la cuenca media del
Ro Tunjuelo.
6

Algunos beneficios ambientales del Parque Entrenubes6

- El parque ofrece a los habitantes de Bogot de un escenario natural para la


reapropiacin territorial a travs de procesos de Educacin Ambiental a nivel
individual y colectivo.

- Con las actividades que se realizan all, se complementan, desde la Educacin


No Formal, todos aquellos ejercicios formativos formales que se adelantan desde
las escuelas y colegios de la zona suroriental en materia de educacin ambiental.

- El parque garantiza la proteccin y conservacin de lugares, corredores y


reservas de inters ecolgico estratgico para la ciudad, para enfrentar la
urbanizacin de estas zonas, proceso contrario a su vocacin de Parque
Ecolgico Distrital.

- Saldos ambientales positivos para Bogot, como una ciudad que protege sus
escenarios naturales y espacios verdes, sirviendo de ejemplo para otras
ciudades colombianas y del mundo.

6
Entrevista realizada a Adriana Sierra, Directora Pedaggica de la Aulas Ambientales del Distrito. Junio 21 de 2010.
7

Marco referencial

Teniendo en cuenta que el proceso de compra de predios no ha terminado en el Parque


Entrenubes y que an falta cerca del 57% de los predios por adquirir, se realiza a
continuacin una reflexin acerca de los mtodos de estimacin de precios de los lotes,
que hasta ahora se vienen implementando, con el fin de plantear posibles mejoras a los
mismos.

Desde el punto de vista de la teora de la renta del suelo urbano, autores como Samuel
Jaramillo Gonzlez7 sostienen que los mtodos de estimacin del precio de los
inmuebles y del precio del suelo urbano, no son fcilmente determinables para un
observador desprevenido, por lo que, desde la economa y la estadstica se han
desarrollado bsicamente cuatro (4) tipos de mtodos para su estimacin:

A. Mtodos estadsticos.

B. Mtodos residuales.

C. Mtodos aditivos.

D. Dispositivos pragmticos.

Teniendo en cuenta que en una ciudad permanentemente se realizan transacciones (se


compran y venden inmuebles nuevos y usados, as como terrenos desnudos), un
analista puede acudir a mtodos estadsticos para establecer regularidades acerca de
los montos, las caractersticas y la localizacin de los terrenos y/o inmuebles vendidos,
siempre y cuando exista la suficiente informacin disponible.

Por su parte, los llamados mtodos residuales son especialmente tiles para calcular la
formacin de precios en edificios para estrenar o en terrenos vacos que estn en
proceso de ser edificados. En este caso, el precio del suelo se estima a partir del
conocimiento del precio del inmueble y de sus otros componentes. Para ello, se
requiere conocer el precio total del inmueble, la cantidad de metros cuadrados que se
pueden construir, el precio unitario del espacio construido y los costos de construccin

7
JARAMILLO, Samuel. Hacia una teora de la Renta del Suelo Urbano. CEDE, Facultad de Economa de la
Universidad de los Andes. Pags. 263-271.
8

en diversas densidades constructivas, el tiempo que se requiere para construir y tasa de


ganancia de los inversionistas.

Para el caso de los mtodos aditivos, simplemente se sigue un camino inverso al


mtodo anterior y se construye el precio total a partir de sus componentes individuales.
Y, finalmente, los dispositivos pragmticos se refieren a proporciones que usualmente
establecen los avaluadores de predios entre, por ejemplo, precio del suelo y precio total
del inmueble.8

En el caso particular del Parque Entrenubes, la metodologa implementada por la SDA


para el clculo del valor de los predios es una variante del mtodo estadstico propuesto
por Jaramillo, que en la SDA denominan Mtodo Comparativo del Mercado y consiste
en comparar los valores de los predios especficos a ser avaluados con valores de
predios que tengan caractersticas similares, an cuando estn ubicados en otras zonas
de la ciudad. La idea consiste en establecer los valores de predios que tengan las
mismas caractersticas (o aproximadas), as estn ubicados en otros lugares o en sitios
aledaos, a travs de estudios y avalos especficos de la zona. En el caso particular
del Parque, entre las caractersticas comunes de los predios comparados que
contempla la SDA estn:

- Predios con ausencia de vas o vas deficientes.

- Predios con restricciones en el uso del suelo, similares a las del Parque
Entrenubes.

- Predios con, por ejemplo, afectacin de quebradas, similares a los de Parque


Entrenubes, dnde se trata de reas protegidas.

- Promedio de los precios de la zona.

En la siguiente entrevista, que se transcribe literalmente, se puede entender el proceso


que ha seguido en la Secretara Distrital de Ambiente en los ltimos aos, no slo para
establecer los precios de compra de los predios del parque Entrenubes, sino el proceso
seguido para dotarlo de la infraestructura necesaria que le permite prestar servicios de
educacin ambiental: 9

8
JARAMILLO, Op.cit. Pags. 263-271.
9
A continuacin se transcribe (en letra cursiva) la entrevista realizada a Consuelo Castillo, Directora Administrativa
de los Parques Ecolgicos Distritales a Junio 21 de 2010.
9

Un predio de rea protegida, como el Parque Entrenubes, no va a valer lo mismo que


un predio que vaya a ser para desarrollo urbanstico. Un rea protegida dentro de la
ciudad, tampoco vale lo mismo que una en rea rural. La presin del suelo aqu en la
ciudad, a pesar de que Entrenubes es un parque urbano, es mucho mayor que en una
zona donde la topografa es ms quebrada o tiene mayores dificultades de desarrollos
urbansticos.

Entonces, lo que se hace es eso: Mtodo Comparativo del Mercado: los precios de los
avalos, los ltimos que han salido, es un promedio de $10.000 pesos metro cuadrado.
Eso es mucho menos que cualquier predio para desarrollo urbanstico. Se est
estableciendo una metodologa para hacer avalos a predios que tengan valores
ambientales, porque es muy complicado que usted, al hacer el avalo, casi que tenga
que castigar al dueo de un predio ambientalmente importante para la ciudad. Si?
Porque no lo puede comparar con un predio que sea para urbanizar. Entonces, lo que
se ha mirado tambin, es tratar de establecer como un equilibrio para que la gente no
salga tan desfavorecida a la hora de comprarle los predios.

Lo que se ha hecho es comprar, mirando unos criterios: Si tiene vas cercanas, si queda
bien adentro y la priorizacin de compra: Que est cerca a predios ya adquiridos, de
acuerdo con las condiciones que tenga de conservacin el terreno, si tiene pasivo
ambiental o no, o sea, que: Si hay minera y no se ha recuperado ambientalmente, no se
compra. Que se facilite para la administracin, es decir para la vigilancia, para hacer
mantenimiento, para ser cercado, porque hay que hacer todas esas inversiones
despus de que se compra. Que tenga tambin valores ambientales.

Entonces, lo que se hizo fue, en el Parque Entrenubes, en un cerro, especficamente en


el Cerro Juan Rey, priorizar dnde se iba a comprar, con esos criterios, bsicamente. Y
eso es lo que se ha comenzado a hacer. Igual, todo el mundo quiere vender porque, de
alguna manera sus predios fueron afectados por el Parque. Si? O sea, tiene una
restriccin de uso del suelo que es complicado manejar.

Y quin paga eso?

Lo paga la Secretara. Es una negociacin. Lo ideal es hacer una negociacin directa


con el dueo de la parcela. Hay dos formas de adquirir el predio: Por enajenacin
voluntaria, que es cuando usted le compra directamente al seor sin que tenga ningn
problema, o sea, que salga todo bien. Que se haga el avalo, las escrituras, la oferta de
compra, todo eso.

A las buenas
10

A las buenas. Pero tambin puede existir que haya alguna dificultad y se puede comprar
por expropiacin. Expropiacin no quiere decir que usted no le vaya a pagar al dueo.
Sino que se demora ms y se va el proceso a un juzgado y usted consigna en ese
juzgado mnimo el 50% del valor del predio y luego sigue el proceso hasta que salga ya
definitivamente. Puede salir mucho ms del valor que usted haya pactado inicialmente y
tiene que pagarlo igualmente la Secretara.

Cul es el valor actual promedio de un metro cuadrado en la zona?

O sea, ahorita lo estamos hablando Promedio son como $10.000 pesos metro
cuadrado, los ltimos que se hicieron, los ltimos avalos de este ao (2010) $10.000
pesos m2, o sea eso son cien millones de pesos -$100.000.000- hectrea.

Para hacer el Parque a qu regulacin urbanstica se acudi?

Al hacer el parque El parque no es una Como un concepto de lo que nosotros


entendemos por la parte urbana, urbansticamente. O sea, el parque es un rea
protegida y eso viene de la normativa desde el Plan de Ordenamiento Territorial. Sin
embargo, la comunidad porque ste es un proceso de participacin comunitaria- la
misma comunidad fue la que dijo: Necesitamos un rea dnde se preserven los valores
ambientales, donde se pueda hacer recreacin pasiva y todo fue incorporado a travs
de la normativa en el Plan de Ordenamiento Territorial. O sea, eso sale de Planeacin.
Pero el parque es un rea, que despus de que se hace la intervencin, o es a travs de
la adquisicin o concertacin con los propietarios, o procesos de aplicacin de la norma,
se van colocando algn tipo de infraestructura, o se van haciendo actividades all. Si?
Pero no es armar un parque, sino es el rea, como un rea protegida del sistema que
tiene el Distrito.

El suelo alrededor del Parque se ha valorizado?

Pues, en la medida en que llegan servicios s, s. S se ha valorizado. Tambin porque la


gente ya lo est reconociendo ms, porque hay muchos visitantes, porque se ha hecho
inversin de cooperacin, se ha hecho inversin de otras entidades internacionales o se
han aplicado para proyectos.

Finalmente, De dnde sali la plata? Digamos: Cunto es de cooperacin? Cunto


es de otras fuentes?

Son diferentes aportes. Entonces ah est el Banco Mundial, ha puesto recursos.


Quin ms? El Fondo Nacional de Regalas, la KFW, pues hay de diferentes
entidades. Las alcaldas locales tambin han puesto plata. S, hay como porcentajes.
Pero que yo lo tenga cuantificado as, porcentaje este, este, no. Digamos que ha sido un
11

50-50 entre lo que ha colocado la entidad (La SDA y los recursos de Cooperacin).
Porque adems no es nicamente hacer la infraestructura sino darle mantenimiento,
continuidad y, por ejemplo, seguir adquiriendo predios. La adquisicin de los predios es
un proceso que hay que hacerle mucha inversin. Si usted hace cuentas $100.000.000
de pesos hectrea, el parque tiene 626 hectreas. Cunta plata necesita para comprar
las hectreas? Si? Entonces, eso es plata. Se ha ido comprando. Tenemos compradas
como ms de 200, pero eso es que una vez se compran los predios, hay que hacerle
cerramiento, hay que colocarles vigilancia, hay que colocarles administracin y hay que
hacerle inversin para incorporarlos tambin a proyectos de educacin ambiental que,
en ltimas, es como uno de los objetivos que se trata de cumplir con el parque, adems
de los fsicos y los ecosistmicos, como restauracin, recuperacin de reas
degradadas. Una cantidad de cosas.10

Una propuesta para la valoracin del suelo

Como se dijo anteriormente, el Parque Entrenubes est proyectado en 626 hectreas,


de las cuales se han adquirido 270, para un total de 43% adquirido. Lo anterior quiere
decir que faltan por adquirir 356 hecttreas.

626 ha. 270 ha. = 356 ha, lo que equivale aproximadamente a un 57% por adquirir

Si el costo actual promedio de una hectrea es de $100.000.000, a precios de 2010,


slo para adquirir las hectreas que hacen falta para llegar a la meta de 626 hectreas,
a precios actuales sera:

356 ha. x $100.000.000 = $35.600.000.000 en el ao 2010.

Para efectos de ste ejercicio, se estiman los costos de administracin y de adecuacin


en un promedio del 20% en la fase inicial, que requiere de mayores inversiones, se
tiene:

20% de 35.600.000.000 = $7.120.000.000

Los costos totales de lo que falta por adquirir, incluidos los predios, administracin y
adecuacin mnima seran:

$35.600.000.000 + $7.120.000.000 = $42.720.000.000

Teniendo en cuenta que hasta la fecha se ha venido manejando un esquema de


inversin del 50-50, en dnde la SDA pone un 50% y los dems recursos se adquieren
10
Hasta aqu la entrevista realizada a la funcionaria de la SDA.
12

va agencias de cooperacin internacional, Fondo Nacional de Regalas, Alcaldas


Locales, se tendra como resultado que cada uno de ello debe aportar en promedio
veinte un mil trescientos sesenta millones de pesos:

$42.720.000.000/2 = $21.360.000.000

Valores aplicables a las zonas de proteccin y cerros orientales de Bogot

A continuacin se presenta el anlisis hecho por otros autores, en relacin con las
Zonas de Proteccin y Cerros Orientales de Bogot, con el fin de tener en cuenta otras
formas y propuestas de valoracin que pueden ser tiles tanto para las instituciones del
Distrito encargadas de la conservacin (SDA, IDRD), como para las organizaciones
ambientales interesadas en la conservacin y el bienestar de la poblacin de sta zona
de la ciudad. En particular, se presentan los anlisis y propuestas de Oscar Borrero
Ochoa en su libro titulado Avalo de Terrenos de Proteccin Ambiental y Uso
Institucional, de 2007.

Borrero plantea una forma de compensacin econmica o de indemnizacin a los


propietarios de este tipo de zonas, por no poder utilizar su terreno. Basndose en la Ley
388/97, el decreto 151/98 y el POT, se plantea dar un Valor Virtual sobre unas Zonas de
Proteccin mediante la generacin de Derechos de Construccin. Para poder
conservarlas, el legislador les da un ndice de construccin virtual fijado por el POT, con
el fin de que:

en el mercado de derechos de construccin, las dems ZONAS


RECEPTORAS puedan recibir mediante compra estos derechos. De esta
manera se indemniza a los propietarios de estas zonas, generndoles un
pago por transferencia, para que el Estado pueda adquirirlas sin costo
alguno, pero con la adecuada indemnizacin del propietario. Se trata de una
compensacin econmica por no poder utilizar su terreno11

Conclusiones y discusin final

Ms all del ejercicio cuantitativo de establecer costos estimados de predios,


adecuacin, cercado y administracin de los mismos, sin contar con el costo de los
programas de Educacin Ambiental (que pueden ser relativamente menores), este

11
BORRERO, Oscar. Avalo de terrenos de Proteccin Ambiental y Uso Institucional. Colombia, Bhandar Editores,
Biblioteca de la Construccin. 2007. Pag. 131.
13

ejercicio ha tenido como objetivo analizar las distintas variables que deben ser tenidas
en cuenta a la hora de planear y llevar a cabo obras de infraestructura para la
recreacin urbana y para la conservacin de reas de inters ecolgico, contando con
algunas herramientas de la economa espacial y del mercado de suelos, en particular,
de los diferentes mtodos existentes para estimar el precio de predios urbanos.

Las grandes preguntas de poltica pblica parten necesariamente de considerar los


costos y beneficios de las inversiones de recursos pblicos que realiza la ciudad.

Para finalizar, debemos preguntarnos hasta qu punto las polticas pblicas distritales, a
travs de decisiones de ordenamiento territorial (usos del suelo) han intervenido el
mercado del suelo urbano, no slo para la generacin de vivienda social, sino para la
generacin de usos ambientales. El Parque Entrenubes es un ejemplo de lo que genera
este tipo de intervencin en los precios del suelo, comparado con los pecios del suelo
de zonas adyacentes, que, incluso, pueden contar con caractersticas similares de
localizacin y topografa.

La discusin sobre el valor ambiental va ms all del predio o terreno que se desea
adquirir para proteger los recursos ubicados sobre dichos terrenos. Como plantea
Borrero:

El valor ambiental no solamente est dado por el terreno, sino por los
rboles, cobertura vegetal que se levanta sobre el terreno. Esta cobertura
vegetal genera recursos hdricos, produce oxgeno, captura gas carbnico,
protege la fauna y da vida a la flora nativa. Con la cobertura vegetal vienen
los beneficios ambientales, los que se pueden usar directamente como el
agua y el aire, y los que tienen un uso indirecto para la poblacin actual o las
generaciones venideras.12

Bibliografa

AGUIRRE, William. Conflictos Ambientales y Participacin Ciudadana: 12 estudios de


caso en las regiones colombianas. Bogot, Minambiente Corporacin Ecofondo. 1999.

12
BORRERO, Oscar. Op.cit. Pag. 23.
14

BLAUG, M., Teora en retrospeccin, captulo XIV. La economa espacial y la economa


clsica de la localizacin, pg. 668-685, Mxico, Fondo de la Cultura Econmica. 2001.

BORRERO, Oscar. Avalo de terrenos de Proteccin Ambiental y Uso Institucional.


Colombia, Bogot. Bhandar Editores, Biblioteca de la Construccin. 2007.

Entrevista realizada a Adriana Sierra, Directora Pedaggica de la Aulas Ambientales del


Distrito. Junio 21 de 2010.

Entrevista realizada a Consuelo Castillo, Directora Administrativa de los Parques


Ecolgicos Distritales. Junio 21 de 2010.

JARAMILLO, Samuel. Haca una teora de la renta del suelo urbano. Bogot,
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JARAMILLO, Samuel. Hacia una teora de la Renta del Suelo Urbano. Bogot. CEDE,
Facultad de Economa de la Universidad de los Andes. Pags. 263-271.

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SDA. Parque Ecolgico Distrital de Montaa Entre Nubes. Volante Promocional. Bogot.
Junio de 2010.

SDA. Resolucin 4626 de 2010. Mediante la cual se ordena suspender la actividad


minera en la cuenca media del Ro Tunjuelo.