“MANUAL BE DISEN© URBANO: Jan |Bazant S. EDITORIAL TRILLAS (6)Catalogacion en la fuente ‘Bazant 5., Jan ‘Marui de cisefa urbano. ~ 63 ed. ~ Mévico ‘tas, 2005 (reimp. 2007). ‘423 p. :; 27 om. fe inaces Inchye 13811 978-968-24-67059 1. Urbanismo. Jt D-7UBIasm —_LC-MAGOI2'855 1209 RvA NA YOv2 Bag 200% La presentacin y ‘nar De SEO UREANO on propledad elector ‘ringuna parte de est obo puede ser reproducida 0 trasmidda, medante ningin sistema 0 método, electrénico 0 mecénico Gnctyyendo el fotocoptado, ia grabacién ‘0 cuaiguer sistema de recuperaciin Y ‘aknacenamiento de iformacie), Ss consentimiento por escrito del editor Derechos reservados ©1985, Edtonal Tas, 5. A. de CV. Diisibn Administrative ‘1 Rip Churubusco 585 Col. Pedro Maria Anaya, CF: 03540 Hideo, 0. Tel, 36884253, PAX 56041564 Dhiskin Comercial Calzada de ia Viga 1132 . P.09439, Méico, D. Tel, 36550995, PAX 36350870 cy FSi ? ra tla... ‘Miembro de iy Cémnara Nacional de (a industria Cotto! eg, nie, 158 Primera edtcién Xi (SBN 968-24-1179-) ‘Segunda edcén XL (SBN 968-24-1695-7) Tercera edict 24 (SBIi 968-24-1878-%) Cuarta edicén XX (SBN 968-24-2972-2) (05, OF, 08, oF) ‘Quinta edicién OX (SBN 968-24.5641.%) $63) ‘Sexta edkcién Si (SBN 978-968-24-6705-9) aor ‘Reimpresién, 2007 Inmpreso en tévico Printed in Mexico ‘Se kprini6 en Colores impresas 'BM2 80 TWReconocimientos Durante vatios aftos me he dedicado a elaborar ma- terial para los cursos que imparto en la Universidad Auténoma Metropolitana -Unidad Azcapotzalco- y a compendiar criterios que wilizo profesionalmente como disefiador urbano. Esta mezcla de las actividades docen- tes con las profesionales ha facilitado estructurar un manual que resulta Gtil como texto para cursos sobre el tema y como referencia para resolver problemas urbanos que afronta el disefiador en su ejercicto profesional Bl Fideicomiso Lazaro Cardenas (FIDELAC) propor cion6 el apoyo financiero con el cual fue posible articu lar mis apuntes, actualizarlos y darles una estructura metodolégica para facilitar su manejo practico. Estoy muy agradecido con el licenciado A. Ortega San Vicente ¥y.con et ingeniero Pablo Zapiain, entonces directores de FIDELAC, pot haber identificado la necesidad de elabo- rar un documento de este género y por haber otorgado el financiamiento. El arquitecto Daniel Heirnaux, en: tonces jefe de la Unidad de Planeacién de FIDELAC, aporté interesantes criticas durante el proceso de elabo- racién, las cuales hicieron més claros algunos pasajes de esta obra. Mi agradecimiento para mi amigo el arquitecto Ale- Jandro Guttérrez Pefia (q.e.p.d.) pues sin su Valiosa ayu- da en organizar el abundante material recopilado no hu- biera sido posible integrarlo como un documento para la primera edicin A inicio de esta obra el arquitecto Carlos Gralz- bord Ed hizo importantes contribuciones sobre la es- fructura metodolégica del manual. Mas ain, propuso la metodologta de disefio de la introduccién y de los los 1, 5 y 7, asf como a lo largo de la realizacién esporddicamente su asesorfa. Dejo constancia de mi agradecimiento y reconocimiento de su inteli- gente patticipacién, ‘Muchas personas intervinieron en la elaboracién del manual, pero en especial quiero destacar y agrade~ cet la valiosa participaci6n del ingenieto Manuel Mér- quez. Romero en los capitutos de Agua y Drenaje, del in- genieto Pablo Careaga en el Alumbrado, del arquitecto Eduardo Flores Calderén en el de Paisaje y en el de Cli- ma al Dr. Manuel Rodriguez Viqueira y al Arg. Victor Fuentes Freixenet. Asimismo, la del ingeniero Gustavo Navejas en lo referente al enfoque de “desarro- lio urbano come proyecto de inversién’, que centra con mucha claridad el disefto urbano dentro de la préctica profesional. Sin la asesoria de estas personas no hubiera sido posible incluir esos temas en este manal. Dejo constancia de 1a asistencia que me brindaron mis estudiantes de la UAM: Felipe Barragén, Sail Busta- mante, Fortunato Fernéndez, Ramén Ibarra, Javier Lan- da, Abel Lara, Carlos Magafia, Alejandro Marquez, Ga- briel Ojeda, Antonio Orduita, Roberto Rodriguez, Daniel Rubio y Armando Ruiz. en ta laboriosa investigacién bi- bliogréfica, gracias a la cual se reunié informacién rele- vane que después sinteticé, inverpreté en forma de crite- rios de disefio y estructuré metodolégicamente, A todos ellos mi agradecimiento, ‘Una parte importante del manual son los croquis, que ilustran de manera muy clara el contenido del tex- to y gracias a ello facilitan su comprension. El estu- pendo trabajo grafico fue elaborado por Marfa Eugenia Guzman. Finalmente, quiero agradecer a la sefiora Marfa Gua dalupe Aguire la paciencia en haber escrito a maquina. un sinniimero de veces el manuscrilo, hasta que quedé listo para su publicaci6n Jaw Bazar 5.indice de contenido Reconocimientos indice de tablas Introduccién Andlisis preliminares Cap. 1, Andlisis programatico Cap. 2. Andli Cap. 3. Imagen urbana cap. 4. Andlisis del cima Cap. 5. Analisis del sitio cap. 6. cap. 7. Cap. 8. Vialidad Cap. 9. Lotificacién Cap.10. Agua potable Cap.11. Alcantarillado Cap.12. Alumbrado piblico Cap.13. Paisaje Cap.14. Mobiliatio urbano Cap.15. Sefialamiento Cap.16. Pavimentos Bibliografia fndice analitico PARTE 1 s de actividades urbanas PARTE Il Disefio urbano one a7 69 81 101 127 151 175 187 259 279 297 315 339 371 385 397 407 413 *| indice -Metas y objetivos del disefo urbano Proceso del crabajo de dsefo urbano Relacidn del disefo urbano con otras disciplinas Metodologia de un proyecto de inversién Metodologia de disefio: Andlisis programatico Determinantes del proyecto Condicionantes tipicas de un proyecto urbano Productos alternativos que se pueden ofrecer en un proyecto urbano Lineamientos programéticos para el desarrollo urba: no del terreno “La Caftada” Parémetros fisicos Pardmetros financieros Metodologta de disefo: Andlisis de actividades urba- nas, Metodologia de disenio: Imagen urbana Ejemplo de algunes atributos de la imagen ‘Metodologia de disefio: Andlisis del cima Normas y tequerimlentos. Rangos de comodidad de temperatura Grafica de rangos bioclimaticos para cima templado Otientaciones de espacios para vivienda Cuadro de condiciones climaticas en clima templado ‘Azimut y altura del Sot ima templado lima caliente-seco lima caliente-semihtimedo Clima caliente-hiémedo Metodologia de disefio: Analisis del sitio ‘Topografia Plano AS-1. Topogratia, suelos Plano AS-2. Suelos Suibsuelos Plano As-3. Subsuelos Hidcografia Plano As-4. Hidrografia Vegetacién Plano AS-5. Vegetacién, Valoracin det clima Plano As-6. clima de tablas 12 15 16 7 28 32 46 50 53 59 82 96 102 103 104 104 105 107 119 121 123 125 128 132 133 134 135 136 137 138, 139 140 11 142 143 Aspectos visuales y patsaje Plano As-7. Palsaje Matriz de vocacion de usos del suelo Plano As-8, Vocacién de usos det suelo Metodologia de disefio: Zonificacién Criterios de zonificacién Normatividad de zonificacion de usos, densidad in- tensidad de uso del suelo Densidad segin el numero de miembros por familia Densidad segtin el érea y usos del suelo Intensidad de uso del stelo Indices aceptables de intensidad de uso del suelo para diferentes tipos de edificios de departamentos fadices de intensidad de uso del suelo Plano 1. Zonificacién Metodologia de disefio: Equipamiento Caracteristicas de localizacién de equipamiento Normas y coeficientes de uso de equipamiento y servicios CCompatibilidad del equipamiento con usos del suelo Plano 2, Equipamiento Metodologia de disefto: Vialidad Casifcacién general de fos vehiculos Caracteristicas de los vehfculos de proyecto Distancia de visibilidad de parada Distancia de visiblidad de rebase Medida y tegisto de la distancia de visibilidad sobre {os planos Jecarquia vial Distancia minima de visibilidad de parada en el in- terior de curvas horizontales ‘Alineamiento vertical de un tramo de camino con tan- gentes de diferente pendiente Longitud de curvas verticales en cresta para cumplir con a distancia de visibilidad de parada Longicud de curvas verticales en columpio para cum- plir con la distancia de visibilidad de parada Longitud minima de curvas verticales en los enlaces, de acverdo con la distancia de visibilldad de parada ‘ancia minima a obstdculos laterales en curvas horizontales de los enlaces, para proporcionar la 44 145 146 147 182 155 187 160 160 167 170 170 173 176 179 180 185 185 188 193 194 197 198 200 209 213 2a 218 218 216distancia de visiilidad de parada Maniobras de los vehiculos en las intersecciones Disefio de la abertura minima en la faja separadora para automévil com radio de control de 12.00 m Diseho de la abercura minima en la faa separadora pata autobus con radio de control de 15.00 m Disefio de la abertura minima en la faja separado- 1a para teller de 6 ejes con radio de control de 23,00 m ‘Abertura deseable de camellones para vueltas lal quierda Dimensiones 180° (m) Radios mfnimos pata el diseio de enlaces Isletas con guamnicin sin acoramiento Distancia de visibilidad en interseexiones con FCC Fasos supetiores de 4-6 carries en una estructura Pasos inferiotes de 2 carriles Longitud de carril de aceleracin (m) Longltud de carl de desaceleracién (mm) Rampas Distancia minima lateral requerida a parti dela orilla incerna de la calzada para proporcionar la dis- tancia de visibilidad de parada Radios minimos para curvas en intersecciones Distancia entre extremos de rampas sucesivas Tipos generales de enttonques a nivel Faja separadora central Entronque “T" simple (sin Isletas) Entrongue *T™ canalizado Entronque “T* oon alto grado de canalizacién Entrongue de tes ramas con alto grado de canalizacion Entrongues canalizados de cuatro ramas ‘Términos empleados en el proyecto de glorieta ‘Tipos de glorietas Estacionamientos Estacionamiento temporal en banqueias Railos de giro en estacionamientos para rampas y a nivel Angulos de rampas Retornos Plano 3. Vialidad Metodologia de disefo: Lotificacion Supericie de lote segtin sus proporciones y el espa ciamiento entre calles ‘Algunos crlterios de lotificacién Criterios de agrupactén de lotes Plano 4. Lotificacion Metodologia de disefio: Agua potable ‘Componentes del sistema de abastecimiento del agua Caracteristicas de los componentes de las lineas de agua imas de camellén para vueltas en 217 218 220 221 223 23 228 226 227 228 229 231 231 234 235 235 236 238 239 240 2al 242 242 243 244 245 246 247 248 248 249 287 260 273 275 277 280 283 289 Sistemas alternativos de disirbucién de agua Métodos para agregar presién al agua Plano 5. Agua potable Metodologia de diseto: Alcantarilado Citerio general del sistema Pendiences méximas y minimas (casos normales) Tipos de sistemas de coleccidn (aguas pluviales y negras) Componentes del sistema de eoleccién de aguas ne- gras Sistemas de desalojo individual para viviendas ais ladas Sistema superficial de recoleccién de agua pluvial Plano 6, Alcantarilado ‘Mercdologia de disefto: Alumbrado piiblico ‘Tipico alumbrado de calles que muestra la relaci6n espaciamiento-altura de montaje Niveles de iluminaci6n para vialidad Niveles de iluminacién para banquetas y andadores ‘Tipos de lamparas, Localizacién de luminarias en intersecciones a des. nivel Localizacién de luminarias en intersecciones a nivel Localizacién de luminarias en curvas verticales y horizontales Plano 7. Alumbrado -Mercdologia de disefio: Paisaje 1. clima templado (zona centro) 2. Clima calutoso seco (zona semidesértica) 3. Cima caliente semihtimedo (zona costa del Pacifico) 4. Clima caluroso huimedo (tropical) (vertiente del Goifo de México) Etapas de sucesidn vegetal Plano 8. Cualidades del paisaje ‘Metodologia de diseiio: Mobiliario urbano Mobiliario urbano Tipos de bancas Tipos de basureros ‘Teléfonos pablicos Ccasetas para paradas de autobuis Obstéculos para vehiculos Elementos decorativos de jardin Juegos infantiles Plano 9. Mobiliario urbano Metodologia de disefto: Sefalamiento Factores de disefio para elementos basicos Plano 10. Sefalamiento Metodologia de disefio: Pavimentos ‘Tabla de comparacién de los materiales para trata mientos de pavimencacién Hlano 11, Pavimentos 290 291 295 298 301 303 304 305, 307 310 313 316 319 323. 323 324 331 382 334 337 340 345, 348 352 355 368, 369 372 378 376 317 378 379 380 381 382 383 386 393 395 308 401 405Proceso" general di * Disciplinas relacionadas con el disenho * * El desarrollo urbano como un proyecto de. inversionFl que un pais en vias de desarrollo, en el lapso de un siglo, cambie de estructura econémica (de una eco- rnomfa tradicional basada en el sector primario a una economia moderna basada en los sectores secundario yy tecciatio) tiene como efecto directo e irreversible un proceso de urbanizacién. ‘La urbanizacion tiene como caracteristica principal la reubicacién de la poblacién dentro del espacio nacional: de la estructura tradicional, ef la que un alto porcentaje de la poblacién es rural, a la modesna, en la que la mayorfa de la poblacién cambia su residencia a las ciudades. Le elevada tasa de crecimiento demogréfico hace ain mas intenso el proceso de concentracién poblacio- nal en las ciudades. Si para 1980 més de la mitad de la poblacidn era considerada urbana, se estima que en Jos préximos 20 aftos la poblacién de las mayores cit- dades del pais se duplicata, y con ello se multiplicarén Jos ya serios problemas urbanos de insuficiencia e ine ficiencia de servicios, uso ineficiente del suelo, inct- plente estructuracién vial y demas. En este breve lapso histdrico, la presin de urba- nizacion sobre las ciudades dara cabida a numerosos pobladores que se asentardn legal o ilegalmente, pla neada o desorganizadamente, con o sin dotacién de servicios, pero que inevitablemente estardn ahi en un futuro préximo. Tal urgencia de urbanizacién va a requerir un cam. bio de actitud frente a los problemas. En lugar de bus cat resolver los problemas una vez que éstos se presen- ten, habré que empezar a pensar en cémo anuiciparse 4 los problemas urbants, pues, de lo contratio, por su magnitud y dinamismo, éstos se hardn mas complejos, hasta volverse gradualmente irresotubles. De aqui que este manual surgido de la necesidad de agrupar los hasta ahora dispersos crterios ténicos de di- sefio urbano, adapténdolos a las citcunstancias ya la rea- lidad de los problemas urbanos del pa‘s, para que puedan tener aplicacion directa y ser eficaces como instrumentos de solucién. De este modo, se sienta una base con la cual se have posible aftontat ariculada y racionalmente los ‘recientes problemas urbanes de nuestras ciudades.. A QUIEN VA DIRIGIDO EL MANUAL. EI manual proporciona informacién organizada que orienta el enfoque y la solucién de problemas ur- " banos, estructurdndola para hacetla accesible y de fécil manejo para personas no especializadas. pero involu- cradas en decisiones urbanas (administradores pibli- cos), asi como para estudiantes y profesionales que tra bajan con el propésito de dar soluciones especificas a la problemética urbana. Los problemas urbanos son complejos, y requieren ‘un equipo interdisciplinario para afrontarlos. El manual representa un dil instrumento de comunicacién entre diferentes disciplinas, puesto que, al racionalizar un proceso de disefio, se define la participacién de los es- pecialistas en la solucidn de los problemas. El manual esté pensado para ser utilizado tanto para el diseito de fraccionamientos residenciales, como de colonias po- pulares; de conjuntos habitacionales de bajos ingre- 508, como desarrollos turisticos de lujo, y para afron- tar los problemas urbanos existentes, como son los asentamientos precatios a los que haya que celotificar, dotar de servicios y equipamiento, estructurar la viali- dad y demés. El manual se centra sobre la problemética del dise- fio utbano, por lo que no contempla las etapas de pla- nificacidn urbana y regional previas a él, y de las que obtiene su orientacién. Sin embargo, se muestran las ligas del disefio urbano con estos niveles de decisién (véase gratfica 1, pag. 15). El cuadto siguiente muestra las metas y los objetivos del diseiio urbano, lo cual resume el contenido de este manual, OBJETIVOS Con este manual se pretende apoyar y otientar las, decisiones de diserto de un equipo de trabajo compues- to por diferentes profesionates. El manual no pretende aglomerar en forma exhaustiva todos los criterios de disefio existentes de ottos manuales, ni pretende ser tun recetario de criterios que el disefiador debe aplicar literalmente a los problemas que aftonte. De ahi que el diseftador deba entender que el propd- sito de un criterio ¢s establecer una acionalidad para resolver un problema especifico, mas que el de exhibir soluciones altemativas. El manual centra su atenci6n en establecer una ra- cionalidad para un proceso de diseito que, por lo gene- Tal, se leva a cabo de manera parcial o totalmente “in- tultiva”, con objeto de fundamentar las decisiones de disetio.12 ieee IRAN ARO AS: AR mem Temas + Subtemas Metas de diseto objerivos ‘A Andlisis preliminares ALL. Analisis programstico: ‘+ Marco generat + Determinantes, condicionantes + Lineamientos, programa + Conceptos los aleances sociales. fsicos y financieros del proyecto ‘Programa urbano que contenga _{f Definr usuarios y mercado, po de productos rane y ext de realizacién del proyeao_ | ‘A2, Andlisis urbano: + Actividades humanas + Usos del suelo + Transporte Dlagramas de organizacién de actividades urbanas Diagramas de funclonamiento y flujos Definir pricipales actividades que potencialmente pueden desartollarse en la zona de estudlo y estimar el tipo y volumen de su interaccton ‘AS. Imagen urbana: Croquis de cualidades formales y espactales de la zona de Proponer elementos visvales que esrucuren y | hagan claramente memorable la imagen del + Temperatura + Asoleamiento + Vientos. + tenes deepaace || Shao In land carcass oa + Emo fd a fal ns Gioganas Eade || Deaibi ie deans conpmensedal nay | vlentos, temperatura, cosientacign y caractetistica del trazado urbano |, Determinar la orlentacién de lotes o eificaciones, valorar su efecto sobre el terreno, abercura de vanos, uso de rompevientos, etostera AS. Andliss del siti: + Topografia, vegetacisn, + Hidrografia + Suelos, subsuelos + Clima, paisaje + Valores del suelo, accesos + Restiociones Fiano de vocacién de uso del suelo Deserbir y valorar los diferentes elementos naturales y artificiales del terreno DDeterminar la vocacidn de usos del suelo en las diferentes zonas del terreno en funcién de sus aspectos naturales, ambientales y usos del suelo B Diseio urbana BAL. Zonificacin: + Usos del suelo + Inensidad, densidades + Requerimientos Esquemas de usos del suelo | ‘Representar usos del suelo con base en un ‘programa de necesldades urbanas, de diagramas de fancionamiento de actividades uehanas y ‘corde con los andlisis de sitlo y clima 'B.2. Equipamlento: + Educacién, + Salud + Comercio, otros ‘Tablas de necesidad de ‘equipamlento Ubicacién en plano Determinar, agrupar, ubicat y minimizar el ‘equipamiento urbano, salsfaciendo las necesidades de la poblacién13 HAN SOLE HN REBECA A ARLES SERRA SIR remas + subtemas | Metas de diserio Objetivos. ia Valdes =": ilnasalemaes de Valid | Doermina lo cara val svjarqulaain, | i 1 | con secciones adaptacién al sitio y usos del suelo propuestos, { | + estructuracién | acoide con el orgen, destino y volumen de 1 sketones i| {Gants capers pot inert de as | Lees | avidades de cada zona | 1 Eales i | + Entonques i |S Real deave | 1 Eittonamieno y | iy | \ | 5 Dispstvos | | laos altematvos de | [Beterminar ia configuracén y mezca de ios les, subvivislin dela tetca y los || seghn el programa + Tipo de desarrollo. lores. Cuantfacén de tpos + Tamafo de lots, | de ots y areas para |. euipaniemo oserios | + Dimensiones 5 Baquemas de Manos de endo piciminar de | [ Conocer esemas aierativos de wazado de infacsructa Tedes (en ave anteprayecto) || codes paca sleconar el que mejor se adap a estan de demando de Ins catacteristins del proyecto utbano | s agua setvicos Ef proyecio decutvo i + Drensje final debetd ser eale.ad por i + Alumbrado el especivo expelalista, i i 1 i | | t : — =o - | Be. aisle | Esquemas de epacalidad y | [Toca las das verdes en clacgn oon el | 1 i tlecos en tecoridos Plaos de || "sistema urtano ye so de la vegetacén con i + Vegetacida |} plantacisn de especies y | fines estéticos o funcionales de tegularizacion : 5 Manejo decspado |) uantifacén | dlimatica | i anor | JL B7. Nobiliaro Tiposy especfcaciones de | [“Apoyar el funcionamiento del proyecio, Refozar | i Modliato y sa lacalizacibn fl catdcter dela zona con mabiliario apropiado + Basureros | + Bancas | + aradas de aurobas ___}] = [BS Sefalamieno | [pes y especicaciones de | Apoyar el funcionamiento de ia estructura val sefialamiento ylugar de || Buscar la compatbldad estética det sefialamiento + val colocacién con cl cardcter del espacio * Comercial BS. Pavimentes “Tipos y especificaciones; formas ‘poyar el funcionamifento del sistema vial de colocacién del pavimento, || Imprimir cualidades estticas al pavimento para + Concreto segdin fluncign o efecto hhacerlo agradable al recorrido + Piedras + Tabique | + Astalio14 E| manual esta dividido por temas, cada uno de los cuales esta estructurado metodolégicamente para faci- litar su comprensién y manejo. Al inicio de cada tema se presenta un esquema metodolégico del proceso de disefto recomendado para el mejor desarrollo del tema y aplicacién de los criterios. planteados. No obstante ‘que puede haber muchos métodos, el método de dise- fio planteado en cada tema ha sido producto de la ex- periencia profesional del autor, y tiene como objeto es- tablecer congruencia y racionalidad en todo el proceso de disefio para lograr la calidad que un proyecto utba- no requiere. De agui que en el manual se consideren los niveles de decisién del disefio, el proceso para la racio- nafizaci6n de las decisiones y la formacién e interna- lizacién de las bases de disefio de las que surgen los criterios. Los objetivos generales del manual son los si- guientes: 1. Proponer un método de trabajo simplificado para un profesional o técnico encargado de afrontar problemas urbanos, 2. Aclarar, para cada etapa del método, los proble- mas, principios y critetios generales de solucién que definen la importancia de la realizacién del tnismo. 3. Proponer notmas y requerimientos que apoyan las diversas decisiones de disefio que son nece- sarias dentro del proceso de trabajo del equipo. Plantear que éstos sean de aplicacién general. 4, Mostrar el alcance de cada etapa del proceso de trabajo con un ejemplo del producto que deberd realizarse, ya sea en forma de plano, esquema, diagrama 0 tabla, FORMA DE USO DEL MANUAL. Y CONTENIDO BASICO El manual se divide en dos partes: la de los andli- sis preliminares y la de disefio urbano propiamente. Cada parte se divide, a su vez, en varios capitulos segiin el tema de disefio por tratat. Cada capitulo esté estructurado de la siguiente manera: en la primera p- gina se presenta un cuadro 0 diagrama del método de disefio particular del tema por tratar; le sigue la expo- sicién de tos problemas urbanos que se resuelven con la aplicacién de los criterios de disefio tratados y los principios de diseito que se persiguen; se presentan después las hipdtesis 0 criterios generales de disefio con los que conceptualmente se resuelven esos pro- blemas; se formulan los requerimientos y normas que orientan las decisiones de disefio y se plantean critertos particulares de disefio que ilustran con croquis cémo resolver aspectos especificos del problema; se ofrece el ejemplo de un producto de disefio que s¢ debe lograr para resolver el problema y, por tiltimo, se dan las refe rencias bibliograficas del tema de disefo tratado. Es importante recalcar que los andlisis prelimina- ves representan la parte de diagnéstico, y el diserio, la parte propositiva (normativa). El manual esté estructurado para que cada capi- tulo pueda ser utilizado en forma independiente. Sin embargo, habra que guardar la relacién del tema con el proceso general de disefio urbano que se muestra esquematicamente en la grfica 1 y en la que se esta- blece la relaclén del disefio con ottos niveles de plani- ficacion y disciplinas relacionadas (véase grAfica 2) El manual esté orientado a resolver de una mane- ra practica los problemas urbanos en el nivel de an- teproyecto. Una vez aptobado éste por el cliente o las autoridades locales, el diseitador podré abocarse al des artollo del proyecto ejecutiv. PROCESO GENERAL DE DISENO URBANO. La grafica 1 muestra un proceso de trabajo de di sefio urbano, en ella se observa cémo el método esta integrado por metas patciales. Las metas parciales constituyen los capitulos del manual que tienen en si su propia metadologia de di- sefio. La articulacién de métodos parciales conforma el método general de disefio urbano. ENFOQUES EN LA FORMACION DEL MANUAL, Para la elaboracién del manual fue necesario deli- mitar el campo de accién del disefio urbano, conside- rando, en “sentido vertical", los niveles superiores e inferiores de la planificacién y, en “sentido horizon- tal’, las disciplinas relacionadas con el disefto urbana, tal como se muestra en la grafica 2,Il Proyecto ‘Andis preliminares Conceptos | wazoprairinr | deconjunco urbana meagrado | ejecutwo urtano Grafica 1. Proceso del trabajo de diserio urbano.16 Gréfica 2, RelaciOn del disetio urbano con otras discplinas. EL DESARROLLO URBANO COMO UN PROYECTO DE INVERSION* El desarrollo urbano, como un fenémeno socioe- ‘conémico que atiende las necesidades basicas de una Poblacién, al igual que otras actividades en el proce- so de desarrollo politico, econémico y social de un pais, conlleva un proceso importante de asignacién. de recursos en términos fisicos (terreno), financieros, de infraestructura y muchos otros. Este proceso atiende determinadas prioridades, metas y objetivos, y se orienta tanto a la satisfaccién de necesidades ‘Por el Ing. Gustavo Navejas Met. Planeacién nacional | ' ‘Paneacion regional} cespecificas de un grupo como a la atencién de proble- mas generales de la sociedad en su conjunto. Desde el pasado, el concepto de desarrollo urbano se ha venido interpretando de manera parcial, pues por una parte se analizan tradicionalmente los aspec tos socioeconémicos de la poblacién y por la otra el nfasis ha recafdo en forma importante hacia el “dise- ‘io urbano”, destacandose tnicamente las caracteristi- cas fisicoespaciales en los planteamientos y solucio- aes. Esto conduce a que al asignar recursos para instrumentar las actividades de desarrollo urbano (habitacional, recreacién, servicios, infraestructura y otros), ésta sea parcial y poco objetiva pues no sé cuenta con alternativas integrales que permitan su jerarquizacién y evaluacién econémica en términos de tun “proyecto de Inversion” (véase grafica 3),18 Debe sefialarse que la concepcién de actividades econémicas como proyectos de inversién ha sido par .ticularmente atendida por actividades de tipo industrial. Sin embargo, las metodologfas existentes y disponibles permiten aplicar los conceptos de proyecto a casi cualquier actividad econémica-politica-social que involucre Ia asignacién de recursos. Es asf que en los iitimos afios se han venido difundiendo dichas técnicas ¢ instrumentos hacia otras actividades, como el tutis- mo, el sector salud, las comunicaciones y las obras de infraestructura en general En las condiciones criticas por las cuales atravie- san las economfas en la mayorfa de los paises en des- arrollo, en los cuales un denominador comiin es la es- casez telativa de recursos, se estima imprescindible que el proceso de toma de decisiones se realice con efi- cacia y eficiencia, es decir, que no s6lo se den solu- ciones de eficacia a los problemas del desarrollo urba- no, sino que ademés sean eficientes en relacién con los recursos financieros y econdmicos que hay que asignar con base en las prioridades, las metas y los ob- jetivos planteados. En virtud de lo anterior, se intenta presentar a continuacién un esquema metodolégico para ubicar al desarrollo urbano, su problematica, andlisis y plantea- miento de altemativas, bajo el marco conceptual que se tiene en un proyecto de inversi6n. Se definirén, tan- ton el nivel normativo como operativo, las diferentes erapas del proceso para ubicar, desarrollar, evaluar € implantar un proyecto de inversion, sefialandose asi- mismo los contenidos y mecanismos disponibles para su instramentacién, PROYECTO DE INVERSION Definicién Un proyecto de inversién implica involucrarlaasig- nacign de recursos dentro de un proceso de toma de de- cisiones, incorporando determinadas técnicas para su andlisis y evaluacion. Por otra parte, un proyecto de in- version también se define cuando se presenta la necesidad de invertir en “hacer algo con el fin de aprovechar éreas de oportunidad”, como crecimiento del mercado, politicas de impulso para el desarrollo de una ciudad, politica de promocién de satisactores bésicos, como ta construecién de viviendas para sectores de bajos ingresos, entre ots. En términos conceptuales, un proyecto de inver- si6n es un proceso de asignacién de recursos para sa- tisfacer necestdades bajo el cumplimiento de objetivos Y metas precisos. Tres puntos importantes conviene destacar en esta definicién: 1, La asignacién de recursos tiene un carécter de irrevocabilidad, es decit, que una vez realizado el acto de toma de decisin en el nivel correspondiente de acuerdo con las facultades del inversionista privado en Jo individual, 0 en 1o social con el consejo de admin tracién, la asamblea de acclonistas o cualquier rgano de decisién paiblico, los recursos quedan comprometi- dos. Cualquier cambio posterior serd objeto de otra decisién o serie de decisiones, pero cada una se deberd considerar como individual e irrevocable. 2. Por definicién, los recursos asignados presentan una estasez relative, es decir, no son abundantes ¥ ti nen implicito un costo alternativo. De hecho, sin esta ca- racterstica, el proceso de decisiones y consecuentemente elanalisis de un proyecto ito tendrfan razén, ya que al no resentarse costo alguno para los recursos por asignar, se podria seguir utllizandolos sin temor a su incumpli- ‘miento al fin especifico 0 a la solucién de los problemas 43. Los objetivos, metas o necesidades presentan ca- racteristicas de multipticidad, es deci, siempre se ten drdn varias alternativas (pot lo menos dos: it o no ir a la decisién). Ademés, es necesario y conveniente plan- tear varios cursos de accién que permitan establecer di- ferentes opciones para las soluciones propuestas que involucran tanto los aspectos técnicos, econémicos, po- Itticos y sociales, como sut horizonte en el corto, media- no y largo plazos. Criterios de seleccién entre alternativas Para poder seleccionar, evaluar y sobre todo revo- mendar un curso de accién entre las varias alternatt vvas, se requiere contar con un pardmetro de medicién ¥ comparacién. Esto comiinmente se denomina crite rio de jerarquizacién o de ponderacin. A este respec- to, se pueden apuntar tres tipos de criterios. 1. Ordinal. Nos permite definir tnicamente las ca- racteristicas de las alternativas en términos secuencia- les sin considerar otros elementos cuantitativos 0de mayor precision, como costos o beneficios, por ejemplo. Bajo este criterio, sélo se podrian jerarquizar Jas altemativas en forma de un orden especifico, 0 de una secuencia; la alternativa que legé primero, (6 en términos alfabéticos, o de grandes, medianas 0 pequeiias. | | Por tanto, el utilizar este criterio presenta ciertas limitaciones en términos de dedisién ya que la infor- macién de base diffcilmente puede ser analizada y cevaluada, Sin embargo, este criterio se aplica en algu- nas ocasiones donde no es posible obtener mayor informacién sobre las alternativas, aunque se reco- tmienda utilizarlo en combinacién con los siguientes atetios, 2. Cardinal. implica cuantificar todas las alterna- tivas bajo un mismo denominador, que sea comtin en- tre ellas, con el objeto de poder sumat, estar o dividir sus elementos y asi estar en posibilidades de jerarqui- zatlos. El comtin denominador para este tipo de critetio puede ser simple 0 sofisticado, dependiendo del tipo de informacién de que se disponga y del andlisis que se realiza para cada alternativa. Asi, se puede tener como indice el costo de cada alternativa (recursos monetarios como denominador), la relacién costo- beneficio, la tasa interna de rendimiento o el valor nto presente. 3. Referencia. En éste, ademas de contar con un comin denominador para cada una de las alternati- ‘vas, se incorpora un indicador de referencia, medido en las mismas unidades del denominador. Esto es, 8¢ requlere definir uno o vatios puntos de referencia que petmitan acortar o seccionar diferentes segmentos en el espacio de posibilidades-de las alternativas. El indi- ce de referencia puede ser expresado como un mini- ‘mo, o un maximo, o bien a través de limites precisos ent los valores de las alternativas. Por ejemplo, los techos financieros de tipo presupuesto pueden ser in- dicadores de referencia maxima, que definen un limi- te de inversi6n o costo para todas las alternativas, por lo cual, aquellas que lo rebasen quedan fuera de la je- rarguizacién, También pueden existir otros tipos de {indices como un nivel minimo de rentabilidad o pard- ‘metros técnico-econdmico-sociales, que son detetmi- nados exdgenamente a las altemativas, bien en fun- ci6n de las caracteristicas del érgano que decide e! proyecto en particular o por la experiencia de otros ca- 505 en proyectos similares. 19 Herramientas de andlisis conceptual ‘Una vez que se ha concluido el proceso de jerar- guizacién, utilizado para la identificacién y cuantift- cacién de las alternativas disponibles, cualesquiera de los tres criterios antes mencionados o la combi- nacién de ellos, se cuenta con dos herramientas de tipo conceptual que facilitan la seleccién de las alter- nativas mas adecuadas y convenientes en términos econémicos, sociales, politicos y técnicos, y que tien- dan a dar respuesta efectiva a las metas yfo soluciones objeto de proyecto. Las herramientas son: * costo de oportunidad. Se define como el costo que se deja de ganar por la decisién de llevar a cabo una altemativa y no haberse tomado cual- quier otra. Debe sefialarse que el concepto de costo de oportunidad no implica una diferencia entre alternativas, entre la que se selecciona y cada una de las otras, sino que es el valor total de la que no se selecciona, ya que sélo se puede elegir a una de ellas. Por ejemplo: Alternativas weitidad a B c D 10 3 6 12 Vamos a suponer que se esté seleccionando a la alternativa A, entonces el costo de oportunidad de no haber seleccionado la alternativa D seré de 12 y no de 2 como serfa la diferencia entre ellas. + Costo sumergido. Este concepto, ttaducido literal ‘mente del idioma inglés (sunk cosq, representa una hetramienta fundamental en la determinacion de alternativas para un proyecto. Se define como aquel costo que ya fue utillzado, que ya se realiz6 antes de haberse tomado la decisién, y por tanto, es un ‘costo pasado e irreversible, En términos matemdt 005, podrfamos decir que es0s costos son elementos ‘comunes a todas las alternativas para un proyecto, oro que se cancelan y no modifican la dimension ni estructura de las alternativas.20 Es muy comtin que de no tener claro este concep- to, al elaborar proyectos de inversiGn se incluyan costos producto de otras decisiones, pero que afectan notablmente el andlisis de seleccién de alternativas. Por ejemplo, cada apuesta en un juego de ruleta, es totalmente independiente de » los acontecimientos antetiotes. y pot tanto si se ha ganado o perdido mucho, ese efecto no debe tomarse en cuenta al decidir la siguiente apuesta. En el caso de un proyecto de desarrolio urbano, se podria pensar en el siguiente caso: habiéndose realizado inversiones para la infraestructura de lun conjunto habitacional, en términos de su via- lidad primatia, se encuentra el dia de hoy que existen altos mantos freéticos que harfan pro- hibitiva fa cimentacién de fos edifcios, por lo que contemplan las siguientes alternativas: 4) Abandonar el proyecto pot la infraestructura existente. 4) Cambiar de edificios altos por construcciones de un nivel ) Realizar el proyecto en otra zona a 10 km. Como los costos ya utilizados en las obras de infra- estructura realizadas son comunes para el andlisis de cualesquiera de las alternativas, entonoes se cancelan, es decit, no deben considerarse en la decisién sobre la nueva alternativa. O sea, estos costos deben tenerse presentes para no ser transferidos a futuras decisiones, como frecuentemente sucede. TAPAS DE LA FORMULACION, EVALUACION E IMPLANTACION DE UN PROYECTO DE INVERSION En la gréfica del método se presentan en forma de diagrama las distintas etapas, a través de las cuales se perfilan las actividades basicas del desarrollo de un proyecto de inversidn. Se debe aclarar que dicho pro- eso se inicia en el momento de detectatse una idea 0 de presentarse una érea de oportunidad o bien al plan- tearse la atencién para la solucién de un problema es- pecifico, y termina en el momento en que se arranca el proyecto, es decir, cuando se terminan fisicamente tas obras y esté listo para operarse o utilizarse. A conti nuacidn se desglosan las etapas de que consta un pto- vyecto de Inversién, Primera etapa. Ubicacién En esta etapa se debe ubicar el proyecto en fas con- textos mactoeconémicos (planes de desarrollo), secto- rial (programas de desarrollo) y mictoeconémico (re gional y local). Para ello, se debera conocer, en primer lugar, siel proyecto se enmarca dentro de los planes na- cionales del pais, i en términos de actividad productiva o de infraestructura social esté contemptado dentro de las prioridades nacionales, y qué lugat le corresponde en términos de su importancia econémica, politica y so- cial en dichos planes (véase gréfica 3) Acontinuacidn se tendra que ubicar et proyecto en Jas acciones concretas y especificas que se delinean a través de los programas sectoriales en la economia, esto es, conocer la magnitud, forma y atencién que se Je asigna a esa actividad (la del proyecto). En particu- lar, se deberdn conocer las acciones de instrumentacién de los programas, que en el caso de México se tienen dentro del Sistema de Planeaci6n y en el Plan Nacional de Desarrollo, y que son: 1. Oblégatoria: implica las acciones correspondien- tes al Gobierno Federal. 2. De coordinacién: establece las relaciones entre los diferentes niveles de Gobierno (federal, es tatal y municipal. 3. De concertacién: se refiere a los diferentes pro: gramas de fomento que acttian a través de com- ppromisos con el sector privado y social 4. Inductda: toca los aspectos de politica econémi- ca para impulsar e inducir la actividad produc- {iva y social por medio de estimutos fiscales, f nanciamientos preferenciales y otros, Por iiltimo, se debe ubicar at proyecto en su con- texto microeconémico, en particular el referido al mbito regional y local en donde se pretende llevar a cato su desarrollo. Ademés de las normas, regula ciones y estimulos que en el nivel estatal y municipal se tengan para cada caso, se deberd presentar atencién a las condiciones socioeconémicas y politicas de la zoria, region y localidad, en particular sus caracteristi- cas étnicas y culturales. También es importante tomar en cuenta las condiciones de desarrollo en general de la zona, tanto histéricas como a corto y mediano plazos. Por lo que toca a las caracteristicas fisicoespaciales y de otra naturaleza, como climdticas, suelo y otras, se dh| | | | | tratardn en forma especifica en la etapa de “contenido” de proyecto en el capitulo sobre localizacion. Segunda etapa. Contenido de un proyecto EL contenido de un proyecto de inversién se con- forma de la mezcla o interaccién de dos componentes. la horizontat, que se refiere al campo de especialidad, yla vertical, que se tefiere al nivel de profundidad de Ia especialidad. En té:minos verticales, se pueden dis- tinguir tres subetapas que corresponden al nivel de profundidad de los estudios, y son (véase gréfica 3) + Pegfl. Contiene los elementos minimos que des- criben a un proyecto y cuyo fin es el de tomar fa decision de continuar o no con los estudios en el nivel de anteproyecto. Tal serfa el caso de realizat tun sondeo general del mercado para determinar el potencial de venta que tienen algunos produc- tos urbanios (Lote, viviendas, etc) que pensamos realizar, para luego decidir cuales el més atracti- vo social 0 econdmicamente, y con base en ellos llevar a cabo un plan maestro general sobre el terreno para definir la capacidad que tiene en cuanto a usos e intensidad de usos del suelo; y finalmente realizar un panorama sobre toda la operacién con sus etapas o estrategias de implantacion para saber su viabilidad financiera, + Anteproyecto. En él se precisan con mayor deta- lle todos los aspectos necesarios para tomar la decision de asignat recursos al proyecto. Esta subetapa consiste en llevalo a cabo un estudio de mercado detallado sobre los productos de mayor potencial que se identificaron en el son- deo, determinando caracteristicas, cantidades, precios de venta, demanda a lo largo del tiem- po, etc.: realizar un anteproyecto urbano yj argultect6nico que satisfaga la demanda especi- fica en el tiempo, y llevar a cabo un estudio de prefactibilidad financiera para precisar ta rentabilidad de la inversién, + Proyecto. Se integra una vez que se ha decidido positivamente llevatlo adelante y contiene los mismos elementos que el anterior proyecto, sdlo que en un nivel que permita su impianta- cin y control. En forma espectfica, se puede 21 mencionar que en este nivel se entiende el des- arrollo de la ingenieria de detalle para un proyecto industrial o el llamado proyecto ejecu- tivo en un desarrollo habitacional o turistico, el cual consiste en la elaboracién de célculos, es- pecificaciones, cuantificaciones y presupuesto detallado de cada uno de sus componentes. Finalmente, con mayor detalle que el estudio de mercado, se determina la sensibllidad de ventas y la estrategia de comercializacién del proyecto. ‘Adicionalmente con 1as cifras del presupuesto detallado se fundamenta el andlisis de factibi dad financiera en el cual se precisa el manejo de 4os recursos para llevarlo a cabo. Debe sefialarse que la decision de seguir 0 no con €1 desarrollo de un proyecto se debe tomar ini- ialmente en el nivel de perfil y después en el de anteproyecto, tanto por su nivel de profundidad como el de costo, ya que en términos muy agre- gados y con base en la experiencia se puede men. cionar que el nivel de perfil tiene un costo de centre 0.5 a 0.8% en el nivel de anteproyecto entre 1.0 y 1.5%, y en el nivel de proyecto puede legar a estar entie 5 a 7% de la inversién total. Por tanto, para decidir se tlene que minimizar la primera inversién, de aqué que cada uno de estos niveles tenga un orden creciente de complejidad técnica y costo, pot lo cual evidentemente se debe decidir 5i se sige 0.n0 con el proyecto, pero en sus primeras etapas. Un proyecto urbano en cualesquiera de sus niveles de profundidad para que sea congruente con la realidad (mercado) y produzca un disefto urbano y/o arqui- tecténico congruente con sus condicionantes siendo viable financieramente, debe estar integrado necesaria- ‘mente por tres campos de especialidad: mercado, técni: co y financiero. Como se coment por lo general el pro- motor omite (0 restringe) el estudio de mercado por considerarlo innecesatio, lleva a cabo un estudio técni- co en toda su extensién (con frecuencia con poca con- gruencia con el mercado), y posteriormente otro espe- cialista lleva a cabo el estudio financiero sin conocer @ fondo el proyecto, s6lo guiado por cifras que de éste se _generaron, lo cual da cabida a errores de apreciacién. Esta poca concordancia y, comunicaci6n entre los espe- clalistas involucrados en el desarrollo de un proyecto hhace cuestionar la eficiencia en el manejo de recursos,22 que son muy cuantiosos en un proyecto urbano. De aqui que sea necesarlo considerar en el sentido hori- zontal los campos de especialidad mencionados. + Aspectos de mercado. Se integran en términos de la demanda y la oferta, tanto histérica como previsible a corto, mediano y largo plazos, ademés de la determinacién de las condiciones bajo las cuales se establece la transferencia ‘comercial del bien o servicio, Por ejemplo, en un proyecto de desarrollo urbano o habitacional, se tendré que conocer la demanda y la oferta en la zona de influencia, y su proyeccién para cono: cer a través de un balance oferta-demanda las posibitidades de demanda real 0 potencal insatisfecha. Entre otros, en este estudio se determinan los precios y condiciones de venta de los productos urbanos + Aspectos técnicos. Tienen que ver con tres pun- tos principales: tecnologia, insumos y localiza- cién, Para un proyecto urbano la tecnologia se traduce en el disefto urbano, lo arquitecténico y los métodos de construccién; los insumos en cuanto a la disponibilidad de materiales y mano de obra para llevar a cabo las obras, y, final- mente, la localizacién se interrelaciona con los. dos puntos anteriores y se refiere a la infraestructura necesaria’ para el desarrollo turbano 0 habitacional, en términos de agua, vias de acceso y ottos. + Aspectos financieros. Esta subetapa se integra de la determinacién de los aspectos de mercado y técnicos, ya que una vez determinados el nivel y las condiciones comerciales de la demanda insatisfecha 0 potencial, el disefio, la localiza- cin y la disponibilidad de insumos, se pueden derivar los parémetros de inversién (costo uni- tarlo de la infraestructura, vialidad, obra urbana otros). Con ellos y el nivel de demanda se con- forman los principales estados financieros del proyecto, principalmente el de resultados, el flujo de caja y el balance general. Para la determinacién de los estados antertores es necesario, en primer lugar, defini las fuentes de recur- 08, Su costo, plazos y modalidades para su obtencién. Y, en segundo lugar, conocer la programacién técnica y de mercado para la elecucién en el tiempo del proyecto. Tercera etapa. Evaluacién de un proyecto Esta etapa proplamente conjuga y resume las ante- rlores y permite llegar a determinar, bajo una serie de indicadores, la viabilidad del proyecto en términos eco- ndmicas y sociales (véase grafica 3). El principio de decision de esta etapa se centra en el andlisis beneficlo-costo, es decir, en la comparacién de todos los beneficios o efectos positivos y todos los cos- tos 0 efectos negativos que directa o inditectamente (externalidades) se llegaran a generar pot el proyecto. A efecto de comparar los beneficios y los costos se aplican varias metodologias, como la del valor neto presente 0 flujos descontados, la tasa interna de retorno y otras Esta etapa se integra por las subetapas siguientes: + évaluacién privada. En ella se estiman y caleu- Jan todos los costos y beneficios a través de los precios de mercado,. sin considerat aquellos efectos indirectos 0 externos que pudieran ser positivos 0 negativos, sin que se registren a tra- vvés del sistema de precios de la economia. For ejemplo, en un proyecto de desarrollo urbano 0 habitacional, la evaluacién privada se limitaria a incluir los costos de la construccién, el finan- ciamiento y la administracién; y por el lado de los beneficios, tinicamente la recuperacién por la venta de las unidades habitacionales asf como por los terrenos de uso comercial en su. aso. Por tanto, no se considerarfan las exter- nalidades, como el impacto del proyecto urbano sobre el medio (aumento de contaminacién, mayor congestionamiento, etc.), mientras algunos de ellos son susceptibles de conside. ratse en la evaluacién social. + svaluactén social. En ella se intenta incorporar los efectos del proyecto en el entorno o area de influencia, es decir, se rata de identificar y cuan- tificar, cuanto sea posible, los costos y beneficios para la comunidad o para la sociedad en su con- junto, Esta subetapa se apoya en el desarrollo de varias metodologias que a principios de los se- tenta empezaron a formalizarse. En forma breve sse menciona la correspondiente a la OECD-Little Mirrless, la cual indica que habré que estimar to- dos los costos y beneficios de un proyecto sobre la base de parémetros internacionales, bajo el su-puesto de que en ese nivel se tlene una mayor competencia y, pot tanto, se eliminan las distor- siones existentes en paises en desarrollo, tales como precios controlados, subsidios, estructuras monopélicas y ortos. + Andlisis de Sensibilidad. Esta titima subetapa tiene por objeto, tanto para la evaluacidn privada como para la social, probar el proyecto urbano ante diferentes escenarios fururos, en los cuales se someten las variables mas relevances a cam- bios positivos o negativos que puedan esperarse en los émbitos social, financiero o urbano, cuyos resultados deben mostrarnos los limites de fluc: tuacién de esas variables frente a los niveles de rentabilidad esperados. En términos generates, este andlisis se realiza mediante téenicas estadis- ticas a través de las cuales se asignan seties de probabilidad a las variables mas sensibles del proyecto y se generan akremnativas mtltiples con el uso de modelos computarizados. Cuarta etapa, Control e implantacién de un proyecto Esta dltima etapa se realiza tinicamenté cuando el proyecto se ha aceptado en el nivel de anteproyecto y se ha decidido llevar adelante su instrumentacién, por lo que se procede a realizar el estudio en el nivel de pro- ‘ecto (ingenietfa de detalle urbano y/o arquitect6nica). Con el proyecto ejecutivo terminado, se procede a la rea- lizacién de las siguientes subetapas (véase gréfica 3). + organizactén adméiniscraciva. implica definit la estructura orgénica que se encargaré de realizar el proyecto, normalmente encabezada por un di- rector de proyecto, un responsable técnico y un financiero, y dependiendo del tamafio y comple- Jidad del proyecto, una serie de asesores en ma- teria laboral, adquisiciones, etc. Asimismo, se prevén el marco de relaciones contraciuales y 23 los aspectos de capacitacién y adiestramiento, en su caso. + Formulacién de contratos x licttaciones. Lmplica el abastecimiento de materiales y la contrataci6n de las obras en forma total o por especialidad. En caso de que el ejecutante del proyecto sea una entidad de participacién estatal mayoritaria 0 de Gobierno federal, estatal o municipal, se debe considerar una serie de reglas y procedimientos para la celebracién de concursos y adquisicién de obras que hay que adoptar segrin sea el caso, + Supervision y control de la ejecucién. tnwohucra una serie de actividades relacionadas funda- mentalmente con la supervision y vigilancia de Jos avances fisicos y financieros del proyecto en su ejecucién, contando para ello con varias herramientas de control, como los diagramas de PERT, ruta critica, control presupuestal y control de gestion. Debe sefialarse la imporancia de esta subetapa en el sentido de acompasar la programacién fi nanciera de flujo de recursos con los programas de obra, sobre todo en términos de adquisicién de materiales, secuencias de construccidn y pro- grama de entregas, principalmente. Enfocar el desarrollo urbano como un proyecto de inversién oftece una perspectiva mas realista y centra- da de cudl es fundamentalmente Ia “esfera de respon- sabilidad” del diseftador urbano y cuales son sus ligas de patticipacién decisional con ottos especialistas invo- lucrados en el proyecto urbano. De hecho, el proyecto urbano debe ser el resultado de un proceso decisional mulkidisciplinatio y no disciplinarto (en disefio) como generalmente se lleva a cabo. Se piensa que en la medi da en que el disefiador urbano le haga ver al cliente la necesidad de enfocat st promocién como un proyecto de inversion (por su propia seguridad financiera) seré la medida que se podrén racionalizar los limitados recur- ‘508 con que se cuenta para llevatlo a cabo y con ello ga- rantizar el éxito social y econémico de la operacisn,24 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS _ Achour, Dominique y Gonzalo Castafieda, Inversiones en bienes raices. Andlsis yvaluacién de Bienes rales en el concerto mexicano, Limusa, 1993 Baca Utbina, Gabriel, Evaluactén de proyectos, MoGraw- Hill, 1998. Broadbent, . y A. Ward, Design Methods in Architecture, Architectural Association, paper 4, Lund Humphries, Londres, 1969 (publicado en espaol por Gil, Barcelona, 1987). Coss Bu, Ral, Aredlisisy evaluactén de proyectos de inversion Lirmusa, 1996. Dasgupta, R, A. Sen y S. Marglin, Paucas pare la evaluacién de proyectos, Naciones Uni- das, Nueva York, 1972 Fitzgerald, E., Public Sector Investment Planning for Development Countries, MacMillan Press, Nueva York. 1978. Infante Villarreal, Arturo, Evaluacién financiera de proyectos de inversién, Norma, Barce- lona, 1995. Jones, |. Ch., Design Merhods, Wiley Interscience, Nueva York, 1976, Moore, G.. Emerging Methods in Environmental Design and Planning, MIT Press, Cam bridge, 1970.sandiisis de ‘eeu eet € *lmagen urbane * Analisis del clima * Analisis del sitio*Condicionantes del proyecto: _ el terreno: y el: medio *«Lineamientos programéaticos _* Programa urbano Conceptos de disefoist Gay} pee) TH i Ly ifs] iF ey ou | P METODOLOGIA DE DISENO: ANALISIS PROGRAMATICO: aE ar aCon fecuencia, et proyectisadesorolla un proyecto tan solo con el levaniamiento topagrafico dei tereno y algunas earacteristicas _generales (socioeconcmicas) de ls futuros compradores. El resto de {a informacion que necesita para proyectar, él x supone en gabi- rete, fo cual da por resultado que el proyecto sea ineongruente con (a realidad. Se debe buscar defir racionalmente el problema urbaro para el cual Seva. disear. lo implica generar informacién coniable basada en 4a realidad, fo que conlleua a obtenrla en el campo: entvevistas 0 eicuestas con futuos usuarios y visitas continuas a teno y a fas zonas veinas, 29 PROBLEMAS Frecuentemente sucede que el proyectista empieza a disefiar teniendo una idea vaga del problema urbano y de los usuarios para qutenes esta diseiiando, lo cual origina que sus proyectos sean estereotipades con ca- racteristicas similares, aunque se encuentren en dife- rentes climas, 0 sean semejantes, aunque estén desti- nados a distintos grupos sociales. En vez. de que el proyecto cumpla con determinados requerimiientos am- bientales y sociales locales, por lo general los usuarios se tienen que cefiira lo que el proyecto les oftece, lo que usualmente genera malestar por la mala adaptacién ambiental y tensién social, porque dificulta la interac- ign social o bien descapitaliza al cliente-promotor por las soluciones urbanas costosas y poco rentables desde el punto de vista econémico. Parte de la dificultad de definir un problema urba- no estriba en que el cliente (sector piblico o privado) rata vez sabe qué y c6mo quiere lograr un proyecto ur- bano, y por lo general se concreta a enunciar el ntimero aptoximado de viviendas olotes que quiere realizar. En realidad esto se debe al poco conocimiento que se tie ne de las posibilidades que oftece el disefio urban para agrupar lotes y viviendas en diferentes maneras, cada una de las cuales oftece resultados particulares en cuanto a estructuracién funcional y espacial, organi- zaciéa social y rentabilidad. De aqui que el disefiador, en su proceso de defini- ci6n del problema, deba confiontar y decidir con el cliente no sélo las principales variables del problema, sino también las diversas modalidades en que éstas se pueden intertelacionar. La patticipacién del cliente en este proceso es crucial pues con Frecuencia él tiene una apreciacién propia (inttospectiva) del problema, y sus atgumentos y puntos de vista pueden aportar ideas de cbmo se puede comercializar el proyecto o la imagen que se le debe imprimir para atraet a un segmento del mercado. De agui la necesidad de definie con claridad el pro- blema humano que se busca resolver a través del dise- fio, el cual debe levarse a cabo previo a cualquier tarea de disefio. En la medida en que se defina el pro- blema con claridad y precisin, dependera la efectivi- dad de la solucién urbana, es decit, entre mejores co nocimientos tenga el disetiador sobre el problema, las, soluciones de disefio que proponga serdn mas acer- tadas y congruentes con la tealidad.30 MARCO GENERAL Por la complejidad para realizar un proyecto urba- nno que busca atender los problemas de una demanda dindmica en terrenos que caracterfsticamente tienen problemas de acceso e insuficiencia de servicios, y la magnitud creciente de recursos financieros que se tie- nen que manejar para su realizacién, es recomenda- ble, en principio, tomar todas las medidas precautorias para asegurat que el proyecto esté encuadrado y res- palda las politicas de desarrollo urbano establecidas ena entidad donde éste se levaré a cabo. Estas medi das inlciales facilitardn no s6lo la obtencién de permi- ‘os estatales de planeacién y municipales de construc- idn y conexién a las redes de infraestructura, sino que también pondrén al proyecto en buena posicién para tener acceso a fondos federales o privados para su realizaci6n, Basicamente habrfa que enfocar el pro- ecto urbano como un proyecto de inversién, tal como se describié en la introduccién. DETERMINANTES DEL PROYECTO: EL MERCADO Para definir un problema urbano no es suficiente con anotar el niimero de posibles compradores y sus caracteristicas socioecondmicas. Aunque esta informa- cin es importante, pues nos da el ntimero aproxima- do de lotes o viviendas, de qué superficie y con qué caracteristicas fisicas, no nos revela dos aspectos im- portantes del usuario: 1. cudles son sus constumbres ¥ c6mo interactian los divetsos miembros de la fami- lia, y principalmente, 2. cSmo se comportan e interac tian socialmente las familias en grupo. Esta diltima informacién es imprescindible para definir el proble- ‘ma, pues nos orienta sobre las modalidades de estruc- turacién espacial, funcional y de organizacién social que debe procurarse dentro del proyecto, para que éste sea congruente con la realidad social y econémica para la cual se estd disefiando. Un buen estudio de mercado podrfa proporcionar esta informacién con mayor o menor detalle y grado de conftabitidad. Pero sucede con frecuencia que para ahorrarse dinero (ahorto mal entendido) el cliente opta por no realizar el estudio porque piensa que “él cono- ce” (intuitivamente) su mercado, y puede suplitlo “su- poniendo* informacién y circunstancias. Sies sector pa- {a agrapacién social en pequeia escla propicia el contacto y las telacionesinterpersonales, y las familias legan a conocese y acon: {a agrupacién en gran escala dificulta la comunicacién personat yobstaculiza que las familias puedan convivir.£eonocimiento del segmento de mercado para el cual se dea facta coneptualzary realizar produetos que satsfacen sus uso. necesdadesy expecatvgs, por tanta serdn aceplades y vend. A desconocimiento del mercado y la produecién masiva de produ: {os urbanos ~lles 0 viviendas- estereatipados e hibrdos se traduce en ambientes andnimos que dfcultan la identidad eon el lugar en que se vue y, consecuentemente, propican descuido y vandalism. 31 bio, lo que les interesa es cumplir social y politicamen- te con los obreros o empleados otorgéndoseles vivien- das, pues suponen que éstos como quiera estarén con- tentos con cualquier tipo de vivienda y modalidades de agcupacion que les den. Errot. Los usuarlos aunque estén contentos con su vivienda, con frecuencia no se identifican con el lugar en que viven, por lo que no lo cuidan, lo van deteriorando hasta convertislo en un basureto. El problema no es que sean unos salvajes, sino que el error consistié en “suponer” que se comportarfan socialmente de una manera, cuando en realidad su pattén de interaccién social es totalmente diferente y ajeno a como, por ejemplo, se disefian ac- tualmente los conjuntos habitacionales. Mas grave atin, esto se agudiza conforme el conjunto habitacional se hhace mayor, pues los usuatios pierden escala y puntos de contacto comunitario, y se van segregando y alle- nando socialmente Si es sector privado, lo que le interesa es, natural- mente, optimizar ganancias, para lo cual buscan vender lo antes posible su cartera’ de lotes o viviendas, des- preocupéndose de los problemas que enfrentarén los compradores al adaptarse a su nuevo lugar de residen- ia Al igual que el metcado cautivo (de obreros sindi- calizados o empleados agremiados) en el mercado libre la informacién socioecondmica es insuficiente para definir el problema pues tinicamente indica el costo y la cantidad de productos (lotes o viviendas) que puedan ser comprados por un determinado sector de la deman- day dice poco de las modalidades de interaccién social y expectativas de los futuros compradotes. Al no contar ‘con esta tilima informacién, el resultado es que los promotores privados realizan lotificaciones en las que cada loie o vivienda estén pensados para funciona individualmente (por familia), 1o que propicia el ais- lamiento social de los compradores ya que dificulta la interaccién entre vecinos 0 colonos. Para compensar 81 poca identidad e integracién con el lugar en que viven, los nuevos residentes mantienen las mismas ligas sociales que tenfan antes de cambiarse, lo cual ocasiona que tengan que transportarse fuera de la colonia cada ‘vez que quiererrinteractuar Con sus amigos o parientes. El costo social de propiciar que los residentes se despla~ cen fuera de la colonia cada vez que quieran interactuat es enorme, como lo es también el desgaste psicol6gico y dl desajuste social que produce e! aislamiento. El buscar conocer los gustos, expectativas, formas de socializar patrones de comportamiento social, y ade-‘Fomilasfvenes ‘Palas madras ‘ails coats ‘ Seen det meade oe oon * Times Tee micanr Tammie ~| [SS mir 3g [oon ear tee staese Ey | totes 2035 aoe 3580 ss Mi de 50 ates dd ei aa 1 ate 1025 aoe tis 25 ates ina ol ade Fg | Meese esi devesen a u ‘an, 56 sr r0 i Memb qe taba Fates tenporanente la made || aire epcidamente a mail| rade 1 02 he 4 oxagcin tess, empeado Froesonisa nego propio || ofeonsts, nei pop, LE Gomerta fndo eno. | Teen vids op ne © sepuramento oe ax m8 sana enc a s 3 | semi propio 12 2 Py ae lingo desi a | Tees dee 25.50% sae | Menor de20% B | oamontacin evenda awa de 30% 02s ‘ amoriaton ads de venta i een | rade eareceyae ovo cas tase 16208 oases 5 | Pocen elnges denina a 5G | Miers etsy eocacin waaay cose soe i noe de 10% Fal 2 isd 20% tos popetede | eon de 10%. Faia con 168 se 20%. Loe propia. a Post aralad de aon ei Milenda son gue mis hon frenea doe Fenenen cram aa Soa mens oes ae anoles nga] ve rena us compen | 2) compagstiens wt ataa |] 38 teat misc) 4s Tem petetentaporcongrat | SE | Cdinee “avenda onarade | 8 | comprar vivienda en eiticto 11%, alerativa intermedia st | | 1.7% con tacidad para comprar | (p|coaticenats, || ateananemes || cnet 7 | H Fotteciades de pao | | cmp iets 21% steata mt xaiin on "cn capa a cnr aca con ie age ‘eda coe po fsa : ‘Atos endo eal miemotagar | [Wes de 10 Toa Tide dea 4] eet cm ctor ge bY et 25% wo ws Fete vistas amigos © i avlenes =“ 1-8 veces al semana 1 vees ala semana 1S veces ae semana i | tone orc conoée algnoe tod via || concen aro de visa, {| concen esa ads de vita a Stam sdospooe ‘tan con poss | Secatan cn i ene? Losing En are casiones con agus | | con 102, ero aan et depen em eg elma es Mb Ce et ola ee 8 0 eels aoe 88, or ue manent eg cmon lu fr aes nin on uae cine ses, ‘ila i eer kina en en snr mime pa ese soni is 9 ea ae ner os ‘Sener ia npn nds "ae? sss nods sehr Saya snp la ro eends rasgos sociales, de futuros compradores, tiene dos bjetivos bésicos: 1. diseftar productos con los cuales Jos compradores se identifiquen y hagan suyos, tando que puedan (si quieren) interactuar entre vecinos para ir teiendo graduaimente sus redes sociales, y con ello favorecer su integracién como grupo y fortalecer su sentido de pertenencia con el ugar en que viven, y 2. disefiar productos urbanos que respondan con mayor fidelidad y realidad a las necesidades de los futuros compradores, con la intencién de estimular ventas y obcener mayores utilidades. En la tabla “Determinantes del proyecto” se eJem- plifica un segmento del mercado urbano de clase me- dia-media y se ilustra la informacién basica que se ne- cesita para elaborar los lineamientos programéticos y el programa urbano. Con objeto de mostrar la aplicacién de los datos del mercado en la formulacién de lineamientos y pro- grama urbano se presenta un caso préctico: el fraccio- namiento "La Cafiada", en el que a partir de la infor- macién de mercado se deja ver el proceso de toma de decisiones para elaborar un programa urbano. Poste- riormente, a todo lo largo del presente manual se ilus- tra c6mo se aplican los criterios de disefio (vertidos en cada capitulo) en el disefio del fraccionamiento, para lo cual al final de cada capftulo se muestra un plano del mismo. De la poblacién total de la ciudad donde se disefié €l fraccionamiento “La cafada*, aproximadamente 71% es clase baja que percibe menos de tres veces el salario minimo oficial; 27% es clase media y gana de tres a 13 veces este salario (de las cuales 13% es clase media-baja con ingresos de tres a cinco veces este sa- latio, 9% es de clase medta-media con ingresos de cin co a ocho veces el salatio minimo, y el restante 5% es dase media-alta con ingresos de ocho a 13 veces este salarlo), y finalmente, 2% se considera clase alta con ingresos superiotes a 13 veces al salatio minimo ofi- cial. Entonces, en el cuadro se muestran las caracte- risticas de 9% de la poblacién de la ciudad, aunque es- tas cualidades con algunas variantes econdmicas bien podrian extenderse hacia los segmentos de clase me- dia-baja y media-alta, lo cual podria ampliat su repre sentatividad hasta 20 0 25% del total de poblacién urbana (0 sea, cast toda la clase media), Al analizar el mercado para definir el programa del proyecto utbano, es muy importante determinar el o los segmentos del mercado a los cuales el proyecto esté destinado, ya 33 que su aceptacién dentro del mercado va a depender de la precisién con que se definan, es decir, su éxito so- cial y econdmico. Esto es igualmente vélido para un mercado cautivo (obreros 0 empleados asalariados) cuya demanda esta confinada y por tanto es suscep- tible de ser canalizada hacia un proyecto especifico, ‘como para un mercado libre cuya demanda esté abler- ta por lo que hay que inducirla y atraeria hacia el pro- yyecto, Aunque dentro del mercado libre se requiere un mayor esfuerzo para estudiar el mercado con objeto de ganarle ala competencia y absorber la mayor potcién posible de a demanda, también dentro det mercado cau- tivo se requiere estudiar culdadosamente la demanda, no tanto con la intencién de promocionar y vender el proyecto (pues de hecho se tiene asegurada la venta de To que se produzca), sino més bien para adaptarlo a las particulares necesidades y modalidades del compor- tamiento social del grupo agremiado para quien se dise- fia, con la intencin de que éste se integre socialmente. En Ia tabla se divide la clase media-media en tres ‘grupos: las familias j6venes, que son la mayoria y re- presentan 65% de este segmento del mercado y estén formadas por familias de cuatro a sets miembros, con padres de 20 a 35 afios e hijos menores de 10 atios, y tienen ingresos familiares que fluctian de cinco a seis veces el salario minimo; las familias maduras de cua- tro a seis miembros que representan alrededor de 28% de! segmento, con padres cuya edad fluctia de 35 2 50 aifios ¢ hijos de 10 a 25 aftos, con ingresos familiares de cinco a siete veces este salatio; y finalmente un gru- po pequefio de familias consolidadas de tres a cinco ‘miembros que representan no més de 9% del segmen- to del mercado y estan formadas por padres mayores de 50 afios e hijos mayores de 25 afios (algunos ya casa- os) com ingresos familiares de siete & 10 veces el sala- tio minimo. Las familias de este segmento clase media- media son predominantemente nucleates, es decit, que sélo vive una familia pot vivienda. El objeto de agrupar a las familias por edades es el de ilustrar con mayor claridad las diferencias sutiles pero importantes que puede haber entre un grupo de familias jovenes con las maduras o las consolidadas, sin que ello quiera decir, de ninguna manera, que lo que identifica a cada grupo sea s6lo aplicable y valido para ese grupo. En ottas palabras, las cualidades que describen a cada grupo representan y caracterizan sus rasgos familiares, econdmioos y Sociales més so- bresalientes como grupo, pero ello no significa que,34 por ejemplo, haya casos de familias jévenes que hayan tenido més suerte que el promedio y tengan ingresos “més elevados, posean vivienda propia, varios automé. viles, etc. O por el contratio, de que en familias con- solidadas que son las que en promedio como grupo tienen los ingresos més elevados de este segmento del mercado, haya casos de familias que no progresaron econdmicamente a través del tiempo. De aqui que se deba tener criterio para captar lo relevante de la infor- macién de la tabla y cuidarse de aplicar literalmente Jos datos que contiene En lo que respecta al tipo de vivienda en que habi ta este segmento del mercado, se puede observar en el cuadro que la mayorfa de las familias j6venes renta su vivienda (casa o apartamento) y destina de 25 a 30% de su Ingreso para ello; mientras que en el otro extremo del segmento, la mayor parte de las familias consolidadas hhan podido, con el tlempo, adquitir su vivienda y la tie- nen totalmente pagada. Las familias maduras estan en proceso de comprar vivienda, por lo que poco mas de Ta mitad la han adquirido y el restante atin paga remta, aunque sélo de 15 a 25% de su ingreso. Aparte del pago en renta de la vivienda, las farm lias jévenes practicamente gastan todo lo que ganan pues ahorran menos de 10% de sus ingresos, lo cual apenas es suficiente para afrontar algiin imprevisto, como enfermedad 0 accidente de uno de los miem- bros. Con frecuencia las familias jévenes ni siquiera ahorran, pues prefieren comprar algin mueble, aparato 0 accesorio para hacer més vistosa o cémoda su vivienda 0 automévil. En cambio, tas familias consolidadas que ya no tienen gastos de amortiza ciones, son las que més ahorran, mas de 20% de lo que ganan, Io cual las coloca en una posicién eco- némica muy desahogada que les permite darse ciertos lujos, como viajes, tener una casa de fin de semana, por no mencionar las mejoras cualitativas de su nivel de vida a través de la alimentacién, el vestido, el automévil, etc. Las familias maduras se encuentran entre estos dos extremos y, puesto que tienen hijos adolescentes estudiando, estén sujetos a gastos con- tinuos por lo que ahorran menos de 20% de su ingre- 50. Los padres necesttan ahorrar pata mantener a sus hijos y para dejarles algtin patrimonio, generalmente la casa en que viven. Las expectativas a futuro de las familias jovenes que rentan son, en la mayor parte de los casos, com. prar algin lote en un fraccionamiento de la periferia de la ciudad, en donde a ta larga puedan construir su propia vivienda, Cuando tienen una buena oportuni- ded y sobre todo si hay facilidades de pago, las fami- lias j6venes compran una vivienda terminada (unifa- miliar o multifamiliar), para lo cual se comprometen con amortizaciones de 30% (a veces hasta de 35%) de su ingreso, lo que les obliga a modificar su antigua distribucién del ingreso y sélo gastar en lo necesatio. Esto los Mevard a situaciones de apretura econémica que ha de durar varios afios, hasta que el jefe de la familia logra mejorar en el empleo que tiene. En cam- bio, las familias maduras tienen mayor capacidad de ahorto y estén en posibitidad de adquiric una vivienda en algiin fraccionamiento o edificio mas céntrico y por consiguiente més caro. A estas familias no les intere- sa tanto comprar lotes urbanizados en fraccionamien- tos de la petiferia, como una vivienda terminada, que aunque les cueste més caro, pueden cambiarse inme- diatamente y no gastar tiempo supervisando la cons- truccién de su vivienda. Las pocas familias consoli- dadas que actualmente rentan su vivienda tienen la capacidad econémica para comprar una vivienda, pero prefieren quedarse donde estén, aunque hay una pe- quetia Fraccidn de este grupo que podria interesarse en. comprar una vivienda ya construida, segiin se mues- tra en la tabla. Las familias jévenes no evan mas de 10 afios de habitar la vivienda que tienen y como la mayorfa ren. tan, en general no se sienten identificadas con el lugar en que viven. Lo que es més, como la vivienda no es suya, frecuentemente les interesa poco conocer a sus vevinos pues piensan que algin dia saldrén de ahi y por tanto casi no socializan con ellos. Las familias ma- duras tienen de 10 a 25 afios habitando su vivienda y, en consecuentcia, se sienten mas identificadas con el lugar en que viven, conocen a muchos vecinos de vis ta, aunque personalmente a pocos, y en raras ocasio- nes socializan con ellos. Por Ultimo, las familias con- solidadas que tienen més de 25 afios de habitar su vivienda estdn la mayoria idemtificadas y a gusto con el lugar en que viven, conocen a casi todos sts vecinos de vista (0 af menos saben quiénes son, por referen- cia), tratan personalmente a algunos y en ocasiones socializan con ellos. Complementariamente a estos rasgos generales del mercado, hay socislogos y antropdlogos sociales que han tealizado investigaciones sobre la probleméti- ca de ciertos sectores de poblacién que pueden arrojar iinformacién interesante que ayuda a integrar una vi- sin més objetiva y realista del segmento de mercado sobre el que trabajamos. Aunque los sectores de bajos ingresos son los que mas atencién han recibido por parte de investigadores, también hay algunos estudios sobre las clases medias. Por ejemplo, en alguno de es: tos esttdios se destaca que uno de los rasgos de com- portamiento de las clases medias se relaciona con una serie de valores adoptados para alcanzar un “modo de vida" al cual aspican. Estos valores son basicamente burgueses y reflejan los aspectos materiales de la vida: una vivienda bonita, uno 0 més automéviles de mode- lo reciente, vestimenta vistosa, relojes aparatosos, jo- yas y demas, Estos valores dificilmente reflejan una identidad o afinidad social con personas de la misma clase y menos un compromiso social por preservar y mejorar las relaciones y ta integracién comunitaria dentro del mismo grupo (ya no digamos con grupos de rmenores recursos) sino ms bien, 1a ausencia de sen- tido social dentro del “modo de vida” propicia frecuen- temente individualismo de las famillas, egoismo y se- gregacionismo entre familias de la misma clase. En otras palabras, una de las caracteristicas de este seg- mento de mercado es su poca sensibilidad y cohesién social; como también por el contratio, otra caracteris- tica es tener muy desarrollada esta autosuficiencia y sentido materialist, rasgos que obviamente se acen- tian con el anonimato (pérdida de identidad social) de vivir en una ciudad. Los promotores de bienes raices para clase media juegan con mucha astucia con estos valores y aspi- raciones familiates para atraet a sus futuros com- pradores, los cuales sucumben ante la irresistible car- nada de vivir en un lugar para gente “de categoria", un sitio para “privilegiados”, una vivienda a la medi- da de su “dignidad”, y demas; aunque lo cierto es que estos lotes y viviendas no tienen nada de extraordi- nario en disefio para considerarlas originales y dife- rentes a las demds existentes. Aquf lo importante por destacar es el conocimiento que el disefiador urbano debe tener de los valores y aspiraciones del grupo social para quien esté trabajando, con el fin de asegu- ‘ar que su proyecto refleje estas expectativas para que sea aceptado por el mercado a quien esté ditigido y por ello se venda exitosamente, En la tabla se mostré que este segmento del mer- cado clase media-media esta formado por familias di- Ferenciadas entre s{ basicamente por caracteristicas de ae 35 edad, de formaci6n, ingresos, expectativas de vivienda y algunos rasgos sociales; aunque de buscar mayor de- talle en la definicién podrfan investigarse sus cualida- des de educacién, cultura, gustos y preferencias, etc. Sin embargo, con la informacién dei cuadro es suficen- (e pata etaborar los tineamientos programaticos del pro yyecto urbano, aunque antes resulta interesante agregar ‘unas teflexlones sobre este segmento de mercado. Salta a la vista que el grueso de la demanda de vi- vienda en este caso se concentra en las familias jéve- nes (que representa casi dos terceras partes del seg- mento), ya que en {a actualidad la mayorfa renta el lugar en el que vive, simplemente porque no hay ofer- ta de vivienda accesible a sus posibilidades econémicas ¥ a Sus gustos. Fstas familias tienen muy baja capaci: dad de ahorro, porque estén obligadas a gastar casi todo lo que ganan pagando rentas caras y amortizan- do ctEdito de la compra de sus automéviles, aparatos, muebles, por no mencionar los gastos corrientes de su manutencién. Aunque conocemos sus necesidades los rasgos generales de su comportamento, sabemos que si queremos atraer a este importante segmento de. Ja demanda se debe: 1. ofrecer un disefio de calidad que verdaderamente ofrezca una alternativa de "modo de vida. Se sabe que los que rentan (que es el mercado que interesa) rara vez se identifican con el lugar én que viven y dificilmente conocen a sus vecinos y socializan con ellos. De aqu{ que el disefio urbano no deba consistir en ofrecer Viviendas o lotes en un plan aislado que dificulta que las familias se relacionen, sino que se debe buscar ofrecer verdaderamente una opcién en términos de organizacién social, para lo cual se han elaborado algunas reflexiones en el siguiente inciso, y 2. el disefto urbano debe ser muy eficiente en el uso de los recursos (terreno, infraestructura, finan- ciamiento) y debe buscar que los productos tengan los precios de venta mas competitivos dentro del mercado, primero para absorber la mayor porcién posible de la demanda (ese es el negocio) y después para realmente filtrar un beneficio al segmento de mercado que lo necesita, dndole productos accesibles. En lo que respecta a las familias maduras 0 con- solidadas. la proporcién de este segmento del mercado es menor que el de fas familias Jévenes, pero no hay que descuidarlo porque un porcentaje nada desprecia- ble de estos grupos atin renta su vivienda. A diferen- cla de familias j6venes que estén mas dispuestas a aceptar ideas nuevas y, por un precio accesible, irse36 hrasca la periferia, las familias maduras y consolidadas son més conservadoras y al tener mas dinero buscan ubicarse en viviendas 0 apartamentos convencionales y ‘més céntricos en zonas residenciales de “prestigio" den- tro de la cludad. De aqui que los lineamientos de disetto para este grupo de mercado tenga algunas variantes en relacion con el que se hace para las familias j6venes Finalmente, vale la pena insistir en que aunque no sea posible realizar un estudio de mercado que nos ayu- de a comprender cémo funciona familiar y socialmente el segmento de mercado para el que estamos trabajan- do, es responsabilidad del disefiador generar esta infor- macién para tener una base fealista sobre la cual pro- yectar. Se recomienda en todo caso que: 1. el disefiador realice entrevistas informales con futuros compradores y visite los lugares en que actualmente viven, vea dén- de y cémo juegan sus hijos, con quién se relacionan en sti tiempo libre, ete. Esta es una fuente valiosa de infor- miacién que el disefiador por negligencia frecuentemen- te descuida; y complementariamente, 2. se asesore de un psicélogo social o socislogo para ayudar a defini las modalidades de agrupacin social que pueden ser atrac- divas (a la venta) para futuros compradores. ORGANIZACIGN SOCIAL Por lo general, los disefiadores urbanos tienen una formactén de arquitectos y como tales plantean el pro- blema de disefio y la sohicién siguiendo principalmen- te criterios fisicoespaciales, preocupdndose porque el semibrado de edificios sea armonioso, que las plazas es- tén propotcionadas, las calles sean agradables, la escala del conjunto se conserve, y dems. Durante décadas este enfogie pudo haberse justificado, pero hoy dia resulta parcial o insuficiente para afrontar un problema urbano, basicamente porque el crecimiento demograf- co y ta migraci6n urbana han concentrado, y en las décadas por venit seguirén concentrando enormes mmasas de poblacién en las ciudades que demandan un espacio habitable y servicios. Como es natural, esta cre- clente demanda genera gran competencia por obtener lo poco disponible dentro del mercado urbano, y cuando no todos logran acomiodo satisfactorio, se va creando entre la poblacién una situacidn de tensién social y de frustracién. Agravado todo por la crisis econdmica que ocasiona una escalada constante de precios en bienes rafces (lotes y viviendas), la poblacién urbana se ve cre- 1a distancia isicay la cireulacién de paso continuo difcultan que (os uecinos se conozean entre si por lo que sus redes sociales serén muy debils. a proximidad fisica y el reducido nimero de viviendas en una calle cerada al trinsito de paso (séto con trénsito local) propi cian que los residentes utilicen la calle como extensin de su vi vlenda y con ella se favorecen las celaciones interpersonal. i i | : ftEdificio con muchas viviendas dispuestas hacia estacionamientos ‘0 areas paco controladas difcultaré que (os residentes se conoz- can y establezean sus redes sociales. Un niimero limitado de viviendas en un espacio controiado fa: vorece que los residentes conuivan en los extriores y puedan rela cionarse 86 37 clentemente presionada y angustiada de no poder sa- lisfacer sus aspiraciones de vivienda y expectativas de mejorar su “modo o nivel de vida". De aqui que hoy dia sea muy recomendable que el disefiador incorpore planteamientos sociales dentro de su proyecto urbano (Sean de interés social o residenciales de Iujo) con et objeto de ayudar a reducir la tensién social entre los nuevos residentes, proponiendo un medio urbano ma- nejable socialmente y con valores con los que los resi- dentes se puedan identificar En un proyecto urbano usualmente se debe preo- ccupar por satisfacer ta demanda de un determinado sec- tor de poblacidn. En realidad, tan importante como sa- tisfacer la demanda habitacional es propiciar condiciones fisicoambientales favorables para que los futuros rest- dentes puedan relacionarse entre sf e identificarse con el sitio en que habitardn, de lo cual depende propiamente el planteamiento de organizacién social. A continuacién se Aiscuten algunos elementos de disefio que es importante considerar al evisar el aspecto social del proyecto. La proximidad fisica es un factor determinante para propiciar el roce social. Viviendas préximas entre favorecerdn que los usuarios establezcan-intcial: mente contacto visual y posteriormente relacién per- sonal, 1o cual con el tiempo va creando una red social que fortalece el sentido comunitario. Por el contrario, si las viviendas estén distantes o aisladas (como en tuna lotificacién), entonces se reducen considerable- mente las posibilidades de contacto visual e interrela- ign personal entre vecinos, lo que obstaculizara que los fesidentes fabriquen sus tedes sociales. ‘Tan importante como la proximidad fisica es la mo dalidad en cémo estén agrupados los lotes o edificios. Cuando tas viviendas convergen sobre una drea comdn bien delimitada y para uso exclusivo de un grupo de re- sidentes, 6stos se apropian de ese espacio como una ex- tensién de su vivienda y se abre la postbilidad de que haya un intercambio social de manera natural. En cam- bio, si las viviendas convergen sobre un espacio poco definido, como frecuentemente sucede (una calle tran: sitada o una plaza piblica de libre acceso), entonces sgeneralmente los residentes no incorporan esos espa- clos a su patrén de comportamiento social y los tratan impersonalmente como los no residentes, es decir, cuar- do las viviendas dan sobre espacios poco definidos es muy dificil que fos residentes estén dispuestos a interac- tuar con las personas que encuentran a su paso, pues no saben si son sus Vecinos 0 son simplemente personas38 ‘que estan pasando por el lugar y con las cuales tienen pocos intereses en comin. De aguf que sea recomenda: ble confinar los espacios de uso comin entre varias vi viendas y restringir su acceso, para estimular que los re- sidentes sientan que les pertenece y se apropien de ellos en términos de comportamiento. El ndimero de viviendas (sea en lote o en edificio) es ‘otro factor que influye en las relaciones interpersonales de una comunidad. Tal parece que un grupo pequefio de viviendas (digamos hasta 30) abre la oportunidad para que todos los residentes se conozcan visualmente entre si y puedan interactuar con més facilidad en un plano personal. Este pequeflo mimero de viviendas propicia- 14 frecuencia e intensidad en ef contacto personal entre los residentes. Conforme el grupo de viviendas se va haciendo més grande, los residentes van perdiendo las Posibilidades de lograr una relacién personal con los demés y las mantienen principalmente en un plano visual, estableciendo esporddicamente algin contacto personal; hasta que a més de 90 viviendas por agru- pamiento, los residentes ya no pueden mantenerse ‘como una unidad social integrada y sus relaciones se dispersan y forman subgrupos que permanezcan diso- ciados entre s{ 0 con débiles interrelaciones sociales, En este momento es tan numeroso el grupo de per- sonas que viven en ese lugar que ya ni el contacto vi- sual se da. ‘Aunque los criterios mencionados sélo oftecen una aproximaci6n al problema de relacién social entre re- sidentes, en realidad dependeré de! grupo social para quien se disefta (con particulares caracteristicas étni cas, socioculturales. socioecondmicas, etc) la forma en que éstas deben aplicarse. For ejemplo, un grupo so- cialmente homogéneo (0 con muchas cualidades socia- les en comin) se favorece por sus antecedentes y po- dran relacionarse socialmente con facilidad, por lo que no es necesaria tanta proximldad fisica entre las vi- viendas, ni tampoco es indispensable que todas con- verjan sobre reas comunes; y porque hay homogenel- dad social, el grupo de vivienddas podria muy bien estar constituido por 100 viviendas y mas sin menoscabo de entorpecer su interaccién comunitatia. En cambio, para grupos socialmente heterogéneos (0 con pocas caracte- risticas sociales comunes) hay que utilizar deliberada- mente la proximidad fisica, la modalidad cerrada de agrupacién de viviendas y un bajo mtimero de vivien- das, segiin sea el grado de interaccién social que busca el proyecto. Por tanto, es indispensable que el disefia- dor conozca perfectamente el mercado para el que est disefiando, ya que el éxito del proyecto en buena medi- da va a depender de la propuesta de organizacién so. cial y del subsecuente manejo de estos elementos en disefio. = ‘Aunque, indirectamente, el clima también es otro factor que influye en las relaciones sociales de una co- munidad, ya que como se ha mencionado, éstas ocurren principalmente en espacios exteriores comunes. En cli ‘mas templados, las condiciones ambientales son favo- rables todo el afio para que los residentes utilicen los ex- teriores, aunque basicamente las actividades familiares y soéiales las llevan a cabo en los interlores de su vi- vienda. En cambio, en un clima tropical, el calor ya hu- medad ocasionan que gran parte de las actividades fa- nulliares y sociales se desartollen en el exterior, lo cual stimula mayor contacto e interaccién entre los residen- tes, En un clima extremoso, tipo desértico, la permanen- da en espacios exteriotes es breve, lo que ocasiona muy ovo contacto social entre vecinos, ya que la mayorta de actividades se desarrolla dentro de las viviendas. Cada tipo de clima requiere un manejo de espacios exteriores aptopiado para que la poblacién los disfrute y se esti- male su interrelacién. Aqui el manejo de asoleamiento (6 sombras), vientos, vegetacién, topografia y demas es itaportante para el tratamiento de exteriores, elementos que hay que aplicar en el disefto para asegurar que é3- {cs satisfagan su semtido social y no se queden como espacios vacios sin ningtin atractivo. ‘Ala escala de un fraccionamiento o conjunto habi- tacional (de varios cientos o millares de lotes 0 vivien- das) la integracién social no se da colectivamente en abstracto, sino sobre una base de relaciones interper- sonales. De aguf que para graduar las relaciones socia- les del fraccionamiento o conjunto haya que pensar en subdividirlo formando grupos de viviendas, para dar mayores posibilidades a que los residentes (si quieren) puedan relacionarse ¢ integrarse socialmente en gru- os. Como las personas tienen determinada capacidad de relacionarse en el plano personal con sus semejan- tes, el diseflador debe proponer con claridad en su pro- yecto otros niveles de relacién y de referencia visual. ‘Tal seria el caso de que varios grupos de viviendas for- maran un barrio, varios barrios una colonia, varias co- lonias un sector, y asf sucesivamente. De este modo, los residentes tienen la posibilidad de entender cémo est estructurado funcional y visualmente el lugar en el que viven, lo que facilitaré que puedan identificar- ~se en varios niveles: con su grupo de viviendas, con stu fartio, con su colonia, con su sector y con el fracci rnamiento 0 conjunto. CoMERCIO Y EQUIPAMIENTO i bien generalmente un proyecto urbano busca atender el problema de vivienda de detecminado sector de la poblaciOn, es importante considerar dentro del esnudio de mercado el tipo, ta cantidad y las caractets- ticas de los servicios comerciales que se deben propor- cionar. Estos se refieren a lotes y locales comerciales que no solo tienen la funcién de apoyar el desarrollo de (5 futuros residentes, sino més importante atin, son una fuente importante de ingresos que ayuda a mejorar la centabilidad del proyecto, ya que son vendidos a precios libres del mercado y no a precios tope por com- petencia del mercado o por reglamentacién en cajones de crédito (interés social), Hay que poner atencién en que el poder de compra de los futuros residentes determinara el tipo y calidad de los servicios; y esto a su vez determinard el tamavio de fos locales y su calidad de construccién -0 sea, sus precios de venta-. El conoci- miento de las necesidades y patrones de consumo del sector de poblacién pata el cal se esta disefiando re- sultaré imprescindible para definir los tipos, a calidad yy la cantidad de lotes y locales comerciales, y para ase- Burar que una vez construidos éstos se vendan con fa- cilidad y sean productivos econémicamente. For titimo, dentro de tos aspectos de mercado es necesario estimar el tipo y las caracteristicas de eq pamiento que la poblacién necesitard para su adecua- do desenvolvimiento. Este basicamente se tefiere a los servicios educativos, recreativos, sociales, asis- tenciales, instituclonales y demas que debe propor- cionar el promotor o bien dejar para ellos el terreno suficiente para que gradualmente en el futuro, agen- cias gubernamentales 0 promotores privados los pro- Porcionen, Es recomendable revisar lo que hay de equipamiento en las colonias vecinas en donde se tealizaré el proyecto, pues hay cierto tipo de servi ¥ equipamiento (como clfnicas, bomberos, gasolineria, ‘ine, teatro, mercado, preparatoria, etc.) que requieren luna considerable masa de poblacién para justificatse y set rentable su operacién; mientras que hay otto tipo de equipamiento (como jardin de nifies, primaria, club social, Juegos, tiendas de primera necesidad, etc.) que 39 pueden mantenerse rentables con sélo la poblacién de ‘un proyecto. CONDICIONANTES DEL PROYECTO: EL TERRENO Y EL MEDIO Un proyecto urbano debe respetar y resolver las condiciones fisicas y legales bajo las cuales se inserta €l terreno en donde se disefiard el fraccionamiento 0 conjunto habitacional. Cabe advertir que de no haber ‘una labor completa de investigacién sobre las condi- cionantes del terteno, se corre el riesgo de que una vez concluido et proyecto aparezca un articulo reglamen- tarlo 0 una restriccién que se ignoré, haciendo muy costoso y laborioso dar marcha atrés para corregit los etfores en que se Incurtié y disefar la parte del pro- yecto afectada por las recién descubiertas condicio- ‘antes. A continuacién se presentan agrupadas pot temas algunas condicionantes que son las més carac- terfsticas de un proyecto urbano: EL TERRENO La tarea inicial consiste en realizar una inspeccion, fisica del terreno y en reunit la Informacién bésica s0- bre la cual se desarrollard el proyecto y sobre la que se pueden verter todas las condicionantes. Estas tareas basicamente consisten en: Levantamiento topografico Consiste en el levantamiento geomeétrico de la con- figuracién det terreno (planimetria). Se recomienda de- finir inicialmente un sistema de coordenadas (100 x 100 m) haciendo coincidir el otigen (0.00) sobre el vér- tice de la poligonal més visible o fil de identificar (por cjemplo, aquél cerca del acceso) 0 bien apoyarlo sobre alguna calle o construccién existente a manera de que después sea facil y seguro telacionar el proyecto con el entomo. El ge de las X debe ooincidir con el Notte geogréfico para faclitar después la tarea de disefio en la ‘orientacién de las calles, lotes 0 sembrado de edificios. Los resultados de la poligonal del terreno deben es: tar vertidos en un cuadro en el que se localizan en un sis- tema de coordenadas cada punto de vértice, las distan-clas entre vértices y los grados de inclinacién de las rec- tas que unen los vértices. Para trazar la poligonal en un plano, inicialmente se dibuja el sistema de coordenadas -¥se va localizando vértice por vértice de manera secuen ciada, y si los datos del cuadro son correctos (y el dibujo exacto) la poligonal debe cerra, es decir, que una vez que se trazaron todos los vértices, el tltimo debe coincidir exactamente con el primero. De [0 contratio, hay que volver al campo y verificar todo el levantamiento, pues si el disefiador hace un “ajuste” grafico sobre el plano y fuerza el cierte de la poligonal, posteriormente habré problemas con los linderos y, consecuentemente, con las calles 0 edificaciones que se ubiquen cerca de ellos. ‘parte de la poligonal, si el terreno es atravesado por lineas de alta tensi6n, ductos, cauces y demés, el top6- ‘grafo deberd registratlos dentro del sistema de coorde- nadas. Si el terreno tiene pendientes, el topégrafo deberd obtener también el relieve fisografico (altimetra), identi ficando curvas de nivel cada 50 0 100 cm, segtin se re- quiera. Se recomienda que el banco del nivel (+0.00) oincida con el origen de la poligonal para facilitar el ma- nejo y verificactén) dela informacién. El topégrafo debe- 1 registrar claramente los accidentes topogrdficos y los elementos naturales interesantes (macizo de arboles,ro- cas, estanques, etc) con objeto de que el disefiador los considere e incorpote dentro del proyecto. Finalmente, se recomienda que el plano base de di- sefio, que contiene toda la informacién del levantamien- to topogrdfico, sea lo mas grande posible (por ejemplo, escala 1:500 pata tertenos de 10 ha), con objeto de que los planos ejecutivos que de ahf se derivardn se puedan trabajar con el mayor (y mejor) detalle posible. Estudio de mecdnica de suelos Este estudio tiene por objeto analizar las caracte- rfsticas de composici6n fisica del terreno para determinar las cualidades de movimientos de tierra para la urba- nizacion, tipo de cimentacion y estructura de las edifica- clones que sobre él se construirén. Si el terreno es de com- Posicién uniforme (si esté en una ladera tepetatosa o en un valle arcilloso), generalmente con uno o dos sondeos basta para obtenet la informacién requerida; pero st el terreno es grande y variado (con crestas yvalles), entonces tendré que Sondearse en varias zonas para determinat las diferencias de su composicién. Bésicamente se requiere conocer y clasificar e! material de que estd compuesto con EL levantamiento topogrfico es e plano base sobre el cual se ua a cdesarollar el proyecto, por lo que desde el principio hay que ver: ficar que (a informacién sea correcta, AL conocimiento del plan maestro municipal ofece diectces de crecimiento urbano que deben ser incarporadas en el proyecio, ora asepurer una conguencia funcional con la estructura urba- nna existent y la futua dotecon de servicios.registro detalado, de todas las caracteristicns fsica del terreno, ‘5 una informacién voliosae imprescinlble para et diseno urbano. A levantamierto en et plano del terreno de todas las afectaciones a que est sujeto evitard que se disee sobre derechos de via a su estratigrafia y granulometrfa, lo cual nos da informa- cign que permite determinar las caracteristicas de los movimientos de tierra que se deberdn realizar en la urba- nizacién, ya que los tendimientos y costos de excavacién, telleno y nivelacién para la conformacién de la vivienda son diferentes en un terreno rocoso que en uno arcilloso 0 limoso, Del mismo modo, se tequiere conocer, pata cada tipo de suelo encontrado en el terreno, su resistencia 0 capacidad de carga, informacién que es indispensable para calcular las bases de la vialidad y de las cimenta- ciones de los edificios que se construiran ahi Finalmente, si el terreno se encuentra cerca de la costa, de ros, lagunas o en valles, la determinacién de sus niveles ftedticos es importante para tomat ptevi- siones en el momento de realizar las excavaciones para el tendido de tuberias o de la cimentacién de edificios. Es evidente que el nivel fredtico varfa st es temporada de estiaje 0 de lluvias, consideraciones que deberdn to- marse en cuenta para el desartollo del proyecto ejecu- tivo y en la posterior programacién de obras. No estd por demés insistir en que este estudio debe ser realizado por profesionales experimentados para garantizar que todas las estimaciones y cdleulos que se lleven a cabo resulten confiabtes. Estudio de caracteristicas naturales del terreno Con objeto de integrar el proyecto urbano a las con- diciones naturales del terreno, es importante inventa- tlar o registrar las cualidades naturales més celevan- tes, con intencién de utlizatlas racionalmente dentro del proyecto. Dada su importancia, éstos quedaron in- tegrados como capftulos independientes (Andlisis del lima” y ‘Analisis del sitio"), aunque metodol6gica- mente se telacionan con esta seccién, De aguf que el proyectista deba tomar en cuenta esta consideracién para mantener una racionalidad en el proceso de toma de decisiones del disesio. RESTRICCIONES FEDERALES Y ESTATALES Las ciudades, al crecer, se van expandiendo sobre su periferia. De aqut que con frecuencia los terrenos en donde se desarrollan los proyectos urbanos se encuen-42 tren en zonas atin sin urbanizar y proximas a vias de comunicacién o lineas de abastecimiento de energia que convergen en la ciudad. En ocasiones estas vias ¥ lineas atraviesan el terreno que interesa; otras veces pasana un lado y otras veces, el terreno colinda con un cuerpo de agua (mat, lago o io), todos los cuales llevan una restricci6n. A continuacién se mencionan las restricclones federales de vias, Iineas y cauces que pueden afectar a un terreno. y que hay que respetar ti: ‘gurosamente en el desarrollo del proyecto. Se cita la fuente en donde se obuvieron, por si el disefiador desea ampllar la informacién o hacer una consulta sobre un problema espectfico de su proyecto. No obs- tante, se recomienda verificar los derechos de via que se mencionan a continuacién, ya que al no estar oficia- lizados en un reglamento (publicadas en el Diarto Qf- cial), pueden vatiar en cada regién. Carreteras federales Se entiende por carreteras federales aquellas vias que tienen un transito vehicular interestatal. Estén fi- nanciadas totalmente con recursos federales, y cons- truidas, operadas y mantenidas por la secretarfa encar- gada del ramo. Llevan una restriccién segiin el niimero de cartiles: la de dos cariles con acotamientos y cune- tas laterales tiene normalmente un derecho de via de 20 ma partir del eje para cada lado, aunque cuando las carreteras tlenen un trAnsito intenso, el derecho de via se fija a 30 m a cada lado del efe. Las supercarreteras de cuatro cartiles con acotamiento y cunetas laterales tienen una restricci6n al eje de 50 m a cada lado (FuEN- ‘re: SCT, Dir. Gral. de Carreteras Federales). Carreteras estatales Son vias que comunican a varias localidades den- to de un estado, y estan financiadas por lo general con tmitad de recursos estatales y mitad federales dentro del Convenio Unico de Desartollo (CUD). Son de dos catti- Tes con una corona de 6 a 8 m de ancho, con acota- ralentos y cunetas laterales. La mayorta de estas carte- teras estan pavimentadas. Antiguamente se mantenia un derecho de via de 12 a 15 m del efe para cada lado, pero a las que se construyen en la actualidad se les ija ‘un derecho de via de 20 m del ee a cada lado con obje- to de uniformizarlo con las carreteras federales de dos carriles y para prever futuras amplificaciones en cartiles. Sin embargo, cada estado determina sus pro- pios citerios de derechos de via, por lo cual se tecomienda al disefiador que consulte a la junta Local de Caminos pata conocer las restricciones locales (Fuente: SCT, Dit. Gral. de Carreteras de Cooperacién) Caminos vecinales o alimentadores Son caminos que generalmente entroncan a un poblado con mas de 2500 habitantes o a una industria regional (ingenio azucarero, empacadora) con alguna carcetera federal. Estan financiadas con una propor- cin variable de aportaciones entre la Federacién, el estado y la empresa interesada, quedando suscritos dentro del CUD. Son caminos con una corona de 6 a 8 m de ancho que pueden o no tener acotamientos y cunetas laterales. Usualmente estan conformados por terracetfa hasta la subrasante con un revestimiento de ‘material de banco compactado. Si atin sobran fondos, se les aplica sobre el revestimiento una base negra 0 riego de asfalto para evitar que se desmorone. Anti- ‘guamente, el derecho de via que se respetaba era de casi el ancho de la corona, mas un par de metros a cada lado para cunetas (0 sea, en total, de 5 a 6 m del ee a cada lado). En la actualidad no hay normas nacionales que fijen su derecho de via (cada estado tiene las propias), 1a SCT estd respetando 20 m del eje a caéa lado, ya que muchos de estos caminos con el tiempo llegan a pavimentarse y a integrarse a una red de carteteras estatales y nacionales. Por esa raz6n, se mantiene el criterio de uniformizar los derechos de via de todas las carreteras nacionales (Furwre: SCT, Dit Gral. de Carreteras de Cooperaci6n, Depto. de Obras, Oficina de Caminos Alimentadores). Ferrocarriles Las vias férreas, cuando cruzan terreno abierto, normalmente tienen un derecho de via de 7 m del efe a cada lado. Sin embargo, en zonas donde hay maniobras, de carga y descarga, el derecho de via con frecuencia se establece en 10 m del eje a cada lado (Fusnre: SCT, Dit. Gral. de Vias Férreas, Depto. Técnico, Oficina de Dere- cchos de Via y Especificaciones)Telégrafos Las lineas telegraficas nacionales no tienen esta blecido un derecho de via propio, ya que es practica es- tablecida que éstas se tiendan en un extremo y dentro diel derecho de via del tren o al margen de una carte tera federal. Como los fertocartles wtilizan para sus ‘operaciones una red telegrdfica propia, con frecuencia sobre su posteria se tienden las lineas de telégrafos nacionales o viceversa. Cuando las lineas de telégrafos entran a Una zona urbana, lo hacen sobre las ban- quetas, sean de 1.5 a3 m, en posterfa propia o a veces utilizando la de teléfonos (separando bien las lineas para evitar interferencias). Cuando las lineas tele- ‘gréficas son subterréneas, también se ubican bajo las, banquetas en canalizaciones propias y alejadas de las lineas eléctricas y de teléfonos (Fuente: SCT, Dit. Gral. de Telégrafos Nacionales, Depto. de Lineas). Lineas de distribucién eléctrica Las lineas que tienen més de 300 volts entre con- ductores sin proteccién o accesibles, no deben estar pr6- ximas a un edificio o cualquier parte de él, tales como balcones, volados, etc. Para claros de 0 a 50 m entre posterfas, la separacién entre la linea y el edificio no serd menot que la indicada en la tabla superior (EvesTs: Reglamento de Obras e Instalaciones Eléctricas, publi- cado en el Diario Oficial e1 31 de marzo de 1950). 43 Distancia Distancia Votegie entre horizontal vertical conductores (vots) (o) (em) 300- 8700 th 24 8701-15000 2.0 25 15001-30000 25 3.0 30001-50000 3.0, 3.0 Lineas de trasmisién eléctrica El derecho de via de las lineas aéreas depende del voltaje de trasmisién y del nuimero de citcultos, como se indica en la siguiente tabla. Como el disefio de las torres estructurales no es necesatiamente representativo del voltaje, para reconocerlas en el campo se recomienda inicialmente contar los cables que tiene: si tlene tres ‘ables sencillos 0 dobles (tres fases) son de un circuito y generalmente estén dispuestos en sentido horizontal en la parte superior de la torte, o sea, un cireuito en cada brazo y uno al centro de la torre, y si tiene seis cables sencillos o dobles ¢s de dos cicuitos, o sea, un circuito a cada lado de la torre, generalmente una fase en cada tuno de los brazos que tiene. Para reconocer el voltae de una linea de trasmisién se recomienda contar el nimero de aisladores elétricos que tiene una fase (en cable sen- cillo 0 doble) en un brazo de la torre. Aisladores son los discos de vidrio café que se colocan en el cable para ais lar el brazo de la torre de la corriente de alta tensién y Kilovolts iar, de Tipo de Long. cadena de Ntim. le Derecho de ky) ciruitas caislador __aisladores (u)"__aisladores “vie total (en 400 2 disco 3.80 23-25 28 430 1 a 2.80 15.17 19 ‘| 2 : 2.55 15-17 18422 J 138 2 : 187 910 15 115 1 : tat re 9 = A 7 Lat 78 a 85 2 : 1.06 67 15 68 z poste - 5 rm 34 1 alfiler = 1 9 23 1 : - 1 7 13 1 : - 1 544 se cuentan del punto de apoyo en el brazo hacia el cen- tro de la catenaria del cable (Fuente: Comisin Federal de Electricidad, Subdirecci6n de Construccién, Gerencia de Proyectos de Trasmisién y Transformacién, Oficina de Anteproyectos de Lineas de Trasmisién). Gasoductos y oleoductos Las normas internacionales de seguridad estable- cen un derecho de via de estos ductos de 60 m del eje para cada lado, si se trata de una linea; pero cuando se tienden varlos ductos paralelamente este derecho de via asciende a 100 m. A diferencia de las lineas de trasmi- sién eléctrica cuyos derechos de via pueden aprovechar- se como vialidad en las zonas urbanas, en el caso de los ductos esto no esté permitido, generalmente por el ries- g0 que implica que se puedan deteriorar por el peso y las vibraciones de la circulacién vehiculat. Sin embargo, estos derechos de via si pueden utilizarse como areas verdes 0 recreativas cuidando de sélo sembrar pasto y arbustos, mas no arboles, porque sus raices pueden da- fiat también los ductos. Cuando una calle del proyec- to atraviesa un ducto hay que cerciorarse con PEMEX de que dicho ducto tiene la profundidad, el espesor 0 la proteccidn necesarios para soportar el paso de los ve- hiculos (Fuewre: PEMEX, Subdireccién de Explotacién, Gerencia de Sistemas de Ductos). Agua Las franjas de terra paralelas a cuerpos de agua tienen las siguientes restricciones (Fuente: Ley Federal de Aguas, publicada en el Diario Qfcial el 11 de enero de 1972): + “Playa”, las partes de tlerra que debido a la ma- rea cubre y descubre el agua hasta los limites de mayor reflujo anual (art. 4, fracc. VI). + "Zona maritima terrestre”, una faja de 20 mde ancho de tierra firme contigua a las playas del mak, y a uno y otto lado de los cauces de los fos desde la desembocadura de éstos en el mar hasta el punto rfo arriba, donde legue el mayor flujo anual (art. 4, fracc. VI). * *Riberas o zonas federales", las fajas de 10 m de anchura contiguas al cauce de las corrientes o al vaso de los depésitos de propiedad nacional. La amplitud de las riberas 0 zonas federales se re- ducird a 5 m en los cauces cuya anchura sea de 5 mo menor (art. 4, frace. Vil. Contaminacién ambiental Cuando el terreno donde se realizaré el proyecto se encuentra alejado de redes de alcantarillado de una ciudad deberd construirse un emisor que conduzca las aguas residuales hasta conectarlas a la red entubada, evitando que descarguen a cielo abierto, segiin consta en las siguientes disposiciones: “Queda prohibido arro- jar en rfos, cuencas, vasos y demés depésitos de agua © infiltar en terrenos, aguas residuales que contengan contaminantes, materias radioactivas 0 cualquier otra sustancia dafiina a la salud de las personas, la fora, la fauna o los bienes" (Ley Federal para Prevenir y Contro- lar la Contaminacién Ambiental, publicada en el Diario ficial el 23 de matzo de 1971, art. 14). De ser incos- teable la construccién del emisor o de no existir una red de alcantarillado en donde conectarse las aguas resl- duales, deberdn quedar sujetas a un tratamiento pre- vio a ser vertidas a cielo abierto, con objeto de con- trolat s6lidos sedimentables, grasas y aceites, matetia flotante, temperatura y potencial hidrégeno (pit), cu- yas normas de calidad estan debidamente estipuladas fen el Reglamento para la Prevencién y Control de la Concaminacién de Aguas, publicado en el Diarto Oficial, e129 de marzo de 1973. Nota: Por el elevado costo de la planta de tratamiento, para estos casos se opta fre- ‘cuenttemente por soluciones tipo tanques sépticos, sila permeabilidad del suelo lo permite, sin que la filtracién Hegue a contaminar los mantos tredticos. DiIsPosicioNEs FSTATALES Y MUNICIPALES DE DESARROLLO URBANO Cada estado tiene un conjunto de notmas que est pulan las caracteristicas que deben reunit los fraccio- namientos 0 conjuntos de vivienda, para ser aproba- dos. Estas notmas varfan de enfoque y nivel de detalle en cada estado, raz6n por la cual resulta indispensable, antes de tealizar el anteproyecto, estudiarlas cuidado- samente para fijar los pardmetros de disefio. A mane- ra de ilustrar las disposiciones, a continuacién se citan ejemplos:Us0s del suelo y densidades Generalmente, cada municipio urbano del pats cuenta con un plan maestro de la zona urbana, en el cual se muestta a grandes rasgos las intenciones de su ordenacién fisicoespacial y estructura vial, as{ como las etapas o acciones que habria que considerar para reestructurar el casco urbano existente y regular el fu- turo crecimiento. Usualmente la direccién estatal 0 municipal de asentamientos bumanos 0 de planeacién tiene autoridad para dictaminar los proyectos urba nos y otorgar los permisos de urbanizacién, siempre y cuando el proyecto respete lo propuesto en el plan maestro de la ciudad, en cuanto a los usos del suelo, las densidades y el trazado vial primarlo. Muchos mt nicipios urbancs tienen legalmente aprobados (por sus cabildos) y reglamentados sus planes maestros; 0 sea, que de acuerdo con et plan se ha asignado para cada zona registtada en el catastro urbano un uso de suelo espectfico con tmna intensidad de uso, pero en muy po- co$ casos, los municipios urbanos han afectado las propiedades por las que pasard la futura vialidad. En ‘otT0s casos, 1os planes maestros de las ciudades exis- ten en un nivel normativo y no son dificiles de instru- mentar en la préctica, razén por la cual se abre un campo para negociar cada proyecto con las autorida des comipetentes. For tal motivo se recomienda hacer una consulta por escrito con la autoridad competente sobre los usos del suelo y las densidades que son per- mistbles para el proyecto, y legados a un acuerdo, el disefio deberd respetarlo con el fin de que cuando se concluya el anteproyecto urbano se autorice de una manera preliminar, y ello siente un antecedente para que al presentar e} proyecto ejecutivo éste sea aproba- do sin tantas demoras. Asi como en el de planeacién practicamente no hay reglamentacién, en el de frac- cionamiento y construccién ésta es muy profusa, tal como se ilustra a continuacién: Tipos de fraccionamientos Cada estado tiene por lo general una definicisn de los tipos de fraccionamientos que autoriza, entre los cuales se cita el Reglamenco de la Ley de Asencamien- {os Humanos del Estado de México, publicado en Ga- ceta de Gobiemo el 16 de diciembre de 1983, tomo CAXXWL, mim. 117. 45 Fraccionaiento habieactonal popular (art. 92). Debe- +n tener una superficie minima de una hectarea y estar localizados en zonas urbanizables dentro 0 préximos a centros de poblacién. Sus lotes no deben tener menos de 120 m, con 7 m de frente ‘minimo, con ancho minimo de vialidad de 12 m. Deberd contar con todas las obras de urbanizacién. Fraccionamiento habitacional residencial (ant. 93). Con una superficie mfnima de 1 ha y préximos aun centro de poblacién, con dimensién mi- nnima de lotes de 150 mm? con frente minimo de 10 my ancho de vialidades de 12 m. Debera contar con todas las obras de urbanizacién. Fraccionamiento campestre (att. 24). Con superfi- ie minima de § hay a una distancia menor de 5 km del centro de poblaci6n. Superficie mini- ma de lotes 2000 m:, con 25 m de frente mf- nimo. Ancho de vialidades colectoras de 20m y vias locales de 12 m, Deberdn comprender {das las obras de urbanizacién Fraccionamiento industrial (att. 9). Con superficie minima de 20 ha y superficie minima de lotes e 1000 n°, con un frente minimo de 20 m. An- cho de vialidades colectoras de 20m y obras locales de 12 m. Deberén comprender todas las obras de urbanizacién. Fraccionamienco social progresivo (arts. 100 al 105) Sélo podré ubicarse ent reas urbanas y urbani- ables, con densidad no superior a 80 viviendas por hectétea, con lotes unifamiliares de 120 con frente mfnimo de 7 m, ancho mifnimo de via lidad de 12 m y andadores de 6 m. For conside- rarlo de interés como altemativa de agrupa- én de viviendas, el fraccionamlento se puede desarrollar también bajo el régimen de condo- ‘minio, sea horizontal, vertical 0 mixto, cuyas caracteristicas son las siguientes (art. 117): el ndmero maximo de viviendas por condominio serd de 50 (un fraccionamiento del tipo que sea se puede subdividir en varios condominios) Para condominio social progresivo o habltacio- nal populas, 1a superficie de los tertenos priva~ dos (por vender) no seré menor de 60m" y 6 m. de frence para vivienda unifamiliar, y 120 mr, con 9 m de frente para vivienda en diplex En Jas ubicadas en fraccionamiento tipo residencial, Jos totes no serén menotes de 100 mi, con 8 m de frente para unifamiliar, y 200 m?, con 12 m46 Condicionantes tipicas de un proyecto urbano ij Normactvidad ; observaciones Localizacign [in perferia NE de la ciudad en zona | destinada a futuro crecimiento i i Levantamiente sup. 27-7666 ha, ondulado suave con | || topogréfico (| pendientes menores de 15% | | || Aptitud: 1540-1555 msnm | | Mecénica de suelos || Estratigrafia: capa 0-20 cm despalme | 2 || capa 20-65 cm roca, resistencia 250 kgm | & | Nive featco 2S0'm pate baa | & | cima | Temperatura media anual: 22-27 °C | Orientar frentes de lotes hacia NP para | | t Asoleamiento intenso del surponiente Vientos dominantes NE, verano SP Ruido de circulacién vehicuiar por proximidad de carretera. Sin contaminacion agua 0 aire | que su costado lateral dé hacia SP i | colocar los comercios cerca de la | camtetera if | Linea de alta tensién | trasmisi6n) | Linea de baja tensién 115 KV.2 eircultos con derecho de via total de 15m | 13 KY 1 cireuito con derecho de via total ser coincidi la vialidad primaria dentro del derecho de via Dentro:del derecho de via de la vialidad Linea de telégrafo || (diserbuciény | desm secundaria 5 £1 | cauce de to | Franja de 5 m a cada lado cel cauce z gi Fetrocartl Derecho de via, 20 m a cada lado del eje & carriles) | | Carretera federal (dos i | camino vecinal i i | Derecho de via, 20 m a cada lado del eje | sin derecho de via Dentro del derecho de via de FFCC i} Residencial de lujo, | Lotes de mas de 450 m’, frente de 15m | Localizar en zona de mayor pendiente We! ! | densidad baja || § [Residencial medio || Lotes de 200 a 450 m’; frente de 10m | Localizaren zonas de pendient lige. Bus i | densidad media £8 [octets socal Los 20 a fete de 7m [saat en pas laas, ens Beil i ; | atta BET | primaria 20 m de secién, banquetas de 3 m comer one nas evamrcet 32/3 secundaria 16 m de seccidn; banguetas de2m | proximidad ES Enpenevacen | i2méeseeaen tanquewsde18m | £3.18 enretomos | 12 mde seccidn, banquetas de 1.5.m; Bgir radio de giro en retornos de 7 m §* || comercios ‘3% de superficie vendible Localizar sobre vias primarias S|) ofcinas Dentro dei poreentae de comercios Intensificar el uso construyendo Donacién para equipamiento | 5% de superficie vendible verticalmente Localizar en zonas con pendien ligera 5.8 [Avenidas 1500 m a carretera pavimentada Utilizar camino de acceso en terraceria 2 | agua posable | 1350 ma toma mas préxima | § 8 /ptenatado | 2100 ma red de drenaje Cconstruir emisor para érenaje 2S || Htecriicacion 5 | | Telefono | | $000 m a ed telefénica | Soliiar el servicio con amticipacién = Ei cas su Inisto en tangues estacionatiosde frente para diplex. En los industriales los terrenos privados tendrén una superficie mini- ‘ma de 500 m*. En construcciones bajo r de condominio, las areas libres de uso comin no serdn menores de 12 m? por vivienda pre- vista, y 25% del drea privativa en caso de i dustriales excluyendo circulaciones y estacio- namientos. Donaciones 0 cesiones La superficie que el fiaccfonamlento o conjunto de- berd donar al municipio para obras con fines comunit tios es distinta en cada estado. A continuacién se citan algunos ejemplos: La Ley de Asentamientos Humanos del Estado de México, establece las siguientes donaciones para equi- pamiento municipal En fraccionamiento habitacién popular, 18 m por vivienda; en los residenciales, 26 m? por vi- vienda prevista al municipio y 6 m’ por vivien- da al estado para dteas complemeniarias; en los campestres 4% de rea vendible al munici- Pio y 3% al estado; en los industrlales 5% de rea vendible para servicios municipales y 2% al estado, y en el social progresivo 16 m” por vi- vienda prevista al municipio. Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano dei Dis- ‘mito Federal (Diarto Oficial del 4 de junio de 1997): Donat al Departamento del D. F, ya urbanizado, 20% de la superfice total vendible, la cual se estinard a servicios piblicos, al tratarse de frac- clonamientos residenciales (art. 70) y 10% de la superficie total del verteno en caso de conjuntos habitacionales (art. 50). El Reglamento para ta fusion, subtivisin, loti cacion y fraccionamiento de terrenos para el Estado de Veracruz (publicado en Gaceta Oficial, nim, 30, tomo XX el 10 de marzo de 1979) establece los porcentajes de donacién segiin el tipo de fraccionamiento: Fraccionamientos de primer orden cuyo 60% de lows tiene més de 450 m?(minimo 15 mde fren- 47 12), 15% con superfices de 300 a 450 m? (mini- ‘mo 12 mde frente), 10% de lotes con superficies menores de 200 a 300 m* (minimo 10 m de fren- te} o de menor superficie, establecé 15% del area vendible para equipamiento urbano y 8% para areas verdes (ant. 24, frace. IV), Para frac: cionamientos de segundo orden cuyo 75% de lotes es mayor de 300 m? (frente minimo 12 m), 10% de 200 m? (frente mfnimo 10 m), 20% su- petfices menores, deben ceder 15% del érea vendible para equipamiento y 4% dela superficie vendible para teas verdes (art. 25, fracc. IV) Fraccionamientos de tercer orden con 75% de lotes menotes de 200 mr (frente minimo 10 m) 25% de 105 mt? (7 m de frente, mfnimo), deben ‘eder el 15% del drea vendible para equipamien- toy 4% para dreas verdes (art. 26, fracc IV). Los fraccionamlentos de interés social cuyos loves flucuian entre 105 y 199 m? con frente minimo de 7m deberdn ceder 15% de érea vendible para equipamiento y 4% para dreas verdes (art. 27, frac. N).¥ fnalmente, fraccionamientos popula- res de urbanizacion progresiva cuyos lotes fluc- ‘tian de 80 a 105 m* con frentes minimos de 5 m deberdn ceder 10% de érea vendible para equipa- miento y 10% de superficie vendible para areas verdes (art. 28, frace. IV). Vialidad No es usual que los reglamentos de fracciona- mientos normen dimensiones de vialidad, puesto que la prdctica establecida es que la vialidad primaria sea congruente con la propuesta en el plan maestro 0 s€ articule con las arterias existentes, por lo que la ted vial interna del proyecto queda genecalmente a criterio del disefiador (esto tiene la conventencia de oftecer mucha flexibilidad en el disefio, pero tiene el inconve- niente de generar gran cantidad de secciones viales, crea confusién de circulacién y dificultad para la estructuracién vial de una ciudad o zona utbana). Sin embargo vale la peria citar un ejemplo de la norma- tividad sobre el tema (Reglamtento para la fusién..., op. cit., ats. 24 al 28): Las vias primarias 0 aventdas principales de los fraccionamientos de primer orden medirin,48 25 m de seccién con banquetas de 3 m de an- cho, las cuales de 30 a 50% se usaran. como reas jardinadas; en fraccionamientos de se- gundo orden medirén 20 m de ancho con ban. quetas laterales de 3 m y de 20 a 40% de su superficie destinada a jardines; en fracciona- mientos de tercer orden, 14 m de seccién con banquetas de 2.50 m y 4eas jardinadas de 40% de superficie; y los fraccionamientos de in- terés social y popular con las mismas dimen- siones que los anteriores. Las vias secundarias o calles colectoras medi- rn en fraccionamientos de primer orden 20 m de seccién con banquetas de 3 m, de los cuales de 20 a 50% se utillzarén como zona jardina: da; los fraccionamientos de segundo orden mediran 14 m con banguetas de 3 m, de los cuales 40% se usaré como jardin; los frac- cionamientos de tercer orden medirdn 12 m de ancho y banquetas de 1.50 m con 35% de reas jardinadas, mismas dimensiones que se aplican a los de interés social y populares. Las vias de penetracion o calles locales medi rén, en fracclonamientos de primer orden, 15 m con banquetas de 2.50 m y 20 a 40% de areas jardinadas; fraccionamientos de segundo ot- den con 12 m y banquetas de 1.50 m, de las que 30% se reservan como Areas jardinadas; fraccionamiento de tercer orden, tendrén 10 m de seccién con banquetas de 1.50 m, de las que 35% seré jardinada; dimensiones que también se aplican a los fraccionamientos de interés social y popular, Las calles de retorno 0 privadas en fraccionamientos de primer orden se ajustardn a las normas sefialadas para las alimentadoras con radio minimo de retorno de 9 m; en fraccionamientos de segundo y tercer orden, de interés social y popular, se ajustaran a medidas de calles alimentadoras con 7 m de radio minimo de tetorno. Los andadores en los fraccionamientos de pri- met orden medirén 9 m de alineamiento a ali- neamiento, de los cuales 40% se usaré como rea jardinada; de los fraccionamientos de se- gundo y tercer orden ¢ interés social medirén 5 m de paramento a paramento, respetando también 40% de drea jardinada, No se regla- mentaré en fraccionamientos populates. Vale la pena sefialar que la normatividad acerca de la vialidad, descrita en parrafos anteriores, busca una eficiencia en el aprovechamiento del suelo, definiendo Ja jerarquia vial en funcién del nivel socloeconémico de los habitantes. En otras palabras, en los fracciona- Inlentos caros las familias residences tendran varios automéviles, lo que justifica mayores secciones viales que en lotificaciones de bajos ingresos, cuyas familias dificilmente tienen automévil y, por tanto, las secciones viales son menotes. Aunque este razonamiento es cier- to, al aplicarlo a calles secundarias y locales (en donde los desplazamientos son internos en el fracciona miento) es muy discutible su aplicacién a la vialidad primaria —que es la que estructura la funcionalidad de la ciudad y cuyos desplazamientos son en el nivel intraurbano-, por ello es cuestionable que la vialidad primaria cambie de secciones segin el tipo de frac- cionamiento, ya que las consecuencias que produciria son inversas a lo que se busca, o sea que propiciaria ineficiencia o discontinuidad en los fiujos viales por la irtegularidad de secciones. De aqui que se considere que las normatividad de la vialidad primaria deba ser uni- forme para toda la ciudad, independientemente del tipo de fraccionamiento, con objeto de darle coherencia y funcionalidad a la estructura urbana; mientras que la vialidad secundaria y local, por estar destinada a trin- sito interno, puede cambiar de secciones segiin el tipo de fraccionamiento, sin que ello afecte la eficencia fun- ional del sistema vial en el nivel urbano. Finalmente, cabe advertir que por lo general los frac cionamientos no requieren vialidad primaria, sino més bien su estructura vial intema es con base en calles secundarias y locales. La vialidad primatia debe referirse al plan maestro de la ciudad, y cuando ésta pasa tangen te o atraviesa el terreno donde se proyecta el fracciona- tmiento, su red vial intema se deberd conectar con ella en puntos bien estudiados Infraestructura En general, todos los reglamentos coinciden en no autorizat fraccionamientos, si éstos no tienen debida mente resuelta su infraestructura y su conexién a las redes existentes, Aunque este trémite se hace una vez concluido el proyecto ejecutivo, es recomendable, en el nivel de anteproyecto, anticipar los tramites y solicitar a las auioridades respectivas el abastecimiento de deternt Bibtkcrni Aamo rminado volumen de servicio, segiin la demanda est mada en el programa (fas autotidades tienen estipu- fadas cuotas segin superficle vendible de fraccio- namiento 0 segin Volumen contratado que habré que ‘cubrr para que Jo autoricen). Les anteprayectos de in- fraestructura deben cumplir con las especifcaciones con- vencionales de la secretafa encargada del abastecimlento de agua potable y de la ComisiOn Federal de Blectrcidad {para electificaciSn y alumbrado publien). Por su impor- tancia dentro de la realizaci6n del anteproyecto urbano, se laboraron capitulos respectivese individuales para agua, aicantarillado y alumbrado, en los que se sefala su nor- matividad. Comuinmente los reglamentos requieren de la elaboracion de proyectos ejecutives de agua potable (ali rentadora y ramales de distribuciin), red de alcantarila- do (red de colectores 0, en su caso, el sistema de trata imiento de aguas negras), red de electrificacton (alta y baja tensién}, red de alumbrado pblico y.a veces red de tele fonia, vialidad (ejes, secciones, banquetas y guarnicio: nes), andiner‘a menor (en camellones, banquetas, o dteas -verdes), mobiliario Urbano, sefalamiento y nomenclatura yy casetas de vigilancia, REQUISITOS PRELIMINARES PARA LA AUTORIZACION DE UN FRACCIONAMIENTO Aunque la solicitud de autorizacién de ftacciona- miento no se lleva a cabo sino hasta que esté concluido el proyecto ejecutivo urbano, vale la pena tenerta pre sente en el nivel de anteproyecto para ir generando la informacion para el trémite definitivo. Es tecomendable solictas, en el nivel de anteproyecto, un visto bueno pre- liminar a las autoridades competentes, de modo que las dudas, aclaraciones o modificaciones que pudieran sur gic en este nivel puedan comregirse oportunamente antes de! trémite definitivo, Los reglamentos solicitan requisi- {os similares a los siguientes: + Escritura publica que acredite la propiedad del predio en donde se pretende construir el fraccto- namiento. * Cettificado de posesién material del predio, ex- pedido por la autoridad municipal. * Cettficados de lbertad de gravémenes por un Periodo variable (12, 15, 20 aftos) expedido por el Registro Pablico de la Propiedad. 49 * Certificado de no adeudo (predial, servicios, et.) expedido por las oficinas de Hacienda del estado y la municipal + En casos particulares (cuando hay disputa 0 du- das sobre algiin lindero), se solicita una constan- cia de deslinde catastral del terreno no objeto del fraccionamiento, o en su defecto, constancias de apeo y destinde judicial, + Plano a escala gréfica conveniente de la ubleacién del terreno en relacién con la ciudad, donde se sefialaran las redes més proximas de agua potable, de drenaje, de alcantarilado, de electricidad, de telefono y sobre ejes viales importantes, Plano topografico a escala gréfica conveniente del terreno por fraccionar, acotando todos los Tados y angulos que formen la poligonal envolvente, ast como la localizacién de cuerpos de agua, arboles, Iineas de energia eléctrica, (eléfono, celégrafo y vias de comunicacion te restr. ‘Anteproyecto urbano en plano a escala grafica con- veniente de lotificacidn y usos del suelo en el que se indiquen claramente los siguientes conceptos: uusos del suelo por sector, vialldad vehicular y pea- tonal con disefio de secciones debidamente acota- do, sembrado de la edificacién habitaclonal, tipo y localizacién del equipamiento utbano. + El anteproyecto debe incluir una tabla que conten- ga Valores absolutos y porcentuales de: superficle total de predio, superficie vendible, superticie vial vehicular, superficie de circulacién peatonal, su- perficte de donacidn o cesién al municipio, super- ficte para usos comerciales y superficie para usos multifamiliares, LINEAMIENTOS PROGRAMATICOS Habiendo definido el marco general del proyecto ur- ano asi como las determinantes y condicionantes de disefo, se procede a explorar las alternativas programé ticas con las cuales se puede desarrollar el proyecto. Es- tudiar y evaluar varias alternativas de programa urba- no tiene por objeto principal seleccionar aquella que més beneficios sociales aport (si el cliente es sector pi- blico) o ganancias (si es sector privado) 0 una combi- nacién de ambas.Productos alternativos que se pueden ofrecer en un proyecto urbano LL fee Sata Sppeeagets Spee eeeesenesecee OL Taare Pe || "Eom nemo 1 meee [ve [eee | Eee meen i | sae Resident 00 | ‘Procurar amblentes exchsives gue perman que | | Ea clesers 0 contominie hortcetal agrapande 3S lees cme nino, ie | sumsusmnreen, || suet | =e eee perenitmnn een Cor ‘horse hima dele many || Elinor lola ent es ecb t ‘Seiad y pene con ep ae ed, wea sotsmt ‘tune ours gags Se etega ate | | Entice at de nes, racers vas on i Denk enact esa “feercreaien commer Fo veers oot || tea 1 yr laine ile outlet ce endo tezoa remvena || 10500 || ta 29 ere ae ine ‘oir amen isis pg ne ‘x ondoiner ec con pie ons de ese “toon Flaca geet rene comcomwtatze || sara soc | | std 20sec sane ns ‘eo mses deam paced || led ais prado en chs con pty Seas som "Sees comarca oar ae ear Serie trp mane | igapana wining ponemamaacpan | searecte aera eae” || Meni dan ee eet eres = cporcenersarcem icine ment | mammaett mamta || stegnaceas nee se | sareareete oer fete rea 180500 =F rani 000 Tasco biocanene ate petit eigen || Uae ene de ios, zea vane ps vie. aecasinera pos evurque scope || ren waa hia ae | {era det tacconamen onpncpors | | rattarscomrem tases | akg anaes agian mie ine ‘rat, 002800 ‘ester tbsp rac. see pee ins, oor ect eae en sare pla on nc bic ee Anica | I |; aesermmmeramm reese i | | | =. 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DETERMINANTES Enel cuadro “Productos alternativos" se muestran. las alternativas de productos que se pueden ofrecer para satisfacer la demanda por lotes 0 viviendas, defi nida ya en Determinantes del proyecto. Como se dis- cutlé entonces, dentro de un segmento de mercado hay estratos o grupos (definides por ingresos, compo- icin familiar, edades y demas) que tienen necesida- des insatisfechas de vivienda, cada uno con expectati- ‘vas y capacidad de compra muy particulares. De aqui que con base en el conocimiento adquirido de este segmento de mercado clase media-media tome mos decisiones iniciales de descartat canto el extremo caro de nuestra posible oferta (apartamentos comercia- les, viviendas VIS-B o lotes de mas de 300 m?), como el extemo barato (lotes de menos de 120 m?, viviendas AIM); para centrar la atencién sobre viviendas tipo medio VIS-A y lotes de superficie de 120 a 200 m*, El descartar el extremo caro es légico ya que este segmen: to clase media-media no tiene fa capacidad econémica para adquirit productos con costo superiot a su capa- Cidad de compra: aunque sf tiene la capacidad para ha- cetse de productos mas baratos y por taitio mas accesi- Dies a su capacidad de compra. Sin embargo, tampoco adquieten productos més baratos. Veamos por qué. La Mayoria de este segmento son familias JOvenes que 278264 * prdcticamente gastan todo lo que ganan, pot lo cual el comprar algo mas barato de lo que pueden pagar ies hharfa menos pesada la carga econémica de adquirir un lugar en donde vivir, y les dejarfa mas dinero para vivir holgada y cSmodamente. Pero el mercado no opera sobre una base de racionalidad, sino sobre expectativas de mejoramiento social o econémico, por lo que dificl- mente las familias jévenes de este segmento compra- rian algo més barato, pues ello danfa la impresin de retyoceder socioeconémicamente, més bien su’ ex- pectativa serfa comprar algo de su nivel o de ser po ble de un nivel sociceconémico superior, aunque ello signifique vivir durante muchos afios apretadamente. En consecuencia, ello descarta a los productos més ba- ratos. (Por cierto, este manejo de expectativas en las compras también opera pata compradores de niveles dase media-alta, quienes tampoco comprarfan una oferta de vivienda clase media-media pues tienen el dinero suficiente para comprat productos caros en des- arrollos de iujo.) Si se ofrecieran lotes y viviendas para atracr a este segmento del mercado, équé caracteristicas deberfa t ner? La institucién bancasla que Financia el desarrol generalmente determina las normas técnicas que de- ben reunir los lotes y viviendas en cuanto a superficie, servicios y caracteristicas constructivas, los cuales al cotizarlos para construccién y etiquetarles un precio para venta, deben concordar con la capacidad de pago del segmento de mercado que se busca satisfacer (con ello el banco asegura que el proyecto se venderd y por tanto recuperaré el dinero que invirti6} El terreno en donde se ha desarrollado el proyec- to que sirve de ejemplo en todos los capitulos de este manwal se encuentra en la petiferia de una ciudad de 650000 habitantes. Consecuentemente, el segmen- to de mercado clase media-media es de aproximada- mente 60000 personas, 11 000 familias, de las cuales cerca de 7000 familias son jévenes y el resto son ma- duras y consolidadas. Siendo que representan la parte del mercado que més interesa para ef desarrollo del proyecto, las ciftas anteriores muesttan que sf hay demanda y que es posible inducir por lo menos de 0 a 15% del total para que compren un loteo vivienda en el fraccionamiento, siempre y cuando éstos sean lo sufi- Gentemente “atractivos" y satisfagan las “expectativas” de mejoramiento de estas familias. Como se describis anteriormente, una parte dei éxito del proyecto estriba en que el disefiador utilice su talento para crear pro52 ductos que capturen ese sentimlento o expectativa (Nova: En este nivel programético se deben proponer los conceptos de desarrollo urbano para discutir y evaluar si éstos serdn “atractivos” a la demanda.) CoNDICIONANTES. El terreno denominado “La Cafiada”, en donde se ha desatrollado el proyecto urbano que se ejemplifica al fi nal de cada capitulo, se localiza en una ladera boscosa, a 2 km de la ciudad, en una zona aiin sin urbanizat. Bl plan maestro de la cludad propone que su crecimiento futuro sea hacia as laderas (hacia donde esté el teteno) dejando las partes planas fértiles para usos agropecua- tios y de recarga de aculferos. El plan maestro propone que la zona donde esté el terreno sea habitacional de baja densidad, tipo residencial (menos de 150 hab./ha. La Ginica resiriccion sobre el terreno es un cauce de agua y un estangue que lo divide en dos partes que lo atraviesa por la mitad; por tanto, deberd observarse un derecho de via federal de § m a cada lado del cauce y 20 1m alrededor del estangue. El plan maestro contemmpla que Ja cartetera existente que sale de la ciudad y pasa aun Jado del terteno sea vialidad primaria con un derecho de via de 22 m (por tanté, descontando restricciones, 1a superficie total del terreno de "La Cafiada” es de 27.62 ha). Por localizarse alejado de ta red de infraestructura urbana, hay que perforar un pozo para el abastect miento de agua (del cual se ha obtenido el respectivo permiso) y las aguas negras hay que conducirlas por un emisor hasta el punto de descarga (pendiente aba- jo} con la red de alcantarillado existente Salvadas estas condicionantes, la totalidad del tere- no es susceptible de ser aprovechado para el desarrollo urbano, dado que tiene pendientes suaves, con suelo apto para urbanizacign y vegetacin de pastizal en la parte baja, y boscosa en la parte alta, (En su oportuni- dad se levard a cabo el andlisis del sitio para racio- nalizar el potencial de desarrollo del teeno y ubicar cada actividad en el lugar més apropiado, véase cap. 5.) Los PARAMETROS En la tabla “Lineamientos programaticos” se pre- sentan cinco alternativas tipicas que exploran el poten- cial que el terreno tiene pata desarrollarse, siendo cada una representativa de un tipo de producto urbano, de un criterio de aprovechamiento del suelo, de una mo- dalidad de comercializaci6n, de un beneficio social, de una forma de financiamiento y de una rentabilidad Con objeto de hacer més clara la comparacién en- tre alternativas, se han aplicado los mismos precios unitarios de la urbanizacién y construccién, asi como iguales precios de venta para los productos termina. dos (primera columna de la tabla). ‘Aunque los usos de! suelo habitacional son igua- les en todos los casos, lo que varia entre las alternat)- vvas es la intensidad de uso del suelo (viviendas/ha 0 personas/ha), lo cual origina que el tipo de desarrolla uurbano sea diferente para cada una. En términos gene rales, se observa en la tabla que a menor intensidad de uso del suelo (como en lotificaci6n convencional) la superficie destinada a la vialidad tlende a ser mayor (25%), mientras que la superficie vendible tiende a mantenerse reducida (60%). Conforme se intensifica el uso del suelo, se reduce la superficie vial e inerementa la superficie vendible (altemativas 2 a 4), hasta que se llega a un Iimite de eficiencla en aprovechamiento del suelo (alternativa 5) en la que se minimiza a 15% Ja vialidad y se maximiza hasta 70% la superficie vendible. En todas las altetnativas se mantiene cons tante en 15% la superficie destinada a donacién para equipamiento utbano 0 municipal. Cabe aclarar que estas intensidades responden en promedio a lotes de 200 m* y viviendas de 80 m° (tipo VIS-A), pot lo que si se diera el caso de captar otro seg- mento de mercado con lotes y viviendas més chicas dacia mayor intensidad de uso por hectérea, 0 por et contratio, con lotes 0 viviendas mayores darfa menor intensidad de uso pot hectérea. El ndimero de productos que se pueden ofertar varia en cada alternativa, desde la minima de 730 lotes en el primer caso y 1380 viviendas déplex en el segundo caso, hasta 2760 viviendas y 3450 viviendas en condominio en las dos iiltimas alternativas. Dado que el ntimero de posibles residentes varla con cada alternativa, entonces la proporcién de superficie destinada a equipamiento, juegos y plaza central también, haciendo que ést0s se incrementen segin aumenta el nimero de viviendas (éase tabla “Lineamientos programaticos") La superficie vendible se divide en la destinada a venta habitacional y comercial. Aunque la superficie vendible aumenta conforme se incrementa la intensi- dad de uso del suelo, la proporcién de venta habitacio- nal tiende a decrecer mientras que la venta de locales y|p et denne \ | mere uso | nase (Sa | a 1) nn ead seo | wor | Ree am) SE 2. ed os fy sete wotte nace | a | a = pete consbe de viiendae 12180 1 Superice endbe omeral | tocales comerciales (85%) 2130 8 | vipers iss | Soper ttt a8 = ecuctas 5 000 esos 1500 | 500 = Pra cent 2000 | 2000 ‘ree verdes sm | 38 \ | ‘ | 2 Vivendas SA inyendo een | | i Lane utanzadoe 3650 ‘naa 102 5. cape de eeaconaaient iss | = | tars comets 20 68 | 8 taescreries a5 v9 | [Peed de ensuvesio - | ia sie ae | [oStenay” _ i “Tosa mensual de ecoperaclon 1 [Pro ros ne 193600 aarnoa| nar hoo eps! rososl any curaal iy | | 21 | 1300 | | 88) sas! ee a4 1450} 176175. | i || 4 158) somo] is | is] | | lavas! iaarsis| 1320 | 17967600), 1300 |" Te3se00 1450] ‘z9ce00|, aie | i983] | senaenss [apa i | Ficsane = aad Neel ‘Viendas ea etic de ' 27616 | 1798209) ssasr | gsiog] Silo ani’) roa i | en | | { | | 207) | sialon ssn | | 1935 | 280 nes | | roo | Seo | Srs00 iim | 30 au | eee aaooiea| zoe | renal ere | “saesieo | "Viendaa es ec a "cans meen Wend aroime 798200! 276108 v3 iss wuss isroms! «van Grom, 20300) t6as0 ors | ros ss.) 195330 on | es 2100 ; ose seo} 2s1s0soo| 238950 0050.58) | sama aur! 293066] 2900 i | aes, was 12500 | 12500 Seo | 3500 ‘0! 380 ats | ves en 2100! 35008200] 3450 treo, "sorcaoo| 3450 atir| “Seeteo| Done ies] S25880) 33e0 lsonae! ‘de cncoaveles ae | rssorio! Bostas ‘5250 1000 | 79852 | a} ‘330000 sows | i | | il | | | | i i sourraas | Tinesiae |54 lotes comerciales tiende a aumentar. La razén es que al haber mayor mercado cautivo dentro del ptayecto, con- forme se intensifica el uso del suelo, la demanda por co- mercios y servicios seré mayor, y dado que es més redi- tuable econémicamente (pot metro cuadrado} la venta de terreno para uso$ comerciales que para usos habita- cionales, entonces ello ayuda a mejorar la rentabilidad de! proyecto al buscar capitalizar la demanda pot comer- cos, sactificando algo de la superficie destinada a vivien- da. En la tabla se observa que la superficie vendible co- mercial se va incrementando 0.5% en cada altetnativa (1.0% en la primera a 3.0% en la quinta), fo que signif ca un aumento aproximado de 1500 m* de terreno co- mercial en cada alternativa, Del total de superficie comer- cial se consideté que 35% debfa oftecerse como locales para comercios de primera necesidad en torno a la plaza central, con la intencién de consolidar desde el comienzo un nicleo de actividades que ayudaran a fomentar la imagen del proyecto; 65% restante se pens6 que podta ofrecerse como lotes para comercios més grandes, Por fltimo, en telacién con Ja vialidad, el porcen- taje menclonado en pérrafos anteriores se refiere a las vias de circulacién y no a cajones de estacionamiento, {que han sido cuantificados aparte, porque son objeto de venta, En la primera alternativa es una lotificacién en la que no se requieren cajones ya que al tener cada lote acceso de una calle, los automéviles pueden esta- Gionarse dentro del Jote 0 en la misma calle. Pero en las ottas alternativas, se propone un desarrollo ver- tical en el que los vehiculos necesariamente deben de- jarse en playas de estacionamiento diseftadas por cada grupo de edificios, a las cuales se pintan cajones y se venden conjuntamente con {a vivienda. Dado que usual- mente los reglamientos para conjuntos habitacionales estipulan un cajén de estacionamiento por vivienda, de esta manera es posible sacarle ventaja a esta dispo- sicién vendiendo el cajén, con lo cual se agrega otra fuente de ingresos a la promocién urbana En lo que respecta al renglén de ingresos, se observa que los lotes urbanizados tienen un precio de venta muy conservador,es deci, de 50% mas de lo que costé el terre no en brea més su urbanizacton, La idea es obtener ganancias razonables con su venta, ya que si estén a ‘buen precio, éstos se venderin répidamente (un afic), recuperando con ello la inversién inicial (ertenc) mas unas utilidades razonables. Las utildades se podran des- tinar entonces al desarrollo de otro fraccionamiento, en el entendido de que a mayor rotacién de capital, la tasa de ganancia serd cada vez mayor. Sin embargo, existe ‘otro criterio opuesto que se utiliza con mucha frecuencia, fen el que en ver de vender los lotes a precio razonable, éstos se venden al mayor precio posible (especulativo) sratando de obtener con cada venta el mayor margen de ganancias, aunque ello signifique vender la totalidad de lotes en varios afios, disminuyendo con ello la positili- dad de desarrollar otros fraccionamientos a corto plazo. | seleccidn de criterios evidentemente depende del pro motor; de si tiene otros terrenos de reserva para futu- ros desartollos 0 no; de si tiene un mercado dispuesto a ‘comprar a corto plazo o si es un mercado lento que hay que estimular continuamente con publicidad: de si te- ne equipo competente de vendedores 0 no, y demas consideraciones. Con frecuencia se dan casos én que se combina ambos criterios, empezando con el primero para crear una imagen de éxito, para después aplicar el segundo criterio para capitalizat la plusvalfa que se ge- rnet6 con las primeras, Los precios tope de las viviendas VIS-A y sus res- pectivos cajones de estacionamiento son fijados men- svalmente por FOVI-FOGA del Banco de México, ¢ inch yendo el costo de urbanizacién, costo de consteuccién de las viviendas, indisectos del promotor, costos finan- cieros y las wtilidades. Aqui el procedimiento es inverso al del mercado libre, en el que se busca maximizar ga- nancias aumentando los precios de venta que el merca do soporte, En cambio, con precios tope de venta, et pro motor debe ser eficiente para urbanizat y consttule, y alin obtener utilidades de estas actividades, vendiendo sus productos dentro de los limites establecidos. En los locales y lotes comerciales se aplica el crite rio de mercado libre. En ellos se busca maximizar las, utilidades Vendiendo a precios razonables a corto plazo, vendiendo cato (especulativo) a mediano 0 largo plazos, © una combinacién de ambos. Excepto por los precios tope, que son oficiales, los precios de venta del mercado que aparecen en la tabla “Lineamientos programticos” son estimados, pot lo que pueden variar, mejorando 0 reduciendo la rentabilidad de cada alternativa. Como se aprecia en la tabla y en la descripcién an teriox todo proyecto urbano, aungue sea de interés social (como la construccién de vivienda ViS-A), debe arrojar utilidades al promotot. La pregunta que surge es Len qué proporcién? Reaimente cada proyecto urbano es tinico. Son ‘inicos el terreno, las modalidades de financiamiento y las dems caracteristicas técnicas, De aguf que al com- parar su rentabilidad con la tasa de rendimiento finaneet i ea ORT RINE 5 { | ‘ \ : cero prevaleciente, el promotor debe estimar st la mejor opcidnes vender su Lerteno y meter el capital como inver- ion a plazo fj, 0 bien, si es més rediwable tomar el esgo y desacrollario. En vista de que los bienes rafces son negocios muy Seguros (més en un pais con tal creci- mmiento demogréfico en el que la demanda siempze exce- derd por mucho 2 la oferta), los promotores se inclinan generalmente por el segundo camino. De los comentarios antetiores surgen dos reflexio- nes que son la tegla de oto del desarollo urbano: la pr- mera es que cata metro cuadrado de terteno cuenta, sea porque ocasiona un costo (come en vialidad) o un in- greso (como teas vendibles). Sil tentabilidad del pro- yyecto se relaciona estrechamente con la contabilidad en el aprovechamiento del suelo, entonces se debe buscar minimizar 4reas de costos y maximizat éreas produc- tivas. Una forma de lograrlo es con calidad de disefto y utilizando los conceptos apropiados. Otra manera com- plementacla de obtenerlo es mejorando el rendimiento del proyecto, buscando hasta donde sea posible inten- sificar los usos del suelo. La segunda rteflexién que sur- gees que el diseftador debe buscar diversificat las fuen- tes de ingresas del proyecto para darle flexibilidad al promotor, con el fin de que pueda comerctalizat los pro- ductos de la manera més conveniente, para sacarle provecho a las variaciones del mercado, permitiénéole fegular su oferta y mantener lo més alto posible l valor de sus productos, es decir, si hay exceso de oferta den- tro del mercado, el promotor debe tener la posibilidad de resttingit su oferta para evitar abaratar sus produc- tos, 0 por el contrario, si el promotor tiene un control sobre el mercado, puede abrir su oferta sabiendo que sus Productos conservardn su valor LAS ALTERNATIVAS Definir un lineamiento, significa determinar un curso de accién sobre vatias alternativas comparables entte si H objeto de explorar altemativas antes de seleccionar la conveniente es negociar preliminarmente con el munici- pio el tipo de desarrollo, las densidades y los vohimenes de servicio tequetidos, ast como estimar el monto de fecursos financieros que tiene que conseguir e! promotor Pata impulsar el proyecto hasta su realizacén. De este ‘modo, antes de trazat siquiera una linea en el papel, el disefiador ayuda a conciliar los intereses del promotor con las detetminantes y condicionantes especfficas a las 55 que esté sujeto cada proyecto urbano. En la medida que la informacin utilizada de precios unitatios y precics de venta sea realista, y los poroentajes de uscs del suelo sean razonables, el ejercicio de plantear alternativas serd confiable y il para la toma general de decisiones. ‘A reserva de que el lector consulte en detalle la tabla anterior para derivar sus propias conclusiones sobre el aprovechamiento del terreno y su efecto en la rentabi- lidad del proyecto, se puede anticipar que ta primera al- ternativa (lotifcacién convencional) tiene el mas bajo aptovechamiento del suelo con el mayor porcentaje des- tinado a vialidad. Aunque las autoridades municipales Bjaron en 150 hab/ha la densidad maxima para el terre- no de “La Cafiada” (densidad normal para una lo- tificacién), e promotor siempre busca mejorar el aprove- chamiento de su terreno para aumentat su margen de utilidades. Las alternativas con viviendas en edificios de cuatro y cinco niveles son evidentemente las mds eficientes en tét- iminos de intensidad de usos del suelo, en consecuencia son las que procuran mayor rendimlento econdmico. Pot esios motivas, el promotor tratarfa de desartollarlas, s6lo que en el caso del terreno “La Cafada” hay un serio cbstdculo: el mercado, Como el terteno estd alejado de ta Ciudad, si se planean viviendas en eifcios, los compe dotes no van a encontrar atractivo trasladarse hasta ahi pata vivir como viven en la ciudad, es decir, que estas alternativas no sastisfarfan sus “expecativas” de mejora- Imiento, o sea, de ofiecer un ambiente mejor que en el que viven actalmente. De aqui que si se persistiera en des- arrollar estas alternativas se correria el riesgo de no vender lo que se produzca o al ritmo que se produzca, For esta raz6n, es mas recomendable aplicar estas alternativas en terrenos ubicados dentro de la ciudad, en donde el mer- cado esta acostumbrado y acepta desartlios verticals De aguf que las alternativas 4 y 5 quedan descar- tadas por ser poco atractivas at mercado, to cual con- duce a que nuestra atencién’se centre sobre las pri- metas tes alternativas. También se observa que la alternativa 2 es la menos rentable de todas, dado que reguiete mucha longitud vial e infraestructura para la baja intensidad de uso del terreno, razén por la cual también queda descartada. La decisién entonces se cen- tra entre las alternativas 1 y 3, que oftecen rendimien- tos econémicos similares al promotot. En la alternativa 3 hay que construit 2100 viviendas y, dado que las vi- viendas estén sujetas a precio tope de venta, se tequi re eficiencia organizativa y administrativa para hacet56 que la operacién sea rentable, puesto que cualquier ine- ficiencia icfa en contra de las ganancias del promotor. En cambio, la primera alternativa sélo plantea urbani- zac el terreno y no requiete mayor eficiencia en la ope raci6n, ya que los lotes s¢ venden a precios del merca- do y pueden incrementar su precio segiin la ley de la oferta y la demanda. Si el promotor fuera constructor, sin duda preferiria la tercera alternativa, ya que tiene el personal y equipo para llevarla a cabo; en canto que sil promotor sélo es e! propietario del terreno y tiene que contratar a un constructor, sin duda decidifa la primera alternativa. En todo caso, las autoridades municipales tinicamerite autorizan una baja densidad para la zona en donde se encuentra el terreno de “La Caftada” y s6lo conceden un volumen de servicio para satisfacer esta densidad. Con esta limitacion, se de- cide sobre la primera altetnativa, que es ademés la que menos tiesgo e inversién requiere de todas y la que potencialmente puede oftecer mejores rendimlentos si se llega a especulat con los lotes urbanizados. Es con base en los pardmetros de esta primera alternativa que se elaboré el programa urbano que sirvié para diseftar el fraccionamiento “La Cafiada”, que se utiliza como ejemplo en el presente manual Finalmente, cabe advertic que aunque aqui se pre sentaron cinco altemativas de lineamientos programd- ticos como las mas representativas del desarrollo urbano, en caso de necesitario, el disefto podrd también explorar alternativas intermedias o combinaciones enti ellas, las cuales podran oftecer un sinntimero de posibilidades de rendimiento det terreno y rentabilidad del proyecto. En técminos gererales, con la aprobacién pretiminar del mu- nicipio de surtir determinado vohamen de servicios para determinada densidad y la aceptacién del cllente (promo: tor) de los parémetros financleros del proyecto, es como queda definido el tineamiento programético que debe seguir el proyecto urbano sobre el terreno de “La Cafia- da". Con este lineamiento también se definieron el tipo de producto (por el segmento de mercado), el Volumen de productos (por Ia demanda a corto plazo), su costo de produccién (por los precios de venta) y el tipo de equi- ppamiento (por la cantidad de personas que ahi vivirdn). PROGRAMA URBANO Definido el lineamiento general del proyecto se sien- tan las bases para Njar con mayor detalle ios parametros cuantitativos (superficie y costo) sobre los cuales se debe nnormar el disefio del fraccionamiento o conjunto. Al igual ‘que en los lineamientos programiticos, el ejercicio de realizar el programa para un proyecto urbano consiste en ‘generar informacién para tomar decisiones, ¢ priori, y evi tar irracionalidades durante el proceso de disefio urbano. En los lineamientos programaticos se considera- ton, en términos generales, diversos conceptos de des- arzollo urbano y una vez que se definié el lineamiento ‘que debe regit el proyecto urbano se definis implicita- mente el concepto general de desarrollo urbano. Sibien en el siguiente inciso se describen con mayor detalle al- gunos conceptos basicos de disefio urbano para que en Su oportunidad el disefiador los considere con mayor detalle para su proyecto, en la formulacién del progra ma urbano se deben tomar inicialmemte decisiones con respecto a las estrategias generales que se pueden em- plear para realizar el proyecto. Del lineamiento seleccionado (primera alternativa) se decidié que por encontratse alejado de la ciudad, el atrac- tivo para atraer compradores era ofrecer lotes a precios, razonables. Ello descartécla construccién de viviendas uunifamiliares y duiplex, por ser de bajo tendimiento para este segmento del mercado, y también las viviendas en edificios de varios niveles, que son poco atractives para los compradores. Conociendo que el mercado para este producto es conservador, es deci, que diffclmente acepta nuevas ideas (0 el hacer que las acepten implicaria un esfuerzo publictario enorme), con objeto de asegurar que Jos productos se vendan féciimente se decidid que debra diseitarse una lotificacidn convencional abtiendo la posi bilidad de que éstas también oftercan clusters o privadas (calles cetradas con retomnos al extremo) El promotor considers que el proyecto urbano so. bre el terreno “La Cafiada” debia disefiarse para ser desarrollado por etapas, a manera de que le ofreciera la mayor flexibilidad para su realizacién y comerci zacién, Pot encontrarse “La Cafiada” alejada de la ciu: dad, se pens6 que la primera etapa era la decisiva para el éxito del proyecto. Es la etapa en la que hay que crear una imagen sélida del proyecto para generar una masa critica de demanda que lo compre. Consecuente- mente, en esa etapa hay que construit la mayoria de via lidad e infraestructura para que los compradores vean realidades y no ideas sobre papel. Asegurando la venta de la primera etapa, las demés etapas podtian desarto llarse posteriormente acorde con la demanda. Con base en este razonamiento se decidié que la estrategia de rea- lizacién debfa ser desartollar $0% del fraccionamientoy venderlo a precios razonables para estimular la de- manda, Se dividi6 el resto del proyecto en dos etapas similares (de 25% cada una), las cuales debfan captar toda la plusvalfa que va a generar la primera etapa, de modo que de éstas deriven las mayores uiilidades posi bles. Naturalmente que el desarrollo dela segunda y ter cera etapas dependerd de la disposicién del mercado de pagar los precios que se soliciten, ara reforzar la estrategia de realizacién, se decidis aque la primera etapa se debia localizarfisicamente en la parte més atractiva del terreno, aquella que tiene el cavce de agua, estanque y que es sensiblemente plana. Las dos ‘tapas posteriotes debian localizarse en partes con mayor pendientey ms alejadas del atractivo natural del terreno (véase cap. 5). Se consideré también que es indispensable dentro de esta etapa construir un pequefio centro comer- cial, ya que como el terreno est4 alejado de la ciudad, hay ue facilicar las compras de primera necesidad de las fa nilias, pues de otro modo tendrfan que ir a comprar sus viveres hasta la ciudad y ello serfa un discentivo para que se vendiera la primera etapa. También se pensé que este centro comercial estuviera estratégicamente localizado para faciltar et acceso de los nuevos residentes y ademas para que éstesirviera como tn lugar de reunién o encuen- {ro casual que ayudara a los residentes a relacionarse entre st. Finalmente, se consideré que en esta etapa era ne cesario mejorar la carretera de acceso (fatura avenida pri- maria dentro del plan maestro de la ciudad) para faciltar Ja afluencia de Ia ciudad a “La Cafiada’, adapténdola como atteria urbana al menos en todo el frente del fac- clonamiento, con lo cual se logra buena vista a la llegada, Con esta estrategia general de comercializacién se estructuré el programa urbano (tabla “Pardmetros fsicos”) basado en el lineamiento programético seleccionado en la tabla “Lineamientos programéticos”, £1 programa urbano determina con claridad los paramettos fisioos dentro de los que se debe disefar el fraccionamiento. Bi programa debe set discuido y, en su caso, ajustado, modificado y finale mente aprobado por el cliente, ya que dicho programta es el documento que resume todas las decsiones generales importantes con respecto al desarrollo del proyecto urbano: usos del suelo, intensidad de tsos del suelo, tipo de producto, cantidad de products, estrategias de realiza- cidn y de comercializacién y rentabilidad general. Al tealizar el programa urbano, se recomienda que s6lo se incorpore la informacién basica y relevante, y se descarte el detalle, puesto que ello puede entorpecer y hacer més Jaboriosa la tarea posterior del diet. 57 Complementario al programa urbano es necesatio contar con sus pardmetros financieros, con objeto de discuttr con el promotor si el monto de inversion re- quetida para cada etapa es de su conveniencia, asf como si la rentabilidad que producen es la esperada. Para la elaboraciOn de estos pardmetros finantcieros se utilizan los datos del programa urbano a los que se les aplican los mismios precios unitarios que aparecen en la tabla “Lineamientos programéticos". La regla ba: sica es que cada etapa debe set rentable en si misma y debe evitatse sacrficar las utilidades que una etapa puede generar para posponerlas a otras etapas con el fin de ganar més, ya que es un riesgo innecesario, pues en caso de que por cualquier causa tenga que suspen- derse la construccién, el promotor puede perderlo todo. El proyecto urbano debe estar concebido y disefiado para que sea productivo econémicamente, y oftezca margenes de seguridad dentro de los cuales sea visible desartollarlo con un minimo riesgo. En la tabla de “Pardmetros financleros” se contabl- liza para cada etapa el rionto de inversién y de ingre- 80s, asf como la rentabilidad probable. Se observa que de acuerdo con la estrategia establecida la primera eta- pa es la que demanda mayor inversién y en la que hay ‘que realizar el grueso de la urbanizacién y demas obras que no tienen recuperacién, como fa constnuccion de la Plaza, de las canchas y de las reas verdes. Aunque es la etapa mds apretada, es’ posible obtener utilidades muy razonables. Mas atin, con las utifidades que se obtienen de esta etapa es posible urbanizar la segunda y con las ganancias de la segunda se puede urbanizar la tercera etapa. De este modo, el promotor sélo tiene que preocuparse por procurar financiamiento para la urbanizacidn de la primera etapa. Como la urbanizacion de las etapas 2 y 3 es mfnima, las wtlidades que gene- ran son comparativamente cuatro veces mayores que las que se produjeron en la primera etapa. Ello pone en. evidencia la importancia de comercializar bien la primera etapa para garantizar el éxito de las siguientes. Vale la pena insistic en que cada proyecto urbano re- quiere una apropiada estrategia de realizacién de acuer. do con su localizacién dentro de la ciudad, vias de co- municaclén, redes de infraestructura y demas factores externos gue hay que conciliar en el proyecto para que sea un éxito, Por ejemplo, si el terreno de “La Caftada* ya estuviera en la periferia inmediata de la ciudad, la estra- tegia de comercializacién hubiera sido diferente y con- secuentemente el disefio del fraccionamiento. Aunque58 Parémettos fisicos* Total Etapa 1 Etapa IL Etapa UL Porcenraje | mi ——Porentgle om’ rcentgje om Prcentge 1. MALIDAD mara (acceso) 11000 4011600 ‘Secunds7a (cre distribucié) 2200 © 8022000 Locales (enetracin) «3604715012047 12000 12000 Estecionamiento publica Subroual e907 250 #807184 2004300043 1. OFERTA LoTES ——_—Regularesde 200m? 182000. (660 ote) 66000 (S8Olotes) $8000 (765 owes) 35000 (165 lows) Residenciales integulaes (10%) 30949 (7Olotes) 14949 Alot} 8000 (18 foes} 8000 (1B tess LOCALES Chico $0 me 968 (2olocales) 968 (20 ocales) COMERCALES Mediano 100 m . : LOTES chico 200.300 m* 1794 (locales) 1794 (6locales) COMERCALES Medlano 300-500 me E 5 = Sobeoral les7it 60 B87] 04 41000 TCH A EQUIPAMIENTO" EDUCATIVO Jardin de mos 1500 (aula) ($000) (4 aulas) (aula) (1 aly Primaria 3500 (12 aulas) (e.auias) (3 aubas) Gaulasy Secundaria = RECREATIVO Canchas y juegos 1500 1500 laza comercial 2000 2000 Areas verdes 32928 12028 10000 10000 Cento social (750) ‘centro asistencia (200) enero cukoral 859) SociaL ASISTENCIAL? capil 4159) casera de vigilance Casera de parada de aulobis? - caseta de tani? 5 Subeocal 4148151642858 (20000) (10903) 150186 Tota 2re1e6. 100, (145188) $2.6 63000 63000 *Progama arbano pata el acconamlent “La Cada”. fae programa se dei de le primera alernativa de Hoeomlenas programatvs.cbstese congruencl que guards coe el projec ular ys ras, rad en ls panoe das pls 7.87 9. ‘eh frea de easpaiens ne espa venta sine gies cede (po repel pares deride ia comands por an, el franamenio de us cas debe proven de fonds de a comunldad > del spoyeguberamenta fl penta sb consuls carcass lca comer yuna pate das Stas {eres para dare avectvo al facoanameno fret de gu ganlenio guess como lots urbnizaos eagu ue no cuaien lat sand de stale, "Eat egapamete dee locales cee el eto comercial tes lcs paz) Sb la eoperle esiada sas Sens ves ° sobre ls turqueas sobre plea,59 Parémetros financieros* Pei rapa con reapa tt $im* Total ee (miles) | millones) mt, $ millones, im? $ (millones) m?_ $ millones) 1. cosTos. 4) Terteno en brea, descontando restrieciones (276 186 ha) 0.650 1795209 150186 976209 63000 40350.0 63000 40960.0 by Vialidad (25%) Urbanization (69047 m) 3250 224402.8 45047 1464028 12000 390000 12000 390000 Construccién de locales (968 m’) 12150 11761296811 761.2 4 Equipamiento = Canchas (1800 m’) 1500 2250.0 1500 22800, = Plaza (2000 m')-—«2000-«=«-40000 ©2000. 4000.0 ~ Areas verdes 0.500 164640 12928' 6464.0 (82928 mr) i ‘oral 438308.9 268498.9 799500 799500 | IL INGRESOS 1. Lowes ‘urbanizados 3650" 6243684 80949 2954639 41000 149650 41000 149650 2. Locales comerciales 20000 968 968193600, 3. Lotes comerciales 725 1794 «=—«1794- 13.0065 ‘Total 6271304 327 8504 149650 149650 Ingiesos-Egresos-Utilldad #1887515 4593515 +69700 +69700 Petiodo de construccién 14 meses 6 meses 4 meses 4 meses | Uutidad contra inversién inicial (fetzeno en brefia) 1.05 06 7 LT | Tasa mensual 0.75% 10% 4.25% 4.25% * accanamienn "La Cahads (eb de 196). slo present pare facta comparacn entre el endinint connie de ada aps De des modes, Independiente low afore ge tren ev naalay ng else oo oto Yaa era fotgramene a elo Se ver de {es tes deal aera qu mange Se wid se manene smart qo pare uaa, dence aliens ogamdier ene pane oot ols es vs, eae ab clan ma ate ‘ulque re ciate el io total de elation de esa tata con primera ‘Se api el namo preve ge vena en oes far iapas. tung es evdete qua as apy ses pode grea a as wilder pxmales una sobre USplosvata que es gene mreazacin i cpa Ce acu gue a renabhnd prota dele eaps ly cea mayor que apse en bla, pet de conten salah ae apace ena la “Lineamentoe programe: pes ert cee as trkado weary cn vas eps ulna sl en donde eta tat ek a Conte, ods meds. ear mas apo fa uanzadsn ous wens que Fakon en ta deer lncremesa indinent epi ee des tes pa quel nage de tad" nom kad dl poy se mamtrgan den de Petites esas previamente60 los usos del suelo hubieran sido iguales, la intensidad de usos hubiera sido mayor (wéase tabla “Lineamien- tos programéticos”) y la estrategla de realizacién hu- biera sido a la inversa, es decir, desarrollar s6lo una pequefia porcidn del terreno en una primera etapa como pretexto para dotarlo de infraestructura y con ello incre- rmentar su Valor. Por su localizacién eéntrica, la deman- da estaria asegurada, por lo que podrian desarvollarse en varias etapas pequefias pata ir capturando en cada una el valor de la plusvalta que produjo la etapa anterior. Finalmente, cuando el proyecto urbano sea un con- junto habitacional de interés social o un fraccionamien- to de bajos ingresos (0 sea, una promocisn del sector pt biico), los conceptos vertidos en todo este capitulo deben aplicarse de igual modo que si fuera una promocién pr- vada, con objeto de optimizar los limitados recursos fisi- cs y financieros con que se cuenta. Las utilidades que estos proyectos produzcan pueden reinvertise en el mis- mo proyecto, ofteciendo un paquete completo de equi pamiento y servicios urbanos, 0 bien podrfan destinarse 2 realizar més proyectos de vivienda para beneflciar 2 més sectores de poblacién de bajos ingresos. Si cada pro- mocién piiblica de vivienda generata utilidades que se reinvintieran en ottos proyectos que arrojaran més util dades todavia, y asf sucesivamente, la labor del Estado en resolver los problemas habitacionales de la poblaci6n de escasos recursos se incrementaria con el tiempo, y no como sucede en la actualidad, en que la ineficiencia de estos proyectos habitacionales descapitaliza a los orga- nisms piblicos de vivienda, los que comparativamente tienen que invertir m4s para producir menos viviendas (proceso inverso). aunque siempre justificando sus acciones por el beneficio social que generan. CONCEPTOS DE DISENO Definido e! programa Urbano, se procede al andlisis de actividades urbanas (cap. 2) bajo condicionantes espect cas del tereno (caps. 4 y 5), para de ahi fundamentar los conceptos bésicos de disefo. Si bien metodolégicamente los conceptos de disefio surgen de los andlisis prell- rminares, por aflnidad tematica se opt6 por presentarlos en este primer capftulo, advirténdole al lector que los con- sulte una vez que haya concluido todos los andlisis pre liminares del proyecto (primera parte del manual. Los conceptos son una abstraccién de la realidad, una propuesta tebrica o una idea de cémo se deben te a se eesean ores cours | was = — miazooe wo Pecoo | — semenanes amex comets eon am Fraccionamiento “La Cafada". Concepto general de organizacién de actividades en que se muestra fa intensidad de relacin entre las distintas actividades del fraccionariento, Este concepto gene ral st relaciona con el capitulo 2 Fraccionamiento “La Caftada”. Concepto de organizacién espacial del conjunto, basado en la adaptacién del concepto general de organizacin de actividades a las condicionantes de frzeno y el ‘medio (derivadas de fos andlsis de sito y det clima}. 4 cont cowexcs ome conrpcousraccionamiento “La Cafada’. Concepto de estucturacién vial del conunte, mediante el cua se busea dar coherenciay artcu tccién funcional alos concepts de organizaién de actividades y adespacial a vavés de un sistema vial jrarquizado Froceonariento “La Cafiada’. Concepto dejerarquta vial, de acuer- do con los requeriientosjuncionales del proyecto. fs fundamental {ue a cade vias le otorgue con clara’ un objetivo funcional. de {al manera que el sistema de crculacin sea eiciente. sa claidad és fandarericl para que los usuarios entendan visualente por qué lio devia cireuian tity LI jul aia Pee 61 solver los diversos aspectos de un problema urban, los que obviamente estén basados en nuestto conocimiento del problema, De aquf que no es sino hasta que se com- pleta con los andlisis preliminares que el disefador esté en posici6n intelectual de establecer una racionalidad para telacionar los distintos componentes del problema urban, sobre la cual se deben basar los conceptos de solucién, Generalmente los conceptos de disefio quedan expre- sados en diagramas y croquis en tos que de una manera abstracta se expresa la idea de disefio. Aunque el disefiador puede proponer muchos conceptos para resolver un pro- ‘ecto, se recomienda que considere los siguientes, Con base en el andlisis de organizacion de activi- dades que engloba el proyecto urbano se conceptualiza la relacién funcional que deben guardar las actividades entre sf y la frecuencia o intensidad de cada relacién (cap. 2). El pensar en términos abstractos acerca de las distintas modalidades de agrupar actividades que son compatibles funcionalmente entre s{ (omo vivienda- recreacién-educacién-servicios) y calfbrat las formas de su posible interrelacion es un ejercicio que permite explo- rar diversas alternativas de cémo pueden integrarse fun- cionalmente a! proyecto urbano. En la medida en que esta racionalizaci6n entre actividades sea depurada a su esen- cia, mejorarén las posibilidades de proponer el concepto funcional més apropiado para determinado manojo de actividades. Hay dos componentes inherentes y que inte- gran el concepto funcional, los que hay que formular con mucha claridad. El primero se refiee ala “estructura fun- cional’, que és la propuesta de cémo todas las actividades dadas en el programa urbano se relaconan funcional- mente, lo cual supone inicialmente el andlisis de la relacién entre cada par de actividad del conjunto y des- pués la propuesta conceptual de la interrelacién entre todas. La forma particular en c6mo se propone la interre- lacidn entre todas la actividades constituye la estructura funcional del proyecto. Este concepto nos orientaré teéri- camente acerca de la proximidad que tendrén tas ac- tividades entre sy su localizacida relativa dentro del con- junto, lo cual en gran medida integra la idea semilla que € disefiador buscaré sembrar y materiaizar en el proyec- to. El segundo componente se refiere a la “jerargufa fun- clonal”, que es la propuesta de la intensidad con la que se relaciona cada par de actividades de acuerdo con su com- patibilidad funcional. En los canales de comunicacién o relacién entre actividades se puede dar por modatidad (vehicular, peatonal, cicista) y por grado de importancia de flujos de personas entre actividades (primer, segundo,62 tercer orden}. Cada modalidad de relaci6n entre cada par de actividades se categoriza segin la importancia de su fujo, teniendo cuidado de que se mantenga clatidad y cconsistencia funcional entre estructura y jerarquia pata que la propuesta sea congruente. Aeeste respecto se recomienda para integrarla es tructura funcional del proyecto asociat las actividades segiin su grado de compatibilidad funcional. Por ejem- plo, aquellas que son afines deben mantenerse pr6xt: mas y estrechamente relacionadas entre si (vivienda- recreacidn), en tanto que otras en las cuales no es tan importante la proximidad pueden tener relacién me- nos estrecha (vivienda-comercios); mientras que en otras actividades, la proximidad es secundaria (recrea ci6n-comercios). En lo que se refiere a la jerarquta fun- cional del proyecto, se recomienda establecer una liga funcional que atticule todas las actividades del proyec- toy dada su importancia deben tener una jerarquia primaria. Esta arteria primaria (generalmente vehicu- lan) tlene la funcién de canalizar y facilitar el jo y los desplazamientos entre las distintas actividades dentro det proyecto, la cual por su Importancia debe ser Fac ‘mente identificable y los recorridos entre actividades deben ser definidos con claridad, asi como quedar vi siblemente marcadas las ligas con otras arterias de la ciudad. Otras vies de orden secundario (sean vehicu- lares 0 peatonales) tienen la funcién de distribuir el flu- jo de la atteria primaria a los puntos de destino de los recortidos (viviendas, comercios, equipamiento) Relacionada con la organizacion de actividades del proyecto y con mayor detalle, se plantea el concepto de organizacién social en el que se formulan las modalida- des en cOmo se agruparén y telacionarén los futuros residentes para logtar objetivos especificos en cuanto a su desarrollo comunitario. Este es el concepto central altededor del cual gira todo el diseito del proyecto. Bl grado o nivel de interrelacién social se puede (y debe) graduar dependiendo de las caracteristicas sociocultu- rales de los Futuros residentes y de su necesidad de con- tar con un lugar con el cual identificarse. El proyectista propone el nivel de interrelacién social a través de mo- dalidades de agrupacin de lotes y viviendas, de su pto- ximidad y de sus ligas funcionales. Para reforzar la organizacién funcional del proyecto, se formula complementariamente el concepto espacial que tiene por intencién taducir las caractertsticas que deben reuni los exteriores, para que los residentes puedan iden: tificar con facilidad los destinos a donde quieren ir y los Un espacio central que concentre las actividades econémieas y so ciales del proyecto favorece las relaciones comunitarias. Un espa: cio principal jerarquizad de otros espacios, dentro def proyecto, ayuda al sentido de ovientaciny estimula un sentido de identidad de los residentes con el lugar en que viven. Los espacios secundarios proximos a las viviendas ayudan a 4 las personas que viven ahi los utlien como extension de su vi vier, lo que propicia el contacto entre familias y fortalece el sen tide de pertenencia de barrio en que hobita,tos reconidos deben estar jerarquizados y ser visualmente claras, de mado que [os residentes puedon desplazorse féclmente dentro del conjunto Estos ecoridos debenligar, de una manera clara, to: dos os origenes con los destnos del proyecto; los espacios secur davis con el espacio principal {es puntos de liga entre los espacios de circulacinintema del pro yea en la validad exterior deber merecer especial atencién al ai- Sefo, pues debe haber una continuidad. Para ello se reomienda oftcer pistas visuales (monumentos. parques, fuentes) que Indiquen de una manera sutil la entrada en el proyecto, a partir de (a walidad existent, 63 recortidos alternatives que tienen para legar a ellos. or su relaci6n con la organizacién funcional, el concepto espacial tambign estd compuesto de una estructura y una jerarquia (réase cap. 3). Una estructura espacial consiste en el manejo de plazas, calles y areas abiertas, las cuales al estar interelacionadas organizan y les dan un marco espacial a las distintas actividades del proyecto, y una je- rarguia que consiste en tas dimensiones fsicas de los espacios y su localizacién dentro del proyecto, que hace ue unos espacios tengan més importancia que otros por su tamafio y frecuencia de uso. Con tespecto a la estructu- racion espacial, se recomienda que los destinos principales del proyecto (en donde se concentran las actividades que atraen mayor flujo de personas) estén bien marcados espa- calmente por una plaza, un jardin, una glorieta, con obje- to de que el usuario pueda identifcarlos con facilidad y que los recorridos entre ellos sean visualmente legible. Con respecto a la jerarquia espacial se recomlencia que por razones de daridad en el proyecto urbano se proponga un solo espacio central que concentre las principales activida- des sociales, comerciales y cultutales, diferencidndolo de espacios secundarios que pueden agrupar otras activida- des como viviendas que atraen menor flujo de personas. Una jerarguta adecuada facilita el sentido de orlentacién Ge 10s usuatios dentro del proyecto y favorece la interac- cin de la comunidad pues concentra a residentes en der- tos espacios con objeto de que establezcan contactos vi- suales ¢ interactéen en un plano personal, Resulta obvio que la estructura y jerarqufa espaciales se integran como el concepto de organizacion del espacio, Vale la pena aclarar que por razones de congruencia funcional, el espacio central debe estar préximo 2 la via de clrculacién primatia, los espacios secundarlos con las Vias secundarias, y asf sucesivamente. Para eliminar la monotonfa en el manejo espacial hay que evitar repetir ue los espacios sean iguales (como frecuentemente se ven en fos conjuntos habitacionales del gobierno) pues crean confusin visual y desorientacién con respecto a Ta ubicacién del observador dentro del conjunto. Hay {que buscar imprimitle a cada espacio caractetisticas pro- Plas con objeto de hacerios memorables que los usuarios los puedan reconocer y se identifiquen con ellos. El concepto de traqgen del proyecto se apoya en el manejo de los espacios desctitos en pérrafos anteriores, s6lo que centra su atencién sobre los atributos que és- tos deben tener para que sean visualmente legibles y significativos. La imagen tiene el propdsito de estructi- rar visualmente los espacios para que los observadores64 puedan incorporarlos como una referencia en el mapeo mental que se hacen del proyecto, lo cual les ayuda a orfentarse, y pot su contenido semistico, os ayuda a ‘dentificatse con el lugar en que viven (véase cap. 3). En principio, la imagen es un juego de valores sociales, econémicos y ambientales que el disefiador busca trasmitir en el proyecto, con base en el conocimiento que tiene de los valores y las expectativas del segmento de mercado para quien proyecta. En otras palabras, es la “interpretaci6n" que el disefiador hace de los valores ¥ las expectativas de su mercado, y la “traduecién” en elementos concretos de disefio, buscando que los Futu- 108 compradores y residentes los entiendan visualmente para que se identifiquen con ellos. En la medida en que haya daridad en esta interpretacion y traducci6n de valores, la imagen seré mas vigorosa y tendré mayor impacto sobre el mercado; 0 sea que él proyecto seré aceptado més fécilmente por e! mercado y por tanto tendré mayor éxito. For esta raz6n, el concepto de ima- ‘gen és fundamental en un proyecto urbano, ya que pot un Jado asegura su venta répida (para beneficio del pro- motor) y por el otro propone ambientes urbanos con los cuales los residentes se identifican para hacer suyos, avoreciendo con ello las relaciones incerpersonales y la gradual integraci6n comunitaria. Si el proyecto urbano incluye también la realiza- cién de proyectos arquitecténicos (como en el caso de un conjunto habitacional), entonces el disefio de las edificaciones es un elemento importante en la configu: racién de la imagen del proyecto, por tanto habrd que poner especial atencién en el disefio arquitecténico y en la forma en que se agrupardn las edificaciones. A través de un andltsis de configuracién formal se define el cardcter del proyecto, se formulan las cualidades formales y visuales que debe reunir para reforzar su imagen y organizacién espacial, Tipicamente éstas se refieren al manejo de escala, estilo arquitecténico, pro- porcign de voliimenes, relacién de masa-vano, profun- didad-sombra, textuta-color, secuencias visuales, etc Se trata de formulat iniclalmente las caracteristicas f1- sicas y estéticas que deben reunir las edificaciones del proyecto, pata que una vez establecida la congruencia entte las cualidades de imagen y espacio del proyecto se proceda a su disefio arquitectonico, a modo de que éste quede estructurado visualmente como una unidad dentco del espacio urbano en el que estard situade. Habiendo formulado los conceptos de funcionali dad y espacialfdad-Imagen-forma, que sientan las ideas CConcepto de identidad. Se debe revisa que el proyecto rescate de su medio natural 0 artificial (hecho por el hombve)cualidades fi: cosspaciales mds destacadas incorpordndolas en el diseo para veforear el sentido del lugar. Concepto de legibilidad. El proyecto debe ser congruente con e! proceso de desarrolo histérico de a ciudad. Debe respetar sus mo rumentos del pasado y debe integrarse a sus tendencias de cre cimiento £1 observador debe comprender con elavidad que e! pro yecto esté integrado funcionaimente a la estructura dindmien de fa ciudad, que es un puente entre el pasado y el futuro, por fo que debe representar los valores del presente.owe: AcE A SEMEN DE "MERCADO AON ESTA eco ncn os SUAS EAT OE UAUTADES sonia Concepto de significado, El proyecto debe presentar propuestas de valores econémicos. sociales. culturates, ambientales y otras con las que la poblacén pueda identificarse Concepio de orientacién, Revisién de la estructura visual consis: tenteen veifcas que el proyecto fengaclaramente definidos sus dis- tuto, que haya claidad visual de tayectorias intemas, de nodes ¥ puntos focales. El observador debe distinguirfécmente estos ele- mentas visuals, os cuales le ayudan a que fabrique un reap men tal del proyecto. que le ua a serir para ovientarse y desplazarse sin difeultad dentro de 6 poy ~ pao rtat smo nab TES 65 generales del disefio del conjunto, es necesario generar ‘conceptas concretos sobre cémo estardn fisieamente or ‘ganizados los productas que se venderdn en el proyecto para que sean comercialmente atractivos. Estos concep- tos evidentemente tienen su origen en el programa ur- bano, que es en donde se han definido las cantidades y dimensiones de los productos y deben responder a las intenciones de organizacién social con que se pretende estructurat la comunidad que habitard el proyecto. Los conceptos basicos més utilizados en nuestro medio se mencionan a continuacién. La lotificacién convencional tipo pactilla es el pa- tron urbano més ampliamente utilizado, tanto para fraccionamientos tipo medio como para populares, puesto gue ofrece mucha flexibilidad para las ventas, yes ampliamente aceptado por el mercado. Dado que cada iote tiene acceso a una calle, este pattén tiene el inconveniente de que requiere demasiada longitud de Vialidad e infraestructura, lo que hace costosas las obras de urbanizacién y elevan el precio de venta de los lotes. Cuando es un fraccionamiento tipo medio este costo se transfiere a los compradores, pero si es muy elevado puede tetraer la demanda y hacer mas lentas las ventas y la recuperacién; y cuando es un fraccionamiento popular el costo usualmente no pue- de ser pagado por los compradores de bajos ingresos, por lo que es absorbido como un subsidio por el orga~ nismo promotor Tiene ademés el inconveniente de que Ja lotificaci6n dificulta la relacién entre vecinos vya que cada familia busca satisfacer sus propios in- tereses, por lo que se comporta individualmente sin Iimportarle la comunidad en que viven. El concepto de andador consiste en un patr6n tipo parrilla donde la mayorfa de lotes tienen acceso a través de un pasaje peatonal con playas de estacionamiento comunes. En el patrén tipo andador se reduce la super- ficie vial (ya que los andadores tlenen menor seccién que las calles) aunque no la longitud de las tedes de in- fraestructura, que sigue siendo igual al de una lotifica- cién convencional, Jo que hace que el costo de urbani- zacién sea algo inferior al de un desarrollo tipo parila. El patrén de andador es utilizado en promociones de bbajos ingresos cuyas familias, por lo general, no tienen automévil, lo que reduce la vialidad al minimo hacien- do funcionar el conjunto a través de un sistema peato- nal. Una ventaja que procuran los andadores es que faci- litan el contacto personal porque éstos son utllizados por las familias residentes como una extension de suConceptos de lotilicacién tipo parla La ltfeacién de exe tipo es mondtona aia vista y dieulta el contacto social. Por la abun- dante superficie vial y el exces en lonitud de lcs redes de infaes tructura, resulta incosteable para fcecionamientos de Bajos ine 505 en ios que el precio de venta esté imitado a su escasa capacided de compra, ‘Concepto de andadores. Concentra el acceso a un grupo de vivien das en una entrada que puede a no tener contol. Las viviendas solo tienen acceso através de andadores, por fo que debe preverse tun estacionamiento comin para los residentes. Concepto de cluster o privada, Protege a las viviendas del transi 10 de paso y con ello favorece que ls residentes se apropien de la calle y (a utilicen con fines reereativas y para soeializar. Cuando son lotificaciones de bajos ingresos, ala entrada de eada privada se podrian dejar intcialmente tomas para uso comunitario y espe rar que. con el tiempo, ls residentes puedan pagar por tomas do mieiliaias Conceato de condominio horizontal. Procura un espacio de uso comunitario que es utilzado expresamente con fies Sociales y r- creativos. El contro! de ceceso y e! mantenimiento core a cargo de fos residentes. De prferencia, debe proponerse un estacionamien (0 comin a la entrada,Una combinacin entre clusters y andadores nos ofece un patién urbano con (as vetajas de ambos la privacidad de calles de tréns- to local can un sistema interzo decreulacién peatonal a fo largo del cual se ubiea el equipamienta besieo, en os cruces con la vialidad primara se pueden colocar paradas de autobis.Pesentan la conue- rieneia de que la poblacsn tiene aeceso a ellos desde sus casas. CConcepto de desarollo urban regular. Oftece gran variedad de (o- tes Su vazado sinuoso otece seruencias visuals interesantes. Por fa abundancia de eas verdes (que demandan mucko mantenimien: to), es un desarrollo costoso, pero que puede set pagado por un sec {or del mercado con ingresos elevados. 67 vivienda, estimulando las relaciones sociales entre los residentes, El concepto de cluster 0 privada propone que Tas ca lies sean sélo de trénsito local, xclusivamente para el uso de las familias que abi tesiden, déndole cient privacidad a la calle. Si bien la superficie vial y longitud de redes de Infraestructura son iguales a las de una lotificacién con- ‘vencional, el estat estas privadas jerarquizadas de aquellas vias de tnsito de paso (vias secundatias) favorece que los residentes desarrollen un sentido de identidad con el lugar ‘en que viven, ya que pueden establecer contacto con el resto de las familias que habitan en esta privada. Sia la entrada de la cerrada se coloca una caseta de control de acceso, elo acentaré el sentido "privado" de la calle, y si ta tiene dteas verdes, estimularé a que los residentes se pongan de acuerdo para darle mantenimient. El concepto de condominio horizontal propone lotes 0 viviendas individuales que dan acceso sobre un area de propiedad comtin y para uso comunitario. Este concepto reduce sustancialmente la superficie de vialidad y longi- tud de redes de infraestructura en comparacién con una lotificacién convencional, ya que trata con lotes de varios miles de metros cuadrados que en principio sélo requieren tun acceso a la calle y una toma a los servicios, en vez de los lotes de pequefa superficie de lotifcacién conven- tional que requieren cada uno acceso propio y tomas domicilarias. La superficie de uso comin ast como las amenidades que en ella ie propongan dependerén del tipo de desarrollo, del mercado a quien est4 dirigido y de cémo se comertializard. Este concepto favorece la integracién comunitaria entre los residentes, ya que las dreas co- ‘munes son puntos naturales de encuentro. El concepto de desarrollo residencial mantiene el prin- cipio de que cada lote debe tener acceso vehicular y tomas domiciliatias de redes de infraestructura, pero propone lotes de superficies mayores con trazos viales sinuosos e irregulares, lo cual Je imprime un sentido de variedad al proyecto, Aunque se requiere mucha superficie vial y lon- gitud de redes de infraestructura, al tener ls lotes mucha superficie, la relacién de superficie vil contra la vendible 8 menor que en una lotificacién convencional. Ello hace que el prorrateo det costo de urbanizacién por mesto cuadrado vendible sea menor que el de una lotificacién convencional. Sin embargo, como este concepto offece abundantes dreas verdes comunes, el costo de reaizacién a final de cuentas es considerablemente mayor que en el de una iouficacién convencional. Generalmente se emplea este concepto para fraccionamientos en clubes de golf, en.68 marinas 0 en montafas, y estén dirigides a un mercado de clase media-altay alta que pueden pagat los lotes y las extensas dteas y servicios comune, El concepto de supermanzana dispone sobre una gran superficie de uso comtin el sembrado de edificios confor- mando plazas miitiples. El recortido interno es bésica- mente peaional, dejando la circulacién vehicular y esta: cionamientes en toda la periferia. EI equipamiento esta dispuesto en torno de las plazas interiores. Este concepto es utllizado con frecuencia por organismes viviendistas que realizan conjuntes habitacionales de interés social. La superficie vial y longitud de redes de infraestructura, por lo general son perimetrales y se mantienen minimas en comparacién con una letificacién convencional, lo que hhace que este tipo de desarrollo sea muy rentable, mas atin porque propone densidades media y alta que hace que el prorrateo del costo de la urbanizacién por vivienda ea minimo, Peto al tener ablertas al pOblico todas las ‘eas y plazas interiores, con el afén de que los residentes se desplacen libremente de una plaza a otra, propicia que la gente no slenta suyo el lugar en el que vive, ya que cualquiera puede entrar, lo cual origina su desculdo y van dalismo. Esta situacién se ve frecuentemente agravada por la gran escala de los proyectos habitacionales que difi- culta que los residentes entren en contacto entre si y por la repeticén en el sembrado de edificios, discentiva a los residentes para que se identifiquen con el lugat El concepto de condominio vertical organiza edificios ¥y conforma plazas que son de uso exclusive de los resl- Gentes. A diferencia del concepto de supermanzana, cuyos accesos y espacios son de dominio pilblico, en el condo- rminio vertical el acceso es conttlado, lo cual oftece a los residentes mayor privacidad y posibilidades de rela- cionarse con sus vecines. En vista de que deben dacle vigi lancia y mantenimiento a los espacios comunes, los con- dominios deben organizarse, Io cual fortalece las redes sociales y el sentido comunitario. Aunque dentro del con- dominio vertical deben procurarse playas de esta- cionamiento para los residentesy visitantes, la circulacién vehicular puede darse en el interior, mezcldndose con la circulacién peatonal, © preferentemente separadas para seguridad de los residentes. La superficie de vialidad y longitud de redes de infraestructura es considerablemente menor que la que se emplearia en. una Lotifcacién con- vencional para albergar al mismo niimero de viviendas, pero es mayor que la de la supermanzana dado que la agrupacién de edificios, estacionamientos y servicios bsices se da en pequefa escala Conepio de superranzana (para conunt habtacina). Se core ‘teriza por el sembrado de eaificios, conformande plazas que se repiten. No hay contro! de accesos y los estacionamientos son comunes y adesados ola calle permet ls eculacib itr es ¢ raves de andadorsy las trayectorias son ebiertas. Las elacions socials no orecenporgue los espace interes sen de dominio publi, Corcepto cordominio velieal. En un lote con control de acceso se siembran edificios en toro de un érea comin. Esacionamiento pr: vvado para residentes, con cajones numerados. | mantenimiento ‘eld a su cargo. Las trayectorias interna son definidas. El espacio ‘comin es un centro natural de encuentro socialfnalisis de actividades urbanas *Problemas *Principios * Antecedentes *Componentes de la estructura espacial urbana *Distribuci6én de actividades en el espacio ¢Flujos entre actividades: transporte *Criterios de aplicaciénMETODOLOGIA DE DISENO: ANALISIS DE ACTIVIDADES URBANAS Defi tes i dela locahdad i urbana y | diviivia en 20005 i i Recopilar informacién bésca en cade 2073, | ~— Planeacin urbana ‘Andis dela | sin acids oo _ eee de acivacee * oa) de espacios todelos de Iecalaacisn i ' Y | Andidsde | moviead | Eaborar tds de iru -e reendtnoy Modelosde | Topi de fujos ranpore | . Consuttar andiisis: eto ims imagen urbane Prantear akernativas | de funconamierto concordarcia entre actividades urbanas y modalidades de transporte Y Formula hipétese de organization espacal > y Baborar diagramas de conectivided Evalar y seleccionar tn diagrams congrueste con al sister funcional de la udadPROBLEMAS £1 desarrollo urbano esponténeo y no planeado trae consigo una mezcla cabtica de actividades urbanas, ge- neranido con ello conflictos setios a los habitantes en érminos de trinsito, contaminacién y desajustes psico- Toelcos, que se traducen respectivamente en graves 0os- tos sociales por la pérdida de horas-hombre destinadas ala transportation, deterioro de la salud publica y poca identficacion con los lugares en que se reside o trabaja La organizacion y la interrelacién de espacios, re- presentadas por los croguis de funciotamiento conven- ionales, no explican la interaccién que existe entre las actividades de los usuarios, su uso del tiempo disponi- ble, el modo de transporte utilizado y Jos espacios ne- ‘cesarios, ni permiten representar el flujo de personas esperado que circulard entre éstos ni el nivel de ocupa- én de los mismos. PRINCIPIOS Es necesario simular las actividades de las perso- nas que ocuparén el futuro fraccionamiento 0 conjun- Confusion con rspecto a funcionamiento de fa ciudad. Los resi denies tienen djcultad para entender visualmente en dénde se en cuentran. ls destinas que les interesan, como taba, equipamien to, recreacgn y ots, n to urbano, para poder determinar una organizacién es- pecial adecuada a las necesidades de los residentes. También es necesario registrar en una investiga- cién de campo los flujos de peatones y vehiculos que se ‘generan entre los espacios, o defini és0s datos en gabi- neve considerando: * Las actividades que son fijas y las que son alea- torlas. * Los origenes y destinos de los recorridos. + Las actividades y localizaciones probables. + El horario en que se realizan esas actividades. Es recomendable estimar cuantitativamente los fMujos entre los espacios y los niveles de ocupacién de ést0s, ‘Al determinar los flujos entre espacios y su ocupa- cién se podrén generar los esquemas de conectividad Gptima en el espacio. Definidos los esquemas de co- nectividad, éstos se podrn adaptar alos planos de vo- cacién 0 potencial de desarrollo del terreno, resultado del andlisis de sitio. ANTECEDENTES Aunque la simulacién de actividades urbanas se hace generaimente en el nivel de planeacién urbana (vézse inttoductién}, resulta indispensable familiarizar- se con los concepios mas elemeniales pata manejat los problemas de disefio urbane. Por tanto, este capitulo pre- tende agrupar muy sucintamente estos conceptos basi- 0s, cont los que el lector podré afrontar problemas de organizacién de actividades urbanas en un nivel teéri- co, debiendo consultar con un planificador urbano para resolver estos problemas en la practica En el andlisis de actividades urbanas se utilizan *modelos* cuyo propésito fundamental es proporcionar luna tepresentacién simplificada ¢ inteligible de la rea- lidad, con objeto de entenderia mejot Las tres funciones. bsicas de los modelos son: la siscemdrica, que propor ciona un marco conceptual en donde una idea de la rea- lidad puede probarse: la parziriva, que proporciona un marco en donde esitidies parciales pueden definirse, si se conoce st interaccién con el resto del sistema, y la evaluative, que proporciona un marco en donde el efec- to de diferentes decisiones dentro del sistema puede ser simulado.72 El modelo de un sistema urbano tiene como props- sito representar algunos aspectos del sistema, tal como se observa en ia realidad, pero de ninguna manera debe confundirse con un métocio de disefio automético con el que pueden producirse planos, optimizar disefios o tra- zados en términos de costo o eficiencia. Un modelo es un instrumento utilizado para racionalizar el comporta- miento de un sistema urbano. COMPONENTES DE LA ESTRUCTURA ESPACIAL URBANA. La estructura espacial urbana puede definirse como. \tado de dos procesos interdependientes, por me- dio de los cuales edificios y actividades se ubican en de- terminados lugares. El primero localiza la estructura fi- sica como respuesta a la demanda agregada de espacios generada por todas las actividades, el segundo localiza las actividades dentro de la estructura fisica de acuerdo con la relacién funcional que tienen entre ellas. Este proceso, entre la organizacién espacial de actividades y la estructura fisica que las acomoda, puede ser simbié- tico; en él, las actividades crean la demanda para edi ios, pero una vez que éstos son construides, restringen su localizacién En general, las actividades son de dos tipos: denero de un lugar y ence lugates. Las primeras se refieren a actividades ya ubicadas (industriales, comerciales, resi denciales o recreativas) y las segundas a los Alujos de todo tipo que ocurren enire esos lugares de actividades, tales como informacién, dinero, personas o bienes. Las actividades entre lugares o flujos pueden verse como expresin funcional de las. actividades dentro del tu- gat Una manera de clasificar esta diltima es mediante Ja agrupacién en una categorfa de todas las actividades que tengan relaciones funcionales en comin, Una cla- sificacidn elemental es considerar tres categorfas: em. pleo, residentes y servicios. Las ligas entre ellas se ex- presan en téiminos del nimero y longitud de ios viajes entre una y otra. Asf, el viaje entre la casa y el traba- jo liga a los residentes con el empleo; la travesia de la casa a los servicios liga a los residentes con los servi- cios: y finalmente, el viaje del trabajo a los servicios liga los servicios al empleo (véase esquema). Las actividades dentro del lugar pueden desagregarse atin mas en: tipos de empleo tipos de Familias (por grupo sociceconémico, edad o composicin), y los tipos de servi cios subdividirse en categorias de compra en diferentes niveles. De igual modo las actividades entre lugares pueden desagregarse en: modos de transportacién (priva do, autobiis, colectivo), fujos de informacién (teléfono, telégrafo, etc.) y las redes de servicios (agua, drenaje, et: Interaceién de los componentes dela estructura espacial urbana (Echenique, en Martin 1975) Actividades ‘Actividades “dentro del lgart dusts, servicios, residencies ete) |__| I | Actividades entre lugares (fujo de personas. bienes etc) i 4 | Espacios adaptados (torrenos, edifices, Espacios de canalaacisn (red de transporsacién etc)Debido a que la demanda de la estructura fisica no puede ser satisfecha instanténeamente por la oferta, enionces ambas (las actividades y la estructura fisica) deben irse adaptando mutuamente. Muchas activida- des tienen que localizarse en lugares disetados para su uso, mientras que otras tienen que localizarse en lugates menos favorables dentro del bartio o ciudad También sucede que la estructura fisica transforma continuamente su uso, como es el caso de viviendas enel centfo de la ciudad, que son convertidas en tien das u oficinas, De aqui que sea importante considerat tanto la oferta de estructura como a las actividades, pues ambas son los dos principales componentes in- terdependientes de la estructura espacial urbana. Pata efectos practicos de cuantificacién de dreas yy flujos, sobre fa zona urbana en estudio se sobrepone una rericula de dimensiones preestablecidas (por ejem- plo, 100 X 100 m) con objeto de estimar tanto la su- perficie de uso del suelo de cada celda 0 zona, como los viajes que hacen sus residentes pata ir a otras celdas (a otros usos det suelo). Con objeto de mantener con- ‘gruencia con las definiciones de la estructura espacial urbana descritas anteriormente, se han dividido los modelos en dos grandes grupos: aquellos relativos a la distribucin de actividades en el espacio, y los de trans- porte (Echenique, en Martin, 1975, y Wilson, 1974, res- DISTRIBUCION DE ACTIVIDADES EN EL ESPACIO MoDELO DE LOCALIZACION RESIDENCIAL Estos modelos se enfocan a los individuos o famt- lias y suponen que cada una tiene necesidad de aloja- tmiento, de consumir blenes y de obtener un ingreso con el que pueda comprar anibos. Dado que el ingreso Se relaciona con el empleo, esto liga la vivienda con el lugar de trabajo. Ello obviamente tiene una liga fisica gue involucra una supuesta "desutilidad” de viajes por el gasto que ocasiona, pues reduce el ingreso disponi- ble para vivienda y otros bienes y servicios. Por tal mo- tivo, en general se estudia la localizaciOn residencial y de trabajo de manera conjunta. Se supone que cada familia toma decistones acerca de la distribucién de su ingreso para vivienda, bienes 7B de consumo, viajes al trabajo y otros, conto el ahorto. Para la elaboracién de este modelo, el énfasis recae en determinar la cantidad que las familias destinan a su vivlenda (y servicios complementarios), la cual tiene ‘que ver con un ingreso total, sus preferenclas y la dis ponibilidad de la oferta. Para efectos del modelaje, se ‘supone que en cada familia hay un trabajador, aunque en realidad esto es mas complicado por la frecuente existencia de vatios miembros que trabajan. Dadas estas decisiones, el individuo puede empe- zat su brisqueda de oportunidades. Puede buscar una vivienda y un trabajo, o bien una vivienda cuando ya tiene trabajo, o un trabajo cuando ya tiene vivienda. El patron de oportunidades cambia continuamente con el tiempo. Conceptwalmente al menos, se puede suponer que la busqueda esta estructurada en relacidn con el tipo de vivienda (tamafo, edad, condicién, tenencia, etc), con su localizacién (y sus ligas al trabajo y servi- cios), con el medio (Social y fisico), y con el precio (que refleja todo lo anterior) Los individuos compiten en un proceso de merca- do que involucra a otros individuos y a los abastecedo- tes del mercado. A su vez este mercado opera con un juego complejo de reglas institucionales. En resumen, los modelos deben reflejar y reprodu- cir la alternativa que tiene el individuo en relacién con su ingreso, pata obtener un tipo de vivienda dentro del mercado. Los modelos pueden simplificarse 0 sofisti- catse, segiin la informacién disponible y la compleji- dad del problema, El modelo da por fija la localizacton del empleo para simular la localizacion de ta vivienda. La locali- zacién de la poblacién residente se considera entonces como dependiente de la localizacién de empleo, y la lo- calizacién de servicios se considera como dependiente de las locatizaciones residenciales y de empleos (véase esquema siguiente) Para entender cémo trabaja el modelo, debe imagi- narse la citidad dividida en zonas o celdas. En un co- ‘mienzo todo lo que se conoce es el nimero de trabajado- tes 0 empleados de cada célula, En su primera iteracién, la poblacién residente dependiente de este empleo basi- cose distribuye en las oélulas de toda la ciudad (paso 1). Después, los empleados en servicios que dependen del acceso que a ellos tienen los residentes y los trabajado- res se distribuyen en células de toda la ciudad (paso 2) De esta manera, ya localizado el empleo en servicios, éste sitve de insumo para la siguiente iteracin que determi-74 na la localizacin de la vivienda y servicios de estos 1 bajadotes adicionales (paso 3). De nuevo, la poblacion residente generada por el insumo de nuevo empleo es distribuida (paso 1) y esto, a su vez, genera més servi- cios (paso 2), que se traduce en instumo para la siguiente iteraclén, (paso 3). Dado que el niimero de residentes y empleados en servicios va disminuyendo en cada itera- ion, el modelo tiende a ser convergent, o sea, que los pocos residentes y servicios que pueden localizarse des- pués de varias iteraciones bien pueden ser pasados por alto. En este momento el modelo adquiere un equilibrio yy el ntimero de residentes y empleados de servicios lo- calizados en cada iteraci6n se suman para produc los totales en cada célula En pocas palabras, esta simple formula gravitacio- nal del modelo declara que la poblacién residente en la célula j es proporcional a su acceso al empleo de la ciu- dad. De este modo, si una célula j esté cerca de varias células { que contiene gran ntimero de empleados, tiene mas demanda de vivienda que otra célula mas alejada de los lugares de empleo. Al poner esta formu- lacién en forma matemética, se puede efectivamente predecir la ubicacién residencial de una localidad 0 poblado. MOoDELO DE LOCALIZACION DE SERVICIOS EI té1mino servicios cubre una amplia variedad de actividades, entre las cuales se encuentran: de menudeo, personales, educativos, de salud y recreativos. Los servi- cios de menudeo tratan lo relativo a compras: los pers0- nales, a actividades como las bancarias; los educativos tratan principalmente de escuelas; los de salud, con clii- cas y hospitales,y,finalmente los recreativos pueden tra- tar desde los cines hasta los teatros al aire libre. Las principales distinciones entre los tipos de servi- cios son las caracteristicas de reglamentos a los que estén sometidos. Por ejemplo, el comercio de menti- deo, servicios personales y tecreativos précticamente no estén regulados, ya que la gente puede utilizarlos cuando guste. En cambio, las escuelas y las clinicas estén, al menos parcialmente, reguladas. El problema de “modelar” el comportamiento de las personas en sis- temas regulados varia, pues, con el tipo de servicios. kn el segundo caso, existe una serie de técnicas de in vestigacién de operaciones que hace muy manejables Ineume bisico ~~ of cme [t Peblacién residente Esiructira del modelo de locaizacién resideneial Representacién diagramdtica del modelo de localeacién resdencla g “8 & i i g S. g é é eed ened al 2 i : u | ; : : : é\} é cova wane oe oe ieee a =e Localizacién residencll final Redistibucién del sobrefujoJos servictos regulados; pero, por el contrario, en los fervicios no tegulados se debe suponer que la gente sa- fisface sus necesidades en relacién con el acceso que tiene a los servicios, gor lo que ello genera un proble- sma de interaccin espacial que no es tan claro como en fl caso de los servicios regulares. ‘Los servicios pueden ser divididos en tres niveles: vecindad, bartio y ciudad, cada uno de los cuales tiene tun agrupamiento de servicios determinado y un tama- fio. i en cada célula el nfimero de empleados en servi- cios no alcanza el tamafio necesario, los empleados se redistrbuyen en otros agrupamientos de servicios que han acumulado suficiente tamafio. La distribucién de servicios considera el acceso a servicios tanto de sus propios empleados como de residentes. Para ello hay que acarar que los viajes entre servicios y empleos son cortos cuando se dan dentro de la misma célula, es de- cir, cuando una persona que viaja a su trabajo aprove- cha su permanencia en la célula de trabajo para hacer algunas compras; y son viajes largos cuando se des- plaza a otras células para hacer sus compras. Puede verse el agrupamiento de servicios como resultado de dos factores: los de economia de escala (por ejemplo, vender mas bienes a menor precio) que tienden a concentrar grandes establecimientos en los puntos mAs accesibles, para atraer el mayor némero de clientes potenciales, y en segundo, las de ventajas rmutuas (por ejemplo, atrayendo a los compradores de Grfica de ravesias a os servicios a was de todas las modalidades de transporte (véase la siiltud con la localizaciénresidencia) Porcentsje de ervesis rotales Centro Longivad de ls eavenas (en km) 75 otros servicios) que agrupan muchos servicios diferen- tes en un solo lugat. Se debe recordar que mientras el modelo residencial reproduce un patrén disperso al distribuir a Jos residentes a partir de concentraciones de empleo, el modelo de servicios tiene por objeto la tatea opuesta, que es reproducir la concentracion de servicios a partir de un patton disperso de residentes. Para una ciudad o regién urbana que se divide a priori en células reticulares o en zonas, los insumos de informacién que se requieren para la aplicacién del mo- elo de localizaci6n de servicios son: la poblacién resi- dente en cada célula, el indice de empleo en servicios a la poblacién total, el empleo total en cada cflula, la su- perficie disponible para servicios en cada célula y la distancia a través de Iineas de transporte o circulacién entre cada célula y las demés. Para todos estos insumos, el modelo produce et niimero de empleados en cada célula y el némero y longitud de las travestas de la residencia y los servi- cios para cada par de células. Para un juego especttico de insumos hay un resultado particular de localizacién de servicios, de tal modo que, al cambiar los insumos, se puede explorar el efecto que diferentes politicas de planeacidn pueden tener sobre la localizacién de servicios y las travestas de la residencia a los se cios, Este modelo puede hacerse tan simple o extenso como se desee, al desagregar servicios por tamafo y tipo. De esta manera se hace posible concretar las dife rentes relaciones funcionales y requerimientos de es- pacio que tlenen, por ejemplo, las escuelas en compa- racién con las tiendas. Segiin el problema urbano, se selecciona cua- lesquiera de los dos modelos descritos, que son los mas comunes, pudiendo aplicarse cada uno independien- temente, los dos en forma complementatia, o bien uti- lizar modelos més sofisticados que engloben a los dos modelos. Hay que recordar que los modelos tratan a la ciudad 0 a un poblado como unidad funcional, por To que al analizar con mayor detalle una zona de a ciu- dad como se hace en disefio urbano, hay que estable- cer con gran claridad la relacién funcional que guarda esta zona con el resto de la ciudad. En este punto resul- tard indispensable la asociacién con el planificador urbano, con objeto de elaborar planes atticulados y congruentes entre sf; evitando con ello caer en andlisis y aplicacién parcial del modelo, que pueden conducir a resultados erréneos.76 FLUJOS ENTRE ACTIVIDADES: TRANSPORTE AAl igual que la localizaci6n residenctal y de servt- cios son injerencia del disefador urbano, puesto que traduciré la informacidn de los modelos en soluciones fisicoespaciales integradas en un terreno y contexto urbano determinado, con la informacién de transporte el disefiador buscaré traducir tal informacién en solu- ciones fisicas que resulten arménicas y compatibles con las caracteristicas de la zona urbana en donde es- t4n, buscando evitar que sean mal traducidas, como el Uso indiscriminado de calles pavimentadas que den preferencia al trénsito vehiculary olviden tanto al pea- tén como al cardcter de la zona urbana Fara ello resulta deseable que el diseftador urbano esté familiarizado con los conceptos generales de trans- Porte, con e! fin de que se halle en posibilidad de dialo- gAr con el ingenieto de transporte y llegar a soluciones satisfactorias El patrén de flujos de transporte en una cludad es muy complejo, Hacen viajes en la ciudad gran variedad de personas con-gran vatiedad de propésitos, con enot- midad de rutas y con varias modalidades de transporte De aqui que sea necesario inicialmente hacer algunas definiciones E] viaje de una persona se hace desde un origen hasta un destino a través de una ruca determinada. Las caracteristicas tecnolégicas de una ruta dada definen la modalidad del viaje, sea a pie, en automévil o en varias formas de transporte puiblico (trolebts, autobtis, metro, etc). El patrén de viajes en la ciudad también varia res pecto de la hora del dia, ‘Tomemos un ejemplo tipico, el dela esposa que en las rmafiatas lleva a sus hijos ala escuela, después va al mer cado y luego @ hacer un servicio personal; 0 el caso del esposo que va a su trabajo, asiste a una cita fuera de st oficina, sale a comer con clientes y regresa por la noche a su casa. LCSmo se clasifican los viajes y las modalidades de transporte? Usualmente se registra la travesta més importante y la modalidad del transporte principal. En los ejemplos anteriores, la ttavesfa de ta esposa seria ir al mercado, pues de ida dejarfa@ los niftos en la escuela y de regreso del mercado haria sus Servicios personales. En el segundo ejemplo, el destino del viaje es el trabajo: se uti- lizaria en ambos ejemplos e! automSvil como modalidad principal de transporte (aunque el esposo haya ido en taxi a comer fuera yen autobis a su cita de trabajo). 0) Generacion o {Toda travesa que sale de cada 2072 {Toda travesia que entra en cade 20n8 j ) Distribucién o >—{ i Para cada par de zoras (j) nimero de travesas que van de aj {9 Bivisibn de modo De las vavesias que van de aj nero de iavesis en ato (.) 9 numero de travesds en transporte publica. SiABCD es fa ruta mis corsa de aj en auto, cirguese el contenido de éste en relcisn con fa ruta y veriquese el total ae travesas en rmoviréento con carga de punto a punto AB, BC, CD etcéters fem para el trarsporte publco Representacién esquemdtica de (os conceptos de los submodelos de transporte.Azo. é Ay Tansporte pablco ‘ Aste : 1 Transporte publico : Representacn esquemdtica de los resultados de fos modelos de transporte, 7 ‘Obviamente no es posible tratar con gran nivel de detalle cada viaje de cada miembro de la familia. De ahi que una ciudad tenga que dividirse por zonas, cada una de las cuales genera Viajes representativos a otras 20- nas (y en menor grado también viajes dentro de la mis- ma zona). Ello simplifica la definicion del origen y des- tino de los viajes. Respecto de las categorias de propésitos de los viajes, se hace una distincién entre los que se basan ena vivienda y los que no tienen su base en la vivien- da, Para ello se introducen los conceptos de produc- cign de viajes y viajes atraccién, El primero tiene a la vivienda como origen o fin de un viaje, mientras que el viaje atracci6n tiene como fin otro origen o destino que noes la vivienda. De aqui que a veces se cambien los términos de produccién y atraccién por el de origen y destino, ESTRUCTURA DEL MODELO DE TRANSPORTE, EI modelo de transporte consiste en cuatro submo- delos que tratan la genetacién del viaje, su distribu- cin, modalidades de ramificacién y asignacién, tal como se muestra en los diagramas laterales (de ambas paginas). La “generacién’ es un término genérico para produccién y atraccién, de tal modo que el modelo predice el nuumeto de viajes producidos en cada zona y el niimero de viajes atrafdos a cada zona, El mode- io de distribucién del viaje predice cudntos viajes que dejan una zona seran distribuidos entre las zonas de atracci6n. Ya en este punto existen muchos manojos de viajes entre cada par de zonas. El modelo de ramifi- cacién asigna proporciones de cada manojo a modali- dades de transportacién. De este modo se tiene un manojo de viajes para cada modalidad entre cada par de zonas. Finalmente, el modelo de asignacién toma el manojo de cada modalidad de transporte y los carga sobre rutas de la ted de circulacién, anotando cudntos ‘viajes en total se asignan para cada liga o cruce de la red, Estas etapas se muestran en los diagramas late- tales para zonas tipicas / y/. E Estos submodelos de transporte corresponden a la conceptualizacién del proceso de hacer un viaje, que es como sigue: Zharé el viaje? (generacién), Ladénde iré? (distribucién), 2por qué modalidad? (ramificacién), y por qué ruta? (asignacién). Ademés, debe incluitse la78 hora del dia en que se hace el viajey su duracién, pues al ensamblar los submodelos descritos en un modelo general, se debe hacer la computacign de los tiempos de recorrido para cada manojo de viajes, tal como se ‘muestra en el esquema siguiente, Con el modelo de transporte se simulan los desplaza- mientos intraurbanos de la poblacisn, con intencién de identificar rutas de congestionamiento, puntos (0 cruces) conflictivos, saturacién de modalidades de transporte, etc., y buscar con la simulacién distribuir los desplaza- mientos, aprovechando toda red vial existente en la ciu- dad (en vez de concentrar el trénsito s6lo en unas cuan- tas arterias), y con ello estructurar un sistema que haga eficiente el désplazamiento en la ciudad. Es con base en esta informacién que se estructura ¥y propone la capacidad de la red vial, para tego, en el nivel de disefio urbano, resolver la relacién que guar- da la vialidad con el espacio urbano (véase cap. 8) CRITERIOS DE APLICACION HI andlisis urbano y la aplicacién de los modelos descrtos anteriormente son objeto, en si mismos, de deta Hlados estudios que estén fuera de los alcances de este manual. Sin embargo, el manejo de los conceptos descr tos oftece una visin global de la funcionalidad de la es- tructura urbana, la cual es fundamental tener presente cuando se mantejan problemas de disefio urbano, Por tan to, la funclonalidad urbana debe ser el objetivo principal Generacidn de la travesia + | Distribucisn dela travesa Divisidn de mods —— Estructura de un modelo de transporte. bg] para ordenar o zonificar ef espacio urbano (vase cap. 6) Hay que insistir en que st el objeto de un modelo es representar la realidad para adquirir un conocimiento cientifico sobre ella, habra que plantear alternativas de pardmetros 0 insumos de los modelos, con objeto de sumular el comportamiento urbano bajo diferentes condiciones; ello daré mayor aproximacign a Ja reali dad de lo que sucede o puede suceder a través del tiem po. Este andlisis de simulaciones permitiré ofrecer soluciones de estructuracién funcional que sean Alexi- bles y puedan itse moldeando a las exigencias de los cambios futuros de la ciudad. Tal serta et caso de ad. mitir cambios en uso ¢ intensidad de ciertos usos del suelo en ciertas zonas de Ja ciudad, previendo que también cambiaré la generacién de transporte. Si se anticiparan soluciones de transporte para mantener articuladas las zonas de la ciudad que estén cambian do, se evitarfa caer en los graves conflictos de trénsito que existen actualmente en nuestras ciudades. La si mulacién de actividades urbanas es un instrumento de la planeacién que permite racionalizar los proble mas actuales para poder anticipar problemas futtros. ‘Aungue hay que pugnar por levar a cabo el anli sis detallado de actividades urbanas de la ciudad, para llegar a soluciones reguladoras de comportamiento wr- bano més efectivas, frecuentemente la carencia de es tudios confiables obliga a que las soluciones sean parciales” al irse estudiando los problemas urbanos de manera fragmentada, segin se presentan “sobre la marcha”. Otras veces resulta que el disefo de un con Andlsis dela red y estimacién del tiempo ‘de travesia r79 de una invasién, no son lo suficientemente grandes como para ameritar un estudio detallado de activida- des de toda la localidad urbana. © junto habitacional, fraccionamiento o regularizacién Actvidades De cualquier modo, se debe insistir en realizar la . simulacién, no obstante que sea mediante informa- fspacio uf} w] iv CiGn de gabinete, yla zona de estudio sea sélo el con- junto o el fraccionamiento més la mayor zona circun- a fe . vecina posible, con objeto de determinar por lo menos la funcionalidad interna del desarrollo propuesto y su liga con el contexto urbano colindante & a Los resultados de los modelos se pueden resumir a ce fe en cuadros que muestran, para horas clave del dia, las actividades predominantes que se realizan en cada D x zona 0 oélula de la ciudad. Ello oftece un recuento de los cambios, tanto de tipo como la intensidad de act- vidad que ocurre en cada zona de la ciudad en la ma- fiana, mediodfa o a tarde; pero al modificar un uso del suelo o densidad de poblacién, los resultados del mo- & delo serdn diferentes, lo que permiticé simular diferen- tes alternativas de concentracién o dispersién de actl- vvidades en el espacio urbano. Destinos ‘Aunque en los modelos de localizacién descritos la distancia o el tiempo de recorrido son Factores decisivos Ovgeres | A | B | C | D | Fujos pata localizar una actividad con respecto a otra, estos modelos no hacen explicites los flujos de circulacién 3 74 10 que ocurren entre las Zonas de la ciudad. Para ello se recurte a los modelos de transporte que determinan eB ou|s ale | ais) tanto el origen-destino de los recorridos, como el volu- — men y modalidad de los fujos. 8 s | 30 Cada uno de los resultados de la simulacién de lo- calizaci6n de actividades generaré también diferentes, Dom 3 |2 5 alternativas de transporte dentro del espacio urbano. El andlisis de las altermativas de generacién de transpor- eee ere ese es te deberd, por tanto, permitir encontrar una solucién de transporte que asegure la liga de origenes-destinos de los flujos més importantes, con las modalidades que aseguren una funcionalidad en el sistema de transpor- te, estableciendo también una congruencia entre dis- | tintos usos del suelo. l Es posible que ciertos usos del suelo en algunas zonas de la ciudad generen recorridos intraurbanos que potencialmente sean confictivos con el sistema de transporte, Por tanto, se deberd recurtir a instrumen- c tos de planeacién (reglamentacién, Ascalidad det sue~ Jo, etc.) pata desalentar usos o intensidad de uso que a puedan obstruir la eficacia del sistema de transpore. Hay que enfatizar que cada uso e intensidad de uso80 del suelo urbano genera un tipo de transpotte. Por tan- to, resulta ineficaz buscat resolver el problema de trans- porte de una ciudad sin atender primero la ordenacion de sus usos del suelo. Debe buscarse afrontar a ambos (el transporte como consecuencia de la organizacién de actividades en el espacio urbano), para lograr un sistema urbano funcionalmente congruente. Delos resultados del modelo de transporte se identi- fican las rutas, flujo y modalidades més relevantes que ligan las actividades de la ciudad, y se expresan gréfica- mente a través de Mlechas que marcan el origen-destino, direccién y volumen de transporte, las cuales faciltan visualmente la comprensién de los movimientos intraur- banos. También, con diagramas de conectividad, se pue- den ilustrar los flujos més importantes entre los espacios urbanos, y representar la ocupacin de los mismos. Con base en un conocimiento cientifico de estos problemas urbanos”, se procede a establecer las hips tesis de organizacién espacial que deben explicitat las intenciohes de la planeacién y disefio urbano. Tales hi: pétesis pueden ser: * Definir zonas de actividades por uso e intensi dad de uso, buscando su compatibilidad funcio- nal ya racionalidad en la wtlizacién del terreno {véase cap. 5). REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS + Estructurar y jerarquizar actividades en el espa. cio urbano, para que sean identificables y leg bles a los residentes (véase cap. 3) ‘+ Minimizar distancias entre espacios con alto flu. jo, para optimizar tiempos de recortido 0, alterna. tivamente, establecerligas ditectas entre ambos, + Minimizar el cruce de las cutas de mayor flujo o, altemativamente, separar modalidades de trans. porte, uniéndolas en puntos muy bien estudiados donde el usuario pueda cambiar de modalidad de transporte sin afectat la eficiencia del sistema Con las hipétesis se produce una serie de diagra mas que deben explicar gréficamente las Incenciones que se persiguen con determinada organizacién de ac. tividades. Los nuevos diagramas representan dénde se lozalizan las actividades y cémo se articulan funcie. nalmente. Estos esquemas sirven de base para elabo tat la zonificacién de actividades y la estructura vi Formuladas las hipbtesis se deben “evalua”, util zando los mismos modelos de localizacién y de trans porte, con objeto de determinar su funcionalidad y Congruencia con la realidad. Sobre esta evaluacién se fundamenta la planeacién urbana que busca estable cer una congeuencia de las hipétesis con la realidad, y orienta al diseiio urbano en soluiciones practicas Chapin, FS. Human Activity Puteras in the City, Wiley, Nueva York, 1974 Forrester, J Urban Dynamics, MIT Press, cambridge, 1969. Isard, WE, Location and Space Economy. MIT Press, Cambridge, 1968 Martin, L. yL. Marth, Urban Space and Structures, Cambrlige Unis. Press, 1975. Plouts, R. W. The Techniques or Urban Economic Analysis, Chandler Davis, Nueva Jersey, 1970. Pushkarev, B. yj. M. Zupan, Urban Space for Pedestrfans, MIT Press, Boston, 1975 Wilson, A. G.. Urban and Regional Models in Geography and Planning, Wiley, Londtes 1974Imagen urbana ¢Problemas *Definiciones basicas del espacio urbano *Criterios basicos de imagen *Algunos elementos de diseho *Aplicacion de criterios *Estructura visualMETODOLOGIA DE DISENO: IMAGEN URBANA Dafini apreiacén Identficar elementos ‘estética 0 formal __Wsualesformales de los usuarios predominantes er | Consular elementos ‘ormativos del | disefo urbano: legbilded identidad, sigrifcado, orentacén,

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