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Debido a la gran demanda habitacional que existe en la Ciudad de Campeche,

es que se plante cubrir parte de dicha demanda a travs de la urbanizacion.


La expansion del micro-centro, el continuo aumento de la poblacion que
buscaremos brindar una alternativa.
Objetivos
Nuestro objetivo es brindar una vivienda digna (con todos los servicios
necesarios y una infraestructura adecuada) y accesible econmicamente al
ncleo familiar del segmento medio y medio-alto.
El otro objetivo es obtener la rentabilidad deseada tanto para la empresa como
para los inversores.
Proyecto de inversin
Evaluacion del proyecto
La razon por la que se debe evaluar un proyecto de inversion inmobiliario es
para determinar su rentabilidad y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados,
y poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para llevarlo a cabo.
Composicin de un proyecto de inversin inmobiliario
Un proyecto de inversin inmobiliario est compuesto por un terreno y un
conjunto de informacin de mercado y antecedentes tcnicos, econmicos,
financieros y legales, que considerados en un contexto actual y futuro, nos
permitir establecer la conveniencia o no de la puesta en marcha del
emprendimiento que lo motiva.

Anlisis de proyecto de inversin


IDE
A
Anlisis de
situacion Estudio
preliminar Estudio
de mercado
Anlisis FODA
Diagnostico
Determinacion de

ALTERNATIVA

Estudio de
factibilidad
econmica,

finaciera y

Seleccin de
la mejor
alternativa

PROYECTO
DEFINITIVO

Idea

Esta etapa implica la concepcin preliminar del proyecto a partir de una idea.
Por lo general todo comienza con la visualizacin de una oportunidad: construir
un edificio en un buen terreno que localizamos, desarrollar un fraccionamiento
en un lugar con arboleda y buenas vas de acceso a la ciudad, o como en este
caso, llevar una solucin a un segmento de la sociedad que no cuenta con
vivienda propia.
Anlisis
Para poder desarrollar nuestro proyecto de inversin atendimos las variables de
oferta y demanda que existen actualmente en el mercado inmobiliario, de esta
manera pudimos obtener una estimacin del precio final al que se
comercializar nuestro producto. Pata determinar este precio realizamos un
anlisis minucioso de las siguientes tems.
Anlisis tcnico
Es una evaluacin que demuestra que el proyecto puede ponerse en
marcha y mantenerse
Anlisis econmico
Debe mostrar que el proyecto es factible econmicamente, lo que
significa que la inversin se est realizando es justificada por la ganancia
que se generar.
Anlisis financiero
Sintetiza numricamente todos los aspectos desarrollados en el plan de
inversin. Se debe elaborar una lista de todos los ingresos y egresos de
fondos que se espera que produzca el proyecto y ordenarlos en forma
cronolgica.
Anlisis comercial
Analizar la situacin macro y microeconmica del pas, los impuestos e
inflacin entre otros. Este anlisis permite tener una idea de los posibles
comparadores segn el nivel de ingresos que se determine para el
segmento poblacional que pueda adquirir las viviendas. Tambin se
tuvieron en cuenta las formas de financiacin y los medios de
comercializacin disponibles.
Resumen ejecutivo
El proyecto consiste en la construccin y venta de 96 viviendas que contaran
con 2 dormitorios, living comedor, cocina, bao, lavadero, cochera, patio y
jardn. El emprendimiento estar ubicada en la zona norte de la ciudad de San
Francisco de Campeche. La ubicacin presta algunas ventajas como ser que se

encuentra a 10 min de la universidad de ingeniera, a un costado de la nueva


facultad de ciencias qumicas
Esta inversin inmobiliaria ser promovida por ingresos obtenidos de la
preventa de las unidades y est destinada tanto a clientes inversores como a
usuarios de clase media y media alta.
Carpeta tcnica

Ubicacin del terreno


Superficie total del terreno
Informe legal del terreno
Mensura del terreno
FOS/FOT
Precio y usos del terreno
Factibilidades
Planos
Certificado de no inundabilidad
Estudio de suelos
Clculo de estructura
Pliego de especificaciones
Computo y presupuesto
Costo de construccin

Superficie total de terreno


Para el proyecto de urbanizacin se debe realizar un desembramiento de la
superficie remanente correspondiente, ocupar una superficie igual a: 4 has
7458.97 m2. Dicha superficie se aprovechar para la ubicacin de los lotes, los
espacios verdes y apertura de calles.
Del total del terreno a utilizar se desprende el siguiente cmputo de
superficies:

Superficie
Superficie
Superficie
Superficie
Superficie

total segn mensura: 4 has 7458.97 m2


total a construir: 2 has 2716.00 m2
destinado a espacios verdes: 5532.14 m2
ocupados por ochavas 150.16 m2
destinado a calles y veredas: 1 has 9060.68 m2

El proyecto ofrece las siguientes ventajas:

Margen bruto de $20,009,592.00


Inversin inicial prcticamente nula
Rentabilidad del 49.83%
TIR (no es representativa por que la invesion inicial es infima)
VAN $16,097,083.00

Ubicacin

Informe legal del terreno


(anexar fichas de CEDULA DE PARCELAS, direccion general de inmuebles.)
Mensura del terreno
Superficie total del terreno
En base a la Cdula Parcelaria correspondiente, el terreno posee la siguiente
superficie y desmembramientos:
Superficie original: 362 hectreas.
Desmembramientos:
9 has. 3123.06 m2
6 has. 3072.46 m2
3 has. 6228 m2
19 has. 5756.90 m2
5 has. 3824.80
38 has. 5097.92 m2
80 has. 9466.71 m2
13 has. 5345.63 m2
4 has. 4759.00 m2 (proyecto)

Superficie edificable
Los aprovechamientos urbansticos son los siguientes:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)

Superficie mnima de la parcela: 250 m2


Frente mnimo de la parcela: 10 m
FOT mximo privado: 2,40
FOT mximo pblico: 0,50
FOS vivienda unifamiliar: 0.70
Retiro para jardn: respetar lnea dominante
Altura mxima de edificacin: 12 metros (4 plantas)
Retiro (fondo): 4 metros.
Ancho de calles: 16 m con veredas de 3 m y de 12 m con vereda de 2.5
m.

Precios y usos de suelo


Precios del terreno
Segn el analisis realizado se estimo un valor de venta del terreno de
180$/m2, por lo que el costo total del terreno a adquirir asciende a
$6.258.137
Usos del terreno
De acuerdo al Cdigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad, se trata de
un distrito de zonificacin zona R-3 Residencial Media Densidad.
Factibilidad (anexar documentos)

Factibilidad
Factibilidad
Factibilidad
Factibilidad

de
de
de
de

agua
CLOACA
electricidad
gas.

Planos
Planos a presentar
Organismos y requisitos a presentar para la aprobacin de un loteo
Municipalidad

Inmuebles

Plano de conjunto con las viviendas


Planos de arquitectura
Planos de arquitectura
Planos de electricidad
Planos de instalaciones sanitarias
Planos de red vial
Planos de alumbrado pblico
Estudio de impacto ambiental.
Plano de inmuebles

Vialidad

Plano de inmuebles (si el loteo da a una ruta provincial y nacional)

Secretaria de medio ambiente

Estudio de impacto ambiental


Plano de forestacin y espacio verde

Recursos hdricos

Estudio de no inundabilidad

CO.P.A.I.P.A

Plano de arquitectura
Plano de estructura
Proyecto electrico

Proyecto elctrico

Planos de instalaciones domiciliarias de gas


Proyecto de red de gas

Proyecto de red de agua

EDESA

GASNOR

Aguas

(Anexar certificado de no inundabilidad)

Estudio de suelo

Clculo de estructuras

Solicitaciones
Esfuerzos
Dimensiones y armaduras de bases, columnas, vigas y losas
Pliego de especificacion
Pliego de especificaciones tcnicas

Especificaciones de materiales y equipos: deben estar bien


definidos todos los materiales, equipos, maquinas, instalaciones,
etc. Que se utilizarn en el proyecto.
Especificaciones de ejecucin: en este apartado el Pliego se hace
constar como ser realizado el proyecto, es decir, su proceso de
fabricacin o construccin que sern utilizados.

Caracteristicas de las unidades


Las unidades habitaiones a construir sern viviendas de 2 dormitorios con un
tipologia aporticada, mamposteria de ladrillos ceramicos huecos y cubiera de
teja ceramica.
Las caracteristica de los mismos son:

Cocina (3.0m x 1.50m): cuenta con una mesada perimetral con las
instalaciones para colocar cocina y pileta, dejando un espacio libre
disponible para circulaciones de 0.80m x 3.00.
Estar- comedor (4.20m x 2.90m): conectado directamente con la puerta
de entrada , con espacio suficiente para un juego living ademas del
necesario comedor para cenas o almuerzos formales. Se dejaran
comodas circulaciones entre ellos.
Bao (2.4m x 1.25m): cuenta con los siguientes artefactos: inodoros,
bidet, lavabo y ducha.
Lavadero (1.15m x 0.60m): el mismo esta directamente vinculado con el
patio.
Garage: cada vivienda cuenta en la zona lateral con un espacio
descubierto destinado al estacionamiento de vehiculos.
Patio: las dimensiones de los patios son variables en funcion de las
dimensiones del terreno, se genera asi, un espacio verde a disposicion
del propietario.
2 dormitorios: (3.00m x 2.60m) cada dormitorio cuenta con placar propio

Composicin del costo del proyecto


Costo directo

materiales: el costo de los materiales es igual al precio unitario


por la cantidad de cada uno de los mismos a fin del presupuesto
se lo considera sin IVA
mano de obra: el costo de la mano de obra depende:
salario
rendimiento
oferta y demanda

Plantilla de costo horario de mano de obra a afectar a la obra

Costos indirectos

itemizables: son aquellos costos que son certificables, es decir,


que son factibles de verificar su complimiento, por ejemplo.
Obrador, cero de obra, cartel de obra, aprobacion de planos, etc.

No itemizable: son aquellos costos que no son tangibles o que no


se pueden certificar por ejemplo. Personal tecnico y
administrativo, papeleria, capataz, copia de planos, etc.

costo financiero
es un costo que es funcion del costo directo y representa el costo
financiero entre los periodos de certificacion y el periodo de pago de los
mismos.
Utilidad o beneficio
es la ganancia que se obtiene por la ejecucion de la obra que se cotiza.
Generalmente se toma un valor que oscila entre 10 y el 20% del costo
directo, mas el costo indirecto mas el costo financiero. Para el proyecto
adoptamos 12%.
Costo sobre facturacion
Son costos que implican el cumplimiento de garantias exigidas por la ley
de obras publicas e impuestos nacionales, provinciales y municipales y
son:

Garantia de mantenimiento de oferta= 1% PF, para proyecto= 0%


Garantia cumplimiento de contrato= 5% PF, para proyecto= 0%
Fondo de reparo= 5% PF, para proyecto= 0%
Impuesto a las ganancias= 3,5% PF, para proyecto= 0%
Sellado de contrato= 1.2 PF, para proyecto= 1,2%
Impuesto a los activos= 1% PF, para proyecto= 0,6%
Impuesto al cheque= 1,2% PF, para proyecto= 1,2%

Computo y presupuesto
Computo y presupuesto de viviendas

Cmputo y presupuesto de infraestructura

Costo de la construccion
Los costos de obra vivienda
Costos directos
CD= MAT+ MO(C(CARGAS SOCIALES)+ COSTO DE OPERACIN DE
EQUIPOS
CD= 179.133.19+5859.70= $ 179.822.89
Costos indirectos

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