VENDIM

Nr. 658, dat 26.9.2012

PR MIRATIMIN E METODOLOGJIS PR VLERSIMIN E PRONAVE T
PALUAJTSHME N REPUBLIKN E SHQIPRIS
N mbshtetje t nenit 100 t Kushtetuts dhe t piks 3 t nenit 13 t ligjit nr. 9235,
dat 29.7.2004 Pr kthimin dhe kompensimin e prons, t ndryshuar, me propozimin e
Ministrit t Drejtsis, Kshilli i Ministrave
VENDOSI:
1. Miratimin e metodologjis pr vlersimin e pronave t paluajtshme n Republikn
e Shqipris, sipas aneksit 1 q i bashklidhet ktij vendimi dhe sht pjes prbrse e tij.
2. Metodologjia pr vlersimin e pronave t paluajtshme sht burimi i vetm zyrtar
pr prllogaritjen e vlers s pasurive t paluajtshme.
3. Miratimi i vlers s prons pr secilin qark do t bhet me vendim t veant t
Kshillit t Ministrave.
4. do akt tjetr nnligjor, q bie n kundrshtim me kt vendim, shfuqizohet.
5. Ngarkohen Ministria e Drejtsis, Zyra e Regjistrimit t Pasurive t Paluajtshme dhe
Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit t Pronave pr zbatimin e ktij vendimi.
Ky vendim hyn n fuqi pas botimit n Fletoren Zyrtare.
KRYEMINISTRI
Sali Berisha
ANEKSI 1
METODOLOGJIA
PR VLERSIMIN E PRONAVE T PALUAJTSHME N REPUBLIKN E SHQIPRIS
Neni 1
Objekti dhe qllimi

1. Objekt i ksaj metodologjie sht prcaktimi i metodave dhe i rregullave pr prllogaritjen e

vlers s pasurive t paluajtshme.
2. Qllimi i ksaj metodologjie sht garantimi dhe zgjidhja e drejt e vlersimit t pasurive t
paluajtshme pr efekt t kompensimit t pronave ose gjat proceseve t vlersimit t pasurive t
paluajtshme n trsi, duke siguruar respektimin e s drejts s prons.
Neni 2
Parimet
Institucionet prgjegjse, q trajtojn shtjet e vlersimit t pasurive t paluajtshme, sipas ksaj
metodologjie udhhiqen nga parimi:
a) i mbrojtjes dhe i garantimit t t drejtave kushtetuese t pronsis;
b) i ushtrimit t s drejts s shpronsimit t prons kundrejt nj shprblimi t drejt;
c) i ligjshmris;
) respektimit t standardeve ndrkombtare t vlersimit t pasurive t paluajtshme duke u
bazuar n mimin e tregut, llojin e pasuris dhe qllimin e prdorimit t saj;
d) i drejtsis dhe i paansis;
dh) i bashkpunimit me persona juridik dhe privat;
f) i barazis dhe i proporcionalitetit;
) i prgjegjshmris n marrjen e vendimeve;
f) i transparencs.

Neni 3
Vlera e prons
1. Me vler t prons do t kuptojm prllogaritjen e vlers s pasuris s paluajtshme, bazuar
n qarkullimin civil t sendeve, sipas mimit t tregut, llojit t pasuris dhe qllimit t prdorimit t saj.
2. Prllogaritja e vlers s prons bhet sipas standardeve ndrkombtare t vlersimit t
pasurive t paluajtshme, t prcaktuara n aneksin 1/1 t ksaj metodologjie, ku: vlera e prons (VP) =
mimi i kontrats s shitjes.
3. mimi i kontratave t shitjes nnkupton mimin e tregut, sipas llojit t pasuris dhe qllimit t
prdorimit t saj. mimi i tregut nxirret nga t dhnat zyrtare t kontratave t shitjes t regjistruara n
Zyrn e Regjistrimit t Pasuris s Paluajtshme.
Neni 4
Llojet e pasuris
Grupimi i t dhnave sipas llojit t pasuris bhet sipas ndarjeve dhe nnndarjeve t
mposhtme:
1. Tok, ku prfshihet:
a) tok truall me kto nnndarje:
i) truall;
ii) shesh;
iii) kanal;
iv) rrug;
v) truall turistik;
vi) truall industrial;
b) tok bujqsore me kt nnndarje:
i) ar;
ii) ullisht;
iii) vresht;
iv) pemtore;
v) toka t pafrytshme q jan pjes e fondit t toks bujqsore;
c) pyje, livadh dhe kullot;
d) tok pyjore;
e) tok e pafrytshme.
2. Objekte ndrtimore, ku prfshihen:
a) apartament, me kt nnndarje:
i) apartamente;
ii) garsoniere;
iii) ambient banimi.
b) ndrtes, me kt nnndarje:
i) garazh;
ii) bodrum;
iii) depo;
iv) godin;
v) shtpi private;
vi) rezidenc;
c) njsi tregtare me kt nnndarje:
i) njsi;
ii) magazin;
iii) cistern;
iv) zyra;
v) dyqane.
d) ndrtes publike me kt nnndarje:
i) kopshte;
ii) shkolla;

iii) erdhe;
iv) institucione;
v) kinema;
vi) muze;
vii) stadium;
viii) parqe;
ix) stacione;
x) objekte kulturore.
e) ndrtes industriale, me kt nnndarje:
i) diga;
ii) hidrocentrale;
iii) tec-e;
iv) uzina dhe fabrika;
v) miniera;
vi) porte;
vii) landfille;
viii) ura.
3. do lloj pasurie tjetr q nuk sht prmendur n grupet, ndarjet e nnndarjet, sipas
paragrafve 1 dhe 2 t ktij neni, pr efekt t llogaritjes s vlers s prons, do ti referohet
grupimit, sipas funksionit t njjt apo t prafrt te tyre apo vlers sociale, ekonomike, t llojit t
pasuris.
4. Kur nj pron sht bashkim i nj kategorie t toks me nj kategori t objektit ndrtimor,
pr efekt t llogaritjes s vlers s prons, vlera e saj nxirret pr njsi, si shum e vlerave t objektit
ndrtimor dhe t toks mbi t ciln ai ngrihet.
Neni 5
Grupimi i t dhnave
1. Zyra e regjistrimit t pasurive t paluajtshme, prditson t dhnat mbi vlern e kontratave
t shitjes do muaj. Gjat 3-mujorit t fundit t do viti, bn grupimin prfundimtar t t dhnave
pr kontratat e regjistruara pr nj periudh 1-vjeare (njvjeare), pr t gjitha llojet e pasurive t
paluajtshme, sipas zonave kadastrale t do qarku.
2. N datn 15 nntor t do viti, Zyra e Regjistrimit t Pasurive t Paluajtshme drgon
zyrtarisht pran Agjencis s Kthimit dhe Kompensimit t Pronave, t dhnat e prpunuara, n mnyr
t unifikuar, n vler t plot, sipas ktij formati:
Nr.

ZVRPP

Data e kontrats

Vlera e
shitjes
(n lek)

Lloj i pasuris

Zona kadastrale

Nr. i pasuris

Siprfaqja n m2

Neni 6
Mnyra e prpunimit t t dhnave
1. Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit t Pronave, brenda dats 31 dhjetor t do viti,
prpunon t dhnat e drguara zyrtarisht nga Zyra e Regjistrimit t Pasurive t Paluajtshme, duke i
grupuar ato sipas zonave kadastrale, nnndarjes brenda zons kadastrale apo bashkimeve t dy apo m
shum zonave kadastrale, pr qllim t prllogaritjes s vlers s pasurive t paluajtshme, sipas llojit t
pasuris, ndarjes dhe nnndarjeve t saj dhe i propozon Ministrit t Drejtsis vijimin e procedurave
pr miratimin e tyre nga Kshilli i Ministrave.
2. Prpunimi i t dhnave bhet duke kryer kto veprime:
a) nxjerrjes s mimit minimal dhe mimit maksimal t kontratave t shitjes, pr do kategori
prone, n at zon kadastrale;
b) prllogaritjes s mimit mesatar t kontratave t shitjes, pr at kategori prone, n at zon

kadastrale;
c) prjashtimit fillimisht t vlerave 5% m t ulta dhe ato m t larta t kontratave t shitjes.
Nse pas ktij prjashtimi vlera e pasuris s paluajtshme nuk mund t prllogaritet, vijohet duke
prjashtuar vlerat 10 % m t ulta dhe ato m t larta t kontratave t shitjes;
d) llogaritet moda, pr do kategori prone, n at zon kadastrale, sipas numrit t
prgjithshm t kontratave. Moda sht vlera q prsritet m tepr;
e) llogaritet mesorja pr m, sipas numrit t prgjithshm t kontratave. Mesorja sht vlera
mesatare e t gjitha transaksioneve pr nj lloj prone, n nj zon kadastrale, nnndarje apo bashkim
zonash kadastrale;
f) prllogaritjes prfundimtare t vlers s pasuris s paluajtshme.
3. Numri minimal i kontratave t shitjes s pasurive t paluajtshme pr nj zon kadastrale,
nnndarje apo bashkim t tyre, pr seciln lloj prone, s bashku me ndarjet e nnndarjet prkatse,
sht 3. N kt rast vlera e prons do t jet e barabart me mesataren e mimit t kontratave t
shitjes.
4. N rast se pr nj zon kadastrale, nnndarje apo bashkim t tyre, mungojn transaksionet
pr nj ndarje apo nnndarje t llojit t pasuris s paluajtshme, ather prcaktimi i vlers pr kto
zona do t bhet mbi bazn e metods indirekte, duke i grupuar kontratat e shitjes n nj nivel m t
afrt, sipas ksaj radhe: komun, bashki, rreth, pr at grup t llojit t prons.
5. Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit t Pronave bn pasqyrimin e t dhnave, sipas ktij
formati:
Q
A
R
K
U

R
R
E
T
H
I

B
A
S
H
K
I
A
/
K
O
M
UN
A

L
A
GJ
J
A
/
F
S
H
A
T
I

Z
O
N
A
K
A
D
A
S
T
RAL
E (ZK)

N
N
D
A
R
J
A

B
A
S
H
K
I
M
I
(ZK)

(ZK)

NR.
I
K
O
N
T
R
A
T
AV
E

V
L
E
R
A

V
L
E
R
A

V
L
E
R
A

M
I
N
I
M
AL
E

M
A
K
S
I
MA
LE

M
E
S
A
T
AR
E

H
E
Q

H
E
Q

5
%

10
%

M
O
D
A

M
E
S
O
R
J
A

V
L
E
R
A
E
P
A
S
U
R
I
S

Neni 7
Metodat e puns
Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit t Pronave, pr kryerjen e analizave krahasimore t t
dhnave t prpunuara, pr paraqitjen grafike t tyre, si dhe do veprim tjetr q do t jet i nevojshm
pr prllogaritjen e vlers s prons, bazohet n standardet ndrkombtare t vlersimit t pasurive t
paluajtshme dhe kontrollit t saktsis s t dhnave, t prcaktuara n aneksin 1/1, bashklidhur ksaj
metodologjie.
Neni 8
Krijimi i harts s vlers
1. Hartat q do t prdoren pr prgatitjen e harts s vlers t pasurive t paluajtshme, jan
hartat kadastrale zyrtare t Zyrs s Regjistrimit t Pasurive t Paluajtshme.
2. Harta e vlers krijohet n kt mnyr:
a) Prpunimi i t dhnave nga kontratat e shitjes, sipas ksaj metodologjie;
b) Prllogaritja e vlers s prons, sipas ksaj metodologjie dhe aneksit 1/1, bashklidhur saj;

c) Prpilimi i harts s vlers, sipas modeleve t parashikuara n aneksin 1/2, bashklidhur ksaj
metodologjie.
Neni 9
Dispozit transitore
1. Zyra e Regjistrimit t Pasurive t Paluajtshme, brenda 30 ditve nga hyrja n fuqi e ksaj
metodologjie, drgon pran Agjencis s Kthimit dhe Kompensimit t Pronave, t dhnat zyrtare mbi
kontrata e shitjes, sipas formatit t prcaktuar n nenin 5.
2. Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit t Pronave, brenda 60 ditve nga hyrja n fuqi e ksaj
metodologjie, prgatit t dhnat pr vlern e prons, pr do zon kadastrale, sipas prcaktimeve t bra
n kt metodologji, dhe i propozon Ministrit t Drejtsis vijimin e procedurave pr miratimin e tyre
nga Kshilli i Ministrave.
ANEKSI 1/1 VLERSIMI I PASURIVE T PALUAJTSHME, SIPAS STANDARDEVE
NDRKOMBTARE DHE VERIFIKIMI I SAKTSIS S REZULTATEVE
KREU I
PARASHIKIME T
PRGJITHSHME

1. Vlersimi i pasurive t paluajtshme bhet duke u bazuar n parimin se operimi aktiv dhe me
efikasitet t lart i njsis s mbledhjes s t dhnave t mimeve t tregut dhe sigurimit t numrit t
mjaftueshm t t dhnave pr analiza, prbn bazn e vetme pr t siguruar cilsi t lart dhe saktsi t
rezultateve t dhna nga procesi i vlersimit t pronave.
2. Pr t vlersuar saktsin e t dhnave t prfituara prdoren metoda shtes n vlersimin e
treguesve statistikor, t till si:
a) nivele t vlers, ku prfshihet raporti i vlerave tipike n periudha t caktuara m t gjata;
b) unitet i vlerave pr grupet e pasurive t paluajtshme;
c) barazi horizontale dhe barazi vertikale.
KREU II
VLERSIMI I PASURIS S PALUAJTSHME
II/A. Masat e niveleve t vlerave
1. Llogaritjet e niveleve t vlerave t pasuris s paluajtshme bazohet n masat e tendencs
qendrore, ku prfshihen:
a) mediana;
b) vlera mesatare; dhe
c) vlera mesatare e ponderuar.
2. Mediana sht element i mesm i grupit t klasifikuar t t dhnave.
3. Vlera mesatare llogaritet, duke mbledhur t gjitha vlerat e grupit t t dhnave, pjestuar me
numrin total t vlerave.
4. Vlera mesatare e ponderuar llogaritet duke zbatuar mbi do proporcion pjesn pesh.
5. Mediana nuk varet n raportet minimale dhe/ose maksimale, por mediana e krahasuar me dy
masat e tjera, vlera mesatare dhe vlera mesatare e ponderuar, praktikisht nuk varet nga gabimet e t
dhnave.
6. Mediana merret si baz pr llogaritjen e koeficientit t shprndarjes (COD).
7. Koeficienti i shprndarjes sht masa kryesore e unifikimit t vlers.
8. Paprsosmria e vlers mesatare t ponderuar ka t bj me ndjeshmrin e saj n lidhje me
gabimet e grupit t t dhnave, n rastet kur t dhnat e vendosura prmbajn disa gabime, vlerat e
pasuris s paluajtshme japin ndryshim relativisht t madh n raport me mimin e tregut.

9. Masat e tendencs qendrore prdoren njkohsisht dhe krahasimi i t tria masave jep
informacion shtes n lidhje me shprndarjen e prqindjes s vlers. Dallimet e vogla midis vlerave t
ktyre masave prbjn tregues pr simetrin e mir t shprndarjes s prqindjeve t vlerave.
II/B. Masa t unitetit t vlers
1. Masa t unitetit t vlers s pasuris s paluajtshme jan:
a) uniteti ndrmjet grupeve t pronsis; dhe
b) uniteti brenda grupeve t pronsis.
2. Uniteti ndrmjet grupeve t pronsis mund t analizohet duke br krahasimin e masave t
llogaritura t nivelit t vlers pr secilin grup t veant t pasuris.
3. Indekset q prdoren pr krahasimin e t dhnave t vlers s pasuris s paluajtshme
llogaritet nprmjet metodave statistikore, ku prfshihen:
a) amplituda, kuartilet dhe prqindjet;
b) koeficienti i shprndarjes (COD);
c) koeficienti i variacionit (KV).
4. Amplituda, kuartilet dhe prqindjet ofrojn pika mbshtetse, t cilat karakterizojn
shprndarjen n grupin e t dhnave. Amplituda sht diferenca midis vlers maksimale dhe minimale n
grupin e t dhnave. Amplituda e madhe prbn tregues t unitetit t keq t grupit t t dhnave.
Amplituda bazohet vetm n vlerat maksimale dhe minimale dhe pr kt arsye prfundimi n lidhje me
unitetin e grupit t t dhnave duhet t bhet me prdorimin e treguesve shtes.
5. Treguesit shtes t prdorur s bashku me amplitudn dhe shmangien e paraqitjes s
konkluzioneve t gabuara jan:
a) prqindjet;
b) kuartilet;
c) amplitudat e interkuartileve; dhe
d) koeficientet e prqendrimit.
Duke kombinuar s bashku t gjitha kto masa llogaritet saktsisht shkalla e unitetit t grupit t
t dhnave.
6. Koeficienti i shprndarjes (COD) sht masa m e prdorur e unitetit t vlers. COD bazohet
n devijimin mesatar (VN), i cili llogaritet nga formula:

c) ngastrat e shprndara.
2. Histogrami sht diagram i llojit kolon i shprndarjes s frekuencs s t dhnave pr vlera
t caktuara t numrave. Lartsia ose katrori i kolonave tregojn numrin e ngjarjeve (vlerat, rastet,
proporcionet) ose prqindjet. Kolona m e lart tregon shkalln e vlersimit m t shpesht; trashsia e
shprndarjes karakterizon unitetin e vlerave.
3. Histogrami tregon se si vlerat e mira prgjigjen ndaj shprndarjes normale.
4. T dhnat e situats s tregut t t dhnave t pasuris s paluajtshme n kurbn e Gausit

prdoret si tregues i nj tregu normal.

5. Pasqyrimi i t dhnave n histogram, bhet sipas modelit t mposhtm:

Figura1. Vlera kadastrale dhe mimi i tregut. Histogrami i proporcionit t vlerave n 1 milion
banor. [Dev.St. devijimi standard; do t thot mesatare; N numri i rasteve t analizuara, t
dhnat pr vitin 2011]
6. Shprndarja e t dhnave me boshllqe dhe/ose shprndarja e t dhnave josimetrike n t
majt dhe n t djatht t vijs s shprndarjes normale sht tregues i drejtprdrejt i t dhnave t
pasakta stilistikisht, ku prfshihen shifrat artificiale, masat e gabuara, dhe gabimet e kqija.
7. Krijimi i histogramave dhe kurbave t shprndarjes normale prdoret si model pr
shqyrtimin e besueshmris s t dhnave t marra pr analiz.
8. Prdorimi praktik i ksaj metode t analizimit t t dhnave bhet kur numri i ngjarjeve,
proporcioneve dhe mimeve t jet:
a) m i madh se 100 (njqind), pr analiz paraprake dhe gjetjen e gabimeve t kqija; dhe
b) m i madh se 1000 (nj mij) pr analiza t sakta dhe korrekte.
9. Diagrami kuti pr shprndarjen e t dhnave (box plots) prdoren pr vizualizimin e vlerave.
Kutit reflektojn amplitudn e interkuartileve, q sht ndryshimi midis kuartiles s tret dhe t par.
Brenda kutive, vijat horizontale me t zez jan medianat.
10. Diagramet kuti jan mjet i mir pr njohjen e gabimeve t kqija, artificiale dhe rezultateve
t rreme.
11. Qarqet dhe yjet q shfaqen jasht kutive tregojn gabimet potenciale t kqija ose pikat e
paprshtatshme. Vlersuesit duhet t analizojn seciln prej ktyre pikave t paprshtatshme, dhe
duhet t prcaktojn dhe arsyen e caktuar.
12. Vendndodhja e medianave dhe kutive tregon barazi t mir dhe unitet t mir t vlerave
ndrmjet territoreve administrative t zons kadastrale.
13. Pasqyrimi i t dhnave n diagramin kuti bhet sipas modelit t mposhtm:

Figura 2. Box plots

14. Ngastra sht mjet efikas pr krahasimin e proporcionit kadastral dhe mimit t vlers s
tregut, me ndryshore sasiore, si hapsira e apartamentit, e siprfaqes s toks dhe vjetrsia e ndrtess.
15. Proporcioni kadastral dhe i mimit t tregut vendoset n boshtin vertikal dhe variabla aktuale
vendoset n boshtin horizontal.

16. Shprndarja e pikave tregon objektivitetin e vlerave n t gjith fushn e variabls sasiore.
N rast t shfaqjes s zhvendosjes sistematike t pikave lart ose posht, vlersuesi duhet t trheq
vmendje n lidhje me pabarazin e t dhnave ose vlerat tendencioze.
17. Vija e kuqe horizontale sht mediana. Vendndodhja e pikave nuk tregon ndonj tendenc
lart ose posht t pikave.
18. Pasqyrimi i t dhnave n ngastra, bhet sipas modelit t mposhtm:

Figura 3. Ngastrat [40, 60, 80, 100 metra katror t apartamentit]

ANEKSI 1/2 MNYRA E PRPILIMIT T HARTAVE T VLERS
S PRONS
Nga tabelat e t dhnave, ku pasqyrohen vlera t regjistruara n ZRPP, merret mimi i shitjes,
q sht nj tregues i vlers s tregut (lek/pr njsi), pr do pasuri korresponduese. M pas, kryhet
pozicionimi i vlerave t kontratave t shitjeve n nj territor t caktuar n hart, HTR t ZRPP-s dhe
heqja e vijs s vlers, sipas prllogaritjes s vlers mesatare pr njsi. N rastin e apartamenteve, t
cilt jan ndrtesa n nj godin t prbashkt, mimi i shitjes prcakton mimin e shitjes lek/m2. Duke
qen se, pr do kalim pronsie mimi i kontrats s shitjes regjistrohet, ather vlersimi i ksaj pasurie
konsiderohet i regjistruar.
Pr t pasqyruar mnyrn se si do t funksionoj metodologjia, figurat e mposhtme paraqesin
disa shembuj modele, ku pasqyrohet marrdhnia ndrmjet izovlers apo mimit t llogaritur t shitjes
pr njsi dhe pasurive t nj lloji t caktuar si p.sh.: ndrtes, apartament, truall, pyll etj., te ndodhura
n t njjtn izozon, duke krijuar harta vlere zone pr pasuri t t njjtit lloj, sipas t dhnave zyrtare t
regjistruara n ZRPP. Zonat e vlers apo izozonat, krijohen njhersh n t gjith territorin e vendit sipas
grupimit t t dhnave, grupim i prcaktuar n nenin 5 dhe 6 t metodologjis, sipas prllogaritjes s
vlers s pasuris, duke krijuar harta t ndryshme vlere pr do kategori pasurie, sipas nj harte baz.

N figurn nr. 3 jan pasqyruar n nj HTR t prbashkt izovlerat pr t dy shembujt m

sipr. Harta e krijuar jep prfytyrimin e harts s vlers, q n vijim do t krijohet pr llojin e
pasurive sipas nnndarjes prkatse. Shembulli n vijim pasqyruar n figurn nr. 3, paraqet nj
izovler pr llojin e pasuris pyll, ku jan dhn vlerat e mimit minimal dhe maksimal. Izozona
sht ndrtuar pr sa i takon mimit t vlers mesatare, Berat.

Figura nr. 7. Fragment, si do t paraqitet n total hartimi i harts s vlers pr rastin e toks,
lloji truall, shembull Kor.