Está en la página 1de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA

PREDIAL (LTVP)

Condomnio Edifcio Pomar de Realengo

Junho de 2014

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Sumrio
1.
2.
3.
4.

IDENTIFICAO DO SOLICITANTE ................................................................................................................. 5


OBJETIVOS .......................................................................................................................................................... 5
DO OBJETO.......................................................................................................................................................... 5
DILIGNCIAS ....................................................................................................................................................... 7
4.1.
Nvel da Inspeo Predial ........................................................................................................................... 7

5.
6.
7.

RESPONSABILIDADES ...................................................................................................................................... 7
METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA................................................................................................................ 7
REGISTRO DAS VISTORIAS............................................................................................................................10
7.1.
Documentao ...........................................................................................................................................10
7.2.

7.2.1.

Elementos estruturais ........................................................................................................................11

7.2.1.1.

Pontos positivos .................................................................................................................................11

7.2.1.2.

Pontos negativos ...............................................................................................................................11

7.2.2.

Instalaes hidrossanitrias..............................................................................................................19

7.2.2.1.

Pontos positivos .................................................................................................................................19

7.2.2.2.

Pontos negativos ...............................................................................................................................19

7.2.3.

Instalaes eltricas ..........................................................................................................................21

7.2.3.1.

Pontos positivos .................................................................................................................................21

7.2.3.2.

Pontos negativos ...............................................................................................................................22

7.2.4.

Instalaes Mecnicas ......................................................................................................................30

7.2.4.1.

Pontos positivos .................................................................................................................................30

7.2.4.2.

Pontos negativos ...............................................................................................................................31

7.2.4.2.1.

Elevadores .....................................................................................................................................31

7.2.4.2.2.

Instalaes de gs .........................................................................................................................32

7.2.4.2.3.

Instalaes hidrulicas ..................................................................................................................33

7.2.4.2.4.

Sistema de combate a incndio ...................................................................................................34

7.3.

8.

Vistoria das reas comuns da edificao .................................................................................................11

Vistoria das unidades autnomas .............................................................................................................37

7.3.1.

Estruturas e alvenaria .......................................................................................................................37

7.3.2.

Instalaes hidrossanitrias ..............................................................................................................37

7.3.3.

Instalaes de Gs ............................................................................................................................37

7.3.4.

Instalaes eltricas ..........................................................................................................................37

7.3.5.

Instalaes de ar condicionado ........................................................................................................38

LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAES TCNICAS .....................................................................39


8.1.
Estrutura, alvenaria e vedaes ...............................................................................................................39
a)

Lista de prioridades ....................................................................................................................................39

b)

Recomendaes tcnicas .........................................................................................................................39

c)

Aes ..........................................................................................................................................................40

8.2.

Instalaes hidrossanitrias ......................................................................................................................40

a)

Lista de prioridades ....................................................................................................................................40

b)

Recomendaes tcnicas .........................................................................................................................40

Pgina 2 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


c)

Aes ..........................................................................................................................................................40

8.3.

Instalaes Mecnicas ..............................................................................................................................40

a)

Lista de prioridades ........................................................................................................................................40

b)

Recomendaes tcnicas: ............................................................................................................................41

c)

Aes: .............................................................................................................................................................41

8.4.

Instalaes Eltricas ..................................................................................................................................41

a)

Lista de Prioridades .......................................................................................................................................41

b)

Recomendaes tcnicas: ............................................................................................................................42

c)

Aes: .............................................................................................................................................................43

9. CONCLUSES E PRAZO PARA NOVA INSPEO PREDIAL ....................................................................44


10.
RELAO DE NORMAS TCNICAS .........................................................................................................45
11.
ANEXOS .........................................................................................................................................................46
A Termo de Autorizao para Vistoria ....................................................................................................................46
B Lista de documentos ............................................................................................................................................46
C Listas de Verificao ............................................................................................................................................46
D Questionrio .........................................................................................................................................................46
12.
REFERNCIAS TCNICAS .........................................................................................................................46

Pgina 3 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Lista de Fotos
Figura 2 Localizao da edificao .......................................................................................................................... 6
Figura 1 Fachada da Edificao ............................................................................................................................... 6
Figura 3 Lixeira lacrada ...........................................................................................................................................11
Figura 4 Acesso edificao..................................................................................................................................12
Figura 5 Lateral ........................................................................................................................................................12
Figura 6 Fachada posterior .....................................................................................................................................12
Figura 7 Cobertura da Edificao ...........................................................................................................................13
Figura 8 - Impermeabilizao do telhado..................................................................................................................14
Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamveis ................................................................................14
Figura 10 - Prisma de Ventilao ..............................................................................................................................15
Figura 11 - Casa do Zelador ......................................................................................................................................15
Figura 13 .....................................................................................................................................................................16
Figura 12 - Infiltrao na casa do Zelador ................................................................................................................16
Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades ...........................................................................................16
Figura 15 Infiltraes no apartamentos .................................................................................................................17
Figura 16 Cobertura do PC de luz..........................................................................................................................18
Figura 17 Tampa do reservatrio inferior ..............................................................................................................19
Figura 18 Acesso ao reservatrio inferior ..............................................................................................................20
Figura 19 QM ...........................................................................................................................................................21
Figura 20 Lacre do painel de alimentao geral ...................................................................................................21
Figura 21 - Transformador .........................................................................................................................................22
Figura 22 Abrigo dos painis ..................................................................................................................................23
Figura 23 Ligaes no adequadas .......................................................................................................................23
Figura 24 Quadro de servio ..................................................................................................................................24
Figura 25 Acionamento da bomba .........................................................................................................................25
Figura 26 Quadro vazio ...........................................................................................................................................25
Figura 27 - Antena ......................................................................................................................................................25
Figura 28 Fiao inadequada no telhado ..............................................................................................................26
Figura 30 - Cobertura .................................................................................................................................................27
Figura 31 Tomada desprotegida ............................................................................................................................28
Figura 32 Tomada danificada .................................................................................................................................28
Figura 33 Fiao exposta .......................................................................................................................................28
Figura 34 .....................................................................................................................................................................29
Figura 35 .....................................................................................................................................................................29
Figura 36 - Casa de Mquinas (Elevador) ................................................................................................................30
Figura 37 Etiqueta de calibrao do freio ..............................................................................................................30
Figura 38 Quadro de Comando ..............................................................................................................................30
Figura 39 - Aquecedores no banheiro.......................................................................................................................32
Figura 40 Barrilete ...................................................................................................................................................33
Figura 41 Bomba de incndio .................................................................................................................................34
Figura 42 - Hidrantes ..................................................................................................................................................36
Figura 43 Mangueiras de incndio .........................................................................................................................36

Pgina 4 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
O CONDOMNIO EDIFCIO POMAR DE REALENGO, endereo na Rua GENERAL
SEZEFREDO, nmero 342, Realengo, Rio de Janeiro/RJ, CNPJ 01.214.425/0001-66,
solicita, por intermdio de seu representante legal (sndico), Altamir Augusto de Souza, a
elaborao do presente LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP), conforme
Decreto n 37.426/13 que regulamentou a aplicao da Lei Complementar n 126/13 e da
Lei n 6.400/13.
2. OBJETIVOS
O presente laudo tem como objetivo a verificao da existncia e a identificao de
anomalias nas estruturas, alvenarias e revestimentos, instalaes de gs, instalaes
eltricas, instalaes hidrossanitrias, elevadores e sistema de combate a incndio. Tais
verificaes abrangem as reas de uso comum e todas as unidades autnomas (quando
autorizadas).
As anomalias compreendem a identificao de desgastes, fissuras, infiltraes, erros
aparentes de projeto, erros aparentes de execuo, falta de manuteno, componentes
obsoletos, ausncia de procedimentos de operao e falta de documentao obrigatria.
O resultado do processo consiste na identificao das anomalias e na proposio de
recomendaes tcnicas que atestem as condies de estabilidade, segurana e
conservao adequados.
3. DO OBJETO
A edificao em questo est localizada na Rua General Sezefredo, nmero 342,
Realengo, Rio de Janeiro/RJ (figura 1), XXXIII Regio Administrativa da cidade do Rio de
Janeiro.
Trata-se de uma edificao de uso exclusivamente residencial, com cerca de 13 anos
de construo, erguida colada s divisas laterais, composta de:

Pavimento trreo, com garagem, casa do zelador, PI de gs, PC de luz, reservatrio


inferior (cisterna), casa de bombas de recalque, portaria, administrao, rea de lazer
(churrasqueira) e salo de festas;

4 pavimentos tipo, com 8 unidades, 1 elevador, lixeira, escada de emergncia;

tico, com telhado, barrilete, reservatrio superior, casa de mquinas de incndio


(CMI).

Pgina 5 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL

Figura 1 Localizao da edificao

Figura 2 Fachada da Edificao


O edifcio possui estrutura de concreto armado, paredes de fechamento e divisrias de
alvenaria, revestimento externo de placas de granito e esquadrias originais em alumnio e
vidro, revestimento interno pintado, teto com gesso pintado e pisos de cermica. A circulao
vertical feita atravs de 1 elevador e escadas. As instalaes hidrulicas, eltricas e de gs
so embutidas.

Pgina 6 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


4. DILIGNCIAS
As vistorias, realizadas no perodo de 29/06/2014 a 06/07/2014, consistiram em
inspees visuais realizadas pela equipe de engenheiros de PITES ENGENHARIA LTDA,
conforme tabela 1.
Tabela 1- Equipe
rea
Engenharia Civil
Engenharia Eletricista
Engenharia Mecnica
4.1.

Nome
Ingrid Ezechiello da Silva
Gisele Ezechiello da Silva
Pedro Henrique M. dos S. Sousa

CREA/RJ
2010147789
2007149103
2010147850

ART
IN01266215
IN01267466
IN01267256

Nvel da Inspeo Predial

De acordo com a referncia [2], a presente vistoria pode ser classificada no NVEL 2,
conforme transcrito a seguir:
Vistoria para identificao de anomalias e falhas aparentes, eventualmente, identificadas como auxlio de
equipamentos e/ou aparelhos, bem como anlises de documentos tcnicos especficos, consoante
complexidade dos sistemas construtivos existentes. A inspeo predial nesse nvel elaborada por profissionais
habilitados em uma ou mais especialidades.

5. RESPONSABILIDADES
A responsabilidade tcnica do presente trabalho est limitada pelo escopo e nvel de
inspeo contratada. A PITES ENGENHARIA LTDA exime-se de qualquer responsabilidade
tcnica quanto a no observao das recomendaes sugeridas e demais medidas
necessrias para sanar as anomalias apontadas, bem como por quaisquer irregularidades
decorrentes dos projetos, construtivas, de materiais e de deficincias de manuteno, bem
como de suas consequncias.
6. METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA
O processo de autovistoria foi realizado de acordo com os termos legais e com o Guia
de Procedimentos, publicado em 2014 pelo SENGE. Em termos prticos a vistoria foi
realizada em quatro etapas, sendo:
1. Fase inicial e documental:
a. Entrevista com gestor, sndico e levamentamento preliminar de dados da
edificao, visando ao cadastro de problemas j detectados e de nveis de
expectativas dos usurios;
b. Levantamento de documentao tcnica, administrativa, de manuteno e legal da
edificao.

Pgina 7 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


2. Vistoria das reas comuns da edificao: Levantamento de todas as anomalias e falhas
existentes e aparentes da edificao, relacionadas a problemas de origem construtiva,
uso, operao, manuteno, administrativas e legais.
3. Vistoria das unidades autnomas: Inspeo das unidades autnomas (preferencialmente
todas) e entrega de questionrio para avaliao das instalaes e consequente
identificao de anomalias e falhas.
4. Elaborao do Laudo:
a. Elaborao do relatrio fotogrfico juntamente com a descrio das anomalias e/ou
falhas e suas respectivas recomendaes tcnicas;
b. Incluso (no relatrio) da lista de orientaes tcnicas de acordo com cada
deficincia;
c. Classificao do estado de manuteno e uso da edificao;
d. Observaes quanto documentao solicitada;
e. Observaes quanto acessibilidade e manutenabilidade do edifcio;
f. Observaes quanto periodicidade da inspeo e reviso do Manual de Uso,
Operao e Manuteno;
g. Concluses gerais do Laudo.
Na fase de elaborao do laudo ser utilizada a metodologia apresentada em [2] para
a composio da lista de prioridades. Tal metodologia baseia-se nos conceitos de gravidade,
urgncia e tendncia, caracterizados na tabela 2.
Tabela 2 Metodologia para composio da lista de prioridades
GRAU
Total
Alta
Mdia
Baixa
Nenhuma
GRAU
Total
Alta
Mdia
Baixa
Nenhuma
GRAU
Total
Alta

GRAVIDADE
Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do prprio edifcio.
Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifcio
Desconfortos, deteriorao do meio ambiente ou do edifcio.
Pequenos incmodos ou pequenos prejuzos financeiros.
URGNCIA
Evento em ocorrncia.
Evento prestes a ocorrer.
Evento prognosticado para breve.
Evento prognosticado para adiante
Evento imprevisto.
TENDNCIA
Evoluo imediata.
Evoluo em curto prazo.

PESO
10
8
6
3
1
PESO
10
8
6
3
1
PESO
10
8

Pgina 8 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Mdia
Evoluo em mdio prazo.
Baixa
Evoluo em longo prazo.
Nenhuma No vai evoluir.

6
3
1

Pgina 9 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7. REGISTRO DAS VISTORIAS
7.1.

Documentao

Visando subsidiar as anlises realizadas foram solicitados na fase 1 da vistoria a


documentao relacionada no anexo B, segundo seu teor. As recomendaes relacionadas
a documentao esto listadas a seguir.
7.1.1. Documentao administrativa/legal
Essa fase destina-se a verificao da existncia/atualizao de documentao
obrigatria ou essencial edificao. Dessa forma, destacam-se os seguintes documentos
que no foram apresentados.
Tabela 3 Documentao administrativa no entregue
Documentao
Periodicidade
Relatrio de Inspeo Anual do elevador
Anual
(RIA)
Marquise DSEM
A cada trs anos

Legislao
Lei Municipal 2743/1999 art. 69 a
76
Decreto Municipal 27663/2009

Inspeo semestral, para extintores com


Componentes do sistema de incndio - carga de gs carbnico e anual para os ABNT NBR 12962 e ABNT NBR
extintores
demais extintores. Teste hidrosttico a cada 13485
5 anos.
Componentes do sistema de incndio - Inspeo semestral / manuteno e ensaio
ABNT NBR 12779
mangueiras
hidrosttico anual
Certificado aprovao CBMERJ
Renovao a cada dois anos
Lei municipal n 1384/1989
Sistema de Proteo Contra Descargas Inspeo visual anual
Atmosfricas (SPDA).
Inspeo a cada cinco anos
Limpeza e desinfeco de reservatrios de
Semestral
gua
Seguro da edificao contra riscos de
anual
incndio ou destruio
Programa
de
Preveno
a
Riscos
anual
Ambientais - PPRA

ABNT NBR 5419


Decreto Estatual 20356/1994
Decreto Municipal 29881/2008
Regulamento n 8 art. 7
Cdigo civil artigo 1346
NR-9
Lei Municipal 1316/1988

Conservalao de fachadas

Limpeza de telhados e calhas

Vistoria obrigatria

A cada 5 anos

Decreto Municipal 24519/2004


Decreto Municipal 29881/2008
Regulamento n 8 art. 18
Decreto Municipal 29881/2008
Regulamento n 8 art. 18
Lei complementar 126/2013
Decreto Municipal 37426/2013

7.1.2. Documentao tcnica


A edificao necessariamente deve dispor de documentao tcnica relativa aos
projetos originais e um histrico de alteraes significativas de seus elementos. Dessa forma,
foram solicitados os projetos Arquitetnico, estrutural, eltrico, telefonia, SPDA e
hidrossanitrio para anlise e consolidao das recomendaes tcnicas. Desse escopo,

Pgina 10 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


foram disponibilizados todos, exceto o estrutural e o SPDA, j que a edificao no dispe
desse sistema. Quanto ao histrico de alteraes no existe registro formal.
7.2.

Vistoria das reas comuns da edificao

7.2.1. Elementos estruturais


7.2.1.1.

Pontos positivos

A edificao, de uma forma geral, apresenta um nvel de conservao adequado,


condizendo com o desgaste pelo uso. Apenas alguns pontos carecem de manuteno
corretiva e de prticas de manuteno preventiva. A seguir tem-se alguns dos pontos
positivos observados.
1 Ponto positivo
Descrio do ponto positivo
A administrao tomou iniciativa antes do processo de autovistoria e contratou servio de
reforma completa da fachada e pintura interna das reas comuns. O servio contratado
contemplava a colocao de pastilhas no beiral da fachada da edificao. No entanto, em
funo de problemas entre as partes, o escopo do servio foi alterado para apenas para
pintura.

2 Ponto positivo

Figura 3 Lixeira lacrada


Descrio do ponto positivo
A lixeira coletiva vertical foi desativada e lacrada, contribuindo para a melhoria sanitria e
elimina um ponto de propagao de fogo, no caso de incndio.
7.2.1.2.

Pontos negativos

Pgina 11 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Os elementos estruturais da edificao foram vistoriados segundo a lista de verificao
do anexo C, resultando nas seguintes no conformidades:

Figura 4 Acesso edificao

Figura 5 Lateral

Figura 6 Fachada posterior

Pgina 12 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


1 No conformidade (Figura 6 Fachada posterior)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Descascamento da camada de pintura em Substituir ou reparar a camada de pintura.
parede externa.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
6
3
54
2 No conformidade (Figura 5 Lateral)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Descascamento e formao de bolhas na Substituir ou reparar a camada
camada de pintura em parede externa.
revestimento.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
8
6
144

de

3 No conformidade (Figura 6 Fachada posterior)


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Descascamento da camada de pintura em Substituir ou reparar a camada de pintura.
parede externa.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
6
3
54
4 No conformidade (Figura 7 Cobertura da Edificao)

Figura 7 Cobertura da Edificao


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Parafusos das telhas soltos, possibilitando a Fixar as telhas colocando os parafusos em
movimentao das mesmas, facilitando o suas devidas posies.
processo de infiltrao.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
10
8
800

Pgina 13 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


5 No conformidade (Figura 8 - Impermeabilizao do telhado)

Figura 8 - Impermeabilizao do telhado


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Impermeabilizao deficiente na rea da Adequar a impermeabilizao na rea da
cobertura.
cobertura.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
8
8
128
6 No conformidade (Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamveis)

Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamveis


Descrio das No conformidades

Recomendao Tcnica

Pgina 14 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Armazenamento
de
tintas
(produto Colocar produtos inflamveis em local
inflamvel) em local inadequado (depsito prprio,
proporcionando
ventilao
do corredor).
adequada e o devido controle de acesso.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
6
8
480
7 No conformidade (Figura 10 - Prisma de Ventilao)

Figura 10 - Prisma de Ventilao


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Prisma de ventilao apresentando sinais de Contratar empresa especializada na
esfarelamento do reboco/emboo.
recuperao da camada de reboco/emboo.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
6
6
6
216
8 No conformidade (Figura 11 - Casa do Zelador)

Figura 11 - Casa do Zelador


Descrio das No conformidades

Recomendao Tcnica

Pgina 15 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Armazenamento inadequado de materiais e Retirar
os
entulhos,
organizar
os
equipamentos.
materiais/equipamento e limpar o local.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
3
3
27
9 No conformidade (Figura 13 - Infiltrao na casa do Zelador)

Figura 13 - Infiltrao na casa do Zelador

Figura 12

Descrio das No conformidades


Recomendao Tcnica
Identificado pontos de infiltrao no teto da Identificar foco da infiltrao, realizar obra
UA do zelador.
de conserto e substituir gesso.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
10
8
640
10No conformidade (Figura 12)
Descrio das No conformidades
Parede sem revestimento completo.
Urgncia
1

Tendncia
1

Recomendao Tcnica
Finalizar a colocao do revestimento na
parede.
Gravidade
Pontuao
1
1

11No conformidade (Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades)

Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades


Pgina 16 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Guarda-corpo fixado de forma inadequada Adequar o modo de fixao atravs de
na alvenaria da edificao, resultando em parafusos e realizar obras de reparo nas
rachaduras locais e o desprendimento do unidades com rachaduras locais.
mesmo.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
8
10
640
12No conformidade (Figura 15 Infiltraes no apartamentos)

Figura 15 Infiltraes no apartamentos


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Observados focos de infiltrao nos Identificar focos de infiltrao, realizar obra
apartamentos da edificao.
de conserto e substituir gesso/forro.

Urgncia
10

Tendncia
8

Gravidade
10

Pontuao
800

Pgina 17 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


13No conformidade (Figura 16 Cobertura do PC de luz)

Figura 16 Cobertura do PC de luz


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Ausncia de impermeabilizao na cobertura Impermeabilizar cobertura do PC de luz.
do PC de luz.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
6
6
6
216

Pgina 18 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7.2.2. Instalaes hidrossanitrias
7.2.2.1.

Pontos positivos

As instalaes hidrossanitrias apresentam nvel adequado de conservao, no


sendo observados problemas crnicos nas reas comuns. Em geral os itens apontados
referem-se a uma degradao pelo uso e pela ausncia de uma rotina de manuteno
preventiva. No caso das instalaes de esgoto no foi observado nenhum odor junto as
caixas de inspeo.
7.2.2.2.

Pontos negativos

As instalaes hidrossanitrias da edificao foram vistoriadas segundo a lista de


verificao do anexo C, resultando nas seguintes no conformidades:
1 No conformidade (Documentao)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
No foi apresentado o Certificado de limpeza Contratar empresa especializada em
e anlise qumica dos reservatrios, isto , limpeza qumica de reservatrios.
no foi realizada a limpeza dos mesmos.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
10
10
1000
2 No conformidade (Figura 17 Tampa do reservatrio inferior)

Figura 17 Tampa do reservatrio inferior


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Dimenses insuficientes para acesso ao Adequar as dimenses de acesso
reservatrio inferior.
permitindo a entrada de funcionrio.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
6
3
8
144

Pgina 19 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


3 No conformidade (Figura 18 Acesso ao reservatrio inferior)

Figura 18 Acesso ao reservatrio inferior


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Tampa
do
reservatrio
inferior Substituir tampa do reservatrio.
completamente degradada pela corroso,
com risco de contaminao da gua do
reservatrio.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
8
10
800

Pgina 20 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7.2.3. Instalaes eltricas
7.2.3.1.

Pontos positivos

As instalaes eltricas no apresentam histrico de sobrecarga ou qualquer outro tipo


de falha. De forma geral as instalaes adequadas quanto a conservao. Os seguintes
pontos positivos foram observados:
1 Ponto Positivo
Descrio do ponto positivo
A rea dos quadros de medio - QM (no interior do PC
de luz) encontram-se limpa e organizada, sendo que os
medidores de algumas unidades j foram substitudos por
modelos mais modernos.

Figura 19 QM
2 Ponto Positivo

Figura 20 Lacre do painel de alimentao geral

Pgina 21 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Descrio do ponto positivo
O lacre do painel do alimentador predial se encontrava intacto, caracterizando a ausncias
de ligaes irregulares.
Nota: Em funo do lacre no foi possvel vistoriar o interior do painel. Ressalta-se que a
existncia de fusveis comum em edificaes com a mesma idade. Dessa forma, sugerese a substituio de tais elementos por seus equivalentes modernos.
7.2.3.2.

Pontos negativos

As instalaes eltricas da edificao foram vistoriadas segundo a lista de verificao


do anexo C, resultando nas seguintes no conformidades:
1 No conformidade (Figura 21 - Transformador)

Figura 21 - Transformador

Descrio das No conformidades


O Transformador, que atende a diversas
edificaes da regio, est localizado no
interior dos limites da edificao em
autovistoria. Adicionalmente, o mesmo se
encontra posicionado entre o entrada de
pedestres e o porto de acesso dos
veculos, isto , no local de maior
circulao da edificao, resultando em
graves consequncias em caso de
problemas.

Recomendao Tcnica
Sugere-se a elaborao formal de uma
notificao para a concessionria de
energia, apontando os problemas
indentificados
e
solicitando
esclarecimentos
das
razes
do
equipamento estar instalado na referida
rea;
Recomenda-se, por questes de
segurana, a retirada do transformador.

Outro ponto importante que existe


suspeita de aterramento ineficiente do
transformador em funo de queimas

Pgina 22 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


excessivas
de
capacitores
ventiladores domsticos.
Urgncia
10

Tendncia
10

em
Gravidade
10

Pontuao
1000

2 No conformidade (Figura 22 Abrigo dos painis)

Figura 22 Abrigo dos painis


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Falta de identificao nos abrigos dos Instalao de placa de identificao.
painis, caracterizando o no atendimento a
NBR-5410 e NR-10.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
6
8
6
288
3 No conformidade (Figura 23 Ligaes no adequadas)

Figura 23 Ligaes no adequadas

Pgina 23 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Descrio das No conformidades
Instalao irregular, com acessrios
inapropriados - NBR 5410/NR10.
Cabos sem isolao e com danos de
isolamento e emendas mal feitas - NBR
5410/NR10.
Urgncia
Tendncia
6
6

Recomendao Tcnica
Identificar circuitos.
Isolar os cabos.
Retirar fios sem uso.
Gravidade
8

Pontuao
288

4 No conformidade (Figura 24 Quadro de servio)

Figura 24 Quadro de servio


Descrio das No conformidades
Falta de identificao, diagrama e proteo
dos barramentos, conforme exige a NBR
5410 e NR-10.

Recomendao Tcnica
Instalao de identificao dos circuitos;

Instalao de placa de acrlico para


proteo dos barramentos.

Urgncia
6

Tendncia
8

Instalao de diagrama;

Gravidade
6

Pontuao
288

Pgina 24 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL

Figura 27 - Antena

Figura 26 Quadro
vazio

Figura 25
Acionamento da
bomba

5 No conformidade (Figura 27 - Antena)

Descrio das No conformidades


Fios desorganizados, ligaes mal feitas,
falta de identificao dos circuitos NBR
5410/NR10;

Local precisando de limpeza e


organizao NBR 5410/NR10.

Urgncia
3

Tendncia
3

Recomendao Tcnica
Instalao de diagrama/esquema dos
circuitos de TV;
Adequao do quadro de distribuio do
sinal de TV;
Treinamento de responsvel pelo
acionamento do sistema em caso de
necessidade.
Gravidade
3

Pontuao
27

6 No conformidade (Figura 26 Quadro vazio)

Descrio das No conformidades


Quadro sem utilizao;
Eletrodutos flexveis
expondo a fiao.

degradados

Recomendao Tcnica
Remover quadro ou utiliz-lo;
Organizar os fios e melhorar a instalao
eltrica;

Substituir eletrodutos danificados;

Realizar limpeza no local.

Pgina 25 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Urgncia
3

Tendncia
3

Gravidade
3

Pontuao
27

7 No conformidade (Figura 25 Acionamento da bomba)

Descrio das No conformidades


Ausncia de diagrama/esquema
sistema de combate a incndio.

Quadro de comando no operacional.

Urgncia
3

Tendncia
3

do

Recomendao Tcnica
Realizar manuteno do quadro de
comando, tornando-o operacional;

Fixar diagrama contendo a identificao


completa do circuito de acionamento;

Treinamento de responsvel pelo


acionamento do sistema em caso de
necessidade.
Gravidade
Pontuao
3
27

8 No conformidade (Figura 28 Fiao inadequada no telhado)

Figura 28 Fiao inadequada no telhado


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Fiao exposta, caracterizando o no Instalao
de
fios
dentro
atendimento a NBR-5410 e NR-10.
eletrodutos/canaletas ou eletrocalhas.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
6
6
288

de

Pgina 26 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


9 No conformidade (Cobertura - SPDA)

Figura 29 - Cobertura
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Falta de SPDA (Sistema de Proteo contra Avaliar a necessidade de instalao do
Descargas Atmosfricas).
SPDA conforme recomendao do anexo B
da NBR 5419.
Obs.: O COSCIP caracteriza que
edificaes com altura inferior a 30 metros
no necessitam da SPDA. No entanto, a
NBR
5419
tambm
apresenta
recomendaes.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
3
6
54

Pgina 27 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL

Figura 31 Tomada
danificada

Figura 32 Fiao exposta

Figura 30 Tomada
desprotegida

10No conformidade (Figura 31 Tomada danificada)


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Tomada com sinais de sobrecarga - NBR- Verificar se houve danos na fiao e se h
5410/NR-10.
necessidade de troc-la por uma tomada de
uso especial.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
6
10
480
11No conformidade (Figura 30 Tomada desprotegida)
Descrio das No conformidades
Fiao exposta - NBR-5410/NR-10.
Urgncia
6

Recomendao Tcnica
Instalao de tomadas ou de uma tampa.

Tendncia
6

Gravidade
3

Pontuao
108

12No conformidade (Figura 32 Fiao exposta)


Descrio das No conformidades
Fiao exposta - NBR-5410/NR-10.
Urgncia
6

Tendncia
6

Recomendao Tcnica
Utilizar eletrocalha para conduzir fiao at
o quadro de comando.
Gravidade
Pontuao
8
288

13No conformidade (Figura 33/Figura 34)

Pgina 28 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL

Figura 34

Figura 33

Descrio das No conformidades


Recomendao Tcnica
Falta de dispositivos DR no quadro de Instalao de dispositivos DR;
distribuio - NBR-5410/NR-10;
Identificar os circuitos.
Falta de identificao - NBR-5410/NR-10.
Obs.: Sugere-se que o sndico emita uma
circular informando aos moradores da
importncia de se instalar o DR em funo
da segurana adicional aos moradores.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
6
8
144

Pgina 29 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7.2.4. Instalaes Mecnicas
7.2.4.1.

Pontos positivos

As instalaes mecnicas apresentam nvel de conservao adequado e condizente


com o desgaste pela utilizao. Destaca-se a adequao do elevador quanto aos itens de
segurana da Norma NBR NM 207/99 (proteo das partes mveis, cabibrao do freio de
segurana/limitador de velocidade e marcao do cabo de trao), alm do sistema ser
moderno, com quadro de comando eletrnico, apresentando correto histrico mensal de
manutenes.
1 Ponto positivo

Figura 35 - Casa de Mquinas (Elevador)


Descrio do ponto positivo
As partes mveis esto devidamente protegidas, conforme recomenda NBR NM 207/99.

Figura 36 Etiqueta de calibrao do freio

Figura 37 Quadro de Comando

2 Ponto positivo (Figura 36 Etiqueta de calibrao do freio)

Pgina 30 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Descrio do ponto positivo
A calibrao e o teste do sistema de frenagem foram realizados recentemente.
3 Ponto positivo (Figura 37 Quadro de Comando)
Descrio do ponto positivo
O quadro de comando eletrnico, caracterizando o elevador como moderno.
7.2.4.2.

Pontos negativos

As instalaes mecnicas da edificao foram vistoriadas segundo a lista de


verificao do anexo C, resultando nas seguintes no conformidades:
7.2.4.2.1. Elevadores
1 No conformidade (Documentao)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Os Relatrios Anuais de Inspeo (RIA) no Solicitar a empresa responsvel pela
foram apresentados/disponibilizados para manuteno a emisso dos relatrios.
anlise.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
10
10
1000
2 No conformidade (Torre/caixa, poo e cabina)
Descrio das No conformidades
No foram vistoriados o poo e a parte
superior da cabina, em funo da falta de um
profissional qualificado para realizar a
abertura da porta, segundo orientao do
sndico.
Urgncia
Tendncia
3
3

Recomendao Tcnica
Solicitar um guia prtico de abertura da porta
para a empresa de manuteno dada uma
eventual necessidade emergencial de
abertura da porta.
Gravidade
3

Pontuao
27

Pgina 31 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7.2.4.2.2. Instalaes de gs
As instalaes de gs foram vistoriadas segundo a lista de verificao do anexo C,
resultando nas seguintes no conformidades:
3 No conformidade (Abrigo de Medidores)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Abrigo dos Medidores sem a devida Sinalizar com placas nas portas ou acima
sinalizao.
das mesmas.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
3
3
27
4 No conformidade ( Figura 38 - Aquecedores )

Figura 38 - Aquecedores no banheiro


Descrio das No conformidades
Em funo da idade da edificao, o projeto
das instalaes de gs alocaram os
aquecedores a gs (GN) nos banheiros.
Essa caracterstica exige uma avaliao
rigorosa das caractersticas de ventilao
permanente do local. O primeiro ponto a
existncia de janela com abertura fixa com
rea mnima de 600 cm. O segundo uma
abertura inferior na porta com rea mnima
de 200 cm.
Urgncia
Tendncia
10
10

Recomendao Tcnica
Recomenda-se a emisso de uma circular
informando da necessidade da ventilao
permanente tanto pela janela como pela
porta. Nos casos onde existam janelas
basculantes necessrio impedir seu
fechamento, tornando de abertura fixa. Para
a abertura na porta, basta cortar 3 cm de sua
base inferior.

Gravidade
10

Pontuao
1000

Pgina 32 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


7.2.4.2.3. Instalaes hidrulicas
5 No conformidade (Documentao)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
No foi apresentado o manual de operao Providenciar
a
elaborao
dos
e manuteno do sistema hidrulico da procedimentos de operao e manuteno
edificao.
do sistema hidrulico.
Urgncia
3

Tendncia
3

Gravidade
3

Pontuao
27

6 No conformidade (Figura 39 Barrilete)

Figura 39 Barrilete
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Barrilete em estado inicial de deteriorao Realizar
manuteno
preventiva
do
devido a corroso.
barrilete, visando aumentar sua vida til.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
6
3
3
54
7 No conformidade (Figura 39 Barrilete)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Barrilete sem identificao das vvulas, Identificar as vvulas do barrilete e elaborar
compromentendo a operao do mesmo.
esquemtico, fixando-o no local.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
1
1
3
8 No conformidade (Figura 39 Barrilete)
Descrio das No conformidades

Recomendao Tcnica

Pgina 33 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Indcio de vazamento entre a vlvula e a Realizar
manuteno
preventiva
do
tubulao de sada, conforme indicado na barrilete, visando aumentar sua vida til.
foto.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
3
3
3
27
7.2.4.2.4. Sistema de combate a incndio
9 No conformidade (Documentao obrigatria)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
O sistema de combate a Incndio da Adequar sistema de combate a incndio de
edificao no possui AVCB.
acordo com as normas pertinentes e ao RT
do Corpo de Bombeiros e solicitar a
validao do mesmo, atravs de emisso do
AVCB.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
10
10
1000
10No conformidade (Documentao obrigatria)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
A edificao no dispe de procedimentos Adequar sistema de combate a incndio de
ou plano de emergncia contra incndio em acordo com as normas pertinentes e ao RT
conformidade com a NBR 15219 e com o RT do Corpo de Bombeiros.
do Corpo de Bombeiros.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
8
10
800
11No conformidade (Figura 40 Bomba de incndio)

Figura 40 Bomba de incndio

Pgina 34 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Descrio das No conformidades
O sistema de recalque no se encontra
operacional, observando que:
O manmetro local encontra-se
zerado;

Tentou-se partir a bomba a partir da


chave local, sem sucesso.
Urgncia
Tendncia
10
10

Recomendao Tcnica
Contratar empresa especializada para
realizar a manuteno, testar o sistema e
revalicar o AVCB junto ao Corpo de
Bombeiros, certificando o sistema.

Gravidade
10

Pontuao
1000

12No conformidade (Figura 40 Bomba de incndio)


Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
A bomba de incndio encontra-se sem Contratar empresa especializada para
suporte mecnico. Essa configurao adequar a instalao da bomba.
trasmiste os esforos de funcionamento da
mesma para a tubulao de incndio,
podendo leva-la ao colapso durante seu
emprego.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
10
8
800
13No conformidade (Figura 40 Bomba de incndio)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
A instalao de bombeio no apresenta Contratar empresa especializada para
redundncia numrica ao possuir apenas adequar a instalao da bomba.
uma bomba.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
8
6
384
14No conformidade (Sistema de Deteco e Alarme de Incndio)
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica (No obrigatrio)
A edificao no dispe de Sistema de Recomenda-se a utilizao de sistema de
Deteco e Alarme de Incndio em deco mnimo, contemplando detector de
conformidade com a NBR 17240 e com o RT fumaa e calor.
do Corpo de Bombeiros.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
1
1
1
1
15No conformidade (Extintores)
Descrio das No conformidades

Recomendao Tcnica

Pgina 35 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


No existem extintores portteis de qualquer Comprar e colocar pelos menos um extintor
tipo nos andares (existe apenas um para classe A e outro para classe B ou C.
hidrante).
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
8
6
6
288
16No conformidade (Figura 41 - Hidrantes)

Figura 41 - Hidrantes
Descrio das No conformidades
Recomendao Tcnica
Os hidrantes esto lacrados com cadeados, Substituir o cadeado por lacre plstico e
o que dificulta o acesso no caso de alguma colocar um aviso instruindo o rompimento do
emergncia.
lacre no caso de emergncia.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
8
10
800
17No conformidade (Figura 42 Mangueiras de incndio)

Figura 42 Mangueiras de incndio


Descrio das No conformidades

Recomendao Tcnica

Pgina 36 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Toda mangueira, quando em uso (em Contratar empresa especializada para
prontido para combate a incndio), deve realizar a inspeo, manuteno e ensaio
ser inspecionada a cada 3 (trs) meses e das mangueiras.
ensaiada hidrostaticamente a cada 12
(doze) meses, conforme a norma NBR
12779. Posto isso, necessrio apresentar
o selo de inspeo, manuteno e ensaio
hidrosttico das mangueiras.
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
10
8
10
800
7.3.

Vistoria das unidades autnomas

A etapa final de levantamento das informaes a vistoria dos apartamentos da


edificao. Essa etapa consistiu no preenchimento de um questionrio e na vistoria
propriamente dita, conforme anexo D. Durante o perodo de realizao da autovistoria foram
vistoriadas 25 unidades privativas, correspondendo a 78,125% do total de unidades. O
tratamento das respostas do questionrio, juntamente com as patologias apontadas atravs
da vistoria realizada, permitiram identificar problemas crnicos, conforme detalhado a seguir.
7.3.1. Estruturas e alvenaria
No foram identificados indcios de problemas estruturais. Apenas foram constatados
diversos casos de danos alvenaria devido a infiltraes diversas.
7.3.2. Instalaes hidrossanitrias
Conforme item 7.3.1, o problema de infiltraes recorrente em praticatimente todos
os apartamentos. Dessa forma, fica a necessidade expressa de se verificar as causas e
realizar obras de reparo para conter o problema.
7.3.3. Instalaes de Gs
Em funo da idade da edificao, o projeto das instalaes de gs alocou o
aquecedor nos banheiros. Essa caracterstica exige uma preocupao com a questo da
ventilao, que deve ser garantida atravs de janela com abertura fixa e por uma abertura
inferior na porta do banheiro. Em algumas unidades autnomas observa-se a utilizao de
janelas basculantes que devem ter seu movimento restringido, impossibilitando seu
fechamento. Alm disso, alguns apartamentos no dispe de abertura suficiente na porta, o
que deve ser corrigido visando a obteno de rea mnima de 200 cm.
7.3.4. Instalaes eltricas
De forma geral, as instalaes eltricas apresentam estabilidade satisfatria no tendo
sido observados histricos de oscilaes na rede (segundo relato dos moradores).

Pgina 37 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


O problema crnico observado com relao a configurao geral dos quadros
eltricos, pois apresentam proteo mecnica metlica (que deve ser aterrada) e no dispe
de disjuntor DR, obrigatrio desde 1997.
Adicionalmente, foi constatado que no apartamento 204 a utilizao conjunto do
chuveiro eltrico e do ar condicionado simultaneamento acarreta na abertura do disjuntor
eltrico. Esse funcionamento no adequado j que indica o compartilhamento de circuitos
alm de caracterizar o subdimensionamento dos condutores e do disjuntor correspondente.
Registra-se portanto a necessidade expressa de reviso das instalaes eltricas para
corrigir o problema.
7.3.5. Instalaes de ar condicionado
Constatou-se que vrias unidades utilizam ar condicionados do tipo Split. Dessa forma,
naquelas onde a unidade condensadora fixa suspensa do lado externo, necessrio utilizar
suportes em ao inoxidvel com capacidade de carga compatvel com o modelo de ar
condicionado. Essa recomendao foi instituda pela lei Municipal n 5.598. Sugere-se
portanto a emisso de circular para todos os apartamentos indicando qual o padro de
suporte que deve ser utilizado.

Pgina 38 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


8. LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAES TCNICAS
Com o intuito de subsidiar a administrao da edificao em relao s principais no
conformidades, as anomalias e falhas de manuteno constatadas e analisadas na inspeo
predial do Edifcio Pomar de Realengo, foram classificadas conforme apresentado nas
tabelas a seguir. recomendvel ainda que o condomnio estabelea uma programao de
manuteno, inicialmente, corretiva, com posterior implantao de procedimentos de
manuteno preventiva, com base em suas caractersticas e nas legislaes e normas
tcnicas aplicveis.
8.1.

Estrutura, alvenaria e vedaes

As partes comuns da edificao apresentam desgastes naturais, pelo tempo e pela


utilizao, alm de desgastes e danos decorrentes de infiltraes, no apresentando indcios
de danos estruturais.
a) Lista de prioridades
Anlise/avaliao das prioridades das intervenes Estrutura, alvenaria e vedaes
Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
NC
Prioridade
1
7
3
6
3
54
2
5
3
8
6
144
3
7
3
6
3
54
4
10
10
8
800
1
5
8
8
8
128
6
6
10
6
8
480
3
7
6
6
6
216
4
8
3
3
3
27
8
9
8
10
8
640
2
10
1
1
1
1
9
11
8
8
10
640
2
12
10
8
10
800
1
13
6
6
6
216
4
b) Recomendaes tcnicas
i.

Realizar investigao completa das causas das fissuras, rachaduras e fendas


identificadas ao longo do laudo;

ii. Realizar obras de reparo nos diversos elementos construtivos j identificados e


naqueles que porventura venham a ser quando das investigaes;
iii. Eliminar os focos de infiltrao observados em diversas reas da edificao, com
posterior recomposio de revestimentos e pinturas danificados;
iv. Elaborar planos de manuteno da edificao conforme NBR XXXX para os elementos
de fachada, alvenaria e estruturas;

Pgina 39 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


v. Elaborar procedimentos (incluindo mecanismo de controle) para a realizao de obras
nas reas comuns e nas reas privativas.
c) Aes
i.

8.2.

Contratar empresa especializada em reformas prediais para a realizao das reformas


necessrias.
Instalaes hidrossanitrias

a) Lista de prioridades
Anlise/avaliao das prioridades das intervenes Instalaes hidrossanitrias
Urgncia
Tendncia
Gravidade
NC
Pontuao
Prioridade
1
10
10
10
1000
1
2
6
3
8
144
3
3
10
3
10
300
2
b) Recomendaes tcnicas
i.

Eliminar os focos de infiltrao observados em diversas reas da, com posterior


recomposio de revestimentos e pinturas danificados;

ii. Elaborar planos de manuteno preventiva e corretiva dos elementos do sistema


hidrossanitrio;
iii. Elaborar programa de modernizao das instalaes hidrulicas, incluindo a
individualizao do fornecimento de gua;
iv. Treinar os funcionrios do prdio quanto a operao e manuteno diria dos
equipamentos do sistema hidrossanitrio.
c) Aes
i.

8.3.

Contratar empresa especializada em reformas prediais, contemplando reviso


completa do sistema hidrossanitrio.
Instalaes Mecnicas

a) Lista de prioridades
NC
1
2
3
4
5

Anlise/avaliao das prioridades das intervenes Instalaes mecnicas


Urgncia
Tendncia
Gravidade
Pontuao
Prioridade
10
10
10
1000
1
3
3
3
27
7
3
3
3
27
7
10
10
10
1000
1
3
3
3
27
7

Pgina 40 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

6
3
3
10
10
10
10
8
1
8
10
10

3
1
3
10
8
10
8
8
1
6
8
8

3
1
3
10
10
10
8
6
1
6
10
10

54
3
27
1000
800
1000
640
384
1
288
800
800

6
8
7
1
2
1
3
4
9
5
2
2

b) Recomendaes tcnicas:
i.

Recomenda-se um maior controle das aes de manuteno realizadas nos


elevadores pela empresa contratada. Se faz necessrio exigir os relatrios de
inspeo anual e sempre que possvel investigar os histricos de manuteno.

ii. Elaborar procedimento de operao para o sistema hidrulico da edificao, criando


rotinas de verificao.
iii. Estabelecer um plano de manuteno dos elementos do sistema de recalque, visando
aumentar a vida til dos mesmos.
iv. Criar mecanismos de verificao dos extintores, mangueiras e demais componentes
do sistema de combate.
c) Aes:
i.
8.4.

Contratar empresa para inspecionar e testar todo o sistema de combate ao incndio


de acordo com as frequncias exigidas por norma e pelo RT do Corpo de Bombeiros.
Instalaes Eltricas

a) Lista de Prioridades
NC
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Anlise/avaliao das prioridades das intervenes Instalaes Eltricas


Gravidade
Urgncia
Tendncia
Pontuao
Prioridade
10
10
10
1000
1
6
8
6
1000
1
6
6
8
288
3
6
8
6
288
3
3
3
3
27
6
3
3
3
27
6
3
3
3
27
6
8
6
6
288
3
3
3
6
54
5

Pgina 41 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


10
11
12
13

8
6
6
3

6
6
6
6

10
3
8
8

480
108
288
288

2
4
3
3

b) Recomendaes tcnicas:
i.

ii.

iii.

iv.

v.

vi.

Como recomendao primordial, sugere-se a implantao de um programa de


manuteno anual que estabelea uma rotina especifica para cada componente do
sistema eltrico, de maneira que se mantenha a integridade da instalao e a
adequao da mesma as normas tcnicas, em especial a NBR 5410, NBR 5419 e NR10.
Dever ser realizada manuteno nas cabines de fora e distribuio de energia
eltrica, realizar limpeza dos barramentos, substituir quadros danificados, organizar
fios e trocar as chaves tipo faca com fusveis com disjuntores e/ou substituir disjuntores
danificados, instalar proteo de acrlico (ou metlica aterrada) para os barramentos e
partes energizadas, para que os mesmos no fiquem expostos colocando em risco a
vida humana. Verificar e instalar aterramentos nas portas e nas protees dos
quadros. Devero ser retirados os condutores eltricos que no esto sendo utilizados.
Todos os condutores eltricos devem ser identificados, de acordo com sua finalidade,
em caso de identificao por cor, o fio neutro (N) devera ser identificado com a cor
azul clara na isolao, o fio de proteo (PE) dever ser identificado com a cor verdeamarela ou verde na isolao, o fio do condutor PEN devera ser identificado com a cor
azul-clara na isolao com anilhas verde-amarela e o fio fase dever ser identificado
com qualquer cor na isolao, com exceo das cores utilizadas para os outros
condutores N, PE e PEN.
A documentao e a identificao do local dos disjuntores dos quadros de distribuio
de energia devero ser atualizadas. Todos os disjuntores de um quadro devem ser
identificados de forma que a correspondncia entre disjuntor e respectivo circuito
possa ser prontamente reconhecida. Essa identificao deve ser legvel e de forma
que os circuitos sejam prontamente reconhecidos em caso de emergncia.
Os locais de servios eltricos, compartimentos e invlucros de equipamentos e
instalaes eltricas so exclusivos para esta finalidade, sendo expressamente
proibido utiliza-los para armazenamento ou guarda de objetos.
Devero ser verificados e instalados aterramentos nas caixas metlicas das mquinas
e motores, painis, quadros, portas metlicas, alambrados etc. Onde so de extrema
importncia a interligao das partes metlicas ao sistema de aterramento, a fim de
evitar possveis choques eltricos em pessoas que desenvolvem suas atividades
laborais neste ambiente. A verificao dos valores de resistncia de aterramento de
equipamentos de equipamentos, portas, escadas, alambrados e qualquer parte
metlica presente na instalao devem ser executados periodicamente, e dever ser
providenciada a instalao do aterramento nos locais em que no existe.

Pgina 42 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


vii. Utilizar dispositivos de proteo (de preferncia disjuntores ao invs de fusveis)
adequados, previstos por norma em todas as instalaes (nunca dispositivos
monopolares para proteo de circuitos polifsicos ou dispositivos multipolares para
proteo de circuitos monofsicos). O uso incorreto desses dispositivos pode acarretar
em risco aos equipamentos da instalao e as pessoas que trabalham na manuteno
das instalaes eltricas. Cada disjuntor deve estar protegendo um nico circuito
terminal, de acordo com o projeto eltrico.
viii. Anualmente deve ser realizada a avaliao quantitativa da resistncia hmica de
aterramento das cabines eltricas (portas, alambrados, equipamentos) onde de
extrema importncia esse acompanhamento, visando a preveno de acidentes que
possam ocorrer devido a possveis correntes de fugas, que possam surgir,
energizando as estruturas dos componentes inseridos nestas cabines, pondo em risco
a vida humana. Deve ser providenciado o aterramento nos locais que ainda no
possuem.
ix. Dever ser elaborado um cronograma de adequaes para que as instalaes estejam
de acordo com as normas vigentes.
x. A iluminao de emergncia tambm deve ser prevista nas cabines para que se possa
efetuar manutenes e/ou operaes de manobra, durante um perodo noturno ou
quando houver algum desligamento no programado.
xi. A cabine de fora deve possuir fixado em seu interior, diagrama unifilar, diagrama de
comando, proteo e seccionamento, onde em eventuais emergncias e ou
manutenes, possa se ter informaes rpidas a respeito da construo e
funcionamento destes.
c) Aes:
i. Contratar servio para executar sistema de proteo contra descargas atmosfricas;
ii. Executar obras de modernizao;
iii. Adequaes das instalaes existentes seguindo as recomendaes citadas acima.

Pgina 43 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


9. CONCLUSES E PRAZO PARA NOVA INSPEO PREDIAL
A partir dos dados expostos no presente Laudo Tcnico de Vistoria Predial possvel
caracterizarmos que a edificao necessita de reparos em seus sistemas em funo
principalmente da falta de manuteno preventiva, colocada em segundo plano ao longo dos
13 anos de funcionamento da edificao. Como recomendao primordial, sugere-se a
implantao de um programa de manuteno anual que estabelea uma rotina especifica
para cada componente dos sistemas da edificao, de maneira que se mantenha a
integridade da instalao e a adequao da mesma as normas tcnicas.
Dessa forma, como diretriz imediata, necessrio estipular os prazos para resoluo
das no conformidades, que no caso ser dado em funo da lista de prioridade, sendo essa
diretamente ligada ao risco da pendncia. Dito isso, os prazos para soluo definitiva das
pendncias esto relacionados na tabela a seguir.
Prioridade
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
>10

Prazo para soluo


Imediata at 45 dias
45 a 90 dias
90 dias a 120 dias
120 dias a 150 dias
150 dias a 180 dias
180 dias a 210 dias
210 dias a 240 dias
240 dias a 270 dias
270 dias a 300 dias
300 dias a 330 dias
330 dias a 360 dias

Para computar um prazo global, utiliza-se uma mdia aritmtica em funo da


prioridade estipulada e o prazo mximo correspondente. Consequentemente, obtm-se o
prazo de 240 dias (8 meses) para a quitao das no conformidades e contratao de nova
inspeo predial (autovistoria) com a ressalva de se solucionar os problemas do Sistema de
Combate a Incndio em at 45 dias.
_____________________________
Ingrid Ezechiello da Silva
Engenheira Civil
CREA/RJ 2010149602

____________________________
Gisele Ezechiello da Silva
Engenheira Eletricista
CREA/RJ 2007149103

___________________________________
Pedro Henrique Marins dos S. Sousa
Engenheira Mecnico
CREA/RJ 2010147850

Pgina 44 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


10. RELAO DE NORMAS TCNICAS
NBR - 5410 Instalaes Eltricas de Baixa Tenso;
NBR - 5419 Proteo de estruturas contra descargas atmosfricas;
NBR - 5626 Instalao Predial de gua Fria;
NBR - 5674 Manuteno de edificaes - Procedimento;
NBR - 6118 Projeto e execuo de obras de concreto armado;
NBR - 6493 Emprego de cores para identificao de tubulaes;
NBR - 7198 Projeto e execuo de instalaes prediais de gua quente;
NBR - 7200 - Execuo de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgnicas
Procedimento;
NBR - 7202 Desempenho de janelas de alumnio em edificao de uso residencial e
comercial
NBR - 7229 Projeto, construo e operao de sistemas de tanques spticos
NBR - 7532 Identificadores de extintores de incndio - Dimenses e cores;
NBR - 7541 Tubo de cobre sem costura para refrigerao e ar condicionado;
NBR - 8160 Sistemas prediais de esgoto sanitrio - Projeto e execuo;
NBR - 9050 Acessibilidade de pessoas portadoras de deficincias a edificaes, espao,
mobilirio e equipamentos urbanos;
NBR 9077 Sadas de Emergncia em Edifcios;
NBR 9441 Execuo de sistemas de deteco e alarme de incndio;
NBR 9574 Execuo de Impermeabilizao
NBR 9575 Projeto de Impermeabilizao
NBR 10821 Caixilho para Edificao Janela;
NBR - 10844 Instalaes Prediais de guas Pluviais
NBR - 10898 Sistema de Iluminao de Emergncia;
NBR 11742 Porta corta-fogo para sada de emergncia - Especificao
NBR 12190 Seleo da Impermeabilizao
NBR 12962 Inspeo, manuteno e recarga em extintores de incndio
NBR 13103 Adequao de ambientes residenciais para instalao de aparelhos que
utilizam gs combustvel
NBR 13127 Medidor de gs tipo diafragma, para instalaes residenciais
NBR 13933 Instalaes internas de gs natural (GN) - Projeto e execuo;
NBR 14037 Manual de Operao Uso e Manuteno das Edificaes;
NBR 14712 Elevadores Eltricos Elevadores de carga, monta cargas e elevadores de
marca Requisitos de segurana para projeto, fabricao e instalao.
NBR 14718 Guarda-corpo para edificao
Norma de Inspeo Predial, disponvel no site www.ibape-sp.org.br.
Norma Tcnica ABNT NBR 13.752 Percias de engenharia na construo civil.
NBR 14.653 Avaliao de bens
NR10 - Segurana em instalaes e servios em eletricidade
NR 18 Segurana da Construo Civil

Pgina 45 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


NR 23 Proteo contra incndios
11. ANEXOS
A Termo de Autorizao para Vistoria
B Lista de documentos
C Listas de Verificao
D Questionrio
12. REFERNCIAS TCNICAS
[1] Guia para elaborao do LTVP SENGE
[2] GOMIDE, T. L. F. ; NETO, J. C. P. F.; GULLO, M. A. Engenharia Diagnstica em
Edificaes. So Paulo: PINI.

Pgina 46 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


TERMO DE PERMISSO PARA AUTOVISTORIA

Eu, _________________________________, ( ) inquilino/ ( ) proprietrio da unidade ____


do Condomnio Edifcio POMAR DE REALENGO, endereo Rua GENERAL SEZEFREDO,
nmero 342, Realengo, Rio de Janeiro/RJ, ( ) permito/ ( )probo a realizao de vistoria
predial nas dependncias da referida unidade autnoma.

( ) Unidade autnoma desocupada (no foi possvel localizar o proprietrio).

_________________________________________________
Nome: _____________________________
Inquilino/proprietrio
Unidade autnoma ____

_________________________________________________
Nome: ___________________________
Sndico do Condomnio Edifcio Pomar de Realengo

Pgina 47 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


N

Documento (Administrativo)

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

Instituio, Especificao e Conveno


Regimento interno
Manual do proprietrio e do Sndico
Alvar de construo
Auto de concluso
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Auto de Verificao de Segurana (AVS)
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)
Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC)
Selos dos extintores
Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA)
Certificado de treinamento de brigada de incndio
Atestado do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica (SPDA)
Certificado de limpeza e anlise qumica dos reservatrios
Ata de instalao do condomnio
Certificado de pressurizao das mangueiras de incndio
Laudos de Inspeo Predial
Alvar de funcionamento
Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana
Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional (PCMSO)
Certificado de ensaio de pressurizao em cilindro extintores
Relatrio do acompanhamento de rotina da Manuteno Geral
Ata da assembleia que apresentou no condomnio a autovistoria

Documento (Tcnico)

Disponibilizado
S
N
NA

Disponibilizado
S
N
NA

01 Projeto Arquitetnico
02 Instalaoes de gs
03 Instalaes hidrossanitrias
04 Projeto de Instalaes Eltricas
05 Projeto do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica
Legenda:
N: Documento no disponibilizado;
S: Documento disponibilizado para anlise;
NA: No aplicvel.
Rio de Janeiro, _____ de junho de 2014

Pgina 48 de 49

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL


Data da vistoria: _____ /____ /_____
Incio: ____: ____ Trmino: ____: ____
Apartamento N _____
A vistoria foi acompanhada pelo(a) senhor(a):_____________________________________________________
Instalaes Eltricas

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Questionrio
Voc usa benjamins ou extenses para ligar mais de um aparelho?
Os eletrnicos costumam queimar com freqncia?
Quando voc liga um aparelho a luz pisca ou fica mais fraca?
A sua casa/apartamento tem menos de 10 anos?
Voc j realizou a reforma da instalao eltrica de seu imvel?
Os aparelhos de sua casa/apartamento esto ligados no fio terra?
Voc contrata eletricistas qualificados?
Algum na sua casa j levou choque?
Voc precisa desligar um aparelho para ligar outro?

Vistoria do quadro de distribuio


10. Proteo mecnica est adequada?
11. Existe disjuntor DR?
12. Os circuitos esto identificados?
Vistoria geral do apartamento
13. Existem chuveiros eltricos? Quantos? ______
14. Quantos aparelhos de ar condicionado esto instalados?
15. As tomadas esto seguindo o novo padro ABNT?

(
(
(
(
(
(
(
(
(

) Sim
) Sim
) Sim
) Sim
) Sim
) Sim
) Sim
) Sim
) Sim

(
(
(
(
(
(
(
(
(

) No
) No
) No
) No
) No
) No
) No
) No
) No

( ) Sim
( ) Sim
( ) Sim

( ) No
( ) No
( ) No

( ) Sim

( ) No

( ) Sim

( ) No

Instalaes Mecnicas

Questionrio
1. Costuma-se sentir cheiro de gs prximo aos pontos de distribuio?
2. comum ouvir rudo de gotejamento vindo do forro de gesso?
3. Quando se utiliza mais de um banheiro simultaneamente a vazo de gua cai
bastante?
4. Voc j realizou a reforma da instalao de gs do seu imvel?
5. Voc j realizou a reforma da instalao hidrulica de seu imvel?
Vistoria do local de instalao do aquecedor
6. O aquecedor est em local ventilado (fora do banheiro principalmente)?
7. A chamin est adequada?
8. As conexes de gs esto conservadas?
Vistoria geral do apartamento
9. Quantos aparelhos de ar condicionado esto instalados?
10. Os aparelhos de ar condicionado so do tipo Split?
11. A fixao dos aparelhos, quando na fachada da edificao, esto com suportes
adequados (em ao inox)?
12. O guarda corpo da varanda est conservado (s/ sinais de corroso)?

( ) Sim
( ) Sim
( ) Sim

( ) No
( ) No
( ) No

( ) Sim
( ) Sim

( ) No
( ) No

( ) Sim
( ) Sim
( ) Sim

( ) No
( ) No
( ) No

( ) Sim
( ) Sim

( ) No
( ) No

( ) Sim

( ) No

Pgina 49 de 49

También podría gustarte