INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIOS

: HOSPITAL REGIONAL ZACARAS CORREA

VALDIVIA DE HUANCAVELICA

UBICACIN

: AV. ANDRES AVELINO CACERES. BARRIO DE

YANANACO

DISTRITO,

PROVINCIA

DEPARTAMENTO DE HUANCAVELICA

FECHA DE VALUACION

: 30 DICIEMBRE DEL 2016

VALOR COMERCIAL

: 5269,000.00 SOLES

PERITO

INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE

I.

DATOS GENERALES
1.1.

OBJETO DE VALUACION.-

Determinar el valor comercial del inmueble, de propiedad del Hospital

Regional Zacaras Correa Valdivia de Huancavelica para los fines requeridos
por solicitante.
1.2.

UBICACIN DE INMUEBLE.-

Av. Andres Avelino Caceres. Del barrio de yananaco distrito,provincia y

departamento de Huancavelica.
1.3.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE .-

Se trata de un inmueble basicamente destinada a uso de urbano confines de

uso salud.
1.4.

DISTRIBUCION.-

Sobre el terreno se encuentran edificadas 07 modulos, que consta de una planta

en un area de 17,602.80 metros cudrados, techado con tijerales de madera
cubiertas con calamina y losa aligerada de concreto armado; ademas tiene un
cerco de concreto armado de 585.94

ml. cuenta con tanque elevado de

concreto 15.62 m3. Cunta con tanque concreto 233.20 m3. Resolucin Ministerial
N 373-2016-Vivienda vigentes para el Ejercicio Fiscal 2017.
1.5.

ALCANCES Y LIMITACIONES.La valuacion se efectuo sin limitaciones sin contratiempos mayores. Se

conto con las autoridades para la inspeccion ocular, asi como con la

documentacion minima necesaria.

1.6. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR.DICIEMBRE DEL 2016
II.
VERIFICACION EFECTUADAS
A. INSPECCION OCULAR.

A.1. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO.El entorno, donde se ubica el predio; cuenta con obras completas de
infraestructura urbana tales como: redes de agua, redes de desague, pista
de asfalto, veredas de concreto, redes alumbrado publico y domiciliario; y
redes telefonicas.
A.2. LINDERO Y MEDIDAS PERIMETRICAS.- Frente

Av. Andres Avelino Caceres 147.67 ml.

- Derecha

con Mz P , lote 35 area reservada, en tramos de

19.53, 16.23, 67.57 ml; total con 103.33 ml.

- Izquierda

con la prop. De terceros, Mz P, lote 6,5 y pasaje

S/N, en tramos de 25.60, 0.45,17.25, 30.05, 37.78 ml.

Total con 111.13 ml.
- Fondo

con Mz P, lotes 7,9,10,11,12,14,32, y 33 con

tramos de 9.80, 16.03, 15.62, 3.50, 100.23, 42.16, 1.45,

7.76, 0.15, 4.41, 0.15, 5.04, 13.97, 3.35,

ml total de

223.81 ml.
A.3. AREA DEL TERRENO.El area encerrada dentro de los linderos y medidas antes descritos es de
17,602.80 m2.
A.4. AREA TECHADA.- area total techada; 9087.115
A.5. EDIFICACION.El inmueble tiene las siguientes caracteristicas constructivas y de acabado.
MODULO 01:

Modulo 1:

Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 5769.552 M2
: 711.73 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

5769.552 X 711.73 X 0.65= 2669136.155 SOLES
VE = 2669136.155 SOLES
Modulo 2:
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 344.290 M2
: 711.73 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

344.290 X 711.73 X 0.65= 159276.989 SOLES
VE = 159276.989 SOLES
Modulo 3:

Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 344.290 M2
: 711.73 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

143.994 X 672.68 X 0.65= 62960.225 SOLES
VE = 62960.225 SOLES
Modulo 4:
PRIMER PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 25 AOS
: 56.666 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.82

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

56.666 X 655.97 X 0.82= 30480.381 SOLES
VE = 30480.381 SOLES
SEGUNDO PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 25 AOS
: 56.446 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.82

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

56.446 X 655.97 X 0.82= 30362.044 SOLES
VE = 30362.044 SOLES
TERCER PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION
VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

: 25 AOS
: 57.206 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.82

57.206 X 655.97 X 0.82= 30770.884 SOLES

VE = 3077.884 SOLES
CUARTO PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
H
F

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 25 AOS
: 25.928 M2
: 471.62 SOLES/ M2
: 0.82

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

25.928 X 471.62 X 0.82 = 10027.094 SOLES
VE = 10027.094 SOLES

Modulo 5:
PRIMER PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION
VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

: 50 AOS
: 578.272 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.65

578.272 X 655.97 X 0.65= 246563.905 SOLES

VE = 246563.905 SOLES
SEGUNDO PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 578.272 M2
: 711.73 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

578.272 X 711.73 X 0.65= 267522.795 SOLES
VE = 267522.795 SOLES
Modulo 6:
PRIMER PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 04 AOS
: 418.940 M2
: 508.47 SOLES/ M2
: 0.08

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

418.940 X 508.47 X 0.08= 17041.474 SOLES
VE = 17041.474 SOLES
Modulo 6:
PRIMER PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 174.552 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

174.552 X 655.97 X 0.65= 74425.570 SOLES
VE = 74425.570 SOLES
SEGUNDO PISO
Muros
columna

y Techo

Pisos Puertas
y
ventana
s
E
E

Revestimient
o

Baos Instalacione
s electricas y
sanitarias

AOS DE CONTRUCCION
AREA TECHADA
VALOR UNITARIO
COEFICIENTE DE DEPRECIACION

: 50 AOS
: 210.317 M2
: 655.97 SOLES/ M2
: 0.65

VALOR DE LA EDIFICACION: (VE)

210.317 X 655.97 X 0.65= 89675.068 SOLES
VE = 89675.068 SOLES
VALOR TOTAL DE EDIFICACION:
Es la sumatoria de todos los valores de edificacion de los modulos el cual
da como resultado a 3688,242.544 soles
A.6. VALOR OBRAS COMPLEMENTARIAS
Las

obras

complementarias

tiene

las

siguientes

caracteristicas

constructivas y de acabado.
La valorizacion de las obras complementarias se realizaran con el cuadro
de valores unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes para la sierra al 31 de octubre de 2016

1. Muros perimtricos o cercos:

Muro de ladrillo de arcilla o similar, tarrajeado, amarre en soga, con
columnas de concreto armado y/o metlicas que incluye cimentacin,
Perimetro: 585.94 ml
Aos: 50
Valor unitario: 231.11 soles
Depreciacion: 0.65
VOC = 585.94 x 231.11 x 0.65 = 88020.786
2. Tanques elevados:
Tanque de concreto armado mayor a 15 m3 se cumple el valor unitario.
Aos: 50
Valor unitario:705.17 soles
Depreciacion: 0.65
VOC = 15.62 x 705.17 x 0.65 = 7159.591 soles

3. Losas

deportivas,estacionamientos,patios

de

maniobras,superficie

derodadura, veredas
Concreto para veredas espesor 4"
Area: 3926.00 m2
Valor unitario: 71.85 soles/m2
Depraciacion: 0.65
VOC: 3926.00 X 71.85 X 0.65 = 183354.015 SOLES

III.

METODOLOGIA APLICADA
3.1. BASES PARA SU DESARROLLO.Se ha realizado una visita de inspeccion de campo y a la vez al entorno
del predio, a fin determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmueble con caracteristicas similares.
3.2. DESCRIPCION DE LA METOLOGIA EMPLEADA.La valuacion se efectua en concordacia con lo dispuestos en el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Peru aprobado por Resolucin Ministerial N 3732016-Vivienda. vigentes para el Ejercicio Fiscal 2017.

3.3.SITUACION ACTUAL DEL MERCADO.Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha, por la ubicacion y tipo
equipamiento con fines de salud , es de una mayor oferta.
El entorno es adecuado para sectores medios.
La evaluacion del valor de arancel de terreno en la ciudad de
Huancavelica.
Aprobada por: RGR N 146-2016-GOB.REG-HVCA/GRDS CON FECHA DE 28-102016. Vigente Para El Ao 2017

3.4. ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN.Dada su ubicacion, dimensiones y caracteristicas constructivas y de
distribucion el inmueble como centros de salud y hospitales.
3.5. SUSTENTACION.El analisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las
apreciaciones indicada son las mas razonables para determinar el valor del
bien.
IV.

CALCULOS EFECTUADOS
4.1. VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)
a. VALOR DEL TERRENO.Del analisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de
compra, a la fecha(Punto 3.3) el Perito asigna como Valor Comercial
Unitario 47.00 soles/m2; luego tenemos que:
VT

17,602.80 x 74.00 soles/m2

VT

1302,607.20 soles

b. VALOR D EDIFICACION (VE)

De acuerdo a las caracteristicas constructivas materiales que han sido
utilizados para la edificacion, el Perito asigna un Valor Comercial
Unitario segn el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones
para la sierra al 31 de octubre de 2016 Resolucin Ministerial N 3732016-Vivienda. vigentes para el Ejercicio Fiscal 2017.
c. VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR).VR
=
VT + VE+ VOC
VR
=
1302,607.20 S/+ 3688,242.544 S/ + 278525.392
S/
VR

5269,375.136

4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a al evaluacion de precios en el entorno, el perito consider que el

valor de reposicion calculado, refleja adecuadamente al valor comercial a la fecha
que tiene el inmuble en el mercado; por tanto:
VC

VR

VC

VC

= 5269,000.00

5269,375.136; por redondeo:

SON: CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SOLES

V.

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA:
- Se Conto Con La Resolucin Ministerial N 373-2016-Vivienda
- La informacion de precios de precios se obtuvo del campo, y se
-

comprobo con datos de nuestra base de datos.

Contamos con informacion de la revista de construccion y articulos
del diario El PERUANO, sobre la evaluacion del mercado inmobiliario.
HUANCAVELICA 30 DICIEMBRE DEL 2017