INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS

DEPARTAMENTO DE CREDITOS
UNIDAD DE INGENIERIA

TASACION DE BIENES INMUEBLES

INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS DEPARTAMENTO DE CREDITOS

Solicitante :
Propietario :

No. Solicitud

Direccin :

Provincia :
Numero de finca:

Distrito:
Folio Real N

Plano de catastro N

LOTE APTO PARA CONSTRUIR

GRADO DE URBANIZACION

Canton:

81 %

RANGO DE VALORES DE LA ZONA

TIEMPO DE CONSTRUIDA:

AOS

VIDA UTIL REMANENTE:

AOS

DAOS EN LA VIVIENDA:

Desde
Hasta

REPARACIONES URGENTES:

GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANOTACIONES :

NORTE

OBSERVACIONES :

VALOR DEL TERRENO

VALOR DE CONSTRUCCIONES

OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR DE LA PROPIEDAD

CROQUIS DE LA UBICACIN :

Vigencia del Avaluo:

6 meses

VB REFRENDO

Ing.
NOMBRE DEL PERITO

IC
N CFIA

8-Feb-02
FECHA

pag 1

LINDEROS

REALES

NORTE :
SUR
:
ESTE :
OESTE :

DESCRIPCION
A)

B)

C)

D)

Topografa del terreno :

( 1 ) Plana
( 2 ) Pendiente hacia atrs

( 3 ) Pendiente hacia adelante

Nivel con respecto a la calle :

( 1 ) A nivel
( 2 )Bajo nivel

( 3 ) Sobrenivel

Calles adyacentes de :
(1) Asfalto

( 3 ) Tierra

( 2) Lastre

Ubicado en una zona de clase :

( 2 )Media baja
( 1 ) Baja

( 3 ) Media

( 4 ) Media alta

( 5 ) Alta

F)

Situaciones de riesgo : NO

frente:
7m
fondo:
30 m
Relacion Frente / Fondo :
1/ 4.29
SI

G)

Trabajos preliminares : NO

SI

E)

Forma del lote :

( 1 ) Regular

( 2 ) Irregular

N- plano

0.00 M2
VALOR

DEL

Area segn plano catastrado :

Area segn registro :

TERRENO
RANGO VALORES DE LA ZONA
DESDE
0.00 / M2

0.00 / M2
D ETALLE

Lote
castigo pendiente rio
TOTAL

MEDIDA

0.00 M2

VALOR UNITARIO

HASTA
VALOR TOTAL

0.00
0.00
0.00

JUSTIFICACION DEL VALOR:

pag 2

Terreno plano clase media, valor en la zona

pag 2

AL

pag 2

pag 2

METODOS

TECNICAS

La evaluacin de los factores quen influyen en la valoracin del terreno

se muestran a continuacin:
DESCRIPCION

FACTOR

Por terreno
Influencia por pendiente
Lote regular
Lote esquinero
Por fondo
Por diferencia de altura

GRADO

1.0
1.0
1.0
1.0
1.0
1.0

DE

URBANIZACION

El grado de urbanizacin fue determinado acorde con los siguientes parmetros :

ELEMENTO

PARAM ET R O
16
Agua
15
Electricidad
5
Alumbrado pblico
7
Telfono
7
Alcantarillado pluvial
3
Alcantarillado sanitario
7
Aceras
5
Cordn o cao
10
Pavimentos
4
Jardines y parques
11
Transportes
6
Edificios pblicos y comunales
4
Edificios comerciales
100
TOTAL

PUNTOS
12.8
15.0
5.0
7.0
7.0
3.0
0.0
5.0
10.0
0.0
11.0
3.0
2.0
80.8

pag 3

CONSTRUCCIONES
A)

Destino de las construcciones :

( 1 ) Unifamiliar

B)

( 2 ) Varias viviendas

( 3 ) Condominios

( 4 ) Comercial

Distribucin :
Cochera
Sala
Comedor

Cocina
Dormitorios
Baos

Cuarto estudio
Cuarto de servicio
Patio de tendido

( 1 ) Psimo
( 2 ) Muy Malo
( 3 ) Malo

( 4 ) Deficiente
( 5 ) Regular
( 6 ) Intermedio

( 7 ) Bueno
( 8 ) Muy bueno
( 9 ) Excelente

F)

Reparaciones necesarias :

NO

SI

G)

Habitada por :

C)

El rea de la vivienda es de: :

D)

Altura piso-cielo :

E)

Estado de conservacin :

( 1 ) Propietario
H)

( 2 ) Solicitante

( 4 ) Otro

Materiales que componen la vivienda son :

Paredes exteriores
Paredes interiores
Pisos
entrepiso
Cielos
Cerchas
Techos
Enchapes
Losa sanitaria
Sistema agua caliente
Instalacin elctrica
Instalacin pluvial
Puertas
Ventanas
Closets
Muebles de cocina
Pilas
Pintura
Portones
Rejas
Zacate

una planta:
dos plantas:

puertas en bao:
no
entubada con caja de breake
Canoas de HG, bajantes de PVC

LA VIVIENDA ES GARANTIA: SI
J)

( 3 ) Inquilino

SI

NO

buen estado
buen estado

si
si

NO

Se han realizado modificaciones :

SI

NO

Explique:

pag 4

VALO R D E

LAS

CONSTRUCCIONES

LOS VALORES TOMADOS COMO REFERENCIA SON LOS QUE DA EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS
Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA, SUBDIRECCION DE FISCALIA.

Clasificacin normal
Optimo

Muy Bueno

MB

Bueno

Intermedio

Regular

Deficiente

Malo

Muy Malo

MM

Demolicin

DM

DESCRIPCION

AREA

UNIT.

VRN

m2

/ m2

VUT EDAD

FACTOR

FACTOR

VNR

aos

aos

DEPR.

ESTADO

CASA

90.00

0.00

0.00

60.0

15.0

0.8438

0.9748

COCHERA

8.00

0.00

0.00

50.0

7.0

0.9202

0.8190

TOTAL

DEFENICIONES:
VRN: valor de reposicin nuevo
VUT: vida til total estimada del bien

UNIT. DEPR.
/ m2

VUR
aos

0.000

0.00

#DIV/0!

0.00

0.00

#DIV/0!

0.00

VRN: valor neto de reposicin

VUR: vida til remanente

Edad: edad del bien

DEPR: depreciacin por edad, vida til total estimada y estado de conservacin
METODO DE ROSS HEIDECKE

VALO R D E

LAS

O B RAS

C O M PLE M E N TAR IAS

El valor de las obras complementarias se detalla a continuacin :

El valor de las construcciones se detalla a continuacin :

DESCRIPCION

AREA

UNIT.

VRN

m2

/ m2

VUT EDAD
aos

FACTOR

FACTOR

VNR

UNIT. DEPR.

VUR

aos

DEPR.

ESTADO

/ m2

aos

TAPIA

20.00

0.00

0.00

30.0

5.0

0.9028

0.9748

0.00

0.00

46.1

VERJAS

10.00

0.00

0.00

20.0

10.0

0.6250

0.9748

0.00

0.00

46.1

TOTAL

pag 5

TABLA ESTADO POR METODO Q

Tabla de Depreciacion por ESTADO

ESTADO

Condiciones Fsicas

Clasificacin normal

NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones

REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

Optimo
Muy Bueno

0.00

MB

0.032

Bueno

2.52

Intermedio
Regular
Deficiente

I
R
D

8.09
18.10
32.20

NUEVO
BUENO

Requiere reparaciones simples

Requiere reparaciones importantes

Malo
Muy Malo

M
MM

52.60
72.20

REP SENC
REP MEDIAS
REP IMPOR
DAO GRAV

Sin Valor = Valor de Demolicin

Demolicin

DM

100.00

EN DESECHO

1.0000
0.9968

0
0.032

8
7
6
5
4
3
2

0.9748
0.9191

2.52
8.09

0.8190
0.6680
0.4740
0.2480

18.1
32.2
52.6
72.2

0.1350

100

(VNR : VALOR NETO DE REPOSICION)

VALORES

CONSTRUCCION

Vn :
x :
n :
k :

70,000.00
15 aos
60 aos
2.520

Valor Nuevo

VA :

57,574.13

Edad
Vida Util
B

Q = 1-K

INGRESAR EN CELDAS
Valor de construccin Nueva

COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL

Aos de construida

AOS DE CONSTRUIDA

Vida probable de la edificacin

AOS PROBABLES DE VIDA UTIL

Estado de depreciacin

LETRAS DE CLASIFICACION

(Valor actual)

VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION

12,425.88

10
9

MEDIO
REGULAR

CALCULO DE VALOR DEPRECIADO

Coef.
deprec. K

Coef.
Deprec. K

VRN

NOTA:
VUT
VNR

LO QUE SE ENCUENTRA EN CELESTE ES PARA

CAMBIAR LOS VALORES, AOS, ESTADO (incluir letra mayuscula)

RESTA DE : VALOR NUEVO - VALOR DEPRECIADO

VUR = VUT x VNR / VRN =

49.3 aos

VIDA UTIL REMANENTE

DESARROLLO :
E=

100 - k
100

VA =

100.00 - 60.000
100

VALORES

70000

15

0.9748
15

0.9748 = 57,574.13

15

DEPRECIACIN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

Mtodo de Ross - Heidecke

DEPRECIACION =

0.8438

FACTOR DE ESTADO =

0.9748

Es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos

fundamentales, que son la depreciacin por EDAD y por ESTADO.

Este mtodo considera los siguientes principios bsicos:

- La depreciacin es prdida de valro que no puede ser recuperada
con gastos de mantenimiento.
- Las reparaciones puenden disminuir la durabilidad del bien.
- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en
tanto que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

D = 1/2*( x /n + x /n ) * vd

Frmula:
Donde:

D:
x:
n:
vd :

depreciacin
edad de la construccin (tiempo de construida)
vida til probable de la construccin
valor despreciable

Para determinar Directamente el VALOR ACTUAL depreciado de una

edificacin debemos aplicar la siguiente frmula:

VA = Vn * [1 - 1/2 * ( x /n + x /n) ] * E

por EDAD

por ESTADo

100 - k
E=
100
Donde:

VA :
Vn :
x:
n:
E:
k:

valor actual de edificacin (valor depreciado)

valor de edificacion nueva (valor de reposicin a precios actuales)
edad actual de edificacion (tiempo de construida)
vida probable de edificacin (vida til)
depreciacin por ESTADO de edificacin
coeficiente de depreciacin por ESTADO (escoger valor de la tabla)

Para la aplicacin de esta tcnica ROSS HEIDECKE define 5 categoras de

ESTADO de conservacin con 4 categoras intermedias, atribuyendo a cada
una de ellas coeficientes propios.