Valor de un terreno urbano.

Mtodo residual dinmico

Qu vamos a aprender?
- En esta hoja aprenderemos como los criterios para valorar la rentabilidad de un proyecto pueden aplicars
- Se trata de comprar un solar urbano en el que, tras realizar unas obras de urbanizacin se construirn un
- Aprenderemos que las burbujas inmobiliarias que peridicamente surgen en muchos pases podran evita

Ingredientes:
- La funcion VNA.NO.PER() permite obtener el Valor Neto Actual de una renta no peridica
- La funcion TIR() y TIR.NO.PER() permiten obtener la Tasa Interna de Retorno de una inversin

Enunciado
- Se presenta un caso de valoracin de un terreno urbano de 8.175m2
- Ese terreno previamente se tiene que urbanizar, realizando gastos como calles y jardines
- Posteriormente se realizarn las obras correspondientes a los edificios
- Aos ms tarde se vendern los pisos a un precio medio por metro cuadrado
- Existe legislacin hipotecaria que trata sobre las tasa a utilizar para descontar los flujos de caja
- Se puede determinar el precio al que podramos comprar dicho terreno
- Se trata de un terreno situado en las afueras de Zaragoza, en el sector 56-5-2 de Miralbueno.
-------> http://goo.gl/maps/N64UV

Ingresos previstos

2
Si
Si tienes
tienes un
un terreno
terreno de
de 200m
200m2
y
y una
una edificabilidad
edificabilidad del
del 50%,
50%,
te
dejan
hacer
una
casa
te dejan hacer una casa de
de
2
2.
100m
100m .

La edificabilidad o intensidad de uso del suelo es la mxima cantidad de metros cuadrados

Extraemos la informacin del Boletn Oficial de la Provincia de Zaragoza, del ao 2008
-------> http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56-5area

Cuntas
Cuntas viviendas
viviendas
se
pueden
se pueden
construir
construir en
en ese
ese
sector?
sector?

Datos del sector:

Superficie total del Sector (m2)

=$D$37*E40

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL
Edificabilidad

=E44

Datos de ese terreno:

Superficie de la parcela

8,175

Cuntas
Cuntas viviendas
viviendas
podremos
podremos construir
construir
932.179
en
ese
terreno?
932.179 ->
->
en ese terreno?

La parcela mide 8.175m2

=D40*$D$50/$D$ =E40

=$D$50*E54

2.191
2.191
8.175
8.175 ->
->
x
x

932.179
932.179 ->
->
2.191
2.191
8.175
8.175 ->
->
x
x

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

0.00

Se cede al ayuntamiento:
Vivienda
Otros usos

25%
10%

0.00%

Es (526+570)/4381 pero redondeamos al 25%

Es (1752/17525) que sale 10%

Datos netos del terreno, tras restar las cesiones (nos queda el 75% de las viviendas y el 90%
=(1-D$61)*D54

=E54

=$D$50*E67*(1-D$61)

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

0.00

0.00%

Precio de la vivienda libre en la zona. Se puede mirar en Idealista.com

---> http://www.idealista.com/buscar/venta-obranueva/zaragoza_miralbueno/

Precio vivienda libre

Tamao (m2)
Precio m2 vivienda libre

Vamos a poner como ejemplo una vivienda de 90

=D78/D79

Precio de la vivienda protegida en Aragn en Viviendaragon.org

---> http://www.viviendaragon.org/contenido/paginaTabs.aspx?
Precio m2 vivienda protegida

pone a 1.395/m2

Multiplicando el nmero de metros cuadrados de cada categora por el precio del metro cua
=D67

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

=E54

=F67

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00

Costes previstos

Entre los costes tenemos el coste de la construccin de las viviendas y el de urbanizar la zo

Existen varias fuentes de donde podramos tomar esa informacin.

1) Costes de construccin:
Una fuente de datos son las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Zaragoza, que calcula
Ese coste bsico es corregido segn varios aspectos (por ejemplo si es un chalet aislado es
---> http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzas-fiscales
Coste construccion nivel medio (m2)
Coste construccion nivel alto (m2)

600
1000
=E91

=D91

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

=F91

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00%
0.00

2) Costes de urbanizacin:
Esta informacin puede salir de revistas especializadas o foros de arquitectura, como Soloar
---> http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214-Cost
Coste viales (m2)
Coste zonas verdes (m2)
Superficie total (m2)

130.14
36.48

8,175

En el proyecto urbanstico nos dice qu parte est prevista para viales y qu parte sern zo
Porcentaje viales
Porcentaje zonas verdes

30%
10%
=D133*D$129 =D126

Superficie

=D138*E138

/m

Coste

Coste total viales

Coste total zonas verdes
TOTAL

La tasa

El rendimiento de la deuda pblica del Estado a tres aos en mercados secundarios est dis
---> http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf

Y en cuanto a la prima de riesgo, depende de lo que vayamos a construir

---> http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION

Tipo libre de riesgo

Prima de riesgo

Busca tu la ms reciente en el Banco Espaa

TOTAL Tasa

Flujos de caja

La determinacin de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los fut

Plantearemos las siguientes hiptesis:

-

Vamos a suponer que compramos el terreno hoy

Dos aos ms tarde realizaremos las obras de urbanizacin (viales y jardines)
La construccin tardar en realizarse otros dos aos
Un ao ms tarde se vender (cobrar) la primera fase
Otro ao ms tarde se vender (cobrar) la segunda fase
=D175+365*2

=HOY()

=E175+365*2

Flujos de caja
Terreno

Urbanizacin

Construccin

Fechas
Proyecto de construccin y venta
=-F140

=-H120

larr
SSiim
muula

Valor actual

Puedes aadir una barra de desplazamiento

Se trata de calcular el Valor Actual Neto de un proyecto de inversin del que sabemos sus fe
- Para utilizar VNA.NO.PER() hay que activar "Herramientas para anlisis"
- Recordemos que en esta funcin, a diferencia de VNA debe incluirse el desembolso inicial
- Por tanto si ponemos que el precio del terreno es cero nos dir el precio mximo que pode
- Y podemos simular diversos precios para el terreno y simular cuanto ganaremos con la ope
"Precio mximo" o VAN.NO.PER()
Tasa TIR.NO.PER()

=VNA.NO.PER(D156;D176:H176;D175:H175)
=TIR.NO.PER(D176:H176;D175:H175)

Como en este caso concreto los flujos son periodificables, podemos comprobar que con las f
Desembolso
=D176

Con la funcin VNA()

Con la funcion TIR()

Ao 1
0

=VNA(D156;F196:K196)+E196
=TIR(E196:K196)

Reflexin final: la valoracin de ese terreno por parte de peritos de la Administracin fue de

Las valoraciones realizadas por la consultora Oliver Wyman con posterioridad rebajaron un 7
Con este criterio el valor sera 0,205*2.135.589 = 437.795
---> http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow28091

inmico

yecto pueden aplicarse a la valoracin inmobiliaria

cin se construirn unos pisos por los que obtendremos unos ingresos
s pases podran evitarse con una correcta valoracin del mercado inmobiliario

una inversin

jos de caja

metros cuadradosedificables por cada metro cuadrado de superficie

del ao 2008

nvenios/Sector56-5area2_Miralbueno_BOP25-06-08_451614-06.pdf

=F40/$F$44

Total (%)

tas
tas viviendas
viviendas
mos
mos construir
construir
932.179
terreno?
932.179 ->
->
e terreno?

2.191
2.191
8.175
8.175 ->
->
=F54/$F$58
x
x

932.179
932.179 ->
->
2.191
2.191
8.175
8.175 ->
->
x
x

Total (%)

tamao de vivienda
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!

0.00%

deamos al 25%

s viviendas y el 90% de otros usos):

=F67/$F$71

Total (%)

ojo, no arrastres, es el 10%

0.00%

=F71/$F$71

a/zaragoza_miralbueno/

o una vivienda de 90m2 que vale 156.468

o/paginaTabs.aspx?pag=234

recio del metro cuadrado obtenemos los ingresos futuros

=D80 y D85

Precio m2

=F91*G91

Cobros

=SUMA(H91:H94)

l de urbanizar la zona (viales y jardines)

ragoza, que calculan el mdulo bsico de valoracin en 465

n chalet aislado es ms cara la construccin)
a/ordenanzas-fiscales/2012/Ord_10.pdf

=D112 y D111 =G116*F116

Coste m2

Coste

0.00

=SUMA(H116:H119)

ectura, como Soloarquitectura.com:

hread.php?5214-Costes-urbanizaci%F3n

qu parte sern zonas verdes

=F138+F139

ecundarios est disponible en el Banco de Espaa

el Banco Espaa

nes, a veces los futuros propietarios anticipan cantidades en obra

=F175+365*1

=F175+365*2

ujos de caja
Venta 1 FaseVenta 2 Fase

=H95/2

=H95/2

Si el agricultor pide
pide
1.000.000...?
1.000.000...?

el agricultor
de desplazamiento para la Si
simulacin

que sabemos sus fechas

desembolso inicial
o mximo que podemos pagar. Sale -961.864,3
naremos con la operacin inmobiliaria, el VAN y la TIR

176;D175:H175)

probar que con las funciones VAN y TIR sale lo mismo

Ao 2
=E176

Ao 3
0

Ao 4
=F176

Ao 5
=G176

Ao 6
=H176

ministracin fue de 2.135.589,79. Muy superior a lo estimado aqu, que planteaba una hiptesis muy opti

ridad rebajaron un 79.5% el valor del suelo que reflejaban los balances de la banca.

928/informe_ow280912e.pdf

teaba una hiptesis muy optimista.

Valor de un terreno urbano. Mtodo residual dinmico

Qu vamos a aprender?
- En esta hoja aprenderemos como los criterios para valorar la rentabilidad de un proyecto pueden aplicars
- Se trata de comprar un solar urbano en el que, tras realizar unas obras de urbanizacin se construirn un
- Aprenderemos que las burbujas inmobiliarias que peridicamente surgen en muchos pases podran evita

Ingredientes:
- La funcion VNA.NO.PER() permite obtener el Valor Neto Actual de una renta no peridica
- La funcion TIR() y TIR.NO.PER() permiten obtener la Tasa Interna de Retorno de una inversin

Enunciado
- Se presenta un caso de valoracin de un terreno urbano de 8.175m2
- Ese terreno previamente se tiene que urbanizar, realizando gastos como calles y jardines
- Posteriormente se realizarn las obras correspondientes a los edificios
- Aos ms tarde se vendern los pisos a un precio medio por metro cuadrado
- Existe legislacin hipotecaria que trata sobre las tasa a utilizar para descontar los flujos de caja
- Se puede determinar el precio al que podramos comprar dicho terreno
- Se trata de un terreno situado en las afueras de Zaragoza, en el sector 56-5-2 de Miralbueno.
-------> http://goo.gl/maps/N64UV

Ingresos previstos

2
Si
Si tienes
tienes un
un terreno
terreno de
de 200m
200m2
y
y una
una edificabilidad
edificabilidad del
del 50%,
50%,
te
dejan
hacer
una
casa
te dejan hacer una casa de
de
2
2.
100m
100m .

La edificabilidad o intensidad de uso del suelo es la mxima cantidad de metros cuadrados

Extraemos la informacin del Boletn Oficial de la Provincia de Zaragoza, del ao 2008
-------> http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56-5area

Cuntas
Cuntas viviendas
viviendas
se
pueden
se pueden
construir
construir en
en ese
ese
sector?
sector?

Datos del sector:

Superficie total del Sector (m2)

932,179

=$D$37*E40

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL
Edificabilidad

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

2,191
22.56%
210,309
526
5.41%
50,468
1,665
17.15%
159,822
1.88%
17,525
4,382
47.00%
438,124
47.00% =E44

Datos de ese terreno:

Superficie de la parcela

8,175

Cuntas
Cuntas viviendas
viviendas
podremos
podremos construir
construir
932.179
932.179 ->
->
en
ese
terreno?
en ese terreno?
2.191

La parcela mide 8.175m2

=D40*$D$50/$D$ =E40

=$D$50*E54

2.191
8.175
8.175 ->
->
x
x

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

19.21
22.56%
1,844.36
4.61
5.41%
442.59
14.60
17.15%
1,401.60
1.88%
153.69
38.43
47.00%
3,842.25

Se cede al ayuntamiento:
Vivienda
Otros usos

25%
10%

Es (526+570)/4381 pero redondeamos al 25%

Es (1752/17525) que sale 10%

Datos netos del terreno, tras restar las cesiones (nos queda el 75% de las viviendas y el 90%
=(1-D$61)*D54

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

=E54

=$D$50*E67*(1-D$61)

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

14.41
22.56%
1,383.27
3.46
5.41%
331.95
10.95
17.15%
1,051.20
0.00
1.88%
138.32
28.82
47.00%
2,904.74

Precio de la vivienda libre en la zona. Se puede mirar en Idealista.com

---> http://www.idealista.com/buscar/venta-obranueva/zaragoz

Precio vivienda libre

Tamao (m2)
Precio m2 vivienda libre

156,468 Vamos a poner como ejemplo una vivienda de 90

90
1,739 =D78/D79

Precio de la vivienda protegida en Aragn en Viviendaragon.org

---> http://www.viviendaragon.org/contenido/paginaTabs.aspx?
Precio m2 vivienda protegida

1,395

Multiplicando el nmero de metros cuadrados de cada categora por el precio del metro cua
=D67

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

=E54

=F67

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

14.41
22.56%
1383.27
3.46
5.41%
331.95
10.95
17.15%
1051.20
0.00
1.88%
138.32
28.82
47.00%
2904.74

Costes previstos

Entre los costes tenemos el coste de la construccin de las viviendas y el de urbanizar la zo

Existen varias fuentes de donde podramos tomar esa informacin.

1) Costes de construccin:
Una fuente de datos son las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Zaragoza, que calcula
Ese coste bsico es corregido segn varios aspectos (por ejemplo si es un chalet aislado es
---> http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzas-fiscales
Coste construccion nivel medio (m2)
Coste construccion nivel alto (m2)

600.00
1,000.00
=E91

=D91

Viviendas libres
Viviendas de precio bsico
Viviendas de precio mximo
Otros usos
TOTAL

=F91

Viviendas Edificabilidad (%)Edificabilidad (m2)

#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
28.82
#N/A
#N/A

2) Costes de urbanizacin:
Esta informacin puede salir de revistas especializadas o foros de arquitectura, como Soloar
---> http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214-Cost
Coste viales (m2)
Coste zonas verdes (m2)

130.14
36.48

Superficie total (m2)

8,175

En el proyecto urbanstico nos dice qu parte est prevista para viales y qu parte sern zo
Porcentaje viales
Porcentaje zonas verdes

30%
10%
=D133*D$129 =D126

Coste total viales

Coste total zonas verdes
TOTAL

Superficie
2,452.50
817.50

=D138*E138

/m
130.14
36.48
2

Coste
319,168.35
29,822.40
348,990.75

La tasa

El rendimiento de la deuda pblica del Estado a tres aos en mercados secundarios est dis
---> http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf

Y en cuanto a la prima de riesgo, depende de lo que vayamos a construir

---> http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION

Tipo libre de riesgo

Prima de riesgo

0.22%
8.00%

Busca tu la ms reciente en el Banco Espaa

TOTAL Tasa

8.22%

Flujos de caja

La determinacin de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los fut

Plantearemos las siguientes hiptesis:

-

Vamos a suponer que compramos el terreno hoy

Dos aos ms tarde realizaremos las obras de urbanizacin (viales y jardines)
La construccin tardar en realizarse otros dos aos
Un ao ms tarde se vender (cobrar) la primera fase
Otro ao ms tarde se vender (cobrar) la segunda fase
=D175+365*2

=HOY()

=E175+365*2

Flujos de caja
Terreno

Fechas 1/18/2017
Proyecto de construccin y venta -961,864

Urbanizacin
1/18/2019

-348,991
=-F140

Construccin
1/17/2021

#N/A
=-H120

larr
SSiim
muula

Valor actual

Puedes aadir una barra de desplazamiento

Se trata de calcular el Valor Actual Neto de un proyecto de inversin del que sabemos sus fe
- Para utilizar VNA.NO.PER() hay que activar "Herramientas para anlisis"
- Recordemos que en esta funcin, a diferencia de VNA debe incluirse el desembolso inicial
- Por tanto si ponemos que el precio del terreno es cero nos dir el precio mximo que pode
- Y podemos simular diversos precios para el terreno y simular cuanto ganaremos con la ope
"Precio mximo" o VAN.NO.PER()
Tasa TIR.NO.PER()

#ADDIN? =VNA.NO.PER(D156;D176:H176;D175:H175)
#ADDIN? =TIR.NO.PER(D176:H176;D175:H175)

Como en este caso concreto los flujos son periodificables, podemos comprobar que con las f
Desembolso

Ao 1

-961,864.30
=D176

Con la funcin VNA()

Con la funcion TIR()

0.00
0

#N/A =VNA(D156;F196:K196)+E196
#N/A =TIR(E196:K196)

Reflexin final: la valoracin de ese terreno por parte de peritos de la Administracin fue de

Las valoraciones realizadas por la consultora Oliver Wyman con posterioridad rebajaron un 7
Con este criterio el valor sera 0,205*2.135.589 = 437.795
---> http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow28091

inmico

yecto pueden aplicarse a la valoracin inmobiliaria

cin se construirn unos pisos por los que obtendremos unos ingresos
s pases podran evitarse con una correcta valoracin del mercado inmobiliario

una inversin

jos de caja

metros cuadradosedificables por cada metro cuadrado de superficie

del ao 2008

nvenios/Sector56-5area2_Miralbueno_BOP25-06-08_451614-06.pdf

=F40/$F$44

Total (%)
48.00%
11.52%
36.48%
4.00%
100.00%

as
as viviendas
viviendas
os
os construir
construir
932.179
932.179 ->
->
erreno?
erreno?
2.191

2.191
8.175
8.175 ->
->
x
x =F54/$F$58

Total (%)
48.00%
11.52%
36.48%
4.00%
100.00%

tamao de vivienda
95.98763313
95.94709327
95.98924297

deamos al 25%

s viviendas y el 90% de otros usos):

=F67/$F$71

Total (%)
47.62%
11.43%
36.19%
4.76%
100.00%

ojo, no arrastres, es el 10%

=F71/$F$71

obranueva/zaragoza_miralbueno/

o una vivienda de 90m2 que vale 156.468

o/paginaTabs.aspx?pag=234

recio del metro cuadrado obtenemos los ingresos futuros

=D80 y D85

Precio m2
1,738.53
1,394.72
1,394.72
1,394.72

=F91*G91

Cobros
2,404,863
462,972
1,466,134
192,919
###

=SUMA(H91:H94)

l de urbanizar la zona (viales y jardines)

ragoza, que calculan el mdulo bsico de valoracin en 465

n chalet aislado es ms cara la construccin)
a/ordenanzas-fiscales/2012/Ord_10.pdf

=D112 y D111 =G116*F116

Coste m2
1,000.00
600.00
600.00
600.00

Coste
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A
#N/A

=SUMA(H116:H119)

ectura, como Soloarquitectura.com:

hread.php?5214-Costes-urbanizaci%F3n

qu parte sern zonas verdes

=F138+F139

ecundarios est disponible en el Banco de Espaa

el Banco Espaa

nes, a veces los futuros propietarios anticipan cantidades en obra

=F175+365*1

=F175+365*2

ujos de caja
Venta 1 FaseVenta 2 Fase
1/17/2022
1/17/2023

###
=H95/2

2,263,444
=H95/2

de desplazamiento para la simulacin

que sabemos sus fechas

desembolso inicial
o mximo que podemos pagar. Sale -961.864,3
naremos con la operacin inmobiliaria, el VAN y la TIR

176;D175:H175)

probar que con las funciones VAN y TIR sale lo mismo

Ao 2

###
=E176

Ao 3

Ao 4

0.00
0 =F176

Ao 5

#N/A

Ao 6

###
=G176

###
=H176

ministracin fue de 2.135.589,79. Muy superior a lo estimado aqu, que planteaba una hiptesis muy opti

ridad rebajaron un 79.5% el valor del suelo que reflejaban los balances de la banca.

928/informe_ow280912e.pdf

teaba una hiptesis muy optimista.