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DESALOJO.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS JURISPRUDENCIALES


I.

Aspectos generales
Cules son las causales del desalojo?

El Cdigo Procesal Civil contiene normas por las que debe precisarse la causal de
desalojo; as, en el artculo 591 de dicho cdigo se establece que si el desalojo se sustenta en
la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, solo es admisible el documento, la
declaracin de parte y la pericia, en su caso; de acuerdo con este dispositivo, ya existen dos
causales de desalojo: la falta de pago o el vencimiento del plazo del contrato. El artculo 586
del cdigo acotado dispone que puede ser demandado el precario, lo que constituye otra
causal de desalojo; en consecuencia, es requisito de la demanda de desalojo que se seale la
causal de la misma, porque est en relacin a la prueba que deba presentarse (CAS. N
1472-2001-Lima. 07/11/2001).
La accin de desalojo es imprescriptible?
La accin de desalojo es imprescriptible pues en el fondo entraa para el propietario del
bien una accin reivindicatoria a fin de recuperar no solo la posesin sino tambin para
ejercitar los atributos de la propiedad (CAS. N 1200-2000-Caman. 12/04/2002).
Cules son los requisitos para interponer la accin de desalojo?
Para interponer accin de desalojo no es requisito presentar copia literal de Registros
Pblicos del predio cuya restitucin se pretende, por cuanto dada la naturaleza de la
causalidad de la pretensin incoada, solo corresponde acreditar la propiedad del predio
submateria; ms an cuando las inscripciones registrales son actos publicitarios respecto del
derecho inscrito, por disposicin del artculo 2012 del Cdigo Civil. Tampoco se requiere como
requisito para admitir la demanda, que el poder que se acompaa sea actualizado, mxime si
el poder presentado por la actora, contiene las facultades previstas en los artculos 74 y 75 del
Cdigo Procesal Civil (EXP. N 49097-99. 09/05/2000).
Para demandar el desalojo el actor debe presentar ttulo de propiedad?
El desalojo es una accin posesoria que no requiere de la demandante ttulo de propiedad
del predio, pues, el artculo 586 del Cdigo Procesal Civil faculta a demandar a todo aquel que
considere tener derecho a la restitucin de un predio. El depsito judicial al Banco de la
Nacin a nombre del juzgado no tiene efecto alguno, ni acredita el pago de la renta, porque
estuvo en poder de la demandada (EXP. N 35383-98. 17/06/1999).
Cul es la finalidad de la accin de desalojo y en qu se diferencia de la accin reivindicatoria?
La accin posesoria que promueve el propietario basado en su calidad de dueo del bien,
mediante el proceso de desalojo por ocupacin precaria, no prescribe porque no se trata
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nicamente de discutir el mejor derecho a la posesin, sino que esta desde la perspectiva del
demandante se deriva de su derecho de propiedad. Sostener lo contrario sera no dar una
respuesta eficaz al justiciable, quien tendra que ejercitar una accin reivindicatoria, la misma
que al igual que la accin de desalojo por ocupacin precaria que inicia el propietario, tiene
idntica finalidad, esto es, obtener la restitucin del bien del que ha sido privado su dueo.
Ambas acciones se diferencian en que la accin reivindicatoria nicamente puede ser
promovida por el propietario y la accin posesoria puede serlo por todo aquel que tenga un
ttulo posesorio incluyendo por tanto al propietario (EXP. N 796-2001. 03/10/2001).
Cundo se configura la posesin precaria?
Cuando la causal de desalojo que se demanda se funda en la ocupacin precaria, resulta
necesario el establecimiento de dos aspectos puntuales: el ttulo con el que recurre la parte
accionante a fin de establecer la propiedad invocada y la condicin de la ocupacin de la parte
demandada y eventualmente, la calificacin del posible ttulo con el que recurra a efectos de
establecer la licitud o validez del mismo. Existe posesin precaria cuando se trata de una
posesin sin derecho o de mala fe. No cabe discutir la propiedad del bien en esta clase de
procesos (EXP. N 1615-2002. 26/03/2003).
En qu se diferencian el poseedor ilegtimo y el precario?
El poseedor ilegtimo es aquel cuyo ttulo que justifica su posesin resulta invlido. En
tanto, el poseedor precario es quien ejerce la posesin sin ttulo alguno. As, en los procesos
de desalojo por ocupacin precaria el demandado deber acreditar el ttulo que justifica su
posesin, aunque este tenga la calidad de invlido (EXP. N 3532-2001-Cusco. 17/04/2002).
La sola acreditacin de la titularidad del bien inmueble permite el desalojo por precario?
Si bien es cierto se ha acreditado la titularidad del bien inmueble, sin embargo no procede
amparar el desalojo por ocupacin precaria si la parte contraria ha acreditado su condicin de
no precaria con los recibos y contrato de arrendamiento, los mismos que no han sido materia
de tacha ni impugnacin, a pesar que los actores se encontraban facultados para ello (EXP.
N 28811-99. 26/01/2000).
Para solicitar la restitucin del bien por posesin precaria se debe ser propietario
necesariamente?
Cuando se trata de acciones que tengan como pretensin la restitucin del bien por
ocupacin precaria, el actor debe ser necesariamente propietario. Por lo tanto, si bien se ha
afectado en uso el bien y el titular goza de las facultades de administracin, tambin es cierto
que l no ostenta la propiedad del bien, por cuya razn no goza de titularidad respecto del
derecho discutido y por tanto carece de legitimidad para solicitar restitucin del bien por
ocupacin precaria (CAS. N 2369-2003-Lima. 11/11/2004).
Cul es el objeto del proceso de desalojo por falta de pago?

En el juicio de desalojo por falta de pago, lo nico que tiene que definirse es si el
demandado se encuentra o no en mora en el pago de la merced conductiva y no cabe
pronunciamiento sobre la vigencia de uno u otro contrato (de arrendamiento), porque ello es
ajeno al real objeto de la materia controvertida y porque dicha determinacin solo sera
relevante si se tratara del desalojo por vencimiento de contrato (CAS. N 202-2000-Lima.
05/05/2000).
Puede desalojarse a la cnyuge de un bien que es presumiblemente social?
No procede amparar la demanda de desalojo por ocupante precario si la demandada
refiere que la totalidad de las construcciones del inmueble se realizaron dentro de la unin
convivencial y posterior matrimonio con el demandado. Si bien no ha demostrado que las
construcciones sobre el lote de terreno adquirido por el actor han sido efectuadas durante el
rgimen de la sociedad de gananciales, estas se presumen sociales, salvo prueba en
contrario. La posesin precaria no solo se determina por la falta de ttulo o fenecimiento del
mismo, sino que adems para ello deber darse la ausencia absoluta de cualquier
circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien (EXP. N 40734-98. 10/04/2000).
Es nula la sentencia que ordena el desalojo sobre los cnyuges, cuando en la demanda solo se
dirige contra uno?
En una demanda de desalojo contra esposos poseedores precarios, al no haberse incluido
a alguno de ellos en aquella, se atenta contra los derechos del omiso a la tutela jurisdiccional
efectiva y a la defensa. Esta conducta se halla dentro del supuesto procesal de nulidad
insubsanable (CAS. N 1060-01-Huaura).
Procede el desalojo si el demandante accedi voluntariamente a que los emplazados viviesen
en el inmueble?
El concepto de uso precario a que se refiere el artculo 586 del CPC es quien ocupa sin
ttulo, sin consentimiento del dueo y sin pagar merced conductiva.
Es infundada la demanda si la demandante accedi voluntariamente a que los emplazados
viviesen en el inmueble materia de desalojo (EXP. N 65010-97. 23/11/1998).
En un proceso de desalojo puede debatirse la nulidad del acto jurdico?
En un proceso de desalojo no se puede debatir la nulidad de un acto jurdico (CAS. N
200-2000-Lima. 04/02/2000).
La resolucin del contrato puede ser discutida en el proceso de desalojo?
Al hacer uso de una clusula resolutoria se resuelve un contrato de pleno derecho,
igualmente lo es, que para el ejercicio legtimo de esta, se requiere que la parte que hace uso
de ella, haya cumplido a su vez con sus obligaciones contractuales recprocas. En ese
sentido, el comprador que discute el ejercicio del derecho del vendedor a resolver de pleno
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derecho un contrato de compraventa, no ser considerado como ocupante precario, puesto


que la discusin sobre los requerimientos para que opere una clusula resolutoria, esto es, el
cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato, no debe ser
dilucidado en va sumarsima, por exceder los lmites de la pretensin de desalojo (CAS. N
3241-2000-Callao. 01/08/2001).
Puede acumularse el proceso de desalojo con el proceso de prescripcin adquisitiva?
La solicitud de acumulacin de procesos se basa en la acumulacin de un proceso de
desalojo, tramitado en la va procesal sumarsima y un proceso de prescripcin adquisitiva de
dominio, y tramitado en la va procesal abreviada situacin, lo cual no resulta viable de
acuerdo al inciso 1 del artculo 85 del C.P.C., pues las pretensiones deben ser de competencia
de un mismo juez (CAS. N 421-99 LIMA. 11/10/2000).
El poseedor que es demandado por desalojo puede solicitar pago de mejoras?
Si el poseedor del inmueble que pretende el pago de mejoras es demandado antes por
desalojo, deber interponer su demanda respectiva en un plazo que vencer el da de la
contestacin; tal premisa constituye requisito de obligatorio cumplimiento para la procedencia
de la accin sobre pago de mejoras (CAS. N 3608-2001-Cusco. 10/05/2002).
El juez de paz es competente para conocer el proceso de desalojo?
El Juez de Paz Letrado es competente para conocer el proceso sobre desalojo por falta de
pago, si la renta mensual del predio no supera las cinco unidades de referencia procesal
(EXP. N 27620-99. 13/12/1999).
Qu deben acreditar las partes del proceso de desalojo?
Para amparar el desalojo por ocupante precario, el actor debe acreditar el dominio sobre el
bien cuya restitucin pretende, debiendo por su parte el demandado acreditar con qu ttulo
ampara la posesin que ejerce sobre el mismo.
El argumento que la demandada ocupa el bien en mrito al contrato de arrendamiento
suscrito por su madre con los anteriores propietarios, no surte efectos frente al nuevo
propietario por no estar inscrito, a tenor del artculo 1708 del Cdigo Civil (EXP. N 36058-98.
01/1999).
El proceso de desalojo es la va pertinente para discutir el derecho de propiedad sobre un
bien?
De acuerdo a la lnea jurisprudencial establecida por la Corte Suprema en los casos de
desalojo, cuando se discuten derechos de propiedad en este tipo de procesos, el debate
corresponde ser dilucidado en una va ms o amplia, porque en ella pueden plantearse una
serie de medios que resultan restringidos para el proceso sumarsimo (CAS. N 96-03Ancash. 21/12/2004).
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No es tema de discusin en un proceso de desalojo, la determinacin de la propiedad del


bien sublitis, sino establecer si al demandante le asiste el derecho de solicitar la devolucin
del bien o si la posesin que ostenta la demandada se ampara en un ttulo idneo.
Considerar que el demandante debe acreditar ser titular del predio sub- litis viola el
derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, pues toda persona que considere tener derecho a la
restitucin del bien puede demandar el desalojo, independientemente del derecho de
propiedad (CAS. N 1262-98. 23/11/1998).
En el proceso de desalojo por ocupacin precaria puede discutirse el mejor derecho de
propiedad?
Si las partes presentan al proceso documentos, con los que a priori, ambos acreditan la
propiedad respecto del inmueble de litis se hace necesario para una calificacin idnea de
ellos, que sea dilucidada en un proceso ms lato, que tenga como propsito la postulacin,
debate y resolucin de lo estrictamente relativo a la eficacia de los ttulos presentes y/o la
declaracin de verdadero propietario que pudiera tener uno u otro justiciable. En los procesos
de desalojo por ocupacin precaria no se discute la propiedad, debiendo acreditarse tal
calidad por parte de quien plantea un derecho de restitucin inmobiliaria (EXP. N 349-99.
20/01/2000).
En el pronunciamiento judicial de un proceso de desalojo debe ser incluido el litisconsorte
voluntario?
El tercer ocupante del predio, puede actuar como litisconsorte voluntario, como establece
el tercer prrafo del artculo 587, en cuyo caso no integra la relacin procesal, pero
habindose incorporado con la calidad de litisconsorte necesario, se incorpora a la relacin
procesal, por lo que necesariamente debe ser incluido en el pronunciamiento jurisdiccional
(CAS. N 937-98-Lima. 12/11/1998).
La edificacin sobre el inmueble evita el proceso de desalojo?
Si bien existe edificacin el desalojo se puede ordenar dado que esta es de carcter
provisional, conforme a la pericia de autos, y pueden ser retirados (CAS. N 3028-2002-LIMA.
16/10/2002).
Puede ejercerse el derecho de retencin y solicitarse mejoras al haberse amparado la demanda
de desalojo?
Los recurrentes no pueden reclamar mejoras y mucho menos ejercer derecho de retencin
al haberse amparado la demanda de desalojo por ocupacin precaria, y si les hubieran
correspondido mejoras por posesin de buena fe, debieron demandar el pago de estas en va
sumarsima, pudiendo ejercer el derecho de retencin si resultara amparada dicha demanda
(CAS. N 1333-97 La Libertad. 24/05/1999).

Desde qu momento se cuenta la renta devengada si se realiz la consignacin de llaves en el


proceso de desalojo?
Si la consignacin de llaves efectuada en el proceso de desalojo no fue materia de
impugnacin, los arriendos devengados debern ser pagados solo hasta la fecha en que se
admiti la misma (EXP. N 4760-98. 04/06/1999).
Cmo debe realizarse la notificacin en el proceso de desalojo?
Tratndose de un proceso de desalojo, adems de la direccin domiciliaria indicada en la
demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensin, si fuera distinto.
El conocimiento oportuno del texto de la demanda y la contestacin de esta, no convalida
la omisin de la notificacin (EXP. N 955-98. 27/01/1999).
Cul es la materia de prueba en el proceso de desalojo por precario?
En los procesos de desalojo por ocupacin precaria el demandante deber acreditar la
propiedad del bien que reclama y el demandado que lo posee en virtud de un ttulo que
justifique su posesin (CAS. N 792-2003-Caete. 16/05/2003).
Cul es el objeto de probanza a cargo del demandante y demandado en el proceso de desalojo
por ocupacin precaria?
El accionante (en el proceso de desalojo por ocupacin precaria) debe acreditar ser
propietario o por lo menos tener derecho a la restitucin del bien, tal como lo establece el
artculo quinientos ochentisis del Cdigo Procesal Civil; y por su lado, la parte demandada
debe acreditar tener ttulo vigente que justifique la posesin que ejerce sobre el bien materia
de controversia, no siendo objeto de probanza en este proceso la validez o no de dicho ttulo
(CAS. N 1781-99-Callao. 15/11/1999).
Procede el desalojo si el bien fue dado en permuta?
No procede amparar la demanda de desalojo por ocupante precario si el demandado ha
cedido de buena fe un inmueble de su propiedad para la ampliacin del Hospital Nacional a
cambio de recibir en permuta el que se encuentra poseyendo, propiedad de la Beneficiencia
Pblica. La discusin jurdica acerca del ttulo del emplazado excede los lmites del proceso
sumarsimo, pues la discusin sobre su derecho deber tener las garantas probatorias
necesarias (EXP. N 973-02. 21/10/2002).
II.

Desalojo y contrato de arrendamiento

En un proceso de desalojo por vencimiento de contrato es innecesaria la acreditacin de la


posesin?

En un proceso de desalojo por vencimiento del contrato, donde lo nico que tiene que
definirse es si se encuentra vigente o no el contrato de arrendamiento, resulta intrascendente
de acuerdo al artculo 172 del Cdigo Procesal Civil, determinar si la demandada se encuentra
o no en posesin del inmueble, ya que dicho supuesto sera materia de discusin en un
proceso de desalojo por ocupacin precaria (CAS. N 3279-2002-Santa. 25/06/2004).
Pueden ser precarios los que acreditan su posesin en el contrato de arrendamiento?
No son ocupantes precarias, si tanto la demandada como la litisconsorte justifican su
posesin mediante la relacin contractual de arrendamiento, otorgado por quien tena a la
fecha de suscripcin la condicin de propietaria (EXP. N 13978-98. 26/07/1999).
Si el contrato se resuelve el arrendatario deviene en precario?
Si se concede al arrendatario un plazo para pagar las cuotas vencidas, y este no efectu
pago alguno, procede hacer efectivo el apercibimiento de resolverse el contrato, en aplicacin
de la clusula resolutoria pactada, quedando expedito el arrendador para solicitar
judicialmente la entrega del inmueble. Por lo tanto, una vez resuelto el contrato, el ttulo que
ostentaba el arrendatario para poseer el inmueble fenece, deviniendo precaria su posesin, de
acuerdo con lo previsto en el artculo 911 del Cdigo Civil (CAS. N 1423-2003-Lima.
12/10/2004).
Para demandar por precario previamente debe notificarse al poseedor la conclusin del
contrato de arrendamiento?
No deviene en precario el arrendatario que incumple con el pago de la renta convenida si
previamente no es notificado con la conclusin del contrato de arrendamiento a plazo
indeterminado, de conformidad con los artculos 1703 y 1704 del Cdigo Civil. En tal razn, la
demanda de desalojo por ocupacin precaria resulta improcedente (CAS. N 272-01-Caete.
15/06/2001).
El nuevo adquirente del inmueble puede demandar el desalojo por precariedad?
Cuando el arrendamiento no se halla inscrito, para que fenezca el ttulo del arrendatario en
el caso de la enajenacin del inmueble arrendado es necesario que el adquirente proceda con
las formalidades establecidas en el Cdigo Civil para resolver el contrato y luego de ello,
proceder el desalojo por ocupacin precaria del arrendatario (CAS. N 1157-2003-Lima.
06/09/2004).
Si los nuevos adquirentes del bien dan aviso de la conclusin del contrato de arrendamiento a
los poseedores estos devienen en precarios?
En el desalojo por ocupacin precaria el propietario debe tener el dominio sobre el bien de
litis, debiendo el demandado por su parte acreditar si tiene ttulo que ampare su posesin.

Si bien se acredita que el anterior propietario tena con los demandados la relacin de
arrendamiento, los nuevos propietarios requirieron la desocupacin del predio, lo que implica
un aviso extrajudicial que pone trmino a la relacin de arrendamiento existente; siendo as, el
ttulo de arrendamiento ha fenecido encontrndose los demandados en calidad de precarios
(EXP. N 1565-98. 12/01/1999).
El aviso de conclusin del arrendamiento de duracin indeterminada est comprendido en el
proceso de desalojo por precario?
Tratndose de arrendamiento de duracin indeterminada, el artculo 1703 del Cdigo Civil
establece como forma de terminacin del mismo el aviso judicial o extrajudicial a una de las
partes por la otra. No estando regulada en el Cdigo Procesal Civil la accin de aviso de
despedida, se entiende que el aviso judicial est comprendido en la actual accin de desalojo,
debido a que no existe otra que regule tal procedimiento (CAS. N 253-96. 04/06/1997).
Procede el desalojo si el poseedor celebr contrato de arrendamiento con el anterior
propietario?
No procede amparar el desalojo por ocupante precario si se ha acreditado haber celebrado
contrato de arrendamiento con el anterior propietario del bien, ms an si dicho documento no
ha sido materia de tacha por el accionante. En esta pretensin no est en discusin la
propiedad del bien materia de litis, sino la posesin efectivamente ejercida (EXP. N 16452002. 28/04/2003).
La demanda de desalojo interpuesta antes de la conclusin del arrendamiento, impide su
continuacin?
Si durante la vigencia de un contrato de arrendamiento de duracin determinada, el
arrendador interpone demanda de desalojo con condena a futuro contra del arrendatario, tal
como lo permite la norma del artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, dicho acto pone en
evidencia la voluntad fehaciente del arrendador de que el arrendamiento concluya
indefectiblemente al trmino del plazo convenido. En tal sentido, de producirse el vencimiento
del plazo sin que el arrendatario restituya el bien arrendado, no habr posibilidad de que dicho
arrendamiento contine tcitamente, puesto que la voluntad de conclusin del arrendador ya
se haba manifestado de antemano (CAS. N 705-99. 15/07/1999).
III.

Desalojo y copropiedad

El copropietario puede interponer demanda de desalojo?


Al haber quedado establecida la calidad de heredera de la demandante y la interposicin
de la demanda, adems por derecho propio, ello es suficiente razn para establecer que
resulta de aplicacin al caso, el artculo 979 del Cdigo Civil que permite al copropietario
promover, entre otras, la demanda de desalojo (CAS. N 1178-98 Ica. 25/09/1998).

El cuestionamiento del recurrente orientado a sustentar que el demandante no se


encuentra facultado para demandar el desalojo por cuanto no es propietario sino
copropietario, carece de todo fundamento legal, toda vez que el artculo 979 del Cdigo Civil,
claramente establece que cualquier copropietario (calidad reconocida al actor por la propia
recurrente) puede reivindicar el bien comn, as como promover entre otras las acciones de
desahucio (CAS. N 280-2001-La Libertad. 04/10/2002).
Los coherederos pueden demandar por precario a otro coheredero?
Cuando hay varios herederos, cada uno es copropietario de los bienes de la herencia, en
proporcin a la cuota que tenga derecho a heredar.
Si bien cada propietario tiene derecho a servirse del bien comn, sin alterar su destino ni
perjudicar el inters de los dems, sin embargo, si un codueo hace uso exclusivo del mismo,
los dems estn facultados para ejercitar la accin indemnizatoria o realizar las acciones para
hacer cesar la indivisin del bien, empero no resulta procedente el desalojo por ocupante
precario (EXP. N 28502-98. 23/07/1999).
Es necesaria la independizacin del bien para que el copropietario pueda demandar por
precario?
No se exige al copropietario que se haya producido la independizacin del bien a fin de
que pueda demandar el desalojo por ocupacin precaria, ms si la independizacin requiere
previamente de la divisin y particin del bien que quieran efectuar los copropietarios, lo que
va a depender nicamente de la voluntad de estos y que no constituye impedimento para que
se inicie cualquier tipo de accin relacionada con el bien (CAS. N 2174-2001-Loreto.
21/11/2001).
Procede el desalojo sobre un inmueble no independizado?
No puede ejecutarse el desalojo sobre un inmueble no independizado porque no puede
determinar el rea de desocupacin.
El haber sido declarados herederos no le otorga ni quita derechos respecto de los bienes
del causante, dado que la sentencia que los declara es meramente declarativa y no
constitutiva de derechos (EXP. N 673-97. 24/10/1997).

IV.

Desalojo y cosa juzgada

Para demandar la nulidad de cosa juzgada fraudulenta expedida en un proceso de desalojo


debe ejecutarse la sentencia?

Cuando se trata de una persona natural o jurdica, que no ha sido parte en el proceso pero
a la que pueden extenderse los efectos de la sentencia, no se le puede exigir que se ejecute
el fallo, porque precisamente basa la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta en el
dolo y fraude que ha afectado el derecho a un debido proceso, porque a pesar de ocupar el
inmueble materia de desalojo con 74 familias, solamente se ha demandado a 6 personas y se
pretende con el desalojo lanzar las 74 familias (CAS. N 2594-2000-Ica. 05/03/2001).
Si las partes de un proceso de desalojo por precario, anteriormente estuvieron en uno de
desalojo por falta de pago, procede la excepcin de cosa juzgada?
Para la admisin de la excepcin de cosa juzgada es necesario que el nuevo proceso se
sustancie en pretensiones invocadas en proceso anterior y que exista un pronunciamiento
judicial sobre la misma cuestin y entre las mismas partes. Es necesario que el derecho haya
sido reconocido en la sentencia expedida con anterioridad. Si el proceso que siguieron
anteriormente las mismas partes fue uno de desalojo por falta de pago y el presente refiere al
desalojo por ocupante precario, debe desestimarse la excepcin por referirse a figuras
jurdicas diferentes (EXP. N 2518-2002. 29/01/2003).
Si la demanda de desalojo es declarada improcedente el actor puede volver a demandar?
Habindose declarado improcedente la demanda por la no acreditacin del derecho de
propiedad con ningn medio probatorio y no la desestimacin de los que hubiera presentado
por invalidez, ineficacia, insuficiencia o fenecimiento, no existe bice para que la parte actora
vuelva a interponer demanda, presentando all, como debi ser desde un inicio, el ttulo que
afirma acreditar plenamente su derecho de propiedad (CAS. N 3656-2001-Piura.
10/05/2002).

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