| CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE A PRIMERA SALA CIVIL SENTENCIA Expediente : 17156-2012 | Demandante : _Drogueria Importadora La Merced $.A.C. f Demandado : Maria Elena Yupton Quintana / ~ Materia : Desalojo por precario ~ Th iL |RESOLUCION NUMERO TRE PRIMERA SALA Ey / Lima, veintiséis de agosto de dos mil trece- uta 4 BS. = | S e | 291 Othe | VISTO! \ En Audiencia Publica de fecha seis de agosto de dos mil trece, vienen en grado de apelacién: i) la sentencia contenida en la resolucion nimero ocho, de fecha veintinueve de enero de dos mil trece', que declara fundada la demanda; y, ii) el auto contenido en la resolucién mimero seis, de fecha veintinueve de enero de dos mil tece’, que declara infundadas las excepciones de oscuridad y ambigtedad al interponer_la demanda y litispendencia. Interviene como Ponente el Seftor Juez. Sipe Gonzales Barrén; y / / CONSIDERANDO: / axvecepenres Primero: En el presente caso, la actora formula demanda de desalojo por precario respecto del bien inmueble situado en Jirén Carhuaz N° 547, Dpto. 105, Brefia, Lima, con el fin que la parte demandada cumpla con desocuparlo, Segundo: El a-quo ha declarado fundada la demanda, por lo que es menester determinar si tal decisién se ajusta a derecho. Tercero: La demandada, mediante escrito de apelacion’, sustenta su impugnacién en _Auna supuesta vulneracién al debido proceso; y en el hecho que es arrendatario del predio; por tanto, segin sostiene, no es precario, Ver de fojas 106 0 109 de autos # Verde fojas 81 a 83 de autos. /' Verde fojas 235 a 248 de autos.Cuarto: Que, expuesto el agravio, conviene seftalar que el recurso de apelacién tiene por objeto que el érgano jurisdiccional superior examine, a solicitud de parte 0 de tercero legitimado, la resolucién que les produzca agravio, con el propésito que sea anulada o revocada, total o parcialmente. Quinto: La controversia en este proceso se centra en determinar si los demandados se encuentran dentro de la categoria juridica de “precario”; en cuyo caso, se impone ordenar la desocupacién del bien discutido mediante la via del desalojo. | / PRIMERA PARTE: POSICIO PERSONAL DEL PONENT | MECANISMOS DE TUTELA JURIDICA @ | sexto: todos tos derechos subjetivos tienen mecanismos de proteccién para el / reconocimiento y efectividad del conjunto de facultades, poderes 0 prerrogativas que otorga. En el caso de la propiedad, el mecanismo tipico de defensa, pero no tinico, es | la reivindicatoria (articulo 923 CC), por cuya virtud, el propietario pretende la | comprobacién de su derecho y, en consecuencia, que se le ponga en posesion de la cosa. Por el contrario, la posesién tiene a los interdictos como mecanismo de tutela tipico (articulo 921 CC), cuya funcidn es la proteccién de la posesién actual o de la anterior que ha sido objeto de despojo dentro del afio anterior. EI desalojo por precario también es un mecanismo de proteccién posesoria, pero de la posesién mediata, conforme se demostrari enseguida. 1. LS in un medio de proteccién, los derechos serian meramente ilusorios, programéticos, in fuerza; en buena cuenta, quedarian vaciados de efectividad. PREMISAS PARA DEFINIR EL CONCEPTO DE “POSEEDOR PRECARIO” Séptimo: El articulo 911 del Cédigo Civil seftala que es precario todo aquel que posee un bien sin titulo 0 cuando su titulo ha fenecido; lo que normalmente ha sido interpretado de forma literal, en el sentido que dentro de la definicién se incluye a los invasores, a los poseedores ad usucapionem, a los compradores con titulo putative, a los compradores con titulo dudosamente resuelto en sede extrajudicial, a los arrendatarios cuyo plazo de contrato ha vencido, a los constructores de buena fe, etc., etc.; pero ello, ha generado una grave dosis de incertidumbre, pues la jurisprudencia construyé un concepto empirico, basado exclusivamente en la norma, pero sin vincularlron el resto del sistema juridico. / | En efecto, Ja materia ha dado lugar a una copiosa jurisprudencia, pero contradictoria, en la que, a titulo de resumen, se dice que es precario: el arrendatario con plazo de fontrato vencido, pues “cl titulo ha fenecido” (Casacion N° 4078-2006-Lima, de 03 He diciembre de 2007', 0 la N° 2165-2009-Lima, de 12 de noviembre de 2009 (pero * “Décimo.- Que, sin embargo, la naturaleza del proceso, como ya se ha dicho, es la del desalojo por ‘obupacién precaria, esto es, cuando el demandado ejerce Ia posesisn sin titulo alguno 0 cuando el 2ie otras dicen lo contrario, conforme 1a Casacién N° 918-2002-Lima®), el contratante con titulo manifiestamente ilegitimo (aunque la inmensa mayoria de las decisiones opina exactamente lo contrario, por ejemplo, que basta cualquier acto juridico, incluso nulo, para evitar la precariedad, como la Casacién N° 1074-2004-La Libertad, de 24 de mayo de 2006, publicada el 04 de diciembre de 2006; 0 que ni siquiera se requiere titulo putativo o falso, pues resulta suficiente cualquier circunstancia, de mero corte social o familiar, que otorgue una remota apariencia de legitimidad. Otro caso en el que se negé la precariedad es la del poseedor que ha entablado una demanda de nulidad del titulo que ostenta el demandante, pues la compraventa se habria logrado a “través de la falsificacién del poder en su perjuicio, segin la Casacién N° 2854-2010- Heayali, de 24 de junio de 2011’), el sujeto que exhibe un titulo afectado de nulidad jabsoluta, como la Casacién N° 2009-2002-Juliaca, de fecha 06 de julio de 2004, /Publicada en el diario oficial el 31 de enero de 2003* (pero otras Io niegan; tal la / Casacion N° 1074-2004-La Libertad, de fecha 24 de mayo de 2006, publicada en el / diario oficial el 04 de diciembre de 2006), el comprador, incluso con inseripcién registral, a quien el vendedor le resolvié el contrato de forma extrajudicial y unilateral, conforme la Casacién N° 396-04-Lima, de 07 de septiembre de 2005” y la N° 2705-2010-Lima, de 31 de mayo de 2011!” (otras sostienen exactamente lo poseido ha fenecido; siendo que, sey las instancias, en este cas, el titulo del demandado ha fenecido con Ta resolucion del contrato por incummplimiento de pago de ariendos, por parte del recurrente: por gnde, en esta sede no se puede revertr los efectos de la declaracin antes anotada” * “Undécimo.- Que, de lo expuesto en el considerando precedente es de lenerse en cuenta que con la decision adoptada por la demandante, los efectos del conirato de arrendamiento quedaron sin efecto, y de conformidad con lo sefialado en el ultimo parrafo del artculo 911 del Cédigo Civil (Nota: es un err, pues la norma solo tiene un pérrafo), Ia ocupacién de los demandados deviene en precara, interpretacion que protege la posibilidad del pieno dstrute del derecho a la propiedad por el adguirente, reconocido y amparado por el articulo 70 dela Constitucién de 1993, sin més trabas que las establecidag expresamente por la ley” a vez concluido el plazo del contrato de arrendamiento, la condicion del arrendatatio no es la de un geupante precari, ya que el contrato de arrendamiento si antes no se ha solicitado la devolucion Gel inghueble~ sigue vigente y bajo las condiciones en un inicio pactadas, siendo que en tal supuesto el Fendador puede solicitar la devolucién que debe hacerse valera través de la via legal correspondiente, n lo prevé el articulo 1700 del Cédigo Civil" exto.~ Que, consiguientemente en el presente caso, resulta evidente que si bien los actores han acteditado ser propietarios con derecho inscrto en ls regstros publicos del bien inmueble sublitis, sin embargo, tal derecho de propiedad es negado por el demandado quien incluso viene cuestionando en Sede judicial la vaidez del titulo que escolta@ la demand, por fo que se incumple el tercerrequisito del proceso de desalojo por causal de ocupacién precaria ahudido en el considerando precedente, toda vez que, al alegar el demandado derecho de propiedad y cuestionarjudicialmente la validez del titulo del dlemandante se da una especial circunstancia que justfiea la posesion del demandado sobre el bien inmueble materia de Ia demanda” "La Corte razoné de la siguiente forma: “siendo nulo el contrato de anticresis, los demandados resultan ser precatios, de conformidad con el artculo 911 del Cédigo Civil, que establece que la posesion precaria es la que se ejerce sin titulo alguno o cuando el que se tenia feneci6” “Décimo Tercero.~ Que, In demandante sustenta su demanda precisamente en el hecho de que et conlrato de compraventa)que suscribié con el demandado ha fenecido a consecuencia de haber operado 4a resolucién del mismo,por falta de pago de las cuotas acordadas, o cual fue pactado expresamente en Su cldusula cunts, entghees es Iégico y congruenteconcluir que era necesara la cia, interpreacisn y andlisis del articulo 1430 del Cédigo Civil, ue efectuaron fs instancias de métito, por set pertinente dicha norma para efgctos de establecer la vigencia del itulo que justfia la posesién’ “Quinto.= Que, revisados los actuados, de fojas veintsieteatreinta y nueve, se advierte el contrato de compraventa sujeto a condicién suspensiva, celebrado entre el demandante Lumiere Maritime Ine. favor del demandado Femando Zevallos Gonzales, veriticindose en la clausula cuarta, que las partes contratantes, de conformidad con el aticulo 1583 del Cédigo Civil, pactaron que’ en caso de incumplimiento por parte del comprador de abonar dos o mis cuotas mensuales consecutivas one, Atorgar’ la posibitidad al vendedor, de resolver el conteato de compraventa de pleno derecho, y porcontrario, como la Casacién N° 1144-2005-Lima''), el comprador no inscrito en el caso de doble venta, como la Casacién N° 1352-2004, de 13 de septiembre de 2005, ¢l demandado que ha edificado de buena fe, segin la Casacién N° 3741-2010. Tacna, de 14 de marzo de 2011 (que se encuentra en contradiceién con la Casacion N° 1311-2009-Lambayeque, de 02 de noviembre de 2009). Es decir, hoy nadie sabe a qué atenerse en el tema del precario. Ho: hipotesis obtiene una sentencia favorable, pero mafiana, no. y, una determinada Qctavo: Por tanto, tenemos dos opciones para encontrar una salida: La primera, se limita a mirar la norma legal de definicién del precario, y sobre esa base dar una y mil vueltas para encontrar algo que nos ilumine. El positivismo imperante en nuestro pais ha pretendido cerrar el debate de la posesién precaria mediante la simple lectura del articulo 911 CC. El argumento se reduce a dura lev, sed ex, esto es, si la ley lo dice, entonces no queda nada mas que discutir””, La segunda alternativa busca mirar las cosas desde una perspectiva distint entender el Derecho como un sistema ordenado por principios, ende, exigir Ia desocupacion del inmueble, bastando para ello, la comunicacién notarial al comprador conforme a lo pactado en la referida clausula cuarta. Hecho que se produjo como consecuencia que el demandado no cumplié con pagar las tltimas tres cuotas de la parte fraccionada del precio de venta, ni el saldo deudor como era sw obligacién contractual, lo cual se acredita con las cartas notariales cursadas al demandante obrante a fojas cuarenta y dos, sesenta y cinco, ochenta y ocho, ciento once, ciento doce ¥ ciento trece, configuréndose asi la causal de resolucién de contrato contenida en la eldusula cuarta del /// dose figuery Blas Perez Gonziez, Bosch Casa Eitorial, Barcelona 1971, Tomo IIL, Primera Pane, op. 286. /_aftoctrina contractual mis modema empieza a preocuparse del tema, con el nombre de “obligaciones pdscontractuales”, lo que demuestra el acierto de este planteamiento, que ya se estudia en cateonee Pusiticas eereanos, como el colombiano, pero que nos leva gran ventaja en cuanto a seviedad » / profundidad, En tal sentido, puede citarse: “Es comin concebir que extinguido el conware habs @ —_/ Fenecido ttt dels obtuacones Sn onus nie {ue hay eventos en los que ala eatincion del contrato le sobreviven algunas obligaiones, ya por dsponerio ls ley 6 por haberle convenido las parts, ls que podriamos lamar abligaciones pesconttactuales GAMBOA MORALES, Lis Carlos. “Estineién del contrat”. En CASTRO DE CIFUENTES, Marcela (coordinator) Derecho de las Obligaciones, Editorial Temis, Bogoté 2009, Tomo 1, 728 En buena cuenta, el plazo final extingue Ia actuacién de la relacién obligacional en su fase de normalidad, pero hace nacer los derechos de liquidacion que se mantienen hasta su agotamiento, Proponemos| un ejemplo adicional para redondear el tema: Ay B celebran ure comet de arrendamiento, pero cuyo plazo de duracion vence, sin que el arrendatrio devuelva el bien El contrata habia estabiecido que, la mora del deudor conlleva que toda perdida del bien sea susceptible de resarcimiento incluso hor caso fortito sie siniestro se produce cuando el bien se encuentra cn mance del arrendatrio. Es ylatpica prestacin de garantia, que solo se funda en la voluntad de las pore Pues bien, sel contro est extnguido por vencimiento del plazo enonees la causa no por ee Sin embargo, es obvio que todos los autores estin de acuerdo on que la prestaion de enrantic plicable en este caso, pues lo contrarioimplicria que estos pacios sean insrvibles, pues ole rigen / luego de la extiveién del plazo del contrat (mora, indemnizaciones, garantas, pevalidades, coc) <2Cémo explicamios esta situacién? Sin dude, se trata de un avance que empecemos a hablar le og erspectivas diferentes, la formal y la sustancial en el ambito de los contratos de duracién, y que tiene su origen en las patoogias que surgen por el incumpliniento. Por una parte, se evinguew Ine Drestaciones de actuacin de la relacién obligacional, sin embargo, por la otra, nacen loc dehenes 4e liquidacton Bosesién, y, en tales circunstancias, no puede invocar una posesién de la que carece. El comprador es un tipico poseedor en concepto de dueflo, que avanza hacia la usucapién, lo que es incompatible con la precariedad. ViNo es precario el trabajador que detenta un bien por cuenta de su principal, y que después de extinguido el vineulo juridico no lo restituye. Téngase en cuenta que el servidor de la posesién no es poseedor (articulo 897 CC), ni siquiera precario”’, Sin embargo, esta condicién solo se tiene respecto de los bienes necesarios para llevar a cabo la prestacién laboral, y no para aquellos bienes que solo indirectamente facilitan. y no sirven, para la ejecucién del deber (ejemplo: casa del trabajador minero) EL/DESALOJO POR PRECARIO Y SU INACEPTABLE CONFUSION CON LA REIVINDICATORIA e@ Décimo Séptimo: El desalojo no produce el efecto de clausurar el debate respecto de {a propiedad, ni siquiera entre las mismas partes, por virtud de la cognicién limitada fel proceso y por tratarse de una accién posesoria. Siendo asi, el actor del desalojo /puede ganar por efecto de la prueba sumaria de propiedad, pero luego perder una / reivindicatoria o una prescripeién adquisitiva. con prueba amplia de propiedad y de alegaciones. Es decir, el Derecho peruano terminaria reconociendo dos instrumentos de proteccién de la propiedad, uno sumario y otro plenario. La pregunta es: gpara qué sirve, entonces, el primer proceso? El resultado es un auténtico caos En nuestro pais, la jurisprudencia mayoritaria, sin darse cuenta, ha creado dos Procesgs cuyo tema debatido es la propiedad. El problema es que el vencedor de uno, pie ser derrotado en el segundo. 7° Por ofto lado, la prictica de nuestros Tribunales hace pasar por precario al invasor, 0 al syjeto con posesin antiquisima, pero sin titulo formal, o al comprador con titulo gl control del bien por acto de propia autoridad, en forma unilateral y sin previo aviso. Si el servidor ‘rehiisa entregar el bien al primer requerimiento de su titular, entonces comete un acto de despojo, pues de (a condicion de no-possedor pretend convertrse en poseedor ileitimo). En consecueneas ol secada / Puede recurira la defensa posesoria extrajudicial articulo 920 CC), oa la judicial mediante el interdito de recobrar (articulo 921 CC). Esta hipstesis se denomina “abuso de confianza” por la doctrina argentin, y sus Tribunales han sefalado en forma reiterada que procede el interdicto de reeobrar cuando ve produce ta negativa de restituir el bien por parte del que, por ejemplo, realiz6 reparaciones en el mismo (pice setvidor): TINT, Pedro Leén. Defensas Posesorias. Interdictos y Acciones Posesorias, Editorial Abaco dde Rodolfo Depaima, Buenos Aires 2004, p. 106. Por tanto, en este ¢a50, no se necesita de la reivindicatoria, ni siquiera del desalojo por precario, como indtilmente argumenta PASCO ARAUCO (Op. Cit, p. 77). Este dice que bajo nuestra posici6n, “los servidores dela pospsién estarian mejor protegidos que los poseedores". En realidad, no sabermos de donde se-ha sacado/esa conclusion, pues en miitiples ocasiones hemos sefialado que el titular puede recuperar el bien pir acto de propia autoridad, sin siquiera pasar por el juzgado, por lo que le bastaria acudir a la fuerza piblica oa la fuerza privada, inclusive, con la constatacién de wn notaro. para retomer Ha posesi6n directa (artculo 920 CC); y la tazén de ello es muy simple: el servidor de la posesiOn carcee de roteccion posesoria, en tanto no es poseedor. Légiea pura y simple: ef verdadero poscedor no Fequiere una *ia especifiea para lograr algo que ya tiene, esto es, Ia posesién. [in todo caso. si e servidor_consuma un despojo, entonces el afectado tiene suficiente defensa con los mecanismos exttajudiciales (defensa posesoria, ex articulo 920 CC) o judiciales mediante el interdicto(articule 921 CC). 6 ° fl servidor de a posesionearece de ttle poser local significa que su principal puede retiatoSupuestamente resuelto, 0 al contratante cuyo negocio juridico se pretende declarar nulo, pero que no consta con evidencia plena, al que no inscribié en la doble venta, al arrendatario con plazo vencido, al poseedor que ha superado el plazo anual, entre otros. Asi, pues, figuras tan disimiles se unifican dentro de la categoria ‘omni. comprensiva de “precario judicial”, pues en ella se ineluyen poseedores legitimos”*, iTegitimos, compradores en doble venta, usueapientes 0 constructores, poseedores viciosos, poseedores con titulo temporal o definitivo, familiares, divorciados con o sin hijos, entre otras muy diversas hipétesis. La pregunta que flota en el ambiente es si una categoria asi, tan extendida, presta realmente utilidad, o solamente es fuente de las ~ _mayores injusticias por la incoherencia en relacién con las acciones de proteccién de /_--la propiedad y de la posesién, La conelusién que se ipone es la necesidad de poner fin a esta torre de babel. / Décimo Octave: La sistematica civil es clara: el poseedor despojado acude al e interdicto (articulo 921 CC), el poseedor mediato frente al inmediato, al desalojo Garticulos 911, 921 CC; 985, 986 y 987 CPC), y el propietario, a la reivindicacion o accidn declarativa (articulo 923 CC). Por eso, unas son aceiones sumarias, y las otras, plenarias; por eso, unas no atribuyen cosa juzgada sobre el dominio, las otras, s, De este modo, todos los problemas de indeterminacién, inseguridad ¢ injusticia, | quedarian solucionados de un solo golpe. Los demandantes sabrian exactamente cai és el instrumento de proteccién referido a su conereta situacién juridica; e igual los demandados. _ SEGUNDA PARTE: DOCTRINA JURISPRUDENCIAL VINCULANTE, ae A PARTE: DOCTRINA JURISPRUDENCIAL VINCULANTE. mo_noveno.- En vista de la polémica surgida sobre la definicién de precario, lo ue se resume en el séptimo considerando, la Corte Suprema ha emitido el Cuarto Af Pleno Casatorio (Casacién N° 2195-2011-Ucayali), en el cual se imponen ciertos / /Hiterios vineulantes, que no es el momento de cuestionarlos o calificarlos, En tal 6 / sentido, se dispone como doctrina jurisprudencial: 1. Una persona tendri la condicién de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin Pago de renta y sin titulo para ello, o cuando dicho titulo no genere ningun efecto de Proteccién para quien Jo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo, = Supongase que el propietario de un bien inmueble se lo encarga @ un amigo para que lo custodie en forma indefinida, y también to autoriza a usarlo, Es eltipico caso de posesién sraciosao por Heraided see tun caso podria considerarseilegtima, pues se funda en la propia volumtad del titular, pero cuya falta de titulo formal la hace precaria3. Interpretar el articulo 585° del Cédigo Procesal Civil, en el sentido que por “restitucién” del bien se debe entender como entrega de la posesién que protege el articulo 911° del Cédigo Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no. 4.- Establecer, conforme al articulo 586° del Cédigo Procesal Civil, que el sujeto que ‘yoza de legitimacién para obrar activa, no solo puede ser el propietario, sino tambiei ¢1 administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitucién de un Predio. Por otra parte, en lo que atafie a la legitimaciin para obrar pasiva se debe /comprender dentro de esa situacién a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesién, porque nunca lo tuvo 0 el que tenia fenecis. 5.- Se consideran como supuestos de posesién precatia a los siguientes: 5.1 Los casos de resolucién extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los articulos 1429° y 1430° del Cédigo Civil. En estos casos se da el supuesto de posesién precaria por haber fenecido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastard que el Juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolucién prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esta resolucién. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podri resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no asi la improcedencia, “_) /~ 3.2/Seré caso de titulo de posesién fenecido, cuando se presente el F (puesto previsto por el articulo 1704° del Cédigo Civil, puesto que con el querimiento de la devolueién del inmueble se pone de manifiesto la / voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituird un caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el articulo 1700° del Cédigo Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuacién del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolucién del bien. Dada esta condicién, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su titulo. 5.3 Si en el trémite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del titulo posesorio, conforme lo prevé el articulo 220° vil, s6lo analizaré dicha situacién en la parte considerativa se ~ sobre la nulidad manifiesta del negocio juridieo-, y declarard) fundada o infundada la demanda iinicamente sobre el desalojo, dependigndo de cual de los titulos de presentados por las partes es el que adolecele nulidad manifiesta, 5.4 La enajenacién de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera wscrito en registros piiblicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo duefio, salvo que el adquiriente se hubiere 16comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el articulo 1708° del Cédigo Civil 5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones 0 /Mnodificaciones sobre el predio materia de desalojo — sea de buena o mala fe -, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otto proceso, Por ~ ek contrario, lo tinico que debe verificarse es si el demandante tiene derecho 0 np a disfrutar de la posesién que invoca, dejdndose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente. / 5.6 La mera alegacién del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapién, no basta para desestimar la pretensién de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que esta facultado para decidir sobre la @ { usueapion. Siendo asi, se limitard a establecer si ha surgido en él Ia conviecién de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensién de usucapién, puesto que el usucapiente tendré expedito su derecho para solicitar la inejecucion del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolucién del inmueble. | ae En fodos los casos deseritos, el Juez del proceso no podri expedir una sentencia inhibigbria, sino que deberd de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en ef/sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoracién de las pruebas Y apoftadas. - En lo que respecta a lo dispuesto por el articulo 601° del Cédigo Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensin interdictal, el accionante @& _/_ PP Pod optar por reeurri al desalojo para lograr la recuperacién de su bien, / Vigésimo: En buena cuenta, el ponente no modifica su criterio, que es personalisimo, sustentado en los considerandos sexto a décimo octavo, sino que se limita a cumplir el wecedente. TERCERA PARTE: ANALISIS DEL CASO CONCRETO CUESTION DE FONDO. Vigésimo primero: Enlel presente caso, la actora funda su pretensién exclusivamente en los siguientes hechog (escrito de demanda, a fojas 33 y 34) A 'a) Mediante egeritura de compraventa de fecha 10 de abril de 2012, legalizadas las firmas en la misma fecha por el Notario Piiblico Dr. Becerra Palomino, la misma que fue elevada a escritura publica con fecha 24 de mayode 2012, otorgada ante el Notario de Lima Cajas Bustamante (quien actué en reemplazo del Dr. Gonzalez Vigil), mi poderdante DROGUERIA IMPORTADORA LA MERCED S.A.C., adquirié de los esposos Reyes Edwin Tafur y Rosa Florecita Portocarrero Hoyos, el inmueble signado con los N° 539, 543, 547, 551 y 353 del Jiron Carhuaz, del Distrito de Breita, Departamento de Lima, por el precio de USS 370,000.00 mediante cheque de gerencia no negociable N° 00000269 a cargo del Banco Continental, y el saldo (>) de USS 340,000.00 al momento de la escritura piblica respectiva, en la forma y |) modo que se detalla en dicha escritura piblica. Habiéndose inscrito la compraventa y constitucién de hipoteca a favor de Scotiabank Peri S.A.A. en \ el Asiento C0001 del Rubro de titulos de Dominio y D00002 del rubro ) “Gravamenes y Cargas” de la Partida Registral N° 07022181 de la Oficina / Registral de Lima..." ‘c) En consecuencia, mi poderdante DROGUERIA IMPORTADORA. LA MERCED S.A.C, ha adquirido el inmueble en litis de buena fe y amparandose @ en la publicidad registral que otorgan los Registros Pablicos, ya que | registralmente se ha constatado no solo el tracto sucesivo desde sus | primigenios propietarios, sino también que ha adquirido de quienes figuraban | como propietarios en los Registros Publicos no encontrandose inscrita ninguna carga, gravamen 0 demanda, que limite su disponibilidad y consecuente adquisicis “e) Es el caso, Sefior Juez, que la demandada viene poseyendo el inmueble sublitis, ubicado en el Jiron Carhuaz N° 547 Dpto. 105, Brefia, sin tener trato ni empiato. a VigéSimo segundo: En buena cuenta, la parte actora sefiala expresamente que Ia demanda se sustenta solo en el titulo de propiedad, pues en ningiin momento afirma Aber contado con la posesidn del inmueble. @ / Por su parte, la demandada no aporta titulo para poseer, pues en su escrito de contestacién de demanda (fojas 50 a 55) y escrito de apelacién (fojas 235 a 248), la / demandada indica que mantiene la posesién del bien en base a un contrato verbal, sin / fecha de término celebrado con la Sucesién intestada de Jesiis Linares Cérdova, / representada por el hijo de este, José Angel Linares Moreno, reconociendo que no ha firmado contrato alguno con la demandante quien es la nueva propietaria del bien materia de litis, por lo que en consecuencia, no existe relacién contractual entre la demandante y la demandada. Si aceptamos como verdhdera la versién de la parte demandada, entonces se concluye -que esta celebré un contfato de arrendamiento con el anterior propietario del bien, pero no con ef nuevo titulay Drogueria Importadora La Merced S.A.C, con titulo inscrito segin’el Asiento C-1A de la Partida N° 07022181 del Registro de Predios de Lima _{ojas 12), quien, adgmas, requirié la desocupacién del inmueble me¢ 7 de conciliacién (fojas 29 y 30), que dio lugar al Acta de conciliacién, frustrada, pero en la que concurrieron ambas partes (fojas 28), por lo cual queda demostrado que la demaridada tuvo pleno conocimiento del requerimiento previo. En consecuencia, 1a hipotesis factica del presente caso, se subsume en el acapite 5.4 de la doctrina 18jurisprudencial vinculante, que se detalla en el décimo noveno considerand cuando se enajena un bien arrendado, se convierte en precario al arrendatari del nuevo propietario; por tanto, la demanda es fundada esto es, respecto RESPECTO A LAS EXCEPCIONES DE OSCURIDAD Y AMBIGUEDAD AL INTERPONER LA DEMANDA Y LITISPENDENCIA: igésimo tercero: En cuanto a la exeepcién de oscuridad y ambigitedad, debe , indicarse que la exposicién de la actora en la demanda es clara, ordenada y légica, asimismo, se identifica perfectamente a las partes y el objeto litigioso, esto es, se trata “de un desalojo por ocupante precario, en consecuencia, no hay oscuridad o / ambigtledad alguna, por lo que se confirma el rechazo de la excepcién, Vigésimo_cuarto: Respecto a la excepcién de litispendencia, debe seftalarse que la @e demandada sustenta su articulacién en el hecho que existe un proceso judicial de nulidad de acto juridico interpuesto por Susana Salomé Mejia Fuentes de Bendezii contra la venta realizada a favor de Reyes Edwin Mirano Tafur y Rosa Floren | Linares Cérdova por parte de a Sucesién Jestis Linares Cérdova. Sobre el particular, debe indicarse que la pretensién planteada en el Trigésimo Séptimo Juzgado Civil (Expediente N° 9795-2012) es totalmente diferente a la formulada en este proceso, por lo que no existe proceso idéntico, en consecuencia, se confirma el rechazo de la excepeidn de litispendencia, Costas Y COSTOS ah. v 10 No obstante la estimacién de la pretensién, la parte demandada ha tenido/motivos atendibles para litigar, en atencién a la zozobra que existe en los “ tribyhales respecto al concepto de poseedor precario, conforme se explica en el te conSiderando séptimo de la presente resolucién: por tal motivo, se le exonera de las Y ae ¥ costos del proceso. Por tales fundamentos, y administrando justicia a nombre del Pueblo; RESUELVE: CONFIRMAR el auto contenido en la resolucién niimero SEIS, de fecha veintinueve de enero de dos mil trece, qu¢ declara infundadas las excepciones de oscuridad y ambigiiedad al interponer la defnanda y litispendencia. CONFIRMAR la sentenejé contenida en Ia resolucién mimeto OCHO de fecha eintinueve de enero de/dos mil trece. que declara fundada la demanda, en “consecuencia, se ordena 4 la demandada que desocupe y entregue el bien inmueble situado en Jinén Carhuaz N° 547, Dpto. 105, Brefia, Lima, a la parte demandante; y ENOCARLA en ¢l extremo que condena a las costas del proceso, yREFORMANDOLA ‘se dispone su expresa exoneracién. En los seguidos por Drogueria Importadora La Merced S.A.C. contra Maria Elena Yupton Quintana, sobre desalojo por precario 1 Ae . . Z ROMERO DiAZ ARIAS LAZARTE, GONZALES BARRON _ / : = a, Los que suscriben se adhieren a lo resuelto en Ja ponencia sobre la base de los e fundamentos 19 a 25, con excepcién del 20. ROMERO DiAZ c “ . > ARIAS LAZARTE 20REFORMANDOLA. se dispone su expresa exoneracién. En los seguidos por Drogueria Importadora La Merced 8.A.C. contra Maria Elena Yupton Quintana, sobre desalojo por precatio. ROMERO DiAZ, ARIAS LAZARTE jl LA "GONZALES BARKON \ sy llc , (. e2e & 44 Bye LI OLE ¢ Le lh La & poretien oe Cee lure £9 ef 29, ' L020. 20