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CONTRATOS AGRARIOS

INTRODUCCIN
1. Vigencia e importancia de los contratos agrarios de arrendamiento y aparcera rural
Los arrendamientos y aparceras rurales son una prctica contractual cotidiana en
nuestro ambiente, al punto que buena parte de nuestro territorio con aptitud agraria es explotado
bajo esa forma.
Si bien es posible advertir una cierta tendencia decreciente en esa forma de contratacin,
resulta a nuestros ojos totalmente aventurado pronosticar su desaparicin como se ha
pretendido.
2. La especialidad del arrendamiento y la aparcera rural frente al arrendamiento de cosas
Los contratos de arrendamiento y aparcera rural se encuentran sometidos a un rgimen
jurdico con normas, perfiles y caracteres singulares, que distan grandemente del rgimen
normativo del arrendamiento de cosas del Cdigo Civil.
Ese rgimen jurdico especial y esa autonoma que adquieren, son fruto de un largo
proceso de la evolucin jurdica.
Este fenmeno no es exclusivo de nuestro derecho nacional sino que anlogos procesos
se registran en el derecho comparado.
Este singular rgimen jurdico a que hoy se ven sometidos los contratos de
arrendamiento y aparcera rural, permite afirmar que estos contratos no pueden actualmente
confundirse con el simple arrendamiento de cosas (o con la sociedad civil en el caso de la
aparcera).
Ya no se trata de algunas normas excepcionales dictadas para el arrendamiento de cosas
cuando tiene por objeto un predio rural; hoy puede afirmarse la existencia de unos contratos de
arrendamiento y aparcera rural sometidos a normas especficas, que gozan de propia tipicidad
jurdica, que solamente y en forma excepcional, evidencian su antiguo origen ya que por haber
sido engendrados por otros tipos contractuales (arrendamiento de cosas, sociedad civil), algunas
de las normas dispuestas para estos contratos, les son todava aplicables.
3. Los contratos de arrendamiento y aparcera rural el en Cdigo Civil y en el Cdigo
Rural de 1875
El Cdigo Civil uruguayo de corte napolenico e inspiracin liberal- no concibi el
arrendamiento rural ni la aparcera sino como una simple modalidad del arrendamiento de
cosas, al punto que someti dichos contratos a las mismas reglas. En efecto, ni siquiera se
dedic un captulo a los arrendamientos de predios rurales, sino que apenas dedic algunos
artculos como ser el 1778, 1814, 1817 y 1828.
El Cdigo Rural de 1875 aunque formalmente dedic una Seccin entera a la temtica
de los contratos de arrendamiento rural (Ttulo IV Seccin V), en realidad no aport mucho
ms, ya que si se analizan las disposiciones se comprueba que se limit a reproducir los
preceptos contenidos en el Cdigo Civil en cuanto fueran aplicables al arrendamiento de
inmuebles rurales.

4. La especialidad de los contratos agrarios de arrendamiento y aparcera rural fundada en


la intervencin estatal o en el cambio de las estructuras agrarias
Lentamente comenzaron a crearse regmenes jurdicos especficos para los contratos de
arrendamiento y aparcera rural. Inicialmente, la explicacin que se dio a esta incipiente
legislacin excepcional, fue la del intervencionismo estatal: se sostena que toda singularidad
jurdica del contrato se reduca a la pura manifestacin del poder estatal, que intervena en
materia contractual.
A diferencia de lo antedicho, en nuestro continente latinoamericano existi una muy
difundida corriente de opinin que vinculaba el particular rgimen jurdico de los contratos
agrarios de arrendamiento y aparcera rural, a la reforma de las estructuras agrarias.
De ese modo, los modelos legislativos trataron el tema de los arrendamientos y
aparceras rurales como un simple captulo de la reforma de las estructuras agrarias. La
singularidad del contrato en consecuencia, quedaba reducida a la de ser un instrumento de
polticas agrarias de reforma.
La reiteracin sucesivamente repetida de acudir a soluciones excepcionales, pone en
evidencia la insuficiencia de ambas corrientes: tanto de quienes sostenan que se trataba de puro
intervencionismo estatal, as como tambin contribuy a poner en evidencia que estos contratos
no se agotaban en la finalidad de un cambio de las estructuras agrarias.
Ni la intervencin del Estado ni la finalidad de reforma de las estructuras agrarias,
representa un elemento relevante desde el punto de vista jurdico para admitir una categora
contractual diversa y diferenciada del arrendamiento civil.
Por tanto la justificacin de la especialidad jurdica de estos contratos, exigi que la
indagacin sobre los fundamentos de la misma, deba apuntar a otros rumbos.
5. La especialidad de los contratos de arrendamiento y aparcera rural fundada en
elementos jurdicos
Fue el Derecho Civil Alemn quien distingui el arrendamiento de uso, del
arrendamiento de uso y disfrute o de cosas productivas, categora jurdica dentro de la cual el
arrendamiento rural es el contrato por excelencia, aunque no la nica especie.
Por lo que, la justificacin de la especialidad jurdica de los contratos agrarios de
arrendamiento y aparcera rural, descansa en elementos del propio contrato.
En el derecho civil liberal del siglo XIX la afectacin a la actividad econmica que el
arrendatario realizara del bien arrendado, era un dato extrao al contrato, que permaneca en la
reducida esfera de inters del arrendatario y careca de proyeccin alguna sobre el contrato.
Por el contrario, desde esta ptica, la naturaleza productiva y la actividad econmica a
ser desarrollada por el arrendatario, penetra y empaa su naturaleza y se proyecta sobre el
rgimen jurdico aplicable.
En el caso de los arrendamientos y aparcera rurales, es la actividad agraria a ser
realizada por el arrendatario o aparcero tomador como actividad econmica productiva- lo que
justifica su particular naturaleza jurdica: la funcin de tales contratos no se agota en poner a
disposicin el uso y goce del predio sino que adems se confiere la gestin productiva del
mismo.
Por lo antedicho, una parte de la doctrina seal a la causa del contrato como elemento
diferencial de los contratos.

Se puso de manifiesto tambin la funcin instrumental en el plano econmico de estos


contratos como variedad de los contratos de empresa, de colaboracin entre partes, en vista de
un fin comn perseguido por ambos contratantes.
Es opinin de SAAVEDRA que esa actividad agraria ejercitada por el arrendatario o
aparcero tomador, es el elemento que justifica y precipita la segregacin del arrendamiento y
aparcera rural como contratos diferentes y diferenciables del simple arrendamiento de cosas de
carcter civil.
6. El derecho vigente en materia de arrendamientos y aparceras rurales
En el derecho positivo uruguayo los contratos de arrendamiento y aparcera rural estn
regulados por un conjunto de normas jurdicas pertenecientes a distintos cuerpos normativos,
sancionados en distintas pocas, que responden a orientaciones diversas, que emplean tcnicas y
lenguajes diferentes, etc.
As por ejemplo, en un primer plano, le son aplicables las disposiciones generales en
materia contractual recogidas en nuestro Cdigo Civil.
Pero adems de estas disposiciones, en un segundo plano, los arrendamientos y
aparceras rurales son regidos tambin por los preceptos recogidos en el Cdigo Civil en materia
de arrendamiento de cosas.
Es cierto que la legislacin especial en materia de arrendamientos y aparceras rurales,
modific sustancialmente el contenido de muchas de las disposiciones relativas al
arrendamiento de cosas dictadas en el Cdigo Civil; pero tambin es cierto que fue una
sustitucin total: existen numerosos aspectos de dichos contratos que fueron pasados por alto en
la legislacin especial, por lo que su solucin jurdica pasa por la aplicacin de preceptos del
Cdigo Civil.
Conjuntamente a estas disposiciones y en un mismo plano de generalidad, se han
dictado en materia de arrendamiento de cosas algunas otras leyes como ser la Ley 16.871
(1997).
En un tercer plano deben situarse aquellas normas dictadas especficamente para los
contratos que estamos analizando: en primer lugar, la vieja Ley 8.153 (1927) cuyas
disposiciones nunca fueron enteramente derogadas (GELSI BIDART discrepa, pues entiende
que dicha ley fue derogada in totum por el Decreto Ley 14.384).
Tambin el Cdigo rural de 1942 legisl en su momento sobre el tema (Seccin I
Captulo XIII de Arrendamientos, y Captulo XIV de Aparcera).
Si bien las normas dictadas para los arrendamientos s son enteramente derogadas por
legislacin posterior que le es incompatible, no cabe decir lo mismo respecto a las disposiciones
relativas a los contratos de aparcera, que deben tenerse por vigentes.
Se aade en el mismo peldao a las hasta ahora mencionadas, el Decreto Ley 14.384
(1975), que sigue siendo un cuerpo normativo fundamental a pesar que la Ley 16.223 derog
numerosas disposiciones.
Finalmente, la mencionada Ley 16.223 (1991) que tiene como campo material de
aplicacin, los arrendamientos y aparceras rurales.
7. La autonoma de la voluntad y sus lmites en materia de contratos agrarios de
arrendamiento y aparcera rural
Una caracterstica del derecho en materia de arrendamiento y aparcera rural durante
mucho tiempo ha sido el carcter de ser normativa de orden pblico: las disposiciones de la

legislacin especial emerga como precepto indisponible negocialmente para las partes por
expresa disposicin del legislador, lo que haca que la autonoma de los contratantes se viera
enteramente retaceada.
Con la sancin del Decreto Ley 14.384, esa caracterstica se vio incipientemente
amenazada. Luego con la sancin de la Ley 16.223, se avanz en ese sentido, y la autonoma
negocial de las partes contratantes alcanz grandes espacios.
Lo anterior nos impide afirmar que el actual rgimen de los contratos de arrendamientos
y aparcera rural se caracteriza por ser materia indisponible: hoy por hoy, tiene la autonoma
negocial un amplio campo para regular el contenido del contrato en aspectos tan relevantes que
no es posible admitir ese carcter con la generalidad que fue admitida en el pasado.
El carcter ambiguo que esto da a la regulacin jurdica (coexistencia de normas que
permiten autonoma de las partes con normas que la impiden), es otro factor que contribuye a
dificultar el correcto encuadramiento jurdico de los arrendamientos y aparceras rurales.
8. El nuevo contexto normativo del derecho de los arrendamientos y aparceras rurales:
Ley 16.223
La Ley 16.223 derog parcialmente el Decreto Ley 14.384, e incluso erosion el
fundamento de muchas disposiciones que sin ser derogadas, resultan de difcil aplicacin.
An los preceptos no directamente derogados ni modificados, deben ser interpretados y
aplicados en consonancia con este nuevo marco adquirido por la legislacin especial.
9. Criterios de interpretacin y aplicacin
No hay en nuestra legislacin en materia de contratos agrarios, normas propias de
interpretacin, integracin y aplicacin diversas a las que con carcter general sienta el Cdigo
Civil.
SANCHEZ FONTANS indica que la circunstancia de tratarse de una legislacin tuitiva
en muchos aspectos de orden pblico, y consecuentemente limitativa de la autonoma de la
voluntad, no cambia sustancialmente los criterios de interpretacin. Lo que en todo caso podra
variar ser el resultado de la operacin interpretativa que deber conceder particular relevancia a
los fines especficos de la legislacin.
Ese elemento teleolgico de la interpretacin y aplicacin del derecho de los contratos
agrarios de arrendamiento y aparcera rural es particularmente fundamental en el anlisis de la
legislacin agraria aplicable a tales contratos.
CAROZZA sostiene que en toda legislacin contempornea el problema hermenutico
se encuentra comprometido por el lenguaje legislativo de lo usual, oscilante entre el rigor lxico
jurdico cientfico y la corriente de habla ordinaria. Nuestra legislacin no es ajena a estas
tendencias: en su exgesis es necesario muchas veces realizar un cuidadoso anlisis de los
trminos empleados.
Finalmente seala SAAVEDRA, que en la interpretacin y aplicacin de cualquier texto
de derecho agrario, es imprescindible que el intrprete lo haga como agrarista: el derecho
agrario es una disciplina con lineamientos propios que exige que los textos jurdicos sean
interpretados de dentro para fuera, como contexto, y no como simple texto.

MBITO DE APLICACIN DE LA LEGISLACIN ESPECIAL EN MATERIA DE


ARRENDAMIENTOS Y APARCERAS RURALES
1. Justificacin
Como viene de decirse, en tanto la legislacin sobre contratos agrarios introduce una
regulacin especfica sobre determinadas relaciones contractuales, se torna perentorio delimitar
a qu particulares contratos habrn de serles aplicados esas singulares normas jurdicas.
2. Las soluciones del Decreto Ley 14.384 y de la Ley 16.223

Las previsiones del Decreto Ley 14.384 sobre su mbito material de aplicacin, siguen
las soluciones que anteriormente haba adoptado la Ley 12.100. Se reitera que hay numerosas
disposiciones que han sobrevivido a las derogaciones que produjo la sancin de la Ley 16.223.
Esta nueva ley, ha venido a reproducir con escasas variantes las definiciones del Decreto
Ley.
Aclara SAAVEDRA que, el artculo 2 del Decreto Ley dispone: Todo contrato por el
que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a
cualquier explotacin agrcola, pecuaria o agropecuaria, y la otra, a pagar por ese uso y goce
un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda sujeto a las
disposiciones de la presente ley., agregando en el segundo inciso que los derechos y
obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se extienden al aparcero, al
subarrendatario y al sub aparcero.
Por lo que, explica el autor, que si bien la norma legal alude especficamente a los
contratos de arrendamiento rural y aparcera predial, la misma ha sido cuidadosa en no
circunscribir su aplicacin a dichos contratos solamente. Muy por el contrario, ha dejado abierta
la posibilidad de que otros contratos que renan los mencionados requisitos- resulten
igualmente alcanzados por las previsiones legales, como ha sido puesto de manifiesto.
Tal elasticidad dota a la disposicin de cierto carcter expansivo y absorbente, y se
funda en dos motivos:
Por un lado se han querido dejar abiertas las puertas a otros tipos contractuales diversos al
arrendamiento rural y la aparcera predial, en que si diese el mismo resultado de desplazamiento
del uso y goce de un inmueble rural por contrato a ttulo oneroso y con destino al ejercicio de la
actividad agraria, aunque no pudiese calificarse propiamente como arrendamiento o aparcera
rural. Y ello particularmente en un terreno donde la experiencia ha demostrado ser frtil en la
creacin de nuevos tipos contractuales.
En segundo lugar, para evitar que acudiendo a otro tipo de rtulo contractual, las partes pudieran
eludir las disposiciones de la legislacin especial sobre la materia.
3. La aplicacin de la legislacin especial al contrato de aparcera
Histricamente la legislacin especial sobre contratos agrarios ha sido aplicable por
extensin al contrato de aparcera predial.
Es universalmente aceptado que la aparcera sigue al arrendamiento como la sombra al
cuerpo.
Igualmente SAAVEDRA realiza la salvedad de que la aplicacin de las normas del
Decreto Ley a los contratos de aparcera, debe entenderse referida nicamente a los casos de
aparcera predial y no a todos los contratos de aparcera, como podra surgir de su tenor literal.

Adems, la aplicacin a los contratos de aparcera predial de las normas del Decreto, lo
es a todos los efectos y no, como dispone el antes citado artculo 2 inciso 2, a los derechos y
obligaciones del arrendatario.
La extensin debe interpretarse en sentido amplio, en el sentido de someter la aparcera
predial a todas las normas contenidas en el Decreto Ley, aun cuando no resulte que confieren
derechos y obligaciones en sentido estricto.
Seala el autor que la Ley 16.223 ha escogido una redaccin calramente superior y que
las criticas antes sealadas no alcanzan al legislador de 1991: el artculo 1 inciso 2 establece
Las disposiciones de la presente ley tambin sern aplicables a los subarrendatarios y a los
contratos de aparcera y sub aparcera cuando el dador haya entregado un predio rural.
4. Requisitos exigidos para la aplicacin de la legislacin especial
Surge de la lectura de los textos legales que venimos mencionando, que los mismos
reclaman para la aplicacin a una determinada relacin jurdica de las normas contenidas en la
legislacin especial sobre arrendamientos y aparceras rurales, la presencia acumulativa y
concurrente de determinados requisitos. La ausencia de cualquiera de ellos hace inaplicable la
mentada normativa: (i) Relacin jurdica contractual; (ii) Objeto del contrato debe serlo un
predio rural; (iii) Debe concederse el uso y goce del mismo; (iv) Precio en dinero o en frutos
naturales o productos de la cosa; y (v) Destino contractual: cualquier explotacin agrcola,
pecuaria o agropecuaria.

A. Relacin jurdica contractual


Significa que para que la normativa especial se aplique, la relacin jurdica debe tener
origen en un contrato.
Quedan excluidas las relaciones entre tenedor y propietario del predio que no tengan
origen contractual, como ser: el precario de hecho, imposicin de servidumbres previstas
legalmente, la tenencia en virtud de un testamento, etc.
No pierde su naturaleza contractual la relacin jurdica que subsiste al fenecer el plazo
previsto en el contrato.
B. Objeto contractual: predio rural
Se excluye del mbito de aplicacin de la norma todos aquellos contratos cuyo objeto
recaiga sobre bienes muebles o semovientes con independencia del predio.
Quedaran excluidos los contratos cuyo objeto sea un predio urbano o suburbano,
aunque su destino productivo sea el ejercicio de la actividad agraria.
Qu normativa se aplica entonces a los arrendamientos y aparceras con destino agrario
en zona urbana o suburbana? A este respecto hay tres posiciones:

Quienes entienden que hay que aplicar el Decreto Ley 14.219, ya que el mismo rige para las
fincas cualquiera sea su ubicacin y destino. SAAVEDRA discrepa con esta postura ya que la
mencionada norma excluye explcitamente a los contratos con destino rural: el artculo 102
inciso 1 dispone que dicha norma se aplicar a las fincas cualquiera sea el lugar de su
ubicacin arrendadas para casa habitacin, industria y comercio u otros destinos, excepto
rurales, comprendidas en la Ley 12.100 y concordantes

Otros autores son partidarios de aplicar a estos contratos la legislacin especial agraria. Una
vertiente de esta posicin seala que cuando la ley se refiere a predio rural y zona rural, lo hace
atendiendo al destino productivo y econmico del bien, independientemente de la ubicacin del
mismo. En esta posicin, el predio no deja de ser rural cuando se encuentra en zona urbana o
suburbana, si el destino objetivo es rural.
Vale decir, si de una apreciacin objetiva el destino del predio es el ejercicio de la
actividad agraria, el predio es rural. VSCOVI por su parte, tambin entiende que es aplicable
la normativa agraria pero por razones de analoga.
SAAVEDRA dice que esta posicin merece reparos, porque confunde la calidad rural
del inmueble reclamada por la norma con el destino objetivo del mismo. El adjetivo rural tiene
en nuestro derecho una connotacin espacial y no de afectacin del predio.
Otra vertiente de esta posicin entiende que resulta aplicable a los contratos de
arrendamiento y aparcera de predios ubicados en zona urbana o suburbana con destino agrario,
el Decreto Ley 14.384 y normas legales modificativas- pero por analoga.
Ahora bien, la analoga reclama la ausencia de soluciones legales positivas, extremo que
no se da en este caso.

La postura mayoritaria y a la que adhiere SAAVEDRA, afirma que estos contratos con destino
agrario en zona urbana o suburbana, debern regirse por las disposiciones del Cdigo Civil y de
la Ley 8.153.
Entonces no se les aplicara ni el Decreto Ley 14.219 ni la legislacin sobre contratos
agrarios; y en su defecto es que regira la mencionada normativa.
Nocin de predio rural: En nuestro derecho, la calificacin de los inmuebles como
urbanos, suburbanos o rurales corresponde a los Gobiernos Departamentales, segn el art. 286
del Cd. Rural.
Irrelevante resulta pues la calificacin que el predio hubiera recibido por parte de otros
organismos pblicos, como la Direccin General de Catastro.
La expresin predio rural no ha sido empleada en su sentido catastral, equivalente a
padrn o inmueble. De esta manera por predio rural se debe entender tanto un conjunto de
inmuebles que tienen funcionalmente una unidad de gestin, o una parte de un inmueble que sea
objeto del contrato y tenga destino rural: la expresin de predio rural no es en consecuencia,
equivalente a la de inmueble o padrn. Por el contrario, resulta en unos casos ms amplia y en
otras oportunidades ms restringida.
Explica CABALLERO LOZANO que respecto del objeto, el contrato puede recaer
sobre una finca, parte de una, varias o una explotacin ya formada o que se constituye con la
celebracin del contrato, por tanto, las partes contratantes pueden modalizar el contrato, en
cuanto al objeto se refiere, como tengan por conveniente.
Finalmente, dentro del concepto de predio rural quedan comprendidos todos sus
elementos accesorios como servidumbres, mejoras, construcciones, plantaciones, frutos de la
tierra, etc.
Nocin de objeto contractual complejo: Un punto que no ha sido especficamente
referido por la normativa especial en materia de contratos de arrendamiento y aparcera rural, es
el relativo a cuando el objeto contractual comprende, adems de un predio rural, otros bienes de
distinta naturaleza, sea porque son muebles o semovientes, sea porque son inmuebles, no tienen
el carcter de rurales.

En la prctica negocial de nuestro pas, se habla de contratos a portera cerrada: tal


situacin se da cuando se da en arrendamiento un establecimiento agrario, esto es un complejo
de bienes que incluya naturalmente a los inmuebles.
En tal hiptesis dicho contrato en lo que implica al predio rural, resulta inexorablemente
alcanzado por las previsiones especficas de la legislacin especial sobre arrendamientos y
aparceras rurales, y deber convenirse asimismo que en tal caso, la suerte de los dems bienes
en tanto que accesorios al predio, siguen la misma suerte.
Aun cuando formalmente se trate de dos contratos independientes, tal autonoma no es
completa, sino que por el contrario, habr de presumirse cuando se trate de bienes
funcionalmente ligados con la actividad agraria- que la suerte de dicho contrato est marcada
por el predio como bien principal: los restantes bienes en su calidad de accesorios, siguen la
suerte del principal.
Por ejemplo, en relacin a las construcciones, instalaciones existentes en el predio: si
existiese un contrato autnomo de arrendamiento entre las mismas partes que tuviere por objeto
bienes afectados a la explotacin agraria, tal contrato es en fraude a la ley porque no podra
tener otro fin que evitar a aplicacin de la normativa del arrendamiento rural.
Nuestra jurisprudencia ha sealado que en un contrato de arrendamiento rural en donde
adems del uso y goce del predio se cedan los bienes muebles que alhajaban la vivienda
existente en el predio, esos bienes muebles integraban inescindiblemente con el predio, el objeto
del contrato, y en su calidad de accesorios al inmueble, deban estar sometidos al mismo
rgimen jurdico.
SAAVEDRA comparte, y entiende que no ser de aplicacin lo antedicho cuando se
trate de contratos autnomos e independientes entre s, que permitan concluir en la posibilidad
de su sometimiento sin fricciones, a estatutos jurdicos diversos.
C. Concesin del uso y goce del predio rural
Tanto el Decreto Ley 14.384 como la Ley 16223, utilizan las mismas expresiones que el
art. 1771 del Cdigo Civil para definir al arrendamiento de cosas, es decir que es un contrato en
que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso y goce de una cosa, y la
otra a pagar un precio determinado.
Contenido del uso y goce
a. Uso y goce y usufructo
La relacin real de usufructo no resulta alcanzada por las normas especficas de la
legislacin agraria en materia de contratos: el uso y goce debe derivar de una relacin
obligatoria y no real, ya que se establece que una de las partes se obliga a conceder a otra el
uso y goce. En cambio en el usufructo, el aprovechamiento econmico no deriva de la
correlativa obligacin de la contraparte, sino del derecho inmediato que sobre la cosa tiene el
usufructuario.
b. Uso y goce y contratos de administracin, mandato y de trabajo
Entiende el autor que se trata del uso y disfrute econmico del predio, con derecho a
percibir frutos.
Es decir que lo que se cede no es solamente la tenencia del predio sino adems el
derecho de su aprovechamiento econmico, con facultades de apropiacin de los frutos que el

predio diera conforme a su destino y en general, de los poderes jurdicos de su gestin


productiva.
No puede circunscribirse a la sola facultad de aprehender los frutos sin el correlativo
derecho a realizar la gestin productiva del predio.
De manera que deben ser excluidos de la legislacin especial, aquellos contratos en que
no se ceda el uso y disfrute del inmueble, aunque haya cesin de la tenencia del predio, ej.:
contratos de administracin o mandato.
Tampoco se aplica en el caso de los contratos laborales en los que la retribucin es un
porcentaje de los frutos, ya que en los mismos la tenencia del predio continua siendo del
empresario titular de la explotacin.
c. Uso y goce y contratos de enajenacin de frutos
La concesin en el sentido que viene de decirse facultad de apropiarse de los frutosdebe distinguirse de los contratos en que se enajenan frutos pendientes o futuros.
El uso y goce del predio supone no solamente el derecho a percibir determinados frutos
sino adems la tenencia material del predio o la finca para realizar las labores necesarias para la
produccin de esos frutos: se habr cedido el uso y goce del predio cuando el cesionario tiene
que realizar las tareas de preparacin de la cosecha y la cosecha propiamente dicha.
Si el cesionario no se obliga a realizar tarea alguna, se trata de enajenacin de frutos
pendientes.
d. Uso y goce en sentido econmico y en sentido jurdico
El uso y goce a que se refiere la norma legal, es el resultante del aprovechamiento
inmediato que el cesionario hace de la cosa, que supone en consecuencia la tenencia del predio.
Esto se diferencia del uso y goce que indirectamente pudiera conferrsele a una
determinada persona por contrato.
VER
e. Uso y goce y contratos de pastoreo, de capitalizacin de ganado y de cultivo o
agroindustrial
El contrato de pastoreo tpico no implica la cesin de uso y goce del perdi por parte de
su titular, sino que la retiene para s. La parte simplemente contrae la obligacin de cuidar y
alimentar determinado nmero de animales que le son entregados.
Por tanto en ningn caso esta modalidad de pastoreo es alcanzada por las previsiones
especiales.
Ahora bien, la segunda modalidad del pastoreo implica que el titular se desprenda del
uso y goce, y por ende de la tenencia del mismo, denominado pastoreo impropio.
Por tanto a esta modalidad s le rigen las disposiciones analizadas.
Debemos tener en cuenta que el Decreto Ley 14.384 excluye en su artculo 3 del mbito
de aplicacin a este tipo de pastoreo cuando el plazo fuere menor a un ao; pero la exclusin no
es por motivos estructurales sino poltica legislativa.
La Ley 16.223 s incluye a los contratos de pastoreo impropios cuyo plazo sea menor al
ao, por lo que le son aplicadas las normas contenidas en dicho texto.
f.

Uso y goce y aprovechamientos parciales

Nada indica que la concesin de un aprovechamiento parcial resulte excluida de la


aplicacin de la legislacin especial sobre contratos agrarios de arrendamientos y aparceras
rurales. El tema ser determinar si todas y cada una de las cesiones parciales, quedan sometidas
a las previsiones del rgimen jurdico edictado por la legislacin especial en materia de
arrendamientos y aparceras rurales.
SAAVEDRA entiende que resulta imposible la aplicacin de los preceptos de esta
normativa a cada uno de los cesionarios, por ejemplo cul de ellos estara legitimado para
introducir mejoras exigidas por la legislacin?
Adhiere a doctrina espaola que interpreta lgicamente en el sentido de que debe
colegirse que solamente quedan regidas por la legislacin especial, aquellas situaciones en que
se ceden la mayor parte y los principales disfrutes del predio. Y que quedan excluidas de su
amparo, las concesiones de aquellos disfrutes secundarios del predio.
El concedente de uso y goce, debe ser propietario?
Un sector de la doctrina se ha manifestado a favor del requisito de titularidad del predio
por parte del cedente.
SAAVEDRA discrepa, e indica que cuando la norma legal delimita su mbito de
aplicacin, nada dice a propsito de tal exigencia.
Si bien es cierto que abundan los textos que refieren al propietario del predio como
concedente del uso y goce, tal equivalencia es porque el propietario resulta el paradigma del
arrendador o aparcero dador. A tal punto que en el lenguaje vulgar, se suele denominar al
arrendador como el propietario.
Sostiene que jurdicamente para ser arrendador o aparcero dador, no es necesario ser
propietario del predio.
D. Precio en dinero o frutos naturales o productos del predio
Como contraprestacin del uso y goce existe un precio en dinero, o en frutos naturales o
productos de la cosa; el contrato debe ser oneroso. De este modo quedan excluidos los contratos
a ttulo gratuito como el comodato.
Segn opinin de SAAVEDRA, a los contratos de leasing no les resulta aplicable la
normativa especial: si bien es clara la onerosidad y la concesin de uso y goce, la obligacin de
pagar en dinero el precio del leasing se encuentra en relacin sinalagmtica con un complejo de
obligaciones y prestaciones que exceden con amplitud y con mucha holgura el simple
otorgamiento del uso y goce.
Los contratos ad miliorandum son aquellos en los que el arrendatario asume como
obligacin principal la de mejorar o acondicionar el inmueble, en lugar de pagar un precio en
dinero o frutos.
El artculo 3 del Decreto Ley 14.384 excluye a estas figuras, al disponer que no se
aplicar rgimen especial a los contratos por los que se concedan tierras al productor para
trabajos de mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y otros cultivos similares
mejoradores del suelo, as como para la realizacin de semilleros.
La tipicidad de la contraprestacin exigida por los textos legales para su aplicacin,
determina la exclusin de las situaciones en que el uso y goce se concede a cambio de
determinados servicios o incluso de una prestacin laboral.
La situacin en que el empleador concede al trabajador rural el uso y goce de tierras en
beneficio del mismo, escapa a la aplicacin de esta legislacin.

Tampoco entiende de aplicacin esta normativa cuando se trata de un contrato de


anticresis, puesto que la contraprestacin a la cesin de uso y goce del predio, no se ajusta a las
exigencias tpicas.
La ausencia de una contraprestacin en dinero o frutos o productos del predio, tambin
excluye la vocacin de la legislacin especial para regular la cesin y goce de un predio cuando
constituya un aporte al contrato de sociedad.
Textualmente lo dispone el Decreto Ley en su artculo 3, como una de las exclusiones:
los contratos de sociedad civil en la que el propietario aporta el uso y goce de su tierra"
Explica SAAVEDRA que la diferencia intrnseca que media entre un contrato de
sociedad y uno de aparcera, es que la sociedad supone una gestin colectiva de fondo comn,
mientras que la aparcera por el contrario, tiene una gestin reservada en forma exclusiva al
aparcero tomador con prescindencia del aparcero dador.
E. Destino agrario
Para que la relacin contractual quede sometida a la legislacin especial, el predio rural
debe tener por destino principal cualquier explotacin agrcola, pecuaria o agropecuaria.
Destinos excluidos (la regla): la doctrina excluye de la aplicacin del rgimen especial
los contratos cuyo destino sea la concesin del uso y goce del predio rural simplemente para
habitacin, razones de orden suntuario (ej.: un parque), mbitos para practicar deportes,
establecimiento de una industria manufacturera o fabril, realizacin de remates, ferias, campos
de aviacin, hipdromos, sociedades deportivas.
Tambin se excluye por considerarse que no es destino agrario la fabricacin de
ladrillos, extraccin de arena gruesa.
Tampoco se aplica a los contratos de arrendamiento de predios rurales con destino a
instalacin de antenas de telecomunicaciones o de molinos de generacin de energa elctrica.
Cuando no coincide el destino acordado con el destino natural del predio (no estamos en
la hiptesis del destino simulado), debe atenerse al destino que naturalmente tenga el predio: es
decir, en primer lugar, atenerse a lo convenido, como principio, y solamente en el caso de grave
discordancia entre uno y otro, se estar al destino natural.
Para el caso en que hayan varios destinos, deber estarse al destino principal de la finca.
5. Exclusiones. Artculo 3 del Decreto Ley 14.384
El mbito material de aplicacin de este Decreto Ley viene establecido con carcter
general por el artculo 2 y luego se acota con el artculo 3.
Este artculo, conjuntamente con el artculo 68, establecen la inaplicabilidad de los
preceptos contenidos en el decreto ley a una serie de contratos especficos.
En el precepto se enumeran varios contratos de diversa naturaleza jurdica, al punto que
incluso, no todos ellos renen los requerimientos establecidos por el artculo 2.
Vale decir, el artculo 3 al disponer que los contratos que enumera no se encuentren
regidos por las normas del Decreto Ley 14.384, establece en determinadas oportunidades
verdaderas excepciones al artculo 2; pero en otros casos viene simplemente a ratificar para un
contrato especfico, la misma solucin que se desprenda de aplicar el artculo 2.

Contrato de pastoreo

No se consideran comprendidos en la ley: Los convenios sobre pastoreo de hasta un


ao de plazo, pero s aquellos que se renueven o se prorroguen por plazos que en total excedan
aquel lmite, o cuando- previa notificacin al propietario por intermedio del juzgado de paz de
su domicilio y sin que se formalice oposicin documentada de su parte- el tenedor del predio lo
retenga por un plazo mayor de un ao
Un sector de la doctrina entiende que esta disposicin se aplica tanto al pastoreo propio
(no hay cesin de uso y goce del predio) o tpico como al impropio o atpico (s la hay).
SAAVEDRA discrepa y entiende que slo refiere al pastoreo atpico, es decir aquella
modalidad en la que hay cesin del uso y goce del predio, puesto que debe tenerse en cuenta los
requisitos exigidos por el artculo 2 (siendo uno de ellos, el conceder el uso y goce del predio
rural y por tanto la tenencia).
No obstante, estarn incluidos dentro del rgimen especial los contratos de pastoreo:
-que se renueven o prorroguen por plazos que en total excedan el lmite de 1 ao: la
norma prev que u contrato que inicialmente resultaba excluido de sus previsiones, por un
evento sucesivo -consistente en la modificacin por la voluntad de las partes del plazo
originario- pasa a ser regido por sus disposiciones.
Prrroga y renovacin no son lo mismo; mientras que la primera deja subsistente el
contrato originario (y slo le modifica el plazo prolongndolo), la renovacin supone la
extincin del contrato originario que se sustituye por otro contrato que reproduce el contenido
anterior.
-prrroga ficta: cuando previa notificacin al propietario mediante Juzgado de Paz de su
domicilio y sin que se formalice oposicin documentada de su parte, el tenedor del predio lo
retenga por un plazo mayor de 1 ao.
En este caso, se trata de una prrroga derivada de la voluntad expresa del tenedor del
predio que debe comunicarla al dador. Y de la voluntad presunta o ficta del dador, que teniendo
la carga de oponerse documentalmente, no lo hace.
Debe advertirse que la sola retencin del predio por parte del tenedor, no es elemento
suficiente para que el contrato quede incluido en las disposiciones del decreto ley.
Es preciso que exista voluntad de las dos partes de prorrogar o renovar el contrato;
cuando sta se hace por escrito no existe ningn problema, dicho contrato se someter al
rgimen si el plazo supera el ao (la renovacin).
En estos casos, el contrato seguir siendo, ontolgicamente un contrato de pastoreo,
aunque regido por las disposiciones de los arrendamientos rurales y aparceras rurales.

Contrato accidental por una sola cosecha

Tampoco ingresan a este rgimen los contratos accidentales por una sola cosecha,
entendindose como tales los que tienen por objeto la realizacin de hasta dos cultivos

estacionales en un mismo ao agrcola y por los que el trabajador paga el goce del bien con un
porcentaje de la cosecha obtenida.

Es necesario que el contrato tenga por particular destino productivo la realizacin de


agricultura en sentido estricto, esto es, cultivo de vegetales.
E incluso se restringe ms, pues debe tratarse de cultivos con ciclos anuales, y no todos
los son.
Por otra parte, el contrato debe tener el carcter de accidental, transitorio, o de breve
trmino: hasta dos cultivos estacionales en un mismo ao agrcola.
A diferencia de lo que ocurre con el pastoreo, la norma legal no dispone plazo mximo
del contrato de manera rigurosa.
Finalmente, la norma legal exige que la contraprestacin tpica por el uso y goce, lo sea
necesariamente un porcentaje de la cosecha obtenida.

Contrato de mejoramiento de pasturas

El artculo 3 tambin dispone que no regirn las disposiciones en l contenidas, a los


contratos por los que se concedan tierras al productor para trabajos de mejoramiento de
pasturas, siembra de leguminosas y otros cultivos similares mejoradores del suelo, as como
para la realizacin de semilleros.
No se trata de una excepcin propiamente dicha, porque este tipo contractual no cumple
con los requisitos establecidos en el artculo 2: la principal ventaja del concedente no es el pago
en suma de dinero o frutos de la finca, sino mejoramiento de pasturas o suelos.

Contrato de capitalizacin de ganado

Tambin se excluye el contrato de capitalizacin de ganado por los que el propietario


del inmueble lo recibe de terceros para repartir entre s las utilidades.
Tampoco se trata de una verdadera excepcin.

Contratos de explotacin rural celebrados en forma de sociedad civil en la que el


propietario aporta el uso y goce de su tierra
Tampoco se trata de una verdadera excepcin.

Contrato de forestacin

Se excluye a los contratos de forestacin en terrenos forestados en que el propietario


conceda el uso y goce de la tierra.
Este texto se incorpor posterior a la sancin del Decreto Ley.
Debe ser un contrato cuyo objeto sea la forestacin del predio.
SAAVEDRA entiende que tiene que tratarse especficamente de implantacin de
bosques, no cualquier objeto forestal, explicando que su postura se basa en que la norma es una

clara incentivacin a la forestacin, incentivar la forestacin de predios no forestados hasta


ahora.
Adems, debe tratarse de predio que conforme a la Ley Forestal 15.939, resulten de
prioridad forestal.
Por otra parte, el tipo contractual por expresa disposicin legal, deber prever
necesariamente la cesin del uso y goce del predio.
Cuando se renan esos requisitos, ser de aplicacin la excepcin.

Contrato de colonizacin

No se consideran comprendidos en las disposiciones de la presente ley, los contratos


otorgados por el INC como arrendador o subarrendador.

LA CELEBRACIN DEL CONTRATO


1. FORMA Y SOLEMNIDAD
Una de las modificaciones ms notorias del rgimen jurdico de los contratos agrarios
de arrendamiento rural y de aparcera rural establecido por la legislacin especial respecto del
derecho comn, ha sido precisamente el sometimiento de dichos contratos tradicionalmente
consensuales en el rgimen del Cdigo Civil y en el Cdigo Rural- a la exigencia para su
validez, de determinadas formas preestablecidas por la norma legal.
El artculo 4 del Decreto Ley establece: Todo contrato de arrendamiento, aparcera,
subarrendamiento y sub aparcera, debe ser extendido por escrito, so pena de nulidad
As entonces, se trata de contratos solemnes, esto es, pertenecen a la categora de los
contratos sujetos a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas
no produce ningn efecto jurdico.
La solemnidad que requiere la norma especial, la constituye que el contrato sea
extendido por escrito.
Por lo que, al ser contratos solemnes, slo se considerar perfecto despus de llenadas
las formalidades especiales requeridas por la ley. Mientras estas formas no hayan sido
llenadas, cualquiera de las partes puede arrepentirse y dejar sin efecto el contrato. (artculo
1252 del Cdigo Civil).
La forma es, como anota GAMARRA, un medio de exteriorizar la voluntad a efectos
de lograr el consentimiento que requiere ineludiblemente la formacin del contrato. Por lo que,
si el contrato no se ha formado (perfeccionado) en tanto no se observe la forma, de ello se
deduce que la solemnidad es exigida como requisito para la existencia misma del contrato.
La falta de solemnidad determina la nulidad absoluta.
La funcin de la solemnidad es la de llamar la atencin de los contratantes acerca de la
trascendencia del negocio que se disponen a realizar. En este caso puede ser en una escritura
pblica o en un instrumento privado.
Pedro en estos contratos, cumple adems otras funciones: en primer lugar, satisfacer un
importante requerimiento probatorio, permitiendo conocer con precisin el alcance del contrato
para evitar equvocos y litigios originados en la determinacin de su contenido; en segundo
lugar, la forma escrita requiere que requiere la norma legal, facilita la inscripcin en los
Registros: aunque la registrabilidad de un negocio jurdico no necesariamente depende de su
instrumentacin por escrito, resulta evidente que la existencia de un contrato celebrado por
escrito allana notablemente el acto de registracin.
Como consecuencias de la falta de solemnidad encontramos la nulidad del contrato y la
sancin con una multa, que va de un ao a dos aos del precio del arrendamiento.
COVIELLO explica que cuando la ley exige que un acto vaya revestido de una forma
determinada bajo pena de nulidad, es evidente que el acto realizado sin esa forma es nulo, y no
es posible concebir una manifestacin tcita de voluntad. No puede servir, pues, para subsanar

tal nulidad ni la confirmacin o ratificacin, salvo que sta renueve el negocio jurdico nulo
imprimindole la forma querida por la ley, ni la ejecucin voluntaria, as sea total.
Tampoco vale por lo mismo, la confesin judicial o extrajudicial, y menos el juramento.
Explica SAAVEDRA que lo antedicho es fundamental porque la redaccin del artculo
10 del Decreto Ley, puede llevar a confusiones:
En su actual redaccin, comienza disponiendo: Quien entregare un predio rural
consintiendo alguno de los contratos referidos en el artculo 4, sin el requisito de la escritura,
no obstante la nulidad de los mismos...; y luego agrega: Si el Juez sentenciare declarando
que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero.
Parecera desprenderse que se pueden vlidamente consentir estos contratos sin el
requisito de la escritura.
Pero ello no es as. La norma se encarga de subrayar que tal circunstancia de ausencia
de forma escrita, es sin perjuicio de la nulidad del control (no obstante la nulidad).
La redaccin de este artculo 10 ha sido calificada como viciosa.
La doctrina si bien no es unnime en considerar cul es la consecuencia de la
inobservancia de la solemnidad requerida (HEGUY TERRA por ejemplo, entiende que los
contratos de arrendamiento, aparcera, subarrendamiento o subaparcera que hayan sido
otorgados sin ajustarse al requisito de escritura, sobreviven a la nulidad que dispone el texto, y
de hecho crean un nuevo tipo de contrato: locacin o medianera verbal, con la caracterstica
de que su celebracin impone una multa a favor del arrendatario o aparcero), SAAVEDRA,
GUERRA y la doctrina mayoritaria entienden que se trata de una nulidad absoluta
Cmo debe ser instrumentada esta exigencia legal?
Las partes pueden escoger la forma escrita a emplearse: escritura pblica o instrumento
privado.
Cabe aclarar que cuando se trata de instrumento privado, nada impide que se trate de
escritos separados (cartas, escritos diversos, etc.). Lo esencial es que los escritos provenientes
de las partes manifiesten directa y claramente la voluntad coincidente acerca del contenido del
contrato.
Algunas consecuencias de la solemnidad
La naturaleza de los contratos regulados por la legislacin especial determina que le
sean aplicables las normas generales y principios derivados de tal categora contractual.
As por ejemplo, la promesa de contrato de arrendamiento o de aparcera predial, para
ser pasible de ser ejecutada forzadamente, deber ser celebrada por escrito tal como es admitido
por la doctrina, en aplicacin de los principios generales.

Solemnidad y registro
Conviene destacar que el registro del contrato no constituye precisamente una
solemnidad.
Conceptualmente, la inscripcin nunca constituye solemnidad pues sta es forma del
consentimiento, un requisito de forma y por tanto vinculado a la esfera del negocio, mientras
que la inscripcin, por su propia naturaleza, es elemento no intrnseco sino extrnseco al negocio
jurdico, y en consecuencia no va referido al campo de la formacin de aqul sino al de su
eficacia externa u oponibilidad, satisfaciendo una necesidad inmediata de su publicidad.

Dos precisiones importantes


Es importante destacar que la solemnidad reclamada por el artculo 4 est referida a los
contratos comprendidos en el mbito de aplicacin de la legislacin especial sobre
arrendamientos y aparceras rurales. Aquellos contratos que no estn alcanzados por la norma
legal mantienen su carcter consensual, salvo, claro est, que el orden jurdico, les exija una
forma especial para su validez.
Por otra parte, el artculo 3 del Decreto Ley dispone:
Artculo 3.- No se consideran comprendidos en esta ley:
A) Los convenios sobre pastoreo de hasta dos aos de plazo, pero s aquellos que renueven o
se prorroguen por plazos que en total excedan aquel lmite o cuando, -previa notificacin
al propietario por intermedio del Juzgado de Paz de su domicilio y sin que se formalice
oposicin documentada de su parte-, el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor
de dos aos.
B) Los contratos accidentales por una sola cosecha, entendindose como tales los que tienen
por objeto la realizacin de hasta dos cultivos estacionales en un mismo ao agrcola y
por los que el trabajador paga el goce del bien con un porcentaje de la cosecha obtenida.
C) Los contratos por los que se concedan tierras al productor para trabajos de
mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y otros cultivos similares
mejoradores del suelo, as como para la realizacin de semilleros.
D) Los contratos de capitalizacin de ganado, por los que el propietario del inmueble lo
recibe de terceros, para repartir entre s las utilidades emergentes.
E) Los contratos de explotacin rural celebrados en forma de sociedad civil en la que el
propietario aporta el uso y goce de su tierra.
No obstante, si se comprobare que no se cumplen estas finalidades, o que se las invoca como
medio de eludir los beneficios de estabilidad y dems que esta ley acuerda al productor, el
contrato quedar sometido al imperio de sus disposiciones.
Los contratos a que se refiere este artculo, debern extenderse por escrito y la resistencia a
la entrega del predio al vencimiento de los mismos, dar derecho al dador a ejercer la accin
prevista en el ltimo inciso del artculo 56 y en elartculo 57 de esta ley.

No debe entenderse esto como estableciendo una solemnidad requerida por la ley para
la validez de los contratos. No se menciona como s sucede en el artculo 4- la nulidad del
contrato a falta del requisito de forma. Explica SAAVEDRA que el precepto se vincula
directamente a las disposiciones procesales, en cuanto la forma escrita habilitaba (antes de la
sancin del CGP) la promocin del juicio de entrega de la cosa.
Tampoco esta disposicin consagra un requisito de prueba que dichos contratos deban
realizarse por escrito, as como tampoco altera las reglas de derecho comn en materia
probatoria.

Qu sucede con los contratos que, como el convenio de pastoreo, en atencin a su


duracin, quedan excluidos de la legislacin especial sobre arrendamientos y aparceras rurales?
Cuando tiene plazo de hasta un ao, es consensual por estar excluido del rgimen.
Por el contrario, si tiene un plazo superior al ao, escapa al artculo 3 y queda incluido
en el rgimen del decreto ley, y por lo tanto es de naturaleza solemne.
Qu sucede si el contrato originariamente con plazo inferior al ao celebrado sin
formalidad de la escritura luego se renueva o se prorroga quedando atrapado en las previsiones
de la legislacin especial?
Se plantea la duda de si a estos contratos que originariamente eran consensuales, y que
al prorrogarse o renovarse pasaron a quedar incluidos en el rgimen del Decreto Ley, se los debe
considerar vlidos o nulos por no cumplir con el requisito de la escritura pblica o privada.
BARREDO LLUGAIN sostena que estos contratos nunca pierden su calidad de
consensuales; en efecto, cuando superan el plazo o se renuevan, caen bajo la rbita de lo
dispuesto por el Decreto Ley, sin necesidad de cumplir ninguna formalidad. No vara su
naturaleza jurdica de consensual.
Por otra parte, GELSI y GUERRA sostienen que pasan a regirse por las disposiciones
del Decreto Ley 14.384, y por lo tanto debe exigirse la forma escrita, de lo contrario el contrato
devendr nulo.
Finalmente, para SAAVEDRA ninguna de las posiciones anteriores es correcta.
En primer lugar, considera que no puede admitirse la existencia de una relacin
contractualmente vlida constituida sin el requisito de la solemnidad que la ley exige para su
existencia y validez; la va de los hechos no puede sustituir el requisito de solemnidad.
En segundo lugar, tampoco es posible sostener que un contrato que es considerado
vlido, deviene nulo. Un contrato es o no vlido desde su inicio; existe o no desde su origen.
Por ello sostiene que el contrato originario, en tanto se ajuste a las prescripciones
legales, no puede considerarse nulo si no ha sido formalizado por escrito: el contrato ha nacido
y es vlido por el solo consentimiento, pues ese era el requisito exigido. Pero la solemnidad ha
de exigirse inexorablemente con la manifestacin de voluntad que ambas partes han de expresar
al someter dicha relacin jurdica al estatuto especial.
Esto es, cuando el contrato originario se renueva o prorroga, es cuando las partes estn
creando una relacin obligatoria conforme a lo dispuesto en la legislacin especial.
Por tanto, cuando el contrato originariamente es verbal, pero su renovacin ha sido
formalizada por escrito, el contrato se forma vlidamente conforme a la ley.
Viceversa, SAAVEDRA no admite como constituido en forma vlida, el contrato
originariamente escrito, pero renovado de manera consensual.

2. REGISTRO

El mismo artculo 4 se encarga de sealar que el contrato deber ser inscripto en el


Registro general de Arrendamientos y Anticresis, de acuerdo con el rgimen y con los efectos
establecidos por la ley 10.793....
La funcin principal del Registro es la de dar publicidad a la celebracin del negocio
jurdico concertado entre las partes.
Esto es, poner en conocimiento, o permitir conocer el negocio realizado, a terceras
personas, quienes a partir de la inscripcin no podrn invocar el desconocimiento del contrato
celebrado entre las partes y la relacin obligatoria derivada de l.
Otra funcin importante que cumple el registro, es la de facilitar el ejercicio de contralor
sobre el cumplimiento de normas imperativas, de informacin estadstica, de fiscalizacin
tributaria.
Cabe descartar la tesis que sostiene que el registro es una solemnidad (ver antes).
Naturaleza de la inscripcin
La inscripcin es un acto declarativo (y no constitutivo del contrato); los derechos y
obligaciones nacen del contrato escrito, preexisten al acto de registracin que simplemente
opera irradiando hacia los terceros los efectos del mismo.
Esto podra parecer derribado por el artculo 6:
Artculo 6.- La presentacin del contrato inscripto o, en su defecto, de la constancia de
la inscripcin que expedir gratuitamente el Registro de Arrendamientos, es requisito
indispensable para las partes contratantes en toda gestin ante rganos pblicos relacionada
con su condicin de tales.
Parecera que el acto de inscripcin hace nacer el derecho entre las partes, y por ende,
que la inscripcin tenga carcter constitutivo.
Pero ello no es as. CAFARO explica que en primer lugar, el artculo 4 remite a la Ley
de Registros, siendo clara en esa disposicin la naturaleza declarativa de la inscripcin.
Adems, los plazos legales se computaban (antes de la ley 16.223) desde la fecha de
celebracin del contrato, por lo que si la eficacia del negocio dependiera de la inscripcin, ergo,
los plazos deberan computarse desde la fecha de inscripcin del contrato en el Registro y ello
no era as.
En tercer lugar, si el arrendador enajenara sin haberse inscripto el contrato, se hace
pasible de una multa, y reconoce el derecho a daos y perjuicios, lo que presupone un ilcito
(artculo 8). Por tanto la inscripcin del contrato tendra una doble proyeccin, frente a terceros
(irradia la relacin emergente del contrato) y frente a rganos pblicos (a efectos de acreditar la
relacin).
Efectos de la inscripcin
Los efectos de la inscripcin son de 3 tipos:
a. Efectos derivados de la aplicacin del Cdigo Civil en su artculo 1792: Si la cosa arrendada
fuere enajenada, voluntaria o forzosamente, la persona que suceda en el derecho al propietario,
estar obligada personalmente a cumplir el arriendo por el plazo convenido, siempre que el
contrato conste por escritura pblica o privada debidamente registrada. Lo ratifica la Ley
Registral N 16.871 en su artculo 54: los contratos que se registren conforme a la presente ley
sern oponibles respecto de terceros a partir de la presentacin al Registro.

Por tanto, los contratos sern oponibles frente a los terceros que suceden al propietario
en la propiedad a partir de la presentacin en el Registro. La inscripcin hace oponible el
contrato celebrado, irradiando sus efectos hacia los terceros que suceden al propietario en la
propiedad. Estos adems, le suceden tambin en su calidad de arrendador.
Viceversa, la falta de registracin del contrato hace inoponible el contrato frente a
terceros adquirentes.
b. En segundo lugar, el registro es un presupuesto necesario en toda gestin ante rganos pblicos
realizada por los contratantes (artculo 6).
c. Finalmente, en caso de que el contrato se haya celebrado en escrito privado, otorga fecha cierta
al documento frente a los terceros.

Rgimen jurdico
El artculo 4 se remite en cuanto al rgimen de la inscripcin a lo dispuesto en la
legislacin registral.
No obstante, el artculo establece que cuando se otorgue en instrumento privado ste
deber presentarse con duplicado en papel simple, que quedar archivado en el Registro.
Adems se establece que no ser requerida la certificacin notarial de las firmas que
exige la legislacin registral cuando se trata de instrumentos privados susceptibles de
registracin, y que tampoco ser requerida la presentacin de ningn otro tipo de certificado.
Carga de la inscripcin
El artculo 7 del Decreto Ley en su redaccin dada por el artculo 7 de la Ley 16.223
dispone que la inscripcin estar a cargo del tomador del predio.
Esto es, quien tiene la carga, el onus, es quien recibe el uso y goce del predio.
Tal disposicin es de orden pblico.
Esta solucin que dispone la Ley es inversa a la anteriormente establecida por el
Decreto Ley, puesto que la carga de la registracin corresponda precisamente al concedente del
uso y goce del predio.
Esta legitimacin inicial del tomador, es luego extendida al dador, en el mismo artculo:
sin perjuicio de que pueda realizarla el arrendador si aqul no lo hiciere.
La inexplicable indeterminacin del plazo de que dispone el tomador del uso y goce del
predio para proceder a la inscripcin del contrato, cuyo vencimiento determina que surja la
legitimacin del dador del uso y goce del predio, apareja que por la va de los hechos, esta se
confunda cronolgicamente y surja simultneamente con la del tomador.
3. LA AUTORIZACIN ADMINISTRATIVA PARA CELEBRAR EL CONTRATO
Fuera de la legislacin especial pero directamente referidos a los contratos de aparcera
y arrendamientos rurales, la legislacin agraria requiere para determinadas situaciones la
existencia de una autorizacin administrativa que habilite la celebracin de estos contratos.
a. La autorizacin requerida para que las sociedades con acciones al portador sean
arrendatarias

En principio, las sociedades con acciones al portador tienen vedado ser tenedoras de
inmuebles rurales y titulares de las explotaciones agropecuarias.
No obstante, el Poder Ejecutivo puede levantar tal prohibicin mediante autorizacin
especial.
Esta autorizacin procede a instancia de parte.
b. La autorizacin del INC cuando los predios objeto del contrato estn afectados por
la Ley de Colonizacin
Una segunda hiptesis en la que se requiere autorizacin previa a la celebracin del
contrato de arrendamiento o aparcera, es la prevista en la Ley de Colonizacin en su artculo
70, en su redaccin dada por la ley 18.187.
La propiedad, uso o goce de las parcelas que formen las colonias estarn afectadas a
los fines de inters colectivo que por esta ley se promueven () toda enajenacin, gravamen o
subdivisin, o la cesin en cualquier forma de disfrute, debe hacerse con la autorizacin previa
del Instituto Nacional de Colonizacin an en el caso de que el colono haya satisfecho las
obligaciones y cualquiera fuere la procedencia dominial de las fracciones a que refieran, an
las provenientes del BHU escrituradas o no. () Son nulos de pleno derecho toda enajenacin
gravamen o subdivisin, o la cesin en cualquier forma de disfrute relativa al predio,
voluntaria o forzosa, que se realice sin el consentimiento de aquel.
Habra que delimitar qu predios se encuentran alcanzados por la disposicin.
El texto dispone parcelas que formen las colonias; se debe tratar de un predio que
integra una colonia. La ley no define colonia, pero SAAVEDRA explica que debe entenderse
el espacio geogrfico ocupado por la accin colonizadora, y de ese modo el conjunto de
inmuebles o parcelas que componen ese territorio.
De ese modo, la circunstancia de pertenencia de un predio en particular a una colonia,
responde a un criterio fundamentalmente histrico, en cuanto debe tener su origen en un mismo
proceso de creacin de la colonia, y la procedencia dominial del predio debe responder al
mismo origen con los restantes predios que forman la colonia, aunque en ocasiones una misma
colonia est integrada por sucesivos procesos de ampliacin de la misma, en la incorporacin
sucesiva de diversos inmuebles que fueron agregndose al ncleo fundacional.
Por tanto, las parcelas deben formar parte de una colonia por cualquiera de las vas.
No estn alcanzados por la disposicin los predios que hubieren sido objeto de
colonizacin aislada.
Tampoco estn alcanzados los predios que habiendo sido parte de una de estas dejaron
de serlo.
La norma establece an en el caso de que el colono haya satisfecho ntegramente sus
obligaciones.
La afectacin permanece luego de haberse cancelado las obligaciones resultantes del
contrato y cuando el colono ha adquirido la calidad de propietario.
No es una obligacin que rige mientras se termina de cancelar la deuda resultante de la
parcela, sino que se extiende en el tiempo, gravando al predio con independencia de que el
mismo se encuentre en propiedad del colono.
La norma establece que la afectacin regir cualquiera fuera la procedencia dominial
de las fracciones a que refieren, an las provenientes del BHU, escrituradas o no.

Surge de modo inequvoco que la afectacin alcanza a los predios de las colonias
realizadas por el INC desde su creacin, independientemente de su procedencia.
Esto es una novedad de la Ley 18.187: la Ley 11.029 no dejaba en claro si afectaba a las
colonias creadas por el BHU, por lo que la doctrina se encontraba dividida.
Finalmente, cabe preguntarse si la afectacin alcanza a los predios de las colonias
creadas por particulares o por el Estado con anterioridad a la creacin de la seccin Fomento
Rural del BHU.
SAAVEDRA entiende que no, ya que de la interpretacin sistemtica de la ley 18.187 y
de su historia fidedigna, podemos concluir que solamente se encuentran alcanzadas por la
afectacin, las parcelas de las colonias creadas por el INC y el BHU. Respecto de las otras, no
se comprenden en el mbito de su aplicacin.
La inexistencia de la autorizacin previa para la celebracin del contrato otorgada por el
INC, determina la nulidad absoluta del contrato.
4. RGIMEN DE LOS CONTRATOS PROHIBIROS, SIMULADOS Y NULOS POR
AUSENCIA DE FORMA, CUANDO HA MEDIADO ENTREGA DEL PREDIO
(ARTCULO 10 DEL DECRETO LEY 18.384)
La legislacin especial instituye un especial rgimen jurdico para algunas situaciones
particulares.
Se trata de un rgimen excepcional a lo que son los principios generales del derecho
civil, que solamente se explica en la lgica de esta legislacin especial en materia de
arrendamientos y aparceras rurales.
Artculo 10.- Quien entregare a otro un predio rural consintiendo alguno de los contratos
referidos en el artculo 4, sin el requisito de la escritura, no obstante la nulidad de los mismos,
incurrir en una multa por concepto de resarcimiento que ser fijada entre un mnimo de un
ao y un mximo de dos aos del precio del arrendamiento.
La multa pertenecer al ocupante, titular de la accin. El desalojo ser con plazo de un ao a
partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la intimacin. Si el Juez sentenciara declarando
que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondr de
oficio y en la misma sentencia, la multa correspondiente en carcter de indemnizacin y
declarar el derecho de retencin del predio por parte del ocupante, aun cuando exceda del
plazo del desalojo mientras no se le haga efectiva la indemnizacin. El precio convenido se
deber abonar hasta la efectiva desocupacin del predio pudiendo compensarse con el importe
de la indemnizacin.
En el mismo rgimen a que se refiere este artculo estarn comprendidos:
A) Otras situaciones convencionales no autorizadas por esta ley, ya sea en forma de
contrato escrito o verbal. Los derechos establecidos a favor del subarrendatario y del
subaparcero no podrn ser invocados frente al arrendador o aparcero dador.
B) Los casos en que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas

en las disposiciones de la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza


debieron ser regidos por las mismas.

Se trata de situaciones que suponen la entrega del uso y goce de un predio en virtud de:
(i) no haberse cumplido con el requisito de escritura en contrato en que corresponda hacerlo,
por ser alcanzado por la legislacin especial; (ii) situaciones convencionales no autorizadas por
el Decreto Ley; y (iii) contratos simulados bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en
las disposiciones de la ley, que hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser
regidos por las mismas.
Este artculo 10 resulta aplicable a relaciones jurdicas muy diversas, de muy distinta
naturaleza.
En primer lugar, afecta a los contratos nulos por falta de la forma requerida, en los que
haya operado la entrega del predio.
No resulta alcanzado el caso en que se celebre el contrato y an no haya habido entrega
efectiva.
Resulta aplicable el rgimen jurdico tambin a otras situaciones convencionales no
autorizadas por el Decreto Ley: la nica modalidad no autorizada por dicho cuerpo, es la del
subarrendamiento o subaparcera cuando el precio pactado sea superior al que debe pagar el
arrendatario o aparcero.
Tambin se requiere que se haya efectivizado la entrega.
En tercer lugar, quedan sometidos a este rgimen jurdico del artculo 10, los casos en
que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en las disposiciones de
la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas.
Se simula, se disfraza, con apariencia y ropaje de otro contrato que escapa al mbito de
la legislacin, un contrato que s queda comprendido.
SAAVEDRA indica que se debe tratar de un caso de simulacin: debe existir el
elemento intencional en el ilcito.
Pero adems, es preciso que se trate de una simulacin acerca de la naturaleza del
contrato.
La norma alcanza nicamente a esa simulacin.
Por ejemplo, se disfraza un arrendamiento rural para que el contrato no quede alcanzado
por la normativa especial.
Tambin se requiere que haya operado la entrega efectiva del predio.
Probada la simulacin, se quita eficacia al rgimen jurdico consentido por las partes en
el negocio simulado, y se sustituye por un rgimen imperativo de origen y contenido legal, y no
por el rgimen del contrato querido por las partes.
En cuarto lugar, la norma alcanza a contratos simulados que encubren otras situaciones
contractuales.
Se debe interpretar el artculo 10 con el artculo 3 del Decreto Ley, ya que establece que
para los contratos enumerados en el artculo 3 (los que excluye de la legislacin especial,
pastoreo atpico menor de un ao, contrato accidental por una sola cosecha, etc.), en caso de que
se comprobare que no se cumplen estas finalidades o que se las invoca como medio de eludir

los beneficios de estabilidad y dems que esta ley acuerda al productor, el contrato quedar
sometido al imperio de sus disposiciones.
O sea que el artculo 3 prev la hiptesis consagrada en el artculo 10: bajo la apariencia
de un contrato de pastoreo, sociedad civil, se disimula un contrato de arrendamiento o aparcera
rural.
Pero el hecho que diga el contrato quedar sometido al imperio de sus disposiciones,
podra parecer contradictorio por lo que regula el artculo 10, que prev un rgimen jurdico
propio.
GELSI BIDART entiende que se trata de disposiciones contradictorias, por lo que
propone que el rgimen del artculo 10 se aplique en los casos que no queden incluidos en el
artculo 3.
SAAVEDRA entiende que en cualquier caso debe aplicarse el artculo 10, por la
igualdad de respuesta de la ley ante los distintos casos, y que adems la remisin quedar
sometido al imperio de sus disposiciones implica que se remite a la totalidad de la normativa
del Decreto Ley, dentro de lo que se encuentra el artculo 10, que primar sobre el resto.
Registro y artculo 10 del Decreto Ley
El artculo 10 prev la intervencin judicial. Es la autoridad encargada de graduar la
multa, declarar el derecho de retencin y tutelar por la va del plazo de desalojo especial- la
ocupacin del predio que en la especie se viene ejerciendo en virtud de un contrato nulo o
simulado.
La aplicacin de la multa puede realizarse de oficio.
Entiende SAAVEDRA que resulta del contexto de la disposicin que para la aplicacin
del artculo se requiere como presupuesto de su aplicacin, la existencia de una pretensin de
desalojo. Por lo que, carece de legitimacin el ocupante del predio para impetrar la aplicacin
de la multa si no ha mediado la pretensin formalizada judicialmente de desocupacin del
predio.
Consecuencias de la aplicacin del artculo 10
Multa
Multa por concepto de resarcimiento que ser fijada entre un mnimo de un ao y un
mximo de dos aos del precio del arrendamiento.
Debe abonrsela quien ha concedido el uso y goce del predio, al ocupante del mismo. El
motivo por el cual la sancin es para uno, es el hecho de que el fundamento de la multa es de
carcter punitivo: se sospecha que de algn modo la responsabilidad de haber celebrado un
contrato nulo por falta de solemnidad, o por ser prohibido o simulado bajo la apariencia de un
contrato excluido de la legislacin especial, recae en quien ha entregado el uso y goce. Se
presume que lo ha hecho para burlar el contenido tuitivo de esa legislacin a favor del
arrendatario o aparcero tomador.
El Juez tiene la libertad de fijar el monto dentro de los lmites de un ao mnimo y dos
mximo del precio del arrendamiento.
Por tanto el obligado es el que cede el uso y goce, seudo arrendador o aparcero dador, o
en su caso sus sucesores mortis causa.

El ocupante del predio podr oponer en caso de corresponder, el derecho de retencin


con que la norma le ampara para afianzar el cumplimiento de dicha multa.
Si el adquirente abonase la multa para enervar el derecho de retencin, podr repetir
contra el obligado a abonarla: quien ha concedido el uso y goce del predio.
Para la aplicacin de este precepto (pago de la multa), es necesario que el beneficiado se
encuentre actualmente ocupando el predio.
Luego de que se establece la obligacin del pago de la multa, se convierte en una
obligacin de pago dineraria y est sometida a todas las disposiciones aplicables a dichas
obligaciones.
SAAVEDRA en cita a GUERRA, considera que no es posible acumular a la sancin
prevista, los daos y perjuicios derivados de su aplicacin, en virtud de la calificacin de
indemnizatoria que la ley le atribuye a la sancin.
El derecho de retencin antes mencionado, que beneficia al ocupante, podr ser ejercido
frente a pretensiones de desapoderamiento, no solo frente al concedente del uso y goce del
predio sino tambin frente a terceros.
Veamos una situacin en la que lo antedicho cobra relevancia: La multa se impone al
arrendatario subarrendador, por as corresponder. Pero si el arrendador en el contrato base
(que resulta extrao a esta sancin) ve allanado el camino para la recuperacin del predio,
pudiendo eludir el pago de la multa, y el ocupante despojado de la ocupacin sin poder
resarcirse en modo alguno de la situacin en que fue colocado, el recurso se prestara a
maniobras elusivas en la legislacin especial.
La norma establece un plazo legal de ocupacin del predio.
Ser de un ao a partir del 30 de abril siguiente al de la intimacin judicial de desalojo.
En la especie, la norma legal por este medio ampara al ocupante del predio. Porque
resulta de toda evidencia que de aplicarse los principios generales, debera llegarse a la
conclusin del sometimiento al rgimen del precario.
Se seguirse principios generales, desenmascarada la simulacin, se debera mantener el
plazo derivado del contrato que se ha disimulado.
La doctrina se ha cuestionado la naturaleza jurdica de esta ocupacin.
GUERRA entiende que no se trata del precario a que refiere el Cdigo Civil, porque su
permanencia no responde a la mera tolerancia del dador del predio sino al amparo que concede
la norma ms all de la voluntad del dador. Tampoco rene el carcter de gratuidad.
Se trata de una ocupacin que deriva del imperio de la ley.
Finalmente, otra de las consecuencias que emerge de la aplicacin del artculo 10, es la
obligacin del ocupante del predio de abonar la renta convenida.
Sern de aplicacin las normas relativas a la mora en el pago de la renta, la posibilidad
de revisin judicial de la renta si se dan los presupuestos, etc.
Lo anterior se aplica a los contratos simulados (ya que son validos y eficaces); pero en
el caso de contratos afectados de nulidad, no podemos hablar de que la renta es una obligacin
que deriva de la relacin contractual, ya que la misma no existe. All el origen del pago de la
renta es legal, y por tanto en esos casos no ser posible la aplicacin de aquellos institutos que

exigen como presupuesto, la existencia de un contrato, por ejemplo, el instituto de la revisin de


la renta.
SUBARRENDAMIENTO Y SUBAPARCERA

1. Introduccin
La subcontratacin supone la existencia simultnea de dos relaciones contractuales, en
principio, autnomas.
Cada una de ellas rene por s los requerimientos establecidos por la legislacin especial
para quedar sometidas a dicha legislacin.
Explica SAAVEDRA que en el derecho agrario existe una muy firme tendencia contra
la admisin de las figuras del subarrendamiento y la subaparcera rural; orientacin que de regla
se manifiesta en las prohibiciones de subarrendar o conceder subaparcera.
Ello es as en virtud de dirigirse principalmente a impedir, desalentar, desestimular, las
posibilidades de intermediacin y de especulacin en el trfico jurdico de arrendamientos y
aparceras.
An en este caso, en que no se dispone una prohibicin a subarrendar o dar en
subaparcera, esta orientacin en cierto aspecto se mantiene.
2. Subcontrato total y parcial, propio e impropio
El subcontrato puede ser total o parcial.
Es total cuando tiene por objeto la totalidad del derecho transmitido. Situacin que con
frecuencia ha sido confundida con la cesin de contrato.
Es parcial cuando se cede solamente parte del derecho conferido por el contrato base.
A esta categora de subcontrato parcial, SAAVEDRA agrega la de aquellos subcontratos
que ceden algunos de los aprovechamientos concedidos en el contrato base.
Cuando el subcontrato asume un distinto tipo contractual que el del contrato base, se
habla de subcontrato impropio.
3. Facultad de subcontratar y la legitimacin para transferir el uso y goce del predio
El contrato de arrendamiento y aparcera, crean la obligacin de conceder el uso y goce
del predio rural a la otra parte, independientemente de la calidad de propietario de la finca y de
la disponibilidad actual de ese uso y goce por quien se obliga a concederlo.
Por lo que, no existe en este plano obstculo alguno para que una persona se obligue en
el subcontrato a conceder el uso y goce del predio que ocupa en calidad de arrendatario por
ejemplo. Y ello con independencia del contrato base.
Por ejemplo, no existe en principio ningn impedimento para que se celebre un contrato
de subarrendamiento por un plazo superior al contrato base, en la esperanza de que, al
vencimiento del plazo del contrato base, el arrendatario obtenga por ejemplo una prrroga o
renovacin del contrato.
Ahora bien, existe un segundo plano, que es denominada legitimacin para disponer o
poder de disposicin. Refiere no ya a la validez del contrato sino a la eficacia del mismo. Va
referida a la titularidad y disponibilidad del derecho que supone la prestacin debida.
Slo el titular del derecho est legitimado para disponer de l.

Por lo que, el arrendador, adems de tener capacidad para contratar, debe estar
legitimado, ser titular del derecho de cuyo contenido formen parte las facultades de goce de la
finca o explotacin cuyo disfrute se cede en arrendamiento, y que sean transferibles.
Por lo que, siguiendo el ejemplo, el arrendatario puede legtimamente disponer del uso y
goce concedidos en el contrato base, transfirindolo al subarrendatario. Pero como no puede
disponer de ese uso y goce ms all de lo que le ha sido transmitido, si lo hace, ser ineficaz
frente al arrendador.
Ese uso y goce deriva del contrato base y por tanto est sometido a las reglas de
adquisicin derivada: no se pueden transferir ms derechos de los que se tiene; y resueltos los
derechos del dador, se resuelven los derechos por l constituidos.
Por ejemplo, el subarrendar por un plazo mayor al arriendo: el arrendador principal
tendr derecho, a la finalizacin del plazo, de solicitar la restitucin del predio. De no ser as,
habr incumplimiento.
4. La legitimacin del arrendatario para transferir el uso y goce concedido en el
Cdigo Civil
El Cdigo Civil dispone en sede de arrendamiento de cosas, en el artculo 1791, que el
arrendatario puede subarrendar para el mismo uso para el que arrend y dentro del plazo que
tiene para s, cuando no se le hubiere prohibido expresamente en el contrato.
La cesin ms all del plazo que dispone el arrendatario, por carecer de legitimacin
para disponer de ese uso y goce, ser ineficaz e inoponible frente al arrendador. Pero el contrato
de subarrendamiento ser plenamente eficaz en cuanto a la produccin de sus efectos
obligacionales.
La finalizacin del contrato base, por cualquier motivo, alcanzar al subcontrato; y ante
esto, el subarrendatario podr solicitar la resolucin del subcontrato ante el incumplimiento del
subarrendador, ms la indemnizacin de daos y perjuicios que se le hubieren ocasionado.
A su vez, la disposicin establece cuando no se le hubiere prohibido expresamente en
el contrato y luego la prohibicin puede ser parcial o total; y esta clusula se interpreta
siempre estrictamente.
Por lo que esa legitimacin del arrendatario para disponer por subarrendamiento el
derecho de uso y goce, puede ser modificada.
5. Legitimacin para transferir el uso y goce en la legislacin especial sobre
arrendamientos y aparceras rurales
Son aplicables estas soluciones del Cdigo Civil a los contratos de arrendamiento y
aparcera rural?
Las soluciones son distintas en estos contratos.
En arrendamientos rurales, parte de la doctrina ha entendido que la solucin no es en
principio la del Cdigo Civil, ya que el artculo 4 del Decreto Ley impone la obligacin de
registro del contrato de arrendamiento rural, estableciendo adems en el artculo 5 literal A que
no podr ser inscripto el subcontrato si en el contrato del que deriva su derecho el
arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorizacin para el
subarrendamiento.
Por lo que algunos entienden que el arrendatario no puede ceder legtimamente el uso y
goce si no es con expresa autorizacin del arrendador.

Por tanto, ante el silencio sobre el tema en el contrato base, el arrendatario no tendra
legitimacin para conceder el predio en subarrendamiento; si lo hiciera, sera responsable por
incumplimiento de las obligaciones a su cargo.
SAAVEDRA no coincide, sino que entiende que el artculo 5 del Decreto Ley no ha
derogado las disposiciones del Cdigo Civil, sino que lo que produce es imposibilidad de
registro del contrato sin tal autorizacin, manteniendo intacta su validez.
Con respecto a los contratos de aparcera, no son aplicables tales soluciones. La
aparcera es en principio intuiti personae respecto del aparcero tomador o cuidador. Es por ese
motivo que no pasa a herederos del aparcero tomador (artculo 152 Cdigo Civil), a diferencia
de lo que sucede con el aparcero dador.
Por tanto el aparcero tomador no est legitimado para transferir mediante subcontrato, el
derecho de uso y goce que es titular. Se le concede por sus particulares condiciones, virtudes,
caractersticas.
Ahora bien, este principio puede ser vlidamente modificado entre las partes. Las
normas del Cdigo Rural rigen a falta de acuerdo de partes.
6. Subcontratos y contratos de gestin
En el derecho agrario se identifica una figura diversa del subcontrato, que se denomina
contrato de gestin.
Cuando se cede el predio para su goce y uso, ya sea en aparcera o arrendamiento rural,
no es extrao que quien lo recibe, realice la gestin productiva del mismo: para llevar adelante
la actividad econmica, el arrendatario o aparcero tomador, debe incorporar adems otros
factores de produccin, para lo cual deber trabar muchos tipos de relaciones negociales.
Por ejemplo, contratar empleados.
Sucede que en el despliegue de la actividad negocial, el arrendatario o aparcero
tomador, a veces puede o debe ceder el uso y goce de parte del predio a un sujeto extrao a la
relacin.
Ejemplo: la relacin laboral agraria determina en nuestro pas que con frecuencia, se le
conceda al trabajador la posibilidad de ingresar algunos animales de su propiedad al predio; o
incluso que este explote a su entero provecho una fraccin. Obviamente esa cesin no supone
un contrato de subarrendamiento o subaparcera ni tampoco el desplazamiento de la gestin del
predio a un sujeto extrao.
Por lo que, an cuando estuviera vedado al arrendatario el subarriendo, no puede
considerrsele responsable por el hecho de haber cedido el uso y goce del predio en esas
circunstancias.
Otro caso es ceder el uso y goce para la realizacin de cultivos asociados, o el del
pastoreo por breve trmino.
En la medida que tales situaciones no suponen desprenderse de la gestin del predio,
sino que responden a la finalidad de realizar una gestin eficiente del uso y goce concedido, no
puede asimilrselos a los subcontratos.
SAAVEDRA no coincide con fallos judiciales que han hecho lugar a la accin de
resolucin del contrato de arrendamiento por la sola circunstancia de haber recibido el
arrendatario animales en el pastoreo conjuntamente con los de su propiedad, en el entendido que
ello constitua per se, subarrendamiento, lo cual estaba convencionalmente prohibido.
7. La limitacin de los subcontratos: precio o porcentaje.

Como se mencion, existe tendencia a limitar las figuras de los subcontratos en sede de
arrendamientos y aparceras rurales.
Varias son las disposiciones que lo evidencian; a modo de ejemplo: en sede de renta, se
dispone que sern nulos los contratos de subarrendamiento o subaparcera cuando el precio
pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero (artculo 2 inciso 3 del
Decreto Ley).
Esta disposicin es de orden pblico, dirigido a proteger al mercado de arrendamientos,
combatiendo la especulacin y alza de los precios de arrendamientos producida por la
intermediacin de tierras.
Rige tanto para el precio fijado en el contrato originario, como tambin para las
modificaciones de renta y sentencia que recaiga en el procesamiento de su revisin.
8. Las limitaciones de los subcontratos: el registro de los subcontratos.
Otra limitacin es la establecida en el artculo 5 del Decreto Ley: No podrn ser
inscriptos los contratos de subarrendamiento y subaparcera si en el contrato del que deriva su
derecho el arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorizacin para el
subarrendamiento o subaparcera.
No es un requisito de solemnidad.
A pesar que la disposicin hace referencia a que la autorizacin debe estar en el contrato
originario, nada impide que la misma se exprese con posterioridad a la celebracin del mismo.
Al no poder registrarse, la consecuencia no es la nulidad, sino que el mismo contina
siendo vlido, pero: (i) las partes no podrn invocarlo ante rganos pblicos; (ii) el arrendador
no puede prevalerse del subarrendamiento para obtener la resolucin del contrato; (iii) iniciado
el desalojo por el arrendador al subarrendador, el subarrendatario no podr comparecer en juicio
a hacer valer sus derechos; y (iv) tampoco el tercer adquirente del bien debe respetar el
subarrendatario.
VIERA sostiene que hubiese sido preferible que la ley prohba directamente el
subarrendamiento no autorizado por escrito.
9. Las relaciones entre contrato base y subcontrato. La accin directa por el cobro de
las rentas. El plazo del contrato base y el del subcontrato. La responsabilidad del
subconcedente por los hechos del subconcesionario.
El artculo 1821 del Cdigo Civil establece la accin directa del arrendador principal
contra el subarrendatario por los adeudos que ste tiene respecto al subarrendador.
El arrendador (contrato base) puede dirigirse directamente contra el subarrendatario
(que es un tercero de la relacin originaria), para el cobro de las rentas hasta la suma
concurrente del precio que adeuda del subarrendamiento al tiempo del embargo o de la
intimacin judicial que se le haga a nombre de arrendador originario (artculo 1821 Cdigo
Civil).
Son contratos independientes y autnomos, pero expresamente por texto legal y como
solucin de excepcin, es posible admitir la incidencia de un contrato sobre otro.
No es posible afirmar que los derechos y obligaciones conferidos al arrendatario, se
extiendan al subarrendatario. Si el legislador lo hubiese querido, lo debi haber manifestado de
forma clara y expresa.

El hecho de que el arrendador consienta la posibilidad de que se haga un contrato de


subarrendamiento, no crea relacin contractual entre el arrendador principal y el
subarrendatario, ni da a este ltimo derecho sobre aquel.
Tambin se destaca otro fenmeno: responsabilidad del arrendatario subarrendador
frente al arrendador en la obligacin de cuidar de la cosa como buen padre de familia, no
solamente por su propia conducta sino tambin por la de los subarrendatarios.
El arrendatario responde frente al arrendador por la conducta del subarrendatario en el
cuidado del predio como un buen padre de familia.
10. Alcance y efectos de la prohibicin de subcontratar
La doctrina es unnime en considerar que la prohibicin de subarrendar, alcanza
tambin a la posibilidad de conceder en subaparcera.
El incumplimiento de la prohibicin, trae aparejada la rescisin del contrato base por
incumplimiento, con los daos y perjuicios correspondientes, pero esto no afecta la eficacia del
subcontraro.
Por lo que, si el arrendatario o aparcero tomador se ve privado del uso y goce derivado
del contrato base como consecuencia de la rescisin por incumplimiento, y por rebote, tambin
el subarrendatario, ste podr a su vez pedir la rescisin por incumplimiento del subcontrato,
con los correspondientes daos y perjuicios.

LA GESTIN DEL PREDIO. CONTENIDO Y LMITES.


1. Introduccin
En el mismo momento en que se concede a un sujeto la gestin productiva de un predio,
no se atribuye al contratante solamente el ejercicio de un derecho de goce de la cosa, como
sucede en la locacin, sino que se le atribuye algo de mucha mayor importancia, que es el
ejercicio de un poder que tiene como contenido incluso la organizacin de un ordenamiento
productivo.
Por ello, precisar el contenido y lmites de los poderes jurdicos a efectos de desarrollar
esa gestin por parte del arrendatario o aparcero tomador, adquiere una singular relevancia
desde todo punto de vista.
2. El marco analtico de los poderes en la gestin del predio
Se trata de analizar el marco de poderes y deberes de los que correlativamente son
titulares ambas partes contratantes en los contratos de arrendamiento y aparcera rural.
Es decir, examinar el estatuto respectivamente de concedente y conductor dentro del
ordenamiento de la empresa; con la consecuencia que de ese status derivan una serie de poderes
jurdicos y de derechos subjetivos a favor de las dos partes.
3. La autonoma de la gestin del predio y sus lmites
El conferimiento de los poderes de organizacin al arrendatario, importa una cierta
esfera de autonoma en la eleccin de los modos y predisposicin de los medios idneos en su
ejercicio, y en la amplitud mayor o menor de esa esfera se puede juzgar el grado de tutela
reservado al arrendatario.
Hay una tendencia a fortalecimiento de los poderes del concesionario: reforzamiento
dirigido a dotarle de mayores poderes en la tarea de combinar y predisponer los distintos
recursos, con el objeto de aumentar la productividad del predio. Sumado a la remocin de
posibles obstculos que le puedan impedir el integral ejercicio o el aumento de la produccin en
cantidad y calidad.
Desde otro ngulo, este fenmeno se presenta como el reconocimiento a la libre
iniciativa que deber desarrollar como empresario agrario.
Tambin se evidencia este reforzamiento, en la creacin de un marco mnimo,
indisponible para las partes, de autonoma funcional en la organizacin y gestin del predio.
Mnimo que habr de prevalecer aun en caso de que cosa diversa se hubiese convenido en el
respectivo contrato.
Claro est que el ensanchamiento en la base de los poderes del arrendatario o aparcero
tomador no es irrestricto. Est acotado objetivamente al marco normativo y funcionalmente a
los lmites de su ejercicio legtimo de conformidad con el fin que esos poderes han sido
reconocidos.
4. El contenido de la gestin productiva del predio

Sin la existencia de la traslacin del derecho de disfrute econmico del predio, no es


posible hablar de contratos de arrendamiento o aparcera rural. Su ausencia deriva
necesariamente en que el contrato de que se trate degenere inevitablemente hacia otro tipo
contractual.
El derecho de aprovechar econmicamente de la cosa y percibir los frutos que la cosa
diera, corresponde en principio al propietario de la misma. Sin embargo, el propio Cdigo Civil
indica que los frutos pertenecen en principio al dueo, sin perjuicio de los derechos
constituidos por las leyes, o por un hecho del hombre, como por ejemplo, al poseedor de buena
fe, al usufructuario o al arrendatario.
Por tanto, los contratos de arrendamiento o aparcera rural, tienen como efecto la
traslacin del contenido de ese derecho de apropiacin sobre los frutos, hacia un tercero que
carece de esa facultar respecto al predio concedido.
Esta atribucin negocial del ius fruendi se opone al ius utendi del contrato de locacin,
y se encuentra en correlacin sinalagmtica con la obligacin de abonar la renta al concedente
de parte del arrendatario o aparcero tomador. Y es el punto de partida en torno al cual giran
todos los poderes de ambas partes en estos contratos.
El ncleo central del ejercicio de la actividad agraria, lo constituye el desarrollo de un
ciclo biolgico, por lo que adquiere fundamental relevancia el anlisis de los frutos
denominados naturales: las producciones espontneas de la tierra, las cras y dems
productos de los animales.
Estos frutos naturales son parte de la cosa mientras se encuentren unidos o adheridos a
ella.
La adquisicin de los frutos naturales se produce pues en tanto se produzca la
separacin del fruto respecto de la cosa a que acceden.
Lo anterior puede dar lugar a injusticias al momento de extincin del contrato, por lo
que la legislacin agraria introdujo algunos correctivos a este principio.
En cuanto a la determinacin del objeto del ius fruendi esto es, de los frutos naturales
cuyo aprovechamiento ha sido concedido, existen algunas previsiones legales que permiten
extraer el contenido tpico del ius fruendi que corresponde al arrendatario o aparcero tomador.
Contenido que tambin podr derivar de las previsiones contractuales.
Ejemplo: Ser un goce abusivo en los predios rsticos, arrancar rboles, hacer cortes
de montes, salvo si el arrendatario lo hiciera para sacar la madera necesaria para los trabajos
del cultivo de la tierra o mejora del predio, o a fin de proveerse de lea o carbn para el gasto
de la casa. (1812 Cdigo Civil).
Ninguna de estas disposiciones reviste la nota de derecho necesario. No se apunta a un
contenido inmodificable.
Explica LOBATO GOMEZ que existe un contenido natural de los derechos de
aprovechamiento del arrendatario que podr ser modificado mediante un acuerdo de voluntades
del arrendador y del arrendatario dirigido a excluir del contenido material del contrato
determinados aprovechamientos agrarios compatibles, principales o secundarios, reservndolos
el arrendador para su propio disfrute o para cederlos a terceros, o a incluir en el contenido
material del contrato de arrendamiento rstico cualesquiera otros aprovechamientos, como la
caza, que no tengan naturaleza agrcola, ganadera o forestal.
5. Contenido de la gestin productiva del predio: comercializacin de los frutos y
autonoma de gestin

Un punto en que se ha preservado la autonoma de la gestin empresarial del


arrendatario o aparcero tomador, es en cuanto a la etapa de comercializacin de frutos y
productos resultantes de la gestin.
El arrendatario es el nico que puede determinar el tipo de cultivo y organizar la
explotacin del modo que crea ms conveniente, ya que es quien asume los resultados y el nico
que decidir sobre el destino. Admitir pactos sobre el destino de los productos supondra un
grave lmite al derecho de propiedad sin causa legal o social que lo justifique.
El artculo 18 de la Ley 8.163 establece son nulas por contrario a orden pblico las
siguientes clusulasc) En la explotacin agrcola o agropecuaria, la clusula que obligue al
colono a contratar con el arrendador o persona determinada, sobre recoleccin y enajenacin
de los frutos.
Puede enajenar libremente los frutos o productos derivados de su calidad de empresario
agrario.
Se protegen derechos fundamentales constitucionales como la libertad del trabajo.
Explica SAAVEDRA que esta norma permite una interpretacin extensiva a otros
supuestos ms o menos anlogos, como la contratacin con persona o empresa determinada,
referente a transportes, venta de insumos requeridos para la explotacin a realizar, crditos, etc.
6. Contenido de la gestin productiva del predio: destino contractual y autonoma de
gestin.
Constituye una de las obligaciones principales del arrendatario usar de la cosa segn
los trminos o el espritu del contrato (artculo 1811 numeral 1).
Agrega luego: no podr el arrendatario destinar la cosa a otros objetos que los
convenidos, o a falta de convencin expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente
destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del
pas.
Igualmente, tampoco puede privarse ilegtimamente al arrendatario o aparcero tomador
de la iniciativa de organizacin y gestin: explica MILLAN SALAS, que el hecho de que el
arrendatario no pueda destinar la finca, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos
de los agrarios, ganaderos o forestales, no implica que el arrendatario no pueda determinar el
tipo de cultivo ya que se trata de un derecho del arrendatario, siendo nulos los pactos que
impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los
productos.
La gestin autnoma del predio supone una mnima esfera de libertad en la
combinacin de los distintos recursos productivos.
Es menester entonces, admitir el ius variandi del arrendatario o aparcero tomador
respecto a la organizacin productiva del predio, siempre que se respete razonablemente el
destino genrico establecido en el contrato.
As, el artculo 18 de la Ley 11.584, dispone que ser nula la clusula que prohbe
destinar a la explotacin agrcola o granjera hasta el 15% del rea arrendada, cualquiera sea
el destino principal estipulado en el contrato. Cuando el destino principal sea el de la
produccin de leche el mnimo legal de cultivo a que tiene derecho el arrendatario ascender al
35% del rea arrendada.
Disposicin que de no respetarse, anula parcialmente el contrato, invalidando esta
clusula en particular, sin afectar la validez del negocio jurdico.
No debe confundirse esta disposicin con roturacin del campo con destino agrcola: la
roturacin del campo en porcentajes mayores a los indicados en la norma legal con destino a la

implantacin de praderas artificiales, no supone el incumplimiento del destino pactado, cuando


el destino del contrato era la ganadera o el pastoreo.
No ha sido considerado incumplimiento la explotacin pecuaria en forma marginal,
cuando el destino lo constitua la agricultura.
S existe incumplimiento cuando el destino contractual era la agricultura, y se termin
afectando enteramente el predio a ganadera, o viceversa, con prescindencia de que tal cultivo
hubiese mejorado el suelo.
7. Contenido de la gestin productiva del predio: legitimacin para introducir mejoras e
innovaciones en la gestin del predio
Tambin se ampara la autonoma de la gestin en lo relativo a las mejoras e
innovaciones en la configuracin productiva del predio concedido, en tanto no alteren su destino
agrario.
La legislacin establece particular rgimen relativo a la indemnizacin por ciertas
mejoras en determinadas condiciones.
A qu mejoras est habilitado el arrendatario?
En primer lugar, el concesionario del uso y goce, tiene facultades para introducir
aquellas mejoras e innovaciones reclamadas de forma imperativa: ejemplo, en materia de
sanitaria animal.
Por su parte, el arrendatario est legitimado para introducir mejoras a las que el dador
est obligado por ley, independiente de la posterior indemnizacin que le corresponda.
Se habla de la orientacin mutatis mutandi: si un arrendatario rural realiza alguna
divisin de potreros, hace algunos corrales o planta un cierto nmero de rboles; tales mejoras
no pueden en nuestro derecho y en nuestras costumbres considerarse como una modificacin de
la forma, y en especial porque de ordinario estarn de acuerdo con el destino a que la cosa ha
sido dada en arrendamiento, y tambin estarn dichas mejoras en consonancia con la finalidad
normal de la explotacin.
Indica MASSART que si no son lcitos los pactos dirigidos a intervenir en la gestin del
arrendatario (o mejor dicho, existe un lmite a los mismos), puesto que derecho del goce supone
una esfera de libertad en la combinacin cualitativa y cuantitativa de los medios con que se
desarrolla la actividad econmica, tampoco seran lcitos los pactos en que se estuviera
interfiriendo en la gestin.
Las soluciones para las mejoras deben ser extendidas para aquellas innovaciones
productivas en la gestin del predio diversas a las mejoras.
8. Los lmites de la gestin productiva del predio: la conservacin de las mejoras y el
predio como un buen padre de familia
a. Generalidades. El concepto de buen padre de familia del derecho civil al agrario
El Cdigo Civil establece en el artculo 1811 que el arrendatario tiene la obligacin de
emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
Asimismo, en el artculo 1813 se dispone que si el arrendatario no usare de la cosa
como un buen padre de familia, responder de los daos y perjuicios, y an tendr derecho el
arrendador para demandar la rescisin del arrendamiento en el caso de un grave y culpable
descuido.

Se ha visto necesario reducir el estndar abstracto y genrico del Cdigo Civil, a un


estndar concreto y especfico referido singularmente al contexto tcnico productivo en que ese
buen padre de familia se encuentra colocado, en un tiempo y lugar determinado y en una
especial relacin contractual.
La Ley 16.223 en su artculo 2 establece: Se entiende que el arrendatario es buen
cumplidor de sus obligaciones como tal cuando cumple satisfactoriamente las principales
estipulaciones del contrato, es buen pagador, y ha cuidado como buen padre de familia las
mejoras y el predio, preservndolo de los daos que est a su alcance evitar, como ser la
invasin de malezas y la produccin de erosiones o cualquier otro elemento de degradacin por
uso inadecuado de la tierra
b. mbito material de ocupacin
Aunque el precepto se ubica en disposicin relativa a los contratos de arrendamiento
cuyo principal destino contractual es la produccin lechera, no parece quedar limitada su
aplicacin exclusivamente a los contratos con ese particular destino contractual.
c. Contenido de la obligacin de cuidar y preservar las mejoras y el predio como un buen
padre de familia
El precepto tiene la finalidad de completar el contenido del Codigo Civil (emplear en
la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia).
La disposicin precisa lo establecido en sede civil.
Para ello, refiere en primer trmino al cuidado de las mejoras, incluyendo en esa
expresin, las reparaciones que la ley pone a su cargo.
En segundo lugar, el precepto refiere al cuidado del predio preservndolo de los daos
que est a su alcance evitar. Ratifica que es obligacin de medios, no de resultados.
Luego enumera a ttulo enunciativo, al establecer como ser. Y ejemplifica con la
invasin de malezas, produccin de erosiones o cualquier otro elemento de degradacin por uso
inadecuado de la tierra.
Es posible incluir como conductas omisivas a este deber de conservacin del predio, la
existencia de cultivos agotadores y de monocultivos anticientficos, as como la falta de abono
de tierras en circunstancias determinadas.
Integra el contenido de la obligacin, el normal y racional cultivo del predio conforme a
los patrones de la buena tcnica agraria.
En caso de malezas y erosiones, la obligacin contractual impuesta al arrendatario no
alcanza a las ya existentes al momento de ocupar el predio.
Nuestra legislacin no dice expresamente que el arrendatario o aparcero tomador tiene
la obligacin de combatir malezas y otras plagas de la agricultura, as como realizar actividades
para recuperar el suelo.
Sin perjuicio de ello, se ha intentado modificar esta falta de legislacin expresa, en sede
de regulacin jurdica de la renta, al tomar como elemento para la fijacin judicial de la misma,
los gastos que supongan esas labores as como tambin, en las limitaciones en el uso y goce del
predio derivado de esas tareas.
Se critica que ello queda limitado a los contratos cuya renta es revisable, sin alcanzar al
resto.
Explica SAAVEDRA, que la obligacin de conservar el predio libre de malezas, de no
provocar erosiones y otros fenmenos de degradacin del suelo y la responsabilidad que pueda

generar- viene a superponerse a la de cumplir las normas tcnicas bsicas de conservacin de


suelos que estableci la Ley 16.223 artculo 6.
Aunque responde a la misma inquietud, no tiene el mismo contenido ni el mismo
rgimen de responsabilidad.
d. El estndar del buen padre de familia. Su apreciacin in concreto.
Se trata de un concepto esencialmente variable, que debe valorarse en atencin al
espacio y tiempo, segn cada situacin en particular.
Por ello el deber reconoce como lmite las posibilidades personales del arrendatario o
aparcero tomador cuando indica que est a su alcance evitar.
Es un concepto de aplicacin emprica que conduce a una justicia individualizada y no
mecnica, que se basa no sobre procedimientos lgicos sino sobre la intuicin y la experiencia.
La conducta razonable de un buen labrador, vendr determinada por la realidad
sociolgica en la que intervienen diversos factores: caractersticas de la especialidad agrcola de
que se trate, costumbres y tradiciones, labor legislativa, entorno, etc.
e. Requisito de admisibilidad de la accin derivada del incumplimiento de la obligacin de
cuidar las mejoras y el predio como buen padre de familia: la constancia del estado del
predio en el instrumento que prueba el contrato
El Decreto 14.384 establece en el artculo 71 que: Para que el arrendador pueda
ejercer accin contra el arrendatario en base a que este no cumple sus obligaciones como buen
padre de familia, ser condicin necesaria que las circunstancias relativas al estado de
inmueble en la fecha de iniciacin del contrato, consten en el instrumento que lo pruebe.
Establece severa limitacin para poder hacer efectiva la responsabilidad por el
incumplimiento a la obligacin de preservar las mejoras y el predio con la diligencia de un buen
padre de familia.
El requisito se considera requisito extrnseco de admisibilidad de la pretensin.
Sera un rigorismo innecesario no admitir que las circunstancias relativas al estado del
inmueble consten en el inventario que se efecta en documento separado que se considera como
parte integrante del contrato.
Esta limitacin procesal explica GELSI BIDART, no alcanzara a las mejoras existentes
y solamente estara referida al inmueble en cuanto tal. Ello en virtud de que el legislador
distingui en referencia a la obligacin de conservacin, el cuidado de las mejoras, al cuidado
del predio.
f.

Requisito de admisibilidad de la accin derivada del incumplimiento de la obligacin de


cuidar las mejoras y el predio como buen padre de familia: la previa intimacin en mora

Es necesario constituir en mora al arrendatario o aparcero tomador, previo a iniciar


accin por no cuidar las mejoras y predio como buen padre de familia? (artculos 1336 y 1342
del Cdigo Civil).
GAMARRA entiende que la constitucin en mora solamente tiene razn de ser cuando
resulta que el cumplimiento no es definitivo.
La mora presupone posibilidad de cumplimiento.
Cuando el incumplimiento es definitivo e irreversible, carece de sentido hablar de mora
y de constitucin en mora.

La negligencia en el cuidado como buen padre de familia, en muchos casos debe


considerarse como un incumplimiento definitivo e irreversible de la obligacin.
En ese caso, la hiptesis de hecho exonera del presupuesto de la previa intimacin en
mora para reclamar el incumplimiento.
g. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia. Aplicaciones jurisprudenciales
Se ha dicho que constatado el mal estado de los alambrados perimetrales e internos, es
incuestionable la omisin de la obligacin de cuidado del predio como un buen padre de
familia.
En igual sentido se ha pronunciado cuando se trat de la falta de conservacin de la
fertilidad de la tierra por el hecho de haberse permitido la invasin de chircas que generaron
plantas en los troncos leosos, que pese al intento de corte por mquinas, no result estril.
Tambin se ha pronunciado en ese sentido cuando a la negligencia del cuidado de los
alambrados se le sum la invasin de malezas y el cambio del destino contractual convenido.
Del mismo modo, se ha dicho que resulta una grave violacin al cuidado del predio
como un buen padre de familia, la abusiva tala de monte.
Por el contrario, no supone negligencia el mal estado de los alambrados cuando
proviene de la vetustez de los mismos y se prob el cuidado y sustitucin por el arrendatario an
cuando hubo demora en hacerlo.
Tampoco result negligencia la invasin de malezas cuando se prob que ello fue en
cantidad y calidad habitual al tipo de predio considerado.
9. Los lmites de la gestin productiva del predio: la conservacin de los suelos
Particular atencin se da a la conservacin del suelo por parte del arrendatario o
aparcero tomador.
El Estado puede y debe establecer normas que conduzcan efectivamente a la
preservacin del suelo, prohibiendo la explotacin irracional que origine su erosin,
degradacin o agotamiento quien quiera sea el titular de la empresa que lo realice.
Tales normas deben necesariamente prevalecer sobre los intereses meramente privados.
a. La obligacin de dar cumplimiento a las normas tcnicas bsicas de conservacin
de suelos y aguas
El artculo 6 de la Ley 16.223 establece: En todo contrato que se celebre al amparo de
la presente ley, las partes debern cumplir con las normas que establezca el Ministerio de
Ganadera Agricultura y Pesca, de acuerdo a lo dispuesto por los numerales 5 y 8 del artculo
3 del Decreto Ley 15.239.
Dicho texto, declara de inters nacional promover y regular el uso y la conservacin de
los suelos y las aguas superficiales destinadas a fines agropecuarios, cometiendo al MGAP a 5.
Determinar las normas bsicas que debern aplicarse en el manejo y conservacin de suelos y
aguas y recuperacin de suelos () 8. Prohibir la realizacin de determinados cultivos o
prcticas de manejo de suelos y aguas en las zonas que corresponda.
Seala adems que los titulares de explotaciones agropecuarias, cualquiera fuere la
vinculacin jurdica de los mismos con el inmueble que les sirve de asiento, o tenedores de
tierras a cualquier ttulo, sern responsables del cumplimiento de las normas que dictar el

MGAP a travs de sus organismos especializados segn lo establecido en los numerales 5 y 8


del artculo 3 de la presente ley.
Texto reiterativo y vicioso porque no son las partes quienes deben cumplir con las
normas tcnicas bsicas sino el arrendatario o aparcero tomador, pues es quien tiene el predio y
por ende el nico que tiene posibilidad material de cumplirlas.
Esta obligacin del tenedor de ajustar la gestin a ciertas orientaciones, incide
indudablemente en el rgimen de los contratos.
Estas orientaciones exceden la obligacin de diligencia y se proyectan sobre aspectos
como licitud del objeto, imposibilidad superviniente de las prestaciones, vicios del
consentimiento, etc.
Se trata de disposicin de orden pblica.
b. La responsabilidad contractual derivada de la violacin a las normas tcnicas
bsicas de conservacin de suelos
El inciso 2 del artculo 6 de le Ley 16.223 establece que el incumplimiento del
arrendatario, subarrendatario, aparcero o subaparcero, a las referidas obligaciones certificado
por el MGAP, ser causal de rescisin del respectivo contrato.
Introduce una causal autnoma de rescisin del contrato?
(Esto es, la rescisin fundada en la negligencia en el cuidado del predio solamente podr
ser invocada al amparo de lo dispuesto por dicho precepto legal, o tambin en lo dispuesto por
las normas generales de conservacin de la cosa del derecho comn, y an de la legislacin
especial?)
SAAVEDRA entiende que s, sin enervar las causales antes de esta ley dispuestas: no
son idnticos presupuestos de accin, ni idntico su rgimen jurdico.
Aqu slo basta con incumplir normas tcnicas bsicas. No es necesario, como en
ocasin comn de rescisin por omisin de conservacin de la cosa, que se demuestre adems
un perjuicio. En aquella es tambin que conste por escrito el estado del predio, mientras que
aqu basta con probar el incumplimiento a las normas tcnicas bsicas. Aqu es necesaria la
certificacin del MGAP que resulta irrelevante en la accin rescisoria comn.
Qu naturaleza tiene la certificacin expedida por el MGAP?
SAAVEDRA entiende que se trata de un presupuesto para obtener una sentencia
favorable.
El texto reclama no solamente el incumplimiento a las normas tcnicas bsicas, sino que
es preciso que ese incumplimiento hubiese sido certificado por el MGAP. No exige
incumplimiento sino la certificacin de ese incumplimiento por parte de la administracin.
La certificacin no obliga al Juez a declarar la rescisin. ste tiene discrecionalidad
para apreciar la situacin.
Puede modificarse esta disposicin por acuerdo de partes?
Que el incumplimiento de las normas tcnicas bsicas, genera responsabilidad frente al
Estado, es indiscutible. Ahora bien, tambin es as el rgimen contractual?
SAAVEDRA entiende que el punto no es sencillo porque la Ley nada dice que sus
disposiciones sean de orden pblico.
Por tanto concluye que s pueden modificar el rgimen preceptuado en la norma legal
citada.

c. La responsabilidad del propietario del predio por las multas que se apliquen por
incumplimientos del arrendatario
La Ley 18.564 agrega un elemento ms al panorama de conservacin de los suelos en
materia de contratos agrarios.
Se trata de la responsabilidad del propietario del predio eventualmente arrendadorfrente a la Administracin, por las obligaciones resultantes de las sanciones 8multas) que se
impongan por el incumplimiento de las normas de conservacin de suelos.
Es cierto que el arrendador se desprende de la tenencia material del predio, y que la
titularidad de la tenencia del predio y de su gestin corresponde al arrendatario. A ste se le
atribuye la responsabilidad por el buen o mal uso que haga del suelo.
Por tanto, el arrendatario es el primer responsable ante la Administracin.
La novedad de esta ley, es la de establecer la responsabilidad solidaria del propietario
frente a las sanciones que disponga la administracin por incumplimiento a las normas tcnicas
de conservacin de suelos. Ello an cuando la explotacin sea realizada por un tercero.
SAAVEDRA entiende que se trata de responsabilidad por hecho ajeno.
Esto lo concluye no slo por el hecho de que responde por lo que el arrendatario realiza,
sino por lo dispuesto en el artculo 3 de la ley: en dicha disposicin se establece la posibilidad
de prever la garanta a efectos de que se puedan cubrir las multas por el incumplimiento a las
normas de conservacin de suelos.
No tendra sentido la constitucin de una garanta para hacer frente a las multas, si no
fuera para garantizarse el reembolso de lo que se ha abonado a cuenta del arrendatario.
Si se considera que se trata de responsabilidad por hecho ajeno, el arrendador tendra
derecho a repetir lo pagado contra el arrendatario.
Otra disposicin en relacin a la responsabilidad del propietario por las multas que
aplique la Administracin por el incumplimiento a las normas de conservacin de suelos, es la
que establece que se tomar en consideracin la conducta del propietario a efectos de graduar su
responsabilidad.
Las multas podrn ir desde las 10 UR a las 10.000 UR, y aade el texto legal: En caso
de que la misma sea aplicada contra un propietario de inmuebles que no lo estuviere
explotando en forma directa, a los efectos de la graduacin de la multa se tendr en cuenta la
conducta de ste en relacin al contrato que hubiere efectuado en cuanto al manejo de los
suelos y de las aguas.
Varios puntos a analizar:
La ley toma en consideracin la conducta del propietario al momento de graduar la multa
(en relacin a los aspectos del manejo de suelo y agua).
La apreciacin de la conducta seguida por el propietario, no constituye facultad para la
Administracin a la hora de graduar la multa, sino un imperativo.
La disposicin es aplicable solamente al propietario. No beneficia al arrendatario.
Qu actitud debe tomar el propietario para verse alcanzada la responsabilidad prevista en
el artculo 1404 del Cdigo Civil? Comportamientos que supongan y trasunten una
actitud vigilante y celosa en el cuidado del suelo. Se pueden manifestar por ejemplo, con
la inclusin de clusulas contractuales que manifiesten esa preocupacin por ejemplo.
Entiende SAAVEDRA que la responsabilidad del propietario debera apreciarse durante
la vigencia y ejecucin del contrato, ms que al momento de su celebracin, por ejemplo,
mediante la realizacin de inspecciones de campo por tcnicos en la materia, o judiciales,

o bien por intimaciones judiciales o extrajudiciales, o formulacin de denuncias ante el


MGAP dando cuenta de presuntas violaciones a las normas de conservacin de suelos.

MEJORAS
LAS MEJORAS EN EL DERECHO VIGENTE SOBRE CONTRATOS AGRARIOS
1. La incidencia del mejoramiento y de las mejoras en los contratos agrarios de
arrendamiento y aparcera. Consideraciones generales
Es en la legislacin especial sobre arrendamientos y aparceras rurales donde mayor
fortuna tuvieron las construcciones doctrinarias y jurisprudenciales sobre la variacin en la
apreciacin de los mejoramientos.
(i)
Se ha legislado de una manera ms sensible e interesada en relacin al tema de
las mejoras;
(ii)
Se ha procurado liberar al arrendatario de la dependencia a que le someta el
Cdigo Civil en cuanto a la posibilidad de introducir mejoras;
(iii)
Se ha obligado al arrendador a dotar el predio de ciertas mejoras necesarias para
su explotacin, y en caso de no realizarlas, podr el arrendatario llevarlas
adelante con el beneficio del pago de una indemnizacin impuesto al
arrendador;
(iv)
Se ha llevado a la modificacin de los trminos del contrato cuando esa
actividad mejorante ha sido estimada por el legislador segn fines de inters
general;
(v)
La actividad de mejoramiento ha venido a incidir en la generacin de tipos
contractuales especficos, donde el mejoramiento y las mejoras pasan a un
primer plano: contrato ad miliorandum es el contrato por el cual el cesionario
del predio contrae la obligacin de mejorar el predio a cambio del uso y goce
que del mismo se le cede: la obligacin de abonar un precio si es que existe - ,
pasa a un segundo plano. Si bien no hay especfica regulacin nacional, varias
disposiciones refieren a especies de ste (Artculo 3 Decreto Ley 14.384)
(vi)
La consideracin de la actividad benefactora, no ha sido ajena al
establecimiento de ciertos plazos mnimos para estos contratos. BARAHONA
explica que si al arrendatario no le es garantizado un perodo suficiente de
disfrute de sus mejoras, no tendr ningn estmulo a realzarlas, lo que significa
perjuicio para el arrendador y para la colectividad interesada en un incremento
de la produccin agrcola.
(vii)
Finalmente, el tema de las mejoras no escapa cuando del tema renta se trata.
2. El mejoramiento del predio en otros contratos agrarios diversos al arrendamiento y
la aparcera rural. Contratos de colonizacin y de trabajo rural
Si bien el tema se viene tratando en relacin a contratos de aparcera y arrendamiento
rural, el fenmeno del mejoramiento del predio no ha escapado a la consideracin del legislador
en disposiciones relativas a otros contratos agrarios.
El contrato de colonizacin por ejemplo, est sometido a un particular rgimen jurdico
en materia de mejoras.

Tambin el fenmeno ha sido regulado en el contrato de trabajo.


3. Nocin de mejoramiento y de mejoras
a. Consideraciones generales
La legislacin no prev un concepto de mejoras. En algunas disposiciones especficas
ha dispuesto qu se entiende por mejoras, pero no son generalmente disposiciones agrarias sino
provienen de derecho minero y tributario principalmente.
Por lo que, su valoracin a los efectos de su integracin a la normativa agraria es
ciertamente menor.
Por tanto es necesario construir conceptos apropiados a esta legislacin.
Segn CARROZZA el mejoramiento de los bienes est integrado por 2 elementos
complementarios entre s:
b. Primer elemento: la accin de mejorar
Es una actuacin de un sujeto a quien jurdicamente cabe imputar la ac cin de
mejoramiento.
Se trata de un acto jurdico, mero acto o acto real pero no un acto negocial.
Implica la utilizacin conjunta de trabajo humano y recursos materiales, y su funcin es
la bsqueda del incremento de la productividad y del valor de la cosa Necesariamente es un
acto material; excluyndose los mejoramientos inmateriales o jurdicos, por ejemplo,
constitucin de una servidumbre a favor del predio.
Los mejoramientos son similares a las accesiones ya que ambos suponen una adjuncin
a una cosa con la cual se unen y forman un todo. La diferencia est en que el mejoramiento es
el resultado de la actividad y del gasto del hombre, y la accesin es obra de la naturaleza.
c. Segundo elemento: la mejora propiamente dicha
Es la consecuencia de la accin de mejorar, que provoca un efecto durable sobre la cosa,
susceptible de apreciacin econmica y que jurdicamente es un hecho.
La mejora supone algo extraordinario, una cierta innovacin en las cualidades de la cosa
que de algn modo la dote con cierta permanencia o durabilidad, de un valor o productividad,
aadidos o agregados a los que posea con anterioridad al mejoramiento.
No se pueden considerar mejoras, las obras corrientes que suponen la normal
explotacin del predio o las que simplemente suponen la adaptacin del predio al fin cultural
especfico. Ej.: remocin de tierras para el cultivo de vegetales, etc.
Ambos elementos es preciso deben figurar en la norma acumulativamente, para que
conceptualmente se trate de una mejora. De tal modo que si la norma slo se refiriera la accin
humana y no al resultado efectivo de esa actuacin; se tratar de expensas, y no de mejoras.
Viceversa, si slo se prev el segundo elemento sin referirse al primero, ser un caso de
accesin.
Es preciso que de la obra de mejoramiento se derive una repercusin susceptible de ser
apreciada econmicamente, por un aumento de productividad de la cosa, de su valor, o de la
adaptacin de la cosa a los fines del contrato.

El Cdigo Civil en el artculo 699 define a las mejoras como las que hayan aumentado
el valor de la cosa.
Los desarrollos del derecho agrario, no consideran solo la cosa en s misma sino
principalmente en funcin a su destino o afectacin, fruto de un anlisis funcional y no esttico,
por lo que subrayan ms que el aumento de valor, el aumento de productividad.
Incluso se ha sealado que los mejoramientos, an sin aumentar el valor o loa
productividad, se tornan necesarios para concretar la capacidad productiva del predio que al
momento de celebrar el contrato era simplemente potencial, deben encuadrarse jurdicamente en
el concepto de mejoras.
4. Diferencia entre mejoras y reparaciones
El carcter innovativo inherente a las mejoras, lleva a la distincin entre mejoras y
reparaciones.
Las reparaciones suponen el cumplimiento de la obligacin de conservar la cosa, con las
cualidades y aptitudes de que ya estaba dotada. En cambio las mejoras implican que se aada
algo a la cosa.
Las reparaciones se rigen por el Cdigo Civil, ya que no hay nada dispuesto en la
legislacin especial en materia de arrendamientos y aparceras rurales. Por su parte, para las
mejoras, se dispone un particular rgimen jurdico.
5. Derecho aplicable en las mejoras
Lo es el Decreto Ley 14.384, y no el Cdigo Civil. ste solo se aplica a materias que
carecen de regulacin especfica en el Decreto Ley.
SAAVEDRA seala al respecto que no es correcta la doctrina e incluso jurisprudencia
que ha sostenido la vigencia acumulativa y residual de la totalidad de disposiciones sobre
mejoras.
Es decir, las sucesivas regulaciones legales que fueron a lo largo del tiempo normando
el tema, en muchos casos no han sido expresamente derogadas.
Pero las disposiciones han quedado tcitamente derogadas para los contratos de
arrendamiento y aparcera rural, salvo en lo no regulado en el Decreto Ley.
No coincide el autor con la corriente que sostena que el arrendatario que no quedaba
amparado de la indemnizacin por mejoras conforme a lo dispuesto en el Decreto Ley, poda
reclamarla segn lo establecido en el Cdigo Civil.
Esta integracin de distintos cuerpos legales no es de recibo para el autor.
Slo se admite cuando no est regulado en el Decreto Ley.
6. Derecho del arrendatario a introducir mejoras
Ningn texto determina con precisin el alcance de los poderes del arrendatario.
Se acude a los principios generales y doctrinas ms recibidas.
En primer lugar, el arrendatario tiene facultad, an contra la voluntad del arrendador o
de las clusulas contractuales, de introducir las mejoras que exigidas por disposiciones de orden
pblico e inters general. Por ejemplo casa habitacin para trabajadores rurales, etc.
Nuestro ordenamiento vigente confiere al arrendatario un amplio margen de libertad en
la gestin productiva del bien arrendado o dado en aparcera.

Pero a la vez, se obliga al arrendatario a emplear en el cuidado del predio arrendado, la


diligencia de un buen padre de familia, destinndola al uso convenido en el contrato, segn
sealan los artculos 1811 a 1820 Cdigo Civil.
Por lo tanto la facultad de introduccin de mejoras del arrendatario, se encuentra
limitada a que las mismas no modifiquen el destino agrario del predio.
La ilicitud de los pactos que limiten la facultad de introducir mejoras al arrendatario,
est ligada a la ilicitud de los pactos que se dirigen a la intervencin en la gestin del predio (o
mejor dicho, que limiten la gestin).
7. Mejoras y revisin de precios
El principio general del Decreto Ley, es que en caso de revisin judicial de la renta, para
fijar la rentabilidad econmica normal del predio, el Juez estudiar, entre otros elementos la
calidad de los campos, mejoras y tipo de explotacin, de cada inmueble.
Tambin se dispone que las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para
lograr una mayor productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrn tomarse en
cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario.
Es decir, que el legislador no quiso que los mejoramientos realizados por el arrendatario
se reviertan en su contra, subiendo la renta al momento de la revisin.
Por otro lado, la realizacin de mejoras por parte del arrendador durante la vigencia del
contrato, que no fueron tenidas en cuenta en la determinacin de la renta anterior, es un
elemento que justifica un aumento de la renta.
En caso de mejoramientos realizados por acuerdo de partes (por ejemplo lo realiza el
arrendatario pero se disminuye la renta), se entiende que se hace a cuenta del arrendador, es al
arrendador a quien se le imputa la realizacin de la mejora.
8. Obligacin del arrendador de dotar al predio de determinadas mejoras
Los artculos 26 y 27 del Decreto Ley imponen al arrendador la obligacin de dotar a la
finca de determinadas mejoras que permitan al arrendatario usar y gozar de la misma de acuerdo
al destino convenido en el contrato, salvo disposicin contractual en contrario.
Por ejemplo exonerar al arrendador de la obligacin de las mejoras.
Se trata de mejoras impuestas por ley.
En primer trmino, es el arrendador el obligado. Para el caso en que se acuerde otra
cosa, se prev la indemnizacin al arrendatario que asumi la obligacin que por ley
corresponda al arrendador.
El arrendador no podr negarse a que el arrendatario las introduzca, ni tampoco a
abonar la indemnizacin por las mismas.
No son vlidos los acuerdos que modifiquen el rgimen de las indemnizaciones
previstas por la norma legal.
Existen dos casos especiales de mejoras legales obligatorias para el arrendador:
Segn GELSI BIDART tanto los alambrados perimetrales (artculo 8 del Cdigo Rural),
como la casa-habitacin para el personal empleado en el predio (Estatuto del Trabajador Rural),
son obligaciones que le impone imperativamente la ley al propietario, y sobre las cuales no es
posible pactar, dado que estn fundadas en el inters general.

SAAVEDRA entiende que el cumplimiento de estas obligaciones no podr ser sustituido


por la voluntad de las partes, pero eso es porque las mismas no integran la relacin contractual;
en realidad se trata de cargas o deberes pblicos y no de obligaciones.
Mientras que la introduccin de mejoras con derecho a indemnizacin por parte del
arrendatario tiene un lmite temporal (le deben faltar al menos 4 aos para la finalizacin del
contrato), ninguna limitacin temporal existe a la exigibilidad de la obligacin de dotar al
predio de determinadas mejoras.
9. Convenios sobre mejoras
El Decreto Ley establece que tanto las mejoras comunes a toda explotacin, as como
las requeridas para la normal explotacin del predio, podrn realizarse por acuerdos de partes,
durante la vigencia del contrato, en los trminos que los contratantes libremente determinen.
En los aspectos no previstos en el convenio, rigen las disposiciones generales de la
norma legal.
Estos acuerdos deben referir a la realizacin de las mejoras previstas en la ley.
Por ejemplo sera ilegal un acuerdo que cuyo objeto fuera la renuncia del arrendatario a
la realizacin de determinadas mejoras, ya que eso supone una renuncia anticipada a una norma
de orden pblico. As como tambin sera ilegal un acuerdo en el que el arrendador se exonere
del pago de las indemnizaciones correspondientes.
Dentro de tales lmites, las partes estn en plena libertad de convenir lo que mejor les
parezca al respecto a la realizacin de las mejoras: pueden ponerse de acuerdo sobre el plan,
costo, persona o empresa encomendada, que las haga el arrendatario, el arrendador siempre que
se establezca que el arrendatario tendr derecho a repetir contra el arrendador las mejoras
realizadas, por el valor al momento de la entrega del campo.
Los acuerdos podrn ser celebrados en el propio contrato y como parte integrante del
mismo. O concomitantemente con su celebracin pero no integrando el mismo. E incluso
posteriormente y por separado, durante la vigencia de la relacin contractual.
Todo lo no acordado, se rige por lo dispuesto en las disposiciones generales de la norma
general.
INDEMNIZACIN POR MEJORAS
El Decreto Ley realiza una distincin basada en la naturaleza de las mejoras:
o Mejoras comunes a toda explotacin
Son aquellas que el legislador ha entendido como necesarias o convenientes con
independencia del destino contractual previsto por las partes al celebrar el contrato. Son mejoras
que el arrendador tiene la obligacin de introducir en el predio arrendado. Y en su caso, el
arrendatario el derecho a realizarlas y a percibir por ese hecho una compensacin. El Decreto
Ley hace una enunciacin taxativa, y son: alambrados perimetrales, casa-habitacin y cocina,
agua potable, y dependencias adecuadas para los peones.
o Mejoras requeridas para la normal explotacin del predio segn su destino
Son aquellas cuya necesidad depende de la modalidad de actividad agraria a realizarse
en el predio segn su destino contractual lechera, ganadera, agricultura, fruticultura, etc.

El Decreto Ley 14.384 dispone que tambin sern de cargo del propietario, salvo que el
contrato diga lo contrario, las mejoras requeridos para la normal explotacin del predio segn
su destino y toda adaptacin del predio a los fines del contrato.
Por ejemplo los alambrados interiores, galpones de ordee, baaderos, montes de
abrigo, aguadas artificiales, etc.; esta enumeracin no es taxativa (a diferencia de la anterior).
La necesidad, utilidad o conveniencia de este tipo de mejoras, sern variables de
acuerdo al destino especficamente establecido en el contrato, a las caractersticas del predio, a
las modalidades predominantes en el ejercicio de la actividad agraria que se haga, etc.
Las mejoras 1 y 2, son sometidas en la legislacin vigente a un rgimen bsicamente
comn, con diferencias menores: son de cargo del arrendador, y si las realiza el arrendatario
tiene derecho repetir contra el arrendador.
a. Introduccin de las mejoras por parte del arrendatario (artculos 29 y 30)
Si los mejoramientos del predio que la ley prev como obligatorios para el arrendador
no son realizados por este, sea porque est exonerado o porque ha sido omiso, el arrenda tario
tiene el derecho a realizarlos por s con derecho a ser indemnizado.
Tanto para las mejoras comunes a toda explotacin, como para las requeridas para la
normal explotacin del predio NO para las mejoras de cultivo-, el Decreto Ley prev
determinados requisitos de forma, oportunidad y monto, que de cumplirse, dan derecho al
arrendatario que las realiza luego de la omisin del arrendador; slo en su defecto- a exigir la
indemnizacin:

Requisitos de forma: la ley prev un procedimiento de notificacin al


arrendador.
El arrendatario se tiene que dirigir a la Oficina de Agronoma Regional
presentando el plan de mejoras, el cual deber contener una descripcin de las
mismas y un monto estimativo del costo. Dicha Oficina notificar al arrendador
sobre el plan. Si no hubiera oposicin, dentro de los 30 das de la fecha de
notificacin, se presumir que consiente, quedando el arrendatario autorizado
para ejecutarlo por cuenta del arrendador.

Requisito de oportunidad: para poder presentar el plan de mejoras, el contrato


debe tener un mnimo de 4 aos de vigencia. Este plazo de 4 aos se tiene en
cuenta respecto de la fecha de presentacin del plan de mejoras ante la Oficina
de Agronoma Regional.

Requisito de monto: el plan de mejoras, tendr un monto que no podr exceder


del 25% del valor real del predio avaluado por CONEAT. En ese porcentaje
estn incluidas las mejoras ya existentes.

b. La actuacin del arrendador con posterioridad a la notificacin.


La notificacin al arrendador por parte de la Agronoma Regional, lo coloca en una
situacin de carga jurdica, ya que su inactividad o no oposicin al plan, dentro del plazo de 30
das, hace que, el arrendatario quede habilitado para ejecutarlo.
Si el arrendador, expresamente se manifiesta conforme al plan propuesto por el
arrendatario, no es necesario aguardar la expiracin del plazo, para que el arrendatario quede
habilitado.

El arrendador tambin puede oponerse a la ejecucin del plan de mejoras. Los motivos
de la oposicin pueden ser varios:
a)
conveniencia de las mejoras propuestas que el arrendador Ej.: considera que no
son requeridas para la normal explotacin del predio segn el destino contractual convenido.
b)
cuanta econmica de los mejoramientos propuestos Ej.: el arrendador estima
que superan el 25% del valor real del inmueble.
c)
oportunidad en la presentacin del plan de mejoras
d)
defectos de forma en la presentacin del plan. Ej.: no ser preciso acerca de la
descripcin de las mejoras
e)
la existencia de acuerdos celebrados y vigentes entre las partes, por el cual se
hubiera previsto la realizacin de las mejoras propuestas, durante la vigencia del contrato
Cuando la oposicin se refiera a la necesidad o conveniencia o su monto, ser resuelta
en un proceso arbitral Y se fundara en otros aspectos el tema corresponde a la justicia ordinaria.
c. La ejecucin de las mejoras por el arrendatario:
Una vez obtenido el consentimiento expreso, tcito o sustituto (por decisin del tribunal
arbitral) el arrendatario queda legitimado para ejecutar las mejoras propuestas con derecho a
indemnizacin. En la ejecucin de las mismas deber respetar el plan presentado, de lo contrario
seran mejoras irregulares. El Agrnomo Regional fiscalizar la ejecucin de las mejoras; y
podr realizar observaciones al arrendatario.
d. El crdito por mejoras:
Exigibilidad y monto
La indemnizacin por mejoras que debe ser abonada por el arrendador al arrendatario se
vuelve exigible en el momento de entrega del inmueble, salvo que se hubiera acordado algo
distinto.
En caso de celebracin de un nuevo contrato entre las mismas partes y con el mismo
objeto contractual, SAAVEDRA entiende que la obligacin ser exigible cuando haya efectiva
entrega del predio al arrendador, y no por el simple vencimiento del primer contrato.
El monto de la indemnizacin debe calcularse por el valor actual de los mejoramientos.
Dicho valor es el que tengan las mejoras al momento de la entrega del inmueble. A diferencia
del derecho civil, es intrascendente que el valor del predio pueda o no haber aumentado por la
incorporacin de las mejoras.
Las diferencias entre arrendador y arrendatario sobre el valor de las mejoras se
resuelven por juicio arbitral
Derecho de retencin
Las mejoras que efecte el arrendatario buen pagador le confieren derecho de retencin
sobre el inmueble mientras no sean satisfechas. El arrendatario mal pagador o moroso podr
compensar, el valor de las mejoras con el .monto de su deuda
Segn GELSI el derecho de retencin slo rige en el caso de que las partes estn de
acuerdo en el valor actual de las mejoras, es decir si existe una deuda lquida y exigible.
SAAVEDRA discrepa con esta opinin, y seala que el derecho de retencin no exige, para ser
ejercido, la existencia de obligaciones lquidas, aunque si de crditos ciertos; es decir de

aquellos sobre los que no haya controversia.Salvo la iniciacin del juicio arbitral sobre el monto
de la indemnizacin, no cesa el derecho de retencin.
Extincin de la deuda
Sigue el rgimen general, o sea, pago, compensacin, remisin, confusin, prescripcin,
etc.
Indemnizacin por las mejoras irregulares
Son mejoras irregulares, las introducidas por el arrendatario, pero respecto de las cuales
se ha omitido la carga de seguir el procedimiento de notificacin (del art. 29); y por lo tanto el
arrendador no pudo oponerse a su realizacin.Una posicin entiende que el incumplimiento de
este procedimiento no afecta la admisibilidad de la indemnizacin por las mejoras realizadas.
Sin embargo, del contexto y antecedentes de la disposicin surge que la indemnizacin prevista
en el artculo 31, refiere a mejoramientos realizados de acuerdo al procedimiento establecido en
el artculo; este ha sido el criterio de la jurisprudencia
Algunos autores han sostenido que el arrendatario realizador de reformas irregulares
tiene derecho a una accin por enriquecimiento sin causa. No obstante dicha solucin no es
admisible en nuestro derecho, ya que la accin de enriquecimiento sin causa no procede cuando
existe una relacin contractual.
Segn SAAVEDRA respecto estas mejoras irregulares, resulta aplicable el jus
tollendi previsto en el art. 1808 CC; es decir el arrendatario podr separar y llevarse los
materiales sin detrimento del predio, salvo que el arrendador quiera abonarle lo que valdran
los'materiales considerndolos separados.
Indemnizacin por mejoras en los contratos agrarios verbales
Una hiptesis diferente a las mejoras irregulares, es la de las mejoras realizadas en
ejecucin de un contrato de arrendamiento o aparcera, que no se ha formalizado por escrito.
Siendo la solemnidad, la forma clara e inequvoca del Decreto Ley, parece que tal
contrato no existira.
Por lo que, las disposiciones sobre mejoras, no le seran aplicables, as como tampoco
las disposiciones del Cdigo Rural o Civil, puesto que exigen para su aplicacin, una relacin
contractual vlidamente contrada.
Por tanto, ante tales situaciones, corresponde la aplicacin de los preceptos del derecho
comn no contractual como la accesin y eventualmente el enriquecimiento sin causa.
La indemnizacin de mejoras en el caso del pastoreo para el trnsito
El artculo 83 del Cdigo Rural en su redaccin del Decreto Ley 15.179 dispone en
sede de pastoreo para el trnsito, que los gastos a que d lugar la instalacin de aguadas
artificiales y la colocacin de porteras, as como los de alambrar las zonas en que se d el
pastoreo donde los arrendatarios lo crean conveniente, sern de cuenta del propietario.
Siendo esta disposicin especfica para el caso del pastoreo para el trnsito, prima sobre
las disposiciones del Decreto Ley sobre las mejoras.
En caso de que este tipo de mejoras se incluya como aquellas para la normal
explotacin del predio segn su destino, sern de aplicacin in totum las disposiciones del
Decreto Ley.
Mejoras y crdito agrario

La singular valoracin tendiente a favorecer la introduccin de aquellas mejoras que el


legislador ha percibido como necesarias o convenientes sean introducidas en los predios
arrendados, no slo en funcin del inters del arrendatario sino tambin en los intereses
generales de la comunidad, ha determinado que la legislacin vigente, trazase algunas
soluciones engarzando el mejoramiento del predio arrendado con disposiciones relativas al
crdito agrario.
Dotacin de crditos al arrendador benefactor
El artculo 28 del Decreto Ley prev que, en caso de que el propietario hiciera por s
mismo dichas mejoras (tanto las comunes a toda explotacin como las requeridas para la normal
explotacin del predio segn su destino), dispondr de los crditos del BHU y del BROU a que
se refieren el Decreto Ley 10.154, ley 12.394, as como cualesquiera lneas de crdito
establecidas o que se establecieran a esos efectos.
El Decreto Ley 10.154 a que se refiere, dispone la concesin de prstamos por parte del
BROU para cercar y dividir establecimientos y realizar otras obras o mejoras, tales como
alambrados perimetrales e interiores, formacin de viedos, entre otras.
El otorgamiento del crdito determina que quede gravado la totalidad del inmueble con
derecho real en garanta del crdito otorgado.
Slo se le concede, segn esta disposicin, al propietario del inmueble.
La Ley 12.394 fue derogada por la norma del Instituto Plan Agropecuario (16.736)
Dotacin de crditos al arrendatario benefactor
La legislacin sobre crditos agrarios no se ha limitado a disponer que el propietario del
predio poda acudir a tales crditos para dotarlo de las mejoras previstas como comunes a toda
explotacin o las requeridas para la normal explotacin del predio.
Lo novedoso es que vino a consagrar es que para la ejecucin de las mejoras, el
arrendatario tambin podr recurrir al rgimen de crditos referido en el artculo 28, sin que
quede afectado el predio con derechos reales (artculo 34 del Decreto Ley).
Se le concede la posibilidad de esos crditos al arrendatario.
Tambin aqu se excluye de esta posibilidad, a las mejoras de cultivo.
Se exige que, para acceder a dichos crditos, el mejoramiento a realizarse convierta al
arrendatario en acreedor por la indemnizacin correspondiente.
Adems, el propietario ser garanta subsidiaria del crdito por el valor que tengan las
mejoras en el momento que entregue el inmueble, no teniendo frente al Banco obligaciones
mayores que las que por el Decreto asume frente al arrendatario por concepto de indemnizacin
por mejoras; todo ello sin perjuicio de la accin que el Banco tendr contra el arrendatario como
acreedor simple por el monto del referido crdito.
Antes de la entrega del importe del prstamo, el Banco notificar al propietario de la
existencia del mismo a los efectos de la obligacin que se le crea por el Decreto.
Por lo que: las mejoras son incorporadas al predio y benefician al propietario. ste
queda como garante de las mismas. Pero se aclara que, (i) el predio no queda afectado con
derechos reales; (ii) el propietario es garante subsidiario; y (iii) el monto de su garanta frente al
Banco no excede la obligacin que asume frente al arrendatario segn el Decreto.
Por tanto, si el arrendador no tiene obligacin de indemnizar al arrendatario, no ser
garante de la obligacin que el arrendatario contraiga con el Banco.
Rigen en esa relacin de garanta, todas las condiciones en cuanto a monto, exigibilidad,
etc.

Estas disposiciones alcanzan a los crditos en relacin a mejoras (artculo 28); no


crditos comunes.
La funcin que cumple la notificacin a que la norma hace referencia, es a los solos
efectos de enterar al arrendador del surgimiento de su responsabilidad subsidiaria y prevenirlo
para que llegado el momento, la indemnizacin sea abonada al Banco y no al arrendatario.

Dotacin de crditos para indemnizar

La legislacin con estas disposiciones, facilita la realizacin de mejoras.


Se ha establecido adems que, para el pago de la indemnizacin por las mejoras
comunes a toda explotacin y las requeridas para la normal explotacin del predio, el
propietario tambin podr utilizar el rgimen de crditos establecido en el artculo 28 (artculo
31).

Mejoras de cultivo

Este es el otro tipo de mejoras que recoge el Decreto Ley (las otras dos eran las mejoras
comunes a todo predio, y las mejoras para la mejor explotacin de ese predio para ese destino)
que tienen un rgimen especial.
Son una categora de mejoras que tienen un rgimen jurdico distinto al de los
mejoramientos mencionados.
Se trata de mejoras que deben incrementar la oferta forrajera del predio.
La ley menciona dentro de ellas a la instalacin de praderas artificiales permanentes y el
mejoramiento de campos naturales.
La jurisprudencia ha entendido incluidos en este rgimen a los alambrados construidos
por los arrendatarios y que cumplen la funcin de preservar y facilitar el manejo de las pasturas.
Un primer perfil que aleja en su rgimen jurdico a las mejoras de cultivo de las
restantes mejoras, es que respecto de estos especficos mejoramientos, la norma no dispone, en
principio, deban ser incorporados o introducidos al predio por el arrendador.
Vale decir, y salvo que cosa distinta se hubiere convenido entre las partes, el arrendador
no est obligado a incorporar estas mejoras; en consecuencia el arrendatario no puede exigir del
arrendador dicha prestacin.
La legitimacin del arrendatario para realizar la actividad mejorante es a ttulo
originario y no subsidiario de la inactividad del arrendador. Por eso no es necesario poner en
conocimiento al arrendador de estas mejoras.
La autonoma de la voluntad est limitada, ya que no sern vlidos los pactos que
limiten al arrendatario la introduccin de las mejoras, o que modifiquen el rgimen de
indemnizacin. Solo sera admisible un acuerdo posterior a la realizacin de las mejoras, sobre
el monto de la indemnizacin.
Rgimen de introduccin de las mejoras de cultivo.
A diferencia de lo que ocurre con las dos mejoras anteriores, las mejoras de cultivo no
estn sometidas a ningn requisito de monto, oportunidad y formalidades, para poder ser
indemnizadas. No rigen a este respecto las previsiones del art.29

Exigibilidad y monto de la indemnizacin por mejoras de cultivo.


En cuanto a la exigibilidad de la indemnizacin, se establece que las mejoras sern
indemnizadas al arrendatario al momento de la entrega del predio arrendado.
Lo que puede solicitarse antes de la entrega, es la fijacin del monto de la
indemnizacin ante el Plan Agropecuario.
La competencia para la fijacin del monto de la indemnizacin corresponde al Plan
Agropecuario, mientras que para otros aspectos son competentes los tribunales ordinarios.
En cuanto al monto a ser abonado como indemnizacin, la norma prev las pautas para
su fijacin. Ser el valor adicional de la produccin de forraje, referido a la produccin bsica
promedio establecida por CONEAT, al da de su entrega.
La produccin adicional ser la acumulada en los 5 aos siguientes al de la entrega. A
los efectos de este clculo, se tomar en cuenta el tipo y estado del mejoramiento realizado sin
considerar las re fertilizaciones hechas.
Vale decir, se trata de establecer el valor aadido por las mejoras realizadas por el
arrendatario respecto de la produccin natural del campo en un lapso de hasta cinco aos. De
saber cunto ms forraje se habr de producir en el futuro y a partir de su entrega, merced a los
mejoramientos realizados.
Y naturalmente que para ello -as se prev en la norma legal-, debe hacerse una
proyeccin, una estimacin en funcin de los parmetros que considera la ley, de lo que
probablemente rinda a esos efectos las mejoras realizadas.
Finalmente, ninguna particularidad presenta la indemnizacin de las mejoras de cultivo
respecto a su extincin. Resultan plenamente vlidas las consideraciones al analizar las mejoras
comunes y las requeridas para la normal explotacin.
No se prev expresamente para este tipo de mejoras, el derecho de retencin. Sin
perjuicio de ello, hay quienes consideran que de la interpretacin del artculo 33, puede
extraerse que s est previsto. SAAVEDRA entiende que no, puesto que debera haberse
establecido de forma clara e inequvoca, como en el resto de los casos.

LA RENTA
1. Introduccin
Un elemento esencial en los contratos de arrendamiento o aparcera rural, es la
obligacin del pago de una renta en dinero o en frutos derivados de la actividad agraria
realizada en el predio.
La inexistencia de la obligacin de abonar una renta determina que el contrato no pueda
calificarse ni como arrendamiento ni como aparcera. Podr ser en todo caso un contrato
gratuito de comodato, o tal vez oneroso pero no ser regulado bajo esta legislacin.
Es la contraprestacin al goce y uso del predio.
El precio es el elemento del contrato sobre el que, con ms intensidad y rigor ha
intervenido la ley, inspirada en necesidades o sociales, ora estableciendo procedimientos
especiales para su determinacin, ora rebajando precios, ora aumentando porcentualmente
precios vigentes, ora fijando procedimientos para su revisin.
2. Renta inicial del contrato
En el rgimen vigente en materia de contratos agrarios de arrendamiento y aparcera
rural, las partes gozan de la ms entera libertad para fijar contractualmente la prestacin de la
renta.
No hay arrendamiento o aparcera hasta tanto no haya fijacin de renta. SALVO el caso
en que se estableci el modo a fijarse, y el silencio opera como tcitamente referido a los
precios usuales impuestos por la costumbre de la localidad.
La renta podr ser abonada en dinero o en frutos derivados del ejercicio de la actividad
agraria realizada en el predio. La fijacin y el pago en dinero de la renta podr ser convenida en
moneda nacional o extranjera.
No es lo mismo la ausencia de fijacin de renta (nulidad del contrato), que ausencia de
prueba escrita sobra la misma (contrato es vlido).
Para el caso en que no conste por escrito el valor de la renta en caso de arrendamiento,
el Cdigo Civil establece que se estar a juicio de peritos, y los costos de esa operacin se
dividirn entre las dos partes. Entiende SAAVEDRA que difcilmente se aplique esto a la
normativa que analizamos, dado al requisito de solemnidad fundamental. S podra verse en
algn caso en que a pesar de haberse cumplido tal requisito contractual, no se puede probar por
escrito su monto.
Para el caso de las aparceras, se establece expresamente en el artculo 145 del Cdigo
Rural que a falta de estipulaciones especiales sobre la forma de repartir los frutos o el importe,
se har por mitades.
Lmites a la autonoma de las partes en la fijacin de la renta inicial. Subcontratos

Hay libertad en cuanto al monto, composicin, moneda, forma de pago, fijacin segn
valor de unidad de producto, combinacin de modalidades, en forma precaria (porcentaje de
frutos), escalonada, entre otros.
Tambin se extiende la libertad en cuanto a la oportunidad de su pago (mensual,
trimestral, pago nico, etc.)
La primera limitacin existente a la autonoma de las partes en la fijacin de la renta
inicial presenta sin embargo algunos lmites.
- Los subcontratos
El monto de la renta del subcontrato no puede superar el monto de la renta del contrato
base; de lo contrario el subcontrato ser nulo. El nico lmite es en cuanto al monto, no para su
periodicidad, oportunidad del pago, etc.
- Las disposiciones de orden pblico
La autonoma concedida, no autoriza a las partes a violentar el orden pblico y las
buenas costumbres. Ej.: la fijacin ms elevada de la renta durante el plazo legal de desalojo,
viola el orden pblico, ya que dichos plazos son de orden pblico; o por ejemplo la clusula que
establezca que la renta pueda ser elevada por la sola voluntad del concedente del uso y goce del
predio.
3. Reajuste y revisin de la renta
Los contratos de arrendamientos y aparcera rural son contratos de duracin.
Tienen como caracterstica especfica la de desarrollarse en el transcurso del tiempo, y
generalmente, por perodos bastante prolongados. De esto deriva que la renta originariamente
pactada, en la ecuacin econmica del contrato, podr dejar de corresponder en su valor
intrnseco, al valor correlativo del uso y goce del predio concedido.
Desequilibrios que pueden obedecer a muy diferentes circunstancias: la actividad
agraria est sujeta a factores aleatorios provenientes de la naturaleza, que determinan buenas y
malas zafras, cosechas, aos buenos y aos malos, etc. O tal vez por influencia de los ciclos
econmicos que existen en el mercado agrario; o tal vez por influencia de la inflacin.
La revisin de renta supone atender no solamente a los desequilibrios derivados de la
erosin de la moneda sino tambin a todos los dems factores previsibles o no, que pudieran
haber alterado el equilibrio econmico de las prestaciones.
Por tanto, el solo reajuste de la prestacin pecuniaria, no supone por s revisin.
An corregida la expresin monetaria en funcin de su envilecimiento, pueden persistir
otros elementos que determinen an con reajuste, el desequilibrio de las prestaciones.
La Ley 16.223 prescindi de tal importante distincin.
Finalmente, se distingue la revisin de la correccin: la correccin apunta a la tarea
interpretativa de la voluntad de las partes al contratar; en cambio revisar no consiste en
determinar la renta que las partes hubieran querido sino la que resulta justa de acuerdo a los
trminos del ordenamiento positivo.
4. Rgimen jurdico
Las partes pueden, o bien pactar un precio reajustable en base a simples indicadores, o
tal vez en base a precios de determinados bienes; o bien pueden pactar la renta en moneda

extranjera. Estos son los principales mecanismos utilizados por las partes para intentar
equilibrar supuestos desfasajes que pueda sufrir el monto pactado.
La Ley 16.223 establece que la revisin de rentas ser aplicable solamente y en forma
supletoria, a falta de previsin expresa respecto al rgimen de reajuste del precio.
SAAVEDRA critica esta solucin, puesto que muchas veces, a pesar de haber pactado
reajuste, no se eliminan los posibles desequilibrios, siendo recomendable a su juicio en todo
caso la revisin de renta.
Son muchos los casos que dejan duda de si se pact o no un reajuste de la renta.
Por ejemplo: supone reajuste la previsin de rentas escalonadas? Depende del examen
concreto de la situacin. La misma interrogante surge cuando se pacta en moneda extranjera:
se establece all un verdadero reajuste?
Entiende SAAVEDRA que el legislador de 1991 desconoce completamente los
fundamentos del instituto de revisin de rentas en los contratos agrarios. Abundan las
situaciones inciertas y dudosas.
5. Concepto de reajuste
Es la adecuacin del valor de la moneda derivado de la inflacin. Se puede obtener por
mecanismos legales o convencionales. Busca mantener el valor de la renta.
La Ley 16.223 establece que si los contratantes pactaron mecanismos de reajuste no
procede la revisin judicial de la renta. Tambin seala que cuando el precio sea convenido
en moneda nacional equivalente a ndices de productos sectoriales o en moneda extranjera, se
entiende que existe un rgimen de reajuste expresamente previsto.
6. Revisin de la renta
Atiende no solo a los desequilibrios derivados de la inflacin de la moneda, sino
tambin a todos los dems factores, que pudieran haber alterado el equilibrio econmico de las
prestaciones. Busca el restablecimiento de ese equilibrio mediante la fijacin de una nueva
renta.
Hay quienes sostienen que las partes tienen la libertad no slo no pactar un reajuste,
sino de acordar que no proceda la revisin.
SAAVEDRA considera que ms all de los muy amplios poderes otorgados a las partes,
el principio general establecido en el Decreto Ley sigue siendo la revisibilidad de la renta.
La excepcin solamente puede provenir de un texto legal como lo es la Ley 16.223, y
no de la voluntad de las partes.
La calidad de reajustable o en moneda extranjera de la renta, es lo que determina la
improcedencia de su revisin. Independientemente de si deriva del contrato originario o de
convenio posterior de las partes.
El instituto de la revisin de la renta tiene antecedentes normativos en abundancia.
Siempre se ha tratado de un instituto que se aparte de los principios civilistas,
apartndose de lo dispuesto por el artculo 1291 del Cdigo Civil: explica PARLAGRECO que
la decisin sobre la renta justa recoge el principio de sustitucin de la voluntad de las partes
contratantes, por la del magistrado llamado a resolver.

Presupuesto temporal
La revisin de la renta supone la existencia de un acto jurdico, encaminado a modificar
a una de las principales obligaciones del contrato como es el pago de la renta. No parece dudoso
que como acto jurdico, sea por convenio de partes, sea por el eje4rcicio de la accin revisora
por va judicial, resulta alcanzado por determinados presupuestos de genricos que el
ordenamiento jurdico requiere para la validez de todos los actos conforme a su naturaleza
jurdica (capacidad, consentimiento, juez naturalmente competente).
Ahora bien, a estos requisitos genricos, la legislacin especial aade otros, reclamados
especficamente para el acto revisivo. As, la revisin de la renta, sea convencional o judicial,
exige en primer trmino, como presupuesto para su validez, que la fijacin anterior tenga
cuando menos dos aos de vigencia. La disposicin es de orden pblico (art. 19), por lo que las
partes no podran aminorar dicho plazo legal.
El fundamento de los dos aos se encuentra en limitar la revisin de la renta,
obstaculizando lo que algn autor llama la fiebre revisionista de las rentas.
Ahora bien, a partir de la sancin de la Ley 16.223, es preciso distinguir dos tipos de
negocios convencionales en torno a la renta.
La revisin convencional de la renta: como acto revisorio debe cumplir los requisitos
exigidos y sealados anteriormente (requisitos generales, ms los dos aos de vigencia de la
renta anterior).
La modificacin convencional de la renta con carcter no revisivo: supone la alteracin
en algn aspecto de la renta hasta entonces vigente; pero no se le exigen los mismos requisitos y
presupuestos que la revisin convencional ni se le atribuyen los mismos efectos. (o sea, no
requiere del plazo de dos aos)
Revisin judicial de la renta
Si las partes no llegan a ponerse de acuerdo acerca de los alcances de la revisin de la
renta, porque se estime que la renta vigente no se compadece con lo que es la rentabilidad
econmica del predio, o que no sea justa, o que han ocurrido desajustes, la legislacin vigente
admite que cualquiera de las partes pueda promover ante el juez su revisin (art. 19 inc. 2).
La revisin judicial es subsidiaria de la convencional, y proceder a falta de
entendimiento de las partes interesadas.
Supone la fijacin de una nueva renta por el tribunal, a quien la ley le comete declarar la
rentabilidad econmica de un predio particular, en un momento preciso. La determinacin de la
nueva renta no es enteramente libre para el tribunal.
La revisin judicial puede solicitarla cualquiera de las partes interesadas.
VESCOVI ha entendido que cuando la parte es plurisubjetiva, se precisa la
comparecencia de todos los sujetos. La doctrina no es unnime en este punto.
BLANCO entiende que cuando son muchos los arrendatarios, la revisin debe
solicitarse de forma conjunta; no bastando que uno la solicite en nombre de todos.
En cambio cuando son muchos los arrendadores, puede solicitarla cualquiera de ellos
salvo que exista oposicin de alguno.
Funda tal solucin en el hecho de que la revisin constituira un acto de pura
administracin. (?)

El Decreto Ley seala que la renta deber corresponder a la rentabilidad econmica


normal del predio (artculo 19 inciso 3 ordena revisarla y que se fije la rentabilidad econmica
normal del predio).
La disposicin ha sido criticada por generalidad e imprecisin pero SAAVEDRA no
coincide, ya que se refiere a la rentabilidad del predio, haciendo referencia a su rentabilidad
tpica segn prcticas culturales y tecnolgicas usuales, y a precios de la produccin habituales,
dejando a un lado aspectos subjetivos de los contratantes.

La normativa realiza una enumeracin no taxativa de los elementos que el juez debe
considerar para la revisin de la renta:
las circunstancias de cada contrato
calidad de los campos
mejoras y tipo de explotacin de cada inmueble
los valores de venta y de los arrendamientos de campos de la zona
en caso de aparcera: proceder la revisin cuando en funcin de la rentabilidad de la
tierra, el porcentaje de los beneficios de las partes no sea razonablemente proporcional al aporte
de cada una de ellas
La jurisprudencia ha indicado otros elementos que pueden incidir: las mayores cargas
tributarias, la diligencia en la conservacin de los suelos, el establecimiento de luz elctrica, etc.
Si bien se establecen estas pautas, el Juez no hace una aplicacin aritmtica; hay un
margen de discrecionalidad para el Juez.
Tal vez la nica limitacin rgida sea la de los subcontratos que rige tambin para las
sentencias revisivas.
La revisin judicial de la renta no supone para el Juez la creacin de una nueva norma
de regulacin contractual, sino solamente la modificacin del contenido de una obligacin ya
asumida por las partes con la celebracin del contrato.
Por ello a juicio de SAAVEDRA no puede variar la conformacin o clculo de la renta
convenida.
La renta fijada judicialmente tendr efecto retroactivo a la fecha de la demanda, siendo
tal precepto de orden pblico.
Requisitos de la accin: La procedencia de la accin judicial est supeditada al requisito
temporal de que la renta tenga no menos de dos aos de vigencia. Y en segundo trmino, la
revisin judicial de la renta supone la existencia de una pretensin revisiva impetrada por
cualquiera de las partes.
La sentencia revisiva: Por su naturaleza es constitutiva y de condena.
El Juez va mas all de un mero examen del contrato, ya que sustituye la voluntad
contractual, aade al contrato un elemento por sobre lo pactado: crea contenido nuevo.
El principal efecto es la sustitucin del quantum de la renta debida con anterioridad, por
una nueva renta que regir para el futuro.
La revisin supondr que un mismo perodo, deba ser abonado en parte en los trminos
de la renta anterior, y en parte, ajustada a lo dispuesto por la sentencia revisiva.
En una segunda hiptesis, la sentencia revisiva puede tener un contenido puramente
confirmatorio de la renta hasta entonces vigente.

Como segundo efecto: cualquiera sea el contenido de la sentencia (modificar o


confirmar), se produce tambin el efecto de generar la irreversibilidad, judicial o convencional,
de la renta en ella determinada por el plazo de 2 aos.
Como tercer efecto: *Si la sentencia aumenta ms de un 30%: se confiere la facultad al
arrendatario y al aparcero tomador, de renunciar anticipadamente a los plazos del contrato. Para
Saavedra es una manifestacin del principio de la excesiva onerosidad superviniente.
El ejercicio de esta facultad no supone la extincin del contrato; simplemente genera la
caducidad del plazo del contrato. La relacin contractual se mantiene pero sin plazo y a partir de
ese momento, cualquiera de las partes podr poner fin unilateralmente a la relacin contractual.
No se le confiere la facultad al arrendador o aparcero dador.
No establece la norma cmo debe procederse para hacer uso de esa facultad unilateral
del arrendatario, por lo que SAAVEDRA entiende que debe haber una comunicacin fehaciente
al arrendador o aparcero dador.
Entiende SAAVEDRA que por lo dispuesto en la norma, -el arrendatario tendr
derecho a renunciar a los plazos- se extrae que no se extingue la relacin contractual, no opera
un desistimiento, sino que la relacin se mantiene pero sin plazo, caducan los plazos.
A partir del ejercicio de esta facultad por parte del arrendatario, cualquiera de los dos
puede rescindir el contrato unilateralmente.
Esto tiene relevancia prctica, puesto que si se viera extinguida la relacin, la ocupacin
del predio debera ser calificada como precaria, con las consecuencias procesales que ello
apareja.
Si en cambio se trata de caducidad de plazos, la ocupacin posterior integra la relacin
contractual.
Violacin por el arrendador de la renta fijada judicialmente
El artculo 23 del Decreto Ley dispone que la violacin por el arrendador,
comprobada ante el Juez competente, del rgimen y cantidad de precio fijado por la sentencia,
ser sancionada con una multa equivalente a una anualidad de dicho precio.
Adems de esta sancin, el arrendatario o aparcero tomador podr reclamar segn los
principios generales (artculo 1312 Cdigo Civil), las sumas abonadas en exceso.
La extincin de la obligacin de abonar la renta
La obligacin de abonar la renta se extingue por los medios previstos en la legislacin
comn para la extincin de las obligaciones: pago, compensacin, prescripcin.
Para el contrato de arrendamiento rural es preciso convenir que rige la prescripcin
presuntiva de cuatro aos: el artculo 1222 del Cdigo Civil establece que prescriben a los
cuatro aos el precio de los arriendos, bien sea la finca rstica o urbana.
Prescripcin que opera an cuando contine la relacin contractual.
El en caso de aparcera, la renta se prescribe al ao de producido el hecho que le dio
origen (artculo 155 del Cdigo Rural).

EL PLAZO Y LA EXTINCIN DEL CONTRATO


1. Introduccin
Los contratos de arrendamiento y de aparcera rural son de duracin.
Vale decir, contratos cuya estructura determina que transcurran en un determinado
perodo de tiempo.
En ese sentido, los contratos estn ligados funcionalmente a la actividad agraria a ser
desarrollada por el concesionario; y esa actividad agraria se integra por el desarrollo secuencial
de ciclos biolgicos, con plazos que le vienen impuestos al hombre y que ste no puede
modificar.
Por lo que, los plazos del contrato no slo determinan el quantum de la prestacin sino
adems un importante componente cualitativo en la gestin del predio a ser desplegada.
Plazos ms abreviados, restringen notoriamente las posibles actividades a realizarse.
De regla, en materia contractual, son las partes contratantes las que de comn acuerdo
fijan el plazo en que se desarrollar la relacin obligatoria al celebrar el contrato. Y ello como
manifestacin del principio de autonoma de la voluntad que rige en principio en nuestro
derecho contractual.
Contra lo que era una tendencia arraigada desde muchas dcadas atrs en nuestro orden
jurdico, y an contra lo que es una orientacin muy sostenida en el derecho comparado, la ley
16.223 vino a introducir un amplsimo margen de autonoma a las partes para elegir los plazos
de duracin del contrato que libremente convengan (artculo 1).
Los contratantes son libres para establecer el plazo en los contratos de arrendamiento y
aparcera rural, sin perjuicio de las limitaciones sobre el plazo mximo y los plazos legales
cuando el destino contractual del contrato sea la produccin lechera.
La autonoma no slo habilita a la fijacin ya sea expresa o tcita del plazo, sino
tambin habilita a la no fijacin del mismo.
La legislacin anterior (Ley 12.100 y Decreto Ley 14.384), por el contrario, presentaba
una orientacin diametralmente opuesta. Preceptuaba con carcter de derecho necesario, unos
determinados plazos mnimos y de prrroga a que estaban sujetos rgidamente y con carcter
general, los contratos de arrendamiento y de aparcera rural.
2. El plazo mximo
El arrendamiento no podr contratarse por ms de 15 aos. Si se hace por ms tiempo
caducar a los 15 aos. El fundamento de la norma, que es de orden pblico, est en limitar la
posibilidad de contraer vnculos excesivamente prolongados que conspiren contra una fluida
circulacin de bienes en la economa.
No obstante hay excepciones en las que se puede arrendar por un tiempo superior y son:
Arrendamiento con destino de apoyo de presa y embalse de agua (30 aos)
Arrendamiento con destino a forestacin. SAAVEDRA entiende que la
excepcin solo se aplica cuando el arrendamiento se conviene para forestar y no

los casos de arrendamiento de predios rurales ya forestados Adems debe


tratarse de un predio ubicado en zona de prioridad forestal (30 aos).
3. El plazo mnimo (lechera)
Esta amplsima libertad consagrada en la Ley 16.223 para los contratos de
arrendamiento y de aparcera rural, se encuentra limitada tambin por lo dispuesto en el artculo
2 de esa misma ley.
Artculo 2 Ley 16.223: en los contratos que tengan como destino principal la
produccin lechera en los que no se haya estipulado plazo o se haya estipulado uno menor a 4
aos, dice que, el arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones tendr derecho a que el
arrendamiento sea de 4 aos a contar desde la fecha de celebracin del mismo. Esta
disposicin tambin es aplicable a los contratos de pastoreo atpico.
Dentro de la produccin lechera debern comprenderse el destino tambo,
explotacin tambera, y giros similares, Tambin podr inferirse el destino de produccin
lechera de otros elementos del contrato. Ej.: precio pactado en especial referencia a indicadores
de esa actividad. El destino de produccin lechera debe ser el principal y no un destino
secundario.
a. Fundamento
La existencia de mnimos legales se ha dicho que responde a los ciclos propios de la
actividad agraria.
Tambin se ha dicho que el fundamento es el propsito de que el arrendatario o aparcero
tomador pudiese compensar, a lo largo del plazo mnimo, los aos buenos con los malos.
Tambin se ha dicho que es una bsqueda de estmulo a introducir mejoras.
SAAVEDRA entiende que no hay un nico fundamento, sino que han variado en el
transcurso del tiempo.
b. Facultad de acogerse al plazo. Presupuestos.
El plazo legal mnimo tiene carcter unilateral, ya que ampara nicamente al
arrendatario o al aparcero tomador.
Esto es, nada impide, y as lo aclara el precepto legal, que el contrato prevea un plazo
contractual menor al trmino de 4 aos establecidos en la ley. Y an puede suceder, y tambin
ha sido referido en la ley, que el contrato no prevea plazo alguno.
Tales clusulas son perfectamente vlidas y debern tenerse por eficaces en tanto el
arrendatario o aparcero tomador no manifieste la voluntad de acogerse al plazo legal de 4 aos.
No se trata de un plazo necesario que se imponga contra la voluntad de ambas partes, sino que
precisamente requiere del ejercicio de la facultad de acogerse al mismo por parte del
arrendatario o aparcero tomador.
Esta facultad podr ser ejercida comunicando a la contraparte en forma fehaciente la
voluntad expresa de acogerse a la misma. Ej.: notificacin judicial, notarial, telegrama
colacionado, etc. No es suficiente la simple continuacin en el uso y goce del predio al
vencimiento del plazo contractual.

Entonces, en primer trmino, es necesario que se comunique fehacientemente, la


voluntad de querer acogerse a este plazo mnimo.
Se exige lgicamente, que no hayan transcurrido ya los cuatro aos de que habla la ley.
Entiende SAAVEDRA que conforme a la ratio legis de la norma, es posible admitir que
el acogimiento al plazo legal se ejerza por un plazo menor al de cuatro aos: As, si se tratase de
un arrendamiento sin plazo, puede el arrendatario ampararse por un trmino de tres aos. No es
razonable que la facultad pueda ser ejercida necesariamente a los 4 aos.
De ampararse en el plazo, las partes quedan obligadas.
En segundo trmino, tenemos como otro presupuesto que el arrendatario o aparcero
tomador cumpla satisfactoriamente las principales estipulaciones del contrato, es buen pagador
y ha cuidado como buen padre de familia las mejoras y el predio, preservndolo de los daos
que est a su alcance evitar, como ser la invasin de malezas y la produccin de erosiones, etc.
La calidad de arrendatario buen cumplidor es condicin sine quan non a efectos de
acceder al plazo legal.
Entra aqu en escena la siguiente disposicin: Para que el arrendador pueda ejercer
accin contra el arrendatario en base a que este no cumple sus obligaciones como buen padre
de familia, ser condicin necesaria que las circunstancias relativas al estado del inmueble en
la fecha de iniciacin del contrato, consten en el instrumento que lo pruebe (artculo 71).
Alcanza esta disposicin al caso analizado? Para que el cedente pueda oponerse a la
facultad de acogerse del plazo por no cumplir satisfactoriamente principales estipulaciones, es
necesario este requisito?
SAAVEDRA entiende que s.
c. Cmputo del plazo legal
Los cuatro aos del plazo legal se cuentan a partir de la fecha de celebracin del
contrato.
Resulta irrelevante el momento de la ocupacin del predio.
SAAVEDRA considera que en caso de existir celebracin de un contrato
inmediatamente culminado el original, se restituye el cmputo de este plazo: no establece la ley
que el ocupante deba tener un mnimo de permanencia en el predio con independencia de los
contratos que celebre, sino que cada vez que celebre un contrato de arrendamiento o aparcera
rural, tendr derecho a que se le conceda ese plazo mnimo.

4. Extincin del plazo del contrato

Derecho de receso
Si el contrato tiene plazo se extingue por la va del mero transcurso del tiempo.
Cuando el contrato no tiene plazo o el mismo ha vencido, cualquiera de las partes se
encuentra habilitada para ejercer el receso unilateral desvinculndose de la relacin.
A partir del preciso momento en que se cumple el plazo legal o convencional,
cualquiera de las partes puede libremente ponerle fin a la relacin contractual que les une.
Receso extraordinario
Una segunda hiptesis es la denuncia del contrato por causas excepcionales, que en
determinadas circunstancias establece la ley y que habilitan a una o ambas partes a ejercer el
receso unilateral.
Frente al derecho de receso ordinario por vencimiento del plazo que es ejercido ad
nutum, sin necesidad de justificar el acaecimiento de circunstancia alguna, se contrapone el
derecho de receso extraordinario, que precisamente y a diferencia del anterior-, procede an
cuando el plazo del contrato se encuentre vigente. Por tratarse de normas de excepcin no
admiten su aplicacin analgica. Las hiptesis son:
1-Receso por parte del concesionario en caso de existir una sentencia revisiva que
aumente en ms de un 30% la renta hasta entonces vigente.
2-Receso que la ley otorga al arrendatario, en caso de haber adquirido dicha calidad por
sucesin mortis causa. Vale decir, por haber fallecido al arrendatario originario, tienen los
sucesores la facultad de rescindir el contrato.
3-Inoponibilidad para una de las partes del contrato o del plazo contractual
originariamente convenido o legalmente establecido. La ley faculta el ejercicio del derecho de
receso a la parte a quien le resulta inoponible el contrato. Ej.: caso del adquirente del predio con
contrato no registrado, el plazo no le resulta oponible, y puede ejercer el derecho de receso
frente al arrendatario o aparcero tomador.
Otra hiptesis tambin de inoponibilidad se presenta en el caso de los inmuebles
hipotecados. Segn la Ley de Registros Pblicos, el dueo de un bien hipotecado podr
arrendarlo o darlo en anticresis sin consentimiento del acreedor hipotecario, cuando el plazo del
arriendo o anticresis no exceda los 4 aos. Los contratos que realice con violacin de esta
disposicin sern nulos. Solo el acreedor hipotecario o quien lo suceda en sus derechos, podr
solicitar esa anulacin.
En otras palabras, cuando el arriendo o anticresis exceda el plazo de 4 aos, les ser
inoponible al acreedor hipotecario o quien le suceda en sus derechos, quienes podrn alegar la
anulacin.
5. Usufructo, y menores bajo tutela o dementes bajo curatela
Dispone el Cdigo Civil artculo 511 y 1794 que el usufructuario puede ceder, arrendar,
etc., su derecho de usufructo, pero todos los contratos que como tal usufructuario celebre, se
resuelven al fin del usufructo.
Se ha discutido la aplicacin de esta disposicin a los contratos de arrendamiento y
aparcera rural.
SAAVEDRA entiende que son enteramente aplicables.

Entiende que no est en juego la autonoma del derecho agrario por aceptar tal posicin.
Adems, entiende que son normas particulares (las del Cdigo Civil) a este caso concreto, y las
disposiciones de aparcera y arrendamiento rural son generales, sin previsin sobre el tema.
Finalmente, se aplican en otra oportunidad disposiciones del Cdigo Civil, cuando
regula que no puede el tutor dar en arriendo predios rsticos por ms de cinco aos ni por ms
tiempo del que le falte al menor para llegar a la mayora de edad. Por lo que, siendo tal
disposicin aplicable, nada impide que la antes citada lo sea.
Entiende que se trata de una situacin de inoponibilidad del contrato.
6. La extincin del contrato
La extincin de la relacin por cualquiera de las causas a que nos hemos referido
(derecho de receso) o por otras (resolucin, mutuo disenso, etc), genera una situacin que
nuestro derecho somete a reglas bsicamente comunes.
La liberacin de las partes: Cualquiera sea la causa de extincin de la relacin
contractual la liberacin es para ambas partes.
La restitucin del predio: El arrendatario, debe restituir la posesin de la finca al
arrendador. Se trata de una obligacin de dar, de carcter coercible, cuya ejecucin es posible,
en su caso, con la intermediacin judicial. Dicha obligacin est regulada por los arts. 1827 a1
1830 CC Segn el CC el concesionario tiene la obligacin de restituir el predio en el mismo
estado en que se le entreg. Lo cual plantea la interrogante de en qu medida puede o debe el
arrendatario remover las mejoras introducidas.
Respecto a las mejoras indemnizadas o cuya indemnizacin se pretende, no pueden
ni deben ser suprimidas.
De hecho deber cuidarlas como un buen padre de familia, hasta la efectiva restitucin
del predio
En el caso de los mejoramientos no susceptibles de ser indemnizados, el arrendatario
podr separar y llevar los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada. Sin embargo el
arrendador puede privar al arrendatario del ejercicio de este derecho abonndole lo que valdran
los materiales considerndolos separados
Finalmente, SAAVEDRA entiende que en lo que refiere a las mejoras legtimamente
introducidas por el concesionario en ejercicio de los poderes derivados de la gestin del predio,
salvo que el concedente pruebe la existencia de perjuicios, no tendr derecho a exigir su
remocin
El deber de conservar las mejoras y el predio como un buen padre de familia
El deber de conservacin de las mejoras y el predio extinguida la relacin contractual,
se extiende hasta la efectiva restitucin del predio
La atribucin de los frutos pendientes
De principio en nuestro derecho, la propiedad de los frutos naturales se adquiere por la
separacin. El concesionario con la restitucin del predio, cede adems, todos los derechos de

apropiacin sobre frutos pendientes. Sin embargo la aplicacin rgida de este principio puede
conducir a graves injusticias, en una actividad como la agraria. Por ello el DL 14384 dispone
que el juez podr conceder una prrroga de hasta 90 das para que el ocupante recoja el fruto de
las sementeras ya realizadas. Los cultivos que no hayan sido recogidos en el plazo acordado
beneficiarn al actor.
Exigibilidad del crdito por mejoras
La extincin del contrato genera tambin la exigibilidad de los crditos por mejoras que
el arrendatario o aparcero tomador tuviera contra el concedente.