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CURSO DE DERECHO CIVIL 2010 1

GUAS DE CLASE

ARRENDAMIENTOS
El ARRENDAMIENTO es el contrato por el cual una parte de
obliga a procurar a la otra el uso o goce temporal de una
cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio a cambio de
un precio.

Son bienes SUSCEPTIBLES DE SER ARRENDADOS los inmuebles y los


bienes muebles, no sindolo aquellas cosas que la ley prohba
arrendar, y los derechos estrictamente personales.

Caracterizacin del contrato:

a) Consensual
b) NO es intuitu personae (aunque en algn caso de
arrendamiento de servicio podra llegar a serlo)
c) Bilateral
d) Oneroso
e) Principal
f) Conmutativo
g) De tracto sucesivo
h) Temporal
i) Nominado (posee una regulacin normativa)

Diferencias con otros contratos:

a) COMPRAVENTA: En el arrendamiento la entrega del bien a


cambio de un precio es TEMPORARIA, existe obligacin de
RESTITUIR, y una obligacin del arrendatario de USAR LA
COSA CONFORME AL DESTINO PACTADO (Incluso ha habido
discusiones sobre si existe en s misma, lisa y
llanamente obligacin de usar, si es posible alquilar y
mantener la finca cerrada, o el vehculo en un
estacionamiento, por ejemplo)
b) COMODATO: El comodato es ESENCIALMENTE gratuito. En el
arrendamiento hay de por medio una paga, ya sea en
dinero o en frutos de la cosa
c) DEPSITO: NO HAY USO Y GOCE. El origen puede ser tanto
legal, contractual como judicial. Es gratuito y es
unilateral

Distintos tipos de Arrendamiento:

a) De cosa
b) De obra
c) De servicio
d) De inmuebles urbanos
e) De inmuebles rurales

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Obligaciones del ARRENDADOR:

a) ENTREGAR el inmueble al arrendatario. Esa entrega no


debe verificarse lisa y llanamente, sino que esa entrega
incluye los accesorios que correspondan. En esta
instancia no se distingue entre reparaciones locativas y
necesarias. Para excluir alguno de estos aspectos, ello
debe surgir del contrato. La cosa debe entregarse en el
momento pactado, y de no surgir del contrato un momento
para la entrega, se estar a la costumbre del lugar, de
acuerdo a las disposiciones del CC. En nuestro Pas, por
ejemplo, es costumbre la firma del contrato + la entrega
de llaves. En caso de incumplimiento tiene el
arrendatario dos caminos: el juicio de entrega de la cosa
o la rescisin por la va judicial + daos y perjuicios.-
b) MANTENER la cosa en estado de servir para el fin para el
cual ha sido arrendado (1798). En este mbito debemos
distinguir las reparaciones LOCATIVAS (1818/19/20 CC) de
las reparaciones NECESARIAS (Las que permiten mantener a
la cosa en su ser y estado). Si el contrato nada dice,
corresponde pues al arrendatario efectuar las locativas y
al propietario las necesarias.
c) LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN o embarazo en el
goce de la cosa arrendada (1801-1802 CC). El Art.1799
establece hiptesis en las cuales el arrendatario se
beneficia de un descuento en la mensualidad del
arrendamiento, al no ser posible no turbar su
tranquilidad en el uso y goce (si por ejemplo hubiera que
realizar una reparacin que implique levantar la cocina y
el bao por dos meses, por utilizar un ejemplo ms
extremo):

c.1) Reparaciones indispensables que no puedan diferirse hasta


la conclusin del arrendamiento. En tal caso, podran incluso
llegar a la rescisin del contrato, segn la entidad del
problema
c.2) Trabajos del propietario lindero en las paredes
divisorias, o la necesidad de realizarlas de nuevo.

En caso de que la turbacin provenga de terceros, hay que


distinguir segn el arrendador tenga o no posibilidades de
evitarlo o de obtener el cese.
Art. 1800 Indemnizacin por daos y perjuicios)
Art. 1801 Vas de hecho de terceros que no pretendan derecho
en la cosa arrendada (legitimacin corresponde al arrendatario
y no hay accionamiento contra el arrendador

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Obligaciones del ARRENDATARIO:

a) USAR la cosa en los trminos o espritu para la cual fue


arrendada. Hay quienes distinguen por un lado la
obligacin de usar, de la obligacin de usar de acuerdo a
lo acordado, sobre todo en las hiptesis donde el no uso
podra perjudicar en algo al bien o a su titular (1812
CC)
b) Emplear en la CONSERVACIN de la cosa la diligencia media
de un buen padre de familia (1811.2 CC). En caso de
incumplimiento rescisin y daos y perjuicios (1813 CC)
c) PAGAR LA RENTA (1815-16-17 CC). El precio puede consistir
en dinero (moneda nacional o moneda extranjera), frutos
naturales de la cosa, en cantidad determinada o en cuota
de los frutos de la cosecha. El precio puede determinarse
de la misma manera que en el caso de la compraventa (Art.
1666-1667)

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS:

CONCEPTO: Una de las partes se obliga a prestar un servicio y


la otra a pagar por ese servicio un precio en dinero (1832 CC)

NICOLIELLO: Contrato por el cual una parte se compromete a


realizar un trabajo material o intelectual por cuenta de un
tercero, pero a nombre propio y con responsabilidad del
resultado, a cambio de un precio en dinero.-

Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo y consensual.-

ARRENDAMIENTO DE OBRA:

CONCEPTO: Se arrienda la ejecucin de una obra a cambio de un


precio determinado. Genera obligaciones de hacer y de dar
(1881 y 589 CC).
Existe un perodo de ejecucin que se prolonga en el tiempo, y
el cumplimiento es instantneo.

Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, consensual,


que implica obligaciones de dar y de hacer y es eventualmente
intuitu personae (si por ejemplo contrato a un determinado
artista para que realice mi retrato)

Se suele dar principalmente en dos variantes: una primera


donde el arrendatario pone slo el trabajo y donde pone el
trabajo y los materiales (contrato mixto de arrendamiento de
obra y compraventa de los materiales).-

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El OBJETO del contrato es una actividad material (construir


algo) o bien el desarrollo de una actividad intelectual
(instalar un cierto sistema informtico en una mquina)

BREVE NOTICIA DEL RGIMEN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DL


14.219

El Derecho relativo al arrendamiento urbano es tenido por un


derecho especial, caracterizado por ser: social, especial (no
excepcional), singular, de orden pblico (tuitivo de la parte
dbil que es el arrendatario), preferente, fragmentario y con
previsiones que NO son retroactivas.

El pivot en la materia est indicado por el DL 14.219, lo cual


determina que el rgimen a aplicar va a variar segn la finca
est o no amparada en este DL.

SITUACIONES EXCLUDAS DE SU APLICACIN:

ART.2 / 102: 2 Junio 1968: Garanta del Estado


ART.114- Es relevante el destino contractual
ART.28- HIPTESIS DE DESPROTECCIN NETA Incisos a, b, g, i
HIPTESIS DE DESPROTECCIN POSTERIOR: c, d, e, f, h
a. Alquiler por temporada en zona balnearia por menos
de 5 meses (desalojo 15 das)
b. Organismos y empresas internacionales, oficinas
diplomticas o consulares
c. Arrendatarios propietarios de fincas amparadas en
otros regmenes
d. Arrendatario que despus del contrato incorpora a
su patrimonio o arrienda un bien con igual o ms
comodidad en la misma localidad
e. Ncleo familiar con ingresos mayores a 200 UR
f. Patrimonio fiscalmente ajustado superior a 3000 UR
g. Estado y organismos paraestatales
h. No habitacin continuada de la finca durante 6
meses en forma contnua SIN CAUSA RAZONABLE, o que
hubiere resuelto en otra sus necesidades de
vivienda.
i. Precio inicial pactado mayor a 70 UR (casa-
habitacin) y 200 UR (industria y comercio

RGIMEN DE PLAZOS Y PRECIOS:

PLAZOS:

a) Situaciones EXCLUIDAS: No hay regulacin, por lo que rige


la voluntad de las partes. Lmite de 15 aos (1782.1 CC)

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b) Situaciones INCLUIDAS: Aqu debemos distinguir segn el


destino:

b.l) CASA-HABITACIN: Mnimo dos aos, prrroga de un ao y


desalojo con plazo de un ao
b.2) INDUSTRIA Y COMERCIO: Mnimo 5 aos, NO prrroga,
desalojo con plazo de un ao

PRECIOS:

a) Situaciones EXCLUIDAS: Moneda nacional o moneda


extranjera, cualquier ndice de reajuste menos el
establecido por 15.799, y de acuerdo al 15.741 la
modificacin del precio NO implica la celebracin de un
nuevo contrato
b) Situaciones INCLUIDAS: Arts. 14/15 DL 14.219: UR, URA,
IPC (el menor de los tres); Art.3 DL 14.219 (Convenio
plazo nico moneda nacional) y segn Art. 16 15.799
escalonamiento

Los escalonamientos son por ao (12 meses, no ao civil), en


cambio, cuando aplicamos 15.799 aumenta en tres
cuatrimestres, cada vez un tercio adicional del aumento total
que corresponde en el ao.

IMPORTANTE: EL ESQUEMA CONTIENE LOS ELEMENTOS


FUNDAMENTALES PARA LA COMPRENSIN DEL TEMA, POR
LO CUAL SE RUEGA LA LECTURA DEL APNDICE
NORMATIVO QUE LE ACOMPAA.-
GRACIAS.

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APENDICE
NORMATIVO

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TITULO IV
Del Arrendamiento
1776. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se
obligan recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa,
o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por
este uso, goce o servicio, un precio determinado.
El que recibe el precio es arrendador y el que lo paga arrendatario.
El arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las
partes.

CAPITULO I - Del arrendamiento de cosas


SECCIN I - Disposiciones generales
1777. El arrendamiento de cosas se rige por las normas de este
Captulo, sin perjuicio de lo que dispongan leyes especiales.
Pueden ser objeto del arrendamiento los bienes muebles no fungibles
y todos los inmuebles. Exceptanse aquellas cosas que la ley prohbe
arrendar y los derechos estrictamente personales como los de uso y
habitacin (artculo 549).
NOTA: Se agrega el inc. 1 de forma de contemplar la existencia de
leyes especiales que se han dictado en la materia desde el ao
1914.
1778. El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de
la cosa arrendada y en este segundo caso puede fijarse una cantidad
determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llmase renta, cuando se paga peridicamente.
1779. El precio podr determinarse del mismo modo que en el contrato
de venta (artculos 1666 y 1667).
1780. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos
personas, ser preferido el arrendatario a quien se haya entregado
la cosa; y si a ninguno se ha entregado, prevalecer el ttulo
anterior.
1781. Los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en
arriendo sin consentimiento expreso de su dueo.
Los que estn privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no
pueden ser arrendatarios de ellos ni con autorizacin judicial
(artculo 1678).
1782. El arrendamiento no podr contratarse por ms de quince aos.
El que se hiciere por ms tiempo caducar a los quince aos.
Exceptase el arrendamiento de aquellos inmuebles que tengan como
destino apoyar una presa o embalsar el agua, en cuyo caso el plazo
mximo ser de treinta aos. El que se hiciere por un mayor tiempo
caducar a los treinta aos. El plazo del arrendamiento de los
bienes hipotecados se regular por lo establecido en el
artculo 2328 incisos 2 y 3.
Exceptase asimismo, el arrendamiento de inmuebles con destino a
forestacin de acuerdo a lo preceptuado por el artculo 5 de la Ley
N 15.939, de 28 de diciembre de 1987, cuyo plazo mximo ser de
treinta aos. El que se hiciera por mayor tiempo caducar a los
treinta aos.
NOTA: El texto del inc. 1 fue dado por Ley N 16.603, de 19/X/94,

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en virtud del art. 29 de la Ley N 8.153 de 16/12/27. El texto


del inciso 2, en atencin al art. 4 del Decreto-Ley
N 15.576 de 15/6/84. El texto del inciso 2 desde El
plazo..., en virtud del art. 52, incs. 2 y 3 de la Ley
N 10.793 de 25/9/46. Por la Ley N 17.555 de 18/09/2002 se
agreg el inciso 3.
1783. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de
arrendamiento pasan a los herederos del arrendador y del
arrendatario.
Tratndose de arrendamiento de inmuebles los sucesores del
arrendador a ttulo de herederos o legatarios, tendrn los mismos
derechos y obligaciones que aqul.
El plazo no obliga a los herederos del arrendatario.
NOTA: El texto de los inc. 2 y 3 fue dado por Ley N 16.603, de
19/10/94 en virtud del art. 52 inc. 1 de la Ley N 10.793 de
25/9/46.
1784. Cuando se disputare sobre el precio del arrendamiento verbal
que ya se hubiere comenzado a ejecutar y no exista recibo, se estar
exclusivamente al juicio de peritos y los costos de esta operacin
se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes
iguales.
Esta disposicin tendr lugar, sea cual fuere el precio del
arrendamiento.
1785. Durante el trmino del contrato, no es lcito al arrendador
retirar la cosa arrendada del poder del arrendatario, aunque alegue
que la necesita para uso propio ni a ste devolverla al arrendador
antes de concluirse el tiempo convenido, a no ser pagando el precio
de todo el que falte para el vencimiento del contrato.
1786. Los arrendamientos de fincas urbanas o de predios rsticos, no
comprendidos en leyes especiales, en que no se haya establecido
trmino para la duracin del contrato, no darn derecho al inquilino
o arrendatario para oponerse al desalojo, sea cual fuere la razn
que el dueo alegue para exigirlo.
En esta clase de arrendamientos, sern de ningn efecto las
estipulaciones verbales sobre trminos.
No se admitir otra prueba de trmino establecido, que la que
resulte de documento pblico o privado.
NOTA: El texto del inc. 1 fue adaptado por Ley N 16.603, de
19/X/94, de forma de contemplar las leyes especiales que se
han dictado en la materia.
1787. El arrendador de bienes inmuebles no podr promover el
desalojo sin dar al inquilino o arrendatario el plazo que
corresponda.
NOTA: Texto dado por Ley N 16.603, de 19/10/94.
1788. Si el arrendamiento verbal o escrito fuese de bienes muebles y
no se hubiese fijado trmino para la duracin del contrato o el
tiempo no estuviese determinado por el servicio especial a que se
destina la cosa arrendada o por la costumbre, el arrendador que
quisiere hacer cesar el contrato debe dar al arrendatario un plazo
ajustado al perodo o medida del tiempo que regula los pagos. As,
arrendndose a tanto por da, semana o mes el plazo ser
respectivamente de un da, semana o mes.

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Dicho plazo se contar desde la intimacin judicial.


1789. No habiendo tiempo fijo para la duracin del contrato conforme
a lo dispuesto en los artculos precedentes, el arrendatario puede a
su voluntad hacer cesar el arriendo.
1790. Si vencido el trmino convencional del arrendamiento, el
arrendatario permanece en el uso o goce de la cosa arrendada, no se
entender que hay tcita reconduccin, sino la continuacin del
arrendamiento concluido y bajo las mismas condiciones, hasta que el
arrendador pida la devolucin de la cosa; y podr ste pedirla en
cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiere
continuado en el uso de la cosa.
Pero las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por
terceros, no se extendern a las obligaciones que resulten de la
continuacin del arriendo fenecido.
NOTA: El inciso 3 fue DEROGADO por Ley N 16.603, de 19/!0/94, en
virtud de las disposiciones de la Ley N 8.153, de 16/12/27,
sus modificativas y concordantes.
1791. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo.
Sin embargo, puede subarrendar para el mismo uso para que arrend y
dentro del plazo que tiene para s, cuando no se le hubiere
prohibido expresamente en el contrato.
La prohibicin puede ser parcial o total; y esta clusula se
interpreta siempre estrictamente.
1792. Si la cosa arrendada fuere enajenada, voluntaria o
forzosamente, la persona que suceda en el derecho al propietario,
estar obligada personalmente a cumplir el arriendo por el plazo
convenido, siempre que el contrato conste por escritura pblica o
privada debidamente registrada.
Exceptase el caso de haberse reservado expresamente el arrendador
en el contrato de arriendo la facultad de enajenar.
Si el contrato no estuviese inscrito, el adquirente no estar
obligado a respetar el plazo y podr dar al inquilino el desalojo
como en los casos de arrendamiento sin plazo.
NOTA: El texto del ltimo inciso fue dado por Ley N 16.603,de
19/X/94, en virtud del art. 52 inc. 1 Ley N 10.793 de
25/9/46.
1793. En el caso del inciso segundo del artculo anterior, enajenada
la cosa antes de cumplirse el plazo del arriendo, no se deber
indemnizacin de daos y perjuicios, a no ser que se hubiere
pactado.
Si se hubiere estipulado indemnizacin, el arrendatario no podr ser
privado del uso y goce de la cosa sin que se le satisfaga por el
arrendador o por el nuevo dueo los daos y perjuicios
(artculo 1809).
El arrendatario gozar adems del respectivo plazo legal segn los
artculos 1787 y 1788; y si el tiempo que resta del estipulado en el
contrato fuese menor, se computar en aqul.
1794. Los arrendamientos hechos por el cnyuge administrador
extraordinario, por el tutor o curador de los bienes que tiene a su
guarda y por el usufructuario de los que corresponden al usufructo,
se regirn (en cuanto a su duracin) por lo dispuesto en los
respectivos Ttulos del Cdigo (Artculos 406, 511 y 1983).
NOTA: Redaccin adaptada por Ley N 16.603, de 19/X/94, al texto del

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art. 1 de la Ley N 10.783 de 18/9/46.


1795. Los arrendamientos de bienes fiscales, municipales o de
establecimientos pblicos estn sujetos a reglamentos particulares y
en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este Ttulo.

SECCIN II
De las obligaciones del arrendador
1796. El arrendador es obligado:
1. A entregar la cosa arrendada.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada.
3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce
de la cosa arrendada.
1797. El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario con los
accesorios que dependen de ella al tiempo del contrato en buen
estado de reparaciones de toda clase, salvo si se conviniesen en que
la entrega se verifique en el estado en que se halla la cosa.
Este convenio se presume cuando se arriendan edificios arruinados y
cuando se entra en el goce de la cosa sin exigir reparaciones en
ella.
1798. La obligacin de mantener la cosa en buen estado, consiste en
hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias a
excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario.
El arrendador ser obligado aun a las reparaciones locativas, si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieren de fuerza mayor
o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada.
1799. El arrendador, en virtud de la obligacin de librar al
arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr sin
consentimiento de ste, mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer
en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle
en su goce.
Con todo, si se trata de reparaciones indispensables que no puedan
diferirse hasta la conclusin del arriendo, ser el arrendatario
obligado a tolerarlas, aunque le priven del goce de una parte de la
cosa arrendada; pero tendr derecho a que se le rebaje entretanto el
precio o renta a proporcin de la parte de que fuere privado.
Si las reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa que el
resto aparezca insuficiente para el objeto con que se arrend, podr
el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.
Lo mismo ser cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de
la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el
arriendo sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.
Tambin tendr el arrendatario los derechos expresados, cuando el
arrendador fuese obligado a sufrir trabajo del propietario vecino en
las paredes divisorias o hacerlas stas de nuevo.
1800. Fuera de los casos previstos en el artculo precedente si el
arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por
cualquiera persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a ser
indemnizado de los daos y perjuicios.

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1801. El arrendador no est obligado a garantir al arrendatario de


las vas de hecho de terceros, que no pretendan derecho a la cosa
arrendada. En este caso el arrendatario, a nombre propio, perseguir
a los autores del dao y aunque stos fuesen insolventes, no tendr
accin contra el arrendador.
1802. La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa
arrendada se dirigir contra el arrendador.
El arrendatario ser slo obligado a noticiarle la turbacin o
molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los
derechos que aleguen y si lo omitiere o dilatare culpablemente,
abonar los daos y perjuicios que de ello se sigan al arrendador.
En cuanto al ejercicio de las acciones posesorias y la que se
concede para el caso de violento despojo, se estar a lo dispuesto
en el Captulo II, Ttulo V del Libro Segundo.
1803. Si el arrendador fuese vencido en juicio sobre una parte de la
cosa arrendada, podr el arrendatario reclamar una disminucin del
precio o la rescisin del contrato, si la parte de que se le priva
fuese una parte principal de la cosa o del objeto del arrendamiento
y los daos y perjuicios que le sobrevinieren.
Sin embargo, el arrendatario no podr pedir indemnizacin de daos y
perjuicios si al hacer el contrato, hubiese conocido el peligro de
la eviccin.
1804. El arrendador responde de los vicios o defectos graves de la
cosa arrendada, que impidieran el uso de ella, aunque l no los
hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arriendo y
el arrendatario puede pedir la disminucin del precio o la rescisin
del contrato, salvo si hubiere conocido los vicios o defectos de la
cosa.
Si el vicio o defecto era conocido del arrendador al tiempo del
contrato o era tal que debiera por los antecedentes preverlo o por
su profesin conocerlo, tendr adems derecho el arrendatario a que
se le indemnicen los daos y perjuicios.
1805. Si durante el contrato la cosa arrendada fuese destruida en su
totalidad por caso fortuito o fuerza mayor, el contrato queda
rescindido.
Si ella es destruida slo en parte, puede el arrendatario pedir la
disminucin de precio o la rescisin del contrato, segn fuese la
importancia de la parte destruida.
Si la cosa fuese solamente deteriorada, el contrato subsistir, pero
el arrendador es obligado a reparar el deterioro hasta poner la cosa
en buen estado.
En los casos de este artculo, no ha lugar a la indemnizacin de
daos y perjuicios.
1806. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario es
obligado a no usar o gozar de la cosa o que sta no pueda servir
para el objeto de la convencin, el arrendatario podr pedir la
rescisin del contrato o la cesacin del pago del precio por el
tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
Pero si el caso fortuito o de fuerza mayor no afecta a la cosa
misma, las obligaciones del arrendatario continuarn como antes.
1807. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el
costo de las reparaciones indispensables, no locativas, que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que ste no las
haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado pronta noticia al

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arrendador para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo


darse en tiempo o si el arrendador no trat de hacer oportunamente
las reparaciones, se abonar al arrendatario el costo razonable,
probada la necesidad.
1808. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las
mejoras tiles en que no ha consentido con la expresa condicin de
abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los
materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el
arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales
considerndolos separados.
1809. En todos los casos en que se deba indemnizacin al
arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa
arrendada sin que previamente se le pague o asegure el importe por
el arrendador.
Esta regla no se extiende al caso de extincin involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
1810. El arrendador es obligado a pagar las cargas y contribuciones
sobre la cosa arrendada.

SECCIN III
De las obligaciones del arrendatario
1811. Las principales obligaciones del arrendatario son:
1. Usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato.
2. Emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia.
3. Pagar el precio o renta.
1812. No podr el arrendatario destinar la cosa a otros objetos que
los convenidos o a falta de convencin expresa, a aqullos a que la
cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.
Si el arrendatario contraviniere a esta regla, podr el arrendador
reclamar la rescisin del contrato con indemnizacin de daos y
perjuicios o limitarse a esta indemnizacin dejando subsistir el
arriendo.
1813. Si el arrendatario no usare de la cosa como un buen padre de
familia, responder de los daos y perjuicios y aun tendr derecho
el arrendador para demandar la rescisin del arrendamiento en el
caso de un grave y culpable descuido.
1814. Ser un goce abusivo en los predios rsticos arrancar rboles,
hacer cortes de montes, salvo si el arrendatario lo hiciera para
sacar la madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra
o mejora del predio o a fin de proveerse de lea o carbn para el
gasto de la casa.
1815. El pago del precio o renta se har en los plazos convenidos y
a falta de convencin, conforme a la costumbre del pas.
1816. Si se hubiese estipulado plazo y el arrendatario no abonase el
alquiler o renta, previa la intimacin correspondiente podr
demandarse la resolucin del contrato con la sancin que establece
el inciso 1 del artculo 1823, siempre que se adeuden dos perodos
de alquiler o renta, si el pago es por perodos que no excedan de
tres meses; pero si la paga fuese por perodos mayores, bastar que

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el arrendatario no pague uno solo para que se pueda pedir la


resolucin del contrato.
NOTA: Texto dado por Ley N 16.603, de 19/10/94, en virtud del
art. 11 de la Ley N 8.153 de 16/12/27.
1817. El arrendatario de predio rstico no tendr derecho para pedir
rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios
que han deteriorado o destruido la cosecha.
Exceptase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de
sociedad que media entre el arrendador y l, toca al primero una
parte proporcional de la prdida que por caso fortuito sobrevenga al
segundo, antes o despus de percibirse los frutos, salvo que el
accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir
con su cuota de frutos al arrendador.
1818. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
Se entiende por reparaciones locativas las que segn la costumbre
del lugar son de cargo del arrendatario y en general, las de
aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por
culpa del arrendatario o de sus dependientes.
1819. Las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario o
inquilino de una casa, se reducen a mantener el edificio en el
estado en que lo recibi; pero no es responsable de los deterioros
que provengan del tiempo y uso legtimo o de fuerza mayor o caso
fortuito o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la
naturaleza del suelo o por defectos de construccin.
1820. El inquilino ser obligado especialmente:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, azoteas,
pavimentos y caeras, reponiendo las paredes, revoques,
baldosas o ladrillos que durante el arrendamiento se destruyan o
se desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y
tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y
cerraduras.
4. A conservar las paredes, pavimentos y dems partes interiores
del edificio medianamente aseados.
La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos, dar
derecho al arrendador para pedir indemnizacin de daos y perjuicios
y an para demandar la rescisin del contrato.
1821. El subarrendatario tiene respecto del arrendatario las mismas
obligaciones que este hacia el arrendador originario.
No est obligado respecto del arrendador originario sino hasta la
suma concurrente del precio que adeuda del subarrendamiento al
tiempo del embargo o de la intimacin judicial que se le haga a
nombre del arrendador originario.
1822. El arrendatario es responsable no slo de su propia culpa,
sino de la de su familia, dependientes, huspedes o
subarrendatarios.
1823. Cuando por culpa del arrendatario se rescinde el
arrendamiento, estar obligado a la indemnizacin de daos y
perjuicios y especialmente al pago del precio o renta por el tiempo
que falte para vencerse el trmino del contrato.

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Sin embargo, podr eximirse de este pago, proponiendo bajo su


responsabilidad persona idnea que le sustituya por el tiempo que
falta y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.
1824. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito
que motiv la prdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba de
haber ocurrido ese accidente incumbe al arrendatario. En defecto de
prueba responder de la prdida o deterioro.
Si fuere notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito o lo
probase el arrendatario, la prueba de que hubo culpa por parte de
ste, su familia, dependientes, huspedes o subarrendatarios
corresponder al arrendador.
1825. Lo dispuesto en el artculo anterior es aplicable al caso de
incendiarse la cosa arrendada. El incendio ser reputado caso
fortuito hasta que el arrendador o el que fuere perjudicado, pruebe
haber habido culpa por parte de las personas designadas en el citado
artculo.
1826. En el arrendamiento de finca urbanas o rsticas corresponder
al arrendador aunque el contrato est afianzado, accin ejecutiva
para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de
embargo sobre los bienes embargables del deudor.
NOTA: Texto dado por Ley N 16.603, de 19/10/94.
1827. Finalizado el contrato, debe el arrendatario devolver la cosa
en el mismo estado en que se le entreg, tomndose en consideracin
el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos.
Si en el contrato no se ha especificado el estado en que se
encontraba al tiempo de la entrega, se presume que el arrendatario
la ha recibido en buen estado de conservacin y debe as devolverla,
salvo la prueba en contrario.
En cuanto a los daos y prdidas sobrevenidos durante su goce deber
probar que no sobrevinieron por su culpa ni por culpa de las
personas por quienes responde, salvo lo dispuesto en los
artculos 1824 y 1825.
1828. Si el arrendamiento hubiere sido de un predio rstico con
animales de trabajo o de cra y no se previno en el contrato el modo
de restituirlos, pertenecern al arrendatario todas las utilidades
de dichos animales y los animales mismos, con las obligacin de
dejar en el predio, al fin del arriendo, igual nmero de cabezas de
las misma edades y calidades.
1829. La restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola
enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole
las llaves.
1830. El arrendatario de bienes muebles ser condenado al
resarcimiento de daos y perjuicios y a lo dems que contra l
competa como injusto detentador, si, finalizado el trmino del
arriendo, no restituye la cosa, siendo requerido por el arrendador.
Todo arrendatario constituido en mora ser responsable de cualquier
dao que sufra la cosa, aunque provenga de fuerza mayor o caso
fortuito.
NOTA: Redaccin adaptada al art. 1787, por Ley N 16.603,de
19/10/94.

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CAPITULO II
Del arrendamiento de obras
1831. Habr arrendamiento de obras cuando una de las partes se
hubiere obligado a prestar un servicio y la otra a pagarle por ese
servicio un precio en dinero.
1832. Si una de las partes se hubiere obligado a prestar un servicio
sin retribucin o por una retribucin que no sea un precio en dinero
o se hubiere obligado a abstenerse de un hecho, estos contratos
sern innominados; pero se regirn por las disposiciones de este
captulo en todo lo que fuere aplicable.
1833. Toda especie de servicio o trabajo material o inmaterial,
mecnico o liberal puede ser objeto de este contrato.
Aunque la retribucin del servicio o trabajo tenga el nombre de
honorarios o derechos, el contrato ser arrendamiento de obras y no
mandato, si no colocare a quien presta el servicio, respecto de
tercero, como representante o mandatario de la persona a quien se
hace el servicio.
En la disposicin de este artculo estn comprendidos los servicios
profesionales de los abogados y aun de los procuradores, cuando
funcionaren sin poder de las partes.
1834. El que hiciere algn trabajo o prestare algn servicio a otro
puede demandar el precio, aunque ningn precio o retribucin se
hubiese ajustado, siempre que el tal servicio o trabajo fuese de su
profesin o modo de vivir honesto. En este caso se presumir que los
interesados ajustaron el precio de costumbre para ser determinado
judicialmente, si hubiere duda.
Si el servicio o trabajo, aunque honesto, no fuere relativo a la
profesin o modo de vivir del que lo hizo, slo tendr lugar lo
dispuesto en el inciso anterior cuando, por las circunstancias, no
se presumiere la intencin de beneficiar a la persona a quien el
servicio se haca. Esta intencin se presume si el servicio no fue
solicitado o si el que lo prest habitaba en casa de la otra parte.
En los casos de este artculo, si ha habido ajuste sobre el precio o
retribucin, lo pactado se cumplir, siendo entre personas capaces y
no probndose que intervino fuerza, error, dolo o fraude.
1835. El que hubiese criado alguna persona no puede ser obligado a
pagarle sueldos por servicios prestados, hasta la edad de quince
aos cumplidos.
Tampoco sern obligados a pagar sueldos los tutores que conservaren
en su compaa a los menores de quince aos, por no poder darles
acomodo.
1836. Nadie puede obligar sus servicios personales, sino
temporalmente o para obra determinada.
1837. Los criados domsticos podrn ser despedidos y despedirse
ellos mismo en todo tiempo sin expresin de causa.
Se observar, adems, con respecto a patrones y sirvientes lo que
determinen las disposiciones especiales.
NOTA: La redaccin de la ltima parte del art. est adaptada a lo
dispuesto por la normativa laboral, por Ley N 16.603, de
19/10/94.

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1838. Estn igualmente sujetos a disposiciones especiales, las


relaciones entre artesanos y aprendices y las de maestros y
discpulos.
1839. Los menestrales, artesanos y dems trabajadores asalariados
por cierto trmino no pueden despedirse ni ser despedidos antes del
cumplimiento del contrato sin justa causa.
El contraventor responder de los daos y perjuicios.
1840. Si se da a uno el encargo de hacer una obra, puede convenirse
que pondr slo su industria o que suministrar tambin los
materiales.
1841. Si el obrero slo pone su trabajo o industria, pereciendo la
cosa, no responde sino de los efectos de su impericia.
Sin embargo, no puede reclamar ningn estipendio, si perece la cosa
antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad
para recibirla o que la destruccin haya provenido de la mala
calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente
esta circunstancia al dueo.
1842. Si el obrero pone tambin los materiales, son de su cuenta las
prdidas y deterioros de cualquier manera que acaezcan, a no ser que
el que mand hacer la obra incurriere en mora de recibirla.
1843. El obrero que, por impericia o ignorancia de su arte,
inutiliza o deteriora alguna obra para la que hubiere recibido los
materiales, est obligado a pagar el valor de stos, guardando para
s la cosa inutilizada o deteriorada.
1844. El arquitecto y el empresario de un edificio son responsables
por espacio de diez aos, si aqul se arruina en todo o en parte por
vicio de la construccin o por vicio del suelo o por la mala calidad
de los materiales, haya suministrado stos o no el propietario y a
pesar de cualquiera clusula en contrario.
El trmino en que la accin puede nacer es de dichos diez aos
contados desde la entrega; pero una vez nacida la accin por haberse
manifestado el vicio, dura el tiempo ordinario de la acciones
personales.
La disposicin del primer inciso se entiende salvo la prueba en
contrario que haga el arquitecto o empresario (artculo 1327).
1845. Cuando un empresario se ha encargado por un tanto de la
ejecucin de una obra conforme a un plan acordado, no puede reclamar
aumento alguno de precio, ni bajo pretexto de la mano de obra o de
los materiales ni de modificaciones hechas en el plan, a no ser que
haya sido autorizado para stas por escrito y por un precio
convenido con el propietario.
1846. Si la obra encomendada se hubiere ajustado por nmero o
medida, sin determinar la cantidad cierta de nmero o medida, tanto
el que mand hacer la obra como el empresario, pueden dar por
concluido el contrato, pagndose el importe de la obra verificada.
1847. El que encarga una obra para la que el obrero debe poner los
materiales, puede a su arbitrio rescindir el contrato, aunque la
obra ya est empezada a ejecutar, indemnizando al obrero de todos
los gastos y trabajos y de todo lo que hubiera podido ganar en la
misma obra.
1848. Concluida la obra conforme a la estipulacin o en su defecto
con arreglo al uso general, el que la encarg est obligado a
recibirla; pero si creyere que no est con la solidez y lucimiento

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estipulados o de uso, tiene derecho a que sea examinada por peritos


nombrados por ambas partes.
Si resultare no haberse verificado la obra en la forma debida, tiene
el obrero que ejecutarla de nuevo o devolver el precio que menos
valiese, con indemnizacin de los perjuicios.
1849. Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razn de
sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de
esta persona, pero nunca por la muerte del que encarg la obra.
Sin embargo, ste debe abonar a los herederos a proporcin del
precio convenido el valor de la parte de la obra ejecutada y de los
materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algn
beneficio.
Lo mismo ser, si el que contrat la obra no puede acabarla por
alguna causa independiente de su voluntad.
1850. El empresario de una obra responde de las faltas y omisiones
de las personas que sirven bajo sus rdenes, salva su accin contra
esas personas.
1851. Los albailes, carpinteros y dems obreros que han sido
empleados por un empresario para la construccin de obra estipulada
por un tanto, no tienen accin contra el propietario para quien se
ejecuta la obra sino hasta la suma concurrente de lo que ste adeuda
al empresario en el momento en que le hagan saber judicialmente la
accin deducida.
1852. Los carpinteros, herreros y dems obreros que hacen
directamente obras por un tanto, en lo relativo a su especialidad,
estn sujetos a las reglas arriba prescriptas y son empresarios en
la parte sobre que contratan.
1853. El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega, salvo
pacto en contrario.
No pagndose el precio en el tiempo estipulado corrern los
intereses legales desde la interpelacin judicial.
1854. El que ha ejecutado una obra sobre cosa mueble, tiene el
derecho de retenerla hasta que se le pague.
1855. El servicio de los empresarios o agentes de transportes, tanto
por tierra como por agua, as de personas como de cosas, se regir
por las disposiciones de la ley comercial.

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