Como Funciona o Usucapião

31/10/2016
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Comofuncionaousucapio?
Administrador 21dejulhode2011
Cidades,DireitoImobilirio,Habitao,PlanejamentoUrbano
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Imveisirregulares
Antes
de
desen
volver
o
assunt
o
usuca
pio,
gostari
a
de
esclar
ecer
um
import
ante aspecto relacionado com a propriedade fundiria no
Brasil: tudo o que voc v hoje em dia como imvel
regularizado,nopassadojfoiumaposse.Valelembrarque
os portugueses foram pioneiros nesse processo quando
invadiram o pas em 1500. Chegaram, tomaram posse das
terras e depois foram se organizando em termos de
documentos.
Em cidades como Salvador/BA, cerca de 70% dos imveis
irregular = posse (uma boa parte deles irregulares por outras
razes, como ocupaes em reas de risco). Em escala
menor certamente tambm encontramos essa realidade
emSoPaulo,RiodeJaneiro,BeloHorizonte,etc.
As cidades mais antigas do Brasil foram ocupadas de forma
irregular e a populao mais humilde, no protegida pelo
http://www.forumimobiliario.com.br/comofuncionaousucapiao/
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sistema jurdico desse pas (que sabidamente faz de tudo

pelosricos)athojeviveemimveisirregulares,passadosde
geraoagerao.
Portantoprecisodeixarbemclaroqueacompraevendade
imveis irregulares PODE ser um ato absolutamente legal,
atravs da Cesso de Direitos de Posse, assim como
absolutamente legal o passo seguinte, o USUCAPIO. Em
tese,umcorretordeimveisdevesercapazdeorientarsobre
alegalidadedesseato,sendoqueapresenadeumadvogado
irtrazermaistranquilidadeparaaspartes.
DefiniodeUsucapio
Usucapio o modo de aquisio de propriedade em virtude
de posse ininterrupta e prolongada. Ou seja, de um modo
geral, aquele que possuir imvel como seu, sem interrupo
nem oposio, por determinado nmero de anos, variando o
tempo de posse de cinco at quinze anos, dependendo da
situao do imvel e do modo como se d posse, poder
adquirirlheapropriedade,atravsdeaojudicial,requerendo
ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de
ttuloparaoregistronoCartriodeRegistrodeImveis.
Ousucapiouminstitutoantiqussimo,anterioraLeidas12
Tbuas (450 a.C.), que j apontava a posse durante
determinado tempo como requisito indispensvel. O direito
romano aprimorou o usucapio (nas fases prclssica,
clssica
psclssica),
fundando
seus
elementos
caracterizadoresquevigoramatosdiasatuais.
Assim,usucapiodireitoautnomoconsistenteemumadas
formas de aquisio da propriedade de bem mvel ou imvel,
desde que preenchidas as exigncias previstas na ordem
jurdica, a constituio, facultada ao possuidor, do direito
real correspondente sua posse, desde que esta, dotada de
certas caractersticas, se tenha mantido pelo lapso de tempo
determinado na lei (Menezes Cordeiro, Direitos Reais,
Lisboa: Lex, 1979, pg. 467). Com a usucapio, a lei procura
fazer justia, na medida em que beneficia aquele que faz boa
utilizao do bem, no protegendo o que dormiu no tempo,
quecomsuainrcianoutilizouobemounoseopsasua
utilizaoporoutrapessoa.
Odireitobrasileironoprevapenasaposse(poderdefato)e
o tempo como requisitos necessrios usucapio.
necessria capacidade do possuidor (no pode ser menor de
idade por exemplo), qualidades da coisa a ser usucapida
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(no pode ser um imvel em rea de risco por exemplo),

boaf (ignorncia dos obstculos que impedem a regular
transmissodapropriedade)ejustottulo(ttuloquecontenha
algumvcioouirregularidadequeoimpededeserinstrumento
apto para promover a transmisso da propriedade sua noo
estintimamenteligadaadeboaf)sooutrosrequisitosque
tanto o Cdigo Civil de 1916 quanto o de 2002 estabelecem
paraestaformadeaquisiodapropriedade.
A posse deve ser exercida com o nimo de proprietrio, de
forma contnua e incontestada, no podendo tambm ser
clandestina, violenta ou precria, podendo ser objeto de
sucessoporatointervivosoucausamortis.
A propriedade adquirida por usucapio dever ser sempre
declarada por sentena judicial que servir de instrumento
hbil para a transferncia da propriedade no Cartrio de
RegistrodeImveiscompetente.
Quaissoostiposdeusucapio?
Usucapio extraordinria (art. 1238 do novo Cdigo Civil):
ExistentenoCdigoCivilde1916teveseuprazoreduzidode
20 para 15 anos. Assim, aquele que exerce posse mansa e
pacfica, ininterrupta como se dono fosse, sem oposio do
proprietrio, pelo prazo de 15 anos, independente de justo
ttuloeboaf,podeporsentenajudicialadquiriratitularidade
da propriedade. A inovao trazida para esta espcie est na
reduo do prazo para 10 anos se o posseiro realizou no
imvel obras ou servios de carter produtivo ou o utilizou
comomoradiahabitual.
Usucapio ordinria (art. 1242 do novo Cdigo Civil):
Existente no Cdigo Civil de 1916 teve seu prazo de 10 anos
mantido. Assim, aquele que exerce posse mansa e pacfica,
ininterruptacomosedonofosse,semoposiodoproprietrio,
comjustottuloeboaf,peloprazode10anos,podeadquirir
atitularidadedapropriedadeporsentenajudicial.Anovidade
introduzida que o mesmo ser reduzido para 5 anos se o
imvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado, e
desde que o possuidor tenha realizado investimentos de
interesse econmico e social, ou tenha utilizado o imvel
como sua moradia. Outra modificao abolio do critrio
utilizado pelo Cdigo de 1916 quanto a pessoas presentes e
ausentes. Por aquele diploma o prazo da usucapio ordinria
seria de 15 anos entre pessoas ausentes (possuidor e
proprietrio residem em municpios distintos) e de 10 anos
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entre pessoas presentes (possuidor e proprietrio residem no

mesmomunicpio).
Usucapio especial urbana (art. 183, 1 a 3 da
ConstituioFederaleart.1.240donovoCdigoCivil):Como
exigncia dos novos tempos e do surgimento dos grandes
centros urbanos, a Constituio Federal de 1988 criou esta
espcie. O novo Cdigo Civil apenas reafirmou esta
modalidade, conferindo a propriedade por usucapio a quem
utilizar imvel de at 250 metros quadrados em rea urbana,
como se dono fosse, se tiver exercido sua posse
ininterruptamente por 5 anos, sem oposio do proprietrio,
destinandoo para sua moradia ou de sua famlia. No h
exigncia de justo ttulo e presumese a boaf. Por ltimo, a
Constituioeonovocdigoexigemqueopossuidornoseja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural. As pessoas
jurdicas no podem valerse da usucapio urbana e a
propriedadedeveserdeclaradaporsentenajudicial.
Importante salientar que a Lei n 10.257/2001 (Estatuto da
Cidade) determina que as reas urbanas com mais de 250
metros quadrados ocupadas ininterruptamente por mais de 5
anos por populao de baixa renda, sem que se possa
identificarasrespectivasreasdecadapossuidor,podemser
objetodeUSUCAPIOCOLETIVO,desdequeospossuidores
nosejamproprietriosdeoutroimvelurbanoourural.Assim
como as demais espcies de usucapio, a modalidade
coletiva dever ser declarada por sentena judicial a ser
registradanocompetenteCartriodeRegistrodeImveispara
atransmissodapropriedade.
Nesse mesmo sentido prev o novo Cdigo Civil em seu art.
1.228,4,dispensandoocritriodebaixarendaeadotandoa
exigncia da boaf e de existncia no imvel de obras e
servios considerados pelo juiz de interesse econmico e
social. Esta hiptese regulada pela lei civil vale para imveis
urbanosoururaisenopropriamenteformadeusucapio,se
aproximando da desapropriao, j que o juiz fixar justa
indenizao devida ao proprietrio quando da proposio de
ao reivindicatria, e, em sendo pago o preo, a sentena
valer como ttulo para o registro do imvel em nome dos
possuidores.
Usucapio especial rural (art. 191, pargrafo nico da
Constituio Federal e art. 1.239 do novo Cdigo Civil): Na
esteira do usucapio especial urbano, a nova ordem
constitucionalcriouousucapioespecialrural.OnovoCdigo
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Civil tambm apenas reafirmou esta modalidade, conferindo a

propriedade por usucapio a quem, no sendo proprietrio de
outroimvelruralouurbano,possuacomoseu,porcincoanos
ininterruptos, sem oposio do proprietrio, rea de terra em
zonaruralnosuperiora50hectares,desdequenelaproduza
por seu trabalho ou de sua famlia e nela tenha sua moradia.
Nohexignciadejustottuloepresumeseaboaf.Como
asdemaisespciesdeusucapio,amodalidadeespecialrural
dever ser declarada por sentena judicial a ser registrada no
competente Cartrio de Registro de Imveis para a
transmissodapropriedade.
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OFrumImobilirio
..foiumdosprimeirosambientesnaWEBparaqueprofissionaisdo
setorimobiliriopudessemdiscutirosvriosaspectosqueafetamo
seudiaadia.Asuacaractersticaessencialmentedecomunidade
permitiuaformaodeumamploacervodequestesdistribudoem
milharesdemensagensqueformamumarefernciasobreoassunto,
tantoparafornecedoresquantoparaconsumidoresdebense
serviosimobilirios.OFrumImobiliriotambmcompostopor
centenasdeartigosespecializados,organizadosporassunto,que
esclarecemeestimulamadiscussodetemasrelacionadoscoma
comunidadequeintegraacadeiaprodutivadosetor,tudorelacionado
aatividadeimobiliria,discusses,parceriasparacompraevenda
deimveis,financiamento,consrcioedicassobreoprograma
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