Una visin Liberal de los Desahucios:

Para exponer de una forma rigurosa una visin liberal de los deshaceos se
deben de hacer primeramente dos cosas; primero concretar cul es el
significado del trmino liberal y segundo definir correctamente qu es un
desahucio.
Comencemos con la primera cuestin: Qu es ser liberal?
Aquel individuo que se designa a si mismo como liberal, debe ser un
individuo que se adscriba a la filosofa poltica del Liberalismo, asique para
entender en que se fundamenta una visin liberal sobre cualquier mbito de
la vida debemos previamente entender que es el Liberalismo.

Una de las definiciones ms completas y acertadas del Liberalismo es la

del filsofo malasio Chandran Kukathas:
El trmino liberalismo se identifica con un paradigma poltico que
responde a la diversidad humana mediante la defensa de instituciones
que permitan la coexistencia de distintas creencias y modos de vida; el
liberalismo acepta la pluralidad de esas creencias y modos de vida (la
multiplicidad de valores religiosos y morales en el mundo moderno) y
promueve la tolerancia.
El liberalismo se diferencia de otras filosofas polticas en que rechaza la
idea de un orden social orgnico y espiritualmente unificado, dentro del
cual los intereses de los individuos se alinean en perfecta armona con
los intereses de la comunidad.
Los
individuos poseen fines distintos y no existe un nico objetivo comn
que todos deban compartir; y necesariamente estos fines suelen entrar
en conflicto.
La cuestin a
resolver desde un punto de vista liberal es la de cmo regular, y no la de
cmo erradicar, tales conflictos.11
El liberalismo, por tanto, es una corriente de pensamiento que
da un valor central a la defensa de la Libertad de cada individuo
para desarrollar sus propios proyectos vitales, respetando este
idntico derecho en las dems personas.
El Liberalismo requiere de una serie de principios de justicia que
permitan regular los conflictos de intereses que emana de la interaccin
social.
Estos principios de justicia deben actuar como orientadores del resto de
normas jurdicas que integren el ordenamiento jurdico, es decir las
normas que se elaboren debern ser coherentes con el contenido de los
principios generales de justicia y nunca debern contradecirlos.
La intencin es establecer una base normativa para posibilite que cada
persona pueda desarrollar sus proyectos vitales/fines dentro de una
sociedad, sin a su vez impedir que otras personas alcancen sus
proyectos vitales/fines.
1 Citado por Juan Ramn Rallo en Contra la Renta Bsica

Para el Liberalismo existen tres principios bsicos de justicia que

permiten lograr la conciliacin y coexistencia pacfica de los muy
diversos proyectos vitales/fines de las distintas personas que integran
una sociedad:
-Principio de No Agresin o de Libertad: Cada ser humano debe
poseer la libertad de decidir cmo actuar para intentar alcanzar sus fines
a no ser que existan razones fundamentadas para que otro individuo se
lo impida.
El principio de libertado podra resumirse en que una persona no puede
forzar a otra en contra de su voluntad para impedirle hacer aquello que
quiere, ni para obligarle a hacer aquello que no quiere.
-Principio de Propiedad: para que las personas puedan alcanzar sus
fines necesitan establecer una mnima relacin instrumental con el
entorno material.
Es decir, para que las personas puedan alcanzar sus fines libremente
deben de poseer unos medios, los cuales en trminos economicistas son
llamados bienes econmicos (todos aquellos medios/recursos que directa
o indirectamente satisfacen necesidades humanas).
Impedir a las personas esta relacin con el entorno material sera
equivalente a coartar la libertad de los individuos para que desarrollen
sus fines/proyectos vitales.
Por lo tanto es necesario reconocer y respetar el derecho universal de los
seres humanos a establecer algn tipo de relacin instrumental/de
apropiacin con el entorno material, si queremos de partida respetar la
libertad de los individuos para actuar y desarrollar sus proyectos de vida.
Pero es que adems la mayor parte de bienes econmicos que se
encuentran en nuestro entorno no admiten usos sincrnicos para la
satisfaccin de distintos fines, es decir un mismo bien X no puede ser
usado por los individuos Z y H a la vez para satisfacer distintos fines.
Se debe encontrar un criterio o principio adecuado que logre resolver
estos conflictos derivados de la imposibilidad de realizar usos sincrnicos
de los bienes econmicos.
El criterio que permite garantizar el respeto universal sobre el uso que
cada persona efecta sobre el entorno material para desarrollar sus
proyectos de vida y, a su vez, establecer un imparcial orden de prioridad
sobre las distintas reclamaciones potenciales de uso sobre el entorno
que las personas realizan, es el concepto de Apropiacin Originaria.
El Principio de Apropiacin Originaria establece que el legtimo
propietario de un bien es aquel que primero lo incorpora a sus proyectos
vitales, es decir aquella persona que se lo apropio de forma originaria y
lo empleo para la consecucin de sus fines.

Este concepto respeta el Principio de Libertad, ya que permite por un

lado respetar el derecho universal de las personas a establecer una
relacin instrumental con su entorno, y adems otorgarle la propiedad
sobre un bien a aquella persona que lo ha empleado primero para
intentar alcanzar/desarrollar su fines/proyectos vitales por definicin
no ataca la libertad de ningn individuo que previamente estaba usando
dicho bien para alcanzar sus fines.
Sin embargo una persona Y que le quiera arrebatar la propiedad sobre
un bien X que no era propiedad de nadie a una persona Z, estar
transgrediendo su libertad para desarrollar sus proyecto vital que
precisen del empleo de dicho bien X, estar coartando la libertad de la
persona Z.
De esta manera nace la Propiedad Privada y con ella los derechos de
propiedad, que no son ms que el derecho del propietario de un bien
para excluir del uso de dicho bien a los individuos que considere y el
derecho a usar dicho bien como considere, siempre y cuando dicho uso
no implique el ataque a la libertad directo o indirecto (va ataques a la
propiedad privada) de un tercer individuo.
La alternativa al principio de Apropiacin Originaria y a los derechos de
propiedad sera un derecho a la propiedad en general, que sera el
equivalente a conferir un derecho sobre el uso del entorno material al
conjunto de los seres humanos, asumiendo que el entorno es una
copropiedad de toda la humanidad. ("Todo es de todos")
Pero esta alternativa no es defendible desde el liberalismo, ya que
convertir a un individuo en copropietario del entorno material equivale a
que sus planes vitales queden subordinados a un subconjunto de la
sociedad ms poderosos (que el individuo) que ha logrado imponer sus
intereses, al resto de individuos, sobre el uso que se debe hacer
del entorno material.
De forma que el Principio de Libertad (respetar los planes vitales de
cada individuo) seria transgredido.
Principios del estilo "Todo es de todos" derivan en la
privatizacin de los beneficios de la explotacin del entorno por
parte de la parte de la sociedad ms poderosa y en una
socializacin de los costes de dicha explotacin.
Como el poco sospechoso de ser ultra liberal, Van Parijs, uno de los
mayores defensores de la renta bsica, afirm: "No solo necesitamos de
poder de decisin sobre nosotros mismos, sino que la propiedad privada
de los objetos externos a nosotros tambin es necesaria para conformar
una sociedad libre"
Resumiendo, el derecho de propiedad nace por Apropiacin
Originaria, y debe ser respetado prima facie por el mero hecho
de ser posedo por un individuo.
Aquella persona que no quiera respetar el ttulo de propiedad
que posee un individuo, deber probar que ese ttulo no es
vlido, solo as podr anularse un ttulo de propiedad.
-Principio de Autonoma Contractual: los pactos estn para
cumplirse. Si un individuo emite una declaracin con la voluntad de

asumir unas obligaciones ante un tercero, es lgico que cumpla con

dichas obligaciones.
Los contratos sirven para crear nuevos derechos y obligaciones
ente dos o ms partes., es decir, los contratos son fuentes de
derechos y obligaciones
Los contratos permiten que dos o ms partes modifiquen entre
si el contenido y las implicaciones del Principio de Libertad y del
Principio de Propiedad.
La existencia de contratos no obliga a nadie a usarlos, simplemente es
un instrumento que multiplica nuestras posibilidades de accin.
Estos son los tres principios bsicos de justicia para el
Liberalismo, los cuales establecen un marco de interaccin social
que respeta los diversos planes vitales y modos de vida de los
individuos, maximizando la coexistencia pacfica.
El ideal de justicia del Liberalismo es por lo tanto el respeto estricto e
irrenunciable de la Libertad de los individuos para actuar, empleando los
medios que legtimamente han obtenido, para alcanzar sus fines y
desarrollar los proyectos vitales y modos de vida que cada estos
consideren oportunos, siempre que al desarrollar estos cursos de accin
no estn agrediendo a ningn tercer individuo.
El liberalismo entiende que lo injusto son todos aquellos actos que
atacan la libertad de los individuos.
El Liberalismo adopta un concepto negativo de Libertad, el Liberalismo
concibe que la libertad de los individuos prevalezca cuando estos no son
coaccionados.
El Liberalismo define coaccin como cualquier ataque directo a la
Libertad individual, a travs de agresiones fsicas directas a los
individuos que reprimen su libertad de accin, o cualquier ataque
indirecto, a travs de agresiones a la propiedad privada y/o a la
autonoma contractual de los individuos.
El Liberalismo tambin define coaccin como cualquier amenaza de
violar la libertad, propiedad privada y/o autonoma contractual de los
individuos.
Los Desahucios en el Sistema Jurdico espaol:
Ahora pasaremos a la segunda parte, concretar y analizar qu es y en qu
consiste un desahucio.
Un desahucio es un mecanismo de proteccin de los contratos voluntarios
frente a su incumplimiento por parte de alguna de las partes vinculadas a
estos mismos.
Ms en concreto los desahucios son un mecanismo de proteccin de la
propiedad privada de su violacin, constituyen un mtodo de exclusin
forzosa de los inquilinos no propietarios, y en ultima instancia son un
mtodo de ejecucin forzosa de los contratos.

El marco jurdico Espaol, protege la propiedad privada de la siguiente

manera: (Art.33 Constitucin Espaola).
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de
acuerdo con las leyes.
3. Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la
correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por
las leyes.
Los mecanismos de proteccin son los siguientes:
El derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el artculo 33
de la Constitucin Espaola goza de las siguientes medidas de proteccin,
establecidas por la propia Constitucin:
1. Cabe el recurso de inconstitucionalidad contra las Leyes y
disposiciones normativas con fuerza de ley que vulneren el derecho a
la propiedad privada y a la herencia recogido en el artculo 33 de la
Constitucin Espaola (artculo 53.1 y artculo 161.1.a) de la
Constitucin Espaola).
2. El Defensor del Pueblo se encuentra designado, en virtud de lo
establecido en el artculo 54 de la Constitucin Espaola, como alto
comisionado de las Cortes Generales para la defensa de los derechos
recogidos en el Ttulo I de la Constitucin, encuadrndose el artculo
33 de la Constitucin dentro del mencionado Ttulo I.
3. Slo por ley, que en todo caso deber respetar el contenido esencial
del derecho a la propiedad privada y a la herencia recogido en el
artculo 33 de la Constitucin Espaola, podr regularse el ejercicio
de este derecho fundamental (art. 53.1 de la Constitucin Espaola).
4. Se prohbe la adopcin de Decretos-Leyes que afecten al derecho a la
propiedad privada y a la herencia recogido en el artculo 33 de la
Constitucin Espaola (al igual que a cualquier otro derecho, deber o
libertad recogida en el Ttulo I de la Constitucin), aun en los
supuestos de extraordinaria y urgente necesidad en los que, para la
regulacin de otras materias, s resulta procedente recurrir a los
Decretos-leyes (art. 86.1 de la Constitucin Espaola).
5. El artculo 33 de la Constitucin Espaola (al igual que ocurre con los
dems preceptos del Captulo II del Ttulo I de la Constitucin) vincula
directamente a las Administraciones Pblicas (sin necesidad de
mediacin del legislador ordinario ni de desarrollo normativo alguno),
tal y como se desprende de la STC 80/1982.

Qu puede hacer el propietario en caso de incumplimiento del

contrato de alquiler a causa de impago?

Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino asume como

principal obligacin la de abonar la renta y las cantidades asimiladas a la
misma, siendo causa de resolucin del referido contrato el impago de
cualquiera de estas cantidades.
Una vez que se produce el incumplimiento por parte del arrendatario, el
arrendador est facultado para reclamarle el cumplimiento y en caso de que
no acte en el sentido requerido plantear la resolucin o en ocasiones
ejecucin forzosa contrato instndole a abandonar el inmueble arrendado y
a pagar el importe adeudado.
Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesin de la vivienda
arrendada, el arrendador se ver obligado a iniciar el procedimiento de
desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.
Cuntos meses impagados son necesarios para presentar la
demanda de desahucio por falta de pago?
El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago
en el momento en que haya un solo mes de impago de renta del
alquiler pero es conveniente.
Antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deber
requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la va amistosa o
extrajudicial, o lo que es lo mismo, la va de la negociacin directa con el
deudor.
Si una vez agotada la va amistosa el inquilino contina sin pagar, y sin
abandonar la vivienda, el arrendador se ver obligado a iniciar la va judicial
presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya s se
necesitar la asistencia de abogado y de procurador.
Cmo es el procedimiento de desahucio?
Cuando el inquilino no paga o no devuelve la vivienda a su propietario, este
se ve obligado a iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago.
Si el propietario no quiere que el inquilino pueda enervar la accin, es
decir, pagar y de esta forma paralizar el desahucio, deber enviarle un
requerimiento fehaciente para que pague las cantidades adeudadas con 30
das de antelacin a la interposicin de la demanda. En cualquier caso, el
inquilino solo podr realizar la enervacin una sola vez en toda la vida del
contrato.
Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de
Flexibilizacin y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que
modific la Ley de Enjuiciamiento Civil se agiliz la recuperacin de las
viviendas o locales alquilados por parte de sus propietarios, ya que trajo,
entre otras, estas importantes novedades:

Hasta la reforma, el propietario deba esperar el impago de dos meses de

renta para instar el desalojo, ahora, con esta ley en vigor, el propietario
puede pedir el desalojo de su vivienda cuando el inquilino le adeude un mes
de renta.
Si la demanda de desahucio por falta de pago va acompaada de la peticin
de desalojo, el Juez acordar da y hora en la Sentencia. Por tanto, el
propietario no tendr que esperar 20 das para pedir la ejecucin como
ocurra hasta la entrada en vigor de la citada ley.
Los principales cambios introducidos por esta Ley son:
1. Que el propietario podr instar el desalojo cuando el inquilino le
adeuda un mes de renta. Hasta ahora tena que esperar dos meses.
2. Si la demanda de desahucio va acompaada de la peticin de
desalojo, el Juez lo acordar en la Sentencia. Por tanto, el propietario
no tendr que esperar 20 das para pedir la ejecucin como ocurra
hasta la entrada en vigor de la Ley.
3. La reforma obliga al Juez a resolver en un plazo de 6 das y cuando se
cite a las partes a juicio, ya se les emplazar tambin a que recojan la
sentencia en esa fecha.
4. El inquilino quedar formalmente citado a juicio con un edicto si no se
encuentra en su domicilio cuando se acuda a notificarle la vista. No
se intentar localizarle por otros medios como ocurra hasta la fecha.
5. El propietario puede comprometerse en la demanda a perdonar toda
o parte de la deuda al inquilino si ste se va en el plazo que
determine aquel, y que no podr ser inferior a 15 das.

Hechos que hay que demostrar para que la solicitud de un

proceso judicial de desahucio sea aceptada por el ordenamiento
jurdico espaol:
La parte demandante debe probar tan slo estos hechos:

Que es el dueo, usufructuario u otra persona con derecho a

poseer la finca dada en arrendamiento. (Artculo 250 de la Lec). Se suele
demostrar con el ttulo de propiedad o documento que acredite el derecho a
poseer el inmueble.

Que existe un alquiler sobre un inmueble. Lo habitual es

aportar el contrato de arriendo, aunque a veces no existe, por lo que habr
que acudir a otro tipo de prueba.

Que el inquilino tiene la obligacin de pagar una determinada

renta en un periodo concreto, habiendo pasado el plazo para hacerlo.
Normalmente del contrato se desprenden estos datos.

En caso de reclamar suministros u otros gastos que competen

al inquilino, hay que traer documentos que acrediten que se han abonado
por la propiedad.

Adems se deber indicar si procede o no la Enervacin de la Accin

(posibilidad de paralizar el desahucio por pago de todo lo debido

La Enervacin de la accin de Desahucio es la facultad del

inquilino de paralizar el proceso pagando lo debido.
La Enervacin de la Accin, es la facultad que tiene el inquilino de
paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto si paga
todas las rentas y dems cantidades debidas en el plazo de 10 das que
a tal efecto es concedido por el Secretario Judicial tras la admisin de la
demanda de desahucio.

La condonacin de rentas en el Desahucio como ofrecimiento

al inquilino para lograr un rpido desalojo del inmueble.
En ocasiones resulta realmente efectivo ofrecer al arrendatario el perdn de
todo o parte de lo que debe a cambio de hacer un casi inmediata entrega
del local o vivienda. Anunciar esta posibilidad ha propiciado se hayan
conseguido recuperar fincas en apenas un mes.
Es aconsejable hacerlo cuando sabemos que los ocupantes van a ser
insolventes a largo plazo o lo que se precisa a toda costa es la recuperacin
del bien.
El Artculo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recalca la posibilidad que
tiene el arrendador de perdonar toda o parte de la renta e inclusive las
costas sin el inquilino desaloja voluntariamente el inmueble.
La propuesta ha de hacerse en la propia demanda y el demandado
dispondr de un plazo de cinco das para indicar si la acepta. En caso de
guardar silencio se entiende que la rechaza.
Si inicialmente la acepta pero no cumple el plazo de desalojo es de
aplicacin el artculo 21. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice:
Artculo 21. Allanamiento.

(...)
3. de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transaccin,
sta quedar sin efecto, y que se llevar a cabo el lanzamiento sin ms
trmite y sin notificacin alguna al condenado, en el da y hora fijadas en la
citacin si sta es de fecha posterior, o en el da y hora que se seale en
dicha resolucin.
Decreto de admisin a trmite de la demanda de Desahucio.

Entre dos y tres semanas despus de presentada la demanda es dictado

por el Secretario judicial el Decreto por el que se admite a trmite,
sealando da y hora para el eventual Juicio (si hubiese oposicin) y
el lanzamiento.
La regulacin de este acto la contiene el artculo 440 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
En esta inicial resolucin se informa a al demandado de sus derechos;
de las posibilidades de actuacin, as como de la fecha del juicio y del
lanzamiento.

Expresamente se le indica que:

Dispone de 10 das para oponerse o para desalojar el inmueble y
pagar.
Si quiere y puede enervar la accin, el pago debe hacerlo dentro de
esos 10 das.
Si quiere discutir sobre el derecho a enervar si le es negado en la
demanda, debe abonar lo debido en esos 10 das iniciales.
Si desea pedir Abogado y Procurador de oficio, ha de solicitarlo en los
3 primeros das, si lo hace despus ya no se suspendern las actuaciones.
Si no hay oposicin y no atiende el requerimiento de desalojo y pago
el proceso finalizar por Decreto sin celebrarse Juicio.
Sabe por tanto el inquilino desde el primer momento lo que debe hacer
y, en caso de ser estimada la pretensin del propietario, cundo debe
abandonar el inmueble.

Actuacin del demandado en los 10 das tras la entrega de la

demanda.

El inquilino en la actualidad tiene un margen muy limitado de actuacin,

tanto en el tiempo como en las conductas que puede desplegar.
En el plazo de 3 das tras la notificacin, deber solicitar si le
conviene, Abogado y Procurador de oficio.
En 5 das, de haberse propuesto el perdn de todas o parte de las
rentas, tendr que indicar si acepta o no esa oferta de condonacin y
desalojar el inmueble en el plazo que se le haya concedido.

Dentro de los 10 das siguientes a la recepcin de la demanda, podr:

No hacer nada y mantenerse en el uso del inmueble.

Enervar la accin, pagando absolutamente todo lo que debe al

momento de efectuar el pago enervador.
Entregar el inmueble y pagar la deuda.
Entregar el inmueble sin pagar la deuda.

Oponerse a la demanda de desahucio.

Estimar que puede enervar la accin, en los supuestos en los que el
propietario le haya negado en la demanda la posibilidad de paralizar el
desahucio

El inquilino permanece pasivo y no hace absolutamente nada,

mantenindose en la utilizacin del inmueble.
Es el supuesto ms habitual, sucede en ms del 85% de los procesos de
desahucio por impago de rentas.
El arrendatario no puede alegar nada al ser cierto que adeuda las rentas
que se le reclaman y no tiene posibilidades de enervar la accin, ni acepta,
en caso de habrsele hecho, la propuesta de perdonarle la totalidad o parte
de las rentas.

Por la parte demandada se procede a solicitar Abogado y

Procurador de Oficio.
Para que la peticin de reconocimiento de justicia gratuita pueda llegar
a suspender el procedimiento de desahucio es preciso que se haga
dentro de los 3 das siguientes a la notificacin del Decreto y Demanda,
si se hiciere con posterioridad el proceso seguir su curso
La solicitud de justicia gratuita evidencia una oposicin a la demanda de
desahucio.

El solicitante debe adems acreditar la peticin ante el Juzgado

Esta peticin en la mayora de las ocasiones busca la paralizacin del

procedimiento y la suspensin de la vista, aunque ya es muy
complicado al proceder los Colegios Profesionales a la designacin
inmediata de Abogado y Procurador, sin perjuicio de que finalmente se
conceda o no el beneficio de justicia gratuita. Si es denegada la peticin
de justicia gratuita, el inquilino estar obligado a pagar los honorarios
del Abogado y Procurador que le hayan designado de forma urgente y
provisional.

Adems en los casos en los que se llega a suspender la vista, se suele

sealar de nuevo, de forma bastante rpida, para evitar tener que fijar

un nuevo da para el lanzamiento, por lo que casi en la totalidad de los

casos el ocupante del inmueble no consigue sus propsitos.

Oposicin a la demanda de Desahucio.

Dentro de los 10 das siguientes a la recepcin de la demanda la parte
arrendataria deber, si a su derecho conviene, formular la oposicin
mediante escrito firmado por Abogado y Procurador, as expresamente
se dispone en el artculo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Por tanto los motivos de oposicin debern quedan en principio ceidos
al pago de la totalidad o parte de la deuda reclamada o, en los
supuestos en los que se niegue el derecho a enervar, a discutir la
procedencia de dicha enervacin, previo pago en el trmino de 10 das
de la suma reclamada en el momento de efectuar su ingreso o
consignacin.

En la mayora de las ocasiones la oposicin se hace con la exclusiva

idea de demorar el procedimiento de desahucio, lo que evidentemente
no sucede, pues en modo alguno con la misma se retrasa el
lanzamiento de ser estimada la demanda. Realmente es una opcin
absurda de la que nada suele sacarse. Es mejor sentarse a negociar con
la propiedad y buscar la mejor solucin dentro de lo ya de por s
delicado de la situacin.

Hay ocasiones en los que la oposicin est fundada e, inclusive, puede

dar lugar a una desestimacin de la demanda, como por ejemplo en
casos de falta de legitimacin activa, es decir cuando quien la plantea
carece de la necesaria capacidad para ello.

Acepta el desalojo del Inmueble a cambio de la extincin o

minoracin de la deuda - Condonacin.
El propietario renuncia o al menos reduce sus expectativas de cobro de la
deuda a condicin de que el inquilino le devuelva en un plazo de al menos
15 das el bien.
El inquilino ver minorada o inclusive extinguida la deuda, por lo que su
situacin ser mejor que si se negara a devolver el inmueble y esperara al
lanzamiento, pues en este caso lo que lograra sera que el importe debido

se incrementara con las mensualidades que se vayan devengando hasta el

lanzamiento.
Si inicialmente la acepta pero no cumple el plazo de desalojo es de
aplicacin el artculo 21. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone
que el lanzamiento se materializara sin ms trmite y quedando sin efecto
la condonacin.
Ejecucin del Lanzamiento - Desalojo del inmueble.

Una vez dictada la resolucin que pone fin al Proceso en su fase

declarativa es preciso iniciar la fase de ejecucin, siendo el principal y
primordial paso la recuperacin del inmueble que se mantiene ocupado.

Entrega de llaves por el inquilino.

En muchas ocasiones, cuando el inquilino ya ve cercano el desalojo
procede a hacer entrega de las llaves al propietario para evitar el trance
de que los vecinos puedan ver a la comisin judicial accediendo al
inmueble para materializar la entrega de su posesin a la propiedad.

Ejecucin forzosa del desalojo sin incidentes.

Hoy da lo habitual es que no haya problema alguno al materializar el
lanzamiento, estando casi siempre la vivienda o local desocupado. Para ello
es preciso que el inquilino tenga conocimiento de la fecha en la que se va a
practicar, debiendo ser el Letrado o Procurador el que se asegure de
ello con remisin directa de cartas u otro tipo de comunicaciones, adems
de las notificaciones que deba cursar el Juzgado.
Al desalojo debe acudir el Propietario y/o Procurador, que recibirn las llaves
y con ello la posesin del bien.
En el acto del lanzamiento la Comisin judicial pide por cautela el Auxilio de
la Polica para prevenir posibles incidentes, siendo conveniente que se tenga
a mano a un cerrajero por si fuere preciso forzar la cerradura para acceder a
la vivienda o local. Una vez dentro del inmueble se levanta acta de su
estado de conservacin.
Es preciso que se haga la advertencia previamente a este acto al
demandado de que retire durante la diligencia de lanzamiento o
anteriormente sus pertenencias y que si no lo hiciere se entendern bienes
abandonados.

Ejecucin forzosa del desalojo con desperfectos / Querella

por Daos
En contadsimas ocasiones al inquilino causa daos en el Inmueble, en ese
caso en la diligencia de lanzamiento se debe dejar cumplida constancia de
los daos ocasionados y proceder judicialmente contra el inquilino pudiendo
ser utilizada la va civil y la penal en caso de que los daos sean
intencionados.

JOS VALERO ALARCN / ABOGADO experto en procesos de

desahucios EJERCIENTE DESDE 1996.

Anlisis desde la filosofa poltica y jurdica liberal de los

Desahucios:
Una vez que hemos analizado qu es un desahucio y cules son los
fundamentos jurdicos y filosficos bsicos del Liberalismo, procederemos a
efectuar un anlisis de los desahucios desde la filosofa poltica y jurdica del
Liberalismo.

Los desahucios como herramienta o mecanismo til para la proteccin

de la propiedad privada son vistos por el Liberalismo como algo
necesario para garantizar la libertad de los individuos entendida esta
como ausencia de agresin o coaccin sobre estos mismos.

Mostremos representativamente a travs de un ejemplo en que consiste

un acto de desahucio:
Tenemos en nuestro ejemplo dos individuos, uno de ellos se llama Pepe y
otro se llama Sofa.
Sofa posee una casa en Madrid, la cual se dispone a vender ya que se
tiene que mudar por motivos laborales a Barcelona.
Pepe est interesado en comprar una casa en Madrid porque quiere
satisfacer cualquier fin con dicha casa, el fin que quiera satisfacer no es
de inters para analizar la cuestin que nos atae.
Pepe encuentra en internet el anuncio de venta de la casa de Sofa, y se
pone en contacto con ella.
Ambos deciden quedar en un restaurante para acordar y concretar las
cuestiones relacionadas con la compra-venta de la casa.
Tras un tiempo hablando, Pepe y Sofa voluntariamente alcanzan un
acuerdo, en concreto un acuerdo de intercambio voluntario, Sofa acepta
venderle la casa a Pepe, y Pepe acepta comprarle la casa a Sofa por
120.000 $. En resumen Pepe acepta y se compromete a intercambiar los
120.000 $ por la casa de Sofa, y Sofa acepta y se compromete a
intercambiar su casa por los 120.000 de Pepe.
Este acuerdo posteriormente adquiere validez jurdica a travs de su
plasmacin en un contrato que vincula a Pepe y a Sofa a cumplir con las
obligaciones que voluntariamente se autoimpusieron. La firma de un
contrata implica que las obligaciones que este atribuye a cada aparte
vinculada a un contrato deben de ser cumplidas, ya que se entiende que
las partes vinculadas se han comprometido a realizar dichas obligaciones
de forma libre y voluntaria, haciendo un uso de su autonoma/libertad
contractual.
Tanto Pepe como Sofa son libres de alacanzar si quieren o no un acuerdo
voluntario, pero esta libertad implica la responsabilidad de asumir y
cumplir con las obligaciones que se comprometen, y adems supone que
en caso de incumplirlas sern responsables de dicho acto de
incumplimiento y debern de ser sancionado de alguna forma por haber

incumplido el contrato/acuerdo que voluntariamente suscribieron, que no

es otra cosa que defraudar o estafar a las otras partes vinculantes al
contrato que si han cumplido con sus obligaciones.
Tras la formulacin jurdica del contrato Pepe tiene la obligacin de
comprar la casa otorgando a Sofa 120.000 $ y s el derecho de propiedad
sobre la casa, siempre que cumpla previamente con su obligacin.
Sofa tiene la obligacin de venderle la casa a Pepe, y el derecho de
propiedad sobre los 120.000 $ de Pepe, siempre que previamente
cumpla con su obligacin.
Adems Pepe y Sofa han llegado al acuerdo voluntario de que le pago
de la vivienda se realizara por parte de Pepe con una periodicidad de
5.000 por ao. De forma que la casa pasara a ser completamente
propiedad de Pepe cuando este cumpla con su obligacin de entregarle a
Mara 120.000 $, y esto ocurrir en 24 aos. (5000 $ por 24 aos =
120.000 $)
Pepe paga durante los primeros cinco aos religiosamente sus
5000$/anuales a Sofa.
Pero a partir del sexto ao Pepe deja de pagar la cifra estipulada en el
contrato, que recordemos acepto y suscribi voluntariamente de 5000
$/anuales.
El motivo por el que Pepe ha dejado de pagar esos 5000 $/anuales nos
es de momento irrelevante, posteriormente s que lo analizaremos con
ms detenimiento.
La cuestin ahora es que consecuencias jurdicas tendr el acto de Pepe
de no cumplir con la obligacin que voluntariamente se comprometido
para con Sofa de entregarle a esta 5000 $/anuales.