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Funcionamiento del mercado del suelo, valorizacin del suelo e

instrumentos de gestin

La expropiacin en Colombia
Mara Mercedes Maldonado

Qu dice la Constitucin Poltica


colombiana?
Art. 58. Cuando de la aplicacin de una

ley expedida por motivo de utilidad pblica


o inters social, resultaren en conflicto los
derechos de los particulares con la
necesidad por ella reconocida, el inters
privado deber ceder al inters pblico o
social

Qu dice la Constitucin Poltica?


Art. 58. Por motivos de utilidad pblica o de

inters social definidos por el legislador, podr


haber expropiacin mediante sentencia judicial
e indemnizacin previa.
Esta se fijar consultando los intereses de la

comunidad y del afectado. En los casos que


determine el legislador, dicha expropiacin
podr adelantarse por va administrativa,
sujeta a posterior accin contenciosa
administrativa, incluso respecto del precio.

Tipos de procedimiento en la
legislacin colombiana
 - Enajenacin voluntaria
 - Expropiacin por va judicial
 - Expropiacin por va administrativa

Enajenacin voluntaria

 -Etapa de negociacin entre las partes la

administracin y los propietarios.

 La administracin ofrece al propietario un

precio base; esta etapa se conoce como


oferta de compra, mientras que el
acercamiento y la negociacin entre las
partes se conoce como etapa de
enajenacin voluntaria, en el caso de la
expropiacin judicial, y negociacin directa,
en la expropiacin por va administrativa.

Enajenacin voluntaria
 De resultar un acuerdo entre las partes

se procede al traspaso del bien a la


administracin y al pago de la
indemnizacin al propietario

 Cuando la negociacin no resulta

exitosa, se inicia el procedimiento


expropiatorio propiamente dicho

Expropiacin por va judicial


 1. Oferta de compra:
 La administracin profiere el acto

administrativo que contiene la oferta de


compra y lo notifica al propietario
 - Contiene: Identificacin del predio
 y el precio base

Expropiacin por va judicial


 2. Enajenacin voluntaria
 En esta etapa las partes negocian el

precio del bien. Es posible modificar el


precio base de la oferta
 Si hay acuerdo se firma promesa o

escritura de compraventa

Expropiacin por va judicial


 2. Enajenacin voluntaria

 Si no hay acuerdo se inicia el

procedimiento expropiatorio
propiamente dicho
 La administracin expide la

resolucin de expropiacin

Expropiacin por va judicial


 2. Enajenacin voluntaria - Duracin de

la etapa
 30 das hbiles, contados a partir de la

notificacin de la oferta de compra

Expropiacin por va judicial


 El representante legal de la entidad

expropiante, mediante abogado,


presenta demanda de expropiacin en
los dos meses siguientes a la fecha en
que quede en firme la resolucin que
ordena la expropiacin (Arts. 25 y 451,
Cdigo de Procedimiento Civil).

Expropiacin por va judicial

 En la demanda, la entidad expropiante

puede solicitar la entrega anticipada del


bien, siempre y cuando consigne a
rdenes del juzgado el 50% del avalo
practicado en la enajenacin voluntaria
(Num.3, Art. 62, Ley 388/1997)

Expropiacin por va judicial


 Se admite la demanda y se notifica al

propietario

 Durante el proceso judicial, el juez acudir al

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o a peritos


privados para que estimen el valor tanto de la
cosa expropiada como, separadamente, el de
los daos que deban ser indemnizados a los
afectados (In. 1, Art. 456, Cdigo de
Procedimiento Civil). De este precio se
descontar el valor de la plusvala generada
por el anuncio del proyecto que origin el
proceso expropiatorio

Expropiacin por va judicial

 Vencido el trmino del traslado de la

demanda, el juez procede a dictar


sentencia
 La entidad expropiante realiza

consignacin del valor del avalo

Expropiacin por va judicial


 El propietario efecta traspaso del bien a

la entidad expropiante
 La entrega de la indemnizacin a los

interesados se hace una vez se registre


la sentencia y el acta de diligencia de
entrega de los bienes

EXPROPIACIN POR VA
ADMINISTRATIVA


Adems de los motivos de

utilidad pblica,
la ley exige unos requisitos o
condiciones especiales para su
utilizacin Condiciones de
urgencia

EXPROPIACIN POR VA
ADMINISTRATIVA
 Condiciones de urgencia se referirn exclusivamente a:
1. Precaver la elevacin excesiva de los precios de los

inmuebles, segn las directrices y parmetros que para el


efecto establezca el reglamento que expida el Gobierno
Nacional.

2. El carcter inaplazable de las soluciones que se deben

ofrecer con ayuda del instrumento expropiatorio.

3. Las consecuencias lesivas para la comunidad que se

produciran por la excesiva dilacin en las actividades de


ejecucin del plan, programa, proyecto u obra.

4. La prioridad otorgada a las actividades que requieren la


utilizacin del sistema expropiatorio en los planes y programas
de la respectiva entidad territorial o metropolitana, segn sea el
caso.

EXPROPIACIN POR VA
ADMINISTRATIVA-PROCEDIMIENTO

La instancia o autoridad

competente (designada por el


Concejo) declara las condiciones
de urgencia que autorizan la
expropiacin por va
administrativa

EXPROPIACIN POR VA
ADMINISTRATIVA-PROCEDIMIENTO
1 Etapa Oferta de compra
 Se inicia con el acto que determina el

carcter administrativo del proceso y en el


cual se informa al particular la posibilidad de
una negociacin directa, determinando un
precio base. Al igual que en la expropiacin
judicial
Se notifica y se registra en el folio de

matrcula inmobiliaria

EXPROPIACIN POR VA
ADMINISTRATIVA-PROCEDIMIENTO
2 Etapa Negociacin directa
Las partes discuten el precio indemnizatorio y si

llegan a un acuerdo se firma promesa o escritura


de compraventa
Si no llegan a un acuerdo la autoridad

competente decide la expropiacin, el precio del


bien y las condiciones de pago
Entrega del bien


MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA


EN CASO DE EXPROPIACIN
JUDICIAL
 a) Ejecucin de proyectos de construccin

de infraestructura social en los sectores de


la salud, educacin, recreacin, centrales
de abasto y seguridad ciudadana;
 b) Desarrollo de proyectos de vivienda de
inters social, incluyendo los de
legalizacin de ttulos en urbanizaciones de
hecho o ilegales, la rehabilitacin de
inquilinatos y la reubicacin de
asentamientos humanos ubicados en
sectores de alto riesgo;

MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA


EN CASO DE EXPROPIACIN
JUDICIAL
 c) Ejecucin de programas y proyectos

de renovacin urbana y provisin de


espacios pblicos urbanos;
 d) Ejecucin de proyectos de produccin,
ampliacin, abastecimiento y distribucin
de servicios pblicos domiciliarios;
 e) Ejecucin de programas y proyectos
de infraestructura vial y de sistemas de
transporte masivo;
 f) Ejecucin de proyectos de ornato,
turismo y deportes;

MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA


EN CASO DE EXPROPIACIN
JUDICIAL
 g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las

entidades pblicas, con excepcin de las empresas


industriales y comerciales del Estado y las de las
sociedades de economa mixta, siempre y cuando su
localizacin y la consideracin de utilidad pblica estn
claramente determinados en los planes de ordenamiento
o en los instrumentos que los desarrollen;

 h) Preservacin del patrimonio cultural y natural de

inters nacional, regional y local, incluidos el paisajstico,


ambiental, histrico y arquitectnico;

 i) Constitucin de zonas de reserva para la expansin

futura de las ciudades;

MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA


EN CASO DE EXPROPIACIN
JUDICIAL
 j) Constitucin de zonas de reserva para la proteccin del

medio ambiente y los recursos hdricos;

 k) Ejecucin de proyectos de urbanizacin y de

construccin prioritarios en los trminos previstos en los


planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en
la presente ley;

 I) Ejecucin de proyectos de urbanizacin, redesarrollo y

renovacin urbana a travs de la modalidad de unidades


de actuacin, mediante los instrumentos de reajuste de
tierras, integracin inmobiliaria, cooperacin o los dems
sistemas previstos en esta ley;

 m) El traslado de poblaciones por riesgos fsicos

inminentes."

Qu entidades pueden
expropiar?
 La Nacin
 Las entidades territoriales
 Las reas metropolitanas y asociaciones

de municipios podrn adquirir por


enajenacin voluntaria o decretar la
expropiacin

Qu entidades pueden
expropiar?
 Los establecimientos pblicos, las

empresas industriales y comerciales del


Estado y las sociedades de economa mixta
asimiladas a las anteriores, de los rdenes
nacional, departamental y municipal, que
estn expresamente facultadas por sus
propios estatutos para desarrollar alguna o
algunas de las actividades previstas en el
artculo 10 de dicha ley, tambin podrn
adquirir o decretar la expropiacin de
inmuebles para el desarrollo de dichas
actividades

PRECIO INDEMNIZATORIO
 Una buena parte de los debates sobre

la expropiacin se relacionan con la


indemnizacin que debe recibir el
propietario por la expropiacin.
 Cules son los criterios que guan la

fijacin del precio?

PRECIO INDEMNIZATORIO
 Constitucin Poltica
 La indemnizacin debe ser previa y

debe fijarse consultando los intereses


de la comunidad y el afectado.

PRECIO INDEMNIZATORIO
 Quin pondera o equilibra esos dos

intereses igualmente legtimos?


 El juez en cada caso dice lo que es

justo, o lo que contempla los intereses


del afectado y de la colectividad
 O el legislador a travs de una ley

general, sometida a la discusin poltica

PRECIO INDEMNIZATORIO
 La ley 388 contiene la nocin de precio

comercial (sujeta a ciertas condiciones)

 La ley del plan nacional de desarrollo del

actual gobierno recoge como criterio


para determinar la indemnizacin el
avalo catastral

PRECIO INDEMNIZATORIO
 Quin pondera o equilibra esos dos

intereses igualmente legtimos?


 El juez en la expropiacin por va judicial
 La administracin un funcionario en

la expropiacin por va administrativa

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 Diferencia entre la indemnizacin que

debe pagarse con ocasin del dao


antijurdico que se origina por
responsabilidad del Estado y la
indemnizacin que tiene lugar en el
procedimiento expropiatorio.
 Es distinto el origen, la naturaleza y la

finalidad de la indemnizacin en ambos


casos

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 La expropiacin supone una carga que

legtimamente el particular debe soportar, lo


cual no significa que el dao no deba ser
indemnizado.
 La indemnizacin que resulta de la

expropiacin no debe consultar nicamente


los intereses del afectado, sino que tambin
deber fijarse consultando los intereses de
la comunidad.

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 La indemnizacin no debe ser integral, es

decir, aun cuando se fija teniendo en


cuenta el dao emergente y el lucro
cesante, no
comprende el dao moral.

 Es conveniente aadir, que el lucro cesante

no se calcula automticamente, sino que


debe ser demostrado y valorado de
acuerdo con las circunstancias especficas,
tal como ocurre en los negocios privados.

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 Adems de lo anterior, la sentencia fija una serie de

criterios derivados de las normas constitucionales


que deben ser tenidas en cuenta por la
administracin en caso de expropiacin por va
administrativa:

 (i)

No puede haber expropiacin sin


indemnizacin;


 (ii)

La indemnizacin debe ser previa al traspaso


del dominio del bien del particular al Estado;

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 (iv) La funcin de la indemnizacin es, por

regla general, de orden reparatorio.

 Comprende tanto el dao emergente como

el lucro cesante. No obstante, en algunas


circunstancias, al ser consultados los
intereses de la comunidad y asumir dichos
intereses un peso especial, sta puede
reducirse y cumplir tan slo una funcin
compensatoria.

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema
 De otra parte, en circunstancias

diversas, al ser consultados los


intereses del afectado y adquirir stos
una relevancia constitucional especial,
como en el evento de la vivienda familiar
y en otros que sern precisados en esta
sentencia, la indemnizacin puede, tanto
en su monto como en su forma de pago,
asumir una modalidad que la lleve a
cumplir una funcin restitutiva.

PRECIO INDEMNIZATORIO- Sentencia


de la Corte Constitucional sobre el tema

En el caso de vivienda personal o


familiar, nica y actual, procede el pago
en efectivo y en un solo contado, salvo
acuerdo en contrario


PRECIO INDEMNIZATORIOSentencia de la Corte Constitucional


sobre el tema
 La indemnizacin no tiene que ser

siempre pagada en dinero en efectivo,


pero si se paga la indemnizacin con
instrumentos distintos al dinero, stos
han de reunir por lo menos las
siguientes caractersticas:
 i) No pueden transformar el pago de la
indemnizacin previa, en un pago futuro,
posterior a la transmisin del dominio del
bien expropiado; (ii) deben garantizar un
pago cierto de la obligacin y no
meramente simblico o eventual;

PRECIO INDEMNIZATORIOSentencia de la Corte Constitucional


sobre el tema
 (iii) deben constituir un medio legal de

pago de obligaciones, de tal forma que


realmente constituyan para el afectado
una indemnizacin;
 (iv) deben permitir que el valor de la

indemnizacin por expropiacin


reconocido como justo, en el caso
concreto, se mantenga en el tiempo, si
el expropiado acta en los negocios
diligentemente;

PRECIO INDEMNIZATORIOSentencia de la Corte Constitucional


sobre el tema
 (v) deben ser libre y efectivamente negociables, a fin de

garantizar que el afectado pueda convertirlos, en dinero


en el momento en que lo desee, inclusive al da siguiente
del traspaso del dominio del bien;

 (vi) no pueden ser revocados unilateralmente por la

entidad que los emite.

 Las anteriores condiciones garantizan, adems, que

quien sea
 afectado por la expropiacin no tenga que soportar una
carga pblica desigual y desproporcionada, que afecte el
acceso a la propiedad. El pago de la indemnizacin que
recibe el expropiado, ya sea totalmente en efectivo o
parcialmente con bonos o ttulos valores, equilibra el
dao sufrido por la expropiacin y le permite adquirir otro
bien si lo desea.

PRECIO INDEMNIZATORIOSentencia de la Corte Constitucional


sobre el tema
 Principal conclusin:
 La indemnizacin se caracteriza por ser un

pago reparatorio por los daos causados con


ocasin de la expropiacin, pero, en ningn
caso, significa pagos adicionales que
supondran un enriquecimiento sin justa causa
del propietario.
 Lo que se repara, adems, es aquello que
efectivamente ha ingresado al patrimonio del
propietario, por ejemplo, una edificacin o un
cultivo, mas no las simples expectativas en
relacin con los usos del suelo o con una futura
obra que ser construida en los alrededores del
terreno que se posee.

Forma de pago
 En el caso de expropiacin por va

administrativa se podr contemplar el


pago de contado o el pago entre un
cuarenta (40%) y un sesenta por ciento
(60%) del valor al momento de la
adquisicin voluntaria y el valor restante
en cinco (5) contados anuales sucesivos
o iguales, con un inters anual igual al
inters bancario vigente en el momento
de la adquisicin voluntaria.

Forma de pago del precio


indemnizatorio
 El pago se podr realizar en dinero

efectivo o ttulos valores, derechos de


construccin y desarrollo, de
participacin en el proyecto o permuta.
 En todo caso el pago se har siempre

en su totalidad de contado cuando el


valor de la indemnizacin sea inferior a
doscientos (200) salarios mnimos
legales mensuales al momento de la
adquisicin voluntaria o de la
expropiacin.

Forma de pago del precio


indemnizatorio
 El ingreso obtenido por la enajenacin

de inmuebles a los cuales se refiere el


presente captulo no constituye, para
fines tributarios, renta gravable ni
ganancia ocasional, siempre y cuando la
negociacin se realice por la va de la
enajenacin voluntaria

POSICIN DE LOS JUECES CIVILES


La funcin del juez es garantizar los

derechos de los ciudadanos


El juez ordinario es protector del derecho
de propiedad
El juez es autnomo. No tiene superior
jerrquico
Los jueces son mucho ms amplios en el
reconocimiento de indemnizaciones
Las restricciones de la ley 388 no
necesariamente deben ser manejadas por el
juez

POSICIN DE LOS JUECES CIVILES

El juez civil defiende antes que todo lo

justo y no necesariamente lo legal !


Pero en asuntos como este, lo justo debe

definirlo el legislador de manera general y


no cada juez, en cada caso concreto, con
criterios individuales y particulares

Motivos de utilidad pblica

Renovacin urbana como


motivo de utilidad pblica?
Es pertinente, ajustada al
inters general ?

Expropiacin a favor de
terceros
 Cuando de conformidad con lo dispuesto

en la presente ley se acepte la


concurrencia de terceros en la ejecucin
de proyectos, los recursos para el pago
del precio podrn provenir de su
participacin (Art. 61)

Expropiacin a favor de
terceros
 9. Los terrenos expropiados podrn

ser desarrollados directamente por la


entidad expropiante o por terceros,
siempre y cuando la primera haya
establecido un contrato o convenio
respectivo que garantice la utilizacin
de los inmuebles para el propsito
que fueron adquiridos (Art. 62)

NORMAS QUE EN COLOMBIA DEBEN


SER TENIDAS EN CUENTA AL SEALAR
UN PRECIO

LEY 388 DE 1997


PRECIO INDEMNIZATORIO = AVALO
COMERCIAL
El valor comercial se determinar
teniendo en cuenta la reglamentacin
urbanstica municipal o distrital vigente

NORMAS QUE EN COLOMBIA DEBEN


SER TENIDAS EN CUENTA AL SEALAR
UN PRECIO

DECRETO 1420 DE 1998


Valor comercial de un inmueble el
precio ms probable por el cual ste se
transara en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuaran
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fsicas y jurdicas que
afectan el bien.

NORMAS QUE EN COLOMBIA DEBEN


SER TENIDAS EN CUENTA AL SEALAR
UN PRECIO

DECRETO 1420 DE 1998


PARAMETROS QUE SE TENDRAN EN
CUENTA EN LA DETERMINACIN DEL
VALOR COMERCIAL
-Reglamentacin urbanstica vigente
-Destinacin econmica del inmueble

NORMAS QUE EN COLOMBIA DEBEN


SER TENIDAS EN CUENTA AL SEALAR
UN PRECIO INDEMNIZATORIO

Condiciones jurdicas de un bien


Las normas de carcter pblico e
inters general que regulan dicho bien,
que van desde la normas
constitucionales a las municipales,
pasando por las nacionales y no slo
las condiciones jurdicas en el terreno
de lo privado, que son las que se
acostumbran a revisar

ELEMENTOS DE ANLISIS
Valor comercial muy peculiar
En modo alguno puede hacerse
referencia exclusiva a un simple precio
de mercado,
En todos los casos hay que tener en
cuenta la normativa urbanstica, la cual
incluye tanto derechos como
obligaciones, cargas o limitaciones

ELEMENTOS DE ANLISIS
La expropiacin no puede convertirse
en una fuente injusta de ganancia
Hay que evitar un enriquecimiento
sin justa causa del propietario

ELEMENTOS DE ANLISIS
Diferenciar situaciones:
Una es la situacin en que dos
particulares intercambian un inmueble
ya construido
o que una entidad estatal adquiere para
sus oficinas, por ejemplo

ELEMENTOS DE ANLISIS
Diferenciar situaciones:
Otra situacin cuando se avala un
terreno que va a ser desarrollado
o que va a ser objeto de una importante
transformacin urbana

ELEMENTOS DE ANLISIS
Diferenciar situaciones:
Adquisicin o expropiacin de suelo o
de una vivienda o de un cultivo agrcola
Qu es patrimonio, qu no lo es?

ELEMENTOS DE ANLISIS
Diferenciar situaciones:
Calidad, condicin socio-econmica del
propietario
Otros gastos o perjuicios ligados a la
expropiacin que deben ser compensados
pero no son valoracin del inmueble, sino
proteccin social

ELEMENTOS DE ANLISIS
Sealar o atribuir precio o valor a un
suelo, es una operacin compleja
Implica tomar en consideracin el
conjunto de factores que intervienen en
la formacin de los precios de venta de
los inmuebles que sern producidos,
incluyendo la reconstruccin del
comportamiento de los distintos
agentes, pblicos y privados, y en
particular de aquellos que generan
cargas de todo tipo en el proceso
inmobiliario

ELEMENTOS DE ANLISIS

Un terreno vale por lo que se puede


hacer en l y lo que se puede hacer en
l est exclusivamente determinado por
las normas urbansticas, que son de
carcter pblico y representan el
inters de la comunidad.

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