LAHIPOTECADEBIEN

FUTUROENELPER

I.MARCOCONCEPTUAL

CONTENIDO
I.1.LAHIPOTECAENELPER
I.1.1.DefinicindelaHipoteca
I.1.2.CaractersticasdelaHipoteca
I.1.3.FormalidaddelaHipoteca
I.1.4.RequisitosdeValidezdelaHipoteca
I.2.COMPRAVENTADEBIENFUTUROENELPER
I.2.1.BaseLegalPeruana
I.3.HIPOTECADEBIENFUTUROENELPER
I.3.1.DefinicinyTiposdeBienFuturo
I.3.2.CDIGOCIVILPERUANO:ProhibicindehipotecarBienesFuturos
I.3.3.LaDirectivaN 0022003SUNARP/SN
I.3.4.AspectosTributarios
I.4.HIPOTECADEBIENFUTUROENPER,CHILEYARGENTINA:
Comparacin

I.1.LAHIPOTECAENELPER
I.1.1.DefinicindelaHipoteca

Es un derecho real y accesorio

afecto a un crdito que grava un
inmueble, por tanto, confiere al
acreedor
el
derecho
de
persecucin
pudiendo
ste,
embargar el bien y cobrar su
precioconpreferencia.

I.1.2.Caractersticas
DerechoRealyAccesorio.
Carcterinmobiliario.
Constitucin de la hipoteca por
eldeudoroporuntercero.
Nohaydesplazamientodel
bien,nidesposesin.
Especialidad
Indivisibilidad
Publicidad

I.1.3.FormalidaddelaHipoteca
PORESCRITURA
P
BLICA
PBLICA

INSCRIPCINEN
INSCRIPCINEN
ELREGISTRODE
LAPROPIEDAD
INMUEBLE

Formalidad:
AD
SOLEMNITATE
M

Deber
de
inscribirse, ya
que por eso se
califica como
constitutiva.

Artculo1098 delCdigoCivil

I.1.4.RequisitosdeValidez
Que afecte el bien, el
propietario o quien est
autorizado para ese efecto
conformealey;
Que
se
asegure
el
cumplimiento
de
una
obligacin determinada o
determinable;
Que el gravamen sea de
cantidad determinada o
determinable y se inscriba
en el registro de la
propiedadinmueble,y;
Artculo1099 delCdigoCivil

I.2.COMPRAVENTADEBIENFUTUROEN
ELPER
I.2.1.BaseLegalPeruana
En la venta de un bien que ambas partes saben que es
futuro,elcontratoest sujeto a la condicin suspensiva
dequellegueatenerexistencia.

Artculo1534 delCdigo
CivilPeruano

I.3.HIPOTECADEBIENFUTUROENELPER
I.3.1.DefinicinyTiposdeBienFuturo
Definicin : Es el bien que
fsicamente no existe, est en
construccin o que existe
fsicamente pero no se
encuentrainscritoenlosRR.PP.

Tipos: No existente y Existente

peronoinscritoenRR.PP.

En la venta de bien futuro se firma minuta y escritura de

los contratos de compra venta e hipoteca y quedan
pendientes de inscripcin hasta contar con la
independizacindelasunidadesinmobiliariasenRR.PP.

I.3.2.CDIGOCIVILPERUANO:Prohibicindehipotecar
BienesFuturos
ARTICULO1106 DELCDIGOCIVILPERUANO
Nosepuedeconstituirhipotecasobrebienesfuturos.

Justificaci
nala
Justificacinala
Prohibici
n
Prohibicin
(EXPOSICI
NDE
(EXPOSICINDE
MOTIVOS)

1) Ya que el derecho real supone un poder jurdico

directoeinmediato sobrelacosa,noesposibleque
este pueda ejercerse sobre un bien que no tiene
existenciapresenteyquepuedenoexistirjams.
2) Asimismo, como quiera que "ningn bien futuro
tiene partida registral, por ende tampoco podra
acogerse a un asiento de hipoteca", entonces, no
podra cumplirse con el requisito de la inscripcin
enlosRegistrosPblicos.

I.3.3.LADIRECTIVAN 0022003SUNARP/SN
LASVIVIENDASQUESEADQUIERANENPROCESODECONSTRUCCINO
ENPLANOS,YQUEESTNFINANCIADASPOR
TERCEROSPODRNSERHIPOTECADAS

Loscontratosdecompraventadeviviendasen
proceso de construccin o
enplanos,sepodrnanotar
preventivamente,
debindose sealar en el
asiento
respectivo
la
circunstancia de que el
precio ha sido pagado con
dinero propio o de tercero.
Ello con la finalidad de que
cuando el bien exista el
SUPERINTENDENCIANACIONALDEREGISTROSPBLICOS
registrador proceda a
extender el asiento de
inscripcin definitivo

I.3.4.AspectosTributarios
1) IMPUESTOGENERALALASVENTAS
El artculo 1 de la Ley del Impuesto General a las Ventas seala cules
son las operaciones gravadas con el impuesto sealando tales,
bsicamente,alaventadebienes,prestacinyutilizacindeservicios,
contratosdeconstruccinyprimeraventadeinmueblesquerealicenlos
constructoresdelosmismoseimportacindebienes.

El artculo 4 de la Ley del Impuesto General a las Ventas

sealaqueelnacimientodelaobligacintributariaenelcaso
deventadebienesseproduceenlafechaenqueseemitael
comprobante de pago, de acuerdo a lo que establezca el
reglamentooenlafechaenqueseentregueelbien,loque
ocurraprimero.

SIN EMBARGO, SE DEBE CONSIDERAR QUE EN EL CASO DE

CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS EL
NACIMIENTO DE LA OBLIGACIN TRIBUTARIA SE CONDICIONA A
LAEXISTENCIADELOSBIENESMATERIADELCONTRATO.

1.1)EntregadeAnticipiosenlaCompraventadeinmueblesfuturos:
OPININDE
SUNAT
En el caso exista pagos parciales
respectoalaventadeunbienfuturo,
el nacimiento de la obligacin
tributariasedaconlaentregadecada
pagoparcialynoest condicionadoa
laentregay/oexistenciadelbien;por
loqueencasonosehayadeclaradoni
pagadoelIGVporcadaunodedichos
anticipos, la Sunat acotar el IGV
dejadodepagar.

Fuente:RTFN 256399

OPININDELTRIBUNAL
FISCAL
Porinterpretacinsistemticadelosartculos
3 y4 delTUOdelIGV,lapercepcintotalo
parcial del precio por la primera venta de
inmuebles, originar el nacimiento de la
obligacin tributaria, siempre que se
produzca la hiptesis de incidencia; es decir,
la transferencia de propiedad, por cuanto el
acaecimiento del hecho gravado supone la
concurrencia de todos los aspectos que la
conforman, a saber, el aspecto material,
temporal y espacial. Si falta uno de ellos, no
hayhechogravado y por lo tanto no debera
originarseningunaobligacintributaria.
Por ende, los pagos recibidos antes de la
existencia del bien por la venta de un bien
futuro no se encontraran gravados con el
IGV.

2)IMPUESTOALARENTA
Elincisoa)delartculo57delaLeydelImpuestoalaRentasealaque
las rentas de la tercera categora se considerarn producidas en el
ejerciciocomercialenquesedevenguen.
2.1)PagosaCuentaMensuales
El artculo 85 de la ley del IR seala que, se consideran ingresos
netos al total de ingresos gravables de la tercera categora
DEVENGADOSencadamesmenoslasdevoluciones,bonificaciones,
descuentosydemsconceptosdenaturalezasimilarquerespondan
alacostumbredelaplaza.

3)NORMASINTERNACIONALESDECONTABILIDAD
Sobre el reconocimiento de los ingresos, el prrafo 14 de la NIC 18
Ingresos establece que los ingresos procedentes de la venta de bienes
debenserreconocidosyregistradosenlosestadosfinancieroscuandose
cumplentodasycadaunadelassiguientescondiciones:

4)POSICINDELTRIBUNALFISCALPERUANOFRENTEAL
IMPUESTOALARENTAYFRENTEALANIC18

Mientrasqueelbienmateriadelaventanoexista
no podra surgir el derecho a cobro (devengo del
ingreso)puesnosehabramaterializadoel hecho
sustancial generador de renta, en este caso
especifico, la construccin del inmueble a ser
transferido.

Desde el punto de vista contable, no se ha

transferidoalcompradorlosriesgossignificativos
y los beneficios de propiedad de los productos,
puesancuandoenelcontratosepactaraqueel
compradorasumir elriesgodelacuantaycalidad
del bien futuro, siempre estar bajo la condicin
suspensiva referida a que el bien llegue a tener
existencia,talcomoloestipulaelartculo1535del
CodigoCivil.

I.4.HIPOTECADEBIENFUTUROENPER,
CHILEYARGENTINA:Comparacin
PER

CHILE

Art.1106.CdigoCivil

Art.2419.CdigoCivil

No se puede constituir
hipoteca sobre bienes
futuros.

La hipoteca de bienes
futuros slo da al
acreedor el derecho de
hacerla inscribir sobre
los inmuebles que el
deudor adquiera en lo
sucesivoyamedidaque
losadquiera.

Sinembargoseexpidi la
DIRECTIVA N 0022003
SUNARP/SNqueseala:
LAS VIVIENDAS QUE SE
ADQUIERAN EN PROCESO
DE CONTRUCCIN O EN
PLANOS PODRN SER
HIPOTECADAS.

ARGENTINA
Art.3.126.CdigoCivil
Lahipotecaconstituida
sobre un inmueble
ajeno no ser vlida ni
por la adquisicin que
el constituyente hiciere
ulteriormente, ni por la
circunstancia que aquel
a quien el inmueble
pertenece viniese a
suceder
al
constituyente a ttulo
universal.

II.ASPECTOS
GENERALES

CONTENIDO
II.1.MERCADOINMOBILIARIOPERUANO
II.2.FINANCIAMIENTODEPROYECTOSINMOBILIARIOS
II.2.1.ActoresdelNegocioInmobiliario
II.2.2.EstructuradeFinanciamiento
II.2.3.PrelacinenelUsodeFondosdelProyecto
II.2.4.ProcesodeFormalizacindeCompraventa
eHipotecaFinalista

II.3.VENTASDEUNIDADESINMOBILIARIASBIENFUTURO
II.3.1.ProcesodeCompraventadeBienFuturo

II.4.VENTAJASDELAVENTADEUNIDADESINMOBILIARIAS
BIENFUTURO
II.5.CONCLUSIONES

II.1.MERCADOINMOBILIARIOPERUANO
VentadeViviendasenLimaMetropolitanayelCallao
16000
15500
15000
14500
14000
13500
13000
12500
2008

2009

2010

Crecimientodel12.8%enel2010
El83%delademandaseconcentr enlossectoresdeingresosaltos(A,AByB)
Continuocrecimientodelademandaefectiva(400milhogaresen2010)
Condicionesatractivasdefinanciamiento(tasas,plazos)
Dinamismoylafortalezaeconmicadelpas

DEMANDA

DistribucindelosHogaressegnEstratoSocioeconmico Julio2010
Estrato
Socio
Econmico
Alto
Medio Alto
Medio
Medio Bajo
Bajo
Total

Demanda
Potencial
(Hogares)

108,841 5.2%
334,238 16.0%
781,062 37.4%
673,113 32.2%
191,148 9.2%
2,088,402 100.0%

Inters en
comprar
solucin de
%
Vivienda
(Hogares)
22,922 4.1%
106,592 19.2%
226,255 40.8%
156,505 28.2%
42,422 7.6%
554,696 100.0%

Demanda
Efectiva
(Hogares)

20,037 4.8%
91,059 22.0%
162,469 39.3%
113,551 27.5%
26,444 6.4%
413,560 100.0%

Fuente:CAPECO.ConbaseenlosresultadosdelCensorealizadoporelINEIen2007ylaencuestade
hogaresaplicadaparaelestudio,conestimacionesaJulio2010.

DEMANDA

DEMANDA INSATISFECHA SEGN PRECIO DE LA VIVIENDA

JULIO DE 20010
PRECIO DE
LA VIVIENDA
EN US$

Hasta 4 000
4 001 - 8 000
8 000 - 10 000
10 001 - 15 000
15 001 - 20 000
20 001 - 25 000
25 001 - 30 000
30 001 - 40 000
40 001 - 50 000
50 001 - 60 000
60 001 - 70 000
70 001 - 80 000
80 001 - 100 000
100 001 - 120 000
120 001 - 150 000
150 001 - 200 000
200 001 - 250 000
250 001 - 300 000
300 001 - 500 000
MS DE 500 000
TOTAL

DEMANDA
EFECTIVA

OFERTA
INMEDIATA

DEMANDA
INSATISFECHA

PARTICIP.
POR RANGO

HOGARES

VIVIENDAS

HOGARES

3 768
15 439
38 531
42 549
36 122
29 625
53 461
87 150
55 274
29 818
12 168
6 895
2 472
146
142
0
0
0
0
0
413 560

FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

0
0
0
0
80
256
410
1 411
1 224
2 109
1 278
890
1 093
1 067
1 231
1 229
483
382
322
143
13 608

3 768
15 439
38 531
42 549
36 042
29 369
53 051
85 739
54 050
27 709
10 890
6 005
1 379
- 921
-1 089
-1 229
- 483
- 382
- 322
- 143
399 952

0.94
3.86
9.63
10.64
9.01
7.34
13.26
21.44
13.51
6.93
2.72
1.50
0.34
-0.23
-0.27
-0.31
-0.12
-0.10
-0.08
-0.04
100.00

OFERTA
2008

OFERTA

1er Semestre

2009

2do Semestre 1er Semestre

2010

2do Semestre 1er Semestre

2011
2do Semestre 1er Semestre

STOCK INICIAL

12,972

8,359

5,040

8,952

10,328

7,628

8,191

UNID. INGRESADAS

3,011

2,661

9,199

10,784

6,043

8,648

14,179

OFERTA INICIAL DEL

TRIMESTRE

15,983

11,020

14,040

19,218

15,219

16,231

22,621

UNID. VENDIDAS

7,624

5,980

5,088

8,890

7,591

8,040

9,209

STOCK FINAL
(DISPONIBLE)

8,359

5,040

8,952

10,328

7,628

8,191

13,412

VELOCIDAD DE
VENTAS (U/VENTAS
PROM)

1,346

1,128

1,145

1,370

1,363

1,209

1,473

VELOCIDAD % (% DE
ABSORCION
MENSUAL)

8.4%

10.2%

8.2%

7.1%

9.0%

7.4%

6.5%

MESES PARA AGOTAR

STOCK

11.9

9.8

12.3

14.0

11.2

13.4

15.4

% DE UNIDADES
DISPONIBLES EN
ENTREGA INMEDIATA

10.90%

9.80%

2.80%

3.40%

8.50%

5.30%

3.40%

Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

OFERTAPORNIVELSOCIOECONMICO

Oferta
NSE A
NSE AB
NSE B
NSE C
NSE D
Total
Inc. Semestral
Inc. Anual

1er Semestre 2011 2do Semestre 2010 1er Semestre 2010

4,264
4,775
8,893
3,383
1,306
22,621
39.4%
48.6%

18.8%
21.1%
39.3%
15.0%
5.8%
100.0%

Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

3,100
3,613
6,635
2,368
515
16,231
6.6%

19.1%
22.3%
40.9%
14.6%
3.2%
100.1%

3,360
3,855
6,134
913
957
15,219

22.1%
25.3%
40.3%
6.0%
6.3%
100.0%

PRECIODELAVIVIENDAPOR
NSEENDLARESAMERICANOS

NSE
A+
A
AAB+
AB
B+
B+
C

Terreno
374.23
296.63
234.52
208.19
190.20
148.70
126.75
86.46

Precio de
Construccin Rentabilidad
Venta
785.88
725.10
674.24
598.56
546.83
491.54
418.98
360.27

Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011

336.81
296.63
263.83
234.22
213.98
185.88
158.44
129.70

1496.92
1318.36
1172.59
1040.97
951.01
826.12
704.17
576.43

ROL DEL ESTADO PERUANO

VIVIENDASOCIAL

HASTA20AOS
Viviendasde

Viviendasde

$18Ma$64M

$15Ma$18M

Premioporpago

Bonoparacompra:

puntual:$4.4M

$3.8M
Ofertadeproyectos:

(msde30,000viviendas)

II.2.FINANCIAMIENTODEPROYECTOSINMOBILIARIOS
II.2.1.ActoresdelNegocioInmobiliario

Empresa
Constructora

Comprador

EmpresaPromotora
Empresa
deCorretaje

Banco

CrculoVirtuosodelNegocioInmobiliario

100%INVERSINTOTAL

Esquema general de financiamiento

II.2.2.EstructuradeFinanciamiento

AportePromotor

Terreno,planos,licenciasygastosde
preconstruccin

Preventas

Nivel que permita medir el grado de

aceptacin del producto (Crdito
Hipotecario,O/B,contado)

Banco

Financiamiento
va
prstamos
comerciales nicamente cuando el
ritmodepreventasnocubreflujodel
proyecto

Importante:Amedidaqueseobtenganmayoresventasdurantelaejecucindel
proyectoensimilarimportedisminuyelneadefinanciamientovaprstamos
comerciales.

Garantassolicitadas
GARANTASINICIALES
Primeraypreferentehipotecalibredecargasygravmenes.Valor
deGravamen:100%valorventadelproyecto.
Fianzasolidariadelosprincipalesaccionistas(encasoaplique)
Contratomarcooperativoycesindederechos(depositariolegal
enloscasosqueaplique).

GARANTASALOLARGODELAEJECUCINDELPROYECTO
Fondodegaranta(10%delvalorventadelproyecto)yque
seliberar endostramos:50%alainscripcindelatitulaciny
elsaldounavezdevueltaslatotalidaddeC/Fyformalizacin
degarantasdeloscrditoshipotecariosdelBancoquefinanci elproyecto.

Condiciones que debe cumplir la empresa

promotora durante la ejecucin del proyecto
Valorizaciones del proyecto cada 30 das

Reporte de ventas realizadas

Canalizacin de las cobranzas a travs de cuenta garanta

Desembolso de acuerdo a cronograma de obra

Reportar cualquier sobre costo o hecho de importancia que afecte
el normal desarrollo del proyecto
Cancelar prstamos comerciales cuando el flujo del proyecto lo
permita

Manejodelosflujosdelproyecto
II.2.3.PrelacinenelUsodeFondosdelProyecto

1.Atenderlasnecesidadesdelproyecto

2.Cancelarprstamoscomercialesotorgados.

3.Fondodegarantaparalaindependizacindelasunidadesinmob.
4.Recuperacindeaportepropioyutilidaddepromotora.

Labores de la empresa promotora una vez

II.2.4.ProcesodeFormalizacindeCompraventa
culminada la etapa de construccin
eHipotecaFinalista
Entrega de
Unidades
(Acta de
Entrega)

Conformidad
de obra
Municipal
Declaratoria
de fbrica e
Independ en
Municipio

Descargo en
Municipio
(PU y HR)

Inscripcin
de titulacin
en RRPP

Constitucin
de garantas
individuales

II.3.VENTADEUNIDADESINMOBILIARIAS
BIENFUTURO
PreVentas:EslaventadebienesinmueblesfuturosaniveldeEscritura
Pblica,cuyainscripcinenlosRegistrosPblicosquedapendientehasta
la existencia del bien inmueble y la respectiva inscripcin de la
independizacincorrespondiente.

Tipos de Pre Venta: Crdito Hipotecario, Contado, Contado Pago

DiferidoyProgramasdeAhorroVivienda

Programas de Ahorro Vivienda: Aquellas personas que no pueden

acreditarsusingresosmedianteboletasdepago,puedendemostrarsus
ingresosmediantedepsitosmensualesporunperiododeterminadode
meses(6a12meses).Sicumpleconelprogramadeahorrocalificapara
elcrditohipotecario

II.3.1.ProcesodeCompraventadeBienFuturo

Separacin
Pago de
Cuota
Inicial

Firma de
Minuta
De Compra
Venta

Desembolso
Crdito
Hipotecario

Firma de
Escritura
Pblica

Cancelacin
del Precio
De Venta

II.4.VENTAJASDELAVENTADEUNIDADES
INMOBILIARIASBIENFUTURO
Permite financiar el proyecto en planos, se pueden firmar minutas
de compra venta con solo la aprobacin del anteproyecto
municipal.
No es necesario contar con la existencia del bien ni la
independizacinenRR.PP.paraconseguireldesembolsodelcrdito
hipotecariodelosBancos.Soloserequierelalicenciamunicipal.
Permitefinanciarelproyectoconfondosdelasventas.Elpromotor
inmobiliarioaportaelterrenoylosgastospreoperativodelproyecto
(30%delainversintotal).
Permite medir la aceptacin del proyecto en el mercado antes del
iniciodelaconstruccin.

II.5.CONCLUSIONES
II.5.1.ConclusionesSociales
Facilita la construccin o adquisicin de viviendas para un amplio sector de la
poblacinquecarecedeviviendapropia.
La industria de la construccin es un instrumento fundamental para impulsar el
desarrollo urbano y regional ordenado, donde la infraestructura, reservas
territoriales,dotacindeaguayelintersdepositadoeneldesarrollodevivienda
debenseratendidosconrelacinalasdemandasdelcrecimientopoblacionaldela
Entidad.
Lospasesyregionesconmayoresnivelesdeinversinsonlosmscompetitivosy
por ello tienen mayores niveles de infraestructura y, en consecuencia, un mayor
crecimientoeconmico.
Alcanzar mejores ndices de competitividad para las regiones requiere no slo
cerrar la brecha de inversin en infraestructura, sino tambin mejorar otros
componentes como la institucionalidad y gestin de gobierno, el desempeo
econmico,elbuenclimadenegocios,etc.

II.5.2.ConclusionesEconmicasyFinancieras
Elcrecimiento econmicoy las atractivas condiciones de financiamiento
continuarndandosoportealmercadodeviviendasenPer.
Lapreventaeslaventadeunbienfuturocuyocontratodecompraventa
quedapendientedeinscripcinenRR.PP.hastalaexistenciadelbien.
Permitealpromotorinmobiliariorecibiringresosporventasproductode
los desembolso de crditos hipotecarios para el desarrollo del proyecto
antesdelaexistenciadelosmismos.
La preventa permite que el aporte del promotor inmobiliario sea del
ordendel30%delainversintotalyesposiblequesefinancieelrestante
70%delproyectoconlosingresosdelasventas,conloqueelpromotor
inmobiliarionoasumecostosfinancieros.
Permite medir la aceptacin del mercado antes del inicio de la
construccin.

II.6.FUENTES
ActualidadEmpresarialN 104,InstitutoPacfico PER,InformeTributario/2006.
BBVAResearch.SituacinInmobiliariaPer.1S2011.
Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO). Estudio: El mercado de Edificaciones Urbanas en
LimaMetropolitanayelCallao.Julio2010.
CdigoCivilComentado,TomoV(DerechosReales).

CdigoCivilComentado,TomoVIII(ContratosNominados PrimeraParte).
CUNDOSEPAGAELIGVENLAVENTADEBIENESFUTUROS?,RevistadeDerecho
Empresarial,por:JosephGellerFijtman.BouGhosn&QuincotAbogados/PER.
ExposicindeMotivosdelCdigoCivilPeruanode1984.

TinsaPer.MercadoInmobiliarioenLimaMetropolitanayCallao.1erSemestre2011.

http://www.bbvabancocontinental.com
http://www.mivivienda.com.pe
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