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CONCEPTO DE HIPOTECA
La hipoteca, segn el cdigo civil colombiano, es un derecho de prenda constituido
sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de
permanecer en poder del deudor.
Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien
inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la
hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de
que el deudor incumpla la obligacin por la cual sirvi de garanta el bien
hipotecado.
La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligacin o deuda.
Quien adquiere una obligacin o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u
obligacin con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho
bien. Aqu vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual surge la
obligacin o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este ltimo resulta ser
un contrato accesorio del primero.
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La hipoteca est formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad
de dinero que se prest mediante un crdito), el plazo (el tiempo en que se pacta
la devolucin del prstamo) y el tipo de inters (el porcentaje adicional que
la persona que recibi el prstamo debe pagar; el inters es la ganancia del
prestamista).
El tipo de inters puede ser fijo (su valor es inalterable durante el plazo del
prstamo) o variable (el valor es revisado de manera peridica). El tipo de
inters variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis
econmica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.

. 2. HIPOTECA COMO DERECHO REAL

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pblica, y si es el
caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer en la misma
escritura, pues as lo establece el artculo 2434 del cdigo civil Colombiano.
La hipoteca deber inscribirse en el Registro de instrumentos pblicos, pues este
requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto as que la
hipoteca no se entender constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal
inscripcin.
El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor
pueda perseguir los dems bienes del deudor aunque esos bienes no estn
hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el
cumplimiento de lo contratado, podr perseguir tanto los bienes hipotecados como
los no hipotecados del deudor.
La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte
integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por accesin
son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesin se convierten en inmuebles, dice el

artculo 658 del cdigo civil:
Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que estn
permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin
embargo e que puedan separarse sin detrimento.
Tales son, por ejemplo:
Las losas de un pavimento.
Los tubos de las caeras.
Los utensilios de labranza o minera, y los animales actualmente destinados al
cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el
dueo de la finca.
Los abonos existentes en ella y destinados por el dueo de la finca a mejorarla.
Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y mquinas, que forman parte
de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueo de ste.
Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y
cualesquiera otros vivares, con tal que stos adhieran al suelo, o sean arte del
suelo mismo o de un edificio.
Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer a
terceros.
Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del
arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las indemnizaciones
que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes asegurados.
Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el
cumplimiento de la obligacin principal, es decir que una vez se paga lo adeudado
o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

3. HIPOTECA EN COSA AJENA

Es posible dar una cosa ajena en prenda aunque el dueo no haya consentido en
ello, sin embargo el contrato subsiste mientras el dueo no reclame la cosa de
conformidad con lo sealado en el artculo 2415 del cdigo civil, el cual establece
lo siguiente:
Si la prenda no pertenece al que la constituye, sino a un tercero que no ha
consentido en el empeo, subsiste sin embargo el contrato, mientras no la
reclama su dueo; a menos que el acreedor sepa haber sido hurtada, o tomada
por fuerza o perdida, en cuyo caso se aplicar a la prenda lo prevenido en el
artculo 2208.
Cuando se otorga una cosa ajena en prenda y esta es reclamada por el dueo, y
por ende le es restituida, surgen los siguientes derechos a favor del acreedor:
Exigir al deudor que entregue otra cosa en prenda la cual debe ser de igual o
mayor valor.
A que se constituya otra garanta.

Y en caso de que ninguna de las anteriores se d, tendr derecho a que de

manera inmediata se cumpla con la obligacin.
Si el deudor no puede constituir otra prenda u otorgar otra garanta, habr lugar a
exigir el cumplimiento de la obligacin, aunque no se haya cumplido el plazo para
su exigibilidad.

4. DERECHOS DEL ACREEDOR DE LA HIPOTECA

El acreedor hipotecario tiene derecho a pedir que la cosa hipotecada se venda en
pblica subasta cuando el deudor se encuentre en mora; con la venta de la cosa
hipotecada se le pague. De igual forma el acreedor hipotecario podr pedir que se
le adjudique el bien hipotecado hasta la concurrencia de su crdito.
En la hipoteca adems de los derechos mencionados anteriormente, el acreedor
hipotecario tambin tiene derecho a perseguir la cosa hipotecada en manos de
quien se encuentre, como se encuentra establecido en el artculo 2452, el cual
expresa lo siguiente:
La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien
fuere el que la posea, y a cualquier ttulo que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposicin no tendr lugar contra el tercero que haya adquirido
la finca hipotecada en pblica subasta ordenada por el juez.
Ms, para que esta excepcin surta efecto a favor del tercero, deber hacerse la
subasta con citacin personal, en el trmino de emplazamiento de los acreedores
que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales sern cubiertos
sobre el precio del remate, en el orden que corresponda. El juez, entretanto, har
consignar el dinero.
Por ltimo el acreedor hipotecario tambin tendr derecho para que se le mejore la
hipoteca, si la finca se pierde o deteriora de tal manera, que no sea suficiente para
garantizar la seguridad de la deuda.