Hacia una nueva etapa en el sector

de vivienda en Mxico
4to Foro Nacional de Vivienda Econmica

Reunin Infonavit
Servicio de Estudios Econmicos, Mxico
Tabasco, Mxico
19 y 20 de junio de 2008
2

ndice
1. El ciclo positivo de la vivienda
a.

Razones del dinamismo

b.

El dficit remanente y la capacidad de pago

c.

Necesario un nuevo impulso a la accesibilidad

2. La coyuntura del sector

a.

Mayor capacidad de soportar la desaceleracin de EEUU

b.

Continua la oferta de crdito

3. Conclusiones
3

Ciclo positivo

El ciclo de la construccin (2002-07): muy positivo

Fuerte expansin, construccin (4.0%) y vivienda (4.3%) crecen por encima del
promedio de la economa (2.8%).
La edificacin (en particular vivienda) aumenta su participacin a ms del 50% de
la construccin,
La construccin contribuye positivamente al crecimiento de la economa

Producto Inteno Bruto

Construccin: Evolucin de la
participacin por sector

Indice real anual 2000=100

135

Nacional

130

Vivienda

125

Construccin

60

(% del total)

50
40

120

30

115

20

110

10

105

2000

Ene-ag 07

O tr a s
C o n s tr u c c io n e s

E le c tr ic id a d y
c o m u n ic a c io n e s

e estimado a partir de la fecha que se indica, excepto vivienda que inicia desde 2005

A g u a , r ie g o y
s a n e a m ie n to

Fuente: INEGI

T r a n s p o r te

P e tr le o y
p e tr o q u m ic a

2007e

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

95

E d ific a c i n

100

Ciclo positivo

Se han edificado ms de 3.5 millones de viviendas

El impulso inicial provino de los segmentos social y econmico (A y B)
Dinamismo creciente en el medio, residencial y plus (C, D y E)
El mximo de ventas se alcanz en 2005
Ventas de Totales de Vivienda por Segmento
(miles de unidades anuales)

Ventas de Vivienda Segmentos Medio, Residencial y Plus

(miles de unidades anuales)

650

160
555

140

550
491
Seg. E

450
350

Seg. D

100

Seg. C

80

253
250

Seg. E

120

Seg. D

60
Seg. B

Seg. C

40
150

20
Seg. A
50

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fuente: Softec. 2008 se anualiz con datos del primer trimestre

Nota: Los valores del Seg. A (61-160 vsmm) y Seg. B (161-300 vsmm)

Fuente: Softec. 2008 se anualiz con datos del primer trimestre

Seg. C (301-750 vsmm) y Seg. D (751-1,670 vsmm)

Seg. E (1,671 y ms vsmm)

Ciclo positivo

Razones: a) demanda creciente de vivienda

Formacin de hogares: la dinmica poblacional ser favorable hasta mediados
de los aos 30
Dficit histrico: se ha cubierto parcialmente, en donde exista capacidad de
pago, an hay rezago

Nuevos hogares

Nmero de hogares (acumulado)

700

45

650

40

600

35

550
30

500
450

25

400

20
'06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 '22 '24 '26 '28 '30

Ciclo positivo

Razones: b) accesibilidad de la vivienda

Efecto favorable de la estabilidad macro

250

Precio Unitario de Vivienda Adquirible y de Mercado de Vivienda Seg.A

(miles de pesos de noviembre 2007)
243.4

210.4
200

216.8

218.5

Precio mercado Segmento A

174.8

193.9

137.5

150

109.3
100
Vivienda adquirible por una familia con 1 salario medio cotizacin

50
0
2000

2001

Con tasa de
inters de 24.7%
y plazo a 15 aos

2002

2003

2004

2005

Efecto favorable, ante una

mayor generacin de empleos
en el segmento social

2006

2007
Con tasa de 12%
y plazo a 20
aos
7

Ciclo positivo

Razones: c) abundante oferta de financiamiento

La meta de colocacin de crditos para 2008 es superior a 900 mil, cerca del
doble respecto a 2000
Al mes de abril, el segmento con mayor avance respecto a la meta anual fue el
de vivienda media y residencial
No. de Crditos Otorgados por Organismos de Vivienda
(miles de flujos anuales)
% avance
2000
2007 Meta 2008 2T08
Total
476.8 873.6
932.7
n.d.
Inters Social
321.1 635.4
761.7
28.7%
Infonavit
250.1 456.0
540.0
28.0%
FOVI-SHF
46.7
35.7
108.0
8.9%
Fovissste
24.3
70.5
113.7
18.9%
Media y Residencial
1.1 223.8
115.0
33.8%
Banca Comercial
1.1
n.d.
n.d.
n.d.
Sofoles
0.0
n.d.
n.d.
n.d.
Otros
154.6
14.4
56.0
5.3%
Total Adq. de Vivienda
Completa
Incial
Total Adquisicin
Mejoramiento e Infra.
Reduccin*
Equivalencia

476.8 1183.8
331.9 859.2
42.7
0.0
374.5 859.2
102.2 302.1
-181.3
1002.5

1324.46

* Se refiere a los financiamientos que estn considerados en dos

o ms instituciones
Fuente: Conafovi

Ciclo positivo

La demanda (efectiva) limitada por la capacidad de pago

Demanda Potencial y Efectiva de Vivienda
Demanda Efectiva de Vivienda

Diferencial de Demanda

(unidades residenciales 2006)

Seg D

Seg E

(Efec - Pot)

540,140
379,758
105,669
43,683
3,721
2,706
748
244
Oaxaca
3,988
2,823
881
259
Tabasco
4,642
3,305
934
325
Tlaxcala
2,792
2,167
455
145
Mxico
45,146
31,316
9,542
3,425
4,873
3,694
862
281
Guerrero
Puebla
14,515
10,167
2,532
1,560
Hidalgo
5,744
4,243
1,111
340
Veracruz
15,887
11,066
3,405
1,216
Yucatn
6,899
5,386
1,049
375
10,205
7,790
1,823
515
Quintana Roo
6,189
4,280
1,267
547
Morelos
4,223
2,450
1,126
531
Campeche
Durango
5,280
4,135
838
260
3,564
2,747
631
168
Nayarit
San Luis Potos
9,355
6,892
1,728
618
10,389
7,679
1,949
672
Michoacn
3,999
3,104
708
166
Zacatecas
Sinaloa
12,587
10,169
1,760
574
5,038
3,651
1,026
309
Baja California Sur
Colima
3,668
2,847
593
205
Guanajuato
22,627
17,170
4,030
1,200
Aguascalientes
7,593
5,588
1,488
443
Baja California
30,845
23,166
5,170
2,122
Quertaro
14,012
9,269
3,223
1,222
15,043
11,494
2,428
953
Sonora
42,838
32,058
7,559
2,665
Jalisco
Tamaulipas
24,115
18,367
3,948
1,511
Chihuahua
26,146
19,434
4,365
1,947
Coahuila
21,377
15,699
4,021
1,354
51,483
36,104
10,144
3,932
Nuevo Len
101,357
58,792
24,326
13,603
Distrito Federal
Fuente: BBVA - Bancomer con datos de IMSS, CNSM, Softec

11,031
23
25
77
26
864
36
257
49
200
89
77
96
115
48
18
118
89
20
84
53
24
227
74
387
298
169
556
290
401
303
1,302
4,636

-120,005
-27,511
-11,978
-8,349
-4,791
-69,008
-7,174
-20,528
-7,664
-17,654
-7,331
-8,126
-3,553
-1,891
-2,177
-1,330
-3,490
-3,672
-1,290
-3,748
-1,424
-879
-4,016
-1,331
-4,855
-1,838
-843
3,100
2,288
4,241
4,535
21,147
71,135

Entidad
Total Nacional
Chiapas

Efectiva

Seg B

Seg C

(Unidades Res.)

Menor Capacidad
de Pago

Cuatro grupos de
demanda segn
Capacidad de pago
hipotecaria (CPH)

La mayora de las
entidades (ms del
50%) presentan una
actividad
inmobiliaria
incipiente debido a
su baja capacidad de
pago (CPH)

Equilibrio

Actividad
Intermedia

Dinmicas

Ciclo positivo

Se requieren medidas especificas por segmentos habitacionales

En las entidades de baja CPH es necesario incentivar con subsidios y reducir costos de
transaccin (uso de suelo, urbanizacin, edificacin, costos de informacin, bsqueda, etc)
Las entidades
residencia, etc.

dinmicas

requieren

de

nuevos

instrumentos

hipotecarios, segunda

Balance Efectivo del Diferencial de Demanda

Dficit

Supervit

Bajo CPH
Equilibrio
Act. Intermedia
Dinmicas
Chiapas
Aguascalientes
Jalisco
Nuevo Len
Oaxaca
B. California
Tamaulipas
Distrito Federal
Tabasco
Quertaro
Chihuahua
Tlaxcala
Sonora
Coahuila
Mxico
Guerrero
Puebla
Hidalgo
Veracruz
Yucatn
Q. Roo
Morelos
Campeche
Durango
Nayarit
S.L. Potos
Michoacn
Zacatecas
Sinaloa
B. California Sur
Colima
Guanjuato

Diferencial de Demanda Efectiva y Potencial

2.5
2.25

Dficit Efectivo
Supervit Efectivo

Equilibrio

Activida
d
Interm e
dia

D inmico

1.75
1.5
1.25

Menor capacidad de Pago

1
0.75
0.5
0.25
0
-0.25
-0.5
-0.75
-1

10

Ciclo positivo

La demanda efectiva en los primeros cuatro niveles de salario

Conglomerados de 3 y 4 veces de salario mnimo (vsm) tuvieron la mayor capacidad de
pago (1999-06)
El segmento de 25 vsm, con 200 mil asegurados y recursos por $25 Mmp, es el tercer
grupo en importancia segn CPH

Capacidad de Pago Hipotecario y empleo por nivel

de salario (1999-06)

Se observa una distribucin

piramidal del ingreso y
mltiples segmentos de
empleo formal con baja
actividad inmobiliaria

2,500,000

3 vsm

2,000,000
4 vsm

1,500,000
1,000,000

5 vsm
6 vsm
25 vsm

500,000

Grupo de ms de 3 a 6 smm
con la capacidad de
generacin de demanda
efectiva

25.7

2.3

2.66

3.2

3.97

4.78

5.71

6.99

9.36

13.6

22.1

0
40.7

Asegurados promedio al IMSS

3,000,000

Capacidad de Pago Hipotecaria ($, Mmp)

11

Ciclo positivo

Tambin lo muestra el Plan Nacional de Vivienda

Incremento gradual de los financiamientos, la meta sexenal superar los 6 millones de
crditos
Cubrir 2.1 millones del dficit histrico, 60% menos de 3 salarios mnimos
Plan ambicioso: un nuevo modelo vivienda sustentable mejor coordinacin y
efectividad de los institutos de vivienda

Programa de Financiamiento a la Vivienda (PNV)

(nmero de crditos (miles) 2007-12)
2007
2008
2009
Total
790.0
850.0
900.0
Formacin de hogares 662.0
663.3
664.0
Cobertura de dficit
128.0
186.7
236.0
Por salarios mnimos
Ms de 4 s.m.
331.0
331.7
332.0
Menos de 3 s.m.
220.7
221.1
221.3
Menos de 2 s.m.
158.0
170.0
180.0
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

2010
1,050.0
663.7
386.3

2011
1,200.0
663.6
536.4

331.9
221.2
210.0

331.8
221.2
240.0

2012 2007-12
1,350.0 6,140.0
662.6
3,979.2
687.4
2,160.8
331.3
220.9
270.0

1,989.6
1,326.4
1,228.0

12

Ciclo positivo

No tenemos una estimacin reciente del dficit habitacional

La referencia del 2000 sigue siendo vlida
En este ciclo se ha cubierto un poco ms de 3.5 millones de vivienda vs. una formacin
de hogares similar
Se ha logrado otorgar vivienda a quienes tienen capacidad de pago
Queda un dficit remanente, que representa un mercado no atendido

Estimacin del Rezago Habitacional 2000

Total
4,290,665
=
Reposicin Sobreocupadas
Vivienda nueva
1,810,930
1,055,249
755,681
+
Mejoramiento
Ampliacin
Mejoramiento de vivienda 2,479,735
437,636
2,042,099
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

13

Ciclo positivo

Existe evidencia: ms complicado cubrir el dficit remanente

Concentrado en hogares de menores ingresos
En zonas ms remotas, con menor concentracin urbana problemas en algunos
casos de urbanizacin
Es necesario una mejor sealizacin para el mercado indispensable contar con
mejores estadsticas del sector que guen a los desarrolladores

"Poblacin con dficit de habitacin" por tipo de

regin

"Dficit de viviendas por tenencia propia" por rango de

salarios mnimos

2,500,000
900,000

2,000,000

P obla c in

800,000

Unidades

700,000
600,000
500,000
400,000

1,500,000
1,000,000
500,000

300,000
200,000

100,000
0
0 A 3 3.01 A 4.01 A 5.01 A 6.01 A 7.01 A 8.01 y
4.00
5.00
6.00 7.00
8.00
ms

Total

Fuente: BBVA Bancom er con datos de Enigh`06

1 a 2,499
habs

2,500 a
14,999
habs

15,000 a 100,000 a 1,000,000

99,999 999,999 y ms
habs
habs

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Inegi

14

Ciclo positivo

Es necesario mejorar nuevamente la accesibilidad

No solamente desde la perspectiva financiera: mayores plazos menores tasas, esto ya
ocurri en el ciclo reciente (2002-2007), atencin economa informal con poca
experiencia crediticia
Mayor capacidad de pago poltica de subsidios
Menores costos: directos (oferta de suelo) planeacin-desarrollo urbano
Menores costos indirectos regulacin y competencia
Costos Indirectos de Adquisicin de Vivienda por
10.00
Entidad (2002-08)

Costos Indirectos Promedio Nacional

en la Adquisicin de Vivienda

9.00
(% del valor comercial)

14

10
8
6
4

7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00

Nayarit
Oaxaca
Puebla
Sonora
Tabasco
Quertaro
Colima
Coahuila
Campeche
Nuevo Len
Michoacn
Distrito Federal

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1993

1994

Fuente: BBVA Bancom er con datos de Conavi

Morelos
Guerrero
Hidalgo
Baja California
Jalisco
Baja California
Quintana Roo
Zacatecas
Aguascalientes
Yucatn
Durango
Guanajuato
Veracruz
Tlaxcala
Tamaulipas
Chihuahua
Mxico
Chiapas
San LuisSinaloa
Potos

0.00
0
1992

(% del valor comercial)

12

8.00

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

15

Ciclo positivo

Existen fuertes diferencias regionales en costos

Los mayores costos estn vinculados con el desarrollo de oferta de suelo
Pero tambin existen costos indirectos elevados vinculados con desarrollo urbano
desarrollo de infraestructura, urbanizacin, edificacin, etc
Tambin los costos indirectos no tangibles informacin, bsqueda, calidad de
registros pblicos, etc

Costos Indirectos de Edificacin

(2002-08)
2.50

Costos Indirectos de Fraccionamiento y

Urbanizacin (2002-08)
(% del valor comercial)

(% de valor comercial)

3.5
3

2.5
2

1.5
1

2.00

1.50

1.00

0.50

0.5

Fuente: BBVA Bancom er con datos de Conavi

Mxico
Baja California
Sur

Guanajuato
Nuevo Len
Puebla
Tamaulipas
Quintana Roo
Veracruz
Jalisco
Morelos
San Luis
Potos

Aguascalientes

Morelos
Tlaxcala
Baja Cal Sur
Zacatecas
Guanajuato
Quintana Roo
Hidalgo
Puebla
Baja California
Chihuahua
Nayarit
Chiapas
Yucatn
Guerrero
Sinaloa
Jalisco
Colima
Mxico
Veracruz
DF
Durango
Oaxaca
Tamaulipas
Michoacn
San Luis P
Coahuila
Nuevo Len
Quertaro
Tabasco
Sonora
Campeche
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

Tabasco
Colima
Chiapas
Chihuahua
Oaxaca
Michoacn
Distrito Federal
Hidalgo
Tlaxcala
Nayarit
Durango
Sonora
Sinaloa
Yucatn
Baja California
Coahuila
Campeche
Zacatecas
Quertaro
Guerrero
Aguascalientes

0.00

16

ndice
1. El ciclo positivo de la vivienda
a.

Razones del dinamismo

b.

El dficit remanente y la capacidad de pago

c.

Necesario un nuevo impulso a la accesibilidad

2. La coyuntura del sector

a.

Mayor capacidad de soportar la desaceleracin de EEUU

b.

Continua la oferta de crdito

3. Conclusiones
17

La coyuntura

La actividad inmobiliaria ha soportado de mejor manera que en otras

ocasiones: solidez del mercado interno e impulso fiscal
La economa comenz desaceleracin
en Noviembre pasado, la industria de la
construccin ha aguantado mejor la
fase de moderacin
IGAE y Construccin
(Var % anual)

14

Gasto del Gob

(Var % anual 2002=100)

120

Obras de
ingeniera
civil (PM7)

100

10

Gasto de Capital
Inversin Fsica Total
Inversin Fsica Directa
Inversin Fsica Indirecta

80

60

40

IGAE
(Tendencia)

20

Construccin
(Tendencia)

-20

Ene-08

Sep-07

May-07

Ene-07

Sep-06

May-06

Ene-06

Sep-05

May-05

Ene-05

Sep-04

May-04

Ene-08

Oct-07

Jul-07

Abr-07

Ene-07

Oct-06

Jul-06

-40

Abr-06

Ene-06

Oct-05

Abr-05

Ene-05

Oct-04

Jul-04

Abr-04

Ene-04

-2

Jul-05

Edificacin
(PM7)

Ene-04

12

El gasto de capital del Gobierno (en

trminos reales) ha mostrado crecimientos
histricos, lo polticas contracclica para
amortiguar el impacto de la desaceleracin

18

La coyuntura

Los impactos en los empleo del sector tambin son menores que en
otras ocasiones
Si bien el ritmo de creacin de empleos se ha desacelerado, el de la industria de la
construccin se mantiene por arriba del resto

Ene-08

Nov-07

Sep-07

Jul-07

May-07

Mar-07

Ene-07

Nov-06

Sep-06

Jul-06

May-06

Mar-06

Ene-06

Nov-05

Sep-05

Jul-05

-2
Ene-08

-2
Nov-07

0
Sep-07

0
Jul-07

May-07

Mar-07

Ene-07

Nov-06

Sep-06

Jul-06

May-06

Mar-06

10

Ene-06

10

Nov-05

12

Sep-05

12

Jul-05

14

May-05

14

Mar-05

16

Ene-05

16

May-05

18

Ene-05

18

Empleo:
Sectores creciendo abajo del
promedio (Var % anual)

Mar-05

Empleo:
Sectores creciendo arriba del
promedio (Var % anual)

Total

Sector Primario

Extractivas

Construccin

Total

Transformacin

Electricidad y agua

Comercio

Servicios para empresas

Transporte

Servicios sociales

Otros grupos

19

La coyuntura

Las cifras preliminares de ventas de casas del primer trimestre

muestran un mayor dinamismo vs. el trim anterior y hace un ao
* El dinamismo de la vivienda se mantiene por que no hemos observado una restriccin
de crdito, el impacto en el empleo es moderado y quiz a una normalizacin en las metas
de vivienda pblica.
Ventas de Totales de Vivienda por Segmento
(miles de unidades)
160
140
120
Seg. E
100

Seg. D

80

Seg. C

60
Seg. B

40
20

Seg. A
1T08

3T07

1T07

3T06

1T06

3T05

1T05

3T04

1T04

3T03

1T03

Fuente: Softec
Nota: Los valores del Seg. A (61-160 vsmm) y Seg. B (161-300 vsmm)
Seg. C (301-750 vsmm) y Seg. D (751-1,670 vsmm)
Seg. E (1,671 y ms vsmm)

20

La coyuntura

Hacia el interior de las ventas destaca el impulso de la vivienda social

y se mantiene en medias y residenciales
* La demanda de vivienda residencial esta soportada por la 2da vivienda
* Para vivienda media proviene de la formacin de hogares y que las condiciones de
accesibilidad no se han modificado y permiten pasar de segmentos bajos a medios.
* La vivienda social podra esta vinculada a la normalizacin del arranque del sexenio y
polticas pblicas.
Ventas de Vivienda Segmento Social
(miles de unidades)

Ventas de Vivienda Segmentos Medio, Residencial y Plus

(miles de unidades)
40

140
35

130

Seg. E

30

120

25

110

Seg. D

20

100
Seg. A

90
80

15
10

70

Seg. C

60
1T08

3T07

1T07

3T06

1T06

3T05

1T05

3T04

1T04

3T03

1T08

3T07

1T07

3T06

1T06

3T05

1T05

3T04

1T04

3T03

1T03
Fuente: Softec

0
1T03

Seg. B

50

Fuente: Softec

21

La coyuntura

Exceso de oferta segn el indicador de meses de inventario

Meses de Inventario Disponible por Segmento de Vivienda
(Promedio nacional)

30
28
26
24
A

22

El aumento en los meses de

inventarios en el segmento
residencial plus es
consecuencia de la
incertidumbre en la evolucin
de la economa de EEUU

20
18

D
E

16

14
12
10
1T07

2T07

3T07

4T07

La reduccin en los
inventarios en el segmento de
menor valor sugiere
limitaciones por la parte de la
oferta

1T08

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

22

La coyuntura

Los precios reflejan el comportamiento de la actividad, en el primer

trimestre suben el 6%, estn claramente diferenciados por
segmentos
* Residencial plus, con fuerte plusvala (+15%): fenmeno de 2da vivienda para los
estratos altos de ingresos
* Vivienda media - plusvala moderada, de acuerdo al patrn histrico en este ciclo,
ligeramente por encima de la inflacin
* Vivienda social con una marginal disminucin en la plusvala, presumiblemente
atribuible a un tamao promedio menor
Precios de Mercado de la Viviendas por Segmento
(miles de pesos constantes a precios de junio de 2008)

Seg. A
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1T07
2T07
3T07
4T07
1T08

223
229
223
212
211
211
217
223
225
228
218
220
217

Fuente: Softec

Seg. B

Seg. C

Seg. D

322
332
334
331
338
352
351
363
354
364
366
367
367

768
764
743
736
755
735
728
757
747
759
769
753
761

1,757
1,805
1,811
1,744
1,686
1,673
1,755
1,729
1,733
1,736
1,735
1,713
1,698

Seg. E
4,263
4,465
4,110
3,895
3,906
3,894
3,923
4,281
4,008
4,316
4,364
4,436
4,440

23

La coyuntura

En 2008 el crdito a la vivienda se mantiene al alza, aunque con

fuertes diferencias entre financiamiento pblico y privado
El ritmo de crecimiento de los crditos
otorgados en los primeros dos bimestres
del 2008 ha superado el 30% anual

La contraccin en el financiamiento
privado se observa prcticamente
desde el inicio del ao
Crditos a la vivienda: sector pblico vs. privado
(Var. % anual)

140

Financiamiento Infonavit

120

(Var. % anual, nmero de crditos, enero-abril de cada ao)

40

100

35
80

Organismos pblicos de vivienda

30

Banca y sofoles
60

25
20

40

15

20

10

Total

5
abr-08

feb-08

dic-07

oct-07

ago-07

jun-07

abr-07

feb-07

2008

dic-06

2007

oct-06

2006

ago-06

2005

jun-06

2004

abr-06

2003

feb-06

-20

0
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi

24

La coyuntura

En el financiamiento del sector privado no se observa una restriccin

crediticia: aunque el crecimiento se ha moderado, los flujos son an elevados
Financiamiento a la Vivienda
(Saldos en mmp de marzo de 2008)
400

Crdito a la Vivienda

350

Total = Banca + Sofoles +

Bursatilizaciones

Var % Real Anual

300

90

Banca

250

80

Total = Banca + Sofoles

+ Bursatilizaciones

Banca

70
60

200
150

Sofoles

100

50

50

Bca + Sofol

40

Bursatilizaciones

0
E 04

E 05

E 06

E 07

E 08

30
Sofoles

20

Flujos Anuales de Financiamiento:

Banca + Sofoles + Bursatilizaciones

10

(Cifras en mmp a precios de marzo de 2008. Los flujos de febrero es

el saldo de ese mes menos el saldo de diciembre del ao anterior)

0
-10
-20

70

63.8

67.2

60

-30

52
50

E A
04

O E A
05

E A
06

E A
07

E
08

42.4
40

30

20

8.1

10

4.4

9.9

7.8
0.2

2004

2005

2006

2007

Feb04

Feb05

Feb06

Feb07

Feb08

25

La coyuntura

No obstante, s hay una marcada disparidad entre regiones, que a su vez

tiene impactos diferenciados entre segmentos de vivienda
Destaca la contraccin en las
regiones con mayor vinculacin al
mercado de EEUU, y el crecimiento
en el resto

60% del crdito hipotecario en la regin de mayor

desarrollo se ubica en los segmentos medio alto y
residencial; la proporcin se reduce al 25% en las
regiones con desarrollo medio y bajo

Segmentacin de Mercado Hipotecario por Regin Econmica

Crditos hipotecarios 2008 Sector Privado:

por regin econmica
(Var. % anual, enero-abril)

(Participacin %)

30.1

100%

Media alta y
residencial

75%
8.6

50%
0.1

Social y
media baja

-0.4

Total

-4.5

-5.6

Alto
desarrollo

Industrial

25%
Turstica

Desarrollo
Alta
Medio
marginacin

0%
Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF y Bancos

Alto
desarrollo

Industrial

Turstica

Desarrollo
Alta
medio marginacin

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Bancos y Sofoles

26

La coyuntura

En el mercado hipotecario de segunda residencia se observa con

claridad el efecto de la desaceleracin, desde el 2 Sem. 2007
Ventas Residencial Plus:
Destinos de Playa Seleccionados
Disminuyen las ventas
en la mayora de los
destinos tradicionales
para el mercado de
EEUU en el segmento
residencial plus

(Unidades)
600

500

16
22

400

66

46
69
88

49
58

300
94

159

La Paz

17

154

200

19

17

49

54

Acapulco

74

66

Los Cabos

113

110

Cancun
Pto. Vallarta

100

200

177

154

170

173

1t07

2t07

3t07

4t07

1t08

0
Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

27

La coyuntura

La tasa de crecimiento de la cartera vencida se ha estabilizado por la

condiciones de actividad, es posible que aumente en los siguientes
trimestres

Indice de Morosidad

Var % Real Anual

Sofoles

Bca + Sofol

Banca
1

0
E 04

E 05

E 06

E 07

E 08

28

Conclusiones

Conclusiones: hacia una desaceleracin cclica, mejor evolucin

histrica, la vivienda soporte para la actividad.
* 2do y 3er trimestre moderacin actividad y el empleo proveniente de la
desaceleracin de EEUU, sin embargo el impulso fiscal conforme se vaya materializando
dar un mejor soporte hacia finales del ao.
* El empleo se esta convirtiendo en el determinante esencial de la demanda por crdito
para la vivienda, (formacin de hogares)
* Es posible que observemos una presin en los costos de edificacin de vivienda en los
siguientes meses similar a lo que este ocurriendo en los mercados internacionales, pero
no parece que se convierta en un obstculo adicional que frene la actividad
* Los recientes cambios en SHF son positivos y atienden tanto temas coyunturales:
evitar una restriccin de crdito al alargar y ampliar el financiamiento a intermediarios
no bancarios (sofoles, sofomes, cajas de ahorro), como estructurales atender la
problemtica del segmento social (dficit habitacional no cubierto)
* En trminos histricos la moderacin observada y esperada en el sector ser ms
favorable que en otros perodos, como hemos afirmado en otras ocasiones se han
sentado las bases para un desarrollo de largo plazo del sector.
* Lo que estamos observando corresponde a la desaceleracin cclica y no existen
condiciones actualmente para un frenazo en la actividad. Al contrario, las acciones
gubernamentales estn dirigidas a que el sector vivienda y el desarrollo de la
infraestructura suavicen la desaceleracin de EEUU.
29

Conclusiones

Conclusiones
* Es necesario lograr una mejor sincronizacin entre los ciclos de demanda y oferta
* Se deberan disear metas comerciales en base a la demanda efectiva y capacidad de
pago de la poblacin
* El dficit restante de demanda es an ms difcil de satisfacer que lo logrado hasta la
fecha

Localizado en plazas con mayor dificultad de acceso

Clientes con peores calificaciones crediticias

Poblacin que labora en la economa informal y microfinanzas incipientes o en

situacin de pobreza
* Se deberan disminuir los costos de transaccin del sector
* Replantear el modelo de desarrollo urbano del pas

Mejores y ms oportunas estadsticas - sealizacin

Desarrollo del mercado secundario de vivienda

Modelo de crecimiento de las ciudades bajo un esquema que garantice el

proceso de plusvala mejor calidad de vivienda

30

Hacia una nueva etapa en el sector

de vivienda en Mxico
4to Foro Nacional de Vivienda Econmica
Reunin Infonavit
Servicio de Estudios Econmicos, Mxico
Tabasco, Mxico
19 y 20 de junio de 2008
31

Anexos

En Mxico el segmento sub-prime es prcticamente inexistente

Protafolio Subprime Hipotecario

Falta de experiencia crediticia
Tasa de inters promocional incremental
LTV mayor a 100%
Refinanciamiento de intereses
Fuente de ingresos dbil y variable
Segunda hipoteca para la misma vivienda
Usos Diferentes a la adquisicin de vivienda
Documentacin escasa (no vrificacin de ingresos)
Adquisicin en el mercado secundario
Desconocimiento del segmento de alto riesgo

EUA

Sistema/Mx

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

Fuente: BBVA Bancomer

32

Anexos

Lecciones de la crisis de EUA para Mxico

(a) Las polticas estrictas de crdito deben continuar operando en el
sistema hipotecario
(b) Fortalecer la calidad de las garantas a travs de menores
tiempos y ms efectivos procedimientos de ejecucin
(c) No permitir la desvinculacin del originador de la hipoteca de la
amortizacin del producto financiero; como ocurre en el mercado
de EUA. Es conveniente conservar los incentivos adecuados hacia
una estricta seleccin y asignacin de crditos
(d) La mayora de los crditos debern de conservarse en pesos y a
tasa fija
(e) Reducir el pago de enganche solamente si va acompaado de un
plan de ahorro
(f) Extender el seguro de desempleo vinculado a las hipotecas

33

La coyuntura

Podran continuar las presiones en precios internacionales de insumos a la

construccin, lo que se podra trasladar a Mxico, el impacto en vivienda esta
siendo contenido
Inflacin Internacional de Costos de Metales y
de Insumos Industriales (Var % anual)

Inflacin de Insumos para la Construccin en China y

Precios al Productor en Construccin en Mxico (Var % anual)

Ene-07

Ene-06

Ene-05

Ene-04

Ene-08
7.0
6.5
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0

INPP Construccin

Ene-08

Jul-07

Ene-07

Jul-06

Ene-06

Jul-05

INPC: vivienda
Ene-05

Fuentes: ndice Metales elaboracin propia a partir de datos spot y futuros de metales
(cobre, zinc, aluminio, plomo, acero), Industriales de Bloomberg y INPP, INPC de
Banxico

16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4

Jul-04

Precios imputados a vivienda

continan contenidos ante
evolucin reciente de insumos
industriales internacionales
Riesgos de alza similares a 2006 de
mantenerse dinamismo en
emergentes

China

Ene-04

Ene-08

Ene-07

Ene-06

Ene-05

Ene-04

Ene-03

Ene-02

Ene-01

-20

Jul-03

-0.9%

Ene-03

6.1%

Ene-03

20.3%

Jul-02

20

7.2%

Ene-02

40

Mxico

Ene-02

60

16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4

Jul-01

Insumos
Industriales

Ene-01

Metales
80

Ene-01

100

34

Anexos

Aprovechar nuevos nichos de mercado como los baby boomers

Preferencia por bienes races, capacidad de compra y flexibilidad para

desplazarse

El 96% considera que la vivienda es una buena inversin financiera y el

85% la consideran un fondo de retiro.
Actualmente, Mxico cuenta con ms de 1 milln de estadounidenses, lo
que representa el 25% de los que viven en el extranjero

EUA: Poblacin mayor de 65 aos

Entidades con Desarrollos Inmobiliarios para Retirados

Puerto Peasco
Baha Kino
San Carlos

25

100
90

65 y ms

Part. total

20

80
70

15

60

Guanajuato
S. Miguel Allende
Mazatln

10

40
30

Cuernavaca
Nuevo Vallarta
Punta Mita

20
10

Fuente: BBVA Bancomer

2048

2044

2040

2036

2032

2028

2024

2020

2016

2012

Punta Ixtapa
Taxco

0
2008

0
2004

Ajijic
Chapala
Pto. Vallarta

Colima
Comala

2000

La Paz
Los Cabos
Todos Santos
Loreto

50

Millones

San Felipe
Los Algodones
Rosarito

35

Anexos

Estn preparados los estados para albergar a los retirados?

Los municipios receptores de Baby Boomers enfrentan necesidades crecientes

de infraestructura y servicios pblicos

De acuerdo con CONAPO y la Oficina del Censo en EUA habr un flujo de

estadounidenses a Mxico del 15% hacia el 2030. Por otro lado,
envejecimiento: Por ejemplo, en Zacatecas habr 9.7% de inmigrantes de 65
aos o ms como proporcin de la poblacin total.
Posicionamiento Estatal en Prioridades de Retirados
12

Baja California
Baja California Sur

10

Colima

Sonora

Morelos

- Limites superior e inferior denotan ingreso de 20 y 10%

* Supone entrada a Mxico del 15% del flujo anual

Sinaloa
2

Guanajuato

Nayarit
Jalisco
0

20

40

60

80

Fuente: BBVA con datos de Secretara de Turismo, 2006

100

Z aca tecas
N ay a rit
M ich o acn
C o lim a
B aja C alifo rn ia
D u r an g o
J alis co
C h ih u ah u a
A g u ascalien tes
S an L u is
O a x a ca
G u a n a ju a to
S o n o ra
H id alg o
M o re lo s
S in alo a
T am au lip as
G u e rre ro
Q u er ta ro
B aja C alifo rn ia
C o a h u ila
V er acr u z
N u evo Le n
P u eb la
D istr ito
Q u in ta n a R o o
E s tad o d e
T la x ca la
C a m p ech e
Y u catn
C h iap as
T ab as co

( n d ice d e p o sicio n a m ie n to g lo b al,

m e jo r= 1 0 0 )

Guerrero

Inmigrantes EUA 65 aos y ms: Proporcin de la Poblacin

Total 2030

Fuente: BBVA con datos de Conapo y Oficina del Censo de EUA

36

Anexos

Cmo enfrenta Mxico la desaceleracin de EEUU?

Tendr repercusiones sobre la mexicana, sin embargo, conviene recordar que
los fundamentos actuales son muy distintos que los de episodios anteriores,
habr un ajuste ms ordenado, sin crisis financiera
1988

1994

2000

2007

Crecimiento (%)e

1.3

4.5

6.6

3.2

Inflacin (% fdp)

51.7

7.1

9.0

3.8

Cetes 28-das (%, fdp)

52.3

18.5

17.1

7.4

Na

na

na

8.0

Bono 10y (%, fdp)

Desempeo del PIB ciclos pasados

(Indice 100 = mximo alcanzado durante el ciclo econmico)

102
100
98

Tasa de inters real

-55.9

7.12

5.73

3.22

TCN (ppd, fdp)

2.3

3.9

9.5

10.9

Dficit Fiscal (% PIB) e

7.4

0.1

1.1

0.0

94

Deuda Pblica (% PIB) e

54

37.6

23.1

20.0

92

96

1981 - 1982

Cuenta corriente dficit

(mmd) e

2.4

Cuenta corriente dficit

(% PIB) e

1.3

7.0

3.2

0.3

Reservas
Internacionales (mmd,
prom.) e

11.9

17.9

32.4

78.0

29.7

18.6

7.5

1985 - 1986

90

1994 - 1995
2001 - 2002

88
86
1

10

11

12

13

14

15

37

Anexos

Impulso de la inversin pblica - infraestructura

El impulso de inversin pblica
ser histrico

Inversin pblica y privada en

Infraestructura (% del PIB)
Escenartio
Positivo
6.0

Presupuesto 2008

Adems, existe margen para

aplicar
polticas
fiscales
expansivas:
deuda
pblica
reducida y dficit en equilibrio

7.3

5.8
30

25

20

15

10

5.0

3.2

Actual
5

Deuda Neta del Sector Pblico

Inversin en Infraestructura

Mxico

Chile

China

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

38