Terreno para el desarrollo del proyecto

El terreno se ubica en el municipio de Chichimil, Yucatn, en la calle 20 entre 27,

tiene una superficie total de 18939

m2 , con las presentes dimensiones: 107 m

de ancho y 177 m de largo.

Dicho terreno cuenta con las siguientes

caractersticas:

Vientos:
Los vientos predominantes provienen del noroeste.

Sol:
El sol incide directamente en lo ancho del terreno es decir, en el este, y termina su
recorrido en el oeste.

Flora:
Las especies que predominan el rea de anlisis son aktis, anona, balch, caimito,
chak, chit, ciricote, guayacn, haban, kaan haban, kitamch, nance, naranja
agria, naranja dulce, pata de vaca, ramn, zaramullo, tsluch, tzalam, xcan lol,
yaax niik, neem, chechn y cham que brindan la vegetacin del lugar.
Fauna:
Las especies que predominan son el loro, tejn, mapache, serpiente, colibr,
mochuelo, bech, pizot, tapacaminos, iguanas rayadas, ardilla, tortuga, merech,
murcilagos.

Fraccionamiento
Podemos decir que un fraccionamiento es la divisin de un terreno en lotes que
requieren el trazo o construccin de dos o ms vas pblicas. Debe entenderse,
asimismo, por fraccionamiento la divisin en lotes de terrenos carentes de
urbanizacin que se ofrezcan en venta al pblico, siempre que dichos lotes sean
para la construccin de habitaciones urbanas, unifamiliares o multifamiliares, o
para construcciones comerciales, industriales, almacenes, viviendas rurales o
granjas de explotacin agropecuaria en zonas no urbanas. Para la construccin de
un fraccionamiento no es solo ir y construir todo conlleva a una serie de pasos y
leyes que se tienen que cumplir los cuales son los siguientes:
LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE YUCATN
CAPTULO III
Fraccionamientos
Artculo 19.
l. Los Desarrollos Inmobiliarios de tipo Fraccionamiento Habitacional clasificados
como Residencial, Residencial Medio, Residencial Campestre y Social:
a) Los Lotes de este tipo de Desarrollo Inmobiliario podrn ser Unifamiliar o
Multifamiliar;
b) La densidad de construccin en el Lote Unifamiliar y Multifamiliar que
resulte de la proyeccin de la superficie construida deber cumplir lo
indicado en el Reglamento Municipal de la materia, y
c) La urbanizacin ser completa

ll. Los Desarrollos Inmobiliarios de tipo Fraccionamiento Habitacional clasificados

como Popular, son aquellos de objetivo social, que se desarrollan nicamente
mediante la gestin pblica a travs de los Ayuntamientos o el Gobierno del
Estado y tendrn las siguientes caractersticas:
a) Los Lotes de este tipo de Desarrollo Inmobiliario podrn ser Unifamiliar o
Multifamiliar;
b) La densidad de construccin en el lote unifamiliar y multifamiliar que resulte
de la proyeccin de la superficie construida debe cumplir lo indicado en el
Reglamento Municipal de la materia, y
c) La urbanizacin podr ser progresiva.
Artculo 20. Las dimensiones del Lote Multifamiliar debern contar con una
superficie adicional del 50% de la establecida en las caractersticas del lote
mnimo unifamiliar.
Artculo 21. Los Desarrollos Inmobiliarios de tipo Fraccionamiento Habitacional
podrn incluir en su diseo ms de una clasificacin prevista en la Ley.

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIN DE VALLADOLID

TTULO SEGUNDO.- DESARROLLO URBANO
CAPTULO X.- REQUISITOS DE APROBACIN Y CERTIFICACIN
ARTCULO 73.- Para poder dar un uso o destino a un predio o construccin, el
propietario o poseedor deber tramitar ante la DIRECCIN la licencia del uso del
suelo.
ARTCULO 74.- Para que a un predio o construccin se le pueda dar un uso o
destino especfico, el propietario presentar por escrito a la DIRECCIN la

solicitud de la licencia de uso del suelo adjuntando por duplicado los siguientes
documentos:
I.- Croquis de ubicacin del predio en el municipio de la misma rea escala
1:10,000 para referencias en plano de zonificacin.
II.- Plano a escala 1:2,000 a 1:5,000 de la zona donde se ubica el terreno, que
abarque una franja de 250 m., alrededor del predio, para determinar su influencia
en el contexto urbano.
III.- Planos del predio a escala 1:500 que contendrn curvas de nivel y localizacin
precisa de los rboles que existan sealando la especie a la que pertenezcan.
IV.- Planos generales del proyecto a escala 1:500 o 1:1,000 para el caso en que
se pretenda dar un uso o destino habitacional en conjunto vecinal o de barrio, se
agregar la dosificacin general de reas.
V.- Memoria descriptiva de las actividades que se realizarn en el predio. En el
caso en que se pretenda dar un uso o destino industrial, deber agregarse en
dicha memoria, el estudio relativo a las especificaciones y caractersticas tcnicas
y de operacin, as como la relacin de la maquinaria y del equipo que se
empleara para la produccin.
ARTCULO 75.- La DIRECCIN otorgar las licencias del uso del suelo, cuando a
solicitud del interesado, se verifique que el uso o destino que se pretende dar al
rea o predio sea compatible con los establecidos en el Programa de Desarrollo
Urbano de la ciudad de Valladolid.
ARTCULO 76.- La presentacin de la licencia del uso del suelo, ser
indispensable

para

iniciar

el

trmite

de

las

licencias

de

construccin

correspondiente y de funcionamiento que expide la Direccin de Finanzas y

Tesorera Municipal.

ARTCULO 77.- La licencia del uso del suelo tendr vigencia de un ao. Si la
licencia de construccin, no se obtiene dentro de ese periodo, ser necesario
solicitar nueva licencia del uso del suelo.
ARTCULO 78.- Los propietarios o poseedores de los predios o construcciones,
no podrn modificar o alterar el uso o destino de su predio o construccin, si no
obtienen previamente la licencia de la DIRECCIN.
ARTCULO 79.- Todas las instituciones y dependencias municipales, estatales y
federales, que posean o pretendan adquirir predios con o sin construccin dentro
del Municipio de Valladolid, debern solicitar y coordinarse con la DIRECCIN
para obtener las licencias de uso y destino del suelo.
CAPTULO XI.- RESTRICCIONES Y NORMAS
ARTCULO 82.- La DIRECCIN establecer las restricciones que juzguen
necesarias para toda construccin o uso de los predios, ya sea en forma general o
en zonas determinadas, en fraccionamientos, en lugares o predios especficos,
que se harn constar en las autorizaciones, licencias o constancias de
alineamiento oficial que expida, quedando obligados a respetarlas los propietarios
o poseedores de los mismos.
CAPITULO SEGUNDO
DE LA CLASIFICACION DE LOS FRACCIONAMIENTOS
ARTCULO 8.- Los fraccionamientos por sus caractersticas de uso y ubicacin se
clasifican dentro de los siguientes tipos:
I.- HABITACIONALES.- Todos los fraccionamientos con uso y destino para
habitacin, quedarn dentro de la siguiente clasificacin:
a) Residencial.
b) Residencial Medio.

c) Residencial Campestre.
d) Social.
e) Popular.
f) Costero.
g) Agropecuario.
II.- INDUSTRIALES.- Estos fraccionamientos darn cabida exclusivamente a todo
tipo de industria, as como oficinas y comercios.
a) Industrial ligero.
b) Industrial mediano.
c) Industrial pesado.
ARTCULO 9.- Los fraccionamientos a que se refiere el artculo
8 de esta Ley, contarn con la infraestructura necesaria para los servicios
siguientes:
I.- AGUA POTABLE.
II.- ELECTRIFICACION:
a) Subterrnea.
b) Area.
c) Baja tensin.
d) Alta tensin.
III.- ALUMBRADO PBLICO.
IV.- REDES TELEFONICAS:

a) Principales.
b) Secundarias.
V.- GUARNICIONES:
a) Concreto.
b) Precolados o de Mampostera.
VI.- BANQUETAS:
a) Concreto o Precolado.
b) Ptreas o de material compactado al 90%.
c) De Material blanco compactado.
VII.- CALLES TERMINADAS:
a) Con concreto hidrulico o carpeta asfltica.
b) Con dos riegos de sello asfltico.
c) Con material blanco compactado 90% Prctor o material con propiedades
similares de compactacin.
ARTCULO 11.- Las reas verdes, jardines y camellones debern ser entregados
con las plantas y rboles de la regin, segn se especifique en el correspondiente
reglamento Municipal de Construcciones, as como su toma de riego,
independiente del sistema de agua potable.
ARTCULO 12.- Las caractersticas de los fraccionamientos habitacionales sern
las siguientes:
A) FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL.

Con densidad bruta de poblacin de 60 a 110 habitantes por hectrea y que, por la
amplitud de sus calles y ubicacin, deber contar con todos los servicios de
infraestructura, de primera calidad.
Las dimensiones mnimas del lote tipo son 15.00 Mts. de frente y 35.00 mts. de
fondo excepto los frentes de los lotes cabeceros que debern tener en demasa la
dimensin de las restricciones establecidas en la presente Ley.
En este tipo de fraccionamientos se puede destinar hasta un 15% de la superficie
total a construccin multifamiliar, en donde se aplicarn las normas relativas a
reas verdes y distancias entre los edificios.
La ocupacin del lote, resultante de la proyeccin de la superficie construida sobre
el terreno, no debe ser mayor del 60% del total del mismo.
Las restricciones de no construir reas habitables a partir del alineamiento, se
sujetarn a las siguientes disposiciones: En avenida y calles primarias 7.00 mts.,
en calle secundaria y terciaria 5.00 metros y en calle cerrada 4.00 metros.
B) FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL MEDIO.
Con densidad bruta de poblacin de 100 a 150 habitantes por hectrea que
deber contar con todos los servicios de infraestructura, de buena calidad.
Las dimensiones mnimas del lote son 10.00 mts. De frente y 25.00 mts. De fondo,
excepto los frentes de los lotes cabeceros que debern tener en demasa la
dimensin de las restricciones establecidas en la presente Ley.
En este tipo de fraccionamiento se puede destinar hasta un 15% de la superficie
total a construccin multifamiliar, en donde se aplicarn las normas relativas a
reas verdes y distancias entre los edificios.
La ocupacin del lote, resultante de la proyeccin de la superficie construida sobre
el terreno, no debe ser mayor del 60% del total del mismo.

La zona de restriccin a partir del alineamiento se sujetar a las siguientes

disposiciones: En avenida y arteria primaria 5.00 metros, en calle secundaria y
terciaria 4.00 metros y en calle cerrada 3.00 metros.
La seccin de las calles para este tipo de fraccionamientos se sujetar a lo
establecido en el artculo 5 (inciso 8)
C) FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL CAMPESTRE.
Con densidad bruta de poblacin no mayor a 50 habitantes por hectrea y que,
por sus caractersticas de ubicacin, permite reducir la magnitud de los servicios
con que debe contar.
Las dimensiones mnimas del lote tipo son de 20.00 mts. de frente y 50.0 mts. de
fondo, excepto los frentes de los lotes cabeceros que debern tener en demasa la
dimensin de las restricciones establecidas en la presente Ley.
Se autoriza construir edificios multifamiliares, siempre y cuando stos cumplan con
las normas relativas a su ubicacin y reas verdes que sealen los reglamentos
respectivos.
La ocupacin del lote, resultante de la proyeccin de la superficie construida sobre
el terreno, no debe ser mayor del 50% del total del mismo.
Las restricciones de no construir reas habitables a partir del alineamiento se
sujetarn a las siguientes disposiciones: en avenida y arteria primaria 7.00 mts. en
calle secundaria y terciaria 5.00 mts. y en calle cerrada 3.00 mts.
La seccin de las calles para este tipo de fraccionamientos se sujetar a lo
establecido en el artculo 5 (inciso 8).
D) FRACCIONAMIENTO SOCIAL.
Con densidad bruta de poblacin de 150 a 300 habitantes por hectrea. La
urbanizacin y la edificacin de viviendas debern siempre estar a cargo de una

misma entidad pblica, social o privada, contando con los crditos establecidos
segn las disposiciones financieras.
Las dimensiones mnimas del lote son 7.00 mts. de frente y 18.00 mts. de fondo,
debiendo aumentar su superficie en relacin al tipo de calle al que tenga frente,
quedando como sigue:

LOTE INTERMEDIO

Calle Secundaria

Con frente a avenida o calle primaria.

Calle terciaria

Con frente a calle secundaria.

Andador

Con frente a calle terciaria.

Con frente a andador y lateral a

Con frente a andador.

LOTE CABECERO.
Con frente a avenida o calle primaria

avenida o calle
Primaria.
Calle Secundaria

y lateral a avenida o

Calle Terciaria

calle primaria.

Andador

Calle secundaria.
Calle terciaria.

7.00 mts. x 21.00 mts.

Andador.

7.00 mts. x 20.00 mts.

Con frente a calle secundaria y lateral

7.00 mts. x 19.00 mts.

a avenida o calle

7.00 mts. x 18.00 mts.

Primaria
Calle Secundaria.
Calle Terciaria
Andador
Con frente a calle terciaria y lateral a
avenida o calle
Primaria

12.00 mts. x 21.00 mts.

11.00 mts. x 21.00 mts.
10.00 mts. x 21.00 mts.

9.00 mts. x 21.00 mts.

11.00 mts. x 19.00 mts.

10.00 mts. x 19.00 mts.

12.00 mts. x 20.00 mts.

9.00 mts. x 19.00 mts.

11.00 mts. x 20.00 mts.

10.00 mts. x 20.00 mts.
9.00 mts. x 20.00 mts.

12.00 mts. x 18.00 mts.

11.00 mts. x 18.00 mts.
10.00 mts. x 18.00 mts.

12.00 mts. x 19.00 mts.

9.00 mts. x 18.00 mts.

En este tipo de fraccionamiento se puede destinar hasta un 50% de la superficie

total a construccin de edificios multifamiliares, zona en donde se aplicarn las
normas relativas a reas verdes y distancias entre los edificios.
La ocupacin del lote, resultante de la proyeccin de la superficie construida sobre
el terreno, no debe ser mayor del 75% del total del mismo.
La zona de restricciones a partir del alineamiento y en la cual no se podr erigir
construcciones destinadas a habitacin, tendr las siguientes dimensiones: en
avenida y calle primaria 5.00 mts., en calle secundaria 4.00 mts., en calle terciaria
3.00 mts. y en andador 2.00 mts.
La seccin de las calles para este tipo de fraccionamiento se sujetar a las
disposiciones establecidas en el artculo 5 (inciso 8).
E) FRACCIONAMIENTO POPULAR.
Con densidad bruta de poblacin de 150 a 300 habitantes por hectrea. En este
tipo de fraccionamiento los lotes salen a la venta y cada adquiriente construye su
vivienda con sus propios recursos o financiamiento individual y segn los crditos
establecidos por las disposiciones financieras.
Las dimensiones mnimas del lote tipo son 7.00 mts. de frente y 18.00 mts. de
fondo debiendo aumentar su superficie en relacin al tipo de calle al que tenga
frente, segn lo establecido para el fraccionamiento social.
Se puede destinar hasta un 50% de la superficie total a la construccin de edificios
multifamiliares, zona donde se aplicarn las normas relativas a reas verdes y
distancias entre los edificios.
La ocupacin del lote, resultante de la proyeccin de la superficie construida sobre
el terreno, no debe ser mayor del 75% del total del mismo.

La zona de restricciones a partir del alineamiento y en la cual no se podr erigir

construcciones destinadas a habitacin, tendr las siguientes dimensiones: en
avenida y calle primaria 5.00 mts., en calle secundaria 4.00 mts., en calle terciaria
3.00 mts. y en andador 2.00 mts.
La seccin de las calles para este tipo de fraccionamiento estar sujeta a las
disposiciones establecidas en el artculo 5 (inciso 8)

FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme al artculo 311

del Cdigo Urbano, les corresponden las siguientes normas especficas:
Frente mnimo. - 15.00 metros.
Superficie mnima. - 450 metros cuadrados.
Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar y hasta un 5% mximo de reas
comerciales o de servicios en zonas especficamente autorizadas.
Densidad de construccin. - Las construcciones deben tener un
remetimiento de 3.00 metros o del 12% de la dimensin perpendicular al
frente; se puede construir un mximo del 70% de la superficie del lote y el
resto se dedicar a espacios abiertos.

 Donaciones. - 10% de la superficie neta, debidamente urbanizada.

Vialidad. - Las calles colectoras tendrn 20.00 metros de ancho, con
banquetas de 3.00 metros y un 25% de zona jardinada; las calles locales
tendrn 15.00 metros de ancho, con banquetas de 2.00 metros y del 20 al
40% de jardn; los andadores llevarn un 40% de jardn y se ubicarn
mximo a 50 metros de las zonas de circulacin de vehculos o
estacionamiento.
Infraestructura

equipamiento.

- Deben

tener

su

fuente

de

abastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado pblico de

vapor de sodio o similar montado en poste metlico, ductos subterrneos
para redes, guarniciones, banquetas y pavimentos de concreto hidrulico,
placas de nomenclatura y sealamientos en calles y caseta de vigilancia en
los casos que el Ayuntamiento as lo determine.
FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme al artculo 312
del Cdigo Urbano, les corresponden las siguientes normas especficas:
Frente mnimo. - 10.00 metros.
Superficie mnima. - 200 metros cuadrados. No puede haber ms de un
10% de los lotes con frente de 15.00 metros o superficie de 450 metros
cuadrados para uso habitacional.
Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con un 10% mximo de reas
comerciales o de servicios en zonas especficamente autorizadas y un 10%
mximo de zonas para vivienda multifamiliar.
Densidad de construccin. - Se puede construir un mximo del 80% de la
superficie del lote y el resto se dedicar a espacios abiertos.
Donaciones. - 12.5% de la superficie neta, debidamente urbanizada.

 Vialidad. - Las calles colectoras tendrn 16.00 metros de ancho, con

banquetas de 2.00 metros y un 20 a 40% de zona jardinada; las calles
locales tendrn 12.00 metros de ancho, con banquetas de 1.50 metros y el
25% de jardn; los andadores llevarn un 40% de jardn y se ubicarn
mximo a 70 metros de las zonas de circulacin de vehculos o
estacionamiento.
Infraestructura

equipamiento.

- Deben

tener

su

fuente

de

abastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado pblico de

vapor de sodio o similar montado en poste de concreto, ductos
subterrneos para telfonos, guarniciones, banquetas y pavimentos de
concreto, placas de nomenclatura en los cruces de las calles y caseta de
vigilancia en los casos que el Ayuntamiento as lo determine.
FRACCIONAMIENTOS DE TIPO POPULAR. - Conforme al artculo 313 del
Cdigo Urbano, les corresponden las siguientes normas especficas:
Frente mnimo. - 6.00 metros.
Superficie mnima. - 90 metros cuadrados. No ms del 10% de los lotes
puede tener un frente de 10.00 metros o superficie de 200 metros
cuadrados para uso habitacional.
Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con 20% mximo de reas
comerciales o de servicios en zonas especficamente autorizadas. Hasta el
60% de la superficie vendible se puede dedicar a vivienda multifamiliar.
Densidad de construccin. - Se autoriza cada proyecto como caso
particular.
Donaciones. - 15% de la superficie neta.
Vialidad. - Las calles colectoras tendrn 15.00 metros de ancho, con
banquetas de 1.50 metros; se pueden autorizar calles cerradas con retorno

y los andadores llevarn un 40% de jardn y se ubicarn mximo a 70

metros de las zonas de circulacin de vehculos o estacionamiento.
Infraestructura

equipamiento.

- Deben

tener

su

fuente

de

abastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbrado pblico de

acuerdo a la normatividad, guarniciones, banquetas y pavimentos de
concreto, placas de nomenclatura y sealamientos en calles y caseta de
vigilancia en los casos que el Ayuntamiento as lo determine.
FRACCIONAMIENTOS DE INTERS SOCIAL. - Pueden ser autorizados con
requisitos mnimos de urbanizacin o con urbanizacin progresiva, para grupos de
capacidad econmica limitada, de acuerdo a los programas de desarrollo urbano.