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Introduccin a Avalos: Valor Real?

Carla M. Lpez, M.A., LEED AP

1- El Informe de Avalo y Valores

Informe de Avalo
Documento auxiliar que resume la estimacin
de un valor o varios valores de un determinado
bien, de acuerdo con determinadas hiptesis,
para un fin o fines especficos, fundamentando
su conclusin en procesos de clculo basados
en informacin tcnica y del mercado.

Costo, Valor y Precio


PRODUCCIN

Costo: todas las erogaciones necesarias


para la produccin de un bien

EXPECTATIVAS

Valor: anticipacin de los beneficios


que se obtendrn en un futuro.

TRANSACCIN

Precio: monto que un comprador acepta


pagar bajo circunstancias
especficas de una transaccin.

Propsito y Necesidad de Valuaciones


Dueos

Valor en Libros

Compradores potenciales

Valor de Mercado

Aseguradoras
Gobierno

Valor de Reposicin
Valor Catastral

Autoridades Judiciales
Entidades financieras

Valor de Liquidacin

Valor de Mercado
Precio ms probable que pueda alcanzar
una propiedad en una fecha especfica,
bajo condiciones econmicas claramente
definidas, actuando el comprador y el
vendedor en defensa de sus mejores
intereses, sin presiones, y de manera
razonablemente informada.

Mercado

Interaccin de individuos que intercambian


determinados bienes y servicios por otros,
en busca de sus mejores intereses.

2- Los Bienes Inmuebles

Tierras
Edificios y
construcciones
Caminos
Arboles y plantas
Partes fijas
Ornamentos
Mquinas y viveros
para la explotacin
Abonos
Minas y canteras
Diques
Concesiones y servidumbres

Bienes Inmuebles

Cdigo Civil, artculo 325

Elementos
constitutivos
de un Bien

Tangible:
Terenos,
construcciones,
plantas, maquinarias

Derechos:
Propiedad
Uso
Ocupacin
Posesin
Disfrute

Deberes:
Obligaciones con
la comunidad
Obligaciones con el Estado
Obligaciones con terceros

Caractersticas Destacables de los


Bienes Inmuebles




Inamovbles y nicos, pero sustitubles.


Dependientes de Externalidades.
Componentes tangigles e intangibles.
Capacidad de generar ingresos.
Susceptibles de generar obligaciones.

Equilibrio del Mercado Ideal


Precio
Excedente

OFERTA

E
-

Escasez

DEMANDA
-

Cantidad

Abierto - Libre - Completo - Competitivo

Principios
fundamentales:
Jerarquizacin
Insaciabilidad
Sustitucin
Contribucin

3- Proceso de Estimar Valores

Metodologa
Mtodos
Directos

- Mtodo de Costos
de Reposicin
- Mtodo Comparativo
de Mercado
- Mtodo de Capitalizacin
de Rentas
- Mtodo Residual

Mtodos
Indirectos

- Mtodo de Valoracin
Hednica
- Mtodo de Costos
de Viaje

Mtodos Directos de Valuacin


Vendedor
/
Dueo

Costos de Reposicin

Materiales, mano de obra


Depreciacin

Comparativo Comercial

Transacciones similares
Ajustes

Rentabilidad

Balance de Ingresos-Gastos
Valor Presente

Comprador
/
Inversor

Informe de Avalo

CONTENIDO
Cliente, usuario,
fin del avalo, hiptesis
Identificacin de la propiedad
Descripcin de la propiedad
Mercado y Vecindario
Mtodos
Conclusin Final
Certificacin

Documento auxiliar que


resume la estimacin de
un valor o varios valores
de un determinado bien,
de acuerdo con
determinadas hiptesis,
para un fin o fines
e s p e c f i c o s ,
fundamentando su
conclusin en procesos
de clculo basados en
informacin tcnica y
del mercado.

Fin de la Sesin
Gracias!