LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y LOS EFECTOS JURDICOS

DERIVADOS DE LA CONSTITUCIN E INSCRIPCIN

REGISTRAL

Despus de algunos aos de vecindad, los propietarios de un

edificio de departamentos estn contemplando la posibilidad de
componer la junta de propietarios y designar a un administrador
para que se encargue del funcionamiento y conservacin de los
bienes y servicios comunes. En las reuniones llevadas a cabo para
discutir estos temas, los propietarios han visto la necesidad de
contratar los servicios de tres vigilantes particulares, un conserje y,
como cuestiones secundarias, el pintado del edificio y el
restablecimiento de las reas verdes comunes. Para la financiacin
de estos objetivos se estima que ser preciso la apertura de una
cuenta bancaria para depositar el dinero que se utilice. No obstante,
segn les han informado, las juntas de propietarios carecen de
personera jurdica. De ser cierta esta informacin, los propietarios
consultan si sera posible que la junta de propietarios del edificio
contrate la apertura de una cuenta bancaria a su nombre, as como
los servicios de vigilancia, jardinera y pintado antes mencionados.
Y en el supuesto de existir discrepancias respecto a la
interpretacin o ejecucin de los referidos contratos, si las personas
afectadas podran demandar a los propietarios individualmente
considerados o a la junta de propietarios ( P ) .
RESPUESTA
Juan Carlos Esquivel Oviedo (*)
Conforme al artculo 145 del Reglamento de la Ley N 27157
concordante con el artculo 46 de la referida ley, la junta de
propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble
(Registro de Predios), en la partida registral del predio matriz o en la
que corresponde a los bienes comunes. Esta disposicin ha
generado diversas interpretaciones en el sentido que su simple
inscripcin en el registro le otorga personera jurdica o status de
persona jurdica, lo que significara que la junta de propietarios
podra ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Nuestra interpretacin, en cambio, es que la junta de propietarios es

consecuencia de la reunin de propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva de una edificacin, cuyo propsito de reunin
es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de
los servicios y bienes comunes, no existiendo en su constitucin la
voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada
a fin de restringir las obligaciones que nazcan de la actividad de los
objetivos comunes.
Adems, hay que recordar que la junta de propietarios se constituye
al momento de otorgarse el reglamento interno, el cual muchas
veces es otorgado por el nico propietario de la edificacin al
momento de independizar esta, reglamento al cual debern
sujetarse las personas que adquieran las secciones de propiedad
exclusiva de la edificacin quienes en virtud del ttulo de propiedad
formaran automticamente parte de la junta de propietarios. Por lo
expuesto, es claro que nuestra posicin es que la inscripcin en el
Registro de Predios de la junta de propietarios no le otorga
personalidad jurdica debido a que la ley no le otorg tal calidad,
elemento esencial para que nazca una persona jurdica, razn por
la cual las juntas de propietarios inscritas en ese registro
constituyen patrimonios autnomos, ya que todos los propietarios
tienen derechos e intereses comunes.
En ese sentido, se ha expresado que al tratarse la junta de
propietarios de una entidad sin personera jurdica, no existe
propiamente un acto constitutivo que dote de autonoma jurdica al
colectivo de propietarios; y por tal razn, de acuerdo a la naturaleza
jurdica del instituto, el acto de constitucin resulta ser el reglamento
interno; es decir, aquel negocio jurdico que proclama el nacimiento
del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, y que
precisamente regula la administracin, gobiernos y rganos que
tienen por finalidad velar por el cuidado y conservacin del edificio.
(Gonzales Barrn, Gunther Hernn. "Inscripcin de la junta de
propietarios. En Dilogo con la Jurisprudencia N 31 . Gaceta
Jurdica S.A. Lima, 2001. Pg. 47).
JURISPRUDENCIA
El Tribunal Registral ha establecido que si bien la junta de
propietarios es reconocida por el ordenamiento legal, el criterio de
los Registros Pblicos es el de aseverar que el legislador, al regular
la existencia de la junta de propietarios, no le reconoci la

naturaleza de persona jurdica, donde la existencia de esta, acorde

con el artculo 78 del Cdigo Civil, sea distinta a la de sus
miembros. En este sentido, al carecer de personera jurdica, la
junta de propietarios en esencia, son todos los propietarios que la
conforman (Resolucin N 237-97-ORLC/TR. En: CD Explorador
Jurisprudencial 2003-2004 ).
Es ms, el anterior pronunciamiento del Tribunal Registral sustenta
su fallo en una cita del Messineo quien seala: "El conjunto de
propietarios no se eleva nunca al rango de persona jurdica por ms
que entre las cosas comunes las haya indivisibles y el conjunto
adopte alguno de los instrumentos de la persona jurdica, como son
la junta de propietarios y el administrador, pues falta la autonoma
patrimonial an imperfecta, la que estara en contradiccin con la
circunstancia de que los efectos patrimoniales de la representacin
se reflejan directamente sobre cada uno de los propietarios y no
sobre una colectividad".
Este criterio ha sido reafirmado por el referido Tribunal.
JURISPRUDENCIA
El Tribunal Registral expres que la junta de propietarios no
constituye una persona distinta de sus miembros, sino que, por el
contrario, es el resultado de la reunin de todos los propietarios de
las secciones de dominio exclusivo de una edificacin, conforme se
desprende del artculo 47 de la Ley N 27157, por lo que las
decisiones que tome la junta son en realidad las decisiones de los
propietarios (Resolucin N 105-2001-ORLC/TR del 09/03/2001.
Publicada en: Jurisprudencia Registral. Vol. XII . Tomo I. Editorial
Pacasmayo S.A.C. Lima, 2001).
No obstante la ausencia de personera jurdica, la junta de
propietarios como patrimonio autnomo reconocido por la ley puede
ser titular de derechos y obligaciones que tengan por finalidad
otorgar una buena administracin de los bienes y servicios
comunes. En ese sentido, la junta de propietarios podr abrir una
cuenta de ahorros a su nombre as como contratar con cualquier
tercero para el cumplimiento de sus fines.
El presidente de la junta es la persona indicada para contratar a
nombre de ella, debido a que l es su representante legal, quien por

su sola designacin tiene las facultades generales y especiales de

representacin.
En consecuencia, para que la junta de propietarios pueda abrir una
cuenta bancaria a su nombre solo se requerir que el presidente de
esta lo solicite a la entidad bancaria, adjuntando la copia certificada
del acta de sesin de la junta en la que conste la adopcin de este
acuerdo.
En relacin a la responsabilidad de los propietarios de las secciones
de propiedad exclusiva y comn respecto a los actos celebrados por
el presidente de la junta en representacin de esta, somos de la
opinin que al no ser la junta una persona jurdica no podr limitarse
su responsabilidad, razn por la que las obligaciones incumplidas
por la junta as como los daos generados por esta podrn ser
demandados a los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, por ende, los terceros podrn hacerse pago de sus
crditos con los bienes de estos.
Sin embargo, la responsabilidad de los propietarios respecto a las
obligaciones contradas por la junta ser limitada, ya que solamente
debern pagar su parte proporcional de la deuda, la cual se tendr
que calcular conforme al porcentaje de participacin en las zonas
comunes. Esto porque las obligaciones asumidas por la junta
constituyen exigencias mancomunadas de los miembros de estas,
salvo que se haya pactado la solidaridad de los propietarios en el
reglamento interno.
Por el contrario, las juntas de propietarios constituidas como
asociaciones e inscritas en el Registro de Personas Jurdicas que
contraten con terceros tendrn responsabilidad limitada, por ende,
los acreedores no podrn exigirle la obligacin a los propietarios
asociados.
(P) Nota del editor: Esta consulta fue publicada en la edicin de
octubre del 2003 de Abogados Legal Report. En esa ocasin, su
absolucin estuvo a cargo de la Dra. Ada Surez Mrquez. El autor
no comparte la posicin de la Dra. Surez, por lo que en aras de
promover el debate alturado sobre un tema que da a da cobra
mayor importancia, se ha considerado relevante dar a conocer la
opinin del Dr. Esquivel.
(*) Abogado egresado de la Universidad de San Martn de Porres,
con estudios de especializacin en Derecho Registral (Posttulo

Internacional de Derecho Registral y Notarial de la Pontificia

Universidad Catlica del Per).