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ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual
RED
AD PERPETUAM REI MEMORIAM
2 0 1 6
AU TOR
Autor
CO LECO
Porto
DATA
Julho de 2016
ISBN
978-989-206846
RED
REVISTA
ELECTRNICA
DE DIREITO
ARRENDAMENTO
Direito Substantivo e Processual
Organizao e Coordenao
Francisco M. Brito Pereira Coelho
Francisco Liberal Fernandes
Maria Raquel Guimares
Maria Regina Redinha
RED
AD PERPETUAM REI MEMORIAM
2 0 1 6
NDICE
Principais Abreviaturas e Siglas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
INTRODUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
1. O contrato de locao; noo legal e elementos essenciais:
a) obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa; b) prazo;
c) retribuio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. A locao como contrato: a) consensual;
b) bilateral-sinalagmtico; c) oneroso; d) comutativo;
e) de execuo continuada; f) obrigacional.. . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Confronto com outras figuras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
a) Locao e venda dos frutos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
b) Locao-venda. Aluso locao financeira . . . . . . . . . . . . 26
c) Locao e usufruto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
d) Locao e enfiteuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
e) Locao e superfcie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
f) Locao e consignao de rendimentos.. . . . . . . . . . . . . . . . 29
g) Locao e sociedade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
h) Locao e comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
i) Locao e depsito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
j) Locao e transporte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
l) Locao e contrato de trabalho. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
m) Locao e hospedagem.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4. Espcies de locao: arrendamento e aluguer. Terminologia.. . 33
5. Interesse e actualidade do estudo do arrendamento predial.. . . 33
6. Modalidades do arrendamento predial. Arrendamentos mistos. . . 34
7. Especialidades do regime do arrendamento predial:
enunciado geral e interesses que as justificam.. . . . . . . . . . . . . 41
8. Fontes. Observaes sistematizao do direito do
arrendamento predial do Cdigo Civil.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
9. Bibliografia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
10. Plano geral do curso.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E ARRENDAMENTO RSTICO
NO RURAL NEM FLORESTAL
Captulo I CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . 61
Seco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
11. O contrato de arrendamento como fonte de relao de
arrendamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
12. Formao do contrato de arrendamento. Contrato-promessa
de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Seco II REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO. . . . 65
Subseco I REQUISITOS DE FUNDO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1 CONSENTIMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
13. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
14. Condio e termo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
15. O consentimento do senhorio na nova legislao locativa.. . . . 67
2 CAPACIDADE E LEGITIMIDADE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
16. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
17. Incapacidades negociais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
18. Legitimidade para dar de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
19. Legitimidade para tomar de arrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . 71
3 POSSIBILIDADE DO OBJECTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
20. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
21. Impossibilidade fsica do objecto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
22. Ilicitude do objecto.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
23. Ilicitude do fim.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Subseco II REQUISITOS DE FORMA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
24. Preliminares.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75
25. Arrendamentos para habitao.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
I - Arrendamentos por prazo igual ou inferior a 6 anos . . . . . . . 76
II - Arrendamentos por prazo superior a 6 anos. . . . . . . . . . . . . 78
3 SUBARRENDAMENTO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
57. Noo, natureza, modalidades e confronto com figuras
prximas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
58. Constituio da relao de subarrendamento.
Condies de eficcia em relao ao senhorio.. . . . . . . . . . . . 138
59. Contedo da relao de subarrendamento.
Limitao da renda. Relaes entre o senhorio
e o subarrendatrio.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
60. Extino da relao de subarrendamento.. . . . . . . . . . . . . . . . 142
Seco II MODIFICAES OBJECTIVAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
61. Princpios gerais.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
Captulo IV EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . . 146
1 PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
62. Modos de extino. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
63. Terminologia. Denncia, resoluo e caducidade.. . . . . . . . . . 146
2 DENNCIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
64. Denncia pelo arrendatrio. O pr-aviso: funo e prazos.
Processo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
65. Denncia pelo senhorio: princpio geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . 150
66. Casos em que, excepcionalmente, o senhorio pode
denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovao.
Prazo da denncia. Meios de que pode servir-se o senhorio
para denunciar o contrato. O processo de despejo mediato
ou diferido: desenho geral.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
67. Denncia para habitao do senhorio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
68. Denncia para ampliao do prdio ou construo de
novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis.. 161
3 RESOLUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
69. Resoluo pelo senhorio. Princpios gerais:
a) tipicidade das causas de resoluo;
b) carcter judicial da resoluo.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
Parte II
ARRENDAMENTO RURAL E FLORESTAL . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
Captulo I ARRENDAMENTO RURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
Seco I CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO. . . 191
80. O contrato de arrendamento rural: noo e
elementos essenciais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
81. Modalidades.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
82. Formao do contrato. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
83. Requisitos de fundo e de forma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
Seco II CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO . . . . . 194
Subseco I PRELIMINARES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
84. Contedo legal e contedo convencional da relao de
arrendamento rural.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
85. Indicao da sequncia.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
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14
A. NETO Ablio Neto, Leis do inquilinato, 6 ed. Lisboa, Livraria Petrony, 1988.
G. TELLES Arrendamento. Lies do Prof. Doutor Galvo TELLES ao curso do
5. ano jurdico no ano lectivo de 1944-45, publicadas pelos alunos Bento
Garcia Domingues e Manuel A. Ribeiro, Lisboa, Pro Domo, 1945-46.
I. MATOS Isidro Matos, Arrendamento e aluguer. Breve comentrio ao captulo
IV do ttulo II do Livro II (artigos 1022. a 1120.) do Cdigo Civil, Coimbra,
Atlntida Editora, 1968.
J. MATOS Joo de Matos, Manual do arrendamento e do aluguer, 2 vol. Porto,
Livraria Fernando Machado, 1968.
M. FROTA Mrio Frota, Arrendamento urbano comentado e anotado, Coimbra,
Coimbra Editora, 1987.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Constituio da relao de arrendamento
urbano, Coimbra, Almedina, 1980.
M. GOMES Manuel Janurio Gomes, Arrendamentos comerciais, Coimbra,
Almedina, 1986.
MIRABELLI Giuseppe Mirabelli, La locazione (vol. 7., tomo IV, do Trattato di
Diritto Civile Italiano dirigido por Filippo Vassalli). Turim, Unione Tipografico-Editrice Torinese, 1972.
P. FURTADO Pinto Furtado, Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos,
2 ed. Coimbra, Coimbra Editora, 1988.
P. LIMA - A. VARELA Fernando Andrade Pires de Lima e Joo de Matos Antunes Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. II (arts. 762. a 1250.), 3 ed. Coimbra, Coimbra Editora, 1986.
P. LOUREIRO Jos Pinto Loureiro, Tratado da locao, 3 vols. Coimbra, Coimbra Editora, 1946-47.
P. SOUSA Antnio Pais de Sousa, Extino do arrendamento urbano, 2 ed.
Coimbra, Livraria Almedina, 1985.
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16
INTRODUO
1.
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te a proporcionar outra certo resultado do seu trabalho)2. A locao distingue-se, efectivamente, destes dois contratos. Enquanto o trabalhador
e aquele que presta o servio desenvolvem uma actividade e as coisas
de que eventualmente se sirvam so simples meio ou instrumento dessa
actividade, o papel do locador fundamentalmente passivo: o locador s
proporciona o gozo da coisa ao locatrio, sendo este que empreende o
gozo da coisa locada em ordem ao aproveitamento das suas utilidades.
II. Analisando a noo do art. 1022., v-se que os elementos do
contrato de locao so trs:
a) Em primeiro lugar, resulta da locao para uma das partes (o
locador) a obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa outra parte
(o locatrio). Sobre as obrigaes em que esta obrigao se desdobra
dir-se- mais adiante, ao caracterizar a prestao do locador. O gozo da
coisa, ou seja, o aproveitamento das suas utilidades no mbito do contrato, pode consistir no simples uso da coisa locada ou no uso e fruio
dela. Se, p. ex., o arrendamentos de prdio urbano e o arrendatrio
no pode sublocar, este s tem o uso da coisa; no caso de arrendamento
rural ou locao de outra coisa produtiva (v. g., do estabelecimento comercial), j o arrendatrio tem o uso e fruio da coisa locada. Em qualquer caso, o gozo proporcionado ao locatrio tanto pode ser total como
parcial. Note-se finalmente que a noo do art. 1022. corresponde
concepo tradicional do instituto como contrato obrigacional. Conforme
diremos adiante, o Cdigo no parece considerar a locao como contrato constitutivo de uma direito real de gozo, concepo mais recente e
oposta anterior (infra. n. 2, al. f).
b) O segundo elemento essencial da locao o prazo, pois o gozo
da coisa que o locatrio se compromete a proporcionar ao locatrio deve
ser temporrio, valendo o contrato, em princpio, pelo prazo que for estipulado entre as partes. Mas o princpio no absoluto, pois h regras imperativas que estabelecem limites liberdade contratual neste domnio, limites
que variam conforme a modalidade de arrendamento de que se trate.
Cfr. art. 1154.. Como se sabe, o Cdigo regula o mandato, o depsito e a empreitada como modalidades do contrato de prestao de servio (art. 1155.), tornando
extensivas s restantes modalidades as disposies sobre o mandato, com as necessrias
adaptaes (art. 1156.).
2
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
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So as solues do art. 5. LARur, que comportam, porm as excepes dos arts. 6., 29. e 30.. Em primeiro lugar, se a explorao
agrcola tiver sido reconvertida pelo arrendatrio, a deciso que, ouvido
o senhorio, aprove o plano de reconverso fixar a durao mnima do
contrato, a qual no poder exceder 25 anos6; findo o prazo fixado o arrendamento extingue-se, embora possa ser renovado nos termos gerais.
Em segundo lugar h a referir o art. 29. LARur, que permite ao MAPA
autorizar, mediante portaria, arrendamentos de campanha ou outras formas transitrias de explorao de terras alheias por perodos inferiores
a um ano sempre que o condicionalismos de ordem econmica e social
o justifiquem7. Em terceiro lugar, nos termos do art. 30., os prdios adquiridos para fins de emparcelamento podem ser arrendados por prazos
inferiores aos estabelecidos no art. 5.8.
Por ltimo, o arrendamento florestal no pode ser estipulado por
prazo inferior a 10 anos nem superior a 70, considerando-se reduzido a
este limite se tiver sido fixado um prazo mais longo (art. 7. LAFlor).
c) Finalmente o gozo da coisa deve ser concedido mediante retribuio. Se no se convencionou retribuio, o contrato no de locao
mas de comodato. A legislao anterior ao Cdigo de 1966 dispunha expressamente que a retribuio devia ser determinada (art. 1. do Decr. n.
5411, de 17 de Abril de 1919), mas o Cdigo no fez semelhante exigncia,
talvez porque, englobando a parceria agrcola no arrendamento, admitia
implicitamente arrendamentos em que a renda no era determinada mas
podia traduzir-se em uma quota dos frutos, maior ou menor conforme o
resultado da produo9. Do facto de a lei no exigir que a retribuio seja
determinada no deve concluir-se, porm, que as partes possam estipuA fixao do prazo deve ter em conta os factores referidos no art. 6., n. 3: o tempo
j decorrido desde o incio ou renovao do contrato, o valor econmico da reconverso,
o volume do investimento a fazer pelo arrendatrio e o benefcio resultante para o proprietrio no termo do contrato.
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
2. A locao como contrato: a) consensual; b) bilateral-sinalagmtico; c) oneroso; d) comutativo; e) de execuo continuada; f) obrigacional.
MIRABELLI, 10-28; M. ANDRADE, Teoria geral da relao jurdica,
II, 37 ss.; GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, 3 ed., 379
ss.; e MOTA PINTO, Teoria geral do direito civil, 265 ss. Sobre a natureza
pessoal ou real do direito do arrendatrio, v. a larga exposio de MIRABELLI, 149-174, e, entre ns, P. LOUREIRO, I, 149-174, PIRES DE LIMA,
RLJ, 89., 278 ss.; M. HENRIQUE MESQUITA, Direitos reais (lies policop.), 54-60; MOTA PINTO, Direitos reais (lies policop. coligidas por A.
Moreira e C. Fraga), 147-166; OLIVEIRA ASCENSO, Direitos reais, 519520, e Locao de bens dados em garantia Natureza jurdica da locao, na Rev. Ord. Adv., 1985, 345 ss.; DIAS MARQUES, Direitos reais,
O preceito ter visado directamente proibir as clusulas de pagamento da renda
em moeda estrangeira, mas tambm permite concluir, p. ex., que a retribuio no poder
traduzir-se na prestao de servios do locatrio ao locador, ou ainda que no ser permitido, num arrendamento para residencial, estipular que o inquilino pagar certa percentagem dos lucros ou determinada importncia por cada dormida (o contrato no seria ento
de locao, mas de sociedade). Note-se, porm, que a exigncia de que a renda seja
fixada em escudos nada nos diz quanto validade ou invalidade da clusula de rendas
escalonadas, questo de que falaremos oportunamente (infra, n. 40).
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
f) O Cdigo parece refletir, conforme dissemos, a imagem tradicional da locao como contrato obrigacional e no real12. No s a noo
do art. 1022. destaca a prestao a que o locador se obriga, como o
Cdigo no faz referncia ao arrendamento no Livro III, onde se regula
os direitos reais de gozo, e qualifica expressamente o direito ao arrendamento como direito pessoal de gozo no art. 1682.-A, n.s 1 e 2. A favor
desta concepo, que de longe a dominante, pode dizer-se que a ideia
de que o arrendatrio teria um direito absoluto sobre a coisa locada, direito a que corresponderia uma obrigao passiva universal, no explica
com clareza, p. ex., que ele possa exigir do senhorio que lhe assegure o
gozo da coisa locada para os fins a que se destina (art. 1031., al. b)) e
proceda s reparaes necessrias (art. 1036.); s a ideia de que o direito do arrendatrio relativo relativo ao senhorio tem a virtualidade
de explicar solues como essas13.
A favor da natureza real do direito do arrendatrio, diz-se que este
goza dos atributos caractersticos dos direitos reais a sequela14 e a preferncia , e ainda que susceptvel de posse, que o arrendatrio pode
defender pelos meios adequados (art. 1037., n. 2). Mas os argumentos
no parecem decisivos. Quanto sequela, a verdade que o Cdigo no
reconhece um princpio de oponibilidade erga omnes do direito do arrendatrio: este s pode opor o seu direito ao senhorio ou a quem dele tenha
adquirido, nos termos do art. 1057., o direito com base no qual foi celebrado o contrato. Assim, se o arrendatrio pode fazer valer o seu direito
em face do comprador do prdio arrendado ou do herdeiro ou legatrio
Reporta-mos aqui, como bvio, ao conceito de contrato real quod effectum, distinto do de contrato real quod constitutionem, a que se refere a al. a) deste n. 2. Contrato
real opunha-se ali a contrato consensual; aqui ope-se a contrato obrigacional. A locao
no contrato real como se v nem num nem noutro sentido.
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certo que tambm se estabelecem ou podem estabelecer-se relaes especiais, v. g., entre o usufruturio e o proprietrio da raiz, mas no pode dizer-se que os
casos sejam anlogos. Como o usufruturio goza plenamente da coisa aquelas relaes
especiais so a frouxas e incaractersticas, no podendo comparar-se, de modo nenhum,
s que ligam o senhorio ao arrendatrio.
13
O direito real segue a coisa ou, como outros dizem, inerente a ela, podendo,
pois, ser exercido em face de qualquer pessoa, independentemente da relao desta com
o sujeito de quem o titular do direito real adquiriu o direito. Tal inerncia no existir, justamente, nos direitos pessoais de gozo (de que ser exemplo o direito do arrendatrio), os
quais s podero ser exercidos em face das pessoas que intervieram na constituio da
relao ou delas derivaram os seus direitos.
14
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do senhorio, no seno porque o comprador, o herdeiro, o legatrio sucederam na posio jurdica do senhorio e, portanto, nos respectivos direitos e obrigaes: se o senhorio era obrigado a renovar o contrato e no
podia denunci-lo (art. 1095.), tambm a eles no pertencer esse direito15. No que se refere preferncia, o argumento igualmente carecido
de valor. certo que, se A d de arrendamento um prdio a B e, depois,
a C, o conflito entre B e C se resolve por um princpio de preferncia, a
favor do direito primeiramente constitudo ou, tratando de arrendamento
sujeito a registo, primeiramente registado. Mas para justificar a soluo
no preciso conferir natureza real ao direito do arrendatrio, pois o art.
407. resolve a incompatibilidade entre direitos pessoais de gozo atravs
de semelhante princpio de preferncia. Nem da circunstncia de o arrendatrio poder defender a sua posse, pelos meios dos arts. 1276. e
segs., se tira argumento vlido a favor da natureza real do seu direito16. A
mesma possibilidade conferida aos titulares de outros direitos pessoais
de gozo, como, p. ex., o comodatrio (art. 1133., n. 2).
Enfim, se no so fortes as notas de realidade do direito do arrendatrio17, no parece haver argumentos decisivos contra a sua natureza
essencialmente pessoal. Claro, porm, que deduzir sem mais desse conceito terico solues para quaisquer problemas prticos seria metodologicamente errado. Nem o sistema da lei muito rgido, pois o direito do
arrendatrio como alis, por vezes, o dos titulares de outros direitos pessoais de gozo equiparado aos direitos reais para determinados efeitos,
como se de verdadeiro direito real se tratasse. Assim, p. ex., os imveis,
prprios comuns, s podem ser dados de arrendamento consentindo amNote-se, de resto, que nem sempre assim acontece, havendo casos em que, designadamente, o vendedor no podia denunciar o contrato com o fundamento da al. a) do
n. 1 do art. 1096. CC, por no necessitar do prdio para sua habitao, e todavia o comprador j o poder fazer por se verificar em relao a ele aquela situao de necessidade,
desde que, j se v, estejam preenchidos os requisitos enunciados nas vrias alneas do
n. 1 do art. 1098.. A soluo mostra expressivamente como o direito do arrendatrio
sempre referido ao senhorio, no se harmonizando, de modo nenhum, com a concepo
segundo a qual aquele direito, de natureza real, se exerceria directamente e imediatamente sobre o prdio arrendado.
15
Ainda mais fortes na nova legislao locativa: cfr., designadamente, o art. 1051.,
n. 2 (na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro).
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A expresso tambm utilizada, mas com pouco rigor, para designar a prpria venda
a prestaes com reserva de propriedade (cfr. arts. 409. e 934.), a qual verdadeira venda,
ainda que o efeito real fique a diferido para o momento do pagamento da ltima prestao.
23
24
G. TELLES, cit.
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A locao no se confunde com a enfiteuse, figura regulada no Cdigo Civil (arts. 1491.-1523.) mas que foi extinta por legislao recente, que
j tivemos oportunidade de referir27. O enfiteuta podia usar e fruir o prdio
como coisa sua (art. 1501., al. a)); alm disso a enfiteuse era perptua
(art. 1492.), tinha natureza real e podia constituir-se por qualquer dos modos previstos no art. 1497.. Tudo isto a distinguia da locao.
e) Locao e superfcie.
MIRABELLI, 129-141; M. GOMES, 209-212; P. FURTADO, 95-96
Enquanto a relao locativa temporria e se constitui sempre a
ttulo oneroso, o direito de superfcie pode constituir-se perptua ou temporariamente, a ttulo oneroso ou gratuito. E as observaes que fizemos
nas duas alneas precedentes, a prepsito do usufruto e da enfiteuse, valem aqui da mesma maneira: o direito de superfcie tambm tem natureza
real, e pode constituir-se por qualquer dos modos do art. 1528.. Se A
atribui a B a faculdade de construir, fazer ou manter obras ou plantaes
em terreno seu, pode porm tornar-se difcil distinguir entre superfcie e
locao. O critrio de distino, em geral, o da funo atribuda superfcie. Se o gozo da superfcie simples meio para a execuo da obra
ou plantao, h direito de superfcie. Pelo contrrio, haver locao se a
superfcie for objecto directo do gozo de B, sendo a construo ou plantao o modo atravs do qual esse gozo se exercita. Assim, se naquela
hiptese se tratar de locao o gozo da superfcie pertencer a B durante
a vigncia do contrato, mesmo que a obra ou plantao no se faa ou
enquanto no se fizer; a soluo j ser diferente, porm, se A tiver constitudo um direito de superfcie a favor de B (art. 1532.).
f) Locao e consignao de rendimentos.
G. TELLES, 60-62; MIRABELLI, 169-173; M. GOMES, 212-215.
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Note-se, porm, que a parceria florestal expressamente proibida (art. 25. LAFlor).
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deve fazer-se com base no critrio j delineado no n. 1, no existindo contrato de arrendamento se a residncia ou local constitui simples meio ou instrumento da actividade do trabalhador. O problema reveste-se de interesse
prtico, nomeadamente, para o efeito do art. 1093., n. 1 al. j) CC, o qual s
tem aplicao quando se trate de contrato de arrendamento ou de contrato
misto de arrendamento e de trabalho, mas j no quando se trate de puro
contrato de trabalho, como veremos na devida oportunidade32.
m) Locao e hospedagem.
P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1109.; I. MATOS, 53-59; P. FURTADO, 82-85.
Por ltimo, importa distinguir a locao da hospedagem ou albergaria, em que uma das partes se obriga a proporcionar habitao outra, e
ao mesmo tempo, a prestar-lhe habitualmente servios relacionados com
ela ou a fornecer-lhe alimentos, mediante retribuio. A hospedagem
assim um contrato misto (e que, como tal, no aparece regulado no Cdigo): misto de arrendamento (do quarto ou parte da casa destinada a habitao), aluguer (dos mveis e roupas de cama, aquecimento, telefone) e
prestao de servio (arrumo de quarto, lavagem e tratamento de roupa,
alimentao, etc.). No se lhe aplicam, porm, as normas do arrendamento ou do aluguer, pois, segundo os princpios gerais dos contratos mistos
que recordaremos no n. 6, o ltimo elemento referido (prestao de servio) absorve normalmente os demais. A distino entre hospedagem e locao (ou sublocao) reveste-se de grande interesse prtico para o efeito
dos arts. 1093., n. 1 al. e) e 1109., n.s 1, al. b) e 3. A sublocao no
autorizada pelo senhorio fundamento de resoluo do contrato de arrendamento, ao passo que a hospedagem no , se o nmero de hspedes
no for superior a trs.
Dezembro de 1981 (Col. Jur. 1981, t. 5, p. 179) e a sentena do Juiz do 3. Juzo Cvel do
Porto de 16 de Fevereiro de 1979 (Col. Jur. 1981, t. 1, p. 301).
32
32
ARRENDAMENTO
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33
6.
Para alguns dados scio-jurdicos, cfr. MRIO SOARES, O direito casa, Rev. Ord.
Adv. 1966, pp. 30 ss., GONALVES PEREIRA, Arrendamentos urbanos em Lisboa e Porto,
BMJ, 167, pp. 35-337, VAZ DE SEQUEIRA, A situao das rendas de habitao em Lisboa,
BMJ, 222, pp. 47-277, ROQUE BAIA, As ltimas leis sobre inquilinato urbano (1975) e DIOGO DUARTE, Para uma reforma urbana (1982) e FONSECA FERREIRA, Por uma nova
poltica de habitao (1987).
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ARRENDAMENTO
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35
O art. 3. LRAgr (cfr. art. 39. LARur) d a noo de agregado domstico: conjunto de pessoas que vivem habitualmente em comunho de mesa e habitao ou em
economia comum, ligados por uma relao familiar, jurdica ou de facto.
39
Claro, porm, que no h-de tratar-se de indstria agrcola, pois nesse caso o
arrendamento rural.
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ARRENDAMENTO
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No que se refere nova legislao locativa, note-se ainda que h numerosos diplomas que s se aplicam os arrendamentos para habitao, como acontecem p. ex., com
o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho (cfr. infra, n. 71).
42
37
Cfr. ANTUNES VARELA, Das obrigaes em geral, I, 2 ed., pp. 223 ss. e GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, pp. 384 ss.
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ARRENDAMENTO
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Cada uma dessas modalidades constituir, de certo modo, um tipo contratual distinto.
Note-se que, na proposta do grupo de trabalho nomeado para dar forma definitiva
LARur de 1975, estava prevista esta hiptese, dispondo-se que, se o arrendamento visasse fins diferentes, seriam sempre considerados principais os fins agrcolas, pecurios
ou florestais, sendo todos os outros subordinados a esses. Mas a doutrina da proposta
no ficou na lei: SOARES, PEREIRA e MELRO, Arrendamento rural (1975), pp. 18 e 132.
48
Sobre a conjugao entre os arts. 1028. e 1084., cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot.
art. 1084.. Parece que o art. 1084. visa apenas a qualificao do arrendamento como
urbano ou rstico, nomeadamente para efeitos fiscais no caso a que se refere; quando,
porm, como necessariamente acontecer neste caso, a parte urbana e a parte rstica
que o arrendamento envolve so locadas para fins diferentes, de acordo com os critrios
gerais do art. 1028. que o regime do arrendamento deve fixar-se.
49
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ARRENDAMENTO
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7.
VARELA, anot. ac. S.T.J. de 16-2-1967, RLJ, 100., pp. 266 ss.; R.
ALARCO, Sobre a transferncia da posio do arrendatrio no caso de
trespasse (1971), pp. 20-26.
I. O regime do arrendamento predial oferece importantes especialidades, quer em face dos princpios dos negcios jurdicos (arts.
405.-456.), quer das regras gerais dos contratos (arts. 405-456) e do
direito comum sobre cumprimento e no cumprimento das obrigaes
(arts. 762.-863.).
41
No assim nas Regies Autnomas, onde, nos termos do art. 16., n. 2 do Decreto-lei n. 148/81, o Decreto-lei n. 445/74 s deixaria de aplicar-se quando passasse
a vigorar a legislao especial sobre a matria. Na verdade, na Regio Autnoma dos
Aores o art. 4. do Decr. Reg. 24/82/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 3-9-1982
(que substituiu o Decr. Reg. n. 8/81/A, da Ass. Reg., publ. no DR, I srie, de 27-6-1981),
manteve o princpio do arrendamento compulsrio por considerar (como se diz no prembulo do diploma) conforme com a Constituio e com uma politica social esclarecida, s
permitindo recusar o arrendamento de qualquer fogo desocupado nas hipteses previstas
nas als. a), b) e c) do mesmo art. 4.. Por outro lado, no tendo sido publicada at agora na
Madeira qualquer legislao especial, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, parece
continuar a aplicar-se ainda na Regio.
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O art. 1. do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio, falava aqui em direito de preferncia, expresso que suscitou duvidas na prtica, como teremos oportunidade de ver
no curso da exposio (infra, n. 74).
57
Data de entrada em vigor do Decreto-lei n. 198 - A/75, de 14 de Abril, que declarou criminalmente punveis as ocupaes levadas a efeito a partir dessa data.
59
43
Note-se que o art. 1118. permite ao inquilino transmitir a sua posio contratual,
em caso de trespasse do estabelecimento, sem dependncia de autorizao do senhorio.
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Cfr. j, a propsito, a Rev. Leg. Jur. 72., pp. 342 ss., e, sobre o contedo convencional da relao locativa, infra, n.s 49 e 50.
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regras gerais (art. 1051., al. e)), ficando os seus familiares mais prximos
privados da habitao em que viviam71.
Finalmente, h especialidades da legislao locativa que visam
proteger fundamentalmente um interesse geral72 o interesse de que
todas as pessoas tenham casa , interesse a que corresponde, como se
sabe, o direito habitao, um dos direitos sociais que a Constituio
reconhece73, mas a que o Estado no pde ou no soube, at agora, dar
satisfao adequada, pois os programas de habitao social tm sido
tmidos e a sua execuo morosa e difcil. Ciente da insuficincia do sector pblico para resolver ele prprio o problema habitacional74, o Estado
decide pois, intervir no mercado do arrendamento para habitao e impor
nesse mercado as suas regras, aquelas que, na ptica do legislador, se
afiguram as mais adequadas para proteo daquele interesse geral. A lei
do Arrendamento de 1974 entendeu proteg-lo impondo ao senhorio uma
obrigao de arrendar, nos termos expostos, e estabelecendo um quadro de rendas mximas que poderiam ser convencionadas nos arrendamentos de prdios que ficassem devolutos e j tivessem sido objecto de
arrendamento75. O insucesso da experincia ter levado a legislador, em
Poderia acrescentar-se aqui a proteo dispensada ao cnjuge do arrendatrio pelo art. 1682.-B, introduzido pela Reforma de 1977, segundo o qual necessrio o
consentimento do cnjuge para dispor do direito ao arrendamento da casa de morada da
famlia, por qualquer dos modos previstos nas 4 alneas do preceito.
71
Claro que se trata ainda, relativamente ao conjunto de solues que vamos referir, de proteger interesse do inquilino, mas em abstracto: por isso dizemos que a lei pretende tutelar aqui um interesse geral.
72
Cfr. o art. 65., n. 1 CRep, segundo ao qual todos tm direito, para si e para a
sua famlia, a uma habitao de dimenso adequada, em condies de higiene e conforto
e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.
73
Parece claro, porm, que o problema da habitao no poder ser resolvido sem
investimento macio do sector pblico na construo de casas de renda acessvel (o qual,
alis, s se tornar possvel mediante uma poltica firme de nacionalizao ou municipalizao de vastas reas junto aos grandes centros urbanos, como o art. 65., n. 4 da
Constituio prev).
74
Nos termos do art. 15. da Lei do Arrendamento o senhorio no podia pedir renda
superior fixada no contrato de arrendamento anterior se tal fixao fosse posterior a 31
de Dezembro de 1970; se a ltima fixao de renda tivesse ocorrido at esta data o senhorio podia subir a renda, mas s de acordo com os coeficientes de actualizao a fixados.
Note-se que o sistema comportava a injustia decorrente da manifesta desigualdade entre
as rendas dos fogos arrendados anteriormente ao Decreto-lei n. 445/74 ou que, embora
arrendados posteriormente, j tinham sido objecto de arrendamento anterior, e as dos fogos colocados pela primeira vez no mercado do arrendamento para habitao (em que a
renda era a que resultava do livre jogo de oferta e da procura, nos termos do art. 17. da Lei
75
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51
vil (arts. 1022.-1120.). H porm a notar que o art. 1029. tem agora um
n. 3, que lhe foi acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, o art. 1041. tem a redaco que lhe deu o Decreto-lei n. 293/77, de
20 de Julho, o art. 1051. foi modificado, sucessivamente, pelo Decreto-lei
n. 67/75, de 19 de Fevereiro, pela Reforma de 1977, pelo Decreto-lei n.
328/81, de 4 de Dezembro, e pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, os
arts. 1052. e 1083. tm a redaco que lhes deram, respectivamente a
Reforma de 1977 e a Lei das Rendas de 1985, a qual deu ainda ao art.
1106. a sua actual redaco, e, finalmente, o texto do art. 1111., em que
j tinham sido introduzidas modificaes, sucessivamente, pelos Decretos-Leis n.s 293/77 e 328/81, tem presentemente a redaco que lhe
deu o art. 40. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Quanto legislao anterior ao Cdigo Civil e que este manteve
em vigor, importa referir nomeadamente o Regulamento geral das edificaes urbanas (Decreto-lei 38 382, de 7 de Agosto de 1951) e a Lei n.
2088, de 3 de Junho de 1957 (alterada pelos arts. 42. e 43. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro), relativa denncia do contrato de arrendamento para aumento do nmero de locais arrendveis, nos termos dos
arts. 1096., n. 1, al. b) e 1100. CC.
Da nova legislao locativa, posterior a 25 de Abril de 1974, destacam-se como mais importantes: o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de
Setembro, que, entre outras medidas referentes ao arrendamento para
habitao, estendia a todo o pas a proibio de o senhorio pedir a avaliao fiscal do prdio para efeitos de actualizao da renda, fixava as
rendas mximas dos fogos que, j tendo sido objecto de arrendamento,
eram arrendados outra vez, impunha ao senhorio uma obrigao de arrendar, nos termos que j referimos, e institua um sistema de controle do
mercado do arrendamento para habitao pelas cmaras municipais80;
o Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, que deu nova redaco aos
arts. 1029. e 1051. CC, regulando em termos diversos, mesmo quanto
aos arrendamentos de pretrito, os arrendamentos comerciais ou industriais no reduzidos a escritura pblica e certas causas de caducidade do
contrato de arrendamento; o Decreto-lei n. 293/77, de 20 de Julho, que
alterou a redaco de alguns preceitos do Cd. Civ. e procurou tutelar o
Conforme dissemos, o Decreto-lei n. 445/74, de 12 de Setembro, deixou de vigorar
no territrio continental da Republica por fora do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de
Junho, mas parece ter ainda aplicao Regio Autnoma da Madeira (supra, nota (54)).
80
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ARRENDAMENTO
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9. Bibliografia.
A bibliografia portuguesa sobre o arrendamento predial bastante
extensa, quer a anterior ao Cdigo de 1966 quer a posterior83. Limitamo-nos aqui a fazer a breve seleco da bibliografia geral, pois a especial
ser referida a propsito de cada assunto, nos lugares respectivos.
Da bibliografia anterior ao Cdigo mas que ainda reveste de interesse, destacam-se: L. PINTO LOUREIRO, Tratado da locao, 3 vols.,
1046-47, GALVO TELLES, Arrendamento (lies coligidas por G. Domingues e M. Ribeiro), 1945-46 e PINTO DE MESQUITA-POLNIO DE
SAMPAIO, Legislao sobre arrendamentos, 1962.
Quanto bibliografia posterior ao Cdigo de 1966, vejam-se sobretudo: ISIDRO MATOS, Arrendamento e aluguer (1968), JOO DE MATOS, Manual de arrendamento e do aluguer, 2 vols. (1968), PIRES DE
LIMA e ANTUNES VARELA, Cdigo Civil anotado, vol. II, 3 ed. (1986),
PAIS DE SOUSA, Extino do arrendamento urbano, 2 ed. (1985), RODRIGUES BASTOS, Dos contratos em especial segundo o Cdigo Civil
de 1966, vol. II (1974), VIEIRA MILLER, Arrendamento urbano, (1967),
PINTO FURTADO, Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos, 2
ed. (1988), M. JANURIO GOMES, Constituio da relao de arrendamento urbano (1980) e Arrendamentos comercias (1986), MRIO FROTA, Arrendamento urbano comentado e anotado (1987), ABLIO NETO,
Leis do inquilinato, 6 ed. (1988), L. P. MOITINHO DE ALMEIDA, Inquilinato urbano post 25 de Abril (1980) e o estudo de J. G. S CARNEIRO,
Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, publicado na Rev. dos
Tribunais, n.s 1905 (Novembro de 1975) e segs.
56
ARRENDAMENTO
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Parte I
ARRENDAMENTO URBANO E
ARRENDAMENTO RSTICO NO
RURAL NEM FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Captulo I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Seco I
PRELIMINARES
11. O contrato de arrendamento como fonte de relao de arrendamento.
Como vimos atrs, o Cdigo parece considerar o contrato de arrendamento como nica fonte de relao arrendatcia, a qual, no poderia
resultar, portanto, de testamento ou de usucapio. Sobre a questo de
saber se o arrendatrio pode adquirir por usucapio o direito ao arrendamento, cfr. MOTA PINTO, Direitos reais, pp. 157-166, que se inclina para a
soluo afirmativa. Mas a questo perdeu grande parte do seu interesse
em face da nova legislao, na qual, mesmo que o arrendamento para
comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal no seja reduzido a
escritura pblica ou arrendamento para habitao no conste de documento escrito, o arrendatrio pode fazer a aprova do contrato por qualquer meio (art. 1029., n. 3 CC, na redaco do Decreto-lei n. 67/75, de
19 de Fevereiro, e art. 1., n. 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro).
61
No importa agora tanto a doutrina do art. 5. da Lei do Arrendamento de 1974, que deixou de vigorar no territrio do Continente por fora
do art. 16. do Decreto-lei n. 148/81, de 4 de Junho. Conforme vimos j,
o Decreto-lei n. 445/74 impunha a obrigao de dar de arrendamento
os fogos referidos no n. 1 do art. 5. do diploma. Dentro do prazo a fixado ou da sua prorrogao, o senhorio escolhia livremente84 a pessoa
do arrendatrio (art. 23., n. 1); decorrido esse prazo, e tratando-se de
fogos que j tivessem sido arrendados, o senhorio era obrigado, sob a
cominao de sanes penais, a arrendar o fogo a pessoa que tivesse
apresentado a sua pretenso casa, nos termos do art. 23., n. 2.
Mais que a soluo referida, importa, porm, ter em conta o art.
28. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, o qual, no caso de caducidade
do contrato de arrendamento para habitao por morte do arrendatrio,
confere a determinadas pessoas direito a novo arrendamento, podendo,
assim, constituir-se a relao locativa mesmo sem o consentimento do
senhorio, em termos que havemos de definir oportunamente85.
Por outro lado, j vimos tambm como o tribunal pode fixar o contrato de arrendamento independentemente da vontade do senhorio nas
hipteses previstas nos arts. 1793. CC e 7. da Lei das Ocupaes.
II. O contrato de arrendamento pode ser precedido do respectivo
contrato-promessa, a que se aplicam as regras gerais os arts. 410. e
segs. No se suscitaro aqui grandes dvidas.
Parece, todavia, que o senhorio s podia arrendar para habitao os fogos mencionados no art. 5., devendo, pois, o art. 23., n. 1 ser entendido nesses termos. O sentido do advrbio livremente, no art. 23., n. 1, era apenas o de que o senhorio, dentro do
prazo a fixado, no tinha de escolher o arrendatrio dentre os interessados que tivessem
apresentado na Cmara a sua pretenso casa, nos termos do artigo anterior. Embora a
questo fosse duvidosa (em sentido contrrio, A. NETO, pp. 22-23), cremos que era aquela
mais leal interpretao da lei. Se esta obrigava o senhorio a arrendar os fogos do art. 5.
da Lei do Arrendamento para resolver, por essa forma, as carncias habitacionais existentes, mal se estendia que o senhorio pudesse cumprir tal obrigao arrendando o fogo, p.
ex., para escritrio ou consultrio. A obrigao no era, pois, s a de arrendar, mas, considerada a razo da lei, a de arrendar para habitao. De resto, s assim tinha sentido a
distino, que o art. 5. estabelecia nos n.s 1 e 4, entre os fogos referidos no preceito e os
demais. Os fogos destinados a habitao no ltimo arrendamento ou que, no tendo sido
nunca arrendados, se destinassem a esse fim nos termos do respectivo projecto ou da
licena camarria (n. 1), constituam, exceptuados os que o n. 4 enumerava, a fraco
do parque imobilirio reservada a arrendamento para habitao, e no se entendia que a
lei obrigasse a arrendar esses fogos, e apenas esses, se, afinal, o fim do arrendamento
lhe fosse indiferente.
84
85
62
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Assim, quanto forma, parece que o contrato-promessa de arrendamento deve constar de documento assinado pelos promitentes, sob pena
de nulidade; esta nulidade, porm, s poder ser invocada pelo promitente-arrendatrio, que, no querendo invoc-la, pode fazer valer o contrato e
tem a possibilidade de o provar por qualquer meio. So as solues que resultam, segundo cremos, da conjugao do art. 410. com os arts. 1029.,
n. 3 CC e 1., n.s 2 e 3 do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.
Tambm no levanta dificuldades a possibilidade de execuo especfica, nos termos gerais, das obrigaes decorrentes do contrato-promessa de arrendamento. A circunstncia de o direito ao arrendamento ser
constitudo, por vezes, intuitu personae no bastar para excluir aquela
possibilidade, a que no parece opor-se a natureza da obrigao assumida (art. 830., n. 1, in fine). Se algum dos contraentes no cumprir a
promessa, pode pois o outro, na falta de conveno em contrrio, obter
sentena a sentena proferida na aco destinada a obter o seu cumprimento - que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso. E
se o prominente-senhorio no cumpre a promessa e arrenda o prdio a
outra pessoa? No tendo a promessa eficcia real nem podendo ser-lhe
atribuda essa eficcia86, o prominente-arrendatrio s poder pedir uma
indemnizao dos danos causados, segundo as regras gerais87.
A questo da hereditabilidade dos direitos e obrigaes resultantes
do contrato-promessa j se afigura mais duvidosa. Esses direitos e obrigaes transmitir-se-o sua morte, por serem havidos como exclusivamente pessoais nos termos do art. 412., n. 1? Convm distinguir as duas
situaes possveis, considerando que, se a pessoa do locatrio interessa
ao locador, j a pessoa deste fundamentalmente indiferente quele.
Suponhamos, em primeiro lugar, que morre o promitente-senhorio.
Cremos que a obrigao de dar de arrendamento ao promitente-arrendatrio se transmite aos herdeiros do prominente falecido. Assim o exige
A soluo no era muito lquida em face da redaco do art. 413. CC anterior
ao Decreto-lei n. 379/86, de 11 de Novembro (na falta de um conceito legal de onerao,
poderia sustentar-se que o arrendamento fosse um acto de onerao para este efeito);
mas no parece oferecer dvidas em face da nova redaco do preceito, que s permite
s partes atribuir eficcia real promessa de transmisso ou constituio de direitos reais
sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a registo.
86
Se os contraentes pudessem dar promessa eficcia real o prominente-arrendatrio poderia opor o seu direito ao segundo arrendatrio cujo direito se no achasse registado anteriormente, pedindo, ao mesmo tempo, a declarao de nulidade do segundo arrendamento por o senhorio carecer de legitimidade para o realizar (cfr. arts. 892. e 939.).
87
63
a proteo do interesse do promitente-arrendatrio, que celebrou o contrato-promessa. Nem parece atendvel o eventual interesse contrrio dos
herdeiros do prominente-senhorio, que, alis, se tiverem necessidade da
casa para sua habitao, podero exercer a faculdade do art. 1096., n.
1, al. a), verificado o condicionalismo a previsto. Por outro lado, claro
que o prominente-arrendatrio continua obrigado a tomar de arrendamento aos herdeiros do prominente-senhorio.
E se morre o prominente-arrendatrio? O prominente-senhorio estar obrigado a dar de arrendamento aos herdeiros do prominente falecido? Tratando-se de arrendamento para habitao, a soluo negativa
parece a mais razovel. Nem pode pensar-se em que o senhorio fique
obrigado a dar de arrendamento aos familiares referidos no art. 1111.,
se os houver, por analogia com o estatudo neste preceito. A analogia
no seria rigorosa, pois visa-se a proteger a estabilidade de uma habitao familiar que neste caso no se constituiu. Pelo contrrio, se o
arrendamento for para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal cremos que o herdeiro do prominente-arrendatrio poder exigir
ao prominente-senhorio a outorga do contrato de arrendamento. o que
parece concluir-se da doutrina do art. 1113., o qual, tratando-se de arrendamento comercial ou equiparado, consagra um princpio amplo de
transmisso mortis causa do direito ao arrendamento aos sucessores
do arrendatrio, conferindo assim a esse direito, neste aspecto, carcter
fundamentalmente patrimonial. Quanto questo de saber se a obrigao de tomar de arrendamento ao prominente-senhorio se transmite aos
herdeiros do prominente-arrendatrio, inclinamo-nos hoje para a soluo
negativa, trate-se de arrendamento para habitao ou de arrendamento
comercial ou equiparado. Note-se que, neste ltimo caso, a soluo pode
ainda fundar-se no art. 1113. que, tratando-se de arrendamento definitivo, permite aos sucessores do arrendatrio renunciar transmisso
nos termos a previstos.
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco II
REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Subseco I
REQUISITOS DE FUNDO
1.
CONSENTIMENTO
Embora se trate de uma disposio geral da locao, o art. 1053. mostra que o
preceito tambm se aplica ao arrendamento.
89
65
66
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Sobre os arrendamentos a que se refere o n. 2 do art. 1083. CC, cfr. P. FURTADO, pp. 121 ss.
92
Caso diferente dos previstos no art. 1083., n. 2 o dos arrendamentos temporrios admitidos a ttulo transitrio no art. 31. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, que
podem ser denunciados pelo senhorio independentemente do condicionalismo das als. a)
e b) do n. 1 do art. 1096. CC. Cfr. a este propsito M. FROTA, pp. 479-482.
93
67
2.
CAPACIDADE E LEGITIMIDADE
68
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Excepto quando for celebrado por prazo superior a 6 anos, o que normalmente no acontece. Note-se que a distino aqui estabelecida entre os arrendamentos por
prazo igual ou inferior a 6 anos e os feitos por prazo superior (distino que revela ainda,
p. ex., para os efeitos dos arts. 1889., n. 1, al. m) CC e 2., n. 1, al. m) do Cd. Reg. Predial) muito discutvel de iure condendo. Como o senhorio s pode denunciar o contrato,
para o fim do prazo, nos casos excepcionais das als. a) e b) no n. 1 do art. 1096., o prdio
arrendado por 1 ano fica to gravado, praticamente, como o arrendado por mais de 6.
96
69
Sobre a administrao de coisa comum rege o art. 1407., que remeta para o
preceituado, quanto ao contrato de sociedade, no art. 985..
100
Note-se que, se a lei exigir escritura pblica para o arrendamento (cfr. art. 1029.),
o assentimento dos outros comproprietrios deve ser prestado por essa forma (art. 1024.,
n. 2, 2 parte).
102
70
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
71
Cumpre ter em conta, porm, o art. 1889., n. 1, al. h), segundo o qual os pais
precisam de autorizao do tribunal para contrair, como representantes do filho menor,
obrigaes cujo cumprimento se deva verificar depois da maioridade. Se os pais infringirem esta disposio o filho pode anular o acto, nos termos e condies do art. 1893..
108
109
110
Quanto ao cnjuge no administrador, tambm pode tomar bens de arrendamento sem o consentimento do outro (art. 1690., n. 1), mas a dvida das rendas, em princpio,
sua exclusiva responsabilidade (art. 1692., al. a)), s respondendo por ela, nos termos
do art. 1696., os bens prprios do cnjuge devedor e, subsidiariamente, a sua meao
nos bens comuns.
111
72
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
3.
POSSIBILIDADE DO OBJECTO
73
74
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Subseco II
REQUISITOS DE FORMA
24. Preliminares.
A lei exige requisitos de forma para a validade ou eficcia do contrato de arrendamento urbano: as declaraes do senhorio e do inquilino
devem constar de documento, autntico ou particular, e, alm disso, o
contrato deve ser registado em determinados casos.
A matria foi muito modificada pela nova legislao, que pretendeu,
fundamentalmente, defender o arrendatrio e a estabilidade da relao
locativa.
Para ordenar a exposio convm distinguir, antes de mais nada,
entre arrendamentos para habitao e arrendamentos para comrcio ou
exerccio de profisso liberal113.
No respeitante aos arrendamentos para qualquer outro fim parece que continua
a valer o princpio da consensualidade (art. 219.), pois os arts. 1. do Decreto-lei n. 13/86
e 1029. CC, excepcionais como so, no permitem aplicao por analogia.
113
Embora possa fazer-se a esta distino, de iure condendo, o reparo a que aludimos na nota (96).
114
75
O n. 2 acrescenta que a falta de contrato escrito se presume imputvel ao senhorio, mas cremos tratar-se de uma presuno absoluta ou iuris et de iure, que no pode
ser ilidida. certo que em sentido contrrio poderia invocar-se a doutrina do art. 350., n.
2, mas a lei parece no admitir prova da imputabilidade da falta de ttulo (prova a que s
se referia o n. 2, do art. 2. Decreto-Lei n. 188/76, relativo aos arrendamentos de pretrito). De resto, o n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86 foi moldado sobre o n. 3 do art.
1029., acrescentado pelo Decreto-lei n. 67/75 e no qual se contm com toda a clareza
uma presuno absoluta (.. a falta de escritura pblica sempre imputvel ao locador..).
Repare-se que so bem outros os termos dos arts. 3., n. 4, e 35., n. 5 LARur, em que
se admite expressamente a prova da imputabilidade da falta de ttulo.
115
No apenas, portanto, atravs de recibo de renda (art. 1088.) ou confisso expressa do senhorio constante de documento (art. 364., n. 2).
116
76
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Presunes relativas, como resulta das regras gerais (art. 350., n. 2).
Note-se que a lei era pouco clara a este respeito, no se sabendo bem se o arrendamento era nulo quando no fosse cumprida a exigncia legal de forma e, sendo nulo,
qual era o regime da nulidade. Poderia pensar-se que, visando a forma exigida no art. 14.
da Lei do arrendamento, fundamentalmente, possibilitar o controle dos arrendamentos
pela Administrao, nos termos dos artigos seguintes, no haveria lugar a outras sanes
alm das previstas nos arts. 19., n. 4 e 26.. O art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 188/76,
porm, mandando aplicar aos arrendamentos j existentes o art. 1., n. 3, que permite ao
arrendatrio a invocao de nulidade do contrato, ter vindo interpretar autenticamente o
art. 14. LArr, no sentido de que este cominava a sano de nulidade para os arrendamentos que, de futuro, no constassem do documento a exigido.
119
77
78
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Pois a lei presume, sem admitir prova em contrrio, que a falta de escritura pblica sempre imputvel ao locador (art. 1029., n. 3). Cfr. supra, nota (115).
122
Quanto ao regime desta nulidade damos aqui como reproduzidas as observaes que fizemos, relativamente aos arrendamentos para habitao, sobre o preceituado
do n. 2 do art. 1. do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro: supra, pp. 75-77.
123
79
Note-se que este regime vale, de acordo com o art. 2. do Decreto-lei citado, mesmo quanto aos arrendamentos anteriores a 19 de Fevereiro de 1975124, ainda que s verbais e anteriores a 1 de Junho de 1967,
nos quais a lei concedeu ao locador um prazo de 180 dias, a contar da
data em que o Decreto-lei 67/75 entrou vigor125, para, querendo, promover a notificao judicial do locatrio para reduzir o contrato a escritura
pblica, sob pena de, no caso de recusa injustificada, no lhe aproveitar
o disposto no n. 3 ao art. 1029., que permite ao locatrio, no querendo
invocar a nulidade do contrato, fazer a prova do arrendamento por qualquer meio. Assim, se o senhorio fez notificar judicialmente o inquilino, at
18 de Agosto de 1975, para reduzir o contrato a escritura pblica e este
se recusou injustificadamente a faz-lo126, o inquilino no aproveita da
faculdade que o art. 1029., n. 3 lhe reconheceu. Neste caso, o senhorio
pode pedir a declarao de nulidade do contrato e a restituio do prdio arrendado, segundo as regras gerais. Se o senhorio, porm, no fez
notificar judicialmente o inquilino, naquele prazo, para reduzir o arrendamento a escritura pblica, j no poder invocar a nulidade do contrato.
Ter ficado assente, definitivamente, que a falta de ttulo imputvel ao
locador, e o inquilino, caso no pretenda invocar a nulidade, poder provar por qualquer meio o contrato de arrendamento.
Por outro lado, e se tiverem sido celebrados por mais de 6 anos,
os arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal s produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo
registo (arts. 2., n. 1, al. m) e 7. do Cd. Reg. Predial). Mas a falta de
registo no impede, tambm aqui, que o contrato seja plenamente eficaz
mesmo contra terceiros pelo prazo de 6 anos, o prazo mximo por
que o poderia ser sem a exigncia de registo.
O novo regime do art. 1029., n. 3 aplicou-se aos arrendamentos em que houvesse aco pendente, ainda que com despejo decretado, contanto que no efectuado
(art. 2., n. 1 do Decreto-lei n. 67/75).
124
80
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco III
INVALIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
28. Excepes.
Constituem excepes a estes princpios, porm, as nulidades de
regime misto previstas nos arts. 1029., n. 3 CC e 1., n. 2 do Decreto-lei 13/86, a que j tivemos oportunidade de nos referir (supra, n.s 25 e
26). O regime dessas nulidades suscitou dvidas na jurisprudncia nos
primeiros anos de vigncia da nova legislao locativa. Assim, p. ex., o
ac. da Rel. do Porto de 23 de Julho de 1975, sumariado no Bol. Min. Just.
n. 251, pp. 206-207, decidiu que, tendo a aco de despejo em vista a
resoluo do contrato de arrendamento, seu pressuposto a validade
do contrato, no se concebendo a resoluo de contrato nulo, pelo que
o locador no pode pedir, em aco especial de despejo, a resoluo de
contrato de arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal que no tenha sido reduzido a escritura pblica; no sentido da
orientao que preconizmos atrs127, orientao em que a jurisprudncia veio a fixar-se, veja-se, designadamente, o ac. da Rel. do Porto de 30
de Abril de 1976, publicado na Rev. da Ordem doe Advogados, 1977, pp.
53 ss., com anotao favorvel de ERIDANO DE ABREU.
127
81
Capitulo II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Seco I
PRELIMINARES
29. Contedo legal e contedo convencional da relao locativa.
O contedo da relao locativa em larga medida fixado por lei,
mas h lugar ainda para um contedo convencional dessa relao, onde
se admita o princpio da autonomia da vontade e as disposies legais de
natureza supletiva sejam afastadas pelas clusulas do contrato.
Seco II
A PRESTAO DO SENHORIO
31. Atribuio do gozo do prdio, no mbito e para fins do contrato.
P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1031..
O programa de prestao do senhorio reconduz-se a este ncleo
fundamental: o senhorio deve proporcionar ao inquilino o gozo do prdio
82
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
83
Note-se que o senhorio tem direito nesse caso a exigir do inquilino um aumento
da renda, como dispe o art. 1106. CC, na redaco que lhe deu o art. 40. da Lei n.
46/85, de 20 de Setembro, aumento de renda calculado nos termos dos n.s 2 e 3 do art.
17. da mesma Lei. Se vigorar o regime de renda condicionada, o aumento da renda no
pode exceder o duodcimo do produto resultante da aplicao da taxa de 8% quantia
despendida nas obras (art. 17., n. 2, que remete para o art. 3.); se vigorar o regime da
renda livre o aumento calculado por acordo das partes e, na falta de acordo, como no
caso anterior (art. 17., n. 3). Regime idntico vale, nos termos do art. 18., se o senhorio
efectuar obras de beneficiao a pedido do inquilino ou por acordo das partes. Note-se
que, em qualquer dos casos, deve ser feito aditamento ao contrato de arrendamento, como
dispe o art. 2., n. 5, do Decreto-lei n. 13/86, de 23 de Janeiro.
130
84
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
85
prdio133 e fazer ela prpria as obras, que o senhorio pagar custa das
rendas (em prestaes mensais at 70% das mesmas); se a cmara no
as iniciar nos 120 dias seguintes data da recepo do requerimento
do inquilino, pode este faz-las obtendo da cmara um oramento do
respectivo custo, que ser comunicado ao senhorio, e pagando-se das
despesas efectuadas atravs de deduo nas rendas, ate ao montante
dos referidos 70%134.
86
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
87
Compensando, inclusivamente, o seu crdito com a dvida ou as dvidas da renda, nos termos dos arts. 847. e segs.
136
Segundo as regras gerais, o senhorio estar em mora findo o prazo fixado, contratual ou judicialmente, para o cumprimento da obrigao, ou, se no houver prazo fixado,
depois de ter sido interpelado para cumprir. Claro que se houver mora do senhorio, tem
ainda o inquilino direito a ser indemnizado dos prejuzos sofridos (art. 804., n. 1).
137
88
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Salvo se se estipular que o inquilino no ter direito, nesse caso, a ser indemnizado do valor das benfeitorias. O art. 1046. no deixa dvidas sobre a validade da estipulao, que muito frequente na prtica.
139
A frmula utilizada (despesas feitas por causa da coisa) pode suscitar alguma
dvida, mas corresponde do Anteprojecto VAZ SERRA, onde o autor entendia estar
abrangido o caso do locatrio com direito a indemnizao por benfeitorias: Direito de reteno (sep. do Bol. Min. Just. n. 65), p. 155 da separata.
140
89
90
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Cfr. a este respeito J. MATOS, cit., II, p. 83, que em orientao oposta nossa,
defende a natureza imperativa do art. 1030..
144
Substituindo no obstante diversa estipulao (como estava no art. 15. do Projecto) por sem embargo de estipulao em contrrio, a 1 reviso ministerial teria querido
acentuar justamente a natureza supletiva do preceito.
145
91
depreendia que o arrendatrio rural podia obrigar-se validamente a satisfazer os encargos ordinrios no compreendidos na renda146.
Julgamos, porm, que o problema se coloca de outra maneira em
face da nova legislao locativa referente ao arrendamento para habitao, na qual, alis em termos variveis conforme a modalidade de que se
trate, se fixa imperativamente o valor mximo das rendas ou se controla
o ritmo da respectiva actualizao.
Assim, no que se refere aos arrendamentos para habitao em regime de renda condicionada no parece que deva considerar-se vlida
a clusula do contrato de arrendamento que imponha ao locatrio a obrigao de satisfazer os encargos. Com efeito, a renda no pode exceder
nesse caso o montante que resulte da aplicao dos critrios dos arts. 3.
e 4. da Lei n. 46/85, de 20 Setembro, e 4. a 8. do Decreto-lei n. 13/86,
de 23 de Janeiro, e, uma vez fixada, a sua actualizao h-de ter por base
o coeficiente a que se refere o n. 2 do art. 6. daquela lei e no pode exceder o respectivo montante (n. 4)(147). Uma clusula que fizesse recair
sobre o inquilino a satisfao dos encargos seria portanto nula, enquanto
levaria a que se fixasse renda superior que a lei permite ou a que a renda
fixada se actualizasse, medida que os encargos fossem aumentando, a
um ritmo superior ao legalmente previsto.
Por outro lado, consideraes fundamentalmente idnticas podero fazer-se em relao aos arrendamentos celebrados em regime de
renda livre. certo que, contrariamente ao que sucede no caso anterior,
a estipulao da renda inicial no sofre agora limitaes (art. 2. da Lei
n. 46/85), mas a respectiva actualizao anual tambm no pode exceder neste caso o montante legalmente fixado, conforme os arts. 6., n. 4
e 47. da mesma Lei, j atrs aludidos.
Nesta conformidade e qualquer que seja a modalidade do arrendamento para habitao, tendemos, pois, a considerar nula a clusula que faa recair
sobre o inquilino a obrigao de satisfazer os encargos do prdio arrendado148.
J no que se refere aos arrendamentos no habitacionais no vemos
objees a que semelhante clusula seja aposta ao contrato de arrenda146
Note-se que a soluo do texto corresponde que, relativamente ao arrendamento rural, est expressa na al. b) do art. 4. LARur.
148
92
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
mento, sendo certo que a lei permite aos contraentes, neste domnio, no
s fixar livremente o montante da renda inicial como tambm actualiz-la
por acordo, nos termos gerais149.
93
Cremos que o mesmo regime vale se for lavrada escritura de arrendamento sem
apresentao de licena camarria, mas a hiptese normalmente no se verificar, pois o
notrio no lavrar a escritura sem essa apresentao.
151
94
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO
1.
OBRIGAO DE PAGAR A RENDA
40. Montante da renda. Actualizaes das rendas. A questo
das rendas escalonadas.
P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1022., 1040., 1089., 1105. e
1106.; V. TAMB, Arrendamento para habitao. Nulidade da clusula
das rendas escalonadas em Lisboa e Porto (1973).
I. O montante da renda fixado em princpio por acordo entre
senhorio e inquilino , como nos outros contratos onerosos. A renda deve
ser expressa em escudos, sendo nula a clusula de pagamento em moeda especfica (art. 1089.) ou em moeda estrangeira154.
O princpio de que o montante da renda fixado por acordo comporta porm uma importante excepo no mbito do arrendamento para
habitao, em que a Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, admite fundamentalmente duas modalidades de arrendamento: arrendamentos em regime
de renda livre e arrendamentos em regime de renda condicionada155.
Nos arrendamentos em regime de renda livre a renda inicial fixada por livre negociao das partes (art. 2.), valendo aqui amplamente,
portanto, o princpio da autonomia da vontade.
Regime diverso vale na Regio Autnoma dos Aores, onde se considera lcita,
em todos os arrendamentos no rurais a entidades no portuguesas, a estipulao de rendas em moeda estrangeira, nos termos do art. 558. CC: art. 9. do Decr. Reg. n. 24/82/A,
publ. no DR, I srie, de 3 de Setembro de 1982.
154
Note-se que h ainda a considerar os arrendamentos em regime de renda apoiada, a que ficam sujeitos os prdios construdos ou adquiridos, para arrendamento habitacional, pelo Estado e seus organismos autnomos, institutos pblicos e autarquias locais
e pelas instituies particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado
(art. 9.); at que o Governo fixe o regime geral de arrendamento da habitao social, a
actualizao da renda e subsdio da renda daqueles arrendamentos continuam a reger-se,
porm, pelos preceitos legais respectivos (art. 10.).
155
95
156
96
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Nos termos do art. 4., n. 2 do Decreto-lei n. 13/86, o valor actualizado dos fogos determinado pela frmula:
V = Cf x Cc x Au x Pc x (1 0.85 x Vt),
sendo V o valor actualizado do fogo no ano de celebrao do contrato, Cf um factor relativo ao nvel de conforto do fogo157, Cc um factor
relativo ao seu estado de conservao158, Au a rea til do local159, Pc o
preo da habitao por metro quadrado160 e Vt um coeficiente relativo
vetustez do fogo161.
Suscitando-se dvidas sobre os valores dos factores, coeficientes
ou reas que serviram de base determinao a renda inicial, podem o
arrendatrio ou o senhorio requerer a interveno da comisso de avaliao com vista a uma eventual correco da renda nos 90 dias seguintes
celebrao do contrato (art. 9.)162.
O valor base do factor referente ao nvel de conforto igual a 1 se o fogo preencher todas as condies de habitabilidade definidas no RGEU, mas pode ser aumentado
se o fogo tiver garagem ou quintal ou diminudo se no tiver cozinha ou casa de banho,
nos termos previstos no art. 5. do Decreto-lei n. 13/86.
157
Os valores unitrios por metro quadrado do preo da construo em vigor durante o ano civil de 1989 so os fixados na Portaria n. 725/88, de 31 de Outubro. No concelho
de Coimbra o preo da construo e de 60.300$00 por metro quadrado.
160
97
98
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
99
Note-se que a Lei n. 46/85, permite aos inquilinos cujas rendas fiquem sujeitas
a correco extraordinria requerer subsdio de renda, nos termos dos arts. 22. e segs. O
subsdio foi objecto de extensa regulamentao no Decreto-lei n. 66/86, de 27 de Maro,
que no se torna possvel analisar aqui.
169
100
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
cidas ser objecto de correco extraordinria durante um perodo transitrio170, maior ou menor conforme a data, mais antiga ou mais recente, em
que a ltima renda tivesse sido fixada, at se atingir uma renda justa que
constitusse base correcta para sobre ela funcionar o sistema de actualizao anual.
A correco extraordinria no se faz pois de uma vez, mas anual
e sucessivamente, at que os factores anuais acumulados atinjam os
valores indicados na tabela a que se refere o art. 11., actualizados pela
aplicao dos coeficientes previstos no n. 2 do art. 6. (art. 12., n. 1),
tendo sido publicados em anexo Lei n. 46/85, nesta conformidade, a
tabela dos factores globais de correco extraordinria relativos ao ano
de 1986 (anexo I) e a tabela dos factores de correco extraordinria
aplicveis no mesmo ano, que foi o primeiro de correco extraordinria
das renda (Anexo II), e determinando-se que, nos anos subsequentes, os
factores anuais de correco extraordinria, iguais a vez e meia o montante do coeficiente de actualizao publicado para vigorar no respectivo
ano, fossem publicados pelo Governo, em portaria dos Ministros das Finanas e das Obras Publicas, Transportes e Comunicaes, no ms de
Outubro do ano civil anterior (arts. 12., n. 4 da Lei n. 46/85, e 17. do
Decreto-lei n. 13/86)171.
manifesto que os preceitos constantes do Capitulo II da Lei n. 46/85 (arts. 11.-15.)
revestam a natureza de normas transitrias, cuja aplicao cessar logo que as rendas a que
o art. 11. se refere atinjam a meta prevista no n. 1 art. 12. do mesmo artigo. Note-se que
essa meta foi atingida logo no primeiro ano correco extraordinria (1986) relativamente aos
arrendamentos em que a ltima fixao de renda tivesse ocorrido em 1977, 1978 ou 1979,
e foi atingida em 1988 relativamente aos arrendamentos em que a ltima fixao de renda
ocorreu em 1976: como se pode observar confrontando as Tabelas I e II publicadas em anexo
Portaria n. 716/88, os factores globais de correco extraordinria fixados na Tabela I para
os arrendamentos em que a ltima fixao de renda ocorreu em 1976, 1977, 1978 e 1979
(1,83/1,64/1,59/1,51) j so iguais aos factores acumulados constantes da Tabela II. Nos casos
referidos, j funcionou pois em 1989 o sistema normal de actualizao anual, por aplicao,
no corrente ano, do coeficiente ou factor de 1,073, embora este seja designado, com manifesta
impropriedade, como factor de correco extraordinria na Tabela III publicada em anexo
Portaria n. 716/88.
170
Cabe referir que, nos termos do art. 12., n. 2 da Lei n. 46/85, aplicvel aos
factores de correco extraordinria o disposto no n. 5 do art. 6., valendo aqui, portanto,
o que foi dito a este propsito em relao actualizao das rendas (supra, nota (165)).
Assim, p. ex., se o senhorio, tendo arrendado em 1968 um prdio situado em Coimbra, s
em Novembro de 1988 exige ao inquilino a correco extraordinria da renda a partir de 1
de Janeiro de 1989, poder aplicar o factor de correco extraordinria em vigor em 1988
(1,1095) e, antes dele, os que vigoraram em 1987 (1,1275) e 1988 (1,111), mas j no o
que vigorou em 1986 (2,1), pois tero passado mais de dois anos sobre a data em que
teria sido inicialmente possvel a aplicao deste factor.
171
101
Relativamente ao ano em curso, o regime aplicvel consta da Portaria n. 716/88, de 28 Outubro, onde se contm as 3 tabelas presentemente
em vigor: a tabela dos factores globais de correco extraordinria, actualizados nos termos do n. 1 do art. 12. da Lei n. 46/85 pela aplicao do
coeficiente de 1,073 fixado na Portaria n. 715/88, de 28 de Outubro; a tabela dos factores acumulados resultantes da correco extraordinria nos
quatro primeiros anos de aplicao do regime (1986 a 1989); e a tabela
dos factores de correco extraordinria a aplicar durante o ano de 1989
nos termos dos n.s 2 e 4 do art. 12. da Lei n. 46/85.
Os princpios e tabelas referidos no levantam dificuldades de aplicao, mas talvez valha a pena dar um exemplo. Suponhamos que em
1965 foi celebrado um contrato de arrendamento para habitao, em
Coimbra, pela renda de 1.000 escudos mensais. O factor global de correco extraordinria referido ao ano de 1986 era de 3,48, como resulta
da tabela publicada em anexo Lei n. 46/85 (Anexo I): se a correco
se fizesse de uma vez, o senhorio poderia pois aumentar a renda para
3.480$00. Como, porm, a correco extraordinria anual e progressiva, o senhorio s pde aumentar a renda em 1986 para 2.100$00, pois
era de 2,1 o factor de correco extraordinria aplicvel ao caso naquele
ano (Anexo II Lei n. 46/85). Em 1987, tendo a Portaria n. 648 - A/86, de
31 de Outubro, fixado o factor de correco extraordinria de 1,1275 para
vigorar no ano seguinte, a renda subiu para 2.368$00. Em 1988 subiu
para 2.630$00, por aplicao do coeficiente de 1,111 que, segundo a Portaria n. 847/87, de 31 de Outubro, foi aplicvel naquele ano hiptese
considerada. Relativamente ao ano em curso, tendo a Portaria n. 715/88
fixado o coeficiente de actualizao de 1,073 para 1989 quanto aos arrendamentos em regime de renda livre, a Portaria n. 716/88, de 28 de
Outubro, fixou em 4,36 e 2,92, respectivamente, o factor global de correco extraordinria actualizado com referncia ao ano de 1989 (Tabela I)
e os factores acumulados de correco extraordinria nos anos de 1986
a 1989 (Tabela II), e em 10,95% (vez e meia 7,3%), em conformidade, o
factor de correco extraordinria a aplicar no ano corrente (Tabela III). O
senhorio ter assim podido aumentar a renda, a partir de Janeiro deste
ano, para 2.920$00 (aprox.). E a correco extraordinria prosseguir,
at que a actualizao acelerada da renda, nos termos do art. 12., n. 4
da Lei n. 46/85, permita atingir a meta definida no n. 1 do artigo.
Se a ltima renda foi fixada depois de 31 Dezembro de 1979 (quer
102
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
103
175
Com ressalva dos arts. 6. e 7., n.s 1 e 2, os quais, versando aspectos meramente processuais ou adjetivos da actualizao das rendas, no contenderiam com o
referido regime geral.
176
104
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
A Portaria refere-se apenas aos arrendamentos para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, mas aplica-se a todos os arrendamentos para fins no habitacionais, como resulta do art. 2. do Decreto-lei n. 189/82, de 17 de Maio.
180
A avaliao normalmente requerida pelo senhorio, mas nada exclui que o seja
pelo inquilino que pretenda baixar a renda, porventura excedente que resultaria dos critrios do n. 3 do art. 4. do Decreto-lei n. 330/81 (na redaco que lhe deu o art. 1. do
Decreto-lei n. 392/82, de 18 de Setembro), impedindo, assim, que o senhorio faa funcionar sobre a renda to elevada o regime de actualizao anual.
181
105
O recurso tem efeito meramente devolutivo, quer seja interposto pelo inquilino
(art. 16. do Decr. n. 37 021), quer o seja pelo senhorio (Assento do S. T. J. de 3.4.1973,
no Bol. n. 226, p. 147).
185
106
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
107
III. Resta uma aluso ao problema das rendas sucessivas ou escalonadas. Estipula-se uma renda de 10 contos com a clusula, p. ex.,
de que a renda passar para 15 contos decorridos 2 anos e para 20 decorridos 4, ou com a clusula de que a renda ter um ajustamento anual
de 20%: estipulaes como estas sero validas? A orientao corrente
antes da nova legislao locativa, e que parecia correcta, era a de que as
clusulas em referncia no eram necessariamente nulas, mas apenas
quando, em face dos objectivos pretendidos e demais circunstncias do
caso, constitussem abuso do direito nos termos gerais do art. 334. (P.
LIMA - A. VARELA, 1 ed., pp. 278-279). H que considerar, porm, os
novos dados legais e resolver a problema nesse quadro.
Importa distinguir, segundo nos quer parecer, entre arrendamentos
para habitao e arrendamentos para fins no habitacionais.
Tratando-se de arrendamentos para habitao cremos que os arts.
6., n. 4 e 47. da Lei n. 46/85 impem em princpio a nulidade da clusula, quer se tenha estipulado o regime de renda livre quer o de renda
condicionada.
Com efeito, os coeficientes estabelecidos nos termos do n. 2 do
art. 6. constituem num caso e noutro os limites mximos do crescimento
anual das rendas (art. 6., n. 4), cometendo o crime de especulao os
senhorios que recebam rendas superiores a esses limites (art. 47.)187.
S no ser assim se o escalonamento convencionado se contiver
dentro dos coeficientes de actualizao fixados por lei, ou se a renda no
ultrapassar no escalo superior o valor locativo do prdio, tendo-se fixado
de incio, por quaisquer razes188, uma renda inferior a tal valor locativo.
Pelo contrrio, tratando-se de arrendamentos para fins no habitacionais no vemos razes para ferir de nulidade a clusula de rendas
sucessivas ou escalonadas. O art. 1. do Decreto-lei n. 330/81, de 4 de
Dezembro, limita-se a dispor que o senhorio tem o direito de exigir actualizaes anuais de renda que tero por base o coeficiente definido no
artigo seguinte; no diz que este coeficiente constitua o limite mximo da
actualizao. Nem h aqui preceito que puna como autor de um crime
de especulao o senhorio que receba renda superior. Sendo pois vliA lei no diz apenas (note-se bem) que o senhorio no pode exigir aumentos
superiores aos que resultam dos coeficientes legais, mas que no pode receber rendas
superiores s fixadas na lei.
187
Designadamente porque o inquilino como por vezes acontece tenha custeado obras que seriam encargo do senhorio.
188
108
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
41.
189
A clusula de que o inquilino pagar a renda em casa do senhorio ou do seu representante costuma estipular-se, de resto, na generalidade dos contratos de arrendamento.
190
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Para a justificao legal da soluo deve ter-se em conta o art. 279., al. d), segundo o qual havido como prazo de uma semana o designado por oito dias. O prazo
pois de sete dias a contar do comeo da mora, ou seja, do dia 2 (se o dia 1 for um dia til),
e, como o dia 2 no conta (art. 279., al. b)), s no dia 9 que o prazo para pagar a renda
termina.
192
111
Um dos exemplares da guia de depsito fica em poder do inquilino, com o lanamento de o depsito ter sido efectuado (art. 992., n. 1).
197
112
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
do tribunal da situao do prdio ou, tendo sido proposta aco de despejo, ordem do tribunal onde esteja a correr o processo.
Pode tratar-se de depsito singelo das rendas ou de depsito do
montante das rendas em divida acrescido de 50% desse montante, nos
termos do art. 1041. CC; por sua vez, o depsito da renda e da indemnizao legalmente devida pode ser puro e simples198, se o inquilino aceita
que est em mora, ou condicional, se entende que no est mas deposita a indemnizao cautela, para o caso de o tribunal entender de modo
diverso. Em qualquer dos casos, e como resulta do art. 991., j referido,
do Cd. Proc. Civil, o depsito de rendas tanto pode ser feito margem
de qualquer aco de despejo como na pendncia de aco de resoluo do contrato de arrendamento, podendo ter por objecto, inclusivamente, rendas que j se foram vencendo na pendncia da aco.
Consideraremos sucessivamente as duas situaes referidas a
de no estar e a de estar pendente aco de despejo quando efectuado
o depsito , e procuraremos esclarecer, em face do direito substantivo
e processual aplicvel, que efeitos produz o depsito de rendas em cada
uma dessas situaes.
a) Vejamos, em primeiro lugar, como se passam as coisas no caso
de no estar pendente aco de despejo quando so depositadas as
rendas.
H que distinguir conforme o inquilino requer ou no a notificao
judicial do depsito ao senhorio, notificao que facultativa (art. 993.,
n. 1 CPCiv.), embora deva notar-se que o inquilino que deposite as rendas em atraso, bem como a indemnizao legalmente devida, e requeira
dentro de cinco dias a notificao judicial do depsito, beneficia da presuno de que ofereceu o pagamento ao senhorio, pondo fim mora, e
ele o recusou (art. 1042., n. 1 CC)199.
Se o inquilino requerer a notificao judicial do depsito ao senhorio e este for devidamente notificado200, pode o senhorio querer ou no
198
Presuno justificada, pois natural que o inquilino tenha tentado fazer o pagamento em mo antes de proceder ao depsito. Claro, porm, que se trata de presuno
relativa que o senhorio pode ilidir (art. 350., n. 2), provando que o pagamento no lhe foi
oferecido ou que, tendo-lhe sido oferecido o pagamento, o recusou com justo motivo.
199
200
Sobre as formalidades da notificao judicial avulsa, cfr. os arts. 261. e 262. CPCiv.
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Sem que sejam aqui aplicveis os arts. 145., n. 5 e 146. CPCiv: Ac. da Rel. de
Lisboa de 8 de Maro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 2, p. 106.
203
204
205
115
A favor da natureza supletiva do art. 655., n. 2, cfr. o Ac. Rel. vora de 9.1.1981,
sum. no BMJ n. 308, p. 278.
209
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
2.
OUTRAS OBRIGAES
46. Utilizao do prdio, no mbito e para os fins do contrato. Excepes ao princpio, no caso de arrendamento para
habitao (arts. 1108. e 1109.). Algumas especificaes legais relativas ao modo de utilizao.
P. LIMA - A. VARELA, anot. arts. 1038., 1093., 1108. e 1109.; I.
MATOS, 105-110 e 279-284.
I. O contrato de arrendamento obriga o inquilino, no s a pagar a
renda, como utilizar o prdio prudentemente, no mbito e para os fins
do contrato (cfr., especialmente, as als. c) e d) do art. 1038. e ainda
o art. 1043., n. 1, que, ressalvando as deterioraes inerentes a uma
prudente utilizao, implicitamente responsabiliza o arrendatrio pelas
deterioraes que resultem de uma utilizao imprudente).
O art. 1038., que enumera as obrigaes do inquilino, deve conjugar-se o art. 1093., onde se referem as violaes contratuais mais graves, que, como tais, autorizam a resoluo do contrato. Como h um numerus clausus de causas de resoluo, s as violaes a referidas so
juridicamente sancionadas em termos de facultarem ao senhorio a resoluo do arrendamento. Mas isto no quer dizer que as demais violaes
fiquem sem sano. Outras violaes das obrigaes enumeradas no art.
1038., que caibam no quadro do art. 1093., permitem ao senhorio exigir
responsabilidade contratual do arrendatrio, nos termos gerais.
H pois que saber, em primeiro lugar, qual o fim do contrato,
dentre aqueles que j conhecemos (art. 1086., n. 1), devendo ter-se em
conta a presuno do art. 1086., n. 2, que constitui excepo regra do
art. 1027.. Sabido qual o fim do contrato, o arrendatrio dever utilizar o
prdio para esse fim. No deve aplic-lo a fim diverso embora uma aplicao isolada ou espordica deva considerar-se irrelevante segundo um
princpio de boa f.
Em segundo lugar, o arrendatrio deve utilizar o prdio prudentemente, ou seja, como utilizaria um bom pai de famlia. O arrendatrio
usa imprudentemente o prdio, nomeadamente, quando faz obras que
117
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ARRENDAMENTO
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Seco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARRENDAMENTO
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ARRENDAMENTO
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Captulo III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
125
Seco I
MODIFICAES SUBJECTIVAS
1.
TRANSMISSO DA POSIO DE SENHORIO
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ARRENDAMENTO
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tual do senhorio uma consequncia imperativa da transmisso do direito, no sendo vlida, por consequncia, a clusula segundo a qual o
arrendamento se extinguir na hiptese de venda do prdio arrendado.
Advirta-se finalmente que, embora se trate de uma cesso sui generis,
nos termos expostos, o adquirente sucede nos direitos e obrigaes do
locador, como est expresso no art. 1057., mesmo que se trate, segundo
parece, de direitos adquiridos anteriormente transmisso. Assim, p. ex.,
poder o comprador resolver o contrato de arrendamento com fundamento em violaes cometidas, no todo ou em parte, em data anterior da
aquisio do prdio arrendado213.
2.
TRANSMISSO DA POSIO DE ARRENDATRIO
O art. 1058. resolve a questo da oponibilidade ao sucessor entre vivos do locador da liberao ou cesso de rendas no vencidas no sentido de que tal liberao ou
cesso lhe inoponvel quando as rendas respeitem a perodos de tempo no decorridos
data da sucesso.
213
127
Cfr. sobretudo ORLANDO DE CARVALHO, Critrio e estrutura do estabelecimento comercial (1967), pp. 598 ss.
214
Embora o art. 1118., n. 1 s mencione a transmisso por acto entre vivos, queremos que a desnecessidade da autorizao do senhorio vale tambm para transmisso
por morte, por identidade de razo.
215
216
Cfr. a este respeito O. CARVALHO, Critrio e estrutura, cit., p. 613, e R. ALARCO, cit., pp. 27-32.
218
128
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ARRENDAMENTO
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A noo de separao de facto parece dever ser aqui a mesma do art. 1782.,
introduzido pela reforma de 1977.
224
Havendo simples separao de facto no h pois transmisso do direito ao arrendamento, s podendo a pessoa que vivia em unio de facto com o arrendatrio beneficiar de novo arrendamento, nos termos gerais do art. 28., n. 1, al. a) da Lei n. 46/85, se
os respectivos pressupostos se verificarem. Essa era, alis, a nica proteco dispensada
unio de facto, sob este aspecto, antes da recente Lei das Rendas, que reveste assim
carcter inovador (Ac. da Rel. de Lisboa de 19 de Dezembro de 1985, Col. Jur. 1985, t. 5,
p. 117).
227
131
so d-se a favor de todos, mas qualquer deles pode renunciar ao arrendamento em benefcio dos outros.
Note-se que a ordem por que se defere a transmisso da posio
de arrendatrio no tem correspondncia, como se torna fcil verificar,
com a ordem sucessria do art. 2133.. Assim, a lei coloca o cnjuge antes dos descendentes, exclui os parentes na linha colateral, admite que
o direito ao arrendamento se transmita aos afins em linha recta e pessoa que vivia em unio de facto com o arrendatrio, etc. Por outro lado,
e tambm em orientao diversa da estabelecida no art. 2050., n. 1, a
aquisio do direito ao arrendamento parece verificar-se aqui ipso iure,
embora os sucessores possam renunciar transmisso, comunicando a
renncia ao senhorio no prazo de 30 dias (art. 1111., n. 1, in fine).
Finalmente, importa ter em conta o n. 5 do art. 1111., acrescentado
pela Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, e cuja interpretao tem suscitado dvidas na prtica228. De acordo com o teor da disposio, a pessoa
ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir devem comunicar ao
senhorio a morte do primitivo inquilino ou do cnjuge sobrevivo no prazo
de 180 dias, em carta registada com aviso de recepo e acompanhada
dos documentos autnticos que comprovem os seus direitos; no diz a
lei, porm, que consequncias se produzem no caso de aquele dever
no ser cumprido.
O n. 5 poderia interpretar-se no sentido de que a transmisso do
direito ao arrendamento s se verificaria se a comunicao fosse feita no
prazo e na forma a previstos: na falta de comunicao nos termos legais,
o arrendamento no se transmitiria aos sucessores do arrendatrio e,
portanto, caducaria.
Este entendimento conduziria, porm, a clamorosas injustias e
nada nos diz que corresponda ao pensamento legislativo expresso no
art. 1111., n. 5. Se virmos bem, a norma impe um dever de comunicao pessoa ou pessoas a quem o arrendamento se transmitir, mas no
diz que a transmisso do arrendamento aos sucessores s seja eficaz
em relao ao senhorio se tal comunicao for efectuada229. A questo
Cfr. M. JANURIO GOMES, Breve apontamento a propsito do n. 5 do art.
1111. do Cdigo Civil, na Tribuna de Justia, n. 24 (Dezembro de 1986), pp. 1 ss.
228
132
ARRENDAMENTO
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231
133
56. Incomunicabilidade do direito ao arrendamento para habitao. Transmisso ao conjugue do arrendatrio no caso de
divrcio ou separao judicial de pessoas e bens.
P. LIMA - A. VARELA, anot, art. 1110.
O direito ao arrendamento para habitao incomunicvel, seja
qual for o regime matrimonial (art. 1110., n. 1, 1 parte). Trata-se de
uma norma imperativa233, com que o legislador ter pretendido evitar as
232
134
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
3.
SUBARRENDAMENTO
135
corre o princpio fundamental de que ao subarrendamento, como arrendamento que , se aplicam as normas do arrendamento, p. ex., quanto
aos direitos e obrigaes do locador e do locatrio, quanto capacidade,
legitimidade, ao objecto, aos requisitos de forma, etc.
II. O subarrendamento um exemplo de subcontrato, reconduzindo-se, portanto, no quadro conceitual da Teoria Geral do Direito Civil, a
uma das modalidades de coligao negocial elaboradas pela doutrina235.
O subcontrato, tambm chamado contrato derivado ou subordinado, supe um contrato principal de cuja vida depende. No caso do subarrendamento, a acessoriedade do contrato subordinado em relao ao principal
ou seja, a acessoriedade do subarrendamento em relao ao arrendamento que o precede est expressa no art. 1102..
III. O subarrendamento pode ser: a) total ou parcial; b) em um grau
ou em dois ou mais.
A 1 classificao reveste-se de grande interesse para o efeito do
art. 1103..
Quanto 2 classificao, deve ter-se em conta na aplicao do
art. 1062.: havendo sublocao em mais que um grau, em cada uma das
sublocaes pode haver um aumento de 20% da renda paga ao locador
antecedente.
IV. Importa distinguir entre o subarrendamento e as figuras prximas: a cesso da posio de arrendatrio e, quando se trate de arrendamento comercial ou industrial, o trespasse e a locao de estabelecimento ou cesso de explorao236.
H duas ideias fundamentais a partir das quais as aludidas distines se compreendem com clareza.
A primeira ideia a seguinte: enquanto o subarrendamento e a
cesso da posio de arrendatrio so negcios sobre o prdio arrendado, o trespasse e a locao de estabelecimento so negcios sobre o
estabelecimento comercial ou industrial, tm por objecto o prprio estabelecimento, de que o direito ao arrendamento constitui um dos elemenSobre a figura do subcontrato, v., por todos, GALVO TELLES, Manual dos contratos em geral, pp. 371-378.
235
136
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
este carcter temporrio que distingue a locao de estabelecimento do trespasse, no qual h uma transferncia da propriedade do estabelecimento a ttulo definitivo.
Note-se, porm, que, semelhana do trespasse (art. 1118., n. 3), a locao de estabelecimento tambm deve ser reduzida a escritura pblica (art. 89., al. k) do Cd. do Notariado) e permitida ao arrendatrio sem dependncia de autorizao do senhorio (como
pode concluir-se do art. 1118., n. 1, por argumento a fortiori). A distino entre arrendamento (ou subarrendamento) e cesso de explorao reveste-se de grande interesse
239
137
outrem, juntamente com a fruio do prdio, a explorao de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Ainda que o arrendatrio, sublocando o prdio arrendado ou cedendo a explorao do estabelecimento outra parte, mantenha em qualquer caso essa sua qualidade,
o objecto do negcio diferente nas duas hipteses: o subarrendamento
versa sobre o prdio, ao passo que na cesso de explorao o estabelecimento comercial ou industrial, ele prprio, o bem de que o cedente
proporciona ao cessionrio o uso e fruio. Compreende-se, por isso, que
a cesso de explorao no seja havida como arrendamento do prdio,
nos termos do n. 1 do art. 1085.. S no ser assim quando ocorrer
alguma das circunstncias previstas no n. 2 do art. 1118. (art. 1085.,
n. 2), passando o contrato a ser havido como arrendamento do prdio
se alguma dessas circunstncias se verificar. J vimos, porm, como os
ndices do art. 1118., n. 2 devem ter-se como simples presunes de
que a transmisso no teve por objecto o estabelecimento, e presunes
que o inquilino poder ilidir, demonstrando que apesar de o cessionrio,
transmitida a fruio do estabelecimento, ter passado a exercer no prdio
outro ramo de comrcio ou indstria ou ter dado ao local outro destino,
ou que apesar de transmisso no ter sido acompanhada da transferncia, em conjunto, das instalaes, utenslios, mercadorias ou outros
elementos que normalmente integram o estabelecimento, o negcio efectivamente celebrado no foi de subarrendamento do prdio mas teve por
objecto o prprio estabelecimento comercial ou industrial.
Quanto distino entre arrendamento e hospedagem, j foi feita
oportunamente (supra, p.31).
138
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
al. f))240 e, uma vez realizado, deve ser-lhe comunicado dentro de 15 dias
(art. 1038., al. g)), para ser eficaz em relao a ele. Tanto pode tratar-se de
autorizao genrica, concedida pelo senhorio, designadamente, no prprio contrato de arrendamento, como de autorizao especfica, reportada
a determinada sublocao241. O art. 1101. dispe quanto forma da autorizao, que deve constar de escritura pblica se for essa a forma exigida
para o contrato242.
A lei no define com clareza o valor da autorizao do senhorio, ou
seja, a funo que a autorizao desempenha relativamente ao subarrendamento a que respeita. No parece tratar-se de condio de validade
do acto: o subarrendamento no nulo nem anulvel porque no tenha
sido autorizado pelo senhorio. Mas caduca e, portanto, torna-se ineficaz
se o contrato de arrendamento for resolvido com fundamento em sublocao no autorizada, podendo qualificar-se a autorizao do senhorio,
nestes termos, como uma condio de eficcia do subarrendamento. Se
o inquilino subarrenda o prdio sem autorizao do senhorio, este pode
resolver o contrato de arrendamento com o fundamento do art. 1093., n.
1, al. f), caducando, em consequncia, a sublocao (art. 1102.). Parece
ser este o sistema da lei. Note-se, porm, que o senhorio no tem direito
resoluo do contrato com fundamento em sublocao no autorizada
se tiver reconhecido o sublocatrio como tal243.
o sistema institudo pela Lei n. 1662. (art. 7.) e que se manteve na Lei n.
2030. (art. 59.) e depois no Cdigo. Diverso era o sistema do Cdigo de Seabra (art.
1605.) e do Decreto n. 5 411 (art. 31.), onde a sublocao era permitida desde que o
contrato no a proibisse, no se tornando necessria, portanto, uma autorizao expressa
do senhorio.
240
Por vezes o senhorio concede autorizao em termos genricos mas condiciona-a ao seu efectivo acordo em cada caso; saber se, em hipteses destas, o senhorio tem
a faculdade discricionria de conceder ou negar a autorizao para sublocar problema
de interpretao da respectiva declarao de vontade.
241
O subarrendamento no autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio, ainda que falte a escritura pblica, se ele reconhecer o sublocatrio como tal (art.
1101., n. 2), devendo mesmo admitir-se, em face do novo art. 1029, n. 3, que o arrendatrio poder fazer prova por qualquer meio da autorizao para sublocar que lhe tenha
sido concedida pelo senhorio.
242
Claro que, como alis se dispunha na lei n. 2030 (art. 59, n. 1, 3. par.), no
vale como reconhecimento o simples conhecimento que o prdio foi sublocado.
243
139
Regime idntico vale quanto comunicao do subarrendamento, que o arrendatrio dever fazer ao senhorio nos 15 dias seguintes244
para que o subarrendamento tenha efeitos em relao ao locador ou a
terceiros (art. 1061.). Se o inquilino no comunicar ao senhorio, no prazo
legal, o subarrendamento que fez, o senhorio pode igualmente resolver
com esse fundamento o contrato de arrendamento (art. 1093., n. 1, al.
f)), e o subarrendamento caducar (art. 1102.). Tambm aqui, porm, o
senhorio no poder resolver o contrato com fundamento em sublocao
ineficaz, por falta da comunicao prevista na al. g) do art. 1038., se tiver
reconhecido o sublocatrio nessa qualidade ou a comunicao do subarrendamento lhe tiver sido feita pelo prprio sublocatrio (art. 1049.).
140
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
246
Como o senhorio se substitui ao arrendatrio, parece que poder exigir ao subarrendatrio a mesma renda que este estipulara com o arrendatrio no contrato de arrendamento.
247
Notificao que deve ser feita tanto ao arrendatrio como ao subarrendatrio (P.
LIMA - A. VARELA, cit., p. 386)
248
A razo da disposio no estar apenas na maior hostilidade da lei em relao ao subarrendamento total, mas tambm numa ideia de proteco do subarrendatrio
parcial, para o qual, se fosse permitido ao senhorio substituir-se ao arrendatrio, poderia
tornar-se intolervel a coabitao com o senhorio ou outras pessoas a quem este desse
de arrendamento a outra parte da casa.
249
141
142
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
a novo arrendamento corresponde, como vimos251, uma obrigao de arrendar da parte do senhorio, obrigao cujo cumprimento ele s poder
recusar nos casos previstos nas vrias alneas do n. 1 do art. 29. do
diploma referido. Na vigncia do Decreto-lei n. 420/76, de 28 de Maio,
que atribua ao subarrendatrio um direito de preferncia relativamente
ao novo arrendamento que o senhorio celebrasse252, suscitou dvidas na
prtica a questo de saber se esse direito de preferncia era concedido
apenas ao subarrendatrio de direito ou ao subarrendatrio de facto
(como costumava dizer a jurisprudncia)253, mas o Decreto-lei n. 328/81
resolveu a dvida no sentido de que o subarrendatrio no goza de direito a novo arrendamento se a sublocao for ineficaz em relao ao
senhorio, porque no tenha sido autorizada por este ou porque no lhe
tenha sido comunicada (cfr. art. 1061.), e a soluo manteve-se no art.
28., n. 1, al. b) da Lei n. 46/85. Havendo vrios subarrendatrios com
direito a novo arrendamento, a lei d preferncia ao mais antigo.
Seco II
MODIFICAES OBJECTIVAS
R. ALARCO, Forma dos negcios jurdicos, Bol. Min. Just., n. 86,
pp. 177 ss.; P. SOUSA, pp. 54 ss.
252
1, al. a)).
No sentido de que a lei concedia direito de preferncia ao prprio subarrendatrio de facto cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 1.2.1980, Col. Jur. 1980, t. 1, p. 226; em
sentido contrrio, cfr., p. ex., o ac. de 17.10.1980, tambm da Rel. de Lisboa, na Col. Jur.
1980, t. 4, p. 113.
253
143
144
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
258
145
Captulo IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
1.
PRELIMINARES
146
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
contrato. o que se passa, sobretudo, no contrato de trabalho e no contrato de arrendamento. Assim, a denncia s e permitida ao senhorio nas
hipteses previstas nas als. a) e b) do n. 1 do art. 1096.: necessidade do
prdio para habitao do senhorio e ampliao do prdio ou construo
de novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis (infra,
n.s 67 e 63).
A aplicao destas disposies foi suspensa pelo Decreto-lei n.
155/75, de 25 de Maro, tendo, posteriormente, o Decreto-lei n. 583/76,
de 22 de Julho, levantado a suspenso em determinadas hipteses. De
acordo com este ltimo diploma, podiam denunciar o contrato de arrendamento para o termo do prazo, com fundamento em necessidade do
prdio para sua habitao: a) os retornados das ex-colnias ou emigrantes que, ao regressarem a Portugal, pretendessem ocupar casa prpria
que haviam arrendado; b) os reformados ou aposentados que em consequncia da reforma ou aposentao pretendessem residir em localidade
onde tinham casa prpria anteriormente arrendada e dela necessitassem
para sua habitao; c) os trabalhadores que deixassem de beneficiar de
habitao que lhes era fornecida pela entidade patronal, em consequncia de caducidade ou resoluo do contrato de trabalho, e pretendessem habitar casa prpria anteriormente arrendada. Os Decretos-leis n.s
155/75 e 583/76 foram revogados, porm, pelo art. 34. do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho, sendo a denncia do arrendamento permitida
hoje ao senhorio, de novo, com os fundamentos previstos nas als. a) e b)
do n. 1 do art. 1096. CC260.
O contraente que denuncie o contrato deve comunicar a denncia
ao outro com o pr-aviso exigido no art. 1055., que varia em funo do
prazo do contrato; quanto denncia pelo senhorio, nos casos excepcionais em que lhe permitida, o prazo de pr-aviso o do art. 1097.,
devendo a denncia ser feita com a antecedncia mnima de seis meses
relativamente ao fim do prazo do contrato ou da renovao.
No que se refere aos seus efeitos, h a notar que a denncia no
opera ex tunc mas s ex nunc. No tem pois efeitos retroactivos, apenas
impedindo que o contrato continue para o futuro.
O regime fundamentalmente anlogo na legislao do trabalho, pois o Decreto-lei n. 84/76 deixou de admitir o despedimento por motivo atendvel previsto no Decreto-lei n. 372 - A/75. A cessao do contrato de trabalho pode porm ser promovida pela
entidade patronal atravs de despedimento colectivo, nos termos dos arts. 13. e segs,
do Decreto-lei n. 372 - A/75, na redaco que lhes deu o art. 2. do Decreto-lei n. 48/76.
260
147
261
Mas h outros, como, p. ex., o previsto do art 1103., n. 1, que j tivemos oportunidade de referir (supra, n. 59). Outro ainda o da resoluo por alterao das circunstncias (arts. 437.-439.): Ac. do S. T. J. de 16 de Junho de 1987, no Bol. Min. Just. n. 368,
pp. 528 ss.
262
148
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
2.
DENNCIA
Note-se que, tendo sido apostos escritos, o senhorio pode fazer verificar o facto
por qualquer funcionrio de justia, sem necessidade de despacho; o funcionrio lavrar
auto, assinado por ele e por duas testemunhas, e entreg-lo- ao senhorio, deixando cpia
ao arrendatrio (arts. 965., n. 2 e 983., n. 2).
265
266
149
66. Casos em que, excepcionalmente, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da renovao. Prazo da denncia. Meios de que pode servir-se o senhorio
para denunciar o contrato. O processo de despejo mediato
ou diferido: desenho geral.
P. LIMA - A. VARELA, anots. arts. 1096.-1100.; P. SOUSA, 151 ss.;
A. NETO, 451 ss.
Os casos em que o senhorio, excepcionalmente, pode denunciar o
contrato para o termo do prazo ou da renovao so os referidos no n. 1
do art. 1096. CC: necessitar o senhorio do prdio para sua habitao ou
para nele construir a sua residncia (al. a)), e propor-se ampliar o prdio
ou construir novo edifcio com aumento do nmero de locais arrendveis
(al. b)).
Note-se que o preceito aplicvel, no apenas aos arrendamentos para habitao, mas tambm, em princpio, aos arrendamentos para
comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal (como resulta inequivocamente do art. 1114. cfr. art. 1119.) ou outorgados para outro fim267.
Quanto ao preceituado na 2 parte da al. a) do n. 1 (necessitar o senhorio do prdio para nele construir a sua residncia), manifesto que
se refere apenas ao arrendamento rstico no rural pois, tratando-se de
arrendamento rural, o regime da denncia o dos arts. 18.-20. LARur.
A lei exceptua, porm, os prdios arrendados a casas de sade ou estabelecimento de ensino oficial ou particular (art. 1096., n. 2).
267
150
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
268
Acontece por vezes que o senhorio pede o despedimento para o termo de determinado perodo de renovao do contrato mas o ru no citado com a antecedncia exigida
no art. 1097.: poder o tribunal decretar o despejo para o termo de perodo de renovao seguinte? Apesar de o autor no carecer de indicar de modo explcito a data para a qual pede o
despejo, e de, julgando daquela maneira, a sentena no condenar em quantidade superior
ou em objecto diverso do que se pediu (cfr. art. 661., n. 1 CPCiv), cremos que tal s ser
possvel se o autor reduzir para data ulterior o pedido de despejo inicialmente formulado (cfr.
art. 273., n. 2), possibilitando assim a atendibilidade de possveis factos supervenientes,
designadamente os referidos nas als. a) e b), do n. 1 do art. 2. da Lei n. 55/79, de 15 de
Setembro. Mas a doutrina e a jurisprudncia esto divididas sobre a questo. Na orientao
do texto, cfr. P. SOUSA, p. 172, e os Acs. do S. T. J. de 15.10.1980, no Bol. Min. Just. n. 300,
p. 376, e de 26.6.1984, no Bol. n. 338, p. 358; em sentido contrrio, cfr. A. NETO, p. 199 e o
Ac. Rel. Porto de 29.5.1979, na Col. Jur. 1979, t. 3., p. 972.
270
151
152
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Aco de despejo que neste caso no ser constitutiva mas to-s de condenao
(supra, no texto), pois tendo o inquilino aceitado o despedimento o arrendamento j ter
cessado em consequncia desse facto. Mas a soluo defendida no texto no pacfica; no
sentido de que o senhorio ter de propor uma aco real, cfr. P. SOUSA, pp. 156-157.
274
153
279
154
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Cfr. art. 469. CPCiv. Pode o autor, p. ex., propor aco tendente a denunciar o
contrato para o fim do prazo por entender que se trata de arrendamento por curtos perodos, sujeito ao regime do art. 1083., n. 2, al. b), e a que no se aplica o princpio do art.
1095. (pedido principal), mas, para o caso de assim se no entender, pedir que o contrato
seja resolvido com o fundamento do art. 1093., n. 1, al. i), 2 parte (pedido subsidirio).
282
Mas se o ru estiver ausente em parte incerta h lugar citao edital, nos termos gerais dos arts. 239. e 248. e segs.; se nesta hiptese a citao for feita em qualquer
pessoa da casa nulo todo o processado depois da petio inicial, salvando-se somente
esta (art. 194., al. a)). No caso de o inquilino residir em parte certa no estrangeiro, vale o
disposto no art. 244..
285
155
em que a tentativa de conciliao teve lugar (arts. 783. e 972., al. a));
se no contestar condenado no pedido, nos termos do art. 784., n.
2. Pode o reu, todavia, deduzir em reconveno o direito a benfeitorias
ou a indemnizao que eventualmente lhe assista286, tanto no caso de
contestar como no de no contestar o pedido287. O senhorio tem ainda a
faculdade de responder se o inquilino tiver deduzido alguma excepo
ou pedido reconvencional referente a benfeitorias, nos termos dos arts.
785. e 786., respectivamente288. Findos os articulados, observar-se-
o disposto nos arts. 508. a 511. quanto audincia preparatria, ao
despacho saneador e organizao da especificao e do questionrio
(art 787.)289. O despacho saneador pode pr termo causa, julgando a
aco procedente ou absolvendo o ru do pedido ou da instncia290; se
o processo prosseguir e a aco tiver sido contestada, o juiz organiza
no prprio despacho a especificao e o questionrio, do qual as partes
tem a faculdade de reclamar, nos termos gerais. Fixado o questionrio, a
secretaria notifica as partes para apresentarem o rol de testemunhas291
e quaisquer outras provas e, efectuadas as diligncias previstas no art.
790., designado dia para a audincia de discusso e julgamento292;
Sobre o direito que assiste ao inquilino de ser indemnizado das benfeitorias que
tenha feito, cfr. supra, n. 36. Note-se, porm, que o crdito por benfeitorias susceptvel
de compensao com a responsabilidade por deterioraes (art. 1274. CC).
286
Mas o prazo para proferir o despacho saneador aqui reduzido a dez dias, e
os advogados, na discusso oral, no podem usar da palavra mais do que uma vez (art.
787.).
289
Quando julgue procedente alguma excepo peremptria ou conhea directamente do pedido o despacho saneador tem o valor de sentena (art. 510., n. 4), de que
cabe recurso nos termos do art. 980. (infra, no texto).
290
O julgamento tanto pode ser feito pelo tribunal colectivo como pelo juiz singular:
P. SOUSA, pp. 189-191.
292
156
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
concluso o processo ao juiz, este profere a sentena, a qual, se o pedido proceder, condena o ru a desocupar o prdio e a restitui-lo ao
autor293. Se o arrendamento for para habitao, comrcio, indstria ou
exerccio de profisso liberal, da sentena cabe recurso para o tribunal
da relao294 seja qual for o valor da causa (art. 980., n. 1); nos demais
casos, a parte vencida s pode recorrer se o valor da aco de despejo
exceder a alada do tribunal de comarca, segundo as regras gerais (art.
678.)295. Ordenado o despejo por sentena com trnsito em julgado,
se o arrendatrio no entregar o prdio na data fixada na sentena o
senhorio procede respectiva execuo. No se aplicam aqui porm as
regras gerais do processo executivo para entrega de coisa certa (arts.
928. e segs.), mas o processo de mandado de despejo, regulado nos
arts. 985. a 987.296. Note-se que o mandado executado seja qual for
a pessoa que esteja na deteno do prdio (art. 986., n. 1); o executor,
porm, deve sobrestar no despejo se o detentor no tiver sido ouvido e
convencido na aco e exibir os ttulos e documentos a que se referem
as als. a) e b) do n. 2 do art. 986.297.
O recurso, que de apelao, tem efeito suspensivo se a sentena tiver decretado o despejo (art. 980., n. 2).
294
157
Note-se que a excepo no vale para a doao que pode ter sido feita, justamente, para permitir ao donatrio a denncia do contrato.
299
Ou seja (segundo parece): casa sobre a qual o senhorio tem um direito real (de
propriedade, usufruto, etc.) que lhe d a possibilidade de utilizar a casa para sua habitao. Segundo P. LIMA - A. VARELA, cit., p. 377, a exigncia do prazo de um ano respeita
apenas casa arrendada e no casa prpria, mas a letra do preceito equvoca e a
razo da lei (infra, no texto) parece valer igualmente para os dois casos.
300
A diferena de regime tem a sua explicao, naturalmente, nas maiores facilidades de transportes existentes na rea das duas cidades.
301
manifesto que a expresso h mais de um ano est deslocada, devendo inserir-se no incio do texto, a seguir a no ter. Um entendimento literal da disposio conduziria ao absurdo do senhorio poder denunciar o contrato, embora tivesse casa arrendada na
localidade, desde que o arrendamento durasse h menos de um ano.
302
158
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
tambm funcionar aqui como elemento dissuasor do senhorio, que talvez assim no se disponha a vender o prdio prprio ou a denunciar o
contrato do prdio que tomara de arrendamento, sabendo que, caso o
fizesse, teria de aguardar um ano para denunciar o contrato do prdio
que dera de arrendamento, com fundamento em necessidade do prdio
para sua habitao303.
Por ltimo, a al. c) do art. 1098. requer que o senhorio no tenha
usado ainda da faculdade que o art. 1096., al. a) lhe concede304.
Tendo o senhorio diversos prdios arrendados, s poder denunciar o contrato relativamente quele que, satisfazendo as necessidades
de habitao prpria e da famlia, esteja arrendado h menos tempo (art.
1098., n. 2).
Trata-se, quanto a todos os requisitos mencionados, de factos constitutivos do direito de denncia do senhorio, sendo a este que incumbe,
portanto, o onus probandi dos vrios factos referidos nas trs alneas do
n. 1 do art. 1098. (art. 342., n. 1). Conforme a jurisprudncia tem entendido, dever o senhorio, todavia, alegar e provar ainda, e at antes de
mais nada (art. 1096., al. a)), que necessita do prdio para sua habitao305, cumprindo avaliar desta necessidade em face das circunstncias
do caso306. A exigncia, que a jurisprudncia vem a fazer, de alegao e
prova autnomas da necessidade da casa parece-nos plenamente justificada. No pode pretender-se que a prova da necessidade resulte, implicitamente, da prova dos requisitos expressos nas trs alneas do n. 1
Note-se que as hipteses visadas no texto caem agora, de alguma maneira, no
mbito do art. 4. da Lei n. 55/79, que no permite a denncia do contrato ao senhorio que
tenha criado intencionalmente os requisitos do art. 1098. CC.
303
O preceito j tem sido objecto de interpretao restritiva no sentido que s proibiria ao senhorio usar uma segunda vez da faculdade do art. 1096., al. a) relativamente
ao mesmo prdio ou na mesma localidade, mas no parece muito claro que semelhantes
restries letra da lei correspondam ao seu esprito.
304
159
As excepes previstas no art. 2., n. 1 da Lei n. 55/79 no podero ser invocadas, todavia, perante o senhorio que, sendo j proprietrio, comproprietrio ou usufruturio
da unidade predial data de arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado h
menos de um ano ao pas, depois de ter estado emigrado durante pelo menos dez anos
(art. 3.).
308
160
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Deve ter-se em conta que o art. 42. da Lei n. 46/85 alterou a redaco dos 1.
e 2. do art. 5. da Lei n. 2088, elevando a indemnizao pela suspenso e pela resoluo
do arrendamento habitacional para duas e dez vezes, respectivamente, a renda anual
data da sentena de despejo.
309
161
3.
RESOLUO
Note-se que o princpio no vale em relao aos arrendamento por curtos perodos ou para outros fins espaciais transitrios previstos no art. 1083., n. 2, al. b), aos
quais no se aplica o art. 1093. (art. 1083., n. 3).
311
162
ARRENDAMENTO
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167
1978. na Rev. Ord. Advog., 1979, pp. 163 ss.; P. FURTADO, 415-431; ORLANDO DE CARVALHO, Alguns aspectos da negociao do estabelecimento, RLJ. 117., pp. 331-333, e 118., pp. 229-233: P. LIMA - A. VARELA,
Cd. civ. anot., vol. 2., 3. ed., anot. art. 1094. M. FROTA, 310-314.
Nos termos do art. 1094., o direito de resoluo caduca se no for
exercido dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe
serve de fundamento317.
O princpio no suscita dificuldades quando a causa de pedir invocada um facto instantneo, mas a sua aplicao as causas que se traduzem em violaes contratuais repetidas ou duradouras cedo comeou
a dividir a jurisprudncia.
O preceito foi interpretado de duas maneiras.
Segundo uma interpretao, no caso de violaes contratuais repetidas (v. g., falta de pagamento da renda) o prazo de ano contar-se-ia a
partir da data em que o senhorio tivesse conhecimento da primeira dessas violaes, e no caso de violaes duradouras ou continuadas (v.g.,
falta de residncia permanente) a partir da data em que o fundamento de
resoluo do contrato se verificasse, com o conhecimento do senhorio, e
o direito de pedir o despejo comeasse a poder exercer-se318.
Segundo outra interpretao, no caso de violaes contratuais repetidas o prazo de caducidade de um ano correria separadamente para
cada uma delas, de modo que, se as infraces se repetissem, o direito
de pedir o despejo poderia sempre continuar a exercer-se com base nas
infraces de que o senhorio tivesse conhecimento h menos de um ano.
E tratando-se de infraces duradouras ou continuadas o prazo renovarA caducidade no de conhecimento oficioso, tem de ser invocada pelo arrendatrio na contestao, de acordo com as regras gerais (arts. 333., n. 2 CC e 489.
CPCiv.). Tratando-se de matria no subtrada disponibilidade das partes, o regime de
caducidade do art. 1094. reveste porm carcter supletivo (art. 330.): cfr. a este prepsito
M. FROTA, pp. 310-311. No que se refere ao onus probandi cabe ao arrendatrio a prova
de j ter decorrido o prazo do art. 1094., como resulta inequivocamente do art. 343., n.
2. Note-se que a doutrina consagrada neste preceito vem na linha do Assento do S. T. J. de
22 de Maro de 1946, tirado ainda na vigncia da Lei n. 1662, de 4 de Setembro de 1924,
segundo o qual era ao inquilino que cumpria alegar e provar que a aco de despejo fundada em qualquer das situaes referidas nos 6. e 8. do art. 5. daquela lei (sublocao indevida e aplicao do prdio para fim diverso do convencionado) fora intentada fora
do prazo estabelecido naqueles pargrafos. O assento est publicado na RLJ, ano 78.,
pp. 407 ss., com anotao de M. ANDRADE que ainda hoje se reveste de muito interesse.
317
Cfr., p. ex., o ac. da Rel. de Lisboa de 16 de Junho de 1973, no Bol. Min. Just.,
n. 228, p. 264.
318
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169
Claro, porm, que o simples decurso do prazo do art. 1094. no constituiria facto
concludente (cfr. art. 217., n. 1) no sentido de que o senhorio tivesse dado o seu assentimento tcito situao criada.
322
324
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ARRENDAMENTO
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No que respeita jurisprudncia merece destaque o Ac. da Relao de vora de 12 de Julho de 1984326, o qual, na orientao de ANTUNES VARELA a que se aludiu327, decidiu que apesar do Assento de 3 de
Maio de 1984 h que excepcionar aqueles casos onde se verifique violao aos valores basilares da sociedade portuguesa actual e nos quais
o prazo se deve contar somente a partir do seu termo, no podendo o
decurso do prazo de ano e dia retirar o direito que ao titular assiste de
pr cobro a situaes imorais ou perturbadoras da paz e ordem pblicas,
e entendeu, nesta conformidade, que o senhorio podia pedir o despejo
com fundamento em falta de residncia permanente embora a situao
fosse do seu conhecimento h mais de dois anos328.
Ao lado da caducidade por decurso do prazo, nos termos do art.
1094. CC, h a ter em conta a caducidade do direito de resoluo por
cessao da causa, a que se referem os arts. 18.-21. do Decreto-lei
n. 293/77, de 20 de Julho.
A caducidade por cessao da causa opera apenas nos casos previstos nas als. d) a g) do n. 1 do art. 1093. CC em que, verificado o
respectivo condicionalismo e proposta aco de despejo, poder o ru,
mesmo que o direito de resoluo ainda no tenha caducado pelo decurso do prazo do art. 1094., pedir a declarao de caducidade do mesmo
direito se provar que a causa de resoluo cessou e se dispuser a caucionar clusula penal, de montante a fixar pelo juiz, para obstar repeti-
326
327
173
72. Processo.
O meio prprio para fazer cessar imediatamente o arrendamento
por qualquer fundamento que d ao senhorio o direito de pedir a resoluo do contrato aco de despejo (art. 971. CPCiv.), que segue os
termos do processo sumrio com as especialidades constantes dos arts.
972. e segs. O desenho geral do processo de despejo imediato o mesmo do processo de despejo mediato ou diferido, ao qual j fizemos referncia330, mas com as especialidades que convm ao caso. O pedido de
despejo com fundamento em falta de pagamento das rendas (art. 1093.,
n. 1, al. a))331 oferece particulares dificuldades no plano processual, a
algumas das quais j se aludiu a propsito do depsito de rendas332, mas
no possvel entrar aqui na sua analise333.
Conforme vimos atrs, na sentena que declare o despejo do prdio
urbano arrendado para habitao pode o juiz ordenar o diferimento da desocupao do prdio, de harmonia com os arts. 1.-17. do Decreto-lei n.
293/77, de 20 de Julho. O diferimento pode ser ordenado pelo juiz quando
o contrato tenha sido denunciado pelo senhorio, nos termos do art. 1096.,
329
Note-se que o ru s pode aproveitar uma vez do benefcio do art. 18. (art. 21., n. 1).
330
174
332
333
ARRENDAMENTO
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n. 1 CC, ou quando tenha sido resolvido com fundamento nas als. a)334,
d) a g) e j) do n. 1 do art. 1093. (art. 1., n. 1 do Decreto-lei n. 293/77);
para alm destes casos, pode ainda o juiz diferir a desocupao do prdio
se o ru alegar e provar que a execuo imediata do despejo lhe causa
prejuzo muito superior vantagem conferida ao autor (art. 17., n. 1).
O diferimento da desocupao pode ser requerido por qualquer dos
interessados a que se refere o art. 4., n. 1 ou pelo Ministrio Pblico, ou
ordenado oficiosamente pelo juiz (art. 4., n. 2), sendo o pedido processado nos termos dos arts. 5. e segs. No juzo sobre o diferimento, deve o
juiz tomar em conta os factores referidos no art. 3.. O prazo para a desocupao fixado pelo tribunal de acordo com as circunstncias: tratando-se
de denncia do contrato no deve o prazo exceder seis meses a contar do
trnsito em julgado da sentena335, que acrescem, porm, aos trs meses
a que se refere o art. 1097. CC (art. 1., n. 3); nos casos de resoluo em
que o juiz pode ordenar o diferimento da desocupao, o prazo no deve
ser excedente a um ano (art. 1., n. 1).
175
4.
CADUCIDADE
Note-se em, que a lei fala ainda de caducidade para designar a situao prevista
no art. 1793., n. 2, a que j se fez referncia noutro lugar.
337
176
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
O Ac. do S. T. J. de 15 de Abril de 1975 (Bol. Min. Just. n. 246, p. 143) decidiu que
a notificao no pode ser feita na prpria aco de despejo proposta com fundamento
em caducidade do contrato, mas no se v razo para o inquilino no poder notificar a o
senhorio de que pretende manter o contrato de arrendamento. Cfr. S CARNEIRO (J. G.),
Breves reflexes sobre a nova legislao locativa, na Rev. dos Trib., 93., p. 439, nota (15).
340
177
Foi o Decreto-lei n. 67/75, de 19 de Fevereiro, que concedeu ao arrendatrio a possibilidade de, em casos como os referidos, evitar a caducidade do arrendamento mediante notificao judicial do locador, nos termos
expostos, introduzindo, assim, uma medida de proteco de largo alcance
social pois aqueles casos ocorrem com muita frequncia na prtica.
O confronto entre os n.s 2 e 3, acrescentados ao 1051. CC pelo
Decreto-lei n. 67/75, e a nova formulao do Decreto-lei n. 328/81 (mantida, fundamentalmente, na Lei n. 46/85), que deu outra redaco ao n.
2 e suprimiu o n. 3 do preceito, mostram que a legislao mais recente
manteve a ideia fundamental do diploma de 1975 mas com algumas alteraes que importa pr em evidncia.
Assim, a lei no prev agora a possibilidade de o senhorio pedir
actualizao da renda, possibilidade que era expressamente admitida
na verso inicial do preceito (art 1051., n. 2, na redaco do Decreto-lei
n. 67/75, de 19 de Fevereiro). Poderia pensar-se que o contrato ficasse
sujeito ao regime de renda condicionada (como seria razovel), mas o
caso no est previsto no art. 7. da Lei n. 46/85 e a soluo careceria
por isso de base legal.
Por outro lado, a excepo regra de caducidade do art. 1051., n.
1, al. c) prevista no n. 2 do mesmo artigo restrita ao caso de arrendamento urbano (art. 1051. n. 2) e rural (art. 22., n. 2 LARur)342, valendo,
pois, quanto locao em geral aquela regra de caducidade.
O regime institudo pelo Decreto-lei n. 67/75, em que, muitas vezes, o arrendamento no caducar por extino do direito ou dos poderes
legais de administrao com base nos quais o contrato foi celebrado,
confere menos interesse hiptese, prevista no art. 1034., n. 1, al. b),
de o arrendatrio haver contratado na ignorncia de que o prdio arrendecorridos 180 dias sobre a data em que teve conhecimento do facto determinante da
caducidade. A notificao judicial ao senhorio no prazo legal constitui facto impeditivo do
direito ao despejo com fundamento em caducidade do contrato, cuja prova incube pois ao
ru, nos termos do art. 342., n. 2 CC.
No que se refere ao arrendamento florestal h que ter em conta o art. 19., n. 1
LAFlor, segundo o qual o contrato se mantm independentemente de qualquer comunicao
ao senhorio, embora o arrendatrio possa denunciar o contrato se lhe aprouver, nos termos
do art. 18. (infra, n. 105). Trata-se de regime mais favorvel ao arrendatrio, o qual, no caso
de arrendamento urbano e rural, poder, por desleixo ou desconhecimento, no notificar o
senhorio no prazo do art. 1051., n. 2 CC. certo que os 180 dias correm a partir da data
do conhecimento pelo arrendatrio do facto determinante da caducidade, mas o nus da
prova do conhecimento efectivo incumbe ao arrendatrio (supra, nota (341)), que pode no
conseguir fazer essa prova.
342
178
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
dado pertencia ao usufruturio, herana indivisa, ao filho menor do locador, etc., e lhe terem advindo prejuzos em consequncia desse facto.
Uma tal possibilidade continua todavia a existir, quer o arrendamento em
questo venha a caducar, quer o contrato no caduque por o arrendatrio ter vindicado a sua posio contratual nos termos e dentro do prazo
do art. 1051., n. 2. Se o arrendatrio ignorava que o locador no tinha a
plena propriedade do prdio arrendado, poder pedir-lhe indemnizao
dos danos causados343.
d) Morte do locatrio, salvo conveno escrita em contrrio.
J vimos atrs que o arrendamento para habitao no caduca,
porm, por morte do primitivo arrendatrio (ou daquele a quem tiver sido
cedida a sua posio contratual) se lhe sobreviver cnjuge no separado
judicialmente de pessoas e bens ou de facto, se o arrendatrio deixar
parentes ou afins na linha recta com menos de um ano ou que com ele
vivessem pelo menos h um ano, ou ainda, tratando-se de arrendatrio
no casado ou separado judicialmente de pessoas e bens, se lhe sobreviver pessoa que, data da morte, vivesse com ele em unio de facto h
mais de cinco anos. O direito ao arrendamento transmite-se nestes casos
a essas pessoas nos termos e pela ordem do art. 1111., n. 3, embora os
sucessores possam renunciar transmisso comunicando a renncia ao
senhorio no prazo de 30 dias.
No se verificando este caso excepcional em que a posio de inquilino se transmite, mantendo-se, portanto, o arrendamento, a morte do
arrendatrio faz caducar o contrato, segundo a regra do art. 1110., n. 1,
2 parte.
Deve ter-se em conta, porm, o direito a novo arrendamento conferido pelo art. 28. da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro, no caso de caducidade do arrendamento para habitao por morte do locatrio (art.
1051., n. 1, al. d)), porque se trate de inquilino no primitivo ou porque,
tratando-se do primitivo inquilino, no lhe sobreviva qualquer das pessoas referidas nos n.s 1 e 2 do art. 1111..
O direito a novo arrendamento conferido, em primeiro lugar, s
pessoas referidas na al. a) do n. 1 do art. 1109. CC, desde que convivam com o inquilino h mais de cinco anos, com excepo das que
O incumprimento do contrato (art. 1032.) resultar de o locador no ter informado o locatrio, como lhe cumpria, da situao existente e da qualidade em que contratara.
343
179
180
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seria um verdadeiro absurdo que a lei tivesse dado melhor proteco ao arrendatrio nas aces ou execues pendentes (em que, inclusivamente, o despejo j podia
ter sido decretado ao abrigo da legislao ento em vigor) do que nas aces que viessem
a ser intentadas de futuro. Embora se tratasse de norma transitria, do art. 2. parecia,
pois, poder inferir-se um princpio geral, no sentido de que as aces de despejo propostas com fundamento em caducidade do arrendamento por morte do arrendatrio deviam
suspender-se se o direito de preferncia fosse exercido no decurso da aco por alguma
das pessoas a quem a lei concedia esse direito, princpio geral que o art. 2. teria querido
aplicar mesmo s aces ou execues pendentes.
345
A situao tornou-se por isso mais embaraosa quando caiu esse pressuposto,
com a revogao da Lei do Arrendamento de 1974 pelo Decreto-lei n. 148/81, de 4 de
Junho. Claro que o problema hoje destitudo de interesse, mas no deixaremos de referir
que, segundo nos quer parecer, a soluo se manteve fundamentalmente inalterada, pois
tendo sido revogado o Decreto-lei n. 445/74, mas no o Decreto-lei n. 420/76, no qual
estava pressuposta ou subentendida uma obrigao de arrendar nos termos expostos, da
revogao do Decreto-lei n. 445/74 s resultava que o senhorio no tinha em princpio
346
181
Note-se, porm, que as pessoas a que se refere o art. 28., sucessivamente e pela
ordem a estabelecida, tm direito de preferncia na venda, nos termos do art. 30. da Lei
n. 46/85.
348
182
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
183
349
Sobre a indemnizao devida ao locatrio pela entidade expropriante, cfr. infra, n. 77.
O facto de, falecido o arrendatrio, um terceiro ter entrado no gozo da coisa no obsta
pois caducidade; tem de ser o prprio locatrio a manter-se nesse gozo pelo lapso de um ano.
351
A oposio do senhorio pode ser manifestada por qualquer meio, nos termos
gerais do art. 217.. Note-se que a aco de despejo com fundamento em caducidade no
tem de ser proposta no prazo do art. 1056.; pode ser proposta mais tarde, desde que o
senhorio se tenha oposto ao gozo do arrendatrio em tempo oportuno.
352
184
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
185
186
79. Processo.
O art. 970. do Cd. Proc. Civ. considera competentes os meios
regulados nos artigos antecedentes ou seja, o aviso extrajudicial, a
notificao judicial avulsa e a aco de despejo para obter a entrega
do prdio com fundamento na caducidade do arrendamento, sem necessidade de aguardar o fim do prazo do contrato ou da renovao. A aco
de despejo imediato pois o meio a utilizar quando o arrendatrio no
aceite o despedimento358. Mas o despejo s poder tornar-se efectivo
(art. 970., n. 4) depois de a restituio do prdio ser exigvel nos termos
dos arts. 1053. e 1116. CC, que j tivemos oportunidade de referir359.
358
Cfr. ALBERTO DOS REIS, na Rev. Leg. Jur., 80., pp. 33 ss.
359
Supra, n. 76.
Parte II
ARRENDAMENTO
RURAL E FLORESTAL
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Captulo I
ARRENDAMENTO RURAL
Seco I
CONSTITUIO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Para alguns desenvolvimentos, cfr. P. LIMA - A. VARELA, anot. art. 1064. e GOUCHA SOARES, S PEREIRA e NUNES MELRO, Arrendamento rural I (1977), p. 13.
360
361
191
81. Modalidades.
O contrato de arrendamento rural pode ser feito a empresrio agrcola ou a agricultor autnomo, considerando-se agricultor autnomo,
nos termos do art. 3., n. 4 LRAgr363, o titular de uma explorao do tipo
familiar quando esta empresa agrcola constituda por uma pessoa singular que, permanente e predominantemente, utiliza a actividade prpria
ou de pessoas do seu agregado domstico, sem recurso ou com recurso
excepcional ao trabalho assalariado. Trata-se de uma distino fundamental, que releva, nomeadamente, para os efeitos dos arts. 5., 17. e 18.
362
363
192
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
193
bitual e uma cpia dos Servios Reginais do MAPA (art. 3., n. 2), um
terceiro fica em poder do senhorio e o quarto em poder do arrendatrio.
O contrato no est sujeito a registo qualquer que seja o prazo estipulado, como resulta dos arts. 3., n. 5, LARur e 2., al. m) do Cd. Reg.
Predial. Nos termos daquela disposio, fica o contrato de arrendamento
rural isento de selo e de qualquer outro imposto, taxa ou emolumento; o
regime pois diverso do arrendamento urbano que est sujeito a imposto
de selo (supra, n. 39).
Seco II
CONTEDO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
Subseco I
PRELIMINARES
84. Contedo legal e contedo convencional da relao de arrendamento rural.
O art. 4. LARur, que contm extenso nmero de clusulas proibidas, constitui importante limitao possibilidade de os contraentes
darem relao de arrendamento um contedo convencional.
Subseco II
A PRESTAO DO SENHORIO
194
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
370
A deciso dos servios deve ser proferida no prazo de 90 dias a contar a recepo do pedido, depois de ouvidas as partes ou os seus representantes (art. 14., n. 1), e
comunicada ao senhorio e ao arrendatrio (n. 5).
371
195
Regime idntico vale quanto ao arrendamento para comrcio, indstria ou exerccio de profisso liberal, em que s gozam de direito de preferncia na venda ou dao
em cumprimento do prdio arrendado os inquilinos que exeram a respectiva actividade h
mais de um ano (arts. 1117., n. 1 e 1119. CC).
374
196
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Subseco III
A PRESTAO DO ARRENDATRIO
377
Cremos, porm, que no ser vlido estipular o pagamento da renda em moeda especfica ou em moeda estrangeira: no art. 7., n. 1 LARur, em dinheiro significa
pois em escudos. Nem se compreendia que tais clusulas que possibilitariam uma
actualizao incontrolada do montante da renda fossem nulas no arrendamento urbano e j fossem vlidas no arrendamento rural. Note-se tambm que, como decorre
dos princpios gerais (art. 762. CC), se se tiver fixado a renda em dinheiro no pode o
arrendatrio pagar em gneros ou vice-versa; uma tal faculdade alternativa s existiria
se tiver sido convencionada entre as partes.
379
197
Vale aqui regime idntico ao da parceria agrcola (art. 31., n. 1): se a renda for
fixada parcialmente em gneros, estes no podem ser mais de trs das espcies produzidas
no prdio arrendado (art. 7., n. 3). Note-se que a lei no esclarece que parte da renda pode
ser fixada em gneros; claro, porm, que tal parte no pode ser to grande que a clusula
aparea como fraudulenta, subvertendo, por assim dizer, o princpio do art. 7., n. 1, o qual,
no interesse do arrendatrio, no permite que a renda seja fixada simplesmente em gneros.
381
A portaria pode referir ainda o valor mximo da renda dos edifcios, dependncias, instalaes ou outros equipamentos fixos eventualmente abrangidos no contrato, reportando esse valor unidade de rea considerada (art. 9., n. 4).
384
198
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
e ecolgicos, pragas de natureza excepcional, etc.) e a diminuio da capacidade produtiva tiver carcter duradouro plurianual, pode o arrendatrio obter, em alternativa com a resoluo do contrato, uma reduo da
renda estipulada (art. 10.). O pedido de reduo da renda processado
nos termos do art. 11..
Por outro lado, as rendas convencionadas em dinheiro ou a sua
parte em dinheiro podem ser actualizadas anualmente. A iniciativa da
actualizao, nos termos do art. 8., n. 1, pode ser de qualquer das partes, mas bvio que na prtica o senhorio que pede sempre ou quase
sempre a actualizao. No existindo aqui coeficientes legais de actualizao da renda, como no arrendamento urbano, a aplicao do princpio
suscita todavia dificuldades. Em regra a actualizao faz-se por acordo;
na falta de acordo a renda fixada pelo senhorio e, se o arrendatrio
se opuser, o tribunal decidir. A renda fixada pelo senhorio, desde que
respeite os limites das tabelas legais, vigorar, porm, at ao trnsito em
julgado da deciso (art. 8., n. 2).
O pagamento da renda anual (art. 7., n. 4) e deve fazer-se na
data estabelecida no contrato e em casa do senhorio385, a menos que
no contrato se estipule outro lugar de pagamento (art. 7., n. 5). No pode
convencionar-se em caso algum a antecipao do pagamento (art. 7., n. 4).
Se o arrendatrio no pagar a renda na data do vencimento incorre
em mora, podendo o senhorio, decorridos noventa dias sobre aquela data,
pedir a resoluo do contrato e ainda as rendas em atraso, com juros de
mora taxa de juro legal (art. 12., n. 1)386. So estes os efeitos da mora.
O arrendatrio pode todavia obstar ao despejo se, at ao encerramento da
discusso em primeira instncia, proceder ao pagamento da renda ou das
rendas em falta, acrescidas de juros de mora taxa oficial das operaes
passivas respeitantes ao perodo de um ano e um dia (art. 12., n. 3)387.
Mas se a renda for fixada parcialmente em gneros estes devem ser entregues
ao senhorio na sede da explorao agrcola do prdio arrendado (art. 8., n. 2).
385
386
199
Cfr., todavia, o art. 16., in fine, que obriga o arrendatrio a cumprir com as obrigaes normais de cultivador.
388
200
ARRENDAMENTO
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Subseco IV
CONTEDO CONVENCIONAL DA RELAO DE ARRENDAMENTO
201
202
391
392
ARRENDAMENTO
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Seco III
MODIFICAO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
394
A dvida punha-se em face do art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, que considerava substitudo um conjunto de artigos da Lei n. 75/77 em que se compreendia o art. 22.,
o que levou a jurisprudncia a entender que o preceito estava revogado, pelo que, na falta de
disposio especial em contrrio, o arrendamento rural caducaria, nos termos gerais das als.
c) e d) do n. 1 do art. 1051. CC, por cessar o direito ou findarem os poderes legais de admi395
203
nistrao com base nos quais o contrato fora celebrado (Ac. Rel. Coimbra de 26 de Outubro de
1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 69) ou por falecimento do arrendatrio (Ac. Rel. vora de 1 de Julho
de 1982, Col. Jur. 1982, t. 4, p. 271, e Ac. Rel. Porto de 6 de Outubro de 1983, Col. Jur. 1983, t. 4,
p. 482). Estvamos porm em franca oposio a esta orientao jurisprudencial, que merecera
a concordncia de ANTUNES VARELA (Cd. Civ. anot., vol. 2, 3 ed., p. 482). A referncia ao
art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de 3 de Dezembro, procedia de manifesto
lapso, que ao intrprete cumpria rectificar mediante interpretao correctiva do preceito. A Lei
n. 76/79 teve por base os projectos de lei n.s 135/I e 155/I, do PCP e do PS, respectivamente,
projectos que foram aprovados na generalidade na sesso da Assembleia da Repblica de 23
de Fevereiro de 1979 e na especialidade na sesso de 20 de Julho seguinte, e que tiveram em
vista fundamentalmente, um e outro, introduzir algumas alteraes na disciplina da denncia
do contrato de arrendamento rural pelo senhorio, de um modo geral no sentido de conceder
melhor proteco ao interesse do arrendatrio. Foi nesta conformidade que, nos termos do art.
1. da Lei n. 76/79, o art. 6. da Lei n. 76/77 foi substitudo pelo novo art. 6.; os arts. 18.,
19. e 20. pelos novos arts. 18., 18.-A, 18.-B, 19., 19.-A, 19.-B, 20. e 21.; etc. Acontece,
porm, que tendo sido igualmente substitudo o art. 21. da Lei n. 76/77, referente s causas de
resoluo do contrato, pelo novo art. 22. o legislador se equivocou, mencionando o art. 22. no
conjunto de artigos da Lei n. 73/77 que teriam sido substitudos. Tratava-se, como dizemos
de um ostensivo erro de escrita, que s havia naturalmente que rectificar. No havendo, como
no havia, no novo articulado da lei, qualquer disposio respeitante aos problemas que o art.
22. pretendia solucionar (transmisso da posio contratual do senhorio e do arrendatrio nas
vrias hipteses a previstas), no fazia sentido a substituio do antigo pelo novo texto. Nem
tinha fundamento a suposio, que a jurisprudncia vinha a admitir acriticamente, de que o legislador de 1979 tivesse pretendido substituir o art. 11. pelas disposies gerais da locao,
as quais valeriam aqui sem restries, no tocante queles problemas, por falta de disposio
especial que estabelecesse regime diverso. Sem falar de quanto seria contrria ao esprito do
legislador de 1979 uma soluo como a referida, a verdade que os projectos de lei n.s 135/I
e 155/I no continham qualquer proposta de alterao do regime do arrendamento rural relativamente s matrias a que o art. 22. se reportava, e que na discusso daqueles projectos
de lei na Assembleia da Repblica, na generalidade e na especialidade, discusso que pode
seguir-se no Dirio da Assembleia da Repblica, I Srie, de 16, 21 e 23 de Fevereiro, 29 de
Junho e 20 de Julho de 1979, sobre tais matrias no se disse uma s palavra. Por ltimo, seria
verdadeiramente inimaginvel que o legislador de 1979 tivesse querido aplicar ao arrendamento rural o princpio de caducidade da al. d) do n. 1 do art. 1051. CC, no admitindo em caso
algum a transmisso do direito ao arrendamento por morte do arrendatrio, a qual, mesma
antes das leis do arrendamento rural de 1977 (art. 22.) e 1975 (art. 21.), j era aceite, se bem
que em termos mais restritos, no art. 1076. do Cdigo Civil de 1966 e na Base VIII da Lei n.
2114, de 15 de Junho de 1962. Fundamentalmente por estas razes entendamos que devia
ter-se como no escrita a referncia ao art. 22. da Lei n. 76/77 no art. 1. da Lei n. 76/79, de
3 de Dezembro.
204
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Note-se que o art. 23., n. 1 LARur no prev expressamente, como o art. 1111.,
n. 1 CC, a possibilidade de o direito ao arrendamento se transmitir aos parentes ou afins
na linha recta com menos de um ano, mas cremos que a soluo deve ser a mesma nas
duas modalidades de arrendamento. O art. 23. tecnicamente to deficiente que no
pode asseverar-se que as alteraes que introduziu no art. 1111. CC, no qual visivelmente
se inspirou, traduzem deliberadas alteraes de fundo (a presuno a que se refere o art.
9., n. 3, 2 parte CC ser aqui menos consistente). Por outro lado e independentemente
desta considerao, seria manifestamente injusto excluir a transmisso do direito ao arrendamento aos parentes ou afins com menos de um ano de idade a pretexto de que eles ainda no viviam h um ano com o falecido arrendatrio. A lei ter querido evitar que parente
ou fins do arrendatrio viessem viver com ele pouco antes do falecimento a fim de lhe sucederem o direito ao arrendamento, e exigiu, por isso, um requisito de convivncia durante
um ano; mas esta exigncia no pode fazer-se, razoavelmente em relao aos parentes
ou afins com menos de um ano de idade (ainda que, logicamente e segundo nos quer
parecer, a lei devesse ter exigido, relativamente aos parentes ou afins com menos de um
ano, que estes tivessem vivido com o falecido arrendatrio desde a data de nascimento).
398
de notar que o art. 23., n. 1, tambm no exige, como o art. 1111., n. 2 CC,
que o falecido arrendatrio fosse no casado ou separado judicialmente de pessoas e
399
205
95. Subarrendamento.
O regime idntico ao que vale quanto cesso da posio
contratual. Salvo acordo escrito do senhorio, o subarrendamento
proibido, tanto o total como o parcial (art. 13., n. 1)401; o subarren-
bens. Cremos, porm, que tal exigncia deve fazer-se igualmente no mbito de arrendamento rural. Alm de ser cabida, de novo, observao relativa deficincia tcnica do art.
23. LARur, a proteco unio de facto adulterina no se harmonizaria com o princpio
geral que parece poder extrair-se das poucas normas em que a legislao civil concede
uma proteco especfica unio de facto (arts. 1111., n. 2 e 2020. CC).
Com efeito, o art. 1111., n. 5 no diz que as pessoas a quem o arrendamento
se transmitir devam comunicar ao senhorio a morte do primitivo inquilino ou do cnjuge
sobrevivo sob pena de caducidade: supra, p. 132.
400
206
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Seco IV
EXTINO DA RELAO DE ARRENDAMENTO
97. Denncia pelo senhorio. Requisitos da denncia; obrigaes do senhorio denunciante e respectiva sano.
A matria est regulada nos arts. 17.-20. LARur, em que a lei
distingue conforme o senhorio se encontre ou no numa das situaes
previstas nos arts. 17. e 20..
Em termos gerais, se o senhorio se encontrar numa destas situaes
goza de posio privilegiada, podendo denunciar o contrato sem que assista ao arrendatrio o direito de se opor denncia; no se encontrando
o senhorio em qualquer das situaes particulares previstas nos arts. 17.
207
Assim, o emigrante que tenha comprado o prdio que o vendedor dera de arrendamento no pode denunciar o contrato nas condies do art. 17..
405
A lei fala em necessitar, mas queremos que apenas exige que o emigrante tenha o propsito serio de regressar ao pas, desde que o regresso j se v, seja iminente
(supra, nota (306)): tal propsito srio de regresso imediato, no caso do senhorio emigrante, j preenche o requisito da necessidade. nesta orientao que a jurisprudncia
vem decidindo em matria de arrendamento urbano (cfr., p. ex., o Ac. Rel. Coimbra de
7.7.1981, Col. Jur. 1981, t. 4, p. 15), e no se vem razes para que a soluo seja outra no
mbito do arrendamento rural. De resto, se na hiptese de o senhorio j ter regressado a
Portugal a lei no controla as razes que ele possa ter tido para regressar ao pas, como
parece resultar da segunda parte da al. b) do n. 1 do art. 17., no se compreenderia que
a lei controlasse essas razes no caso de o emigrante ainda no ter regressado, exigindo,
neste caso, uma real e efectiva necessidade de regresso ou que o regresso fosse suficientemente justificado.
406
208
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
decorrido trs anos de vigncia do contrato (art. 17., n. 4)407, sem que o
arrendatrio possa obstar a efetivao da denncia408.
O arrendatrio despedido tem direito a uma indemnizao equivalente s rendas relativas ao perodo que falta decorrer at ao termo do
prazo contratual, calculadas com base no valor da ltima renda vencida
(art. 17., n. 2).
Advirta-se, por ltimo, que o senhorio que denuncie o contrato nos
termos do art. 17. obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar directamente o prdio arrendado durante o prazo mnimo de cinco anos (arts.
17., n. 3 e 20., n. 3); no caso de no cumprir esta obrigao, o arrendatrio cujo contrato foi denunciado tem direito a reocupar o prdio, se
o desejar, e ainda a uma indemnizao pelos prejuzos eventualmente
sofridos (art. 17., n. 2).
O senhorio pode igualmente denunciar o contrato de arrendamento rural, nos termos do art. 20., para passar ele prprio (ou filhos que
satisfaam as condies de jovem agricultor estabelecidas na lei) a explorar directamente o prdio arrendado409 sem que o arrendatrio possa
opor-se denncia410. A denncia, porm, ao contrrio do que acontece
no caso anterior, s pode ser feita para o termo do prazo ou do perodo
de renovao em curso, de harmonia com as regras gerais411.
O senhorio que pretenda denunciar o contrato nos termos do art.
20. fica igualmente obrigado, salvo caso de fora maior, a explorar directamente o prdio arrendado (por si ou pelos filhos que satisfaam as condies de jovem agricultor) durante o prazo mnimo de cinco anos. No
Como se sabe, o contrato de arrendamento ao agricultor autnomo feito pelo
prazo mnimo de 7 anos, renovando-se por perodos sucessivos de um ano (art. 5.).
407
410
A denncia para explorao directa, nos termos do art. 20., constitui uma inovao da Lei do arrendamento rural de 1988, o que justifica a disposio transitria do art.
36., n. 5, segundo a qual os contratos j renovados data da entrada em vigor da lei s
podem ser objecto de denncia pelo senhorio para fins de explorao directa decorridos
quatro anos sobre o incio da ltima renovao.
411
209
Note-se que o arrendatrio despedido, no caso previsto no art. 20., no tem direito a qualquer indemnizao pelo despedimento. Soluo diversa vale no mbito do art.
17. (art. 117., n. 2), como bem se compreende, pois o senhorio emigrante pode denunciar
o arrendamento do decurso do prazo do contrato.
412
No sendo este o caso no pode opor-se denncia, o que mostra bem como
a posio do arrendatrio muito menos protegida no arrendamento rural do que no arredamento urbano.
414
Deve ter-se em conta que, tal como no caso previsto no art. 20. (supra,nota
(412)), tambm aqui a lei no concede ao arrendatrio direito a qualquer indemnizao
pelo despedimento.
415
210
ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
211
100. Caducidade.
A nica referncia caducidade a do art. 25. LARur, mas isso
no exclui, bem entendido, que o arrendamento rural caduque por aplicao das regras gerais da locao (art. 1051. CC), at onde a aplicao dessas regras no seja afastada pelas especialidades prprias desta
modalidade de arrendamento.
O que acontece, como vamos ver, que as causas de caducidade
previstas nas als. a) a e) do n. 1 do art. 1051. CC no se aplicam ou
tm escassa aplicao prtica ao arrendamento rural, compreendendo-se, por isso, que s a causa da al. f) tenha traduo expressa no art. 25.
LARur.
Assim, a causa de caducidade da al. a) s poder aplicar-se nos
casos excepcionais dos arts. 6. e 29. LARur. Em regra o decurso do prazo no faz caducar o arrendamento, apenas permitindo a qualquer das
partes denunci-lo nos limites e termos que j estudmos. A causa da
al. b) do n. 1 do art. 1051. CC no tem aplicao ao arrendamento rural
(art. 4., al. f) LARur) e a da al. c) est expressamente prevista no art.
22., n. 2. Relativamente morte do locatrio (al. d)) o art. 23. consagra
regime especial que j tivemos oportunidade de expor no lugar apropriado. Finalmente, as hipteses em que a causa de caducidade da al. e) se
aplique ao arrendamento rural so muito raras na prtica417.
Como dissemos, s a expropriao por utilidade pblica est prevista no art. 25. LARur, que distingue conforme a expropriao total ou
parcial. Se a expropriao total, o arrendamento considerado encargo
autnomo para o efeito de o arrendatrio ser indemnizado pelo expropriante; conforme dispe o n. 3 do art. 25., a indemnizao abrange o
valor dos frutos pendentes ou das colheitas inutilizadas, o valor das benfeitorias a que o arrendatrio tenha direito e os demais prejuzos emergentes da cessao do arrendamento, calculados nos termos gerais de
direito. A expropriao parcial tem os mesmos efeitos quanto parte expropriada, podendo o arrendatrio quanto parte no expropriada, optar,
em princpio, pela resoluo do contrato ou pela reduo proporcional da
Suponhamos que, por efeito da construo duma barragem, o prdio fica totalmente submerso. Casos de perda parcial (desvalorizao) do prdio no faro caducar o
contrato, s justificando reduo da renda nos termos do art. 10. LARur.
417
212
ARRENDAMENTO
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renda (art. 25., n. 4); se, porm, o valor da parte expropriada for mais
do dobro do da parte no expropriada, vale o mesmo regime da expropriao total (n. 5)418.
102. Processo.
Os processos judiciais referentes ao arrendamento rural (nomeadamente os processos de despejo, destinados a fazer valer a denncia, a resoluo ou a caducidade do contrato) tm carcter de urgncia e seguem
os termos do processo sumrio (art. 35., n. 2 LARur), excepto as aces
de preferncia, que seguem os termos do processo ordinrio ou sumrio
conforme o valor da causa, de acordo com as regras gerais (n. 1). H
sempre recurso para o tribunal da relao quanto matria de direito e o
recurso interposto da sentena que tenha decretado a restituio do prdio
tem efeito suspensivo, como no arrendamento urbano (art. 35., n. 3).
Note-se que a Lei do arrendamento rural, como lei posterior, revogou o art. 36.,
n. 4 do Cdigo das Expropriaes (Decreto-lei n. 845/76, de 11 de Dezembro), que estabelecia critrio diferente para o clculo da indemnizao.
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O Decreto-lei n. 255/82, de 29 de Junho, define o que sejam terras abandonadas, subaproveitadas ou em mau uso, e estabelece os nveis mnimos de aproveitamento das terras nas vrias situaes possveis: terras de regadio ou com disponibilidade de
gua para rega, terras de sequeiro com capacidade de uso agrcola e terras de sequeiro
com capacidade de uso no agrcola.
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Capitulo II
ARRENDAMENTO FLORESTAL
Note-se tambm que, enquanto a parceria agrcola permitida em certas condies, embora a ttulo transitrio (LARur, arts. 31. e 34.), expressamente proibida a
parceria florestal (LAFlor, art. 25.).
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
Nos termos do art. 2., n. 3 LAFlor, o arrendamento florestal pode incluir ainda,
embora sem predominncia na respectiva unidade de gesto, a criao de reas de recreio para desporto e turismo.
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ARRENDAMENTO
direito substantivo e processual
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Mas a lei exige aqui que os parentes ou afins do arrendatrio falecido vivessem
pelo menos h dois anos em comunho de mesa e habitao ou em economia comum
com ele (art. 19., n. 2), e que, sob pena de caducidade, os titulares do direito transmisso o exeram nos trs meses seguintes morte do arrendatrio, mediante comunicao
ao senhorio por carta registada com aviso de recepo.
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