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Evaluación de Proyecto

2009
Mejoramiento Eco
Eco-Turístico
Turístico
Boca del Río Maipo

Valeria Acevedo
Andrés Adell
Valentina Bórquez
Christian Cafatti
Valentina Espinoza
Max Yulis

Pontificia Universidad Católica de Chile


27/4/2009
/4/2009
TABLA DE CONTENIDOS

TABLA DE CONTENIDOS ........................................................................................................... 2

ÍNDICE DE TABLAS .................................................................................................................... 4

ÍNDICE DE FIGURAS .................................................................................................................. 7

ÍNDICE DE GRÁFICOS ................................................................................................................ 8

I. Preparación del proyecto................................................................................................ 9

I.1. Identificación del problema ........................................................................................ 9

I.2. Diagnóstico de la situación actual ............................................................................. 10

I.2.1. Identificación de área de estudio y área de influencia ....................................... 10

I.2.2. Identificación de la población objetivo .............................................................. 11

I.2.3. Demanda actual y proyectada ........................................................................... 14

I.2.4. Oferta actual y proyectada ................................................................................ 25

I.2.5. Déficit actual y proyectado................................................................................ 26

I.3. Identificación de alternativas .................................................................................... 27

I.3.1. Optimización de la situación base ..................................................................... 27

I.3.2. Configuración de alternativas de solución ......................................................... 28

II. Evaluación del proyecto................................................................................................ 31

II.1. Enfoque costo-beneficio ....................................................................................... 31

II.1.1. Identificación de beneficios ............................................................................... 31

II.1.2. Cuantificación de los beneficios ........................................................................ 32

II.1.3. Valoración de los beneficios .............................................................................. 33

II.1.4. Identificación de costos..................................................................................... 43


II.1.5. Cuantificación de costos.................................................................................... 45

II.1.6. Valoración de costos ......................................................................................... 50

II.1.7. Flujos de beneficios netos ................................................................................. 63

II.1.8. Indicadores de rentabilidad ............................................................................... 69

II.1.9. Análisis de sensibilidad...................................................................................... 80

III. Anexos ......................................................................................................................... 82

III.1. Plan de marketing ................................................................................................. 82

III.2. Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter .................................................................. 84

III.3. Análisis FODA ........................................................................................................ 86


ÍNDICE DE TABLAS

Tabla I-1. Crecimiento porcentual de la comuna de San Antonio ............................................ 12

Tabla I-2. Crecimiento anual de la población de Llo-lleo y Tejas verdes................................... 13

Tabla I-3. Turistas que alojan en la comuna de San Antonio................................................... 14

Tabla I-4. Flujo de vehículos a San Antonio ............................................................................. 16

Tabla I-5. Total vehículos de turistas ...................................................................................... 17

Tabla I-6. Alojamiento turístico .............................................................................................. 18

Tabla I-7. Demanda de turistas en la comuna de San Antonio ................................................ 19

Tabla I-8. Proyección de turistas para la ciudad de San Antonio............................................. 20

Tabla I-9. Visitas de turistas al parque .................................................................................... 21

Tabla I-10. Proyección de la población para la comuna de San Antonio .................................. 22

Tabla I-11 Demanda interna diaria ......................................................................................... 25

Tabla I-12 Demanda total diaria ............................................................................................. 25

Tabla I-13 Demanda total proyectada .................................................................................... 25

Tabla I-14 Déficit actual.......................................................................................................... 26

Tabla I-15 Déficit proyectado ................................................................................................. 26

Tabla I-16 Capacidad ociosa proyectada ................................................................................. 27

Tabla II-1. Precio de uso de las instalaciones dependientes de las estimaciones de demanda . 32

Tabla II-2. Cambios en la plusvalía de los terrenos .................................................................. 33

Tabla II-3 Ingreso etapa 0 ....................................................................................................... 33

Tabla II-4 Ingresos etapa 1 ..................................................................................................... 36


Tabla II-5 Ingreso etapa 2 ....................................................................................................... 38

Tabla II-6 Ingreso etapa 3 ....................................................................................................... 41

Tabla II-7. Precio social de la mano de obra ............................................................................ 45

Tabla II-8. Cuantificación de costos ........................................................................................ 46

Tabla II-9. Valoración de costos de inversión .......................................................................... 51

Tabla II-10. Valoración de costos operacionales etapa 0 ......................................................... 54

Tabla II-11 Valoración de costos operacionales etapa 1 .......................................................... 56

Tabla II-12 Valoracion de costos operacionales etapa 2 .......................................................... 58

Tabla II-13. Valoración de costos operacionales etapa 3 ......................................................... 60

Tabla II-14. Tarifa de agua mensual ........................................................................................ 62

Tabla II-15 Equilibrio ingreso – egreso escenario bajo ............................................................ 63

Tabla II-16. Equilibrio ingreso – egreso escenario bajo proyecto completo ............................. 64

Tabla II-17. Equilibrio ingreso – egreso escenario medio ........................................................ 65

Tabla II-18. Equilibrio ingreso – egreso escenario medio proyecto completo .......................... 66

Tabla II-19. Equilibrio ingreso – egreso escenario alto ............................................................ 67

Tabla II-20. Tabla II-16. Equilibrio ingreso – egreso escenario alto proyecto completo ............ 68

Tabla II-21. DEpreciación 3 escenarios ................................................................................... 69

Tabla II-22. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario bajo .......................................... 71

Tabla II-23. Cálculo VAN y TIR escenario bajo ......................................................................... 72

Tabla II-24. VAN social por actividad escenario bajo ............................................................... 73

Tabla-II-25. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario medio ....................................... 73

Tabla II-26. Cálculo VAN y TIR escenario medio ...................................................................... 74


Tabla II-27. VAN social por actividad escenario medio ............................................................ 75

Tabla-II-28. Flujo en proceso de crecimiento en uf escenario alto........................................... 76

Tabla II-29. Cálculo de VAN y TIR escenario alto ..................................................................... 77

Tabla II-30. VAN social por actividad escenario alto ................................................................ 79

Tabla II-32. Análisis de sensibilidad. Variación de demanda .................................................... 80

Tabla II-33. Análisis de sensibilidad. Variación de precio ......................................................... 80

Tabla II-34. Precio minimo entrada......................................................................................... 80

Tabla II-35. Demanda diaria minima. ...................................................................................... 81


ÍNDICE DE FIGURAS

Figura II-1. Estructura de costos del parque, dividido por áreas. ............................................. 45
ÍNDICE DE GRÁFICOS

Gráfico I-1. Pernoctaciones en San Antonio ............................................................................ 15

Gráfico I-2. Flujo de vehículos ............................................................................................... 17

Gráfico I-3. Crecimiento de la población nacional ................................................................... 20

Gráfico I-4. Visitas a centros turísticos en la comuna de San Antonio...................................... 21

Gráfico I-5 Demanda por actividades ponderadas .................................................................. 24


I. Preparación del proyecto

I.1. Identificación del problema

Durante los últimos veinte años, la comuna de San Antonio ha perdido destinos turísticos por
diferentes motivos, los que incluyen, entre otros, la expansión de los terrenos portuarios, los
escombros arrojados por el río en las crecidas de invierno y por sobre todo, el cierre de la playa de
Llo-lleo por motivos sanitarios. La desaparición casi total de este foco turístico, sumado a la
apreciación errónea por parte de los turistas de que el terreno se encuentra actualmente
contaminado, ha provocado que los sectores aledaños al balneario, como por ejemplo Tejas
Verdes, queden desplazados del desarrollo comunal y disminuya la inversión turística del sector.

La mayoría de los intentos por rescatar la zona han sido dirigidos a la postulación a fondos de
financiamiento, sin embargo, muchos de estos han fallado, culminando con la negativa de la
Corporación Nacional Forestal (en adelante, CONAF) a declarar la zona como Reserva Nacional
debido a los altos niveles de contaminación del río y del área de interés.

Con lo anteriormente expuesto, se define el problema como: “Deterioro progresivo de las


condiciones turísticas del borde estero y borde río en la desembocadura del Río Maipo en el
sector de Tejas Verdes, San Antonio”.

Las toneladas de escombros en la zona, la disminución del porcentaje de turistas en el


balneario de Llo-lleo y el valor del terreno por metro cuadrado (actualmente 0,263 UF/m2)1
correspondiente a la zona habitacional periférica de San Antonio, conforman el conjunto de
variables relevantes a considerar en la definición del problema.

Los efectos que trae consigo el problema detectado, son entre otros:

 Pérdida de la belleza escénica.


 Pérdida de los nichos ecológicos (flora y fauna).
 Contaminación del cauce del estero y río por escombros.
 Pérdida de identidad social con respecto al entorno.
 Costo de oportunidad por espacio público natural en desuso.

1
HABITERRA S.A. Consultores para Ministerio de vivienda y urbanismo. (s.f.). Análisis de tendencias de
localización – Sistema Urbano San Antonio.
I.2. Diagnóstico de la situación actual

I.2.1. Identificación de área de estudio y área de influencia

El área de estudio corresponde a la comuna de San Antonio, V Región de Valparaíso, Provincia


de San Antonio. Se extiende entre los 32° y 34’ de latitud sur, y desde los 70° de longitud oeste
hasta el Océano Pacífico. Consta principalmente de tres áreas urbanas: San Antonio Centro,
Barrancas y Llo-lleo; y las localidades rurales tales como: Leyda, Malvilla, Lo Gallardo, San Juan,
El Tranque y Cuncumén. Entre los elementos que estructuran la topografía de la comuna se
encuentran las terrazas costeras que abarcan prácticamente todo su litoral. Además, su territorio
posee una extensa costa que enfatiza su vocación marítima. La comuna de San Antonio cuenta
con 87.205 habitantes y su actividad económica principal es portuaria, siendo el puerto principal
de la V Región.

Las características físicas del territorio contemplan un clima templado cálido en una estación
seca prolongada en los meses de octubre a marzo, un régimen de lluvias de carácter ciclónico,
dependiendo de la intensidad de las lluvias del frente en el cual se producen, vientos estacionales
con respecto al predominio eólico, con temperaturas de borde costero que presentan una
amplitud térmica leve de 6,4 °C a 13 °C, una humedad relativa promedio es de 80% y una
nubosidad media que varía entre un índice de 2,0 en enero y 4,4 en mayo, con una media anual de
3,4 en la escala de 0 a 82.

El área de influencia corresponde a la caleta Desembocadura Río Maipo localizada en la rivera


norte del Río Maipo y la desembocadura del Estero el Sauce (33°36’56’’ LS, 71°37’14’’ LW).
Pertenece a la Unidad Vecinal N°21 de Tejas Verdes, en la localidad de Llo-lleo, comuna de San
Antonio, provincia de San Antonio, V Región de Valparaíso. Este sector corresponde a una zona de
protección 2 (ZP 2)3.

2
http://www.sanantonio.cl
3
Véase Anexo 1.
El sector de Tejas Verdes es urbano y su población la constituyen familias de escasos recursos,
cuyos jefes de hogar y familiares se dedican mayoritariamente a la pesca artesanal y actividades
turísticas, de servicios y comercio. La caracterización social de la población ligada a estas
actividades se realizó de acuerdo a un estudio efectuado por la Consultora REVELAR. Se observó
que un 23,1% tiene enseñanza básica completa, y un 15,4% enseñanza media completa del total
de la población.

Debido a la disminución de la actividad pesquera en la zona, de acuerdo a encuestas realizadas


por la misma consultora, se determinó que un 76,9% de la población en edad laboral se encuentra
cesante.

Las características físicas del territorio del área de influencia son las ya descritas para el área
de estudio.

La actividad pesquera está representada por el Sindicato de Trabajadores Independientes,


Pescadores Artesanales y Actividades Conexas Boca del Río Maipo (en adelante, el Sindicato),
fundado en 1986, que agrupa a pescadores artesanales y buzos mariscadores del sector. Se
determina que un 45% del total de pescadores artesanales del sector están asociados al sindicato
antes mencionado.

I.2.2. Identificación de la población objetivo

Dado el alcance de las dimensiones del problema planteado, la población de referencia valdría
ser todos los habitantes de la comuna de San Antonio, sin embargo frente a los problemas que se
presentan puntualmente en la localidad de Llo-lleo, la población de referencia a analizar la
constituyen los 11.643 habitantes4 de esta localidad. Definida ésta, la población objetivo se
conforma por los 850 residentes5 del sector de Tejas Verdes, Llo-lleo.

De la población de referencia no es posible determinar la fracción no afectada, ya que la falta


de desarrollo comunal impacta a toda la localidad. Ante esto, la solución al problema abarcaría a la

4
Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.
5
Diagnóstico Utilización Recursos Productivos, Pesca Artesanal, San Antonio, 2007. Codigo BIP:
30033831-1
totalidad de los habitantes sin dejar población postergada. Es posible sí, detectar la población
potencial y la con problemas. Serán entonces los habitantes del sector de Tejas Verdes la
población con problemas, debido a su proximidad al área de influencia, y al resto de la localidad de
Llo-lleo.

Proyección de Población

Debido a que no ha existido ningún evento que haya influido en el crecimiento de la población
de la comuna de San Antonio, se utilizará la variación anual de población6 para determinar el
crecimiento de la localidad de Llo-lleo y el sector de Tejas Verdes. El crecimiento porcentual de la
comuna de San Antonio se muestra en la

Tabla I-1.

TABLA I-1. CRECIMIENTO PORCENTUAL DE LA COMUNA DE SAN ANTONIO7

Comuna San Antonio


Año Total Variación Anual
2009 97.467 -
2010 98.365 0,9213%
2011 99.120 0,7675%
2012 99.868 0,7546%
2013 100.612 0,7450%
2014 101.363 0,7464%
2015 102.108 0,7350%
2016 102.666 0,5465%
2017 103.213 0,5328%
2018 103.773 0,5426%
2019 104.322 0,5290%

6
Información obtenida del Instituto Nacional de Estadística INE.

7
Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.
2020 104.877 0,5320%

De los datos obtenidos de la Tabla I-1, se calculó la variación anual porcentual de población de
la comuna de San Antonio ([Añot-Añot-1]/Añot-1). Obtenida dicha variación, se estimó que la
localidad de Llo-lleo y el sector de Tejas Verdes experimentarán el mismo crecimiento por año.
Bajo dicha hipótesis, el crecimiento anual de la población de Llo-lleo y Tejas Verdes sería la
mostrada en la

Tabla I-2.

TABLA I-2. CRECIMIENTO ANUAL DE LA POBLACIÓN DE LLO-LLEO Y TEJAS VERDES8

Tejas Verdes Llo_lleo


Variación Anual Total Tejas Verdes Total Llo-lleo
- 8509 11.64310
0,9213% 857,83 11750,27
0,7675% 864,42 11840,46
0,7546% 870,94 11929,81
0,7450% 877,43 12018,69
0,7464% 883,98 12108,40
0,7350% 890,47 12197,39
0,5465% 895,34 12264,05
0,5328% 900,11 12329,39
0,5426% 904,99 12396,29
0,5290% 909,78 12461,87
0,5320% 914,62 12528,17

8
Elaboración propia.
9
Diagnóstico Utilización Recursos Productivos, Pesca Artesanal, San Antonio, 2007. Codigo BIP:
30033831-1
10
Censo 2002, realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas INE.
I.2.3. Demanda actual y proyectada

Actualmente, las únicas actividades que se realizan en el terreno donde se emplazará el


proyecto son los paseos en bote y avistamiento de aves. La primera, cuenta con una demanda de
8.000 pasajeros transportados al año11 y la segunda, se estima en 5.000 personas12. Se debe
considerar que el potencial de la zona se ve mermado –lo que se refleja en la demanda– producto
de las precarias infraestructuras con que cuenta el sector.

Para el cálculo de la proyección de demanda de turistas se sopesaron tres metodologías


distintas con datos proporcionados del mismo número de fuentes. Se realizó de esta manera para
poder comparar resultados y así darle mayor confiabilidad y sustento al pronóstico. Finalmente,
con todos los resultados obtenidos a través de los distintos métodos, se opta por el que entrega
una menor demanda, de manera de seguir con una línea conservadora.

La primera aproximación a la demanda se realizó en base a información otorgada por el


Servicio Nacional de Turismo (en adelante, SERNATUR) sobre la cantidad de personas que alojan
en la ciudad de San Antonio anualmente para distintos años. Los datos se muestran en la Tabla I-3
y en el Gráfico I-1.

TABLA I-3. TURISTAS QUE ALOJAN EN LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Año Total Chilenos Extranjeros


2004 1.950 1.704 246
2005 1.846 1595 251
2006 1.947 1.553 394
2007 6.701 5.990 711
2008 4.005 3.522 483

11
Yavar, C. & Mora, M. (2008, agosto). Desarrollo Eco-turístico con rutas navegables y senderos guiados,
Desembocadura del Río Maipo, Comuna de San Antonio. Documento otorgado por la Secretaria de
Planificación Comunal de la Ilustre Municipalidad de San Antonio.
12
Datos estimados a partir de documentos del museo entregados por la Ilustre Municipalidad de San
Antonio.
Pernoctaciones en San Antonio
8.000

6.000

4.000

2.000

0
2004 2005 2006 2007 2008

Total Chilenos Extranjeros Promedio

GRÁFICO I-1. PERNOCTACIONES EN SAN ANTONIO

Como se puede observar en el año 2007, las pernoctaciones en la comuna de San Antonio
aumentaron al triple con respecto a los años anteriores, pero posteriormente disminuyeron en un
tercio, por lo tanto no es posible asegurar que la tendencia de alojamiento en San Antonio vaya en
aumento.

Se utilizó como supuesto que tanto las personas que alojan por razones laborales, como las
que lo hacen por motivos recreacionales, son potenciales clientes del proyecto. Debido a que no
es posible establecer una estacionalidad producto de los datos con los que se cuenta y a las
variaciones en las demandas de alojamiento, se utilizará el promedio de los últimos cuatro años
que corresponde a 3.290 personas. Además, datos de la I. Municipalidad de San Antonio13
establecen que el 49,35% de los visitantes a la comuna lo hacen por el día, por lo tanto, el 50,65%
se aloja en San Antonio. Complementando ambos informes, se infiere que el total anual de turistas
asciende a 6.496 personas.

En segundo lugar, se analizó información obtenida de la concesionaria de la Autopista del Sol


con respecto a los vehículos –exceptuando camiones de cualquier tipo– que transitan por los
peajes de acceso a San Antonio, específicamente el peaje de Melipilla 3 y Puangue. La Tabla I-4
muestra los datos para el año 2008.

13
I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis Perfil del Turista. Enviado por correo electrónico el
15 de abril de 2009.
TABLA I-4. FLUJO DE VEHÍCULOS A SAN ANTONIO

Mes Ene Feb Mar Abr May Jun


Autos 42.051 43.787 33.464 26.027 26.268 24.277

Mes Jul Ago Sept Oct Nov Dic TOTAL


Autos 28.025 25.962 28.870 28.396 30.275 37.198 374.600

Se calculó el promedio de los vehículos que ingresan por los peajes previamente mencionados
y se utilizó un valor cercano a éste como cota superior para designar a los turistas que ingresan
solamente por razones laborales14. El área sobre esta recta representa vehículos con turistas, lo
que se puede observar en la Tabla I-5 y en el Gráfico I-2.

14
Esto no es una contradicción con el supuesto anterior, el cual indicaba que los turistas que ingresan a
San Antonio por motivos de trabajo son parte de la demanda potencial, ya que se asume que las personas
de estos vehículos van a trabajar solamente por el día.
TABLA I-5. TOTAL VEHÍCULOS DE TURISTAS

Mes Autos Cota Diferencia


Enero 42.051 30.000 12.051
Febrero 43.787 30.000 13.787
Marzo 33.464 30.000 3.464
Abril 26.027 30.000 -3.973
Mayo 26.268 30.000 -3.732
Junio 24.277 30.000 -5.723
Julio 28.025 30.000 -1.975
Agosto 25.962 30.000 -4.038
Septiembre 28.870 30.000 -1.130
Octubre 28.396 30.000 -1.604
Noviembre 30.275 30.000 275
Diciembre 37.198 30.000 7.198
Promedio 31.217 Total turistas: 36.775
% de turistas: 9,82

Flujo de vehículos
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0

autos que pasan por el peaje Cota superior

GRÁFICO I-2. FLUJO DE VEHÍCULOS


Se trabajó sobre la base del escenario más pesimista, en que cada vehículo viaja una persona.
Del total de vehículos, el porcentaje de turistas del año 2008 fue de 9,82% y el promedio de los
últimos 6 años fue de 8,38%.

De aquí se obtiene que la demanda anual de turistas corresponda a 36.775 personas si se toma
en consideración sólo los datos del año 2008, y de 14.552 personas tomando el promedio de los
últimos seis años. Debido a que el año 2008 hubo una explosiva alza en el número de vehículos
que ingresó a San Antonio, se considerará el promedio como una estimación más precisa.

El tercer método está basado en el Análisis de Infraestructura de Alojamiento Turístico15


realizado por la I. Municipalidad de San Antonio, en la cual se entrega información sobre la
capacidad de camas utilizadas en recintos de hospedaje de toda índole –residenciales, hoteles,
moteles, etc. Esta información se resume en la

Tabla I-6.

TABLA I-6. ALOJAMIENTO TURÍSTICO

Mes Camas ocupadas


Enero 504,23
Febrero 491,15
Marzo 321,11
Abril 282,53
Mayo 261,60
Junio 238,06
Julio 241,98
Agosto 249,83
Septiembre 311,96
Octubre 315,23
Noviembre 319,81
Diciembre 408,75
TOTAL 3.946

15
I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis de infraestructura de alojamiento turístico. Enviado
por correo electrónico el 15 de abril de 2009.
Juntando esta información con el hecho que el 50,65% de los turistas alojan en la comuna16,
mientras que el resto la visita por el día, se puede calcular el 100% de los turistas a partir de la
información presentada en la Tabla I-6. La demanda mensual de turistas se presenta en la Tabla
I-7.

TABLA I-7. DEMANDA DE TURISTAS EN LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Mes Turistas
Enero 995,53
Febrero 969,70
Marzo 633,99
Abril 557,80
Mayo 516,49
Junio 470,00
Julio 477,75
Agosto 493,24
Septiembre 615,91
Octubre 622,37
Noviembre 631,40
Diciembre 807,01
Total 7.791

Se puede observar que el valor calculado para la estimación de la demanda de turistas es


bastante similar a la obtenida con los datos del SERNATUR, lo que le entrega mayor sustento a la
estimación.

Para el pronóstico realizado con los datos sobre vehículos que ingresan a la zona, se elaboró la
hipótesis de que gran parte de ellos sólo transitan por San Antonio pero no se detienen; luego,
ésta se toma como una demanda potencial de turistas a futuro. Siguiendo con el planteamiento
inicial, se opta por la estimación que entrega una demanda menor, la que corresponde a 6.496
personas.

Una vez calculada la cantidad de turistas que ingresan a San Antonio, es necesario estimar el
flujo a través del tiempo. Para esto, se utiliza la tasa de crecimiento poblacional de Chile y se

16
I. Municipalidad de San Antonio. (2008). Análisis Perfil del Turista. Enviado por correo electrónico el
15 de abril de 2009.
realiza una proyección a 10 años. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (en adelante, INE), la
estimación del crecimiento poblacional hasta el año 2020 es de 0,82% y se puede observar en el
Gráfico I-3. Crecimiento de la población nacional.

Tasa de crecimiento de población


20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.000

0
1995 2000 2005 2010 2015 2020
y = 1E+06x + 1E+07
crecimiento Línea de tendencia R² = 0,965

GRÁFICO I-3. CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN NACIONAL

Por lo tanto la proyección de los turistas para los próximos 10 años está dada por:

TABLA I-8. PROYECCIÓN DE TURISTAS PARA LA CIUDAD DE SAN ANTONIO

Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Turistas 6.496 6.549 6.603 6.657 6.712 6.767 6.822 6.878 6.935 6.991 7.049

Después de que se tienen las predicciones sobre la demanda turística de la comuna de San
Antonio, se procede a determinar la específica del proyecto. Para esto, en esta primera instancia,
se realizó un análisis superficial sobre las distintas atracciones turísticas de la zona que puedan
implicar una competencia al proyecto propuesto. Aunando esta información con la encuesta
“Perfil del turista”, se concluye que los lugares de mayor afluencia de turistas son: Paseo Bellamar,
Llo-lleo y la Caleta. La ponderación de las visitas a estos centros turísticos se muestra en el Gráfico
I-4.
Visitas Centros Turisticos

Otros
20%
Bellamar
Llo lleo 47%
14%

La Caleta
19%

GRÁFICO I-4.. VISITAS A CENTROS TURÍSTICOS EN LA COMUNA


UNA DE SAN ANTONIO

El proyecto
cto se enfocará en ser la cuarta atracción más visitada en la comuna, tanto para
turistas como para habitantes de la zona, por lo tanto esperamos capt
captar
ar el 10% del mercado. Se
realizó el supuesto de que cada turista asistirá al parque una sola vez durante su visita a San
Antonio. De esta manera, la demanda de visitas al parque, que es igual al 10% del número de
visitantes, corresponde a la mostrada en la Tabla I-9.. Visitas de turistas al parque

TABLA I-9. VISITAS DE TURISTAS AL PARQUE

Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Visitas de turistas 650 655 660 666 671 677 682 688 693 699 705

Por otro lado, es necesario estimar la cantidad de personas que residen en la comuna y que
visitarán
isitarán la desembocadura del Río
Río Maipo una vez que se desarrolle el proyecto.
El pronóstico para la población del año 2009 en San Antonio es de 97.739 personas y el
crecimiento esperado es de 0.64%17. Por lo tanto la proyección de habitantes en la zona para los
próximos 10 años está dada por los datos mostrados en la Tabla I-10

TABLA I-10. PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN PARA LA COMUNA DE SAN ANTONIO

Año 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Habitantes 97.739 98.365 98.995 99.628 100.266 100.907 101.553 102.203 102.857 103.516 104.178
Hombres 48.245 48.554 48.865 49.177 49.492 49.809 50.128 50.449 50.771 51.096 51.423
Mujeres 49.494 49.811 50.130 50.451 50.774 51.098 51.425 51.755 52.086 52.419 52.755
Menos de 15
años 21.421 21.558 21.696 21.835 21.975 22.115 22.257 22.399 22.543 22.687 22.832
15-64 años 66.908 67.336 67.767 68.201 68.637 69.076 69.519 69.963 70.411 70.862 71.315
65 años o más 9.411 9.471 9.532 9.593 9.654 9.716 9.778 9.841 9.904 9.967 10.031

Para determinar diversos aspectos que son fundamentales para la estimación de la demanda
interna del parque, se realizó la encuesta “Preferencias recreativas de la población de San
Antonio” a un total de 245 personas. Se cubrieron los siguientes aspectos:

• Actividades recreativas que realiza la gente local, actualmente.


• Actividades más valoradas para ser incluidas en el parque.
• La disposición a pagar.

Se utilizó el método “Diseño bietápico estratificado por conglomerados18” para seleccionar a


los encuestados, buscando lograr representatividad en la muestra y así, que la extrapolación a la
población total de la comuna fuera válida. Bajo ésta metodología, se logró obtener una muestra
significativa, la cual con un intervalo de confianza del 95% entrega un porcentaje de error 6,26%.

17
De acuerdo a las proyecciones de población disponibles en el sitio web del INE (http://www.ine.cl), al
24 de abril de 2009.
18
Fuente: http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/
Las principales conclusiones obtenidas corresponden a:

• El 79% de los encuestados conoce, efectivamente, donde se encuentra la


desembocadura del río Maipo.
• El 98% de los encuestados dice que visitaría el parque en caso de que este existiese.
• No se obtuvo ninguna actividad recreativa relevante, fuera de las que fueron
propuestas como posibles, dentro del parque.
• La disposición a pagar, promedio, es de $1.014 pesos por entrar al parque, donde el
38% del total de los encuestados estaba dispuesto a pagar, como máximo, $1.000
pesos. Con estos datos, se determinó que el 45% de los encuestados no estaría
dispuesto a pagar $1.000 o más.

Se agrupó la disposición a pagar y la frecuencia de visitas, presentados por los encuestados,


obteniendo un ingreso máximo al parque cuando se cobra una entrada de $1.000 por persona.

Dada las observaciones de los encuestados, se determinó que los niños menores de 12 años y
los adultos mayores sobre 60 años ingresaran gratuitamente al parque, de manera de fomentar
las visitas familiares.

Se determinó la demanda por actividades ponderando la frecuencia de visitas –de las personas
que están dispuestas a pagar los mil pesos y se encuentran en el rango de edad de pago– con las 3
principales preferencias de cada persona. De esta manera se obtienen los siguientes resultados:
Demanda por Actividades
Circuito
6,69% Bote
9,62%
Mirador
16,52% Feria
Paseos 11,10%
11,06%

Caleta
Juegos 3,45%
Pergola Anfiteatro
15,21% Restaurant
5,41% 12,12%
3,73%
Quinchos
5,08%

GRÁFICO I-5 DEMANDA POR ACTIVIDADES


DES PONDERADAS

Extrapolando las encuestas a la población y desco


descontando
ntando a los menores de 12 años y adultos
mayores de 60 años, la cantidad de personas que son potenciales clientes para el parque
parq es de
66.46219. Del 55% de las personas dispuestas a pagar la entrada, sólo un 48% se encuentra en el
rango cobrable y, visita al parque con una frecuencia promedio de 0,091 visitas diarias. Este
porcentaje aplicado a la población total de la comuna de San Antonio nos entrega una demanda
de 2.916 visitas diarias.

Considerando que los datos obtenidos provienen de una encuesta de preferencias declaradas,
que se encontraron ciertas inconsistencias en las respuestas de las personas. Debido a esto, se
mantuvo
o como caso esperado, que se captaría, realmente, el 10% de las 2.916 visitas diarias. Para
el escenario optimista se espera captar el 15% y en el pesimista un 5%. D
Dee esta forma la demanda
interna corresponde a:

19
Datos obtenidos según proyección comunal del Instituto Nacional de Estadísticas, INE.
TABLA I-11 DEMANDA INTERNA DIARIA

Visitas diarias Alta Media Baja


Demanda interna 437 292 146

Por lo tanto se espera que diariamente ingresen al parque –distribuidos uniformemente en los
6 días de la semana que el parque se encuentra abierto– una cantidad de:

TABLA I-12 DEMANDA TOTAL DIARIA

Visitas diarias Alta Media Baja


Demanda interna 437 292 146
Demanda externa 25 25 25
Total 462 317 171

La proyección de la demanda diaria, para los próximos 10 años, es la siguiente:

TABLA I-13 DEMANDA TOTAL PROYECTADA

Demanda diaria 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Escenario alto 462 465 468 471 474 478 481 484 487 490 493
Escenario medio 317 319 321 323 325 327 329 331 334 336 338
Escenario bajo 171 172 173 174 175 177 178 179 180 181 183

I.2.4. Oferta actual y proyectada

Actualmente, se cuenta con 16 embarcaciones que realizan paseos turísticos en época estival,
considerando 60 días al año. Cada embarcación realiza un máximo de 8 viajes por día; por tanto,
se estima que la oferta actual corresponde a 7.680 viajes al año. Si se considera que la capacidad
promedio de las embarcaciones es de 5 pasajeros, se pueden transportar 38.400 personas
anualmente, es decir, 640 pasajeros por día.

Con la inversión proyectada se espera que el parque este abierto durante todo el año, seis días
a la semana, lo cual permitiría operar los botes 313 días anuales en vez de los 60 días actuales. Con
esto, la oferta proyectada de plazas para esta actividad aumenta a 200.320 pasajeros al año. Es
importante recalcar que ninguna oferta proyectada puede superar a la capacidad pronosticada del
parque, es decir, ésta funciona como cota superior para la oferta de cualquier actividad que se
quiera realizar en el parque.

La capacidad proyectada del parque se realizó en base a los siguientes factores:

 El terreno diseñado para la estancia de las personas es de 2.669 m².


 El espacio mínimo necesario por persona es de 4 m².
 El parque está abierto 10 horas diariamente.
 Se hizo el supuesto de que las personas permanecen, en promedio, 3 horas por visita
dentro del recinto.

Al multiplicar estos factores se obtiene una capacidad diaria de 2.001,75 personas, la que
anualmente asciende a 720.630 individuos.

Dado que en este informe se realiza un análisis global del parque y no se profundiza en sus
actividades particulares, sólo se tomará en cuenta la oferta proyectada conjunta mencionada en el
párrafo anterior.

I.2.5. Déficit actual y proyectado

Para facilitar la visualización de la información, la capacidad ociosa se muestra en las tablas 14


y 15.

TABLA I-14 DÉFICIT ACTUAL

Demanda actual Oferta actual Capacidad ociosa


Paseos al parque 8.000 38.400 30.400

TABLA I-15 DÉFICIT PROYECTADO

2010
Paseos al parque Demanda proyectada Oferta proyectada Capacidad ociosa
Escenario alto 96.096 720.613 624.534
Escenario medio 65.936 720.613 654.694
Escenario bajo 35.568 720.613 685.062
Análogamente, se calcula la capacidad ociosa para los próximos 10 años, la cual depende
directamente de la demanda proyectada, ya que la oferta es constante debido que no se considera
la opción de adquirir nuevo terreno para ampliar el parque. Estos datos se pueden observar en la
Tabla I-16 Capacidad ociosa proyectada.

TABLA I-16 CAPACIDAD OCIOSA PROYECTADA

Escenarios
Años Alto Medio Bajo
2010 624.517 654.885 685.253
2011 623.902 654.464 685.027
2012 623.283 654.041 684.799
2013 622.660 653.615 684.570
2014 622.033 653.186 684.339
Capacidad
2015 621.402 652.755 684.107
ociosa
2016 620.767 652.320 683.873
2017 620.128 651.883 683.638
2018 619.485 651.443 683.401
2019 618.838 651.001 683.163
2020 618.187 650.555 682.924

I.3. Identificación de alternativas

I.3.1. Optimización de la situación base

Para optimizar la situación actual, se complementará la inversión realizada por el Fondo de


Fomento a la Pesca Artesanal (de ahora en adelante FFPA), consistente en la instalación de un
muelle flotante en el sector20. Esta complementación radicaría en la limpieza y nivelación del

20
Véase Anexo 2. Proyectos presentados al fondo de fomento a la pesca artesanal en el sector Boca del
Maipo (2007-2008).
terreno adyacente al borde río y borde estero, y la construcción de un sendero guiado que permita
el avistamiento de flora y fauna representativa de la región.

Esta alternativa presenta beneficios que incluyen la recuperación del terreno, incluyendo su
belleza escénica, el rescate de nichos ecológicos en flora y fauna y el beneficio social asociado a la
incorporación de un sector público turístico. Del mismo modo, ésta solución es de carácter
transitorio, lo que constituye una falencia ya que necesitaría de constante subvención para su
mantenimiento.

I.3.2. Configuración de alternativas de solución

Las alternativas de solución posibles, tiene como base común el transformar la zona en un
parque de atractivo eco-turístico, con el fin de lograr captación propia de ingresos que hagan
sostenible la solución en el tiempo.

El parque presentaría una serie de actividades recreativas anexas a la solución del caso base,
mientras su implementación no rompa el esquema de recuperación y perdurabilidad buscado.

Las alternativas a revisar contemplan distintas combinaciones de estas actividades, por lo que
se evaluará el caso que integre la totalidad de las actividades estudiadas, el cual puede ser
modificado dependiendo de la valoración que se obtenga de las distintas configuraciones.

Es importante considerar la factibilidad técnica de cualquier solución en base al estudio de


crecidas del río Maipo realizado por la Dirección Regional de Obras Hidráulicas (de ahora en
adelante DOH).21

Alternativa a analizar: Desarrollo económico del sector Boca del Río Maipo por medio de la
implementación de un parque con atractivos eco turísticos, comerciales, recreativos y culturales.

Esta alternativa involucra la recuperación del sector de la caleta de Boca del Río Maipo,
correspondiente a la restauración de la ribera norte del río y el circundante al estero El Sauce con

21
Véase Anexo 3. Extracto Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de San Antonio y
Cartagena, V Región (DOH)
fines eco turístico, cultural y comercial. La solución incluye como primera etapa la preparación y
perfilación del terreno, para luego incluir un sendero auto guiado con miradores por el sector.
Posteriormente, se pretende incluir atractivos comerciales, recreativos y culturales.

Como atractivo comercial se implementará una feria artesanal que permitirá la venta de
artesanía típica de la zona y de los productos fabricados por los pescadores, entre otras. El parque
contará también con un kiosco de golosinas y bebidas de manejo privado, junto con la
implementación de un restaurante en la actual sede sindical de pescadores. Como atractivos
recreativos se incluirán juegos infantiles, un circuito deportivo con pista atlética para correr con
zonas con maquinas para realizar ejercicios y quinchos para asados. Los atractivos culturales
implicarían la construcción de un anfiteatro publico al aire libre y una pérgola cultural donde
además de venderse libros de poesía y similares, se podrá implementar una exhibición de las
actividades pesquero-artesanales desarrolladas en el sector, similar a un museo interactivo donde
los pescadores del sector podrán exponer sus trabajos: construcción de redes, artesanía naval, y
diseño de artes de pesca basados en la cultura chinchorro.

Toda intervención que se realice en el sector será de carácter eco turístico, es decir,
acentuando la temática del cuidado y protección del medio ambiente, en conjunto con el
desarrollo de la actividad económica en beneficio del sector y sus habitantes. Además, el proyecto
responde a la nueva política urbana definida desde el año 2006, la cual tiene como lineamientos
estratégicos lograr más integración social de acceso equitativo a todos los sectores urbanos con
mejor calidad de vida; más calidad de vida urbana y cohesión social en la ciudad construida,
mediante la recuperación de los espacios públicos a través de planes y obras urbanas
participativas y concertadas con vecinos, municipios y regiones. Todo esto dentro de la estrategia
regional de desarrollo.

Cabe destacar, que la incorporación cultural en el desarrollo del proyecto de construcción del
parque, va completamente de la mano con la iniciativa de la provincia de San Antonio de fomentar
el desarrollo cultural, la cual adoptó el slogan “El Litoral de los Poetas”, iniciando además la
planificación de proyectos como la construcción de la nueva Biblioteca Municipal, todo esto
dentro del marco de ser hoy una de las ciudades Bicentenario del programa Chile Bicentenario.

Tamaño
De acuerdo a las proyecciones de demanda esperadas en el parque, se determinará el tamaño
de producción de servicios, al replicar actividades ya existentes o analizando la incorporación de
nuevas.

Localización

Como el problema se presenta específicamente en la desembocadura del río Maipo, la


localización de la solución inminentemente tiene que ser en el respectivo lugar. El área a intervenir
en este proyecto comprendería entonces 11.176,84 metros2 correspondiente según el Plan
Regulador Comunal del año 2006 a Zona de Protección ZP2. De acuerdo a la tasación entregada
por la Oficina de Impuesto Territorial de I. Municipalidad de San Antonio, el valor fiscal del terreno
es de $5.507 por metro2, dando un total del área de M$61.550,8. Este terreno al ser de bienes
nacionales puede ser arrendado o utilizado con autorización de usos y derechos, para la puesta en
marcha y proyección turística que pasará a tener en los próximos 10 años.22

22
Anexo 4. Certificado de Condición de Bien de Uso Público del Área a Intervenir.
II. Evaluación del proyecto

II.1. Enfoque costo-beneficio

II.1.1. Identificación de beneficios

Actualmente, el desuso del terreno constituye un costo de oportunidad que será remediado al
momento de implementar el proyecto. La mejora de las condiciones ambientales del terreno
actual y la recuperación de los espacios públicos para el desarrollo de nuevos polos turísticos,
permitiría reactivar las opciones de inversión en la zona, además de revalorizar los inmuebles
ubicados en las cercanías del parque. Como efecto directo, el posicionamiento de la comuna en la
mente de los turistas cambiará, atrayendo a más visitantes y fortaleciendo a su vez la identidad
social de los habitantes con respecto a su entorno. A largo plazo, esto traerá un beneficio social
asociado al goce de las generaciones futuras.

La descontaminación del cauce del estero y río por escombros, y la protección de los nichos
ecológicos de flora y fauna pertenecientes a la región, traerá como beneficios la recuperación de
la belleza escénica del lugar, asociada positivamente a la valoración social por el avistamiento de
aves, el contacto directo con la naturaleza, la apreciación del paisaje, el hecho de conocer lugares
distintos, hacer deporte y caminar23.

La generación de mano de obra relacionada a la seguridad, limpieza y mantención del parque y


sus instalaciones, podrá traer beneficios directos para los habitantes de la zona al reducir el
tiempo ocioso de los mismos y aumentar la oferta de empleo, sin embargo, para efectos del
proyecto esta generación es considerada como una “disminución de costo” derivada de la
multiplicación del valor del sueldo por los precios sociales determinados por el MIDEPLAN (véase
II.1.4 Identificación de costos). También existe una generación potencial de mano de obra
derivada de la opción de arriendo de puestos en la feria artesanal, el muelle, el kiosco y la pérgola.

23
Pineda, E. Valoración económica de un sendero interpretativo en el sector cordillerano Cajón de Juncal,
Región de Valparaíso. Recuperado el 20 de abril del 2009, de
http://dspace.utalca.cl/retrieve/10151/pineda_vasquez.pdf.
II.1.2. Cuantificación de los beneficios

Debido a que los miembros del Sindicato constituyen una gran proporción de la población
objetivo de Tejas Verdes, se considerará el cambio en la plusvalía del terreno habitacional de los
mismos como representativo para la zona. El aumento de esta valorización sería de un 200%, de
acuerdo los datos entregados por HABITERRA S.A. Consultores24.

El cambio en la demanda por el uso del parque será cuantificado comparando la situación
actual, sin proyecto, versus las estimaciones de demanda con proyecto, considerando como
demanda actual el número de visitantes que usa el servicio de paseos en bote en el muelle. Este
valor corresponde a 8.000 visitas anuales, y la proyección de demanda corresponde, en tres
escenarios distintos, a 96.096 visitas/año, 65.728 visitas/año y 35.360 visitas/año (véase I.1.3.
Demanda actual y proyectada).

TABLA II-1. PRECIO DE USO DE LAS INSTALACIONES DEPENDIENTES DE LAS ESTIMACIONES DE


DEMANDA

Valor entrada (UF) 0,04


Valor quincho (UF) 0,06
Arriendo kiosco (UF/mensual) 4,83
Arriendo puesto feria (UF/mensual) 5,793538321
Arriendo anfiteatro (UF/mes) 0
Cobro por paseo en bote (UF/viaje) 0,009655897
Cobro entrada baño (UF/uso) 0,003862359
Valores sin IVA

24
HABITERRA S.A. Consultores. Análisis de tendencias de localización – Sistema Urbano San Antonio.
Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Recuperado el 23 de abril del 2009, de
http://www.minvu.cl/opensite_20070615105257.aspx#20070618162836
II.1.3. Valoración de los beneficios

El cambio en la plusvalía del terreno se calcula de acuerdo a la escala de valoración propuesta


por HABITERRA S.A. Consultores, que plantea que el valor promedio del suelo en zonas
habitacionales periféricas corresponde a 0,5 UF/m2. Se espera que la recuperación del terreno y
construcción del parque eleven este valor al mínimo de zonas residenciales en la zona de Llo-lleo,
es decir, a 1,5 UF/m2. Con estos datos, la cuantificación de estos cambios puede ser observada en
la Tabla II-2.

TABLA II-2. CAMBIOS EN LA PLUSVALÍA DE LOS TERRENOS

Casas
2
m / hogar N° hogares Valor actual [UF] Valor después [UF] Beneficio [UF]
250 195 24.375,00 73.125,00 48.750,00

Los ingresos estimados para los diferentes períodos se observan en las siguientes tablas:

TABLA II-3 INGRESO ETAPA 0

Etapa
Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 3

Parque y el sendero SI SI SI SI

Baño SI SI SI SI

Pérgola NO NO SI SI

Anfiteatro NO SI SI SI

Juegos SI SI SI SI
Kiosco SI SI SI SI
Feria NO SI SI SI
Quinchos NO NO SI SI
Restaurant NO NO NO SI
Circuito deportivo NO NO SI SI
Muelle NO SI SI SI

Parque y el
sendero
% de entrada por persona 0,010652386
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 47,75938795
Escenario medio (10%) 31,91245145
Escenario bajo (5%) 15,95622572

Restaurante
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Temporada baja (Mar- Total promedio


Temporada alta (Dic-Feb) Nov) (UF/mes)
Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 0,0000

Quinchos
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Unidades arrendadas Cobro por quincho


mensuales (UF/unidad) Total (UF/mes)
130 0,06 0

Kiosco
Unidades arrendadas Cobro por kiosco
mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
1 4,83 4,827948601

Circuito
deportivo
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Feria Artesanal
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0
Unidades arrendadas Cobro por puesto
mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
10 5,79 0

Juegos infantiles
% de entrada por persona 0,005874648
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 26,33866174
Escenario medio (10%) 17,59928885
Escenario bajo (5%) 8,799644426

Anfiteatro
% de entrada por persona 0 (1)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Pérgola
% de entrada por persona 0 (2)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Muelle
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Demanda (viajes/mes) Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 86,26148565 0,832932038
Escenario medio (10%) 57,63925357 0,556558707
Escenario bajo (5%) 28,81962678 0,278279354

Baño Demanda Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 2241,7226 8,658337193
Escenario medio (10%) 1497,9016 5,785433547
Escenario bajo (5%) 748,9508 2,892716774

(1)Falta analizar demanda por arriendo de anfiteatro


(2)Falta analizar demanda por arriendo de pérgola
TABLA II-4 INGRESOS ETAPA 1

Parque y el sendero SI

Baño SI

Pérgola NO

Anfiteatro SI

Juegos SI
Kiosco SI
Feria SI
Quinchos NO
Restaurant NO
Circuito deportivo NO
Muelle SI

Parque y el
sendero
% de entrada por persona 0,011
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 88,329
Escenario medio (10%) 59,021
Escenario bajo (5%) 29,511

Restaurante
% de entrada por persona 0,000
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0,000
Escenario medio (10%) 0,000
Escenario bajo (5%) 0,000

Temporada baja (Mar- Total promedio


Temporada alta (Dic-Feb) Nov) (UF/mes)
Ingresos (UF/mes) 4291,510 2574,906 0,000

Quinchos
% de entrada por persona 0,000
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0,000
Escenario medio (10%) 0,000
Escenario bajo (5%) 0,000

Unidades arrendadas Cobro por quincho Total (UF/mes)


mensuales (UF/unidad)

130 0,058 0,000

Kiosco
Unidades arrendadas Cobro por kiosco
mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
1 4,828 4,828

Circuito deportivo
% de entrada por persona 0,000
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0,000
Escenario medio (10%) 0,000
Escenario bajo (5%) 0,000

Feria Artesanal
% de entrada por persona 0,004
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 35,550
Escenario medio (10%) 23,754
Escenario bajo (5%) 11,877

Unidades arrendadas Cobro por puesto


mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
10 5,794 57,935

Juegos infantiles
% de entrada por persona 0,006
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 48,713
Escenario medio (10%) 32,549
Escenario bajo (5%) 16,275

Anfiteatro
% de entrada por persona 0,005 (1)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 38,816
Escenario medio (10%) 25,937
Escenario bajo (5%) 12,968

Pérgola
% de entrada por persona 0,000 (2)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0,000
Escenario medio (10%) 0,000
Escenario bajo (5%) 0,000

Muelle
% de entrada por persona 0,004
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 30,810
Escenario medio (10%) 20,587
Escenario bajo (5%) 10,293

Demanda (viajes/mes) Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 159,538 1,540
Escenario medio (10%) 106,602 1,029
Escenario bajo (5%) 53,301 0,515

Baño Demanda Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 4145,994 16,013
Escenario medio (10%) 2770,321 10,700
Escenario bajo (5%) 1385,160 5,350

(1)Falta analizar demanda por arriendo de anfiteatro


(2)Falta analizar demanda por arriendo de pérgola

TABLA II-5 INGRESO ETAPA 2

Parque y el sendero SI

Baño SI

Pérgola SI

Anfiteatro SI

Juegos SI
Kiosco SI
Feria SI
Quinchos SI
Restaurant NO
Circuito deportivo SI
Muelle SI

Parque y el
sendero
% de entrada por persona 0,010652386
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 110,0668713
Escenario medio (10%) 73,54582703
Escenario bajo (5%) 36,77291352

Restaurante
% de entrada por persona 0
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 0
Escenario medio (10%) 0
Escenario bajo (5%) 0

Temporada baja (Mar- Total promedio


Temporada alta (Dic-Feb) Nov) (UF/mes)
Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 0,0000

Quinchos
% de entrada por persona 0,001962078
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 20,27337585
Escenario medio (10%) 13,54651201
Escenario bajo (5%) 6,773256006

Unidades arrendadas Cobro por quincho


mensuales (UF/unidad) Total (UF/mes)
130 0,06 7,531599818

Kiosco
Unidades arrendadas Cobro por kiosco
mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
1 4,83 4,827948601

Circuito deportivo
% de entrada por persona 0,002583918
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 26,69859931
Escenario medio (10%) 17,83979633
Escenario bajo (5%) 8,919898166

Feria Artesanal
% de entrada por persona 0,004287218
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 44,29812441
Escenario medio (10%) 29,59966208
Escenario bajo (5%) 14,79983104

Unidades arrendadas Cobro por puesto


mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
10 5,79 57,93538321

Juegos infantiles
% de entrada por persona 0,005874648
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 60,7004029
Escenario medio (10%) 40,55953695
Escenario bajo (5%) 20,27976848

Anfiteatro
% de entrada por persona 0,004681179 (1)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 48,36876287
Escenario medio (10%) 32,31963102
Escenario bajo (5%) 16,15981551

Pérgola
% de entrada por persona 0,002089536 (2)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 21,59034712
Escenario medio (10%) 14,42650197
Escenario bajo (5%) 7,213250983

Muelle
% de entrada por persona 0,003715589
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 38,39170782
Escenario medio (10%) 25,65304047
Escenario bajo (5%) 12,82652023

Demanda (viajes/mes) Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 198,7992779 1,919585391
Escenario medio (10%) 132,8361308 1,282652023
Escenario bajo (5%) 66,41806538 0,641326012

Baño Demanda Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 5166,3014 19,95411009
Escenario medio (10%) 3452,0824 13,33318112
Escenario bajo (5%) 1726,0412 6,666590558

(1)Falta analizar demanda por arriendo de anfiteatro


(2)Falta analizar demanda por arriendo de pérgola
TABLA II-6 INGRESO ETAPA 3

Parque y el sendero SI

Baño SI

Pérgola SI

Anfiteatro SI

Juegos SI
Kiosco SI
Feria SI
Quinchos SI
Restaurant SI
Circuito deportivo SI
Muelle SI

Parque y el
sendero
% de entrada por persona 0,010652386
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 121,0324074
Escenario medio (10%) 80,87291294
Escenario bajo (5%) 40,43645647

Restaurante
% de entrada por persona 0,00144066
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 16,36877736
Escenario medio (10%) 10,93748968
Escenario bajo (5%) 5,468744838

Temporada baja (Mar- Total promedio


Temporada alta (Dic-Feb) Nov) (UF/mes)
Ingresos (UF/mes) 4291,5099 2574,9059 572,2013

Quinchos
% de entrada por persona 0,001962078
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 22,29313377
Escenario medio (10%) 14,89609854
Escenario bajo (5%) 7,44804927

Unidades arrendadas Cobro por quincho


mensuales (UF/unidad) Total (UF/mes)
130 0,06 7,531599818

Kiosco
Unidades arrendadas Cobro por kiosco
mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
1 4,83 4,827948601

Circuito deportivo
% de entrada por persona 0,002583918
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 29,35847735
Escenario medio (10%) 19,61710615
Escenario bajo (5%) 9,808553075

Feria Artesanal
% de entrada por persona 0,004287218
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 48,71137498
Escenario medio (10%) 32,54856177
Escenario bajo (5%) 16,27428089

Unidades arrendadas Cobro por puesto


mensuales (UF/mensual) Total (UF/mes)
10 5,79 57,93538321

Juegos infantiles
% de entrada por persona 0,005874648
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 66,74774896
Escenario medio (10%) 44,60032654
Escenario bajo (5%) 22,30016327

Anfiteatro
% de entrada por persona 0,004681179 (1)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 53,18755538
Escenario medio (10%) 35,53951069
Escenario bajo (5%) 17,76975535

Pérgola
% de entrada por persona 0,002089536 (2)
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 23,74130979
Escenario medio (10%) 15,86375849
Escenario bajo (5%) 7,931879243

Muelle
% de entrada por persona 0,003715589
Ingreso (UF/mes)
Escenario alto (15%) 42,21652498
Escenario medio (10%) 28,20875354
Escenario bajo (5%) 14,10437677

Demanda (viajes/mes) Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 218,60488 2,110826249
Escenario medio (10%) 146,07008 1,410437677
Escenario bajo (5%) 73,03504 0,705218838

Baño Demanda Ingreso (UF/mes)


Escenario alto (15%) 5681 21,9420608
Escenario medio (10%) 3796 14,66151431
Escenario bajo (5%) 1898 7,330757156

(1)Falta analizar demanda por arriendo de anfiteatro


(2)Falta analizar demanda por arriendo de pérgola

II.1.4. Identificación de costos

Si bien el terreno es propiedad de Bienes Nacionales, se debe considerar como costo la


adquisición del mismo, debido a la existencia del costo alternativo de utilizar el sector con otros
fines. Los costos de inversión del proyecto están asociados principalmente a la construcción de
infraestructura para la diversificación de actividades que otorguen ventajas competitivas por sobre
la competencia turística de la región. Esta inversión se centra en la construcción de un sendero, un
circuito deportivo, diez puestos pertenecientes a una feria artesanal, cinco quinchos, un kiosco,
un pequeño anfiteatro, una pérgola, baños públicos, la remodelación del muelle y de la sede del
Sindicato para la habilitación de un restaurant, el diseño de áreas verdes, con la correspondiente
instalación del sistema de riego apropiado, y la instalación de juegos infantiles. Además, el cobro
de entrada al parque implica el cierre del perímetro del mismo, mientras que el cobro por
automóvil implica la habilitación del terreno para un estacionamiento. Los horarios de atención
del parque hacen necesaria la instalación de postes de iluminación pública y, a su vez, la
contratación de guardias y administradores deriva en la construcción de una caseta de seguridad y
oficinas administrativas al interior del parque.

Los costos de operación y mantención pueden ser resumidos básicamente en la mantención


de las distintas infraestructuras, los costos de los servicios básicos como la luz y el agua en todo el
parque, ya sea por consumo personal, baño o riego, y los costos asociados al pago de los sueldos
de administradores, guardias y personal.

Además, se consideran gastos derivados de acciones de marketing para publicitar el parque y


destacar como un importante, e infaltable, punto turístico de la región.
II.1.5. Cuantificación de costos

Para la cuantificación de los distintos costos, se ha dividido la estructura de costos de acuerdo


a cada área del parque, de acuerdo a como se muestra en la Figura II-1.

FIGURA II-1. ESTRUCTURA DE COSTOS DEL PARQUE, DIVIDIDO POR ÁREAS.

Los costos de mano de obra serán cuantificados de acuerdo a sueldos de mercado, tomando
en cuenta la disminución que este sufre debido al beneficio asociado a la creación de empleos, y la
valoración real de este efecto se puede calcular usando los precios sociales establecidos por el
MIDEPLAN. Estos datos se pueden observar en la Tabla II-7.

TABLA II-7. PRECIO SOCIAL DE LA MANO DE OBRA25

Categoría de mano de obra Factor de ajuste (g)


Calificada 1
Semi-calificada 0,94
No calificada 0,89

25
Ministerio de Planificación. (s.f.). Precios sociales para la evaluación social de proyectos. Recuperado
el 21 de abril de 2009, de http://sni.mideplan.cl/
Para la etapa de diseño, ejecución y operación, los costos de todos los recursos a utilizar en la
realización del proyecto fueron estimados de acuerdo al criterio del gerente general de la empresa
constructora Tarq Proyectos y Obras S.A.26

En el presupuesto estimado, se considera el costo completo de inversión. Dichos costos


contemplan insumos, materiales, mano de obra, derechos municipales, utilidades de la
constructora junto con la utilidad del diseño del proyecto, instalaciones, maquinaria, terreno,
entre otros. La

Tabla II-8 contempla la descripción de cada ítem del presupuesto de inversión.

TABLA II-8. CUANTIFICACIÓN DE COSTOS27

Feria Artesanal
Cada puesto se considerará que tendrá un tamaño
cercano a los 4 metros2. En el costo por m2 se
Puestos (4 m2) considera toda la infraestructura para construir el
puesto, incluyendo las instalaciones eléctricas y
preparación del terreno.
Se refiere al sector donde circula la gente en una
feria artesanal con varios locales. Considera este
Áreas de Circulación
ítem la instalación eléctrica y bancas, junto con la
preparación del terreno.
Áreas de Circulación Misma descripción que el Área de Circulación, solo
Techadas que cuenta con el paseo techado.
Circuito
Deportivo
El costo de este circuito deportivo considera una
pista de 2 metros de ancho, cubierta de maicillo,
Pista bordeada por solerillas en ambos costados.
Considera también, el costo por preparar el terreno
y nivelarlo.
Máquinas e Instalación Este ítem se refiere al gasto en maquinaria para

26
Tarq Proyectos y Obras S.A., Gerente General Tomás Adell.
27
Elaboración propia.
realizar ejercicios. Se considera el costo de las
máquinas, su señaletica explicativa e instalación.
Quincho
Dicha mesa consta de dos bancas laterales, todo
Mesa con Banca (12 p)
hecho de madera. Costo incluye la instalación.
Costo de una parrilla de 1 m2, hecha de hormigón y
Parrillas
una rejilla de fierro. Costo incluye la instalación.
Costo por la instalación y construcción de un
Sombreadero
sombreadero para dar sombra a cada quincho.
Kiosco
El costo total incluye materiales, construcción e
Kiosco
instalación eléctrica del kiosco.
Anfiteatro
El anfiteatro consta de gradas escalonadas y un
Escenario sin techo escenario abierto. Se incluye en el costo los
materiales y la construcción completa.
Mismo anfiteatro ahora techado. Cubre los mismos
Escenario con techo
costos.
Local que pretende ser un puesto de venta de
Pérgola Poemas productos literarios. Incluye materiales,
construcción e instalaciones de agua y electricidad.
Baño
Incluye la infraestructura y su construcción, junto
Estructura + con el costo del equipamiento. Se estima que un
Equipamiento retrete y sus componentes con un lavamanos
utilizan 2,48 metros2.
Para una envergadura de infraestructura de 32
Sistemas Particular de
metros2, el costo incluye la instalación del sistema
Alcantarillado
de alcantarillado y los materiales.
Restaurant
Este costo incluye la remodelación de toda la
infraestructura, incluyendo el piso, pintado, muro,
Remodelación
retoques varios, repisas de cocina, entre otros. No
incluye el equipamiento.
Costo incurrido por el equipamiento del restaurant
Equipamiento
(mesas, sillas, horno, etc).
Plaza
El costo de compra de todos los juegos que incluirá
Juegos
la plaza.
Ítem considera el traslado e instalación de los
Instalación
juegos.
Sendero
Misma estimación de costo que la Pista de 2m de
Camino ancho del Circuito Deportivo, considerando los
mismos aspectos, solo que con un ancho de 1,2 m.
Costo incurrido por la compra e instalación de toda
Señalética la señalética asociada al parque (no incluye la de
las maquinas de ejercicios).
Se refiere a la instalación del sistema de agua
Sistema Agua Potable potable en el parque, junto con los materiales
necesarios.
Costo por la compra e instalación de los basureros
Basureros
del parque.
Costo por la compra e instalación de los basureros
Basureros de Reciclaje
de reciclaje del parque.
Instalación Basureros y Costo incluye el traslado e instalación de bancas y
Bancas basureros (de ambos tipos).
Costo por la compra e instalación de los bebederos
Bebederos de Agua
de agua del parque.
Costo asociado a los empalmes cobrados por la
Empalmes de Agua
empresa prestadora de servicios de insumos
Potable y Electricidad
básicos.
Costo incluye la instalación y los materiales de un
Puente (2m de ancho) puente de 2 metros de ancho que cruce el estero
del Río Maipo.
Áreas Verdes
Costo incluye la perfilación, preparación y
plantación de flora (incluye los materiales). Las
Perfilación, Preparación y
dimensiones de este ítem se refieren a la
Plantación
plantación de pasto, flores, arbustos, y elementos
de dicha índole.
Hidropack y Estanques de Costo incluye los materiales y la instalación de
Acumulación de Agua ambas.
Costo abarca el retiro completo de los escombros
Retiro de Escombros del parque, considerando la maquinaria y mano de
obra.
Costo considera la preparación del terreno y la
plantación de la foresta de ciertos sectores del
Forestación
parque (vegetación asociada a arboles). Incluye
también los materiales.
Costo incluye materiales e instalación de un cierre
Cierre Perimetral (H=2m)
perimetral de 2 metros de alto.
Incluye la instalación de riegos, el sistema de
Sistema de Riego Simple
alcantarillado y los materiales.
Marketing
Costo considera señalética, página web, marketing
Estrategia de marketing viral, papelería y trípticos, difusión en radio y
campañas por segmento.
Administración
Considera la caseta de cobro de entrada y el área
Boletería y Control Acceso de control de acceso al parque. Incluye materiales
e instalaciones.
Costo incluye la construcción de oficinas
Oficina (20m2)
administrativas, con sus materiales y construcción.
Baño Personal Incluye los implementos sanitarios, infraestructura
Administrativo y sistema de alcantarillado y electricidad.
Costo de materiales y construcción de camarines
Camarines del Personal
para el personal del parque. Incluye sistema de
Complejo
electricidad.
Costo incluye el equipamiento de las oficinas y del
Equipamiento
equipamiento que serán utilizados por el personal
Administrativo
(computadores, escritorios, bicicletas, etc).
Costo de diseño e indumentaria oficial para el
Indumentaria Personal
personal del parque.
Estacionamiento
Costo de materiales y habilitación de un sector de
Habilitación
estacionamientos para el parque.
Iluminación
Considera toda la infraestructura e instalación
Luminarias
completa (incluye electricidad).
Otros Gastos
Constituye el gasto que cobra la constructora extra
al presupuesto (utilidad de la constructora).
Utilidad Constructora
Equivale al 10% del gasto total de la construcción
(10% de Sub Total General 3).
Gasto de los derechos municipales por la utilización
Derechos Municipales del terreno. Se suponen cero por ser terrenos
municipales.
Inspección Técnica de Gasto por la inspección técnica de la obra para su
Obra aprobación o rechazo.
5% del gasto de la construcción del proyecto, sin
Costo Proyecto considerar los gastos de la empresa, constituyen la
utilidad de la empresa que desarrolla el proyecto
(5% del Sub Total General 2).
Cargo del 10% en el total de costo de la
construcción de la obra, son cargados al
Gastos Generales
presupuesto destinados a gastos en seguridad,
Constructora
comunicación, instalaciones habitacionales, entre
otros (10% del Sub Totales General 2).

II.1.6. Valoración de costos

De acuerdo a los datos entregados por la I. Municipalidad de San Antonio, la valoración actual
del terreno corresponde a 0,263 UF/m2, es decir, el costo total de la superficie a intervenir es de
2.935 UF.

Detallado cada ítem incluido en la Tabla II-8, el total necesario proyectado se desglosa en la
Tabla II-928.

28
Datos sin incluir IVA.
TABLA II-9. VALORACIÓN DE COSTOS DE INVERSIÓN

Costo Área Total


Canti Área total Sub Total
Unitario unitaria Actividad
dad (m2) (UF)
(UF/m2) (m2) (UF/mes)
Areas
Verdes
Perfilación, Preparación
y Plantación 1 0,20 6000 6000 1.200,00
Hidropack y Estanques
de Acumulación de Agua 334,00
Retiro de Escombros 382,00
Forestación 300,00
Cierre Perimetral
(H=2m) 1 2,00 635 635 1.270,00 3.486,00

Sendero
Camino 1 0,50 1440 1440 720,00
*Costo
unitario
Señaletica instructivo 10 0,20 0,12 2,00 (2) (UF/unidad)
*Costo
unitario
Señaletica autoguiado 20 0,80 1,5 16,00 (UF/unidad)
Sistema Agua Potable 334,00
*Costo
unitario
Bancas 12 6,20 1,4525 17,43 74,39 (4) (UF/unidad)
*Costo
unitario
Basureros 22 1,57 34,62 (3) (UF/unidad)
*Costo
unitario
Basureros de Reciclaje 2 8,58 17,17 (4) (UF/unidad)
Instalación Basureros y
Bancas 36 10,18
Bebederos de Agua 20 4,00 1 20 80,00
Empalmes de Agua
Potable y Electricidad 620,00
Puente (2m de ancho) 1.900,00 3.808,35

Restaurant
Remodelación 1 10,00 165 165 1.650,00
*Costo
Comedores (1 mesa + 4 unitario
sillas) 7 0,93 6,51 (UF/unidad)
*Costo
unitario
Cocina 2 10,25 20,50 (UF/unidad)
*Costo
unitario
Freidora 1 20,03 20,03 (UF/unidad)
*Costo
unitario
Horno 1 29,33 29,33 (UF/unidad)
*Costo
unitario
Visicooler 1 15,73 15,73 (UF/unidad)
*Costo
unitario
Congeladores 1 10,44 10,44 (UF/unidad)
*Costo
Otros (campana, vajilla, unitario
mantelería) 47,68 1.800,22 (UF/unidad)

Quincho
Mesa con banca (12 p) 5 1,67 3 15 25,00
Parrillas 5 3,00 1 5 15,00
Sombreadero 5 0,88 8 40 35,00 75,00

Kiosco
Kiosco 1 3,00 8 8 24,00 24,00

Circuito
Deportivo
Pista 1 0,50 1200 1200 600,00
Máquinas 8 16 297,78 897,78 (2)
Feria
Artesanal
Puestos 10 5,00 4 40 200,00
*Preguntar
que
Áreas de Circulación 1 1,00 60 60 60,00 prefieren
*Preguntar
Áreas de Circulación que
Techadas 1 3,00 60 60 0,00 260,00 prefieren

Plaza
Juegos 13 545,94 504,83 (4)
Instalación 50,88 555,71 (4)

Anfiteatro y Pérgola
*Preguntar
que
Con escenario sin techo 1 4,00 80 80 320,00 prefieren
*Preguntar
que
Con escenario con techo 1 9,00 80 80 0,00 prefieren
Pérgola Poemas 1 10,00 20 20 200,00 520,00

Muelle
*Costo
36,548214 unitario
Plancha flotante 4 64 10 146,19 (7) (UF/unidad)
*Costo
1,2908861 unitario
Par de acoplamientos 6 68 7,75 (7) (UF/unidad)
*Costo
0,5149811 unitario
Boya 15 84 7,72 161,66 (6) (UF/unidad)
Baños
Estructura +
Equipamiento 9 20,00 2,48 22,32 446,40
Sistemas Particular de
Alcantarillado 0 478,00 924,40

Marketing
Señalética (diseñador +
materiales + instalación) 188,35
Página Web (diseño +
programador) 28,61
Papelería y trípticos
(diseñador) 4,77 221,73

Administración
Boletería y Control
Acceso 143
Oficina 1 10 20 20 200,00
Baño Personal
Administrativo 1 20 4 4 80,00
Camarines del Personal
Complejo 1 10 9 9 90,00
Equipamiento
Administrativo 150,00 (5)
Indumentaria Personal 50,00 713,00

Estacionamientos
Habilitación 1 0,2 2000 2000 400,00 400,00

Planta
extracción
*Costo
10,013523 unitario
Bomba 2 02 20,03 (UF/unidad)
17,642873
Filtro de arena 1 9 17,64
Filtro de malla
Piping 32,40 (8)
Instalación equipo 16,20 (8)
Instalación sistema
eléctrico 4,14 90,41 (8)

Sub Total
General 1 13.938,26

Iluminación
Instalación Luminarias 1393,82597

Áreas
Verdes
Sistema de Riego Simple 139,382597

Sub Total
General 2 15.471,47

Otros
Gastos
Gastos Incurridos por
Constructora 1547,14683

Sub Total
General 3 17.018,62

Otros
Gastos
Utilidad Constructora 1701,86151
Derechos Municipales 0
Inspección Técnica de
Obra 464,144050
Costo Proyecto 773,573417

Total
General
(UF) 19.958,19

Total
General 418.556.062
(CLP) ,9

* (Datos sin iva incluido estimados por empresa Tarq Proyectos y Obras S.A; Tomás Adell, Gerente General)
(2) (Fuente: Letreros de Madera Decorativa; Contacto: 09-4270507; Dueño: Contacto: Ariel Scorzoni)
(3) (Fuente Big Toy. Fuente www.bigtoy.cl)
(4) (Cotización realizada por Plazactiva Fuente: www.plazactiva.org)
(5) (computadores, mesas, bicicletas, etc)
(6) (Fuente: Sea Wolf Sub, www.seawolfsub.cl/seawolfsub/vitrina/boyas.htm)
(7) (Fuente: EZ Dock, www.ez-dock.cl)
(8) (Fuente: Apuntes IIQ3242 Diseño de Procesos Químicos)

Finalmente, el total de costo de inversión del proyecto completo es de 19.958,19 UF.

Los costos de operación y mantención calculados y ordenados por las áreas previamente
clasificadas, se muestran en las siguientes tablas diferenciadas por etapas.

TABLA II-10. VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 0

Costo Unitario Anual Sub Total Total


Infraestructura (UF/m2) Área (m2) Sub Total (UF) Anual (UF/mes) (UF/mes)
Mantención Parque 0,048 10.600,56 505,5 42,12261575
Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089
Mantención Pérgola 0,000 0 0,0 0,000
Mantención
Anfiteatro 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Juegos 0,048 545,94 26,0 2,169
Mantención Kiosco 0,048 8 0,4 0,032
Mantención Feria 0,000 0 0,0 0,000
Mantención
Quinchos 0,000 0 0,0 0,000
Mantención
Restaurant 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Circuito
Deportivo 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Muelle 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Planta
extracción 7,6 0,636

Parque y el
sendero
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Gasto eléctrico
bomba 447,6 3,716 (1)
Iluminación 936 7,770
Agua bebederos VER TABLA II.12. TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS
Sueldo Guardia 9,537
Número de guardias 7 78,243

Restaurante
Sueldo Cocineros 0,000
Número de
cocineros 0
Sueldo Mesero 0,000
Número de meseros 0
Sueldo Copero 0,000
Número de coperos 0
Sueldo
Administrador 0,000
Número de
administradores 0
Total sin imposiciones
(UF/mes) 0
Total con
imposiciones
(UF/mes) 0

Temporada alta Temporada baja Total promedio


(Dic-Feb) (Mar-Nov) (UF/mes)
Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)
0,0000

Quinchos
Unidades arrendadas Agua usada Cargo total
mensuales (m3/unidad) Total usado (m3/mes) (UF/mes)
Consumo agua 130 0,02 2,6 0,000 0,000(3)

Kiosco
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)

Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria
artesanal
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 104 0,000 0,000

Pérgola
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 41,6 0,000 0,000

Baños
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Agua VER TABLA II.12: TARIFAS DE AGUA MENSUAL BAÑOS
Iluminación 41,6 0,345354164
Sueldo Personal
Baño 7,58
Número de 15,16333
trabajadores baño 2 487

Sub Total
Marketing (UF/mes)

Página web 2,52

Marketing viral 19,07


Papelería y trípticos 7,867768091
1 campaña 36,02693924

(1) Se riega todos los días del año


(2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos.
(3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-11 VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 1

Infraestructura Costo Unitario Anual Sub Total (UF) Sub Total Total
(UF/m2) Área (m2) Anual (UF/mes) (UF/mes)
Mantención Parque 0,048 10.420,56 496,9 41,4073641
Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089
Mantención Pérgola 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Anfiteatro 0,048 80 3,8 0,318
Mantención Juegos 0,048 545,94 26,0 2,169
Mantención Kiosco 0,048 8 0,4 0,032
Mantención Feria 0,048 100 4,8 0,397
Mantención Quinchos 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Restaurant 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Circuito
Deportivo 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Muelle 0,048 10 0,5 0,040
Mantención Planta
extracción 7,6 0,636

Parque y sendero

Gasto Sub Total


Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Gasto eléctrico bomba 447,6 3,716 (1)
Iluminación 936 7,770
Agua bebederos VER TABLA II.12: TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS
Sueldo Guardia 9,537
Número de guardias 7 78,243

Restaurante

Sueldo Cocineros 0,000


Número de cocineros 0
Sueldo Mesero 0,000
Número de meseros 0
Sueldo Copero 0,000
Número de coperos 0
Sueldo Administrador 0,000
Número de
administradores 0
Total sin
imposiciones
(UF/mes) 0
Total con
imposiciones
(UF/mes) 0

Total
Temporada alta Temporada baja promedio
(Dic-Feb) (Mar-Nov) (UF/mes)
Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)
0,0000

Quinchos
Unidades arrendadas Agua usada Total usado Cargo total
mensuales (m3/unidad) (m3/mes) (UF/mes)
Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123(3)

Kiosco
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria
artesanal
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 104 0,863 0,863

Pérgola
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 41,6 0,000 0,000

Baños
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Agua VER TABLA II.12: TARIFAS DE AGUA MENSUAL BAÑOS
0,34535416
Iluminación 41,6 4
Sueldo Personal Baño 7,58
Número de trabajadores 15,16333
baño 2 487

Marketing Sub Total


(UF/mes)
Página web 2,52
Marketing viral 19,07
7,86776809
Papelería y trípticos 1
36,0269392
1 campaña 4

(1)Se riega todos los días del año


(2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos.
(3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-12 VALORACION DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 2

Infraestructura Costo Unitario Anual Área (m2) Sub Total (UF) Sub Total Total
(UF/m2) Anual (UF/mes) (UF/mes)
Mantención Parque 0,048 9.124,56 435,1 36,25755226
Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089
Mantención Pérgola 0,048 20 1,0 0,079
Mantención Anfiteatro 0,048 80 3,8 0,318
Mantención Juegos 0,048 545,94 26,0 2,169
Mantención Kiosco 0,048 8 0,4 0,032
Mantención Feria 0,048 100 4,8 0,397
Mantención Quinchos 0,048 60 2,9 0,238
Mantención Restaurant 0,000 0 0,0 0,000
Mantención Circuito
Deportivo 0,048 1216 58,0 4,832
Mantención Muelle 0,048 10 0,5 0,040
Mantención Planta
extracción 7,6 0,636
Parque y
sendero
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Gasto eléctrico bomba 447,6 3,716 (1)
Iluminación 936 7,770
Agua bebederos VER TABLA II.12: TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS
Sueldo Guardia 9,537
Número de guardias 7 78,243

Restaurante

Sueldo Cocineros 0,000


Número de cocineros 0
Sueldo Mesero 0,000
Número de meseros 0
Sueldo Copero 0,000
Número de coperos 0
Sueldo Administrador 0,000
Número de administradores 0
Total sin
imposiciones
(UF/mes) 0
Total con
imposiciones
(UF/mes) 0

Total
Temporada alta Temporada baja promedio
(Dic-Feb) (Mar-Nov) (UF/mes)
Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 0,0000 (2)
0,0000

Quinchos
Unidades arrendadas Agua usada Total usado Cargo total
mensuales (m3/unidad) (m3/mes) (UF/mes)
Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123(3)

Kiosco
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria
artesanal
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 104 0,863 0,863

Pérgola
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 41,6 0,345 0,345

Baños
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Agua VER TABLA II.12: TARIFAS DE AGUA MENSUAL BAÑOS
Iluminación 41,6 0,345354164
Sueldo Personal Baño 7,58
Número de trabajadores 15,16333
baño 2 487

Marketing Sub Total


(UF/mes)
Página web 2,52
Marketing viral 19,07
Papelería y trípticos 7,867768091
1 campaña 36,02693924

(1)Se riega todos los días del año


(2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos.
(3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-13. VALORACIÓN DE COSTOS OPERACIONALES ETAPA 3

Infraestructura Costo Unitario Anual Sub Total (UF) Sub Total Total
(UF/m2) Área (m2) Anual (UF/mes) (UF/mes)
Mantención Parque 0,048 8.959,56 427,2 35,60190492
Mantención Baño 0,048 22,32 1,1 0,089
Mantención Pérgola 0,048 20 1,0 0,079
Mantención Anfiteatro 0,048 80 3,8 0,318
Mantención Juegos 0,048 545,94 26,0 2,169
Mantención Kiosco 0,048 8 0,4 0,032
Mantención Feria 0,048 100 4,8 0,397
Mantención Quinchos 0,048 60 2,9 0,238
Mantención Restaurant 0,048 165 7,9 0,656
Mantención Circuito
Deportivo 0,048 1216 58,0 4,832
Mantención Muelle 0,048 10 0,5 0,040
Mantención Planta
extracción 7,6 0,636

Parque y
sendero
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Gasto eléctrico bomba 447,6 3,716 (1)
Iluminación 936 7,770
Agua bebederos VER TABLA II.12: TARIFA DE AGUA MENSUAL BEBEDEROS
Sueldo Guardia 9,537
Número de guardias 7 78,243

Restaurante

Sueldo Cocineros 9,537


Número de cocineros 2
Sueldo Mesero 7,582
Número de meseros 3
Sueldo Copero 7,582
Número de coperos 1
Sueldo Administrador 14,305
Número de administradores 1
Total sin
imposiciones
(UF/mes) 64
Total con
imposiciones
(UF/mes) 80

Total
Temporada alta Temporada promedio
(Dic-Feb) baja (Mar-Nov) (UF/mes)
Egresos (UF/mes) 2145,7549 1544,9436 307,5582 (2)
387,1896

Quinchos
Unidades arrendadas Agua usada Total usado Cargo total
mensuales (m3/unidad) (m3/mes) (UF/mes)
Consumo agua 130 0,02 2,6 0,123 0,123 (3)

Kiosco
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 10,4 0,086 0,086

Feria
artesanal
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 104 0,863 0,863

Pérgola
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Iluminación 41,6 0,345 0,345

Baños
Gasto Sub Total
Unitario(kWh/mes) (UF/mes)
Agua VER TABLA II.12: TARIFAS DE AGUA MENSUAL BAÑOS
Iluminación 41,6 0,345354164
Sueldo Personal Baño 7,58
Número de trabajadores 15,16333
baño 2 487

Marketing Sub Total


(UF/mes)
Página web 2,52
Marketing viral 19,07
Papelería y trípticos 7,867768091
1 campaña 36,02693924

(1)Se riega todos los días del año


(2)En temporada alta se gasta el 50% de los ingresos, mientras que en temporada baja, se gasta el 60% de los mismos.
(3)Se consideran 5 quinchos, porque el estudio de demanda indica que diariamente estarían llenos.

TABLA II-14. TARIFA DE AGUA MENSUAL

Bebederos sendero
Consumo diario
por persona
(m3/persona) 0,00025

Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3


Demanda Demanda Demanda Demanda
mensual Costo mensual Costo mensual Costo mensual Costo
(personas/ mensual (personas/ mensual (personas/ mensual (personas/ mensual
mes) (UF/mes) mes) (UF/mes) mes) (UF/mes) mes) (UF/mes)
Escenario alto
(15%) 4483,445 0,053 8291,988 0,098 10332,603 0,122 11362,000 0,134
Escenario medio
(10%) 2995,803 0,035 5540,642 0,065 6904,165 0,081 7592,000 0,089
Escenario bajo
(5%) 1497,902 0,018 2770,321 0,033 3452,082 0,041 3796,000 0,045

Baños *Se asume que la mitad de la gente va una vez al baño


Consumo diario
por persona
(m3/persona) 0,012

Etapa 0 Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3


Demanda Demanda Demanda Demanda
mensual Costo mensual Costo mensual Costo mensual Costo
(personas/ mensual (personas/ mensual (personas/ mensual (personas/ mensual
mes) (UF/mes) mes) (UF/mes) mes) (UF/mes) mes) (UF/mes)
Escenario alto
(15%) 2241,723 1,268 4145,994 2,345 5166,301 2,922 5681,000 3,213
Escenario medio
(10%) 1497,902 0,847 2770,321 1,567 3452,082 1,953 3796,000 2,147
Escenario bajo
(5%) 748,951 0,424 1385,160 0,783 1726,041 0,976 1898,000 1,074
II.1.7. Flujos de beneficios netos

El cálculo de los beneficios netos se adjunta en la Tabla II-15 Equilibrio ingreso – egreso
escenario bajo

TABLA II-15 EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO BAJO

Años 1 2

Meses 6 12 18 24
Marketing -392,936 -325,702 -392,936 -392,936
Baños -78,722 -66,010 -59,114 -55,559
Paseos en bote 1,675 65,025 81,346 89,760
Anfiteatro 0,000 76,401 95,984 106,080
Juegos infantiles 39,950 85,257 109,832 122,503
Pergola 0,000 0,000 41,147 45,653
Feria artesanal 0,000 411,766 411,995 412,225
Circuito deportivo 0,000 0,000 25,042 30,615
Paseo pesca chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000
Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259
Quinchos 0,000 0,000 85,224 89,602
Restaurante 0,000 0,000 0,000 1.255,318

Parque y el sendero -626,824 -540,471 -465,060 -438,177

Total -1.028,598 -265,477 -38,281 1.293,343


TABLA II-16. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO BAJO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Marketing -718,639 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,872 -785,87 -785,87
Baños -144,732 -114,673 -110,632 -110,142 -109,649 -109,153 -108,653 -108,151 -107,65 -107,14
Paseos en bote 66,700 171,106 180,672 181,832 182,998 184,173 185,354 186,544 187,74 188,95
Anfiteatro 76,401 202,064 213,543 214,934 216,334 217,743 219,161 220,588 222,02 223,47
Juegos infantiles 125,207 232,335 246,741 248,486 250,243 252,011 253,791 255,582 257,38 259,20
Pergola 0,000 86,800 91,924 92,545 93,170 93,799 94,432 95,069 95,71 96,35
Feria artesanal 411,766 824,220 825,373 826,303 827,239 828,180 829,128 830,082 831,04 832,01
Circuito deportivo 0,000 55,658 61,994 62,762 63,535 64,312 65,095 65,883 66,68 67,47
Paseo pesca
chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,00 0,00
Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,52 56,52
Quinchos 0,000 174,825 180,368 181,541 182,721 183,909 185,104 186,307 187,52 188,74
1255,31 2531,64 2552,79 2574,07 2595,49 2617,04 2638,73 2.660,5 2.682,5
Restaurante 0,000 8 6 2 3 0 4 6 7 4
-
Parque y el sendero 1167,295 -903,237 -873,215 -870,056 -866,877 -863,678 -860,458 -857,218 -853,96 -850,67
- 1255,06 2619,06 2651,64 2684,43 2717,43 2750,64 2784,06 2.817,7 2.851,5
Total 1294,075 2 0 2 2 2 3 7 0 6
TABLA II-17. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO MEDIO

Años 1 2
Meses 6 12 18 24
Marketing -392,936 -392,936 -392,936 -392,936
Baños -63,861 -38,436 -24,644 -17,534
Paseos en bote 3,350 130,288 162,930 179,759
Anfiteatro 0,000 154,709 193,875 214,068
Juegos infantiles 92,917 183,530 232,681 258,022
Pergola 0,000 0,000 84,842 93,856
Feria artesanal 0,000 483,484 519,353 537,847
Circuito deportivo 0,000 0,000 79,076 90,223
Paseo pesca
chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000
Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259
Quinchos 0,000 0,000 126,254 134,864
Restaurante 0,000 0,000 0,000 1288,552
Parque y el
sendero -530,887 -362,472 -242,547 -192,715
Total -863,158 186,426 767,143 2222,263
TABLA II-18. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO MEDIO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
- - - - - - - - - -
Marketing 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,87 785,87
- - - - - - - - -
Baños 102,296 42,178 34,095 33,115 32,129 31,137 30,138 29,133 28,12 -27,10
133,63 342,68 361,82 364,14 366,47 368,82 371,18 373,56 375,
Paseos en bote 8 8 1 0 4 2 6 4 96 378,37
154,70 407,94 430,90 433,68 436,48 439,30 442,13 444,99 447,
Anfiteatro 9 3 0 2 2 0 6 0 86 450,75
276,44 490,70 519,51 523,00 526,51 530,05 533,61 537,19 540,
Juegos infantiles 7 3 3 5 9 5 4 6 80 544,43
178,69 188,94 190,18 191,43 192,69 193,96 195,23 196,
Pergola 0,000 8 6 8 7 5 1 5 52 197,81
483,48 1057,2 1078,2 1080,7 1083,3 1085,9 1088,5 1091,1 1.09 1.096,
Feria artesanal 4 00 26 74 38 19 16 30 3,76 41
169,29 181,97 183,50 185,05 186,60 188,17 189,74 191,
Circuito deportivo 0,000 9 1 7 2 8 3 8 33 192,93
Paseo pesca
chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,00 0,00
56,5
Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 2 56,52
261,11 271,47 273,22 274,99 276,77 278,56 280,36 282,
Quinchos 0,000 8 2 8 5 3 2 4 18 284,00
1288,5 2598,5 2620,1 2641,8 2663,6 2685,6 2707,7 2.73 2.752,
Restaurante 0,000 52 39 13 25 75 66 97 0,07 48
Parque y el - - - - - - - - - -
sendero 893,359 435,262 379,148 372,828 366,466 360,064 353,621 347,137 340,61 334,04
- 2989,4 4488,7 4533,3 4578,1 4623,2 4668,7 4714,4 4.76 4.806,
Total 676,732 07 91 39 72 92 01 00 0,39 68
TABLA II-19. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO ALTO

Años 1 2
Meses 6 12 18 24
Marketing -392,936 -392,936 -392,936 -392,936
Baños -49,101 -11,050 9,589 20,231
Paseos en bote 5,014 195,104 243,955 269,141
Anfiteatro 0,000 232,481 291,096 321,316
Juegos infantiles 145,521 281,129 354,688 392,613
Pergola 0,000 0,000 128,239 141,728
Feria artesanal 0,000 554,710 608,392 636,069
Circuito deportivo 0,000 0,000 132,740 149,421
Paseo pesca
chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000
Kiosco 28,259 28,259 28,259 28,259
Quinchos 0,000 0,000 167,003 179,816
Restaurante 0,000 0,000 0,000 1321,558
Parque y el
sendero -435,607 -185,692 -21,559 51,067
Total -698,851 702,006 1549,467 3118,282
TABLA II-20. TABLA II-21. EQUILIBRIO INGRESO – EGRESO ESCENARIO ALTO PROYECTO COMPLETO

Años 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
- - - - - - - - - -
Marketing 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,872 785,87 785,87
- 50,8
Baños 60,151 29,820 41,918 43,384 44,860 46,345 47,839 49,343 6 52,38
200,11 513,09 541,73 545,20 548,69 552,20 555,74 559,30 562,
Paseos en bote 8 6 0 0 2 7 4 4 89 566,49
232,48 612,41 646,76 650,93 655,12 659,34 663,58 667,85 672,
Anfiteatro 1 2 9 3 3 0 5 6 15 676,48
426,65 747,30 790,41 795,64 800,90 806,19 811,52 816,88 822,
Juegos infantiles 0 1 8 3 2 4 1 1 28 827,70
269,96 285,30 287,16 289,03 290,91 292,80 294,71 296,
Pergola 0,000 7 3 1 2 4 9 5 63 298,57
554,71 1244,4 1275,9 1279,7 1283,5 1287,4 1291,3 1295,2 1.29 1.303,
Feria artesanal 0 61 27 41 78 41 28 39 9,18 14
282,16 301,12 303,42 305,73 308,06 310,40 312,76 315,
Circuito deportivo 0,000 2 6 5 8 5 8 6 14 317,53
Paseo pesca
chinchorro 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,00 0,00
56,5
Kiosco 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 56,518 2 56,52
346,81 361,95 364,28 366,63 369,00 371,38 373,77 376,
Quinchos 0,000 9 1 6 6 1 1 6 19 378,61
1321,5 2664,9 2686,9 2709,1 2731,3 2753,8 2776,3 2.79 2.821,
Restaurante 0,000 58 74 73 13 94 18 85 9,10 95
Parque y el - 111,53 120,99 130,51 140,10 149,74 159,45 169,
sendero 621,299 29,508 4 5 7 0 4 0 22 179,05
4667,7 6292,2 6348,3 6404,8 6461,6 6518,8 6576,3 6.63 6.692,
Total 3,155 49 97 87 37 47 21 61 4,27 55
II.1.8. Indicadores de rentabilidad

El Valor Actual Neto obtenido para los distintos escenarios se puede observar en las siguientes tablas.

TABLA II-22. DEPRECIACIÓN 3 ESCENARIOS

Valores residuales (Depreciacion) Egresos (UF) Ingresos (UF)


Cierre Perimetral (H=2m) 635,00
Camino 360,00
Señaletica instructivo 0,67
Señaletica autoguiado 5,33
Sistema Agua Potable 185,56
Bancas 74,39
Basureros 34,62
Basureros de Reciclaje 17,17
Bebederos de Agua 44,44
Empalmes de Agua Potable y
Electricidad 310,00
Puente (2m de ancho) 950,00
Remodelación 330,00
Comedores (1 mesa + 4 sillas) 6,51 2,17
Cocina 20,50 6,83
Freidora 20,03 6,68
Horno 29,33 9,78
Visicooler 15,73 5,24
Congeladores 10,44 3,48
Otros (campana, vajilla, mantelería) 47,68 15,89
Mesa con banca (12 p) 25,00 5,00
Parrillas 1,75
Sombreadero 11,33
Kiosco 8,00
Pista 299,50
Máquinas 297,78 59,56
Puestos 66,67
Areas de Circulación 30,00
Areas de Circulación Techadas 0,00
Juegos 168,28
Con escenario sin techo 40,00
Pérgola Poemas 66,67
Par de acoplamientos 3,87
Boya 7,72
Estructura + Equipamiento 89,28
Sistemas Particular de Alcantarillado 265,56
Boletería y Control Acceso 47,67
Oficina 40,00
Baño Personal Administrativo 16,00
Camarines del Personal Complejo 18,00
Equipamiento Administrativo 150,00 85,71
Habilitación 200,00
Depreciacion total 899,39 4401,64
TABLA II-23. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO BAJO

Año 1 2
Periodo 6 12 18 24
Marketing 392,94 325,70 392,94 -392,94
Baños -68,71 -56,00 -49,11 -45,55
Paseos en bote 1,68 65,02 81,35 89,76
Pérgola 0,00 0,00 41,15 45,65
Anfiteatro 0,00 76,40 95,98 106,08
Juegos infantiles 39,95 85,26 109,83 122,50
Feria artesanal 0,00 411,77 411,99 412,22
Circuito deportivo 0,00 0,00 25,04 30,62
Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00
Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26
Quinchos 0,00 0,00 85,22 89,60
Restaurante 0,00 0,00 0,00 1293,07
Parque y el sendero -606,61 -520,25 -444,84 -417,96
Total -998,37 -235,25 -8,06 1361,32
TABLA II-24. CÁLCULO VAN Y TIR ESCENARIO BAJO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Valores
residuales
(Depreciacion) & re- - - 788
inversión -301,39 -297,78 150,00 150,22 2,66
- - - -
Marketing -221,73 -718,64 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 785,87 785,87 785,87 785,87
- - - -
Baños -924,40 -124,72 -94,66 -92,07 -92,07 -92,07 -92,07 92,07 92,07 92,07 92,07
185, 186, 187, 188
Paseos en bote -152,51 66,70 171,11 180,67 181,83 183,00 184,17 35 54 74 ,95
94,4 95,0 95,7 96,
Pergola -183,26 0,00 86,80 91,92 92,54 93,17 93,80 3 7 1 35
219, 220, 222, 223
Anfiteatro -301,89 76,40 202,06 213,54 214,93 216,33 217,74 16 59 02 ,47
253, 255, 257, 259
Juegos infantiles -545,94 125,21 232,34 246,74 248,49 250,24 252,01 79 58 38 ,20
829, 830, 831, 832
Feria artesanal -252,53 411,77 824,22 825,37 826,30 827,24 828,18 13 08 04 ,01
Circuito 65,0 65,8 66,6 67,
deportivo -846,96 0,00 55,66 61,99 62,76 63,53 64,31 9 8 8 47
Paseo pesca 0,0
chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0
56,5 56,5 56,5 56,
Kiosco -24,00 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 2 2 2 52
185, 186, 187, 188
Quinchos -70,75 0,00 174,83 180,37 181,54 182,72 183,91 10 31 52 ,74
- 269 271 273 275
Restaurante 1649,56 0,00 1293,07 2607,15 2628,30 2649,58 2671,00 2,55 4,24 6,07 8,04
Parque y el - 395, 399, 402, 405
sendero 14649,01 -1126,86 -862,80 383,04 386,20 389,37 392,57 79 03 30 ,58
- 394 398 416 120
Total 19822,55 -1233,62 1353,27 3969,38 4001,48 3732,38 3768,50 8,99 1,69 5,04 81,05
TIR 10,53%
VAN 6501,81
TABLA II-25. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO BAJO

Van Social por Actividad


Valores residuales (Depreciacion) & re-
inversión 3772,49
Marketing -5942,39
Baños -1635,13
Paseos en bote 1081,94
Pergola 413,13
Anfiteatro 1155,08
Juegos infantiles 1173,83
Feria artesanal 5447,68
Circuito deportivo -441,08
Paseo pesca chinchorro 0,00
Kiosco 391,98
Quinchos 1102,64
Restaurante 14288,22
Parque y el sendero -14306,58
TOTAL (UF) 6501,81
TOTAL ($) 136.353.631,69

TABLA-II-26. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO MEDIO

Año 1 2

Periodo 6 12 18 24
Valores residuales (Depreciación) & re-inversión
Marketing -392,94 -392,94 -392,94 -392,94
Baños -53,85 -28,43 -14,64 -7,53
Paseos en bote 3,35 130,29 162,93 179,76
Pérgola 0,00 0,00 84,84 93,86
Anfiteatro 0,00 154,71 193,88 214,07
Juegos infantiles 92,92 183,53 232,68 258,02
Feria artesanal 0,00 483,48 519,35 537,85
Circuito deportivo 0,00 0,00 79,08 90,22
Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00
Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26
Quinchos 0,00 0,00 126,25 134,86
Restaurante 0,00 0,00 0,00 1326,31
Parque y el sendero -510,67 -342,25 -222,33 -172,50
Total -832,93 216,65 797,37 2290,24
TABLA II-27. CÁLCULO VAN Y TIR ESCENARIO MEDIO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Valores residuales (Depreciación) & re-inversión -301,39 -297,78 -150,00 -150,22 7882,66
Marketing -221,73 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87 -785,87
Baños -924,40 -82,28 -22,16 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98 -16,98
Paseos en bote -152,51 133,64 342,69 361,82 364,14 366,47 368,82 371,19 373,56 375,96 378,37
Pérgola -183,26 0,00 178,70 188,95 190,19 191,44 192,70 193,96 195,24 196,52 197,81
Anfiteatro -301,89 154,71 407,94 430,90 433,68 436,48 439,30 442,14 444,99 447,86 450,75
Juegos infantiles -545,94 276,45 490,70 519,51 523,00 526,52 530,06 533,61 537,20 540,80 544,43
Feria artesanal -252,53 483,48 1057,20 1078,23 1080,77 1083,34 1085,92 1088,52 1091,13 1093,76 1096,41
Circuito deportivo -846,96 0,00 169,30 181,97 183,51 185,05 186,61 188,17 189,75 191,33 192,93
Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kiosco -24,00 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52 56,52
Quinchos -70,75 0,00 261,12 271,47 273,23 274,99 276,77 278,56 280,36 282,18 284,00
Restaurante -1649,56 0,00 1326,31 2674,05 2695,62 2717,33 2739,18 2761,17 2783,30 2805,58 2827,99
Parque y el sendero -14649,01 -852,92 -394,83 877,10 883,42 889,79 896,19 902,63 909,11 915,64 922,21
Total -19822,55 -616,28 3087,61 5837,66 5881,23 5623,69 5671,43 5863,62 5908,09 6103,29 14031,22
TIR 18,50%
VAN 19.158,34
TABLA II-28. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO MEDIO

Van Social por Actividad

Valores residuales (Depreciación) & re-inversión 3772,49 0,00 0,00

Marketing -6005,82

Baños -1115,60

Paseos en bote 2319,68

Pérgola 1042,22

Anfiteatro 2638,32

Juegos infantiles 3085,19

Feria artesanal 7149,06

Circuito deportivo 336,86

Paseo pesca chinchorro 0,00

Kiosco 391,98

Quinchos 1693,37

Restaurante 14695,15

Parque y el sendero -10844,57

TOTAL (UF) 19158,34

TOTAL ($) $ 401.781.850,77

*1 Vender el terreno al final de los 10 años


*2 Tres escenarios de participación iguales
*3 Se consideran 4 empleados en el restaurant
*4 En estudio de cobro.
*5 Se debe estimar la porción de la gente que asiste al parque debido a esta actividad
*6 Se debe calcular el beneficio social de la demanda de esta actividad
*7 7 Guardias en el parque
TABLA-II-29. FLUJO EN PROCESO DE CRECIMIENTO EN UF ESCENARIO ALTO

Año 1 2
Periodo 6 12 18 24
- - - -
Marketing 392,94 392,94 392,94 392,94
Baños -39,09 -1,04 19,60 30,24
Paseos en bote 5,01 195,10 243,95 269,14
Pergola 0,00 0,00 128,24 141,73
Anfiteatro 0,00 232,48 291,10 321,32
Juegos infantiles 145,52 281,13 354,69 392,61
Feria artesanal 0,00 554,71 608,39 636,07
Circuito deportivo 0,00 0,00 132,74 149,42
Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0,00
Kiosco 28,26 28,26 28,26 28,26
Quinchos 0,00 0,00 167,00 179,82
1359,3
Restaurante 0,00 0,00 0,00 1
- -
Parque y el sendero 415,39 165,47 -1,34 71,28
- 1579,6 3186,2
Total 668,63 732,23 9 6
TABLA II-30. CÁLCULO DE VAN Y TIR ESCENARIO ALTO

Periodo 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Valores residuales - - - - 788
(Depreciación) & re-inversión 301,39 297,78 150,00 150,22 2,66
- - - - - - - - - -
Marketing -221,73 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87 785,87
57, 57, 57, 57, 57, 57, 57,5
Baños -924,40 -40,14 49,84 59 57,59 59 59 59 59 59 9
513,1 541 54 55 55 55 56 566,
Paseos en bote -152,51 200,12 0 ,73 545,20 8,69 2,21 5,74 9,30 2,89 49
269,9 285 28 29 29 29 29 298,
Pergola -183,26 0,00 7 ,30 287,16 9,03 0,91 2,81 4,72 6,63 57
612,4 646 65 65 66 66 67 676,
Anfiteatro -301,89 232,48 1 ,77 650,93 5,12 9,34 3,58 7,86 2,15 48
747,3 790 80 80 81 81 82 827,
Juegos infantiles -545,94 426,65 0 ,42 795,64 0,90 6,19 1,52 6,88 2,28 70
1244, 127 1279,7 12 12 12 12 12 130
Feria artesanal -252,53 554,71 46 5,93 4 83,58 87,44 91,33 95,24 99,18 3,14
282,1 301 30 30 31 31 31 317,
Circuito deportivo -846,96 0,00 6 ,13 303,42 5,74 8,07 0,41 2,77 5,14 53
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Paseo pesca chinchorro 0,00 0,00 0,00 0 0,00 0 0 0 0 0 0,00
56, 56, 56, 56, 56, 56, 56,5
Kiosco -24,00 56,52 56,52 52 56,52 52 52 52 52 52 2
346,8 361 36 36 37 37 37 378,
Quinchos -70,75 0,00 2 ,95 364,29 6,64 9,00 1,38 3,78 6,19 61
1359, 274 2762,4 27 28 28 28 28 289
Restaurante -1649,56 0,00 31 0,48 8 84,62 06,90 29,33 51,89 74,60 7,46
- - 136 1377,2 13 13 14 14 14 143
Parque y el sendero 14649,01 580,86 69,94 7,79 5 86,77 96,35 06,00 15,70 25,47 5,30
- 4765, 763 7694,3 74 75 77 77 79 159
Total 19822,55 63,61 95 9,73 5 47,94 06,87 10,33 66,15 72,76 12,18
TIR 25,55%
31450,5
VAN 7
TABLA II-31. VAN SOCIAL POR ACTIVIDAD ESCENARIO ALTO

Van Social por


Actividad
Valores residuales (Depreciación) & re-
inversión 3772,49
Marketing -6005,82
Baños -599,62
Paseos en bote 3548,94
Pergola 1667,01
Anfiteatro 4111,41
Juegos infantiles 4983,46
Feria artesanal 8498,17
Circuito deportivo 1109,48
Paseo pesca chinchorro 0,00
Kiosco 391,98
Quinchos 2280,05
Restaurante 15099,29
Parque y el sendero -7406,28
TOTAL (UF) 31450,57
$
TOTAL ($) 659.569.948,83
Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

II.1.9. Análisis de sensibilidad

TABLA II-32. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. VARIACIÓN DE DEMANDA

Demanda Demanda delta


actual -1%
VAN 12438,90 12191,36
% Cambio -1,99%
TIR 14,64% 14,48%
% Cambio -1,10%

Se puede apreciar que una variación del 1% de la demanda produce un cambio similar
tanto en la TIR como en el Van, lo que demuestra que la demanda es de gran importancia.

TABLA II-33. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. VARIACIÓN DE PRECIO

Precio Precio delta -


actual 1%
VAN 19158,34 18922,32
% Cambio -1,23%
TIR 18,50% 18,36%
% Cambio -0,76%

Se puede ver que una variación del 1% en el precio produce un cambio similar tanto en la
TIR como en el Van, lo que demuestra que el precio es muy relevante.

TABLA II-34. PRECIO MINIMO ENTRADA.

Result
ado
Precio mínimo entrada parque(Van
Medio=0) 473

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Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

TABLA II-35. DEMANDA DIARIA MINIMA.

Result
ado
Demanda diaria mínima (Van Medio=0) 146

Utilizando el escenario de participación de mercado del 10%, se obtuvo el precio y la demanda


mínima que se deben cumplir para obtener VAN positivo.

81
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III. Anexos

Los Anexos citados en el texto están sólo en copia impresa, por lo que por tamaño de archivo
serán entregados a las partes involucradas una vez que se disponga de la copia digital

III.1. Plan de marketing

Parque de los Poetas

• Objetivo principal
 Posicionar “Parque de los Poetas” en la mente de los habitantes de San Antonio.
 Captar Turistas tanto nacionales como extranjeros.
• Estrategia
Realizar un producto diferenciado para satisfacer a diferentes segmentos. Estos serán
seleccionados por actividades de interés.

Producto: El producto base consiste en un parque de 1,1ha que incluye, mobiliario


(Bancas, basureros, bebederos de agua, etc.), áreas verdes, un sendero ecológico, Baños y
miradores para el avistamiento de aves.

Para los diferentes segmentos, definidos por intereses se realizaran las siguientes
actividades:

 Juegos infantiles.
 Kiosco.
 Circuito deportivo.
 Feria artesanal.
 Anfiteatro.
 Restaurante.
 Quinchos.
 Pérgola literaria.
 Paseos en bote.
82
Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

Éstas serán implementadas de forma diferida de acuerdo a los recursos y la demanda por
cada una de ellas.

Precio:

 Cobro de entrada: $1000 por persona, entrada liberada para niños menores de 12años
y adultos mayores de 65 años.
 Cobros por arriendo de quinchos, se ofrecen descuentos por grupos.
 Cobros por arriendo de stands, puestos de feria, kiosco y anfiteatro. Cobro mensual
más pago de gastos comunes.
 Impuesto por paseos en bote. Cobro de un 5% del precio del paseo principalmente
para implementación de sistemas de seguridad.

Plaza:

Es básicamente la ubicación del parque, éste queda en el extremo sur de San Antonio,
junto a la desembocadura del rio Maipo y la playa de Llo-lleo y es colindante la comunidad de
Tejas verdes.

Promoción:

Es prioritario que todo el sistema de promoción sea enfocado al ecoturismo y poesía,


relacionando así al parque con la imagen que se le ha dado a la zona de ser “el litoral de los
poetas”.

• Señalética : que muestre las rutas de acceso al parque desde diferentes lugares de San
Antonio tanto para automóviles como en el sistema de transporte público e
interurbano. Para automóviles, se busca dar a conocer el parque en los puntos de
acceso a la cuidad y posteriormente, en las cercanías del parque, guiar al conductor
hasta la entrada.
• Pagina Web: Ésta debe contener los espacios que se listan a continuación.
 Blog que permita publicación de noticias y obtener feedback a través de
sugerencias, reclamos y comentarios.

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Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

 Espacios para publicar tarifas, realizar reservas y verificar la disponibilidad de


los diferentes servicios arrendables.
 Espacio para links a paginas relacionadas (p.e. a la Ilustre Municipalidad de
San Antonio).
• Marketing Viral; Campañas para generar viralidad en las comunidades (p.e.
promociones que fomenten la asistencia en grupos comunales recibiendo así
descuentos), grupo facebook, video youtube, etc.
• Papelería y trípticos, éstos deben ir acompañados de un sistema de distribución a
agencias de turismo, colegios, instituciones y diferentes comunidades
• Publicidad en radio de la región.
• Publicidad por segmento; Separar las campañas del parque, resaltando las actividades
que se enfocan a cada grupo objetivo.

III.2. Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter

1. Amenaza de entrada de nuevos competidores.

Los recursos naturales inherentes a determinadas topografías son difíciles de replicar o


requieren de un alto costo para ello. El producto que ofrece este proyecto depende en gran
medida de este tipo de recursos –río, belleza escénica, avistamiento de aves migratorias, etc.–, lo
que hace que las barreras de entrada sean difíciles de franquear, minimizando la fuerte
competencia.

Otra característica que aumenta los costos de entrada a este mercado, es que la rentabilidad
de parques de este tipo se sustenta, mayoritariamente, en la obtención de beneficios sociales, lo
cual los hace muy poco atractivos para el sector privado.

2. Poder de negociación de los proveedores.

Dado que los dos principales insumos del parque corresponden a agua y electricidad, el poder
de negociación de los proveedores es muy bajo. Esto se debe a que ambos proveedores están

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Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

fuertemente regulados por el Estado, por lo que no está en sus manos la negociación de precios
por sus productos.

3. Poder de negociación de los compradores.

Este poder es bastante significativo debido a la gran cantidad de oferta que existe en el
mercado de productos sustitutos y de competencia. Muchas de las actividades que se ofrecen en
el proyecto se encuentran en otros centros turísticos –en algunos casos de manera gratuita– lo
que disminuye la disposición a pagar por estos servicios. Los principales son el paseo Bellamar
(sendero, paseos en bote, ferias artesanales, juegos infantiles, belleza escénica) y San Juan
(avistamiento de aves, senderos).

Debido al rubro del negocio, recreacional, existe una infinidad de sustitutos posibles.
Estrechando la vasta definición de “recreacional” a actividades turísticas, resaltan como
principales sustitutos, la Grua 82, Llolleo y la Caleta.

4. Amenaza de ingreso de productos sustitutos.

Esta amenaza se puede medir sólo de manera cualitativa, ya que el número de potenciales
sustitutos está únicamente limitado por la imaginación. Esta variedad hace que sus costos de
entrada varíen considerablemente, pudiendo poner en fuerte riesgo la sustentación del proyecto
en el tiempo, si es que su producto resulta ofrecerse por debajo del precio del parque. Tomando
en cuenta este planteamiento, se califica esta amenaza como altísima.

5. La rivalidad entre los competidores.

No existe una fuerte rivalidad entre los competidores, pese a que se encuentran bien
posicionados en el mercado, ya que el número de ellos no es elevado.

85
Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

III.3. Análisis FODA

Fortalezas

 Se cuenta con un terreno desaprovechado, con autorización de usos y derechos de bienes


nacionales, por lo que no se incurre en gastos de arriendo.
 El lugar cuenta con una alto potencial turístico a explotar y se encuentra aislado de la zona
industrial, facilitando una desconexión de las tareas cotidianas y un acercamiento a la
naturaleza.
 Ya existe emplazado en el lugar el complejo que alberga al Sindicato de Pescadores
Artesanales, el cual está disponible para ser transformado en una de las principales
fuentes de ingreso; un restaurante.
 El principal beneficiado con el proyecto –Sindicato de Pescadores Artesanales– será el
encargado de la administración del parque, lo que se traduce en una alta motivación y un
buen ambiente en torno a él. Dado que pertenecen a la comunidad de Tejas Verdes, hay
un gran apoyo de ésta al proyecto facilitando su desarrollo.
 Los pescadores de Tejas Verdes, pertenecientes al Sindicato, son la única comunidad
autorizada en Chile para utilizar la ancestral técnica de la pesca con chinchorro,
aumentando el número de atracciones turísticas de la zona y la diferenciación de la
competencia.
 El ser un proyecto avalado por la I. Municipalidad de San Antonio, permite la postulación
a fondos públicos no retornables.

Oportunidades

 Se proyecta un gran aumento en el flujo de público que llega a San Antonio,


principalmente, debido a la construcción de un casino en la zona de la caleta.
 San Antonio fue elegida como una de las “Ciudades Bicentenario”, esto se traduce en
diversos beneficios para el desarrollo y financiamiento de proyectos turísticos.
 Las zonas circundantes al terreno donde se emplazaría el parque presentan una gran
cantidad de aves migratorias. El avistamiento de estas aves es un atractivo turístico
apreciado por una gran cantidad de personas a nivel nacional e internacional29.
 Existe una identidad propia de la zona, relacionada con la poesía y la cultura, la cual se
pretende impregnar en el proyecto.

29
Existe una gran cantidad de información disponible, en diversas páginas de internet, que avalan que
actualmente acude un gran cantidad de personas a observar las aves migratorias de la zona.

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Proyecto Mejoramiento Eco-turístico Boca del Río Maipo

Debilidades

 El terreno se encuentra actualmente en muy malas condiciones, lo que aumenta la


inversión requerida para dejarlo utilizable.
 Las personas involucradas en este proyecto cuentan con poca experiencia en el rubro del
turismo.
 La demanda del proyecto tiene una fuerte correlación con el clima, principalmente con las
precipitaciones de la zona.

Amenazas

 El desarrollo de proyectos similares en la región, por ejemplo el proyecto Paseo Bellamar,


el cual estimula el desarrollo de la actividad turística en la zona costera de la comuna.
 No se aprecia en el general de los habitantes de la comuna un hábito de preservar y
cuidar los espacios naturales.
 El agua que fluye por el río Maipo contiene una gran cantidad de residuos, principalmente,
lodos y escombros.
 Existen muchos procesos burocráticos para poder desarrollar proyectos financiados con
fondos estatales.
 Existe una alta competitividad para acceder a estos fondos, por lo que un buen proyecto
no garantiza la obtención de ellos.
 Que el proyecto tenga un impacto negativo en el ambiente, provocando cambios en el
ecosistema actual. Por ejemplo, disminución de la presencia de aves migratorias en la
zona.

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