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de uso exclusivo de Construtora pia Ltda em 06/11/2012.

NORMA
BRASILEIRA

ABNT NBR

5674
Segunda edio
25.07.2012
Vlida a partir de
25.08.2012

Manuteno de edificaes - Requisitos para


o sistema de gesto de manuteno
Building maintenance -

ICS 91.040.01

Requirements for maintenance management system

ISBN 978-85-07-03557-2

ASSOCIAO

Nmero de referncia

BRASILEIRA
DE NORMAS
TCNICAS

ABNT NBR 5674:2012


25 pginas

ABNT 2012

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Sumrio

Pgina

Prefcio
Introduo

iv
v

1
2

Escopo
Referncias normativas

1
1

3
4

Termos e definies
Requisitos para a manuteno

2
2

4.1
4.2

Organizao
Contedo bsico do relatrio de inspeo

2
3

4.3
5

Programa de manuteno
Requisitos para o planejamento anual das atividades

4
5

5.1
5.2

Consideraes
Previso oramentria anual

5
6

Requisitos para controle do processo de manuteno

6.1
6.2

Oramento e contratao dos servios de manuteno


Meios de controle

6
7

7
7.1

Requisitos para a documentao


Generalidades

7
7

7.2
7.3

Fluxo da documentao
Registros

8
9

7.4
7.5

Arquivo
Indicadores gerenciais

9
9

Incumbncias ou encargos

Anexos
Anexo A (informativo) Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva

11

Anexo B (informativo) Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva


B.1
Objetivo

16
16

B.2
B.3

Classificao dos registros


Tabela dos principais registros

Anexo C (informativo) Modelos de verificaes e seus registros

16
16
21

Figura
Figura 1 - Fluxo da documentao

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Tabelas
Tabela A.1 - Exemplos de modelo no restritivos para a elaborao do programa
de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Tabela B.1 - Lista dos registros

11
16

Tabela B.2 - Agendamento e periodicidade


Tabela C.1 - Modelo de livro de registro de manuteno

20
21

Tabela C.2 - Modelos de lista de verificaes para um subsistema - Manuteno preventiva


da central de interfone (modelo possvel)
21
Tabela C.3 - Manuteno preventiva da central de alarme (modelo possvel)

22

Tabela C.4 - Modelos de lista de verificaes para um equipamento - Manuteno preventiva


das bombas (modelo possvel)
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Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas
Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so
elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) chama ateno para a possibilidade de que
alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT no deve ser
considerada responsvel pela identificao de quaisquer direitos de patentes.
A ABNT NBR 5674 foi elaborada no Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de Manuteno de Edificaes (CE-02: 140.01). O seu 1 Projeto circulou em Consulta
Nacional conforme Edital n 10, de 05.10.2011 a 05.12.2011, com o nmero de Projeto ABNT NBR 5674.
O seu 2 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n 02, de 07.02.2012 a 07.03.2012, com
o nmero de 2 Projeto ABNT NBR 5674.
Esta segunda edio cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 5674:1999), a qual foi tecnicamente revisada.
O Escopo desta Norma Brasileira em ingls o seguinte:

Scope
This Standard establishes the requirements for the management of the maintenance of buildings.
The management of the maintenance system includes means for:
a)

maintain the original features of the building;

b)

prevent performance loss caused by the depletion of their systems, components or elements.

Existing buildings must match or create their maintenance programs according samples to this Standard.
Appended samples are not restrictive or exha us tive, and may be asapted to each building specific
characteristics.

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Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia supera, gradualmente, a cultura de se pensar
o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas e
possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica
que as diferencia de outros produtos: elas so construdas para atender a seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso a que se
destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.

invivel, sob o ponto de vista econmico, e inaceitvel, sob o ponto de vista ambiental, considerar
as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes
quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pela ABNT NBR 15575
(Partes 1 a 6). Isto exige que a manuteno das edificaes seja levada em conta to logo elas sejam
colocadas em uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada
nos frequentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobrecusto intensivo dos servios
de recuperao ou construo de novas edificaes.
Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita de modo
improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico perfeitamente
programvel e como um investimento na preservao do valor patrimonial.
A elaborao e a implantao de um programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes,
alm de serem importantes para a segurana e qualidade de vida dos usurios, so essenciais para
a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til projetada.
Para atingir maior eficincia e eficcia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema
na gesto da manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo.

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Manuteno de edificaes de manuteno

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Requisitos para o sistema de gesto

1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a)

preservar as caractersticas originais da edificao;

b)

prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos


ou componentes;

Edificaes existentes antes da vigncia desta Norma devem se adequar ou criar os seus programas
de manuteno atendendo ao apresentado nesta Norma.
Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos no restritivos ou exaustivos a serem
adaptados em funo das caractersticas especficas da edificao.

2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se
as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).

ABNT NBR 9077, Sadas de emergncia em edifcios


ABNT NBR 14037, Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes - Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos
ABNT NBR 15575-1, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1: Requisitos gerais
ABNT NBR 15575-2, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
ABNT NBR 15575-3, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos
ABNT NBR 15575-4, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas de vedaes verticais externas e internas
ABNT NBR 15575-5, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas
ABNT NBR 15575-6, Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas hidrossanitrios

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3 Termos e definies
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 14037 e
ABNT NBR 15575-1 e os seguintes.
3.1
edificao
produto constitudo de um conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2
empresa capacitada
organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional
habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado
3.3
empresa especializada
organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual so exigidas qualificao e competncia
tcnica especficas
3.4
equipe de manuteno local
pessoas que realizam diversos servios, tenham recebido orientao e possuam conhecimento
de preveno de riscos e acidentes
3.5
previso oramentria
documento contendo a estimativa de custo para a realizao dos servios previstos no programa
de manuteno
3.6
servio de manuteno
interveno realizada na edificao e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes
3.7
sistema de manuteno
conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os servios de manuteno

4 Requisitos para a manuteno


4.1

Organizao

4.1.1

A gesto do sistema de manuteno deve considerar as caractersticas das edificaes, como:

a)

tipologia da edificao;

b)

uso efetivo da edificao;

c)

tamanho e complexidade da edificao e seus sistemas;

d)

localizao e implicaes do entorno da edificao.

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4.1.2

A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a)

preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciao


patrimonial;

b)

estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao;

c)

estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos.

4.1.3 Na organizao da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista infraestrutura material,
tcnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manuteno
necessrios, a saber:

a)

manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios, padronizados e cclicos,


citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas comuns;

b)

manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou interveno imediata a


fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes, ou
evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e

c)

manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos
sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios
de verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao.

4.1.4 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes
tipos de manuteno das edificaes.
4.1.5 O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por empresa
capacitada, empresa especializada ou equipe de manuteno local, conforme 3.2 a 3.4.
4.1.6 Recomenda-se que os indicadores de eficincia da gesto do sistema de manuteno sejam
periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parmetros a serem
adaptados em funo da complexidade do empreendimento:

a)

atendimento ao desempenho das edificaes e de seus sistemas conforme descrito na


ABNT NBR 15575 (Partes 1 a 6);

b)

prazo acordado entre a observao da no conformidade e a concluso de servio de manuteno;

c)

tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de emergncia;

d)

periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no manual de operao,


uso e manuteno da edificao;

e)

registros das inspees, conforme 7.2.

NOTA

4.2

Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.

Contedo bsico do relatrio de inspeo

4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo aos intervalos constantes do manual elaborado
conforme a ABNT NBR 14037 e do programa de manuteno de cada edificao.
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4.2.2 As inspees devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados de forma
a facilitar os registros e sua recuperao, considerando:

a)

um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes


da edificao;

b)

as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida til, conforme
indicaes do manual e que resultem em risco sade e segurana dos usurios;

c)

as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios.

4.2.3

Os relatrios das inspees devem:

a)

descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento


da edificao;

b)

apontar e, sempre que possvel, estimar a perda do seu desempenho;

c)

recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva; e

d)

conter prognstico de ocorrncias.

4.3

Programa de manuteno

4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua periodicidade, responsveis pela execuo, documentos de referncia, referncias normativas e recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicvel, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manuteno deve ser atualizado periodicamente.


4.3.2 O programa de manuteno deve considerar projetos, memoriais, orientao dos fornecedores
e manual de uso, operao e manuteno (quando houver), alm de caractersticas especficas, como:

a)

tipologia, complexidade e regime de uso da edificao;

b)

sistemas, materiais e equipamentos;

c)

idade das edificaes;

d)

expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicvel aos elementos e componentes,


devendo atender ABNT 15575 quando aplicvel;

e)

relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas,
tanto fsicas como financeiras;

f)

relatrios das inspees constando as no conformidades encontradas;

g)

relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;

h)

solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;

i)

histrico das manutenes realizadas;

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j)

rastreabilidade dos servios;

k)

impactos referentes s condies climticas e ambientais do local da edificao;

I)

escala de prioridades entre os diversos servios; e

m) previso financeira.

4.3.3

O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:

a)

designao do sistema, quando aplicvel aos elementos e componentes;

b)

descrio da atividade;

c)

periodicidade em funo de cada sistema, quando aplicvel aos elementos e componentes, observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;

d)

identificao dos responsveis;

e)

documentao referencial e formas de comprovao;

f)

modo de verificao do sistema; e

g)

custo.

4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a serem
realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns
entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3.5 O Anexo A apresenta exemplos de modelos no restritivos para a elaborao do programa de
manuteno preventiva. Contm sugestes com indicaes de sistemas, para a periodicidade a ser
ajustada em funo das indicaes dos projetos ou especificaes tcnicas.

5 Requisitos para o planejamento anual das atividades


5.1

Consideraes

O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a considerar:
a)

prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;

b)

disponibilidade de recursos humanos;

c)

disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previso de contingncia;

d)

sequncia racional e durao das atividades;

e)

cronograma fsico x financeiro;

f)

necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;

g)

procedimentos de execuo ou referncia s normas tcnicas e legislao;

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h)

especificaes detalhadas dos insumos e materiais;

i)

manutenibilidade;

j)

dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;

k)

previso de acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees
e atividades de manuteno;

I)

minimizao de interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo.

5.2

Previso oramentria anual

o sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros


necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios
de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas fsicas, de custos.
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo x benefcio dos servios de
manuteno, devendo constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes.

6 Requisitos para controle do processo de manuteno


6.1

Oramento e contratao dos servios de manuteno

6.1.1

Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:

a)

dados do cliente;

b)

escopo dos servios ou objeto;

c)

descrio de cada atividade, com os respectivos prazos;

d)

especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou projetos,


quando aplicvel;

e)

condies comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;

f)

responsabilidades legais e obrigaes de cada parte, incluindo o atendimento legislao pertinente quanto segurana do trabalho;

g)

indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;

h)

garantias e excluses;

i)

previso de seguros, se aplicvel.

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6.1.2

Para a avaliao das propostas, recomenda-se observar:

a)

qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos humanos


e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;

b)

experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros servios em andamento ou j concludos, e o eventual fornecimento de acervo tcnico;

c)

referncias de outros clientes;

d)

proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis e legislao;

e)

habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relao ao porte de servio contratado; e

f)

prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsico-financeiro com base
no contrato;

6.2

Meios de controle
Antes do incio dos servios o executante deve providenciar:

6.2.1

a)

meios que assegurem condies necessrias realizao segura dos servios de manuteno;

b)

meios que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes
da execuo dos servios de manuteno;

c)

delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos.

6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno, todos os sistemas de segurana da edificao devem permanecer em funcionamento ou, se necessrio, devem ser previstos sistemas alternativos.
6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de emergncia.
Caso seja necessria, imprescindvel criar rotas ou providncias compatveis que devem ser implementadas, antes da obstruo.
6.2.4

A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro.

6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas tcnicas da edificao, o memorial


descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de uso, operao e manuteno
da edificao devem ser adequados.
6.2.6 Durante a realizao dos servios, devem ser implementados controles a fim de garantir o cumprimento dos requisitos legais, de qualidade, custo e prazo, observadas as condies contratuais.

7 Requisitos para a documentao


7.1

Generalidades

A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar evidncias
da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos servios de manuteno,
reduo da incerteza no planejamento, projeto e execuo dos servios de manuteno e auxlio no
programa e no planejamento de servios futuros.
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A documentao do programa de manuteno deve incluir:


a)

manual de uso, operao e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR 14037;

b)

manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;

c)

programa da manuteno;

d)

planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronolgico


quanto financeiro;

e)

contratos firmados;

f)

catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos servios


de manuteno e propostas tcnicas;

g)

relatrio de inspeo;

h)

documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;

i)

registros de servios de manuteno realizados;

j)

ata das reunies de assuntos afetos manuteno;

k)

documentos de atribuio de responsabilidade de servios tcnicos.

7.2

Fluxo da documentao

O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.


Esta Norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Figura 1.
As deliberaes referentes documentao descrita na Figura 1 devem constar na ata do condomnio.

Exemplo de registros de contratao: proposta, mapa de cotao, contratos, e-mails, ordens de servio

Exemplo de registros de execuo: laudos, ART, termo de garantia, instruo de manuteno

Figura 1 - Fluxo da documentao

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7.3

Registros

Devem ser mantidos registros legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao
do programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das manutenes.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a)

identificao;

b)

funes dos responsveis pela coleta dos dados que compem o registro;

c)

estabelecimento da forma de arquivamento do registro;

d)

estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando
sua integridade.

A organizao e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os servios de manuteno preventiva e corretiva, bem como alteraes realizadas.

7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operao e manuteno da edificao, ficando sob a guarda do responsvel
legal (proprietrio ou sndico).
Toda esta documentao, quando solicitada, deve ser prontamente recupervel e estar disponvel aos
proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal (proprietrio ou sndico), toda a documentao deve ser
formalmente entregue ao sucessor.

7.5

Indicadores gerenciais

recomendado que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de eficincia com


a finalidade de avaliar:
a)

a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;

b)

a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho necessrio;

c)

a relao ao longo do tempo do custo x benefcio gerado pelas manutenes;

d)

a preservao do valor da edificao ao longo de sua vida til.

8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, o sndico ou a empresa terceirizada responsvel pela gesto
da manuteno deve atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de uso, operao e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer cumprir e prover os recursos para
o programa de manuteno preventiva das reas comuns.
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8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de uso, operao
e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos respondem individualmente pela manuteno das partes autnomas e solidariamente pelo conjunto da edificao, de forma a atender ao
manual de uso, operao e manuteno de sua edificao.
8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao empresa ou
profissional contratado.
8.6 A empresa ou o profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao, ficando sob sua incumbncia:
a)

assessorar o proprietrio ou o sndico nas decises que envolvam a manuteno da edificao,


inclusive sugerir a adaptao do sistema de manuteno e planejamento anual das atividades,
conforme indicado nas Sees 4 e 5;

b)

providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao e fornecer documentos


que comprovem a realizao dos servios de manuteno, como contratos, notas fiscais, garantias,
certificados etc;

c)

implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de manuteno


preventiva;

d)

elaborar as previses oramentrias;

e)

supervisionar a realizao dos servios de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e orientaes do manual de uso, operao e manuteno da edificao que atenda [ABNT NBR 14037];

f)

orar os servios de manuteno;

g)

assessorar o proprietrio ou o sndico na contratao de servios de terceiros para a realizao


da manuteno da edificao;

h)

estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno, conforme


esta Norma;

i)

orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o estabelecido


no manual de uso, operao e manuteno da edificao;

j)

orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual de uso, operao e manuteno da edificao.

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Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva

A.1

Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico de acordo com a Tabela A1.
Tabela A.1 - Exemplos de modelo no restritivos para a elaborao do programa
de manuteno preventiva de uma edificao hipottica

Periodicidade

Elemento!

Sistema

componente
Sauna mida

til

c::
til
E

Atividade

Responsvel

Fazer a drenagem de gua

Equipe de manuteno

no equipamento

local

Equipamentos

Verificar aps o uso do

industrializados

equipamento o nvel de leo

Equipe de manuteno

combustvel e se h obstruo nas

local

Grupo gerador

QJ
1Il

entradas e sadas de ventilao

til

"ti
til

(.)

Reservatrios de

Verificar o nvel dos reservatrios

Equipe de manuteno

Sistemas

gua potvel

e o funcionamento das boias

local

hidrossanitrios

Sistema de

Verificar o funcionamento

Equipe de manuteno

irrigao

dos dispositivos

local

<

Bombas de gua

Sistemas
hidrossanitrios
1Il

potvel, gua
servida e piscinas

til

Verificar o funcionamento e
alternar a chave no painel eltrico

Equipe de manuteno

para utiliz-Ias em sistema de

local

rodzio, quando aplicvel

'6

...

LO

til

Iluminao

til

de emergncia

"ti
(.)

<

Equipamentos
industrializados

Efetuar teste de funcionamento


dos sistemas conforme instrues
do fornecedor
Efetuar teste de funcionamento

Grupo gerador

dos sistemas conforme instrues


do fornecedor

Jardim

Manuteno geral
Fazer teste de funcionamento do
sistema de ventilao conforme

1Il
<QJ

Pressurizao de

E
til

escada

"ti
til

(.)

Equipamentos

<

industrializados

local

Equipe de manuteno
local
Equipe de manuteno
local! Empresa capacitada
Equipe de manuteno
local

Fazer manuteno geral dos


sistemas conforme instrues

Empresa especializada

do fornecedor
Banheira de
hidromassagem/

spa

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instrues do fornecedor e projeto

Equipe de manuteno

Fazer teste de funcionamento

Equipe de manuteno

conforme instrues do fornecedor

local

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Tabela A.1 (continuao)


Periodicidade

Sistema

Elementol
componente

Atividade

Responsvel

Manuteno recomendada pelo


Ar-condicionado
Equipamentos
Iluminao de
emergncia

Automao de
portes
Sistema de
In

automao

III

"ti

III

Empresa especializada

legislao vigente

industrializados

.Q)

fabricante e atendimento

Efetuar teste de funcionamento


de todo o sistema conforme
instrues do fornecedor

Equipe de manuteno
local

Fazer manuteno geral dos


sistemas conforme instrues do

Empresa especializada

fornecedor

Dados,
informtica,
voz, telefonia,

Verificar o funcionamento

Equipe de manuteno

vdeo, TV, CFTV

conforme instrues do fornecedor

local/Empresa capacitada

Verificar e se necessrio, encerar

Equipe de manuteno

as peas polidas

local

e segurana

<

perimetral
Revestimentos

Pedras naturais

de parede e piso

(mrmore, granito

e teto

e outros)

Limpar o sistema das guas

Sistemas

Ralos, grelhas,

pluviais e ajustar a periodicidade

calhas e

em funo da sazonal idade,

canaletas

especialmente em poca de

hidrossanitrios

Equipe de manuteno
local

chuvas intensas
Bombas de

Testar seu funcionamento,

Equipe de manuteno

incndio

observada a legislao vigente

local

In

Gerador de gua

de queimadores e filtros de gua

In

quente

conforme instrues

Limpar e regular os sistemas


Q)
Q)

dos fabricantes

In

Equipamentos

"ti

industrializados

'

III

Empresa capacitada

"ti

Para unidades centrais, verificar

III

Iluminao de

<

emergncia

fusveis, led de carga da bateria


selada e nvel de eletrlito
da bateria comum conforme

Equipe de manuteno
local

instrues dos fabricantes


Aplicar leo lubrificante nas
dobradias e maanetas
In
Q)

In

Porta corta-fogo

Q)

E
In

.Q)

"-

III

Equipamentos

<

fechamento a 45. Se for

local

chamar empresa especializada


Banheira de
hidromassagem/

spa

12

Equipe de manuteno

necessrio fazer regulagem,

industrializados

"ti

III
U

Verificar a abertura e o

Limpar a tubulao

Equipe de manuteno
local

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Tabela A.1 (continuao)


Periodicidade

UI
'Ql
"-

UI
Ql
UI
Ql

1Il

<C

Elemento!
componente

Esquadrias de alumnio

"ti

1Il

Sistema

Sistemas
hidrossanitrios

Estrutural

Atividade
Efetuar limpeza geral das

Equipe de manuteno

esquadrias e seus componentes

local/ Empresa capacitada

Caixas de esgoto,
de gordura e de

Responsvel

Efetuar limpeza geral

guas servidas

Equipe de manuteno
local

Lajes, vigas e

Verificar a integridade estrutural

pilares

conforme ABNT NBR 15575

Sistema de

Manuteno recomendada pelo

Empresa capacitada/

segurana

fornecedor

Empresa especializada

Empresa especializada

Verificar sua integridade e


reconstituir o funcionamento
Gerador de gua

do sistema de lavagem interna

quente

dos depsitos de gua quente e

Empresa capacitada

limpeza das chamins conforme

l:
1Il
1Il

instruo do fabricante

"ti

1Il

Equipamentos

Sistema de

Verificar o funcionamento, limpeza

<C

industrializados

aquecimento

e regulagem, conforme

individual

legislao vigente

Banheira de
hidromassagem/

spa

Limpar e manter o sistema


conforme instrues do fornecedor

Sistemas de

Inspecionar sua integridade e

proteo contra

reconstituir o sistema de medio

descargas

de resistncia conforme

atmosfricas

legislao vigente

Desratizao e desinsetizao
(Residencial)

Aplicao de produtos qumicos

Empresa capacitada

Empresa capacitada

Empresa especializada

Empresa especializada

reas molhadas
internas e

Impermeabilizao

l:
1Il
1Il

externas,

Verificar sua integridade e

piscinas,

reconstituir a proteo mecnica,

Equipe de manuteno

reservatrios,

sinais de infiltrao ou falhas da

local

coberturas,

impermeabilizao exposta

"ti

jardins, espelhos

d'gua

1Il

<C

Verificar sua integridade e


reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos,
Rejuntamentos e vedaes

paredes, peitoris, soleiras, ralos,


peas sanitrias, bordas de

Equipe de manuteno
local/ Empresa capacitada

banheiras, chamins, grelhas de


ventilao, e outros elementos

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Tabela A.1 (continuao)


Periodicidade

Sistema

Elementol
componente
Paredes externas

I fachadas
e muros
Revestimentos de
parede, piso e teto

Piso acabado,
revestimento de
paredes e tetos

Deck de madeira

Instalaes
eltricas

Atividade

Responsvel

Verificar a integridade e
reconstituir, onde necessrio

Verificar a integridade e
reconstituir, onde necessrio

Verificar a integridade e
reconstituir. onde necessrio

local/ Empresa
especializada
Equipe de manuteno
local/ Empresa
especializada
Equipe de manuteno
local/ Empresa
especializada
Equipe de manuteno

Quadro de
distribuio de

Equipe de manuteno

Reapertar todas as conexes

circuitos

local/ Empresa
capacitada/Empresa
especializada

Verificar falhas de vedao,


fixao das esquadrias, guardacorpos, e reconstituir sua
integridade, onde necessrio

Equipe de manuteno
local/ Empresa
especializada

Efetuar limpeza geral das


Esquadrias em geral

esquadrias incluindo os drenos,


reapertar parafusos aparentes,
regular freio e lubrificao

Equipe de manuteno
local/ Empresa

a::::

Observar a tipologia e a

CIl
CIl

"ti

complexidade das esquadrias,

os projetos e instrues dos

CIl

<l:

especializada

fornecedores
Verificar a presena de fissuras,
Vidros e seus sistemas de fixao

falhas na vedao e fixao


nos caixilhos e reconstituir sua
integridade, onde necessrio

Equipe de manuteno
local/ Empresa
especializada

Verificar as tubulaes de
gua potvel e servida, para
Tubulaes
Sistemas

detectar obstrues, falhas


ou entupimentos, e fixao e
reconstituir a sua integridade,

hidrossanitrios

Equipe de manuteno
local/ Empresa
especializada

onde necessrio
Metais,
acessrios e
registros

Equipamentos de incndio

Verificar os elementos de vedao

Equipe de manuteno

dos metais, acessrios e registros

local

Recarregar os extintores

Empresa especializada

Inspecionar periodicamente de
Sistemas de
Equipamentos

proteo contra

industrializados

descargas
atmosfricas

acordo com a legislao vigente


Em locais expostos corroso

Empresa especializada

severa, reduzir os intervalos


entre verificaes

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Tabela A.1 (continuao)


Periodicidade

Elemento/

Sistema

componente

Atividade
Verificar a integridade estrutural

III

"ti

III

<l:

&::
III

Sistema de cobertura

dos componentes, vedaes,

Responsvel

Equipe de manuteno
local/ Empresa

fixaes, e reconstituir e tratar,

especializada

onde necessrio
Verificar e, se necessrio, pintar,
Esquadrias e elementos de madeira

encerar, envernizar ou executar

Equipe de manuteno
local/ Empresa

tratamento recomendado

especializada

pelo fornecedor
UI

III

"ti

III

<l:

&::
III

.!!!

Esquadrias e elementos de ferro

"ti

Tomadas,

Instalaes

interruptores e

eltricas

pontos de luz

Verificar e, se necessrio, pintar

Equipe de manuteno

ou executar tratamento especfico

local/ Empresa

recomendado pelo fornecedor

especializada

Verificar as conexes, estado

Equipe de manuteno

dos contatos eltricos e seus

local/ Empresa

componentes, e reconstituir

capacitada/Empresa

onde necessrio

especializada

Efetuar lavagem
UI

III

"ti

III

<l:

&::
III
UI
.Ql

-...

Verificar os elementos e, se
Fachada

necessrio, solicitar inspeo

Equipe de manuteno
local! Empresa
capacitada/Empresa

Atender s prescries do

especializada

relatrio ou laudo de inspeo

Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno pode
ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas. Como exemplo, podem ser citados, entre outros:
elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas;
piscina, quadras poliesportivas, playground, mveis e elementos decorativos;
revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio);
esquadrias especiais;
sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados;
sistemas de impermeabilizao.
sistema de preveno e combate a incndio

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Anexo B
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva

8.1

Objetivo

Em atendimento a 7.2 desta Norma, este anexo apresenta uma lista com o modelo de registros que
convm que estejam disponveis no condomnio, constituindo evidncias de que as atividades de
manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (check-Iist) de verificaes pode seguir o modelo feito especialmente para
cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade.

8.2

Classificao dos registros

Convm que os registros sejam classificados, entre outras opes pela natureza dos sistemas ou dos
subsistemas, ou pela natureza dos elementos ou dos componentes da edificao.

8.3

Tabela dos principais registros

A Tabela 8.1 indica uma lista possvel dos principais registros, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais

Programa de preveno de riscos ambientais (PPRA)


Programa de manuteno preventiva
Planilha ou lista de verificaes da execuo do programa de manuteno preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de assembleias com aprovao do programa de manuteno
Sistemas eletromecnicos

Relatrio anual de verificaes dos elevadores (RIA)


Atestado de inicializao do gerador
Relatrio de verificaes da manuteno dos elevadores
Verificaes e relatrio das instalaes eltricas
Verificaes e relatrio de medio hmica
Verificaes e relatrio de manuteno das bombas

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Tabela B.1 (continuao)


Sistemas eletromecnicos

Atestado SPDA - Sistema de Proteo e Descarga Atmosfrica


Proteo contra descargas atmosfricas
Automao de dados, informtica, voz,
telefonia, vdeo e televiso
Gerador de gua quente
Verificaes com registros no livro de manuteno ou
em formulrios especficos ou, dependendo do caso,
em relatrio da empresa contratada

Ar-condicionado
Aquecedor coletivo
Circuito fechado de TV
Antena coletiva
Grupo gerador
Quadro de distribuio de circuitos

Verificaes com registros no livro de manuteno


Tomadas, interruptores e pontos de luz
Elevadores

Verificaes com registros no livro de manuteno ou


em formulrios especficos ou, dependendo do caso,
em relatrio da empresa contratada

Exausto mecnica

Equipamentos em geral

Relao de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais tcnicos de uso, operao e manuteno dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades da manuteno
Sistemas de segurana

Automao de portes

Verificaes com registros no livro de manuteno ou


em formulrios especficos ou, dependendo do caso,
em relatrios da empresa contratada

Instalaes de interfone
Sistemas de segurana especficos

Certificado da empresa contratada

Instalaes hidrulico-prediais e gs

Instalaes hidrulicas/esgotos/guas
pluviais/louas/metais/bombas

Verificaes com registros no livro de manuteno ou


em formulrios especficos ou, dependendo do caso,
em relatrios e certificado da empresa contratada/
certificado e atestado de potabilidade da gua

Atestado de instalao de gs
Verificaes de limpeza dos reservatrios com registro no livro de manuteno

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Tabela B.1 (continuao)


Instalaes hidrulico-prediais e gs

Verificaes da limpeza do poo de esgoto, poo de gua servida, caixas de drenagem e esgoto,
com registro no livro de manuteno
Banheira de hidromassagem
Sistemas de combate a fogo ou incndios

Auto de verificao do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)


Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incndio
Ficha de inscrio no cadastro de manuteno (FICAM) do sistema de segurana contra incndio
das edificaes
Aplice de seguro de incndio ou outro sinistro que cause destruio (obrigatria)
e outros opcionais
Certificado de ensaio hidrosttico de extintores
Livro de ocorrncias da central de alarmes
Sprinklers e seus componentes industrializados
(bombas, vlvulas de fluxo, detectores de
fumaa etc.)

Pressurizao de escada
Equipamentos de incndio

Verificaes com registros no livro de


manuteno ou em formulrios especficos
ou, dependendo do caso, em relatrios, como
certificado da empresa contratada

Iluminao de emergncia
Revestimentos de paredes I pisos e tetos

Pedras naturais (mrmore, granito e outros)


Deck de madeira

Azulejo/cermica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de
argamassa/gesso lis%u executado com
componentes de gesso acartonado (drywa/~
Paredes externas/fachada

Verificaes com registros no livro de


manuteno ou em formulrios especficos

Piso cimentado, piso acabado em concreto,


contrapiso
Rejuntamento e tratamento de juntas
Paredes externas/fachada
Forros de gesso
Pisos de madeira, tacos e assoalhos

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Tabela B.1 (continuao)


Revestimentos de paredes I pisos e tetos

Revestimentos especiais (frmica, pisos


elevados, materiais compostos de alummio)

Verificaes com registros no livro de


manuteno ou em formulrios especficos

Forros madeira
Esquadrias

Alumnio
Ferro

Verificaes com registros no livro de


manuteno ou em formulrios especficos

Madeira
Vidros
Lazer

Jardim
Playground

Quadra poli esportiva


Verificaes com registros no livro de
manuteno ou em formulrios especficos.
Convm que os registros incluam referncias
s condies de higiene

Piscina
Sauna seca
Sauna mida
SPA

Desratizao e desinsetizao
Pintura e impermeabilizao

Pintura/verniz
(internamente e/ou externamente)

Verificaes com registro no livro de


manuteno ou em formulrios especficos

Impermeabilizao

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Tabela B.2 - Agendamento e periodicidade


Condomnio:

Folha: _ / -

Endereo:

Responsvel legal:

Gesto ano
-

Sistema

Elemento/componente

Atividade

Sistemas
hidrossanitrios

Reservatrios
de gua potvel

Verificar o nvel dos


reservatrios
e funcionamento
das boias

Carimbo/data/assinatura

Verificar o
funcionamento
dos dispositivos

Carimbo/data/assinatura

Verificar, aps o uso do


equipamento, o nvel
de leo combustvel e
se h obstruo nas
entradas e sadas de
ventilao

Carimbo/data/assinatura

Fazer a drenagem de
gua no equipamento

Carimbo/data/assinatura

Sistemas
hidrossanitrios

Equipamentos
industrializados

Equipamentos
industrializados

20

Semana

Sistema de irrigao

Grupo gerador

Sauna mida

Responsvel

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Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
Este Anexo apresenta exemplos de modelos informativos para as verificaes e seus registros, conforme Tabelas C.1, C.2 e C.3
Tabela C.1 - Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema I
subsistema

Atividade

Data da
realizao

Responsvel
pela atividade

Prazo

Custos

Tabela C.2 - Modelos de lista de verificaes para um subsistema - Manuteno preventiva


da central de interfone (modelo possvel)
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas
do equipamento

Tipo XYZ

Central de interfones - N apt.

Servios a serem realizados (incluir periodicidade)

Status

Verificao das protees (fusveis/disjuntores)


Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao do reaperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema
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Tabela C.2 (continuao)

Manutenes corretivas a serem realizadas em funo do status:

Hora de incio
Hora de trmino
Data
Data da prxima verificao

Responsvel pelo servio:

Empresa responsvel:

Responsvel pelo condomnio:


Tabela C.3 - Manuteno preventiva da central de alarme (modelo possvel)

Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do
equipamento

Tipo XYZ

Central de alarme do sistema de combate


a incndio

Status

Servios a serem realizados (incluir periodicidade)

Verificao dos fusveis


Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e testes do sistema automtico
Verificao e testes dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Testes de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface com sistema de pressurizao de escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a legislao vigente
Verificao e testes dos comandos eltricos

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Tabela C.3 (continuao)


Servios a serem realizados (incluir periodicidade)

Status

Verificao das protees (fusveis/disjuntores)


Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Reaperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema

Manutenes corretivas a serem realizadas em funo do status:

Hora de incio
Hora de trmino
Data
Data da prxima verificao

Responsvel pelo servio:

Empresa responsvel:

Responsvel pelo condomnio:

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Tabela C.4 - Modelos de lista de verificaes para um equipamento - Manuteno preventiva


das bombas (modelo possvel)

Condomnio
Endereo
Equipamento

Bombas 01 a 04

Motor

Modelo

N de srie

Bomba

Modelo

Potncia

Quadro de comando

Modelo

N de srie

Servios a serem realizados (incluir periodicidade)

Status

Eltrica

Rec

Rec

Press

Press

01

02

01

02

Verificao dos disjuntores e fusveis


Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A.
Verificao e reaperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes

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Tabela C.4 (continuao)


Mecnica/hidrulica
01

02

03

04

Verificao dos mancais


Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento + oxidao + conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da boia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)

Manutenes corretivas a serem realizadas em funo do status:

Hora de incio
Hora de trmino
Data
Data da prxima verificao

Responsvel pelo servio:

Empresa responsvel:

Responsvel pelo condomnio:

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