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Consideraciones sobre la resolucin del contrato

de opcin de compra venta y el procedimiento


administrativo previo a la demanda. Casacin de
oficio. (Sala de Casacin Civil)

Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por


el ad quem la resolucin del contrato de opcin de compra venta,
ordenndose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado
y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesin del
inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el
precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la
convencin de opcin de compra venta, cuya consecuencia jurdica
acarrea que la situacin se retrotraiga al estado como estaban las partes
antes de pactarse la obligacin contractual, debiendo entonces devolverse
mutuamente

las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que


hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los
contratantes quedan como si jams lo hubiesen hecho y con el
deber de restituirse las prestaciones cumplidas.
En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la
resolucin contractual, la Sala en sentencia N 677 del 20 de noviembre
de 2009, expediente N 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacn contra
Nstor Luis Pineda de Lima y otra, destac:
En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo
recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que
...la resolucin tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con

lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado,


volviendo las partes a la situacin precontractual, es decir, a la
situacin en que se encontraban antes de celebrar el contrato ..., as
como otra doctrina autoral en la cual se afirma que ... la sentencia que
declara la resolucin del contrato debe indicar qu monto debe ser
restituido al comprador y ordenar tal restitucin, as como ordenar la
restitucin del bien que ocupa el optante ... y, sin embargo, no se apoy
en ellas para dictar su decisin, pues en ninguna parte de sta ordena a la
actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandadosvendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la
sentencia resolutoria que dict, violando as lo dispuesto en los artculos
12 y ordinal 6 del artculo 243 del Cdigo de Procedimiento Civil. As
se declara.
En otras palabras, si la resolucin del contrato tiene efectos
retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia
firme sea declarada su resolucin ste se considerar como si jams
se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle
a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien
inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia
resolutoria que dict; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a
los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las
sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el
cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la
decisin recurrida de indeterminacin objetiva, como en efecto lo
hizo.
Ms recientemente, en sentencia N 53 del 8 de febrero de 2012,
expediente
N
11-503,
caso: George
Yazji contra
el Instituto
Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo
Magistrado que con tal carcter suscribe el presente fallo, estableci:
() la resolucin del contrato declarada por la recurrida, comporta una
serie de efectos jurdicos, y entre tales efectos, se destaca
principalmente el carcter retroactivo y liberatorio de la sentencia
que declara la resolucin del contrato, colocndose las partes
contratantes en la misma situacin jurdica que tenan antes de
contratar, como si el convenio jams se hubiese celebrado. Y si una de
las partes contratantes pag parte de un precio de venta, a travs de uno
o varios abonos, la sentencia que declara la resolucin del contrato debe
indicar qu monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal
restitucin. (Negrillas de la Sala).

Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que


genera la resolucin del contrato de opcin de compra venta como
resultado de su inejecucin, se traduce en que las partes quedan en
situacin precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma
situacin jurdica como si el convenio jams se hubiese celebrado.

En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de


la relacin contractual cuya resolucin se pretende se encuentra ocupado
por el demandado, por lo que el efecto jurdico de la resolucin
pronunciada

conlleva

la

entrega

desocupacin

del

mencionado

inmueble.
Ahora bien, disponen el artculo 1 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de
Viviendas, lo siguiente:
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto
la proteccin de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y
ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda
principal, as como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el
mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales
mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesin legtima
que ejercieren, o cuya prctica material comporte la prdida de la
posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

En el mismo sentido, el artculo 5 de la citada Ley establece:


Previo al ejercicio de cualquier otra accin judicial o administrativa que
pudiera derivar en una decisin cuya prctica material comporte la
prdida de la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda
principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este
Decreto-Ley, deber tramitarse por ante el Ministerio con competencia en
materia de hbitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artculos
subsiguientes.
Asimismo, el artculo 10 eiusdem dispone:
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la
decisin, las partes podrn acceder a los rganos jurisdiccionales
competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podr acudirse a la va judicial sin el cumplimiento previo del
procedimiento previsto en los artculos precedentes.

Ahora bien, planteada la situacin en los trminos expuestos


-pretendindose en el presente caso la resolucin de un contrato de
opcin de compra venta as como la devolucin de un inmueble destinado
a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta

pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casacin Civil la


sentencia N 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso
de interpretacin de los artculos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de
Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de
Venezuela N 39.668 del 6 de mayo de 2011, especficamente se dispuso
lo siguiente:
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es
fundamental distinguir entre la pretensin civil y la administrativa,
toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces
naturales, es decir, la jurisdiccin ordinaria, mientras que la
segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en
materia de Vivienda y Hbitat , a travs de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisin y
control por parte del Estado en relacin con las solicitudes de ocupacin
del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizar y
ponderar objetivamente las razones que invoquen los interesados para
ocupar el inmueble en cuestin y solicitar la restitucin de la posesin
o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar
la resolucin del asunto con una visin social y real del caso sometido a
su consideracin, en el que se cumplan las normas de proteccin respecto
de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley, todo de cara a la construccin de una sociedad ms justa y
equitativa en los trminos que exige el artculo 2 del Texto
Constitucional .
(Omissis)
Ms recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de Vivienda y Hbitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11,
publicadas en la Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de
Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013 , dict las
Normas referentes a la Formulacin e Implantacin de Polticas que
permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Crditos
Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construccin,
Autoconstruccin, Adquisicin, Mejora y Ampliacin de Viviendas, lo
cual evidencia la intensin inequvoca del Estado de conceder crditos
con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atencin respecto de las medidas
de proteccin que se han adoptado y especialmente cmo a travs de ella
lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una
vivienda.
(Omissis)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los trminos del recurrente
inminente actividad de desalojo o desocupacin. , pero s amenaza
de perder la posesin o tenencia de un inmueble destinado a vivienda

por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y dems sujetos


comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien
cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesin, desalojo o
prdida de la tenencia, deber cumplirse con el procedimiento
especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y
cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar , en los
trminos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al mbito
subjetivo de aplicacin del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley, que el mismo ampara no slo a los arrendatarios y arrendatarias,
comodatarios o usufructuarios, sino tambin a los ocupantes o tenedores
de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los
adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado
secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar
pudieran estar constituidas garantas reales.
En relacin con la posesin que merece proteccin en los trminos del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es la posesin, tenencia u
ocupacin , se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea
lcita.
En relacin con el mbito objetivo de la Ley, la proteccin se
establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o
ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la
prdida de la posesin, ocupacin o tenencia slo de inmuebles
destinados a vivienda principal .
Luego de verificado lo anterior, el artculo 5 y siguientes objeto de
interpretacin sin duda contienen el procedimiento previo a las
demandas, que pudiera derivar en una decisin cuya prctica material
comporte la prdida de posesin o tenencia de los sujetos amparados por
la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de
admisibilidad sine qua non para acudir a la va jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretacin no slo resulta
aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios
de otra naturaleza, verbigracia ejecucin de hipoteca, en los cuales
puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de
quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda
principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas, no
se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que
comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisin cuya
prctica material comporte la prdida de posesin o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda familiar . Ciertamente, tal como se
refiri anteriormente, la proteccin se otorga inclusive a los adquirientes
de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare
alguna garanta real (Artculo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la
exigencia del agotamiento de la va administrativa frente a cualquier

medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese


comportar la prdida de la posesin, ocupacin o tenencia de inmuebles
destinados

vivienda antes

jurisdiccionales, constituye

un

de
requisito

acudir
de

los

rganos

admisibilidad sine

qua

non para acudir a la va jurisdiccional, tal y como se prev en el artculo


10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso,

los

efectos de la resolucin del contrato de opcin de compra venta comporta


la desocupacin de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y
por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la va
administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular
para Vivienda y Hbitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de
Viviendas, as como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilcita,
esta Sala de casacin Civil, en uso de sus atribuciones, proceder a casar
de oficio y sin reenvo la sentencia recurrida por drsele curso a una
pretensin inadmisible, en consecuencia anular todas las actuaciones
ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisin de la demanda.
As se resuelve.
DECISIN
Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de
Justicia de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casacin
Civil, administrando Justicia en nombre de la Repblica por autoridad de
la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVO la sentencia dictada en
fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil
y del Trnsito de la Circunscripcin Judicial del estado Anzotegui. En
consecuencia,

se

declara INADMISIBLE la

demanda,

se ANULAN todas las actuaciones procesales, incluyendo el auto de


admisin dictado en fecha 1 de noviembre de 2013 proferido por el
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del
Trnsito de la Circunscripcin Judicial del estado Anzotegui. El Tigre.
Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas .
Publquese y regstrese.