2. Comparaci6én de obligaciones personales con obligaciones reales 2.1 Las obligaciones reales La doctrina juridica enuncia y postula la existencia de una especie de obligaciones que poseen determinadas caracteristicas peculiares que las distinguen y permi- ten su clasificacién independiente dentro del sistema: son las Ilamadas obligacio- neg reales, ya reconocidas y estudiadas en el derecho romano con el nombre de obligaciones propter rem, cuya denominacién alude especificamente a la natura- leza esencial de ellas, consistente en el hecho de estar conectadas o relacionadas a la tenencia de una cosa (reales por provenir del vocablo latino res: cosa). En ellas, el sujeto pasivo, el obligado, es forzosamente aquel que posee 0 ejerce derechos sobre una cosa; al tener ese bien, tiene -ademds del mismo una obligacién 0 gravamen que obra como carga sobre él, que acompaiia a la cosa donde vaya mientras no sea liberada, y que se extingue si ella desapa- rece. Quien tenga la cosa tione la obligacién. Si usted entrega un reloj de su propiedad a un amigo necesitado para que lo empefie (pignore) y obtenga con esa prenda un préstamo que alivie su situaci6n, usted no esté asumiendo ninguna obligacién comtin, pero su reloj queda gravado, “empejiado”, y si quiere rescatarlo de manos del acreedor pignoraticio (quien presté el dinero con la garantfa prendaria del reloj), de- ber pagar cl importe de la deuda. Este deber que gravita sobre usted por serel duciio de la cosa, es una obligacién real; si decide abandonar el bien se libera de la carga que no reposa sobre ningtin otro de los bienes de su patri- monio, ni podré hacerse efectiva sobre cualquiera otro de ellos; si vende 0 dona el reloj (trasmite su derecho de propiedad sobre el mismo), sera el adquirente de la cosa quien reciba con ella la obligacién real que la grava. En este ejemplo se advierte que usted adquirié una obligacién real; su amigo, que solicité un préstamo (con garantia prendaria, al pignorar el reloj de usted) y obtuvo en mutuo una suma de dinero, asumié una obligacion coun, ai ll i,Comparacién de obligaciones personales con obligaciones reales 21. Cuadro 2.1. Diferencia entre las obligaciones 0 derechos personales y las obligaciones reales 2. El deudor trasrrite su deuda por cesién de deudas 3. El deudor responde con todo su patrimonio ligacién 0 Derecho personal | Deudor Acreedor Relacién aaa Objeto {2 El deudor se determina por su identidad personal Obligacién real 1. El obligado es determinado porque posee una cosa Obligado quien 2. La obligacién se transtiere con la tiene la cosa Titular del} cosa a sus sucesivos poseedores gravada derecho | 3. El obligado responde con la cosa gravada, la deuda se extingue con Objeto ella ‘cumplimiento del gravamen relacion juridica {Cuédles son las diferencias existentes entre las obligaciones comu- nes y las obligaciones reales? (Cuadro 2.1.) 2.2 Caracteristicas de la obligacién comin o derecho personal La obligacion comtin, o derecho personal, tiene los siguientes datos dis- tintivos: a) Compromete al deudor en lo personal. E] deudor esta determinado por su identidad personal; el obligado a la prestacién puede ser José Ropriaurz o Francisco SANcurz, en cuanto a que son ellos mis- mos y nadie més, sino ellos, quienes soportan el débito;22 Pant 1 Funwres ¥ euemnwros ne Las onuiaaciones b) e) Compromete todo el patrimonio del deudor. Si éste no paga, el acreedor podrd hacer efectiva la obligacién, trabar ejecucién y embargar cuales- quiera de los bienes afectables que figuren en el activo patrimonial del deudor en el momento del secuestro, pues es un principio el hecho de que es el deudor quien debe responder de sus deudas con la totalidad de su patrimonio (art. 2964 del CC), y Puede ser trasmitida s6lo mediante un contrato que se llama cesién o asuncidn de deudas (véase el cap. 19). Ejemplo Usted es deudor, de un almacén de comercio, por 100 mil pesos, precio de di- versas mercancias que adquirié a crédito. El deudor es usted en lo personal y se determina por su identidad, se le reconoce por su nombre y apellido. Usted, obligado, no puede desembarazarse de la deuda, a menos que el acreedor con. sienta la sustitucién de deudor y un tercero acepte reemplazarle. Para que pudiera trasmitir a otro su deuda (desligarse de ella) seria necesario efectuar una “cesién de deuda”; un contrato que concertarian usted, su acreedor y una tercera persona que aceptara asumir el compromiso en vez de usted. Si usted no paga, su acreedor (la persona moral vendedora) podra coaccionarlo al pago y embargarle cualesquiera de los bienes que figuren en su patrimonio al efec- tuarse el secuestro (salvo los que fueren inembargables por disposicion legal). 2.3 Caracteristicas de las obligaciones reales Contrariamente a las obligaciones comunes 0 personales, las obligaciones reales: a) b) c) No ligan al deudor en cuanto a su persona o identidad personal, sino que esta determinado por el hecho de ser propietario 0 poseedor de una cosa. El poder que ejerce sobre ella lo sefiala y exhibe como deudor. Son necesidades juridicas que gravitan sobre aquella persona que posee una cosa, porque son cargas que pesan sobre esa cosa; El obligado responde de su deuda solamente con la cosa, no con todo su patrimonio y, si renuncia a ella, se desembaraza de su deuda, y Puede trasmitir la deuda al transferir la cosa. La deuda sigue a la cosa; por tanto, para dejar de ser deudor le basta enajenar la cosa 0 abando- narla.Comparacion de obligaciones personales con obligaciones reales 23 Ejemplo Usted acepta garantizar con hipoteca sobre una casa suya, una deuda de 10 mil pesos que su hermano contrajo con alguna institucién de crédito, Usted asume obligaciones, pues tiene la necesidad de pagar una prestacién en favor de otro (tiene necesidad de pagar al banco los 10 mil pesos que éste presté a su hermano), pero esa prestacién debe pagarla por ser usted el duefio de la cosa sobre la cual gravita la deuda: esta obligado por la cosa (usted esta obligado mientras es duejio de la cosa hipotecada). En el ejemplo, usted seré el deudor como dueiio del bien gravado; mien- tras siga siendo propietario de la casa hipotecada, continuard con la necesi- dad de pagar la deuda garantizada con ella, mas al vender la cosa transfiere también con ella su obligaci6n real. Si enajena la casa hipotecada, el obliga- do ser el nuevo propietario de ella. Ademas, usted no responde con todos sus bienes, sino sélo con el bien gravado. Actividad 6 En el ejemplo dado hay dos vinculos jurfdicos, dos obligaciones diversas, ;puede hallarlas? Relea el caso y responda. 2.4 Concepto de obligacién real La obligacion real es la necesidad para el deudor de ejecutar un acto positi- vo, exclusivamente en la razén y en la medida de una cosa que detenta; dichas obligaciones se trasmiten ipso jure a los detentadores sucesivos de la gosa sin que en ningtin caso se transformen, sea en derechos reales, sea en obligaciones personales (BoNNECAsE). Es una obligacién cuya naturaleza es la de una carga 0 gravamen sobre Ja cosa, sigue la suerte de ella y, por tanto, el deudor queda libertado con su wbandono. Por ello se le ha denominado obligacién real o propter rem. | { 2.5 Existencia de las obligaciones reales Hn nuestro medio, Gutiérrez ¥ GonzALEz niega la existencia de la categoria de las obligaciones reales, Examina los casos representativos de las obliga- 4 reales reconocidos por la doctrina mexicana:24 Parte 1 FUENTES ¥ ELEMENTOS DE LAS OBLIGACIONES 1, La obligacién de los copropietarios, de reparar el muro mediancro (art. 960, CC); 2. La del usufructuario, de afianzar su manejo y hacer el inventario de los bienes, tasando los muebles y haciendo constar el estado de los inmuebles (art. 1006, CO); 3. La del propietario de finca rustica, consistente en la necesidad de culti- varla o darla en aparceria o arrendamiento (art. 2453, CC), y 4, La del deudor hipotecario, quien debe abstenerse de dar en alquiler el inmueble gravado por un plazo mayor al de la hipoteca (art. 2914, CC). Y¥ concluye que todos ellos son, sin excepcién, 0 limitaciones al derecho de propiedad, o bien simples obligaciones comunes. Contra lo que sostiene Gutierrez v GonzA.ez, las obligaciones reales tie- nen existencia evidente; los casos citados no son los tinicos de obligacién real. El ejemplificado de la hipoteca para asegurar una deuda ajena (impropiamente llamado fianza real) no encuadra en ninguna de las dos categorias: no es una limitacién al derecho de propiedad, porque éstas provienen solamente del le- gislador y la hipoteca fue constituida por la voluntad particular del obligado; ni es tampoco una obligacién personal o comtin, porque el obligado lo es, en razén de que es duefio de una cosa que fue gravada, porque la obligacién (la carga) se trasmitiré a los sucesivos propietarios de la cosa afectada, y, en suma, porque es posible eludir la obligacién abandonando dicha cosa en poder del acreedor. Estas son las caracteristicas de una obligaci6n real. La posibilidad legal de constituir hipoteca para asegurar una deuda ajena se contempla en el art. 2904, que establece: “La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.” Este “otro” puede no aceptar ser “deudor”, es decir, no comprometer todo su patrimonio como codeudor, sino que puede consentir tinicamente como “obligado real”, esto es, obligado por la cosa que ha sido gravada Igualmente, es factible garantizar con prenda una deuda ajena, situacién que es el presupuesto de los arts. 2867-2869 que disponen, respectivamente: “Se puede constituir prenda para garantizar una deuda, aun sin con- sentimiento del deudor’” (es obvio que, en tal caso, quien constituye la pren- da sin la conformidad del deudor es un tercero, pues no podria otorgarse con un bien propio del deudor sin su consentimiento). “Nadie puede dar en pren- da las cosas ajenas sin estar autorizado por su duefo” y “Si se prueba debi- damente que el duefio presté su cosa a otro con el objeto de que éste la empe- fiara, valdré la prenda como si la hubiera constituido el mismo duefio”. Sobre todo en este tiltimo supuesto, si el duefio de la cosa ni siquiera concurrié al acto de la pignoracién, no pudo quedar obligado con todo su patrimonio por la deuda garantizada con la prenda, sino que sélo soporté dicha deuda con el bien que presté para ser gravado; luego entonces, es 4Comparaci6n de obligaciones personales con obligaciones reales 25 inconcuso que asumi6 solamente una obligacién real, una necesidad de con- ceder 1a prestacién por el hecho de ser propietario de la cosa pignorada, que Se trasmitiria con ella a los sucesivos propietarios y que se agotaria hasta el valor de la misma, cuyo abandono o destruccién lo desembarazarian de la deuda. Idéntica situacién de obligacién real sobreviene al adquirente de una cosa emperiada (0 de otra manera, gravada por hipoteca), el cual no es deu- dor en forma alguna, sino solamente un obligado por la cosa, un “obligado real”. Aunque no haya asumido la deuda personalmente, debe pagarla o pres- cindir del bien pignorado, supuesto que contiene el art. 2879, que establece: Si el deudor enajenare la cosa empenada o concediere su uso 0 posesién, el adquirente no podré exigir su entrega sino pagando el importe de la obli- gacién garantizada con los intereses y gastos en sus respectivos casos. Resulta inconveniente hacer una mayor disquisici6n al respecto en un libro de texto elemental como el presente, pero obviamente la llamada fian- za real no es la tinica obligacién real en la legislacién mexicana, pues en los casos en que la ley grava a los poseedores de las cosas, con frecuencia esta imponiéndoles obligaciones reales, aunque incidentalmente el legislador no lo haya advertido, como ocurre en el caso de algunas disposiciones fiscales en las cuales impropiamente califica como “responsabilidad objetiva” lo que no es sino una obligacién real.