Stion-De-Mantenimiento Jose Maria Bona

SERA Tene ule Uy DE LA CONSERVACION DE LOCALES E INSTALACIONES CRITERIOS PAL DEON TAT. Jose Maria de'Bona .INDICE CAPITULO 1 Definiciones y Conceptos 1. Lo que puede entenderse por mantenimiento ........... a | 2. Tipos de mantenimiento 24 3. Organizacion propia _...... 27 4, Empresas que ofrecen mantenimiento 29 5. Los contratos 32 6. Lalegalidad vigente . eee fees snr 33 OD TaS 6 ISA OTIS es eer sree ere ire eter eee . 34 CAPITULO 2 Organizaci6n del Mantenimiento 1. Propio osubcontatado oc. cseereneinanre re etewerewie cite 39 a A a a ee rae cr sc ser rte ea ee ae oe OD 3. Suministros y residuos .. . 48 4. Organigramas ; 49 + Comunidad de vecinos .. . renee .. 50 8 TAVUSH carcass osan ano eae nresiomaren nore 51 CAPITULO 3 Revisiones Obligatorias de Equipos ¢ Instalaciones I ién_. 2. Maquinas .... 58 + Revisiones particulares periédica: 58 + Inspecciones oficiales... 0... 6. eee eee eee eee - 59 3. Centrales eléctricas, subestaciones y centros de transformacién . : sees bene ». 28 * Inspecciones oficiales. 59 4. Instalaciones de calefaccién, clim: caliente sanitaria ...... cee cece eee eee ee 60 « Revisiones particulares periédicas .................-. 60 * Inspecciones oficiales... ps8 Ma ee Ree 62 5. Puentes gria............... occ ete tteeeveteseseees 63 + Inspecciones oficiales ..... bebe ect eect eeeeeees 636. Aparatos a presion (normas generales) ..............-0005 63 + Inspecciones y pruebas peri6dicas ............00.005 . 63 7. Calderas, economizadores, precalentadores, sobrecalentadores y recalentadores 64 + Inspecciones particulares periédicas 64 * Inspecciones oficiales ..... . 64 8. Tuberias para fluidos relativas a calderas . 65 + Inspecciones oficiales 65 9. Extintores de incendio ..... 65 + Inspecciones oficiales... 65 10. Botellas y botellones de gases compeimidos TieuELeIO® y disueltos a presiOn . 66 * Inspecciones oficiales 66 11. Recipientes frigorificos 66 * Inspecciones oficiales 0.0.66... cece eee cece eee es . 66 12. Aparatos destinados a calentar o acumular agua caliente fabricados en serie 67 * Inspecciones y pruebas periédicas ‘ 67 13. Calderas de agua caliente .. . 67 + Inspecciones y pruebas periddicas 67 14. Intercambiadores de calor en placas 68 * Inspecciones y pruebas periddicas . 68 15. Instalaciones de tratamiento y alimacenamiento ide aire comprimido 2.00000. 0 00 ec c cece cece cece eee ee cess . 70 * Revisiones particulares periddicas . 70 * Inspecciones oficiales 70 16. Aparatos elevadores . 70 + Inspecciones oficiales 70 CAPITULO 4 La Contrataci6n: Aspectos Generales 1._Principios 75 2. Contrataci6n de trabajadores auténomos . Th 3. Pliego de condiciones generales . . 82 * Objeto ..............20- 82 ¢ Adjudicatario ........ ‘ ie eee eae Shae iesContrato 0 pedido + Representante técnico 84 + Acta de replanteo . 85 * Desarrollo de los servicios 86 + Normativa . . 90. © Precios’ 91 + Forma de pago y facturacién 92 * Penalizaciones econémicas . . 94 + Personas autorizadas a acceder a las instalaciones . 96 * Sefializacién, consumos y limpieza ...............000- 97 * Facultades de la Propiedad respecto al personal del Adjudicatario 98 * Responsabilidad por dafios_. . ‘ 99. * Obligaciones legales, laborales y relativas a la vigilancia de los trabajos/servicios por el Adjudicatario ............... 100 Propiedad industrial y comercial . . Rescisién del contrato o pedido .. . Titularidad . * Omisiones + Jurisdicci6n + _Anexo n° 1: Nombramiento de Delegado representante eb eontrato | a2 ates eee Se See ee es UO C a ; 107 CAPITULO 5 La Contrataci6n: Descripci6n de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo 1._Introduccién_... eee 1 2. Descripcién de las prestaciones .... . Sbbinsoie ad een ean acs 6: e'Obiete ...... 114 + Actividades a desarrollar y prestaciones ... 116 * Obligaciones y responsabilidades del ‘Adjudieatanio. 120 * Garantias de los trabajos........- 121 + Precio: 122 Vigencistdel'conttate i250 weenie ce eN et eee + 123SPI EROS ce cop ncersep scmreinercacemnesenennenie niowae ones rE ai * Anexo n° 1: Instalaciones objeto del contrato_. *_Anexo n° 2: Fichas y conjuntos de revision _. 3. Forma de pedir ofertas . CAPITULO 6 La Contrataci6n: Descripci6n de Prestaciones en Resoluci6n de Averias 1_Introduccién 139 2._Descripcién de las prestaciones 139 Se ODIMG s50 She z 139 * Actividades a desarrollar y prestaciones ¥ 141 *_Obligaciones y responsabilidades del Adjudicatario z 145 * Garantias de los trabajos 147 + Precios 147 + Vigencia del contrato . 148 + Revision de precios . 149 + Facturaci6n . 150 * Anexo n° ‘ConaiGones de la prestaci n_ de servicios 152 * Anexo n° 2: Instalaciones objeto del contrato . 153 3. Forma de pedir ofertas 155 CAPITULO 7 La Contrataci6n: DescripciGn de Prestaciones para un Contrato Mixto (Preventivo, Averias y Correctivo) 1._Introducci6n ...... 3 163 2._Descripcién de las presuciones 164 " * Objeto 164 + Actividades a desarrollar Y prestaciones | 167 + Obligaciones y responsabilidades del ‘Adjudicatario <, 173 + Garantias de los trabajos . 175 S Pe6CIOs fsdieravsniaats ss 175 + Vigencia del contrato 177 + Revisién de precios . 178 + Facturaci6n...... 179 +_Anexo n° 1: Condiciones de la presta 180 Copyrighted mat* Anexo n° 2: Instalaciones objeto del contrato . 180 *_Anexo n° 3: Fichas y conjuntos de revisi6n .. . . 180 3) Fomnd de pedit Ofertas iodine aes tise tae ways dots alive dine deeds 181 CAPITULO 8 La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones para un Contrato de Jardineria 1. Introduccion ...... 2. Descripcidn de las prest: + Objeto + Jardincria y plantaciones a mantener + Desarrollo de los trabajos . . 194 + Precios unitarios para nuevas plantaciones y otros servicios NO COMMALAKOS: 2.6 eee ees cece ues Hee nyse wus oti eee oe 196 CAPITULO 9 La Contrataci6n: El Analisis de Ofertas 1. Introducci6n 6.0... ee eee teens 201 2. Aniilisis del cumplimiento de las condiciones administrativas de licitaci6n . 0... eee 201 3. Impresiones acerca de la calidad profesional del personal técnico de laempresa ............ 202 4, Métodos de formaci6n del personal 203 5. Evaluacién de la capacidad de la Oficina Técnica Central 204 6. Oficina técnica de obra ... . 205 7. Composicidn de los turnos . 206 8. Coste unitario de los turnos 206 9. Tratamiento dado a la gestién de repuestos .. . +++ 207 10: Locales: 2igio:caisi2ie ciedcdlnen sleoy sored rad she nebdhe neces 207 11. Resumen del costo mensual de la estructura de turnos .... é ia ree] 8S s 208 12. Revisién de precios .... . a SENG i Be 209 13. Referencias de contratos similares . ree e: ia BRE 209 14. Cualificacién de la plantilla y nimero 0 de especialistas que dedicaran al contrato ..............00.- POACY 210 15. Analisis del proceso de implantaci6n................ 5 21116. es 18. 19. Medios que aportaran al contrato ............ Variantes ....... Precio total corregido Ejemplo de conclusiones CAPITULO 10 Los Impresos L. Informacién de interés + Parte de averias * Orden de trabajo correctivo (TE * * Orden de trabajo preventivo (OTP) . CAPITULO 11 Seguridad ¢ Higiene 2 3. Normativa legal cn general Directivas de la Comunidad Econémi Obligaciones det 1 + Misiones de la p + Definicién de condicién de trabajo + Aplicacién de medidas preventivas + Servicios de pre + Incumplimientos que pueden derivar en sanciones . Responsabilidades CAPITULO 12 Residuos Téxicos y Peligrosos Europea mpresario .. revencién .. vencién Aplicacién del reglamento al productor de residuos 1. Introduccién 2. Generalidades . 3. Definiciones 4 téxicos y peligrosos CAPITULO 13 Automatizaci6n. 1. Introduccién 2. Elementos basicos y resultados genéricos de la automatizaci6n 212 212 213 213 219 220 221 223 227 228 231 231 232 233 235, 236 239 245 246 247 249 261 263op CAPITULO 14 Descripcion de la parte fisica de la instalacion 264 . Posibilidades del software (programaci6n) .. 267 . ElControl Central ............. 268 6. Ejemplos sobre las posibilidades . . 269 + Ejemplo 1: Informacién al operador # wee 270 + Ejemplo 2: Conocimiento del estado en que se encuentra Cada InstalaciON: oss seciwss wie ewawew aes wan eos Be 271 + Bjemplo 3: El manejo de las instalaciones 272 + Ejemplo 4: Manipulacion de datos 273 Planes para disminuir Gastos 1. Generalidades . 277 2. Facturaci6n eléctrici 278 3. Otras actuaciones: 3 284 + Instalacion de equipos para reduc el consumo de alumbrado . . 284 + Instalacion de contadores Riasaily $4 OSG 287 * Modificacion de las instalaciones de aire comprimido 287 * Horario de instalacioncs de clevado consumo 288 = Caudales perdidos ........... 288 + Automatizacion de luminosos ‘ 288 + Alumbrado exterior .............5 289 + Reducir consigna temperaturas cn invierno/aumentar emverano .........-65 289 + Reducir horarios de calefacci mn. 290 + Alumbrado de oficinas . 290 + Reduccion del mantenimiento preventivo . 291 + Disminucién facturacién contratas fijas . 292 + Cogeneracién . 292 * Cogeneraci6n parcial . 293, * Consumo de repuestos ..... cose 294 + Reestructuracién contratos de mantenimiento_. . 294 CAPITULO 15 Resultados y Costes 1. Comentarios ........... CUTER TTR STE 297ANEXO A Disposiciones Oficiales de Interés Anexo AOL. Agua ........... 305 Anexo A.02. Aparatos elevadores . 306 . Aparatos y recipientes a presion : 308 . Calefaccion y aire acondicionado . 311 Anexo A.05. Combustibles . Anexo A.06. Electricidad .. Anexo A.07, Fontaneria Anexo A.08. Frio... Anexo A.09. Anexo A.10. Incendios . 327 Anexo A.11, Normas Basicas de la ‘Edificacién OB. ED. 327 Anexo A.12. Normas Tecnologicas de la Edificacién (NTE) 329 Anexo A.13. Reglamentos de Industria y similares . 340 Anexo A.14. Seguridad € higiene ............-.000 eee eae 342 Anexo A.15. Vertidos Curbanos ¢ industriales), medio ambiente y COMAMINAGGN vise ee cae oes ee ees 350 ANEXO B Fichas de Equipos y Conjuntos de Revision Ancxo B.01. Ejemplo para instalaciones de climatizaci6n ....... 361 + Fichas de equipos . 361 + Conjuntos de revision a 403 Anexo B.02. Ejemplo para ieitmlaciones demuabiAde 414 + Fichas de equipos .... 414 + Conjuntos de revision . 419 ‘Anexo B.03. Bjemplo para instalaciones de contraincendios 421 + Fichas de equipos .... 0000.2. cc cece eee eee 421 * Conjuntos de revisién 431 Anexo B.04. Ejemplo para instalaciones de potencia hidraulica .. 434 + Fichas de equipos 434 * Conjuntos de revisién 439aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Definiciones yy Conceptos LO QUE PUEDE ENTENDERSE POR MANTENIMIENTO Como se decia en el PROLOGO, este libro no pretende teorizar sobre el mantenimiento. Por tanto, este concepto esta entendido de una forma muy practica: algo asi como "lo que hay que hacer para que las cosas funcionen correctamente 0, en su defecto, para que las averias duren lo menos posible" Los equipos y las instalaciones se construyen para realizar un trabajo determinado. Es evidente que su mantenimiento no és el fin Ultimo. Esto implica pa- 1a el que se dedique a esta actividad, que prioritariamente debe procurar minimizar Jos problemas que causan las averias. Primera conclusion: Los responsables del mantenimiento deben entender y tener presente que realizan un trabajo que esta de alguna manera al servicio de otra cosa. Por ejemplo, podemos hablar de la produccién en una factoria 0 de la calefaccion en una comunidad. Segunda conclusion: Es conveniente que Jos responsables del mantenimiento conozcan los problemas que se derivan de las averias para hacer que su trabajo sea lo mas eficaz posible. Tercera conclusion: La eficacia debe entenderse desde el punto de vista de Ja incidencia que las averias pueden tener, con un limite marcado por su coste. Lo que se gaste en mantenimiento debe relacionarse con el problema que se pretende resolver. Lo anterior contiene una parte importante de Ia filosofia que debe adoptar- se a la hora de pensar en ¢l mantenimiento, y por tanto de definirlo. Tal defini- ci6n no ¢s realmente importante, puesto que cs mas una cuesti6n académica que prictica. Lo que importa es tener claro lo que se esconde tras esta palabra. Cuando a alguien le encargan "el mantenimiento de ...", tiene que pensar en a incidencia de las ayerias y en el coste asumible, La averia ¢s consustancial con la existencia de un equipo, elemento o instalacién, y por tanto no hay ni que asustarse ni pretender erradicarlas como si de una epidemia se tratara. La organizacién que disefiemos para resolver el problema no puede plantearse con estas premisas. Cada accién destinada a evitar averias 0 a resolverlas tiene 21La Gestion del Mantenimiento un coste, lo que significa que deben elegirse aquéllas que guardan relacién con. la repercusién de la posible averia. Tampoco hay que dejar a un lado el coste inicial de la instalacién a mantener y el coste de reposicion de los elementos mantenidos. En el primer caso, porque normalmente el gasto en mantenimiento es in- yersamente proporcional a la calidad y la cantidad de elementos redundantes con los que se ha construido la instalacion. En el segundo, puesto que la "cantidad de mantenimiento" que decidamos hacer va a incidir en la vida (duraci6n) de Ja instalaci6n mantenida. El responsable del mantenimiento no debe pensar a priori que una instala- cin esta mal disenada por falta de redundancias, o mal ejecutada por falta de calidad en Jos materiales. Es necesario en primer lugar preguntarse por el pe- so que tuvo én estos temas la evaluaci6n sobre lo que sucederia después al uti- lizarla. Ahora bien, si se queria tener una instalaci6n segura y fiable y todos sus elementos son criticos para que no falle, y ademas la probabilidad individual de averia es alta, es indudable que estamos ante una mala decisién inicial. El mismo responsable tampoco puede empezar a cambiar por las buenas todo lo que le parece que puede fallar o que de hecho viene fallando. Primero habra que ver si lo que resuelve la instals miento precario. nS compatible con un funciona- En resumen, es importante: + Tener claro cuiles son las caracteristicas del servicio a prestar, entendi- das desde el lado del utilizador. + Tener claro las posibilidades sobre la instalacién: - Fabilidad de sus componentes. - Fiabilidad del conjunto. - Redundancias. dad de acceso a los elemento: idad de manejo de la instalacién. - Abastecimiento de los suministros necesarios (agua, energia eléctrica, etc.). 22Definiciones y Conceptos Abastecimientos alternativos. Prevision de tiempos de inoperatividad por revisiones. Facilidad de repuestos. Conocimientos del personal que la va a mantener. Ajustar el coste de acuerdo con lo anterior. 1 Por ultimo, un comentario sobre la calidad. No creo que debamos perder- nos en disquisiciones metafisicas sobre formas de medir resultados, porque al final sera el usuario de nuestro servicio el que los juzgue. La unica formula ma- tematica que me atrevo a aportar es la que mide la disponibilidad que percibe el usuario: Disponibilidad del servicio: Es, en un periodo largo, la relacion entre el tiempo transcurrido con buen servicio y el tiempo total en el que se hubiera necesitado Este: D=(T-o/T T = tiempo total necesario. t = tiempo total de averias. Destaquemos dos frases: buen servicio y se hubiera necesitado. Creo que ambas lo dicen todo y un gestor del mantenimiento no debera perderlas de vista nunca. "Buen servicio" significa que la instalacion aporta al que la utiliza lo que €s- te espera de ella. Sera importante que el usuario y el responsable del mantenimiento tengan la misma idea sobre este concepto. Por ejemplo, si el agua liente que debe salir por un grifo sale solamente templada, el que la va a utili- zax para lavarsc pensara que la caldera esta estropeada o que Ia regulacién no funciona. Pero puede ocurrir que exista una instruccién conereta de rebajar la temperatura para ahorrar combustible. Mientras no se aclare este extremo, que nadie dude que el usuario del agua caliente pensara que ¢l mantenimicnto no es bueno. "Se hubiera necesitado" tampoco es un concepto evidente por si mismo. Si una oficina debe estar caliente en invierno a las ocho de la mafiana, y para eso 23La Gestion del Mantenimiento hay que encender la calefacci6n a las siete, esta primera hora no debe compu- tarse a efecto de medir la disponibilidad. En definitiva, lo que debe entenderse por mantenimiento no es lo que pueda entender el que lo realiza, sino el que lo "sufre". 2. TIPOS DE MANTENIMIENTO Desde un punto de vista académico, el mantenimiento puede ser de diver- sos tipos. Dado el objetivo de esta obra, no vamos a entrar en enumeraciones y descripciones mas 0 menos farragosas, puesto que no se trata de teorizar sino de buscar como gestionar adecuadamente el mantenimiento de nuestras instalaciones. Vamos a detenernos tan solo en una breve descripcidn de los tipos que se corresponden con lo que mas adelante expondremos como mis idéneo para nuestros fines. El tipo mas elemental de mantenimiento es el de la reparaci6n de una averia. Consiste en las actividades necesarias para restablecer un servicio cortado © deterigrado por un fallo de algén elemento de Ia instalaci6n. Normalmente cs cl caso que enlaza a la organizacin que gestiona el mantenimiento con la que utiliza los elementos a mantener. También es la base que se sucle usar para medir la calidad: averias frecuentes y/o duraderas daran una mala imagen y potenciardn la idea de que el servicio no funciona correctamente. Su caracteristica mas importante es que la organizacién debe responder en un doble frente: procurar que haya pocas averias ("ninguna no tiene légica desde un punto de vista econdmico) y que éstas duren lo menos posible, objetivos ligacos al coste que estemos dispuestos a asumir. La segunda caracteristica de interés se basa en que la averia debe resolver- se rapidamente AUNQUE LA INSTALACION QUEDE EN UN ESTADO PRECA- RIO. Es decir, lo importante no es dejar la instalacién como estaba (o mejor) antes de la averia, sino minimizar el tiempo que dura ésta. 24Definiciones y Conceptos Lo ideal pareceria ser que la instalacién quedase normal, como si nada hu- biese pasado, pero esto es dificil a veces, porque no se dispone a mano de los elementos (normalmente repuestos) necesarios y porque puede exigir mucho tiempo. El técnico que debe resolver la averia tiene que procurar restablecer el servicio por el camino que pueda, con los elementos de que disponga, y en el menor tiempo posible. El siguiente tipo que consideraremos es el denominado CORRECTIVO. Consiste en las acciones necesarias para dejar la instalaci6n en el estado en que se encontraba antes de la averia. El responsable del mantenimiento, a la vista del estado en que haya que- dado Ia instalaci6n tras repararse la averia, debe decidir si conviene mejorar- Jo. Por ejemplo, se produce un cortocircuito en un cuadro eléctrico, y el téc- nico lo ha puenteado y situado una proteccién provisional. Dependiendo del estado del cuadro y de los planes que existan para la instalacion, puede con- venir restaurar el cuadro, cambiarlo por otro nuevo o dejarlo puenteado porque en breve se va a modificar o anular el conjunto del que forma parte el cuadro. Aqui se entiende la conveniencia (en la mayoria de los casos) en separar la resoluci6n de la averia de la completa reparaci6n. De todas formas, esto no debe constituir una norma rigida. No hay que olvidar que el trabajo del técnico debe estar presidido por el conocimiento de lo que resuelve la instalaci6n a reparar. No necesariamente una averia debe re- solverse con urgencia, porque la urgencia supone un sobrecoste. Debe resol- yerse cuando lo aconseja el problema que ha creado. Un corte de agua caliente en una comunidad, la tarde de un domingo, pucde esperar normaimente al lunes, evitando el sobrecoste de una trabajo en festivo, y s posible que también convenga restablecer el servicio y el estado original de la instalaci6n, de forma simultinea, para evitar dos desplazamicntos del técnico. Una linea de produccién de una fabrica, sin embargo, soportara muy mal cada minuto que falte la presién neumitica que acciona determinadas herramientas. 25La Gestion del Mantenimiento El tercer tipo de mantenimiento que vamos a comentar es el denominado PRE- VENTIVO, y desde una doble vertiente: legal y de gestion. Consiste en efectuar determinadas revisiones a los elementos de una instalacion, con independencia de que se hayan averiado o funcionen correctamente. Estas actuaciones estan determinadas en ciertos casos por la normativa legal emanada normalmente del Ministerio de Industria y de las Comunidades Autonomas. EI detalle de esta normativa la veremos mas adelante. Lo importante es tener en cuenta que, para que determinadas instalaciones puedan fun- cionar legalmente, es preceptivo que se revisen de determinada forma cada determinado tiempo. Por tanto, no es necesario entrar en planteamientos técni cos 0 de gestion al respecto. Ahora bien, no todas las instalaciones, equipos y maquinas estan cubiertas por estos preceptos legales, ni su alcance es total. Normalmente afecta a los ¢lementos susceptibles de producir un ACCIDENTE, y a los elementos capaces de producir intitiles gastos de energia o de contaminar. La revision peridédica de una instalacion tiene dos ventajas claras: + Permite minimizar ¢l niimero y consecuencias de las averias, al vigilar el estado de los elementos que la constituyen y posibilitar la reparacion o la reposicién programadas. + Permite alargar la vida wtil de Ja instalacion o al menos evitar la degrada- cién imprevista. Pero tiene un coste, aunque no hay que olvidar que una parte del trabajo debe realizarse por imperativo legal. En tiltima instancia, el gasto asumible por este concepto dependeri de criterios de gesti6n: importancia de una averia, proximidad a una remodelacién de la ins- talacién, duracién prevista del negocio al que sive, dinero disponible, etc. Estos tres tipos de mantenimiento: AVERIAS, CORRECTIVO y PREVENTIVO, no son los tinicos existentes, aunque sean los tinicos de los que trataremos en la presente obra 26Definiciones y Conceptos Determinados autores hablan de la bondad de otros sistemas, aunque mi experiencia es que o bien se trata de técnicas muy sofisticadas de dudosa rentabilidad, o bien se plantean para instalaciones 0 equipos muy especializados. Por ejemplo, determinadas maquinas rotatorias pueden requerir elementos de PREDICCION que "avisen" antes de que pase algo. Para ello, se instalan fijos o bajo un programa de revisiones, equipos que miden las vibraciones de los elementos moviles y analizan la respuesta para determinar el tipo de problema que esta gestandose antes de que ocurra una averia. Otro aspecto de interés son las INSPECCIONES, que pueden considerarse como una actividad que forma parte del mantenimiento. La Administracion puede inspeccionar o auditar en determinados casos el estado de una instalaci6n 0 equipo, asi como la documentacién generada por su mantenimiento. Incluso puede llegar a ser preceptiva la inspeccién por parte de empresas homologadas para este fin, normalmente por la Comunidad Autonoma. Estas inspecciones podemos utilizarlas para dos fines: para el que ha sido previsto por la Administraci6n, y para comprobar los resultados de las revisiones que se derivan del mantenimiento PREVENTIVO y las actuaciones del CO- RRECTIVO. Asi, la propia experiencia del responsable del mantenimiento, jun- to con los datos aportados por la empresa homologada, pueden servir para va- Jorar los resultados técnicos del mantenimiento a lo largo de un periodo de tiempo. Mas adelante analizaremos cn capitulos monograficos cl contenido de cada tipo definido. 3. ORGANIZACION PROPIA. Alguien debe encargarse del mantenimiento, sea de una comunidad de vecinos, sea de una industria. Y es evidente que cuanto mas entienda de ello, mejor. 27aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Definictones y Conceptos Veremos en el capitulo sobre ORGANIZACION DEL MANTENIMIENTO, de qué forma es posible abordar este problema. Por ultimo, unos comentarios acerca de como debe percibir la empresa de mantenimiento nuestro control. En primer lugar, como algo normal y que forma parte de las reglas de jue- go establecidas en el contrato. No debe sorprenderse a nadie con actitudes ni inspecciones imprevistas, porque nuestros criterios sobre la organizacion del trabajo no tienen por qué coincidir con los de otro. Si no hay previstas inspecciones, la empresa subcontratada ordenara el trabajo de forma probablemente distinta al caso contrario, sin que ello quiera decir que lo hace mal. Una inspeccién de una instalaci6n que esta en revision, por ejemplo, puede resultar deprimente, porque todo esté fuera de su sitio, y ello no quiere decir ni mucho menos que esté haciéndose mal. Si no se concretan las fechas de las revisiones (otro ejemplo), la empresa las organizara a su manera, sin que ello quiera decir que no las esté haciendo. En definitiva, se trata de que en la medida de lo posible, las reglas del jue- go estén Claras para ambas partes. Pero este control, la firma del conforme a los trabajos realizados, y Ia firma de las facturas, implican otro aspecto que conviene comentar. La empresa contratada "siente" quién es la persona o personas de las que dependen sus ingresos y cl visto bueno de los trabajos. Por ello, debemos tener claro quien queremos que sea esta persona, sin dejar que sea la rutina 0 aquello de "que alguien sc cncargue", quicnes decidan en este sentido. Firmado un contrato, la empresa sabra lo que esperamos de ella, pero debe saber a través de la practica diaria, qué persona complementa las instruc: ciones del contrato, qué persona juzga la calidad de lo ¢jecutado, y qué persona autoriza el pago de sus facturas. Y conviene que sea alguien de criterio y de confianza 31aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento 7. OBRAS E INSTALACIONES iCémo se llega al mantenimiento? Evidentemente porque alguien ha construido o montado algo con un fin concreto, y desea que funcione de acuerdo: con lo previsto. Esto plantea una cuesti6n de gran importancia, si tenemos posibilidad de actuacion sobre lo que se va a ejecutar, y es que su mantenimiento va a de- pender de lo que se haga y de cémo se haga. Lo primero, porque las AVERIAS y Ia cantidad de PREVENTIVO necesario dependen mucho de Ia calidad de los materiales y equipos utilizados. También influirin tremendamente las redundancias y el grado de posible independiza- ci6n de cada elemento constitutivo de la instalacion. Respecto a la calidad, parece que es obvio, y no requicre mucha explica- mn. Pero mucho cuidado con el origen de los materiales. Buena catidad trai- da de lejos puede crear dificultades a la hora de obtener un repuesto. Respecto a las redundancias, también parece evidente que la instalacién se parara menos veces (por averias © por actuaciones de preventivo), cuantos mas clementos duplicados posea (pensados para entrar en operacién con rapidez y facilidad). El grado de independizacién de cada elemento es una caracteristica del disefio, que permite aislar un elemento, pararlo o desmontarlo, sin detener total © parcialmente el conjunto de una instalacién. Un ejemplo sencillo es el radiador de una casa. Hay una gran diferencia, si se perfora en plena temporada de calefaccion, entre tener que vaciar el agua de toda la instalacién, o poder aislar la parte que corresponde al radiador en cuestién. El "cémo se haga" es otro factor que influye mucho en cualquier mantenimiento. La distribucién de conducciones y canalizaciones, la accesibilidad de los elementos, la facilidad de paso para personas y herramientas, la posibilidad de sacar elementos desmontados, etc, son cuestiones que cambian la cara del técnico que ha de enfrentarse a una averia o a cualquier trabajo posterior. Pero desgraciadamente, las facilidades al mantenimiento suelen encarecer el coste 34Definictones y Conceptos inicial de una instalacién, por lo que llegamos de nuevo a que alguien debera decidir lo mas oportuno. De todas formas, que nadie piense que los costes de mantenimiento son bajos, y que por tanto hay que ahorrar todo lo posible al realizar la obra o instalacion. Hay un disefio basico del que hay que partir, para después ir evaluando las sucesivas actuaciones encaminadas a minimizar los efectos de las averias 0 a disminuir los costes del mantenimiento. Alguien decidira lo m4s oportuno, aunque evidentemente, la situaci6n es distinta si el usuario va a ser el mismo que invierte en la obra o instalacién, que si lo que pretende es venderla a otro. Pero cada vez mas, el que compra analiza hasta los detalles que aqui comentamos, y Jos tiene en cuenta para hacer su oferta. En pura teoria, el proyecto de una instalacién deberia incluir dos datos li- gados al mantenimiento posterior de la misma: Mantenibilidad: Probabilidad, que puede ser dada como un dato subjetivo, de que ante una averia que implique un problema serio, la misma pueda ser re- parada en un plazo menor que uno determinado. Tiempo medio entre paradas: Periodo de tiempo, transcurrido el cual sera necesario parar la instalacién para realizar una revision de la misma. El disefio y la calidad del material utilizado permiten contestar a las anteriores preguntas aunque sea de una forma aproximada y orientativa. También las consecuencias previsibles ante un acto de sabotaje o de vanda- lismo deben estar previstas en la medida de lo posible cuando se confecciona un proyecto. Hay zonas de las instalaciones que son auténticos "cuellos de bo- tella" por los que discurren partes esenciales de las mismas, cuyo deterioro co- lapsaria todo un servicio. Por tanto, es conveniente en el proyecto distinguir tres zonas: Restringida: Accesible s6lo para personal autorizado expresamente. Reservada: Accesible al personal de nuestra empresa 0 comunidad, pero no al del exterior.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Organizacién del Mantenimiento 1. PROPIO O SUBCONTRATADO Esta suele ser la primera pregunta que se hace la persona que debe decidir sobre este asunto. La contestaci6n es facil: debe organizarse bajo el supuesto de que todo sea subcontratado, para decidir después cual es el minimo de personas que deseo tener en base a criterios econdmicos o de estrategia. Si el trabajo a realizar no requiere en ningtin caso el trabajo continuo de una persona, parece claro, bajo criterios economicos, que debe estar subcontratado. Si el trabajo no va tener una continuidad a medio plazo, estamos en el mismo caso del parrafo anterior. La duda puede surgir cuando estamos ante un volumen de trabajo que ocupa la jornada completa de varias personas. En mi opinién, debe ser personal propio el que se ocupa de la definicion y control del mantenimiento, o al me- Nos este ultimo. Y subcontratado el que ejecuta los trabajos. Lo que ocurre es que depende de las caracteristicas de la empresa propie- taria de las instalaciones a mantener, el que prevalezcan unos u otros criterios. Su convenio colectivo, por ejemplo, puede influir en gran medida. Lo alejado que sea el mantenimiento respecto a la actividad principal de la empresa, tam- bién es un factor importante. Pero creo que el mejor criterio es el de plantearse todo el esquema de acti vidades, trabajos y costes, y decidir a posteriori. Hoy en dia se ticnde a la subcontratacién, posiblemente por las caracteristicas de la legislacién laboral, y concretamente las posibles dificultades a la hora de tener que rescindir contratos laborales, También es cierto, en favor de esta tendencia, que en un mercado con ex- ceso de oferta, es posible encontrar precios muy interesantes en ¢] mercado de empresas. 39La Gestion del Mantenimiento Pero no olvidemos que los aspectos derivados del control deben ser objeto de especial atencion, y que no parece prudente optar a priori por una alternativa concreta, salvo que las caracteristicas de nuestra empresa o comunidad lo requieran. Lo que si me parece claro es que la tendencia debe ser a la subcontratacion en todos aquellos casos en Jos que las condiciones laborales puedan permitir que nuestros empleados no tengan clarisimos elementos de motivaciGn o puedan alejarse de objetivos de productividad. Si corremos el mas minimo riesgo de que nuestros empleados se parezcan a las caricaturas que hacia el cine de los aiios 60 sobre los funcionarios de la Administraci6n, estaremos ante un ejemplo concreto que aconsejara en cualquier caso Ia subcontratacién. le encargamos a alguien que nos organice el mantenimiento de nuestras instalaciones, este concepto debe ser tratado antes de comenzar a trabajar en ello. Puede haber decisiones 0 formas de hacer que nos Ileven a tener plantilla propia casi sin darnos cuenta y desde luego sin que nos lo hayamos propues- to. La raz6n es que, como veremos en otro capitulo, la forma de contratar los trabajos puede Ilevarnos a un contrato laboral cuando pensabamos que esta- bamos ante uno de prestacién de servicio. $i esto sucede, Ja marcha atras siempre acarrea dificultades, sinsabores y gastos innecesarios. Intentemos pues que antes de contratar el primer trabajo tengamos claros Jos principios de lo que queremos. Lo vamos a ver a lo largo del libro. Empezar a encargar reparaciones 0 “chapucillas" sin una guia clara puede Wevarnos a donde no queremos. 2. ACTIVIDADES vamos a organizar un mantenimiento, habra que seguir un cierto método. Pueden valer muchos, y aqui comentamos uno que nos ayudara a clarificar y or- denar nuestro trabajo. El primer paso consiste en un anilisis de todo lo que debe ser objeto de mantenimiento. Pero es recomendable hacerlo desde el punto de vista del servicio a prestar: EL INVENTARIO DE SERVICIOS. 40aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento rece, Segundo, porque podemos luchar mejor contra la tendencia a "tener lo mejor" que aparece cuando el que tiene que definir algo, no conoce los problemas que puede suponer cada requisito. Ejemplos de lo anterior podrian ser: + Unascensor en una casa de tres pisos puede estar un dia parado por averia, e incluso un fin de semana. En una casa de veinte pisos, la situacion empieza a ser mas critica, aunque depende del numero de ascensore: + Una plataforma hidraulica puede estar parada un fin de semana, si la industria no la necesita, pero puede ser necesaria la reparaci6n en pocas horas en un dia laborable. « La energia eléctrica normalmente requiere solucion inmediata. * La climatizacion requiere una respuesta mas urgente en verano que en invierno, normalmente. * El fallo en el suministro de agua no es lo mismo en una nave dedicada al manejo de alimentos, que en una vivienda. Se trata por tanto de definir principalmente el grado de urgencia con que debera atenderse el servicio en caso de averia. Su importancia radica en que de ello depende una parte muy importante del coste de mantenimiento. Asi podemos llegar a tener definido el tipo de servicio que se requiere. En otro capitulo veremos cémo se contratan los servicios de mantenimien- to. Ahora vamos a suponer que ya los tenemos contratados. Dispondremos por tanto de unos CONTRATOS. Debemos planificar: quién avisa a la subcontrata cuando haya un problema; quién vigila Ia ejecucién del trabajo; quién comprueba el trabajo realizado. Normalmente esta planificacién hay que hacerla antes de redactar el contrato, porque puede ser necesario incluirla en él. También puede ocurrir que en el contrato ya esté establecido el procedimiento de aviso, pero de una forma genéri- ca que requiera mayor precisién para ponerla en practica. Surge por tanto la necesidad de establecer quién se responsabiliza de las AVERIAS. Evidentemente no es lo mismo el caso de una comunidad de vecinos 44aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento Pero el pago debe supeditarse al cumplimiento de los contratos. Esto supone que alguien debe decir que lo que se ha hecho, se ha hecho bien; que los repuestos son correctos; que hay 0 no algiin descuento por incumplimiento; que se han recibido los documentos que estipula el contrato (ya los veremos), etc. Una Hamada al concepto del pago: el sistema pactado en contrato para efectuar el abono de los servicios y sus plazos, deben ser respetados escrupulos: mente. Si no es posible, hay que modificarlos de forma pactada. Lo que no tiene légica es que pretendamos un cumplimiento estricto del servicio contratado, y luego demoremos sistematicamente el pago del mismo, lo que desgraciadamente se da con bastante frecuencia. Muchos proveedores aguantan de forma estoica nuestras deficiencias para "no enfadarnos" y que lo paguen después porque apretemos mis en las exigencias contractuales (en las que siempre queda algo subjetivable). Pero no es ético ni conveniente que incumplamos nuestra tinica obligacién contractual operativa, que es el pago de las facturas en un periodo de tiempo concreto. No es conveniente porque la relacin cliente/proveedor debe ser fluida y libre de malas "sensacio- nes" en una actividad que debe estar presidida todo lo posible por la confianza. Muchos responsables de mantenimiento hacen valer su poder reteniendo facturas 0 retrasandolas con excusas muchas veces absurdas. Estas pricticas nos deben decir que tal responsabilidad no esta en el sitio adecuado. Un pago debe tramitarse de acuerdo con lo pactado. Sino es conforme, debe devolver- se con las razones que hay para ello, pero nada justifica una retencién: En principio, estas son las actividades que deben tenerse en cuenta a la ho- ta de pensar en cémo organizar un mantenimiento. Repitiendo lo dicho en el comienzo del libro, estas ideas no resuelven por si solas el problema: forman parte del camino que hay que recorrer hasta adoptar soluciones concretas. 3. SUMINISTROS Y RESIDUOS Normalmente, la organizacién del mantenimiento se encarga de otras actividades conexas. Debe garantizar el suministro de agua, mediante el contrato oportuno y la red apropiada (conducciones, bombeos, etc.). No es frecuente, pero pueden exis- 48aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento El papel del Presidente de comunidad lo puede ejercer el duefio o una persona de su confianza. A partir de cierto tamafo, cuando existe un organigrama consolidado, se tratara de un Directivo preferentemente técnico. Es un error dejar la supervision de las actividades de mantenimiento en po- siciones mas bajas del organigrama, por dos razones: + Las decisiones afectan a los resultados econdmicos y ala duracién de las instalaciones (Activo). * Los resultados del trabajo afectan a la produccion y puede plantearse un conflicto entre la calidad del servicio y el coste, que debe ser resuelto con criterios de Direccién (Cuenta de Resultados). A partir de aqui, hay que considerar el tamano de la industria. En una de re- ducidas dimensiones, el esquema planteado para una Comunidad puede servir. Es importante sin embargo la componente técnica de la empresa que selec- cionemos para gestionar el mantenimiento. Pero las actividades de mantenimiento sefialadas en el punto IL.2. no deben estar en manos de la/s empresa/s que ejecute/n las operaciones (averfas y pre- yentivo), por lo que debe tratarse de empresas distintas. Hay empresas que proporcionan el "Ilave en mano", pero no soy en absolu- to partidario de ello porque se pierde ¢l control y los objetivos de Ia empresa subcontratada y los nuestros no puedo creer que coincidan, Si en nucstra industria existe algtin elemento concreto que requiere un mantenimicnto especifico, cs normal que se encarguen de él (gestionindolo 0 rea- lizandolo) las mismas personas que lo manipulan o utilizan, Por ejemplo, una maquina herramienta compleja. Es normal que opte por una de las tres alternativas siguientes: + El mantenimiento en una unidad dependiente de la Direccién, como una funcién mas + El mantenimiento dependiendo de un drea productiva, de forma que cada firea tenga su propio mantenimiento. 52aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Revisiones Obligatorias de Equipos e Instalaciones INTRODUCCION La Administracién ha emitido una serie de Disposiciones sobre el mantenimiento, a través del Boletin Oficial de Estado, complementadas después por otras de las Comunidades Autonomas (en funci6n de las atribuciones que éstas Ultimas poseen). Estas Disposiciones se refieren a las revisiones que deben hacerse a determinadas instalaciones con independencia de que hayan tenido ave- tias, es decir, por el mero de hecho de estar funcionando. Se trata por tanto de lo que hemos llamado MANTENIMIENTO PREVENTIVO, aunque no debemos pensar que tratan de TODO lo que hay que hacer en este tipo de mantenimiento, como ya hemos comentado. En lo que sigue, se va a utilizar el esquema de la Comunidad Autonoma de Madrid referido a finales de 1994, aunque las diferencias con ¢l resto no son important Deben en cualquier caso consultarse antes de concretar los trabajos a realizar. Veremos que Ia indicaci6n sobre la necesidad de efectuar determinadas revisiones, se acompaiia de la obligacion de emitir documentos con sus resultados, ¢ incluso se senala la posibilidad de que la Administraci6n realice inspecciones. Sin entrar en analizar la capacidad que posee la Administracién para efectuar dichas inspecciones, lo que en casos de insuficiencia puede tentar a algu- Nos a incumplir los preceptos que sefialaremos, quiero hacer una Hamada a la responsabilidad de Presidentes de comunidades y empresarios respecto a la necesidad de cumplir con la Normativa. Las disposiciones que veremos estan pensadas principalmente para proteger contra accidentes 0 contra la degradacién de los recursos y la naturaleza. Es pues importante cumplir de oficio para contribuir al bienestar de todos. También ¢s cierto que la necesidad de algunas operaciones pucde ser discutible, tanto por la repercusién de un supuesto fallo en cl clemento a revisar, como porque sea viable la revisi6n, pero ello no es raz6n para omitir su realizacién. No olvidemos también que desgraciadamente ocurren accidentes, y que ¢s normal que lo primero que se exija en un Tribunal sea la documentacién que ava- Ie el cumplimiento de nuestras obligaciones. Y tampoco olvidemos que no hace falta un accidente para encontrarnos con la exigencia de responsabilidades. 57aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Revisiones Obligatorias de Equipos ¢ Instalaciones 9. Comprobacién y reparacién del material refractario. 10. Comprobacién de la estanqueidad del cierre de caldera y de la uni6n al quemador, 11. Comprobacidn de los niveles de gas y del aceite de los equipos frigorificos. 12. Control del consumo de energia en relaci6n con la potencia del equipo. 13. Control de la temperatura de ida respecto a lo que debera ser segtin la regulacion automatica que exista. 14, Control de la temperatura de distribucion del agua caliente sanitaria. 15. Control de la temperatura de precalentamiento del combustible de acuerdo con su viscosidad. 16. Tolerancia de las variables que controlan los termostatos y presostatos. 17. Comprobacion del tarado de todos los elementos de seguridad. 18. Revision y limpieza de los filtros de agua. B) Frecuencia: * Quincenalmente: - Operaciones 1, 2, superior a 1.000 Kw. 5, 10, 13, 14 y 15 en centrales con potencia + Mensualmente: - Operaciones 12 y 16. - Operaciones 1, 2, 3, 4, 5, 10, 11, 13, 14y 15 en centrales con potencia menor o igual a 1.000 Kw. - Limpieza y renovacién de filtros. + Semestralmente: ~ Operaciones 16 y 17. + Anualmente: - Instalaciones con generadores con un total de potencia nominal me- nor 0 igual a 100 Kw. 61La Gestion del Mantenimiento Se realizara por persona con carnet de mantenedor-reparador 0 por empresa de mantenimiento que emitira el correspondiente certificado de las operaciones realizadas. ~ Instalaciones con generadores con un total de potencia nominal superior a 100 Kw. Las operaciones deberan constar en el Libro de Mantenimiento. Se realizara por persona con carnet de mantenedor-teparador que fir- mara el Libro de Mantenimiento o por empresa de mantenimiento con la que el titular de fa instalacion suscriba un contrato legal. En este caso pasara a dicha empresa la responsabilidad de Ia realizacién de las operaciones de mantenimiento reglamentarias y de mantener los va- lores correspondientes dentro de los limites exigidos por el Reglamento. ~ Instalaciones con generadores con un total de potencia nominal superior a 5.000 Kw. en calor y de 1.000 Kw. en frio. En este caso concreto, deberd existir un Director Técnico de Mantenimiento que os- tentara como minimo titulo de grado medio. * Aleatoriamente: - Operacién ntimero 6 cuando se sospeche 0 manifiesten niveles de ruido molestos. - Operaciones 7, 8, 9 y 18 al principio de temporada de calefaccién. ~ Inspecciones visuales de los circuitos de presin, comprobandose su estanqucidad. INSPECCIONES OFICIALES * Las instalaciones serdn revisadas por personal facultativo de la Direccién General de Industria, Energia y Minas de la Comunidad Auténoma sicm- pre con causa justificada, por su propia iniciativa, por disposicion guber- nativa, por denuncia de terceros o por resultados desfavorables aprecia- dos en el Libro de Mantenimiento. + Asi mismo los propietarios o usuarios de las instalaciones podran solicitar en todo momento, justificando la necesidad, que sus instalaciones sean reconocidas por la Direccién General de Industria, Energia y Minas de Ja Comunidad Auténoma y que del resultado de la inspeccién sea expedido el oportuno dictamen. 62aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Revisiones Obligatorias de Equipos e Instalaciones 8. TUBERIAS PARA FLUIDOS RELATIVAS A CALDERAS INSPECCIONES OFICIALES * Cada cinco afios, prueba de presién cuyo valor debe ser igual al de la primera prueba. Cada diez afios, inspeccion completa con desmontaje total o parcial del material aislante a juicio del inspector. Posteriormente, una prueba de presion con resultado igual a la primera prueba. Esta pruebas serdn realizadas por: - Empresas instaladora. - Empresa propia. ~ ENICRE. Se certificaran los resultados con el Acta correspondiente, cuyo original se remitira a la Direccién General de Industria, Energia y Minas de la Comunidad Aut6noma, junto con una fotocopia de la Autorizacion de la Instalacion. 9. EXTINTORES DE INCENDIO INSPECCIONES OFICIALES * Cada cinco afios, a partir de la primera prueba, se realizara una prueba de presidn hidrostatica que sera realizada por: Fabricante. - ENICRE. Servicio de conservaci6n de la Industria en donde se haya instalado el extintor. - Empresa que realice la recarga del mismo. En los dos tiltimos supuestos sera necesario la previa justificacién ante la Direccién General de Industria, Energia y Minas de la Comunidad Auténoma de poseer los correspondientes medios técnicos y humanos. 65aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Revisiones Obligatorias de Equipos e Instalaciones Ja Comunidad Auténoma, titular del aparato y la tercera quedara en poder de la ENICRE. NOTA: Clasificacién de los Intercambiadores: A) Por potencial de Riesgo (producto de la presion de disefio en bar por el volumen total contenido en ambos circuitos expresados en dm‘). Grupo 1. Mayor de 10.000. Grupo 2. Mayor de 2.500 y menor o igual a 10.000. Grupo 3. Mayor de 500 y menor 0 igual a 2.500. Grupo 4. Menor o igual de 500. B Por las Caracteristicas de los Fluidos: Grupo A. Liquidos 0 gases toxicos, acidos, ciusticos 0 inflamables a cualquier temperatura. Se exceptian las soluciones 4cidas 0 basicas para limpieza. Grupo B. Vapor de agua. Grupo C. Agua y otros fluidos no contenidos en A y/o B, a temperatu- Ta superior a 85° Cy soluciones de limpieza. Grupo D. Agua y otros fluidos no contenidos en A y/o B, a temperatu- ta inferior a 85° C. Combinando ambos factores, se construye la siguiente tabla: POTENCIAL FLUIDO FLUIDO FLUIDO FLUIDO DE RIESGO GRUPO A GRUPO B GRUPO C GRUPO D 1 1A 1B 1c 1D CATI CAT I CAT IL cATIV 2 2A 2B 2c 2D CAT IT CAT III Car Iv CATV 3 3A 3B 3c 3D CAT I CATIV caT CAT YI 4 4a 4B 4c 4D CAT IV CATV CAT VI CAT VIL 69aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacién: Aspectos Generales 1. PRINCIPIOS Si el lector de este libro es responsable del mantenimiento en una comunidad o en una industria, y ha llegado a la conclusién de que no necesita mas apo- yo externo que contratar a un técnico cuando se le averie algo, y que para eso ya buscara lo que sea necesario, lo que sigue carece de interés para él. Aqui estamos tratando el caso de alguien que necesita un servicio de caracter continuo y quiere tenerlo previsto con alguien (persona o empresa) sin necesidad de buscarlo y definirlo cada vez que deba utilizarlo. Ambos esquemas son validos, aunque es evidente la desventaja del primero en cuanto deseemos que se nos atiendan las averias en un plazo determinado, y mucho mis si tenemos alguna instalacion que requiera revisiones periddicas. Hemos planteado en un capitulo anterior que e! esquema de nuestra orga- nizacién va a estar presidido por la subcontratacién de, al menos, los trabajos 1 del mantenimiento, de ejecuci Es evidente, por tanto, la gran importancia que tienen los procedimientos que utilicemos para subcontratar. Obtener una empresa que nos ofrezca garantia, depende en gran medida del planteamiento del contrato. Un contrato bien pensado, bien estructurado y que cubra lo que queremos de forma ex- plicita y clara, es muy probable que acabe firmado con una empresa seria y solvente. En primer lugar, el contrato define las relaciones legales entre dos empres una de las cuales es la nuestra (sea comunidad o industria). En segundo lugar, define las relaciones econémicas, cs decir, c6mo se nos ya a facturar, y bajo qué criterios. En tercer lugar, define cémo sera el servicio que vamos a recibir y los procedimientos de diélogo entre ambas partes. En cuarto lugar, define lo que entendemos por servicio defectuoso o no recibido, y por tanto las sanciones. 75aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contrataci6n: Aspectos Generales Esta dependencia se exterioriza a través de determinados signos como son el encuadramiento dentro del esquema jerarquico de la empresa o comunidad, el deber de acatar rdenes o mandatos, la subordinacién a determinados man- dos, sometimiento a normas disciplinarias, sujecion a un horario establecido, etc. Basta que concurra alguno de estos matices para que se revele la situacion. de dependencia. Para evitar estos problemas, habra que tener en cuenta: * Pactar un precio global, a tanto alzado, en funcidn del servicio o la obra a realizar y como pago por la realizaci6n completa de la misma y sdlo si se lleva a buen término. Debera evitarse establecer una remuneraci6n por tiempo de servicios prestados y mas atin que su cuantia sea fija y similar a la que perciben otras trabajadores con contrato laboral. Puede valer que se ajuste ¢1 precio final en funcion de imprevistos que puedan surgir. * Es conveniente que el trabajador aut6nomo aporte los instrumentos 0 maquinas necesarios para la ejecucion de Ia obra. * Se deberd sefialar con claridad que el trabajador aut6nomo asume los riesgos por la pérdida o deterioro de los frutos de su trabajo antes de trans- ferir la titularidad del mismo al empresario. * Deberd evitarse someter al trabajador auténomo a Ia disciplina o jerarquia interna de la empresa o comunidad, con la salvedad, claro esta, de las facultades de supervision de la empresa sobre la ejecucién del servicio u obra. + Debera evitarse someter al trabajador aut6nomo a cualquier régimen de jornada u horario (y mucho menos que coincida con otros trabajadores de plantilla si cxisten, evidentemente), salvo el pacto para que la ejecucion de los trabajos se realice cuando el lugar esté accesible. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la situaci6n, ante un conflicto, sera la que pueda demostrarse ante la Autoridad competente, y no la fir- mada por ambas partes. Es importante por tanto cuidar el dia a dia y que la persona que vigila si el trabajo se realiza o no tenga muy presente estos detalles. Sentadas las bases anteriores, como ejemplo de contrato, puede analizarse el siguiente. Nuestros comentarios iran entre signos «: 79aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacién: Aspectos Generales o Pedido, entre la empresa/comunidad ......, a partir de ahora PROPIEDAD y el ADJUDICATARIO, a partir de ahora ADJUDICATARIO, condiciones que se com- pletarin con aquéllas que se determinen en el acto de Ia firma de dicho Contrato o Pedido o en su caso en un desarrollo posterior. «Se trata por tanto de presentar simplemente el objetivo perseguido por el documento, sin olvidar que formard parte del posterior contra- to», ADJUDICATARIO Se entiende por "ADJUDICATARIO" la parte contratante obligada a ejecutar los trabajos (debe entenderse como trabajos cualquier servicio de operacién, vigilancia y mantenimiento de edificios € instalaciones y suministro de mate- tiales, montaje, transporte, etc.). «Cualquier trabajo que vayamos a encargar al ADJUDICATARIO debe estar referido aqui de forma genérica para que no quepan dudas @ nadie respecto a las futuras obligaciones. Podrta ocurrir que al des- cribir el servicio objeto del contrato, lo que veremos en otros capttutos, pasdsemos por alto aspectos del trabajo que pueden ser objeto de re- clamacion econémica por considerar el ADJUDICATARIO que no es- taban incluidos». CONDICIONES Las condiciones del presente Pliego caracterizan en conjunto fa forma y el fondo del resto de las clausulas condicionales del servicio, determinando su alcance y su volumen para la aceptacion de ofertas a los posibles concu- rrentes. Debe cuidarse que al redactar otros documentos no se contradi- gan las condiciones que aqui se van a fifar». La PROPIEDAD se reserva el derecho de adjudicar la oferta que a su juicio retina las mejores condiciones técnico-econémico-administrativas, o no hacer- Jo sin necesidad de justificar su decisién. 83aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacién: Aspectos Generales «No se trata de que el dueno 0 uno de los Directivos de la empresa Adjudicataria asuma este papel. Debe ser alguien situado "a pie de obra" con quien sea factible hablar en cualquier momento y de quien tengamos la certeza que va a conocer lo que esta pasando en el servicio u obra que esta en ejecucion». Se entiende por Delegado Ja persona designada expresamente y por escrito por el ADJUDICATARIO y aceptada por Ja PROPIEDAD, con capacidad suficiente para: Ostentar la representaci6n del ADJUDICATARIO cuando sea necesaria su actuaciOn o presencia en todos los actos derivados del cumplimiento de las obligaciones contractuales, siempre en orden a Ia ejecucion y buena marcha de los servicios y/o trabajos. «AtenciOn a este punto: la persona nombrada debe tener capacidad para discutir con la Propiedad cualquier tema relacionado con los trabajos contratados y, a continuacion, comprometerse por escrito sobre lo tratado 0 acordado, No bay que permitir el viejo truco de "tengo que consultar con mis superiores antes de firmar’”. St se Wega a denunciar et contrato, el ADJUDIGATARIO puede estar tentado de intentar invalidar los sucesivos acuerdos 0 compromisos par- ciales que se fueron estableciendo basta Hegar al conflicto» * Organizar la ejecucién de los servicios y/o trabajos y poner en prictica las 6rdenes que el ADJUDICATARIO reciba del RT de la PROPIEDAD. «Ningtn trabajador dependiente del ADJUDICATARIO debe poder decir que recibia instrucciones det personal de la Propiedad, salvo et Delegado, 0 como minimo nos habremos metido de leno en conflictos laborales por supuestas dependencias de este personal de nuestra empresa, en particular si tenemos un accidente. Supone también un importante filtro contra intervenciones aleatorias de personas de nuestra propia organizacion (0 vecinos, en el caso de una comunidad) directamente sobre los trabajadores del ADJUDICATARIO», 87aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacion: Aspectos Generales «Segtin las caracteristicas del servicio que contratemos, este pdrra- fo deberia ser incluido de nuevo en el texto del propio contrato, porque la falta de datos concretos suele ser un argumento esgrimido con frecuencia ante deficiencias del ADJUDICATARIO», La PROPIEDAD ha facilitado a requerimiento del ADJUDICATARIO los datos que éste estima necesarios para la realizaciOn de los servicios y/o trabajos que constituyan el objeto del Contrato o Pedido. «gual comentario que en el parrafo anterior». PRECIOS Los precios finales a facturar se obtendran aplicando a los precios unitarios aprobados para cada partida o servicio, las unidades realmente ejecutadas 0 los servicios realmente prestados. En cuanto a los precios contradictorios, se fijara de mutuo acuerdo la valo- racin de las unidades de obra o servicios que hubieran de ejecutarse y cuyos precios unitarios no figuran en el presupuesto. La aprobacién de dichos precios unitarios debera siempre hacerse con anterioridad a Ia realizaci6n de las obras o servicios y cn caso contrario, ¢l ADJUDICATARIO aceptara los que la PROPIEDAD sciiale. Todos los trabajos, medios y materiales auxiliares necesarios para la correcta ejecucién y acabado de cualquier unidad de obra o servicio (incluidos montajes, desmontajes, transportes, etc.), se consideraran incluidos en el precio de la misma, aunque no figuren en el presupuesto valorados en unidades de obra o en pattidas alzadas. Todos tos gastos que por su concepto sean asimilables a costes indirectos, se consideraran siempre incluidos en los precios unitarios. «Es dificil que cuando se contrata algo no se olvide algun detalle. Pero bay que tener cuidado con admitir que realmente se nos ba ol- vidado algo. ‘ste punto esta incluido para aclarar que todo lo que pueda tener relaci6n con tos servicios contratados estd incluido en los precios acep- 91aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacion: Aspectos Generales Al principio podemos hacerlo mediante comunicaciones escritas redactadas de forma inofensiva e incluso amable y comprensiva, es decir, buyendo de planteamientos duros que enrarezcan las relaciones, pero dejando constancia. Después podemos manifestar nuestro pesar por el impago de trabajos insatisfactorios que regulariza- remos en cuanto se corrijan las deficiencias. En otra fase podemos transmitir avisos mds serios sin dejar de hacer llamadas al enten- dimiento y a la esperanza de que serdn capaces de solucionar los problemas. Pero "sin dejar escapar ni una’. Es decir, si algo va mal, bay que de- Jar constancia de ello. Mds de una Propiedad ba sufrido la Hamada de atencion de un Tribunal, cuando ha pretendido actuar contra un proveedor, porque no se entiende que las cosas se hayan degradado de repente. Incluso alguna ba sido demandada por el ADJUDICATARIO y ba visto perder su raz6n por falta de consistencia en las pruebas presentadas. Pensemos que si algo va mal en la prestacion de un servicio, to normal es que sea a través de un proceso de degradacion gradual, y que debe documentarse bien para evitar que, ademas de recibir un mal servicio, veamos que nuestras razones son cuestionadas», El incumplimiento de plazos relativos a entregas de documentacion, rigor de la misma, finalizacion de trabajos, realizaci6n de pruebas, programas de revisiones y el de final de obra establecido para un trabajo adicional, siempre que no sea por causa mayor (huelga general del ramo, inundaciones, cataclismos, etc.), podra ser penalizado por el RT con la pérdida de hasta el ...... 9 del importe del trabajo afectado por cada uno de los incumplimicntos. Las reitcradas faltas en Ia calidad de los trabajos objeto del Contrato podra dar lugar a multas de hasta el ...... % del importe mensual del servicio o del trabajo afectado segtin sea el caso. «Una cantidad normal puede ser el 5% en los descuentos por cada penalizaci6n settalada», 95aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacién: Aspectos Generales que vea y juzgue comportamientos incorrectos, siempre que sean os- tensibles al margen de los internos en su empresa: por efemplo una pelea. También puede opinar sobre personas cuya fiabilidad a la hora de reparar una averia es muy baja o crea problemas colaterales innecesartos», Cuando por razones de seguridad, sea necesario efectuar registros al personal del ADJUDICATARIO, estos podran efectuarse por el personal de la vigilancia propia de la PROPIEDAD 0 contratado, de acuerdo con los requisitos que marca Ia Ley. RESPONSABILIDAD POR DANOS El ADJUDICATARIO exonerara y mantendra libre de responsabilidad a la PROPIEDAD de cualquier tipo de reclamaci6n que surja durante el desarrollo de los trabajos objeto dei Contrato 0 Pedido y como consecuencia de los mis- mos, cualquiera que sea su procedencia y cuantia. El ADJUDICATARIO queda obligado a informar a la PROPIEDAD en caso de detectar averias que puedan ocasionar dafios graves a las instalaciones 0 que puedan suponer riesgo para las personas. «Esta obligacion es genérica, pero mas importante en el caso del mantenimiento preventivo, porque al revisar instalaciones pueden de- tectarse problemas no incluidos en la revision que se esta ejecutando y no por elio se debe ser ajeno a ellos». Seri obligacion del ADJUDICATARIO indemnizar los daiios que cause a la PROPIEDAD, al personal dependiente de la misma 0 terceros, como consecuencia © con ocasién de Jos trabajos que realice, debiendo garantizar cl pago de tales posibles indemnizaciones mediante el concierto de la oportuna Péliza de Seguros de Construccién y de Responsabilidad Civil, que se especifique en la DE! CRIPCION DE LAS PRESTACIONES 0 en el Contrato 0 Pedido. EL ADJUDICATARIO debera acreditar ante la PROPIEDAD la contratacién de la expresada Péliza de Seguros, mediante entrega de copia o certificacién literal de la misma. 99aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacin: Aspectos Generales «Este apartado afecta mas a la ejecucion de instalaciones u obras y al mantenimiento preventivo, pero también puede aplicarse al proceso de implantaci6n de un contrato para resolucion de avertas». c) Reiteracién por el ADJUDICATARIO en el incumplimiento de las condiciones de los PLIEGOS, 0 de las especificas dictadas por la PROPIEDAD. «Entre otras cosas, puede referirse a tiempos de respuesta incorrectos ante avertas. Hay que cuidar la forma de efectuar los avisos para que sea de utilidad, ya que un Tribunal no entiende de opiniones sino de hechos probados febacientementer. d) Evidencia probada de la existencia de fraude o mala fe por parte del AD- JUDICATARIO en Ia ejecucién de alguna parte de los servicios y/o trabajos contratados. €) Incumplimiento, por parte del ADJUDICATARIO, de las disposiciones vigentes en materia de caracter laboral o técnico, 0 especificadas en el Pliego de Condiciones. f) Si el ADJUDICATARIO estuviese afectado por un procedimiento de quiebra, suspension de pagos, o liquidacién de todo o parte de sus activos. «La quiebra 0 cualquier otra situaci6n en la que el ADJUDICATARIO esté intervenido judicialmente, debe ser objeto de respuesta rdpida por parte de la Propiedad, puesto que el Juez o una Comision de Liquidacién pueden introducirnos en una dindmica que en nada beneficia a nuestras actividades, Por otro lado, los incumplimientos contractuales del ADJUDICATA- RIO son mas discutibles en estos supuestos, ya que puede apreciarse que no son ciertos, sino que forman parte de una estrategia para eliminar nuestra relaci6n con él. g) Cualquier otro incumplimiento grave por parte del ADJUDICATARIO. h) Los casos no incluidos en los puntos anteriores pero citados expresamente en el contrato o pedido 0 en los documentos que forman parte de éste. 103aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contrataci6n: Aspectos Generales derecho de la PROPIEDAD para hacer cumplir 0 recurrir la ejecuci6n de cualquiera de los puntos del Pliego de Condiciones y clausulas del Contrato 0 Pedido, asi como de sus correspondientes Anexos y documentos adicionales. JURISDICCION Cualquiera de las clausulas 0 condiciones indicadas en este Pliego o en el Contrato o Pedido anulan o tienen prioridad sobre cualquier otra de la PRO- PIEDAD y el ADJUDICATARIO, ya sean particulares o generales. «Es conveniente asegurarse que el ADJUDICATARIO es una empresa entre cuyos fines (los que figuran en las escrituras de constitucion) esta la prestaci6n de los servicios objeto det contrato», Para conocer todo lo relacionado con la ejecucién e interpretacién de este Pliego y el Contrato 0 Pedido correspondiente, sera competencia de los Juzgados y Tribunales de ...... , con renuncia expresa a cualquier otro fuero que a las partes pudiera corresponder. ANEXO N° 1 Nombramiento de Delegado representante del contrato CONTRATO O PEDIDO N° «SI ES EL CASO» D. ...... en nombre y representacién de ...... «empresa Adjudicataria» y en virtud de las facultades que le han sido conferidas mediante poder otorgado: ante el Notario del Hustre Colegio de Madrid el .../.../19..., con el numero ...... de su protocolo. PRESENTA AD. ...... perteneciente a la plantilla de la citada empresa, segtin contrato de fecha .../.../19... y segtin puede comprobarse por los documentos correspondientes a las obligaciones con la Seguridad Social, como DELEGADO y REPRE- SENTANTE ante la PROPIEDAD, mientras esté en vigor el contrato/pedido de fecha .../.../19... formalizado por la PROPIEDAD. A D........ le competen las siguientes 105aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacién: Aspectos Generales tal firma por parte de la PROPIEDAD, facultard a ésta para la rescisi6n del contrato/pedido con pérdida de fianza y demas garantias previstas. Biff 19.0 POR EL ADJUDICATARIO: EL DELEGADO REPRESENTANTE: Como hemos visto, el PLIEGO expuesto y los comentarios efectuados a lo largo del mismo, no constituyen normas concretas ni un manual de aplicacién directa. Pero dejan un "poso" que forma parte de los objetivos del libro, es decir, conseguir que el lector se forme poco a poco una imagen clara y precisa de lo que constituye una gestion adccuada del mantenimicnto que le han encargado. Es decir, una base formativa para enfocar adecuadamente su problema que raramente coincidira con el de su "vecin 4, CONTRATOS DE MANTENIMIENTO EXISTENTES EN EL MERCADO Una parte importante de los servicios de mantenimiento que se prestan hoy en dia estén amparados por contratos que regulan las relaciones entre cliente y proveedor. Quedan todavia un numero importante de servicios prestados simplemente bajo pedidos verbales y con el pago de factura una vez que la propiedad ha considerado que tales servicios eran correctos. Lo deseable seria que al menos las relaciones que podriamos llamar "fijas", es decir, las prestaciones de servicios que se mantienen con una cierta periodicidad, estuviesen amparadas por un contrato. Muchas empresas prestadoras de servicios de mantenimiento poseen modelos de contratos, ¢ incluso diversas organizaciones empresariales promue- ven entre sus asociados modelos estandarizados de tales documentos. Estas ini- ciativas son Correctas, pero hay que matizar algunos aspectos que no conside- ro aceptables desde 1 punto de vista de la propiedad, incluso aunque los modelos tengan un cierto amparo desde la Administracion. 107La Gestion del Mantenimiento En mi opinion deben analizarse con cuidado los siguientes aspectos: + Un contrato no exige que la propiedad haga declaracién del estado ad- ministrativo de sus instalaciones. El ADJUDICATARIO de un contrato podra pedir para serlo que las instalaciones cuenten con toda la documentacion que exigen las normas vigentes, pero de nada sive que se declare tal aspecto en un contrato. Puede dar lugar, sin embargo, a que ante una situacion de desacuerdo por la calidad del servicio prestado, el ADJUDI- CATARIO apoye su defensa en aspectos que nada tienen que ver con dicha calidad, como puede ser que la instalacion carece de algun documento y que por tanto la Propiedad ha sido la primera en incumplir el contrato. No veo ninguna necesidad, desde el punto de vista de la propiedad y desde el punto de vista mercantil, en incluir tales clausulas en un contrato. * El contrato no debe reflejar la asuncién de responsabilidades del cliente respecto a las instalaciones. No tiene sentido, cuando lo que se pretende regular es Ia prestaci6n de un servicio. Seri bueno que queden claras obligaciones de las partes respecto a su situaci6n mutua, pero no hay ninguna necesidad de concretar las del cliente respecto de la Administracion. Como ya vimos en el punto anterior al comentar un PLIEGO DE CONDI- CIONES GENERALES, debe ser cl ADJUDICATARIO el que repase la si- tuaci6n de las instalaciones y asuma su bondad, para, en su defecto, que sea su problema cualquier cosa que suceda por irregularidades en este Ambito. Un contrato leonino seria aquél que obliga al ADJUDICATARIO a hacerse cargo de un servicio cuyas instalaciones no conoce, pero esta claro que le habremos ofrecido el tiempo necesario para inspeccionarlas. Y no olvidemos que el experto es él. * Silas instalaciones tienen deficiencias, el ADJUDICATARIO debe anunciarlas antes de la firma del contrato. También es valido el pago de una cantidad por un informe previo sobre la situacion en que tenemos las instalaciones. No es nada aconsejable firmar un contrato de mantenimiento con una clausula que permita al ADJUDICATARIO juzgar el estado de las instalaciones y proponer arreglos. A partir de ese momento, el ADJUDICATA- 108La Contratacion: Aspectos Generales RIO puede quedar liberado de sus responsabilidades como mantenedor, © puede entrarse en una dinamica de gastos poco clara. Insisto en que tal actuacion debe separarse del contrato. Otra cosa es que el ADJUDICATARIO, antes de serlo, nos prepare un informe sobre el estado de las instalaciones con las propuestas para dejar- las en una situacién de mantenibilidad correcta. Y que en el contrato fi- gure un desarrollo de las acciones para efectuar las correcciones y bajo qué condiciones se mantienen las instalaciones mientras se corrigen las deficiencias. No debe aceptarse que el cliente deba suministrar informacion al ADJU- DICATARIO después de la firma del contrato. Lo logico es ensenarle al posible ADJUDICATARIO lo que tenemos, y que antes de firmar nos diga si esta dispuesto a hacerse cargo del servicio 0 requiere planos o datos téc- nicos adicionales. Sino los poseemos, siempre podremos pactar su obtencion antes del con- rato de mantenimiento, pero no dentro de él. Deben separarse actuaciones que en si mismas nada tienen que ver, para no dar lugar a situa- ciones confusas de costes o de responsabilidades. La Unica revision de precios aceptable debe ser la negociada. No debe admitirse ningtin planteamiento basado en indices de precios, porque eva a subidas que normalmente, y desde luego al cabo de pocos afios, son irreales respecto a precios de mercado, a costes o ambos. Los indices de precios debcran utilizarse en la negociacién de revision como un factor imparcial para detcrminados parametros. Pero asumir que el indice general de precios, por poner un ejemplo, tiene que ver con el negocio de mantenimiento, es desde luego una base de partida totalmente errénea, Utilizar el indice del sector tampoco puede ser adecuado, porque va a de- pender de la relacién existente entre los distintos costes que forman parte del precio que pagamos. 109La Gestion del Mantenimiento + Elcontrato no debe contener aspectos relativos a la responsabilidad civil o penal de la PROPIEDAD en caso de accidentes. Es algo evidente que en caso de siniestro el propietario del local o la instalacién puede tener responsabilidades concretas, pero no es necesario asumir ninguna situacion a priori ante terceros. No olvidemos que el contrato se establece con un experto que ha revisa- do lo que ha necesitado antes de ponerse a trabajar. Esta debe ser la con- dicion de partida y no otra. Si hay algtin incidente, seran los Tribunales los que decidan. * Bajo contrato ni de palabra debe aceptarse que el ADJUDICATARIO posee ningtin tipo de exclusividad sobre los posibles trabajos a efectuar en nuestras instalaciones. Es aceptable que el ADJUDICATARIO salve sus responsabilidades si actuamos en nuestras instalaciones sin comunicarselo previamente, y tales actuaciones afectaban a los trabajos que debia hacer como consecuencia del contrato. En resumen, nuestro plantcamicnto no debe ser Iconino, como comenta bamos en otro capitulo, pero tampoco debe olvidar que somos los que defini- mos cl servicio y lo contratamos. Por principio, cualquier intencién del ADJU- DICATARIO por salvar responsabilidades 0 porque figuren las nuestras, debe ser acogida con mucha precaucion. 110CAPITULO 5 LA CONTRATACION: DESCRIPCION DE PRESTACIONES EN MANTENIMIENTO PREVENTIVOLa Contratacton: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo 1. INTRODUCCION Como ya indicamos en el capitulo sobre ASPECTOS GENERALES DE LA CON- TRATACION, el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES debe ir acompafiado por otros documentos que se dediquen explicitamente al objeto a contratar, es decir, por aquellos en los que se defina exactamente el servicio que se pretende recibir. En este capitulo se describe lo que se entiende por mantenimiento preventivo mediante la exposici6n del pliego de condiciones con el que se con- trataria un caso concreto. En la referencia que se hace al ANEXO B, se podran analizar algunos ejemplos referidos a revisiones a realizar sobre instalaciones. La DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, es el segundo documento que formara parte del contrato, segin ya comentamos. Légicamente, sera el criterio de la propiedad quien decida sobre el alcance de las revisiones, pero las que se exponen corresponden a casos reales que pueden servir de base Como veremos al leer la DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, no solamente esta previsto que el contrato sirva para amparar la ejecucién del mantenimiento preventivo, sino para trabajos de correctivo y reformas. Esta previ- sién también se establece en el caso de los contratos para resolucién de averias. Las razones son las siguientes: + La entidad econémica del contrato-base (en este caso para preventivo) puede permitir obtener buenos precios unitarios horarios para otros trabajos, que aisladamente pueden resultar mas caros. Como no nos obligan, en cada caso podemos comparar con otras ofertas si queremos. Al desmontar un equipo para una revisién, puede ser necesario aplicar un correctivo no incluido en ella, a la vista del estado de una parte del mismo. En este caso, lo normal y légico es que el trabajo lo realice la empresa que tiene desmontado el equipo. Sera oportuno por tanto disponer de precios unitarios previamente definidos. 113La Gestion del Mantenimiento 2. DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES OBJETO La prestacion de los servicios necesarios para cl mantenimiento preventivo de las instalaciones de .. «nombre de la PROPIEDAD» relacionadas en el Anexo 1: INSTALACIONES OBJETO DEL CONTRATO. Con objeto de evitar problemas derivados de distintas interpretaciones de Ja terminologia entre la PROPIEDAD y el ADJUDICATARIO, a continuacién se aclara la definicién que la PROPIEDAD da a los términos del presente documento y a posteriores comunicaciones que puedan darse. Antes de la firma del Contrato, el ADJUDICATARIO debera solicitar por escrito cuantas aclaraciones crea oportunas, ya que a partir de ese momento se considerara que acepta las definiciones de la PROPIEDAD al respecto. «La inclusion de este punto es debida a la confusion existente a la bora de utilizar la terminologta. No quiere decir que lo que aqut se define sea lo correcto, pero es lo que utilizaremos en el libro, y es tan bueno o tan erréneo como cualquier otro conjunto de definiciones». Equipo puede ser fisicamente uno 0 varios equipos, para los que se pro- graman operaciones de mantenimiento definidas en Ja misma ficha de equipo, de forma que son coincidentes en el tiempo las sefialadas con la misma letra (A, B, C) (Anexo n° 2: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION). Ficha de equipo es el documento en el que agrupamos los elementos que constitutivamente realizan una funcién completa y homogénea dentro de la instalacion. «En un diagrama de bloques de la instalacion, un equipo seria normalmente uno de los bloques. Es decir, recibe unas 'entradas" y genera unas "salidas". No existe una definicién mds concreta, puesto que en tiltima instancia es algo subjetivo que depende del criterio de la persona que tenga que definirlos». Revisi6n es el conjunto de operaciones definidas con la misma letra en una misma ficha de equipo 114La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Los equipos, definidos segun el parrafo anterior, se agrupan en lo que se de- nomina Conjuntos de Revision (en funcidn de criterios como pueden ser el de constituir los elementos que definen una instalaci6n completa, 0 que tienen proximidad fisica, o que permiten similares criterios a la hora de programar sus revisiones), para los que se establece una programacién mensual (Anexo n° 2: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION). La programacién (Anexo n° 2: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION) puede modificarse en la oferta como una alternativa. Cada mes, la PROPIEDAD emitira un documento denominado ORDEN DE TRA- BAJO DE PREVENTIVO «er ef capitulo sobre IMPRESOS» que podra constar de una o més hojas, y que constituird el encargo de Jos trabajos definidos en el Ancxo n° 2, sin cuyo requisito cl ADJUDICATARIO no podra comenzar trabajo alguno. Su valoracién sera la suma del coste unitario de cada tipo de revision que in- tervenga por el niimero de equipos afectados. La PROPIEDAD se compromete a cncargar cada mes un minimo del ...... % «puede ser un 60%, por ejemplo» cvaluado en dinero, de 1a carga de trabajo prevista para csc mes segiin cl Ancxo n° 2. «Al desarrollar el Anexo n° 2 se profundiza en estos conceptos, por lo que en este punto puede ser sufictente con lo expuesto. Quedémonos con la idea de que en el mantenimiento preventivo lo que vamos a realizar son revisiones de los elementos de una instalacion. Un ejemplo que debe conocer todo el mundo es el de las revisiones de los coches que son recomendadas por cada fabricante. En ellas, se pretende comprobar si determinados elementos o determinados pardmetros estan en las condiciones previstas cuando se diseft6 el automévil. Como mucho se indicardn sustituciones de algunas cosas, como filtros 0 aceites, o actuaciones puntuales, como engrases, El compromiso del encargo mfnimo se deriva del hecho de que en la medida que dificultemos la programacién de medios del proveedor, mas caro nos va a resultar el servicio. Yo no creo en aquello de "es su proble- 115La Gestion det Mantenimiento ma’, sino en que "si pierdo dinero, me voy". Por tanto debemos dar una idea de dimension minima del trabajo para permitir la preparacion de una parte de los recursos necesarios. En caso contrario, 0 bien lo paga- remos con sobreprecio o bien obtendremos un mal servicio», ACTIVIDADES A DESARROLLAR Y PRESTACIONES Las actividades a desarrollar son las correspondientes al mantenimiento programado que se realizara en los Equipos. Para cada tipo de equipo se realizaran en cada tipo de revisién las operaciones que se indican en Ia ficha de equipo que le corresponda. Las érdenes de trabajo seran generadas por la PROPIEDAD y entregadas al ADJUDICATARIO. Se generara una orden de trabajo mensual para cada conjunto de revisién, de acuerdo a la planificaci6n establecida, y teniendo en cuenta lo indicado en el punto anterior. «Puede ser vdlido establecer la programaci6n en el contrato y no modificarla, pero es absurdo pensar que se va a poder ejecutar de forma literal. Por ejemplo, si el verano se prolonga mucho, las revisiones de la parte de la instalaci6n de calefacci6n que comparte la instalaci6n de frto deberan retrasarse». Esta planificaci6n podra ser modificada por la PROPIEDAD cuando lo esti- me oportuno, tanto en contenido de operaciones como en frecuencias de revision. Asi mismo la PROPIEDAD podra actualizar cuando lo considere necesario, las fichas de equipos, fijandose cn este caso los nuevos precios unitarios para los tipos de revision afectados de mutuo acuerdo. «La experiencia 0 el estado de los equipos puede aconsejarnos modificar las fichas de equipos. Es mds, el estudio de las ficbas de equipos y de las programaciones de los conjuntos de revision deberta tratarse de una actuacion sistemdtica». En [a orden de trabajo figuraran los equipos y el tipo de revisién a efectuar. El ADJUDICATARIO dispondra en todo momento de las operaciones correspondientes a cada tipo de revisibn. 116La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Finalizadas las revisiones integradas en una orden de trabajo y siendo de con- formidad y aceptada por el representante de la PROPIEDAD, el ADJUDICATA- RIO podra proceder a facturar en las condiciones que se indican en el capitulo de FACTURACION. La valoraci6n de la orden de trabajo sera automatica, dado que en Ia oferta se encontraran valoradas cada una de las revisiones previstas para cada equipo. El control de Jas revisiones podra efectuarse mediante el seguimiento de las mismas a través de cada operacion realizada, para lo cual el ADJUDICATARIO estara dispuesto a entregar la informacion que se le solicite sobre dichas revisiones. El programa de revisiones de las instalaciones se realizara mediante las visi- tas y duracion necesarias, de forma que sea minima la incidencia en la actividad normal de la PROPIEDAD. Discrecionalmente la PROPIEDAD podra exigir que determinadas revisiones u operaciones sean realizadas por los fabricantes, en cuyo caso abonara el coste segtin la factura que le faciliten mas un 10%. «Algunos elementos de la instalacion requieren ajustes delicados 0 trabajos complicados, para los que podemos tener dudas respecto a la conveniencia de que los efecttie nuestro ADJUDICATARIO, Debe estar previsto que podamos forzar la efecuctén a través del fabricante u otro proveedor mds espectalizado, El abono del 10% u otra cantidad pare- cida, es conveniente para que nuestro proveedor no salga perjudicado respecto a sus previsiones econ6micas, y para que facilite las ayudas 0 la coordinacion necesarias». Se dispondri de la dotacién suficiente, en cantidad y calidad, de herramientas, utillaje, instrumental y equipos auxiliares, para llevar a cabo las prestaciones objeto del Contrato, y que como minimo seran las explicitadas en la oferta. El ADJUDICATARIO dispondra de los vehiculos, herramientas, equipos auxiliares y materiales, que permitan la realizacién de los trabajos sin pérdidas de tiempo.La Gestion del Mantenimitento Todos los trabajos, una vez iniciados, se realizaran de forma ininterrumpida hasta su conclusién, en plazos razonables y lo mis cortos posibles. «Algtin proveedor puede sentirse tentado con empezar un trabajo para que no podamos decir que no comenz0, pero después eternizar- se con su finalizacion». En cualquier caso la actuacion sobre las instalaciones se realizara de forma que sea minima la incidencia en la actividad normal de la PROPIEDAD. «Conviene dejar constancia, por razones que ya vimos en otro capitulo, de aquellos casos en los que el ADJUDICATARIO provoca problemas en el trabajo de la Propiedad. Esto no es un caso inusual, porque muchas veces adaptarse al ritmo de otro cuesta dinero, y hay quien considera que "peseta gastada, peseta perdida" sin detenerse a analizar las consecuencias de un servicio deficiente. Es decir, no debe valernos con que el trabajo se ejecute. Debe hacerse sin perjudicar mds alld de lo imprescindible a la Propiedad». El ADJUDICATARIO se compromete a realizar todas las obras, actividades y trabajos auxiliares a que diera lugar este mantenimiento preventivo, enten- diéndose como tales, a titulo orientativo, los siguientes: albafiileria, fontaneria, cerrajeria, pintura, soldaduras, conformaciones y ajustes, rebobinado de motores, desmontajes y montajes, limpiezas y transportes, etc. «Como ya se decta al bablar del PLIEGO DE CONDICIONES GENE- RALES, no debe haber sorpresas en la facturay. La PROPIEDAD nombrara un responsable (RT) para la administracion y control del Contrato, como establece el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES. El ADJUDICATARIO debera nombrar un DELEGADO REPRESENTANTE, re: ponsable de la organizacién de su personal, mando del mismo y cumplimien- to de las normas, ordenanzas y leyes en vigor, como establece el citado PLIEGO. «Son védlidos todos los comentarios efectuados en el capitulo sobre el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES, respecto a estos detalles». 118La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo El ADJUDICATARIO aportara en cualquier momento la informacién que especificamente se le solicite sobre: procesos de trabajos; trabajos efectuados; tiempos invertidos y estado de las instalaciones y equipos que constituyen el objeto de este documento; planes de realizacion de trabajos ya aprobados por Ia PROPIEDAD. Todo ello con independencia de la informacion mensual que debera aportar con la factura. Asi mismo, informara de cualquier defecto 0 anomalia que observe en las instalaciones durante el desarrollo de sus actividades y mantendra permanentemente informado al representante de la PROPIEDAD sobre los planes de realizacion de trabajos, ya que deberan contar con su aprobacién. El ADJUDICATARIO generar una documentacién en el formato que indique la PROPIEDAD, con indicacién de fechas y horas, tiempo de intervenci6n, causas de problemas, reparaciones efectuadas, estado actual y materiales utilizados, de la que entregara una copia a la PROPIEDAD. «Puede verse el capttulo sobre impresos», Ademés completard la informacion técnica y de inventario de aquellas instalaciones o equipos que modifique o sustituya, manteniéndola acwualizada durante la vigencia del Contrato. «Recordemos que este tipo de actividades no deben influir ni con- dicionar el objeto principal del contrato, es decir, las caracteristicas del servicio que contratamos», Suministrara los materiales necesarios para la ejecucién de los trabajos que se deriven del Contrato, en caso de realizar modificaciones o sustituciones, aunque discrecionalmente podra suministrarlos la PROPIEDAD. En caso de suministrarlos el ADJUDICATARIO, éstos seran facturados segtin se indica en el capitulo PRECIOS, y siempre debera haber sido autorizada de forma previa s lizacién o compra. uti- Con anterioridad a la realizacién de revisiones y/o modificaciones que requieran utilizacién de materiales o repuestos, el ADJUDICATARIO se asegurara de la disponibilidad de los que sean 0 pudieran ser normalmente necesarios, 119La Gestion del Manienimiento bicn suministrados por la PROPIEDAD 0 por cl mismo, a fin de cvitar que, por su carencia, fuese necesario prolongar un estado deficiente de la instalaciGn o varias paradas de la misma. En su defecto, se realizaria sin coste adicional para la PROPIEDAD. OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADJUDICATARIO «Algunos de los comentarios que siguen ya ban sido tratados en el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES. Sin embargo no debe impor- tarnos ser reiterativos dada la importancia que tienen respecto a las responsabilidades personales». ‘Todos los trabajos y procedimientos del mantenimiento objeto de este documento se atendrin a las recomendaciones de los fabricantes de los equipos y, como instancia superior, a las recomendaciones o normas emitidas por Organismos Oficiales competentes, asi como a la Legislacién vigente. Quedan a cargo del ADJUDICATARIO, respecto a su personal, las obligaciones laborales que determine la legislaci6n vigente en cada momento en materia de salarios, Seguridad Social, Accidentes de Trabajo, Mutualismo Laboral, Formaci6n, Seguridad e Higiene, etc., justificandolo ante la PROPIEDAD cuando ésta lo requiera. El no cumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, facultara a la PROPIEDAD para Ia rescisi6n del Contrato, quedando en cualquier caso la PROPIEDAD exonerada de toda responsabilidad en esta materia, 0 indemnizando a la misma si, por infracciones en las obligaciones del ADJUDI- CATARIO, indicadas en este capitulo, tales responsabilidades se les exigieran a la PROPIEDAD. En el desarrollo de su actividad, y complementando lo indicado en el PLIE- GO DE CONDICIONES GENERALES, cumplira lo establecido en la Ley de Prevencién de Riesgos Laborales y Reglamento que la desarrollan, asi como las instrucciones que la PROPIEDAD le curse respecto a esta materia y de seguridad de las instalaciones y edificios, ademas de garantizar la atencién necesaria a su personal en el caso que sufriera algtin accidente durante su trabajo. Sera responsable de cuantos dafios o perjuicios causen sus empleados por acci6n u omision durante la vigencia del Contrato, en el desarrollo 0 no de sus 120La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo actividades, tanto a las personas como a las cosas en general, ya pertenezcan al ADJUDICATARIO, a la PROPIEDAD 0 a terceros. En caso de fuerza mayor o huelga legal, siempre y cuando ésta no haya sido causada como consecuencia del incumplimiento por parte del ADJUDICATARIO de alguna de sus obligaciones, éste quedara exento de su responsabilidad frente a la PROPIEDAD por la no prestacion de sus servicios. No obstante, en este supuesto la PROPIEDAD no abonara los servicios no prestados, reservandose el derecho de cubrir con otros medios estos servicios 0 parte de ellos, proce- diendo en este caso a descontar el importe que le suponga. «Es prdctica recomendada que si hay aigtin tipo de previston de buelga se coordine con el ADJUDICATARIO, al maximo nivel, el desarrollo de las medidas a tomar anie las posibles repercusiones. Pero bay que cuidar los optimismos que muchas veces existen entre los empresarios a la hora de valorar las repercusiones reales de un conflicto. Sera también una buena politica que tengamos previstas alternativas para aquellos servicios esenciales, St existe declaracton ofictal de buelga, puede ser viable establecer servicios minimos te6ricamente respaldados por la legalidad vigente. Digo “teoricamente’, porque los matices a la bora de valorar los incumplimientos son muy complejos». Toda la responsabilidad a la que hace referencia este capitulo se entiende sin perjuicio de la responsabilidad penal en que puedan incurrir, tanto los responsables del ADJUDICATARIO como sus empleados. GARANTIAS DE LOS TRABAJOS Todos los trabajos realizados tendran un periodo de garantia de SEIS MESES, dentro del cual se podran realizar las inspecciones que procedan para detectar los posibles defectos, que deberdn ser comunicados al ADJUDICATARIO dentro de este plazo, adquiriendo éste la obligacién de corregirlos sin cargo extra. Esta garantia ampara también cualquier averia que se produzca dentro de este plazo y que se derive de una mala calidad de las operaciones de manteni- 121La Gestion del Mantenimiento miento realizadas, en cuyo caso el ADJUDICATARIO se obligara igualmente a co- rregirla sin cargo para la PROPIEDAD. PRECIOS Los precios vigentes en cada momento seran los que resulten de Ia aplica- cidn de los aceptados de Ia oferta, actualizados documentalmente en su caso con. las revisiones anuales establecidas La estructura de precios unitarios se establece de Ja siguiente forma: a) Cuota fija mensual por la infraestructura tecnico administrativa aportada para el Contrato. Debera cubrir todos aquellos servicios que son inherentes a este servicio y que no dependen del numero de revisiones a realizar. A titulo de ejemplo se deberia incluir en este epigrafe los correspondientes a encargado, oficina técnica para documentaci6n, gesti6n de materiales y presupuestos adicionales, etc. «Conviene separar los distintos conceptos que componen el precio de un servicto, para permitir una mayor claridad a la bora de adminis trar el contrato, discutir sus revistones, pactar sus modificactones, etc.». b) Precio unitario de cada TIPO DE REVISION (A, B, C o D)a efectuar para el mantenimiento programado de cada equipo, como se indica en el Anexo n° 2: Fichas y conjuntos de revision. ©) Precios unitarios de medios humanos y materiales para trabajos extraordinarios por administracién, desglosandolos por especialidad, horario, laborable/festivo, etc. segtin hayan de aplicarse. «Es decir, dispondremos de precios para los conceptos fijos, para las puras revisiones (pero explicitando la individualidad) y para otros tipos de trabajos que podamos encargar». Todos los tiempos se entienden referidos a los trabajos realmente realizados, sin que en ningtin caso puedan contabilizarse los correspondientes a desplazamientos ni a otros conceptos. 122La Contratacién; Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Cada precio debera incluir toda clase de cargas e impuestos, a excepcion del IVA, que figurara como partida independiente. Los materiales o repuestos que el ADJUDICATARIO hubiera de suministrar se valorarin al precio de adquisicién para éste, comprobados por la factura correspondiente del fabricante o suministrador, entendiéndose que la cuota correspondiente al epigrafe "a" cubre los gastos de gestion y financieros que pudiera haber. VIGENCIA DEL CONTRATO El Contrato tendra una vigencia inicial de ...... ANOS, pudiendo prorrogarse por periodos anuales de no ser denunciado por alguna de las partes con al menos TRES MESES de antelacion. «Evidentemente se puede hablar de meses 0 semanas, segun sea nuestro interés. La denuncia es un aspecto que no bay que descuidar para poder evaluario con tempo sufictente, sin las prisas de ultima bora, sobre todo st requtere la peticion de nuevas ofertas. Puede ser utilizada como herramienta de presion a la bora de ne- gociar una revision de precios, ya que cualquier ADJUDICATARIO (normalmente) deseard no perder un buen contrato». Pese a lo previsto en el pirrafo anterior, el ADJUDICATARIO o la PROPIE- DAD podran dejar sin efecto el Contrato sin mas que notificarselo por escrito a la otra parte con ....., MESES de antelacién a la fecha elegida. «Este punto permite llegar a la rescision del contrato cuando nos interesa hacerlo y resulta complicado plantear incumplimientos que lo justifiquen suficientemente. Es como una cldusula de salvaguar- da para la Propiedad que le permite romper la relacién sin com- plicactones. Sin embargo, habré que cuidar el servicio durante el tiempo que media entre el preaviso y la rescision, tanto por lo que respecta al ADJU- DICATARIO, como a sus empleados». 123La Gestion del Mantenimiento REVISION DE PRECIOS Durante el primer aio de vigencia del Contrato no podra modificarse el precio establecido. Para el segundo aiio y sucesivos, la revision de precios se negociara entre ambas partes al principio de cada periodo. Transcurridos DOS MESES sin que se haya producido solicitud de revision de precios por ninguna de las partes, se entendera que se mantienen los vigentes en ese momento. «Ya comentamos que no deben aceptarse clausulas de revision automdtica». FACTURACION Se realizara con el siguiente desglose: Ale Importe establecido en la oferta como cuota fija mensual por a infracstructura del servicio. Sera el correspondiente al pun- to a) del capitulo PRECIOS. B= Importe de las 6rdenes de trabajo terminadas de acuerdo con los precios unitarios de ta oferta. Importe de los servicios adicionales a la oferta (pero a precio previamente aceptado) terminados en el mes y totalizados de acuerdo a la medicién real. A+B4+C Importe factura total (Base Imponible). D= IVA (el % vigente sobre A+B+C). A4+B+C+D = IMPORTE TOTAL FACTURA. Seri condicién para su pago, la inclusion de la siguiente informaci Informe de las actuaciones efectuadas durante el mes en mantenimiento preventivo y de la situacién de las érdenes de trabajo (de preventivo) no terminadas Informe de los trabajos adicionales en curso y/o terminados en el mes, indicando la fecha prevista de terminacién de los primeros. 124La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Relaci6n de materiales empleados en cada orden de trabajo terminada, tan- to suministrados por la empresa adjudicataria (de los cuales debera adjuntar copia de la factura) como aportados por la PROPIEDAD (de los que adjun- tara el correspondiente vale). En el caso de que el ADJUDICATARIO no aporte Ia documentacién especi- ficada, asi como la establecida en el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES, la PROPIEDAD se reserva el derecho de retener el pago de las facturas, en tan- to el ADJUDICATARIO no cumpla sus compromisos en esta materia. No se tra- mitara ninguna factura si existe una anterior retenida y pendiente de tramitar. «Ks aconsejable no retener la facturacion, aunque aqut se acepte, sino devolverla basta que esié conforme en todas sus condiciones». El pago se hara efectivo tal y como se indica en el PLIEGO DE CONDICIO- NES GENERALES. ANEXO N° 1 Instalaciones objeto del contrato «Debe figurar una relacion de las instalactones sobre las que va a efectuarse el mantentmiento preventivo y su localizacion geografica. No se trata de desglosar cada equipo, sino de mencionar Ia instalacién como conjunto de equipos destinados a prestar un determinado servicio. Por cjemplo, para un supuesto caso de instalaciones eléctricas, podriamos decir: Red de baja tension. Se entendera incluido en este apartado toda la red de protecci6n y distribucién de energia cléctrica cn baja tensién desde el cuadro de proteccion de salida de transformador hasta las bornas de las distintas maquinas 0 equipos. Alumbrado, Sistemas auténomos de emergencia. Grupos electrégenos. Baterias. Relojes de fichaje (patrones, esclavos, repetidores, auténomos, etc).» 125La Gestion del Mantenimiento ANEXO N° 2 Fichas y conjuntos de revision «Ya vimos que una ficha de equipo agrupa los elementos que constitutivamente realizan una funcion completa dentro de la instalaci6n ) que no existe una definicién mas concreta, puesto que en tiltima instancia es algo subjetivo que depende del criterio de la persona que tenga que definirlos. En el ANEXO B figuran bastantes ejemplos, y quiza es a través de ellos como. podemos hacernos una idea del alcance de este concepto. Lo que debe quedar claro es que no necesariamente el término de "equipo" que aqui se maneja, coin- cide con lo que seria el equivalente del concepto fisico o de diccionario. En cualquier caso, una ficha de equipo se utiliza en primer lugar para definir las operaciones que deben hacerse para comprobar que el estado de los elementos Constitutivos de la misma es correcto y cumplen con la funcién y las condiciones de disefio. Adicionalmente incluyen sustituciones, limpiezas, engrases, €tc., siempre que se trate de operaciones minimamente programables, Una operaci6n seria, por ejemplo, "Comprobar la estanqueidad de la camara, juntas y conductos visibles", en un climatizador. El segundo paso podria ser el decidir que cada vez que se revise el equipo, © ejecutasen todas las operaciones. Pero cuanto mis trabajo se haga en cada revisi6n, més caro nos resultara, y si alguna operacin debe hacerse cada poco tiempo, significa que cada poco tiempo deberemos realizar cl trabajo que su- ponen todas las operaciones. Ademas, no necesariamente ¢s bueno para un equipo, que se trabaje sobre él con mucha frecuencia. Por tanto, el segundo paso debe ser el intentar agrupar las operaciones por grupos que deben ejecutarse de forma simultanea, pero siendo cada grupo lo mas reducido posible. Esto implica que algunas operaciones puedan estar en dos © mas conjuntos, si el tiempo que va a transcurrir entre la ejecuci6n de cada uno es distinto. Por ejemplo, todos los meses podemos necesitar hacer tres operaciones determinadas, pero cada tres meses, ademas de las mensuales, hay que afadir otras dos. A las operaciones mensuales simples, podemos sefialarlas con la letra "A", y a las dos nuevas, con la letra "C". 126La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo De esta forma, los meses que queramos que se realicen los trabajos correspondientes a las tres operaciones mensuales, pondremos en nuestra progra- maci6n la letra "A" y los meses (cada tres) que queramos que se realicen los trabajos correspondientes a las cinco operaciones, pondremos Ia letra "B". Cuando el encargado de hacer los trabajos vea una letra "A", efectuara as operaciones que tienen esta letra, aunque tengan otra u otras adicionales, y cuando vea la Ictra "B", procedera de igual forma. Signiendo con el ejemplo del climatizador, su ficha de equipo podria ser: EQUIPO: CLIMATIZADOR FICHA: = CU-1 OPERACIONES: Sustitucion de filtros: A, B, C. + Limpieza de baterias si fuese necesario: C. + Limpieza de desagiies de condensacién: B, C. * Engrase de cojinetes: B, C. * Revisar estado y funcionamiento del conjunto motor-ventilador: A, B, C. * Comprobar funcionamiento de compuertas y valvulas de regulacién y ajustar: A, B, C. + Verificar funcionamiento y ajustar controles de temperatura: A, B, C. + Comprobar estanqueidad de la camara, juntas y conductos visibles: C. * Revisar aislamiento térmico: C. + Comprobar circulacién de agua en batertias y purgar circuitos: B, C + Ajuste de prensas en valvuleria y buscar fugas de agua: B, C. * Revisar estado y apriete de anclajes y amortiguadores: C. + Comprobar consumos y verificar protecciones eléctricas y conexiones: B,C. + Limpieza general y repaso de pintura donde fuera necesario: C. Vemos que hay tres grupos de trabajos, definidos con las letras A, By C, con operaciones coincidentes en varios casos. Cada grupo es lo que se conoce como REVISION. En este caso hay revisiones tipo A, tipo B y tipo C. El siguiente paso debe ser establecer la periodicidad de las revisiones sefialadas con cada letra, es decir, de cada tipo, lo que nos lleva a la PROGRAMACION DE LAS REVISIONES. 127aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Desgraciadamente no existe una contestacién académica que aportar. Sin embargo se pueden aventurar criterios a seguir a la hora de enfrentarnos al problema. Existen documentos que aconsejan en este terreno como, por ejemplo las Normas Tecnologicas de la Edificacion, y otros que marcan pautas minimas como los Reglamentos (capitulo REVISIONES OBLIGATORIAS DE EQUIPOS E INS- TALACIONES). Sobre ambos existe cumplida referencia en el ANEXO A. Ejemplos de las NTE podrian ser: Para azoteas no transitables: "Una vez al afto se comprobaré el recubrimiento de gravilla, ob- servando si alguna zona del fald6n se presenta al descubterto, en cuyo caso se extenderda ia graviila basta conseguir el espesor mint- mo de 3.cm. Cada tres arios, 0 antes si fuera apreciada alguna anomalia, se lle- vara a cabo una revision de los faldones, inspecctonando la posible aparicion de goteras 0 cualquier otro tipo de lest6én’. Para abastecimiento de agua: "Cada dos anos se efectuard un examen de la red para detectar y eliminar las posibles fugas (el procedimiento lo indica la propia NTE). A los quince aftos de la instalaci6n, se procederd a la limpieza de los sedimentos e incrustaciones producidos en el interior de las conducciones. Después de la primera limpieza, se efectuaré otra cada cinco antos. Verificar cada ario si el consumo se incrementa de forma no prevista en mas de un 10%, Verificar cada ato la presion en la toma. 129La Gestion del Mantenimiento Verificar cada arto si el caudal en las tomas es inferior en un 10% al calculado, Limpiar una vez al atio la arqueta principal y la Nave de paso, cam- biando las empaquetaduras si se observasen fugas alrededor del vds- tago. Verificar una vez al avo el funcionamiento del desagtie de la arqueta principal. Cada dos anios, limpieza y pintura de las Haves". Para Baja Tension: "Cada cinco anos se comprobardn los disposttivos de proteccton contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos, ast como sus in- tenstdades nominates en relacton con ta seccion de los conductores que protegen. Cada cinco afios se comprobard el aislamiento de la instalaci6n interior, Cada dos aftos se comprobard mediante inspeccion visual el estado frente a la corrosion de las conexiones de la linea principal de tie- ray la continuidad de ésta". Otro camino muy claro es el de las recomendaciones de los fabricantes. Pero hay que intentar que ios programas de preventivo los faciliten y expliquen cuando nos estan ofertando los equipos para evitar dos cosas: si los pedimos sin aclaraciones al ofertar el equipo, pueden intentar rebajar los requerimientos para no asustar al posible comprador ante un preventivo caro. Es importante por ello que lo clarifiquen. Pero si los pedimos de un equipo ya comprado, pueden presentar un programa caro para "curarse en salud" ante averias tempranas que dafien su imagen de fabricante Las aclaraciones son por tanto imprescindibles: cada operacién, cada agru- pamiento de operaciones, cada programacién. 130La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo El tercer camino posible es el de pedir las FICHAS DE EQUIPOS y los CON- JUNTOS DE REVISION como parte de Ia oferta, es decir, que la oferta sea una propuesta concreta de mantenimiento preventivo. También aqui seran impor- tantes las aclaraciones y justificaciones. Una oferta barata puede esconder un preventivo insuficiente a medio plazo, por lo que deberemos utilizar la informaci6n. de las mas completas para buscar razones en las mas econémicas. El mejor camino es probablemente una combinacién de los anteriores mez- clado con una buena dosis de sentido comun, que dependera a su vez de nues- tos conocimientos sobre la materia. Pero no olvidemos que ¢l PLIEGO DE CON- DICIONES esta plantcado como algo flexible. La razon es que debemos comprobar personalmente, aunque sea por muestreo, cual es el estado de las instalaciones antes de cada revision y durante la misma. Puede decirnos mucho respecto a la conveniencia de aumentar o disminuir operaciones, agrupacioncs, o pro- gtamaciones. El ultimo camino a seguir es cl andlisis de las averias. Su ntimero y causa puede decirnos mucho respecto a la bondad del mantenimicnto preventivo aplicado a nuestras instalaciones. Decir que es el wiltimo camino no quiere decir que sea un recurso extremo: debe ser una actividad constante de la que debemos sacar conclusiones, de lo contrario no esta claro qué gestidn estamos haciendo. 3. FORMA DE PEDIR OFERTAS En otro capitulo, vimos un ejemplo de PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES. Con él, se definen los aspectos administrativos basicos de la relacién entre PRO- PIEDAD y ADJUDICATARIO. En este capitulo hemos visto otro pliego denominado DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, que describe el problema que queremos resolver con el servicio a contratar y la forma de resolverlo. Le dice al futuro adjudicatario cémo debera trabajar para nosotros. Si tenemos un subcontratista elegido por las razones que sea, los dos documentos anteriores (con sus anexos, evidentemente) son suficientes para for- 131La Gestion del Mantenimiento malizar un contrato. Le afiadiremos una simple hoja donde figuren los datos de jas personas autorizadas a suscribirlo. Pero si hemos de pedir ofertas a varias empresas (directamente o mediante anuncio en los medios de comunicaci6n), es necesario afadir un tercer documento que explique al licitador cuales son las condiciones de Ia licitacion, Veamos a continuacién un ejemplo: CONDICIONES DE LICITACION: DESTINO DEL SERVICIO Los servicios y suministros adjudicados tendrin su destino en los edificios, locales € instalaciones referidas en el documento denominado DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, Anexo n° 1. DOCUMENTACION A PRESENTAR Los licitadores deberan presentar la siguiente documentacion: a) Fotocopia de la declaraci6n "resumen anual" del IVA correspondiente al afio ....... Esta fotocopia servird como justificante de haber realizado una facturacién minima de ...... ptas. en el periodo referido. «Se trata de medir de alguna manera la solvencia del licitador, en base al trabajo realizado en un pertodo préximo». b) Copia de los TC del tiltimo mes y Certificado de estar al corriente en el pago de la Seguridad Social. ¢) Relacién de contratos similares con su importe, y del personal técnico de la empresa, indicando si es de plantilla fija o no. d) Fotocopia de Certificacién del Registro Mercantil en la que conste su ins- cripci6n en dicho Registro con anterioridad a 132La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo «En muchos casos, la antigtiedad de la empresa puede ser un factor que nos hable de su experiencia, aunque también esta indicado para evitar, si lo queremos, que se presenien empresas creadas espect- Jficamenie para este contrato». ¢) Certificado de haber visto o conocido las instalaciones objeto de la licitacion, expedido por ...... «Alguien de la organizacion de la Propiedad», para lo cual deberan solicitar en el teléfono ...... con al menos dos dias ha- biles de antelacion, una entrevista en la que se les autorizara documentalmente a visitar los locales objeto de la oferta y/o se les informara de los datos que se estimen necesarios. Salvo indicacién expresa en contra, la persona que autorice la visita anteriormente mencionada sera el Representante de la Propiedad para la ejecucion del contrato (RT del PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES). «iste requisito permite conocer al que se presenia, evaluando el tipo de preguntas que bace y el interés que demuestra, y evita ofertas ‘lanzadas al aire" por alguien que se ba enterado de nuestro concurso», f) Documentacién que acredite la personalidad, condici6n y representacién del oferente (Poder Notarial inscrito en el Registro Mercantil). g) Compromiso de formalizar aval por igual a la vigencia del contrato mas seis meses, que garantice la correcta ejecucién del servicio durante la vigencia del contrato. El ADJUDICATARIO debera entregar este aval a la PROPIEDAD en...... antes de formalizar el Acta de Replanteo. h) Compromiso de suscribir poliza de seguros, por un importe de...... ptas., cn garantia de posibles datos que pucda producir cl ADJUDICATARIO en edificios ¢ instalaciones de la Propiedad, asi como por dafios a terceros en general, incluyendo los daiios sufridos por personal dependiente de ja Propiedad. Se declarara a ...... «normalmente la PROPIEDAD» como beneficiaria tinica de la misma y tendra una vigencia igual a la vigencia del contrato mas tres meses. El ADJUDICATARIO debera entregar esta poliza en ...... «dependencia o persona de la Propiedad» antes de formalizar el Acta de Replanteo. 133La Gestion del Mantenimiento i) Certificado de calificaci6n de la Empresa emitido por Organismo competente, por el que se demuestre que est4 capacitada para efectuar los trabajos que se solicitan. ESTRUCTURA Y DESGLOSE DE LA OFERTA La 1) 2) oferta se presentara atendiendo a la siguiente estructura: Descripcion de la organizacién del servicio propuesto, y documentacién que permita evaluar la capacidad técnica, organizativa, de formacién y fi- nanciera del licitador, cumpliendo al menos los requisitos fijados en los presentes documentos. Valoracion de los servicios ofertados, con el desglose solicitado en el documento DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES «sf es el caso, evidentemente»; a, Cuota fija mensual por la infraestructura técnico administrativa aportada para este contrato. Debera cubrir todos aquellos servicios que son inherentes a este contrato y que no dependen del ntimero de re- jones a realizar. A titulo de ejemplo se deberia incluir en este capitulo los correspondientes a encargado, oficina técnica para documentacion, gestion de materiales y presupuestos adicionales, etc. b. Precio unitario de cada TIPO DE REVISION (A, B, C 0 D) a realizar para el mantenimiento programado de cada equipo. ¢. Precios unitarios de medios humanos y materiales para trabajos extraordinarios por administracién, desglosindolos por especialidad, horario, laborable/festivo, etc. segiin hayan de aplicarse. Todos los tiempos se entienden referidos a los trabajos realmente realizados, sin que en ningiin caso puedan contabilizarse los correspondientes a desplazamientos ni a otros conceptos. Cada precio debera incluir toda clase de cargas € impuestos, a excep- cidn del IVA, que figurard como partida independiente. 134La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo Los materiales o repuestos que el ADJUDICATARIO hubiera de suministrar se valoraran al precio de adquisici6n para éste, comprobados por la factura correspondiente del fabricante o suministrador, entendiéndose que la cuota correspondiente al epigrafe "a" cubre los gastos de gestion y financieros que pudiera haber. 3) Programa alternativo de revisiones, si se desea introducir modificaciones al aportado en este pliego. La Propiedad podra aceptar 0 no todas o parte de las modificaciones propuestas, fijando el Programa definitivo en el Acta de Replanteo. Para la realizacion de la oferta, el licitador debera comprobar cuantas veces necesite las instalaciones objeto del contrato. Para ello, como se ha indicado anteriormente, debera solicitar el correspondiente permiso. El licitador podra incluir en su oferta cualquier variante que considere necesaria 0 adecuada, PRESENTACION DE OFERTAS El licitador presentara sus ofertas con toda la documentaci6n necesaria por duplicado, en sobre cerrado y lacrado «si es ef caso», con papel timbrado de su misma empresa, en mano, en ...... docal o persona de la Propiedad», antes de la fecha y hora que se indique en la convocatoria del concurso. Las ofertas deberan tener una validez minima de 90 dias naturales, Los anuncios, en su caso, seran por cuenta del ADJUDICATARIO, En el capitulo dedicado al anilisis de ofertas, veremos la importancia de cada uno de los puntos aqui detallados. 135CAPITULO 6 LA CONTRATACION: DESCRIPCION DE PRESTACIONES EN RESOLUCION DE AVERIASLa Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Averias 1, INFRODUCCION Como ya indicamos en el capitulo sobre ASPECTOS GENERALES DE LA CON- TRATACION, el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES debe ir acompayiado por otros documentos que se dediquen explicitamente al objeto a contratar, es decir, donde se defina exactamente el servicio que se pretende recibir. En este capitulo se describe lo que se entiende por un servicio de reparacién de averias mediante la exposicién del pliego de condiciones con el que se con- trataria un caso concreto. La DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, es decir, el segundo documento que formara parte del contrato, segtin ya comentamos. Légicamente, sera el criterio de la propiedad quien decida sobre el alcance del servicio a contratar, puesto que el margen es muy amplio, como ya veremos. De forma analoga a como planteamos en Ja introduccién del capitulo sobre mantenimiento preventivo, no solamente esta previsto que el contrato sirva para amparar la resolucién de averias, sino para trabajos de correctivo y reformas. Son validos por tanto argumentos similares a los que dibamos alli, modifican- do el caso de un equipo abierto para una revisi6n, por el de una averia cuya so- lucién puede esperar a que se ejecute el trabajo de correctivo o que este tiltimo sea realizado por el que ya conoce Ia situacién cuando tuvo que resolver la averia 2. DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES OBJETO Se trata de la cobertura de los servicios necesarios para la operacion «si es el caso» y la resolucion de averias de las instalaciones de ...... «nombre de la PRO- PIEDAD>», relacionadas en el Anexo n° 2: INSTALACIONES OBJETO DEL CON- TRATO. 139La Gestion del Mantenimiento Con objeto de evitar problemas derivados de distintas interpretaciones de la terminologia entre la PROPIEDAD y el ADJUDICATARIO, a continuaci6n se aclara la definicién que la PROPIEDAD da a los términos del presente documento y a posteriores comunicaciones que puedan darse. Antes de la firma del Contrato, el ADJUDICATARIO debera solicitar por escrito cuantas aclaraciones crea oportunas, ya que a partir de ese momento se considerard que acepta las definiciones de la PROPIEDAD al respecto. «La inclusion de este punto es debida a la confuston existente a la bora de utilizar la terminologia. No quiere decir que lo que aqut se define sea lo correcto, pero es lo que utilizaremos en el libro, y es tan bueno o tan erréneo como cualquier otro conjunto de definiciones». Se entendera por operaci6n al manejo de una instalacién. En su acepcidn mis simple, podemos pensar en la puesta en marcha y parada, pero hay que tener en cuenta que muchas instalaciones industriales requieren regulaciones manuales en su funcionamiento. «Actualmente se intenta que estos trabajos se realicen automdtica- mente mediante dispositivos mds 0 menos sofisticados, ¢ incluso a dis- tancia. Otra tendencia, complementaria a veces de la anterior, consiste en automalizar una parte, y que la que exige de la voluntad de "pacer o no bacer" pueda Uevarla a cabo personal no experto». Se entendera por resolucién de averias, la atencién y reparacién de las averias que se produzcan y las actuaciones en las instalaciones para mantener operativos los servicios. Podran incluirse a peticién de la PROPIEDAD, las modificaciones y/o sustituciones que sea preciso realizar para cumplir el objetivo bisico que consiste en mantener operativas el maximo posible las instalaciones incluidas en el Contrato. «Se trata de la referencia a los trabajos de CORRECTIVO». Las posibles variaciones en el ntimero de edificios, locales y/o instalaciones que puedan producirse durante la vigencia de este Contrato no afectaran a los 140aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento «Sino se requiere personal fijo en nuestras dependencias, esta cobertura se refiere al hecho de que el ADJUDICATARIO posee una estructura de personas capaz de responder en un determinado tiempo a nuestras necesidades, por cuya existencia nos cobrard una cantidad fija o no, segtin sea stu planteamiento al ofertar. Puede cobrar una parte fija y un tanto por aviso, o solamente esto tiltimo». Cobertura de servicios ocasionales y/o especializados necesarios para acometer las modificaciones y/o sustituciones que sea preciso realizar en las instalaciones objeto de este pliego. El coste de todo ello sera evaluado y en su caso aceptado por la PROPIEDAD antes de su ejecucion, bien a través de los precios unitarios para trabajos adicionales por administracion o bien a través de ofertas especificas para un trabajo. Y como actividad complementaria: Aportar Ja informaci6n que especificamente se le solicite sobre procesos de trabajos, trabajos efectuados, tiempos invertidos y estado y datos de las alaciones y equipos, planes de realizacién de trabajos, asi como cumpli- acién diaria (o segtin sean las intervenciones) de fichas o partes de tra- Se estableceran tres turnos diarios de 8 horas con el siguiente horario: de 7.00 a 15.00, de 15.00 a 23.00 y de 23.00 a 7.00 y con Ja dotacién que esté aprobada para cada turno en cada momento. «No parece necesario volver a incidir en que aqui se presenta el caso mds complejo, de asistencia 24 boras en los locales de la PROPIEDAD, pero que puede reducirse segtin convenga. La dotaci6n inicial de cada turno puede variarse como veremos mds adelante», En caso de necesidad por producirse alguna emergencia, el ADJUDICATA- RIO debera estar dispuesto a prolongar estos tiempos en lo que sea necesario, facturindose de forma adicional estas prestaciones, que requeririn aprobacion previa de la PROPIEDAD. 142La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Averias El ADJUDICATARIO debera mantener un plan de formacién permanente de su personal, que se realizara fuera del turno de trabajo. En cualquier momento que se le requiera, facilitara informacion sobre el contenido, planificacién y resultados de éste. Se dispondra de la dotacion suficiente, en cantidad y calidad, de herramientas, utillaje, instrumental y equipos auxiliares, para llevar a cabo las prestaciones objeto del pliego, y que como minimo seran las explicitadas en la oferta. Se dotara al personal de los vehiculos, herramientas, equipos auxiliares y materiales, que permitan la atenci6n rapida de las averias y eviten pérdidas de tiempo por su carencia. «Si no bay presencia permanente en los locales de la PROPIEDAD, bay que definir el tiempo que puede transcurrir como maximo desde un avtso basta que se presenten técnicos CUALIFICADOS, para lo que también bay que definir la forma de aviso, como ya comentamos antes». Todos los trabajos, una vez iniciados, se realizaran de forma ininterrumpida hasta su conclusi6n, en plazos razonables y lo mas cortos posibles. «Algiin proveedor puede sentirse tentado con empezar un trabajo para que no podamos decir que no comenz6, pero después eternizar- se con su finalizacion. En cualquier caso la actuaci6n sobre las instalaciones se realizara de forma que sea minima la incidencia en Ia actividad de la PROPIEDAD. «La presencia de un técnico no debe significar la "toma" de la ins- talacién por un enemigo, sino la presencia de alguien consciente de que Jo primero es mantener al maximo la produccién, incluida la que puede seguir funcionando. Conviene dejar constancia, por razones que ya vimos en otro capitulo, de aquellos casos en los que el ADJUDICATARIO provoca problemas en el trabajo de la Propiedad. Esto no es un caso inusual, porque muchas 143La Gestion del Mantenimiento veces adaptarse al ritmo de otro cuesta dinero, y bay quien considera que ‘peseta gastada, peseta perdida" sin detenerse a analizar las consecuencias de un servicio deficiente. Es decir, no debe valernos con que el trabajo se ejecute. Debe ba- cerse sin perjudicar mds alld de lo imprescindible a la Propiedad». Debera darse prioridad en su realizacion a la atencin de averias que puedan repercutir en la actividad productiva o en la seguridad. «Puede incluirse aigtn otro supuesto, como el agua caliente, por ejemplo, en el caso de una comunidad». El ADJUDICATARIO se compromete a realizar todas las obras, actividades y trabajos auxiliares a que diera lugar este servicio, entendiéndose como tales, a titulo orientativo, los siguientes: albafileria, fontaneria, cerrajeria, pintura, soldaduras, conformaciones y ajustes, rebobinado de motores, desmontajes y montajes, limpiezas y wansportes, trabajos rutinarios (tomas de parametros de equi pos, purga de calderas, niveles de aceite en equipos y rellenos en caso necesa- tio, drenajes, etc.). La PROPIEDAD nombrara un responsable para la administracién y control del Contrato (RT del PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES). El ADJUDICATARIO debera nombrar un responsable de la organizacién de su personal, mando del mismo y cumplimiento de las normas, ordenanzas y leyes en vigor, como indica el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES. «Son véilidos todos los comentarios efectuados en el capitulo sobre el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES, respecto a estos detalles». El ADJUDICATARIO cumplimentara diariamente «si es el caso» fichas 0 partes de reparacién, con indicacién de fechas y horas, tiempo de intervencién, causas, reparaciones efectuadas y estado actual y materiales utilizados, de las que entregard una copia a la PROPIEDAD. «Puede verse el capitulo sobre impresos». 144La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Averias Asimismo completar4 la informacién técnica y de inventario de aquellas instalaciones o equipos que modifique o sustituya, manteniéndola actualizada durante la vigencia del Contrato. «Recordemos que este tipo de actividades no deben influir ni con- dicionar el objeto principal del contrato, es decir, las caracteristicas del servicio que contratamos». Suministrara los materiales necesarios para la ejecuci6n de los trabajos que se deriven de este Contrato, en caso de realizar modificaciones 0 sustituciones, aunque discrecionalmente podra suministrarlos la PROPIEDAD. En caso de suministrarlos el ADJUDICATARIO, éstos seran facturados segun se indica en el capitulo PRECIOS, y siempre debera haber sido autorizada de forma previa su ul lizaci6n 0 compra. Con anterioridad a la realizacién de trabajos que requieren utilizacion de materiales 0 repuestos, el ADJUDICATARIO se asegurara de 1a disponibilidad de los que sean 0 pudieran ser normalmente necesarios, bien suministrados por la PROPIEDAD 0 por el mismo, a fin de evitar que, por su carencia, fuese necesario prolongar un estado deficiente de la instalacion o varias paradas de la misma, en cuyo caso se realizaria sin coste adicional para la PROPIEDAD. Ademis de lo explicitado en este capitulo cumplira con las condiciones especificas que se indican en el Anexo n° 1: CONDICIONES DE LA PRESTA- CION DE LOS SERVICIOS. OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADJUDICATARIO ‘Algunos de los comentarios que siguen ya ban sido tratados en el PLIEGO DE GONDICIONES GENERALES. Sin embargo no debe impor- tarnos ser reiterativos dada la importancia que tienen respecto a las responsabilidades personales», Todos los trabajos y procedimientos del mantenimiento objeto del Contrato se atendrin a las recomendaciones de los fabricantes de los equipos y, como instancia superior, a las recomendaciones o normas emitidas por Organismos Oficiales competentes, asi como a Ia Legislacion vigente. 145La Gestion del Mantenimiento Quedan a cargo del ADJUDICATARIO, respecto a su personal, las obligaciones laborales que determine la legislacién vigente en cada momento en materia de salarios, Seguridad Social, Accidentes de Trabajo, Mutualismo Laboral, Formacion, Seguridad ¢ Higiene, etc., justificandolo ante la PROPIEDAD cuando ésta lo requiera. El no cumplimiento de cualquiera de estas obligaciones facultara a la PROPIEDAD para la rescision del Contrato, quedando en cualquier caso la PRO- PIEDAD exonerada de toda responsabilidad en esta materia, o indemnizando a ésta si, por infracciones en las obligaciones del ADJUDICATARIO, indicadas en este capitulo, tales responsabilidades se les exigieran a la PROPIEDAD. La implantacién de los turnos necesarios para cubrir el servicio es responsabilidad del ADJUDICATARIO, debiendo cumplirse las leyes vigentes en materia de horarios, descansos semanales, horas extras, ctc. En caso de fuerza mayor o huelga legal, siempre y cuando ésta no haya sido causada como consecuencia del incumplimiento por parte del ADJUDICATARIO. de alguna de sus obligaciones, éste quedaré exento de su responsabilidad frente a la PROPIEDAD por Ia no prestacion de sus servicios. No obstante, en este supuesto la PROPIEDAD no abonara los servicios no prestados, reservindose el derecho de cubrir con otros medios estos servicios o parte de ellos, proce- diendo en este caso a descontar el importe que le suponga. «Es prdctica recomendada que si hay algtin tipo de previsién de buelga se coordine con el ADJUDICATARIO, al maximo nivel, el desarrollo de las medidas a tomar ante las posibles repercusiones. Pero bay que cuidar los optimismos que muchas veces existen entre los empresarios a la hora de valorar las repercusiones reales de un conflicto. Sera también buena politica que tengamos previstas alternativas para aquellos servicios esenciales, Si existe declaraciOn oficial de buelga, puede ser viable establecer servicios minimos teoricamente respaldados por la legalidad vigente. Digo “teoricamente’, porque los matices a la hora de valorar los incumplimientos son muy complejos». Toda la responsabilidad a la que hace referencia este capitulo se entiende sin perjuicio de Ia responsabilidad penal en que puedan incurrir, tanto los responsables del ADJUDICATARIO como sus empleados. 146La Contratacion: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Avertas GARANTIAS DE LOS TRABAJOS Todos los trabajos realizados tendran un periodo de garantia de SEIS MESES, dentro del cual se podran realizar las inspecciones que procedan para detectar los posibles defectos, que deberan ser comunicados el ADJUDICATARIO dentro de ese plazo, adquiriendo éste la obligacién de corregirios sin cargo extra. Esta garantia ampara también cualquier averia que se produzca dentro de este plazo y que se derive de una mala calidad de las operaciones de mantenimiento realizadas, en cuyo caso el ADJUDICATARIO se obligara igualmente a co- rregirla sin cargo para la PROPIEDAD. PRECIOS Los precios vigentes en cada momento serin los que resulten de Ia aplica- 6n de los unitarios aceptados de la oferta, actualizados en su caso con las revisiones anuales establecidas. La estructura de precios unitarios se establece de la siguiente forma: a) Cuota fija mensual por la infraestructura técnico-administrativa aportada para el Contrato. Debera cubrir todos aquellos servicios que son inherentes al Contrato y que no dependen de la estructura de turnos que exista en un momento dado. A titulo de ejemplo se deberia incluir en este epigrafe los correspondientes a encargado, oficina técnica para documen- taci6n, gestion de materiales y presupuestos adicionales, etc. «Conviene separar los distintos conceptos que componen el precio de un servicio, para permitir una mayor claridad al administrar el contrato, discutir sus revisiones, pactar sus modificaciones, etc.». b) Cuota unitaria fija mensual, correspondiente al personal de permanencia en turnos, Figurara un desglose separando claramente las cuotas relativas a cada turno. En principio deberia distinguirse como minimo: Turno normal de manana. Turno normal de tarde. Turno normal de noche. 147La Gestion del Mantenimiento Turno festivo de majfiana. Turno festivo de tarde. Turno festivo de noche. c) Precios unitarios para trabajos extraordinarios por administracion, des- glosando tinicamente segtin el horario en que hayan de aplicarse. Todos los tiempos se entienden referidos a los trabajos realmente realizados, sin que en ningun caso puedan contabilizarse los correspondientes a desplazamientos ni a otros conceptos. «is decir, dispondremos de precios para los conceptos fijos, para las puras revisiones (pero explicitando la individualidad) y para otros tipos de trabajos que podamos encargar». Los materiales o repuestos que el ADJUDICATARIO hubiera de suministrar se valoraran al precio de adquisicién para éste, comprobados por la factura correspondiente del fabricante o suministrador, entendiéndose que la cuota correspondiente al epigrafe "a" cubre los gastos de gestién y financieros que pu- dicra haber. VIGENCIA DEL CONTRATO El Contrato tendra una vigencia inicial de ......, pudicndo prorrogarse por periodos...... de no ser denunciado por alguna de las partes con al menos ... de antelacién. «Bvidentemente se puede hablar de meses o semanas, segtin sea nuestro interés. La denuncia es un aspecto que no hay que descuidar para poder evaluarlo con tiempo suficiente, sin las prisas de iltima hora, sobre todo si requiere la peticion de nuevas ofertas. Puede ser utilizada como herramienta de presion a la bora de ne- gociar una revision de precios, ya que cualquier ADJUDICATARIO (nor. malmente) deseard no perder un buen contrato». Independientemente Ia PROPIEDAD se reserva el derecho de cancelar este Contrato durante los primeros ...... MESES, si a su juicio el personal con el que 148La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Resolucion de Avertas el ADJUDICATARIO esta cubriendo los servicios no retine Ia cualificacién necesaria y han trascurrido ...... MESES sin subsanarlo, desde que la PROPIEDAD se lo notifique. La cobertura de los servicios se considera en cualquier caso garantizada por el aval depositado, pudiendo ejecutar la PROPIEDAD éste para garantizar por otros medios el citado servicio. No obstante lo previsto en los parrafos anteriores, el ADJUDICATARIO o Ia PROPIEDAD podran dejar sin efecto el Contrato sin mas que notificarselo por escrito a la otra parte con ...... MESES de antelacion a la fecha elegida. «Este punto permite llegar a la rescision del contrato cuando nos interesa hacerlo y resulta complicado plantear incumplimientos que lo justifiquen suficientemente. Es como una clausula de salvaguar- da para la Propiedad que le permite romper la relacion sin compli- caciones. Sin embargo babrd que cuidar el servicio durante el tiempo que media entre el preaviso y la rescisiOn, tanto por lo que respecta al AD- JUDICATARIO, como a sus empleados». REVISION DE PRECIOS Durante el primer afio de vigencia del Contrato no podra modificarse el precio establecido, Para el segundo aiio y sucesivos, la revision de precios se negociara entre ambas partes, al principio de cada periodo, Transcurridos DOS MESES sin que se haya producido solicitud de revision de precios por ninguna de las partes, se entender que se mantienen los vigentes en ese momento. «Ya comentamos que no deben aceptarse cldusulas de revision automdtica». Si la PROPIEDAD decidiera por si mismo o a propuesta del ADJUDICATA- RIO modificar la estructura de los turnos establecidos en un momento dado, se 149La Gestion del Mantenimiento aplicara la formula y precios unitarios establecidos en la oferta para ello (apartado "b" del epigrafe PRECIOS), regularizandose la facturaci6n a partir de ese momento de acuerdo a la nueva cuota fija resultante. FACTURACION Se realizara tal y como se indica en el PLIEGO DE CONDICIONES GENERA- LES, con el siguiente desglose: A= Importe de los servicios establecidos en la oferta con cuota fija mensual. Seran los Correspondientes en cada momento a los epi- grafes "a" y "b" del capitulo PRE Be Importe de los servicios adicionales a ‘ia oferta (peroa precio previamente aceptado) terminados en el mes y totalizados de acuerdo a la medicién real. A+B = Importe factura total (Base Imponible) c= IVA (el % vigente sobre A+B). A+B+C = IMPORTE TOTAL FACTURA. Sera condicién para su pago, la inclusion de la siguiente informacion: Informe de las actuaciones efectuadas durante ¢] mes ante averias, indicando: ntimero; tiempos de respuesta; estado final de la instalaci6n; ticm- pos de inoperatividad y las observaciones que considere necesarias. Se cn- tiende que estas actuaciones se reficren a lo que ha sido necesario para resolver la averia por la que cl ADJUDICATARIO ha sido llamado en un momento dado. Informe de otros trabajos autorizados por la PROPIEDAD en curso y/o terminados en el mes, realizados sin medios adicionales, indicando su fecha prevista de conclusién. Se refiere a encargos concretos de trabajos, que pueden ser, o bien trabajos para dejar en un determinado estado una instalacién que se averié y cuya averia se subsan6, o bien trabajos de simples modificaciones, ampliaciones 0 adaptaciones de una instalacién. «Se refiere al caso de que el ADJUDICATARIO tenga una plantilla determinada en los locales de la PROPIEDAD, que por tanto ya se es- 150La Contratacién: Descripcion de Prestaciones en Resolucién de Avertas ta abonando, y que sean trabajos que realizan los técnicos dentro de estas jornadas abonadas. Por muy bien que se pretenda ajustar una plantilla, siempre aparecerdn tiempos muertos que conviene He- nar con tareas que pagartamos por otro lado. El andlisis de estos trabajos nos debe permitir afinar al maximo la plantilla fija necesaria, aunque hay que cuidar de no con- fundir las boras totales dedicadas a avertas, con ia concentracion de las mismas». Informe de otros trabajos autorizados por la PROPIEDAD en curso y/o terminados en el mes, realizados con medios adicionales (fuera de a parte fija que en su caso se esta abonando), indicando su situaci6n tanto economica como de plazo. Relaci6n de materiales empleados en el mes, tanto suministrados por el ADJUDICATARIO como aportados por la PROPIEDAD, Copia de los TC1 y TC2 que corresponde abonar en ese mes. En la primera facturacién que se produzca, el ADJUDICATARIO debera haber presentado copia de los TC1 y TC2 correspondientes a los meses transcurridos desde 1a fecha en que se formuls Ia oferta y la que sea objeto de la misma. En el caso de que cl ADJUDICATARIO no aporte la documentacion es- pecificada, asi como la establecida en el PLIEGO DE CONDICIONES GE- NERALES, la PROPIEDAD se reserva el derecho de retener el pago de las facturas, en tanto ¢l ADJUDICATARIO no cumpla sus compromisos en esta materia. No se abonaré ninguna factura si cxiste una anterior retenida y pen- dicnte de tramitar. «Es aconsejable no retener la facturacién, aunque aqut se acepte, sino devolverla hasta que esté conforme en todas sus condiciones». El pago se hara efectivo tal y como se indica en el PLIEGO DE CONDICIO- NES GENERALES.La Gestion del Mantenimiento ANEXO N° 1 Condiciones de Ja Prestacién de Servicios Ademis de lo descrito en el punto ACTIVIDADES A DESARROLLAR Y PRESTACIONES, debera cumplir las siguientes condiciones: 1) Cubrird el servicio con personal adecuadamente cualificado en ...... con categoria minima de Oficial 1°. «Climatizacion y electricidad, por ejemplo, segtin sea la especialidad de las instalaciones a mantener». 2) En los turnos de 7.00 a 15.00 de lunes a sabado, debera existir un frigo- rista experimentado y en el resto de los turnos debera estar disponible, con un tiempo de respuesta inferior a una hora. «Si es el caso». 3) Todos los técnicos de todos los turnos deben dominar la especialidad de soldadura. «Bs aconsejable, pero no imprescindtble». 4 En cada turno en que estén funcionando calderas, debera haber, al menos, una persona con el titulo aprobado de "Operador de calderas". 5 yu Dispondra de al menos un vehiculo ligero. «Si es el caso», 6 2S Atendera prioritariamente cualquicr alarma de incendios que detecte 0 se le comunique, informando INMEDIATAMENTE al personal de la PRO- PIEDAD de las causas y del estado en que queda la instalacién. st og Todo el personal que esté en servicio actuari de inmediato en caso de producirse un incendio, asegurando por una parte la disponibilidad de las instalaciones contraincendios «si es ef caso», y actuando directamente con 152La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Resoluci6n de Averias los medios de extincién disponibles. Esta actuacién sobre los medios de extincion no implica sin embargo responsabilidad ante los dafios que pueda suponer el incendio, salvo que se detecte inhibicion injustificada del personal en la citada actuacin. «Parece conveniente que si vamos a tener presencia permanente, se trate de personas que ban recibido unos cursillos de primera inter- vencion, para que traten de contener el incendio en tanto se presentan los bomberos», 8) Depositard un aval equivalente a Ja cuota de TRES MESES, como garantia de la cobertura de los servicios. Este aval deberd tener, en todo momen- to, una vigencia TRES MESES superior a la del contrato, y debera por tan- to renovarse cada vez que se renueve el contrato. 9) Los precios unitarios previstos para trabajos adicionales, deberin des- glosarse por especialidad y categoria, figurando asimismo el porcentaje de recargo en caso de tener que realizarse en horas nocturnas y/o festi- vas, debiendo especificarse qué horarios tendran esta consideracién. «Estos puntos son un ejemplo de casuistica que debe tenerse en cuenta, pero indudablemente cada PROPIEDAD deberd adaptarla a sus circunstancias». ANEXO N° 2 instalaciones Objeto del Contrato Nuevamente se trata de un ejemplo, y como tal debe tomarse para ser adap- tado a las circunstancias particulares de cada PROPIEDAD. Situacion de las instalaciones Las instalaciones objeto de este contrato son las que se relacionan a conti- nuaci6n y estan situadas en ..... La enumeracién de instalaciones se hace de forma general, no exhaustiva, debiendo entenderse que se encuentran incluidos todos los elementos de pro- teccién, maniobra, regulacién, distribucién, etc. 153La Gestion del Mantenimiento Climatizacion Centrales de produccién de calor. Centrales produccion de frio Bombeos y redes de distribucién. Redes de unidades de tratamiento de aire en edificios. Redes de unidades terminales. Redes de ventilacion y extraccion. Acondicionamiento por aut6nomos y bombas de calor. Acondicionamiento por equipos evaporativos. Acondicionadores tipo ventana y consola partidos. Aire comprimido Producci6n a las diferentes presiones de servicio. Redes de distribucion. Elementos de tratamiento (engrasadores, purgadores, secadores, etc.) Tomas de servicio. Combustibles Sistemas de almacenamiento y trasiego de GASOLEO y FUELOIL. Sistemas y depésitos para grupos clectrégenos. Estacién de regulacién y medida (ERM) de GAS NATURAL. Redes de distribucién de GAS NATURAL. Electricidad Red de baja tensién. Se entendera incluido en este apartado toda la red de proteccién y distribucién de energia eléctrica en baja tensién desde el cuadro de proteccién de salida de transformador hasta las bornas de las distintas maquinas o equipos. Alumbrado. Sistemas auténomos de Emergencia. Grupos electrégenos. Baterias. Relojes de fichaje (patrones, esclavos, repetidores, aut6nomos, etc). 154La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Averias Sistemas de accionamiento y control de puertas motorizadas. Sistemas de transporte elevado. Sistemas de alimentacién ininterrumpida (UPS) Fontaneria Red interior de edificios (incluye atascos en aseos). Red de acometida y distribucién de agua. Redes de saneamiento de aguas pluviales, residuales ¢ industriales. Sistemas de acumulacién y bombeo de las redes anteriores. Contraincendios Incluira la atencién de averias y anomalias que se puedan producir en la red contraincendios de todos los locales. Central de acumulacién y bombeo de agua y espumdgeno. Redes de agua y espuma. Sistemas de deteccién de incendios. Sistemas y elementos de extincién. Sistemas de detecci6n de gases explosivos. 3. FORMA DE PEDIR OFERTAS En otro capitulo vimos un ejemplo de PLIEGO DE CONDICIONES GENE- RALES. Con él, se definen los aspectos administrativos basicos de la relacion entre PROPIEDAD y ADJUDICATARIO. En este capitulo hemos visto otro pliego denominado DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, que describe el problema que queremos resolver con el servicio a contratar y la forma de resolverlo. Le dice al futuro adjudicatario cémo debera trabajar para nosotros. Si tenemos un subcontratista elegido por las razones que sea, los dos documentos anteriores (con sus anexos, evidentemente) son suficientes para formalizar un contrato. 155La Gestién del Mantenimiento Pero si hemos de pedir ofertas a varias empresas (directamente 0 mediante anuncio en los medios de comunicaci6n), es necesario afadir un tercer documento que explique al licitador cuales son las condiciones de la licitacion. Veamos a continuacion un ejemplo. CONDICIONES DE LICITACION: DESTINO DEL SERVICIO Los servicios y suministros adjudicados tendrin su destino en los edificios, locales e instalaciones referidas en el documento denominado DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, Anexo n° 2: Instalaciones objeto del contrato. DOCUMENTACION A PRESENTAR Los licitadores deberan presentar la siguiente documentacién: a) Fotocopia de la declaracién "resumen anual" del IVA correspondiente al ano . Esta fotocopia servira como justificante de haber realizado una facturacién minima de ...... ptas. en el periodo referido. «Se trata de medir de alguna manera la solvencia del licitador, en base al trabajo realizado en un periodo préximo». b) Copia de los TC del ultimo mes y Certificado de estar al corriente en el pago de fa Seguridad Social. ©) Relacién de contratos similares con su importe, y del personal técnico de la empresa, indicando si es de plantilla fija o no. @) Fotocopia de Certificacién del Registro Mercantil en la que conste su ins- cripcién en dicho Registro con anterioridad a ....... «En muchos casos, la antigtiedad de la empresa puede ser un factor que nos hable de su experiencia, aunque también esta indicado para evitar, si lo queremos, que se presenten empresas creadas espe- cfficamente para este contrato». 156La Contratacién: Descripcién de Prestaciones en Resolucién de Averias e) Certificado de haber visto o conocido las instalaciones objeto de fa licitacion, expedido por ...... «Alguien de la organizacton de la PROPIEDAD», para lo cual deberan solicitar en el teléfono ...... con al menos dos di: biles de antelacion, una entrevista en la que se les autorizara documentalmente para visitar los locales objeto de la oferta y/o se les informara de los datos que se estimen necesarios. Salvo indicacion expresa en contra, la persona que autorice la visita anteriormente mencionada sera el Representante de la Propiedad (RT del PLIEGO DE CONDICIONES GE- NERALES) para la ejecuci6n del contrato. «Este requisito permite conocer al que se presenta, evaluando el tipo de preguntas que bace y el interés que demuestra, y evita ofertas "lanzadas al aire" por alguien que se ha enterado de nuestro concurso», £) Documentacion que acredite la personalidad, condici6n y representacién del oferente (Poder Notarial inscrito en el Registro Mercantil). g) Compromiso de formalizar aval por ...... ptas. con vigencia igual a la vigencia del contrato mas seis meses, que garantice la correcta ejecucién del servicio durante Ja vigencia del contrato. El ADJUDICATARIO debera entregar este aval a la PROPIEDAD en ...... antes de formalizar el Acta de Replanteo. h) Compromiso de suscribir p6liza de seguros, por un importe de ...... ptas., en garantia de posibles dafios que pucda producir el ADJUDICATARIO en edificios ¢ instalaciones de Ia PROPIEDAD, asi como por dajios a terceros en general, incluyendo los daiios sufridos por personal dependiente de la PROPIEDAD, Se declarara a ...... «ormalmente la PROPIEDAD» como beneficiaria tinica de la misma y tendré una vigencia igual a la vigencia del contrato ms tres meses. El ADJUDICATARIO debera entregar esta p6liza en ....... «dependencia o persona de la PROPIEDAD» antes de formalizar el Acta de Replanteo. i) Certificado de calificacién de la Empresa emitido por Organismo competente, por el que se demuestre que esta capacitada para efectuar los trabajos que se solicitan. 157La Gesti6n del Mantenimiento ESTRUCTURA ¥ DESGLOSE DE LA OFERTA La oferta se presentara atendiendo a la siguiente estructura: 1) Descripcién de Ia organizacién del servicio propuesto, y documentacion que permita evaluar la capacidad técnica, organizativa, de formacién y f- nanciera del licitador, cumpliendo al menos los requisitos fijados en los presentes documentos. 2) Valoraci6n de los servicios ofertados, con el desglose solicitado en el documento DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES «si es ef caso, evidentemente»: a. Cuota fija mensual por la infraestructura técnico administrativa necesaria para cumplir con el objeto de este contrato, en lo que se refiere a la atenci6n de averias. A titulo de ejemplo se deberia incluir en este capitulo los correspondientes a encargado, oficina técnica para documentacion, gestién de materiales y presupuestos adicionales, plantilla de Técnicos dedicada, etc. b. Precios unitarios de medios humanos y materiales para trabajos extraordinarios por administracién, desglosindolos por especialidad, horario, laborable/festivo, etc. segiin hayan de aplicarse. Todos los tiempos se entienden referidos a los trabajos realmente realizados, sin que en ningtin caso puedan contabilizarse los correspondientes a desplazamientos ni a otros conceptos. Cada precio debera incluir toda clase de cargas ¢ impuestos, a excepcién del IVA, que figurara como partida independiente. Los materiales 0 repuestos que el ADJUDICATARIO hubiera de suministrar se valoraran al precio de adquisici6n para éste, comprobados por Ja factura correspondiente del fabricante 0 suministrador, enten- diéndose que la cuota correspondiente al epigrafe "a" cubre los gastos de gestion y financieros que pudiera haber. 158La Contratacion: Descripctén de Prestaciones en Resolucién de Averias c. Precio fijo mensual correspondiente al personal de permanencia en turnos. Figurara un desglose separando claramente las cuotas relativas a cada turno. En principio deberia distinguirse como minimo: Turno normal de mafana. Turno normal de tarde. Turno normal de noche. Turno festivo de mafiana. Turno festivo de tarde. Turno festivo de noche. Estos datos se tendran en cuenta por si la PROPIEDAD decide aumentar o disminuir este item de forma fija, a partir de un preaviso de un mes (la disminucion no podra ser superior al 30%, porque se entiende que en este caso se esta ante el supuesto de aviso de rescision). 3) Programa alternativo para prestar el servicio requerido, si se desea introducir modificaciones al aportado en este pliego. La PROPIEDAD podra aceptar 0 no todas o parte de las modificaciones propuestas, fijando el Programa definitivo en el Acta de Replanteo. Para Ja realizaci6n de la oferta, el licitador debera comprobar cuantas veces necesite las instalaciones objeto del contrato. Para ello, como se ha indicado anteriormente, debera solicitar el correspondiente permiso. El licitador podra incluir en su oferta cualquier variante que considere necesaria 0 adecuada, PRESENTACION DE OFERTAS El licitador presentara sus ofertas con toda la documentacién necesaria por duplicado, en sobre cerrado y lacrado «si es el caso», con papel timbrado de su misma empresa, en mano, en ...... «/ocal o persona de la PROPIEDAD», antes de la fecha y hora que se indique en la convocatoria del concurso. Las ofertas deberan tener una validez minima de 90 dias naturales. Los anuncios, cn su caso, seran por cuenta de! ADJUDICATARIO. 159CAPITULO 7 LA CONTRATACION: DESCRIPCION DE PRESTACIONES PARA UN CONTRATO MIXTO (PREVENTIVO, AVERIAS Y CORRECTIVO)La Contratacion: Descripcion de Prestaciones para un Contrato Mixto 1. INTRODUCCION Como ya indicamos en el capitulo sobre ASPECTOS GENERALES DE LA CON- TRATACION, el PLIEGO DE CONDICIONES GENERALES debe ir acompafiado por otros documentos que se dediquen explicitamente al objeto a contratar, es decir, donde se defina exactamente el servicio que se pretende recibir. Hemos visto hasta ahora dos casos, uno para MANTENIMIENTO PREVEN- TIVO, y otro para RESOLUCION DE AVERIAS. Es decir, con contratos separa- dos para ambos tipos de mantenimiento. En mi opini6n, es conveniente separar tales mantenimientos por tres razones: * Por tratarse de aspectos sumamente distintos, con actividades, responsabilidades y presencia que nada tienen que ver en el dia a dia, es decir en lo que supone fa administracion de cada contrato. * Porque se puede buscar en posibles discrepancias entre ambas empresas, fuentes de informaci6n valiosas a la hora de conocer Ia situaci6n exacta de un problema y de nuestras instalaciones. * Porque suclen existir empresas mas especializadas en un tipo de mantenimiento que en otro. Sin embargo, nada impide realizar ambas modalidades de mantenimiento bajo un Gnico contrato. En este sentido se plantea este capitulo, en el que se ex- pone un caso concreto para definir el servicio conjunto de resoluci6n de averias, y de preventivo. La forma de presentarlo es también en forma de PLIEGO, que a su vez se in- corporara al contrato directamente. Evidentemente, sigue sicndo valido el PLIE- GO DE CONDICIONES GENERALES. La DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES, cs cl segundo documento que formara parte del contrato, segtin ya comentamos. Logicamente, sera el criterio de la propiedad quien decida sobre el alcance del servicio a contratar, puesto que el margen es muy amplio, como ya veremos. 163La Gestion del Mantenimiento De forma analoga a como planteamos en la introducci6n de los capitulos sobre mantenimiento preventivo y resolucion de averias, no solamente esta previsto que el contrato sirva para amparar la resoluci6n de averias, sino para trabajos de correctivo y reformas. Son validos por tanto argumentos similares a los que dabamos en aquellos capitulos. 2. DESCRIPCION DE LAS PRESTACIONES OBJETO La cobertura de los servicios necesarios para la operaci6n «Si es el caso», la resoluci6n de averias y el mantenimiento preventivo de las instalaciones que se indican en el Anexo n° 2: INSTALACIONES OBJETO DEL CONTRATO. n objeto de evitar problemas derivados de distintas interpretaciones de la terminologia entre la PROPIEDAD y el ADJUDICATARIO, a continuacién se aclara la definicién que la PROPIEDAD da a los términos del presente documento y a posteriores comunicaciones que puedan darse. Antes de Ia firma del Contrato, ¢l ADJUDICATARIO debera solicitar por escrito cuantas aclaraciones crea Oportunas, ya que a partir de ese momento se considera que acepta las definiciones de la PROPIEDAD al respecto. «La inclusion de este punto es debida a la confusion extstente ala bora de utilizar la terminologta. No quiere decir que lo que aqui se define sea lo correcto, pero es lo que utilizaremos en el libro, y es tan bueno 0 tan erréneo como cualquier otro conjunto de definiciones». Equipo puede ser fisicamente uno 0 varios equipos, para los que se pro- graman operaciones de mantenimiento definidas en la misma ficha de equipo, de forma que son coincidentes en el tiempo las sefialadas con la misma letra (A, B, C) (en el Anexo n° 3: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION). Ficha de equipo es el documento en el que agrupamos los elementos que constitutivamente realizan una funcion completa y homogénea dentro de la instalacién. «En un diagrama de bloques de la instalacion, un equipo seria normalmente uno de los bloques. Es decir, recibe unas ‘entradas" y gene- 164La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones para un Contrato Mixto ra unas "salidas". No existe una definicién mds concreta, puesto que en ultima instancia es algo subjetivo que depende del criterio de la persona que tenga que definirlos». RevisiGn es el conjunto de operaciones definidas con la misma letra en una misma FICHA DE EQUIPO. Los equipos, definidos segun el parrafo anterior, se agrupan en lo que se de- nomina Conjuntos de Revision (en funcién de criterios como pueden ser el de constituir los elementos que definen una instalacién, o que tienen proximidad fisica, o que permiten similares criterios a la hora de programar sus revisiones), para los que se establece una programacion mensual (Anexo n° 3: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION). La programacion (Anexo n° 3: FICHAS Y CONJUNTOS DE REVISION) puede modificarse en la oferta como una alternativa. Cada mes, la PROPIEDAD emitira un documento denominado ORDEN DE TRA- BAJO DE PREVENTIVO «Ver el capttulo sobre IMPRESOS» que podra constar de una o més hojas, y que constituiré el encargo de los trabajos definidos en el Anexo n’ 2, sin cuyo requisito el ADJUDICATARIO no podra comenzar trabajo alguno. Su valoracién sera la suma del coste unitario de cada tipo de revision que in- tervenga por el ntimero de equipos afectados. La PROPIEDAD se compromete a encargar cada mes un minimo del . «Puede ser un 60%, por ejemplo» cvaluado en dinero, de la carga de trabajo prevista para ese mes scgiin cl Anexo n° 2. +Al desarrollar el Anexo n° 2 se profundiza (aunque mediante referencia a otro capitulo) en estos conceptos, por lo que en este punto puede ser suficiente con lo expuesto, Quedémonos con la idea de que en el mantenimiento preventivo lo que vamos a realizar son revisiones de los elementos de una instalact6n. Un ejemplo que debe conocer todo el mundo es el de las revisiones de los coches que son recomendadas por cada fabricante. En ellas, se pretende comprobar si deter- 165La Gestion del Mantenimiento minados elementos o determinados pardmetros estan en las condi- iones previstas cuando se diseni6 el automovil. Como mucho se indicardn sustituciones de algunas cosas, como filtros 0 aceites, 0 actuaciones puntuales, como engrases», El compromiso del encargo minimo se deriva del hecho de que en la medida que dificultemos la programacton de medios del proveedor, mas caro nos va 4 resultar el servicio. Yo no creo en aquello de "es su problema", sino en que ‘si pierdo dinero, me voy". Por tanto debemos dar una idea de dimension minima del trabajo para permitir la preparacion de una parte de los recursos necesarios, in caso contrario, o bien lo paga- remos con sobreprecio o bien obtendremos un mal servicio», Se entendera por operacién al manejo de una instalaci6n. En su acepci6n mas simple, podemos pensar en la puesta en marcha y parada, pero hay que tener en cuenta que muchas instalaciones industriales requieren regulaciones manuales en su funcionamiento, «Actualmente se intenta que estos trabajos se realicen automitica- mente mediante dispositivos mas 0 menos sofisticados, ¢ incluso a dis- tancia. Otra tendencia, complementaria a veces de la anterior, consiste en automatizar una parte, y que la que exige de la voluntad de "bacer o no bacer" pueda Uevarla a cabo personal no experto». Se entender por resolucién de averias, la atencién y reparacion de las averias que se produzcan y las actuaciones en las instalaciones para mantener operativos los servicios. Podran incluirse a peticién de la PROPIEDAD, las modificaciones y/o sustituciones que sea preciso realizar para cumplir el objetivo basico que consiste en mantener operativas el maximo posible las instalaciones incluidas en el Contrato. «Se trata de la referencia a los trabajos de CORRECTIVO». Las posibles variaciones en el ntimero de edificios, locales y/o instalaciones que puedan producirse durante la vigencia de este Contrato no afectaran a los 166La Contratacion: Descripcién de Prestaciones para un Contrato Mixto componentes de la cuota fija que se define mas adelante. Como se indica en pi- frafos siguientes, esta cuota s6lo esta afectada por la estructura y composici6n de los turnos que la PROPIEDAD necesite u otras condiciones relativas a la prestacion del servicio, y que se podran modificar independientemente del nimero de instalaciones 0 equipos que tenga. «Aqui existe un planteamiento similar al caso del PREVENTIVO 0 de la RESOLUCION DE AVERIAS, como es contemplar que las modificaciones que queramos bacer en las instalactones sean asunto de este ADJUDICATARIO. Parece oportuno que tal posibilidad esté cubierta por este contrato. Este pliego estd pensado para el caso mds amplio en el que el volumen de nuestras instalaciones sea tal que requiera la presencia permanente de técnicos del ADJUDICATARIO. De no ser ast, debe modificarse conve- nientemente (reducirse) su contenido, pasando ademds a hablar de tiempos de respuesta como exigencia basica de la PROPIEDAD. Es decir, si un técnico esté permanentemente en nuestros locales, podemos exigirle que sea rdpido, pero damos por sentado que el tiempo que transcurra entre un aviso y su presencia seré corto. Sin embargo, un contrato que no incluye presencia fisica continua debe precisar este tiempo claramente. La exigencia de fijar un tiempo deberé ir acompantada de un procedimiento fiable para medirlo, que puede ser el fax, si ambas partes disponen de é&b, ACTIVIDADES A DESARROLLAR Y PRESTACIONES Mantenimiento preventivo: Las actividades a desarrollar son las correspondientes al mantenimiento programado que se realizara en los equipos. Para cada tipo de equipo se realizaran en cada tipo de revision las operaciones que se indican en la ficha de equipo que le corresponda. Las 6rdenes de trabajo seran generadas por la PROPIEDAD y entregadas al ADJUDICATARIO, Se generara una orden de trabajo mensual para cada con- 167La Gestion del Mantenimiento junto de revision, de acuerdo a la planificacién establecida y teniendo en cuenta lo indicado en el punto anterior. «Puede ser vdlido establecer la programacion en el contrato y no modificarla, pero es absurdo pensar que se va a poder ejecutar de forma literal. Por ejemplo, si el verano se prolonga mucho, las revisiones de la parte de la instalaci6n de calefacci6n que comparte la instalaci6n de frio deberdan retrasarse», Esta planificacion podra ser modificada por la PROPIEDAD cuando lo est me oportuno, tanto en contenido de operaciones como en frecuencias de revision. Asi mismo, la PROPIEDAD podra actualizar cuando lo considere necesario las fichas de equipos, fijandose en este caso los nuevos precios unitarios para los tipos de revisién afectados de mutuo acuerdo. «La experiencia 0 el estado de los equipos puede aconsejarnos modificar las fichas de equipos. Es mds, el estudio de las fichas de equipos y de las programactones de los conjuntos de revision deberta tratarse de una actuacion sistemdtica». En la orden de trabajo figuraran los equipos y cl tipo de revisi El ADJUDICATARIO dispondra en todo momento de las operaci pondientes a cada tipo de revision. Finalizadas las revisiones integradas cn una orden de trabajo y sicndo de con- formidad y aceptada por cl representante de la PROPIEDAD, cl ADJUDICATA- RIO podra proceder a facturar en las condiciones que sc indican en el capitulo de FACTURACION. La valoracion de Ia orden de trabajo sera automatica, dado que en la oferta se encontraran valoradas cada una de las revisiones previstas para cada equipo. El control de las revisiones podr4 efectuarse mediante el seguimiento de las mismas a través de cada operacién realizada, para lo cual el ADJUDICA- TARIO estara dispuesto a entregar la informacién que se le solicite sobre dichas revisiones 168aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento Cobertura de servicios ocasionales y/o especializados necesarios para acometer las modificaciones y/o sustituciones que sea preciso realizar en las instalaciones objeto de este pliego. El coste de todo ello sera evaluado y en su caso aceptado por la PROPIEDAD antes de su ejecucion, bien a través de los precios unitarios para trabajos adicionales por administracion o bien a través de ofertas especificas para un trabajo. Y como actividad complementaria: Aportar la informacién que especificamente se le solicite sobre: procesos de trabajos, trabajos efectuados, tiempos invertidos y estado y datos de las instalaciones y equipos, planes de realizaci6n de trabajos, asi como cumpli- mentacién diaria de fichas o partes de trabajo. Para la resolucién de averias se estableceran «si es ef caso» tres turnos diarios de 8 horas con el siguiente horario: de 7.00 a 15.00, de 15.00 a 23.00 y de 23.00 a 7.00y con la dotaci6n que esté aprobada para cada turno en cada momento. «No parece necesario volver a incidir en que aqui se presenta el caso mas complejo, de asistencia 24 boras en los locales de la PROPIEDAD, pero que puede reducirse segtin convenga. La dotacion inicial de cada turno puede variarse como veremos mas adelante». En caso de necesidad, por producirse alguna emergencia, el ADJUDICATA- RIO debera estar dispuesto a prolongar estos tiempos en lo que sea necesario, facturindose de forma adicional estas prestaciones, que requeriran aprobacion previa de la PROPIEDAD. General: Se dispondra de la dotacién suficiente y de calidad adecuada de herramientas, utillaje, instrumental y equipos auxiliares, para llevar a cabo las prestac nes objeto del pliego, y que seran explicitadas en ki oferta. Se dotara al personal de los vehiculos, herramientas, equipos auxiliares y materiales, que permitan la atencién rapida de las averias y eviten pérdidas de tiempo por su carencia 170La Contratacion: Descripcion de Prestaciones para un Contrato Mixto «Si no bay presencia permanente en los locales de la PROPIEDAD, bay que definir el tiempo que puede transcurrir como mdximo desde un aviso basta que se presenten técnicos CUALIFICADOS, para lo que también bay que definir la forma de aviso, como ya comentamos antes». Todos los trabajos, una vez iniciados, se realizaran de forma ininterrumpida hasta su conclusién, en plazos razonables y lo mas cortos posibles. «Algun proveedor puede sentirse tentado con empezar un trabajo para que no podamos decir que no comenz6, pero después eternizar- se con su finalizaciOn», En cualquier caso la actuacién sobre las instalaciones se realizara de forma que sea minima la incidencia en la actividad de la PROPIEDAD. «La presencia de un técnico no debe significar la "toma" de la ins- talacién por un enemigo, sino la presencia de alguien consciente de que lo primero es mantener al maximo la produccion, incluida la que puede seguir funcionando. Conviene dejar constancia, por razones que ya vimos en otro capitulo, de aquellos casos en los que el ADJUDICATARIO provoca problemas en el trabajo de ia Propiedad. Esto no es un caso inusual, porque muchas veces adaptarse al ritmo de otro cuesta dinero, y bay quien considera que "peseta gastada, peseia perdida" sin detenerse a analizar las consecuencias de un servicio deficiente. Es decir; no debe valernos con que el trabajo se ejecute. Debe hacerse sin perjudicar mds alld de lo imprescindible a la Propiedad», Debera darse prioridad en su realizacin a la atencion de averias que puedan repercutir en Ja actividad productiva o en Ia seguridad. «Puede incluirse aigtin otro supuesto, como el agua caliente, por ejemplo, en el caso de una comunidad. El ADJUDICATARIO se compromete a realizar todas las obras, actividades y trabajos auxiliares a que diera lugar el servicio, entendiéndose como tales, a t- 171

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