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CIVIL IV

EL DERECHO DE PRENDA
Antes de nada, aclarar: la PRENDA es el empeo de algo. Concretamente, la definicin que
le dan los diccionarios jurdicos, dice que es ''un contrato que nace del derecho real de garanta por
el que determinados bienes muebles del deudor o de un tercero, quedan preferentemente afectos al
cumplimiento de una obligacin, para lo cual se desplaza su posesin al acreedor o un tercero,
facultando al mismo para realizar el valor de las cosas y satisfacer con l su crdito en caso de que
la obligacin fuera incumplida''.
Distinguimos, por tanto, que la prenda est compuesta por la retencin de la posesin hasta
el pago de la deuda, y la realizacin del valor del bien (fase de seguridad y fase de ejecucin
respectivamente).
ATENCIN: llamamos condiciones leoninas a las clusulas abusivas entre particulares,
cuando son demasiado duras, abusivas o prcticamente imposibles de aceptar o de cumplir. No as,
las condiciones leoninas son entre particulares. Pero, si fuera entre empresa y particular, se pueden
alegar como condiciones abusivas de prenda, propiamente dicho.
El bien pignorado, hace referencia a la cosa que se ha dado como prenda. Se da en estado
posesorio, y en caso de incumplimiento, se solicitar la realizacin del valor de este.
Ante la prenda, debemos tener claro que el derecho de retencin, no es prenda. Algunos
casos de retencin y NO de prenda, son los siguientes:
art. 1600 CC: el que ha ejecutado una obra en cosa mueble, tiene derecho a retenerla en
prenda hasta que se le pague.
art. 1730 CC: el mandatario podr retener en prenda las cosas objeto del mandato hasta que
el mandante realice la indemnizacin y reembolso.
art. 1780 CC: el depositario puede retener en prenda la cosa depositada hasta el completo
pago de lo que se le deba por razn del depsito.
El art. 1857 CC reconoce como requisitos esenciales de los contratos de prenda:
Derecho accesorio: que se constituya como garanta, para asegurar el cumplimiento de
una obligacin principal.
Acto del propietario: la prenda tiene que realizarse por el propietario de la cosa
pignorada.
Es un poder de disposicin/gravamen: las personas que constituyen la prenda, deben
tener la libre disposicin de sus bienes, o estar legalmente autorizados al efecto.
No personalsimo: el pignorante puede ser un tercero, distinto del que sea deudor.
Se requiere que, para constituir el contrato de prenda, adems de lo dispuesto en el art. 1857
CC, se requiere que la cosa se ponga en posesin del acreedor, o a un tercero de comn acuerdo
(art. 1863 CC).
La oponibilidad de la prende frente a terceros, requiere que conste en instrumento pblico
(notario), haciendo constancia de la fecha (art. 1865 CC).
Respecto de la accesoriedad, sabemos que la venta o cesin de un crdito comprende la de
todos los derechos accesorios, como fianza, hipoteca, prenda o privilegio (art. 1528 CC).

Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar todo tipo de obligaciones, ya sean puras,
ya estn sujetas a condiciones suspensivas o resolutorias (futuras), aunque estas ltimas, con un
mximo fijado respecto al importe (art. 1861 CC: obligacin asegurada por prenda).
El bien pignorado (la cosa dada como prenda), puede ser cualquier cosa mueble susceptible
de posesin. el CCCataln requiere que sean bienes fungibles.
FASE DE SEGURIDAD
Posicin del deudor pignorante:
Art. 1866 CC: el contrato de prendada derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o
en el de un tercero a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crdito.
Art. 1869 CC: el pignorante sigue conservando la propiedad de la cosa dada en prenda.
Art. 1871 CC: El deudor no puede pedir la restitucin de la prenda contra la voluntad del
acreedor.
Posicin del acreedor pignoraticio:
Art. 1866 CC: el acreedor tiene derecho a la retencin posesoria de la cosa hasta que se le
pague el crdito.
Art. 1870 CC: el acreedor tiene prohibido el uso de la cosa dada sin autorizacin del dueo.
Art. 1867 CC: el acreedor debe cuidar la cosa como padre de familia, con derecho a
abonarle los gastos para conservacin y dems.
Art. 1869 CC: el acreedor ejercitar acciones que competan al dueo de la cosa pignorada
para reclamar o defenderla contra terceros.
FASE DE EJECUCIN
Art. 1858 CC (ncleo del derecho): una vez vencida la obligacin principal, pueden ser
enajenadas las cosas en las que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.
Art. 1859 CC (prohibicin del comiso o pacto comisorio): el acreedor no puede apropiarse
las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.
Art. 1872 CC (realizacin del valor): se procede a la enajenacin de la prenda POR ANTE
NOTARIO. Una vez enajenada la cosa si no se hubiese satisfecho el crdito, la enajenacin de la
cosa o ''valoracin'' se hace precisamente en subasta pblica, con citacin del deudor y del dueo de
la prenda en su caso.
Nuestro CC, a diferencia del cataln, no requiere que antes de la subasta se haya exigido
pago a los deudores, ni que se haya dejado un mes para manifestar u oponer la prenda
judicialmente. Esto, si lo requiere el CCCataln, NO el Cdigo Civil espaol.
As mismo, Catalua permite que, previo a la subasta, se haga un acuerdo de venta directo,
formalizado en documento pblico, con una empresa. Esto, supone que la cosa en prenda podr
drsele a esta empresa sin entrar a subasta. Solo en Catalua!!
En la primera subasta no se admiten posturas (pujas) inferiores al importe de la deuda
ragantizada por la prenda, ms un 20% por los gastos. En una segunda subasta, el tipo mnimo es
del 75% de esta cantidad.
DERECHOS REALES DE ADQUISICIN
TANTEOS Y RETRACTOS

RETRACTO: CONCEPTO Y CLASES


El retracto convencional o pacto de retro tendr lugar cuando el vendedor se reserve el
derecho de recuperar la cosa vendida (art. 1507 CC). Se trata de una subrogacin subjetiva,
donde el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones (art. 1511 CC).
Trataramos en este caso con un retracto convencional, que tiene como fuente constitutiva un
negocio jurdico.
Por otro lado, tenemos el retracto legal, que se expresa en el art. 1521 CC. Este retracto se
constituye porque la ley lo requiere, es decir, la fuente constitutiva es un precepto legal, el cual
indica que el retracto legal es el derecho de subrogarse en lugar del que adquiere una cosa por
compra o accin de pago.
Transmisin forzada transmisin proyectada:
En la transmisin forzada, se constituye un retracto convencional o pacto de retro,
facultando al titular para adquirir un bien, en las condiciones establecidas por el negocio jurdico.
Aqu el retracto, es un derecho de adquirir preferentemente un bien ante un tercero.
Mientras, el tanteo, es el simple y mero hecho de avisar de la venta y las condiciones, y no
la opcin de una posible reserva que de derecho a adquirir preferente.
El retracto convencional (=opcin) y el retracto legal (=tanteo):
Funcionamiento de la opcin o retracto convencional: la enajenacin del sujeto que soporta
la opcin es forzada como consecuencia del ejercicio de la opcin. No as, la adquisicin de la
opcin es voluntaria si hay ejercicio de la opcin = enajenacin forzosa y adquisicin.
Funcionamiento del derecho de tanteo o retracto legal: la decisin de enajenar por parte del
sujeto que tiene el derecho de tanteo es voluntaria. La decisin del titular del derecho de tanteo
tambin es libre. Pero, si se ha ejercitado libremente la enajenacin forzosa en favor del tercero que
adquiri sin respetar su preferencia (la preferencia del sujeto que tenia a su voluntad el ejercicio de
decidir si forzosa enajenacin a su favor), deber devolverse al sujeto primero.
(ignorar este punto si lo ven muy difcil, no explic este punto en clase, pero est en el
PowerPoint y no puedo ponerlo ms claro, adems en internet se explica bastante ms simple).
Eficacia real:
El retracto convencional es oponible contra terceros poseedores que tengan su derecho por
compradores, aunque en sus contratos no se haya hecho mencin de este retracto, a EXCEPCIN
de que el derecho de opcin no estuviera especificado en el Registro de la Propiedad, caso en el
cual no podra oponerse (art. 34 LH).
Respecto al retracto legal, decir que tambin es oponible a terceros. Sin embargo, segn el
art. 37 LH: no se dar contra terceros que hayan inscrito los ttulos de sus respectivos derechos
conforme a lo prevenido en esta ley. Es decir, se requiere publicidad del retracto o no podr
oponerse tras la inscripcin de los ttulos de otros.

EL RETRACTO CONVENCIONAL
OPCIN
El pacto de retro es una opcin, un derecho de opcin ms concretamente. No as, presenta
una serie de caracteres:
Es el derecho real sobre cosa ajena.
Limita el poder de disposicin del titular de un determinado bien.
Fuerza una ajenacin del bien ajeno para adquirirlo con preferencia a cualquier otro sujeto.
El vendedor puede ejercitar su derecho contra cualquier poseedor que tenga la cosa en su
poder (art. 1510 CC), siempre que aparezca esta opcin inscrita en el Registro de la
Propiedad (art. 14 Reglamento Hipotecario)
Adems de la condicin de inscripcin de la opcin, el art. 14 del Reglamento Hipotecario,
recoge otras condiciones, como que se especifique el precio estipulado para la adquisicin y
el plazo, que no podr exceder de cuatro aos.
Respecto del plazo, el art. 1508 CC es contrario, pues establece que no se podr exceder de
diez aos (y no de cuatro como deca el art. 14 del Reglamento Hipotecario). No as, el
plazo del 1508 CC no se aplicar. A falta de pacto expreso, la duracin ser de cuatro aos
contados desde la fecha del contrato.
Para que el vendedor pueda ejercer su derecho de retracto, se requiere que reembolse al
comprador el precio de la venta, ademas de cualquier otro pago hecho para la venta, y los
gastos necesarios y tiles (art. 1518 CC).
El vendedor que recobra la cosa vendida, la recibe libre de toda carga o hipoteca impuesta
por el comprador, pero est obligado a pasar por los arriendos que haya hecho de buena fe
(art. 1520 CC).
TANTEOS Y RETRACTOS
Se proyectan sobre el poder de disposicin del sujeto gravado con el derecho, con una
delimitacin positiva, que es la de restringir su libertad a la hora de elegir a la persona a la que
puede ceder o enajenar su derecho.
El art. 1521 CC lo define (al retracto - tanteo) como el derecho de subrogarse, con las
mismas condiciones del contrato, en lugar del que adquiere.
El tanteo viene a ser un derecho de adquirir.
El retracto significa derecho a subrogarse.
Se considera que el tanteo es una primera fase del derecho de adquisicin preferente, y el
retracto es la que vendra tras esta. 1 tanteo 2 retracto
REGMENES ESPECFICOS DE ALGUNOS DERECHOS DE RETRACTO LEGAL
RETRACTO DE COMUNEROS (art. 1522 CC).
El copropietario de una cosa comn podr usar del retracto en el caso de enajenarse a un
extrao la parte de todos los dems codueos o de alguno de ellos.
Para la adquisicin preferente de comuneros, cuando dos o ms copropietarios quieran usar
del retracto, solo podrn hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.
Los comuneros solo pueden ejercer el derecho de retracto legal dentro de nueve das
contados desde la inscripcin en el Registro (art. 1524 CC).

RETRACTO DE COHEREDEROS (art. 1067 CC).


Si alguno de los herederos vendiere a un extrao su derecho hereditario antes de la particin,
pueden todos o cualquiera de los herederos, subrogarse en lugar del comprador, contando con un
plazo de un mes a contar desde que esto se les haga saber.
RETRACTO DE COLINDANTES (art. 1523 CC).
Los propietarios de las tierras colindantes tienen derecho de retracto cuando se trate de la
venta de una finca rstica. El CCCataln tambin le reconoce este derecho a los que tienen la
consideracin de cultivadores.
Si dos o ms colindantes usan del retracto al mismo tiempo, sera preferido el que de ellos
sea dueo de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos tuvieran igual cabida, el que primero
lo solicite.
El plazo de ejercicio del retracto de colindantes es de nueve das desde la inscripcin en el
registro.
El retracto de comuneros excluye al de colindantes.
RETRACTO EN EL CENSO ENFITUTICO
(Enfiteusis: Cesin perpetua o por largo tiempo del dominio til de un inmueble mediante el
pago de una pensin anual al que hace la cesin).
Se reconoce el derecho de adquisicin preferente al dueo directo y al til el derecho de
tanteo y retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitutica
(art. 1636 CC).
Para el ejercicio de tanteo, plazo de veinte das siguientes al aviso.
Para el ejercicio de retracto, plazo de nueve das siguientes al otorgamiento de la escritura de
venta.
ARRENDAMIENTOS URBANOS LAU 94
En caso de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tendr derecho de adquisicin
preferente sobre la misma. No as, las partes podran pactar la renuncia del arrendatario al derecho
de adquisicin preferente.
El derecho de tanteo sobre la finca arrendada se realizar en un plazo de treinta das
naturales a contar desde que se notifique la decisin de vender la finca arrendada.
El plazo de retracto caducar a los treinta das, contados desde el siguiente a la notificacin
de las condiciones de la compraventa, es decir, con la especificacin perfeccionada de la venta.
Cuando la venta recaiga, adems de sobre la vivienda arrendada, sobre los dems objetos
alquilados como accesorios de la vivienda, no podr el arrendatario ejercitar los derechos de
adquisicin preferente solo sobre la vivienda.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario no prevalece sobre el retracto conocido al
codueo de la vivienda, o el convencional que figurase en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrar el contrato de arrendamiento, pero si tendra preferencia sobre cualquier otro.

DISPOSICIONES SOBRE EJERCICIO PROCESAL DE LA ACCIN DE RETRACTO


Cmo se ejercita el derecho de tanteo y retracto?
Art. 249 LEC: juicio ordinario
Art. 266 LEC: documentos exigidos sern aquellos que constituyan prueba del ttulo, el
cual tenga reconocido el precio de la cosa objeto del retracto si se exigiera.
Art. 266.3 LEC: consignacin, solo si el contrato o la ley lo exigiera (pero nunca es as,
no se exige nunca).