FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA: RETRACTO
ASIGNATURA

: DERECHO PROCESAL CIVIL

DOCENTE

: Walter, SILVA MEDINA

NTEGRANTE

CICLO

GUILLEN JUREGUI ,Jhedeny

VI

AULA: 305

AYACUCHO PER
2016

RETRACTO
El artculo 989 del Cdigo Civil establece lo siguiente: Los copropietarios tienen el
derecho de preferencia para evitar la subasta de que se trata en el artculo 988 y
adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que
correspondan a los dems copartcipes. Este derecho de preferencia, ms conocido
con el nombre de derecho de tanteo, tiene ciertos puntos de contacto con el derecho de
retracto entre copropietarios de que trata e1 inciso 2 del artculo 1599 del Cdigo Civil,
pero se diferencia de ste en lo siguiente:
El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras que el derecho de retracto es
personal.
El derecho de tanteo se dirige contra el copropietario que pretenda vender, mientras
que el derecho de retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.
Conforme se aprecia los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es
imperioso determinar en qu escala o magnitud nuestro ordenamiento legal, cumple
con su finalidad u objetivo. Considerando que uno de los fines concretos es resolver un
conflicto de intereses y eliminar una incertidumbre ambos con relevancia jurdica,
haciendo efectivo los derechos sustanciales; consecuentemente lo que se busca es
lograr la paz social en justicia, considerada est como la finalidad abstracta del
ordenamiento adjetivo. Conforme a estas finalidades es que se plantea la tesis de
desentraar especficamente la finalidad del Proceso de Retracto, proceso en el que se
subroga a una persona, la misma que es facultada por la ley al comprador en todas sus
estipulaciones en un contrato de compraventa.
Es necesario tambin sealar que en un contrato (en el caso del contrato de
compraventa), que consiste en el concierto de dos o ms voluntades sobre una
declaracin de voluntad comn destinadas a crear, regular, modificar o extinguir
relaciones jurdicas, efectos que son como consecuencia de la autonoma de la
voluntad de quienes celebran determinado acto jurdico, es decir es la libertad que
tienen las personas para celebrar los contratos en los trminos y en la forma que ellos

convengan; por lo que esta autonoma de voluntad se hace presente incluso con
anterioridad a la celebracin del contrato, por cuanto las personas pueden libremente
decidir con quin van a celebrar el contrato.
Tambin existe simultneamente con la obligacin del contrato porque las partes tienen
libertad para celebrar sus contratos, podemos mencionar en este caso las clusulas,
pactos, plazos, condiciones, obligaciones y derechos que contraen los intervinientes en
una relacin contractual, sta a su vez hace su presencia con posterioridad a la
celebracin del contrato, porque las partes por mutuo discenso pueden dejar sin efecto
un contrato que han celebrado previamente. Es decir de una manera coloquial que
cualquier sujeto con capacidad para el ejercicio de sus derechos pueden celebrar un
contrato con quin l considere apropiado, en la forma y modalidad que ellos
establezcan, o en otras palabras disponer de sus bienes de la manera ms apropiada
para los contratantes, sin embargo esta libertad o autonoma de la voluntad se ve
afectada por el dirigismo contractual, pues el Estado interviene modificando, excluyendo
o creando nuevas figuras que afectan la libertad contractual, por lo que se atenta contra
la autonoma de la voluntad, evidentemente se hace manifiesto que el hombre no puede
hacer aquello que quiere y como quiere, sino aquello que es justo y satisface sus
necesidades por medio del inters pblico.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se
resume en los siguientes efectos que ste produce: En primer lugar la sustitucin del
comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las
partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente; y, en
segundo lugar la obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que
ste pag al vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los
intereses pactados. Justificado estos fines por responder a intereses sociales, as como
tambin el carcter pblico y social del retracto es su nota ms tipificante, por esto que
la ley instituye el retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que, a
juicio del legislador, aconsjalo el inters pblico. La ley se apoya para hacer la
concesin que la preferencia en la adquisicin supone en el bien comn: el objeto que
se propone concierne a la masa general.
EFECTOS DEL PROCESO DE RETRACTO

Para determinar los efectos del proceso de retracto es importante en primer lugar
distinguir que en la venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma
cuando sta es requerida como elemento solemne. Existe tambin la causa objetiva
propia de los contratos bilaterales onerosos En otras palabras, la venta sujeta a retracto
no es nula porque existen todos los elementos requeridos para el contrato. Para que se
d el caso de la anulabilidad, es necesario que el consentimiento este viciado por error,
dolo o violencia; que el objeto sea ilcito, as como su motivo y fin.
Ninguna de estas circunstancias se rene en la venta sujeta a retracto. Hay algo ms,
el titular del derecho o propietario, dispone de una cosa que le pertenece, es decir, que
se encuentre dentro de su esfera jurdica.
La venta sujeta a retracto tiene todos los requisitos exigidos para la validez de la
operacin llevada a cabo y slo no produce efectos con relacin a una persona
determinada; pero los produce tan pronto como se hace la notificacin; la notificacin
desempea, pues, el papel del elemento futuro y exterior para la produccin de los
efectos jurdicos, o, en otros trminos, constituye el elemento que viene a agregarse
para integrar definitivamente la latiespecie negocia.
A los fines del ejercicio del derecho de retracto, el propietario deber notificar al
copropietario, al litigante y los dems sujetos que tuvieran el derecho de subrogacin;
mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de vender o transferir su
propiedad, consideramos que en dicha notificacin se debe de incluir los siguientes
elementos: en primer lugar la decisin de vender el bien mueble inscribible o bien
inmueble, en segundo lugar precisar el precio pactado por las partes y finalmente las
condiciones de la transmisin. Esta comunicacin se debe de hacer de forma
fehaciente, es decir que se pueda probar que ha existido este documento y su
contenido, por lo que podra realizarse de varias maneras, entre ellas podemos
mencionar: telegrama con acuse de recibo, carta firmando copia para el interesado, va
notarial o mediante un acto de conciliacin. Consecuentemente los sujetos con
derechos de subrogacin debern notificar al propietario en forma indubitable, su
aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el plazo establecido por la ley,
transcurrido este plazo, sin que el subrogante hubiere aceptado el ofrecimiento; el

propietario quedar en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas
condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta.
NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO.
La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento que se
celebra el contrato de compraventa o sus sucedneos. Empero, Albalaero sostiene que
el derecho de adquisicin preferente, existe sobre la cosa desde que se establece
mediante la ley; pues la enajenacin no es la que da nacimiento al derecho de
adquisicin, sino que es el hecho que hace operante el derecho de retracto
preexistente. El profesor Manuel de la Puente y la Valle, conviene con este
planteamiento, porque en realidad el derecho de retracto nace desde que la ley lo
establece, puesto que existe desde ese momento y solo se actualiza mediante la
celebracin del contrato de transferencia[4]Por lo que podemos sealar que los efectos
del proceso de retracto son:
1. La sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal
manera que las partes en este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el
retrayente.
2. La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al
vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses
pagados.
Podemos establecer de tal manera que el contrato de compraventa que le da origen
permanece intacto. Slo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o desplaza al
comprador. De este modo el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca el
contrato que lo origina, este permanece en los mismos trminos. Afirmacin
corroborada por reiterada jurisprudencia; la misma que vincula en los siguientes
trminos: "la sentencia que ampara una demanda de retracto, simplemente da derecho
a que el retrayente se sustituya al comprador en su calidad tal, y que el proceso de
retracto no tiene por finalidad dejar sin efecto el contrato de compraventa".
Ejercitado el retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la posicin contractual del
comprador y ocupa su lugar.
Asimismo Phothier, afirma que el derecho de retracto no es otra cosa que el derecho de
hacerse suya la compra de otro y de constituirse comprador en su lugar. El retracto no

tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato sino a subrogar en todos los derechos
resultantes del mismo la persona del retrayente a la del comprador sobre quin el
retracto se ejerce.
POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO.
Las razones de a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el
Cdigo Civil son resumidas por la doctora Elvira Martnez Coco de la siguiente manera:
Razones a favor:
1. Cumple una finalidad social.
2. La utilidad pblica lo sustenta
3. Facilita la consolidacin de la propiedad.
4. El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe
del comprador o del retrayente.
5. Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurdica.
Razones en contra:
1. Hace ms onerosa las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y
a los terceros.
2. Se sacrifica la seguridad jurdica del trfico inmobiliario.
3. El precio por el que se vende un bien que puede ser retrado es siempre menor que
uno que no puede serio.
4. Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes. Falta de
proteccin a los terceros.
CAPTULO II.
Marco terico
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Para tener una cabal concepcin de la institucin del retracto conviene conocer sus
antecedentes. Segn Gastan y Badenes, el retracto legal tiene un origen muy antiguo,
situndose concretamente en el Antiguo Testamento, que sealaba en el captulo XXV
del Levtico los siguientes prrafos: "Habl el Seor a Moiss en el Monte de Sina,
diciendo... la tierra asimismo no se vender para siempre, por cuanto es ma y vosotros
sois advenedizos y colonos mos, y as todo el terreno de vuestra posesin se vender
con la condicin de redimible: si empobrecido tu hermano vendiere su haciendilla,

puede un pariente suyo, si quiere, redimir lo vendido por el otro, ms en caso de no

tener parientes cercanos, si l mismo puede hallar el precio con que redimirla, se
computaran los frutos cados desde la venta, y pagar el resto al comprador y con esto
recobrara su posesin. el que vendiere una casa dentro de los muros de una ciudad,
tendr durante el ao entero la libertad de redimirla. Las casas que los levitas tienen en
las ciudades siempre se pueden redimir".
Sin embargo el retracto legal no fue conocido en el Derecho romana, debido a que uno
de sus principios cardinales entroncados a la concepcin absolutista de la propiedad
era precisamente el de la mxima libertad en la compraventa.
El retracto legal o ius prothomiseos, obtuvo gran difusin en el Derecho intermedio,
especialmente en algunas regiones de Espaa, Francia e Italia, siendo objeto de
numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su "Tratado de Retractos", defini el
retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y
convertirse en adquiriente en su lugar, definicin que segn Ghestin y Desche, contina
vlida en nuestros das. Entre nosotros el Cdigo Civil de 1852 defina el retracto como
el derecho concedido por la ley a determinadas personas, expresamente enumeradas,
de sustituirse en lugar del comprador, tomando para s la cosa por el precio y las
condiciones en que esta fue transferida. El Cdigo de 1936 no defini el retracto,
limitndose a decir que no procede sino en los casos de venta o adjudicacin[8]en el
que estableca que se debe de sustituir al comprador en la compraventa y otorgar la
respectiva escritura pblica de compraventa, quedando de esta forma rescindida la
venta, disponindose adems que el titular del derecho de retracto consigne el monto
del precio de la venta y declare a su vez "'juramento" que quiere para si el porcentaje
vendido y que se le sustituya en todas las obligaciones del comprador. Empero tambin
se estableca que la demanda se presentaba dentro de los treinta das conforme al
artculo 1596 del Cdigo Civil.
Para una mejor ilustracin, enumeraremos el esquema del desarrollo del llamado "juicio
de retracto":
El supuesto titular del derecho de retracto interpone la demanda en el plazo de treinta
das, consignado del precio de la venta y dems formalidades sealadas por la ley.

El rgano jurisdiccional dispona por consignado la suma del precio de la venta y citaba
a comparendo a las partes en conflicto, desarrollndose dicha diligencia en la fecha
sealada por el juez.
Posteriormente las partes ofrecan pruebas indistintamente, una vez vencido el trmino
probatorio el demandante solicitaba que se expida sentencia, el juez resolva el
proceso; en consecuencia se rescinda el contrato de compraventa y se sustitua el
demandante al comprador en las mismas condiciones pactadas.
Uno de los efectos del juicio del retracto es la entrega de la suma consignada al
demandado comprador.
Con relacin al demandante, ste solicitaba al juez que el demandado vendedor
otorgar la respectiva escritura, bajo apercibimiento de ser otorgada por el juzgado[9]
CONCEPTO DE RETRACTO
Se ha establecido diferentes conceptos en torno al concepto de retracto, entre ellos
podemos mencionar a Jos Vicente Caravantes quien seala que el proceso de retracto
es el procedimiento breve y sencillo, promovido a instancia del que tiene por ley
derecho a adquirir ciertas cosas vendidas a otro, por el mismo precio en que este las
compro, as lo indica la etimologa de la palabra retracto, que proviene del verbo traho
trahis, trahere, mover, atraer o acercarse a si una cosa y de su frecuentativo tractare,
tratar.
Asimismo, Viso explica que se llama retracto al derecho eme compete a ciertas
personas por ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro
ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador en cuyo lugar se
subroga, (citado por Badenes Gasset, 1979, Tomo II: 980). De la misma opinin es el
profesor Marn Prez, quin define al retracto como el derecho que por ministerio de la
ley, tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue
objeto de un contrato de compraventa, subrogndose en lugar del comprador. (MARN
PREZ, 1983, Volumen II: 248).La palabra retracto se aplica con referencia al retracto
legal sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical. En efecto se entiende por
retraer volver a traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en
que ya se ha encontraba. Si segn la Real Academia Espaola, la preposicin re
denota ordinariamente repeticin, reiteracin, unido al verbo traer denotar una

repeticin en la traccin, es decir que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por
segunda vez, con repeticin; retrayendo se recupera un objeto que sali del mismo
patrimonio.
Es necesario, para que estemos ante un retracto propiamente tal, que la relacin
jurdica creada y cuyo desdoblamiento aquel origina, constituya entre los contratantes
una situacin transitoria, no definitiva y acabada. Este estado de interinidad es requisito
vital en el retracto, pues por existir previamente un estado tal es por lo que el que retrae
incorpora la cosa retrada con el carcter de retorno inmediato al desapoderamiento. La
retraccin ha de ser inmediata y sin solucin de continuidad al desapoderamiento. El
retrayente mantiene un invisible contacto con la cosa; acta en cierto modo sobre ella,
no se considera extrao respecto a la misma, no se ha desprendido por completo de lo
que enajena y si se produce una adquisicin que no trae causa de la enajenacin
anterior, no se readquiere jurdicamente. Aunque la cosa estuvo en poder de la misma
persona en otra ocasin y otra vez vuelve a ella, no es retracto si hubo un tiempo
durante el cual no obro su voluntad sobre aquella, ya que si se realiza una nueva
adquisicin, no es retraccin jurdicamente hablando como no lo sera si en lugar de
comprarla de nuevo le hubiese sido dejada en testamento o donada por el que fue su
comprador.
Por lo que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en
una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin
frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la
oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma
incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un
contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho
de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
EL PROCESO DEL DERECHO DE RETRACTO.

Conforme al concepto dado, podemos afirmar que el proceso de retracto es un proceso

de cognicin, constitutivo y especial por razones jurdicos materiales, que tiende a
satisfacer una pretensin fundada en normas que concedan al pretendiente el derecho
de retraer una cosa determinada. Se trata por lo tanto de un:
Proceso autentico, ya que en el interviene un juez.
Es un proceso de cognicin, por la ndole de la actividad judicial a que se aspira.
Es un proceso constitutivo, porque la situacin a que el proceso de retracto atiende, en
caso de solucin estimatoria, no se limita a constatar ni se extiende a imponer
relaciones que antes existan, sino a crearlos.
Es un proceso especial por razones jurdicos materiales, ya que l. Retracto es una
figura de derecho material, que debe a este carcter la singularidad procesal que se le
reconoce.
Serra Domnguez acerca el proceso de retracto afirma que: tradicionalmente se ha
venido considerando al retracto como el derecho de subrogarse, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato en lugar de que adquiere una cosa por
compraventa o dacin en pago. Pero no puede aceptarse desde un punto de vista
doctrinal, en efecto el retrayente no se subroga en las mismas condiciones que el
comprador, lo que supondra una nica relacin jurdica entre el comprador y el
retrayente. No existe una nica compraventa sino dos compraventas y como sea que la
segunda compraventa debera ser otorgada nicamente por el comprador primitivo, solo
este debe ser demandado. La consideracin del retracto dentro de los derechos de
adquisicin preferente permite explicar un buen nmero de los problemas procesales de
la institucin, desvaneciendo algunos errores doctrinales como por ejemplo el
considerar que el retracto implica una invalidacin de la venta anterior, siendo as que
parcialmente la validez de dicha venta constituye el presupuesto esencial para el xito
de la accin del retracto.
CARACTERSTICAS DEL RETRACTO.
Se considera los siguientes:
1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquiriente de la
cosa por compraventa o dacin en pago, indemnizando del precio satisfecho y
respetando las condiciones pactadas.

2. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su

derecho.
3. El vendedor desde el otorgamiento del contrato pierde toda relacin inmediata y
mediata sobre la cosa.
4. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador y
retrayente.
5. El dominio que el vendedor transmite y por lo que este respecta es absoluto,
incondicional y resoluble por virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a s.
6. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayora de los
casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.
7. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda
consignarse la total subrogacin del retrayente en lugar del comprador.
8. Se produce una subrogacin sui generis o mejor una sustitucin de persona (la del
adquiriente) naciendo el derecho al verificarse la primera venta y dirigindose contra el
ltimo y actual poseedor de la cosa.
9. El contrato respeto de que se ejercita el retracto permanece inalterable e inatacable.
El Cdigo Civil de 1984 ha definido el derecho de retracto en su artculo 1592,
sealando que "es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa". De
acuerdo con el artculo siguiente, tambin procede en la dacin de pago. De la
definicin del Cdigo Civil pueden extraerse las caractersticas ms importantes del
derecho de retracto:
1. Su carcter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las
situaciones que originan el derecho a retraer y las personas que pueden retraer estn
taxativamente sealadas en ella. Son esas y no pueden ser otras ms. Se trata de
causales preestablecidas, que responden a su vez a estmulos de orden pblico y sin
que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida de que constituye un recorte
a los principios generales de la autonoma de la voluntad y de la estabilidad contractual.
2. Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurdico se ha pronunciado con
claridad respecto de la discusin en torno de la naturaleza jurdica, entendiendo que el
retrayente "subroga'" al vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un

nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor en el contrato
de compraventa Como puede apreciarse, surge a favor del sealado por la ley un
derecho de sustitucin por lo que, en verdad, esta debiera ser la denominacin
adecuada para la figura y no la de retracto que, en puridad, significa "volver a traer" y no
se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a si por vez primera
3. Vigencia de la relacin jurdica creada por la compraventa: Esta es una consecuencia
lgica del derecho de sustitucin que se ejercita sobre la compraventa que se ha
celebrado, producindose solamente una modificacin subjetiva. Len Barandiaran
expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en
lo que hace a la situacin interdependiente de vendedor y comprador, de una operacin
jurdica perfecta, solo que sobreviene la sustitucin por subrogacin del comprador o
del retrayente".
4. Su carcter excepcional: Como el retracto atento contra la seguridad que debe reinar
en la contratacin, el legislador restringe su utilizacin solamente para algunos casos
que socialmente merezcan proteccin. Como expresa Max Arias Schneider estas
limitaciones son por su:
Reducida rea de accin contractual.
Breve plazo de ejercicio de una accin que es de caducidad.
Carcter personalsimo.
NATURALEZA JURDICA DEL RETRACTO.
El Cdigo Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogacin,
pues en su artculo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador.
Resulta as que intervienen en la subrogacin tres personas: el primitivo propietario del
bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quin
adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente,
quin por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los
derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato. Obsrvese que el
retrayente no ocupa legalmente el lugar del propietario sino el lugar del comprador, de
tal manera que subsiste el contrato de compraventa. Se establece que en virtud del
retracto el retrayente se sustituye en la persona del comprador en todas las

estipulaciones del contrato, de tal manera que el contrato de compraventa que le da

origen permanece intacto. Solo que el retrayente reemplaza, sustituye, subroga o
desplaza al comprador, de este forma el retracto no anula, ni rescinde, ni resuelve, ni
revoca el contrato que lo origina. Este permanece en los mismos trminos.
SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO.
En todo proceso de retracto intervienen tres personas: el vendedor, el comprador y el
retrayente que se interpone entre las dos primeras para subrogarse en el lugar del
comprador y eliminarle de su relacin jurdica con la cosa vendida.
As tambin deja entrever Badenes Gasset cuando dice "que intervienen en el retracto
tres personas; el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio, sin propsito alguno
de retraerla, el comprador que en esa inteligencia la recibe, mediante el pago de su
justo valor y una tercera persona, el retrayente a quien la ley le concede el derecho de
pedir preferentemente para si la cosa vendida, siempre que deje indemne al comprador
(BADENES GASSET. 1979, Tomo II: 978)[15].
El artculo 1599 del Cdigo Civil establece lo siguiente:
Artculo 1599. Tienen derecho de retracto:
1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la
Primera Disposicin Final del Decreto Legislativo N 757).
2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems partes del bien a
servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rstica
cuya cabida no exceda de la unidad agrcola o ganadera mnima respectiva, o cuando
aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
RETRACTO DE COPROPIETARIO

SERRANO ha descrito grficamente el fundamento del retracto de copropietarios con

las siguientes palabras: "el estado de copropiedad es abonadsimo para producir
consecuencias funestas en lo econmico, en lo jurdico y aun en lo moral. Es propia de
l la coadministracin, y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento
de sta no llega generalmente, a donde llegara si el administrador fuese nico. Padece
la economa, porque con la administracin por varios, los gastos crecen y el
aprovechamiento es ms descuidado. Antijurdica resulta tambin la copropiedad,
porque los antagonismos entre los condueos y los coadministradores, con frecuencia
originan pleitos. No pocas veces es daosa a la moral, pues por causa de la
copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas,
hay vencedores y vencidos, satisfechos aquellos y humillados estos, arrogantes y
despectivos los unos, envidiosos los otros. De ah que el inters pblico recomiende
instituciones como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a
ningn copropietario a permanecer en la indivisin, providencias cual la de declarar
imprescriptible la accin conmuni dividendo, porque todo ello tiende a facilitar el cese
del nada deseable estado de copropiedad".
Los requisitos para que proceda el retracto de copropietarios son los siguientes:
a) Que se celebre un contrato de compraventa (o de permuta de bienes fungibles o una
dacin de pago).
b) Que el bien materia de la compraventa est en copropiedad, o sea que segn el
artculo 969 del Cdigo Civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o ms personas.
c) Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
d) Que el vendedor sea un copropietario.
e) Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.
Debe tenerse presente que los bienes sociales en el rgimen de sociedad de
gananciales no pertenece en copropiedad a los cnyuges sino en propiedad exclusiva a
la sociedad de gananciales. Los cnyuges slo son copropietarios de los gananciales
como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales.
Es importante tener en cuenta que el Cdigo Civil de 1984, corrige el defecto del
artculo 1450 inciso 1 del Cdigo Civil derogado en cuanto se conceda el retracto en la

venta de la cosa. Esto es, cuando la propiedad haba sido transferida como una unidad
a un tercero. O sea, cuando no haba ningn dominio por consolidar.
El retracto se otorga ahora solo en la venta de las porciones indivisas. Lo que equivale
a decir que slo en cuanto el vendedor transmita partes ideales sobre el bien. La
Comisin Revisora acogi la propuesta de los doctores Ferrandez Arce, Zamalloa y
Arias Schreiber de precisar que el retracto solo procede en la venta a terceros de
porciones indivisas y no en la venta de stas a otro copropietario, la cual no da lugar al
retracto
RETRACTO OTORGADO A FAVOR DEL LITIGANTE.
Sostiene Bigio, con razn que se concede el retracto no solo a favor del demandado,
sino tambin del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por
quin ha sido demandado en va de peticin de herencia, nulidad o rescisin de
contrato, etc., de tal manera que el vocablo "litigante" comprende a todo aquel que sea
parte en un proceso. Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL USUFRUCTO.
Este inciso del artculo 1599 del Cdigo Civil, a semejanza de los otros incisos del
mismo artculo simplemente est orientado a la consolidacin de la propiedad. El
artculo 999 del Cdigo Civil establece que por el usufructo se confiere a las
usufructuarias facultades de gozar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno. El
usufructo no puede confundirse con la propiedad, en tanto que en sta hay un bien que
pertenece a dos o ms personas, segn lo establece el artculo 969 del Cdigo Civil.
Manuel Al bala dej, sostiene que el usufructo no comparte con el nudo propietario la
propiedad del bien. Solo corresponden a aqul -transitoriamente- parte de las
facultades que tocaran sobre el bien a quien fuere su propietario pleno.
Dice Len Barandiaran que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser
retrayente en la venta del usufructo y al contrario, es como un medio tendente a dar
acabamiento a esa situacin de dominio incompleto o limitado. En una misma persona,
el retrayente, se viene a reunir los caracteres de usufructuario y propietario, los que
antes se hallaban desdoblados en personas diferentes Por estas razones el legislador
estima necesario mantener el retracto que confera el inciso 4 del artculo 1450 del
Cdigo Civil de 1936, con la finalidad de consolidar todas las facultades que

corresponden a la propiedad en una sola mano, sea del nudo propietario o del
usufructuario.
RETRACTO A FAVOR DEL DUEO DEL SUELO Y DEL SUPERFICIARIO.
El artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que pueda constituirse el derecho de
superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho
no puede durar ms de noventa y nueve aos. A su vencimiento, el propietario de! suelo
adquiere la propiedad de lo constando reembolsando su valor, salvo pacto distinto[19]
Si bien es propsito del legislador propender a la superficie como instrumento destinado
a estimular el aprovechamiento de terrenos no edificados y la industria de la
construccin, es igualmente su inters que si el superficiario o el dueo del suelo
enajenaron, respectivamente, su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a
favor de ambos con la finalidad de unificar dos dominios en uno solo, sobre lo que en
realidad es fsicamente una unidad inmobiliaria.
RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS URBANOS DIVIDIDOS EN
PARTES.
Indica Arias-Schreiber que el inciso seis de! artculo 1599 se contrae a una situacin
que no es usual y que Manuel Olaechea sealaba en su ctedra que se produca en
aquellos casos en que existan quintas, siendo su objetivo hacer desaparecer por
consolidacin, la servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios
urbanos.
Sobre el mismo tema Len Barandiaran refiere que no es un caso de condominio, pues
se habla de que los predios urbanos estn divididos materialmente en partes. Como no
hay retracto por colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en
este inciso reemplaza a aqul, aunque limitativamente, pues mientras en lo que
concierne a predios rsticos el retracto es posible nicamente por la condicin de
rayanos de los inmuebles, haya o no servidumbre entre ellos, en cuanto a los predios
urbanos es de necesidad la existencia de tales servidumbres (o servicios comunes).
Pero de otro lado, en lo que hace a los predios urbanos es indiferente lo relativo a la
cabida de ellos; lo que por el contrario es esencial en lo que respecta al retracto de
fincas rsticas por colindancias[20]

El fundamento de este retracto es de sanear los predios urbanos haciendo desaparecer

esas servidumbres discontinuas tan incomodas para el predio sirviente. Tal como lo
expres el doctor Rodolfo Zamalloa Loayza durante los debates para la aprobacin de
esta figura, se requiere:
a) Tiene que tratarse de dos predios pertenecientes a distintos dueos.
b) Debe existir una servidumbre real entre ellos que disminuya e! valor de ambos
predios.
c) Que se efectu la venta de cualquiera de los predios a un extrao.
RETRACTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA COLINDANTE
Tiene como antecedente al artculo 1523 del Cdigo Civil Espaol, segn la exposicin
de motivos de este artculo, la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el
transcurso del tiempo algn remedio a la divisin excesiva de la propiedad territorial, all
donde este exceso ofrece obstculo insuperable al desarrollo de la riqueza.
Los requisitos para que opere este retracto son las siguientes:
a) Que ambas fincas sean de naturaleza rustica: o sea que el carcter de tinca rstica
debe darse tanto en la parcela objeto de la venta como en la finca de propiedad del
retrayente, pero es supuesto diferente el de la venta a un colindante cuya finca no sea
rstica, pues en este caso, en opinin de Al bala dej, como el legislador no trata de
que la finca, vendida sea cultivada, sino que solo se trata de que no siga siendo un
minifundio, no hay obstculo en admitir que tampoco procede el retracto, ya que se
incorpora tambin a la finca vecina del comprador, aunque sta sea urbana (por
ejemplo, quera la contigua para extender su edificacin o hacer a esta un jardn).
Garca Cantero discrepa de esta solucin y aunque el punto no est resuelto ni en la
ley. ni en la jurisprudencia, entiende que la venta a un colindante apta para excluir el
retracto debe tener una finalidad agraria; le parece muy significativo que la ley hable de
tierras colindantes. La doctrina ha establecido que el predio rstico se distingue
fundamentalmente del urbano por los siguientes puntos de vista: primero por su
situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; segundo por el
aprovechamiento o destino -explotacin agrcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda,
industria o comercio-, y finalmente por la preponderancia de uno de estos elementos si
ambos concurren en un mismo predio o por la relacin de dependencia que entre ellos

exista. Como criterio esencial cabe sealar que en la diferenciacin hay que seguir un
criterio exclusivamente civil, propio y autnomo de finca rstica. Esta figura fue recogida
en nuestra legislacin a propuesta del doctor Roger Cceres Velsquez.
b) Que las fincas sean colindantes; Opina Borrel y Soler y afirma que para que proceda
el retracto entre colindantes que la finca del retrayente linde con la que se quiere retraer
No basten que estn prximas, sino que han de tener algn lmite comn; no sera
suficiente que la primera finca lindase con otra que a su vez lindase con la segunda,
porque en este caso estas dos no seran lindantes, sino que estaran separadas por la
interpuesta entre ellas. Manresa dice que si entre dos fincas existe servidumbre
aparente en provecho de otras -arroyo, acequia, barranco, camino- es evidente que
esas dos fincas no son colindantes, pues lejos de colindar, lindaran con el arroyo, con el
camino, pero no entre s, y no siendo colindantes, es claro que no puede haber derecho
de retracto.
c) Que la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad; Len
Brandaran afirma que su finalidad es procurar que no se mantenga la pulverizacin y
minimizacin de la propiedad rstica, como el micro fundi, acrecindose por el
contrario como consecuencia del retracto los existentes. Pero la limitacin en cuanto a
la cabida tiende a evitar la formacin de latifundios. Las dos condiciones sealadas en
dicho inciso deben existir, esto es, en primer lugar, no puede haber retracto si el
inmueble en que incide ste, excede de tres hectreas (la unidad agrcola o ganadera
mnima respectiva), cualquiera que sea la extensin de la finca perteneciente al
propietario colindante que retrae y en segundo lugar adems de llenarse de esta
condicin, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no excedan de
diez hectreas (de la unidad agrcola o ganadera).
d) Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga el
mismo inters: Se establece que el vendedor tiene en su mano la posibilidad de impedir
el funcionamiento del retracto de colindantes verificando la venta a un colindante, ya
que la jurisprudencia ha declarado que este retracto solo procede contra extraos, pero
no contra otro colindante que tiene el mismo inters.
CLASES DE BIENES RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE EL RETRACTO.

El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto

procede respecto de: Bienes muebles inscribibles y, bienes inmuebles.
Sin embargo en opinin de Borrel y Soler, las cosas que pueden ser objeto de retracto
son

las

enajenadas

por

su

propietario

que

renan

los

requisitos

legales

correspondientes a la clase de retracto que se ejercite, as para los comuneros la cosa

que se ha vendido ha de ser la parte indivisa de una cosa comn a dos o ms, para el
aledao ha de ser una finca rstica lindante con otra del retrayente, para el de
coherederos una parte alcuota de una herencia, etc. (BORREL Y SOLER, 1952: 268)
[21].
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO
La doctrina ha establecido desde diferentes puntos de vista los requisitos para el
ejercicio del derecho de retracto, entre ellos podemos mencionar a Prez Fernndez
quin afirma que para ejercitar el derecho de retracto es preciso que la transmisin se
haya consumado, asimismo Pietro Castro considera como requisitos para el ejercicio de
derecho de retracto los siguientes:
a) El primero de todos estos requisitos es que el derecho se ejercite dentro del plazo
legal de distinta duracin, segn los casos.
b) El segundo requisito de admisibilidad es la consignacin del precio del objeto si fuese
conocido o si no lo fuere, que se d fianza de consignarlo luego que lo sea y
expresando adems en la demanda que se contrae la obligacin de reembolsar los
gastos de! contrato y cualquier otro pago legtimo realizado para la venta como tambin
los gastos necesarios y tiles efectuados en la cosa vendida.
c) En tercer lugar el retrayente se debe comprometer bajo pena de nulidad de la
enajenacin, a no enajenar la cosa o no separar los dos dominios durante el tiempo que
la ley seale, excepto en cienos casos si viniere a peor fortuna.
Sin embargo conforme a nuestra legislacin, los principales requisitos para el ejercicio
del derecho de retracto son los siguientes:
Observancia del plazo de retracto.
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
PLAZO EN QUE DEBE DE EJERCITARSE.

El derecho de retracto debe de ejercitarse en el plazo de treinta das, contados a partir

de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso
incierto en el diario encargado de la publicacin de los avisos judiciales, en el lugar de
la situacin de los bienes, salvo disposicin distinta de las leyes especiales Es decir que
el plazo para ejercitar el derecho de retracto tiene la calidad de plazo de caducidad,
porque es improrrogable y no puede ser objeto de suspensin o interrupcin y vencido
el plazo se' pierde tanto el derecho como la accin. Por lo que de acuerdo al artculo
1596 y 1597 del Cdigo Civil el plazo del derecho de retracto se computa de la
siguiente forma:
A partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho, eso
significa que el vendedor y el comprador deben comunicar a la persona que tiene
derecho al retracto de la compraventa o dacin en pago, siempre y cuando tenga
conocimiento de su domicilio real,
Si se desconoce la direccin domiciliaria de los que tienen derecho al retracto o no es
conocible el mismo puede hacerse las comunicaciones mediante publicaciones en el
diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulacin de la localidad
por tres veces con intervalo de cinco das entre cada aviso.
Si el conocimiento de la venta se ha efectuado por otros medios distintos a los
indicados, entonces tenemos que el plazo de los treinta das se computan desde el da
siguiente de ese conocimiento.
Si se ha efectuado la inscripcin en los registros pblicos de la transferencia, los treinta
das se empiezan a computar cuando hayan transcurrido ms de un ao de la
inscripcin de la transferencia, en tal caso no es oponible la presuncin erga omnes de
las inscripciones en registros pblicos,
REEMBOLSO O CONSIGNACIN DEL PRECIO DEL BIEN MATERIA DEL
RETRACTO.
Se justifica este presupuesto por la necesidad de evitar demandas temerarias obligando
al retrayente a que efectu el pago previamente, demostrando as que desea y puede
ejercitar la accin de retracto. La consignacin debe realizarse por tanto dentro del
plazo sealado para el ejercicio de la accin de retracto y debe ajustarse al precio real

por el que se realiz la enajenacin. Nuestro ordenamiento jurdico en lo relativo al

reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto dispone lo siguiente:
El retrayente debe de reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados
por ste, y en su caso los intereses pactados.
La demanda de retracto debe estar anexada con el certificado de depsito en dinero del
equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los tributos y los gastos
pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por ste y que se
hubieran devengado.
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una
garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que d lugar al
retracto no se hubiera convenido.
Si en !a transferencia se pact plazo para el pago del saldo, el retrayente otorgar
garanta suficiente a criterio del juez, dentro de! segundo da
Si el retrayente desconoce la contraprestacin pagada o debida por el adquiriente,
ofrecer hacer el depsito u otorgar la garanta que corresponda segn el caso, dentro
del segundo da de su conocimiento.
TITULO EN QUE SE FUNDA EL RETRACTO.
El sujeto titular del derecho de retracto debe contar con el ttulo correspondiente para
ejercer el retracto y acreditarlo en juicio, es decir tiene que ser una de las personas
sealadas en el artculo 1599 del Cdigo Civil y debe demostrar dicha calidad. En
cuanto a la presentacin del ttulo se justifica por el carcter excepcional del retracto y
las perturbaciones que puede suponer una accin de retracto infundada para el trfico
jurdico: el legislador no puede exigir la presentacin de un ttulo que de por si
prejuzgue la sentencia, tampoco basta la mera alegacin de existencia de! derecho La
primera produce certeza y la segunda posibilidad, pero entre la posibilidad y la certeza
existen diversos grados de probabilidad que justifican la admisin de la demanda.
CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.
La demanda ser declarada improcedente en los siguientes casos:

1 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta das naturales contados a partir
del conocimiento de la transferencia.
2 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:
El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar. El demandante
carezca manifiestamente de inters para obrar. Advierta la caducidad del derecho.
Arezca de competencia. No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio. El
petitorio fuese jurdica y fsicamente imposible .Contenga una indebida acumulacin de
pretensiones.
3

Si el demandante no adjunta el certificado de depsito, cuando conoce la

contraprestacin u ofrece pagar o prestar la garanta suficiente dentro del segundo da

de tener conocimiento de la contraprestacin.
LA PRUEBA EN EL PROCESO DE RETRACTO.
Debe versar principalmente sobre:
La titularidad del retrayente (es decir se debe de demostrar cualquiera de las calidades
de copropietario, propietario colindante, etc., a que se hace mencin en el artculo 1599
del Cdigo Civil).
El pago de la prestacin recibida por el enajenante del bien que se intenta retraer, as
como de los tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso de los
intereses debidos por este y que se hubieran devengado (el monto equivalente a tales
conceptos debe ser debidamente consignado).
La fecha del conocimiento de la transferencia, del bien que se pretende retraer (a efecto
del contrato del plazo respectivo para ejercer la accin de retracto). Debe de ponerse
de relieve que de acuerdo a la normado en el artculo 501 del Cdigo Procesal Civil la
carga de la prueba del conocimiento de la transferencia corresponde a los demandados
(enajenante y adquiriente del bien que se intenta retraer).La falsedad de la enajenacin
del retrayente sobre el desconocimiento de la prestacin pagada o debida por el bien
que se intenta retraer (cuya acreditacin acarrea la declaracin de conclusin especial
del proceso de retracto).

TIPOS DE CONTRATOS EN QUE PROCEDE EL DERECHO DE RETRACTO.

El proceso de retracto procede en los contratos de compraventa y dacin de pago, sin
embargo las ventas que se hagan en remate pblicos no son susceptibles para ejercitar
dicho derecho, aunque el interesado tenga derecho amparado por la ley. Asimismo es
necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los contratos de
compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la idea de que
solamente se acciona en los contratos de compraventa o dacin en pagos celebrados
por escritura pblica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en pago se
perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, no
siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios jurdicos
aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto.
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en
el artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de
la compraventa que le sean aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos
que tienen por finalidad transferir la propiedad a! adquiriente, y concedindose el
retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en
aquellos casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que
este entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado.
ENAJENACIN RESPECTO A LA CUAL PROCEDE ELRETRACTO.
Cuando antes del plazo para que expire el derecho de retracto, se hayan producido dos
o ms enajenaciones, este derecho se ejercita respecto a la primera enajenacin, es
decir por el precio, tributos, gastos e intereses de dicha enajenacin quedando sin
efecto las dems enajenaciones.
Adems se debe de sealar que el derecho de retracto no puede ser objeto de cesin
de venta, donacin, permuta, arrendamiento ni de ninguna otra estipulacin contractual

porque es un derecho eminentemente personal, tampoco puede ser objeto de renuncia

anticipada del mencionado derecho.
De igual forma muchas veces para evitar y/o burlar el retracto, las partes contratantes
en la compraventa o dacin en pago, proceden a rescindir o resolver el contrato, lo cual
carece de eficacia, pues el retracto es procedente ya que nace con el primer contrato,
aunque ste luego sea rescindido o resuelto.
CAPTULO III Aspectos procesales
COMPETENCIA.
Es competente el juez del domicilio del demandado o el lugar donde se encuentra el
bien o bienes a eleccin de demandante. Si la demanda versa sobre varios inmuebles
situados en diversos lugares ser competente el juez de cualquiera de ellos, con lo que
se establece la competencia facultativa. Asimismo a tenor de lo dispuesto en el artculo
488 del Cdigo Procesal Civil, son competentes para conocer los procesos abreviados
los jueces civiles y los de paz; salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su
conocimiento a otros rganos jurisdiccionales (que no es el caso del retracto). Los
juzgados de paz son competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de
veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal.
VIA PROCEDAMENTAL
Conforme lo dispone el Cdigo Procesal Civil este proceso se tramita en la va del
proceso abreviado, el mismo que es un proceso contencioso de duracin intermedia en
relacin al de conocimiento (en el que los plazos para las diferentes actuaciones
procesales son las ms amplias que prev el Cdigo Procesal Civil) y al proceso
sumarsimo (cuyo trmite es el ms corto y simple que establece el Cdigo Adjetivo),
mencionaremos algunas de sus particularidades: La improcedencia de la reconvencin
cuando se ventilan ciertos asuntos contenciosos. La concentracin de actos procesales,
pues tanto el saneamiento procesal como la conciliacin se realizan en una sola
audiencia. La posibilidad de ofrecer medios probatorios en la apelacin de la sentencia.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA DEL PROCESO DE RETRACTO

El artculo 495 del Cdigo Procesal Civil establece que la demanda debe adems de
cumplir con los requisitos de los artculos 424 y 425, en estar anexada el certificado de
depsito en dinero del equivalente de la prestacin recibida por el enajenante, los
tributos y los gastos pagados por el adquiriente y en su caso los intereses debidos por
ste y que se hubieran devengado. Si en la transferencia se pact plazo para el pago
del saldo, el retrayente otorgara garanta suficiente a criterio del juez dentro del
segundo da. Sin embargo es menester considerar algunos de los principales requisitos
para el ejercicio del derecho de retracto, siendo estos:Observancia del plazo de retracto
Reembolso o consignacin del precio del bien materia de retracto.
Existencia del ttulo en que se funda el retracto.
CONCLUSIN DEL PROCESO DE RETRACTO
En cualquier estado del proceso, el juez puede declarar la conclusin del mismo; si
habiendo indicado el retrayente que desconoce la prestacin pagada o debida, se
acredita que la conoca o que estaba en razonable aptitud de conocerla. En la misma
resolucin le impondr al demandante una multa no menor de veinte ni mayor de
cuarenta unidades de referencia procesal, sin perjuicio de las costas y costos del
proceso, esta resolucin es apelable con efecto suspensivo.
TRAMITE DEL PROCESO DE RETRACTO.
DEMANDA.
En principio, debemos sealar que la demanda es el medio procesal por el cual se
ejercita la accin procesal solicitando la tutela jurisdiccional efectiva respecto a algn
derecho subjetivo. Mediante ella se proponen, por el actor, sus pretensiones procesales
cuya tutela jurisdiccional aspira. En otras palabras es el medio por el cual una persona
pide al organismo jurisdiccional la solucin de un conflicto de intereses intersubjetivo o
solicita se dirima una incertidumbre jurdica, ambas de naturaleza, jurdica. En el caso
del proceso de retracto se establece que: "El ttulo de la demanda, ser sealar la
demanda de retracto".
LA DESIGNACIN DEL JUEZ ANTE QUIEN SE INTERPONE LA DEMANDA.
En la demanda se debe de indicar el juez ante quien se interpone la misma, ya sea el
Juez Especializado en lo Civil por ser de su competencia el conocimiento de ella.

EL NOMBRE, DATOS DE IDENTIDAD, DIRECCIN DOMICILIARIA VDOMICILIO

PROCESAL DEL DEMANDANTE.
Por regla general se debe de consignar el nombre completo de la persona, indicar el
nmero de su documento de identidad personal, sealar la direccin de su domicilio
real y finalmente, precisar su domicilio procesal, que necesariamente debe estar dentro
del radio urbano en los lugares donde se haya sealado, consecuentemente en el caso
del retrayente tiene ser la persona que tiene derechos conforme al artculo 1599 del
Cdigo Civil.
EL NOMBRE Y LA DIRECCIN DOMICILLARIA DEL DEMANDADO.
En el caso que nos ocupa se considerara como demandados a los vendedores del bien,
quienes han vendido o dado en pago, si son varios los copropietarios vendedores todos
ellos; si se trata de un bien vendido por la sociedad conyugal de dos cnyuges, aunque
solo aparezca el nombre de uno de ellos, siempre y cuando exista certeza de tal vnculo
matrimonial, asimismo a los compradores. En consecuencia de forma general si el
demandado es una persona natural se debe de precisar su nombre completo y su
domicilio real donde debe ser notificado con la demanda. Si el demandado es una
persona jurdica debe consignar su nombre completo, con indicacin de su domicilio
real donde tiene sus actividades principales. El domicilio del demandado puede estar
dentro de la competencia territorial del Juez o fuera de ella, dentro del pas o fuera del
Si el demandado tuviera varios domicilios, en la demanda se indicar cualquiera de
ellos.
EL PETITORIO QUE COMPRENDE LA DETERMINACION CLARA Y CONCRETA DE
LO QUE SE PIDE.
En la demanda del proceso de retracto debe determinarse de modo claro y concreto la
o las pretensiones procesales cuya tutela jurisdiccional se aspira o la dilucidacin de la
incertidumbre jurdica que se pretende lograr. Las pretensiones procesales que se
proponen

deben

ser

compatibles

Si

son

incompatibles

pueden

plantearse

subordinadamente o alternativamente. La o las pretensiones procesales que se

plantean deben ser jurdica y fsicamente posibles. El juez no puede ir ms all del
petitorio ni fundar su decisin en hechos diversos de los que han sido alegados por las
partes ,Por lo que el retrayente propondr las siguientes pretensiones:

Que se declare fundada la demanda del proceso de retracto.

Que se ordene la subrogacin del retrayente en todas las estipulaciones del contrato de
compraventa o dacin en pago.
Que se firme la escritura pblica de subrogacin de! comprador por el retrayente.
Que se ordene el pago el pago al comprador subrogado con el cupn de depsito
judicial acompaado en la demanda.
Que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble o mueble inscrito por parte
del comprador al retrayente
LOS

HECHOS

EN

QUE

SE

FUNDE

EL

PETITORIO,

EXPUESTOS

ENUMERADAMENTE EN FORMA PRECISA, CON ORDEN Y CLARIDAD.

La demanda debe contener los fundamentos de hecho en que se apoyan las
pretensiones procesales propuestas, estos hechos deben exponerse ordenadamente
en forma cronolgica y con claridad; ya que va a ser objeto de probanza, en el caso de
la demanda del proceso de retracto se puede considerar como fundamentos fcticos los
siguientes:
Indicar el derecho originario con el cual solicita el retracto, si es copropietario en la
venta de porciones indivisas, el litigante en la venta del bien litigado, propietaria y
usufructuaria, superficiario, propietario de predio urbano sujeto a servidumbre,
propietario de predio rstico colindante.
Invocar la causal especfica en que se sustenta la demanda de retracto cualquiera de
los contenidos en el artculo 1599 del Cdigo Civil.
Indicar el documento donde consta la compraventa o dacin en pago, si es mediante
escritura pblica la fecha de la misma, el notario y las partes intervinientes en el acto
jurdico de la compraventa o dacin en pago.
Dejar constancia de la forma como se enter de la compraventa y de la fecha en se
enter de la transferencia (notificacin personal, publicaciones u otra circunstancia),
subrayando que se interpone la demanda dentro del plazo de treinta das que establece
la ley.
Indicar el precio de la transferencia, monto de los impuestos, gastos notariales y/o las
circunstancias de n o conocerlos, prometiendo pagarlo dentro del segundo da de su
conocimiento.

Indicar el nmero de cupn del depsito judicial en el Banco de Nacin, as como el

monto del mismo, detallando el monto del precio, la cantidad que corresponda a los
impuestos y la suma de los gastos notariales.
Si en la compraventa se pact el pago a plazos, el retrayente tiene la obligacin de
constituir garantas suficientes a criterio del juez. Si el demandante desconoce el precio
pagado o debida por el adquiriente, en la demanda debe ofrecer que har el depsito u
otorgar garanta de acuerdo a las circunstancias dentro del segundo da de conocido
estos datos.
LOS FUNDAMENTOS JURDICOS DEL PETITORIO.
La demanda debe contener los fundamentos jurdicos o de derecho que la respaldan o
esgrimir el razonamiento lgico jurdico que deben de sustentar las pretensiones de la
demanda, entre los fundamentos jurdicos del proceso de retracto podemos mencionar
los siguientes:
Definir el retracto y la causal invocada.
Indicar que se est accionando dentro del plazo, explicando la caducidad y que no se
ha incurrido en la misma
Cumplimiento del depsito, cubriendo el precio, impuestos y gastos notariales. Si el
retrayente desconoce la contraprestacin pagada, precio, impuestos, gastos notariales
ofrecer hacer el depsito dentro del segundo da de su conocimiento.
Indicar el origen de su derecho para ejercitar el derecho de retracto, es decir sustentar
su calidad de copropietario, litigante, superficiario de acuerdo a lo dispuesto por el
artculo 1599 del Cdigo Civil.
EL MONTO DEL PETITORIO, SALVO QUE NO PUDIERA ESTABLECERSE
La demanda debe contener el monto a que asciende la o as pretensiones procesales,
salvo que se trate de pretensiones invalorables en dinero, como es en el caso del
proceso de retracto.

LA INDICACIN DE LA VA PROCEDIMENTAL QUE CORRESPONDA A LA

DEMANDA.
En efecto, el actor debe de sealar la va procedimental que corresponde a la demanda
que plantea. Por la naturaleza de la pretensin y por imperio de la ley el proceso de
retracto se tramita en la va del proceso abreviado.
LOS MEDIOS PROBATORIOS:
La demanda del proceso de retracto debe contener el ofrecimiento de los medios
probatorios que el actor quiere hacer valer en el proceso, presentado los documentos
que tiene en su poder, y en este caso el retrayente presentar:
Declaracin de parte.
Documentos que acrediten el derecho de propiedad del retrayente
Documentos que acrediten la transferencia de los bienes muebles e inmuebles.
Inspeccin judicial para acreditar los hechos de cada caso, especialmente para
constatar la existencia de copropiedad, usufructo, etc.
Peritajes para que informen sobre la existencia de servidumbre en predios urbanos y la
existencia de los terrenos rsticos colindantes y si alcanzan o superan la unidad
ganadera o agrcola familiar.
Testimoniales indicando los nombres completos de los testigos, su ocupacin y
domicilio, asimismo los hechos sobre los cuales atestiguar v el sobre interrogatorio
individual para cada testigo.
LA FIRMA DEL DEMANDANTE O DE SU REPRESENTANTE O DE SU APODERADO
Y LA DEL ABOGADO
La demanda debe estar firmada por el demandante o, en su caso por su representante
legal o de su representante convencional y por el letrado que la autoriza, si el

demandante es analfabeto deber imprimir su huella digital, de lo cual certificar el

secretario respectivo.
ANEXOS
Como una formalidad imperativa el nuevo Cdigo Procesal Civil! establece que a la
demanda

debe

acompaarse

los siguientes anexos28,

indicando

que

estos

corresponden al proceso de retracto:

Copia legible del documento de identidad del demandante o en su caso de su
representante legal o convencional que interpone la demanda.
Documentos que acrediten el derecho invocado, as como las causales invocadas.
Cupn del depsito judicial con el ntegro del precio, impuestos y gastos notariales
pagados por el comprador.
Tasa judicial por el ofrecimiento de pruebas.
Cdulas de notificacin.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE SANEAMIENTO Y CONCILIACIN
La audiencia de saneamiento procesal y la conciliacin ser realizaran en una sola
audiencia, la misma que tendr lugar dentro de los quince das de vencido el plazo para
contestar la demanda o reconvenir. Es necesario indicar que en esta diligencia,
inicialmente el juez actuar los medios probatorios ofrecidos que consideren necesarios
para el saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o defensas
previas; luego proceder a pronunciarse sobre la validez de la relacin procesal,
declarando:
La existencia de una relacin jurdica procesal vlida.
La nulidad y consiguiente conclusin del proceso por invalidez insubsanable de !a
relacin, precisando sus defectos.

La concesin de un plazo de cinco das si los defectos de la relacin fuesen

subsanables.
Subsanados los defectos, el juez declarar saneado el proceso por existir una relacin
procesal vlida. En caso contrario lo declarar nulo y consiguientemente concluido De
no haber conciliacin, el juez con lo expuesto por las partes, proceder a enumerar los
puntos controvertidos y, en especial lo que van a ser materia de prueba A continuacin
decidir la admisin de los medios probatorios ofrecidos, si los hubieran. Luego
ordenar la actuacin de los medios probatorios ofrecidos referentes a las cuestiones
probatorias de haberlas Al final de la audiencia el juez comunicar a las partes el da, la
hora y el lugar para la realizacin de la audiencia de pruebas.
DESARROLLO DE LA AUDIENCIA DE PRUEBAS
Se llevara a cabo dentro de los veinte das siguientes a la realizacin de la audiencia de
saneamiento y conciliacin. Si hubiera la necesidad de la realizacin de una audiencia
especial y complementaria, si fuera el caso se realizaran dentro de los cinco das de
efectuada la audiencia de pruebas. Antes de dar por concluido la audiencia, el juez
comunicar a las partes que el proceso est expedito para ser sentenciado, precisando
el plazo en que lo har.
EXPEDICIN DE SENTENCIA
Se expedir sentencia dentro de los veinticinco das de culminada la audiencia de
pruebas o las audiencias especial y complementaria, si stas se hubieran realizado. Los
litigantes tendrn un plazo mximo de cinco das para apelar la sentencia, apelacin
que tendr efecto suspensivo.
Ejecutoriada la sentencia que declara el retracto y admitida la garanta a que hubiera
lugar, debe otorgarse la escritura pblica de traslacin de dominio, debiendo entregarse
la suma consignada al comprador. Sin embargo si no lo hiciera el comprador la escritura
la otorga el juez.

CAPTULO IV:
CONCLUSIONES
Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley
concede a determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra
en una determinada situacin jurdica tendr derecho de preferencia en la adquisicin
frente a cualquier otro comprador en los casos en que no le hubiesen otorgado la
oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado pero de una forma
incorrecta. En consecuencia es la facultad concedida por la ley a determinadas
personas para sustituirse o subrogarse al comprador en todas las estipulaciones de un
contrato de compraventa y dacin en pago, por lo que mejor debera llamrsele derecho
de subrogacin o derecho de sustitucin o derecho de adquirir por sustitucin o tambin
derecho de adquisicin preferente o derecho de preferencia en la adquisicin.
Se puede establecer que el proceso de retracto se sustenta para su ejercicio en el
inters social o la utilidad pblica, as mismo se seala que uno de sus fines es que
facilita la consolidacin de la propiedad Por lo que a travs de ella se permite que la
autonoma de la voluntad o estabilidad contractual, que rige en las relaciones
contractuales se ve quebrantada, por causales preestablecidas, que responden a su
vez a estmulos de orden pblico, es decir que se trata de una facultad que emana de la
ley, por ello las situaciones o circunstancias que originan el derecho de retraer y las
personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella. Son esas y no
pueden ser otras ms.
Estos sujetos titulares del derecho de retracto, se subrogan en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, es decir el retrayente se
sustituye en la persona del comprador, de tal manera que el contrato de compraventa
que le da origen permanece intacto, slo que el retrayente reemplaza, sustituye,
subroga o desplaza al comprador.
Es considerado que el contrato de compraventa en el que el retrayente pretende
subrogarse, esta revestida del consentimiento, el objeto material del contrato, la forma,
existe tambin la causa objetiva propia de los contratos bilaterales onerosos. En otras

palabras el contrato de compraventa rene los elementos requeridos para surtir sus
efectos, esta validez subsiste, pues el retrayente deber cumplir con los pactos
pendientes, asumiendo cuantas titularidades en el nacieron, y cuyo contenido no se
haya agotado, para hacerlas valer como derecho o para cumplirlas como obligaciones,
frente al transmitente primitivo, con toda la extensin o alcance que corresponda al
adquiriente sustituido; por lo que podemos afirmar que el contrato de compraventa no
se anula, ni rescinde, ni resuelve, ni revoca; sta permanece en los mismos trminos,
es decir ejercitado el derecho de retracto con arreglo a ley, el retrayente adquiere la
posicin contractual del comprador y ocupa su lugar.
Asimismo es necesario advertir que el derecho de retracto opera incluso en los
contratos de compraventa celebrados en documento privado, debiendo desterrarse la
idea de que solamente se acciona en los contratos de compraventa o dacin en pago
celebrados por escritura pblica. Esto se explica porque la compraventa o dacin en
pago se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la cosa y el
precio, no siendo actos jurdicos ad solemnitatem, consecuentemente si estos negocios
jurdicos aparecen y constan en documentos privados procede el derecho de retracto
El retracto en algunos casos tambin procede en la permuta, a tenor de lo dispuesto en
el artculo 1603 del Cdigo Civil, que establece que la permuta se rige por las reglas de
la compraventa que le sean aplicables. Siendo la compraventa y la permuta contratos
que tienen por finalidad transferir la propiedad al adquiriente, y concedindose el
retracto para la venta y la dacin en pago se admite tambin en el caso de permuta en
aquellos casos en que el retrayente puede transferir en propiedad al permutante lo que
ste entrego a su contraparte en pago por la adquisicin del bien retrado

BIBLIOGRAFA

B1GIO CHREM, Jack. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. 1998
Cultural S.A.

HINOSTROZA MINGUEZ, Alberto. Procesos Abreviados. Gaceta Jurdica

2000.

RODRGUEZ DOMNGUEZ, Elvito. Manual de Derecho Procesal Civil.

VELASCO GALLO, Francisco Juicios Especiales.

PIETRO CASTRO, L, Derecho Procesal Civil. Tomo II. Editorial Revista de

Derecho Privado. Madrid. 1965.

CARAVANTES DE VICENTE, Jos. Ley de Enjuiciamiento Civil. Tomo III.

1858 Imprenta y Librera de Gaspar y Roig Editores

TARAMONA H. Jos Rubn. Manual de Arrendamiento Urbano-Leasing.

Editorial

Leer

ms:

http://www.monografias.com/trabajos71/proceso-retracto/proceso-

retracto2.shtml#ixzz4LDfnETCV