Habet, Hoc Habet!

La
confianza en el registro
y el fraude inmobiliario
28 noviembre, 2014 por Gilberto Mendoza del
Maestro
Se conoce en Roma que cuando se libraban los combates entre los
gladiadores, al momento que caa uno, la gente grita Habet! Hoc
Habet! (Lo tienes! Ya lo tienes!). El que se reconoca como perdedor
soltaba su escudo y levantaba su mano izquierda con un dedo
extendido en demanda de clemencia.
El destino de la vida dependa de un tercero, el cual poda acceder a
la solicitud de clemencia, disponer de su vida o darles libertad
mostrando su pulgar para arriba a para abajo.
Los supuestos de fraude inmobiliario parecen haber minado la
confianza en el mismo, ponindolo contra las cuerdas, gritando un
sector de la doctrina de forma lamentable Habet! Hoc Habet!
Realmente estamos ante un estado de derrota irreversible del
sistema registral por lo cual debe reformarse, o el sistema puede
brindarnos an soluciones para revertir dicha situacin.
1. La confianza en el sistema
Los sistemas registrales se construyen en funcin de la confianza
que se genera en la informacin que brindan los registros. Dicha
informacin brinda seguridad tanto para quien es titular del derecho
inscrito, como para quien contrata a partir de dicha informacin.
Esto se ha graficado en la doctrina alemana como la tutela del
inters en la Rechtssicherheit y Verkehrssicherheit. La primera
definida como la proteccin del titular de la situacin jurdica, la que
no se le podr privar sin su consentimiento. La segunda, en cambio,
refiere a la tutela que recibe quien modifica su situacin jurdica
vinculndose con otros, tomando en consideracin informacin
relevante que es conocida.[1]
La confianza que tengan los particulares sobre esta informacin[2] la
cual utilicen para sus transacciones es una de las garantas del
sistema, tal cual lo recoge la Ley de Creacin Ley 26366 en su literal

c) del Art. 3 La seguridad jurdica de los derechos de quienes se

amparan en la fe del Registro.
Entonces dicha seguridad se traducir, de ser el caso, en proteger su
adquisicin mediante la tutela de la denominada Fe Pblica
Registral[3] en los casos de adquisicin a non domino cuando el
registro publicite legitimacin aparente[4]; o resarciendo en caso de
daos de acuerdo lo establecido en el literal d) del Art. 3 de la Ley de
Creacin La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio
de las dems responsabilidades que correspondan conforme a ley.
2. Supuestos de fraude inmobiliario
No pretendemos desarrollar todos los supuestos de fraude
inmobiliario que lamentablemente- ocurren en nuestro pas, sino
referirnos a ciertos supuestos que han puesto en el ojo de la
tormenta a nuestro sistema registral. Ejemplo de ello tenemos a los
supuestos de suplantacin de identidad; falsificacin de documentos
ya sean notariales, administrativos o judiciales; o los casos de laudos
arbitrales falaces.
En el caso de suplantacin de identidad, existen notaras que an no
tienen o en el peor de los casos no hacen efectiva- la interconexin
con la Reniec, lo cual genera por ejemplo que se legalicen actas de
personas que ya fallecieron como si estuvieran vivas.[5] Las
notaras para evitar estos supuestos tambin utilizan el sistema de
huellas biomtricas, los cuales al parecer brindan mayor seguridad,
sin embargo ya existen denuncias de deficiencias de la misma.[6]
Una vez emitidos los partes notariales con la formalizacin de los
contratos, si el registrador no advierte defectos (Cmo advertir la
suplantacin en este supuesto?) proceder a su inscripcin,
consolidndose el fraude. Debe ser responsable el registrador?
Qu herramientas tiene para no publicitar este supuesto de fraude?
Si verifica el ndice de notaras, la firma y sellos, probablemente no
exista posibilidad de deteccin, porque formalmente la escritura
pblica fue vlidamente emitida. El usuario que puede hacer? Qu
herramientas le brinda el sistema para no verse perjudicado?
Mediante la Resolucin N 170-2013-SUNARP/SN se cre el sistema
de Alerta registral el cual notifica previa suscripcin- al correo
electrnico del titular registral (o suscrito) cualquier modificacin
que se realice en las partidas registrales.
Esta es un remedio interesante que evoca el principio de
consentimiento formal alemn. El problema de aplicacin en nuestro
ordenamiento, es que nuestro procedimiento es no contencioso y no
se admite apersonamiento de terceros en el trmite. Asimismo, si
buscamos tutela procesal, el afectado tiene como remedio el trabar

una medida cautelar de no innovar para paralizar la inscripcin de

los actos en la partida, sin embargo, todos conocemos que en los
hechos para que se trabe la medida cautelar y se oficie a registro
pasan algunas semanas o meses, tiempo en el cual ya fue inscrito el
negocio fraudulento.
Otro de los supuestos recurrentes es la falsificacin de documentos.
En estos supuestos se ha emitido la Directiva N 001-2012-SUNARPSN que regul el Bloqueo por Presunta Falsificacin de Documentos
Protocolares, mediante la cual se anota preventivamente en aquellos
supuestos que se ha extendido asientos sobre la base de un ttulo
que contiene presuntamente documentos falsificados, bloquendose
la partida que contiene dicha inscripcin a fin de que no se inscriba
ningn acto posterior. Y los asientos inscritos con anterioridad o en
trmite?
De igual forma se emiti la Directiva N 003-2012-SUNARP-SN que
regula la anotacin por presunta falsificacin de instrumentos extra
protocolares y de constancias de acreditacin de qurum.
Asimismo mediante la Directiva No. 08-2013-SUNARP-SN aprobada
por Resolucin No. 314-2013-SUNARP-SN del 25 de noviembre del
2013 (Fe de erratas del 5 de diciembre del 2013) la denominada
inmovilizacin de partidas la cual busca: ()implementar un
mecanismo de seguridad, denominado inmovilizacin que tiene por
objetivo, generar el cierre temporal de la partida registral referida a
un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de
verificacin de la autenticidad de ttulos, ohasta que opere la
caducidad del asiento de inmovilizacin, a fin de resguardar los
derechos inscritos. (El subrayado es nuestro).
Dicha directiva reconoce implcitamente que la SUNARP no puede en
la actualidad proteger a cabalidad la titularidad inscrita de los
sujetos, por lo cual les da la posibilidad a los sujetos de petrificar
su titularidad para que nadie pueda disponer de la misma. Slo una
pregunta Si se puede falsificar documentos de transferencia de
propiedad, acaso no se puede falsificar documentos de
levantamiento de inmovilizacin de partidas?
Somos conscientes de los esfuerzos de la SUNARP por tratar de
brindar soluciones a los supuestos de fraude inmobiliario, sin
embargo al igual del supuesto anterior la patologa se genera en el
registro?
Finalmente, el caso de los laudos arbitrales, en especial los emitidos
en los procesos arbitrales Ad Hoc.

Mediante laudo arbitral (en la cual incluso se declar la

inconstitucionalidad de una norma) realizado en la ciudad de Iquitos
(exactamente en el local de una heladera), se orden a la
Municipalidad de San Borja a que entregara un terreno (Polideportivo
de San Borja)[7] el cual se transfiri a un precio menor de $5 por
metro cuadrado, valiendo este un aproximado de $2000.[8]
Se ha sealado de forma reiterada que la Constitucin (Art. 139.1)
reconoce que la institucin del arbitraje est investida de
jurisdiccin: no existe ni puede establecerse jurisdiccin alguna
independiente, con excepcin de la militar y arbitral ().
De igual forma se ha sealado que no se puede calificar el contenido
del laudo[9], y que en caso de los mandatos arbitrales debe
aplicrseles lo dispuesto en el Art. 2011 del Cc. el cual dispone que
no se pueden observar los mandatos judiciales.
Con lo cual el registrador iba con los brazos atados y los ojos
vendados a inscribir lo dispuesto en los laudos arbitrales.
Dada esta puerta de entrada a la inscripcin de diversos actos,
incluso en casos en los cuales los titulares no participaban en el
proceso arbitral, se generaron casos inverosmiles que propietarios
perdieron su titularidad por mandatos arbitrales.
Ac tambin el fraude se genera en el registro? Qu herramientas
tiene el registrador para evitar esto?
Mediante precedente dispuesto en el CXXI pleno del Tribunal
Registral ha sealado de forma expresa que en el extremo de la
reiterancia de la solicitud de la inscripcin por parte de los rbitros,
no se puede integrar lo dispuesto en el V pleno que seala que a
reiterancia del mandato judicial el registrador debe proceder a
inscribir.
De igual forma en el pleno CXXI PLENO se ha determinado que
actualmente se puede calificar respecto a los laudos arbitrales:
3. ALCANCES EN LA CALIFICACIN DE LOS LAUDOS ARBITRALES
Sern objeto de calificacin en el arbitraje los siguientes aspectos:
1.-Naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1
del Artculo 2 del Decreto legislativo N 1071).
2.-Tracto sucesivo y actos previos.
3.-No admisin de Incorporacin de tercero que no suscribi el
convenio.
3. Conclusin
Se han descrito diversos casos en los cuales el sistema registral
parece estar contra la lona, habiendo el legislador al parecer estar

aturdido y no buscar una solucin integral que parta de la proteccin

del sistema sino en cambio buscando soluciones de reformas en
peor que van terminar de minar la confianza en los registros.[10]
Tmese en cuenta, que los supuestos de fraude inmobiliarios
descritos no se originan en los registros, ms s tiene como destino
final el mismo por los efectos que genera.
En este escenario, una opcin puede ser darle mayores obligaciones
al registrador (p.e. que siempre curse oficio a los notarios para
corroborar la existencia de la escritura pblica emitida, la
notificacin al titular de que se est transfiriendo su propiedad o su
necesario apersonamiento al proceso) lo cual implica mayor tiempo
en la calificacin, costo que probablemente muchos no estn
dispuestos a asumir.

[1] EHRENBERG, Vctor. Rechtssicherheit und Verkehrssicherheit,

mitbesondererRcksicht
auf
das
Handelsregister.
En:
JheringsJahrbcherfr die Dogmatik des brgerlichenRechts.
DigitaleBibliothek
des
Max-PlanckInstitutsfrEuropischeRechtsgeschichte, Bd. 47 = 2.F. Bd. 11, 1904,
S. 274.
[2] Artculo 2012 del Cc. Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.
[3] Artculo 2014 del Cc.- El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez
inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
[4] Artculo 2013 del Cc.- El contenido de la inscripcin se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
[5] http://elcomercio.pe/lima/seguridad/notario-legalizo-papelesmuertos-y-permitio-robo-terrenos-noticia-1745939 visitado
el
6.11.2014.
[6] http://www.larepublica.pe/04-08-2013/denuncian-estafa-debido-adeficiencias-en-sistema-de-verificacion-de-huellas-del-reniec visitado
el 6.11.2014.

[7] http://www.youtube.com/watch?v=5kmNR49Mafg Visitado

el
10.9.2014.
http://canaln.pe/actualidad/denunciaran-involucradoslaudo-arbitral-terreno-san-borja-n141974.
[8] Vase tambin los casos de la Fundacin por los nios del Per o
el caso del Hospital HermilioValdizn.
[9] CALIFICACIN DE ACTOS PROCEDIMENTALES EN ARBITRAJE Las
instancias registrales no pueden calificar la validez ni la eficacia
objetiva o subjetiva del laudo o de los actos procedimentales
realizados por los rbitros. () Resolucin No. 844-2014-SUNARPTR-L del 2 de mayo de 2014.
[10] Muestra de ello vase los proyectos de ley que modifican el
Cdigo Civil, en el cual la Fe pblica tutela a los ttulos gratuitos, y se
olvidaron de traducir la solucin de resarcimiento alemana. O en el
caso de extender el principio a los registros de bienes muebles y de
personas?