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By Licenciada Rosario Esquivel el mircoles, octubre 19, 2011
1. Sistema Francs
El Sistema Registral Francs se caracteriza por ser un sistema
registral declarativo, en el cual los derechos reales se constituyen
antes de la inscripcin, con el acuerdo de los contratantes.
La inscripcin produce un efecto negativo
consiste en que el acto puede perjudicar a
como consecuencia que puede haber en
propietarios, uno en virtud del contrato y
aparece como propietario en el registro.
no positivo, mismo
terceros; lo anterior
un momento dado,
otro su enajenante
que
trae
dos
que
2. Sistema Alemn
Este sistema se caracteriza por que el estado interviene en la
transmisin de bienes inmuebles, porque tienen el carcter de
pblico, lo anterior fundamentado en el hecho de que el territorio es
un elemento del estado.
La intervencin por parte del esta
do es a travs de los tribunales judiciales quienes tienen a su cargo el
libro territorial o el registro inmobiliario, adems estn ligados
ntimamente con el catastro.
Cosso y Corral dice que en virtud de la intervencin del estado, para
tener la propiedad o titularidad de otros derechos reales, se necesita
llevar a cabo un procedimiento ante los tribunales en jurisdiccin
voluntaria, en el cul se estudia y se resuelve la capacidad del
enajenante, sobre la validez de la manifestacin de la voluntad para
gravar o transmitir un bien inmueble y sobre la voluntad del
adquiriente en aceptarla, slo se examina la validez del mero acuerdo
transmisivo.
El registro que utiliza el sistema germnico se organiza a travs de
fincas, cada finca se abre su folio real y los asientos de dicho folio
tienen fe pblica.
3. Sistema Espaol
El sistema registral espaol tiene una proyeccin en el encuadre de
los sistemas de publicidad, de los sistemas latinos, al recoger el
principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artculo 32
LH: <<Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero>>), ese es el primer rasgo fundamental. Por razones de
influencia germnica, tambin se recoge el principio de exactitud
registral a favor del adquirente protegido (artculo 34 LH: <<El
tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn
derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser mantenido en su
adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se
presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su
causante o transferente>>, que tambin recoge el principio de fe
pblica registral). Ello nos lleva a que Lacruz Berdejo llegue a
encuadrar nuestro sistema como un sistema sui generis puesto que
el artculo 32 LH limita su accin al conflicto entre ttulo inscrito y otro
Con todo el proceso que es muy largo, es probablemente muy costoso llevar a
cabo la inscripcin; puesto que se lleva a cabo un estudio sobre el ttulo
presentado, realizado por juristas y topgrafos para determinar:
Identificacin fsica del inmueble
Derecho de propiedad de quien solicita la inmatriculacin
Despus se notifica a colindantes, se hacen publicaciones para llamar a
quienes se crean con derecho; si hay controversia la resuelven los tribunales y
terminado si la resolucin final es adversa para la contraparte de quien desea
inmatricular el bien, este se inmatricula; se expiden dos ttulos iguales uno para
el propietario otro para el registro
Se fundamenta en una nica oficina donde se realizan las transmisiones de
dominio y el archivo de datos fsicos; por lo cul es una sincrona perfecta entre
el Registro Pblico y Catastro.