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TALLER DE GESTION INMOBILIARIA

PRIMER INFORME

Alumnos: Carolina Gutirrez


Jos Becerra
Emilio Panes
Docente: Alejandro Oate Pinto
Asignatura: Taller de Gestin Inmobiliaria
Fecha:
29-08-2013

INDICE
1.- INTRODUCCION.. .2
2. ESTUDIO DEL MERCADO
2.1 ANTECEDENTES GENERALES.3
2.2ANALISIS DE CONSUMIDORES.3, 4 y 5
2.3COMPETIDORES...6
2.4ESTRATEGIA COMERCIAL.7.
2.5ANALISIS DE LA DEMANDA..8
3. ANTECEDENTES PREVIOS
BUSQUEDA DEL TERRENO9
ROL DE EVALUO SII..10
INGRESO DE INFORMACIONES PREVIAS.11
FUNDAMENTOS DE ELECCION DEL PROYECTO12
PRESENTACION DE PROYECTO..13
PLANO UBICACIN DEL PROYECTO ..14
FOTOGRAFIA SATELITAL ..15
CERTIFICADO DE TASACION Y
EL POR QUE DEL EVALUO...16, 17 y 18
ENTREVISTA CON EL CORREDOR DE PROPIEDADES..19 y 20
ANEXOS21
AUTOCRITICA21

INTRODUCCION
En el presente proyecto inmobiliario presentaremos la evaluacin y preparacin de un
jardn infantil y sala cuna. As como tambin todos los antecedentes previos que se
requiere para comenzar en el desarrollo de tal proyecto, acompaaremos en este
informe, la recepcin de antecedentes de informaciones previas, la tasacin
correspondiente del profesional competente del rea como tambin, se demostrara que
en el lugar escogido cumple con los requerimientos necesarios para establecerse
legalmente.
La principal motivacin a realizar esta preparacin y evaluacin de proyecto, es el deseo
de contribuir a que se materialic una idea de servicio que posee cada vez ms
relevancia para la sociedad, sin dejar de lado que este proyecto se basara en el mbito
inmobiliario comercial, que entregara al propietario la posibilidad de lucrar con un
negocio atractivo y duradero.

Estudio de Mercado

ANTECEDENTES GENERALES
La Educacin Preescolar
La educacin en las primeras etapas de la vida es transcendental para el desarrollo de las
personas. Estudios internacionales sobre biologa del aprendizaje han demostrado que el
desarrollo neuronal logra su pleno potencial durante los primeros 6 aos de vida
(Anexo 1).
En este periodo, los nios son especialmente sensibles al desarrollo de destrezas bsicas,
principalmente a aquellas vinculadas a un desempeo ptimo en la educacin formal
(anexo2).
De aqu, se deriva la magnitud de la importancia del entorno en que se desenvuelva el
nio en sus primeros aos, as como el nivel de estimulacin que reciba de en los
dominios cognitivos y socio-emocionales.

2.2ANALISIS DE CONSUMIDORES
Para investigar el cmo acta y piensan los consumidores, realizamos una serie de
entrevistas a gerentes de empresa a directores o administradoras de algunos jardines
infantiles y salas cunas (anexo3).

Adems se realizamos unas encuestas (anexo 4 y 5) dirigidas a los padres, clientes de


estos establecimientos preescolares, con el fin de conocer sus preferencias y poder
contrastarlas con la opinin o visin que tienen las directoras entrevistadas.
Al conversar con las directoras se pudo apreciar que es de suma importancia el
recibimiento que dan sus clientes (padres) cuando estos llegan por primera vez a conocer
el establecimiento.
En esta visita inicial, los padres se hacen la primera imagen y est relacionada con la
decisin final que toman, es decir, si matricular o no a sus hijos all.
Tambin se pudo inferir que es esencial que la directora tenga dominio de todos los
temas relacionados a la educacin preescolar, que muestre experiencia en el cuidado de
los nios, que genere confianza y empata a los padres y que les otorgue el mejor
recibimiento, ya que estos tomaran la decisin ponderando todas las variables.
Atreves de las entrevistas, se capt que los padres son bastante exigentes en todo lo
referido al cuidado de sus hijos, poniendo atencin en los mas mnimos detalles. Se cree
que esto puede deberse a que pagan una buena cantidad de dinero por este servicio
(sobre los 160.000 mensuales por jornada completa), por lo que se sienten con derecho a
exigir una atencin de excelencia.

Los objetivos de estas encuestas fueron los siguientes

- Conocer las preferencias de los padres en cuanto a la ubicacin


- Conocer la disposicin a pagar de los padres por la educacin preescolar de sus
hijos.
- Averiguar los atributos y caractersticas que los padres toman en cuenta a la hora
de elegir un establecimiento.
Despus de observar y analizar los resultados de las encuestas, se pudo concluir
que el 75% de las personas que contestaron estas encuentras un 20% la prefiere
cercana a su hogar, mientras que un 51% dice que la prefiere cerca de su trabajo y
un 4 % muestra indiferencia al sector (Anexo 6)
De las personas que cuentan con asesora del hogar un 30% de las JI
Con los resultados se concluye que el trato del personal para los nios es un factor
importante para los padres. Luego valoran la limpieza del establecimiento y el nivel
profesional de la educadora. La cantidad de nios por sala o educadora, al igual que la
infractructuras, son atributos principales para los padres, ya que estos estn
directamente relacionados con las condiciones las condiciones ptimas de aprendizaje
para los nios.
El empadronamiento JUNJI se consider importante un 67%,
Al igual se le consult a los gerentes de empresas reconocidas sobre la ubicacin ms
ptima para su edificacin a lo cual un 90% cercanas a sus instalaciones y un 10 %
cercano a sus hogares, 0 % le es indiferente.

2.3COMPETIDORES

A grandes rasgos se puede decir que existen cincos tipos de centros educacionales
preescolares: JUNJI, Fundacin Integra, Municipalidades, Particulares Subvencionados
Y Particulares Pagados. De estos, los dos primeros son financiados por el Estado y los
dos siguientes son establecimientos que reciben una subvencin por nio.

JUNJI E ESTABLECIMIENTO INTEGRA


VENTAJA
Son gratuitos y cuentan con el apoyo econmico y legal del Estado.
Requisitos es que el nio pertenezca a un estrato socio econmico bajo.
DESVENJAS
Es que tienen un presupuesto fiscal determinado que deben hacer rendir de la mejor
manera posible, por lo cual no contaran con estndares de calidad ms elevados.

CENTROS EDUCATIVOS PARTICULARES SUBVENCIONADOS

VENTAJA
Son administrados por privados el servicio que entrega es de una calidad superior al de
los establecimientos del Estado.(empresas, Instituciones, religiosas etc.).
CENTROS EDUCACIONALES PARTICULARES PAGADOS
VENTAJA
La mayora cuenta con una empresa intermedia y empresas privadas que pagan a los
empleados.

ESTRATEGIA COMERCIAL
Dado que los resultados de las encuestas realizadas a los padres confirman la hiptesis
que estos buscan un establecimiento preescolar basndose en la calidad antes que en el
precio, la estrategia comercial recomendada es la diferenciacin por CALIDAD.

Caractersticas
-Personal de excelencia

-Atencin personalizada
-una infractructuras de nivel
-talleres recreativos Y/O artsticos
- flexibilidad horaria (para padres que salen tarde de sus trabajos).
-promociones
ANALISIS DE LA DEMANDA
La demanda de jardines infantiles y salas es permanente y continua en el tiempo debido
a la poblacin est constantemente en un proceso de renovacin. Sin embargo, existe
una tendencia mundial hacia el envejecimiento de la poblacin actual, las decrecientes
tasas de natalidad y mortalidad, estn logrando que disminuya la poblacin de entre 0 y
5 aos de edad. Este fenmeno, implica que cada vez existirn menos nios en relacin
a la poblacin adulta, sin embargo segn nuestras encuentras y estudios nos revelan que
un 50 %de la poblacin no est an satisfecha con la educacin preescolar.

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BUSQUEDA DEL TERRENO Y SU ROL


UBICACIN DEL TERRENO

: AVDA. LIBERTAD 1057,


ENTRE

YERBAS

INDEPENDENCIA.
N DE ROL

: 00091-00013

SUPERFICIE

: 525 M2

SUPERFICIE A CONSTRUIR JI Y SC: 400 M2


MONTO DE TERRENO

: $ 80.000.000 APROX.

BUENAS

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CERTIFICADO DE AVALUO FISCAL

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INGRESO DE INFORMACIONES PREVIAS

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FUNDAMENTOS DE ELECCION DEL PROYECTO


Se tom la decisin de ubicar este sitio tanto por criterios econmicos como estratgicos
debido a la alta concentracin del segmento abc1, al igual de utilizar 3 criterios bsicos,
el primero fue la potencial demanda del sector basada en nmero de nios entre 0 y 5
aos que se proyectaba para el periodo del 2008-2020.
El segundo fue la cantidad de jardines infantiles y salas cunas que existen actualmente
por alrededor y en comparacin al nmero de nios. Y el tercer criterio se eligi de
acuerdo a la predileccin de los padres por preferir que el establecimiento se encontrara

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cercano al hogar o a su lugar de trabajo. Por esta razn como ltimo criterio se estudi la
cercana del mercado debido a los grandes edificaciones (colegios, departamentos, casas
particulares, clnicas, cercano al centro etc.) que posee, se encuentra en una zona de alto
trfico, por lo tanto se observa el terreno desde los 4 puntos cardinales teniendo acceso a
este desde cualquiera de ellos, otro punto a considerar en la seleccin del terreno, es que
no se encuentran construcciones cercanas con las caractersticas de nuestro proyecto, y
basado en la necesidad de crear lugares de esparcimiento familiar y deportivo se toma la
decisin de construir en este terreno, acompaado de todos los servicios bsicos
disponibles cercanos, como agua, luz, alcantarillados e internet, una plusvala alta por la
cercana grandes empresas y una accesibilidad fcil y expedita, adems que la topografa
del terreno nos brinda una inmejorable construccin.

PRESENTACION DEL PROYECTO


El proyecto inmobiliario se basara en el mbito comercial, cuyo beneficio ser para
particulares, se enmarca en la construccin de un jardn infantil y sala cuna, que contara
con una ubicacin privilegiada dada la demanda de los padres de que dicho
establecimiento se ubique cercano a sus casas. El edificio constara con recintos
destinados a la Administracin, recintos destinados a la docencia, sala de mudas y baos
sala cuna, baos, recintos destinados al servicio, recintos libres.

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Se eligi este sector por encontrarse cercano a establecimientos como colegios, clnica,
hospital, mall, y particulares, adems cabe destacar que lo prescrito en la Ordenanza
General de Urbanismo y Construccin cuenta con 525 m3, cuenta con un suelo
catalogado como zona ZU-1, en su totalidad est aprobado para edificarse en su 100%.

PLANO DE UBICACIN SITIO

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UBICACIN
DEL
PROYECTO

UBICACION DEL PROYECTO : AVDA. LIBERTAD 1057,


ENTRE

YERBAS

BUENAS

INDEPENDENCIA

Ubicaciones de Colegios, clnicas, hospital, mercado, mall,


Casas particulares y departamentos.
FOTOGRAFIA SATELITAL

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CERTIFICADO DE TASACION

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Nos evalu el terreno en: 60.000.000 millones por que el valor de terreno se
evala por el sector, Comuna y dimensin del terreno m2, y que al ser ms m2
baja el precio, dado que cuesta ms su venta.

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21

ENTREVISTA CON CORREDOR DE PROPIEDADES


Recomendaciones para escoger un terreno
Lo primero debe ver nuestro terreno escogido en el plan regulador de la comuna
para saber si lo que queremos construir se puede hacer.
Analizar el entorno del lugar donde se quiere realizar la construccin y saber si
nuestro proyecto que queremos realizar es factible en el territorio.
Si es para un negocio buscar un lugar estratgico con buena ubicacin.
Que sea de fcil acceso y no sea un problema en llegar al lugar.
Como por ejemplo si en el lugar hay mucho trnsito si es muy ruidoso el lugar
para el proyecto
Analizar el lugar el flujo gente
Antes de la compra se debe investigar que no se encuentre en deuda o en prenda
el terreno
Al momento de la compra del terreno no se debe mostrar muy interesado o
ansioso para obtener una buena negociacin

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VALOR DE VENTAS
TASADOR
VALOR COMERCIAL TOTAL: $60.450.000

AVALUO FISCAL
VALOR FISCAL

: $54.000.000

CORREDOR DE PROPIEDADES
VALOR VENTA CORREDOR: $80.000.000

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Anexos
Fotogr
afas
Encuestas
Grficos
Actas de reunin

Autocritica
Como equipo de trabajo creemos que la funcionalidad operativa bordeo el 80%, cada
integrante tena su misin objetiva, cumplindose la gran mayora de las funciones
encomendadas.
Sin embargo se nota la falta de cohesin del equipo, retrasando el informe para
ltima hora. Se puede mejorar considerablemente para la segunda presentacin

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ANEXOS

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ANEXO 3

FOTOGRAFIA CON LA DIRECTORA DEL ESTABLECIMIENTO PIMPOLIN, LA SRA SONIA


PEREZ VEGA

SUBDIRECTOR DEL COLEGIO LA PURISIMA, DON MILTON BREVIS.

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Anexo 4.-

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ANEXO6.-GRAFICOS DE ENCUESTAS

1.- Si Usted Pudiera Elegir la Ubicacin del Jardin y Sala Cuna,Cul de las siguentes alternativas elegiria Ud?

cercano al hogar
cercano al Trabajo
Indiferencia

SEGN LA EMPRESA, DONDE PREFIERE QUE ESTE EL JARDIN 0 SALA CUNA, DE SUS TRABAJADORES CREE QUE ES IMPORTANTE QUE ESTE CERCA DE LA EMPRESA?

ES IMPORTANTE
MEDIANAMENTE
IMPORTANTE
INDIFERENTE

30

80
70
60
50
SI

40

NO
INDIFERENTE

30
20
10
0
IMPORTA EL EMPADRONAMIENTO JUNJI

ANEXO 6.- Estrategia Comercial

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Personal de excelencia
ANEXO 9.- ACTAS DE REUNION

Talleres recreativos

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