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El Decreto Legislativo N 1177, promulgado recientemente, crea un marco para formalizar el

mercado de alquileres y hacer realidad el sueo de la casa propia.


De qu manera el Decreto Legislativo N 1177 facilita el acceso a la vivienda?
La norma tiene tres modalidades:
El arrendamiento destinado a vivienda, al que los propietarios pueden adecuarse a partir del lunes.
En el caso de que se haya vencido el contrato, deben hacerlo, as como tambin los que
construyan para tal fin o quieran alquilar sus inmuebles, solo para vivienda, no para locales
comerciales. Deben llenar un formulario FUA. En el caso de las otras modalidades sern
reglamentadas y debe ser inscrito en el Registro Administrativo para Vivienda (RAV) a cargo del
fondo Mivivienda o su anlogo. El plazo es de un ao si no lo expresan, pero puede ser hasta 10
aos. La inscripcin en Registros Pblicos es opcional.
El arrendamiento con opcin de compra, en el que el arrendador se obliga a ceder el inmueble
temporalmente al inquilino por el pago de la renta convenida ms mantenimiento, servicios y tributo
por plazo determinado. El inquilino tiene la opcin de comprar el bien, debiendo celebrarse por
escrito en el formato FUAO, en el que debe consignarse el precio de la opcin de compra. En este
caso, no se considera el monto del arriendo.
El arrendamiento financiero (leasing). El arrendador (banco) adquiere el departamento o casa por
encargo del cliente y financia el acceso de este como inquilino con el pago de cuotas peridicas y
una opcin a favor del arrendatario de comprar dicho bien. Las cuotas pueden incluir los conceptos
complementarios (las clusulas, para ello leer las letras pequeas). El contrato suscrito mediante el
formato FUAL (debe inscribirse en Registros Pbicos) establece el precio de compra en caso el
arrendatario ejerza la opcin, que caduca un mes despus de vencido el contrato (puede ser los
aos que convengan el banco y la persona natural). Se puede prorrogar a pedido de las partes.
Generalmente, la opcin de compra es en la ltima cuota (hasta ese momento el dueo es el
banco) y el precio del inmueble es acordado, y todas las anteriores (puede ser 10 20 aos,
mientras ms tiempo mayor cuota) son formalmente arriendos (si se resuelve el contrato antes, no
se le devuelve el dinero), y debe saber que las cuotas suman en realidad el arriendo ms el precio
del inmueble.
Esta ley tiene antecedentes?
En la tercera modalidad tenemos el Decreto Legislativo N 299 que data de julio de 1984, con
ciertas modificaciones por el DL N 915, que enmarca el leasing financiero, generalmente conocido
por arrendamiento financiero. Lo peculiar es que es inembargable y es un aspecto importante del
artculo 11: Los bienes dados en arrendamiento no son susceptibles de embargo, afectacin ni
gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del arrendatario. El juez deber dejar sin
efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mrito
de la presentacin del testimonio de la escritura pblica de arrendamiento financiero. No se
admitir recurso alguno en tanto no se libere el bien y ste sea entregado a la locadora.
Con relacin al tiempo, dicha norma, que no ha sido derogada, establece que el plazo del contrato
de arrendamiento financiero ser fijado por las partes, las que podrn pactar penalidades por el
incumplimiento del mismo. La opcin de compra de la arrendataria tendr obligatoriamente validez
por toda la duracin del contrato y podr ser ejercida en cualquier momento hasta el vencimiento
del plazo contractual. El ejercicio de la opcin no podr surtir sus efectos antes de la fecha pactada

contractualmente. Este plazo no est sometido a las limitaciones del derecho comn. Y en ello, la
actual ley establece que puede pactarse por dcadas.
Cul es la diferencia con la anterior Ley de leasing?
La anterior ley era una alternativa para financiar los activos fijos que una empresa necesitaba.
Mediante un contrato de arrendamiento financiero, el banco le entregaba los activos para su uso, a
cambio del pago de una cuota peridica durante un plazo establecido. Al finalizar el contrato, el
inquilino tena el derecho a adquirir el activo por un porcentaje del valor de compra pactado desde
el principio, denominado opcin de compra. Ahora con la nueva Ley no es considerado activo fijo,
ni menos es a favor de una empresa, como que tampoco puede darse en alquileres comerciales y
tampoco sobe muebles, pero tenga presente que en lo no prohibido se aplica el Cdigo Civil y el
antecedente del DL 299.
Qu es lo aconsejable para una familia que desea adquirir una casa?
Si una persona natural a cargo de una familia desea adquirir un departamento dentro de un edificio
o una casa y no le entusiasma el pago de una cuota inicial, tiene las modalidades de arriendo con
opcin de compra o el arriendo financiero.
En la primera la ventaja es que al trmino del contrato de arriendo puede tener un historial que le
permita acceder al Bono de Buen Pagador (BPP) que estar a cargo de Mivivienda o el que
designe el Ejecutivo, adems de ser sujeto de crdito hipotecario por el banco o financiera. El
arrendador tiene la ventaja de no pagar IGV hasta por tres aos, que le favorecer en la
comercializacin.
Por la compra se protege al arrendatario ante una posterior inscripcin de venta, carga o gravamen
sobre el inmueble y puede, a pedido de cualquiera de las partes, bloquear registralmente cualquier
nueva inscripcin, pero solo hasta que se inscriba la transferencia (el nuevo propietario puede
bloquear a su vez considerando que es por 10 aos, pero ello no est reglamentado an).
En el leasing, igual tiene opcin al BPP. Para adquirir el bien, debe cumplir con el pago de las
cuotas, intereses, gastos y comisiones, segn indique el FUAL, y, pagar el precio de compra
pactado (debe informar al exarrendador, que se convertir en el vendedor, por carta notarial, su
opcin de compra).
Qu desventajas traen estas dos modalidades especiales?
Pese a que no va a sentir la carga de la cuota inicial en las dos modalidades, en el arrendamiento
con opcin de compra no es cierto que se exonera del pago de la inicial y que los dos o tres aos
convenidos son parte de ella. Son arriendos. La media verdad del ministro de Vivienda es que se
capitalizan. l dice que Mivivienda compensar al inquilino que opte por comprar como buen
pagador con una bono entre los S/. 12,500 a S/.17,000; y eso an falta reglamentar. Hay un abuso,
pues debe pagarse todos los meses pactados. Si el inquilino opta por comprar la vivienda antes de
terminarse el plazo pactado, obliga a que se sumen los meses que faltan para cumplir el contrato
de arriendo al monto de la compra. Si pact por 3 aos por la suma de S/. 1,000 la mensualidad
con opcin de compra y deseo adquirir el bien al ao de arriendo, debo de cancelar los dos
siguientes por arrendamiento (S/. 24,000) y eso no cuenta para amortizar el monto del precio del
inmueble.

Es potestad del banco darle el crdito hipotecario (cuando opte por la compra (despus de los dos
o tres aos pactados). No se obliga a la financiera a extenderle el crdito as sea usted buen
pagador.
En el arrendamiento financiero (leasing) debe intervenir una financiera acreditada (o banco), para
que el inquilino pague los abonos en cuenta del arrendamiento o la cuota pactada. Las cuotas son
muy altas, por ello el fracaso de la Ley de 1984 de Leasing, adems falta reglamentar los
conceptos complementarios. Nada impide que el banco le condicione una prima por la suscripcin
del contrato que a la larga sigue siendo una cuota inicial enmascarada.

A una constructora se le puede exonerar el IGV indefinidamente?


El artculo 5.1.a. establece que se puede prorrogar el contrato, si es de tres aos pueden hacerlo
por tres ms. Se debe definir qu pasa si es que una constructora de inmuebles suscribe contratos
para vivienda, puesto que el artculo 16 exonera del pago de tributos.
Los inmuebles que se han construido antes de la presente ley pueden acogerse?
No hay prohibicin y, es ms, el propio ministro lo asever, entonces tambin pueden estar exentos
del pago del IGV y es ms se tiene la facultad de prorrogar el contrato en nuevo formato. Es una
ligereza que debe reglamentarse. Por cierto que los inmuebles considerados usados no podran
acogerse al BBP.
Cul es la funcin del registro de arrendamiento para vivienda?
Es una manera de tener actualizados los datos de viviendas para arrendamiento, para sincerar el
mercado que deja de percibir el impuesto de primera categora que es del 5 %.