BIENES

Son las cosas que pueden ser objeto de apropiacin o base de u

derecho, lo que puede constituir objeto de un patrimonio, pueden ser
muebles o inmuebles.
Un bien es un objeto material o servicio inmaterial cuyo uso produce
cierta satisfaccin de un deseo o necesidad. El concepto terico se
refiere a cualquier cosa, tangible o intangible, que sea til para el
hombre y le satisfaga alguna necesidad individual o colectiva o que
contribuya al bienestar de los individuos.
Son todas aquellas cosas y derechos que puede ser objeto comercio, y
prestar alguna utilidad al hombre, y ms comnmente, lo que constituye
la hacienda o caudal de una persona determinada. Desde un punto de
vista jurdico, la ley entiende por bien todo aquello que pueda ser objeto
de apropiacin. Este significado es distinto del econmico, pues en este
sentido, bien es todo aquello que pueda ser til al hombre. Por tanto,
aquellos bienes que no puedan ser objeto de apropiacin, aun cuando
sean tiles para el hombre,, no lo sern desde el punto de vista jurdico.
En derecho se dice que son objeto de apropiacin todos los bienes que
no estn excluidos del comercio. Vista jurdico, la ley entiende por bien
todo aquello que pueda ser objeto de apropiacin. Este significado es
distinto del econmico, pues en este sentido, bien es todo aquello que
pueda ser til al hombre. Por tanto, aquellos bienes que no puedan se
objeto de apropiacin, aun cuando sean tiles para el hombre, no lo
sern
desde
el
punto
de
vista
jurdico.
En derecho se dice que son objeto de apropiacin todos los bienes que
no estn excluidos del comercio. Segn el artculo 748 del Cdigo Civil
"las cosas pueden estar fuera del comercio por naturaleza o por
disposicin de la ley", y al respecto el artculo 749 dice que " estn fuera
del comercio por su naturaleza las que no puedan ser
Concepto
de
Bienes
La palabra bienes se deriva del latn bearse, que significa causar
felicidad. Los bienes son todas aquellas cosas y derechos que puede se
objeto de comercio y prestar alguna utilidad al hombre, y ms
comnmente, lo que constituye la hacienda o caudal de una persona
determinada.
Desde un punto de vista jurdico, la ley entiende por bien todo aquello
que pueda ser objeto de apropiacin. Este significado es distinto del

econmico, pues en este sentido, bien es todo aquello que pueda ser til
al hombre.

CLASIFICACION DE LOS BIENES

CLASIFICACIN DOCTRINARIA DE LOS BIENES
Por su naturaleza:

Corporales: Tiene una existencia apreciable por los sentidos.

Incorporales: Aun no teniendo manifestacin concreta produce
efectos jurdicos determinados.

Por su determinacin:

Genricos: Se alude identificndoles por su naturaleza comn.

Especficos: Se particularizan por elementos de exclusiva
pertenencia a su naturaleza.

Por su susceptibilidad de substitucin:

Fungibles: Pueden ser substituidos por otros de mismo gnero

(454 c.c.).
No fungibles: No pueden ser substituidos por otros (454 c.c.).

Por las posibilidades de uso repetido:

Consumibles: El uso altera sus substancias (713 c.c.).

No consumibles: aquellos que aun no teniendo manifestacin
concreta producen efectos jurdicos determinables (713 c.c.).

Por las posibilidades de fraccionamiento:

Divisibles: Pueden fraccionarse en dos partes.

Indivisibles: No admiten divisin sin menoscabo de su naturaleza o
de su uso.

Por su existencia en el tiempo:

Presentes: Gozan de existencia actual.

Futuros: Su existencia no es real.

Por su existencia
desplazamiento:

en

el

espacio

su

posibilidad

de

Inmuebles o races: No pueden trasladarse de un punto a otro (442

c.c.) POR SU NATURALEZA (445 c.c.). POR INCORPORACIN (447
c.c.). POR DESTINO (455 c.c.). POR ANALOGA (446 c.c.)
Muebles: Son susceptibles de traslado sin menoscabo a su
naturaleza.

Por su constitucin y contenido:

Singulares:

Simples: Constituidos por un todo orgnico.

Compuestos: Integrados por la fusin de varios simples.
Universales: Estn constituidos por varios elementos entre los
cuales no existe una vinculacin material, razn que no obsta para
que sean considerados como un todo.

Por la jerarqua en que entran en relacin:

Principales: Los bienes son independientes y tienen mayor

importancia y valor en relacin a otros bienes (687 y 691 c.c.).
Accesorios: Su existencia est condicionada por el otro (699, 692,
449 c.c.).

Por la susceptibilidad del trfico:

Cosas dentro del comercio: son susceptibles de trfico mercantil.

Cosas fuera del comercio: No son objeto del mercado.

Por el titular de su propiedad:

Bienes del Estado.

Bienes de Particulares.

Por el carcter de su pertenencia:

De dominio pblico (457 y 458 c.c.).

De propiedad privada (460 c.c.).

EXTINCION DE LOS BIENES

En esta concurre tanto el derecho de bienes como el derecho penal.
Esta figura segn la Corte Constitucional en la Sentencia C 374/97 es
una institucin autnoma, de carcter constitucional, que quita la
propiedad de bienes adquiridos ilcitamente contrarios al ordenamiento
jurdico.
Fundamento.

Fundamento Social. El estado no proteger, tutelara o aceptara

el dominio de los bienes de procedencia ilcita.

Fundamento Econmico. Que los bienes salgan de

clandestinidad econmica y se usen para el rol que se crearon.

la

Concepto
Es la prdida del derecho de dominio a favor del estado, sin
compensacin o contraprestacin alguna para su titular.
Elementos de la Definicin.

La extincin del dominio es una sancin legal de orden

patrimonial, por un mal generado por la ilicitud del bien. (Art. 6
cc.).

La extincin del dominio no transfiere la

que destruye una situacin de dominio aparente.

La ilicitud se sanciona est relacionada con el grave deterioro de la

moral social, enriquecimiento ilcito y perjuicio del tesoro pblico.

Causales de la Extincin.

Enriquecimiento Ilcito.

Perjuicio al tesoro pblico.

Grave deterioro de la moral social.

propiedad, sino

Los Bienes se extinguen.

Los bienes se extinguirn

indirectamente del delito.

cuando

provengan

directa

Cuando los bienes se usen como medio o instrumento del delito.

Cuando los bienes provengan de la enajenacin o permuta de

bienes ilcitos.

Cuando los bienes sean utilizados para mezclar o utilizar bienes

ilcitos (lavado de activos).

Cuando no se pruebe el origen licito de los bienes.

PATRIMONIO
El patrimonio es uno de los conceptos bsicos del derecho civil y
tiene inters tanto desde el punto de vista terico, como desde el punto
de vista prctico, porque se relaciona con muchas instituciones del
derecho privado.
Es una modalidad de patrimonio especial que se constituye a favor de
un ncleo familiar. Se caracteriza por la proteccin a la clula bsica de
la sociedad, y a las de bajos recursos. Recae sobre bienes muebles e
inmuebles.
Reglamentos:
La institucin est reglamentada por la Ley 70 de 1931 y tiene como
fundamento constitucional el Art. 42 en dnde estipula que la ley podr
determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable. As mismo
se reglamenta por las leyes 495 de 1999 y la ley 546 de 1999.
Ley 495 de 1999: Afirma que el patrimonio puede constituirse a favor de
la familia que:
- Est compuesta por un hombre y una mujer unidos en matrimonio y los
hijos menores.
- Por compaeros permanentes y los hijos menores de edad

- Por familias compuestas solamente de un hombre y una mujer unidos

en matrimonio o ser compaeros permanentes.
Constitucin:
Su constitucin implica que determinado bien inmueble en cabeza de un
integrante de la familia tiene carcter inajenable a fin de proteger y dar
seguridad a los integrantes de la familia. Quien constituye el patrimonio
debe tener el dominio pleno sobre el inmueble, adems debe estar libre
de gravmenes reales como la hipoteca, censo o anticresis.
La ley exige que el inmueble tenga un valor en el momento de su
constitucin no mayor de 250 salarios mnimos mensuales vigentes; si
con posterioridad a la construccin del bien adquiere un valor mayor, no
hace que se pierda la calidad de patrimonio de familia. Anteriormente el
monto se limitaba a $10.000.
Puede constituirse por terceros, teniendo en cuenta dos modalidades:
- Acto entre vivos, donacin
- Acto de testamento
Clases:

Voluntario: Es voluntario en medida que la persona est de

acuerdo con que ello se haga. Se realiza por medio de escritura
pblica. La adquisicin de bienes inmuebles es un negocio
solemne que se hace por medio de escritura pblica, con el costo
de derecho de inscripcin en la oficina de registro de instrumentos
pblicos; como se protege a la familia se reducen los costos por
transaccin notarial en un 70%.

Forzoso: La establece la ley en casos especficos como ocurre con

las adjudicaciones de vivienda urbana con destino a clases de
bajos recursos. Son hechas por las cajas de vivienda popular o
entidades de accin social. Se fundamenta en la ley 91 de 1936 y
significa en la enajenacin o ventas de vivienda de carcter
popular cuando se hace a travs de entidades de carcter social,
quedan gravadas de manera inmediata.

Mientras el bien tenga limitacin de dominio: No puede

embargarse, no hipotecarse, no se puede dar en censo o anticresis, no

enajenacin con pacto de retroventa (si la venta del bien se efectu por
el Estado, la entidad estatal si puede embargarlo o hipotecarlo).
Extincin:
- Por llegar los beneficiarios a la mayora de edad
- Por autorizacin familiar
- Renuncia del beneficiario mayor de edad
- Por destruccin completa del bien
Existen diversas y variadas acepciones del concepto de "patrimonio",
que va desde el concepto jurdico estricto, pasando por el contable y
econmico hasta llegar a conceptos calificados como patrimonio
cultural, patrimonio de la humanidad, patrimonio colectivo, corporativo
etc.
As como tambin algunos autores opinan que el patrimonio " no es un
conjunto de objetos o de cosas, sino un conjunto de relaciones: derechos
y obligaciones (Messineo)", en tanto que para Betti el patrimonio es "el
conjunto de las posiciones jurdicas activas apoyadas en un sujeto".
Tomando en consideracin tanto aspectos que envuelven a este
concepto e considerado tomar una definicin bastante completa que
explica muy claramente lo que es el patrimonio, puntualizndolo de esta
manera, como el conjunto de relaciones jurdicas pertenecientes a una
persona, que tienen una utilidad econmica y por ello son susceptibles
de estimacin pecuniaria, y cuya relaciones jurdicas estn constituidas
por deberes y derechos (activos y pasivos).
El Patrimonio se encuentra integrado por tres elementos:

Su composicin como conjunto unitario de derechos y de

obligaciones: Entendida como la concurrencia en bloque y
simultneos de derechos y obligaciones conectados, unidos entre
si por algn elemento de hecho o de derecho afectados a un fin
determinado, para que conceptualmente se entienda la existencia
de un patrimonio jurdico.
Su significacin econmica y pecuniaria, ya que solo las relaciones
jurdicas de carcter pecuniario (derechos reales, derechos

de crdito), forman el contenido del patrimonio: Es decir,

relaciones jurdicas valorables en dinero, porque el derecho
patrimonial siempre est referido a un bien valorado en una
cantidad determinada.
Su atribucin a un titular como centro de sus relaciones jurdicas:
porque para que exista derechos y obligaciones debe existir un
titular de ellas, algo o alguien que en su universo propio que las
detente, sea persona natural o jurdica. Si se tiene el derecho es
acreedor o titular potestativo de un crdito, esta es una posicin
activa; por el contrario si se tiene la obligacin o el deber se es
deudor y se est en una posicin pasiva.

El Patrimonio si bien nace con la existencia de personas, en cualquier

mbito, no es menos cierto que, no se extingue por la extincin vital de
la persona, con su muerte, o de la persona jurdica con la caducidad de
su existencia o su extincin forzada por quiebra u otros elementos. El
patrimonio queda conformado como una universalidad existencial
transmisible a herederos o causahabientes en el mundo de las personas
naturales, o en cartera en el mundo de las sociedades y entes
colectivos.

DERECHOS REALES
Los derechos reales, son las relaciones jurdicas inmediatas entre una
persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o
derecho sobre la cosa. Es un trmino que se utiliza en contraposicin a
los derechos personales o de crdito.
Los derechos reales son los que surgen de la relacin de las personas
con las cosas. La palabra real se deriva del latn res que significa cosa.
Los derechos reales tienen dos prerrogativas fundamentales: el derecho
de persecucin y el derecho de preferencia.

Derecho de persecucin: es el que le otorga al titular el derecho de

perseguir judicialmente la cosa donde quiera que se encuentre, y
sin importar las manos que la tengan.
Derecho de preferencia: es el que le permite al titular del derecho
real satisfacer su prestacin en primer lugar, con relacin a
cualquier otro titular del derecho.

Entre los derechos reales unos se denominan principales; los dems

accesorios. Estos ltimos accesorios de un derecho de crdito,
constituyen una garanta para el acreedor; por ejemplo: la hipoteca. Los
derechos reales tienen como objetos muebles o inmuebles.
El derecho real es una relacin jurdica inmediata y directa entre
una persona y una cosa. El derecho real es una relacin de derecho en
virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y
exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiacin de una
persona.
El derecho real es una relacin de derecho por virtud de la cual una
persona tiene facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en
forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella.
Derechos reales principales y derechos reales accesorios.
Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa
el concepto de apropiacin de la cosa, y que por tanto se confunden con
la cosa misma. De estos derechos el de mayor importancia y
trascendencia o categora es el derecho de propiedad. Los otros
derechos reales principales son desmembraciones del derecho de
propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del
derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras
que el derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las
prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de
ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos (jus abutendi).
Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una
cosa con la finalidad de garantizar el pago de un crdito, y que confiere
a su titular el derecho de preferencia y de persecucin. En estos se
sitan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el
accesorio de un derecho de crdito, en el sentido de que constituyen
una garanta de ese derecho de crdito; refuerzan la situacin del
acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales
accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.

La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de

un crdito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la
afectacin real e indivisible de uno o ms inmuebles del deudor para

garantizar un crdito sin que el deudor sea desapoderado de la

propiedad de su inmueble.
La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la
facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su
deudor para garantizar el crdito que los vincula. Este contrato no es
perfecto por el slo consentimiento de las partes, es necesario que se
suscriba de manera inequvocas, y que el deudor entregue el bien
afectado.
Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el
derecho de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por
el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de percibir los
frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.

Enumeracin de los derechos reales principales.

La propiedad
El usufructo
El uso
La habitacin
La servidumbre
La enfiteusis
La superficie
La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder
directo e inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual
una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva
a la accin y voluntad de una persona. El derecho de propiedad
asegura el goce exclusivo de un bien determinado. Esta
determinacin es fcil tratndose de los muebles. Respecto de los
inmuebles se efecta por medio del deslinde que delimita el fundo en
extensin.
El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada
usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien
que pertenece a otra persona llamado nudo propietario. El
usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una
relacin que se puede llamar de copropiedad con el propietario
propiamente dicho, en consecuencia est obligado a conservar la
cosa no puede destruirla ni enajenarla, as lo estableci el Legislador
en el artculo 578 del Cdigo Civil: "El usufructo consiste en el
derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como
ste mismo; pero conservando la sustancia de aquellas".

El uso: El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su

titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos
hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y
la de su familia.
Habitacin: consiste en la prerrogativa que tiene su titular de
favorecerse el y su familia con el uso de un local o parte del que se
destine a la vivienda familiar.
La servidumbre: gravamen que pesa sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. Supone una carga
para el inmueble que la soporta y un beneficio para el inmueble que
lo disfruta. El predio o heredad que disfruta la servidumbre se
denomina predio dominante y predio sirviente el que la que la
padece. El legislador defini la servidumbre en el Artculo 637
del Cdigo Civil, que dice: "La servidumbre es una carga impuesta
sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente
a otro propietario".
El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas: por
situaciones propias de los predios o terrenos a los cuales se le aplica,
por obligaciones impuestas por la Ley o por contratos entre los
propietarios. Todas las servidumbres se extinguen cuando los
inmuebles experimentan cambios o nuevos estados que hacen
imposibles el disfrute de las servidumbres, y que esa situacin
permanezca por untiempo de veinte aos o ms.

La enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario que consiste en

el arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los
diecioho y los noventa y nueve aos.
La superficie: Es el derecho de propiedad proyectado hacia arriba,
esto es en el suelo y en el espacio areo comprendido por el rea del
suelo que es objeto del derecho. ste se encuentra cuando un
inmueble se comparte entre dos personas, unas de las cuales ejerce
su derecho sobre el suelo y subsuelo, y la otra sobre lo que se eleva
sobre el terreno: plantaciones y construcciones. Pero no hay ah un
derecho real particular; se trata tan solo de la divisin de una cosa
entre dos propietarios: es un derecho de propiedad el que ejerce el
superficiario sobre las construcciones y plantaciones.

Los derechos reales mobiliarios

El derecho real inmobiliario es el derecho que relaciona a

una persona con una cosa mueble. Derecho real que recaen sobre un
mueble y otros derechos tendientes a hacer entrar un mueble en
el patrimonio. El artculo 527 del Cdigo Civil, clasifica los muebles por
su naturaleza o por disposicin de la Ley.
Son muebles por naturaleza los cuerpos que pueden transportarse de un
lugar a otro bien se muevan por s mismos: los animales, bien que no
puedan cambiar de sitio sino por efecto de fuerza exterior, como las
cosas inanimadas.
Los muebles por disposicin de la Ley o muebles incorporales: son
los derechos reales que recaen sobre los muebles (usufructo y propiedad
de muebles) como el derecho de autor, los fondos de comercios, crdito,
ttulos de rentas y acciones de sociedades, etc.
Derechos reales inmobiliarios
Es el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble.
Inmueble se deriva del latn inmobilis, que significa inmvil o lo que no
se puede movilizar. Es el bien material constituido esencialmente por la
tierra y todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se
repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. Se clasifican
segn el artculo 517 del Cdigo Civil en: Inmuebles por naturaleza, por
destino y por el objeto a que se aplican.

Inmuebles por naturaleza: De acuerdo al artculo 518

del Cdigo Civil "bienes que en razn de su naturaleza no pueden
desplazarse: el suelo y lo que est incorporado a l. Las
heredades, los edificios, las cosechas pendientes y los frutos aun
no cogidos de los rboles.
Los inmuebles por destino: Bienes muebles que, sin perder su
individualidad, son anexados por el propietario a un inmueble por
naturaleza, motivo por el cual el Legislador los reputa inmuebles.
La accesin puede ser material: muebles unidos al fundo a
perpetuidad, o inmaterial: muebles afectados a la explotacin de
un inmueble por naturaleza: animales para el cultivos.
Inmuebles por el Objeto al que se aplican: derecho que
recaen sobre un inmueble corporal, adems del de propiedad.

Derechos reales corporales

Son los muebles propiamente dichos, esto es, los que se pueden mover,
tocar, parpar porque tienen forma objetiva, y que estn dedicados
al servicio o aprovechamiento de un inmueble por naturaleza, aunque no
se
mantienen
materialmente
incorporados
a
l.
Cosas materiales susceptibles de apropiacin.
Derechos reales incorporales
Estos son los que entran en l campo de lo abstracto. Son ms
conceptuales que materiales. Lucen sin cuerpo, ejemplo: el derecho de
autor, la hipoteca o cualquier derecho de crdito. Estn clasificados
como derechos reales, cuando recaen sobre cosas y como personales, si
recaen sobre las personas.

EL DERECHO DE PROPIEDAD
El artculo 669cc afirma que le dominio es el derecho real de una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra
la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad es el derecho real por
excelencia. Es considerada como el dominio absoluto sobre la cosa por
parte del individuo.

Antecedentes en el uso de la tierra, en torno a los terratenientes y

vasallos.

Funcin Social: La propiedad es funcin social cuando pertenece

en su totalidad al Estado sin permitir la titulacin en manos privadas o
particulares y tiene funcin social cuando se acepta su titularidad en un
propietario particular, con la carga de hacer primar sobre su derecho el
inters pblico o social. El concepto se le atribuye al jurista francs
Comte; su idea principal estaba en que la propiedad no es un derecho,
sino que es una funcin.

Religin: dentro del la religin tambin ha existido un concepto

sobre la propiedad, los apstoles dijeron que cuando una persona toma
una cosa y se la apropia como suya, es el momento en el que surge el
concepto de propiedad. Se habla de que el legislador debe regular las
reglas en torno a la propiedad hacia el bien comn.
En Colombia el cdigo civil contiene el derecho de propiedad como
absoluto. En 1936 con la reforma constitucional, el gobierno de Lpez
Pumarejo, se incluye la idea de que la propiedad tiene una funcin

social. La preocupacin de Lpez fue la propiedad rural por la

improductividad de las tierras, lo cual dio lugar a la ley 200 de tierra
(hay que demostrar el seoro y la productividad de la tierra; busca
reactivar el agro).

Acto legislativo 01 de 1936: Dice que debe prevalecer en el

tema de la propiedad, el inters colectivo sobre el inters individual.

Constitucin de 1991: El Art. 58 garantiza la propiedad privada

y los dems derechos adquiridos conforme a la ley, los cuales no podrn
ser vulnerados o atacados por leyes posteriores. Afirma que la propiedad
es una funcin social, lo que implica obligaciones. Tambin se estipula
que tiene una funcin ecolgica. No es consagrado como un derecho
fundamental, sino como uno perteneciente al grupo de los derechos
sociales, econmicos y polticos.
El Estado proteger y promover la propiedad asociativa o colectiva, lo
que se evidencia dentro de las comunidades indgenas y negritudes:

Ley 89 de 1890: El Art. 7 impide que los indgenas pudieran vender

o hipotecar una porcin del terreno resguardado.

Ley 125 de 1961: Ley de la reforma social agraria, contempla la

forma colectiva de explotacin de los predios agrarios indgenas.

Ley 30 de 1988: Autoriza la adjudicacin colectiva a empresas

comunitarias de tierras.

Dto 1934 de 1992: Adjudicacin de tierras a los reinsertados que

depongan las armas.

Ley 70 de 1993: Tierras de las comunidades negras, no

embargables e imprescriptibles.

Expropiacin: Tambin se estipula que por motivos de utilidad pblica o

de inters social definidos por el legislador, podr hacer expropiacin
mediante sentencia judicial e indemnizacin previa. Puede ser
adelantada por va administrativa, sujeta a posterior accin contenciosoadministrativa. El nico caso en que puede presentarse expropiacin sin
previa indemnizacin, en caso de guerra para adelantar sus
requerimientos.

Abuso del derecho: La jurisprudencia de la sala civil de la Corte

desarroll el concepto, teniendo en cuenta sus antecedentes en el Art.
1002cc. Implica un derecho en cabeza de una persona que es legtimo,
pero que en ejercicio de ste, menoscaba el del otro. Esto implica
indemnizacin por dolo o culpa. Se estipula en la constitucin en el Art.
95, en dnde dice que se debe respetar los derechos ajenos, respetando
al mismo tiempo los propios.

Derecho de vecindad: Es la regulacin de la vecindad en predios

que son cercanos.
Caractersticas de la Propiedad:

Es absoluta en medida que el dueo tiene poderes sobre la cosa

dentro de los lmites impuestos por la ley y el derecho ajeno.

El propietario puede oponerse a la intromisin de un tercero en el

ejercicio de su derecho. Slo l esta facultado para usar, gozar y
disponer de la cosa.

Es perpetua en los dos sentidos; la propiedad dura tanto cuanto

dure la cosa y no se extingue por su desuso.
Clases de propiedad:

PROPIEDAD FIDUCIARIA Tiene su reglamentacin normativa en

los Art.794cc y 1226 co.com, en dnde toma el nombre de fiducia
mercantil.
Es un tipo de propiedad que se da generalmente se da en
beneficio de otro. Un bien que est en cabeza de una persona
pasa a ser de otra cuando se cumpla una condicin previamente
establecida. La constitucin de este tipo de propiedad toma el
nombre de fidecomiso.Antiguamente en el derecho Romano sta
se acaparaba en la buena fe; era la manera de hacer una donacin
indirecta.

Fidecomiso Civil: El Art. 794cc estipula que se llama propiedad

fiduciaria la que est sujeta al gravamen de pasar a otra persona
por el hecho de verificarse una condicin. La constitucin de la
propiedad fiduciaria se llama fidecomiso. Est montada bajo la
buena fe.

La constitucin de sta figura se hace de manera solemne por

escritura pblica cuando es tanto por va de testamento como por
voluntad entre vivos.

En el Art. 805cc se estipula que no puede haber fidecomisos

consecutivos o sustitutivos. El fideicomisario debe ser designado
expresamente en el acto de constitucin.

Se establece frente a bienes de cuerpo cierto, debe haber una

determinacin precisa en el objeto, ya que ste est sujeto a
transferencias.
Elementos:

Existencia de tres sujetos:

- Fideicomitente o constituyente
- Propietario fiduciario
- Fideicomisario: Se le transfiere el dominio una vez cumplida la
condicin
La traslacin de la propiedad del fiduciario al fideicomisario se denomina
restitucin.

Constitucin: Se hace por acto testamentario o por acto entre

vivos. Si es por acto entre vivos requiere la solemnidad de la
escritura pblica as comprenda slo bienes muebles. Si es sobre
inmuebles, requiere adems de la escritura pblica, la inscripcin
en la oficina de registro de instrumentos pblicos.

Condicin: La existencia de una condicin, es decir, de un hecho

futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extincin del
fidecomiso. Es una condicin suspensiva puesto que su derecho
slo surge el da del cumplimiento de la condicin. Para el
propietario fiduciario la condicin es resolutoria: al cumplirse la
condicin. Si el fideicomisario fallece antes de la restitucin, no
transmite derecho alguno sobre el fidecomiso y se considera
fallida la condicin (Art.821cc).La condicin tiene el plazo de
prescripcin establecido en el Art.800cc toda condicin de que
prenda la restitucin de un fidecomiso y que tarde ms de 30 aos

en cumplirse, salvo cuando se establezca a favor de incapaces, se

tendr por fallida a menos que la muerte del fiduciario sea el
evento del que prenda la restitucin. Los 30 aos se contarn
desde la delacin de la propiedad. Cuando la condicin falla el
propietario fiduciario consolida su derecho sobre el bien.

Naturaleza: Cuando se habla de la naturaleza del fidecomiso, esta

puede ser condicional o resoluble. Se denomina como una especie
de negocio jurdico, el cual es un acto jurdicamente relevante con
efectos patrimoniales.

- Hecho natural: Cualquier hecho de la naturaleza

- Acto jurdico: Intervencin del hombre
- Negocio jurdico: Acto de autonoma privada
Es el derecho real mobiliario o inmobiliario, segn el objeto sobre el cual
recae, que confiere a su titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer
de la cosa. El derecho de uso est constituido por la prerrogativa que
tiene el propietario de una cosa para servirse de ella segn sus
necesidades y posibilidades. El derecho de goce se relaciona con la
prerrogativa que le da facultad al titular del derecho de propiedad para
recibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce. Y la disposicin
consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la
cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o
cederla a ttulo gratuito.
El derecho de propiedad tiene un carcter, en principio, absoluto,
imprescriptible y oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del
carcter absoluto nos habla el legislador en el artculo 544 del Cdigo
Civil, dice: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa
del modo ms absoluto, con tal que no se haga de ella un uso prohibido
por las leyes y reglamentos".
Es el conjunto de disposiciones legales que regulan la potestad del
hombre sobre los bienes. Subjetivamente es la facultad o poder legtimo
de ejercer las diferentes facultades que le reconoce la norma objetiva en
los bienes sobre los que recae este derecho. Muchas definiciones se han
dado del derecho de propiedad, desde el antiguo derecho hasta el
presente. Por otra parte este derecho ha sido materia de una serie de
transformaciones, aceleradas en los ltimos tiempos, siendo la

tendencia dominante la de su socializacin, esto es, la de servir antes

que el individuo a la colectividad. Consecuentemente se han dado
muchas doctrinas o teoras, clsicas o modernas para fundamentar
el derecho de propiedad, encontrando algunas su base en el hecho de la
"ocupacin", otras en el trabajo, otras en el inters de la colectividad, de
la sociedad. Hay doctrinas que incluso le niegan su existencia, esto es,
que no debe existir el derecho de propiedad privada. Lo evidente es que
hoy el Derecho de propiedad est limitado, restringido por razones
principalmente de inters social, tanto por la Constitucin, como por el
Cdigo Civil y diferentes y numerosas leyes.
Facultad legitima de gozar y disponer de una cosa con exclusin del
ajeno arbitrio y de reclamar su devolucin cuando se encuentra
indebidamente en poder de otro. Cosa que es objeto de dominio,
especialmente tratndose de bienes inmuebles.
La propiedad tiene un carcter de imprescriptible porque no puede
oponrsele la prescripcin cuando ella ha cumplido con los requisitos
legales que les corresponden, por ejemplo cuando se trata de la
propiedad inmobiliaria registrada, contemplado en el artculo 175 de la
Ley de Registro de Tierras que dice: "No podr adquirirse por
prescripcin o posesin de tantatoria ningn derecho o inters que
hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones de esta Ley"
Y el carcter de erga omne que le otorga el artculo 186 de la
mencionada Ley. Otros elementos caracterizadores de la propiedad son
la facultad de exclusin, la indeterminacin de medio para gozar de la
cosa ("posibilidades de accin protegidas en el orden jurdico") y la
autonoma frente al Estado.
La importancia de la propiedad se reconoce en nuestra Carta Magna en
su artculo 8, numeral 13, que consagra como fundamental el derecho a
la propiedad privada (tambin la de los medios de produccin) lo cual no
impide que, en ocasiones, se subordine la riqueza del pas en sus
distintas formas y sea cual fuere su titularidad al inters general. Por
otra
parte,
los
propios
textos
constitucionales
introducen
el concepto de funcin social como paliativo o criterio moralizador y
rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en
cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes pblicos,
siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no
est reido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiacin

forzosa bienes o derechos concretos, aun cuando nadie podr ser

privado de su propiedad sino por autoridad competente y causa
justificada de utilidad pblica, previa la indemnizacin que corresponda.
La
evolucin
histrica
de
la
propiedad
inmobiliaria
en la
Repblica Dominicana se circunscribe a seis grandes perodos en el
derecho de tierras. El primer perodo se inicia con la "Bula Inter
Catera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del
1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistindose a
la Corona espaola con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas.
El segundo perodo se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20
de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la
Corona espaola sobre las tierras y se establece un procedimiento para
amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una
prueba escrita preexistente basada en la merced. Ms tarde, la Ley de
composicin de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los
ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas
composiciones, se les entregaran ttulos de sus posesiones y se les
vendiera el resto. Esta Ley adems aumento a diez aos la anterior
prescripcin de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la
creacin del Consejo de Indias, y las Cdulas Reales, constituyeron lo
que se conoce como las Leyes de Indias.
El tercer perodo se inicia a raz de la independencia de 1844, cuando
rega en el pas el Cdigo Civil francs de 1804 "napolenico", que haba
sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho
adquiere la nueva Repblica, que surga libre e independiente, todos los
derechos que sobre estas tierras tena en su patrimonio la Corona
de Espaa.
El cuarto perodo comienza con la Ley de Divisin de Tierras Comuneras
del 21 de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente Ramn
Cceres, ste fue el primer intento serio del legislador para organizar de
manera definitiva y realizar el procedimiento de divisin de dichos
terrenos. Algunas de las disposiciones contenidas en la mencionada Ley
fueron transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artculo No. 89 al 117).
El quinto perodo surge con la promulgacin de la Orden Ejecutiva 511
del 21 de julio del 1920 durante la ocupacin militar norteamericana,

que introduce el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.

Ese slo hecho representa un acontecimiento legal de trascendental
importancia, que necesariamente tena que marcar un perodo en
la historia de la propiedad inmobiliaria en este pas.
El sexto perodo nace con la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de
fecha 11 de octubre de 1947, legislacin netamente dominicana, que
representa un acontecimiento de extraordinaria importancia para
nuestra historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de
darnos el rgimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.
Caractersticas
Es un derecho real completo, absoluto, exclusivo, perpetuo e inviolable.
Algunos de tales caracteres clsicos han perdido bastante de su fuerza,
de su vigencia.
Es entre los derechos reales el ms completo y el ms amplio que se
puede tener sobre los bienes, a pesar de su actuales restricciones.
CC. Art. 545. La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de
una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones
establecidas por la ley.
CC. Art. 546. El producto o valor del trabajo o industrias lcitos, as como
las producciones del ingenio o del talento de cualquiera persona, son
propiedad suya, y se rigen por las leyes relativas a la propiedad en
general y las especiales sobre estas materias.
CC. Art. 547 nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a permitir
que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pblica o social,
mediante juicio contradictorio e indemnizacin previa.
Las reglas relativas a la expropiacin por causa de utilidad pblica o
social se determinan por leyes especiales.
CC. Art. 548. El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla
de cualquier poseedor o detentor, salvo las excepciones establecidas por
las leyes.
Si el poseedor o detentador despus de la demanda judicial ha dejado
de poseer la cosa por hecho propio, est obligado a recobrarla a su costa
por cuenta del demandante; y, si as no lo hiciere, a pagar su valor, sin

perjuicio de la opcin que tiene el demandante

su accin contra el nuevo poseedor o detentador.

para

intentar

CC. Art. 549. La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de

todo cuanto se encuentra encime o debajo de ella, salvo lo dispuesto en
las leyes especiales.
CC. Art. 550. Todo Propietario puede obligar a su vecino al deslinde de
las propiedades contiguas; y de acuerdo con lo establezcan las leyes y
ordenanzas locales, o en su degecto, los usos del lugar y la clase de la
propiedad, a construir, a expensas comunes, las obras que la separen.
CC. Art. 551. Cualquiera puede cerrar su fundo, salvo los derechos de
servidumbre que pertenezcan a terceros.
CC. Art. 765. Cada Comunero tiene la plena propiedad se su cuota y de
los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o
hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el
goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no
puede cercar fracciones determinadas del terreno comn ni arrendar
lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenacin o de la hipoteca
se limita a la parte que le toque al comunero en la participacin.
CC. Art. 796. La propiedad se adquiere por la ocupacin.
La propiedad y dems derechos se adquieren y transmiten por la Ley,
por sucesin, por efecto de los contratos.
Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
Clasificacin
Propiedad colectiva.
La que carece de titular individual y permite el aprovechamiento por
todos. Por lo general se orienta hacia el estatismo en su
explotacin, administracin y distribucin.
No
se
ha
implantado
integralmente ni en pases, como la Rusia Sovitica, que la preconizan
como sistema.
Propiedad comunal.

La perteneciente a todos los vecinos de un lugar, ya consiste en

aprovechamientos forestales, ganaderos o de otra clase o bien para
pasatiempo u otra funcin social.
Propiedad horizontal
Llamase as a la divisin entre distintos propietarios de los varios pisos
de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una
solo planta, que sean independientes y que tengan salida a la va
pblica, directamente o por pasaje comn. Cada propietario es dueo
exclusivo de su piso o apartamento y copropietario del terreno o de
todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para
mantener su seguridad.
Propiedad Industrial

COPROPIEDAD
Implica una pluralidad de sujetos frente o con un derecho comn, si ste
derecho es sobre el dominio de la propiedad se le denomina
copropiedad. Es una comunidad de sujetos que tienen la propiedad de
un bien especfico. Cuando el derecho que se tiene en comn es distinto
del derecho real de dominio existe una comunidad, y si la pluralidad de
sujetos se presenta sobre un objeto y el derecho ejercido es el dominio,
el fenmeno se denomina copropiedad. Puede ser voluntaria fruto de un
negocio jurdico, o por ocurrencia de un hecho jurdico como la sucesin
por causa de muerte.
Clases de comunidad:

Romana: Afirma que el copropietario tiene sobre el bien una cuota

ideal no concreta o identificable fsicamente o materialmente.
Cada comunero tiene un derecho sobre la totalidad del bien, el
derecho de cada uno se limita por el de los dems.

Manos reunidas: Se tiene derecho a la totalidad de la cosa, ya que

en su integridad pertenece a todos colectivamente. No hay fijacin
de cuotas ideales, y como consecuencia de ello no hay accin de
particin.

Dividida: Se basa en que el poder pleno sobre el bien les

corresponde a todos y las facultades sobre el bien son las que se
reparten.

La propiedad es parcial, por lo cual no se puede hablar de

exclusividad. El nudo propietario es aquel que tiene la propiedad pero
est desprovisto de su goce.

Fianza: Es una garanta personal, pero cuando se hace sobre un

bien real como la prenda o la hipoteca. El deudor tiene beneficio de
exclusin.
Caractersticas:

El copropietario no tiene derecho exclusivo sobre el objeto comn,

es slo dueo exclusivo o individual de la cuota parte que le
corresponde en la comunidad, su seoro es parcial.

La cuota que tiene el copropietario es una cuota ideal no

representable materialmente mientras exista la indivisin.

En la copropiedad existen tantos derechos de dominio en relacin

con cuantos propietarios hubieren sobre el objeto, y todos unidos
forman la propiedad plena.

La copropiedad es diferente de la sociedad = es una persona

jurdica, es un contrato que tiene un fin comn.

Se extingue por la divisin del bien o destruccin de la cosa

comn.

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece,

pro indiviso, a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen dominio
sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporcin, es
decir
sobre
parte
alcuota.
Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:

Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como

material,
solo
es
valido
si
se
lleva
a
cabo
con
el conocimiento unnime de todos los copropietarios.

Los actos de administracin de la cosa objeto de copropiedad se

llevarn a cabo por la mayora de personas y de intereses, y
comprenden todos aquellos actos de conservacin y uso de la cosa
sin alterar su forma, sustancia o destino
Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes
puntos de vista:

Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio

fundamental en esta materia: nadie est obligado a permanecer en la
indivisin, y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los
condueos se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado.
Se reconoce en cada condueo el derecho de pedir la divisin cuando le
plazca.
Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las
cosas, existe una imposibilidad para llegar a la divisin o a la venta de
manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la
propia naturaleza.
Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad
ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria.
Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.
Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las
reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido
una organizacin del
legislador,
tomando
en
cuenta
ciertas
caractersticas
y conflictos que
pueden
presentarse,
dada
su
naturaleza.
Copropiedades
sobre
bienes
determinados
o
sobre
un patrimonio o universalidad. Generalmente la copropiedad recae
sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de
copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el
caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un
patrimonio tiene la caracterstica especial de comprender bienes,
derechos
y
obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que
recae sobre un derecho o una cosa, la parte alcuota se refiere siempre a
un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.
Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte. La
copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente

un contrato, un acto jurdico unilateral, un hecho jurdico o la misma

prescripcin. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato.
Puede tambin nacer de la prescripcin que tiene caractersticas de
hecho y de acto jurdico. Tambin la copropiedad puede originarse por
causa de muerte.
Por virtud de un hecho jurdico y por virtud de un acto jurdico.
Las que reconocen como causa un hecho jurdico son las que se originan
por ocupacin, accesin o prescripcin. Las que nacen de un acto
jurdico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.
Propiedad en condominio. Condominio es el rgimen jurdico que integra
las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la
reglamentacin de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto
y
simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin de
condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y
disposicin es libre, que se determinan bienes o reas privativos;
adems la titularidad exclusiva est referida porcentualmente a las
reas y bienes de uso comn, los que no podrn ser objeto de acdn
divisoria
y
son
inseparables
de
la
propiedad
individual.
El conjunto de reas y bienes privativos, con las reas, instalaciones y
bienes de uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por
un grupo de
titulares,
se
denomina,
unidad
condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin
corresponde a un condmino, se denomina unidad privativa.
Los condominios se pueden clasificar de la siguiente manera:

De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos

comunes los condominios pueden ser:
* Simples, cuando las reas comunes y sus obras de infraestructura
y equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal, o;
* Compuesto, cuando una parte de sus reas comunes y obras de
infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares
de dos o ms unidades condominales, que coexisten en un mismo
predio.
En atencin a la distribucin de las reas privativas y comunes el
condominio puede ser:

*
*

Horizontal: cuando a cada condmino le corresponde como rea

privativa una fraccin o lote del predio, con su edificacin e
instalaciones.
Vertical: cuando la totalidad del predio es bien comn y una
misma estructura arquitectnica, se divide en reas privativas, o;
Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refieren los
prrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.

MEDIANERIA
Condominio que se ejerce por los propietarios colindantes sobre muros,
cercas y fosos; y del cual se derivan derechos y obligaciones recprocos,
establecidos por la ley.
Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de limite y
separacin a dos propiedades contiguas y mientras no haya prueba o
signo exterior que demuestre lo contrario se presume:

En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el

punto comn de elevacin;

En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en

poblado o en el campo; y

En las cercas, vallardos y setos vivos que dividen los predios

rsticos.

Regulado arto. 505 al 527 del Cdigo Civil.

Derechos consiguientes a la medianera.

Aqu como en los dems supuestos de copropiedad, el condmino

puede servirse de la pared para el uso a que est destinada, con la
sola limitacin de no deteriorarla ni estorbar el uso igual por el
otro condominio.
Cada uno por su lado puede utilizar la pared como parte
integrante o accesoria de sus edificaciones e instalaciones; y en
consecuencia puede injerir, asentar, arrimar, trabar y embutir todo
lo que a ese fin fuere apropiado.

A tal fin puede hacer en el muro medianero las innovaciones

materiales que le fueren necesarias. En contraste con la norma del
condominio general que prohbe innovaciones en la cosa y hace
prevalecer en el conflicto la voluntad del que prohbe, aqu no es
menester el consentimiento del otro condmino. Basta con no
causarle dao. El consentimiento ser, sin embargo necesario,
para disminuir la altura o el espesor del muro o para cualquier
abertura a travs del mismo.
Entre las innovaciones permitidas al copropietario y justificadas
desde luego por sus eventuales o variables necesidades, est la
de sobrealzar el muro, sin obligacin de indemnizar al vecino por
el mayor peso que se cargue. Ms todava, si la pared no puede
soportarlo y fuese necesario reforzarla o reconstruirla, el
interesado lo har todo a su costa y tomar de su terreno el
espacio mayor que el muro deba ocupar; pero no debe
indemnizacin al vecino por los embarazos que le causen los
trabajos.

La nueva pared reforzada o reconstruida sigue entonces en calidad de

medianera hasta la altura que tena. En tal caso el vecino que no
contribuy a estas innovaciones puede exigir despus, si le fuera
necesario, la cesin de la medianera de la pared sobrealzada,
indemnizando la mitad del costo y la del terreno que el otro hubiera
puesto con motivo del aumento de espesor.
Cargas de la medianera.
Aplcanse a las cargas, en cuanto fueren compatibles, los principios
generales del condominio. Los condminos del muro o pared medianera
estn obligados en la proporcin de sus derechos a los gastos de
reparacin o reconstruccin. La proporcin es la mitad; pero slo en la
altura y longitud en que el muro sea efectivamente medianero. Debe en
cambio el condmino cargar con las expensas cuando la reparacin o la
reconstruccin se hubieren hecho necesarias por su culpa.
Algunas de las obligaciones y derechos que tendrn que cumplir los
copropietarios:

Ningn copropietario podr realizar alteracin alguna en las cosas

comunes, debiendo respetar las instalaciones generales o en
provecho de otro propietario, incluidas en su piso. Cada piso y sus

instalaciones privativas debern ser mantenidas en buen estado

de conservacin, sin que se perjudique a la comunidad o a los
otros propietarios, debiendo resarcir el infractor los daos que
ocasione por su descuido o el de las personas que con l convivan
o por quienes deba responder.
Todo
propietario deber consentir en su piso aquellas
reparaciones que exija el servicio del inmueble, permitiendo en l
adems, todas las servidumbres imprescindibles que se requieran
por la creacin de servicios comunes de inters general, pero en
cuanto a dichas servidumbres debern ser acordadas por las
cuatro quintas partes de los propietarios, teniendo en
consideracin lo que se especifica en el prrafo siguiente, y con
derecho a que la comunidad le resarza los daos y perjuicios.
Cuando la cuota de instalacin de los nuevos servicios o mejoras
exceda del importe de una mensualidad ordinaria de gastos
comunes, el propietario disconforme-disidente del acuerdo creador
de las mismas, no resultar obligado ni se modificar su cuota por
dicha causa, aunque no pueda privrsele de la mejora o ventaja. Si
en cualquier momento deseara participar de las ventajas de la
innovacin, el disidente- habr de abonar a la comunidad su cuota,
en los gastos de realizacin y mantenimiento de aqulla.
Todo propietario deber permitir la entrada en su piso o local.
Cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de
participacin, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, de sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin. El
piso o local, estar afecto al pago de los gastos anteriormente
especificados, respondiendo asimismo de la parte vencida de la
anualidad corriente, cualquiera que fuere su propietario actual y el
ttulo de su adquisicin. Este crdito, a favor de la comunidad de
propietarios, ser preferente a cualquier otro. Ello, sin perjuicio de
las responsabilidades procedentes.
Los propietarios debern observar la diligencia debida en el uso
del inmueble y en sus relaciones con los dems titulares. Ante
stos, respondern de las infracciones cometidas por el que ocupe
su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.
Para la aplicacin de las reglas, se reputarn generales los gastos
que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no
utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de las
obligaciones correspondientes.

Siendo cubiertas del edificio las terrazas de uso exclusivo de los

pisos ticos, las reparaciones y conservacin de los pavimentos
sern de cuenta del propietario que tiene su uso normal, y a cargo
de la comunidad, las de la estructura. Sern de cargo del que las
causare, las reparaciones de las instalaciones y canalizaciones,
motivadas por avera u obstruccin, de conformidad al respeto de
las mismas, a que viene obligado por el artculo.
El importe de toda clase de impuestos, tasas y arbitrios que
graven un piso con independencia, sern satisfechos por su
propietario. En cuanto a los que graven la totalidad del inmueble
sin especificar exactamente las partes, sern satisfechos en la
misma proporcin de contribucin a los gastos comunes asignada
a los propietarios.
Para desuar los pisos a uso diverso del de habitacin u oficina
privadas, propias de la profesin del habitante, deber ser
consentido tal cambio por la mayora. Especialmente se prohbe:
* Destinar los pisos y locales a clnicas de enfermedades infectocontagiosas, consultorios de cualquier ndole sanitario, a
colegios, academias, a fines ilegales o inmorales y, en general,
a cualquier otro uso perturbador de la paz, tranquilidad y
silencio para el necesario reposo v bienestar de los
copropietarios.
* Instalar herramientas, mquinas, mejores que las usuales y
corrientes para los servicios de habitacin y morada.
* Ocupar, aun temporalmente, con muebles o construcciones
provisionales de cualquier ndole, el portal, las escaleras,
terrazas, rellanos, pasillos, pasos y dems lugares de uso
comn.
Quedan facultados los propietarios de los pisos y locales, para
darlos en arrendamiento a cualquier otro propietario del inmueble,
sin variar el destino de los mismos. Para arrendarlos a persona
distinta, ajena a la comunidad, estarn obligados a solicitar el
consentimiento de la mayora de los copropietarios. Cualquier
arrendamiento se contratar en todo caso, con prohibicin expresa
de subarrendar y con la obligacin del arrendatario de
sometimiento ntegro al Reglamento de rgimen interior,
complementario de estos Estatutos, que regula los servidos
comunes del edificio. Se facultar a la Junta de Propietarios,
representada por el Presidente, previo requerimiento fehaciente al
ocupante, para el ejercicio de las correspondientes acciones de

desahucio contra el inquilino infractor, salvo los casos de

arrendamiento forzoso establecidos conforme a las leyes
especiales.
La Junta de Propietarios podr, tambin previo requerimiento
fehaciente al titular del piso o local, instar y obtener judicialmente
la privacin del uso del piso o local, a aquel y a quienes con el
convivan, por el tiempo discrecional que fije el Juez, y por un
tiempo no superior a dos aos, atendida la gravedad de la falta.
Dicha privacin temporal del uso, no afectar a los restantes
derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del ttulo del
propietario sancionado.
La enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por
este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.

Abandono de la medianera
Antes qued expuesto lo pertinente sobre el abandono de su franja
marginal de terreno que puede hacer cualquier propietario para
exonerarse de contribuir a la pared de encerramiento que su colindante
se proponga levantar o que ya hubiere levantado a su costa.
Ahora se trata del abandono de la copropiedad sobre la pared existente
y ya medianera, para el efecto de liberarse de contribuir a los gastos
de conservacin.
En el primer caso hay nada ms una medianera en ciernes, de la cual el
vecino requerido se sustrae haciendo cesin de parte de su terreno,
mientras que aqu se trata de una medianera existente, a la que
aqul renuncia mediante el abandono. La diferencia se reflejar en la
forma del acto.
En el primer supuesto puede sostenerse la necesidad de la escritura
pblica, al paso que en el segundo bastar con la prueba del acto
abdicativo que acrece vi legis al derecho del otro copropietario.
Para que el abandono se considere tal, es necesario que la pared no
forme parte de la edificacin del que pretende exonerarse. De otro modo
su declaracin de abandono estara desmentida por el hecho de
continuar sirvindose de la pared. El abandono tampoco le valdr para
liberarse cuando la necesidad de la reparacin obedece a hechos suyos.

El abandono que alguno haga de la medianera no es impedimento para

readquirirla despus por cesin forzosa.
El encerramiento de los predios rurales.
El deber del propietario de contribuir a las obras separativas que su
colindante hiciere y que fueren de uso en las zonas rurales, est
subordinado a la condicin de que ambas heredades "se encerraren".
El fundamento de la obligacin, por sobre el motivo de seguridad que
predomina en los pueblos y en sus arrables, es en el campo
principalmente el provecho que las obras separativas deparan a los
propietarios. El que tenga su heredad "sin cerco alguno", no est
obligado a contribuir al cerco que construyere su colindante.
La jurisprudencia interpreta que el precepto citado se coloca en las dos
hiptesis extremas: o las dos heredades quedan totalmente clausuradas
y es indudable el provecho que se sigue para los dos propietarios, o bien
una de ellas queda abierta por los otros rumbos y no participa entonces
de la ventaja del cerramiento.
Empero, entre el uno y el otro extremo, se dan situaciones intermedias,
de provecho relativo o fcil de obtener por el propietario que se
abstenga de cercar, circunstancia que algunos cdigos rurales tienen en
vista para completar la fluida previsin del Cdigo Civil. A ese efecto
disponen la exigibilidad de la contribucin contra el propietario cuya
heredad quede encerrada por cercas de los colindantes en cierta
proporcin de su permetro.
Los cdigos rurales de las provincias, los unos con ms minuciosidad que
otros, teniendo en cuenta las mltiples particularidades del territorio y
de los destinos de los predios, legislan sobre la clase de las obras
separativas, el lmite del costo, calidad de los materiales a proporcin
del valor de las tierras y muchos otros particulares no contemplados en
la legislacin civil.
Son aplicables por analoga todas las disposiciones ya estudiadas sobre
constitucin, adquisicin y prueba de la medianera de paredes y muros,
como tambin sobre los derechos y obligaciones de los copropietarios.
No se da en la medianera rural el abandono para exonerarse de las
cargas, porque tratndose de obras separativas que no son muros, el

sacrificio de terreno no existe ni tiene valor apreciable, aparte de que

siempre subsistir el provecho econmico que es el que justifica la
contribucin al encerramiento.
No puede en efecto abandonar el que mantiene virtual o efectivamente
el aprovechamiento de la cosa que dice haber abandonado.
Presuncin de medianera.
Las obras separativas, cualesquiera que sean, se presumen medianeras
cuando ambas heredades estuviesen encerradas. Si alguna quedare
abierta, la presuncin ser entonces de exclusividad a favor del
propietario de la otra heredad. Queda siempre a salvo la prueba en
contrario. Igual presuncin de medianera se da para los rboles que se
alzan en las zanjas o cercos (artculo 2744).
(VER ART. 528 AL 554 DEL CODIGO CIVIL)

LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Los distintos pisos, departamento y habitaciones de un
de ms de una planta, susceptibles de aprovechamiento
pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma
condominio, siempre que tengan salida a la va pblica
espacio comn que conduzca a dicha va.

mismo edificio
independiente,
separada o en
o determinado

Propiedad Horizontal: forma caprichosa de constituir dominio, en

donde existe un derecho comn por una parte y privado por la otra.
Piso: el conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un
mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas.
Departamento: la construccin que ocupa parte de un piso
Arto. 531 C.C. (Ver la ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida).
El Reglamento de Propiedad horizontal

Nombramiento de portero del inmueble, deber hacerse por

mayora
computada,
formalizndose
por
el
SecretarioAdministrador lo convenido, teniendo en consideracin las leyes
generales del trabajo y de polica.

Al horario fijado por la municipalidad debern ajustarse: la

apertura y cierre del portal, la recogida de basuras, la limpieza de
las aceras y los servicios prestados por el portero, regulados por
dicha Administracin. A los habitantes de cada piso o local se
entregar una llave del portal, para que puedan penetrar en la
casa a las horas de cierre, siendo responsables de su mal uso o
negligencia.
Adems de los trabajos profesionales propios del portero y
detallados en la correspondiente reglamentacin de trabajo,
cuidar especialmente de la vigilancia del portal, escaleras,
pasillos, etc... y con la colaboracin de los propietarios, de que se
encuentren libres para transitar por los mismos, procurando que
los montacargas y la escalera de servicio sean utilizados para sus
propios fines.
Sern utilizados con exclusividad para el transporte de personas,
los ascensores principales. Y de ser necesario conducir en ellos
bultos u otros objetos, por inutilizacin de los montacargas, se
procurar en todo momento la preferencia del transporte de
personas. Queda prohibido el uso de los ascensores y montacargas
a los menores de diez anos no acompaados por una persona
mayor, y el descenso de cualquiera que no sea anciano o est
impedido, con su acompaante necesario.
La calefaccin central ser encendida en un perodo comprendido
entre ...... y el ...... El Secretario-Administrador atender la mayor o
menor intensidad del servicio, ordenndolo segn las condiciones
de temperatura y la necesidad normal de los propietarios.
Se prohbe tener en cualquier lugar del edificio, propio o comn,
animales, permitindose slo perros, gatos y pjaros enjaulados,
siempre que el nmero de aquellos est tolerado por las vigentes
disposiciones sanitarias o de polica administrativa municipal.

Siempre que los perros hayan de salir del piso o local debern ser
encadenados, llevar bozal y ser conducidos por alguna persona adulta a
la que obedezca el animal.

Queda prohibido a los copropietarios alterar la tranquilidad que

debe reinar en el edificio, cuidando por tanto de las voces,
cantares y toda clase de ruidos molestos, especialmente desde la
hora de cierre del portal. Los aparatos de radio, televisin,
mquinas y similares y los de limpieza mecnico-manuales,

debern ser regulados de forma que no transcienda su

funcionamiento o utilizacin del mbito del propio piso o local en
que se empleen.
Se prohbe la colocacin de cualesquiera objetos en las terrazas,
balcones, miradores, ventanas y huecos o salientes del edificio,
excepto macetas de flores y adorno, de tamao reducido, si estn
aseguradas contra la cada y cuentan con dispositivos que impidan
el goteo. Tambin se prohbe tender y secar ropa en toda la
extensin de la fachada y arrojar inmundicias desde los huecos,
balcones, etctera, a la calle o a los patios interiores.

El tendido, secado de ropa y sacudida de alfombras deber hacerse en

horas permitidas por las ordenanzas municipales y en las terrazas,
galeras o sitios exclusivamente destinados para ello.

Los rtulos, carteles o anuncios indicadores de los habitantes del

edificio, que sealen o no las profesiones, se colocarn slo en el
cuadro existente en el zagun de la casa. La colocacin de rtulos
exteriores, profesionales o comerciales y antenas particulares de
televisin o radio, deber solicitarse del Secretario-Administrador,
quien someter la peticin a los dems propietarios para que
decidan por mayora en la forma prevista de los Estatutos.
Todo propietario que se ausente, dejando deshabitado su piso o
local por ms de dos das, deber obligatoriamente entregar la
llave de aqul a persona de su confianza que pueda ser
encontrada con facilidad, dando aviso de la entrega al SecretarioAdministrador, con el fin de que se pueda utilizar dicha llave en
casos eventuales de urgencia, como incendio, accidente, rotura de
conducciones, etc.
Queda prohibido dejar solos a sus nios por los patios, escaleras y
pasillos comunes, as como en los pisos o locales, cuidando los
copropietarios de su alejamiento de las instalaciones del edificio
que ofrezcan algn peligro para los mismos o la seguridad del
inmueble.
De infringirse este Reglamento de rgimen interior o las normas
que para su desarrollo seale el Secretario-Administrador o
puedan ser acordadas por la Junta de Propietarios, aqul deber
invitar al infractor, por escrito duplicado, recogiendo la copia que
deber conservar, para que respete lo establecido. Si persistiera
en la perturbacin, podr proponer el Secretario-Administrador a la
Junta, la imposicin al causante de una multa de cuanta variable

entre cincuenta y mil pesetas, cuyo acuerdo ser tomado por

mayora, en la forma ordenada de los Estatutos, oyendo
previamente al interesado, si lo desea, de atender la invitacin
que necesariamente tendr que hacrsele. A las cantidades
recaudadas por este concepto, se les dar el destino prevenido de
los Estatutos. Todo ello, sin perjuicio de la responsabilidad civil y
de las sanciones en su caso, que puedan serle impuestas al
infractor, si la falta entrara en la esfera de las atribuciones de la
Administracin pblica.
(VER ART. 559 DEL CODIGO CIVIL)
Extincin del rgimen
(VER ART. 555 AL 558 DEL CODIGO CIVIL)
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Arto. 559 C.C.
EXTINCION DEL REGIMEN

Arto. 553 al 558 C.C.

Es una propiedad especial ya que concurren en ella la

propiedad unitaria o individual y la comunitaria. Hay una conjugacin
entre estas.
El propietario ejerce su derecho en forma plena sobre su apto o local y
tiene una cuota ideal sobre los bienes comunes, como el suelo, techo,
escaleras, etc. Supone una edificacin de ms de una planta, sin
embargo, tambin se puede presentar en casas de un solo piso, siempre
que las partes independientes tengan una salida comn a la va pblica.
A pesar de que los bienes privados pertenezcan a slo un propietario
sigue existiendo la propiedad, ya que los bienes comunes de la
edificacin tienen tal destinacin.
Existen las obligaciones de tipo proter rem, es decir que se tienen los
derechos reales sobre la cosa.
Reglamentacin Legal:
La ley 182 de 1948 es la primera que se dicta para regular esta materia,
la cual se lleva a cabo para darle solucin a los asentamientos urbanos,
y es fruto de una revolucin urbana violenta el 9 de abril de 1948.

Ms adelante la ley 16 de 1985, NO deroga la anterior, sino que entra a

regular nuevos aspectos como lo es la persona jurdica. La persona
jurdica tiene la titularidad de los bienes comunes, quitando el carcter
de comunero a los propietarios. Es una representacin jurdica. Esta ley
genera un conflicto entre la nocin de ttulo (momento en el que nace la
obligacin) y el modo (ejecucin del ttulo o perfeccionamiento).
Luego la ley 675 de 2001 deroga las anteriores creando un sistema
armnico; crea una persona jurdica la cual ya NO es titular de los bienes
comunes, sino que tiene efectos sobre la correcta administracin de
stos. Hay una asamblea general de copropietarios o junta
administrativa. Crea la figura del administrador, quien es la figura legal
del sistema comunitario. Regula el derecho de vecindario, edificios con
pisos de comercio y apartamentos.

A cada apartamento se le expide un folio real (folio de matrcula

inmobiliaria), es decir, por presentarse una limitacin al dominio sobre
bienes inmuebles, el reglamento debe constituirse por escritura pblica
en el folio real de cada piso o apto. Es importante mencionar que los
garajes son zonas comunes de uso exclusivo.

Propiedad Horizontal Combina:

- Elemento material: Lote de terreno construido o por construir.
- Elemento jurdico: Personas propietarias de los bienes individuales
- Persona Jurdica: Nace acorde con los trminos de la ley 675 de 2001
Conceptos:
Rgimen de propiedad horizontal: Sistema jurdico que regula el
sometimiento a la propiedad horizontal de un edificio o conjunto,
constituido o por constituirse.
Reglamento de ph: Estatuto que regula los derechos y obligaciones
especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al
rgimen de propiedad horizontal.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de
dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de

dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades
mercantiles.
Bienes comunes esenciales: Son los bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservacin y seguridad del edificio o conjunto,
as como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de
dominio particular como: terreno bajo el que se construye, estructura,
circulacin, etc. No pueden ser sujetos de negocios jurdicos ya que son
necesarios. En cambio los que no son esenciales, pueden llegar a ser
enajenables de la estructura del inmueble.
Expensas comunes esenciales: Son las reparaciones que se debe
hacer a la estructura, estas son de dos tipos

Reparacin locativa: Cuando es bien comn de uso exclusivo del

propietario ste tiene que repararlas.

Reparacin necesaria: Cuando es un bien comn y conciernen a

todos la reparacin se hace entre todos. Existe una solidaridad en
su pago, la cual es la obligacin mancomunada en virtud del cual
se puede pedir conjunta o individualmente el pago. Los deudores
se encuentran unidos frente al acreedor en el pago de la
obligacin.

El retardo en el pago de expensas, causa inters de mora; si sta

subsiste podr ser publicada en el edificio o conjunto.
Coeficientes de copropiedad: ndices que establecen la participacin
porcentual de cada uno de los propietarios. Esto define su participacin
en la asamblea de propietarios y la proporcin con que cada uno
contribuir a las expensas comunes del edificio.