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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

UNIDAD 5
VALORACIONES REGULADAS

1.

EL VALOR CATASTRAL.

2.

EL VALOR DE EXPROPIACIN.

3.

VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.

EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1


1.1
CRITERIOS Y LMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4
1.1.1
Lmites del valor catastral...................................................................................................... 1-5
1.1.2
Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5
EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6
1.2
1.2.1
El procedimiento de valoracin colectiva. ............................................................................. 1-6
1.2.1.1
1.2.1.2
1.2.1.3

1.2.2
1.2.2.1
1.2.2.2

1.2.3

Definicin de las reas econmicas homogneas. .............................................................................. 1-7


Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8
Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin. .......................................................... 1-9

Definiciones utilizadas en la valoracin catastral. .............................................................. 1-10


Definiciones en relacin con la valoracin del suelo. ...................................................................... 1-10
Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones. ..................................................... 1-11

La valoracin del suelo. ....................................................................................................... 1-12

1.2.3.1
Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. .................................................................... 1-13
1.2.3.2
Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB). ............................................................ 1-14
1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de Repercusin Bsico en polgono........ 1-15
1.2.3.3
Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15

1.2.4
1.2.4.1
1.2.4.2

1.2.5
1.2.5.1
1.2.5.2

1.2.6
1.2.6.1
1.2.6.2
1.2.6.3
1.2.6.4
1.2.6.5

La valoracin de la construccin. ........................................................................................ 1-19


Clculo del mdulo bsico de la construccin. ................................................................................ 1-20
Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora ........................................................................... 1-21

Coeficientes correctores de la construccin......................................................................... 1-24


Coeficiente H, antigedad. ............................................................................................................... 1-25
Coeficiente I, estado de conservacin. ............................................................................................. 1-26

Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27


Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin...................................................................... 1-28
Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28
Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28
Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco. ......................... 1-29
Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica..................................................................... 1-30

EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RSTICOS.................................................................... 1-31


1.3
1.3.1
Procedimiento actual del clculo del valor catastral........................................................... 1-32

2.

EL VALOR DE EXPROPIACIN. ................................................................................................... 2-1


2.1

MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3

VALORACIN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIN.................................................................. 2-5


2.2
2.2.1
Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de expropiacin............................................ 2-5
2.2.2
Valoracin del suelo urbanizable a efectos de expropiacin................................................. 2-6
2.2.2.1
Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados.................................................... 2-6
2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7
2.2.2.2
Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados............................................... 2-7

2.2.3
2.2.3.1
2.2.3.2

Valoracin del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8


Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada................................................................ 2-8
Valoracin del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9

VALORACIN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIN......................................... 2-11


2.3
2.3.1
Valoracin de las edificaciones............................................................................................ 2-12
2.3.2
Valoracin de las instalaciones............................................................................................ 2-12

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

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3.

VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1


3.1.1
3.1.1.1
3.1.1.2

3.1.2
3.1.3
3.1.4

El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. ............... 3-1
Imputacin de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2
Ganancias y prdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3

El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4


El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5
El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6

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Unidad 5

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1. EL VALOR CATASTRAL.

La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos
valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin).
; La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir
con su valor catastral.
; El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor
de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

La formacin del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:

Principio de justicia.
; Los bienes inmuebles ms apreciados en el mercado inmobiliario
debern tener un mayor valor catastral.

Principio de objetividad.
; La valoracin de un inmueble deber ser obtenida de acuerdo con
un procedimiento regulado.

Principio de correlacin con el mercado.


; El valor catastral de un inmueble deber tener una relacin
directa con el valor de mercado.
; El valor de mercado es un valor terico obtenido a partir de
valores medios de mercado, y es la resultante del anlisis de un
determinado nmero de testigos.

Principio de coordinacin con otras reas del territorio.

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Unidad 5

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; El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base
imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una
coordinacin al objeto de evitar desigualdades impositivas por
razn del territorio.

El valor catastral de un inmueble estar formado por la suma del valor catastral
del suelo ms el valor catastral de las construcciones.
El mecanismo utilizado para la valoracin catastral est pensado para la
valoracin masiva de inmuebles pero tambin se puede reducir el mbito de la
valoracin a un sector o zona determinada.
El procedimiento de valoracin se realiza mediante la aprobacin de una
ponencia de valores y la aplicacin a cada inmueble concreto de los mdulos y
coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el
inmueble.
La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene:

Las conclusiones de los estudios de mercado.

La delimitacin del suelo (urbano, rstico).

Los valores bsicos del suelo y construccin.

Los coeficientes correctores.

Las ponencias de valores tienen mbito municipal y pueden ser:

Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una


clase (urbanos, rsticos, de caractersticas especiales).

Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una


misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o
polgonos.

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Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de


inmuebles de caractersticas especiales.

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1.1 Criterios y lmites del valor catastral.

Para la determinacin del valor catastral se tendrn en cuenta los siguientes


criterios:

La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que


afecten al suelo y su aptitud para la produccin.

El coste de ejecucin material de las construcciones, los


beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos
que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad
edificatoria, as como el carcter histrico artstico u otras
condiciones de las edificaciones.

Los gastos de produccin y beneficios de la actividad


empresarial de promocin, o los factores que correspondan en
los supuestos de inexistencia de la citada promocin.

Las circunstancias y los valores de mercado.


; Esto se hace mediante la aplicacin de coeficientes. El coeficiente
de referencia al mercado est fijado en el 0,5.

Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.

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1.1.1 Lmites del valor catastral.

El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado.


; Se entiende por valor de mercado el precio ms probable por el cual se
podra venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor


catastral no podr en ningn caso superar dicho precio.
; Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente
los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin oficial, o los inmuebles en
rgimen de arrendamiento protegido.

1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales.

A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble la parcela


o porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal
y cerrada por una lnea poligonal que delimita, el mbito espacial del derecho
de propiedad.
Tambin tendrn la consideracin de bien inmueble los diferentes elementos
privativos

de

los

edificios

que

sean

susceptibles

de

aprovechamiento

independiente, sometidos al rgimen especial de propiedad horizontal.

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1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos.

El valor catastral de los inmuebles urbanos est compuesto por la suma del valor
catastral del suelo ms el valor catastral de la construccin.
; Para el clculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrn en
cuenta determinados criterios de graduacin como son: la localizacin, el
coste de ejecucin material de las construcciones, los gastos de produccin y
beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de
mercado.

Existen dos formas de realizar la valoracin catastral de los inmuebles urbanos:

La valoracin colectiva.
; Se valoran los inmuebles de una misma clase.

La valoracin individualizada.

1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva.

La valoracin colectiva puede tener carcter general (se valora la totalidad de


los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carcter parcial (se
valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polgonos
discontinuos).

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1-6

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En el proceso de valoracin se pueden distinguir las siguientes fases:

Definicin de las reas econmicas homogneas.


; Previa la delimitacin del suelo de naturaleza urbana.

Una

vez

Estudio de mercado.

Fijacin de los mdulos bsicos del suelo y la construccin.

delimitado

el

suelo

de

naturaleza

urbana

realizados

los

correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboracin y


aprobacin de la ponencia de valores.
La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoracin Catastral.

1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas.

Las reas econmicas homogneas estn formadas por zonas geogrficas en las
que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su
componente construccin tienen una similitud en sus caractersticas.
Se han establecido siete reas econmicas homogneas.
; Ver el apartado 1.2.3.1.

La Oficina de Valoracin Catastral deber fijar el nivel a que corresponde cada


una de las distintas reas econmicas homogneas en las que ha dividido el
territorio de un municipio.

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1-7

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Estas reas se podrn dividir en polgonos de valoracin. Los criterios para


creacin de polgonos son:

Coherencia urbanstica y tipologa de la construccin.

Circunstancias o peculiaridades del mercado.

Circunstancias de carcter econmico social.


; Esta divisin se realiza a efectos de poder fijar coeficientes
correctores.

1.2.1.2 Estudio de mercado.

La elaboracin de la ponencia de valores implica la realizacin de un estudio de


mercado de los distintos polgonos.
El estudio de mercado se realizar analizando:

Las caractersticas fsicas y urbanas del municipio, el nivel socio


econmico y situacin urbanstica.

Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de


alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas.

La situacin, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles.

El estudio de mercado incluir un desglose de los valores de mercado, del suelo,


y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas.
; Respecto del suelo se obtendr el valor de repercusin (euros/m2 construido).
; Respecto a las edificaciones se obtendr su valor mediante mtodo de reposicin,
teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carcter histrico cultural, deprecindose,
cuando proceda en funcin de la antigedad y el estado de conservacin.

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Tambin incluir una comparacin entre el valor catastral actual de las muestras
y el valor de mercado obtenido fijando la desviacin que exista.
; Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que seala que del
valor catastral deber tener una relacin directa con el valor de mercado.
; En la ponencia de valores se recogern las correcciones a realizar para mantener la
correlacin, que actualmente se fija en el entorno del 50%,

1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin.

Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de


uniformidad

coordinacin

es

necesario

el

establecimiento

de

unos

procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales.


Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoracin Catastral se
modula de acuerdo con las directrices que se establezcan para la
coordinacin nacional de valores.
; Los valores catastrales oscilarn dentro de una banda de coeficientes establecida
reglamentariamente.

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1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral.

1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo.

Valor de Repercusin Bsico en polgono (VRB)


Representa el valor ms caracterstico o del definido por el planeamiento
conforme al uso y tipologa edificatoria.
Valor Unitario Bsico (VUB).
Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por
aplicacin de la siguiente frmula:

VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +.


VU = Valor unitario en euros/m2
VR = Valores de repercusin diferenciados por usos en
euros/m2 de construccin.
E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de
construccin por m2 de suelo.

Valor de repercusin en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC)


Se obtiene atendiendo a sus caractersticas urbansticas corrigiendo el Valor de
Repercusin Bsico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de
cada calle, zona, o paraje:

Localizacin respecto de los diferentes focos de atraccin.

Accesibilidad y medios de transporte pblicos dentro del polgono y en


relacin con el resto de la ciudad.

Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.

Dinmica del mercado inmobiliario.


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Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones.

Mdulo Bsico de Construccin.


Cada rea econmica homognea tendr asignado un Mdulo Bsico de
Construccin que se valora en euros/m2.
Al mdulo bsico de construccin se le aplicar un coeficiente por uso, clase,
modalidad y categora de la edificacin de donde resulta un valor en euros/m2
para cada tipo de construccin.

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1.2.3 La valoracin del suelo.

A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo ms construccin).


Este valor se fija despus de haber realizado el correspondiente estudio de
mercado por parte de la Direccin General del Catastro, se conoce con el
nombre de Mdulo M.
Este valor estar vigente mientras no se modifique sustancialmente la situacin
del mercado inmobiliario.
; El ltimo valor fijado corresponde al ao 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2.

El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido
equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una
categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias.
Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor
del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se procede a la
obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la
construccin.
El mdulo del valor del suelo se llama Mdulo Bsico de Repercusin del suelo.
(MBR).
El mdulo del valor de la construccin se llama Mdulo Bsico de Construccin
(MBC).
Los valores de estos mdulos (MBR Y MBC) se diversifican en funcin de las reas
econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido
como factor de localizacin para el mdulo MBR (suelo) y factor de construccin
para el mdulo MBC (construccin).
VALORACIONES REGULADAS
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1-12

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; Los valores que tienen los coeficientes factor de localizacin y factor de
construccin estn fijados reglamentariamente.

1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo.

Para el clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se utilizar la


siguiente frmula:

MBR = 0,21 * M* Fs
MRB = Mdulo bsico de repercusin del
suelo.
M = Mdulo M (811,37)
Fs = Coeficiente del factor localizacin.

El Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se diversifica en funcin de las reas


econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido
como factor de localizacin. Los valores de este coeficiente se fijan por la
Direccin General del Catastro.
; Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de rea econmica homognea.

Valores del coeficiente factor de localizacin.

Nivel de rea
1
2
3

Valor
2,80
2,00
1,45

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4
5
6
7

1,00
0,55
0,33
0,18

El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi

EJEMPLO

Calcular el valor del mdulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en


un rea econmica homognea de nivel 6.

SOLUCIN

El valor del mdulo MBR se obtiene aplicando la frmula.

MBR = 0,21 * M* Fs
MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23

1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB).

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El Valor de repercusin Bsico en cada Polgono de un rea econmica homognea se
obtiene aplicando al MRBi (mdulo bsico de repercusin del suelo multiplicado por el
factor de localizacin) determinados coeficientes correctores.
; Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB.

1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de


Repercusin Bsico en polgono.

Atendiendo a las caractersticas de la parcela se pueden aplicar los siguientes


coeficientes:
Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la va pblica que forman esquina).
Se aplicar el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas.
Se aplicar el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o ms fachadas.

Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mnima establecida por el


planeamiento).
Se aplicar el coeficiente sealado en la ponencia de valores que en ningn
caso puede ser inferior a 0,60

1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo.

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El Valor de Repercusin Bsico en Polgono (VRB) calculado debe oscilar entre los
valores fijados reglamentariamente en funcin del uso del suelo.
; Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial
(C), turismo (T).

Al establecer un margen de variacin se consigue que las valoraciones realizadas


por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos
de desigualdades en el trato fiscal.

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1-16

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Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

MXIMOS SEGN USOS DEL SUELO

Residencial

Industrial

Oficinas

1V 350
2V 300
3V 250
4V 225
5V 200
6V 175
7V 150

1I 150
2I 150
3I 150
4I 150
5I 150
6I 150
7I 150

1X 900
2X 750
3X 630
4X 510
5X 410
6X 310
7X 210

MNIMOS
CUALQUIER
USO

Comercial

Turstico

1C 900
2T 785
2C 670
4C 555
5C 460
6C 365
7C 270

1T 540
2T 465
3T 405
4T 345
5T 305
6T 265
7T 225

8
10
12
14
16
18
20

Explicacin:
El primer dgito identifica cada una de las reas econmicas homogneas.
El segundo dgito identifica el uso del suelo.
Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que dividirlo por
100
Los dgitos de la ltima columna es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que
dividirlo por 100.

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Unidad 5

1-17

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EJEMPLO

Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusin del suelo
correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un rea
econmica homognea de nivel 6.

SOLUCIN

En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la frmula.


MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23
Limite superior de la banda.
56,23 X (175/100) = 98,40
Lmite inferior de la banda.
56,23 X (18/100) = 10,12

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1-18

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1.2.4 La valoracin de la construccin.

El valor de la construccin se obtiene multiplicando la superficie construida por el


valor unitario.
; Se entiende por superficie construida la comprendida en el polgono definido
por la lnea exterior de la edificacin. Los balcones y terrazas que estn
cubiertos se computarn al 50%, salvo que estn cerrados por tres de sus
cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarn al 100%.
; Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad
1.

Para obtener el valor unitario se seguirn los siguientes pasos:

Obtencin del Mdulo Bsico de Construccin modulado por el


factor de construccin.
; Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad.
; Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad.

Aplicacin del coeficiente que por uso, clase, modalidad y


categora le corresponda.
; Ver el apartado 1.2.4.2. de esta Unidad.

De las anteriores operaciones resultar un precio en euros/m2.


El valor de una construccin ser el resultado de multiplicar la superficie
construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes.
; Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-19

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Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores.


Vc = Valor de la construccin
MCBi = Mdulo bsico de repercusin construccin una vez corregido
por la aplicacin de coeficiente por uso, clase, modalidad y
categora.

1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin.

Para el clculo del mdulo bsico de construccin (MBC) se utilizar la siguiente


frmula:

MBC = 0,50 * M* Fc
MRC = Mdulo bsico de construccin.
M = Mdulo M (811,37).
Fc = Coeficiente de construccin.

El factor de construccin diversifica el valor del mdulo bsico de construccin


atendiendo a las distintas reas econmicas homogneas.
Los valores de este factor se fijan por la Direccin General del Catastro.

Valores del coeficiente factor construccin

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-20

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Nivel de rea
1
2
3
4
5
6
7

Valor
1,30
1,20
1,10
1,00
0,95
0,90
0,80

El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi

1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora

Obtenido el mdulo bsico de construccin que corresponde a un rea


econmica homognea sobre l se aplica el coeficiente por uso, clase,
modalidad y categora de la edificacin.
Existen 10 usos:

1.- Residencial.

2.- Industrial.

3.- Oficinas.

4.- Comercial.

5.- Deportes.

6.- Espectculos.

7.- Ocio y hostelera.

8.- Sanidad y Beneficencia.

9.- Culturales y religiosos.

10.- Edificios singulares.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-21

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Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase
pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categoras
en funcin del nivel arquitectnico de la construccin.
Por cada categora se indica el coeficiente a aplicar.
;
1.- Residencial. (uso)
1.1. Viviendas colectivas de carcter urbano. (clase)
1.1.1. Edificacin abierta (modalidad)
1.1.2. En manzana cerrada.
1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura
1.2. Viviendas unifamiliares de carcter urbano.
1.2.1. Edificacin aislada o pareada.
1.2.2. En lnea o manzana cerrada.
1.3. Edificacin rural.
1.3.1. Uso exclusivo de vivienda.
1.3.2. Anexos.
; En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica
el porcentaje a aplicar por cada categora de las modalidades.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-22

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

A efectos didcticos se desarrolla nicamente el uso uno, la tabla completa se


encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio.

TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS
CLASE
1.1.

1.2.

1.3.

MODALIDAD
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.2.1.
1.2.2.
1.2.3.
1.3.1.
1.3.2.

CATEGORAS

1,65
1,60
0,80
2.15
2,00
0,90
1,35
0,70

1,40
1,35
0,70
1,80
1,65
0,85
1,20
0,60

1,20
1,15
0,62
1,45
1,35
0,75
1,05
0,50

1,05
1,00
0,53
1,25
1,15
0,65
0,90
0,45

0,95
0,90
0,46
1,10
1,05
0,60
0,80
0,40

0,85
0,80
0,40
1,00
0,95
0,55
0,70
0,35

0,75
0,70
0,30
0,90
0,85
0,45
0,60
0,30

0,65
0,60
0,26
0,80
0,75
0,40
0,50
0,25

0,55
0,50
0,20
0,70
0,65
0,35
0,40
0,20

EJEMPLO

Calcular el valor unitario aplicable a una construccin calificada de uso


residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categora 8, que de acuerdo con los
datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el
nivel de rea 6.
Se tomar como valor del Mdulo M 811,37 euros.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-23

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

SOLUCIN

En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la frmula.


MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12
Al ser el nivel de rea 6 el coeficiente del factor de localizacin procede aplicar el coeficiente
0,90

A continuacin se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categora


de la edificacin.
365,12 X 0,60 = 219,07
De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60

Valor unitario..................................................................................... 219,07

1.2.5 Coeficientes correctores de la construccin.

Sobre el valor unitario obtenido se aplicarn los siguientes coeficientes


correctores:

Coeficiente corrector por antigedad de la construccin


(coeficiente H).

Coeficiente corrector por estado de conservacin (coeficiente


I).

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-24

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad.

Este coeficiente pondera: la antigedad, el uso predominante, y la calidad


constructiva.
Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla:

Aos
1-2
0-4
5-9
10-14
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90-ms

1,00
0,93
0,87
0,82
0,77
0,72
0,68
0,64
0,61
0,58
0,55
0,52
0,49
0,47
0,45
0,43
0,41
0,40
0,39

Uso 1

Uso2

Uso 3

Categoras

Categoras

Categoras

3-4-5-6

7-8-9

1-2

3-4-5-6

1,00
0,92
0,85
0,79
0,73
0,68
0,63
0,59
0,55
0,52
0,49
0,46
0,43
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,32

1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
0,34
0,32
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24

1,00
0,93
0,86
0,80
0,75
0,70
0,65
0,61
0,57
0,54
0,51
0,48
0,45
0,43
0,41
0,39
0,37
0,36
0,35

1,00
0,91
0,84
0,77
0,70
0,65
0,60
0,56
0,52
0,48
0,45
0,42
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,29
0,28

7-8-9
1,00
0,89
0,80
0,72
0,64
0,58
0,53
0,48
0,44
0,40
0,37
0,34
0,31
0,29
0,27
0,25
0,23
0,21
0,20

1-2
1,00
0,92
0,84
0,78
0,72
0,67
0,62
0,58
0,54
0,50
0,47
0,44
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,30

3-4-5-6

7-8-9

1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
0,34
0,30
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24

1,00
0,88
0,87
0,69
0,61
0,54
0,49
0,44
0,39
0,35
0,32
0,29
0,26
0,22
0,22
0,20
0,19
0,18
0,17

El uso 1 comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares.


El uso 2 comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turstico, sanitario,
benfico cultural y religioso.
El uso 3 comprende los siguientes usos: Fbricas y espectculos.
Las categoras se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y
categora.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-25

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin.

Para la aplicacin de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los


inmuebles en las siguientes categoras:

Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que


esta sea, no necesitan reparaciones importantes.

Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes,


sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad
y estabilidad.

Deficiente.

Construcciones

que

precisan

reparaciones

de

relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones


de habitabilidad y estabilidad.

Ruinoso.

Construcciones

manifiestamente

inhabitables

declaradas legalmente en ruina.


Los coeficientes que se aplican son los siguientes:
Normal ......................................... 1,00
Regular ......................................... 0,85
Deficiente ..................................... 0,50
Ruinoso ........................................ 0,00

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-26

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las


construcciones.

Determinadas caractersticas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a


las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia
deben ser aplicados a los dos valores.
; En la Ponencia de Valores se indicarn los coeficientes correctores aplicables.

Los coeficientes correctores comunes son.

Depreciacin funcional o inadecuacin (coeficiente J).

Viviendas y locales interiores (coeficiente K).

Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente L).

Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter


extrnseco (coeficiente M).

Apreciacin o depreciacin econmica (coeficiente N).

Cuando concurran dos o ms coeficientes, slo se podr aplicar uno de ellos,


salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier
otro.
; En los casos de concurrencia se optar por el que represente mayor disminucin de
valor.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-27

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin.

Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construccin, diseo,


instalaciones o usos inadecuados.
Se aplicar el coeficiente 0,80.

1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores.

Se aplicar este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como


interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de
manzana) en edificacin cerrada.
Se aplicar el coeficiente 0,75.

1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares.

Se aplicar este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos


oficialmente declarados histrico artsticos o que estn incluidas en catlogos o
planes especiales de proteccin.
; Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de
proteccin.
VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-28

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Los coeficientes a aplicar dependen del grado de proteccin.

Proteccin integral, se aplicar el coeficiente 0,70.

Proteccin estructural, se aplicar el coeficiente 0,80.

Proteccin ambiental, se aplicar el coeficiente 0,90.

1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de


carcter extrnseco.

Se aplicar este coeficiente cuando la finca est afectada por futuros viales,
incorreccin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de
ordenacin por uso.
Se aplicar el coeficiente 0,80.

No se aplicar cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia


de Valores.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-29

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica.

Se aplicar este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad


del mercado inmobiliario.
En las situaciones de apreciacin el coeficiente ser superior a 1, evaluando
situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de
mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las
caractersticas constructivas.
En las situaciones de depreciacin el coeficiente ser inferior a 1, evaluando la
falta de mercado, la cada en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas
determinadas y concretas.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-30

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

1.3 El valor catastral de los inmuebles rsticos.

La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rsticos es la de fijar un


valor que ser tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para
determinar su base imponible.
Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rsticos
estaban gravados por la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria que someta a
tributacin las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente.
Para obtener el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se
obtenan

datos

de

los

rendimientos

clasificados

por

tipos

de

cultivos,

caractersticas de la tierra e intensidades de los cultivos.


Estos datos se conocen por el trmino tipo evaluatorio. Podemos definir el
concepto de tipo evaluatorio como el producto lquido, calculado para una
hectrea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las
intensidades productivas.
La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtena aplicando el tipo
evaluatorio que le correspondiera.

BI = Tipo evaluatorio X Superficie


BI = Base imponible.

; Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas
formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos.
; Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-31

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los


bienes de naturaleza rstica y urbana. La base imponible coincide con el valor
catastral de dichos bienes.
El valor catastral de los inmuebles rsticos se compone por la suma de los valores
catastrales del suelo al que hay que aadir el valor de las edificaciones rsticas.
El valor catastral de los terrenos se calcular capitalizando al inters que
reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos
segn la aptitud de la tierra para la produccin de los distintos cultivos y
aprovechamiento de acuerdo con sus caractersticas catastrales.
; Para su correcto funcionamiento deberan existir estudios actualizados de los
rendimientos, no obstante stos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento
de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicacin de porcentajes de
actualizacin que son fijados en las Leyes de Presupuestos.

1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral.

En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin


Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se seal
que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables
de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990.
; Recordar que la Contribucin Rstica someta a tributacin los rendimientos reales o
potenciales de los inmuebles rsticos, por lo que se puede decir que el valor catastral
de un inmueble rstico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-32

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

La base liquidable de la Contribucin Rstica era el 50% de los rendimientos


imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposicin Transitoria el
Valor Catastral de un inmueble rstico ser:
0,5 X Tipo evaluatorio X superficie

VC = ------------------------------------------0,03
VC = Valor catastral

Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de


incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor
Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le corresponda
en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el
resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.

VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie.


VC = Valor Catastral correspondiente al ao 2003

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

1-33

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2. EL VALOR DE EXPROPIACIN.

Los derechos derivados de la propiedad de los bienes inmuebles estn


supeditados al inters general que normalmente tiene su reflejo en las normativas
urbansticas.
Atendiendo

al

inters

general

cumpliendo

los

requisitos

previstos

la

Administracin podr privar a los propietarios del ejercicio de los derechos


derivados de la propiedad.
En las expropiaciones el propietario tiene derecho a recibir el justiprecio. Este
justiprecio se obtiene mediante la aplicacin de las normas de valoracin para
los supuestos de expropiacin.

La expropiacin es uno de los sistemas de ejecucin de los planes de


urbanizacin.

Cuando

se

utiliza

este

sistema

la

Administracin

asume

directamente la urbanizacin y para ello procede a la expropiacin forzosa de


todos los bienes y derechos incluidos en los polgonos o unidades de actuacin.
; Este sistema tiene el carcter de excepcional y slo se utiliza cuando existen razones
justificadas (razones de urgencia o necesidad) o cuando por la escasa rentabilidad de
la urbanizacin, sta no se lleva a cabo por la iniciativa privada.

Tambin

se

utiliza

este

sistema

como

complementario

de

los

otros

(compensacin y cooperacin).

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-1

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO


; Supuestos de propietarios que no se integran en la Junta de Urbanizacin o que no
contribuyen a los gastos y aquellos casos en los que la porcin de suelo a asignar es
inferior a la parcela mnima.

La obtencin de suelo pblico (viales, plazas) y equipamientos en el suelo


urbano consolidado por la urbanizacin se realizar por la Administracin
mediante las expropiaciones.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-2

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.1 Momento al que han de referirse las valoraciones.

El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso


establecer a qu momento hacen referencia los valores de la expropiacin.
Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en el
momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las
expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado
lugar a la expropiacin.
; Tampoco se tendrn en cuenta las expectativas previsibles en un futuro.

Se distinguen tres supuestos:

Expropiacin forzosa.
Las valoraciones se entienden referidas al momento de
iniciacin del expediente de justiprecio individualizado.
; Si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta los valores se
referirn al momento de exposicin pblica del proyecto de
expropiacin.

Otros supuestos de actuacin.


Las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciacin
del correspondiente expediente.

En

las

determinacin

de

indemnizaciones

por

cambio

planeamiento.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-3

de

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Las

valoraciones

se

entendern

referidas

al

momento

aprobacin definitiva del nuevo planeamiento.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-4

de

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.2 Valoracin del suelo a efectos de expropiacin.

La regla general establece que el suelo se valorar conforme a su clasificacin


urbanstica y a su situacin.
Existen reglas especficas de valoracin dependiendo de las distintas clases de
suelo.

2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de


expropiacin.

El valor del suelo no urbanizable se obtiene por el mtodo de comparacin a


partir del valor de mercado de fincas anlogas (testigos).
; Como variables referenciales (caractersticas de comparacin) se atender al
rgimen urbanstico, la situacin, tamao, los usos y aprovechamientos.

Cuando por la inexistencia de testigos no sea posible la aplicacin del sistema


de comparacin se utilizar el mtodo de capitalizacin de rentas reales o
potenciales.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-5

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.2.2 Valoracin

del

suelo

urbanizable

efectos

de

expropiacin.

Se distingue entre:

Suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados (en este tipo


de suelo el planeamiento ya ha establecido las condiciones
para su desarrollo).

Suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados.

2.2.2.1 Valoracin

del

suelo

urbanizable

incluido

en

mbitos

delimitados.

El valor de expropiacin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados se


calcula aplicando al aprovechamiento que le corresponda el Valor Bsico de
Repercusin.
; Ver el apartado 1.2.3.2. de esta Unidad.

Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar:

Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar.

Los costes de financiacin de los trabajos pendientes.

Los costes de gestin pendientes.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-6

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales

Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia


por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones
urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin
del suelo urbanizable incluido en mbitos ya delimitados se realizar por el
sistema dinmico del mtodo del valor residual.
Este mtodo consiste en valorar el inmueble por la diferencia entre importe
resultante de actualizar a fecha de expropiacin el valor que se obtendr en el
momento que est terminado el inmueble y el valor actual de los pagos
realizados por los gastos realizados.
; No se tendr en cuenta para el clculo de estos valores los posibles efectos
especulativos.

2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos


delimitados.

La valoracin del suelo urbanizable respecto del cual no existe planeamiento de


desarrollo se realizar utilizando los mismos procedimientos que para el suelo no
urbanizable.
; No se tendr en cuenta la posible futura utilizacin urbanstica.
VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-7

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.2.3 Valoracin del suelo urbano.

Se distingue entre:

Suelo urbano sin urbanizacin consolidada.

Suelo urbano consolidado.

2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada.

A los efectos de expropiacin el valor del suelo urbano sin urbanizacin


consolidada se calcular mediante la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin
ms especfico.
; Puede ser el Valor de Repercusin de Parcela, o el Valor de Repercusin de Calle.
; Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-8

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado.

Para obtener el valor del suelo urbano consolidado a efectos de expropiacin, se


aplicar al aprovechamiento del suelo el Valor Bsico de Repercusin en
parcela.
; Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.

Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar:

Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar.

Los costes de financiacin de los trabajos pendientes.

Los costes de gestin pendientes.

Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia


por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones
urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin
del suelo consolidado por la urbanizacin se aplicarn los valores de repercusin
obtenidos por el mtodo residual.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-9

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

El valor de repercusin se obtiene aplicando la siguiente frmula.

Vr = (0,71 * Fl) Vv - Vc
Vr = Valor de repercusin.
Fl = Factor de localizacin.
Vv = Valor del producto inmobiliario.
Vc = Valor de la construccin.

; El factor de localizacin evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios


anlogos

por

su

ubicacin,

caractersticas

constructivas

circunstancias

socioeconmicas.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-10

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

2.3 Valoracin

de

las

construcciones

efectos

de

expropiacin.

Se consideran construcciones:

Los edificios, sean cualesquiera los materiales de qu estn


construidos y el uso a que se destinen, siempre que se
encuentren

unidos

permanentemente

al

suelo

con

independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen


enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o
desmontados.

Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo,


agrcolas, ganaderas, forestales y pisccolas de agua dulce,
considerndose como tales, entre otra, los diques, tanques,
cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyndose,
en todo caso la maquinaria y el utillaje.
; Las instalaciones comprenden las edificaciones, maquinaria,
material, piezas o elementos incluidos los sistemas informticos,
que an siendo separables por naturaleza, estn ligados de forma
definitiva para su funcionamiento y sometidos al mismo ritmo de
amortizacin.

Las obras de urbanizacin y de mejora tales como las


explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios
descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-11

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

depsitos al aire libre, los campos para la prctica del deporte,


los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los
edificios e instalaciones.

2.3.1 Valoracin de las edificaciones.

Para valorar las construcciones a efectos de expropiacin se utilizar el sistema


del valor de reposicin, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso,
calidad y carcter histrico artstico, deprecindose en funcin de la
antigedad, estado de conservacin.
; Para obtener el coste actual se pueden utilizar datos de mercado.

2.3.2 Valoracin de las instalaciones.

Las instalaciones se valoran atendiendo a su valor de reposicin.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

2-12

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposicin.


Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un
determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.
La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo
se resuelve estableciendo unas reglas de valoracin.
; De aplicar criterios subjetivos, la Administracin Tributaria, para la aplicacin de los
tributos, tendra que negociar con cada propietario el valor de sus inmuebles
; El valor que resulta de la aplicacin de las reglas fijadas a los efectos de la
aplicacin de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a
otros efectos.

3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta


de las Personas Fsicas.

En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas existen dos momentos en los
que se utiliza el valor de los inmuebles:

Para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos


que no produzcan rentas por arrendamiento y que no
constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-1

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Para calcular las ganancias o prdidas patrimoniales que se


producen por la transmisin de los inmuebles.

3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias.

El importe de la renta a imputar por los inmuebles urbanos que no estn


afectados al ejercicio de actividades econmicas, no generen rendimientos del
capital inmobiliario (alquileres), y que no sea la vivienda habitual ser:

El resultante de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble.

En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido


establecidos o revisados con posterioridad al 1-01-1994, tendr la
consideracin de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar
el 1,1% al valor catastral.

Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de


valor catastral o ste no hubiera sido notificado al titular, se
calcular la renta imputada el resultado de aplicar el 1,1% sobre el
50 por 100 del valor de adquisicin.
; Se consideran inmuebles urbanos: El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar,
y el suelo urbanizable. Los edificios. Las instalaciones comerciales e industriales. Las
obras de urbanizacin, las dems construcciones no calificadas expresamente como
de naturaleza rstica.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-2

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio.

Las posibles ganancias o prdidas patrimoniales producidas como consecuencia


de la transmisin de bienes inmuebles se calculan por la diferencia entre el precio
de transmisin y el precio de adquisicin.
El precio de transmisin ser:
- En las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que
se realiz la transmisin menos los costes de la venta soportados por el
vendedor.
; Estaremos ante una transmisin onerosa cuando se transmita por un precio.
; El valor real estar supeditado a la comprobacin por parte de la
Administracin Tributaria.

- En las transmisiones lucrativas ser el valor que haya prevalecido a los


efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se
restarn

los

gastos

inherentes

la

transmisin

que

hayan

sido

efectivamente satisfechos por el transmitente.


; Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, estn sometidas al
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que
calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones.

El precio de adquisicin ser:


La suma de el valor de adquisicin (el importe real por el que se hubiere realizado
la adquisicin) ms el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes
adquiridos, ms los gastos y tributos inherentes a la adquisicin menos el importe
de las amortizaciones.
VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-3

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO


; A los efectos de evitar el efecto de la inflacin sobre los distintos componentes que
forman el precio de adquisicin se aplicarn unos coeficientes de actualizacin.

3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el


patrimonio.

Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el mayor


valor de los siguientes:
Valor catastral.
Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos.
El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin.
; El valor de adquisicin de un inmueble ser el importe real por el que dicha
adquisicin se hubiese efectuado, con exclusin de los gastos a cargo del adquirente
derivados de la adquisicin como son los gastos de notario, registro
; Tanto las mejoras realizadas en el inmueble como la amortizacin acumulada no han
de tomarse en consideracin para determinar el valor de adquisicin.

Para la valoracin de las viviendas y locales de negocio alquilados, que tengan


un contrato de arrendamiento vigente celebrado con anterioridad al 9 de mayo
de 1985, se tomar el menor valor de los siguientes:
El que corresponda segn las normas generales de valoracin.
El que resulte de capitalizar al 4% la renta anual devengada en el
ejercicio.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-4

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

En el caso de que el inmueble est en fase de construccin se valorar de la


siguiente forma:
El suelo se valora como se ha sealado en el caso general (el mayor
de...).
La construccin por lo efectivamente invertido en la construccin.
El valor del inmueble en construccin ser la suma de los dos elementos (suelo
ms la construccin).

3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre


Transmisiones Patrimoniales.

La base imponible vendr determinada por el valor real del bien o del derecho
transmitido.
; Son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, no son
deducibles las deudas aunque estn garantizadas con prenda o hipoteca.

Existen

unas

normas

especiales

de

valoracin

para

valoracin

de

las

servidumbres, la constitucin de usufructos y otros derechos reales que recaigan


sobre los inmuebles como pueden ser los derechos reales de uso y habitacin.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-5

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre


Sucesiones y Donaciones.

Los herederos estn obligados a consignar en sus declaraciones el valor real que
atribuyen a cada uno de los bienes y derechos que forman parte de la masa
hereditaria, en consecuencia el valor de los inmuebles en el Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones ser el valor que los herederos atribuyan a los bienes.
Este valor declarado puede ser comprobado por la Administracin que aplicar
el concepto de valor de mercado.
De la comprobacin por la Administracin puede resultar:
1. - Que el valor comprobado sea inferior al declarado.
En este caso prevalece el valor declarado.
2. - Que el valor comprobado sea superior al declarado.
En este se comunicar a los herederos los nuevos valores, estos
podrn alegar lo que consideren oportuno y tambin solicitar una
tasacin pericial.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-6

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN
CUESTIONARIO 4

1. - Cul es la finalidad principal del clculo del valor catastral?


A). Dar cumplimiento a la obligacin de reflejar este valor en todos los documentos
relativos a la situacin jurdica del inmueble.
B). Servir de referencia en el clculo del valor de mercado, ya que el valor catastral
debe estar en el entorno del 50% del valor de mercado.
C). Su utilizacin con fines fiscales. Se utiliza para el clculo de la base imponible
de algunos tributos.

2. - Qu es y para qu se utiliza el mdulo M?


A). Es un coeficiente que se utiliza para ponderar los valores catastrales y que stos
guarden una relacin homognea con el valor de mercado.

B). Refleja el valor medio por metro cuadrado a nivel nacional del producto
inmobiliario. Del mdulo M se deducen el mdulo base de repercusin del suelo y el mdulo
bsico de la construccin.
C). Refleja el valor medio del suelo. Est expresado en euros/metro cuadrado, y se
utiliza para repercutir el coste del suelo entre cada uno de los elementos del edificio.

3. - Cmo se calcula actualmente el valor catastral de los inmuebles rsticos?


A). Capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rstica vigente en
el ao 1990 y aplicando al resultado un coeficiente de actualizacin.
B). Capitalizando al tipo de inters fijado reglamentariamente las rentas reales o
potenciales de los inmuebles rsticos.
C). Aplicando el mtodo analtico y considerando indefinido el perodo de obtencin
de rentas ya que al tratarse de suelo no est sometido a depreciacin.

4. A qu momento deben referirse las valoraciones a efectos de expropiacin?


A). A la fecha de entrega del inmueble expropiado.
B). A la fecha de tasacin ya que las valoraciones tienen plazo de caducidad.
C). A la fecha de inicio del expediente de justiprecio.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-7

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

5. A los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio Qu valor se utiliza para


determinar la base imponible de los inmuebles urbanos no afectados a una actividad?
A). El valor mayor entre el valor catastral y el valor de mercado.
B). El valor real del inmueble.
C). El valor mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la
Administracin y el valor de adquisicin.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-8

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

1. - La respuesta correcta es la C
La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar
unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin).
La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir
con su valor catastral.

2. - La respuesta correcta es la B.
El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido
equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con
una categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias.
Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes:
Valor del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se
procede a la obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del
suelo y de la construccin: Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. (MBR)
y el Mdulo Bsico de Construccin.
3. - La respuesta correcta es la A.
En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin
Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se
seal que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las
bases liquidables de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de
1990.
Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de
incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor
Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le
corresponda en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de
incremento producidos y el resultado obtenido se aplica a la superficie de la
parcela.
4. - La respuesta correcta es la C.
El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo
preciso establecer a qu momento hacen referencia los valores de la
expropiacin.
Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en
el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las
expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han
dado lugar a la expropiacin.

5. - La respuesta correcta es la C

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-9

CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el


mayor valor de los siguientes:
Valor catastral.
Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros
tributos.
El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin.

VALORACIONES REGULADAS
Unidad 5

3-10

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