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REGISTRO DE IMVEIS

O Registro Imobilirio regulado pela Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 e sua


atividade est subordinada s Normas de Servios Extrajudiciais, editadas pela Corregedoria Geral da Justia
do Estado de So Paulo.
Sua funo , principalmente, o de registrar todos os ttulos, entre os quais os judiciais, que
formalizam a aquisio ou onerao da propriedade imvel ou direitos a ela correspondentes, assim como
alteraes que afetam a conformao de tais direitos, visando sempre a segurana das pessoas e das relaes
jurdicas entre elas estabelecidas.
De acordo com a Lei citada, cada imvel objeto de matrcula prpria, individual e numerada,
onde so lanados no s os registros a ele correspondentes, como tambm as averbaes das alteraes
eventualmente ocorridas. Antes desta lei ter entrado um vigor, usava-se outro sistema, de acordo com o qual
os ttulos eram transcritos ou inscritos, da derivando, em registros antigos, as expresses transcrio e
inscrio.
Antigamente admitiam-se certas omisses na qualificao das pessoas interessadas e na
descrio dos imveis objetos dos ttulos a serem registrados. Isto no ocorre atualmente face ao rigor da Lei
de Registros Pblicos, e, tambm, das normas de servios supra mencionadas.
Em sendo assim, os tabelies de notas e os escrives do Judicirio esto obrigados I! a exigir
das partes interessadas, seja na lavratura de escrituras ou na elaborao de ttulos judiciais, elementos precisos
de qualificao de cada uma delas, bem como a descrio exata dos imveis objetvados, mencionado sempre
o nmero da matrcula correspondente ou transcrio de origem.
1.CARACTERSTICAS E ATRIBUIES
O Registro de Imveis o cadastro da propriedade imvel e por ele se constituem, se alteram
e se extinguem os direitos reais sobre imveis. o repositrio de todas as informaes da propriedade imvel,
com carter de autenticidade e eficcia.
Tem por finalidade, ainda, retratar, com segurana, a situao jurdica de cada imvel. Alm
de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histrico completo do imvel, dando conhecimento a todos
da titularidade e dos nus que possam pesar sobre o mesmo.
Assim, todos os atos jurdicos relativos a imveis devem ser anotados e trasladados para os
livros do Registro.
O Cdigo Civil vigente no especificou os modos de aquisio da propriedade imvel,
limitando-se a disciplinar no captulo Da aquisio da Propriedade Imvel a usucapio, o registro do ttulo e
a acesso, nos arts. 1238 a 1259. O direito hereditrio tambm modo de aquisio da propriedade de
imveis, de acordo com o art. 1784 do citado diploma legal.
Esto sujeitos ao registro os julgados que pem termo indiviso, as sentenas que
adjudicaram bens imveis nos inventrios e partilhas, as arremataes e as adjudicaes em hasta pblica.
Compreende, ainda, o registro dos ttulos constitutivos de nus reais sobre os imveis, tais com a enfiteuse,
servides, usufruto, uso, habitao, rendas constitudas sobre imveis, hipoteca e anticrese. So registradas as
penhoras, arrestos, sequestros de imveis, as citaes em aes reais ou pessoais reipersecutrias relativas a
imveis, bem como averbados ou cancelamentos ordenados por deciso judicial.
2. ATOS PRATICADOS PELO REGISTRO DE IMVEIS
No Registro de Imveis so efetuados, alm da matrcula, dois atos: o registro e a averbao.
A matrcula o ato que imprime individualmente ao imvel, sua situao geogrfica e sua
perfeita descrio. Nela sero escritos os atos de registro e averbao, espelhando todo o estado do imvel.
Cada matrcula ter um nmero de ordem para pronta identificao.
O registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratrios da propriedade
imvel e os constitutivos de direitos reais. Sero efetuados registros para aqueles atos citados no artigo 167, I,
da Lei 6.015, de 31.12.1973 ( Lei de Registros Pblicos).

A averbao o ato que escritura as alteraes e extines do ato do registro, as ocorrncias


que venham alterar o registro e a prpria matrcula, que esto discriminadas no elenco do mesmo artigo 167,
II, da aludida Lei.
Tanto o registro como a averbao so feitos na matrcula, numerados em sequncia.
3. COMPETNCIA DAS SERVENTIAS DE REGISTROS DE IMVEIS
De acordo com artigo 169 da Lei de Registros Pblicos, todos os atos de registro e averbao
so obrigatrios e efetuar-se-o no cartrio da situao do imvel.
Esse dispositivo legal define a competncia das Serventias, ou seja, a situao do imvel.
Toda Serventia de Registro de Imveis tem um limite territorial imposto pela lei de
organizao judiciria, e o registro imobilirio far-se- sempre no cartrio do lugar onde o imvel esteja
localizado, sob pena de nulidade.
Em comarcas de grande extenso territorial, as leis de organizao judiciria dividem o
territrio em circunscries, como ocorre na Capital de So Paulo, onde existem 18 Registros, cada qual com
sua circunscrio territorial bem delimitada.
possvel que um mesmo imvel esteja situado em mais de uma circunscrio territorial ou
comarca. Em cada uma delas ser efetuado o registro, procedendo-se como se o imvel estivesse totalmente
situado em cada uma.
4. EXAME DOS TTULOS JUDICIAIS
Os Servios de Registros de Imveis so de organizao tcnica e administrativa, destinados
a garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficincia dos atos jurdicos (artigos 1 da Lei 8.395/94).
O Oficial do registro, ou registrador, um profissional do direito, dotado de f pblica, a quem delegado o
exerccio da atividade pblica por delegao.
No desempenho dessa funo, de grande importncia, porquanto por ela se constituem, se
modificam e se extinguem direitos reais sobre os imveis, tem o registrador necessidade de examinar os
ttulos e documentos que lhe so apresentados, verificando sua registrabilidade, se so vlidos e esto de
acordo com as disposies legais.
O oficial verificar a legalidade e a validade do titulo, procedendo ao seu registro, se o
mesmo estiver em conformidade com a lei. Sua competncia nesse exame ampla.
Aps o exame do titulo, o Registrado emite um julgamento, ou o admite como perfeito e apto
a gerar o direito real pretendido, determinando o registro, ou o devolve ao apresentante para que o
complemente, com as exigncias que apontar. Essa funo caracteriza o que se denomina principio da
legalidade, pelo qual somente podem ser admitidos a registro documentos que estiverem de acordo com a lei.
Esse exame denominado pelos doutrinadores de qualificao dos ttulos.
Poder o registrador examinar o titulo, qualific-lo e at devolv-lo para cumprimentos da
exigncias? evidente que sim.
Todos, sem qualquer exceo, submetem-se ao principio da legalidade.
Os ttulos judiciais apresentados a registro submetem-se a qualificao, sobretudo para
verificao de sua conformidade com os postulados da lei registraria. O fato de tratar-se de titulo judicial no
o torna imune qualificao registrria, sob o estrito angulo da regularidade formal. O exame da legalidade
no promove incurso sobre o mrito da deciso judicial, mas sobre a apreciao das formalidades extrnsecas
da ordem e a conexo de seus dados com o registro e a sua formalizao instrumental (Apelao Cvel
31.436-0/1 -capital - Conselho Superior da Magistratura, relator Des. MRCIO MARTINS BONILHA).
A origem judicial do titulo no impede, pois, o controle, quanto aos seus aspectos extrnsecos
e formais.
5. PRINCPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE
Dentre os princpios registrrios que devem sempre ser observados destacam-se, pela
importncia, a especialidade e a continuidade.
A especialidade consiste na perfeita e correta identificao do imvel, de forma a no ser
confundido com outro. O requisito da especialidade do imvel significa que deve ele sempre ser descrito
como corpo certo, identificado e caracterizado. Visa esse principio evitar equvocos que possam confundir as

propriedades. Assim, qualquer titulo que d entrada no registro, inclusive os judiciais, dever indicar o imvel
precisamente e caracterizado. O ttulo que no identifica adequadamente o imvel, com suas caractersticas e
confrontaes, no pode ser registrado. Em sntese, a descrio do imvel, constante do ttulo a ser registrado,
deve estar em consonncia com aquela j existente no registro, na matrcula. Assim, os formais de partilha,
cartas de sentena, de adjudicao, de arrematao, certides e mandados devem descrever os imveis a que
se referem em correspondncia com a descrio do registro.
Pelo principio da continuidade pressupe-se que deva haver no registro, sempre, uma
sequncia lgica entre os adquirentes e os transmitentes do direito real.
Haver, obrigatoriamente, uma cadeia de titularidades em que o transmitente sempre ser o
titular do direito real constante do registro. S pode alienar ou impor nus sobre o imvel aquele que, nos
assentamentos do registro, figura como seu titular ou proprietrio.
necessrio, ainda, aponte o titulo a registro o verdadeiro titular, com sua identificao
completa, para que seja possvel a conferncia da sua identidade com a do titular do domnio. corriqueiro se
apresentar ttulo, inclusive judicial, onde h divergncia do estado civil, constando do registro a qualificao
de solteiro e do titulo a de casado, nesse caso ser obrigatria a averbao do casamento, antes do registro do
titulo. Outro exemplo o dos contratos de locao -para seu registro necessrio que o imvel locado esteja
registrado em nome do locador.
Muitas vezes, e isso facilmente constatvel nos registros mais antigos, o titular
identificado apenas pelo nome, sem qualquer outro dado, e h possibilidade de homonmia; da mesma forma,
alguns ttulos no qualificam adequadamente a pessoa, o que torna a conferencia de sua identidade com a do
titular do domnio.
6. RECOMENDACES GERAIS APLICVEIS
Os ttulos judiciais, todos (mandados, cartas de sentena, adjudicao, formais de partilha
etc.), devero conter alguns elementos, imprescindveis ao seu registro. Dentre eles, constituem requisito de
registrabilidade:
I) DESCRIO DO IMVEL:
A descrio do imvel deve adequar-se aos assentos registrrios existentes, ou seja, o titulo
judicial dever descrever e caracterizar o imvel coincidentemente com a descrio e caracterizao constante
do registro. Para tanto, dever ser solicitada certido atualizada do registro de Imveis, na qual constar a
descrio qual se adequar o titulo a ser expedido. Isso no significa que este dever repetir literalmente a
descrio anterior, bastando apenas que, em se cuidando de imvel urbano, O identifique com seus caracteres
essenciais, como avia pblica com a qual confina, o nmero de emplacamento atribudo pela Prefeitura, o
numero da matricula ou da transcrio. Cuidando-se de imvel rural, conveniente que a descrio seja a
mais completa possvel, inclusive com a denominao a ele dada pelo interessado.
Quando do titulo constar terreno ou prdio e no registro apenas a existncia de terreno, o
titulo no poder ser registrado sem que antes se averbe, junto matricula, a construo, quando se exigir o
habite-se da Prefeitura Municipal e a certido negativa de contribuies sociais e do INSS, devida pela
construo;
II) INDICAO DO NMERO DA MATRICULA OU DA TRANSCRIO:
As aquisies dos imveis at 31 de dezembro de 1975 eram feitas mediante transcries
nos antigos Livros de Transcrio das Transmisses (Livro 3) e, a partir de ento, dada a vigncia da Lei de
registro pblicos (Lei 6.015/73), so registradas as matriculas. No h identidade entre uma e outra.
Muitos imveis ainda hoje esto matriculados, porquanto a lei exige a abertura da
matricula por ocasio do primeiro registro a ser lanado em sua vigncia.
Da porque registros existem que constam somente do livro de transcries.
A identificao da matrcula ou da transcrio essencial para a execuo do ato e deve ser sempre
mencionada (artigo 222 da lei 6.015/73).
III) IDENTIFICAO DAS PARTES:
Pessoa Fsica:

preciso que a pessoa fsica seja identificada pelo nome, estado civil, nacionalidade,
profisso, nmero do cadastro de pessoa fsica da receita federal (CPF ou CIC), nmero do registro geral do
Instituto de Identificao (RG -Secretria da Segurana Pblica). Quando solteira, deve consignar se maior
ou menor (pbere ou impbere); se emancipada, deve exibir comprovante do registro de emancipao,
constante da certido do registro de nascimento (a emancipao s tem eficcia com a inscrio no registro
Civil, e no apenas com a escritura).
O estado civil pormenor de suma importncia e que causa repercusses no aspecto patrimonial,
principalmente quando o indivduo ou foi casado. Bem por isso, em caso de aquisio de direitos reais por
pessoa casada, deve ser consignado o regime de bens do casamento e se este anterior ou posterior lei
6.515, de 26.12.1977, solicitada a exibio da respectiva certido de casamento. Se diverso do regime comum
(comunho universal para o casamento realizado at 1977 e comunho parcial para o casamento realizado
posteriormente), o pacto antenupcial obrigatrio e deve ser obrigatoriamente registrado no registro de
Imveis do primeiro domicilio conjugal. Assim, mesmo sendo possvel a exibio do pacto antenupcial em
separado pelo interessado, no caso de aquisio por ttulo judicial conveniente alert-lo da necessidade de
seu prvio registro ou, caso j o tenha feito, da certido correspondente .
do Servio de registro.
A dificuldade maior quando h deficincia ou divergncia com o estado civil da pessoa que figura no registro
de Imveis como titular de domnio. Se ausente a indicao do estado civil no registro de Imveis, preciso
exigir que o interessado supra a omisso, o mesmo sucedendo em caso de alterao, se consta como solteiro
no registro e como casado no processo, deve necessariamente ocorrer a anotao da circunstncia mediante
exibio da certido de casamento, se consta como casado no registro, quando, na realidade, solteiro, deve
haver retificao processada perante a primeira Vara de Registro Pblicos, nica competente para tanto. De
toda forma, bom que se destaque a importncia dos efeitos patrimoniais do regime de bens adotado com o
casamento.
Pessoa Jurdica: Deve esta ser identificada pelo nome, cadastro geral de contribuintes da
Receita federal (CGC), inscrio estadual, com indicao da pessoa que a representa e local de sua sede ou
representao;
IV) CERTIDO DO VALOR VENAL DO IMVEL: Em todos os casos de alienao
judicial necessria a exibio de certido do valor venal do imvel transmitido ou a apresentao de carn
do IPTU do corrente ano.
V) CERTIDO DE MATRICULA -LAUDMIO:
V.1) CONCEITO, RECOMENDAES ESPECFICAS E LEGISLAO:
a receita patrimonial de responsabilidade do transmitente nas transferncias onerosas,
entre vivos, de aforamentos, dos direitos sobre benfeitorias existentes e cesses de direitos relativos a
ocupao de imveis da Unio e benfeitorias existentes, correspondente a 5% (cinco por cento) do valor
atualizado do domnio pleno do imvel e das benfeitorias existentes.
Alm da compra e venda, incide ainda o laudmio nas seguintes transaes: na promessa de
compra e venda irretratvel e irrevogvel, na dao em pagamento, adjudicao ou arrematao judicial, na
integralizao de capital social, na incorporao, fuso e ciso de pessoas jurdicas e nas desapropriaes de
domnio til de imveis da Unio.
O laudmio no incide nas seguintes transaes: partilha de bem comum, nos casos de
divrcio e separao judicial, e na extino ou sucesso de sociedades.
V. 1.1 ) NA TRANSFERNCIA DE AFORAMENTO E DE DIREITOS SOBRE
BENFEITORIAS EXISTENTES:
As transferncias de aforamento e de direitos sobre benfeitorias existentes devero ser
precedidas da obteno pelo interessado junto GRPU (Gerncia Regional do Patrimnio da Unio) de certido
da Secretaria do Patrimnio da Unio que declare:
a) ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas transferncias onerosas entre vivos;
b) estar o transmitente em dia com as demais obrigaes junto ao Patrimnio da Unio;
c) estar autorizada a transferncia do imvel, em virtude de no se encontrar em rea de
interesse do servio pblico.

V. 1.2) NA CESSO DE DIREITOS RELATIVOS OCUPAO DE IMVEIS DA


UNIO E BENFEITORIAS EXISTENTES:
A cesso de direitos relativos ocupao de imveis da Unio e as benfeitorias existentes,
celebrados por instrumento particular com firma reconhecida, ou lavrada em Tabelio de Notas, devero ser
precedidas da obteno pelo interessado junto I GRPU (Gerncia Regional do Patrimnio da Unio) de
certido da Secretaria do Patrimnio da I Unio que declare:
a)ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas transferncias onerosas entre vivos;
b) estar o transmitente em dia com as demais obrigaes junto ao Patrimnio da Unio;
c) estar autorizada a transferncia do imvel, em virtude de no se encontrar em rea de
interesse do servio pblico.
V. 1.3) VERIFICAO DA REGULARIDADE DA CADEIA DOMINIAL OU
SUCESSRIA:
Dever o interessado apresentar requerimento, solicitando a expedio de documento de
arrecadao de laudmio, para a transferncia de aforamento e de direitos sobre benfeitorias existentes e
expedio da correspondente certido de transferncia, cabendo GRPU:
a) verificar a regularidade dos apontamentos constantes na GRPU, solicitando ao
interessado a apresentao de certido de matrcula do. imvel atualizada, quando o nome do transmitente no
coincidir com aquele constante nos arquivos da GRPU;
b) constatada a regularidade, ou apresentada a certido de matrcula do imvel
atualizada, verificar a existncia de dbitos de responsabilidade do alienante, provenientes de multas,
laudmios, diferenas de laudmios, quando for o caso, foros ou taxas de ocupao inadimplidos, ainda que
em decorrncia da utilizao de outro imvel da Unio sob o regime foreiro ou de ocupao;
c) existindo dbitos, expedir DARF ao interessado para o recolhimento das receitas
patrimoniais inadimplidas e do laudmio devido;
d) aps, observados os procedimentos previstos na Transferncia de Aforamento e de
Direitos sobre Benfeitorias Existentes, expedir certido ao interessado.
Dever o interessado apresentar requerimento, solicitando a expedio de documento de
arrecadao de laudmio, para a cesso de direitos relativos a ocupao de imveis da Unio e s benfeitorias
existentes e expedio da correspondente certido de transferncia, cabendo GRPU:
a) verificar a regularidade dos apontamentos constantes na GRPU, solicitando ao
interessado a apresentao dos ttulos anteriores (cesses de direitos), quando o nome do transmitente no
coincidir com aquele constante nos arquivos da GRPU, compondo a regular cadeia de sucesso de direitos;
b) constatada a regularidade, ou apresentados os ttulos requeridos, verificar a
existncia de dbitos de responsabilidade do alienante ou cedente, provenientes de multas, laudmios, foros
ou taxas de ocupao inadimplidos, ainda que em decorrncia da utilizao de outro imvel da Unio sob o
regime foreiro ou de ocupao;
c) existindo dbitos, expedir DARF ao interessado para o recolhimento das receitas
patrimoniais inadimplidas e do laudmio devido;
d) aps, observados os procedimentos previstos na Cesso de Direitos Relativos
Ocupao de Imveis da Unio e Benfeitorias Existentes, expedir certido ao interessado.
V.1.4) RESPONSABILIDADE PELOS PAGAMENTOS DE RECEITAS
PATRIMONIAIS INADIMPLIDAS:
Considera-se de responsabilidade do transmitente as multas pelo requerimento de
transferncia de registros cadastrais para o seu nome, aps o prazo de 60 ( sessenta) dias.
Nos casos de aforamento e transferncia sobre direitos de benfeitorias, considera-se
transmisso a data do registro do ttulo no Registro de Imveis competente.

Considera-se de responsabilidade do transmitente as receitas patrimoniais


inadimplidas, vencidas a partir da transmisso ocorrida a seu favor, assim considerada a data de seu registro
no Registro de Imveis competente, nas hipteses de aforamento, at a transmisso do aforamento em favor
de terceiro.
Nos casos de inscrio de ocupao, considera-se a transmisso a data da celebrao
do instrumento pblico ou particular, tendo por objeto a cesso de direitos relativos ocupao de imveis da
Unio e s benfeitorias existentes.
Considera-se de responsabilidade do transmitente as receitas patrimoniais
inadimplidas, vendidas a partir da data da celebrao do instrumento pblico ou particular tendo por objeto a
cesso de direitos relativos ocupao de imveis da Unio e s benfeitorias existentes, at a data da
transmisso dos direitos de ocupao em favor de terceiro.
V. 1.5) EXISTNCIA DE OUTROS DBITOS DE RESPONSABILIDADES DE
TERCEIRO:
Expedida a certido em nome do transmitente, a requerimento deste ou do interessado
e uma vez apuradas receitas patrimoniais de responsabilidade daqueles identificados na certido de matrcula
do imvel, ou a partir dos ttulos apresentados, observando-se sempre as regras estipuladas, caber a GRPU:
a) promover os registros cadastrais correspondentes, necessrios regularidade da
cadeia sucessria do dominial;
b) apurar os valores devidos pelos responsveis;
c) promover os atos de cobrana administrativa e as providncias necessrias
incluso do devedor no CADIN, em conformidade com a orientao normativa aplicvel, na hiptese de no
recolhimento das correspondentes receitas patrimoniais.
d) promover os atos necessrios inscrio da Dvida Ativa da Unio, em
conformidade com a orientao normativa aplicvel;
e) autuar cpias dos documentos expedidos no processo administrativo que tenha por
objeto o imvel correspondente (RIP), e promover as anotaes no SIAPA.
V. 1.6) APRESENTAO DOS TTULOS LAVRADOS APS A EXPEDIO
DE CERTIDES DE TRANSFERNCIA:
Apresentado pelo adquirente o ttulo lavrado, com a prova de seu registro, quando for
o caso, a GRPU dever promover a transferncia dos registros cadastrais para o nome do adquirente,
verificando se a apresentao do ttulo foi realizada no prazo mximo de 60 (sessenta) dias contados da
transmisso.
Em caso negativo, caber a GRPU:
a) promover os atos de cobrana administrativa e as providncias necessrias
incluso do devedor no CADIN, em conformidade com a orientao normativa aplicvel, na hiptese de no
recolhimento das correspondentes receitas patrimoniais;
b) promover os atos necessrios inscrio da Dvida Ativa da Unio, em
conformidade com a orientao normativa aplicvel;
c) autuar cpias dos documentos expedidos no processo administrativo que tenha por
objeto o imvel correspondente (RIP) e promover as anotaes no SIAPA.

DECRETO N 3.725. DE 10 DE JANEIRO DE 2001


Regulamenta a Lei no. 9.636, de 15 de maio de 1998, que dispe sobre a
regularizao, administrao, aforamento e alienao de bens imveis de domnio da Unio.
Art. 1 -Identificao, demarcao, cadastramento, regularizao e fiscalizao das
reas do Patrimnio da Unio podero se realizadas mediante convnios ou contratos celebrados pela
Secretaria do Patrimnio da Unio, que observem os limites para participao nas receitas de que trata o
pargrafo 2 do art. 4 da Lei 9.636, de 15 de maio de 1998, a serem fixados, em cada caso:

I -para Estados, Distrito Federal e Municpios, e respectivas autarquias e fundaes,


considerado o universo de atividades assumidas, de 10% (dez) a 50% (cinquenta) por cento; e 11- para as
demais entidades, de 10% (dez) a 30% (trinta) por cento.
Art. 2- Considera-se para a finalidade de que trata o art. 6 da lei 9.636, de 1998:
I - efetivo aproveitamento:
a) a utilizao de rea pblica como residncia ou local de atividades comerciais,
industriais ou de prestao de servios, ou rurais de qualquer natureza, o exerccio de posse nas reas
contguas ao terreno ocupado pelas construes correspondentes, at o limite de duas vezes a rea de projeo
das edificaes de carter permanente; e b) as ocorrncias e especificaes definidas pela Secretaria do
Patrimnio da Unio;
II -as reas de acesso necessrias ao terreno: a parcela de imvel da Unio utilizada
como servido de passagem, quando possvel, definida pela Secretaria do Patrimnio da Unio;
III -reas remanescentes que no constituem unidades autnomas: as que se
encontrem, em razo do cadastramento de uma ou mais ocupaes, da realizao de obras ~ .., , pblicas, da
existncia de acidentes geogrficos ou de outras circunstncias semelhantes, encravadas ou que possuam
medidas inferiores s estabelecidas pelas posturas municipais ou frao mnima rural fixada para a regio; e
IV -faixas de terrenos de marinha e terrenos marginais que no possam constituir
unidades autnomas por circunstncias semelhantes s mencionadas no inciso anterior.
Na hiptese de comprovao de efetivo aproveitamento por grupo de pessoas sob a
forma de parcelamento irregular do solo, o cadastramento dever ser realizado em nome coletivo.
Art. 4o- Na concesso de aforamento, ser dada preferncia, com base no art. 13 da
lei 9.636, de 1998, a quem, comprovadamente, em 15 de fevereiro de 1997, j ocupava o imvel h mais de
um ano e esteja, at a data da formalizao do contrato de alienao do domnio til, regularmente inscrito
como ocupante e em dia com suas obrigaes junto Secretaria do Patrimnio da Unio.
1- Previamente publicao do edital de licitao, dar-se- conhecimento do preo
mnimo de venda do domnio til ao titular da preferncia de que trata este artigo, que poder adquiri-Io por
esse valor, devendo, para este fim, sob pena de decadncia, manifestar o seu interesse na aquisio e
apresentar a documentao exigida em lei e neste Decreto, e, ainda ,c.J celebrar o contrato de aforamento no
prazo de seis meses, a contar da data da notificao.
II -O prazo para celebrao do contrato de que trata este artigo poder ser
prorrogado por mais seis meses, desde que o interessado apresente, antes do seu trmino, junto com a
documentao que comprove a sua preferncia, requerimento solicitando a prorrogao, situao em que,
havendo variao significativa nos preos praticados no mercado imobilirio local, ser feita nova avaliao,
correndo os custos de suas realizao por conta do respectivo ocupante.
Art. 5 -As manifestaes de interesse na aquisio sero dirigidas ao Gerente
Regional da Secretaria do Patrimnio da Unio (GRSPU) e devero ser entregues, acompanhadas dos
documentos comprobatrios da preferncia, e de planta ou croquis que identifique o terreno, com at 90 dias
de antecedncia do trmino do prazo previsto para celebrao do contrato de aforamento.
Art. 6 -Apreciados os documentos e as reclamaes que tenham sido apresentadas,
o GRSPU conceder o aforamento, ad referendum do Secretrio do Patrimnio da Unio, recolhidas as
receitas porventura devidas Fazenda Nacional.
A Secretaria do Patrimnio da Unio estabelecer os parmetros e as condies em que a concesso de
aforamento se dar, independentemente de homologao do Secretrio do Patrimnio da Unio.

Art. 7 -Aps o ato homologatrio ou o despacho concessrio, o ocupante com


preferncia e que tenha manifestado o seu interesse na aquisio do domnio, ter seu nome, juntamente com
os dados que identifiquem o imvel que ocupa, encaminhado Caixa Econmica Federal para celebrao do
contrato de compra e venda, o qual tambm poder ser celebrado diretamente pela Secretaria do Patrimnio
da Unio.
Art. 9 -A celebrao do contrato dar-se-, aps a comprovao do recolhimento do
valor total do domnio til ou do respectivo sinal, das taxas cartorrias necessrias realizao do registro do
contrato e, no caso de vendas a prazo, da garantia hipotecria, e, ainda, do pagamento do Imposto de
Transmisso de Bens Imveis -ITBI e das taxas, emolumentos e despesas incidentes na transao.
Art. 15 -Na hiptese de venda de bens imveis mediante atuao de leiloeiro oficial,
a respectiva comisso ser paga pelo arrematante, juntamente com o sinal, e ser estabeleci da em ato do
Secretrio do Patrimnio da Unio.
Art. 16 -O edital de licitao conter, no prembulo, o nmero de ordem em srie
anual, o nome do rgo, da repartio interessada e de seu setor, a modalidade da licitao, a meno de que a
licitao ser regida pela Lei no. 9.636, de 1998, complementarmente pela Lei 8.666, de 21 de junho de 1993,
por este decreto, pelo manual de alienao da Secretaria do Patrimnio da Unio e pelo edital de licitao, o
enquadramento legal e a autorizao competente para alienao do imvel, o local, o dia e a hora em que ser
realizado o prego ou o recebimento e a abertura dos envelopes contendo a documentao e as propostas e, no
seu corpo, dentre outras condies, o seguinte:
I -o objeto da licitao, venda ou permuta de imveis, com a identificao e
descrio de cada imvel, especificando as suas localizaes, caractersticas, limites, confrontaes ou
amarraes geogrficas, medidas, ad corpus ou ad mensuram, inclusive de rea;
II- a meno da inexistncia ou existncia de nus que recaiam sobre cada imvel e,
se for o caso, a circunstncia que se encontrar na posse de terceiros, inclusive mediante locao;
III- a obrigatoriedade de cada adquirente de se responsabilizar, integralmente, pela
reivindicao de posse do imvel por ele adquirido, e nada alegar perante a Unio, em decorrncia de
eventual demora na desocupao;
IV- o valor de cada imvel, apurado em laudo de avaliao;
V- o percentual, referente a cada imvel, a ser subtrado da proposta ou do lance,
vencedor, correspondente s benfeitorias realizadas pelo ocupante, quando se tratar de imvel, que se
encontre na situao de que trata o pargrafo 2 do art. 15 da lei 9.636, de 1998; lf;! VI -as condies de
participao e de habilitao, especificando a documentao c necessria, inclusive a comprovao do
recolhimento da cauo exigida, em se tratando de ~ licitao na modalidade de concorrncia;
VII -s condies de pagamento;
VIII- as sanes para o caso de inadimplemento;
IX- o critrio de julgamento;
X -os prazos para celebrao do contrato de compra e venda, promessa de compra e
venda ou de permuta e para a realizao do registro junto ao cartrio competente;
XI -a obrigatoriedade dos licitantes apresentarem propostas ou lances distintos para
cada imvel;
XII- as hipteses de preferncia;

XIII -os encargos legais e fiscais de responsabilidade do arrematante e, no caso de


aforamento, o foro;
XIV -a comisso do leiloeiro a ser paga pelo arrematante;
XV- as sanes cominadas ao arrematante ou licitante vencedor, na hiptese de
desistncia ou no complementao do pagamento do preo ofertado;
XVI -a possibilidade de revigorao do lance ou proposta vencedora, na hiptese de
desistncia da preferncia exercida;
XVII -a documentao necessria para celebrao do respectivo termo ou
contrato;e
XVIII- os horrios, os dias e as demais condies necessrias para a visitao dos
imveis
.
Art. 19 -Ser disciplinado pelo Secretrio do Patrimnio da Unio, em instruo
normativa, a utilizao ordenada de imveis da Unio e a demarcao dos terrenos de marinha, dos terrenos
marginais e das terras interiores.
INSTRUCO NORMATIVA NO.1. DE 31 DE JANEIRO DE 2001
Art. 2 -Os terrenos de marinha so identificados a partir da Linha de Preamar
Mdia de 1831 -LPM (Lei de 15 de novembro de 1831), nos termos do Decreto-Lei no. 9.760, de 5 de
setembro de 1946, determinada pela interseo do plano horizontal que contm os pontos definidos pela cota
bsica, representativa do nvel mdio das preamares do ano de 1831 , computada a medida correspondente
dinmica das ondas, onde o terreno, considerando-se, caso tenha ocorrido qualquer alterao, a sua
configurao primitiva.
1 -A cota bsica da preamar ser determinada pela SPU a partir de plantas e
documentos de autenticidade irrecusvel, relativos ao ano 1831, quando no obtidos, poca que do mesmo
mais se aproxime, e de observaes de mars.
2 -Na determinao da cota bsica relativa preamar mdia de 1831, devero ser
consideradas a mdia aritmtica das mximas mars mensais (mars de sizgia) daquele ano, ou do que mais
dele se aproximar, considerando a periodicidade das tabelas das mars fornecidas pelos rgos oficiais; no
havendo estas para a regio a ser demarcada, devero ser consideradas observaes das preamares de sizgia
por no mnimo sessenta dias, em que se eliminem, na medida do possvel, as influncias no gravitacionais.
3 -Nos terrenos de marinha situados nas margens dos rios e lagoas, quando o ponto
que materializa o limite da influncia estiver em nvel superior ao da cota bsica efetiva, o posicionamento da
LPM ser orientado pela linha que define o leito menor, a margem do rio ou da lagoa.
4 -A influncia das mars caracterizada pela oscilao peridica de cinco
centmetros pelo menos do nvel das guas, que ocorra em qualquer poca do ano.
Art. 3 -A SPU, com vistas a realizao dos trabalhos, convidar os interessados,
certos e incertos, pessoalmente, mediante carta registrada ou por edital, para que, no prazo de sessenta dias,
ofeream a estudo, se assim Ihes convier, plantas, documentos e outros esclarecimentos concernentes aos
terrenos compreendidos no trecho a ser demarcado.
Art. 7 -O terrenos marginais so identificados e caracterizados, nas correntes de gua
fora do alcance das mars, a partir da Linha Mdia das Enchentes Ordinrias -LMEO (Lei no.1507 I de 26 de
setembro de 1867), nos termos do Decreto-Lei no.9. 760, de 1946, determinada pela interseo do plano

representativo do nvel mdio das enchentes ordinrias com o terreno considerando-se, caso tenha ocorrido
qualquer alterao, sai configurao em 1867.
1 -A Linha Mdia das Enchentes Originrias ser determinada a partir de plantas e
documentos de autenticidade irrecusvel, relativos ao ano de 1867 ou, quando no obtidos, poca que do
mesmo mais se aproxime, e de observaes fluviomtricas, considerando enchentes com perodo de
recorrncia igualou superior a 3 anos.
2 -Para o efeito deste regulamento, perodo de recorrncia o intervalo mdio de
tempo entre a ocorrncia de enchentes com vazes mximas iguais ou superiores a da enchente em questo.
*PREAMAR -Altura mxima atingida pelas guas do mar durante o fluxo da mar.
*SIZGIA- Altura mxima atingida pela mar alta, que se verifica quando a Terra, .a Lua e o Sol, se acham
em oposio ou em conjuno.
7. ATOS PRATICADOS EM ESPCIE
Os atos de registro mais comuns e relevantes para o Registro de Imveis so:
PENHORA
Penhora ato determinado judicialmente num processo executrio, consistindo na
apreenso ou na tomada de bens do devedor para que por eles se cobre o credor do que lhe devido,
garantindo, assim, a execuo do crdito.
O registro da penhora de carter obrigatrio. Ser feita atravs de mandado, ou de
certido extrada dos autos de execuo, da qual conste cpia do autos ou termo de penhora.
O mandado ou certido sero expedidos para seu registro no Cartrio de Registro de
Imveis respectivo, cabendo ao exequente o seu cumprimento. O mandado ou certido dever conter,
obrigatoriamente: I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo; II. Natureza e nmero do processo; III.
Nome e qualificao das partes de forma completa, do exequente e do executado. Dever haver perfeita
coincidncia entre o executado e o titular de domnio do imvel penhorado. O imvel h que pertencer ao
executado. Somente possvel o registro da penhora em nome de terceiro se a ele alienado pelo executado,
desde que tenha sido caracterizada, no processo, a fraude de execuo, por deciso que reconhecer a
ineficcia da alienao em relao ao exequente, circunstncia que dever constar do mandado ou das
certides; IV. Nome do depositrio; V. Indicao do imvel penhorado com suas caractersticas essenciais,
inclusive o nmero da matrcula e/ou transcrio; VI.
Especificao do valor da execuo e; VII. Autenticao das peas apresentadas e assinatura do juiz.
SEQUESTRO
O sequestro a apreenso ou depsito judicial um bem especfico, que objeto de
algum litgio, com o objetivo de conservar e entregar, em bom estado, a quem lhe cabe por direito, aps a
soluo do litgio. uma medida de constrio judicial, requerido pela parte adversa.
O registro dessa medida judicial no Registro de Imveis no torna o bem inalienvel, mas interfere na livre
disponibilidade fsica e jurdica do executado sobre o bem sequestrado.
Contudo, se o imvel sequestrado for alienado, no ser cogitada fraude execuo, mas a alienao ser
considerada ineficaz em relao ao exequente.
Tal registro do sequestro ser feito atravs de mandado, ou de certido extrada
dos autos de execuo, que dever conter cpia do auto ou termo de sequestro. O mandado ou certido sero
registrados no Cartrio de Registro de Imveis competente. Cabe ao exequente o seu cl:Jmprimento. O
mandado ou certido dever conter: I. Nome do juiz e especificao do respectivo cargo; II. Natureza e
nmero do processo; III. Nome e qualificao das partes de forma completa, do exequente e do executado.
Dever haver perfeita coincidncia entre o executado e o titular de domnio do imvel sequestrado. O imvel
h de pertencer ao executado. IV. Nome do depositrio, que foi nomeado pelo juiz, verificando-se se a sua

assinatura foi aposta aos autos ou termo de sequestro; V. Indicao do imvel sequestrado com suas
caractersticas essenciais, inclusive o nmero da matrcula e/ou transcrio; VI.
Especificao do valor da execuo e; VII. Autenticao das peas apresentadas e assinatura do juiz.
Como se pode notar, devem ser observados todos os requisitos exigidos para o
registro do mandado ou certido de penhora, apenas com destaque para que, nos arrestos e sequestros, dever
ser consignada a natureza cautelar da medida.

ARRESTO
Arresto uma medida judicial preventiva, determinada por um juiz, com a
finalidade de apreender bens do devedor para garantir e assegurar o credor quanto cobrana de seu crdito
lquido e certo, evitando que este seja prejudicado pelo desvio desses bens.
O registro do arresto impede que o devedor aliene ou grave com direitos reais
limitados os imveis que possui, deixando esses bens livres e desobrigados para que possam servir de garantia
ao pagamento efetivo da dvida que tem com o credor. A alienao do bem arrestado no configura fraude
execuo, porm, ser declarada ineficaz em relao ao credor .
essencial que se apresente mandado, ou certido extrada dos autos de
execuo, da qual conste cpia do auto ou termo de arresto. O mandado ou certido sero expedidos para seu
registro no Cartrio de Registro de Imveis respectivo, cabendo ao exequente o seu cumprimento. Assim,
desnecessria a diligncia por oficial de justia, bastando sua entrega parte interessada para cumprimento.
Tal mandado ou certido deve r conter os mesmo elementos dos da penhora e do
sequestro, j explicitados anteriormente.
VENDA E COMPRA
A venda e compra feita atravs de um contrato bilateral, pelo qual um dos
contratantes se obriga a transferir bem de sua propriedade ao outro, mediante o pagamento do preo ajustado.
O contrato de venda e compra, por si S, no gera nenhum direito real ao
comprador, pois a transferncia dos direitos sobre o imvel se efetivar mediante a transcrio do instrumento
contratual no Registro de Imveis.
O registro de um contrato de venda e compra de bem imvel dever, via de regra,
ser feito mediante a apresentao de escritura pblica, documento esse que reproduz todos termos e ajustes
que constam do contrato e que deve estar revestido de todas as formalidades exigidas pela lei.
Todavia, a legislao brasileira admite, em casos especficos, que esse tipo de
registro se efetue por instrumento particular, conferindo-lhe fora de escritura pblica.
No Registro de Imveis se transcrevem diversas espcies de venda e compra,
como: I. Venda e Compra simples; II. Venda e Compra cumprindo compromisso de venda e compra; III.
Venda e Compra da nua propriedade; IV. Venda e Compra do usufruto; e V. Venda e Compra por instrumento
particular .
ARREMATAO
Arrematao um ato de compra e venda realizado em leilo ou hasta pblica que
ir transferir a propriedade imvel ao ofertante que der o lance de maior valor. Aps concluda a arrematao,
lavrar-se- um auto de arrematao e ser expedida a carta de arrematao a favor do arrematante.
Tal carta o instrumento hbil e definitivo que transfere o domnio do imvel a
este, de forma que o direito de propriedade, propriamente dito, somente ser transferido ao novo dono aps a
sua efetiva transcrio no Registro de Imveis.
O registro da arrematao, seja ela judicial ou extrajudicial, ser realizado
mediante a apresentao da Carta de Arrematao, que dever conter: I. a descrio do imvel, constante do

ttulo, ou, sua falta, da avaliao; II. a prova da quitao dos impostos; 11I. o auto de penhora; IV. o ttulo
executivo; V. o auto de arrematao ou leilo e; VI. a conta do leiloeiro.
ATRIBUIO
A atribuio representa direitos que so assegurados a uma pessoa para que sejam
satisfeitas certas condies impostas por uma lei. Atravs da atribuio da propriedade que se concede, a
algum, um benefcio ou prerrogativa, ou a qualidade de senhor e possuidor da propriedade ou de titular de
um direito. O registro de uma atribuio visa afirmar categoricamente a existncia do direito inequvoco da
propriedade, alm de conferir-lhe publicidade, autenticidade e eficcia.
CDULA DE CRDITO COMERCIAL
A Cdula de Crdito Comercial um instrumento cedular representativo de um
crdito decorrente de financiamento fornecido por uma instituio financeira para custear atividade comercial
ou prestao de servios. Muito embora no elencada, expressamente, no rol dos atos sujeitos a registro
perante o Registro de Imveis na LRP, deve a cdula de crdito ~~; comercial garantida por penhor cedular
nele ser inscrita, no Livro 3, j que, segundo dispe O art. 5 da Lei n 6.840, aplicam-se Cdula de
Crdito Comercial e Nota de Crdito Comercial as normas do Dec.-Iei n. 413, de 9 de janeiro de 1969,
inclusive quanto aos modelos anexos quele diploma, respeitadas, em cada caso a respectiva denominao e
as disposies desta lei.
Por esta razo, as Normas de Servio dos Cartrios Extrajudiciais -Tomo II,
criadas pela Egrgia Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, completando o disposto no art. 167, l, 14,
da citada Lei n 6.015/73 (LRP), estabelecem, dentre as atribuies do Registro de Imveis, o registro de
cdulas de crdito industrial, exportao e comercial (Livro 3), , conforme disposto no Captulo XX, Seo
I, item 1., a),14), bem como na Seo II, item 70, b, das referidas Normas de Servio.
CDULA DE CRDITO INDUSTRIAL
Cdula de crdito industrial um ttulo de crdito consistente numa promessa de
pagamento em dinheiro, com garantia real, constituda cedularmente, emitida pelo devedor, em razo de um
financiamento dado pelo credor. Visa, assim, garantir o financiamento concedido por instituies financeiras a
pessoas fsicas ou jurdicas que se dediquem atividade industrial.
Esta cdula de crdito garantida por uma hipoteca cedular, que oferece um
bem imvel como garantia, devendo, deste modo, ser registrada no respectivo Servio de Registro
Imobilirio.
Tal ttulo, para poder ser registrado, deve se revestir dos seguintes requisitos:
I.Denominao Cdula de Crdito Industrial; II. Data do pagamento; III. Nome do credor e clusula
ordem; IV. Valor do crdito deferido, lanado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilizao; V.
Indicao da situao, dimenses, confrontaes, benfeitorias, ttulo e data de aquisio do imvel e
anotaes (nmero, livro e folha) do Registro Imobilirio; VI.
Taxa de juros apagar e comisso de fiscalizao, se houver, e pocas em que sero exigveis, podendo ser
capitalizadas; VII. Obrigatoriedade de seguro do imvel objeto da garantia; VIII.
Local do pagamento; IX. Data e lugar da emisso e; X. Assinatura do emitente ou de seu representante com
poderes especiais.

CESSO DE DIREITOS
A cesso de direitos ato jurdico exteriorizado atravs de um contrato pelo
qual uma pessoa cede ou transfere a outrem, a ttulo gratuito ou oneroso, direitos imobilirios de garantia que
incidem sobre o bem imvel, tais como hipotecas, penhores, arrendamentos, anticrese.

O objeto da cesso de direitos, portanto, nunca poder ser a propriedade


imvel, nem os direitos reais sobre ela. A lei no exige forma especial para a cesso, podendo ser reduzida a
instrumento pblico ou particular, mas para que possa valer contra terceiros deve vir subscrita por duas
testemunhas e ser registrado no Registro de Ttulos e Documentos, inscrito, posteriormente, no Registro de
Imveis.
CONVENO DE CONDOMNIO
A conveno do condomnio uma declarao de vontade plurilateral, de
carter instrumental, que visa regular os direitos e obrigaes dos consortes de uma coletividade condominial,
obrigando todos os condminos, atuais e futuros, alm de estabelecer normas para a para utilizao das coisas
comuns, para administrao do condomnio, suas despesas e receitas.
Este instrumento descreve as partes de propriedade exclusiva e comuns do
condomnio, informa o destino destas partes, estabelece modo de uso das coisas e servios comuns, prev
encargos, o modo e a proporo das contribuies dos condminos para as despesas comuns e extraordinrias,
apresenta o modo de escolha do sndico e do conselho consultivo, d as atribuies destes, trata da
remunerao do primeiro e do tempo de durao do mandato de ambos.
Alm disto, na conveno est expresso o modo e prazo da convocao das
assemblias gerais, o quorum para as votaes, o procedimento de contribuio para um fundo de reserva, a
forma e quorum para a alterao dela prpria e para aprovao do regimento interno.
O registro da conveno condominial efetuado no Livro 3 (Registro Auxiliar)
segundo o art. 178, III da LRP, devendo serem averbadas suas alteraes. Sem o registro, as normas da
conveno de condomnio somente valero em relao a seus signatrios, excluindo, portanto, os estranhos e
os que no a assinaram. Em contrapartida, uma vez registrada a conveno, os terceiros adquirentes das
unidades aderem tacitamente ela no momento em obtm o domnio do imvel.
DAO EM PAGAMENTO
A dao em pagamento ato que objetiva de extinguir uma obrigao, pela qual
o devedor d coisa diversa da contratada para liberar-se de seu dbito, desde que o credor tenha consentido
essa substituio. A transferncia da propriedade imvel dada como pagamento somente poder ser efetivada
aps a lavratura de escritura pblica e sua transcrio no Registro de Imveis.
DOAO
A doao realizada atravs de um contrato que expressa liberalidade do
doador, que dispe de seus bens patrimoniais, beneficiando outra pessoa, denominado donatrio.
Contudo, a doao depende da aceitao do donatrio, consentimento esse que dever constar do contrato ou
ser manifestado posteriormente, dentro de um prazo fixado pelo doador.
Por ser um ato de liberalidade, a doao de bem imvel h de ser feita atravs
de escritura pblica, devendo esta ser transcrita no Registro de Imveis para que se consume a transferncia
da propriedade ao donatrio.
INCORPORAO IMOBILIRIA
Incorporao imobiliria atividade de um empresrio que visa a realizao de
um projeto de edificao, enquadrando-o na lei n 4.591/64, fazendo oferta de alienao das unidades futuras,
acompanhando e responsabilizando-se por esse empreendimento at o trmino da construo da propriedade
vertical.
O registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis obrigatrio,
constituindo em requisito essencial para que o incorporador possa negociar as unidades autnomas que

futuramente existiro. Se a incorporao no for levada a registro, constituir esse fato em contraveno em
face economia popular, conforme prescreve alei.
Para poder registrar a incorporao imobiliria, o incorporador dever
apresentar o memorial da incorporao, que o documento que contm todas as informaes prvias que os
interessados necessitam saber antes de aderir incorporao. Nesse memorial, devem estar presentes: I. O
nome e qualificao completa do titular do terreno; II.. O nome e qualificao completa do incorporador; III.
A descrio do terreno e a indicao de seu registro anterior e; IV. A descrio das unidades autnomas. Junto
com esse memorial, dever o incorporador apresentar, ao Registro de Imveis: A. O ttulo de propriedade,
previamente registrado; B. Histrico vintenrio da propriedade; C. Certides negativas de impostos federais,
estaduais e municipais, de protestos de ttulos, de aes cveis e criminais e de nus reais, relativas ao imvel,
aos alienantes do terreno e ao incorporador; D. O projeto de construo, devidamente aprovado; E. O clculo
das reas das edificaes, apontando, alm da rea global, tambm as das partes de uso comum, com a
indicao da metragem de rea construda de cada tipo de unidade; F. Certido negativa dbito para com a
Previdncia Social; G.Avaliao do custo global da obra; H. Discriminao das fraes ideais do terreno, com
as unidades autnomas correspondentes; I. A minuta da futura Conveno de Condomnio; J. O valor de cada
metro quadrado do empreendimento, para que se discrimine as partes que compem o preo; L. Prazo de
carncia; M. Certido de procurao dada ao incorporador, quando este no for proprietrio do terreno e; N.
Atestado de idoneidade financeira do incorporador .
INSTITUIO DE CONDOMNIO
ato de registro que possui a finalidade de identificar cada unidade autnoma
e estabelecer sua autonomia em relao s outras. Isso porque, quem constri um edifcio de apartamentos
ser proprietrio de um nico imvel, ento, para que cada apartamento possa ser considerado uma unidade
autnoma, dever ser registrada no Registro de Imveis a instituio de condomnio.
A instituio de condomnio conter a identificao das unidades isoladamente
consideradas, alm da disposio das partes comuns do condomnio.
Esse tipo de registro regido pela Lei n 4.591164, lei esta que no exigiu
forma especial para a instituio desse tipo de propriedade horizontal. Assim, no importa a forma: a
instituio poder ser instrumentalizada em escritura pblica ou instrumento particular. A nica exigncia
dessa lei que ela seja feita por escrito. A lei 4.591164 elencou as exigncias mnimas que devem constar do
instrumento de instituio, devendo, entretanto, serem observados outros requisitos presentes em outros
diplomas legais, inclusive na LRP. Devem constar nesse instrumento: I. A identificao completa das partes
instituidoras; II. A descrio do terreno sobre o qual se instituiu o condomnio; III. Referncia matrcula ou
ao registro anterior; IV. Breve descrio do empreendimento, com sua designao cadastraI na Prefeitura
Municipal, rea total construda, nmero de pavimentos e a destinao pretendida de cada unidade e o fim a
que estas se destinam; V. A descrio de cada unidade autnoma; VI.
Indicao das reas construdas e dos equipamentos de uso comum; VII. Documento que esclarea o modo de
se utilizar a garagem; VIII. Declarao de vontade de instituir o regime condominial; IX. As assinaturas da
unanimidade dos instituidores, consignando data e local onde o documento foi firmado. Contudo, para o
registro da instituio de condomnio, juntamente com o seu instrumento, devero ser apresentados: A. o
memorial acima descrito; B.
a carta de habite-se e CNDs do INSS e da SRF; C. o projeto arquitetnico, quadro de custos, reas e fraes
ideais; D. outros documentos que possam elucidar a instituio, de acordo com as peculiaridades de cada
empreendimento.
LOCAO
De acordo com nova lei civil vigente, todos os contratos de locao de bens
imveis, contenham ou no clusula de vigncia, devem ter ingresso no Registro de Imveis atravs do ato de
registro.
Locao de imvel realizada por meio de um contrato pelo qual uma pessoa
d a outra, em carter temporrio, o uso e o gozo do bem, mediante pagamento de um preo entre elas
ajustado.

O contrato de locao, para ser registrado, no necessita ser feito por


instrumento pblico, devendo ser por escrito e conter, em linhas gerais: I. Qualificao das partes
contratantes; II. Descrio do imvel objeto do contrato; III. Indicao do fim a que se destina a locao; IV.
Clusulas que estabeleam os direitos e obrigaes de cada um dos contratantes; V. O preo que deve ser pago
ao locador; VI. Meno ao prazo contratado para a locao; VII.Qualificao dos fiadores, se houver e; VIII.
Assinatura das partes e fiadores.
O contedo de um contrato de locao de imvel urbano pode variar de acordo
com o tipo de locao, que pode ser: A. No-residencial, quando a locao destina o imvel a atividades
comerciais, industriais, de sociedades qualquer espcie e de lojas em shopping centers; B. Para temporada,
quando a locao do imvel se destina residncia temporria do locatrio ou; C. Residencial, quando o
imvel locado se destinar residncia fixa do locador.
PACTO ANTENUPCIAL
ato de registro no Livro 3.
conveno estabelecida pelos nubentes, antes do casamento, com a
finalidade de estabelecer o regime matrimonial ou para regular, respeitando as disposies legais, as relaes
econmicas entre eles, aps o casamento.
Esses pactos devem ser realizados por ato solene, feitos por meio de escritura
pblica, e registrados no Registro de Imveis onde se encontra o assento do imvel onde ir residir o casal
logo aps o casamento, ou seja, na circunscrio em que se encontra o primeiro domiclio do casal.
PARTILHA
Partilha, de modo geral, um processo que visa a composio de quinhes,
que sero distribudos ou atribudos s pessoas que possuem direitos sobre eles. Nela se mostra o resultado
final da distribuio dos bens que se encontravam em comum, exprimindo, portanto, a formao e a
distribuio de quinhes. Ela pode ser em inventrio ou em separao.
A Partilha em Inventrio, ou partilha de herana, o processo final do
inventrio, em razo do qual se atribui ao cnjuge sobrevivente e aos herdeiros do de cujus a parte que
corresponde a cada um, segundo seus direitos ou determinao do prprio inventariado. Uma vez julgada a
partilha, dela se extrair o formal de partilha. Ser este formal de partilha que dever ser apresentado no
Registro de Imveis para que efetue seu registro, uma vez que esse o ttulo que investe os herdeiros na
qualidade de senhores dos bens que Ihes foram aqunhoados. Do formal de partilha constaro,
necessariamente, as seguintes peas: I. Termo de inventariante e ttulo de herdeiros; II. Avaliao dos bens que
constituram o quinho de cada herdeiro; III. Pagamento do quinho hereditrio; IV. Quitao dos impostos;
V. Sentena; VI. Petio inicial de abertura do inventrio ou do arrolamento; VII. Certido de bito;
VIII.Certido de trnsito em julgado da sentena; IX. Identificao correta das pessoas beneficiadas com a
transmisso de domnio, em decorrncia da morte.
Os imveis devem ser individuados e bem caracterizados, de acordo com o que
conste das transcries e matrculas do Registro de Imveis.
J a Partilha em Separao ou em Divrcio feita ao trmino da sociedade
conjugal, em razo de separao judicial ou amigvel, acarretando a extino da comunho de bens que se
estabeleceu de acordo com o regime de bens institudo. Esta partilha deve ser transcrita para que os bens
sejam divididos entre os cnjuges na separao judicial e no divrcio, e o instrumento que deve ser levado ao
Registro de Imveis o formal de partilha. Este formal dever conter: I. Petio inicial; II. Auto de partilha ou
equivalente, podendo estar contido at na inicial; III. Descrio individuada dos imveis, bem caracterizada,
de acordo com as transcries e matrculas do Registro de Imveis; IV .Sentena homologatria; V. Certido

de trnsito em julgado da sentena; VI. Identificao correta e completa dos cnjuges e; VII.Recolhimento do
ITBI em caso de um dos cnjuges ter sido aquinhoado com poro maior em imveis que o outro.
A partilha de bens em separao judicial e em divrcio costuma ser
instrumentada mediante carta de sentena. Nada mais errneo. Carta de sentena instrumento destinado
execuo, em juzo, de sentena ainda no transitada em julgado, sujeita a recurso recebido somente no efeito
devolutivo. instrumento a ser usado em juzo, nas hipteses de execuo provisria. Inadmissvel, assim,
seu ingresso no Registro de Imveis, ainda que a ela faa referncia aLei de Registro Pblicos.

PERMUTA
Permuta negcio jurdico realizado por meio de um contrato pelo qual um dos
contraentes se obriga a dar uma coisa para receber outra.
Atravs da permuta se realizam duas transferncias de propriedades, e as partes
contratantes so ao mesmo tempo comprador e vendedor. Comprador e vendedor fazem entre si recproca
transferncia de coisas, que se equivalem. No h um preo, pois a troca de valores se d pela equivalncia
das coisas permutadas. No pode haver contra prestao em dinheiro, caso contrrio, o que estaria sendo
celebrado seria uma venda e compra.
O contrato de permuta de bem imvel dever ser feito atravs de escritura
pblica, e essa escritura dever ser transcrita no Registro de Imveis, no havendo a necessidade da
apresentao de dois traslados, eis que ocorrem duas transferncias de propriedade recprocas, inseparveis,
devido prpria natureza do contrato. A nota dos dois nmeros do Protocolo e do Livro das Transmisses
ser lanada no traslado nico que ser apresentado.
PROMESSA DE CESSO DE DIREITOS
um contrato preliminar em que o promitente cedente se obriga a ceder crditos
ou direitos que detm sobre um determinado bem ao promissrio cessionrio, gratuita ou onerosamente, sob
as condies e modo avenados, outorgando-lhe a escritura pblica definitiva assim que ocorrer o pagamento
do preo e/ou cumprimento das demais condies estipuladas no contrato
PROMESSA DE VENDA E COMPRA
ato registrado no prprio assento onde se encontra a transcrio do ttulo de
aquisio do imvel comprometido.
O compromisso de venda e compra um contrato, revestido dos requisitos
formulados pela lei, pelo qual os compromitentes comprador e vendedor assumem obrigaes recprocas de
vender e comprar a coisa mencionada no contrato, pelo preo, no prazo e sob as condies que foram
institudas no compromisso.
O compromissrio comprador poder exigir do compromitente a escritura
definitiva do imvel, mas para que isso possa ocorrer, compromisso de venda e compra dever ter sido
anteriormente registrado no Registro de Imveis e, ainda, todos os requisitos legais devero ter sido
observados e devidamente obedecidos.
USUCAPIO
O usucapio a aquisio do domnio pela posse continuada do imvel. um
meio hbil de aquisio embasado na posse ininterrupta e pacfica da coisa e na boa-f do possuidor, que
adquire o domnio pelo lapso do tempo estabelecido em lei.

O usucapio de bens imveis uma forma originria de se adquirir a


propriedade, aps a posse continuada desses bens. Ainda que meramente declaratria, e no constitutiva, a
sentena proferida na ao de usucapio, necessrio se proceda ao seu registro, para efeito da publicidade e
disponibilidade do imvel.
O artigo 945 do Cdigo de Processo Civil dispe que a sentena que julgar
procedente a ao de usucapio ser registrada, mediante mandado, no Registro de Imveis, e o artigo 226 da
Lei de Registros Pblicos acrescenta que os requisitos da matrcula devem constar do mandado judicial.
Segue-se que, combinados ambos os dispositivos, a sentena h de conter os requisitos para o seu registro
e/ou abertura de matrcula. O ttulo para o registro ser o mandado, que conter todo o teor da sentena,
devendo, tambm, ser apresentada a certido do trnsito em julgado desta deciso judicial. Em sntese, o
mandado dever conter: I.Nome do juiz e especificao do respectivo cargo; II. Natureza e nmero do
processo; III.Nome e qualificao do autor ou autores, de forma completa; IV. Indicao do imvel, com suas
caractersticas, confrontaes e localizao; V. Sentena e certido de seu trnsito em julgado; VI.
Autenticao das peas que acompanharem o mandado e assinatura do juiz. A transcrio da sentena
declaratria de usucapio no Registro de Imveis visa apenas dar publicidade ao ato, para prevenir a boa-f de
terceiros e assegurar a continuidade do registro.
No objetiva a transmisso do domnio, j que este j foi transferido; visa
apenas dar publicidade sua individuao e fornecer a prova do direito do usucapiente sobre determinado
bem.
USUFRUTO
Usufruto um direito real sobre coisa alheia em que se atribui ao usufruturio
o direito de us-la temporariamente, podendo retirar utilidade e frutos desta coisa sem que lhe destrua a
substncia.
A instituio do usufruto pressupe a existncia de dois sujeitos: 1. O Nuproprietrio, que o proprietrio da coisa e a quem cabe o direito de senhor da mesma, porm, lhe foi retirado
o direito de us-Ia e goz-Ia; e 2. O Usufruturio, que a quem se confere o direito de usar e gozar a coisa por
um certo tempo.
O usufruto pode nascer de uma disposio expressa da lei, de um ato inter
vivos, ou de disposio causa mortis.
Se institudo entre vivos, o usufruto pode assumir diferentes formas, como: I.
Pode o doador alienar pura e simplesmente a propriedade, retirando o uso e gozo da coisa, reservando-os para
si; II. Pode dispor do uso e gozo, reservando-lhe a propriedade; e IlI. Pode instituir concomitantemente dois
titulares, dispondo a propriedade a um e o uso e gozo ao outro. A doao deve ser feita por meio de escritura
pblica ou particular, observando sempre os requisitos legais. Existe, tambm, afigura da reserva de usufruto,
que ocorre no caso em que doador reserva para si o usufruto, e o processo de registro consistir na transcrio
do ato que transfere a propriedade ao nu-proprietrio e na inscrio do usufruto.
J a instituio do usufruto mortis causa d-se em razo de disposio
testamentria, que ser apreciada, para efeito de inscrio no Registro de Imveis, mediante a apresentao do
formal de partilha, do qual conste referido direito.

ADJUDICAO
A adjudicao ato judicial que estabelece e declara que a propriedade
imvel deve ser transferida de seu primitivo dono para o credor, para que este satisfaa seu crdito. Possui
natureza constitutiva, gerando direitos de domnio e posse ao credor.
As sentenas de adjudicao e as cartas de adjudicao devem ser,
obrigatoriamente, transcritas no Registro Imobilirio, para que se possa transferir efetivamente o domnio do
imvel ao adjudicatrio. Nessa linha, d-se a adjudicao: I. no caso de condmino, quando exerce o seu
direito de preferncia; 11. ao credor, no caso de inventrio, independente de hasta pblica; III. ao
inventariante ou a qualquer herdeiro, para pagamento de impostos e custas; IV. ao exeqOente, quanto aos bens
objeto da execuo, salvo o caso de haver protesto por preferncia de outros credores.

O registro adjudicao ser feito atravs de da apresentao de uma carta de


adjudicao, carta essa que dever conter: A. a descrio do imvel, constante do ttulo, ou, sua falta, da
avaliao; B. aprova da quitao dos impostos; C. o auto de adjudtcao; D. o ttulo executivo.
CITAES EM AES REAIS OU PESSOAS REIPERSECUTRIAS
Ajuizada ao real a imvel ou a direito real sobre o imvel (hipoteca,
usufruto, enfiteuse etc.) ou ao pessoal reipersecutrias que se refira a imvel, permite aLei de Registro
Pblicos, em seu artigo 167, I, n. 21, o REGISTRO do ato da CITAO DO RU junto respectiva
matricula do imvel.
Esse registro se presta to-s, para advertir de que aquele bem e seu domnio
est sub judice. O registro da citao ser feito vista de MANDADO ou CERTIDO do escrivo, dos quais
conste: I.Data da citao; II.Qualificao completa das partes;lll. Cpia da petio inicial;IV.Descrio do
imvel, conforme quela do registro; V.Valor da causa (para permitir a fixao das custas e emolumentos).
HIPOTECA
Hipoteca um contrato acessrio que se forma para garantir uma dvida
firmada no contrato principal. Constitui um direito real do credor sobre o bem imvel dado em garantia pelo
devedor .
Para que a hipoteca possua validade contra terceiros, e para que se assegure
ao credor seu direito de preferncia, necessrio que ela seja especializada e publicada. Isto somente ser
possvel aps sua inscrio no Registro de Imveis.
A hipoteca pode ser convencional, legal ou judiciria.
A Hipoteca Convencional aquela livremente constituda pelo proprietrio,
mediante contrato, por mtuo acordo entre credor e devedor da obrigao principal. Logo, contratos de
hipoteca, para efeitos de registro, devero apresentar: I. o total da dvida ou sua estimao; II.O prazo fixado
para pagamento; III. a taxa de juros, se houver; IV. a coisa dada em garantia, I com as suas especificaes.
A Hipoteca Legal imposta por lei, conferida a determinados credores, para
sua proteo, por se encontrarem em situao especial e seus bens confiados administrao alheia. A
especializao da hipoteca legal se d em juzo e consiste na individuao dos bens dados em garantia. O
procedimento, em juzo, se encerra com a sentena. O ttulo para o seu registro na competente Serventia de
Registro de Imveis o mandato judicial.
A Hipoteca Judicial est prevista no artigo 466 do Cdigo de Processo
Civil, que diz que a sentena que condenar o ru no pagamento de uma prestao, consistente em dinheiro ou
em coisa, valer como ttulo constitutivo de hipoteca judiciria, cuja inscrio ser ordenada pelo juiz na
forma prescrita na Lei de Registros Pblicos. O ttulo para seu registro , tambm, o mandado judicial.
Requisitos do mandado para o registro da hipoteca legal ou judicial: I.nome
do juiz e a especificao do respectivo cargo; II. natureza e nmero do processo; III.
nome e qualificao das partes envolvidas, de forma completa; IV. indicao do imvel, com suas
caractersticas essenciais, inclusive o nmero da matrcula e/ou transcrio; V.
especificao do valor do dbito que se pretende garantir e; VI. autenticao das peas que acompanharem o
mandado e assinatura do juiz.
OBSERVAES:
-A AVERBAO DE DECISES E RECURSOS JUDICIAIS
Qualquer deciso judicial que diga respeito a atos do registro de Imveis
pode ser averbada, bem como o recurso que dela houver sido interposto.
O interesse dessa averbao est em dar publicidade ao fato de o judicirio
ter emitido pronunciamento ou ordenado providencia acercados atos objeto do registro.

O recurso de deciso poder ser averbado, independente do registro ou


averbao da deciso recorrida. Essa averbao ser feita atravs do MANDADO JUDICIAL, do qual
constar: I.Nome do juiz e especificao do respectivo cargo; II. Natureza e numero do processo; III. Nome e
qualificao das partes envolvidas, de forma completa; IV. Indicao do imvel com suas caractersticas,
numero da matricula e/ou transcrio, junto ao qual ser efetuada a averbao e; V. Autenticao das peas
que acompanharem o mandado e assinatura do juiz.
CANCELAMENTO DO REGISTRO
O registro pode ser cancelado na sua totalidade ou parcialmente. O
cancelamento, se ordenado por deciso judicial, ser feito na competente Serventia de Registro de Imveis,
mediante mandado. H possibilidade de cancelamento de registro, averbaes, inscries, matriculas e at de
anteriores cancelamentos. De acordo com o disposto nos artigos 250, I, e 259 da lei de Registros Pblicos,
preciso que a sentena que ordenar o cancelamento, para ser executada, tenha transitado em julgado, ou seja,
dela no mais caiba recurso ou j interpostos todos os cabveis. O mandado discriminar o ato a ser
cancelado, com toda a sua especificao, para que no pairem ao registrador sobre seu alcance.