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El Procrear original

El Programa de Crdito Argentino del Bicentenario (Procrear) es el ms


ambicioso de las ltimas dcadas en Argentina. Fue lanzado en 2012 por el
gobierno de Cristina Kirchner. Hasta el ao pasado, mediante el Procrear, se
pudieron construir, comprar, refaccionar o ampliar alrededor de 190 mil
viviendas. A su vez, el actual gobierno de Mauricio Macri recibi la herencia de
8.550 terrenos con servicios para sortear y 14.548 viviendas nuevas para
entregar.
En efecto, el lugar del anuncio del nuevo Programa fue un desarrollo
urbanstico en la Ciudad de Buenos Aires en Parque Patricios. En total, el
Procrear de la anterior gestin terminar generando 3.841 viviendas a estrenar
para los vecinos de Parque Patricios y Pompeya. Para ilustrar la importancia de
ese nmero se puede decir que en 8 aos de gobierno en la Ciudad, Mauricio
Macri pudo brindar tan slo 6.1210 soluciones habitacionales.
Los beneficiarios del antiguo Procrear eran sorteados. Los candidatos podan
ser aquellas familias con ingresos mnimos hasta las que perciban $28 mil
netos. La tasa a pagar era fija para los primeros aos y luego variaba por el
coeficiente de variacin salarial. De todas formas, siempre estaba subsidiada y
el plazo a devolver era de hasta 30 aos las facilidades eran definidas segn
la escala salarial del beneficiario-. El programa consigui atender a
beneficiarios con ingresos promedios de de $9.111, logrando un nivel de
morosidad de 2 cada 1.000 crditos otorgados.

El nuevo Procrear: el modelo chileno


El Procrear re-lanzado por el gobierno de Mauricio Macri se basa en el modelo
chileno denominado ABC. Este programa con marcado enfoque de mercado,
fue exportado durante los 80 y 90 a Costa Rica, Colombia, Ecuador y Panam,
en plena primavera neoliberal.
El modelo se caracteriza por demandar Ahorro previo por parte del beneficiario
a cambio de un Bono o subsidio directo por parte del Estado y completando el
valor de la vivienda con un Crdito por parte del sector privado.

Dos enfoques para abordar una problemtica


El Procrear lanzado en 2012 ofreca un desarrollo integral al problema de la
vivienda. Por un lado, abordaba la problemtica habitacional desde un contexto
de desarrollo econmico. Por otro lado, sin olvidarse del acceso a la vivienda,
mantena una mirada ms amplia que inclua el derecho a la ciudad. Este
enfoque que mira la funcin social de la ciudad, garantiza que cada ncleo
familiar puede desarrollarse en un hbitat adecuado, que incluya servicios y
equipamientos pblicos, localizacin, cercana al lugar de trabajo. Para eso, el
Estado garantizaba el acceso al suelo servido de forma democrtica a travs
de los desarrollos urbansticos y el loteo con servicios en terrenos fiscales.

Segn el ltimo Censo, en 2010 en Argentina existan 12 millones de hogares.


De los mismos, el 11% mostraba dficit cuantitativo de la vivienda (hay ms
hogares que viviendas habitadas en condiciones de estarlo). Adems, el 22,7%
tena dficit del tipo cualitativo. Es decir, la casa era era recuperable
agrandndola (si mostraba hacinamiento), mejorndola (si no mostraba los
materiales acordes) o sirvindole servicios.
La idea de Cambiemos para la vivienda es que el Gobierno tiene que dejar de
construir viviendas, de garantizar suelo urbano y de intervenir sobre todo
dficit de vivienda. Al contrario, las soluciones, para este enfoque, vendr
desde el lado del mercado. Ellos slo se interesan por el dficit cuantitativo de
viviendas.
Ilustrando esta comparacin, Cambiemos lanz una nueva lnea de crditos
Solucin casa propia. Pero al mismo tiempo, quit las lneas de construccin
y ampliacin y, presumiblemente, tambin sacar la de desarrollos urbansticos
heredados una vez que finalicen las ltimas obras.
Es necesario decir que la nueva lnea incluye a las viviendas usadas, lo cual es
un acierto, dado la ociosidad del parque de viviendas actual en argentina.
Las diferencias entre un plan y otro es elocuente si se observa el Proyecto que
tena cada gobierno.
A fin de ao pasado, el gobierno de Cristina Kirchner haba anunciado el Plan
Pro.Cre.Ar Maestro, con una inversin proyectada en $ 100 mil millones. El plan
inclua brindar 178.366 soluciones habitacionales bajo las distintas lneas.
En cambio, el plan actual slo se enfoca en la lnea de compra de viviendas
nuevaso usadas y piensa entregar 25.000 subsidios con una inversin $5 mil
millones.

Procrear relanzado
El Procrear de Mauricio Macri demandar 10% de ahorro previo para las
viviendas de hasta $1 milln y 15% para las familias que demanden una
vivienda cuyo valor no supere $1,5 millones. A su vez, el gobierno subsidiar

un monto de entre 100 y 300 mil pesos. Una familia con hijos y cuya vivienda
no supere el milln de pesos recibir el subsidio mximo, mientras que los
solicitantes sin menores a cargo y cuya vivienda a comprar sea superior a ese
monto, recibirn el mnimo del subsidio propuesto
Por ltimo, el monto final de la vivienda ser completado por un crdito
bancario cuya tasa de inters ser de una tasa variable con un piso de 5% ms
un ajuste por la UVI, que se ajusta por el CER (Coeficiente de Estabilizacin de
Referencia, basado en el ndice de precios al consumidor).
Otras novedades importantes en cuanto al crdito es que el plazo de
devolucin se acorta hasta un mximo de 20 aos, lo mismo que el monto
mximo de la cuota, que no podr superar el 25% del ingreso neto del
beneficiario.
Simulacin
Con estas condiciones planteadas podramos hacer unos ejercicios de
simulacin que fueron planteados por el titular de la ANSES, Emilio
Basavilbaso.
Ambas situaciones planteadas son con escenarios moderados, donde la
evolucin salarial le empata al crecimiento de los precios. El primer caso
planteado corresponde a una familia con ingresos netos levemente superiores
a dos salarios mnimos. Como tienen nios a cargo y la vivienda que van a
comprar es inferior al milln de pesos, el Estado les subsidia $300 mil. A su
vez, como la familia debe poseer ahorros del 10% del valor de la vivienda, el
crdito a otorgar por el banco ser de $510 mil, el que devolvern a lo largo de
15 aos, con cuotas que no superan el 25% de sus ingresos.

El segundo caso es similar. La diferencia es que en la vivienda adquirir supera


el milln de pesos, por lo que se le exige un ahorro previo mayor y el subsidio
ser menor.

Como se plante anteriormente, el inters tiene una parte fija (alrededor de


5%), pero cuenta con una parte variable, ya que el capital a devolver se ajusta
por el valor de las UVI, que est correlacionada con el ndice de precios. Es
decir, el crdito a devolver est atado a la evolucin de los precios.
La ventaja de un crdito a tasa fija es que el deudor conoce cunto va a
devolver en cada perodo. En un contexto inflacionario, es el mejor de los
escenarios para el deudor, ya que la inflacin se va comiendo el capital a
devolver. Sin embargo, en ese contexto y bajo esas condiciones, el acreedor es
reacio a prestar. Esta fue la situacin de los ltimos aos por parte de los
bancos privados, los cuales casi no ofrecan crditos hipotecarios y si lo hacan,
era bajo condiciones muy exigentes.
Al poder indexar los crditos por una unidad de medida en base a los precios
(en este caso por la UVI), el acreedor se asegura evitar que el activo a cobrar
no pierda valor. Para el caso del deudor, se convierte en un arma de doble filo.
En caso de que los sueldos aumenten muy por encima de los precios, ser un
beneficio esta modalidad de crdito ser un beneficio para este. Pero en caso
inverso, puede convertirse en una bomba de tiempo, ya que deber pagar cada
vez ms, pero con ingresos relativamente menores para poder afrontar la
nueva situacin. En un escenario como este, puede llegar el caso que el deudor
ya no pueda honrar su deuda y deba perder la vivienda. Esto ltimo fue lo que
sucedi en los 80, con la Circular 1050 del Banco Central bajo la tutela del
entonces Ministro de Economa, Jos Alfredo Martnez de Hoz.

Por lo tanto, se podran plantear dos escenarios. 1) El optimista, donde los


salarios crezcan por encima de los precios; y 2) El pesimista, donde la escalada
de precios contine y se ubique por delante de los salarios. Para ambos casos,
para que el ejercicio tenga sentido, se simularn escenarios no exagerados,
con susceptibilidad de que puedan ocurrir en el futuro.
Escenario Optimista
El escenario optimista consiste en una familia que pidi un crdito en marzo de
este ao con las condiciones macroeconmicas ya conocidas. Para este caso, la
inflacin se desacelera durante el segundo semestre (1,5% mensual),
continuando con la misma tendencia a partir de 2017 (1% mensual). Mientras
que el salario se ajusta por acuerdo del Consejo de Salario tal como fue
acordado para el Salario Mnimo.

Es necesario aclarar que si la primera cuota del crdito se abon en marzo,


hasta junio se simul con las condiciones reales ya conocidas. Para el primer
caso, la familia que pidi un crdito de $510 mil pesos, tena que devolver en
junio $549 mil. Esto es producto que desde marzo a junio de 2016 los precios
crecieron por encima del salario mnimo. Un caso similar pas para la familia
de ingresos de $25 mil.
Sin embargo, como es un escenario optimista, a la larga el plazo a devolver el
crdito se acorta de forma significativa. Esto se debe a que los salarios crecen
ms rpido que los precios. Del escenario de devolucin del prstamo de 15
aos que planteaba Basavilbaso, ahora el crdito se finalizara en menos de 10.
Escenario pesimista
El escenario pesimista consiste en una familia que pidi un crdito en marzo de
este ao con las condiciones macroeconmicas ya conocidas. Para este caso, la
inflacin continua alta durante el segundo semestre (3,5% mensual), y se
mantiene en torno a 3% anual durante 2017. Para este caso, el salario se
ajusta por debajo de los precios a largo plazo.

Como se puede observar, en el escenario negativo, al cabo del mes 67 una


familia de clase media-baja no podr afrontar ni siquiera los intereses a pagar,
por lo que la vivienda les ser ejecutada. Esto se debe a que los precios
aumentaron ms rpido que los sueldos. Por lo tanto, la mayor cuota a pagar
(que nunca puede sobrepasar el 25% del total de los ingresos) no alcanzaba
para cubrir los mayores intereses.
Para el caso de la familia con mayores ingresos, esto sucede antes de
completar el tercer ao.

Otras alertas

Con el aumento desproporcionado de los servicios pblicos y por el


aumento general de precios, son muy pocas las familias que estarn en
condiciones de poseer y destinar ahorros de entre 100 y 150 mil pesos.

Los sectores ms carenciados quedarn afuera de este programa.


Lgicamente no podran destinar ahorros previos de las dimensiones
demandadas por el Estado. Sin embargo, los programas de ejecucin
directa de vivienda vienen siendo subejecutados durante 2016. En la
primera mitad de ao, se ha transferido a las provincias y municipios
menos de 20% del presupuesto destinado a la construccin y
mejoramiento de barrios y viviendas.