1

INDICE
PAG.
INTRODUCCIN

DEFINICIONES
DEFINICIN DE PROYECTO ARQUITECTO.
1

..

10

..

11

..

11

..

15

1.1.3 Tipos de Contratos .

22

31

33

37

CAPITULO 1

1. Definicin de Contrato

1.1.1 Forma de Contrato: Estructura

1.1.2 Contratos en el rea de Diseo, Construccin y Supervisin

1.1.4 Los Contratos, Descripcin

1.1.4.1

Contrato Llave en mano

1.1.4.2

Contrato de Obra por Administracin

1.1.4.3

Contrato por Suma Global Fija

39

1.1.4.4

Contrato por Precios Unitarios

41

1.1.4.5

Contrato mixto de suma global y precios unitarios.

42
3

CAPITULO 2

1.

Garantas

50

55

2.1.1

Definicin de Garanta y Fianza

55

2.1.2

Clases de Garantas

59

2.1.3

Etapas para la presentacin de Garanta

61

2.1.3.1

Garanta de Oferta

62

2.1.3.2

Garanta de Buena Inversin de Anticipo

66

2.1.3.3

Garanta de Cumplimiento de contrato (Fiel Cumplimiento) ...

69

2.1.3.4

Garanta de Buena Obra

72

2.1.3.5

Garantas no contempladas en la LACAP

75

75

78

2.1.3.5.1

Garanta de Pagos a Terceros y Obra

2.1.3.5.2

Garanta de Fabrica

CAPITULO 3

81

1.

Marco Regulatorio

82

2.

Contratos y sus obligaciones :Pblico y Privado.

83

3.

Derechos de los contratos :Pblicos y Privados

87

...

4.

Incumplimiento e infracciones graves de los contratos: Publicos y Privados

91

5.

Sanciones

94

6.

Rgimen de garantas.

97

6.1 Obligaciones.

100

Penalidades ..

102

Conclusin y recomendaciones.

104

7.

Anexos

107

Referencias

127

Glosario

131

INDICE DE TABLAS Y FIGURAS

PAG.
FIGURA 1. Relacin entre Contratante,
Contratista y Afianzadoras

15

FIGURA 2. Los contratos: Sujetos y Estructura

22

FIGURA 3. Etapas para la presentacin de Garantas.

45

INTRODUCCION
El presente trabajo en el cual se desarrolla el tema Clases de Contratos y Garantas sus Influencias,
Beneficios y Perjuicios para el desarrollo de la Gestin de Proyectos Arquitectnicos, se explica los diferentes
tipos de contratos y garantas que intervienen en el proceso de la ejecucin de un proyecto en Diseo,
Construccin y Supervisin.

Este trabajo brinda informacin de apoyo para profesionales y estudiantes, que busquen a cerca de los
distintos tipos de contratos y garantas utilizados en la gestin de proyectos arquitectnicos para el mbito
laboral actual tanto en el rea pblica y privada, tomando en cuenta las actividades y las maneras de proceder
ante cualquier problema.

Se tiene como objetivo, conocer las normas y reglamentos que intervienen en los contratos y garantas
como exigencia para proyectos arquitectnicos incluyendo todos aquellos aspectos legales y econmicos que
se interponen para la buena ejecucin de un proyecto.

A continuacin se presenta el contenido de los captulos a desarrollar en este trabajo:

En el Captulo I: Abarca las definiciones, contenido y tipos de los contratos tanto en el rea pblica como
privada; se analizan los componentes y estructura de los contratos, en las reas de Diseo, Construccin y
Supervisin, en el mbito pblico y privado, que interviene en el desarrollo de la gestin de proyectos.

El Capitulo II: Contiene conceptos y tipos de garantas, con un anlisis descriptivo as como su utilizacin
en el proceso de contratacin en la gestin de proyectos arquitectnicos. Se establecen los beneficios y
perjuicios

de cada una de las garantas

involucradas en el sector pblico y privado, as tambin la

participacin de entidades financieras.

En el Captulo III: Comprende los requerimientos legales que involucran a los contratos y garantas, as
como sus responsabilidades, obligaciones, derechos y sanciones, que implican a los contratantes y
contratistas, en el sector pblico - privado, respaldados por sus respectivas normas y reglamentos.

En la parte final se agregan las respectivas conclusiones y recomendaciones que a lo largo de la realizacin
del trabajo se pudieron visualizar.

DEFINICIONES.
ARBITRAJE: El mecanismo alternativo de resolucin de conflictos.1
CODIGO CIVIL: Es un conjunto unitario, ordenado y sistematizado de normas de Derecho privado, un cuerpo
legal que tiene por objeto regular las relaciones civiles de las personas fsicas y jurdicas, privadas o pblicas,
en este ltimo caso siempre que acten como particulares.2
CONTRATACION: Es aquel momento en que las personas encargadas de manejar el concurso, y
especficamente quien analiza las ofertas, hace la recomendacin concreta, a las autoridades respectivas, del
oferente ganador del contrato. Es la etapa de carcter jurdico.
CONTRATISTA: Persona natural o jurdica que ejecutar el objeto del contrato, en forma directa o por medio
de sus empleados, agentes o subcontratistas.3
CONTRATANTE: Se dice que es la parte que ha llamado a licitar o concursar

para la construccin,

edificacin o instalacin, o entrega de la obra y que tendr por empleado al contratista, as como los sucesores

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo VI, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 433.
ibdem, tomo ll. Pg. 182.
3
Ibdem. Pg. 337.
2

10

10

legales derecho habiente del contratante pero no (excepto con el consentimiento del contratista cesionarios del
contratante.4
CONTRATO: Es el instrumento legal o convenio suscrito por el contratista y el contratante, mediante el cual el
primero de estos se obliga a ejecutar el trabajo objeto del contrato y a proveer los materiales, mano de obra y
equipo necesario para este objeto, y el segundo se compromete a compensar por ello al contratista con los
pagos, de acuerdo a lo establecido en el mismo instrumento.5
GARANTIAS: Mecanismos de proteccin frente a un peligro o un riesgo.

EMPRESA: Toda unidad econmica que produce y comercializa bienes y/o servicios para obtener lucro. 7
ESPECIFICACIONES: La descripcin detallada de caractersticas y condiciones mnimas de calidad que
debe reunir un producto incluyendo en ellas el alcance, calidad exigida, tolerancias, procedimientos exigibles,
materiales aceptables y formas de medicin y pago para cada partida.8
ESTADO: Expresin de potestad pblica y de la organizacin social de un territorio determinado, se considera
como una entidad suprema de derecho pblico.9
4
5
6
7
8
9

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo lI, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 336.
Ibdem.
Ibdem. Pg. 401
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo lll, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 101
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo lll, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 549
Ibdem Pg. 557

11

11

FIANZA: Documento otorgado por un fiador (Compaa Afianzadora o Bancos) que asegura qu si un
segundo (contratista) no cumple con su obligacin para con un tercero (propietario, contratante) el fiador,
asumir la responsabilidad del contratista o pagara toda perdida sufrida por el propietario, segn se establezca
en el documento.10
FINIQUITO: El finiquito es un documento realizado en papel por el que se pone fin a la relacin laboral
existente entre el trabajador y el empresario.11
INSTITUCIONES AUTONOMAS: Son instituciones adscritas al rgano ejecutivo y que por su propia
naturaleza desarrollan sus actividades en forma independiente.12
LEY: Regla y norma constante e invariable de las cosas, nacida de la causa primera o de las cualidades y
condiciones de las mismas. Precepto dictado por la autoridad competente, en que se manda o prohbe algo en
consonancia con la justicia y para el bien de los gobernados. En el rgimen constitucional, disposicin votada
por las Cortes y sancionada por el jefe del Estado.13

10

Ibdem, tomo lV. Pg. 54.

Ibdem, tomo lV. Pg. 75.
12
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo lV, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 444.
13
Diccionario de la lengua espaola - Vigsima segunda edicin. (N.D), obtenida el 15 de mayo del 2009, de http://buscon.rae.es/draeI/.
11

12

12

LICITACIN: Oferta que se hace en una subasta publica, sobre todo si se trata de un contrato o servicio.14
NORMA: Regla que se debe seguir o a que se deben ajustar las conductas, tareas, actividades. Regla que se
debe seguir porque determina cmo debe ser algo o cmo debe realizarse. 15
OFERTANTE: Toda persona natural o jurdica que esta calificada para realizar oferta de bienes y servicio.16
ORDEN DE INICIO: Notificacin escrita mediante la cual el contratante establece la fecha en que el contratista
comenzara a realizar las obras.
ORGANIZACIONES NO GUBERNAMENTALES: Son organizaciones al servicio de la comunidad pero cuya
administracin y direccin es independiente del gobierno. se conocen por sus siglas como ONG. 17
PENALIZACIONES: Imposicin de una pena, sancin o castigo. 18
PERIODO CONTRACTUAL: Lapso requerido por una cosa para volver a su situacin o estado del contrato19
PERSONA JURIDICA: son los sujetos susceptibles de adquirir, ejercer derechos, aceptar y cumplir
obligaciones por s o por un representante.20

14
15

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo V, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg.202.
CLAVE diccionarios SM (N.D).obtenida el17 de mayo del 2009, disponible en: http://clave.librosvivos.net/.

16

Ibdem. Pg. 669.

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo V, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 774.
18
Ibdem V. Pg. 190.
19
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo Vl, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg. 210.
20
Ibdem. pg. 225.
17

13

13

PERSONA NATURAL: son los sujetos de derecho que tienen la capacidad para adquirir, ejercer derechos y
contraer obligaciones21
PLAZO: Termino o tiempo sealado para una accin. 22
PROYECTO ARQUITECTONICO: Conjunto de diseos, documentos escritos, clculos y planos que dan idea
de cmo debe ser, lo que debe llevar una obra de Arquitectura o de Ingeniera, todos estos datos debern
permitir que un profesional no unido a su elaboracin, pueda mediante la interpretacin de estos datos
convertir en una construccin tangible lo que antes era un proyecto.
SANCIONES: Pena para un delito o falta 23
SECTOR PBLICO: Las dependencias y entidades, que en cumplimiento con los programas sociales y
econmicos del pas, realizan obras de muy diversa naturaleza como por ejemplo: Construccin de edificios
pblicos, de vas de comunicacin, de presas, instalacin de plantas generadoras de energa elctrica, etc.24
SECTOR PRIVADO: Es aquella parte de la economa que busca el nimo de lucro en su actividad y que no
est controlada por el Estado. Del sector privado se espera que se diversifique la produccin y que haga

21

Ibidem. pg. 226.

Ibdem tomo Vl. Pg. 269.
23
Ibdem. tomo Vll. Pg. 294.
24
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo VIl, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. pg. 310.
22

14

14

grandes inversiones, y as contribuir al desarrollo y a la creacin de empleo. Los proyectos del sector privado
son realizados por empresarios particulares que buscan el beneficio propio.25
SUPERVISOR: Es la persona natural o jurdica, nombrada por el propietario y que con la suficiente autoridad,
en representacin del mismo, hace la inspeccin tcnica de las obras, a fin de que estas se lleven a cabo de
conformidad con los documentos contractuales, adems de toda aquellas atribuciones que en el respectivo
contrato el propietario le asigne.

26

TRAMITE: Cada uno de los estados diligencias y resoluciones de un asunto hasta su terminacin.

27

25

Ibdem. Pg 309.
Ibdem. pg. 573.
27
Ibdem. Pg. 162.
26

15

15

16

16

1. CONTRATOS
(Del lat. contractus) Un Pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa
determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. Documento que recoge las condiciones de este
convenio.28
Convencin: comprende todo acuerdo de voluntades. Por ejemplo: si dos personas se ponen de acuerdo para
hacer un negocio, hay convencin pero no hay contrato.29
Todo contrato es una convencin; pero no toda convencin es contrato.

1.1 ESTRUCTURA DE LOS CONTRATOS.

Los contratos pueden ser verbales o escritos, los contratos escritos requieren formularse por Escritura
Pblica en el Registro de acuerdo a la ley. Lo que comprende un contrato son acuerdos de voluntades y sus
diferentes clausulas que oficialmente se incluyen en l; considerando que estas dependen de las
circunstancias propias de contratacin: propietario, proyecto, financiamientos, etc. Luego se definen las

28
29

DICCIONARIO DE LA LENGUA ESPAOLA - Vigsima segunda edicin. (N.D), obtenida el 15 de mayo del 2009, de http://buscon.rae.es/draeI/.
Wiquimedia Foundation Inc, Wikipedia la enciclopedia libre, http://es.wikipedia.org

17

17

condiciones generales y especiales que rigen el contrato, que aunque no se describen completamente en el
mismo, se definen como parte integrante de l.
Contenido del contrato:
Ttulo: Indica el tipo de contrato.
Cuerpo sustantivo: Que identifica en l las partes. Estas pueden ser, segn el tipo de contrato, tanto
personas naturales como jurdicas.
Consta de las siguientes partes:
o

Lugar y fecha de contrato

Identificacin de quienes van a suscribirlo.

Representaciones de los intervinientes indicando si suscriben el contrato en su propio nombre o

en representacin de un tercero o sociedad.

Objeto del Contrato: El objeto del contrato no es otro que la prestacin de forma voluntaria y
retribuida de un trabajo por cuenta ajena y bajo la dependencia de otra persona. Es la autonoma
de la voluntad de las partes.

18

18

Forma:
La forma es el conjunto de signos mediante los cuales se manifiesta el consentimiento de las

partes en la celebracin de un contrato. En algunos contratos es posible que se exija una forma
especfica de celebracin.

Plazo:
o

Es donde se indica el plazo de ejecucin y entrega de la obra. A pesar de existan factores

internos o externos que puedan malograr el cumplimiento para la entrega del proyecto.

Condiciones de Pago:
o

En este apartado se delimita la forma de pago, tiempos y de cancelacin de las obras.

Cuerpo normativo:
o Pactos o acuerdos objeto del contrato. Son las clusulas normativas.
Sanciones:
o Son los castigos por faltar a las normativas planteadas. Ambas partes deben cumplir todo lo
pactado y escrito en el contrato. Se sancionara aquello que sea imputable y comprobable a la
parte responsable.

19

19

Forma de Contratacin:
o Es donde se indica la modalidad de contratacin para la realizacin del acuerdo. Usualmente es
el contratante quien determina la modalidad aunque en el caso privado podra ser de mutuo
acuerdo.
Garantas:
o Son los requerimientos de fianzas requeridos para soportar, asegurar y proteger contra algn
riesgo o necesidad.
Otras disposiciones:
o Desarrollan algunos aspectos complejos del contrato para simplificar su lectura.
o Arbitrajes: Todo contrato debe definir la forma como se proceder para atender circunstancias
anmalas o no previstas, como fuerza mayor, terminacin unilateral del contrato, suspensin
temporal de obras, etc.
Terminacin del contrato:
o En general puede ser por voluntad de una o ambas partes, por haber alcanzado el objetivo del
contrato, por incumplimiento de una o varias de sus clausulas, por nulidad, por ilegalidad de su
objeto, por vencerse el lapso de validez.

20

20

1.2 CONTRATOS EN EL REA DE DISEO, CONSTRUCCIN Y

SUPERVISIN.
El contrato debe ser descrito detalladamente segn sea la necesidad y el caso. Para trminos de estudios
se har el anlisis de los contratos en las tres reas que ms competen a la carrera de Arquitectura que en
este caso son:

1.2.1 CONTRATOS EN EL REA DEL DISEO:

El proceso de diseo es una compleja interaccin entre lo que desea el propietario, la experiencia,
conocimiento y habilidad del arquitecto y las condiciones del sitio y del ambiente que rodea la estructura
propuesta, as como de la investigacin y anlisis de las necesidades fsicas. Este proceso se divide en dos
etapas:
Anteproyecto.
Proyecto.
El anteproyecto rene ideas y conceptos bsicos necesarios para una obra. Este comprende las siguientes
actividades:

21

21

Entrevistas con el cliente.

Estudios previos.
Recoleccin de datos.
Visitas y estudios del terreno.
Estudio esquemtico de los elementos del proyecto.
Croquis o sketch del anteproyecto.
Presupuesto aproximado o estimados.

La recoleccin de datos consta de un listado de necesidades arquitectnicas, redes y matrices de diseo,

el anteproyecto debe de obtener suficiente informacin para que el cliente pueda formarse una idea bastante
aproximada y del costo del proyecto para poder decidir si se ejecutara la obra o no.30
En el proyecto se realizan los documentos necesarios para elaborar el diseo final de una obra y con estos
poder ejecutarla.
Un proyecto comprende:
Memoria descriptiva.
30

La empresa consultora de proyectos arquitectnicos (1993) El Salvador Centro Amrica, Karla Patricia Quiones, Sandra Garca.

22

22

Planos constructivos.
Clculos.
Especificaciones.
Presupuesto.

Todo lo anterior promueve la realizacin de un contrato de Diseo sobre todo en el rea pblica, aunque
debera hacerse en el rea privada tambin, no obstante usualmente este tipo de contrato de diseo no tiene
tanta implicacin legal en el rea privada porque se hace ms por medio de formas verbales o cartas de
compromiso u ofertas.
Un contrato de diseo es aquel relacionado al diseo arquitectnico, y comprende actividades como las
antes mencionadas memorias, clculos, planos, especificaciones- entre otros de una combinacin que
conjuntamente constituyen un solo proyecto arquitectnico.

23

23

1.2.2 CONTRATOS EN EL REA DE LA CONSTRUCCIN:

El papel que desempea el arquitecto o constructor, en la realizacin de un proyecto es el resultado del
cumplimiento de un contrato hecho entre el propietario y el constructor en la etapa de diseo. Es
responsabilidad de la construccin asegurar una buena ejecucin de este contrato.31
El arquitecto - constructor es quien lleva a cabo una coordinacin en los diferentes aspectos de la
construccin, llevando un calendario de trabajo, surtiendo los materiales a tiempo, contratando y controlando al
personal necesario y empleando la maquinaria y equipo indispensable para obtener un funcionamiento optimo.
Como ejemplos de las actividades cubiertas por tales contratos pueden mencionarse la construccin de
puentes, presas, edificios y piezas complejas de equipo, mecnica, hidrulica, construccin e ingeniera civil.
La ejecucin de una obra comprende:
Tramites en las oficinas pblicas.
Direccin de la obra.
Administracin de los gastos.

31

La empresa consultora de proyectos arquitectnicos (1993) El Salvador Centro Amrica, Karla Patricia Quiones, Sandra Garca.

24

24

Realizar un contrato en la construccin es de vital importancia, en l se plantea los requerimientos del

proyecto. El contrato de construccin viene a ser la esencia del proyecto, porque tanto contratante como
contratistas estn ntimamente relacionados a l. Es importante regir el proyecto por medio de un contrato para
evitarse inconvenientes en la ejecucin de proyecto.

1.2.3 CONTRATOS EN EL REA DE LA SUPERVISIN:

El papel principal y primordial de un arquitecto-supervisor es de velar por el buen desarrollo de la obra,
cuidando de los intereses del cliente, evitando incremento en el presupuesto en cuanto a materiales y mano de
obra.
El supervisor inspecciona lo necesario para confirmar el avance de las obras, y vigila que la obra se lleve a
cabo segn los planos constructivos y las especificaciones tcnicas, controla la calidad de los materiales y la
correcta aplicacin de los procedimientos constructivos de la obra.
Para la relacin de propietario y supervisor se hace un Contrato, este es aquel vinculado al servicio
profesional de supervisin y /o consultora de un diseo o una construccin y que forma parte directa del
contratante. Tambin se amplan los conceptos, responsabilidades y actividades de la supervisin.

25

25

1.3 FORMAS DE CONTRATACION.

1.3.1 CONTRATACION PBLICA:
En el rea pblica se determina segn La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin
Pblica en el Capitulo V. artculo 39, formas de contratacin:
Licitacin o concurso pblico:
Es el procedimiento administrativo preparatorio de la voluntad contractual por lo que un ente pblico, en
ejercicio de la funcin administrativa, invita a los interesados para que sujetndose a las condiciones
fijadas en las bases de licitacin, formulen ofertas de entre las cuales se seleccionar y aceptar la ms
conveniente a los interesados.
Licitacin o concurso pblico con invitacin:
Semejante a la anterior con la diferencia que es por invitacin a empresas o personas precalificadas y
con un curriculum previamente conocido.
Libre Gestin:
Segn La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica, en el artculo 68, la
libre gestin es el procedimiento donde las instituciones adquieren bienes o servicios relativos a

26

26

necesidades ordinarias, disponibles al pblico en almacenes, fbricas o centros comerciales,

nacionales o internacionales.
Contratacin Directa:
Es la forma de seleccin del contratista en la que la ley faculta para no seguir el procedimiento de
seleccin prevista legalmente, pero siempre se tienen en cuenta los criterios de competencia.
Mercado Burstil:
Operaciones de Bolsa legalmente establecidas realizadas por instituciones determinadas y cuando as
convengan a los intereses pblico.

1.3.2 CONTRATACION PRIVADA:

En el rea privada los contratos los pueden ejercer personas naturales y jurdicas y en ellos aplica las
regulaciones del cdigo civil de El Salvador y sus reglamentaciones y consisten en una aceptacin verbal o
escrita, este permite llegar a un mutuo acuerdo y/o negociacin de las partes, es decir ambas partes contratista
y contratante llevan a cabo un convenio. As mismo las formas de contratacin privada se pueden dar de la
misma manera que en la contratacin pblica pero no son regidas por la Ley de Adquisiciones y
Contrataciones de la Administracin Pblica y tienden a ser ms flexible.

27

27

1.4 TIPOS DE CONTRATOS.

Previamente a la determinacin de los contratos debe visualizarse el proyecto que estar en desarrollo y
determinar las cosas que corresponden para establecer cmo se contratar; las definiciones o contrataciones
que se realicen debern ser especificas y contratadas con diferentes alcances, esto hace que se tengan
diferentes tipos de contratos; se debe considerar que aunque se puede adoptar un solo tipo de contrato lo
mejor es conocer todas las clases de contratos, y as adoptar el ms conveniente en cada caso o realizar una
combinacin de stos que permita el mejor trato para los objetivos perseguidos.

1.4.1 TIPOS DE CONTRATOS PUBLICOS:

En el sector pblico, en el derecho administrativo, la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica, establece en el artculo. 22 del Cap. I, los tipos de contratos:
Obra pblica.
Suministro.
Consultora.
Concesin; y

28

28

Arrendamiento de bienes muebles

Estos contratos son formalmente legalizados, es decir, que son instrumentos con base legal de las leyes
de la Repblica y estn regulados por la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica.
Los contratos regulados por esta ley determinan obligaciones y derechos entre los particulares y las
Instituciones como sujetos de derecho publico, para el cumplimiento de sus fines, excepcionalmente regula la
preparacin y adjudicacin de los contratos de arrendamiento de bienes muebles.32

1.4.1.1 CONTRATO DE OBRA PBLICA.

Segn la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica en el articulo 104, dice: que
el contrato de obra pblica es l que se lleva a cabo con la institucin y el contratista, que por el pago de una
cantidad de dinero realiza obras de construccin las cuales pueden ser de diferente naturaleza como
remodelaciones, reparacin, demoliciones, incluso de carcter administrativo.

32

Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica ART.21, generalidades de las contrataciones. disponible en: www.comprasal.gob.sv.

29

29

Las obligaciones de este contrato estarn establecidas por clausulas del mismo segn la naturaleza de
este, y todas aquellas disposiciones que establece la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica, que fueren aplicables.
Los contratos de obra pblica se rigen bajo la modalidad de contratacin que cada entidad decida
conveniente, puede ser por llave en mano, precios unitarios, suma global fija o administracin; estos son
algunos ejemplos.

1.4.1.2 CONTRATO DE SUMINISTRO.

La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica, establece en el capitulo II artculo
119, que dentro de este contrato se incluyen los servicios tcnicos, profesionales y de mantenimiento
en general, relacionados con el patrimonio, as como los servicios de vigilancia, limpieza y similares. Aqu las
Instituciones adquieren o arriendan

bienes muebles o servicios en una o varias entregas en periodos

sucesivos en el lugar acordado y es responsabilidad por cuenta y riesgo del contratista cumplir con lo
establecido.

30

30

Cuando se trate de contratos de una sola entrega e inmediata, no ser necesario exigir garanta de
cumplimiento de contrato.33 Como por ejemplo en la compra de materiales este se podr entregar contra
entrega.

1.4.1.3 CONTRATO CONSULTORIA.

Estos contratos son los que celebra la institucin contratante con el contratista para obtener servicios
profesionales especializados segn la naturaleza del proyecto.
En el artculo 123 de a Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica, se ejemplifica los
siguientes Servicios especializados como:
Toma de datos, investigacin y estudios para la realizacin de cualquier trabajo tcnico;
Estudio y asistencia en la redaccin de proyectos, anteproyectos, modificacin de unos y otros,
direccin, supervisin y control de la ejecucin y mantenimiento de obras e instalaciones y de
la Implantacin de sistemas organizacionales;
Cualesquiera otros servicios directa o indirectamente relacionados con los anteriores y en los
que tambin predominan las prestaciones de carcter intelectual no permanente; y,
33

La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica art.119 contrato de suministro. disponible en: www.comprasal.gob.sv.

31

31

Estudios de carcter tcnico, econmico, industrial, comercial o cualquier otro de naturaleza anloga.
Se establece en el art.124 de la ley de adquisiciones y contrataciones de la administracin pblica que los
Consultores (profesionales), debern llenar los siguientes requisitos sean stos personas naturales o jurdicas:
Las primeras, su capacidad acadmica, profesional, tcnica o cientfica y experiencia, que en
cada caso sean necesarias; y,
Las segundas, que su finalidad o actividad tenga relacin directa con el objeto de las
obligaciones contractuales, segn resulte de sus respectivas escrituras de constitucin y acrediten
debidamente que disponen

de

una

organizacin

con

elementos

personales

materiales

suficientes, para la debida ejecucin del contrato.

Es muy importante saber que para este tipo de contrato, el consultor encargado de diseo, supervisin,
control y direccin de la ejecucin de las obras o instalaciones, la institucin contratante no podr vincularlos a
las empresas que tuvieren a cargo contratos de construccin de obra publica relacionas con estas, para evitar
que existan algn tipo de influencias o dominio en beneficio para alguna de las partes.
Tambin los contratos de consultora para el rea de supervisin de obra publica no pueden

ser

adjudicados a la misma empresa que elaboro el diseo.

32

32

El consultor es el responsable por daos o efectos causados en el proyecto, como el mal uso de los
materiales, omisiones e infracciones de normas tcnicas que estipulada el contratante.

1.4.2 TIPOS DE CONTRATOS PRIVADOS:

Los contratos privados no se rigen por la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin
Pblica son ms bien regulados por el Cdigo Civil, los contratos pueden ser verbales o escritos, permiten
flexibilidad y determinan as el tipo de contrato que ser ms conveniente a efectuar, y con ello lograr los
mejores resultados para el contratante como para el contratista. Se tiende a utilizar los mismos tipos de
modalidades de contratacin utilizados en los contratos pblicos pero ms manejables y adaptables al gusto
del contratante y en algunos casos del contratista.
Los tipos de contratos Privados son:
Los contratos antes mencionados en el rea pblica tambin son utilizados en el rea privada.
Las negociaciones bilaterales con contratos simples.
Cartas de Aceptacin simple o legalizada.

33

33

Se hace mencin de que los Contratos privados, son un convenio o mutuo acuerdo del cual una persona
se compromete para con otra u otras a prestar sus servicios lcitos y profesionales, bajo su dependencia, por
una remuneracin fijada en la negociacin. Ya sea que este tipo de contrato tenga clausulas correspondientes
a la ley.
Estos tipos de contratos privados se refiere que son de dar, hacer o recibir algo a cambio, que seala que
hubo aceptacin de dicho contrato o acuerdo pero no de una manera formal.
El

contrato

escrito celebrado por instrumento privado, debern considerar, necesariamente, clusulas

referentes a:
La clase o clases de trabajo, objeto del contrato.
La manera como ha de ejecutarse: si por unidades de tiempo, por unidades de obra, por tarea, etc.
La cuanta y forma de pago de la remuneracin.
Tiempo de duracin del contrato.
Lugar en que debe ejecutarse la obra o el trabajo y,

34

34

La declaracin de que si se establecen o no sanciones y, en caso de establecerse, la forma de

determinarlas y las garantas para su efectividad.34
El contrato escrito puede celebrarse por instrumento pblico o por instrumento privado. El contrato es
formal, cuando debe hacerse constar por escrito para que tenga validez. Es decir, el acuerdo de voluntades
debe asignarse por escrito para cumplir con el requisito de validez, pues de lo contrario la nulidad relativa
podr afectar al contrato.
En oposicin a formal, el contrato es consensual, cuando pasa su validez no se requiere de ninguna
formalidad, ya que el consentimiento puede expresarse eficazmente en forma verbal.
El Cdigo Civil manifiesta que, para la existencia del contrato se requiere de Consentimiento, este puede
ser expreso o tcito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente por escrito. El tcito, resulta de hechos o
actos que lo presuponen o que autorizan a suponerlo, excepto en los casos en que la ley o por convenio, la
voluntad deba manifestarse expresamente. En cuanto al segundo de los elementos de esencia, la Ley dispone
que son objeto de los contratos: la cosa que el obligado debe dar; y el hecho de que el obligado debe hacer o
no hacer.

34

www.mmrree.gov.ec/mre/documentos/ministerio/utstm/guia.htm contratos civiles, obtenida el 15 de junio del 2009

35

35

El objeto del contrato debe existir en la naturaleza, ser determinado, o determinable en cuanto a su
especie. 35
Ante todo el objeto del contrato debe ser posible y lcito.
En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y trminos que aparezcan que quiso hacerlo, sin
que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, esto es fuera de los casos que
establece la ley.
El Cdigo Civil

ha sido cuidadoso al puntualizar cules son los elementos que deben contener los

contratos, no slo para que puedan cobrar vida, sino tambin para que sean eficaces pues sin prdida de la
voluntad de las partes, sta debe de satisfacer determinados requerimientos que legalmente se imponen. Por
ello, la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse a la facultad de uno de los contratantes, y
desde que se perfeccionan obligan a stos ltimos no slo a cumplir lo pactado, sino tambin a asumir las
consecuencias que segn su naturaleza son conformes a la buena fe, al uso o la ley.36

35
36

rgano Ejecutivo (2004), Cdigo Civil. El Salvador Centro Amrica. disponible en: www.comprasal.gob.sv.
rgano Ejecutivo (2004), Cdigo Civil. El Salvador Centro Amrica. disponible en: www.comprasal.gob.sv.

36

36

1.5 MODALIDADES DE CONTRATACION:

Las modalidades de contratacin se definen, principalmente, por la forma en que el propietario paga al
contratista por el trabajo ejecutado, as como tambin por la forma y preparacin de las ofertas,
responsabilidades del contratista y la forma de liquidar la obra, etc.
Se han desarrollado diversas modalidades o clases de contratacin tanto en el mbito pblico como en el
privado.
En El Salvador, las modalidades de contratacin aplicadas para la ejecucin de los contratos son:
Contratacin por Llave en Mano.
Contratacin por administracin.
Contratacin por suma global fija.
Contratacin por precios unitarios.

37

37

TABLA N 1. MODALIDADES DE CONTRATOS EN EL SECTOR PBLICO Y PRIVADO.

TIPO DE CONTRATO

SECTOR

DESCRIPCION

RELACIONADO AL
REA

Es el mas utilizado en este sector pues se evitan

PUBLICO
Este sistema provee al propietario todos los servicios
necesarios para llevar a cabo la ejecucion de una obra,
tanto el diseo, construccion y supervision y toda
tramitacion que sea necesario realizar

LLAVE EN MANO

problemas de coordinacion. El diseo guarda siempre

una estrecha relacion con las obras de construccion,

Diseo, Construccion y
Supervision

evitando separar las partes.

Igual que en el sector privado este tipo de contratos es
PRIVADO

bastante utilizado porque concentra el proyecto de tal

manera que el propietario tendra todos los servicios para

Diseo, Construccion y
Supervision

realizar la obra.
El contrato por administracion se utiliza en este sector
PUBLICO
POR ADMINISTRACION

El contratista esta sujeto a sueldo fijo o el contratista

actua como el administardor del capital del propietario,
cobrando un porcentaje del importe de la obra, el cual
esta pactado previamente entre ambas partes

principalmente en el caso de una supervision o

consultoria, igualmente para el area de construccion

Construccion,
Supervision y
Consultoria.

pero primordialmente en obras pequeas.

Este contato en el sector privado se realiza un poco mas
PRIVADO

que en el area publica, aunque usualmente es para

remodelaciones u obras pequeas, se da mayormente

Construccion,
Supervision y
Consultoria.

para supervisiones y consultorias.

Es bastante comun usar esta modalidad porque se

POR SUMA GLOBAL FIJA

En esta modalidad el contratista recibe un formato para

prepara su oferta en donde se desglosan las partidas que
comprende el trbajao y cuyas cantidades y precios corren
bajo la exclusiva responsabilidad del contratista.

PUBLICO

puede determinar con suficiente exactitud la cantidad de

obra, o bien, que las variaciones que puedan existir sean

Diseo, y Construccion

minimas.
Se utiliza esta modalidad pero no es tan rigida la
PRIVADO

presentacion al cliente como en el caso del sector

Diseo, y Construccion

publico
Esta modalidad es bien utilizada en el sector publico ya

POR PRECIOS UNITARIOS

En los contratos por precios unitarios el contratista recibe

el desglose de cantidades de obra para que se realice
una oferta, el contratista debe de verificar dichas
cantidades. Para realizar los pagos se miden las
cantidades de obra realmente ejecutadas y se pagan a
los precios unitarios establecidos.

PUBLICO

que pueden hacerse reajustes de cantidades

previamente acordado y asi el contratante paga lo

Construccion

realizado y el contratista cobra lo ejecutado.

De igual manera en el sector privado se da mucho esta
PRIVADO

este contrato pero mayormente para remociones de

Construccion

tierra, carreteras.

MIXTO DE SUMA GLOBAL Y

PRECIOS UNITARIOS

38

Mezcla de dos contratos que son suma fija

independientemente de las cantidades que se ejecuten
para completar la obra de acuerdo a los planos y
especificacionesy por precios unitarios contratados
aplicndolos a las cantidades de obra realmente
ejecutadas

PUBLICO

Este tipo de contrato no se halla definido en las leyes

salvadoreas, por lo tanto no es utilizado en este sector.

PRIVADO

Utilizado en la prctica privada, especialmente en

contratos de obra de construccin.

Construccion

38

1.5.1 DESCRIPCION DE LAS MODALIDADES DE CONTRATACION.

Sistema utilizado en la contratacin, para la ejecucin de un proyecto tanto en el rea pblica como privada.

1.5.1.1 CONTRATO LLAVE EN MANO.

Este es aquel en virtud del cual un contratista se obliga frente al cliente o contratante (en derecho pblico
ante la entidad estatal contratante), a cambio de un precio, a concebir, construir y poner en funcionamiento una
obra o proyecto determinado.
La dinmica de la realizacin de grandes obras y proyectos conlleva necesariamente a que la contratacin
de las mismas deba ser adecuada y correspondiente con estas nuevas realidades. Las nuevas tcnicas de
construccin, los avances de la tecnologa y dems descubrimientos que enriquecen al mundo contemporneo
hacen que la contratacin en estas materias adopten formas igualmente novedosas y actuales, que si bien
tienen origen en la misma fuente la voluntad de las partes- rompen esquemas tradicionales de contratacin y
dan surgimiento a nuevas estipulaciones contractuales. La muestra de ello lo constituye en materia de obras
civiles y de infraestructura el denominado contrato llave en mano, en donde una de las partes (el contratista )
asume la obligacin de ejecutar todo tipo de actividades (diseos, obras, suministros, transporte, equipos,
personal especializado) y de incorporar materias o reas involucradas (ingeniera civil, hidrulica, mecnica,
39

39

etc.), en la ejecucin de un gran proyecto, respondiendo a su vez por las mismas y entregando en un plazo
determinado la totalidad del mismo, listo para funcionar. Para la ejecucin de este contrato se demuestran las
ventajas del mismo, donde dicho anteriormente un solo contratista realizara todos los servicios de ingeniera,
construccin y equipo etc.
Teniendo siempre presente los beneficios respecto a los costos que pudiere tener un proyecto al celebrarse
con esta modalidad en relacin cualquier otra.
Segn el art 105 de la ley de adquisiciones y contrataciones de la administracin pblica se establece que
es muy importante recalcar que para esta modalidad de contratacin esta prohibido las rdenes de cambio y
ajustes de precio, as como el plazo de ejecucin salvo en casos de fuerza mayor, comprobados como lo
declara el art 109 de la referida ley que toda orden de cambio debe someterse al conocimiento del Concejo de
Ministros, y en el caso de las municipalidades al Concejo Municipal.
De acuerdo con Jos Roberto Barriere Ayala, hay que diferenciar entre la clase de contrato, la modalidad
de contratacin y la forma de elegir al contratante. En cuanto al primer punto, el mbito natural de la modalidad
de contratacin llave en mano es el contrato de obras, entonces esa ser la clase de contrato: de obra, en
oposicin a otras clases como suministro, servicios, etc.

40

40

La modalidad es la llave en mano; y en cuanto a la forma de elegir al contratista sta ser independiente de
los factores anteriores, pudiendo usarse los de la licitacin, libre gestin, etctera. 37
En principio, puede decirse que las caractersticas principales que distinguen esta modalidad de
contratacin, frente a otros de confeccin o locacin de obra, la constituyen:
La fusin, en una sola persona -el contratista- de la concepcin y ejecucin de la obra.
La obligacin global asumida por el contratista frente al cliente, de entregar una obra
completamente equipada y en perfecto estado de funcionamiento.
La invariabilidad del precio pactado.
El contrato llave en mano a diferencia de otros contratos implica la celebracin de un solo y nico contrato
realizado entre el cliente y el contratista. Generalmente, en la seleccin de este tipo de contratos ejerce una
influencia decisiva la tecnologa implicada en el proyecto que se pretende realizar y que se va a manifestar no
slo en los planos y especificaciones tcnicas sino tambin en los derechos de propiedad industrial implicados
en el proceso de produccin y, en determinados casos, en la formacin de personal y en la asistencia tcnica
proporcionada por el contratista.

37

Abogado consultor en derecho y experto en contratacin publica de la Repblica de el salvador.

41

41

Finalmente, la obligacin global que se deriva de los contratos llave en mano para el contratista influye de
manera decisiva en la determinacin del precio.
El sistema llave en mano es muy recomendable cuando no va a sufrir modificaciones el proyecto durante
su construccin, ya que todo lo adicional terminara por desvirtuar su principal ventaja, que es la de contar con
un precio fijo.
El contrato llave en mano puede ser de riesgos con altos y bajos tanto para el cliente como para el
contratista se requiere de mucho estudio y anlisis para determinar un buen precio que sea beneficioso para
ambas partes.
En trminos generales cabe distinguir dos fases principales:
Preparacin del contrato: en la que se determinan los objetivos del cliente, se selecciona al contratista y
se negocia con l los trminos, y
Ejecucin del contrato: que comprende el comienzo de los trabajos, el desarrollo progresivo de la obra y
su completa realizacin, funcionamiento y aceptacin.
Como en los contratos llave en mano la descripcin detallada de la obra tiene lugar durante la ejecucin del
contrato, de tal situacin se derivan determinadas consecuencias jurdicas:

42

42

Indeterminacin del objeto del contrato al momento de otorgar el contrato, lo que se pretende suplir por
medio de estndares.
Mayores derechos concedidos al contratista para modificar el proyecto siempre y el contratante
informado, revise o apruebe tales cambios, y siempre que tales modificaciones no alteren las garantas
tcnicas y de buena obra.
El contratista responde de las posibles lagunas y omisiones de las que pueda adolecer el proyecto y los
derechos del cliente a introducir modificaciones quedan restringidos y generalmente dan lugar a una
compensacin de los costes en los que haya podido incurrir el contratista.

1.5.1.2 CONTRATO DE OBRA POR ADMINISTRACIN.

En este contrato el contratista se convierte en administrador de los recursos del cliente, a nombre de quien
contrata todos los trabajos de la obra, el arquitecto o constructor no asume ningn tipo de riesgo debido a
incrementos de precios, ni por el cumplimiento de obligaciones laborales o fiscales, cobra por honorarios por la
Prestacin de Servicios Profesionales por la Administracin de la Obra. Todas las variaciones en precios a
favor o en contra recaen en el cliente, por lo que todos los descuentos que se obtengan de los proveedores o
contratistas, beneficiarn directamente al cliente, sin que el Contratista, tenga derecho de cantidad alguna por
43

43

este concepto. El cliente paga todos los costos y gastos directos o indirectos derivados de la obra ms
honorarios del contratista. El cliente entrega al contratista un fondo solvente, con el cual se pagan los gastos
de la obra peridicamente, haciendo entrega al cliente de las facturas o comprobantes contra los que se aplic
el gasto, siendo estos pagados por el cliente y el anticipo amortizado, segn se reduzca la necesidad de su
aplicacin. Anticipadamente el arquitecto o constructor entregar al cliente un programa de pagos por efectuar.
Los arquitectos o constructores tambin realizan este tipo de contratacin y es recomendable cuando no
existe una definicin precisa de los trabajos por ejecutar y se cuenta con una supervisin que controla la
ejecucin de los trabajos en cuanto a calidad, tiempo y costo.
Aunque suele ser el sueo de algunos constructores, no es en absoluto recomendable para los intereses
del Contratante.
Este contrato por Administracin se basa en la fijacin de unos precios de mano de obra y materiales por
parte del Constructor y con arreglo a ellos se facturan al Contratante los trabajos realizados encargados por la
propiedad.

44

44

1.5.1.3 CONTRATO POR SUMA GLOBAL O FIJA.

Segn el autor Eduardo Garca de Enterra: Sistema por el cual el participante presenta su propuesta
para ejecutar por una suma fija y a determinada fecha, una obra definida por sus planos y especificaciones.
En estos contratos, se pacta una suma global como remuneracin al contratista, en la cual quedan
incluidos todos los costos en los que ste debe incurrir para la ejecucin de la obra, lo mismo que sus
honorarios y utilidades. La suma pactada como valor del contrato es fija, lo cual significa que no puede
modificarse, salvo que llegaren a darse las circunstancias que justifiquen la celebracin de un nuevo acuerdo
de voluntades o contrato adicional que modifique el precio pactado. Se anota adems que en caso de pagarse
ajuste de precios, estos constituyen solo una actualizacin, ms no un cambio de precios.
La suma global fija, se suele utilizar en los casos de edificios, estructuras u otras obras en donde puede
determinarse con suficiente exactitud la cantidad de obra o bien las variaciones que surjan que sean mnimas;
en cuyo caso el contratista aplica un cierto factor de riesgo a los precios unitarios, para el caso de que las
cantidades ejecutadas fueren superiores o inferiores a las estimadas; pues son stas ltimas las que sern
pagadas sin importar si las cantidades ejecutadas realmente difieren de lo presupuestado con lo ejecutado.

45

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Obviamente, esta cantidad fija pactada, puede ser cancelada en uno o varios pagos. En el primer caso,
slo podra hacerse el nico pago despus de concluida la totalidad de la obra. Al convenirse el pago en varios
estimados, debe tenerse presente el valor mximo de los anticipos convenidos.
Asimismo, es de esperarse que los sucesivos pagos que se pacten puedan desembolsarse en la medida
en que los trabajos avancen de acuerdo con lo programado. De all la importancia que en esta forma de pago
tienen los programas de trabajo y de inversiones, durante el desarrollo de la obra.
Tiene el contrato a precio global la ventaja de estipular de manera muy precisa los trminos de la
contratacin, pues se sabe claramente cul es el valor exacto que debe pagarse por la ejecucin de la obra.
De otra parte, tiene el inconveniente de que, cualquier error, omisin o inexactitud en los estudios y clculos
previos a la obra, pueda implicar complicaciones serias en su desarrollo, por la dificultad de modificar el precio
global pactado.
En el mbito pblico el licitante recibe un formato para preparar su oferta econmica en donde se
desglosan las partidas que comprende el trabajo y que han de ser cotizadas, cuyas cantidades y precios
corren bajo la exclusiva responsabilidad del participante. La oferta se presenta como una Suma Global o
dividida en Rubros que han sido definidos por el Contratante.

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46

1.5.1.4 CONTRATO POR PRECIOS UNITARIOS.

En este tipo de contrato el Contratista ha presentado una oferta al Contratante, en un formulario
denominado Plan de Oferta, que generalmente es entregado por el cliente y que contiene el listado de las
partidas, las cantidades de obra a ejecutar en cada una, el precio unitario de las mismas y el valor total de
cada partida. La oferta se compone de la sumatoria de las cantidades de las partidas.
Durante el proceso de construccin el Contratante paga al Contratista de acuerdo al avance real de la obra
ejecutada en cada perodo de pago, utilizando para ello los precios unitarios pactados.
En esta modalidad de contrato las cantidades finales de obra ejecutada generalmente son distintas a las
contratadas, ya que la medicin de campo determina la realidad y de esa realidad se define el pago final.
Esta modalidad de contrato es la ms ventajas para ambas partes, en el sentido que, el Contratante no
paga ms all de lo que se ha construido y el Contratista recibe el justo pago por su trabajo.
Para contrarrestar en cierta medida las prcticas corruptas, la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica, establece -para el sector publico- un lmite del 20% para los incrementos que puedan
darse por rdenes de Cambio en el contrato de obra pblica.

47

47

Vale la pena aclarar sin embargo, que ante la presencia de planos, especificaciones y presupuestos
razonablemente formulados, esta modalidad es la ms ventajosa para todas las partes.38
Para este contrato lo primordial es tener disponibles planos y especificaciones que definan el alcance de la
obra. En este caso se requiere una estimacin de precios unitarios, en donde toda la obra se divide en
unidades mensurables para las cuales se establece un costo, estimando analticamente las constantes de
mano de obra, uso, desperdicio de materiales, y requerimientos de equipo hora. A este costo unitario se le
aade un porcentaje para cubrir los gastos generales y la utilidad.

1.5.1.5 CONTRATO MIXTO DE SUMA GLOBAL Y PRECIOS UNITARIOS.

Los incisos anteriores describe claramente los contratos de Suma Global Fija y los Contratos por Precios
unitarios pero existe tambin la posibilidad de hacerse un Contrato Mixto que es la fusin tanto de los
Contratos por Suma Global como los contratos por Precios Unitarios, este tipo de contrato no se halla definido
en las leyes salvadoreas, pero es muy utilizado en la prctica, especialmente en contratos de obra de
construccin privada.

38

FISDL (N.D).Gua para la administracin de contratos del fondo de inversin social para el desarrollo local. El Salvador, Centro Amrica.

48

48

Para el autor Eduardo Garca de Enterra en su sentido ms amplio, contrato mixto es el que posee
elementos de diversas figuras pactadas. Tanto si es una simple mezcla de dos o ms contratos tipo, como si
es un contrato tipo con clusulas nuevas o desconocidas. Contrato mixto es todo aquel que no es puro. Para
que un contrato se convierta en mixto, basta la inclusin de una clusula ajena a l

El Contrato Mixto de Suma Global y Precios Unitarios consiste en dividir el listado de partidas que
componen la obra en dos partes, as:
1.

Partidas que se pagarn a precios unitarios contratados aplicndolos a las cantidades de obra

realmente ejecutadas: Generalmente aquellas en las que seguramente podran existir variantes no
previsibles por causas no imputables a ninguna de las partes e incluso, no imputables al contratista.
Esas partidas se refieren, salvo excepciones, a las que se pueden ver afectadas por condiciones
diferentes a las reflejadas en estudios que sirvieron de base para la elaboracin del proyecto.
En esta modalidad de contrato las partidas identificadas para pagarse por precios unitarios, se
administran de la manera descrita en la modalidad de precios unitarios.

49

49

2.

Partidas que se pagarn como suma fija independientemente de las cantidades que se ejecuten

para completar la obra de acuerdo a los planos y especificaciones: corresponden a aquellas que
pueden evaluarse fcilmente en la cantidad de obra a ejecutar y dificultad de construccin y por
consiguiente, sobre las mismas puede hacerse una oferta con un margen de riesgo manejable. Estas
partidas obedecen a la naturaleza del contrato por suma global fija y no pueden ajustarse por ninguna
causa. Evidentemente esta modalidad de contrato disminuye los riesgos del contratista en aquellas
partidas no evaluables, lo que permite al contratante recibir una oferta ms justa; sin embargo, por la
posibilidad de ajuste existen recelos en las instituciones por las mismas causas enunciadas en la
modalidad de precios unitarios.

Debe tomarse en cuenta sin embargo, que al igual que la modalidad anterior, este contrato requiere de
una formulacin adecuada y de contratistas responsables que no corran riesgos innecesarios al momento de
efectuar su oferta.

50

50

1.6 INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJUICIOS DE LOS CONTRATOS PUBLICOS Y

PRIVADOS.

Los Contratos pblico y privados afectan y son afectados por el contratante y contratista que son los
personajes principales de un proyecto arquitectnico, pero entre ellos contratos pblicos y privados- las
influencias, beneficios y perjuicios varan.
En la tabla N 2 se muestran las influencias, beneficios y perjuicios que corresponden a los contratos
pblicos y privados, pero ser en el capitulo III de este trabajo en donde se puntualiza mas en el tema.

51

51

TABLA N 2. INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJUICIOS DE LOS CONTRATOS PBLICOS Y

PRIVADOS.

DESCRIPCION

CONTRATO
PUBLICO

INFLUENCIA

BENEFICIOS

PERJUICIOS

Los contratos pblicos estn

estrechamente influenciados por el
Estado, pues son ellos que los que se
convierten no solo en autoridad sino
tambin en propietarios, dueos o
contratantes segn sea el punto de
vista en el que se vea. El estado por
medio de reglamentos y leyes rigen al
contratante, empresario, empresa para
mantener un nivel alto de legalizacin
para asegurar la inversin que se da
para un proyecto. Es la LACAP (Ley de
Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica en El Salvador)
que en si misma declara que tiene por
objeto regular las adquisiciones y
contrataciones de obras, bienes y
servicios, que deben celebrar las
instituciones de la Administracin
Pblica para el cumplimiento de sus
fines, por lo tanto esta ley es la fuente
principal de consulta para el contratante
y contratista.

Segn sea el punto de vista en que

se visualice tanto contratante como
contratista tienen como beneficio
principal en los contratos publico la
firma independientemente cual tipo o
clase de contrato sea- de un
mecanismo legal regularizado. La
ventaja de un contrato pblico es que
el proyecto a realizar es para un bien
comn y social que fomenta el
desarrollo del pas. De igual forma
todo el proceso de contratacin tiende
a ser mas rgido y formal beneficiando
en su mayoria al contratante.

Los perjuicios en los contratos

pblicos los resiente ms el
contratante que debe regirse por
trminos de referencia para la
presentacin de la oferta como para
la formalizacin del contrato. De igual
manera segn sea el tipo de contrato
determinado por el contratante los
costos pueden afectar o ayudar al
contratista en el proyecto. En muchos
casos puede haber perjuicios para el
contratista por inseguridad jurdica o
corrupciones dentro de las entidades
pblicas que intervienen. En el caso
del contrato puede verse
extremamente afectado si el
contratista no contiene una estructura
financiera que corresponda a la
capacidad economica necesaria para
sobrellevar el proyecto.

52

52


DESCRIPCION

INFLUENCIA

BENEFICIOS

PERJUICIOS

CONTRATO
PRIVADO

Los contratos privados estn

influenciados indirectamente por el
Estado por medio del Cdigo Civil,
Mercantil o Comercial segn sea
el caso, siempre y cuando el
contrato sea escrito ej. contrato
notariado y carta de aceptacin
Muchos contratos privados se
realizan por medio verbal por
mutuo acuerdo entre las partes -el
contratante y contratista- quienes
son los que influyen directamente
al contrato privado.

El beneficio principal es que ambas

partes contratante y contratistapueden acordar el tipo de contrato,
forma de contratacin y todos los
trminos que cada parte vea
necesario negociar. Una ventaja del
contrato privado es que permite al
contratista realizar un proyecto que
puede se beneficioso para la
empresa.El proceso de contratacin
tiende a ser ms flexible aunque es
responsabilidad de las partes hacerlo
totralmente legal.

Los perjuicios en los

contratos privados los
resienten ambas partes
porque aunque haya una
base legal debe haber cierto
grado de confianza entre
ambos para lograr la
formalizacin del contrato.
Las afectaciones pueden ser
mayores en costos, calidad,
mtodo, continuidad e
inversin. De igual modo
puede haber daos para el
contratante y contratista por
inseguridad jurdica y/o
corrupciones. El contrato
privado puede llegar a
perjudicar a ambas partes
por posible falta de
entendimiento entre
contratante y contratista con
respecto al proyecto.

53

53

54

54

2. GARANTIAS
Concepto de garantas: Cosa que asegura y protege contra algn riesgo o necesidad. Efecto de afianzar
lo estipulado. Compromiso temporal del fabricante o vendedor, por el que se obliga a reparar gratuitamente
algo vendido en caso de avera. Documento que garantiza este compromiso. Fianza, prenda. Derechos que
reconoce la constitucin a los ciudadanos. 39

Concepto bsico de fianzas (Sinnimo de garantas).

La fianza constituye en una obligacin por medio de la cual, una persona Natural o Jurdica responde de un
compromiso ajeno, comprometindose para con el acreedor a cumplir esa obligacin, si el deudor (principal)
no la cumple. 40 Estas son operaciones econmicas y de servicio realizadas por instituciones autorizadas.

39
40

DICCIONARIO DE LA LENGUA ESPAOLA - Vigsima segunda edicin. (N.D), obtenida el 15 de mayo del 2009, de http://buscon.rae.es/draeI/.
Ibdem

55

55

2.1 RELACION ENTRE CONTRATANTE, CONTRATISTA Y AFIANZADORAS.

Esta relacin se establece entre las partes que interactan en la realizacin de Proyectos Arquitectnicos
en los cuales cada uno juega un rol importante para la buena relacin y funcionamiento en el desarrollo del
proyecto.
En el rea pblica, al contrario del sector privado, esta relacin queda definida en los trminos de
referencia, estas se encuentran determinadas en la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Publica; los montos, duracin y procedimientos que se deben seguir para el desarrollo de
proyecto, cosa que en el sector privado son negociaciones entre las dos partes.
En el rea privada es una relacin ms flexible ya que dependiendo del tipo de obra puede ser prescindible
la participacin de las afianzadoras, ya que el contrato puede no requerir algn tipo de garanta ya que se trata
de una negociacin en la que el

cliente no solicite estas garantas. Ya que los costos de tramites se

trasladaran a el en el momento de la presentacin de la oferta.

56

56

Las aseguradoras garantizan que las obligaciones del contratista se cumplirn y este respetara todo lo
establecido en el contrato, esta es una relacin constante, ya que el propietario quiere asegurarse que no
habr incumplimientos en el desarrollo de las obras y al finalizar el proyecto.
En caso de incumplimiento del contratista, el contratante har efectiva la garanta por medio de la
aseguradora que responder econmicamente por la falta ya establecido por tanto el constructor perder el
bien asignado como contra-garanta. Estos pueden ser bienes inmuebles, muebles o dinero

en cuentas

bancarias.
Se demuestra en la FIGURA N 1 la relacin entre las partes involucrada en las garantas.

57

57

FIGURA N 1 LA RELACIN ENTRE LAS PARTES INVOLUCRADAS EN LAS GARANTAS.

La relacin entre estas dos partes se realiza

en armona si el contratista cumple con todos
sus compromisos.
Al finalizar el proyecto y comprobar que el
Contratista respeto todo el convenio, la
afianzadora libera y devolver el bien utilizado
de soporte para la garantas.

En
caso
de
incumplimiento
del
Contratista la afianzadora entregara el
monto correspondiente a la Garantida.
Caso contrario si el contratista cumple
con el contrato, el propietario har
constar el de su buen desarrollo y de esta
manera
quedara
liberado
de
responsabilidad y de esta manera ser
devuelta el bien (Contra Garanta) que
respalda la garanta.

La relacin entre estas dos partes se realiza en armona si el Contratista

y el Contratante cumplen con todos los requerimientos expresados en el
contrato.

58

58

2.2

CLASES DE GARANTIAS
La Ley de adquisiciones y contrataciones de la administracin pblica declara en el art. 32 que las

garantas podrn consistir en fianzas o garantas bancarias emitidas por entidades Financieras, Aseguradoras
o Instituciones Bancarias. Estas garantas se especificaran en las los trminos de referencia, dentro de las
cuales se indican los plazos de entrega, duracin y monto de cada una de ellas.
Sirven como garantas depsitos bancarios con restricciones, cartas de de crdito, ttulos de valor, siempre
que a juicio de las instituciones contratantes garantice suficientemente sus intereses.

GARANTAS UTILIZADAS EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS ARQUITECTNICOS.

En el art. 31 de la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Publica declara que las
garantas exigidas para contratacin pblica son:
De Mantenimiento De Oferta
De Buena Inversin De Anticipo
De Cumplimiento De Contrato
De Buena Obra

59

59

Las garantas mencionadas anteriormente aplican tambin en al rea privada ya que son consideraciones
que tanto el Contratante y Contratista deben tomar en cuenta para el buen desarrollo de los Proyectos
Arquitectnicos.
En la contratacin Pblica los porcentajes y tiempo estn delimitados por la Ley de Adquisiciones y
Contrataciones de la Administracin Publica. Caso contrario en el rea Privada el monto y el tiempo de las
garantas son determinados mediante la negociacin de las partes (contratante y el contratista),

estas

responden a las caractersticas del proyecto.

Como se demuestra el la FIGURA N 3 las etapas en las que se presentan las garantas; para un mejor
entendimiento se ha divido en dos etapas, la primera comenzando en la presentacin de la oferta y la segunda
que parte desde el inicio de la firma hasta el finiquito de la obra.

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FIG. 2. ETAPAS PARA LA PRESENTACION DE GARANTIAS.

61

61

2.2.1 GARANTA DE MANTENIMIENTO DE OFERTA

Es el documento legal que deben de presentar las empresas oferentes a favor de la institucin contratante.
Esta garanta ser presentada por todos los concursantes por un valor determinado con anterioridad por el
cliente. La Garanta de Mantenimiento de oferta ser devuelta a todos los participantes a excepcin del
ganador que hasta el momento de la firma del contrato y despus de presentar todas las otras garantas
requeridas, solo hasta entonces se le devolver.
La garanta de Mantenimiento de Oferta se utiliza para garantiza al cliente que:
Asegura el mantenimiento de las condiciones y de los precios de la oferta.
Que se va a firmar el contrato y presentar los documentos. (Garanta de fiel cumplimiento)
Cada oferta deber ser acompaar por una garanta emitida a favor del contratante o unidad ejecutora de
proyecto que representa al cliente. Puede ser constituida por cheque certificado o documentos legales que la
represente. Los valores que as sean depositados y respalden la garanta debern ser resguardados a favor
del cliente.
Este tipo de garantas puede obtenerse en instituciones aseguradoras, afianzadoras y bancarias.

62

62

Si al contratista se le hubiera adjudicado el proyecto (total o parcial) este proceder a tramitar la fianza de
fiel cumplimiento en las instituciones antes mencionadas, siguiendo el procedimiento para la obtencin de la
garanta.
La garanta de oferta debe ser presentada en la forma indicada en el formulario proporcionado por el
cliente y ser examinada durante la apertura de oferta. Si se determina que la garanta es insuficiente o tiene
alguna irregularidad, la oferta se devuelve sin ser examinados el resto de documentos. 41
La garanta se hace efectiva por ejemplo si el ofertante no asiste a formalizar el contrato en el plazo
establecido, igualmente si no se presenta la garanta de cumplimiento de contrato dentro del plazo
determinado, o en el caso que el ofertarte retire su oferta injustificadamente
Se muestra en la TABLA N 3 comparacin de la garanta de mantenimiento de oferta en el rea pblica y
privada.
La TABLA N 4 muestra las influencias, beneficios y perjuicios que representa el uso de la garanta de
mantenimiento de oferta en el rea pblica y privada.

41

La central de seguros y fianzas (N.D) obtenida el 24 de abril del 2009, disponible en: http://www.lacentral.com.sv/contactenos.aspx.

63

63

TABLA N 3. COMPARACION DE LA GARANTA DE MANTENIMIENTO DE OFERTA EN EL AREA

PBLICA Y PRIVADA.

GARANTIA

1. El Mantenimiento
de Oferta

PUBLICA
Es obligatoria ya que en las licitaciones y
concursos participan varios ofertantes el cual
cada uno compite con su propuesta de costos y
monto del proyecto, esta fianza garantiza al
propietario que al momento de designar un
ganador este mantendr la oferta econmica
presentada en el momento de participar. Esta
garanta es la primera que se presenta.

PRIVADA
Va a depender de la complejidad
proyecto y del cliente.

del

En el caso de ser solicitada esta ser la

primera en presentarse, se
entregara y
manejara de igual manera que en el rea
pblica o segn acuerdo de las partes.

El monto de la garanta se puede establecer

Segn la Ley de Adquisiciones y Contrataciones por medio de una negociacin entre las partes
de la Administracin Pblica, tiene un tiempo y involucradas contratante y contratista.
porcentaje establecido.
Dependiendo de la modalidad utilizada, y el
La garanta no determina que durante el cliente podrn hacer cambios por medio de
desarrollo del proyecto no habr cambios o una orden de cambio, sin importar que la
aumento del costo. Dependiendo de la garanta de oferta haya sido por otra cantidad.
modalidad utilizada, y el cliente podrn realizar
cambios por medio de una orden de cambio, sin
importar que la garanta de oferta haya sido por
otra cantidad.

64

64

TABLA N 4 INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJUICIOS DE LA GARANTA DE MANTENIMIENTO DE

OFERTA.
INFLUENCIAS

BENEFICIOS

PERJUICIOS

Esta garanta est influenciada por la

necesidad de asegurara la inversin
que se realiza en todo proyecto
arquitectnico para la cual se han
creado mecanismos tanto en el rea
pblica como privada.

La Garanta de Mantenimiento de Oferta

es beneficiosa para el Contratante ya
que lo protege de algn cambio en las
sumas presentadas por los participantes
en los presupuestos.

El mayor perjuicio para los contratistas

es que al presentar una oferta realizada
a conciencia esta pueda ser ganada de
manera desleal por otro participante en
el caso de haber filtracin de
informacin.

De esta manera el elige al ganador

Ya que est en el transcurso de los segn su conveniencia y alcance Ya que en la actualidad existe la
aos a
tratado de mejorar las monetario.
competencia desleal, en la cual la
condiciones para mantener armona y
oferta ms barata es la escogida por el
Los
beneficios
para
el
contratante
son
la buena relacin de las partes
propietario.
que al ser aceptada la oferta a esta no
contratante y contratista.
se le realizaran cambios al momento de Tambin si contratista presenta una
Estos mecanismos son: la Ley de firmar un contrato, por eso es necesario oferta
errnea y resulta ser la
Adquisiciones y contrataciones de la realizar una oferta honesta y clara.
ganadora el estar obligado a firmar.
Administracin Pblica y el Cdigo
En caso de negarse se le har efectiva
Civil.
la garanta la cual representara una
prdida. Que en todo caso ser menor
si
el acepta firmar el contrato
aceptando las condiciones y costos.

65

65

2.2.2 GARANTA DE BUENA INVERSIN DE ANTICIPO

Segn el art. 34 de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones de la Administracin Pblica, la garanta de
buena inversin de anticipo es la que se otorga a favor de la institucin contratante, para garantizar que el
anticipo efectivamente se aplique a la dotacin y ejecucin inicial del proyecto de una obra o a los servicios de
consultara o de adquisicin de bienes. La presentacin de esta garanta ser un requisito para la entrega del
anticipo. La cuanta de la misma ser del 100% del monto del anticipo.
Para ambos casos (contratos Pblicos o Privados), este anticipo se da para iniciar la obra: gastos de
movilizacin, materiales, mano de obra, entre otras establecida en las partes. La vigencia de esta garanta
durar hasta quedar totalmente pagado o compensado el anticipo, de conformidad a la forma de pago
establecida en el contrato.
En el caso del rea Publica los parmetros estn determinados por Ley de Contrataciones y Adquisiciones
de la Administracin Pblica, esto depender del tipo del proyecto y tendr un monto mximo del 30% del
costo total del contrato. En el rea privada quedara a consideracin de las partes.
La TABLA N 5 muestra la comparacin de la garanta de buena inversin de anticipo en el rea pblica y
privada.

66

66

Se muestra en la TABLA N 6 las influencias, beneficios y perjuicios de la garanta de mantenimiento de

buena inversin de anticipo en el sector pblico y privado.
TABLA N 5. COMPARACIN DE LA GARANTA DE BUENA INVERSIN DE ANTICIPO EN EL REA
PBLICA Y PRIVADA.

GARANTIA

2. La Buena
Inversin de
Anticipo.

67

PUBLICA
PRIVADA
Es obligatoria, en el caso que se determine Va a depender de la complejidad
en las bases del contrato que se dar anticipo. proyecto y del cliente.

del

Esta garantiza al cliente que al desembolsar En el caso de ser solicitada deber

un anticipo este se utilizara en el proyecto y presentarse en el momento de ser entregado
no se perder, que segn la ley tendr un el anticipo.
porcentaje del monto total.
El monto de la garanta se puede establecer
Esta garanta se presentara en el momento por medio de una negociacin entre las
establecido en el contrato de ser entregado el partes involucradas contratante y contratista
anticipo y ser devuelta en el momento que se la cual no ser conveniente que sobre pase
compruebe que se ha cubierto el monto total el 30% del total del contrato.
en gastos relacionados al proyecto.
Esta ser devuelta en el momento que se
No en todos los contratos se utilizara esta compruebe que se ha cubierto el monto total
garanta ya que en las bases de contratacin en los gastos relacionados al proyecto.
se determinara si se realizaran anticipos o no
esto es muy importante que se tome en cuenta
en el momento de participar en un concurso o
licitacin.

67

TABLA N 6 INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJUICIOS DE LA GARANTA DE BUENA INVERSIN DE

ANTICIPO.

INFLUENCIAS

BENEFICIOS

PREJUICIOS

Esta garanta est influenciada por la

necesidad de asegurar la inversin
que se realiza en todo proyecto
arquitectnico para la cual se han
creado mecanismos tanto en el rea
pblica como privada.

La Garanta De Buena Inversin de

Anticipo es beneficiosa para
el
Contratante ya que lo protege de algn
robo o prdida de su dinero que en la
mayora de los casos son sumas de
importantes.

La entrega de un anticipo implica

una gran responsabilidad.

Ya que esta en el transcurso de los

aos se a tratado de mejorar las
condiciones para mantener armona y
la buena relacin de las partes
contratante y contratista.
Estos mecanismos son: la Ley de
Adquisiciones y contrataciones de la
Administracin Pblica y el Cdigo
Civil.

68

Esto quiere decir que al existir

desorden en los gastos realizados,
por descuido o robo el contratista
deber de responder segn lo
Tambin ayuda a que su proyecto inicie pactado, eso significa que el tendr
con ms facilidades y de esta manera que cubrir la perdida.
pueda hacer uso de la obra con
prontitud, y al mismo tiempo beneficia El mayor afectado al incumplir ser
al contratista al poder disponer de el contratista.
dinero que no provenga de su bolsillo
y no implica riesgo de prdida en caso
de parar el proyecto.

68

2.2.3 GARANTA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (FIEL CUMPLIMIENTO)

Esta garanta es la que se concede a favor de la institucin contratante para asegurar que el contratista
cumplir con todas las clusulas establecidas en el contrato y que la obra, el bien o servicio contratado, ser
entregada y recibida a entera satisfaccin.
Esta se presenta en un periodo preestablecido, la peculiaridad de esta garanta es que el monto puede
aumentar si durante el desarrollo del proyecto el costo de este se incrementa lo cual indica que esta crecer
proporcionalmente.
Esta garanta estar vigente hasta que la obra haya sido recibida a entera satisfaccin del cliente, esto
quiere decir que no presente ningn desperfecto imputable al contratante, esto lo comprbamos por medio del
Acta de Recepcin Final, la devolucin de esta garanta dar contra entrega de la garanta de Buena Obra.

En la TABLA N 7 y 8 se muestran la comparacin de la garanta de cumplimiento de contrato en el rea

pblica y privada, de igual manera se presentan las influencias, beneficios y perjurios que representa el uso de
la garanta de mantenimiento de cumplimiento de contrato, respectivamente.

69

69

TABLA N 7

COMPARACIN DE LA GARANTA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO EN EL REA

PBLICA Y PRIVADA.

GARANTIA

PUBLICA
Es obligatoria, esta garanta ser
presentada por el ganador del proyecto en
un plazo establecido en las bases.
Esta garantiza que el contratista cumplir
con todas las clusulas establecidas en el
contrato en las cuales se ha determinado la
calidad de materiales, tiempos y todas lo
que conforme el proyecto.

3. El Cumplimiento de
Contrato

PRIVADA
Va a depender de la complejidad
proyecto y del cliente.

del

En el caso de ser solicitada deber

presentarse en el momento establecido por el
cliente.

Esta garantiza que el contratista cumplir con

todas las clusulas establecidas en el contrato
en las cuales se ha determinado la calidad de
Esta garanta durara desde el inicio hasta la materiales, tiempos y todas lo que conforme el
recepcin del proyecto.
proyecto.
El costo se determina segn la ley (la Ley Esta garanta durara desde el inicio hasta la
de Adquisiciones y Contrataciones de recepcin del proyecto.

la Administracin Pblica).

El monto de la garanta se puede establecer

Esta se devuelve hasta que se presenta la por medio de una negociacin entre las partes
Garanta de Buena Obra o hasta que el involucradas contratante y contratista.
cliente reciba a entera satisfaccin la obra.

70

70

TABLA N 8 INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJUICIOS DE LA GARANTA DE CUMPLIMIENTO DE

CONTRATO.
INFLUENCIAS

BENEFICIOS

PERJUICIOS

Esta garanta est influenciada por

la necesidad de asegurara la
inversin que se realiza en todo
proyecto arquitectnico para la
cual se han creado mecanismos
tanto en el rea pblica como
privada.

La Garanta De Cumplimiento de
Contrato es beneficiosa para el
Contratante ya que le asegura que
lo establecido en el contrato como
tiempos, materiales y dems se
cumplir.

Al no presentar esta garanta dentro del

tiempo establecido en las bases perder la
garanta de oferta.

Ya que esta en el transcurso de

los aos a tratado de mejorar las
condiciones
para
mantener
armona y la buena relacin de las
partes contratante y contratista.
Estos mecanismos son: la Ley de
Adquisiciones y contrataciones de
la Administracin Pblica y el
Cdigo Civil.

71

Al presentar esta garanta el contratista

queda sujeto a lo establecido en el contrato,
por lo que es importante estudiar todos sus
componentes antes de presentar la oferta o
tener claro que al incumplirlo se le har
efectiva la garanta y significara una perdida
para l.

Si el contratista no termina la obra tambin

se har efectiva la garanta.

71

2.2.4 GARANTA DE BUENA OBRA

Segn el art. 37 de la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica, dice que este tipo
de garanta es la que se otorga a favor de la institucin contratante, para asegurar que el contratista responda
por las fallas y desperfectos que le sean imputables durante el periodo que se establezca en el contrato, el
plazo de vigencia de la garanta se contara a partir de la recepcin definitiva de la obra. Esta garanta deber
de cubrir un periodo no menor de un ao y se obligar exigirse en la compra de bienes y suministros.
El monto y tiempo puede variar en el rea privada ya que ser determinada por el propietario y el constructor
por medio de una negociacin o estar establecido en las bases del contrato.
Al terminar el proyecto se debe estar consciente que al haber un problema y este sea imputable al constructor
el debe de responder y hacer las debidas reparaciones y cubrir todo el gasto.
En caso de no cumplir con lo establecido, el cliente podr acudir a la afianzadora y hacer efectiva la garanta.
El pagare queda en poder de la empresa o institucin que da la fianza.
Se muestra en la TABLA N 9 las aplicaciones y diferencias que existen en el rea pblica y privada de la
garanta de buena obra. En la tabla n 10 se exponen las influencias, beneficios y perjuicios que representa el
uso de la garanta de mantenimiento de buena obra.

72

72

TABLA N 9 COMPARACIN DE LA GARANTA DE BUENA OBRA EN EL REA PBLICA Y PRIVADA.

GARANTIA

PUBLICA

PRIVADA

Es obligatoria,
esta garanta ser Va a depender de la complejidad del proyecto
y del cliente.
presentada al finalizar al proyecto.

4. Garanta de Buena
Obra.

Esta garantiza que el contratista cubrir

cualquier desperfecto o fallas imputables a
el como responsable del proyecto, como
desperfectos en tuberas, mala calidad de
los materiales, acabados y dems
problemas
responsabilidad
del
constructor. Esto obliga al constructor a
reparar los desperfectos.

En el caso de ser solicitada deber presentarse al

finalizar el proyecto.
Esta garantiza que el contratista cubrir cualquier
desperfecto o fallas imputables a el, como
desperfectos en tuberas, mala calidad de los
materiales, acabados y dems problemas y faltas
de constructor. Esto obliga al constructor a
reparar los desperfectos.

La duracin y el monto se determinaran

segn la ley y lo establecido en los El monto de la garanta y su duracin se puede
establecer por medio de una negociacin entre
trminos de referencia.
las partes involucradas contratante y contratista.
Esta se devuelve hasta que se realice el
finiquito total de la obra, este debe de ser Esta ser devuelta despus de transcurrido el
mayor de un ao y si se establece las tiempo establecido en el contrato siempre y
buenas condiciones del proyecto ser cuando se compruebe el buen estado de la obra.
devuelta al constructor.

73

73

TABLA N 10. INFLUENCIAS, BENEFICIOS Y PERJURIOS DE LA GARANTA DE MANTENIMIENTO DE

BUENA OBRA.
INFLUENCIAS

Esta garanta est influenciada por

la necesidad de asegurar la
inversin que se realiza en todo
proyecto arquitectnico para la
cual se han creado mecanismos
tanto en el rea pblica como
privada.

BENEFICIOS

La Garanta De Buena Obra es

beneficiosa para el Contratante ya que
lo
protege de problemas que se
puedan presentar en el futuro, siempre
que estos sean imputables al
contratista. Esta garanta cubre un
periodo
bastante
considerable
dependiendo de la naturaleza del
Ya que esta en el transcurso de contrato.
los aos a tratado de mejorar las
condiciones
para
mantener
armonia y la buena relacin de las
Al constructor le obliga a exigir un buen
partes contratante y contratista.
trabajo a sus colaboradores ya que
Estos mecanismos son: la Ley de sabe que al presentar buena calidad no
Adquisiciones y contrataciones de se tendr necesidad de hacer efectiva
la Administracin Pblica y el
la garanta.
Cdigo Civil

74

PERJUICIOS

El Contratante podra ser perjudicado si

el tiempo que el considero para la
validez de esta garanta es insuficiente
para
responder
por
los
daos
ocasionados.
El contratista queda sujeto durante el
periodo de la garanta a responder por
los daos y perjuicios imputables al
contratista.

74

2.2.5 GARANTIAS

NO

CONTEMPLADAS

EN

LA

LEY

DE

ADQUISICIONES

CONTRATACIONES DE LA ADMINISTRACION PBLICA.

Estas garantas son complementarias ya que cubren imprevistos especficos de un proyecto en el cual se
deben cumplir con caractersticas especiales debido a su dificultad o especialidad de equipo o manejo.
Las siguientes garantas quedan a consideracin del cliente, los montos y tiempos se establecern en las
bases del contrato y parmetros establecidos en estudios de mercado o por seguridad adicional.

2.2.5.1 GARANTIA DE PAGOS A TERCEROS Y OBRA

Este es la fianza que ofrecen las aseguradoras e instituciones bancarias o instituciones financieras. Cuya
pliza debe ser bien especificada.
La pliza es el documento original a donde van contenidas las condiciones y clusulas que van a cubrir el
seguro.
Dentro de esta garanta el cliente se asegura de no tener problemas en el futuro con personas que
trabajaron en el proyecto como sub-contratistas y otros.

75

75

Asegura que el contratista cumpla con pagos por los servicios brindados durante el desarrollo de la obra y que
fueron contemplados en el monto del proyecto.

La Garanta de Daos a Terceros puede sustituirse por un seguro Contra Todo riesgo

En la tabla n 11 se muestran las aplicaciones y diferencias que existe en el rea pblica y privada de la
garanta complementaria de pagos a terceros y obra, no contemplada en la Ley de Adquisiciones y
Contrataciones de la Administracin Publica

76

76

TABLA N 11. APLICACIONES Y DIFERENCIAS DE GARANTA COMPLEMENTARIA DE PAGOS A

TERCEROS Y OBRA, NO CONTEMPLADA EN LA LEY DE ADQUISIONES Y
CONTRATACIONES DE LA ADMINISTRACION PBLICA.
GARANTIA

PUBLICA
PRIVADA
No es obligatoria, esta deber de ser Va a depender de la complejidad

del

establecida en las bases del contrato ya que proyecto y del cliente.

ser requerimiento segn el proyecto.

Esta garantiza que el contratista cumplir con

Esta garantiza que el contratista cumplir con todos

todos

los

sub-contratos

pagos

los sub-contratos y pagos que determinados, asegurar al contratante que no

involucre el proyecto, esta respalda al tendr problemas por incumplimientos del

Garanta de Pagos
a Terceros y Obra
(Garanta

contratante que no tendr problemas

por contratista durante y despus de finalizado el

incumplimientos del contratista durante y proyecto.

despus de finalizado en proyecto.

Complementaria)

Se debe establecer bien cules sern los

Se debern de establecer bien cules sern alcances o limites que cubrir la garanta.
los alcances o limites

que cubrir la

garanta.

La duracin y el monto sern establecidos en

el contrato

por medio de una negociacin

La duracin y el monto sern establecidos en entre las partes que no tienen parmetros
las bases del contrato y

licitacin o por como en las anteriores.

medio de una negociacin entre las partes ya

que la ley no contempla esta garanta.

77

77

2.2.5.2

GARANTIA DE FBRICA.

Esta clase de garanta es un convenio entre compaa suministrarte de materiales y el contratista, en

donde el suministrante se compromete por un periodo determinado de tiempo a garantizarle la buena calidad
de los materiales usados en su proyecto, as como tambin su buen funcionamiento y durabilidad segn sea el
caso del producto.
En este convenio el suministrarte tambin se compromete a que si el producto suministrado sufriere fallas o
desperfectos de funcionamiento (segn sea el caso del producto) este le dar servicio de mantenimiento o le
sustituir el material defectuoso por otro de buena calidad.
Las empresas que han suministrado materiales o elementos para la construccin, garantizan que estos
cumplen con los requerimientos necesarios y de no ser as la fbrica tienen el deber de cambiarlos.
En el momento de proceder a la liquidacin de la obra, la empresa deber entregarle al cliente la garanta
de fbrica de todos los productos utilizados en la obra.
Este es un documento o certificado por medio del cual el contratista hace constar al propietario de la obra
que son de buena calidad.

78

78

Cualquier avera o desperfecto no contemplado dentro de este convenio estara sujeto a comprobacin de
parte del departamento tcnico de la empresa suministrante y si es aprobado se procede a efectuar los
cambios o reemplazos necesarios.

Se muestra en la TABLA N 12 las aplicaciones y diferencias que existe en el rea pblica y privada de la
garanta complementaria no contemplada en la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin
Pblica, la garanta de fbrica.

79

79

TABLA N 12. APLICACIONES Y DIFERENCIAS DE LA GARANTA COMPLEMENTARIA DE FBRICA

GARANTA NO CONTEMPLADA EN LA LEY DE ADQUISIONES Y CONTRATACIONES
DE LA ADMINISTRACION PBLICA.
GARANTIA

Garanta de
Fabrica (Garanta
Complementaria)

80

PUBLICA
PRIVADA
No es obligatoria, esta deber de ser Va a depender de la complejidad
del
establecida en las bases del contrato ya proyecto y del cliente.
que ser requerimiento segn el proyecto.
Esta garantiza que los materiales y equipos
Esta garantiza que los materiales y equipos utilizados sern suministrados a tiempo y de
utilizados sern suministrados a tiempo y buena calidad.
de buena calidad.
Que son los requeridos en el contrato, que
Que son los requeridos en el contrato, que cumplen con la calidad, modelo y el buen
cumplen con la calidad, modelo y el buen funcionamiento de ellos.
funcionamiento de ellos.
Esta se entrega al finalizar el proyecto.
Esta se entrega al finalizar el proyecto.
Los trminos, duracin y sanciones sern
Los trminos, duracin y sanciones sern establecidos por las empresas suministrantes o
establecidos
por
las
empresas por medi de negociacin entre las partes.
suministrante o por medi de negociacin
La garanta defiende a ambas partes al
entre las partes.
contratante y contratista
por cualquier
La garanta defiende a ambas partes al desperfecto de equipos o incumplimiento de
contratante y al contratista por cualquier suministro, y a la empresa suministrante por
desperfecto de equipos o incumplimiento de algn desperfecto por el mal manejo de los
suministro, y a la empresa suministrante por equipos proporcionado.
algn desperfecto por el mal manejo de los
equipos proporcionado.

80

81

81

3. MARCO REGULATORIO.
3.1 LOS CONTRATOS.
En este apartado se estudia todo aquello relacionado con los aspectos legales, donde estn involucrados
los Contratos y garantas, tanto en el sector pblico y privado, donde intervienen Leyes, Normas y Trmites,
para cada uno de los proyectos de arquitectura como lo son en las reas de Diseo, Construccin y
Supervisin.
Los contratos poseen caractersticas de dos clases: esenciales y de validez. Los primeros afectan a su
existencia, y los ltimos a su eficacia. Es decir, s falta alguno de los elementos esenciales el contrato ser
inexistente. Por el contrario la ausencia de los elementos de validez, tan solo puede generar la nulidad del
contrato, pero ste ser existente.
Algunas Modalidades de adjudicacin utilizadas en el sector privado como pblico son:
Negociacin Directa: se negocian precios con el contratista seleccionado por el contratante, este
procedimiento es ms comn en la empresa privada, ya que el gobierno solo puede utilizar esta
modalidad para obras pequeas y urgentes. Tambin es usado para los contratos de consultora y
supervisin.

82

82

Por Adhesin: el propietario establece precios y condiciones y selecciona entre las empresas que estn
dispuestas a aceptarlos. Este se ha utilizado entre las obras repetitivas y de mantenimiento.
Por Licitacin: el propietario hace un llamamiento a los interesados a presentar ofertas y este
proporciona documentos en los que describe la obra, se dan las condiciones de contratacin,
requerimientos para presentar ofertas etc. a todo lo anterior se le conoce como documentos de
licitacin, los cuales se incorporan a los documentos contractuales.42

3.1.1 CONTRATOS Y SUS OBLIGACIONES.

3.1.1.1 SECTOR PBLICO
Son todos aquellos contratos y garantas regulados por la LEY DE ADQUISIONES Y CONTRATACIONES DE
LA ADMINISTRACION PUBLICA, determinan obligaciones y derechos entre los particulares (contratante y
contratista), as tambin como instituciones sujetos al derecho pblico, para el cumplimiento de sus fines.43
Todo contratista deber estar sujeto a las clausulas de dicho contrato (cualquiera que fuere), y ser
responsable por la calidad tcnica de los trabajos que desarrolle, de los bienes que suministre y de las

42
43

Contratos y control de proyectos Rosa Isela Menjivar, Carmen Elena Rico 1996 departamento de Ing. Civil.art.1308
La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica artculo149. disponible en: www.comprasal.gob.sv.

83

83

prestaciones y servicios realizados, as como de las consecuencias por acciones incorrectas en la ejecucin
del contrato. Para esto la institucin contratante podr exigir al contratista un seguro que respalde cualquier
riesgo o incumplimiento en el contrato, esto deber estar plasmado en las bases de licitacin o de concurso.
La ley de adquisiciones y contrataciones de la administracin pblicas en el art.84,dice que algunas
obligaciones de los contratos pblicos son :
El contrato deber cumplirse en el lugar, fecha y condiciones establecidas en los documentos
contractuales.
El contratista deber ejecutar el contrato con sujecin a las clausulas del mismo con sus respectivas
instrucciones.
El contratista responder por la calidad tcnica de los trabajos que desarrolle, de los bienes q
suministre, de las prestaciones y servicios realizados.
El contratista deber acatar las consecuencias por las omisiones o acciones incorrectas en la ejecucin
del contrato.
El contratante deber dar el pago oportuno de las obras, bienes, o servicios segn lo estipulado en el
contrato.

84

84

3.1.1.2 SECTOR PRIVADO

Como ya se mencionaba las obligaciones nacen de los contratos, es por eso la importancia del estudio de las
obligaciones dentro de los contratos, se define el concepto de obligacin.
Obligacin: La obligacin es el vinculo jurdico entre dos o mas personas en virtud del cual una de ellas
o recprocamente se encuentran en la necesidad de realizar una prestacin en provecho de la otra.44
El cdigo civil nos dice que por medio del cual un sujeto que puede ser un contratista esta en el deber de
realizar una prestacin a favor de otro llamado contratante, quien est a su vez facultado para exigirla.
El objeto de la obligacin es lo que se llama prestacin. La prestacin es la ventaja de la cual se promete el
contratante y a su vez es una limitacin impuesta al contratista por el deber que ha alcanzado a este, en dar
hacer o no hacer; es ventaja porque tiene un derecho que tiene sobre el contratista y es una limitante porque
restringe su libertad de contratacin.
La prestacin es de dar porque existe una entrega material o simblica de un bien o derecho y el pago por
parte del comprador; la prestacin es de hacer porque se realizan ciertos actos a favor del contratante; y es de
no hacer porque existe un deber de no realizar algo favorecindose as al contratista.

44

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo V, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg.610

85

85

Clasificacin de las obligaciones

Obligaciones civiles: aquella que produce vinculo jurdico perfecto45 esto quiere decir que crean un
vinculo que permite o faculta al contratante el pedir restrictivamente el cumplimiento de la obligacin, el
derecho para demandar el pago as mismo para retenerlo.
Obligaciones naturales: Aquellas que por una determinada circunstancia no facultan al contratante
para exigir el cumplimiento de la obligacin pero si le permite retener el pago al contratista.46
La promesa de celebrar un contrato privado no produce obligacin alguna siempre y cuando se de por escrito
algunas obligaciones son las siguientes: 47
Que se especifique el objetivo o la razn de dicho contrato.
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido.
Que consienta en dicha ejecucin o declaracin y que sea responsable de su ejecucin.
Que el contrato tenga una causa legal para su cumplimiento e incumplimiento.
Ejecutar la obra en la forma y plazos convenidos y entregarla.
Soportar los riesgos de la construccin durante la ejecucin.
45

Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo V, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg.618
Diccionario enciclopdico de derecho usual, tomo V, 26 edicin; actualizada por Luis Alcal- Zamora y Castillo. Editorial Heliasta. Pg.628
47
rgano Ejecutivo (2004), Cdigo Civil. El Salvador Centro Amrica.
46

86

86

Responder de los daos producidos a terceras personas.

El constructor es responsable de las deficiencias en la construccin por errores de ejecucin (en
diseo o en construccin) .Toda obligacin de no hacer una cosa o de no cumplir con dicho
contrato se resuelve en la de indemnizar los perjuicios, siempre y cuando con lo mencionado
anteriormente se llegue a un acuerdo comn o negociacin.48

3.1.2 DERECHOS DE LOS CONTRATOS.

3.1.2.1. SECTOR PBLICO.
Dentro de los derechos del contratista que nos menciona la ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica, declara en el artculo 93, que pueden exonerar a este, de cualquier responsabilidad u
obligacin en el contrato, se menciona en los siguientes casos: Por mutuo acuerdo, por la caducidad, por
revocacin, por rescate y Por las dems causas que se determinen contractualmente.
Mutuo acuerdo de las partes: Las partes contratantes podrn acordar la extincin de las obligaciones
contractuales en cualquier momento, siempre y cuando no concurra otra causa de terminacin imputable al
contratista y que por razones de inters pblico hagan innecesario o inconveniente la vigencia del contrato, sin
48

Conceptos jurdicos generales, obligaciones y derechos, disponible en : www.todoelderecho.com

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ms responsabilidad que la que corresponda en su caso, a la ejecucin de la obra realizada, al servicio

parcialmente ejecutado o a los bienes entregados o recibidos.
Por caducidad: Cuando se habla de caducidad se habla de extincin o fin de un contrato, y algunas
causas de caducidad en un contrato pueden ser: la falta de presentacin de la garanta de cumplimiento de
contrato, Mora en el pago oportuno por parte de la institucin contratante y dems que determine la Ley o el
contrato.
Por revocacin: Este se da por la muerte o incapacidad sobrevenida del contratista individual o por la
extincin de la personalidad jurdica de la sociedad contratista, por la declaracin de quiebra o concurso de
acreedores, y la declaracin de suspensin de pagos, por modificacin de las obligaciones contractuales
impuestas por la institucin contratante, cuando Implique una variacin sustancial de las mismas.
Por rescate: Cuando se habla por rescate se trata de una liberacin o de salvar un contrato, cuando una
institucin fundamentada en razones de inters pblico pone fin al contrato antes del vencimiento del plazo
pactado y asume la administracin directa en la ejecucin del servicio correspondiente; esta forma de extincin
opera nicamente en los contratos de concesin de obra pblica o de servicio pblico.

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La nulidad de un contrato: se har cuando se lleven a cabo algunos actos preparatorios o el de

adjudicacin esto producir una nulidad, el que entrara en fase de liquidacin, si fuere el caso, debiendo
restituirse las partes recprocamente las cosas que hubiesen recibido en virtud del mismo y, si esto no fuere
posible, se devolver su valor. La parte que resultare culpable deber indemnizar a la contraria los daos y
perjuicios que haya sufrido.
Algunas causas de Nulidad de los contratos regulados en esta ley son los siguientes: La concurrencia de
alguna causal de incapacidad legal prevista en esta Ley, La concurrencia de alguna infraccin o prohibicin
sancionada expresamente con nulidad, el exceso cometido en alguno de los montos establecidos para
contratar; y Las dems reconocidas en el Derecho Comn que fueren aplicables.

3.1.2.2 SECTOR PRIVADO

A diferencia de los contratos pblicos los contratos privados, comnmente no estn estructurados de
manera formal ya que consiste en una aceptacin simple de la oferta. Se hace mencin de que los contratos
privados son un convenio o mutuo acuerdo del cual una persona se compromete para con otra u otras a
prestar sus servicios lcitos y profesionales, bajo su dependencia, por una remuneracin fijada en la
negociacin. Ya sea que este tipo de contrato tenga clausulas correspondientes a la ley.

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Ya

que la existencia de un acuerdo de voluntades basta para llevar a cabo un trabajo o proyecto

independiente de su naturaleza, as mismo la renuncia de una de las partes es suficiente para extinguir la
obligacin. Tanto el contratista como el contratante estn en su derecho de renunciar a sus obligaciones
cuando las circunstancias se los exijan siempre y cuando lleguen a un acuerdo de las voluntades como en los
siguientes casos:
Debe existir y expresarse idneamente la voluntad.
Debe ir dirigida a un objeto plenamente conocido.
Debe ser lcito, es decir apegada a la ley.
Que exista capacidad y consentimiento de las partes.
Por generales que sean los trminos de un contrato, slo se aplicarn a la materia sobre que se ha
contratado.
En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deber adaptarse a la interpretacin que
mejor cuadre con la naturaleza del contrato.

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3.1.3 INCUMPLIMIENTO E INFRACCIONES GRAVES DE LOS CONTRATOS.

3.1.3.1 SECTOR PBLICO.
Pero tambin el incumplimiento por parte de la institucin contratante, de las obligaciones del contrato,
originar la extincin del mismo slo en los casos previstos en la ley de Adquisiciones y Contrataciones de la
Administracin Pblica, y determinar para la referida institucin el pago de los daos y perjuicios que por tal
causa favorecieren al contratista.
As mismo la institucin contratante tendr que hacer sus pagos respectivos sea de obras, bienes o
servicios recibidos despus de cumplidos cada uno de sus requisitos en caso de atraso, la institucin deber
dar al contratante una compensacin equivalente al valor de las deudas por los das posteriores sealados.
An cuando el contrato se d por caducado por incumplimiento imputable al contratista, se harn efectivas
las garantas (segn el tipo de contrato), que correspondan en su caso y deber adems indemnizar a la
institucin contratante, por los daos y perjuicios ocasionados en lo que exceda del importe de las citadas
garantas.
Cuando exista incumplimiento del contrato aplicable al concesionario, la entidad concedente har efectivas
las garantas correspondientes.

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Algunas causas de incumplimiento en casos como, la no iniciacin de las obras o servicios, por parte del
concesionario, la suspensin injustificada por parte del concesionario de las obras o servicios por un plazo
superior a seis meses, si de la ejecucin de la obra o servicio a cargo del concesionario se derivaren
perturbaciones graves y no reparables por otros medios en el servicio pblico, imputables al concesionario, No
permitir a los usuarios el libre uso de las obras o el servicio pblico, cuando sea utilizado para los fines
establecidos en el contrato de concesin, Si el concesionario suministrare un bien, servicio u obra de inferior
condicin o calidad de lo pactado. Cuando se produzca una destruccin parcial de las obras o de sus
elementos, y servicios, de modo que se haga inviables su utilizacin en un perodo de tiempo, y Las dems
que determine la Ley.
Las infracciones graves mencionadas en la ley, sern sancionadas, por parte de la entidad concedente, con
una multa de acuerdo a lo establecido en el contrato de concesin, la cual no podr ser mayor de diez por
ciento del valor del contrato por cada infraccin.49

49

La Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica artculo152. disponible en: www.comprasal.gob.sv.

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3.1.3.2 SECTOR PRIVADO.

Las infracciones en los contratos privados se dan cuando el contrato es por escrito, y se han aadido a
este clausulas o reglamentaciones y en caso de algn fallo o incumplimiento de parte del contratista, como lo
pueden ser que la obra en ejecucin no este terminada el tiempo estipulado, falta de pago por parte del
contratante, mala calidad de los materiales, mal uso de los recursos econmicos, robo, que el trabajo
ejecutado no cumpla con lo establecido.
Algunas sanciones que le atribuyen a lo anterior son:
Responder por daos y perjuicios ocasionados al contratante y/o a terceros.
Responder por la mala calidad de los materiales en la ejecucin de la obra.
La efectividad de las garantas, en el incumplimiento del contrato escrito si lo hubiere.
Multa por atraso del tiempo estipulado en la finalizacin del proyecto.
Reparacin de daos materiales ocasionados en la obra y que son imputables al contratista.

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93

3.1.4 SANCIONES
En la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la Administracin Pblica, en el artculo 158, se determinan
algunas causas de sanciones al contratista y estas son:
Afectare reiteradamente los procedimientos de contratacin en que participe o invocare hechos falsos
para obtener la adjudicacin de la contratacin;
Obtuviere ilegalmente informacin confidencial que lo site en ventaja respecto de otros competidores;
Suministrare ddivas, directamente o por intermedio de otra persona, a los funcionarios o empleados
involucrados en un procedimiento de contratacin administrativa, o acreditarse falsamente la ejecucin
de obras, bienes o servicios en perjuicio de la institucin contratante;
Suministrare un bien, servicio u obra de inferior condicin o calidad del pactado o contratado;
Participare directa o indirectamente, en un procedimiento de contratacin, pese a estar excluido por el
rgimen de prohibiciones de esta Ley;
No suscribiere el contrato en el plazo acordado o sealado, sin causa justificada y comprobada;
Hubiere reincidido en las conductas contempladas en los literales anteriores.

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Para resolver las diferencias o conflictos que surgieren durante la ejecucin de los contratos, existe en
particular el arreglo directo y el arbitraje de rbitros arbitradores.
Por el arreglo directo, las partes contratantes procuraran la solucin de las diferencias sin otra
Intervencin que la de ellas mismas, sus representantes y delegados especialmente acreditados, dejando
constancia escrita en acta de los puntos en relacin y de las soluciones, en su caso.
Cuando una de las partes solicitare el arreglo directo, dirigir nota escrita a la contraparte, Puntualizando
las diferencias y solicitar la fijacin del lugar, da y hora para deliberar.
Intentado el arreglo directo sin hallarse solucin a alguna de las diferencias, podr recurrirse al Arbitraje de
rbitros arbitradores sujeto a las disposiciones que les fueren aplicables de conformidad a las leyes
pertinentes.
El rbitro que deba intervenir en calidad de tercero para resolver discordias, ser nombrado de comn
acuerdo por los rbitros designados por las partes, dentro de los siete das hbiles siguientes a la
juramentacin de stos, quienes lo juramentarn e instruirn del asunto.
En la demanda de arbitraje nicamente se podrn introducir los puntos planteados en el arreglo directo que
no hayan sido resueltos. La parte demandada podr introducir en su defensa nuevos hechos o argumentos, y

95

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an contrademandar, siempre que la contrademanda tuviere relacin directa con los hechos planteados en la
demanda.
Los plazos a que se sujetar el procedimiento arbitral y el pronunciamiento del dictamen, se contar
nicamente en das hbiles y empezarn al da siguiente de la juramentacin de los rbitros, salvo que el
tribunal de arbitraje no estuviere completamente integrado, en cuyo caso los plazos se iniciarn a partir del da
siguiente de su integracin.
Cualquier plazo se suspender por la muerte o incapacidad comprobada de cualquiera de los rbitros, y la
suspensin durar hasta el correspondiente reemplazo o restitucin ante el tribunal que jurament a los
sustituidos.
Concluido el arbitraje, los rbitros sern remunerados por ambas partes y, en su caso, se les dotar
oportunamente para el pago de viticos y otros gastos, que se ocasionaren en el curso del arbitraje. Esta
dotacin deber solventarse inmediatamente despus de la determinacin de la cuanta, debidamente
comunicada por los rbitros, de todo lo cual se llevar cuenta documentada.

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3.2 GARANTIAS.
Las garantas son muy importantes para el buen manejo de los recursos y de la integridad de los Proyectos
Arquitectnicos.
Estas permiten tener la certeza de que en caso de problemas o desperfectos en el funcionamiento de los
proyectos, los responsables se harn cargo de su reparacin para que rena las condiciones ptimas para su
uso.
En el cdigo civil se establecen las bases legales de las garantas en el sector pblico y privado, as mismo
las responsabilidades y obligaciones que estn conllevan y sus respectivas penalidades en el incumplimiento
del contrato.
En el cdigo civil artculo 2086 en adelante menciona sobre la naturaleza de las garantas y estas son:
Garantas jurdicas: son los instrumentos que vienen regulados por normas jurdicas o bien implcitas
autorizados por que tienden a asegurar el cumplimiento social efectivo de los Derechos Humanos, y que
son actuados a travs de los rganos del Estado, o por rganos pertenecientes a organizaciones
intergubernamentales o excepcionalmente por los particulares y grupos sociales.

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Garantas extra-jurdicas: estas no posen estricto carcter jurdico, que contribuyen eficazmente a la
plena realizacin de los derechos humanos en las concretas relaciones sociales. Esta puede ser
utilizada en el rea privada de los contratos.

Las garantas al igual que los contratos pueden darse de una manera escrita y verbal segn lo mencionado en
el cdigo civil en los artculos 2086- 2230.
Las Garantas por Escrito: son las que comprometen al contratista de una manera jurdica, al
cumplimiento durante la ejecucin y finalizacin del proyecto. A la vez protegen al contratante de la
inversin realizada en la obra.
Las Garantas de Palabra: Son promesas en la que el cliente no esta protegido jurdicamente ante el
incumplimiento o fallas durante y despus del proceso constructivo. Las personas que utilizan este tipo
de promesa son cliente que durante el tipo de relacin (contratante y contratista), han desarrollado un
alto grado de confianza pero siempre se corren el riesgo de perder todo lo invertido. Por lo que es
importante dejar constancia siempre del servicio a recibir.
Las Garantas Implcitas: Esta indica que el funcionamiento de los elementos son los adecuados, que
es su mayora aplica a artculos, por ejemplo equipo, maquinarias y herramientas, en esta garanta no

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esta por escrito pero se sabe que tiene garantas (implcita), la nica excepcin es cuando el artculo
deja por escrito que no tienen una garanta, para construccin no existe nada implcito, ya que el
constructor no responder por cada uno de los problemas que puedan ocurrir en el proyecto, solamente
los imputables a l y los estipulados en la garanta escrita.

3.2.1 RGIMEN DE GARANTAS

En general el cdigo civil regula las garantas civiles, contempla un doble rgimen: uno legal y otro
contractual o voluntario.
En el primer caso la garanta legal se aplica para el contratista e inclusive el mismo contratante, esto se
emplea a la compra de equipo y materiales no consumibles en su primer uso como en el caso de la
construccin. Lo anterior goza de una garanta legal que por ley tiene un mnimo de 3 meses, en todo caso la
garanta estar establecida por las empresas distribuidoras en el caso de materiales de consumo.
Las garantas que cubren un periodo mayor de 6 meses, un ao, o mas se llaman contractuales o
voluntarias

estas garantas son las mas utilizadas en las obras arquitectnicas ya que cubren un periodo

mas largo, y por ser as es importante conocer sus condiciones, obligaciones, alcances y extensin.

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Garantas Contractuales: Instrumento que emite un Banco y Entidades Financieras a travs del cual se
garantiza a un tercero (beneficiario) el cumplimiento de obligaciones contractuales (la entrega de mercanca de
acuerdo a lo pactado, la prestacin de un servicio, instalacin de maquinaria o cumplimiento de un contrato de
obra de infraestructura, etc.) mediante el ofrecimiento de una compensacin econmica en caso de
ocasionarle un dao al mismo, por incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato por parte del
ordenante.
El objetivo de este instrumento es el de servir como garanta de que las obligaciones estipuladas por
contrato sern cumplidas por el ordenante. En caso de incumplimiento, el beneficiario ser compensado
econmicamente por los daos que le sean ocasionados.

3.2.2 OBLIGACIONES
Dentro de las obligaciones que intervienen en las garantas tanto para el sector pblico y privado mencionado
en el cdigo civil en los artculos 1341-1415. Y aplicadas en el desarrollo del proyecto arquitectnico son:
Obligaciones a Plazo: Nos referimos a los periodos fijados para el cumplimiento de la obligacin.

100

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Obligaciones Alternativas: Son aquellas por la cual se deben, por ejemplo: si el deudor queda libre,
debe pagar o ejecutara en su totalidad una de las cosas que deba cumplir, en todo caso no puede
obligar al acreedor a que acepte cambios para el pago de la deuda.
Obligaciones Facultativas: Es la que tiene el contratista, la factibilidad de pagar, que en el caso de las
garantas el bien que apoya ya esta fijado y no se podr cambiar por otro para cancelar la deuda
adquirida.
Obligaciones Solidarias: Esta obligacin se refiere al contratista o contratantes que sern los
responsables de cancelarla. Para la creacin de una empresa en ocasiones es necesario formar una
sociedad, en este caso los socios responden por la deuda adquirida por incumplimiento, esto puede ser
por dinero, bienes, etc.
Obligaciones por Clusula Penal: Es aquella en que la persona, asegura el cumplimiento de una
obligacin, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar la obligacin
principal o retardar su ejecucin.
Esta es la forma de proceder en la realizacin de un contrato para la construccin todas las penalidades y
obligaciones estn determinadas en un contrato, lo que quiere decir por ejemplo en el caso de la Garanta de

101

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Buena Obra, el constructor esta sujeto a cumplir si surge un desperfecto en la obra, para la cual tendr
alternativa ya fijadas en el contrato.
Todas estas obligaciones determinan la manera de proceder para la cancelacin de una deuda adquirida
que seria el caso de la aceptacin de una garanta independientemente el tipo que sea.

3.2.3 Penalidades
Ests quedaran especificadas en las clusulas del contrato firmado para la obtencin de la garanta. El
bien o los bienes quedan a disposicin de lo pactado, esto puede llevar a embargos si el dao no es
indemnizado. Esto sucede cuando no se cumpla la obligacin dentro de los trminos estipulados.

3.2.4 Liberacin de Penalidades

El Contratista queda liberado de penalidades

al cancelar la deuda adquirida por el incumplimiento,

realizando reparaciones, cumpliendo con los tiempos determinados, dando la calidad de materiales y equipos,
pagando los montos establecido en las garantas si ests han sido violadas.

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103

103

CONCLUSIONES

RECOMENDACIONES

Un contrato es un convenio o un acuerdo entre

dos partes, contratante y contratista para crear o
existir derechos u obligaciones ya que se
considera la mxima libre voluntad de las partes.

Es necesario siempre realizar un documento por

escrito para comprobar la existencia del
compromiso entre ambas partes (contratante y
contratista), para poder llevar as en buenos
trminos la ejecucin del proyecto. Es importante
enumerar claramente las obligaciones que se
contraen, esto permite que el cliente conozca con
exactitud el servicio que se le brindara.se sugiere
realizar consultas con un abogado por ambas
partes antes de la firma de cualquier contrato,
incluyendo el de prestacin de servicios.

Una variable importante es reconocer que los

contratos en el sector privado no exigen ser
formulados legalmente para realizacin de este,
caso contrario en el sector publico que estos
deben estar estructuralmente legalizados de
acuerdo a la ley para poder ejecutarse.

El contenido y tipo de contratos en el rea

pblica como privada son la base para la
ejecucin de los proyectos arquitectnicos en
las reas de diseo, construccin y supervisin.
Dentro de los tipos de contrato existen las
modalidades de contratacin cada una de ellas
funciona y acta de diferente manera en la
forma de contratacin y de cmo elegir al
contratista.

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Debe estudiarse el contenido del contrato e

interpretarse tal cual es, y para lo que ha sido
destinado, asegurarse de haber comprendido y
analizado el tipo de contrato y modalidad de
contratacin en caso de existir cualquier tipo de
duda se recomienda consultar otras fuentes como
leyes y reglamentos para evitar serios problemas y
complicaciones a lo largo del proyecto.

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En el sector pblico la Ley de Adquisiciones y

Contrataciones de la Administracin Pblica,
contiene ventajas y desventajas que conllevan a
la realizacin adecuada de un proyecto con sus
requerimientos legales y econmicos que
involucran las garantas y los contratos.
Las leyes que intervienen en la gestin de
proyectos arquitectnicos por medio de los
contratos privados y estos son limitados ya que
tiene un enfoque diferente en el cdigo civil se
hace nfasis a los contratos en el rea comercial
dando poca importancia a los contratos privados
aplicados a los proyectos constructivos.

En la Ley de Adquisiciones y Contrataciones de la

Administracin Pblica, deberan existir elementos
que permitan mayor flexibilidad para el contratista
en la ejecucin del proyecto. Esta Ley convendra
que fuese balanceada para el contratante y para el
contratista asumiendo obligaciones y derechos
equitativos para ambas partes.
Aunque es necesario en la actualidad que el
contratista realice una valoracin de su capacidad
econmica, par analizar si le conviene o no llevar
a cabo el proyecto para no encontrarse con
problemas econmicos y legales a futuro.

Las garantas son un instrumento que protegen Es importante que el contratista tenga un seguro de
contra algn riesgo es decir se convierte en un todo riesgo, para asegurar su inversin, contra
respaldo al incumplimiento de una obligacin, garantas y el trabajo realizado en un proyecto.
siendo as el beneficiado el contratante.
En la actualidad el rango de porcentaje en
algunas garantas es demasiado elevado, para
el sector construccin comparada al de Diseo y
Supervisin .Esto significa mayor riesgo para la
perdida de las contragarantas a su vez limita al
contratista impidiendo en muchas ocasiones la
intencin de aspirar a la realizacin de un
proyecto.

105

Convendra para los intereses del contratista que

existiesen montos fijos en algunas garantas y as
facilitara la participacin de los contratistas,
aunque se debe recalcar que es responsabilidad de
estos valorizar su estado financiero y no aspirar a
algo que esta fuera de su alcance econmico.

105

106

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ANEXOS 2: Contrato de Obra Pblica.

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ANEXOS 2: Contrato de Supervisin.

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ANEXOS 3: Contrato por Suma Global Fija

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ANEXO 4: Presentacin para obtencin de Garantas.

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ANEXO 5: Garanta de Mantenimiento de Oferta

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ANEXO 6: Garanta de Buena Inversin de Anticipo

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ANEXO 7: Garanta Cumplimiento de Contrato (Fiel Cumplimiento)

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ANEXO 8: Garanta de Buena Obra

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124

ANEXO 9: Carta para devolucin de una Fianza.

125

125

126

126

REFERENCIAS.
a)

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2009,

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129

129

130

130

GLOSARIO
- Bilateral: Se le llama as a la reciprocidad que define las obligaciones y derechos de dos partes
involucradas en un contrato.50
- Consignacin: Forma de pago de una obligacin que consiste en depositar la cosa o cantidad debida
ante el Juez u otra persona o autoridad habilitada para ello.51
- Compeler: Tr. Obligar a uno a que haga lo que no quiere mediante fuerza o intimidacin.52
- Cuanta: (De cuanto). f. Cantidad, porcin de una magnitud o abundancia de algo; Medida o cantidad
indeterminada o vagamente determinada de las cosas.53
- Enajenacin: Arrebatar un bien a una persona o institucin en cuanto a algn derecho de la forma que
prescribe la ley; Carecer, temporal o permanentemente54
- Fiable: Se dice de las cosas que es probable que funcionen bien o sean seguras; Que ofrece seguridad
o buenos resultados.55
50
51
52
53
54

Diccionario jurdico (N.D).obtenida el 20 de mayo del 2009.de www.carrionabogados.com/diccionario-terminos-juridicos-legales-u.htm.

Diccionario jurdico (N.D).obtenida el 20 de mayo del 2009.de www.carrionabogados.com/diccionario-terminos-juridicos-legales-u.htm.
Informacin jurdica, econmica y fiscal(1997).Normas Internacionales de Contabilidad (NIC 11).
Informacin jurdica, econmica y fiscal(1997).Normas Internacionales de Contabilidad (NIC 11).
Diccionario jurdico (N.D).obtenida el 20 de mayo del 2009.de www.carrionabogados.com/diccionario-terminos-juridicos-legales-u.htm.

131

131

- Leve: De escasa importancia; De escaso peso; De naturaleza tenue y delicada.56

- Potestad: es un trmino jurdico que contiene un concepto hbrido entre poder, derecho y obligacin. 57
- Rescindir: Tr. Dejar sin efecto un contrato, obligacin, etc.58
- Unilateral: denominacin dada a los contratos en la que slo una de las partes se obliga hacia la otra,
sin que sta quede obligada.59
- Vigente: Es el perodo durante el cual el asegurador toma bajo su cargo los riesgos cubiertos por la
pliza. Se encuentra mencionado en las condiciones particulares de la pliza.60

55
56
57
58
59
60

Diccionario de la lengua espaola - Vigsima segunda edicin. (N.D), obtenida el 15 de mayo del 2009, de http://buscon.rae.es/draeI/.
Diccionario y enciclopedias(N.D).obtenida 20 de mayo del 2009,de www.definicion.org/diccionario/131
Diccionario jurdico (N.D).obtenida el 20 de mayo del 2009.de www.carrionabogados.com/diccionario-terminos-juridicos-legales-u.htm.
Diccionario y enciclopedias(N.D).obtenida 20 de mayo del 2009,de www.definicion.org/diccionario/131
Diccionario jurdico (N.D).obtenida el 20 de mayo del 2009.de www.carrionabogados.com/diccionario-terminos-juridicos-legales-u.htm.
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132

132