GEOGRAFIA DE OPORTUNIDADES Y LOGICA ECONOMICA DE LAS POLITICAS URBANAS-Gabriel Losano

Equipo de Desarrollo del Voluntario
La Plata 29 de abril del 2016.
Charla - Debate
GEOGRAFIA DE OPORTUNIDADES Y
LOGICA ECONOMICA DE
LAS POLITICAS URBANAS
Mg. Gabriel Losano
La ciudad se presenta como una aglomeracin de actividades

en un espacio con mayor densidad respecto al que lo rodea.
PROXIMIDAD como forma

eficiente de organizacin de
las relaciones sociales
Las Economas de Aglomeracin
La aglomeracin es una cta fundamental y principio gentico de la ciudad

Ms ventajoso y eficiente las relaciones personales, sociales,
econmicas y de poder cuando estn espacialmente concentradas
Una empresa se beneficia por acceso a los insumos y mercados,

trabajadores;
Actividades indirectas: educacin, serv pblicos, etc...
Las Economas de Aglomeracin
La ciudad genera mejoras pero no siempre abarca a

todos los sectores sociales
No todos acceden al trabajo, o estar por encima del salario mnimo;

Actividades indirectas: educacin, serv pblicos, etc...
O cuestiones esenciales como la VIVIENDA
SECTORES SOCIALES VULNERABLES

RESPECTO A LA VIVIENDA HAY DOBLE NECESIDAD
VIVIENDA PROPIA y de
CALIDAD
LOCALIZACION
Geografa de Oportunidades
LOCALIZACION
flujos y dinmicas de la economa urbana
Distribucin de bienes, servicios, vinculacin social
GEOGRAFIA DE OPORTUNIDADES
Geografa de Oportunidades
GEOGRAFIA DE OPORTUNIDADES
El acceso de las personas a stas, inciden en

la experiencia de ciudad y la percepcin de las
mismas acerca de sus posibilidades y
oportunidades
Conforma un marco de significados con el que las

familias ms desfavorecidas perciben mayores
limitaciones y menor control sobre su contexto.
Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda
ENCARECIMIENTO DEL SUELO
presin que ejerce la compra y el alquiler de vivienda sobre los

ingresos de la poblacin
Cada vez menos familias puden resolver sus necesidades habitacionales
en el mercado inmobiliario formal.
Extensin y consolidacin de los asentamientos informales,

nuevas ocupaciones de tierras y edificios, desalojos y el
desplazamiento de numerosas familias hacia zonas perifricas
Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda
por qu el valor de las viviendas aument tanto en un contexto

de expansin de la oferta residencial y de restriccin del ingreso
medido en dlares?
Por qu una remera se puede pagar en cuotas y en pesos mientras

un terreno debe hacerse al contado y en dlares?
Algunas particularidades del Mercado de Suelo

Urbano
Es un mercado de localizacin, esto significa que son los
atributos extrnsecos al suelo y la valorizacin social de los
mismos los que inciden en la formacin de sus precios.
Relativa irreproductibilidad por la dificultad de

repetir su ubicacin (esfuerzo colectivo lento y
costoso)
Escaso del producto suelo en su consumo
Indestructibilidad: las caractersticas de su

ubicacin son difciles de destruir en el mediano
plazo.
Proceso que incide en los precios:

Movimientos Estructurales: Demogrficos y
Econmicos
Movimientos Coyunturales: Transitorio de la
industria de la construccin
Movimiento Estructurales-Particulares:
cambios de uso del suelo y potenciales de
constructividad
Procesos que inciden en el precio del suelo
Movimientos Estructurales
El aumento de la demanda.
Ampliacin de la demanda por espacio construido urbano. El crecimiento de
la poblacin y la complejizaran de la economa multiplica los requerimientos
de espacio construido para actividades urbanas ligadas directa o
indirectamente a la acumulacin: gestin, comercio, circulacin de capital,
actividades estatales, etc..
Esta es una de las fuentes de mayor importancia en el crecimiento

general de los precios de los terrenos en las ciudades.
Movimientos Coyunturales
1. Oscilaciones en la actividad constructiva.
La expansin o contraccin en la produccin de espacio construido implica
una ampliacin o un estrechamiento en la demanda por terrenos urbanos.
2. Oscilaciones en el mercado financiero
Las opciones de colocacin financiera de dinero se repercuten en

variaciones en los precios de los terrenos que soportan estas rentas.
3. Oscilaciones en los precios del suelo que magnifican estas mismas
fluctuaciones.
Acciones que es ejercida por un nmero grande de agentes especuladores.
Movimientos Estructurales Particulares

1. Cambios de uso en el suelo
el aumento de indicadores constructivos como la

expansin del rea urbana, generan movimiento de los
precios del suelo.
Donde se produce un cambio en la capacidad
constructiva del terreno es donde se produce el mayor
incremento del valor del suelo.
Principios en el precio de la tierra
El uso ms elevado y el mejor
El principio del ms elevado y mejor uso significa que el valor de

mercado depende del uso potencial ms que del uso actual.
Cuanto ms redituable sea el uso potencial, ms alta

ser la demanda y el valor del mercado
Zona
central
Zona de
vivienda
Los cambios en
el
aprovechamiento
y en los usos del
suelo producen
cambios en los
precios.
rea rural
Lmite del rea urbana
Precio del suelo
Precio del suelo y cambio de usos
+
Precio
Inicial
+
Distancia al centro
FUENTE: Jaramillo, S.; 2003
El Estado en el Mercado
Inmobiliario
El Estado cumple un rol protagnico:
Como agente constructor
Como proveedor de infraestructura
Como regulador de actividades (normativa)
Ordenanza
9231/00
de
Ordenamiento
Territorial y Uso
del Suelo para el
Partido de La
Plata
Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo

para el Partido de La Plata
Incorpora:
La participacin a travs de COUT (consejo de ordenamiento
urbano y territorial) y la COINCO (comisin de interpretacin del
cdigo) conformados por Consejos Profesionales, Colegios
Profesionales, Universidad (representada por distintas facultades),
Cmaras Argentina de la Construccin. Participacin interdisciplinaria
acadmica y con mirada ambiental.
La informacin de los actos pblicos: emprendimientos, obras, etc.
Zonas de proteccin de arroyos y baados y establece indicadores
urbansticos y limitaciones para las parcelas que la integran
Zonas de recuperacin territorial (cavas)
Zonas de club de campo, con ajustes de acuerdo a estudios de
demanda.
Zonas de preservacin patrimonial
El indicador CUF: cantidad de unidades funcionales que limita la
cantidad de unidades que pueden realizarse en una parcela
Ordenanza
10703/10
Cdigo de
Ordenamiento
Urbano para el
Partido de La
Plata.
U/R4
U/R8
Ordenanza
10703/10
Cdigo de
Ordenamiento
Urbano para el
Partido de La
Plata.
U/R3
R/CC2
U/R3
U/R3
C/IM
U/R8
U/R3
U/R3
C/IM
U/C8
U/R3
U/R4
C/CS
U/C8
U/C8
R/CC1
R/CC1
R/CC2
R/CC2
Ordenanza 10703/10 - Cdigo de Ordenamiento Urbano

deroga la Ordenanza 9231/00
Se modifica el COUT (consejo de ordenamiento urbano y territorial) y se lo
denomina CUOT (consejo nico de ordenamiento urbano) conformados por
representantes del Consejo Deliberante, Direccin de Planeamiento Urbano,
Direccin de Coordinacin de Obras Particulares, Direccin de Preservacin
del Patrimonio, Subsecretara de Planeamiento Urbano y Unidad Ejecutora
Agencia Ambiental, Colegio de Ingenieros, Colegio de Arquitectos, Consejo
Profesional de Agrimensura, Colegio de Tcnicos.
Modifica las zonas de club de campo, elimina zonas de la Ord. 9231/00.
Asimismo prev que los mismos se localicen en el rea rural y establece zonas
de reserva para club de campo.
Incrementa alturas en zonas del casco urbano y modifica indicadores
Incrementa indicadores en zonas de proteccin de arroyos
Establece premios: incremento de densidad por provisin de cocheras y
edificacin de jerarqua (no contempladas por el DL 8912/77)
Amplia el rea urbana sectores puntuales
Aumento del FOS en lotes de dimensiones reducidas mediante una formula
que excede el mximo admitido por el DL 8912/77
Elimina el indicador CUF.
La Ordenanza 10703/10 fue convalidada parcialmente por

Decreto de Provincial N 466/11 que establece los artculos
que fueron convalidados y cuales no se ajustan al DL
8912/77.
En funcin de ello el municipio de La Plata sanciona la
Ordenanza 10896/12. Esta ordenanza se encuentra en
proceso de convalidacin
El Estado en el Mercado Inmobiliario
La norma
urbanstica habilita
el aprovechamiento
del mecanismo del
mximo y mejor
uso provocando la
captura de la renta
del suelo
Incremento de la Sup Total

Permisada para
Construccin 2002-2009
63,28%!!!
31,35%
27,65%
52,57%
Oferta
Superficie total permisada para construccin

nueva y ampliacin en el Casco Urbano
segn destino 2009
Destino
Viv Unifamiliar
Viv Multifamiliar
Locales comerciales
Total
Sup (m2)
14.449
149.416
9.091
172.957
Representacin
en todo el
Tasa media
Partido
de Var 02-09
21%
24%
72%
91%
46%
56%
59%
63%
FUENTE: Direccin General de Estadsticas y Evaluacin de Programas Especiales, Municipalidad de La Plata
El mercado inmobiliario en La Plata

Composicin de Ofertas para la venta
de Inmuebles en La Plata. Mar 2010
4%
1%
Cant de dptos para la venta. La Plata 2010
1%
15%
7%
35%
1%
6%
Mono
1 dorm
2 dorm
3 dorm
4 dorm
Casas
Dptos
Lotes
Locales
Oficinas
Galpones
42%
44%
44%
Inters de invertir en el rubro residencial para hogares de una a tres

personas.
El mercado se concentra cada vez ms en el producto a estrenar

debido a que el comprador sigue siendo de perfil netamente inversor
FUENTE: Relevamiento Propio
Las viviendas desocupadas en el partido de La Plata

representan el 19%. Con excepcin de la ciudad de
Buenos Aires, que posee un valor del 23,9%, tiene la
tasa de vacancia ms alta que la RMBA (15%), la
provincia (17%) y el pas (18%)
Ingresos Medios por Hogares en el Gran La Plata y

valor de inmuebles 2008-2012
Localizacin
1trim 2008 1trim 2009 1trim 2010 1trim 2011
2.413
3.493
Terreno Casco Urbano($/m2)
1414
2179
232
279
Terreno Va Elisa ($/m2)
154
189
4.778
6.343
Dpto. a Estrenar ($/m2)
3992
4985
$ 3.691
$ 5.052
Ingresos
$ 3.018
$ 3.426
Variacin
Media
1trim 2012 Anual
4.293
41%
455
35%
8.721
32%
$ 6.258
25%
FUENTE: Relevamiento Propio e INDEC, Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua.
El aumento de los valores de los inmuebles responden a:

las caractersticas propias del suelo (irreproductibilidad, inmovilidad e
indestructibilidad);
a los procesos coyunturales de la economa y la construccin, fuerte
demandante de suelo
a la demanda final que responde a inversionistas y;
a los procesos estructurales-particulares asociado a la ordenanza de
uso del suelo y sus indicadores constructivos. Donde se produce una
liberalizacin regulacin urbana
FUERTE DEMANDA
Demanda
Necesidad de
vivienda
SUBORDINACION
Demanda
insatisfecha
Demanda
valorizacin del capital
(ciudad banco)
Alquileres
La Plata pas as de tener 72,7%

de propietarios, en el 2001, a
66,9%; menos proporcin de
propietarios que el GBA (71,5%),
la provincia (70%) y el pas
(67,7%). CNPyV 2010
Fuente: Asamblea Defendamos La Plata y S.O.S La Plata
Demanda
Demanda
Necesidad de vivienda
Oferta de suelo en la periferia que han ocupado muchas

de las urbanizaciones cerradas o loteos en PH
No hay oferta en el mercado legal del suelo a la que pueda

acceder la poblacin de bajos ingresos
Localizacin y Renta del Suelo

La norma implica la transferencia de recursos
sociales a los propietarios de tierra
el aprovechamiento urbanstico de un suelo (el ejercicio del derecho a
edificarlo) no es una facultad congnita de la pertenencia del suelo, sino que
los propietarios del suelo la reciben
Los propietarios buscarn atender slo a los usos ms redituables para

no ver disminuidas sus expectativas de ganancia
El resultado es la marginacin de los usos menos rentables.
Precio promedio del suelo urbano <1000 m 2012/13 (valores

en U$S/m2).
1999/01 v 2012/13 (en %).
Fuente: Municipalidad de La Plata 1999/2001 y Equipo de Estudios Urbanos, Centro de Investigaciones Geogrficas, UNLP. 2012/13.
Mercado de suelo y el acceso a la vivienda
Las Estrategias de los Excluidos

Bsqueda de terrenos lejanos fue la primera estrategia
de los sectores de menores recursos para acceder a una
propiedad en el mercado formal.
Con la periferizacin de las inversiones en grandes
predios profundiz esta situacin
Mercado de suelo y el acceso a la vivienda
Cada vez ms gente se orientan hacia el

mercado informal.
La situacin de informalidad urbana se explica:
1.Por las condiciones macroeconmicas, como

la depreciacin salarial y la consecuente
capacidad de ahorro de la poblacin
2.Las polticas del Estado y el funcionamiento
de los mercados de tierra urbana y vivienda.
6. Principales Problemas Urbanos
La ilegalidad/irregularidad/informalidad
implica dos formas de transgresiones:
1.Desde el punto de vista dominial: ocupacin de tierra
pblica o privada (Tomas)
2. Desde el punto de vista de la urbanizacin: Ocupacin de

tierras: sin condiciones, desde el punto de vista urbano ambiental
La disputa por donde vivir: aumento de los conflictos y de los

desalojos
EN LA ZONA DE 514 Y 155
Frenan un asentamiento tras

polmico desalojo en Gorina
Varias familias intentaron instalarse en un campo en Romero.
La Polica desactiv la movida. El DIA, 20-05-10

2. Desde el punto de vista de la urbanizacin: Ocupacin de
tierras: sin condiciones urbano - ambiental
Los movimientos especulativos y la

captacin de la plusvala de manera
exclusiva producen pobreza, exclusin,
segregacin, degradacin ambiental.
En 2010 se sumaron 31 villas y asentamientos sobre los 126 existentes en

el ao 2001, representando un incremento del 24,6% en la cantidad de
barrios informales y un 18% de la superficie ocupada. (Gonzlez, P.; 2011)
Otras Intervenciones del Estado
1. Programa Federal de Construccin de

Viviendas I (2004) y II (2005).
Objetivos:
Consolidar Evolucin Habitacional;
Fortalecer el proceso de Reactivacin
Econmica;
Las Viviendas podrn ser:

Individuales
Colectivas
TODAS DE DOS DORMITORIOS Y
CON TODOS LOS SERVICIOS
Con el Plan Federal de Viviendas, hubo un esfuerzo

cuantitativo de inversin de recursos muy importante. Se
hizo en un par de aos, de 2005 a 2007, lo mismo que
en el perodo que va desde 1976 a 2003.
Est el problema de dnde las pons?. A los
municipios les cost armar los proyectos ante la falta de
terrenos. Se encontraron dos soluciones: por un lado,
dejar que las empresas constructoras propongan los
terrenos; por otro, avanzar sobre la urbanizacin de
villas. El problema es que los terrenos de las villas son
muy chicos para construir casas necesarias para incluir
a todas las flias.
2. Programa Crdito Argentino 2013.
Lneas de Crdito:
a) Construccin con terreno propio
b) Compra de terreno y construccin
c) Compra de vivienda a estrenar
d) Ampliacin y Terminacin
e) Refaccin
Lneas de Crdito:
a) Construccin con terreno propio
El terreno en zonas urbanas o semi-urbanas consolidadas en trminos de
la infraestructura de servicios.
La posibilidad de construir en terrenos donde existen relaciones de

parentesco con los propietarios
Lneas de Crdito:
c) Compra de vivienda a estrenar
Encontr restricciones por el lado de la oferta, dada la escasa produccin
de viviendas a estrenar en condiciones de ser hipotecada y acorde al
rango de financiacin propuesto por el Programa
Lneas de Crdito:
Encontr restricciones por el lado de la oferta: el terreno no poda tener
un valor mximo de mercado de $100.000 por igual para todo el pas. En
el caso de La Plata, segn un relevamiento del Centro de Investigaciones
Geogrficas de la U.N.L.P, sobre una muestra de 340 terrenos ofertados,
slo 6 estaban por debajo de ese valor.


Estrategias de los sectores medios
compra colectiva de fracciones de tierra indivisa en zonas perifricas

(rurales o de reserva urbana) a travs de la figura legal del condominio.
Figura jurdica que permite la adquisicin de la propiedad de una fraccin

indivisa.


Estrategias del Estado
Ordenanza 11094 sancionada el 19 de diciembre de 2013
Desafectar parcelas ubicadas en las zonas rural y complementaria y las

rezonifica como zona residencial de promocin (U/R3) habilitando as la
subdivisin de la tierra con un parcelamiento mnimo de 300 m2 y exigencias
mnimas de infraestructura



Resultados
El Estado como facilitador de la apropiacin privada de renta y plusvalor.
Loteos donde la exigencia se restringi al tendido elctrico y la apertura de

calles
3. LEY 14449 DE ACCESO JUSTO AL HBITAT (2013)
Define los lineamientos generales de las

polticas de hbitat y vivienda y regula las
acciones dirigidas a resolver en forma
paulatina el dficit urbano habitacional

3. Ley de acceso Justo al Hbitat.
a) los Municipios debern adecuar los planes de ordenamiento
existentes determinando zonas de promocin del hbitat
social mediante las cuales se crear suelo urbanizable
b) recursos. La totalidad de los recursos, sean estos en dinero, obras

o tierras, obtenidos a travs de la aplicacin de los instrumentos de
actuacin y mecanismos de gestin
c) Programa de Lotes con Servicios con la finalidad de facilitar el

acceso al suelo urbanizado de las familias bonaerenses
d) Pueden admitirse parcelas con una superficie mnima de hasta

ciento cincuenta metros cuadrados (150m2.) y con un frente de hasta
siete metros (7m.)

e) obras de infraestructura que se ejecutarn en forma progresiva
f) integracin socio-urbana de villas y asentamientos precarios
existentes a la fecha de promulgacin de la presente ley (los
posteriores no sern contemplados?)
g) Sistema de financiamiento. Establcese, una contribucin adicional
del cincuenta por ciento (50%) sobre el impuesto inmobiliario total
determinado que corresponda a la Planta Urbana Vacante o Baldos,
cuya recaudacin se destinar al Fondo Fiduciario Pblico "Sistema
de Financiamiento y Asistencia Tcnica para la Mejora del Hbitat".
h) Contribucin Obligatoria sobre la valorizacin inmobiliaria. La
contribucin establecida por la Ordenanza respectiva, se aplicar
sobre la diferencia resultante entre las valuaciones fiscales previa y
posterior a la ocurrencia de cualquiera de los hechos generadores
previstos en el art 46

ARTCULO 46: Constituyen hechos generadores de la participacin del
Municipio en las valorizaciones inmobiliarias en su ejido, los siguientes:
a) La incorporacin al rea Complementaria o al rea Urbana de inmuebles
clasificados dentro del espacio territorial del rea Rural.
b) La incorporacin al rea Urbana de inmuebles clasificados dentro del
espacio territorial del rea Complementaria;
c) El establecimiento o la modificacin del rgimen de usos del suelo o la
zonificacin territorial.
d) La autorizacin de un mayor aprovechamiento edificatorio de las
parcelas.
e) La ejecucin de obras pblicas cuando no se haya utilizado para su
financiacin el mecanismo de contribucin por mejoras.
f) Las autorizaciones que permitan generar grandes desarrollos
inmobiliarios.
g) Todo otro hecho, obra, accin o decisin administrativa que permita el
incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso
ms rentable o por el incremento del aprovechamiento edificable.
4. Nuevo Cdigo Civil y Comercial

Incorpor numerosos artculos que refieren a las
disposiciones provinciales o municipales (son
cerca de medio centenar), fortaleciendo sus
competencias.
Por primera vez el Cdigo establece: El
aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las
normas administrativas aplicables en cada
jurisdiccin (art. 1970), con expresa referencia a
las normas urbansticas
Reflexiones Finales
Complejidad del territorio urbano
La realidad no es suma de partes.
La interdisciplina como herramienta de abordaje.
Visin integral y, por lo tanto, integralidad de las polticas.
Tenemos una planificacin territorial que se vuelca atender a
cuestiones constructivas con una clara incidencia en el suelo y se
restringe a lo econmico con proyecciones limitadas hacia lo social.
En la prctica, este tipo de planificacin se refiere al mercado (en este

caso inmobiliario), el cual , en palabras de Matus, es de vista corta, no
resuelve bien los problemas de mediano y largo plazo; es sordo a las
necesidades de los individuos y slo reconoce las demandas
respaldadas con dinero.
Reflexiones Finales
Pobreza urbana ms compleja
Mejor geografa de oportunidades y las implicancias que esto tiene
en la vida real de las personas ms vulnerables
Poltica de desarrollo urbano que integre a diversos actores de la

ciudadana, del gobierno y de especialistas, para lograr ver que el
problema no es slo de vivienda sino de accesos
Problema Habitacional y Democratizacin de la Ciudad

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La Plata 29 de abril del 2016.

Mg. Gabriel Losano

La ciudad se presenta como una aglomeracin de actividades

PROXIMIDAD como forma

Las Economas de Aglomeracin

La aglomeracin es una cta fundamental y principio gentico de la ciudad

Una empresa se beneficia por acceso a los insumos y mercados,

Las Economas de Aglomeracin

La ciudad genera mejoras pero no siempre abarca a

No todos acceden al trabajo, o estar por encima del salario mnimo;

SECTORES SOCIALES VULNERABLES

flujos y dinmicas de la economa urbana

Distribucin de bienes, servicios, vinculacin social

El acceso de las personas a stas, inciden en

Conforma un marco de significados con el que las

Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda

ENCARECIMIENTO DEL SUELO

presin que ejerce la compra y el alquiler de vivienda sobre los

Extensin y consolidacin de los asentamientos informales,

Mercado de Suelo y Acceso a la vivienda

por qu el valor de las viviendas aument tanto en un contexto

Por qu una remera se puede pagar en cuotas y en pesos mientras

Algunas particularidades del Mercado de Suelo

mismos los que inciden en la formacin de sus precios.

Relativa irreproductibilidad por la dificultad de

Indestructibilidad: las caractersticas de su

Proceso que incide en los precios:

Procesos que inciden en el precio del suelo

Esta es una de las fuentes de mayor importancia en el crecimiento

Procesos que inciden en el precio del suelo

Las opciones de colocacin financiera de dinero se repercuten en

Procesos que inciden en el precio del suelo

Movimientos Estructurales Particulares

el aumento de indicadores constructivos como la

Principios en el precio de la tierra

El uso ms elevado y el mejor

El principio del ms elevado y mejor uso significa que el valor de

Cuanto ms redituable sea el uso potencial, ms alta

Lmite del rea urbana

Precio del suelo

Precio del suelo y cambio de usos

FUENTE: Jaramillo, S.; 2003

Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo

Ordenanza 10703/10 - Cdigo de Ordenamiento Urbano

La Ordenanza 10703/10 fue convalidada parcialmente por

El Estado en el Mercado Inmobiliario

Incremento de la Sup Total

Superficie total permisada para construccin

FUENTE: Direccin General de Estadsticas y Evaluacin de Programas Especiales, Municipalidad de La Plata

El mercado inmobiliario en La Plata

Cant de dptos para la venta. La Plata 2010

Inters de invertir en el rubro residencial para hogares de una a tres

El mercado se concentra cada vez ms en el producto a estrenar

Las viviendas desocupadas en el partido de La Plata

Ingresos Medios por Hogares en el Gran La Plata y

FUENTE: Relevamiento Propio e INDEC, Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua.

El aumento de los valores de los inmuebles responden a:

La Plata pas as de tener 72,7%

(67,7%). CNPyV 2010

Fuente: Asamblea Defendamos La Plata y S.O.S La Plata

Oferta de suelo en la periferia que han ocupado muchas

No hay oferta en el mercado legal del suelo a la que pueda