2016.06.

13 - Consejos para leer y entender la partida registral de un

inmueble
As como cuando nacemos contamos con una partida de nacimiento que registra
nuestra existencia en este mundo, expedida por el Registro Civil; los inmuebles
cuentan con una partida registral expedida por los Registros Pblicos.
Sin embargo, tambin es necesario precisar que, as como hay algunas personas
que no tienen partida de nacimiento (especialmente en los pueblos jvenes, en los
caseros de la sierra, por ejemplo), no todos los inmuebles cuentan con partida
registral, esto a efecto de que quede claro de que en algunas ocasiones existirn
predios que no cuenten con una.
La partida registral es un documento expedido por Registros Pblicos donde
se detalla toda la historia de un bien inmueble (propietario anterior y propietario
actual, medidas del bien, la existencia de restricciones o gravmenes, entre otros
datos), de ah la importancia de su revisin antes de realizar cualquier transaccin
con relacin al inmueble.
Si alguien est interesado en comprar un terreno, casa o departamento, o adquirir
algn derecho sobre dicho bien (por ejemplo, alquilar, recibir un bien en hipoteca,
anticipo de herencia, etc.) antes de firmar el contrato debe revisar la partida
registral del bien a efecto de que verifique si quien pretende transferirle algn
derecho sobre el inmueble es su verdadero dueo, as como tomar un cabal
conocimiento de la situacin actual del mismo, verificando que este no tenga
problemas, de esta manera que se evite sorpresas y problemas futuros.

Cmo y dnde obtengo la partida registral?

La partida registral de un bien inmueble puede ser solicitada en cualquier oficina
de la SUNARP, y para ello bastar con que indique el nmero de la partida. En
caso desconozca el nmero puede hacer una bsqueda por el nombre del
propietario.
La partida registral puede ser solicitada en cualquiera de sus tres presentaciones:
Como una copia informativa simple: si bien este documento contiene toda la
informacin del inmueble no tiene validez para ser presentado en juicios ni
procesos administrativos
Como una copia literal: que tiene validez legal para juicios y trmites
administrativos.

Pgina 1 de 3

A travs de un CRI (Certificado Registral Inmobiliario): que tambin tiene

plenos efectos legales, mediante el cual el registrador pblico certifica el estado
legal de la propiedad. Tiene validez legal plena.

Qu informacin contiene la partida registral?

Antes de hacer una lectura de la partida registral debe tener en cuenta que sta
tiene la siguiente estructura:
Antecedente Dominal: Se anotan los antecedentes del predio. En caso el predio
derive de un inmueble de mayor extensin se precisar dicha situacin.
Descripcin del inmueble: Se anotan las caractersticas fsicas y descripciones
del bien inmueble, como ubicacin, medidas del terreno y de las construcciones
existentes.
Ttulos de Dominio: Se anotan todas las transferencias que la propiedad haya
tenido en el tiempo.
Gravmenes y cargas: Se anotan las afectaciones judiciales y extrajudiciales
como embargos, anotaciones de demanda, hipotecas legales, cargas tcnicas, etc.
Cancelaciones: Se anotan los levantamientos de las afectaciones judiciales y
extrajudiciales que pueda tener la propiedad.
Registro personal: Se anotan los divorcios, separacin de bienes, muerte
presunta, herencias, etc.

Pgina 2 de 3

Cmo se debe leer una partida registral?

En la Seccin C de la partida registral Ttulos de Dominio debe verificar si el que
vende es el verdadero propietario, su nombre deber aparecer en esta seccin
como el ltimo dueo.

En la Seccin B de la partida registral Descripcin del Inmueble verificar si

el 100% de la construccin existente sobre el terreno se encuentra inscrita.

En la Seccin D de la partida registral Gravmenes y Cargas revisar si la

propiedad tiene alguna afectacin como una hipoteca, embargo, anotacin de
demanda, hipoteca legal, arrendamiento, anticresis, bloqueo registral o alguna
carga tcnica

En la Seccin E de la partida registral Cancelaciones debe verificar si las

gravmenes o cargas indicadas en la Seccin D que han sido levantadas.

En la Seccin F de la partida registral Registro Personal debe verificar si la

propiedad no est incluida en un proceso de separacin de bienes, muerte
presunta u otras situaciones personales como incapacidad del propietario,
declaracin de herederos, etc.

Artculo elaborado por Collins Salvador Bejarano, abogado principal de

Corporacin Peruana de Abogados.

Pgina 3 de 3