PERE DOMENECH BERNAT Colegiado nmero 7606

Arquitecto Tcnico e Ingeniero de Edificacin

INFORME DE VALORIZACIN
EXPEDIENTE:
SITUADO:
POBLACIN:
SOLICITANTE:

001
AV. PANAMERICANA CHALUANCA LIMA
CHALUANCA
SRA ROSA

INDICES DEL PRESENTE INFORME

1. IDENTIFICACIN, SOLITANTE, FINALIDAD Y LIMITACIONES
2. VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS VIVIENDA
3. DOCUMENTACIN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
5. TERRENO
6. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
7. SUPERFICIES
8. SITUACIN URBANSTICA
9. RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN
10. ANLISIS DE MERCADO
11. COMPARABLES VIVIENDAS
12. DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS
13. VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
14. DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD

El presente documento ha sido realizado por Ing. Fredy ORTIZ ASCARZA, Ingeniero
civil CIP N 168640, del Colegio de Ingenieros del Peru.

1.1

IDENTIFICACIN
Situacin: Inabitable
Localidad: Chalhuanca
Provincia: Aymaraes

1.2

SOLICITANTE
Nombre: Rosabel RAMIREZ y Adolfo ANAMPA HUAMANI
DNI/:31343862

1.3

FINALIDAD Y METODOLOGA
El objeto del presente informe es la valorizacin del bien a efectos de determinar su
valor de mercado a fecha de valorizacin, segn indicaciones del solicitante.
La valorizacin no se realiza para las finalidades integrantes del mbito de aplicacin
sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, si bien se utilizan parte de los criterios de valoracin de las
disposiciones que contiene.

1.4

LIMITACIONES AL DOMINIO
Se han considerado limitaciones al dominio de la vivienda de material noble ( estructura
armada de concreto), distintas de las sealadas en el informe, por lo que, en el caso de
existir alguna, deber de estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

2
2.1

VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS VIVIENDA

VISITA AL INMUEBLE
La visita al inmueble fue realizada el 18/01/2016.
El presente documento ha sido realizado por el mismo tcnico que realiz la visita al
inmueble.
Ha sido posible la localizacin. Se adjunta, plano con ubicacin, documentacin
fotogrfica y minuta de compra venta.

2.2

ESTADO DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra en estado inhabitable razones que se detallaran a continuacion.
La vienda de material noble ha sufrido ciertos daos en la estructura como son en la
cimentacion, columnas y muros o porticos.
Por una construccion de vecino colindante, afectando su estructura del inmueble

2.3

FINCA REGISTRAL y REFERNCIA CATASTRAL

Finca registral nmero, tomo 3863, libro 433, folio 133 del Registro de la Propiedad
nmero de Barcelona.
Referencia catastral n

DOCUMENTACIN Y COMPROBACIONES
Vivienda en normal estado con calidades medias reformada no hace mucho en buen
estado de conservacin.

3.1

DOCUMENTACIN ANALIZADA
El tcnico que redacta el informe ha dispuesto de la siguiente documentacin:
Documentacin registral y catastral.
Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente.
Escritura de Propiedad
Contrato de Arrendamiento
Recibo de alquiler

3.2

COMPROBACIONES REALIZADAS
Localizacin del inmueble e inspeccin ocular desde el exterior e interior.
Rgimen de proteccin pblica.
Proteccin del patrimonio arquitectnico.
Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente.
Estado de ocupacin
Estado de conservacin
Calidades interiores del inmueble
Consulta en pgina virtual de la oficina del Catastro.

LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1

TIPO DE NCLEO Y POBLACIN

Se trata de la capital de la Provincia.
La poblacin de derecho, segn su ltimo censo conocido, es de 1.621.537 habitantes,
siendo su poblacin de hecho sensiblemente superior a la de derecho.
La tendencia de la poblacin durante los ltimos aos ha sido estable y en la actualidad esta
en aumento.
La actividad dominante de la poblacin es mltiple.
El ncleo urbano no depende laboralmente de otros.

4.2
4.3

DELIMITACIN ENTORNO
Entorno delimitado por Sant Mart, cercano a la Monumental al Parque de la Ciutadella
de Barcelona.
SIGNIFICACIN DEL ENTORNO
Entorno urbano con un grado de consolidacin completo y un desarrollo completo con un
carcter residencial.
Ordenacin en manzana cerrada, con una densidad media.
La calidad de la construccin es de nivel medio en edificaciones actuales y seoriales en
edificaciones antiguas, con edificaciones de 30 a 50 aos de antigedad. Se encuentra
renovado alrededor de un 10%. Las nuevas construcciones representan,
aproximadamente, el 1% del total.
El nivel socio-econmico predominante de los habitantes del entorno es medio.
El uso principal del entorno es de viviendas para primera residencia en edificios con un
nmero de plantas, mas frecuente, entre cinco y diez alturas.

4.4

INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO

Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente buen
estado de conservacin.
Evacuacin de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe
suministro elctrico. El alumbrado pblico es suficiente. Las vas de acceso estn
pavimentadas.

4.5

EQUIPAMIENTO BSICO Y COMUNICACIONES

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las
necesidades de la poblacin: con suficientes instalaciones ldicas.
Las comunicaciones son normales con suficientes transportes pblicos, existiendo
dificultad de aparcamiento en superficie.

TERRENO

5.1

CARACTERSTICAS FSICAS
El terreno est ocupado por la edificacin, no siendo relevante su descripcin a los
efectos de la valoracin del inmueble.

5.2

INFRAESTRUCTURA INTERIOR
Dotado de todos los servicios urbanos bsicos.

DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

6.1

CARACTERSTICAS FSICAS
Se trata de un edificio entre medianeras que se desarrolla en 10 plantas sobre rasante.
La distribucin por uso y plantas es la siguiente:
Planta baja con locales comerciales y nueve plantas destinadas a viviendas.

6.2

EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES

Se han considerado espacios comunes acordes con la tipologa y calidad del inmueble. El
edificio cuenta con equipamiento estndar.

6.3

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS
Elementos fundamentales:
Fachada:
Cubierta:
Instalaciones:
Instalacin estndar.
Ascensor si.

6.4

ESTADO ACTUAL

Monocapa.
plana.

El bloque es de construccin de 1972 y se encuentra en normal estado de conservacin

con calidades medias. Se ha realizado un mantenimiento del edificio, aparentemente normal
estado de conservado.
6.5

TERMINACIONES Y ACABADOS
Los acabados interiores son clsicos de este tipo de viviendas en vivienda reformada para
ser arrendada con calidades medias, con pavimentos de gres, pintura plstica en paredes y
alicatado en zonas hmedas.

SUPERFICIES

Finca registral

Tipo

Registral

vivienda Entresuelo 2

Catastral
72,05

til
77,00

Construida ec
63,59

81,00

Adoptada
81,00

La superficie registral aparentemente es la construida sin elementos comunes.

SITUACIN URBANSTICA
El inmueble se encuentra dentro de ordenacin en zona calificada como 13E.

RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN

9.1

SITUACIN ACTUAL

Finca registral
Titular Arrendamiento
Fecha del contrato
Clusula de revisin de rentas

28/07/2009
SI

De acuerdo con la documentacin utilizada se considera el siguiente estado del inmueble:

- Situacin de Ocupacin: arrendado
- Situacin de Proteccin: Libre de venta y renta

10

ANLISIS DE MERCADO

10.1

CARACTERIZACIN
Entorno con oferta baja en el mercado primario, siendo activo el mercado secundario.
El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual,
existiendo desequilibrio entre ambas debido a la recesin econmica. En fecha de
valoracin el mercado sigue en fase de recesin.
Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 3.800,00 a 4.500,00 /m
para la obra nueva, y entre 2.000 a 4.200 /m, para superficies medias.
La tendencia de los precios es negativa niveles bajos con tiempos de venta estimados
superiores al ao.
Las viviendas de la zona tienen carcter de primera residencia.

10.2

TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS
Revalorizacin:
La revalorizacin de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un proceso de
recesin con tendencia a la bajada de precios.

10.3

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO

Adaptacin de la tipologa valorada a la demanda:
Facilidad global del inmueble para la reventa:

10.4

Media
Media baja

OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO

Capacidad de revalorizacin del inmueble:
Capacidad de revalorizacin del entorno:
Capacidad de revaloracin del mercado:

no significativa
no significativa
nula / negative

11

COMPARABLES VIVIENDAS

11.1

COMPARABLES USO RESIDENCIAL

Comparable

Situacin
1
2
3
4
5
6

SARDENYA 90
PUJADES 7
ALABA
ROC BORONAT 54
AVILA 91
BOLIBIA 31

Superficie
73,00
85,00
70,00
67,00
55,00
78,00

Calidades

Fuente

reformado normal
reformado normal
reformado normal
reformado bien
reformado bien
normal estado

Particular
Particular
API
Particular
Particular
Particular

12

DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

Mtodos de valoracin utilizados:

12.1

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (/m)

El mtodo del coste de reemplazamiento calcula un valor tcnico, CRNeto, que se obtiene
descontando del valor de reemplazamiento CRBruto la depreciacin fsica - por
antigedad y conservacin - y funcional del edificio terminado. El coste de
reemplazamiento CRBruto, es el sumatorio de las inversiones a nuevo de: valor del
terreno en el que se encuentra el inmueble, el coste medio por contrata de la edificacin o
rehabilitacin, y los gastos medios del mercado segn las caractersticas del inmueble
necesarios para realizar el reemplazamiento. El coste de reemplazamiento CRNeto es el
resultante del producto de la superficie adoptada del inmueble (construida ms parte
proporcional de comunes, si le corresponden, en m) y del coste unitario de coste de
reemplazamiento depreciado (en /m)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (/M)

Vida til del inmueble (aos)
Ao de construccin (estimado o comprobado)

100
1972

Antigedad (aos)
Factor de antigedad

38
0,62

El valor de repercusin de suelo se calcula por el mtodo residual esttico, de acuerdo con los
artculos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003.
USO VIVIENDA
Clculo del valor del suelo por el mtodo residual esttico
Valor de mercado primario:
Margen "b" del beneficio del promotor (%):
Coste de construccin por contrata a nuevo:
Gastos necesarios para la construccin (%):
Valor de repercusin de suelo:
Repercusin de suelo obtenido en R.E.:
Coste de construccin por contrata:
Coeficiente de gastos para el CRB (%):
Gastos necesarios para el CRB:

3.800,00
18,00
900,00
30,00
1.946,00
1.946,00
700,00
20,00
140,00

Coste de Reemplazamiento Bruto CRB:

Depreciacin por amortizacin lineal:
Depreciacin fsica real:
Depreciacin funcional:
Depreciacin acumulada:

2.786,00
319,20
200,00
0,00
200,00

Coste de Reemplazamiento Neto CRN:

Coste de construccin depreciado y gastos:

2.586,00
640,00

12.2

Finca
registral

CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO ()

Sup.
Adoptada

Tipo
vivienda Entresuelo 2

12.3

81,00

V. Suelo

Coste
construccin

Gastos

CRB

CRN

157.626,00

56.700,00

11.340,00

225.666,00

209.466,00

157.626,00

56.700,00

11.340,00

225.666,00

209.466,00

HOMOGENEIZACIN COMPARABLES (/m)

El mtodo de comparacin permite mediante el procedimiento de homogeneizacin de precios

de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las
caractersticas del inmueble que se valora en relacin con otros comparables, con el objeto de
deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de
renta homogeneizado para aqul.
Se muestra a continuacin los datos de inmuebles comparables utilizados, el proceso de
homogeneizacin realizado a partir de su importe total en o unitario en /m y el valor de
mercado por comparacin resultante.
Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociacin y comercializacin
habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%.
Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado,
son los siguientes:
Comparable

PRECIO(/m)
1
2
3
4
5
6

2.897,26
2.900,00
2.725,71
3.361,94
2.847,27
2.871,79

HOMOGENEIZACIN
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00

VALOR
2.897,26
2.900,00
2.725,71
3.361,94
2.847,27
2.871,79

Media ponderada de todos los comparables

2.934,00

Valor /m de mercado comparables viviendas

2.934,00

Comparables de viviendas existentes en oferta en el momento de la valoracin partiendo de que

son ofertas de mercado y considerando que sobre una oferta se puede realizar una negociacin a
la baja del precio de las mismas y no se ha de considerar la comercializacin del mismo,
situndose la rebaja en el valor ofertado entre un 10 a 15%, valor descontado en las ofertas
practicadas.

Todos los comparables son de similar entorno, en viviendas reformadas de calidades similares a
superiores, siendo en general los coeficientes similares a la unidad.
12.4

Finca
registral

CUADRO RESUMEN DE VALORES MERCADO ()

Tipo

Sup. til

vivienda
Entresuelo 2

Sup. Adoptada

63,59

V. Mercado

81,00

237.654,00

81,00

237.654,00

V. Mercado
corregido

Correccin
1,00

V. Vuelo

237.654,00

51.840,00

237.654,00

51.840,00

1,13

12.5 CAPITALIZACIN
RENTAS
DE
CONTRATO,
VALOR
POR
ACTUALIZACIN DE RENTAS ()
FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO ()
El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin es el valor actual (VA) de los
flujos de caja- derivados de las disposiciones establecidas en un contrato de
arrendamiento en vigor- y del valor de reversin.
Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante el
tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, ms el valor actualizado de
reversin del inmueble a la finalizacin del contrato de arrendamiento teniendo en cuenta
la depreciacin fsica del bien debida al tiempo transcurrido.
Clculo realizado en euros: euros constantes
Finca registral
Titular Arrendamiento
Fecha del contrato
Clusula de revisin de rentas

28/07/2009
SI

Renta bruta total de contrato (/m y mes)

Renta bruta total actual (/m y mes)
Gastos a cargo del arrendador
Renta neta total actual (/m y mes)

Finca
registral

Tipo

4808 vivienda Entresuelo 2

Sup.
Adoptada
63,59

8,64
8,64
10,00%
7,78

Renta Neta
Arrendamiento
(/m mes)
7,78

Duracin
pendiente
contrato
48

Tasa
Actualizacin
Renta Anual

Valor
Reversin
Actual

Valor
actualizacin
Renta
Arrendamiento

5,00 193.279,47

220.759,42

193.279,47

220.759,42

13

VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valoracin del bien a efectos de determinar su
valor de mercado a fecha de valoracin.
Segn el detalle indicado en el apartado 13.1, el valor total de la tasacin de la(s) finca(s)
descritas en este informe asciende a 220.759,42 euros.

13.1

Finca
registral

CUADRO DE VALORACIN

Tipo

Sup. til

vivienda Entresuelo 2

Sup. Adoptada

63,59

81,00

Valor de la finca

13.2

V. Mercado libre

V. Mercado
Arrendado

237.654,00

220.759,42

237.654,00

220.759,42

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes:
No existen condicionantes.
Advertencias:
En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos
documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado ms
ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre si.
El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del inmueble a
tasar, Pedro Domnech Bernat no se responsabiliza de la utilizacin de este informe con
finalidad distinta de aquella para la que se emiti.
En Barcelona, a 22/07/2010

14

DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

14.1

DOCUMENTACIN GRFICA
Planos o croquis de situacin y emplazamiento
Fotografas
Documentacin Registral
Documentacin Catastral