Jurisprudencia Abandono de Locacion

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\b Voces:}
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INMUEBLE}
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\f0 \fs20 {
\b Tribunal:}
{
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Tribunal}
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de}
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Casaci�n}
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Penal}
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de}
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{
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I(TCasacionPenalBuenosAires)(SalaI)}

\f0 \fs20 {
\b Fecha:}
{
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27/11/2008}

\f0 \fs20 {
\b Partes:}
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Uvilla,}
{
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Roberto}
{
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Iamandu}
{
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c.}
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Gonz�lez,}
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Jorge}
\par\sa0\sb0\ql \f0 \fs20 {

\b Publicado}
{
\b en:}
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La}
{
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Ley}
{
\cf19
Online}
\cbpat0 \sa60 \sb60 \li0 \par
\cbpat0 \fi0 \qj \sa0 \sb0 \li0 \ri0 \sl240\slmult1
\f0 \fs20 {
\b Hechos:}

\f0 \fs20 El locador de una propiedad promovi� juicio de cobro de pesos contra el
fiador del locatario, persiguiendo el \li0 cobro de los alquileres devengados hasta
la restituci�n judicial del bien por abandono de la propiedad y la \li0
indemnizaci�n dispuesta en el art�culo 8 de la ley de locaciones urbanas, por
resoluci�n anticipada del contrato. \li0 En primera instancia se hizo lugar
parcialmente a la demanda, decisi�n confirmada en la alzada.
\par\sa0\sb0\ql \cbpat0 \li0 \par
\cbpat0 \fi0 \qj \sa0 \sb0 \li0 \ri0 \sl240\slmult1
\f0 \fs20 {
\b Sumarios:}

\f0 \fs20 1.Corresponde condenar al fiador al pago de los alquileres devengados
hasta la restituci�n judicial del bien al \sa0 \sb0 \li0 locador, pues si bien el
due�o, antes de iniciar el tr�mite de restituci�n ingres� por su cuenta al inmueble
a fin \sa0 \sb0 \li0 de obtener elementos probatorios del abandono que denunciara,
lo cierto es que la extinci�n de la relaci�n \sa0 \sb0 \li0 locativa se produjo
reci�n con la orden de restituci�n.
\f0 \fs20 2.Si la resoluci�n anticipada de la locaci�n se produjo por v�a de
abandono de la propiedad durante el transcurso \sa0 \sb0 \li0 del primer a�o
corresponde la condena al pago de la indemnizaci�n por una suma equivalente a un
mes y medio \sa0 \sb0 \li0 de alquiler de acuerdo al art�culo 8 de la ley 23.091
para la resoluci�n anticipada por voluntad expresa del \sa0 \sb0 \li0 inquilino.
\f0 \fs20 {
\b Texto}
{
\b Completo:}
\cbpat0 \cbpat0 \fi300 \qj \sa40 \sb40 \li0 \ri0 \sl240\slmult1
\li0 \f0 \fs20 Jun�n, noviembre 27 de 2008.
\f0 \fs20 La C�mara plante� las siguientes cuestiones:
\f0 \fs20 1� �Se ajusta a derecho la sentencia apelada? 2� �Qu� pronunciamiento
corresponde dictar?
\f0 \fs20 1� cuesti�n. \uc1\u8212\'6D El doctor Castro Dur�n dijo:
\f0 \fs20 A fs. 121/128 la Sra. Juez de primera instancia dicta sentencia, por la
que hace lugar a la demanda incoada \li0 por Roberto Iamand� Uvilla contra Jorge
Alberto Gonz�lez, condenando a este �ltimo a pagar a aquel la suma \li0 de pesos
dos mil cuatrocientos setenta y cinco ($ 2.475), con m�s los intereses
correspondientes. Impone las \li0 costas al demandado y difiere la regulaci�n de
honorarios de los profesionales intervinientes.
\f0 \fs20 De este modo, recepta favorablemente la pretensi�n encaminada al cobro de
la deuda por alquileres impagos \li0 y tambi�n a la percepci�n de la indemnizaci�n
por la resoluci�n anticipada de la locaci�n de un inmueble, que \li0 \uc1\u8212\'6D
seg�n afirma el accionante\uc1\u8212\'6D pesa sobre el demandado por su condici�n
de fiador solidario y principal \li0 pagador del locatario Hugo Castillo.
\f0 \fs20 Para adoptar tal decisi�n, la sentenciante hace hincapi� en que el
demandado se oblig� como fiador solidario \li0 y principal pagador por las
obligaciones contra�das por Hugo Castillo en el contrato de locaci�n de un inmueble
\li0 celebrado con el accionante. En tal car�cter, le impone el pago de los c�nones
correspondientes a los meses de \li0 septiembre, octubre y noviembre de 2004
adeudados hasta el momento de la restituci�n del bien, operada con el \li0
mandamiento de toma de posesi�n del mismo.
\f0 \fs20 Asimismo, la "a quo" considera que el abandono del inmueble import� la
resoluci�n anticipada del contrato \li0 por el locatario, sin cumplimiento de la
notificaci�n fehaciente exigida por el art. 8 de la Ley 23.091, por lo que \li0
encuentra procedente el pago de la indemnizaci�n equivalente a un mes y medio de
alquiler, prevista en dicha \li0 norma para la resoluci�n anterior al primer a�o de
contrato. Paralelamente, desestima el reclamo por el cobro de \li0 dos c�nones
mensuales, sustentado en la falta de realizaci�n del preaviso, por no estar ello
dispuesto en la \li0 norma indicada.
\f0 \fs20 Tampoco recepta el pedido del accionante tendiente al reembolso de los
gastos realizados en el juicio de \li0 restituci�n del inmueble, considerando que
en el mismo las costas le fueron impuestas a aquel.
\f0 \fs20 Contra este pronunciamiento, actor y demandado interponen sendas
apelaciones a fs. 131 y 132, \li0 respectivamente.
\f0 \fs20 Concedidos libremente ambos recursos, se remiten las presentes
actuaciones a esta Alzada, donde Jorge \li0 Alberto Gonz�lez expresa agravios a fs.
140/141
\f0 \fs20 All� sostiene que la sentenciante no tuvo en cuenta los dichos del propio
actor, quien reconoci� que se le \li0 hab�an abonado los alquileres que el
locatario Castillo adeudaba al mes de septiembre de 2004 y tambi�n que \li0 hab�a
sido informado de que el mismo volver�a a los pocos d�as a la ciudad; de lo que
concluye que ha quedado \li0 probado que el locatario no ten�a intenci�n de
abandonar la locaci�n, y por ende, que el contrato fue resuelto por \li0 culpa del
locador que despoj� al locatario de la tenencia del bien.
\cbpat0 \cbpat0 \cbpat0 \fi300 \qj \sa40 \sb40 \li0 \ri0 \sl240\slmult1
\li0 \f0 \fs20 Adem�s, dice que Castillo no pudo haber continuado en el uso y goce
del inmueble, ya que el accionante \li0 recobr� directamente la tenencia del mismo
utilizando los servicios de un cerrajero, y por ello, afirma que \li0 resulta
improcedente la indemnizaci�n impuesta por la resoluci�n anticipada.
\f0 \fs20 En subsidio de lo expuesto, aduce el demandado que, a�n aceptando que
hubiera habido abandono de la \li0 locaci�n por parte de Castillo, tampoco deber�a
conden�rselo al pago de los alquileres correspondientes a los \li0 meses de
septiembre, octubre y noviembre de 2004, ya que el 9 de septiembre de ese a�o
Uvilla ingres� al \li0 inmueble, recuperando de esa manera por s� mismo la tenencia
del bien.
\f0 \fs20 Sigue diciendo que esta realidad no se altera aunque con posterioridad,
Uvilla haya promovido una acci�n \li0 de restituci�n contra Castillo, pues entonces
el bien ya estaba en su poder, por lo que tampoco corresponde la \li0
indemnizaci�n.
\f0 \fs20 Por su parte, Roberto Iamand� Uvilla presenta la expresi�n de agravios a
fs. 142/144vta. Su cr�tica se centra \li0 en dos aspectos. En primer lugar,
cuestiona el rechazo del pretendido reembolso de los gastos que le irrogara el \li0
proceso de restituci�n, alegando que se vio obligado a incurrir en ellos por culpa
del locatario, quien abandon� \li0 el inmueble, sin restituirlo normalmente. Y como
el demandado qued� obligado por el pago de las costas que \li0 pudieran devengarse
con motivo de cualquier juicio que se genere por el incumplimiento del locatario
\uc1\u8212\'6D sigue \li0 diciendo el apelante\uc1\u8212\'6D , este rubro debe ser
acogido.
\f0 \fs20 Agrega que en el juicio por restituci�n, las costas le fueron impuestas,
porque dicho proceso tramit� \li0 "inaudita parte", por lo cual no pudieron
impon�rsele las costas a quien no intervino en el mismo.
\f0 \fs20 En segundo lugar, se agravia por el rechazo del reclamo tendiente al
cobro de los dos meses de alquiler, por \li0 no hab�rsele notificado la resoluci�n
del contrato con una antelaci�n de sesenta d�as. Afirma que el art. 8 de la \li0
ley 23.091 es de orden p�blico y que el abandono de la vivienda provoc� la
resoluci�n anticipada del contrato, \li0 sin que se haya notificado la misma con la
antelaci�n exigida por la ley.
\f0 \fs20 Corrido traslado mutuo de las rese�adas expresiones de agravios, a fs.
149/150 lo contesta Jorge Alberto \li0 Gonz�lez y a fs. 151/152 Roberto Iamand�
Uvilla hace lo propio, solicitando ambos la desestimaci�n de la \li0 apelaci�n de
la contraria; luego de lo cual se dispone el llamamiento para sentencia, quedando
los autos en \li0 condiciones de resolver.
\f0 \fs20 En tarea decisoria, comenzando por el agravio del demandado relativo a la
falta de configuraci�n del \li0 abandono, resulta importante resaltar que en el
expediente acollarado se orden� por resoluci�n firme dictada en \li0 fecha 9-1-
2004, la restituci�n a Roberto Iamand� Uvilla del inmueble que hab�a cedido en
locaci�n a Hugo \li0 Castillo, por haberse constatado el abandono del mismo (ver
fs. 42); sin que tal medida haya originado reparo \li0 alguno por parte del
locatario.
\f0 \fs20 Y en este proceso, como bien dice la sentenciante de origen, el accionado
no produjo ninguna prueba \li0 tendiente a desvirtuar el abandono de la vivienda
alquilada, declarado en la causa promovida con ese preciso \li0 fin; por lo que es
indudable que este agravio no puede prosperar.
\f0 \fs20 No va a tener mejor suerte la impugnaci�n dirigida contra la condena al
pago de los alquileres \li0 correspondientes a los meses de septiembre, octubre y
noviembre, puesto que si bien el accionante, antes de \li0 iniciar el tr�mite
judicial de restituci�n, ingres� por su cuenta al inmueble a fin de obtener
elementos \li0 probatorios del abandono que luego denunciar�a; lo cierto es que la
extinci�n de la relaci�n locativa se produjo \li0 reci�n con la decisi�n de la Juez
que orden� la restituci�n del inmueble al accionante, quien s�lo a partir de ese
\li0 momento recobr� la disponibilidad plena del bien (arts. 1564 C.Civil y 49 Ley
21.342).
\f0 \fs20 Con un criterio concordante, se ha expedido la C�mara de Apelaci�n en lo
Civil y Comercial de Mar del \li0 Plata, al resolver que "Si se ha resuelto la
extinci�n del contrato de locaci�n por aplicaci�n del art�culo 1564 \li0 CCI
\uc1\u8212\'6D abandono del inmueble por el locatario\uc1\u8212\'6D el da�o por
los alquileres impagos no puede extenderse m�s \li0 que hasta esa fecha, salvo
\uc1\u8212\'6D como en el caso de autos\uc1\u8212\'6D en el que el Juez otorg� la
mera posesi�n provisoria del \li0 inmueble al locador, lo cual enervaba, o, en su
caso, condicionaba a su autorizaci�n, la disponibilidad plena del \li0 bien" (sent.
del 7-3-1995, Sumario Juba B1401106).
\f0 \fs20 Adem�s, al haberse producido por v�a del abandono, una resoluci�n
anticipada de la relaci�n locativa \li0 durante el transcurso del primer a�o de su
desarrollo; entiendo que corresponde, en virtud de la similitud de las \li0
situaciones, la condena al pago de la indemnizaci�n por una suma equivalente a un
mes y medio de alquiler, \li0 establecida por el art. 8 de la Ley 23.091 en favor
del locador, para los supuestos de resoluci�n anticipada de la \li0 locaci�n por
voluntad expresa del inquilino.
\f0 \fs20 Entonces, por lo expuesto, debe rechazarse la apelaci�n del demandado.
\f0 \fs20 A continuaci�n, paso al tratamiento del recurso deducido por el actor.
\f0 \fs20 Comenzando por el agravio referido al cobro de los dos meses de alquiler,
que pretende el accionante, \li0 sustentando su pedido en el incumplimiento del
locatario del deber de comunicar sesenta d�as antes del reintegro \li0 del
inmueble, su decisi�n de resolver anticipadamente la locaci�n (art. 8 Ley 23.091);
opino que resulta dudosa \li0 la aplicaci�n anal�gica de dicha exigencia al caso de
abandono del bien.
\cbpat0 \cbpat0 \cbpat0 \fi300 \qj \sa40 \sb40 \li0 \ri0 \sl240\slmult1
\li0 \f0 \fs20 Pero, a�n considerando que el preaviso resulte aplicable a este
caso, tampoco prosperar�a el reclamo.
\f0 \fs20 Llego a tal conclusi�n, valorando que tanto en la presentaci�n inicial de
la causa sobre restituci�n (ver fs. \li0 29) como en el escrito por el cual se
encauz� el presente proceso como sumario (ver 49vta.), el accionante \li0 manifest�
textualmente que "Con fecha 20 de agosto concurre el Sr. Castillo al estudio
jur�dico de mi \li0 patrocinante y manifiesta que ya ha deshabitado el
inmueble...".
\f0 \fs20 De esta afirmaci�n resulta que si bien la comunicaci�n no estuvo
realizada en forma fehaciente como lo \li0 exige el art. 8 de la Ley 23.091, el
reconocimiento que hace el propio locatario de haberla recibido con una \li0
anticipaci�n a�n mayor a los dos meses desde la restituci�n judicial de la
vivienda, hace que deba tenerse por \li0 cumplido con el preaviso, lo que determina
el rechazo del agravio en tratamiento.
\f0 \fs20 Con respecto al cuestionamiento referido al reembolso de los gastos
causados por la acci�n de restituci�n, \li0 adelanto que el mismo tampoco va a
tener �xito.
\f0 \fs20 As� lo entiendo, considerando que en dicho proceso las costas le fueron
impuestas al aqu� accionante, \li0 decisi�n que por falta de impugnaci�n, qued�
firme.
\f0 \fs20 Por lo tanto, no puede reeditarse en este proceso una cuesti�n preclu�da
en otro anterior.
\f0 \fs20 Adem�s, no puede soslayarse que en el tr�mite por restituci�n no se
realizaron las diligencias tendientes a \li0 averiguar el paradero del locatario,
recaudo que exige el art. 49 de la Ley 21.342, omisi�n que fue consentida \li0 por
el accionante.
\f0 \fs20 En s�ntesis, por todo lo expuesto, propongo al acuerdo rechazar los
recursos de apelaci�n interpuestos por el \li0 actor y por el demandado (arts.
1564, 1582 C.Civil, 49 Ley 21.342 y 8 Ley 23.091), con costas de Alzada en el \li0
orden causado (art. 71 C.P.C.)
\f0 \fs20 ASI LO VOTO.
\f0 \fs20 Los doctores Rosas y Guardiola, aduciendo an�logas razones dieron sus
votos en igual sentido.
\f0 \fs20 2� cuesti�n. \uc1\u8212\'6D El doctor Castro Dur�n dijo:
\f0 \fs20 Atento el resultado arribado al tratar la cuesti�n anterior, preceptos
legales citados y en cuanto ha sido \li0 materia de recurso \uc1\u8212\'6D
art�culos 168 de la Constituci�n Provincial y 272 del CPCC\uc1\u8212\'6D ,
Corresponde:
\f0 \fs20 I) Rechazar los recursos de apelaci�n deducidos por el actor a fs. 131 y
por el demandado a fs. 132; y en \li0 consecuencia, confirmar la sentencia de fs.
121/128 (arts. 1564, 1582 C.Civil, 49 Ley 21.342 y 8 Ley 23.091).
\f0 \fs20 II) Costas de Alzada por su orden (art. 71 C.P.C.), difiri�ndose la
regulaci�n de los honorarios profesionales \li0 para cuando sean determinados los
correspondientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904).
\f0 \fs20 ASI LO VOTO.-
\f0 \fs20 Los doctores Rosas y Guardiola, aduciendo an�logas razones dieron sus
votos en igual sentido.-
\f0 \fs20 Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo que firman los
Se�ores Jueces por ante m�: Dres. \li0 Ricardo Manuel Castro Duran, Patricio
Gustavo Rosas y Juan Jos� Guardiola.
\f0 \fs20 Jun�n, noviembre 27 de 2008.
\f0 \fs20 AUTOS Y VISTO:
\f0 \fs20 Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos
legales citados y en cuanto ha sido \li0 materia de recurso \uc1\u8212\'6D
art�culos 168 de la Constituci�n Provincial y 272 del CPCC, SE RESUELVE:
\f0 \fs20 I) Rechazar los recursos de apelaci�n deducidos por el actor a fs. 131 y
por el demandado a fs. 132; y en \li0 consecuencia, confirmar la sentencia de fs.
121/128 (arts. 1564, 1582 C. Civil, 49 Ley 21.342 y 8 Ley 23.091).
\f0 \fs20 II) Costas de Alzada por su orden (art. 71 C.P.C.), difiri�ndose la
regulaci�n de los honorarios profesionales \li0 para cuando sean determinados los
correspondientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904). \uc1\u8212\'6D Ricardo
Manuel \li0 Castro Duran. \uc1\u8212\'6D Patricio Gustavo Rosas. \uc1\u8212\'6D
Juan Jos� Guardiola.
\cbpat0 \li0 \par
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