EL MERCADO INMOBILIARIO

Recibe el nombre de mercado inmobiliario: las diferentes acciones comerciales

que pueden presentarse con los bienes races que pertenecen al sector de la
construccin. De esta manera, se generan relaciones en la que participan
diferentes actores que intervienen en estas acciones comerciales, son los
oferentes, el bien inmueble y los demandantes.
Es importante conocer las diversas caractersticas que cada uno de ellos posee,
de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente
conocerlos mejor su comportamiento en el rea especfica del sector
2.1. Los Inmuebles
Los inmuebles o bienes races, se denomina a las diferentes construcciones
que cumplen con ciertas caractersticas de tipo fsico, ambiental y de uso, de
acuerdo en el contexto en el que se encuentren localizados y dentro de ellos
se incluyen: las casas de habitacin unifamiliar, bifamiliar y multifamiliares;
apartamentos,
oficinas,
locales,
bodegas,
lotes,
y
construcciones
institucionales, entre otros. Lo cual los convierte en objetos de
transaccin, debido a las circunstancias que poseen las personas dentro de
una sociedad de consumo y las necesidades del medio.
Los inmuebles representan el objeto de las transacciones en torno a los cuales
giran las relaciones de compradores y vendedores. Satisfacen necesidades de
seguridad, bienestar, techo, confort, inversin y produccin; adems cumplen
funciones especficas de acuerdo con su uso.
Segn este ltimo, los inmuebles pueden clasificarse en residenciales,
comerciales, industriales, rurales, e institucionales. En la siguiente tabla, se
puede apreciar la clasificacin correspondiente, la cual no es rgida, ya que
cada vez se especializan y diversifican los usos mucho ms:
USO

Residencial

Comercial

TIPO

PRESENTACIN

Unifamiliar

Casas

Bifamiliar

Apartamentos

Multifamiliar

Conjuntos Residenciales

Individuales, en Centros
Comerciales en Parques
empresariales, etc.

Oficinas
Locales

Bodegas
Parqueaderos

Rural y
semirural

Individuales o conjuntos
de propiedad comn.

Lotes
Fincas
Condominios Campestres

Instituciona
l

Instituciones Educativas

Colegios, Universidades

Organizaciones Tursticas

Hoteles, Centros cultural,

Clubes

Recreativos, Culturales,

Instituciones Mdicas

Hospitales, Consultorios,

2.2. Los Oferentes

Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes races; estos pueden
ser: las compaas constructoras y los corredores inmobiliarios, que son
personas Naturales, y las empresas pblicas y privadas
Las compaas constructoras
Las compaas constructoras son los oferentes ms significativos de la
actividad inmobiliaria en Colombia. Su funcin consiste en edificar bienes
inmuebles, sean ellos casas, conjuntos residenciales de casas o
apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, locales, edificios
de apartamentos, parques industriales, bodegas, o condominios
campestres.
Una vez finalizada la construccin, la compaa constructora puede realizar
la venta directamente o contratar los servicios de un agente inmobiliario
para que efecte la venta. Los inmuebles ofrecidos en venta son nuevos,
esto es, recin construidos y/o vendidos por primera vez. Un ejemplo de la
oferta de vivienda nueva, realizada por compaas constructoras para las
cinco principales ciudades del pas, expresada en metros cuadrados,
informacin que debe ser actualizada constantemente, se pueden
encontrar los datos en la red, como por ejemplo en la pagina de Internet:

http://www.camacol.org.co/documentos_estadisticas_sectoriales/20061024164918_licencias
%20agosto%202006.pdf

Los corredores inmobiliarios

Los corredores inmobiliarios son intermediarios en el mercado de
bienes races. Son prestadores de servicios profesionales que ayudan a los
compradores a conseguir el inmueble que se ajusta a sus necesidades; y
colaboran con los propietarios en la bsqueda y seleccin del cliente que
desea adquirir el inmueble.
Los corredores inmobiliarios, son intermediarios entre los propietarios de
los inmuebles que desean vender, y los clientes que desean comprar. Esta
relacin puede visualizarse en la siguiente forma:

Facilita el proceso de compra a los clientes, y colabora con los propietarios,

vendiendo los inmuebles que stos le confan.

En operaciones de arrendamiento, la compaa inmobiliaria recibe del

propietario un inmueble para arrendar. Su tarea consiste en actuar como
gestor arrendador y conseguir un cliente que se compromete y a quien, por
una suma mensual, le entregar el inmueble, para su tenencia en calidad de
arrendamiento.
Esta operacin puede ilustrarse as:

Los servicios ofrecidos por las compaas inmobiliarias son diversos y pueden
resumirse as:
a. Venta de Proyectos de Construccin nuevos: edificios de Apartamentos,
Conjuntos de Casas, Condominios Campestres, Conjunto de apartamentos,
Centro Comerciales, Edificios de Oficinas, etc. En este Servicio el Corredor
recibe del Constructor el Proyecto a vender y se compromete a realizarlo
en un tiempo determinado, pactando con aquellas condiciones de venta, a
saber: precio, plazo, condiciones de financiacin, condiciones de entrega de
los inmuebles vendidos y comisiones, entre otras.
El Agente Inmobiliario dispone de un tiempo limitado para contactar los
posibles compradores, asesorarlos en la tramitacin de los crditos,
obtener los desembolsos de los crditos por parte de las Entidades
Financieras y realizar la entrega final de los Inmuebles.
Esta operacin puede sintetizarse as:

b. Corretaje o venta de inmuebles usados: este servicio se relaciona con

la venta de bienes races de propiedad de terceros; generalmente
corresponde a inmuebles usados. En esta operacin, el inmobiliario
acta como intermediario entre un propietario que vende y un cliente
que desea comprar. El inmueble objeto de venta es recibido en
consignacin por la inmobiliaria y una vez vendido genera a sta una
comisin de venta.
c. Arrendamiento de todo tipo de inmuebles: casas, apartamentos,
bodegas, locales, lotes, etc. En el proceso de Arrendamiento el Agente
Inmobiliario que recibe el inmueble en Administracin, acta como
Arrendador y realiza actividades promocinales publicitando y
ofertando el inmueble. Una vez hallado el cliente interesado en tomarlo
en arriendo, estudia la solicitud de arrendamiento y si sta es aprobada
procede a elaborar el contrato de arrendamiento y a entregar el
inmueble al nuevo arrendatario. Durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, la inmobiliaria se ocupa de cobrar los cnones de
arrendamiento mensual y de su posterior pago al propietario del
inmueble. Por este servicio el inmobiliario recibe una comisin
denominada comisin de Arrendamiento, que se pacta al contratar los
servicios del agente inmobiliario.
d. Avalo de inmuebles: El servicio de avalo consiste en determinar el
valor de un inmueble en un momento determinado a travs de una
investigacin metdica, que considera las diferentes variables que

inciden en el valor de un Inmueble: Sociales, Econmicas, Polticas,

Jurdicas, Urbanas y Regionales.
Un propietario puede necesitar determinar el valor de su inmueble por
alguna de las siguientes razones: obtencin de un crdito en el cual el
comprador ofrecer el inmueble como garanta hipotecaria a la entidad
financiera; iniciacin del proceso de venta; determinacin del canon de
arrendamiento, entre otros.
En cualquiera de las eventualidades anteriores, el interesado acude al
avaluador, quien realizar la visita al inmueble a fin de determinar sus
caractersticas constructivas, estado de conservacin y mantenimiento,
caractersticas del vecindario y situacin del mercado. Con esta
informacin, el avaluador estudiar los documentos de propiedad del
inmueble, su situacin jurdica y las normas urbansticas vigentes para el
sector.
Hechas las consideraciones anteriores, proceder a realizar los clculos
matemticos
para
finalmente
determinar
el
valor
del
inmueble. Concluido el estudio, es elaborado un informe de avalo que
incluye fotografas del inmueble y el vecindario, y las consideraciones
sobre los aspectos tcnicos, arquitectnicos, de mercado, urbansticos
y jurdicos; concluyendo con la determinacin final del valor del avalo.
e. Asesora inmobiliaria: comprende todos los servicios de consejera en
los campos administrativos, de mercadeo, financieros y jurdicos
relacionados con los Bienes Races.
Las decisiones de compra, venta, arrendamiento, inversin,
determinacin de la vocacin de un inmueble, rentabilidad de la
inversin, constituyen algunos de los motivos de asesora inmobiliaria.
f. Administracin de inmuebles: tratndose de condominios
residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros, las
compaas inmobiliarias ofrecen sus servicios como administradoras de los
mismos.
2.3. Los Demandantes
El demandante es quien requiere de cualquier accin sobre un objeto, en
ste caso sobre un inmueble, lote o artculo inmobiliario. Ellos se
constituyen en la parte activa del mercado de bienes races. Se realizan
anlisis, censos y caractersticas con el objeto de conocer el tipo de
demandante que puede tener el sector de la construccin.
En Colombia, es caracol (www.camacol.org.co), el organismo encargado de
realizar estos estudios peridicos, que orientan sobre la demanda de

vivienda y otros usos. stos datos son variables para cada ao y para cada
caracterstica, por ello es importante consultar y analizar las estadsticas
actualizadas en cuanto se requieran, en nuestro pas es recomendada por
ejemplo en la direccin: http://www.camacol.org.co/htm/estadisticas_sectoriales.asp en
la http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=section&id=34&Itemid=71

Histricamente Colombia ha demostrado que se incrementa mucho mas la

demanda sobre las viviendas de bajos costos, y viceversa, es decir que a
mayor costo de un inmueble, disminuye el porcentaje de personas que
pueden acceder a ellas, debido al bajo y medio nivel socioeconmico al que
pertenece la mayora de la poblacin del pas.
Igualmente, son diversas las calidades de materiales y espacios que
determinan caractersticas del nivel socioeconmico estrato al que
pertenecen
dichas
viviendas.
La oferta de vivienda es muy diversa y variable en cada regin del pas,
esto depende de las caractersticas contextuales que se presenten por las
condiciones econmicas, sociales y hasta de la moda que pueda tener un
sector determinado. En cuanto a la tipologa constructiva tambin es
variable, ya que en la actualidad se ha incrementado el uso de la vivienda
multifamiliar en altura, el costo de la vivienda unifamiliar se ha
incrementado, por el alto costo del suelo; de tal manera, que se ha venido
cambiando la caracterstica de los condominios o viviendas de conjunto
cerrado, que presentan caractersticas tales como: mayor seguridad,
menor costo, accesibilidad a los servicios comunes, etc.
Todo lo anterior, tiene ventajas y desventajas, entre las primeras podemos
encontrar que la vivienda en altura, genera un mas alto ndice de
ocupacin del suelo, cuando las ciudades incrementan su poblacin, pues
con los cuidados ambientales que se deben tener en cuenta, existen
protecciones a los recursos naturales existentes, de tal manera, que se
recomienda no extenderse tanto, para no excederse en el uso del suelo.

FUNCION DE LOS PROMOTORES DE VIVIENDA E INMOBILIARIA

uando se habla de comprar una vivienda, lo primero que se tiene en cuenta es el valor de la
misma sin pensar que podemos adquirirla de forma ms ventajosa si buscamos opciones.
Comprar directamente una vivienda a una promotora puede beneficiarnos mucho, sobre todos al
proporcionarnos un inmueble de nueva construccin. Tambin podemos conseguir extras que de
otra forma no seria posible de tener.
Hay que tener en cuenta que las promotoras construyen en funcin de un perfil de cliente y lo que
necesita. Adems estas adaptan la calidad al precio y ponen por delante la marca de misma
promotora como garanta de construccin.
La vivienda de nueva construccin tiene la ventaja de que la persona que la estrena es el cliente y
no tiene que preocupar por el estado del mismo o del edificio.
Una manera de mejorar el precio es buscar las ultimas viviendas de una promocin ya que se
busca el venderlas rpido.
El impuesto superreducido, que desaparece en enero de 2013 tambin es un aliciente para
apresurarse en la compra.
Al comprar sobre plano, tenemos la ventaja de poder personalizar tanto el diseo como los
acabados,servicios, etc. lo que a posteriori evita reformas y ahorra tiempo. Incluso podemos
negociar con la promotora `para que nos la entre decorada y amueblada.
Tambin podemos delegar en ellas la gestin de los trmites de servicios como luz, agua, etc.
ofreciendo un servicio completo al usuario.
Tambin una ventaja es que las promotoras nos ofrecen garantas frente a los desperfectos u
otros problemas durante, al menos los dos primeros aos.
Las hipotecas, al ser vivienda nueva, tambin son ms difciles de conseguir, pero tambin el
cliente puede aprovecharse subrogando la hipoteca que el banco haya concedido al promotor.
Expuesto lo anterior, lo que se debe hacer, si realmente se est interesado en adquirir un inmueble
por esta opcin, es informarse detalladamente en varias y ver todos los beneficios que
obtendremos antes de dar el paso de la compra.

Valuacin

En Mxico, un avalo inmobiliario es la estimacin del valor comercial de un inmueble a travs de

un dictamen tcnico imparcial mediante las caractersticas de uso y el anlisis de mercado,
tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del inmueble.
Es comn que en muchas ocasiones los avalos inmobiliarios causen discrepancias debido a un
mal trabajo de apreciacin, falta de conocimiento en la materia o por caer en las manos de seudo
valuadores, por lo cual a continuacin te presentamos una sencilla explicacin sobre los diversos
tipos de avalo y sus caractersticas.

Avalo Fsico o Directo

Este tipo de avalo se refiere al valor fsico material de la propiedad en cuestin, quiere decir;
Cunto costara volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposicin) y aplicndole
los demritos debidos a la vida consumida del inmueble a travs de los aos, el grado de
mantenimiento que se le ha efectuado, etctera?, Cunto valdr en ese instante esa propiedad

como est (valor neto de reposicin), ponindolo simple? Cunto cuestan las piedras antiguas
hoy?
Existen varios mtodos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de
Oferta y Demanda del inmueble y aqu es donde se crea una gran confusin ya que si se efecta
un avalo tcnico, Fsico o Directo, la gente cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo
cual en la mayor parte de los casos no es cierto.
Existen algunos valuadores, no muy calificados, que sin tener los conocimientos suficientes ni las
licencias vigentes autorizadas, se dedican a hacer este tipo de avalos dando por resultado precios
fuera de la realidad, es comn la presencia de pasantes de Ingeniera o Arquitectura para hacer
este trabajo, se atreven a hacer avalos sin ser profesionales en la materia, desorientando al
pblico y causando confusin. Por eso es importante que este tipo de avalos sea hecho por un
experto.

Avalos por capitalizacin de rentas

Estos se elaboran analizando la renta que se podra pagar por el inmueble en cuestin,
capitalizndolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de
conservacin, la facilidad de rentar, la inflacin, la plusvala, demritos, etctera. Se obtiene un
valor de dicha propiedad efectuando un anlisis matemtico de los factores antes mencionados y la
mayor parte de las veces este avalo no coincide con el avalo fsico o directo, ya que este avalo
por capitalizacin de rentas indica cul ser el capital que tendra que invertir en esa propiedad
para que me dejara la renta antes mencionada.
En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se est rentando en realidad el inmueble. En
conclusin, este tipo de avalo y los anlisis de los factores son complicados, no te atrevas a
hacerlo solo, siempre consulta a un profesional.

Avalos comerciales
Son avalos que analizan tanto el avalo fsico, como el avalo por capitalizacin de rentas, as
como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, lo cual quiere decir cunto estara
dispuesto el pblico a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta
y Demanda en este momento.
En esto influyen: la inflacin, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los crditos, la
devaluacin, etctera. Realmente el avalo que debemos de tener en cuenta es el avalo
comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en pocas de
bonanza puede uno obtener ms dinero que el valor fsico directo, o sea ms de lo que me cuestan
las piedras antiguas, pero en poca de crisis financiera, de alta inflacin, etctera, muchas veces
el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que cuestan la piedras antiguas, ya que
incluye la Ley de Oferta y Demanda.
En resumen, puedes analizar el valor fsico, capitalizacin de rentas o creer que tu propiedad vale
mucho dinero, pero la cruda realidad es que tienes que venderla en el valor comercial, o sea lo que
el pblico realmente est dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional
correspondiente, y si no ests de acuerdo en estos valores tendrs que esperar tiempos mejores

para vender tu bien raz.

Es importante recordar que las inversiones en bienes inmuebles son buenas a mediano o largo
plazo esperando el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesitas venderlas en
tiempos de crisis, obviamente obtendrs un poco menos, pero te salvarn de un problema
inmediato o una necesidad econmica.