FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

Carrera de Administracin de Empresas

INFLUENCIA DE LAS MAFIAS ORGANIZADAS DE

CONSTRUCCIN CIVIL SOBRE EL CRECIMIENTO
INMOBILIARIO EN LOS EMPRESARIOS DE
OBRAS DE LIMA NORTE
Curso:
Profesor: Lvano Muchotrigo, Jos Ral
Integrantes:

Lima Per
2016

ndice

INTRODUCCIN

CAPITULO I: PROBLEMA DE INVESTIGACIN

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 4

FORMULACIN DEL PROBLEMA

JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN

MARCO REFERENCIAL9
1.1. ANTECEDENTES 9
1.2. MARCO TERICO 11
OBJETIVOS E HIPTESIS

18

2.1. OBJETIVOS18
2.2. HIPTESIS 19
CAPITULO II: METODO

20

TIPO Y DISEO DE INVESTIGACIN

20

3.1. TIPO DE INVESTIGACIN

20

3.2. DISEO DE INVESTIGACIN

20

VARIABLES

21

MUESTRA

21

INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIN

23

PROCEDIMIENTOS DE RECOLECCION DE DATOS24

PLAN DE ANLISIS

25

CAPITULO III: RESULTADOS

26

PRESENTACION DE RESULTADOS

26

CAPITULO IV: DISCUSION 33

CAPITULO V: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

36

38

ANEXOS 41

INTRODUCCIN

El presente proyecto de investigacin tiene como propsito investigar si existe

influencia de las mafias organizadas de construccin civil sobre el crecimiento
inmobiliario en los empresarios de obras. Dicha investigacin la desarrollaremos en
Lima Norte y ser de gran ayuda no solo a los empresarios de construccin que son
los ms afectados, sino tambin beneficiar a la sociedad en su conjunto, hablamos
pues de los obreros de construccin, ciudadanos, gobierno y grupos de inters.
En la actualidad el Sector de Construccin en el Per es una de las actividades
econmicas ms importantes del pas. En la ltima dcada ha sido el impulsor del
bienestar econmico nacional, siendo generador de miles de puestos de trabajo y
responsable del crecimiento directo e indirecto de otros sectores industriales. Este
crecimiento ha venido acompaado del aumento de mafias organizadas, las cuales
han proliferado por todo el Per.
El presente trabajo consta de cuatro captulos: En el primer captulo abordaremos el
problema de investigacin, que incluye el planteamiento del problema de investigacin,
seguido de la formulacin del problema; adems se proceder a realizar la justificacin
que sustente la investigacin. Continuaremos con el marco referencial, que abarcar
los antecedentes y el marco terico; adems de definiciones y conceptos de nuestras
variables. Al finalizar el primer captulo plantearemos los objetivos e hiptesis del
proyecto de investigacin. Se definir cul es el propsito del estudio y la respuesta a
la pregunta de investigacin previamente planteada.
En el segundo captulo veremos el Mtodo que consta del tipo y diseo de la
investigacin, variables, muestra, instrumentos de investigacin, procedimientos de
recoleccin de datos y plan de anlisis.
En el tercer captulo presentaremos los resultados de nuestras encuestas, las cuales
constan de tablas y figuras con su respectiva descripcin de nuestros hallazgos.
En el cuarto captulo nos encargaremos del anlisis y discusin, los cuales se traducen
en la interpretacin de nuestros resultados del captulo anterior.
CAPITULO I: PROBLEMA DE INVESTIGACIN

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

En la ltima dcada el Per ha logrado un sostenido crecimiento del sector de

construccin, debido al aumento de los ingresos econmicos de los hogares,
inversiones pblicas y privadas, y por la mejora de las condiciones de
financiamiento para la adquisicin de viviendas. El Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento (MVCS) report que entre agosto del 2011 y el 15
de abril del ao 2,015 se ha registrado un total de 158,587 viviendas
promovidas por los sectores pblico y privado del Per.
En la actualidad el crecimiento del sector de construccin en el Per se ha
contrado debido a varios factores que crearon una crisis coyuntural, como la
bajada de los precios de los minerales, la apreciacin del dlar y el ajuste de
las polticas inmobiliarias. Segn cifras de ADI Per (Asociacin de
Desarrolladores Inmobiliarios), en el primer semestre del ao 2015, el sector
cay un 24% en comparacin al 2014, pues solo se vendieron unas 4,728
viviendas. En este periodo las ventas en el segmento D crecieron 125% y en
B1 24, mientras que en los segmentos C2 y A1 cayeron 37 y 33%,
respectivamente. Para el segundo semestre, la venta de viviendas en Lima
Metropolitana habra crecido en un 15% en comparacin con el 2014 y se
habra colocado un total de 12,108 unidades. El Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento proyecta que, para el presente ao, el nmero de
viviendas vendidas aumentar en 7%.
Con este crecimiento inmobiliario tambin se han incrementado las mafias de
construccin civil quienes operan tras una fachada de sindicato. Este problema
se extiende y se agrava en el interior del pas. De acuerdo con el Ministerio del
Interior, entre enero y el 15 de julio del 2015, 30 personas vinculadas a este
rubro murieron a manos de sicarios en el pas. En todo el 2014 las vctimas
sumaron 38. De hecho, el 48% de crmenes por sicariato en el pas es por
ajuste de cuentas entre mafias de construccin y narcotrfico, segn la Divisin
de Investigacin de Homicidios.
Los empresarios nacionales y extranjeros que han encontrado en el mercado
inmobiliario de Lima norte una gran oportunidad de negocio se han visto
afectados en su mayora por las mafias organizadas, quienes utilizando la
fachada de sindicatos de trabajadores de construccin civil, extorsionan a
dichos empresarios, con la finalidad de beneficiarse econmicamente.
Desde finales de la dcada del 90, la Ley de Trabajo en el Per permite que
cualquier grupo zonal de trabajadores pueda convertirse en un sindicato. No
4

hace falta mayor requisito para ello, salvo poseer un mnimo de 25 miembros y
registrarse en el Ministerio de Trabajo. Con el tiempo, esa apertura legal, que
en principio buscaba expandir los derechos de los trabajadores en todos los
niveles, ha terminado por convertirse en un dolor de cabeza para el sector
construccin.
La forma de operar es mediante la extorsin. Enterados de que alguna
constructora desea iniciar un nuevo proyecto en sus zonas, como se
denomina a los territorios dominados por estas bandas, sus dirigentes
empiezan a averiguar el nombre de los ingenieros a cargo de la obra, para
chantajearlos amenazando su seguridad y la de sus familias. En varios casos,
estas organizaciones piden a la constructora el 1% o 2% del monto total de la
inversin, y hasta el 30% de los puestos de trabajo, plazas que luego sern
vendidas a los obreros por no menos de 300 soles, quienes, semanalmente,
debern pagar una tasa de 10 o 20 soles para asegurar su puesto de trabajo
Una empresa inmobiliaria puede facturar 25 millones de dlares anuales.
Mientras que una sola mafia puede facturar 11 millones de soles libres de
impuesto con los cupos, asesinatos y destruccin.
Vctor Gandolfo, asesor en temas de seguridad de la Cmara Peruana de la
Construccin (Capeco), seala que el problema se agudiza porque hasta la
fecha el Ministerio de Trabajo no cumple con registrar a todos los trabajadores
de construccin. No hay fiscalas especializadas para estos delitos. Los
empresarios no denuncian porque los carean con los delincuentes, luego. No
hay fiscalizacin a estos sindicatos, agrega.
En los ltimos aos el boom inmobiliario en Lima Norte, ha adquirido
notoriedad debido a las grandes construcciones comerciales ocasionando un
crecimiento poblacional gracias a la mayor oferta inmobiliaria
Las mafias de construccin civil han aprovechado el auge del crecimiento
inmobiliario desatando la inseguridad ciudadana. Siendo uno de los
responsables de estas mafias es Augusto Ramos Dolmos, actualmente
secretario de la Federacin Nacional de trabajadores de Construccin Civil
FENETRACC, ms conocido como Cholo Dolmos, promotor de la una ola de
violencia delincuencial en las obras de construccin civil en Lima Norte.

Por tal motivo, nuestro inters en este proyecto de investigacin, que busca
determinar cmo influyen las mafias en el crecimiento inmobiliario en los
empresarios de construccin civil de Lima Norte, con la finalidad de brindar un
aporte al sector industrial y a la sociedad.

FORMULACIN DEL PROBLEMA

Pregunta General

Cul es la Influencia de las mafias organizadas de construccin civil sobre el

crecimiento inmobiliario en los empresarios de obras de lima norte?

Preguntas Especficas
6

Cules son las caractersticas de las mafias organizadas de construccin civil

desde la percepcin de los empresarios de obras de lima norte?

Cul es el nivel de crecimiento inmobiliario desde la percepcin de los

empresarios de obras de Lima Norte?

Cul es el nivel de influencia del acceso financiero sobre el crecimiento

inmobiliario en Lima Norte?

Cul es la influencia de las mafias organizadas de construccin civil sobre la

expansin de proyectos inmobiliarios de los empresarios de obras de lima
norte?

Cul es la influencia de las mafias organizadas de construccin civil sobre

las autoridades involucradas?

JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN

Consideramos que las mafias de construccin civil afectan no solo al sector

inmobiliario sino tambin a la sociedad en su conjunto y es por eso que nuestra
motivacin para llevar a cabo este trabajo, es servir como una herramienta de
apoyo para la solucin a esta problemtica.
Desde el punto terico este proyecto de investigacin es relevante porque
busca, mediante la aplicacin de la teora y la informacin resultante
proporcionar una informacin novedosa y valiosa mediante el mtodo cientfico
utilizado.
7

Desde el punto de vista prctico esta investigacin contribuir con la creacin

de nuevas estrategias de mejora en el sector construccin, con la finalidad de
beneficiar directamente a los empresarios de obras y beneficiar indirectamente
a la sociedad. Para ellos las empresas constructoras deberan estar dispuestas
a invertir en dichas estrategias y trabajar de manera transparente con apoyo
del estado en la proteccin de sus intereses y resguardar la seguridad de todos
los implicados. As mismo servir a las autoridades competentes, quienes
debern hacer seguimiento continuo a los sindicatos inscritos en el ministerio
de trabajo y de esa manera llevar un mayor control en la contratacin de
obreros de construccin civil, teniendo en cuenta sus antecedentes policiales,
penales y as se evitar la expansin de las mafias de construccin civil en los
sindicatos formales.
Desde el punto de vista metodolgico esta investigacin es relevante porque
propone un mtodo cientfico que va a generar un conocimiento valido y
confiable y servir como antecedente para cualquier trabajo de investigacin
posterior.

MARCO REFERENCIAL

1.1. ANTECEDENTES

1.1.1 Antecedentes Nacionales

1.1.1.1. Guerrero, Y., & Juarez, D. (2013). Burbuja Inmobiliaria En El Per,

Periodo 2000 2013. (Tesis de Licenciatura). El objetivo del presente estudio
busc desarrollar un tema de coyuntura muy sensible en la actualidad. El auge
econmico que se viene dando en nuestro pas, y en particular dentro del
escenario del sector inmobiliario, puede que corresponda a una incipiente
burbuja inmobiliaria o a un boom cclico econmico. Para llegar a los resultados
se seleccion una muestra de 5 distritos de Lima Metropolitana (San Isidro, La
Molina, Santiago de Surco y San Borja), para luego recopilar datos
correspondientes a las variables de estudio y su correspondiente anlisis. Los
8

resultados fueron que no pueden rechazar la hiptesis de burbuja inmobiliaria

en Per. El anlisis grfico simple indic una explosin de los precios de las
viviendas en relacin a la mano de obra del sector construccin, a los costos de
materiales de construccin, a la inflacin y al PBI.
1.1.1.2. Aliaga, D. (2003). La Obligacin del registro sindical, por la
autoridad

administrativa

de

trabajo,

como

incumplimiento

Constitucin Poltica del Estado y el Convenio 87 de la OIT

de

la

(Magister en

Derecho). El objetivo del presente es demostrar que el registro sindical por

Autoridad Administrativa de Trabajo, quebranta normas de carcter nacional e
internacional, concluyendo as que la libertad sindical es un derecho a la vez
individual y colectivo, o dicho de otro modo es el derecho individual que slo
puede ser ejercitado colectivamente. La personalidad sindical constituye la
esencia de la organizacin sindical, pues le confiere facultad para representar
al conjunto de trabajadores, le otorga potestad para intervenir como
representante de los trabajadores ante los empleadores y rganos del Estado.

1.1.2 Antecedentes Internacionales

1.1.2.1 Kincade, A., Labra, D., & Lubiano, F. (2011). Anlisis Del Mercado
Inmobiliario: Perspectivas de Crecimiento En Chile y Amrica Latina
(Seminario de Titulo). El objetivo principal del estudio fue cuantificar el
tamao del mercado y potencial al cual podran acceder, buscaron llegar al
segmento objetivo, compuesto por empresas inmobiliarias y constructoras tanto
nacionales como internacionales (Latinoamericanas). Para ello indagaron
informacin relevante sobre el entorno macroeconmico de Chile, y algunos
pases Latinoamericanos objetivo. Estos son; Argentina, Brasil, Colombia,
Mxico, Panam y Per. Finalmente se puede contemplar en cuanto a Chile,
que tiene un ambiente poltico como una economa estable. En cuanto a los
mercados Latinoamericanos, Per, tiene un mayor crecimiento reciente y
mayores expectativas que han llevado a valores ms altos de las viviendas.
Principalmente se logr distinguir a Brasil y Per como los mercados ms
atractivos para expandirse como empresa asociada al rubro inmobiliario. Esto
se da bsicamente por una combinacin de altas tasas de inters, buena
estabilidad poltica y econmica de los pases (riesgo pas bajo-moderado), un
9

ritmo de crecimiento de la actividad econmica sostenido a travs del tiempo, y

una poblacin creciente, lo cual es clave para la demanda de viviendas.
1.1.2.2 Arriaga, R. (2012). Mercado inmobiliario y efecto riqueza en EUA,
1987-2007. El propsito de la investigacin fue estimar el efecto riqueza
inmobiliario en la economa norteamericana a partir del ltimo ciclo expansivo
de los precios de la vivienda. Este efecto provoc mayor consumo pero
present efectos adversos en la tasa de ahorro y endeudamiento de los
hogares. Para ello analizaron el contexto macroeconmico y financiero que dio
impulso a la revalorizacin de los precios de la vivienda. Los resultados de esta
investigacin encuentran que los efectos en el consumo y el ahorro son
significativos pero pequeos, por ello el ajuste en el precio de los activos que
conforman la riqueza no puede ser el nico mecanismo compensatorio para
resarcir el insuficiente ahorro interno de la economa norteamericana.
1.1.2.3 Leanid, K. (2008). Consideraciones criminolgicas en torno a las
bandas callejeras de origen latinoamericano en Catalua (Tesis Doctoral).
El objetivo de esta tesis es acercarse a la comprensin del fenmeno de las
bandas callejeras desde una perspectiva global, pero tambin a la comprensin
de la realidad de las bandas de origen latinoamericano presentes en la ciudad
Catalua de Espaa. Se presta atencin a la investigacin en los estados
europeos que cuentan con la presencia de las bandas callejeras. Se desarroll
con

datos

tanto

cuantitativos

como

cualitativos:

entrevistas,

anlisis,

observacin. Concluyendo con esta investigacin determinaron que las bandas

callejeras tienen caractersticas particulares como: la formacin educativa,
comportamiento violento y se registra un aumento de nivel de delincuencia
despus de su ingreso a las bandas organizadas.

1.2. MARCO TERICO

1.2.1 Mafias
1.2.1.1 Inicios

La Mafia existe desde hace cientos de aos, naci en la cultura de Sicilia, al sur
de Italia, en donde se autodenomin Cosa Nostra. En su origen era una
10

confederacin dedicada a la proteccin y el ejercicio autnomo de la ley y ms

adelante, al crimen organizado.

1.2.1.2 Concepto

Adolfo Beria di Argentine, conocido estudioso italiano del derecho, describe as a la

mafia: Es un poder de control material del territorio y es un poder de explotacin en
el mbito poltico, administrativos locales y nacionales, es una cultura que se
refugia en el entorno del subdesarrollo; es violencia lucrativa y es una estructura
de poder que impregna todos los dems poderes.
Segn Diego Gambetta. (2007). La mafia Siciliana: Los mafiosos no son
empresarios dedicados primordialmente al trfico de bienes ilegales, ni son
empresarios en el sentido de manejar de manera violenta la produccin de bienes
legales. Los mafiosos como tales no trafican ningn otro bien que la proteccin

1.2.2 Sindicatos de Construccin Civil Peruana

1.2.2.1 Inicios

La Federacin de trabajadores de Construccin Civil del Per fue fundada el 19 de

diciembre de 1958, registrada oficialmente por el Ministerio de Trabajo y Asuntos
Indgenas. Conformada por un grupo de trabajadores de construccin civil, que
crean y aprueban sus propios estatutos, eligen libre y democrticamente a sus
representantes y organizan sus actividades, con la finalidad de buscar ventajas
para los trabajadores sindicalizados.
Los sindicatos en el Per tuvieron su apogeo en el segundo gobierno de Alberto
Fujimori (2000). Con la renuncia a la presidencia de Fujimori, el movimiento
sindical recupero espacios perdidos. Para la mayora de sus dirigentes, el saliente
presidente era culpable de la crisis de los trabajadores, destruyendo sus derechos
y organizaciones. Las reformas econmicas causaron miles de despidos y un
aumento de la informalidad, Como consecuencia de ello, la tasa de sindicalizacin
11

paso de 18,4% a 4,7% solo en el periodo 1991-1997 (Savedra Chanduvi, 1999).

Se pas de 170 sindicatos a 50 cancelados
La ltima dcada el crecimiento econmico experimento un aumento en el nmero
de trabajadores sindicalizados. Entre 2001 y 2012 el PBI creci en 5,86% anual
(Peru-BCR,2013), al tiempo que la informalidad se redujo en 8% entre 2001 y
2011(World Bank, 2012).
Como consecuencia el nmero de trabajadores sindicalizados paso de 60.000 a
casi 123.000 entre 2001 y 2102 de acuerdo a los datos del Ministerio de Trabajo y
Promocin del Empleo (MREPE 2012). Esto signific un crecimiento de ms de
100% en 11 aos.
El sindicalismo es el reconocimiento del derecho de autodefensa por medio de la
coalicin. Es, en el sindicato, donde descansa el derecho natural y constituye un
principio firme de la doctrina social cristiana Rerum

Norum, Llen

XIII.

15/05/1891.

1.2.2.2 Mafias de Construccin Civil en el Per

Se estima que como resultado de las presiones de las mafias dedicadas a

extorsionar a las empresas constructoras, se logra colocar en la obra entre 5%
y el 20% del total de los obreros, lo que representa un fuerte sobrecosto, ya
que son trabajadores menos productivos por lo que la empresa puede paralizar
sus obras, llevndolos a retrasos y multas por no cumplir plazos.
Mafias de construccin Civil elevan los costos y desalientan las inversiones.
Los actos de violencia e intimidacin de delincuentes infiltrados en los
sindicatos de construccin han generado fuertes sobrecostos. (El Comercio,
03/08/2009)
La

Ley de Trabajo en el Per permite que cualquier grupo zonal de

trabajadores pueda convertirse en un sindicato. No hace falta mayor requisito

para ello, salvo poseer un mnimo de 25 miembros y registrarse en el Ministerio
de Trabajo. Con el tiempo, esa apertura legal, que en principio buscaba
expandir los derechos de los trabajadores en todos los niveles, ha terminado
por convertirse en un dolor de cabeza para el sector construccin.
12

Debido al boom inmobiliario, algunas bandas organizadas han utilizado la

fachada

de

sindicatos

de

construccin

civil,

para

intervenir

en

las

construcciones, utilizando mtodos delictivos que buscan el mayor provecho de

las inversiones inmobiliarias.
A nivel nacional existen alrededor de 295 sindicatos de construccin civil. La
cifra la proporcionan la central General de Trabajadores de Per (CGTP) y la
Central de Trabajadores de Per (CTP), quienes manejan el mayor nmero de
obreros en el pas.
Estos grupos operan de forma ms o menos similar, apenas una empresa se
instala para iniciar una obra aparece un grupo de supuestos trabajadores para
exigir su contratacin. Si los pedidos no son atendidos por la empresa,
regresan con refuerzos y armas de fuego con el objetivo de atacar la obra y
paralizarla.
Otra forma de operar de estos grupos es mediante la extorsin. Enterados de
que alguna constructora desea iniciar un nuevo proyecto en sus zonas, como
se denomina a los territorios dominados por estas bandas, sus dirigentes
empiezan a averiguar el nombre de los ingenieros a cargo de la obra, para
chantajearlos amenazando su seguridad y la de sus familias.
Estos hechos se producen donde se inicia una obra, ya sean viviendas o
infraestructura, pues el desarrollo de la industria de la construccin ha llamado
la atencin de avezados delincuentes.

1.2.2.3 Mafias de Construccin Civil en Lima Norte

En Lima norte el responsable de estas mafias segn los empresarios, policas,
trabajadores y dirigentes sindicales, es Augusto Ramos Dolmos , ms conocido
como Cholo Dolmos.
En el ao 2009, dos bandos se enfrentaron con armas de guerra por el control
de construccin del Centro Comercial Plaza Lima Norte, ubicado en
Independencia, donde la Corporacin EW invirti $500 millones de dlares.
Con el propsito de controlar el cobro de cupos y comisiones que se ven
obligados a pagar los obreros y las empresas constructoras.

13

Segn Pedro Pndola, presidente del Comit de Edificaciones de Capeco

(2009), el nmero de fallecidos en estos incidentes muestra que las
constructoras estn lidiando con mafias infiltradas en los sindicatos. Aunque
no se pueda generalizar al gremio, es obvio que delincuentes que hace una
dcada se dedicaban a secuestrar personas han encontrado una forma rpida
y segura de obtener dinero.

1.2.3 Crecimiento Inmobiliario

1.2.3.1 Desarrollo Inmobiliario

En los ltimos aos, el sector construccin ha experimentado un gran impulso,
donde uno de sus autores es el desarrollo del sector inmobiliario peruano
debido al incremento de los ingresos de las familias, tambin por la mejora en
las condiciones del crdito hipotecario, aumento de la demanda de viviendas y
al impulso del Estado.
Segn Colliers International (2015), la demanda por vivienda en el Per es
incremental y atractiva. Si bien la colocacin o venta de unidades de vivienda
en el 2014 fue bajo en comparacin a otros periodos, la demanda sigue
aumentando. El boom inmobiliario que atraviesa el pas trajo su contraparte:
aumento de precios de terrenos, aumento de precios del producto final (casas,
departamentos), falta de mayor supervisin por parte de las autoridades
competentes, entre otros.

1.2.3.2 Inicios, paso de tierra agrcola a urbana

El paso de la tierra agrcola a un uso urbano es un fenmeno explicable por la
dinmica del mercado de tierras y la demanda generada. Se trata de un
proceso revestido de alguna complejidad que requiere, de inicio, entender el
crecimiento espacial de Lima Metropolitana. La estructura urbana de Lima ha
sido organizada por la renta del suelo tanto urbana como terrenos agrcolas, es
por ello que si la renta urbana es mayor que la renta rural, ser inevitable,
econmicamente hablando, que las tierras se urbanicen.

14

El desarrollo del mercado de tierras desde la dcada de los veinte los grandes
propietarios

que

se

transformaron

en

grupos

organizadores,

fueron

responsables de la merma de tierra agrcola ocurrida bsicamente entre 1940 y

1070. Entre 1940, 1955 y 1070 la tierra agrcola baj, y se increment el rea
urbana en relacin con el rea metropolitana total.
Los primeros once propietarios de rea de expansin de Lima fueron:
1. Banco de Crdito
2. Aparicio Gomez
3. Familia Wiesse (eriaza)
4. Familia Tellera-Bara
5. Familia Santistevan
6. Toms Valle
7. E. Fernandini C.
8. Hermanos sola
9. Familia Nicolini
10. Familia Prado
11. Fortunato Brescia
La estrategia utilizada por los grandes propietarios fue convertirse ellos mismos
en urbanizadores.
De las 7450 hectreas de expansin urbana inmediata, la mayora se localiza
en Lima Norte; le siguen Lima Sur y Lima Este. En las denominada reas
agrcolas intangibles la mayora se ubica, igualmente en Lima Norte, seguida
de Lima Sur, Lima Este y Lima Centro. En conclusin Lima Norte, zona a la que
se orienta la actual expansin de la ciudad, cuenta con ms tierras agrcolas
para ocupar para uso urbano.

15

1.2.3.4 Demanda inmobiliaria

Actualmente las condiciones de acceso al crdito es el principal factor que
afecta el dinamismo del sector, en especial con la clase media, debido, en
parte, a las nuevas restricciones del crdito bancario, sumado a la cautela que
se percibe en cuanto a futuros endeudamientos. Entre los aos 2010 y 2014 la
demanda efectiva por viviendas ha crecido a un ritmo promedio de 8% anual,
siendo las viviendas con un costo entre los US$20,000 y US$100,000 los ms
demandados.
Capeco, sostiene que una de las causas de la Demanda de viviendas en los
segmentos C, D y E se contrajo en 20% debido al endurecimiento del acceso al
crdito hipotecario por parte de los bancos que ahora tienen tasas de inters
ms altas. En cambio para el presidente de la Cmara Peruana de la
Construccin, Lelio Balarezo, indica que para los sectores A y B la demanda de
viviendas se mantiene estable su ritmo de compra y venta.
La mayor demanda en la capital se concentra en el cono norte debido al mayor
poder adquisitivo de sus ciudadanos, as como la mayor oferta. Todo lo
contrario pasa en el Callao. All nadie quiere construir por la delincuencia.
1.2.3.5 Factores que afectan el desarrollo inmobiliario
Existen cinco factores que afectan el desarrollo inmobiliario en Per, cuyo
resultado es menor oferta de viviendas.
1.

Falta de suelo.

2.

Los servicios pblicos.

3.

Los subsidios y crditos para vivienda social.

4.

La seguridad.

5.

La simplificacin administrativa.

Guido Valdivia, presidente del Comit Tcnico del Informe Econmico de la

Construccin IEC9 de Capeco, seal que, para bienestar de muchas familias,
es importante impulsar el acceso a una buena vivienda, por ello el sector

16

inmobiliario debe ser fuerte, eficiente y capaz de generar soluciones

habitacionales para todos los segmentos sociales del mercado.
Se debe construir en el Per cinco veces la cantidad de viviendas que se est
construyendo ahora para que funcione el mercado. Por otro lado, Guido
Valdivia manifest que si el pas quiere ejecutar una estrategia de
diversificacin productiva entonces necesita crear zonas industriales con no
menos de 10,000 hectreas en todo el territorio para poder recibir a las
industrias que van a motivar dicha diversificacin.

1.2.3.6 Proyectos inmobiliarios

En el mediano plazo el potencial de crecimiento del sector inmobiliario es
interesante. Por el lado de la oferta, durante el 2015 las firmas inmobiliarias
continuaron desarrollando nuevos proyectos de viviendas pero de menor
escala, a una menor velocidad que aos anteriores e incrementando la
eficiencia en el manejo de los costos de construccin.
El gerente general, Gino Layseca, dijo que esto se debera al aumento de la
oferta inmobiliaria, a la mejora de las polticas de crdito hipotecario y al dficit
de viviendas existente, y resalt que en Lima se desarrollaron en el 2015
alrededor de 300 nuevos proyectos multifamiliares o de viviendas, es decir, un
20 % ms que el ao pasado.
1.2.4. Relacin entre Mafias organizadas y crecimiento inmobiliario
La relacin entre las mafias organizadas y el crecimiento inmobiliario es
estrecha y en la actualidad van de la mano. Mientras se incrementa el
crecimiento en el sector de construccin, las mafias organizadas ven en dicho
sector la oportunidad de negocio delincuencial. La extorcin a las empresas
constructoras y la infiltracin en las obras es una constante en el crecimiento
inmobiliario en el Per. Tanto as que estos falsos sindicatos operan con plena
impunidad y los empresarios tienen que incluir en sus proyectos inmobiliarios
un presupuesto especial destinado para los sindicatos de construccin civil.
OBJETIVOS E HIPTESIS

17

2.1. OBJETIVOS

Objetivo General

Determinar la Influencia de las mafias organizadas de construccin civil

sobre el crecimiento inmobiliario en los empresarios de obras de lima
norte.

Objetivos Especficos

Describir las caractersticas de las mafias organizadas de construccin

civil desde la percepcin de los empresarios de obras de lima norte.

Conocer el nivel de crecimiento inmobiliario desde la percepcin de los

empresarios de obras de Lima Norte.

Conocer el nivel de influencia del acceso financiero sobre el crecimiento

inmobiliario en Lima Norte.

Conocer la influencia de las mafias organizadas de construccin civil

sobre la expansin de proyectos inmobiliarios de los empresarios de
obras de lima norte.

Conocer la influencia de las mafias organizadas de construccin civil

sobre las autoridades involucradas.

2.2. HIPTESIS

Hiptesis General

Existe influencia negativa de las mafias organizadas de construccin

civil sobre el crecimiento inmobiliario en los empresarios de obras de
lima norte.

Hiptesis Especficos

La percepcin de los empresarios de obras de lima norte sobre las

caractersticas de las mafias organizadas de construccin civil es
negativa.
18

El nivel de crecimiento inmobiliario desde la percepcin de los

empresarios de obras de Lima Norte es alto.

El nivel de influencia del acceso financiero sobre el crecimiento

inmobiliario en Lima Norte es alto.

Existe influencia negativa de las mafias organizadas de construccin

civil sobre la expansin de proyectos inmobiliarios de los empresarios
de obras de Lima Norte.

Existe influencia negativa de las mafias organizadas de construccin

civil sobre las autoridades involucradas en Lima Norte.
CAPITULO II: METODO

TIPO Y DISEO DE INVESTIGACIN

3.1. TIPO DE INVESTIGACIN

El presente proyecto de investigacin ser de tipo Descriptivo-Causal. Segn Trivios

(1992), el foco esencial del estudio descriptivo reside en el deseo de conocer la
comunidad, sus trazos caractersticos, sus agentes, sus problemas, sus valores, etc.
En resumen, el estudio descriptivo pretende describir con exactitud los hechos y
fenmenos de una determinada realidad.
Por lo tanto, este estudio es de naturaleza descriptiva, una vez que tiene el deseo de
conocer la percepcin de los empresarios de obra sobre las caractersticas mafias
organizadas y el nivel de crecimiento inmobiliario. Adems, el presente trabajo ser de
tipo Explicativa o Causal.
Segn Bernal (2010), la investigacin explicativa o causal tiene como fundamento la
prueba de hiptesis y busca que las conclusiones lleven a la formulacin o al contraste
de leyes o principios cientficos.
Las investigaciones en que el investigador se plantea como objetivos estudiar el
porqu de las cosas, los hechos, los fenmenos o las situaciones, se denominan
explicativas.
En la investigacin explicativa se analizan causas y efectos de la relacin entre
variables.
19

3.2. DISEO DE INVESTIGACIN

El diseo a utilizar en este trabajo de investigacin ser no experimental. Segn

Kerlinger (2002), la investigacin no experimental es la bsqueda emprica y
sistemtica en la que el cientfico no posee control directo de las variables
independientes. Por lo que el investigador observa los fenmenos tal y como se dan
en su contexto natural, sin manipular las variables, solo analizarlas.
Segn Mertens (2005), la investigacin no experimental es apropiada para variables
que no pueden o deben ser manipuladas o resulta complicado hacerlo. Por ello una
investigacin no experimental no construye o inventa situaciones, es natural y real, por
lo tanto no se puede manipular las variables a trabajar.

VARIABLES

4.1. Definicin Variables Atributivas

Mafias de Construccin Civil

Segn Guio, M. (2015), las mafias de construccin civil son grupos organizados
generalmente por sindicatos formalizados que operan realizando diversos actos
delictivos en obras de construccin civil pblica o privada.

Crecimiento Inmobiliario
Segn Gutierrez, S. (2015), el crecimiento inmobiliario consiste en la demanda de
viviendas, terrenos y departamentos en zonas urbanas en donde las empresas
inmobiliarias ofrecen diferentes opciones de compra con financiamiento directo o a
travs de entidades financieras.

MUESTRA

20

5.1. Poblacin

La poblacin del presente proyecto de investigacin estar conformada por

empresarios de obras de Lima Norte, (6000

empresarios empleadores e

independientes en Lima Norte).

Los empresarios investigados deben estar laborando en empresas inmobiliarias
nacionales o extranjeras que tengan proyectos entregados o en construccin.
Dichos empresarios no deben tener antecedentes penales de ninguna ndole, y
tampoco deben estar cursando algn proceso de demanda.

5.2. Muestra de Estudio

Para el desarrollo de esta investigacin la muestra estar conformada por 50

empresarios de obras, de sexo masculino que estn dentro del rango de edad entre 30
aos a 50 aos, que se encuentren laborando en empresas inmobiliarias nacionales o
extranjeras con proyectos entregados o en construccin en los distritos de Los Olivos,
Independencia y San Martin de Porres.
En el presente trabajo se utilizar el tipo de muestreo No Probabilstico y la tcnica
ser por juicio. Segn Torres, K., Paz, K., & Salazar, F. (2006), El muestreo no
probabilstico es cuando se seleccionan los elementos de la muestra de acuerdo a
determinados criterios previamente establecidos. Este tipo de muestreo se utiliza
cuando el probabilstico resulta muy costoso, teniendo presente que no sirve para
hacer generalizaciones puesto que no existe certeza de que la muestra extrada tenga
representatividad, puesto que no todos los elementos de la poblacin tiene la misma
probabilidad de ser seleccionados.

Caractersticas de la muestra

Criterios de inclusin

Edad: Rango de edad entre 30 aos a 50 aos.

21

Sexo: Masculino.
Estado civil: casados, solteros y/o separados.
Ocupacin: Profesional ejecutivo o tcnico.
Empresarios que laboren en empresas inmobiliarias nacionales o
extranjeras que tengan proyectos entregados o en construccin en los
distritos de Los Olivos, Independencia y San Martin de Porres.

Criterios de exclusin

Personas menores de 30 aos y mayores de 50 aos de edad.

Sexo: Femenino.
Empresarios sin antecedentes penales de ninguna ndole, y tampoco

deben estar cursando algn proceso de demanda.

Desempleados y/o personas sin estudios universitarios.

INSTRUMENTOS DE INVESTIGACIN
Ficha tcnica

Nombre del Instrumento: Cuestionario DESARROLLO INMOBILIARIO

Autores: Guio M. & Gutirrez S.

Ao: 2015

Procedencia: Per

Objetivo: Determinar la Influencia de las mafias organizadas de construccin

civil sobre el crecimiento inmobiliario en los empresarios de obras de lima
norte.

Dimensiones: instrumento para medir el grado de influencia negativa de las

mafias de construccin civil segn la perspectiva de los empresarios de obra.

Aplicacin o administracin: colectivo

Poblacin: Empresarios de obra de Los Olivos, Independencia y San Martin

de Porres.

N de tems: 15 preguntas cerradas

Duracin: 10 minutos en promedio.

Validacin: En proceso.

Confiabilidad: En proceso.
22

Ficha tcnica

Nombre del Instrumento: Cuestionario MAFIAS ORGANIZADAS

Autores: Guio M. & Gutirrez S.

Ao: 2015

Procedencia: Per

Objetivo: Conocer la influencia de las mafias organizadas de construccin civil

sobre la expansin de proyectos inmobiliarios de los empresarios de obras de
lima norte.

Dimensiones: Instrumento para medir el nivel de expansin de proyectos

inmobiliarios ante la influencia de las mafias organizadas de construccin civil.

Aplicacin o administracin: colectivo

Poblacin: Empresarios de obra de Los Olivos, Independencia y San Martin

de Porres.

N de tems: 15 preguntas cerradas

Duracin: 10 minutos en promedio.

Validacin: En proceso.

Confiabilidad: En proceso.

PROCEDIMIENTOS DE RECOLECCION DE DATOS

El cuestionario aplicar a dos destinos. El primer destino se aplicar a empresarios

que se encuentren laborando en empresas inmobiliarias y que actualmente tengan
proyectos en construccin o la venta en el distrito de Los Olivos en donde se
encuestar a 20 varones empresarios de obra. Por otro lado, el segundo destino al
que se aplicar la encuesta corresponder a los empresarios de obra con proyectos
culminados en los distritos de Independencia y San Martin de Porres, especficamente
en las urbanizaciones cercanas a las zonas comerciales. En este segundo destino se
encuestar a 30 varones empresarios de obra.
23

Ambas encuestas se realizarn en un tiempo mximo de cuatro semanas, iniciando la

ltima semana del mes de enero y concluyendo la tercera semana del mes de febrero,
estas se realizaran los das jueves y viernes, en el transcurso de la maana; debido a
la disponibilidad de los empresarios ya que esos das tienen mayor disposicin de
tiempo y se encuentran ms relajados por estar cerca al trmino de la semana; es por
ello que nos podrn responder con mayor objetividad.
Las dos primeras semanas se encuestar al 50% correspondiente de cada muestra en
los destinos seleccionados y las dos siguientes semanas al 50% restante. Se espera
cubrir 40 encuestas por cada dos semanas.
El cuestionario tendr una duracin de 20 minutos aproximadamente por persona,
donde se aplicarn preguntas cerradas, dicotmicas y abiertas, a estas ltimas se les
dedicar ms tiempo ya que se buscar profundizar en la opinin del encuestado.

PLAN DE ANLISIS

Para el desarrollo de este proyecto de investigacin utilizaremos dos tcnicas: la

estadstica descriptiva y la estadstica inferencial.
Segn Mancilla, H. & Parra, J. (2013), la estadstica descriptiva es el estudio que
incluye la obtencin, organizacin, presentacin y descripcin de informacin
numrica. Es decir, permite clasificar la informacin, representarla por medio de
grficos y realizar un anlisis de la informacin recabada. Las medidas de tendencia
central nos servirn como punto de referencia para interpretar la informacin recaba
de nuestras variables en estudio.
Y la estadstica inferencial es una tcnica mediante la cual se obtienen
generalizaciones o se toman decisiones en base a una informacin parcial o completa
obtenida mediante tcnicas descriptivas. De manera que nos permita probar nuestra
hiptesis del proyecto de investigacin.
Utilizaremos la tcnica del coeficiente de correlacin de Pearson. Segn Hernndez,
R. (2014), El coeficiente de correlacin de Pearson es una prueba estadstica para

24

analizar la relacin entre las dos variables medidas en un nivel por intervalos o de
razn. Se le conoce tambin como coeficiente producto-momento y se simboliza r.
Esta prueba nos permitir probar nuestra hiptesis de las variables en estudio.

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27

ANEXOS
Encuesta

PERCEPCION ACERCA DE LA INFLUENCIA DE LAS MAFIAS ORGANIZADAS DE

CONSTRUCCIN CIVIL SOBRE EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO EN LOS
EMPRESARIOS DE OBRAS DE LIMA NORTE
Buenos Das /Tardes/ Noches. Somos alumnos de la universidad San Ignacio de Loyola y estamos
realizando una investigacin de la PERCEPCION ACERCA DE LA INFLUENCIA DE LAS MAFIAS DE
CONSTRUCCION CIVIL SOBRE EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO EN LOS EMPRESARIOS DE
OBRAS DE LIMA NORTE. La presente encuesta es totalmente annima. Le rogamos conteste con
total sinceridad.
1. Qu edad tiene usted?
30-40 aos....
Aos

41-50 aos.

(menos de 30 aos o ms de 50, fin de

la encuesta)

2.Qu nivel acadmico tiene usted?

Secundaria completa
(fin de la encuesta)
Tcnico...

Independencia....

Universitarios.

San Martin de Porres

Maestra....

Otros.
(fin de la encuesta)

1. Cul cree usted es la principal caracterstica de

las mafias de construccin civil?
a. Pertenecen a sindicatos formales
b. Se mueven en grupos organizados
c. Son personas con antecedentes penales
d. Son dirigidos por delincuentes
2. Conoce Ud. cmo se organizan las Mafias de
construccin civil en Lima Norte?
a.
b.
c.
d.

Si
No
He escuchado algo
No sabe / no opina

3. En cuanto a su organizacin interna, cree usted

que estas mafias son:
a. Organizadas formalmente
b. Organizadas informalmente
c. Temporales y/o espordicas
d. No sabe / no opina
4. Cuntas mafias organizadas de construccin
civil cree usted que existen en Lima Norte?
a. De 1 a 3
b. De 4 a 6
c. De 7 a ms

3. En qu distrito labora usted?

Los Olivos

d. no sabe / no opina
5. En los ltimos aos, cul cree usted que es el
porcentaje de crecimiento de las mafias
organizadas en sindicatos?
a.
0% - 20%
b.
21% - 40%
c.
41% - 60%
d.
61% a ms
6. En relacin con la pregunta anterior, considera
que la tendencia es:
a. A aumentar
b. A disminuir
c. A mantenerse igual
d. No sabe / no opina
7. Tiene Ud. conocimiento de la existencia de
negociaciones sindicales con las obras de
construccin civil?
a. Mucho
b. Poco
c. Nada
d. No sabe / no opina
8. Cuntas veces los sindicatos han negociado
con Ud. o con la constructora?

28

a. Nunca
b. Casi nunca
c. Algunas veces
d. Muchas veces

c. Edificaciones Multifamiliares
d. Edificaciones Comerciales

9. Cul es el Modus Operandi ms peligroso de

las mafias de construccin civil que usted conoce?
a.
b.
c.
d.

a.
b.
c.
d.

a. US$ 0 a US$ 500

b. US$ 501 a US$ 1000
c. Ms de US$ 1001
d. No sabe / no opina

Imponen sus condiciones, exigen cupos

Causan destrozos y paralizan las obras
Colocan bombas
No conozco ningn modus operandi

10. Ha sido extorsionado

construccin civil?

por

mafias

de

De 1 a 3
De 4 a 7
De 8 a ms
Nunca

11. Conoce usted algn caso de extorsin a

empresarios de obra por parte de las mafias
organizadas de construccin civil?
a.
b.
c.
d.

16. Cul cree usted que es el costo del metro

cuadrado de los terrenos para la construccin de
proyectos inmobiliarios en Lima Norte?

De 1 a 3
De 4 a 7
De 8 a ms
Ninguno

12. Se podra decir que la extorsin a los

empresarios de obra por parte de las mafias
organizadas son:
a. Muy frecuentes
b. Poco frecuentes
c. Nada frecuente
d. No sabe / no opina
13. Cree Ud. que la Polica esta coludida con las
mafias de construccin civil?
a. Mucho
b. Poco
c. Nada
d. No sabe / no opina
14. Cree Ud. que los Jueces y Fiscales estn
coludidos con las mafias de construccin civil?
a. Mucho
b. Poco
c. Nada
d. No sabe / no opina

17. Qu distrito cree usted que tiene ms

proyectos inmobiliarios en Lima Norte?
a.
b.
c.
d.

Independencia
Los Olivos
San Martin de Porres
Otros: _________________

18. Qu nmero de proyectos inmobiliarios en

construccin conoce usted en Lima Norte?
a.
b.
c.
d.

De 1 a 5
De 6 a 10
De 11 a 15
De 15 a ms

19. Considera usted que en los ltimos aos han

aumentado los proyectos inmobiliarios en Lima
Norte?
a. No, al contrario han decrecido
b. S, han aumentado
c. Se han mantenido
d. No sabe / no opina
20. Qu segmento poblacional considera usted
que tiene mayor oferta en proyectos inmobiliarios
en Lima Norte? (NSE = Nivel Socioeconmico)
a.
b.
c.
d.

NSE A
NSE B
NSE C
No lo s

21. Considera usted que existe una escasez de

terrenos para la construccin en Lima Norte?
a. Totalmente
b. Medianamente
c. Slo un poco
d. Nada

15. Qu tipo de proyectos inmobiliarios cree usted

que tienen mayor demanda en Lima Norte?

22. Qu tipo de financiamiento considera usted

que las personas eligen al momento de adquirir una
vivienda?

a. Casas
b. Departamentos

a. Crdito Hipotecario
b. Crdito Mivivienda

29

c. Crdito Directo
d. Leasing inmobiliario
23. Qu Bancos conoce usted que actualmente
financien los proyectos inmobiliarios en Lima
Norte?
a. BCP
b. Continental
c. Scotiabank
d. Otros: ______________

30. Considera Ud. que las mafias de construccin

civil influyen en el crecimiento inmobiliario?
a.
b.
c.
d.

Mucho
A veces
Casi nada
Nada

24. Cre usted que el acceso inmobiliario de los

habitantes de Lima Norte es:
a.
b.
c.
c.

Muy fcil
Fcil
Difcil
Muy difcil

25. Qu grupo poblacional cree usted que tiene

mayor acceso a los proyectos inmobiliario de Lima
Norte?
a.
b.
c.
d.

Jvenes (de 18 a 29)

Adultos (de 30 a 59)
Adulto mayor (de 60 a ms)
No sabe / no opina

26. Cuntas empresas inmobiliarias que tienen

proyectos en Lima Norte conoce usted?
a.
b.
c.
d.

De 1 a 5
De 6 a 10
De 11 a 15
De 15 a ms

27. Qu tipo de proyectos inmobiliarios cree usted

que tiene mayor presencia en Lima Norte?
a.
b.
c.
d.

Privado
Estatal
Familiar
Otros: ______________

28. Qu valor agregado cree usted que ofrecen

las empresas inmobiliarias en sus proyectos?
a.
b.
c.
d.

Cocina amoblada
Gimnasio
Parques internos
Lavandera

29. Qu proyectos inmobiliarios del estado cree

usted que tienen mayor demanda en Lima Norte?
a.
b.
c.
d.

Proyecto Mi Vivienda
Proyecto Techo Propio
Otros: ______________
No sabe / no opina

30

Le agradecemos mucho su colaboracin

Matriz de Consistencia

31

Base de Datos SPSS

32